浙江广厦股份有限公司 2013 年年度报告摘要
浙江广厦股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 浙江广厦 股票代码 600052
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 包宇芬
电话 0571-87974176
传真 0571-85125355
电子信箱 stock600052@gsgf.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 10,162,660,641.48 9,447,186,641.81 7.57 8,600,839,961.16
归属于上市公司股东的
1,828,075,949.80 1,831,006,908.65 -0.16 2,323,691,618.21
净资产
经营活动产生的现金流
135,660,502.17 12,882,759.99 953.04 -485,524,928.40
量净额
营业收入 1,920,829,564.18 1,520,252,017.30 26.35 1,812,390,821.16
归属于上市公司股东的
55,772,996.32 57,315,290.44 -2.69 303,295,541.28
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 61,414,210.48 55,207,334.42 11.24 7,790,856.66
利润
加权平均净资产收益率 增加 0.1 个百分
3.05 2.95 13.13
（%） 点
基本每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.35
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.35
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 57,029 55,087
易日末股东总数
1
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前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
广厦控股集团有限 境内非国
38.66 337,050,000 0 质押 327,050,000
公司 有法人
广厦建设集团有限 境内非国 质押 58,520,000
9.91 86,424,450 0
责任公司 有法人 冻结 27,904,450
杭州股权管理中心 未知 2.72 23,710,952 0 未知
境内自然
包丽华 2.30 20,057,596 未知
人
境内自然
卢振华 1.88 16,422,676 0 未知
人
境内自然
桂冬生 1.39 12,157,408 0 未知
人
境内自然
卢振东 0.98 8,522,821 0 未知
人
广东粤财信托有限
未知 0.83 7,250,089 0 未知
公司－中鼎三
境内自然
吴国文 0.82 7,136,982 0 未知
人
境内自然
蒋海滨 0.80 7,003,551 0 未知
人
广厦控股集团有限公司为广厦建设集团有限责任公司的控股股东。
上述股东关联关系或一致行动
楼忠福为广厦控股集团有限公司实际控制人，卢振华、卢振东、郑
的说明
瑶瑶为广厦控股集团有限公司的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年是我国全面深化改革和进行经济转型的第一年。面对世界经济复苏艰难、国内
经济下行压力加大的复杂形势，新一届政府提出"稳增长、调结构、促改革"的战略方针，以
稳健的宏观政策、灵活的微观政策、有保障的社会政策为指导思想，以转变政府职能、激发
市场活力为突破口，全年实现国内生产总值 56.9 万亿元，比上年增长 7.7%，增速与 2012
2
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年基本持平，基本实现了经济稳中有质、稳中有为、稳中有进的良好开局。
报告期内，房地产行业调控主基调并未改变，但不同城市政策有所分化。年初"新国五
条"及各地细则的出台，彰显了政府调控的决心。下半年尤其是十八届三中全会以后，新一
届政府确立了全面深化改革和经济转型的工作重心，确定了市场配置资源的经济发展战略，
政府引导、市场化发展是未来房地产市场长期稳定和健康发展的主基调，并将建立起与之相
配套的长效机制。通过房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠政策支持中
端刚性需求、以棚户区改造和保障房满足低端基本住房需求等一系列政策组合引导房产市场
良性发展。
报告期内，房地产市场呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交稳中有增；三、
四线城市由于高库存、人口增长有限等客观原因，部分城市出现严重滞销。2013 年，全年
实现商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积比上年增长
17.5%；房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，但仍处在历史较低位置；一线城
