浙江广厦股份有限公司拟转让所持
陕 西 广 福 置 业 发 展 有 限 公 司 90%股 权 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2013]第 523 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年七月十四日
浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股权项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ........................................ 1
摘 要 ................................................... 2
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ............... 4
二、评估目的 ............................................. 7
三、评估对象和评估范围 ................................... 7
四、价值类型及其定义 .................................... 10
五、评估基准日 .......................................... 10
六、评估依据 ............................................ 10
七、评估方法 ............................................ 13
八、评估程序实施过程和情况 .............................. 22
九、评估假设 ............................................ 24
十、评估结论 ............................................ 26
十一、特别事项说明 ...................................... 28
十二、评估报告使用限制说明 .............................. 33
十三、评估报告日 ........................................ 34
备查文件目录 ............................................. 36
中联资产评估集团有限公司
浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股权项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股权项目资产评估报告
浙江广厦股份有限公司拟转让所持
陕 西 广 福 置 业 发 展 有 限 公 司 90%股 权 项 目
资产评估报告
中联评报字[2013]第 523 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受浙江广厦股份有限公司的委托，就
浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股
权之经济行为，对所涉及的陕西广福置业发展有限公司 90%股权在评估
基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为浙江广厦股份有限公司所持陕西广福置业发展有限公
司 90%股权，评估范围是陕西广福置业发展有限公司的全部资产及相关
负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2012 年 12 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法和收益法两种方法对陕西
广福置业发展有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方
法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终
评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出以下评估结论：
陕西广福置业发展有限公司股东全部权益在评估基准日 2012 年 12
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月 31 日的账面值为 6,388.39 万元，评估值为 39,155.04 万元，评估增值
32,766.65 万元，增值率 512.91 %。
在不考虑控股权因素产生的溢价和股权流动性对评估结果影响的
情况下，根据持股比例进行计算，浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕
西广福置业发展有限公司 90%的股权价值为 35,239.54 万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2012 年 12 月 31
日起，至 2013 年 12 月 30 日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股权项目资产评估报告
浙江广厦股份有限公司拟转让所持
陕 西 广 福 置 业 发 展 有 限 公 司 90%股 权 项 目
资产评估报告
中联评报字[2013]第 523 号
浙江广厦股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，就
浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置业发展有限公司 90%股
权之经济行为，对所涉及的陕西广福置业发展有限公司 90%股权在评估
基准日 2012 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江广厦股份有限公司，被评估单位为陕
西广福置业发展有限公司。
（一）委托方概况
公司名称：浙江广厦股份有限公司
公司地址：浙江省东阳市吴宁街道办事处振兴路 1 号西
法定代表人：杜鹤鸣
注册资本：捌亿柒仟壹佰柒拾捌万玖仟零玖拾贰元
实收资本：捌亿柒仟壹佰柒拾捌万玖仟零玖拾贰元
经济性质：股份有限公司（上市）
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营业执照注册号：330000000003557
经营范围：房地产投资，实业投资，房地产中介代理，园林、绿化、
市政、幕墙、智能化、装修装饰、照明工程的施工，建筑材料、建筑机
械的制造、销售，有色金属销售，水电开发，会展服务。
浙江广厦股份有限公司 系经浙江省股份制试点协调小组浙股
[1992]55 号文批准，以浙江省东阳市第三建筑工程公司为基础，联合中
国人民建设银行浙江省信托投资公司和东阳市信用联社共同发起设立
