中海发展股份有限公司拟以公允价值模式
计量的投资性房地产
资产评估报告
中通评报字〔2012〕300号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一二年十二月二十八日
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 目录
目 录
第一册（声明、摘要、正文及附件）
声 明.......................................................................................................................1
摘 要.......................................................................................................................2
正 文
一、 委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况..............................4
二、 评估目的..................................................................................................4
三、 评估对象和范围......................................................................................5
四、 价值类型及其定义..................................................................................5
五、 评估基准日..............................................................................................5
六、 评估依据..................................................................................................5
七、 评估方法..................................................................................................6
八、 评估程序实施过程和情况......................................................................7
九、 评估假设..................................................................................................8
十、 评估结论..................................................................................................8
十一、评估报告使用限制说明........................................................................9
十二、特殊事项说明........................................................................................9
十三、评估报告日..........................................................................................10
附 件.............................................................................................................. 11
第二册（评估明细表）
第三册（评估说明）
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及其分析
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报
告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计
量投资性房地产。
二、评估目的
本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投
资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路 670 号的上海港国际
客运中心 5 号楼的部分写字楼和地下 72 个车位，具体评估范围是该楼的 2 层
局部，3-5 层的全部以及地下 72 个车位。该房屋竣工于 2009 年，钢混结构，
房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第 010730 号，委估建筑面积为 5,422.82
平方米，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类
型为市场价值。
五、评估基准日
2011 年 12 月 31 日。
六、评估方法
本次评估采用市场法。
七、评估结论及其使用有效期
1．评估结论
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 23,595.51 万元。
经评估，委估资产的评估值为 39,467.22 万元，评估值比账面价值增值 15,871.71
万元，增值率为 67.27%。评估结果详见下表：
2
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
产权持有者：中海发展股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
投资性房地产 1 23,595.51 39,467.22 15,871.71 67.27%
本评估结论仅对中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性
房地产这一特定评估目的有效。
2．报告使用有效期
本评估报告评估结果于 2011 年 12 月 31 日至 2012 年 12 月 30 日之间使
用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．截止评估基准日，委估资产 3-5 层已全部出租，2 层和地下车位已有
部分出租。已出租楼层建筑面积为 5,188 平方米。
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
五楼 中海财务 1,573 6.8 2010/12/1-2013/12/31
中海码头 1,300 6.7 2011/1/1-2013/12/31
四楼
上海码头 40 6.7 2011/1/1-2013/12/31
中海投资 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
三楼
寰宇物流 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
二楼 航运基金 700 6.2 2011/5/1-2014/12/31
合计 5,188
注：给予航运基金2011年8个月免租期。
2．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值
中未考虑相关税费对评估值的影响。
提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告正文。
3
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
中海发展股份有限公司拟以公允价值
模式计量的投资性房地产
资产评估报告
中通评报字〔2012〕300号
中海发展股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所
涉及的资产在2011年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况
(一)委托方、产权持有者概况
委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。
公司名称：中海发展股份有限公司
住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室
法定代表人：李绍德
注册资本：人民币 340455.2270 万元
公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）
经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、
代运业务；兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和