市土地市场成交活跃，地王频出，三四线城市相对冷清。
报告期内，公司始终秉承"稳健发展"的理念，重点实施"抓品质、促销售、谋发展"三大
工作，积极推进年初各项工作目标的实现。2013 年全年实现营业收入 192,082.96 万元，比
上年同期增长 26.35%，实现利润总额 15,629.98 万元，实现归属于母公司所有者的净利润
5,577.30 万元。2013 年公司房地产开发项目在建面积约 139 万平方米，新增投资额 227,099
万元，全年新开工面积 49 万平方米，竣工面积 40.55 万平方米，合同销售金额 191,126 万
元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人
民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,920,829,564.18 1,520,252,017.30 26.35
营业成本 1,119,058,964.06 870,976,708.71 28.48
销售费用 90,563,885.83 85,273,467.14 6.20
管理费用 118,270,030.85 116,299,308.50 1.69
财务费用 268,592,039.53 258,709,699.25 3.82
经营活动产生的现金流量净额 135,660,502.17 12,882,759.99 953.04
投资活动产生的现金流量净额 -699,779,923.25 -295,223,787.99
筹资活动产生的现金流量净额 567,057,120.62 90,597,979.66 525.90
研发支出 0 0 0
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本期数 上年同期数
行业名称 同比增减
收入 比例 收入 比例
房地产销售 1,575,429,686.40 82.81% 1,178,357,605.73 78.21% 33.70%
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旅游服务 100,435,460.40 5.28% 104,019,370.77 6.90% -3.45%
销售材料 226,383,034.61 11.90% 224,177,961.75 14.88% 0.98%
其他 107,250.00 0.01% 145,587.00 0.01% -26.33%
小 计 1,902,355,431.41 100.00% 1,506,700,525.25 100.00% 26.26%
本期房地产销售收入同比增长 33.70%，主要系报告期内项目结转收入增加所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
行业分类 项目 2013 2012 同比增减
新开工量 49 万平方米 6 万平方米 716.67%
房地产行业 房地产营业收入 1,575,429,686.40 1,178,357,605.73 33.70%
存货余额 8,381,872,544.76 6,689,636,506.30 25.30%
本期新开工量同比增加 716.67%，主要系报告期内子公司天都实业新开工面积增加所致。
(3) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入金额 270,627,595.77 元
占营业收入总额的比重 14.09%
3、 成本
(1) 成本分析表 单位:
元
分行业情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
比例(%) 比例(%)
例(%)
房地产销售 房地产销售 861,922,216.19 77.09 614,389,250.58 70.62 40.29
旅游服务 旅游服务 34,043,968.78 3.04 35,476,499.09 4.08 -4.04
销售材料 销售材料 222,031,006.62 19.86 220,084,938.05 25.30 0.88
其他 其他成本 67,938.34 0.01 82,190.55 0.01 -17.34
小计 1,118,065,129.93 100.00 870,032,878.27 100.00 28.51
房地产销售：本期房地产销售成本较上年同期增加，主要系本期房产交付结转增加，相应成
本增加所致
(2) 主要供应商情况
前五名供应商的采购金额 354,492,748.56 元
占年度采购总额的比重 89.94%
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4、 费用
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
主要系本期房产交付结转增加
营业税金及附加 158,133,031.66 92,691,811.07 70.60% 以及部分项目土地增值税清算
所致
主要系往来款账龄变长导致坏
资产减值损失 47,506,161.60 35,547,704.98 33.64%
账准备计提增加所致
主要系本期收到的政府补助较
营业外收入 1,074,538.34 13,776,417.39 -92.20%
少所致