的股份有限公司，成立于 1993 年 7 月。公司于 1997 年 4 月 15 日发行
3500 万股票在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为 600052，公司简
称：浙江广厦。
浙江广厦以房地产投资为主业。公司下辖 10 多家成员企业，在职
员工近 900 人，其中大专以上人员占公司员工总数的 41%以上。公司逐
步建立了以长三角地区为依托，苏浙沪地区为重点的房地产开发布局，
旗下拥有多家房地产开发子公司，开发足迹遍布杭州、南京、重庆、西
安等大中城市，已开发的项目有杭州“万安西苑”、“西湖时代广场”、“绿
洲花园”、“檀香园”项目、上海“福楼望邸”项目、重庆“广厦经典”
项目、南京“四季经典”项目等。目前正在开发的项目有杭州“天都城”
项目、南京“长江路九号”项目、通和 “戈雅公寓”、“南岸花城”项
目、西安“浐河滨河花园”项目等。
（二）被评估单位概况
公司名称： 陕西广福置业发展有限公司
公司地址：西安市浐河东岸滨河路
法定代表人：金钦法
注册资本：人民币伍仟万元（实收资本：人民币伍仟万元）
经济性质：有限责任公司
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营业执照注册号：610000100060509
1、公司简介
陕西广福置业发展有限公司（以下简称“广福置业”）系浙江广厦股
份有限公司旗下子公司，成立于 2000 年 11 月，注册资金 5000 万元，
具有二级房地产开发资质，主要从事房地产开发、销售。浙江广厦在杭
州、重庆、南京等城市已成功开发数十万平方米水岸住宅，积累了丰富
的水岸大盘开发经验。广福置业目前正在开发的项目为“浐 河滨河花园”
项目，总计建筑面积约 120 万平方米。
截至评估基准日，陕西广福置业发展有限公司实收资本为伍仟万元
整人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
序 号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例%
1 陕西时迈投资有限公司 500.00 10.00
2 浙江广厦股份有限公司 4,500.00 90.00
合 计 5,000.00 100.00
2、经营范围
经营范围：房地产综合开发、销售。
3、资产、财务及经营状况
截止评估基准日 2012 年 12 月 31 日，公司资产总额为 128,984.52
万元，负债总额 122,596.13 万元，净资产额为 6,388.39 万元，2012 年实
现主营业务收入 46,691.58 万元，净利润 10,024.50 万元。公司近 3 年及
基准日资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况 单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
总资产 128,984.52 132,691.93 101,404.50
负债 122,596.13 136,328.01 106,213.21
净资产 6,388.39 -3,636.08 -4,808.71
2012 年 9 月 2011 年度 2010 年度
主营业务收入 46,691.58 36,695.29 25,164.33
利润总额 10,844.59 602.48 -299.79
净利润 10,024.50 1,172.62 202.88
审计机构 天健会计师事务所 天健会计师事务所 天健会计师事务所
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（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方浙江广厦股份有限公司为被评估单位陕西广福置业发展有
限公司的控股股东。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据浙江广厦股份有限公司《关于本次评估目的说明的函》，浙江
广厦股份有限公司拟以协议方式转让所持陕西广福置业发展有限公司
90%股权。
本次评估的目的是反映陕西广福置业发展有限公司 90%股权于评
估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是浙江广厦股份有限公司所持陕西广福置业发展有限公
司 90%股权。评估范围为陕西广福置业发展有限公司在基准日的全部资
产及相关负债，账面资产总额 128,984.52 万元、负债 122,596.13 万元、
净资产 6,388.39 万元。具体包括流动资产 127,048.09 万元；非流动资产
1,936.43 万元；流动负债 82,596.13 万元，非流动负债 40,000.00 万元。
上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所审计的 2012 年 12 月
31 日陕西广福置业发展有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后
的基础上进行的。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为货币资金、往来款项、存货及固定资
产等。其中：长期股权投资共计 2 项，原始投资成本为 10,200,000.00
元，账面价值 6,242,415.16 元，未计提减值准备，账面净额为 6,242,415.16
元。具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下：
陕西广福置业发展有限公司长期股权投资账面价值一览表
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例% 投资成本 账面价值
1 陕西广厦物业管理有限公司 2004/4/1 40% 1,200,000.00 406,312.50
2 西安顶益房地产开发有限公司 2002/12/1 90% 9,000,000.00 5,836,102.66
合 计 10,200,000.00 6,242,415.16
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 115,388.85 万元，占评估范围内
总资产的 89.46%。主要为存货及机器设备等。这些资产具有以下特点：
1、存货主要包括陕西广福置业发展有限公司已开发尚未销售完的
产成品和正在开发的在产品开发成本。其中：产成品包括“浐河滨河花
园”一期和二期项目已开发完成未销售完的部分住宅、商铺及地下车库；
在产品包括“浐河滨河花园”三期和四期项目开发成本。
“浐河滨河花园”项目系陕西广福置业发展有限公司正在开发的项
目，该项目位于西安市灞桥区浐河东岸，半坡文化的水源地。项目东与
城市三环快速干道连接，西与 2.6 公里长浐河滨河公园相融，南接咸宁
路，北接浐河东路（长乐路）。该项目规划开发用地约 650 亩，建筑面
积合计约 120 万平方米，分四期开发建设。
（1）一期项目：一期项目用地约合 194.60 亩，总建筑面积 340,597.06
