浙江广厦股份有限公司 2011 年年度报告摘要
浙江广厦股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
陈凌 独立董事 因工作原因 辛金国
1.3 公司年度财务报告已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人杨玉林、主管会计工作负责人杨玉林及会计机构负责人（会计主管人员）郑
建军声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 浙江广厦
股票代码 600052
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包宇芬 邹瑜
联系地址 浙江省杭州市玉古路 166 号 浙江省杭州市玉古路 166 号
电话 0571-87974176 0571-87974176
传真 0571-85125355 0571-85125355
电子信箱 baoyufen@guangsha.com zouyu@guangsha.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
1
浙江广厦股份有限公司 2011 年年度报告摘要
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业总收入 1,812,390,821.16 2,237,042,274.23 -18.98 4,387,105,705.49
营业利润 385,326,548.18 256,973,497.12 49.95 625,883,814.29
利润总额 366,583,525.62 239,835,335.01 52.85 625,883,814.29
归属于上市公司股东的净
286,011,914.92 127,730,211.63 123.92 436,896,645.36
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 7,790,856.66 147,404,561.59 -94.71 203,704,676.84
润
经营活动产生的现金流量
-527,137,147.36 -722,645,073.04 不适用 643,625,118.67
净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 8,364,458,853.27 7,955,102,937.35 5.15 8,499,736,503.35
负债总额 5,885,463,324.62 5,876,979,417.10 0.14 6,565,651,732.57
归属于上市公司股东的所
2,303,403,215.52 2,060,980,755.25 11.76 1,916,159,158.76
有者权益
总股本 871,789,092.00 871,789,092.00 0.00 871,789,092.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.33 0.15 120.00 0.50
稀释每股收益（元／股） 0.33 0.15 120.00 0.50
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 / / /
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.01 0.17 -94.12 0.23
／股）
加权平均净资产收益率（%） 13.13 6.44 增加 6.69 个百分点 25.69
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
0.36 7.43 减少 7.07 个百分点 11.98
益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
-0.60 -0.83 不适用 0.74
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
2.64 2.36 11.86 2.20
股）
资产负债率（%） 70.36 73.88 减少 3.52 个百分点 77.25
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
2
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非流动资产处置损益 295,542,364.01 -13,157,000.19 226,358,274.20
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
831,949.00 1,785,400.00 2,994,808.00
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用 9,683,597.18
费
同一控制下企业合并产
生的子公司期初至合并 381,565.27
日的当期净损益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 -677,085.49 12,084.67 1,271,817.93
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
受托经营取得的托管费
100,000.00 100,000.00 50,000.00
收入
除上述各项之外的其他
-21,281,770.04 -9,678,933.78 -8,806,442.74
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 51,481.08 -33,599.19 310,608.64