主要系本期利润总额增加导致
所得税费用 106,019,239.50 73,087,728.24 45.06%
计提的所得税费用增加所致
5、 现金流
现金流量表项目 本期数 上年同期数 变动幅度
经营活动产生的现金
135,660,502.17 12,882,759.99 953.04%
流量净额
投资活动产生的现金
-699,779,923.25 -295,223,787.99 不适用
流量净额
筹资活动产生的现金
567,057,120.62 90,597,979.66 525.90%
流量净额
经营活动产生的现金流量净额：主要系本期房产项目销售回笼款项增加所致；
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期取得通和置业子公司杭州益荣少数股东股权所支付的
股权转让款及子公司南京投资购买理财产品支付款项较多所致；
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期房地产项目贷款增加所致。
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。管理上，强化产品研发、成本
控制、招标采购、项目进度、营销策划等全方位管理理念，同时通过加强现场监督，落实责
任到人，确保项目品质生命线；销售上，面对房地产市场呈现的区域分化态势，各项目公司
积极应对，审时度势，求新求变，存量去化工作取得一定的成效；发展上，进一步调整房地
产开发区域定位和产品结构，逐步优化资产结构，为下一步发展积蓄力量。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
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房地产销 减少 2.57
1,575,429,686.40 861,922,216.19 45.29 33.70 40.29
售 个百分点
增加 0.21
旅游服务 100,435,460.40 34,043,968.78 66.10 -3.45 -4.04
个百分点
增加 0.10
销售材料 226,383,034.61 222,031,006.62 1.92 0.98 0.88
个百分点
减少 6.89
其他 107,250.00 67,938.34 36.65 -26.33 -17.34
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 减少 2.57
1,575,429,686.40 861,922,216.19 45.29 33.70 40.29
售 个百分点
增加 0.21
旅游服务 100,435,460.40 34,043,968.78 66.10 -3.45 -4.04
个百分点
增加 0.10
销售材料 226,383,034.61 222,031,006.62 1.92 0.98 0.88
个百分点
减少 6.89
其他 107,250.00 67,938.34 36.65 -26.33 -17.34
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
浙江省内 1,628,245,425.13 94.13
浙江省外 274,110,006.28 -58.96
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
货币资金 219,604,489.02 2.16 614,574,268.07 6.51 -64.27
应收账款 10,388,135.10 0.1 7,145,372.97 0.08 45.38
预付账款 55,134,427.95 0.54 851,586,787.39 9.01 -93.53
其他流动资产 316,037,715.60 3.11 84,853,744.39 0.9 272.45
在建工程 382,000.00 0.0038 42,326,392.89 0.45 99.10
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预收款项 2,132,064,874.90 20.99 1,626,936,320.42 17.22 31.05
应付票据 0 0 10,000,000.00 0.11 -100
应付股利 8,445,229.64 0.08 4,500,000.00 0.05 87.67
其他应付款 567,016,588.99 5.58 1,056,472,104.17 11.18 -46.33
一年内到期的 682,000,000.00 6.71 1,017,450,000.00 10.77 -32.97
非流动负债
长期借款 2,578,300,000.00 25.38 1,365,000,000.00 14.45 88.89
少数股东权益 5,915,469.01 0.0006 303,438,213.13 0.03 -98.05
货币资金：主要系期初天都实业公司质押的定期存款本期解押所致
应收账款：主要系本期子公司房产项目应收款项增加所致
预付账款：主要系杭州益荣公司取得土地证，预付土地款转入开发成本所致
其他流动资产：主要系本期购买理财产品较多所致
在建工程：主要系本期子公司会展中心在建工程交付使用转入固定资产所致
预收款项：主要系本期房产项目预售情况较好，房款回笼增加所致