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㎡ ，其中；建设住宅 23 栋，建筑面积 257,490.98 ㎡ ；商业楼 4 栋，建
筑面积 19,489.85 ㎡ ；幼儿园建筑面积 2,404.23 ㎡ ；地下车库 3 个，建
筑面积 23,970.00 ㎡ ；地下人防建筑面积 16,840.00 ㎡ ；公建总建筑面积
20,402.00 ㎡ 。目前一期项目销售已达 90%。
（2）二期项目：二期项目占地约合 140 亩，总建筑面积 303,701.93
㎡ ,其中：建设住宅 16 栋，建筑面积 219,193.17 ㎡ ；底商建筑面积 7,052.32
㎡ ；幼儿园 1 栋，建筑面积 2,166.44 ㎡ ；地下车库 2 座，建筑面积 45,400.00
㎡ ；地下人防建筑面积 17,130.00 ㎡ ；公建总建筑面积 12,760.00 ㎡ 。目
前已销售 60%。
（3）三期项目：三期项目占地 206 亩，总建筑面积 374,372.46 ㎡ ，
分为北区、南区分别开发。北区建设高层住宅 14 栋，建筑面积 257,647.19
㎡ ；商铺建筑面积 8,974.27 ㎡ ；地下车库建筑面积 38,450.00 ㎡ ；地下
人防及地下设备用房建筑面积 14,410.00 ㎡，目前全部楼位已主体封顶，
进入室内水电安装阶段，定于 2014 年 5 月交付使用。南区主要以花园
洋房、叠拼别墅为主，规划总建筑面积 54,891.00 ㎡ ，其中：花园洋房 8
栋，建筑面积 35,452.00 ㎡ ；叠拼别墅 3 栋，建筑面积 3,591.00 ㎡ ；商
业楼 1 栋，建筑面积 1,778.00 ㎡ ；地下车库建筑面积 7,950.00 ㎡ ；地下
人防建筑面积 6,120.00 ㎡ ，目前尚未开发。
（4）四期项目：四期项目占地 109 亩，规划建筑面积 190,000.00
㎡ ，目前项目在前期报建中。
2、固定资产全部为设备类资产，主要包括陕西广福置业发展有限
公司申报的办公车辆和电子设备，具体为：办公车辆 8 项，其中 1 项长
安 SC6380 面包车已报废；电子设备 72 项，其中 42 项已报废。截止评
估基准日，除了 1 辆面包车和部分电子设备已报废外，其余机器设备均
处于正常使用状态。
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（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的范围内无账面记录或未记录的无形资产情况。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2012 年 12 月 31 日，陕西广福置业发展有限公司申报
的评估范围均为资产负债表内资产，无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务
所的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2012 年 12 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
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（一）经济行为依据
浙江广厦股份有限公司《关于本次评估目的说明的函》。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
4、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
5、 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
7、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8、 《资产评估准则-企业价值》（中评协[2011]227 号）；
9、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
10、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）；
11、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
12、 《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）；
13、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
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14、 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会[2006]3
号）；
15、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
（四）资产权属依据
1、 《国有土地使用证》；
2、 《机动车行驶证》；
3、 重要资产购置合同或凭证；
4、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计
办价格[2002]1153 号）；
4、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》发改价格[2011]534 号）；
6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
[2002]125 号）；
7、 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
8、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号）；
9、 《汽车报废标准》（国经贸[1997]456 号）；
10、 《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》（国经贸资源
[2000]1202 号）；
11、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
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12、 《2012 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
13、 800J 房周刊及企业提供的商品房销控表；
14、 《西安市人民政府关于公布西安市国有土地级别和基准地价
的通告》（市政告字〔2012〕11 号）；
15、 《西安市中心市区国有土地基准地价表》（2012 年）；
16、 《西安市城区土地级别图》（2012 年）；
17、 《西安市城镇土地定级及基准地价更新成果》；
18、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、陕西广福置业发展有限公司 2010 年、2011 年、2012 年会计报表