转让；国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养；国际船舶
管理业务。（涉及行政许可的凭许可证经营）
(二)其他评估报告使用者概况
除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约
定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资
4
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运
中心5号楼的部分写字楼和地下72个车位，具体评估范围是该楼的2层局部，3-5
层的全部以及地下72个车位。该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号
为沪房地虹字(2012)第010730号，委估建筑面积为5,422.82平方米，土地使用权
取得方式为出让。
纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。
四、价值类型及其定义
评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2011年12月31日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
中海发展股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续
计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。
(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意
见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
5
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
〔2006〕274号)；
8．《中华人民共和国土地管理法》；
9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(三)评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财
企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189
号)；
4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
5．《以财务报告为目的的评估指南》；
6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕
230号）。
(四)权属证明
上海市房地产权证。
(五)其他参考依据
评估人员收集的上海市房地产交易资料。
七、评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成
本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收
益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。
由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；
委估资产的2-5层及地下车位已部分出租，其承租方分别为中海财务、中海
码头、中海投资、上海码头、寰宇物流和航运基金等内部关联单位，为短期租约，
不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可
比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。
委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故
6
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
本次评估采用市场法。
市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类
似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素
和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为：
P=P′×A×B×C×D
式中：P-----委估建筑物评估价值；
P′-----参照物交易价格；
A-----交易情况修正系数；
B-----交易日期修正系数；
C-----区域因素修正系数；
D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正
常、客观、公正的交易价格；
交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、
交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在户型、面积、朝向、楼
层、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、车位和整栋等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单
价。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与
评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性
和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价
值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估
工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
7
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资
产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审
阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。
结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进
行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估
报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通
后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从
而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不
是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有
自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，
彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
(二)具体假设
1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律法规。
十、评估结论
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 23,595.51 万元。经
评估，委估资产的评估值为 39,467.22 万元，评估值比账面价值增值 15,871.71 万
元，增值率为 67.27%。评估结果详见下表：
8
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
产权持有者：中海发展股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
投资性房地产 1 23,595.51 39,467.22 15,871.71 67.27%
十一、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的
评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准
日 2011 年 12 月 31 日起，至 2012 年 12 月 30 日止有效。
十二、特殊事项说明
1．截止评估基准日，委估资产 3-5 层已全部出租，2 层和地下车位已有部分
出租。已出租楼层建筑面积为 5,188 平方米。
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
五楼 中海财务 1,573 6.8 2010/12/1-2013/12/31
中海码头 1,300 6.7 2011/1/1-2013/12/31
四楼
上海码头 40 6.7 2011/1/1-2013/12/31
中海投资 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
三楼