应付票据：主要系本期母公司应付票据到期支付所致
应付股利：主要系本期子公司分配利润所致
其他应付款：主要系本期向控股股东支付转让广厦东金公司股权尾款及陆续归还拆借资金所
致
一年内到期的非流动负债：主要系一年内到期偿还的长期借款减少所致
长期借款：主要系房地产项目陆续开发，相应房地产项目贷款增加所致
少数股东权益：主要系本期子公司通和置业购买杭州益荣少数股东股权所致
(四) 核心竞争力分析
1、丰富的房地产开发经验。公司从建筑施工企业转型为房地产开发企业，对房地产开
发上下游有着比一般房企更为深入的理解。通过多年项目开发和管理经验，已逐步积累了较
为丰富的开发资源和开发经验，与合作各方协同性更为突出。
2、稳定高效的一线管理团队。作为一家专业房地产开发企业，公司一直致力于集中资
源进行重点项目的开发。公司各子公司通过多年对大规模、长周期房地产项目的运作，已逐
步形成一支稳定的项目管理团队，人员配备、技术力量、专业水平较为合理，管理人员、技
术人员配合默契，管理经验丰富，具备长期稳定的持续经营能力。
3、以人为本的企业文化。公司秉持以企业文化为核心，以规范制度为纽带的经营理念，
注重企业文化与经营发展的和谐统一，始终以责任、沟通、包容、合作为基础，注重发挥员
工主观能动性，创造企业价值最大化。
（五）报告期内经营业绩与上一年度报告期内变动 30%以上的情况
公司名称 本年度净利润 2012 年度净利润 变动比例（%） 原因分析
主要系本期交付结转确认的
天都实业 37,500,767.03 16,642,176.50 125.34%
收入增加所致。
主要系本期交付结转确认的
南京投资 -2,545,272.83 46,658,065.43 -105.46%
收入减少所致。
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主要系本期交付结转确认的
通和置业 161,501,380.97 29,968,068.27 438.91%
收入增加所致。
主要系上期与母公司的往来
江南置业 -5,218,261.51 -149,339,007.13 不适用
应收款项账龄变化较大使得
主要系本期交付结转确认的
坏账计提较多所致。
广福置业 25,995,015.36 102,144,561.10 -74.55%
收入减少所致。
主要系本期劳务成本增加所
文化旅游 -45,437.30 613,698.38 -107.40%
致。
主要系本期交付结转确认的
东金公司 13,235,466.83 48,896,106.98 -72.93%
收入减少所致。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
发展趋势方面：十二届全国人大二次会议提出了 2014 年稳中求进的工作总基调，从李
克强总理的政府工作报告看，下一阶段的房地产调控将重在保障低端、分类调控、抑制投机。
我们认为，虽然短期内与行业息息相关的信贷环境依然不会宽松，调控政策仍将随着不同区
域市场表现进一步呈现差异化，但从长期来看，随着新一届政府简政放权、市场化改革方向
的确立，房地产行业行政干预手段将逐步伴随长效机制的建立而逐步退出，随着土地、财税
制度改革和住房供应体系的稳步推进，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产
业的持续健康发展。
行业竞争格局方面：（1）行业转型速度加快。随着宏观环境、制度变革和需求供给的变
化，房地产行业逐步回归理性，传统房企转型升级，寻求突破的意识增强，旅游地产、休闲
文化地产等符合未来人口结构、消费理念的开发模式将进一步得以实践。（2）企业分化不断
加强。2013 年以来，龙头房企纷纷通过海外发债等创新融资手段获得低息资金，资金实力
大大增强。通过一系列积极拿地、兼并收购等手段扩大市场份额，进一步挤压了中小房企的
生存空间。
(二) 公司发展战略
公司将积极顺应政策变化和行业发展，继续坚持"稳健经营，实力开发"的基本原则，秉
持"严格管理，积极销售，谨慎投资"的经营理念，在致力于房地产行业精耕细作的同时，积
极探索多元化发展的战略方向，重点做好"四个优化"：创新发展方式，优化房地产开发模式；
深化品牌塑造工作，优化项目管理体系；加强资源整合，优化资产结构；加强人力资源建设，
优化人才结构。
(三) 经营计划
2014 年，公司计划实现合同销售额 20 亿元，费用控制在 4.5 亿元。全年计划新开工面
积 58 万平方米，竣工面积 14 万平方米。上述数据存在不确定性，部分将根据市场变化情况、
项目进展程度有所调整。同时围绕公司发展战略，年内重点推进销售存量去化、项目质量管
理、资金统筹规划、资产结构优化等经营目标的实现。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司将加强资金统筹规划，结合项目开发进度、销售回笼、项目发展情况，合理安排项
目资金投入。资金来源将主要来自于销售回款、银行贷款、合作开发等其他多种融资方式贷
款。未来主要资金支出为项目开发投入、归还银行贷款、信托贷款等，其中项目开发资金将
主要用于天都城爵士花园、蓝调公寓、紫韵公寓等、通和益荣项目、通益项目、南京邓府巷
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项目三期等项目开发。
(五) 可能面对的风险
（1）政策风险