所得税影响额 3,654,119.70 1,297,698.53 947,740.04
合计 278,221,058.26 -19,674,349.96 233,191,968.52
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表 单位：股
本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 67,408 户 66,893 户
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
广厦控股集团有限 境内非国
38.66 337,050,000 0 质押 335,990,000
公司 有法人
广厦建设集团有限 境内非国 冻结 27,904,450
9.91 86,424,450 0
责任公司 有法人 质押 58,520,000
杭州股权管理中心 境内非国 3.03 26,372,678 0 未知
3
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有法人
境内自然
卢振华 1.88 16,422,676 0 未知
人
中国工商银行－易
境内非国
方达价值精选股票 1.56 3,609,628 0 未知
有法人
型证券投资基金
境内自然
卢振东 0.98 8,522,821 0 未知
人
境内自然
郑瑶瑶 0.79 6,930,242 0 未知
人
浙江国贸集团金信
国有法人 0.45 3,936,000 0 未知
资产经营有限公司
境内自然
卢纲平 0.21 1,790,000 0 未知
人
境内自然
楼忠福 0.20 1,724,814 0 未知
人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
广厦控股集团有限公司 337,050,000 人民币普通股
广厦建设集团有限责任公司 86,424,450 人民币普通股
杭州股权管理中心 26,372,678 人民币普通股
卢振华 16,422,676 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值精
13,609,628 人民币普通股
选股票型证券投资基金
卢振东 8,522,821 人民币普通股
郑瑶瑶 6,930,242 人民币普通股
浙江国贸集团金信资产经营有
3,936,000 人民币普通股
限公司
卢纲平 1,790,000 人民币普通股
楼忠福 1,724,814 人民币普通股
广厦控股集团有限公司为广厦建设集团有限责任公司的控股股东。
上述股东关联关系或一致行动
楼忠福为广厦控股集团有限公司实际控制人，卢振华、卢振东、郑
的说明
瑶瑶为广厦控股集团有限公司的一致行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
一、宏观环境及行业分析
2011 年，面对错综复杂的国内外政治经济形势，中国经济总体依然保持了平稳较快的发
展，“防通胀、稳物价、促发展”的目标基本实现，各项宏观调控政策措施得以全面贯彻落
实，实现了“十二五”时期的良好开局。2011 年，全年实现国内生产总值 47.16 万亿元，同
比增长 9.2%；全年居民消费价格指数同比上涨 5.4%；全社会固定资产投资同比增长 23.6%。
此外，全年 6 次提高存贷款准备金率，3 次提高金融机构存贷款利率，进一步收缩了流动性，
加大了企业融资成本和融资难度。
2011 年是中国房地产行业的“调控强化年”。 1 月 26 日，国务院出台《国务院办公厅
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新“国八条”），拉开了全年房地产
调控的序幕。此后，房产税改革试点实施、“限购”“限贷”“限价”措施的全面开展使房地
产企业经受了政策与市场的双重考验。四季度以来，房地产调控初见成效，全国 70 个大中
城市房价环比开始下降，投资性和投机性需求得到有效遏制。2011 年，全国房地产开发投
资 61,740 亿元，同比增长 27.9%，但增速前高后低，逐季回落。全年商品房销售总额 5.9 万
亿，小幅上涨 12.1%，商品房销售面积 11.0 亿平米，同比增长仅为 4.9%。全年新开工面积
19.0 亿平方米，同比增长 16.2%，新开工面积增幅回落明显，且 12 月份出现一年以来的首
次负增长。
本轮调控至此，行业整体已逐步呈现三大特征：一、存货压力不容小觑，房企存货周转
率呈现明显下降，各大城市住房存量攀升；二、利润空间不断压缩，行业定价由成本导向转
向市场导向，销售价格的逐步回归与原材料、人工、融资各项成本显著提高形成鲜明对比；
三、房企现金流量的日益萎缩，销售回笼整体放缓、融资难度不断加大将对房企现金流提出
严峻考验。
二、报告期内公司总体经营情况
2011 年，面对复杂多变的市场环境和严峻的行业竞争，公司始终以稳健发展为原则，以
董事会的科学决策为指导，一方面，结合市场形势，合理把握开发节奏；另一方面，抓品质
重服务，全面提升各项目产品品质，稳步推进专业化、品牌化建设工作。
2011 年，公司实现营业收入 181,239 万元，利润总额 36,658 万元，（归属于上市公司股
东的）净利润 28,601 万元，每股收益 0.33 元。2011 年，公司房地产开发项目新增投资额 217,658
万元，新开工面积 790,992 平方米，竣工面积 194,374 平方米，合同销售金额 141,251 万元。
报告期内，公司竣工交付的项目主要有南京长江路九号项目二期部分、西安水岸东方项
目二期部分、天都城项目爱丽山庄别墅部分、通和南岸花城梅洲苑排屋部分等。2011 年，
公司主营业务收入 179,138 万元，其中房地产销售收入 159,825 万元。子公司南京投资销售