寰宇物流 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
二楼 航运基金 700 6.2 2011/5/1-2014/12/31
合计 5,188
注：给予航运基金2011年8个月免租期。
2．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中
未考虑相关税费对评估值的影响。
提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
9
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 附件
附 件
一、与评估目的相应的经济行为文件；
二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
四、委托方及产权持有者承诺函；
五、签字注册评估师的承诺函；
六、评估机构资格证书复印件；
七、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书复印件；
十、授权书。
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中海发展股份有限公司拟以公允价值
模式计量的投资性房地产
资产评估报告
中通评报字〔2012〕300号
共三册 第二册
评估明细表
中通诚资产评估有限公司
二○一二年十二月二十八日
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2011年12月31日
表1
共1页第1页
被评估单位：中海发展股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产
2 非流动资产
3 其中：可供出售金融资产 #REF! #REF! #REF! #REF!
4 持有至到期投资 #REF! #REF! #REF! #REF!
5 长期应收款 #REF! #REF! #REF! #REF!
6 长期股权投资 #REF! #REF! #REF! #REF!
7 投资性房地产 23,595.51 39,467.22 15,871.71 67.27%
8 固定资产
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计
21 流动负债
22 非流动负债
23 负债总计
24 净资产（所有者权益）
97,893.36
投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表
评估基准日：2011年12月31日
表2
共1页第1页
被评估单位：中海发展股份有限公司 金额单位：人民币元
来 结 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价
序号 权证编号 房屋名称 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注
源 构 年月 单位 (m2) (元/m2） (元/m2)
沪房地虹字 上海港国
外 钢
1 （2012）第 际客运中 2009 m2 5,422.82 40,039.77 217,128,476.51 214,625,079.98 365,872,242.58 151,247,162.60 70.47% 67,469
购 混
010730号 心5号楼
1.1 2层 m2 700.00 39,123.43 27,386,403.91 27,386,403.91 办公
1.2 3层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 62,491,081.95 办公
1.3 4层 m2 1,575.14 40,175.55 63,282,108.30 62,491,081.95 办公
1.4 5层 m2 1,572.54 40,175.68 63,177,856.00 62,256,512.17 办公
2 地下车位 个 72 300,000.00 21,600,000.00 21,330,000.00 28,800,000.00 7,470,000.00 35.02% 400,000 车位
合计 238,728,476.51 235,955,079.98 394,672,242.58 158,717,162.60 67.27%
被评估单位填表人：刘沁若 评估人员：唐晓晶、张树帆
填表日期：2012年10月21日
中海发展股份有限公司拟以公允价值
模式计量的投资性房地产
资产评估报告
中通评报字〔2012〕300号
共三册 第三册
评估说明
中通诚资产评估有限公司
二○一二年十二月二十八日
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
目 录
关于评估说明使用范围的声明...............................................................................1
企业关于进行资产评估有关事项的说明...............................................................2
资产评估说明...........................................................................................................3
一、评估对象与评估范围说明........................................................................3
二、资产核实情况总体说明............................................................................4
三、评估技术说明............................................................................................4
四、评估结论及分析......................................................................................10
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和
部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任
何单位和个人，不得见诸公开媒体。
1
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。
2
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及产权持有者概况
委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。
公司名称：中海发展股份有限公司
住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室
法定代表人：李绍德
注册资本：人民币 340455.2270 万元
公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）
经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、
代运业务；兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨
询和转让；国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养；
国际船舶管理业务。（涉及行政许可的凭许可证经营）
二、关于经济行为的说明
本次评估对应的经济行为是中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计
量投资性房地产。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路 670 号的上海港国际
客运中心 5 号楼的部分写字楼和地下 72 个车位，具体评估范围是该楼的 2 层
局部，3-5 层的全部以及地下 72 个车位。该房屋竣工于 2009 年，钢混结构，
房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第 010730 号，委估建筑面积为 5,422.82
平方米，土地使用权取得方式为出让。
2011 年 12 月 31 日的账面价值为 235,955,079.98 元。
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日是2011年12月31日。
I
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
截止评估基准日，委估资产3-5层已全部出租，2层和地下车位已有部分出
租。已出租楼层建筑面积为5,188平方米。房屋出租具体情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
五楼 中海财务 1,573 6.8 2010/12/1-2013/12/31
中海码头 1,300 6.7 2011/1/1-2013/12/31
四楼