及评估基准日审计报告；
2、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）；
3、wind 资讯金融终端；
4、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
5、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第 3 版）》 （[美]Copeland，
T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
6、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
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资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
由于在国内资本市场上，难以找到与陕西广福置业发展有限公司类
似的上市公司及交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评
估不适宜采用市场法。
本次评估目的是委托方拟转让所持陕西广福置业发展有限公司股
权，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后
企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行
评估。
陕西广福置业发展有限公司为房地产开发行业，目前项目正在开发
中，其未来开发收益可以预测，因此本次评估选择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。
对于货币资金，以核实后账面值作为评估值。
（2）应收类款项
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
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应收类款项采用个别认定法估计评估风险损失，以应收类账款合计减去
评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为
零。
（3）存货
存货包括库存商品和在产品（开发成本）。根据情况采用以下方法：
1）库存商品
库存商品包括浐河滨河花园一期项目和二期项目，本次评估采用市
场法，即在对其区域因素、个别因素进行分析，对周边类似已成交的房
地产状况和成交价格进行详细调查分析的基础上，参考企业实际销售定
价及销售情况，确定销售价格，然后扣减在销售环节发生的销售费用、
税金及其他相关费用，确定评估值。
公式如下：
评估价值=销售收入×（1-销售费用率-销售税费率-土地增值税率-
营业利润率×25%-营业利润率×（1-25%）× r）
2）在产品（开发成本）
在产品（开发成本）包括：浐 河滨河花园三期项目和四期项目开发
成本。
①浐河滨河花园三期项目（包括正在开发的北区和尚未开发的南
区）
根据该项目的具体情况，选择静态假设开发法进行评估。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，
根据本项目开发进度采用下述公式进行评估：
开发成本评估价值＝开发完成后的房地产价值—续建开发成本—
续建管理费用—投资利息—续建销售费用—全部销售税金—项目利润
将开发成本评估价值设为 V；
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以上扣减项目为评估基准日后至开发完成所需要支出的一切合理、
必需的费用、税金及项目利润及资金成本。
②浐河滨河花园四期项目
浐河滨河花园四期项目开发成本主要为被评估企业支付的土地成
本及项目前期发生的部分费用等。截止评估基准日，该项目已取得土地
使用权证，但尚处于报建期，仅支付了较少的前期费用等。本次评估对
于已取得的土地使用权，采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评
估；对于支付的前期费用等，评估人员核实了账簿记录、检查了原始支
付凭证等相关资料，核实各款项支付的真实性、完整性等，以其核实后
的账面值确认为评估值。
2、非流动资产
（1）长期股权投资
本次纳入评估范围的长期投资均为长期股权投资。
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了
取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，
以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上根据各项长期投资的
具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。
本次陕西广福置业发展有限公司下属有 2 个长期投资单位，各长期
投资的评估方法如下：
1）陕西广厦物业管理有限公司属陕西广福置业发展有限公司的被
投资单位，原始投资成本 120.00 万元，投资比例为 40.00%，未纳入陕
西广福置业发展有限公司财务报表的合并范围。因本次评估仅获得被评
估单位的财务报表等资料，故以被评估单位评估基准日财务报表反映的
净资产乘以持股比例确认为评估值。
2）西安顶益房地产开发有限公司属陕西广福置业发展有限公司的
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被投资单位，原始投资成本 900.00 万元，投资比例为 90.00%。本次评
估对其被投资单位评估基准日的整体资产进行了评估，然后将被投资单
位评估基准日股东全部权益评估值乘以陕西广福置业发展有限公司的
持股比例计算确定评估值。
评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评
估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和
充分地反映各被投资单位各项资产的价值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后股东全部权益×持股
比例
（2）固定资产——设备类资产
纳入本次评估范围的设备类资产全部为办公车辆和电子设备。根据
本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
①电子设备
A、重置全价的确定
电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运
输费用较低，参照现行市场购置的价格确定重置全价。
电子设备重置全价计算公式：
重置全价＝电子设备购置费
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场
价格的设备，以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅《2012年机电产品报价手册》
