股票简称：中海发展 股票代码：600026 公告编号：临 2013-025
中海发展股份有限公司
关于持有的投资性房地产公允价值变动
对本公司 2011 年度、2012 年度净利润影响的补充公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。
中海发展股份有限公司（以下简称“中海发展”、“本公司”或“公司”，
连同其附属公司，简称“本集团”）于 2012 年 11 月 27 日召开 2012 年第十七次
董事会会议，会议审议并通过《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变
更为公允价值计量模式的议案》，董事会批准自 2012 年 12 月 1 日起将本公司持
有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式（请
参考本公司日期为 2012 年 11 月 27 日的临 2012-061 号公告《中海发展股份有限
公司 2012 年第十七次董事会会议决议公告》和临 2012-063 号公告《中海发展股
份有限公司关于公司会计政策变更的公告》）。变更投资性房地产的后续计量模
式构成一项会计政策变更，并对本公司 2011 年度（追溯）和 2012 年度的净利润
产生影响，根据本公司 2012 年度审计报告（已于 2012 年 3 月 20 日披露），影响
额分别为人民币 0.15 亿元和 3.36 亿元，现将本公司持有的投资性房地产公允价
值变动对本公司 2011 年度、2012 年度净利润影响情况补充公告如下。
一、资产评估情况
中通诚资产评估有限公司就本公司于 2011 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31
日以公允价值模式计量的投资性房地产分别出具了资产评估报告，主要内容如
下。
1
（一）于 2011 年 12 月 31 日以公允价值模式计量的投资性房地产
1、评估基准日：2011 年 12 月 31 日
2、评估对象和评估范围：位于上海市虹口区东大名路 670 号的上海港国际
客运中心 5 号楼的部分写字楼和地下 72 个车位，具体评估范围是该楼的 2 层局
部，3-5 层的全部以及地下 72 个车位。该房屋竣工于 2009 年，钢混结构，房地
产权证编号为沪房地虹字(2012)第 010730 号，委估建筑面积为 5,422.82 平方米，
土地使用权取得方式为出让。
3、评估方法：本次评估采用市场法。
4、评估结论
于评估基准日 2011 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 23,595.51 万元。经
评估，委估资产的评估值为 39,467.22 万元，评估值比账面价值增值 15,871.71
万元，增值率为 67.27%。
5、评估明细表
建筑 成本 评估
房屋 计量 原始入
序号 面积 单价 账面价值 评估价值 增减值 增值率 单价
名称 单位 账价值
(m2) (元/m2） (元/m2)
上海港
国际客
1 m2 5,422.82 40,039.77 217,128,476.51 214,625,079.98 365,872,242.58 151,247,162.60 70.47% 67,469
运中心
5 号楼
1.1 2层 m2 700.00 39,123.43 27,386,403.91 27,386,403.91
1.2 3层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 62,491,081.95
1.3 4层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 62,491,081.95
1.4 5层 m2 1,572.54 40,175.68 63,177,856.00 62,256,512.17
地下
2 个 72 300,000.00 21,600,000.00 21,330,000.00 28,800,000.00 7,470,000.00 35.02% 400,000
车位
合计 238,728,476.51 235,955,079.98 394,672,242.58 158,717,162.60 67.27%
（注：因页面情况，上表已做精简，全表请见附件）
（二）于 2012 年 12 月 31 日以公允价值模式计量的投资性房地产
1、评估基准日：2012 年 12 月 31 日
2、评估对象和评估范围：位于上海市虹口区东大名路 670 号的上海港国际
客运中心 5 号楼除 7 层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上
1-6 层、地下 1 层以及地下 2-3 层的 148 个车位。该房屋竣工于 2009 年，钢混结
构，房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第 010730 号，委估建筑面积为 13,689.16
平方米，土地使用权取得方式为出让。
3、评估方法：本次评估采用市场法。
2
4、评估结论
于评估基准日 2012 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 58,928.14 万元。经
评估，委估资产的评估值为 119,345.84 万元，评估值比账面价值增值 60,417.70
万元，增值率为 102.53%。
5、评估明细表
建筑 成本 评估
房屋 计量 原始入 评估
序号 面积 单价 账面价值 增减值 增值率 单价
名称 单位 账价值 价值
(m2) (元/m2） (元/m2)
上海港
国际客
1 m2 13,689.16 41,152.61 563,344,633.67 544,913,932.81 1,119,458,437 574,544,504 105.44% 81,777