公司所处房地产行业与国民经济密切相关，受到国家宏观调控政策影响较大。土地供给
政策、限价限购、信贷和融资监管、税收政策、价格政策、金融政策等等都会对行业发展带
来至关重要的影响。国内经济的整体走势、房地产市场的价格水平，将直接决定政府是否会
对未来房地产市场实施调控，以及调控政策的实施力度及政策持续性。因此公司面临不确定
因素所带来的政策风险。
（2）市场风险
房地产行业属于资金密集型行业，随着国家对房地产行业调控政策的持续出台，以及原
材料成本、资金成本的不断上升、销售周期延长，使房地产企业的竞争日趋激烈；另一方面，
部分地区已出现商品房的供给过剩、房价泡沫较为明显的情形，需要公司采取谨慎判断的投
资开发策略。
（3）经营风险
公司所经营的房地产项目以大盘为主，开发周期长，项目投资金额大，涉及相关行业广，
合作单位多，审批和监管程序复杂。某个开发环节出现问题，都可能直接或间接地导致项目
开发周期延长、成本不断上升，造成预期经营目标难以如期实现，对项目的进度和公司业绩
带来不利的影响。
（4）财务风险
开发项目的融资结构、利率的高低将直接影响公司的现金流和资金成本；限购、限贷、
按揭政策、预售款监管制度等政策因素也将影响公司的项目销售回笼和资金使用效率。公司
现阶段融资结构相对单一，直接融资比重较小，财务成本相对较高，这些因素都将加大公司
的财务风险。
三、 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
分红年度合并报 表中归属
每 10 股送 每 10 股派
每 10 股转 现金分红的数 表中归属于上市 于上市公
分红年度 红股数 息数(元)
增数（股） 额（含税） 公司股东的净利 司股东的
（股） （含税）
润 净利润的
比率(%)
2013 年 0 0.4 0 34,871,563.68 55,772,996.32 62.52
2012 年 0 0.3 0 26,153,672.76 57,315,290.44 45.63
2011 年 0 0 0 0 303,295,541.28 0
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
本期通和置业公司出资 2,000.00 万元设立杭州通益公司，于 2013 年 8 月 16 日办妥工商
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浙江广厦股份有限公司 2013 年年度报告摘要
设立登记手续，并取得注册号为 330184000256592 的《企业法人营业执照》。该公司注册资
本 2,000.00 万元，公司拥有对其实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报
表范围。
本期通和置业公司与杭州远翔投资管理有限公司分别出资 475.00 万元和 25.00 万元设立
杭州星北通公司，于 2013 年 12 月 17 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为
330100000188835 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 1,100.00 万元，实收资本 500.00
万元，实收资本占其注册资本的 45.45% ，其中通和置业公司出资额占实收资本的 95.00%，
拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
本期华侨饭店公司原子公司杭州新世纪装饰成套有限公司于 2013 年 10 月取得由杭州市
工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第 096313 号），故自 2013
年 11 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
本期通和置业公司原子公司杭州和投投资合伙企业（有限合伙）已于 2013 年 9 月取得由
杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第 095911 号），
故自 2013 年 10 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
本期通和置业公司原子公司杭州荣投投资合伙企业（有限合伙）已于 2013 年 9 月取得由
杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第 095909 号），
故自 2013 年 10 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
本期通和置业公司原子公司杭州通和房地产开发有限公司(以下简称杭州通和公司)已于
2013 年 2 月取得由杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞
第 087485 号），故自 2013 年 3 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
董事长：杜鹤鸣
浙江广厦股份有限公司
2014 年 3 月 18 日
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