等资料或网上询价来确定其购置价。
B、成新率的确定
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在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）100%
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对于使用年限远超过经济使用年限的电子设备，按二手市场价确定
评估值。
②运输车辆
A、重置全价的确定
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
Ⅰ.现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
Ⅱ.车辆购置税按国家相关规定计取；
Ⅲ.新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门
规定计取。
B、成新率的确定
对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废
标准〉的通知》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整
汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后
取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+ a
对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定
的成新率相差较大，则进行成新率的修正。若两者结果相当，则不进行调
整。
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C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对于企业已报废的1辆长安SC6380面包车，企业已于2013年4月进行
了报废处理。评估人员核实了账簿记录、抽查了原始凭证等相关资料，
核实其报废处理事项的真实性和金额等，本次评估以核实后的报废处理
金额作为评估值。
（3）递延所得税资产
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账
务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础
上，以账面值确定为评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
（三）收益法简介
1、概述
根据《企业价值评估指导意见（试行）》，确定按照收益途径、采用
现金流折现方法（DCF）对拟质押股权的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用
的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金
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流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特
点，本次评估的基本思路是以评估对象会计报表口径为基础估算其股东
全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算
评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性
资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债
务价值后，来得出企业股东的全部权益资本价值。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E P Ci D （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri
P （2）
i 1 (1 r ) i
式中：
R i ：评估对象未来第i年的预期企业自由现金流量；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣC i ：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
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C i C 1 C 2 （3）
C 1 ：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值；
C 2 ：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。
D：评估对象的付息债务价值；
（2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流量作为评估对象股东权益价值的收
益指标，其基本定义为：
R=经营活动产生的现金流＋投资活动产生的现金流 （4）
式中：
经营活动产生的现金流=经营活动产生的现金流入－经营活动产生
的现金流出 （5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的
企业自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加
和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综
合因素，采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r
r= r d ×w 1 + r e ×w 2 （6）
式中：
r d ：扣税后的加权付息债务成本；
r d =r 0 ×（1-t） （7）
t：适用所得税税率；
W 1 ：付息债务价值的比例；
W 1 =D/（D+E） （8）
W 2 ：权益资本价值的比例；
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W 2 =E/（D+E） （9）
r e ：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本
成本r e ；
re r f e (rm r f ) （10）
式中：
r e ：折现率（权益资本成本）；
r f ：无风险报酬率；
r m ：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
β e ：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e u (1 (1 t ) ) （11）
E
β u ：可比公司的无杠杆市场风险系数；
t
u （12）
D
(1 (1 t ) i
βt Ei
t 34% K 66% x （13）
式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