运中心
5 号楼
地下 1
1.1 m2 3,492.86
层
41,950.35 183,651,911.00 174,216,077.29
地下 1
1.2 m2 884.98
层
1.3 1层 m2 465.08
39,675.43 59,219,147.22 59,219,147.22
1.4 1层 m2 1,027.51
1.5 2层 m2 1,520.71 40,178.35 61,099,624.45 60,414,964.35
1.6 3层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 60,909,029.24
1.7 4层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 60,909,029.24
1.8 5层 m2 1,572.54 40,175.68 63,177,856.00 60,677,065.77
1.9 6层 m2 1,575.20 44,205.10 69,631,878.40 68,568,619.70
地下车
2 个 148 300,000.00 44,400,000.00 44,367,484.40 74,000,000 29,632,516 66.79% 500,000
位
合计 607,744,633.67 589,281,417.21 1,193,458,437.00 604,177,019.79 102.53%
（注：因页面情况，上表已做精简，全表请见附件）
二、评估增值对本公司 2011 年度、2012 年度净利润的影响
变更投资性房地产后续计量模式后，本公司按照企业会计准则的相关要求，
根据评估结果对 2011 年度财务数据进行了追溯调整，调增 2011 年资本公积 1.05
亿元，调增 2011 年度净利润 0.15 亿元，增加 2012 年度净利润 3.36 亿元。
三、审计委员会意见
在本公司董事会批准将本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本
计量模式变更为公允价值计量模式前，本公司管理层即与本公司审计委员会进行
了沟通。本公司于 2012 年 10 月 31 日举行了本公司 2012 年第三次董事会审计委
员会会议，会上听取了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“天
职国际”）汇报 2012 年报预审情况、内控审核及年审计划，并讨论通过了《关于
投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。
3
2012 年 11 月 27 日，本公司董事会召开 2012 年第十七次董事会会议，会议
审议并通过《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量
模式的议案》，本公司独立董事（其构成与审计委员会相同）发表独立意见如下：
1、公司董事会审议通过的关于投资性房地产会计政策变更事项，其审议程
序符合本公司《公司章程》和有关法律法规的规定；
2、公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量
方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。公司持有的投资性
房地产主要位于上海虹口区北外滩航运集聚区，有活跃的房地产租赁和交易市
场，公司能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信
息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计，投资性房地产的公允
价值能够持续可靠取得。公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，
可以更加真实客观地反映公司价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》
等国家相关法律法规的规定和要求，不存在损害公司利益及中小股东合法权益的
情况。
3、董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，经审慎
判断，独立董事同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
于 2013 年 3 月 8 日，在本公司 2012 年度审计报告初稿完成后，本公司召开
了 2013 年第一次董事会审计委员会会议，天职国际对 2012 年度财务审计情况向
审计委员会进行详细汇报，并就关注到的公司 2012 年重大事项及会计问题与审
计委员会进行了汇报交流。就本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本
计量模式变更为公允价值计量模式，审计委员会分别听取了天职国际和公司就该
事项的会计处理及准则依据等方面的情况。
本公司于 2013 年 3 月 19 日召开了本公司 2013 年第四次董事会会议，会议
审议了本公司 2012 年度财务报告和 2012 年年报，本公司独立董事（其构成与审
计委员会相同）并就本公司 2012 年度的会计政策和会计估计变更发表专项意见，
认为公司采用公允价值模式计量投资性房地产，可以更加客观公允的反映公司持
有的投资性房地产的市场价值，能公允地反映公司财务状况。
4
四、附件
1、于 2011 年 12 月 31 日以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
2、于 2012 年 12 月 31 日以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
附件已在上海证券交易所网站和本公司网站同步刊登。
中海发展股份有限公司
二〇一三年七月十九日
5