上海码头 40 6.7 2011/1/1-2013/12/31
中海投资 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
三楼
寰宇物流 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
二楼 航运基金 700 6.2 2011/5/1-2014/12/31
合计 5,188
注：给予航运基金2011年8个月免租期。
六、资料清单
1．资产评估申报表；
2．委托方及产权持有者营业执照复印件；
3．房地产权证。
II
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路 670 号的上海港国际
客运中心 5 号楼的部分写字楼和地下 72 个车位，具体评估范围是该楼的 2 层
局部，3-5 层的全部以及地下 72 个车位。
(二)实物资产的分布情况及特点
(1)委估资产位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号
楼，该楼地上共7层，地下1-3层。委估资产位于地上2-5层，以及地下72个车
位。该房屋竣工于2009年，建筑结构为钢混，总建筑面积15,258.86平方米，
委估建筑面积为5,422.82平方米，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，
该房屋较新，使用及维护状况非常好。
(2)委估房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第010730号，证载房屋所有权
人为中海发展股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用
途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。
(3)委估房产2011年12月31日账面价值为235,955,079.98元。
(4)截止评估基准日，委估资产3-5层已出租，2层和地下车位已有部分出
租。已出租楼层建筑面积为5,188平方米。房屋出租具体情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
五楼 中海财务 1,573 6.8 2010/12/1-2013/12/31
中海码头 1,300 6.7 2011/1/1-2013/12/31
四楼
上海码头 40 6.7 2011/1/1-2013/12/31
中海投资 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
三楼
寰宇物流 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
二楼 航运基金 700 6.2 2011/5/1-2014/12/31
合计 5,188
注：给予航运基金2011年8个月免租期。
3
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，在2012年
12月2-3日，对评估范围内资产进行了实地查勘。
核实过程具体如下：
辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有
者提供的各项评估资料。
依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权
持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据
核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。
对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资
料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)资产核实方法
根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。
(三)核实结论
委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。
三、评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公用房和停车位，截止评估基
准日 2011 年 12 月 31 日账面价值为 235,955,079.98 元。
(二)基本概况
委估资产位于上海市虹口区北外滩地区东大名路 670 号上海港国际客运
中心。资产名称为上海港国际客运中心 5 号楼，该办公楼竣工于 2009 年，钢
筋混凝土结构，地上共 7 层，地下 3 层，其中地下 2-3 层为 148 个停车位。房
屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式
为出让。房屋总面积为 15,258.86 平方米。委估资产总建筑面积为 5,422.82 平
4
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方米，全部为办公用途；地下停车位 72 个。
委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，2-5 层地面铺设地毯、
办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、
配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，
部分铝合金门窗，其余为木门。
配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，
一部消防梯等。
(三)核实的方法和结果
1．核实方法
(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结
构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；
(2)核查房屋权属证及土地使用证；
(3)核实建筑物竣工时间；
(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建
筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；
(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员
的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建
情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、
数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实
和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录
表。
2．核实结果
(1)经核实，委估资产权属完善。
(2)截止评估基准日，委估资产 3-5 层已全部出租，2 层和地下车位已有部
分出租。已出租楼层建筑面积为 5,188 平方米。
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
五楼 中海财务 1,573 6.8 2010/12/1-2013/12/31
中海码头 1,300 6.7 2011/1/1-2013/12/31
四楼
上海码头 40 6.7 2011/1/1-2013/12/31
三楼 中海投资 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
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各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡) 租期
寰宇物流 787.5 6.6 2011/1/1-2013/12/31
二楼 航运基金 700 6.2 2011/5/1-2014/12/31
合计 5,188
注：给予航运基金2011年8个月免租期。
(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房
屋装修费用。
(四)评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。
成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜
在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。
由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；
委估资产的2-5层及地下车位已部分出租，其承租方分别为中海财务、中
海码头、中海投资、上海码头、寰宇物流和航运基金等内部关联单位，为短
期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区
域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。
委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，