β x ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov ( R X ; R P )
x （14）
P
式中：Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收
益率的协方差；
σ p ：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
D i 、E i ：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
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（一）评估准备阶段
1、2013年5月25日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就
本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本
次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2013
年5月下旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2013年5月26日至2013年6月9日。主
要工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、项目开发进度等情
况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实，对流动资产中的存货类实物资产进行了现场勘查。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对电子设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资
料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
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估测算。
（三）评估汇总阶段
2013年6月10日至6月24日对各类资产评估及负债审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2013年6月25日至7月14日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
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使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；
4、评估对象的未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开
发项目业务。对于房地产开发项目，不考虑评估基准日尚未取得或未来
可能取得的开发项目；
5、在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务
的销售策略和成本控制等保持合理的状态持续，不考虑未来可能由于管
理层、经营策略以及商业环境等变化导致的经营能力、业务规模和业务
结构等状况的变化；
6、本评估所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常
经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银
行存款等在生产经营过程中频繁变化，评估时不考虑存款产生的利息收
入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益；
7、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
8、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
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9、假设该公司在未来年度中的技术队伍保持相对稳定，工程建设
顺利进行，工程质量能得到保证；
10、假设该公司未来年度房地产销售顺利进行，销售款能基本按期
回收，不会出现重大的坏账情况；
11、假设企业未来各年度项目施工成本（建材价格等）基本保持稳
定，不会发生较大变化；
12、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对陕西广福置业发展有限公司的全部资产和负债
进行评估得出的评估基准日2012年12月31日的评估结论如下：
资产账面价值 128,984.52 万元，评估值 161,751.17 万元，评估增值
32,766.65 万元，增值率 25.40 %。
负债账面价值 122,596.13 万元，评估值 122,596.13 万元，无评估增
减值。
净资产账面价值 6,388.39 万元，评估值 39,155.04 万元，评估增值
32,766.65 万元，增值率 512.91 %。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产 127,048.09 157,543.48 30,495.39 24.00
非流动资产 1,936.43 4,207.69 2,271.26 117.29
其中: 长期股权投资 624.24 2,794.51 2,170.27 347.67
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
固定资产 212.79 313.78 100.99 47.46
无形资产 - - - -
递延所得税资产 1,099.40 1,099.40 - -
资产总计 128,984.52 161,751.17 32,766.65 25.40
流动负债 82,596.13 82,596.13 - -
非流动负债 40,000.00 40,000.00 - -
负债总计 122,596.13 122,596.13 - -
净 资 产（所有者权益） 6,388.39 39,155.04 32,766.65 512.91
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。
陕西广福置业发展有限公司在评估基准日 2012 年 12 月 31 日的净资产
账面值为 6,388.39 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）
为 38,230.77 万元，较其账面值增值 31,842.38 万元，增值率为 498.44%。
（三）评估结果分析及最终评估结论
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 38,230.77 万元，
比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 39,155.04 万元，低 924.27