收入 56,451 万元，天都实业销售收入 20,560 万元，陕西广福销售收入 36,813 万元，通和置
业销售收入 35,478 万元。
三、公司主营业务及其经营状况分析
1、公司主营业务及其经营状况
(1)主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业利润率
营 业 利 润 率营 业 收 入 比营 业 成 本 比
分行业 营业收入 营业成本 比上年增减
(%) 上年增减(%) 上年增减(%)
（%）
5
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增加 7.73 个
房地产销售 1,598,254,320.00 987,474,455.36 38.22 -18.01 -27.13
百分点
减少 0.68 个
旅游服务 105,666,439.90 34,318,839.86 67.52 10.07 12.41
百分点
增加 0.06 个
销售材料 86,781,595.96 85,142,976.41 1.89 -46.92 -46.96
百分点
(2)主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
浙江省内 872,723,198.86 -48.90
浙江省外 918,660,365.00 82.85
2、报告期公司主要财务数据发生重大变动的原因说明
①资产构成情况与上年比发生重大变化的原因说明
项目 期末数 期初数 变动幅度 变动原因说明
主要系本期子公司南京投资公司归
货币资金 422,908,167.07 1,062,903,498.04 -60.21%
还华润信托贷款所致
主要系本期房产公司交付结转楼盘
应收账款 7,126,448.37 3,445,544.31 106.83%
的应收房款增加
主要系本期子公司益荣房产支付土
预付款项 722,430,606.38 233,830,595.88 208.95%
地出让金所致
主要系本期应收蓝天置业股权转让
其他应收款 243,523,042.13 77,901,009.50 212.61%
尾款较多所致
主要系本期子公司广福置业公司新
应付账款 746,994,954.59 446,809,753.01 67.18% 交付楼盘引起的应付工程款增加所
致
主要系本期计提的应付华澳贷款利
应付利息 125,315,972.03 5,305,549.20 2261.98%
息增加所致
主要系子公司通和置业房屋维修补
预计负债 4,189,739.27 1,420,683.27 194.91%
偿增加所致
②主要财务数据与上年同期相比发生重大变化的原因说明
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
主要系本期流动资金借款利率较
财务费用 223,998,823.02 115,088,921.64 94.63%
高，引起计提利息增加所致
主要系南京投资公司碑亭巷项目
资产减值损失 65,617,677.75 11,929,591.56 450.04%
本期计提存货跌价准备所致
主要系本期转让蓝天置业股权确
投资收益 302,451,035.65 24,800,679.25 1119.53%
认收益增加所致
③现金流量表数据与上年同期相比发生重大变化的原因说明
6
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现金流量表项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
经营活动 产 生的 -527,137,147.36 -722,645,073.04 -27.05% 主要系本期房产项目公司销售
现金流量净额 房款资金回笼增加和减少工程
款支付所致
投资活动 产 生的 207,668,146.95 108,940,237.52 90.63% 主要系本期收到处置子公司股
现金流量净额 权转让款较多所致
筹资活动 产 生的 196,618,635.19 637,648,453.80 -69.17% 主要系上年同期新增借款较多
现金流量净额 所致
四、主要控股及参股公司经营情况及业绩
单位：人民币元
注册 权益
主营业务或产
公司名称 资本 比例 资产规模 净利润
品
(万元)
浙 江 天 都 实 业 房地产开发及
180,000 100% 3,047,734,297.65 39,243,094.91
有限公司 旅游服务
广厦(南京)房地
房地产综合开
产投资实业有 12,000 100% 1,862,101,674.07 138,210,784.60
发、实业投资
限公司
通和置业投资
房地产综合开
有限 30,000 100% 1,200,183,007.40 155,402,684.55
发
公司
东 阳 市 江 南 置 房地产综合开
8,600 100% 356,748,253.39 1,661,185.22
业有限公司 发
东阳市蓝天白
房地产综合开
云置业有限公 10,000 100% 139,366,631.75 -3,709.37
发
司
浙江蓝天白云
会 展 中 心 有 限 会展、餐饮服务 25,000 95% 282,550,963.59 -9,281,158.15
公司
陕 西 广 福 置 业 房地产综合开
5,000 90% 1,013,770,034.78 2,917,752.89
发展有限公司 发销售
杭 州 华 侨 饭 店 住宿、餐饮、娱
5,000 90% 124,050,815.95 -980,521.46
有限责任公司 乐
浙 江 广 厦 文 化 公园管理、旅游
5,000 90% 3,456,260.80 930,564.69
旅游有限公司 服务
五、2012 年展望及主要经营计划
1、公司所处的行业发展趋势及面临的竞争环境