故本次评估采用市场法。
市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产
与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、
区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为：
P=P′×A×B×C×D
式中：P-----委估建筑物评估价值；
P′-----参照物交易价格；
A-----交易情况修正系数；
B-----交易日期修正系数；
C-----区域因素修正系数；
D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的
6
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
正常、客观、公正的交易价格；
交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环
境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、
朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车
位单价。
(五)评估案例
案例 上海港国际客运中心 5 号楼 评估明细表序号 1
1．选取比较实例
委估对象位于上海市虹口区东大名路 670 号上海港国际客运中心，交通
较便利，有多条公交线路通过。评估根据该建筑物的特殊区位和情况，选择
与委估资产同一小区物业 A、B、C 三宗交易实例作为比较实例。其情况见下
表：
比较因素条件说明表
评估对象:国客 上海港国际客运 上海港国际客运 上海港国际客运
比较内容 中心 5 号楼(东 中心 2 号楼（东 中心 1 号楼（东大 中心 7 号楼（东
大名路 670 号) 大名路 588 号） 名路 568 号） 大名路 558 号）
建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同
所处地区 北外滩 相同 相同 相同
交易时期 2011.12.31 2012.3 2011.6 2011.8
交易情况 市场价 相同 相同 相同
建成年代(年) 2009 2009 2009 2010
土地使用权性质 出让 相同 相同 相同
繁华程度 较好 相同 相同 相同
有 3 条以上公交
交通便捷程度 相同 相同 相同
线路
空气、噪音、绿
环境质量 相同 相同 相同
化周围景观较好
建筑面积(m2) 5,422.82 16,463.05 21,400.00 36,128.35
建筑结构 钢混 相同 相同 相同
户型 整栋 相同 相同 相同
地下 1 层地上 7 地下 1 层地上 18
楼层 地下 1 层地上 8 层 地下 1 层地上 7 层
层 层
朝向 整栋 相同 相同 相同
设备配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同
装修情况 高档 普通 普通 普通
7
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
比较因素条件说明表
评估对象:国客 上海港国际客运 上海港国际客运 上海港国际客运
比较内容 中心 5 号楼(东 中心 2 号楼（东 中心 1 号楼（东大 中心 7 号楼（东
大名路 670 号) 大名路 588 号） 名路 568 号） 大名路 558 号）
景观情况 江景 较好 好 次之
2
交易单价(元/m ) 65,588(含车位) 72,056（含车位） 60,174
2．交易情况修正
交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数
设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为正常的成
交价格，故不需进行交易情况修正，则交易情况修正系数分别为 100/100、
100/100、100/100。
3．进行交易日期修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数
按照《中国房地产指数统计月报》2011 年 6 月至 2012 年 4 月的统计显示，
基准日上海市写字楼指数为 3477，2011 年 6 月、8 月和 2012 年 3 月分别为
3426、3378 和 3499，进行交易日期修正。
4．进行区域因素修正
区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数
因比较实例与评估对象同处上海港国际客运中心内，故不需要进行区域
因素修正。
5．进行个别因素修正
以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、朝向、楼层、临街状况、
装修标准、设备配置、新旧程度、车位和整栋等为基准，比较评估对象与交
易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较修正系数
表。
6．计算评估对象的评估值
因素比较修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
交易情况修正 100/100 100/100 100/100
交易日期修正 3477/3499 3477/3426 3477/3378
区域因素修正 100/101 100/110 100/99
个别因素修正
1．户型 100/100 100/100 100/100
2．面积 100/94 100/92 100/86
3．楼层 100/106 100/106 100/111
8
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
项目 实例 A 实例 B 实例 C
4．朝向 100/100 100/100 100/100
5．临街 100/100 100/100 100/100
6．装修标准 100/93 100/93 100/93
7．设备配置 100/100 100/100 100/100
8．新旧程度 100/100 100/100 100/101
9．车位修正 100/106 100/106 100/100
10．整栋修正 100/101 100/101 100/101
因素比较修正系数计算表
项目 实例 A 实例 B 实例 C
2
交易单价(元/m ) 65,588 72,056 60,174
交易情况修正 1.00000 1.00000 1.00000
交易日期修正 0.99371 1.01489 1.02931
区域因素修正
1．距商服中心距离 1.00000 1.00000 1.00000
2．交通便捷度 1.00000 1.00000 1.00000
3．区域基础设施状况 1.00000 1.00000 1.00000
4．区域公用服务设施 1.00000 1.00000 1.00000
5．环境质量 1.00000 1.00000 1.00000
6．景观状况 0.99010 0.90909 1.01010
个别因素修正
1．户型 1.00000 1.00000 1.00000
2．面积 1.06383 1.08696 1.16279
3．楼层 0.94251 0.94251 0.90009
4．朝向 1.00000 1.00000 1.00000
5．临街 1.00000 1.00000 1.00000
6．装修标准 1.07527 1.07527 1.07527
7．设备配置 1.00000 1.00000 1.00000
8．新旧程度 1.00000 1.00000 0.99010
9．车位修正 0.94340 0.94340 1.00000
10．整栋修正 0.99010 0.99010 0.99010
综合修正系数 0.9908 0.9493 1.1470
2
比准单价(元/m ) 64,985 68,403 69,020
7．确定评估值
市场单价＝(64,985+68,403+69,020)÷3
＝67,469 (元/m2) 取整
评估值＝市场单价×面积
＝67,469×5,422.82
＝365,872,242.58 (元) 取整
9
中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
四、评估结论及分析
(一)评估结论
在评估基准日 2011 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 23,595.51 万元。
经评估，委估资产的评估值为 39,467.22 万元，评估值比账面价值增值 15,871.71
万元，增值率为 67.27%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
产权持有者：中海发展股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
投资性房地产 1 23,595.51 39,467.22 15,871.71 67.27%
(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
投资性房地产评估增值 15,871.71 万元，增值率为 67.27%。增值的原因是
委估资产在评估基准日的市场价值较 2009 年购置时的房产价值有较大的涨
幅。
10