万元，低 2.36%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；
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（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
被评估企业为房地产开发企业，目前面临国家最严厉的房地产价格
调控，其调控的效果尚未充分体现，房地产价格仍在高位徘徊，投机因
素主导市场的气氛尚很浓厚。随着调控的深入，回归到正常的刚性需求，
房价会逐渐回到正常水平，其未来经营风险和盈利状况随企业经营活动
的时间、空间、国家有关法规、政策等因素的变化而有较多不确性。在
这种背景下，收益法以各种假设条件所做出的盈利预测、得出的评估结
果的可靠程度相对较低。因此，从影响两种方法的外部因素分析，选择
资产基础法的结果作为本报告的最终评估结论。通过以上分析，我们选
用资产基础法作为本次评估的结果，陕西广福置业发展有限公司股东全
部权益在基准日时点的价值为 39,155.04 万元。
根据持股比例计算，浙江广厦股份有限公司拟转让所持陕西广福置
业发展有限公司 90%股权评估值为 35,239.54 万元。
需特别说明的是，在计算股权价值时，评估师未考虑控股权因素产
生的溢价和股权流动性对评估结果影响的情况。
十一、特别事项说明
（一）抵押担保事项
1、存货---产成品中反映的“浐河滨河花园”二期项目，截止评估基
准日该项目已销售 60%以上。剩余未销售产成品包括住宅 74,167.24 ㎡ 、
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商铺 5,205.31 ㎡ 及地下车库 1,111.00 个。该部分剩余未销售产成品已设
定抵押权，具体为：
被评估企业于 2009 年 4 月 2 日向西安市商业银行城东支行借入了
中长期借款 20,000.00 万元（借款合同编号：西商银（城东）借字
[2009]0011 号），借款期限自 2009 年 4 月 23 日起至 2012 年 4 月 22 日。
企业以位于西安市灞桥区滨河路 0 号的“浐河滨河花园”项目二期土地使
用权及其地上二期全部在建工程（土地使用权面积 93,001.30 ㎡ ，施工
许可总建筑面积共计 276,041.00 ㎡ ，规划建设住宅楼 16 幢、幼儿园 1
幢及地下车库 2 座）为该笔贷款提供抵押担保。详见下表：
序号 名称 权属及其证书 土地使用权面积（M2）
1 土地BQ3-1-8 西灞国用（2006 出）第 614 号 35,999.70
2 土地BQ3-4-7-1 西灞国用（2007 出）第 380 号 57,001.60
合 计 93,001.30
上述贷款于 2012 年 4 月 22 日到期后，企业对尚未清偿的借款本金
4,000.00 万元整申请了展期，展期 18 个月，展期后借款到期日为 2013
年 10 月 21 日。截止评估基准日，企业尚余 1,845.00 万元本金未偿还，
在“一年内到期的非流动负债”科目反映。
2、存货---在产品中反映的“浐河滨河花园”三期北区项目，截止评
估基准日该项目尚未完工。该项目涉及的土地使用权及地上在建工程已
设定抵押权。具体为：
企业于 2011 年 1 月 20 日向中信银行股份有限公司西安分行借入了
中长期借款 20,000.00 万元（借款合同编号：[2011]信银西劳固贷字第
001 号），借款期限自 2011 年 1 月 20 日起至 2014 年 1 月 20 日，截止
评估基准日已归还本金 500.00 万元，剩余本金 19,500.00 万元；于 2011
年 12 月 29 日向中信银行股份有限公司西安分行借入了中长期借款
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12,500.00 万元（借款合同编号：[2011]信银西劳固贷字第 027 号），借
款期限自 2011 年 12 月 29 日起至 2014 年 3 月 17 日。企业以西安市灞
桥区滨河路的“浐河滨河花园”三期项目北区土地使用权（土地使用证
“西灞国用[2007 出]第 379 号，土地使用权面积 103,177.10 ㎡ ）及其地
上部分在建工程（规划建设商住楼 2 幢、住宅楼 12 幢、地下停车库 2
座，施工许可建筑面积共计 314,077.00 ㎡ ）为上述 2 笔贷款提供抵押担
保。
3、存货---在产品中反映的“浐河滨河花园”三期南区项目，截止评
估基准日尚未开发。该项目涉及的土地使用权及地上规划在建工程已设
定抵押权。具体为：
企业于 2012 年 5 月 10 日向长安银行股份有限公司借入了中长期借
款 8,000.00 万元（借款合同编号：[2012]长营固借字第 001 号），借款
期限自 2012 年 5 月 14 日起至 2015 年 5 月 13 日。企业以西安市灞桥区
滨河路的“浐河滨河花园”三期项目南区土地使用权及其地上在建工程
（土地使用证“西灞国用[2005 出]第 777 号”，土地使用权面积 34,777.70
㎡ ，施工许可建筑面积 48,226.00 ㎡ ）为该笔贷款提供抵押担保。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
本报告无重大期后事项。
（四）其他需要说明的事项
1、被评估企业拥有的“浐河滨河花园”房地产开发项目分四期开发，
其中：一期、二期和三期北区实际总建筑面积均大于规划总建筑面积。
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截止评估基准日，被评估企业对超出规划的面积部分未办理相关手续，
被评估企业控股股东浙江广厦股份有限公司已就该事项做出承诺，承诺
如未来需补办相关手续，由浙江广厦股份有限公司承担所需支付的所有
费用和全部责任。本次评估未考虑被评估企业补办相关手续所需支付的
费用对评估结论的影响。
2、被评估企业“浐河滨河花园”三期项目分为南区和北区分别开发，
截止评估基准日，南区尚未开发，被评估企业未能提供其投资概、预算
等相关资料，本次评估对于在开发的“浐河滨河花园”三期项目的后续开
发成本系参考一、二期项目的开发成本并经过适当分析调整测算得出
的。故本次评估对企业应缴纳的土地增值税按销售收入的一定比例测算
预征土地增值税额，未考虑被评估企业土地增值税清算应补缴的土地增
值税对评估结论的影响。
3、机器设备类资产存在部分资产已报废现象。经核实，报废资产
包括：1 辆办公车辆和部分电子设备因使用时间较长已报废。经过现场
清查盘点，纳入本次评估范围的报废资产包括：长安面包 SC6380 车辆
1 项，车牌号为陕 AJF255，账面原值 56,444.00 元、净值 26,951.90 元；
电子设备 42 项，账面原值 211,132.00 元、净值 5,843.85 元。电子设备
报废具体情况详见下表：
电子设备报废明细表：
设备 计量 数 账面价值
设备名称 启用日期 备注
编号 单位 量 原值 净值
0400015 电脑 台 1 2002-11-01 4,678.00 - 已报废