2012 年，国际国内经济、金融环境依然存在诸多不确定性因素，房地产调控离“房价
合理回归”的中长期目标尚有一定的差距，因此行业整体依然将受政策导向影响，处于调整
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变动的格局之中。我们认为：
① 调控将呈现常态化趋势。一方面，中国经济的发展潜力、城市化进程的不断推进、
居民生活水平的日益改善为行业奠定了良好的基础，房地产市场从长期看依然处于良性向好
的发展趋势；另一方面，抑制投机性和投资性需求，保障住房有效供给，促进行业健康发展
和市场规范化运行将成为一定时期内保障经济平稳发展的重要举措。
② 行业竞争进一步加剧。2011 年下半年以来，面对政策高压、销售低迷、资金趋紧的
不利局面，各大房企纷纷开始实施不同程度的销售经营策略，消费者也开始更加理性地观望
和选择。拥有多元化融资渠道、专业化开发设计能力、良好政策及市场应变能力以及稳健资
本及成本管控能力的品牌房地产企业将在竞争中凸显优势。
2、公司 2012 年经营计划
2012 年，公司将继续坚持“稳健经营，持续发展”的战略原则，秉持“严格管理、积
极销售、谨慎投资”的经营策略，做好“三个坚持”，即坚持稳健发展的原则不动摇，坚持
抓品质促销售的工作目标不动摇，坚持打造专业化品牌化的发展路线不动摇，积极应对政策
及市场环境的变化，努力实现公司的经营目标。2012 年公司在售项目主要为天都城项目、
西安水岸东方项目和通和戈雅项目，由于宏观调控政策仍存在较大不确定性，面对可能会出
现的市场不利形势，公司将采取更为积极与灵活的销售策略，确保经营效益最大化。
2012 年公司工作将主要围绕以下几点展开：
第一，在管理中提升品质。
①完善内部控制体系。2012 年公司将进一步建立健全内部控制体系，完善相关制度建
设，从组织架构、业务流程、过程控制等多方面全面梳理和优化现有管理制度，全面实施内
部控制规范体系。
②加强日常经营成本管理。一方面，做好资金统筹规划工作，提升资金利用效率，加强
投融资和项目运营工作的结合，进一步拓宽融资渠道，适时做好项目开发贷款融资工作；另
一方面，在确保各项经营活动有效开展的前提下，开源节流，做好日常经营各项费用成本管
理工作。
③推进全面预算管理工作。对在建项目，加强工程成本、进度及质量管理，强化事中、
事后过程控制；对新开发项目和新开工项目，从产品研发设计、招标采购、工程进度及质量、
营销等各个环节实行严格管理，强化成本的事前、事中、事后全过程控制，确保项目开发收
益的最大化。
第二，在转变中促进效益。
①集中全力促销售。销售回款是公司最重要的资金来源，2012 年公司将进一步顺应市
场需求，不断调整销售策略和手段，一方面，积极推进存量去化工作，加快项目资金回笼，
另一方面，积极应对市场形势调整，合理安排好各项目销售进度和销售节奏。
②深化品牌塑造工作。在稳步推进现有项目的开发建设基础上，不断加强项目精细化管
理，确保各项工作落到细微处，打造优质产品质量、小区环境、物业服务等，不断提升产品
附加值。
③做好产品研发工作。通过学习优秀标杆房企的领先经验，总结和完善公司开发项目、
产品的特征，采用自主研发模式，逐步形成一套适合本公司发展、利于发挥优势、管理高效、
规范可控的标准化产品和开发流程。
第三，在调整中谋求发展。
①优化调整公司发展战略。在坚持实力开发、品牌开发，坚持立足于现有“江浙沪”
市场的前提下，积极寻找长三角、环渤海湾、珠三角及中西部投资机会，寻找二、三线城市
投资机会，坚持打造满足主流城市、主流人群需求的优质产品。
②加快现有存量土地的开发工作。针对现有项目的开发现状及土地储备，统筹开发，根
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浙江广厦股份有限公司 2011 年年度报告摘要
据市场情况，合理安排项目开发进度，充分发挥现有土地的有效价值。
③适当增加公司的土地储备。在审慎投资的原则下，视市场实际情况寻找合适的机会，
增加土地资源，为公司持续稳定健康发展打好基础。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述 5.1
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明
请见前述 5.1
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
1. 根据本公司与浙江中腾置业有限公司（以下简称中腾置业公司）于 2011 年 3 月 1 日签订
的《股权转让协议》，本公司将所持有的东阳市蓝天白云置业有限公司（以下简称蓝天置业
公司）100.00%股权转让给该公司，转让价格为 419,486,516.00 元，其中包括中腾置业替蓝
天置业公司偿还负债 39,486,516.00 元。截至 2011 年 6 月 30 日，本公司已收到该项股权转
让款 209,746,516.00 元，并于 2011 年 6 月 15 日办理了相应的财产权交接手续，故自 2011
年 7 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
2. 根据通和置业公司与光华集团有限公司签订的《合资经营杭州益荣房地产开发有限公司
合同》，通和置业公司与光华集团有限公司共同出资设立杭州益荣公司，注册资本为 10,205
万美元。截至 2011 年 12 月 31 日，通和置业公司和光华集团有限公司已分别出资 5,204.55
万美元和 2,449.00 万美元，并于 2011 年 12 月 21 日办妥工商设立登记手续，取得注册号为
330100400037931 的临时《企业法人营业执照》。公司拥有对其的实质控制权，故自该公司
第一期出资到位之日起，将其纳入合并财务报表范围。
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