0400016 电脑 台 1 2002-11-01 6,008.00 - 已报废
0400023 松下摄象机 台 1 2003-03-01 5,200.00 - 已报废
0400027 电脑 台 1 2003-03-01 4,200.00 - 已报废
0400028 电脑 台 1 2003-03-01 4,200.00 - 已报废
0400029 电脑 台 1 2003-03-01 4,200.00 - 已报废
0400030 电脑 台 1 2003-04-01 5,526.00 - 已报废
0400037 科龙空调 台 1 2003-05-01 1,845.00 - 已报废
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设备 计量 数 账面价值
设备名称 启用日期 备注
编号 单位 量 原值 净值
0400042 海尔空调 台 1 2003-06-01 2,660.00 - 已报废
0400046 联想电脑 台 1 2003-09-01 6,800.00 - 已报废
0400047 数码摄象机 台 1 2003-09-01 24,150.00 - 已报废
0400048 联想电脑及软件 台 1 2004-03-01 16,900.00 - 已报废
0400052 春兰空调 台 1 2004-06-01 1,888.00 - 已报废
0400053 春兰空调 台 1 2004-06-01 1,500.00 - 已报废
0400054 春兰空调 台 1 2004-06-01 1,500.00 - 已报废
0400055 春兰空调 台 1 2004-06-01 1,500.00 - 已报废
0400056 春兰空调 台 1 2004-06-01 1,500.00 - 已报废
0400065 复印机 台 1 2005-12-06 11,100.00 555.00 已报废
0400076 美的空调 台 1 2006-06-09 1,350.00 67.50 已报废
0400077 美的空调 台 1 2006-06-09 1,550.00 77.50 已报废
0400078 美的空调 台 1 2006-06-09 1,550.00 77.50 已报废
0400079 美的空调 台 1 2006-06-09 1,550.00 77.50 已报废
0400080 美的空调 台 1 2006-06-09 3,900.00 195.00 已报废
0400081 美的空调 台 1 2006-06-09 3,900.00 195.00 已报废
0400082 美的空调 台 1 2006-06-09 3,900.00 195.00 已报废
0400083 美的空调 台 1 2006-06-09 3,900.00 195.00 已报废
0400084 笔记本电脑 台 1 2006-06-20 17,600.00 880.00 已报废
0400085 电脑 台 1 2006-07-24 5,499.00 274.95 已报废
0400086 笔记本电脑 台 1 2006-07-24 4,999.00 249.95 已报废
0400087 美的空调 台 1 2006-08-02 1,450.00 72.50 已报废
0400088 美的空调 台 1 2006-08-02 1,780.00 89.00 已报废
0400089 笔记本电脑及附件 台 1 2006-12-12 24,850.00 1,242.50 已报废
0400098 多功能一体机 台 1 2007-02-08 2,580.00 129.00 已报废
0400100 紫光电脑 台 1 2007-04-03 4,400.00 220.00 已报废
0400101 紫光电脑 台 1 2007-04-03 3,280.00 164.00 已报废
0400102 紫光电脑 台 1 2007-04-03 3,100.00 155.00 已报废
0400107 紫光电脑 台 1 2007-07-12 3,100.00 155.00 已报废
0400108 七喜电脑 台 1 2007-07-13 2,999.00 149.95 已报废
0400111 美的空调 台 1 2007-07-14 2,080.00 104.00 已报废
0400112 打印机 台 1 2007-07-31 1,300.00 65.00 已报废
0400114 电脑 台 1 2007-09-19 3,800.00 190.00 已报废
0400115 多功能一体机 台 1 2007-10-18 1,360.00 68.00 已报废
合计 211,132.00 5,843.85
4、被评估企业长期股权投资单位---西安顶益房地产开发有限公司
纳入本次评估范围的办公车辆 1 项，企业已于 2013 年 6 月 3 日将其车
辆抵山阳县安顺建筑安装工程队工程款，抵债金额为 2.00 万元。
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5、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
6、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
8、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
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对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：本报告评估结果使用有效期一年，
即自2012年12月31日至2013年12月30日使用有效。超过一年，需重新进
行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一三年七月十四日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一三年七月十四日
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备查文件目录
1、 资产评估明细表；
2、 经济行为文件（复印件）；
3、 委托方及被评估企业营业执照（复印件）；
4、 陕西广福置业发展有限公司 2012 年度审计报告；
5、 陕西广福置业发展有限公司 2010 年、2011 年及 2012 年会计
报表（复印件）；
6、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
7、 委托方及被评估单位承诺函；
8、 签字注册资产评估师承诺函；
9、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
10、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
11、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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