浙江广厦股份有限公司
备考合并财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
浙江广厦股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经浙江省股份制试点协调小组浙股
[1992]55 号文批准，于 1993 年 7 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注册，公司位于浙
江 省 杭 州 市 ， 公 司 现 持 有 注 册 号 为 330000000003557 的 营 业 执 照 ， 现 有 注 册 资 本
871,789,092.00 元，股份总数 871,789,092 股（每股面值 1 元），均系无限售条件的流通股
A 股。公司股票已于 1997 年 4 月 15 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。经营范围：房地产投资，实业投资，房地产中介代理，园林、绿
化、市政、幕墙、智能化、装修装饰、照明工程的施工，建筑材料、建筑机械的制造、销售，
有色金属的销售，水电开发，会展服务。主要产品：商品房。
本公司将浙江天都实业有限公司（以下简称天都实业公司）、浙江广厦文化旅游开发有
限公司（以下简称文化旅游公司）、东阳市广厦旅行社有限公司（以下简称旅行社公司）、广
厦（南京）房地产投资实业有限公司（以下简称南京投资公司）、浙江天都城酒店有限公司
（以下简称天都城酒店公司）、东阳福添影视有限公司（以下简称福添影视公司）纳入本期
合并财务报表范围，具体情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之
说明。
二、本次重大资产重组相关事宜
2015 年 11 月 29 日，本公司第八届董事会第九次会议审议通过了《关于出售资产暨关
联交易的议案》，公司将持有的通和置业投资有限公司 100%股权出售给控股股东广厦控股集
团有限公司，出售价格为 10,639.22 万元，将持有的浙江暄竺实业有限公司（以下简称暄竺
实业公司）100%股权出售给通和置业投资有限公司，出售价格为 64,855.78 万元，将持有
的东方文化园景观房产开发公司（以下简称东方文化园）7%股权出售给广厦控股集团有限公
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司，出售价格为 1,162.57 万元。
2016 年 1 月 28 日，本公司第八届董事会第十次会议审议通过了《关于出售广厦房地产
开发集团有限公司 44.45%股权暨关联交易的议案》，公司将持有广厦房地产开发集团有限公
司 44.45%股权以 7,523.24 万元的价格出售给控股股东广厦控股集团有限公司。
2016 年 2 月 29 日，本公司第八届董事会第十二次会议审议通过了《关于公司重大资产
重组暨关联交易方案的议案》，拟将公司持有的广厦东金投资有限公司（以下简称广厦东金
公司）100%股权和浙江雍竺实业有限公司（以下简称雍竺实业公司）51%股权转让给广厦房
地产开发集团有限公司。本次重组中对雍竺实业公司 51%股权及广厦东金公司 100%股权的预
估值分别为 52,971.22 万元及 58,015.15 万元。经交易各方确认，本次交易标的最终交易
价格将由双方根据资产评估机构出具的资产评估报告中确认的标的资产评估值协商确定。
本次重大资产出售的标的为公司持有的房地产开发业务子公司的股权，由于本次重大资
产出售前 12 个月内，公司出售过其他房地产开发业务子公司的股权，根据《上市公司重大
资产重组管理办法》中“上市公司在 12 个月内连续对同一或者相关资产进行购买、出售的，
以其累计数分别计算相应数额”的相关规定，本次交易构成重大资产重组。
三、备考合并财务报表的编制基础和方法
(一) 编制基础
本备考合并财务报表根据中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》、
《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组申请文
件》的相关规定编制，仅供本公司实施本备考合并财务报表附注二所述重大资产重组事项使
用。根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，假设本次重大资产重组交易于
2014 年 1 月 1 日已经完成，通和置业投资有限公司、暄竺实业公司、广厦东金公司及雍竺
实业公司自 2014 年 1 月 1 日即不在作为本公司的子公司纳入合并报表范围，雍竺实业公司
自 2014 年 1 月 1 日作为本公司联营企业，广厦房地产开发集团有限公司自 2014 年 1 月 1
日即不作为本公司联营企业。
根据公司第七届董事会第二十二次会议决议，公司于 2014 年 9 月转让其持有陕西广福
置业发展有限公司 90%股权，为提高本次备考合并财务报表的可比性，假设陕西广福置业发
展有限公司自 2014 年 1 月 1 日即不再作为本公司的子公司纳入合并报表范围。
(二) 除下述事项外，本公司编制备考合并财务报表时采用的会计政策符合企业会计准
则的相关规定，并以持续经营为编制基础。本备考合并财务报表真实、完整的反映了本公司
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2014 年 12 月 31 日和 2015 年 9 月 30 日的备考合并财务状况，以及 2014 年度和 2015 年 1-9
月的备考合并经营成果。
1. 本备考合并财务报表假设本备考合并财务报表附注二所述重大资产重组事项已于本
备考合并财务报表最早期初（2014 年 1 月 1 日）实施完成，即上述重大资产重组交易完成
后的架构在 2014 年 1 月 1 日已经存在。
2. 本备考合并财务报表系以业经天健会计师事务所审计的本公司 2014 年度财务报表
和公司 2015 年 1-9 月的财务报表为基础，按以下方法编制。
(1) 购买成本
由于本公司拟以债权支付、现金支付作为交易对价支付方式完成本次重大资产重组，本
公司在编制备考合并财务报表时，将重组方案确定的支付对价 1,951,671,800.00 元作为备
考合并财务报表 2014 年 1 月 1 日的处置价格，并相应确认为其他应收款。
(2) 本公司的各项资产、负债在假设购买日（2014 年 1 月 1 日）的初始计量
对于按照公允价值进行后续计量的各项资产、负债，按照 2014 年 1 月 1 日的公允价值
确定。
对于按照历史成本进行后续计量的各项资产和负债（包括本公司个别财务报表未予确
认，但在备考合并财务报表中确认的各项资产和负债，本备考合并财务报表以本次重组交易
评估基准日的评估值为基础调整确定 2014 年 1 月 1 日本公司各项可辨认资产、负债的公允
价值，并以此为基础在备考合并财务报表中根据本附注四所述的会计政策和会计估计进行后
续计量。
(3) 权益项目列示
鉴于备考合并财务报表之特殊编制目的，本备考合并财务报表的所有者权益按“归属于
母公司所有者权益”和“少数股东权益”列示，不再区分“股本”、“资本公积”、“其他综合
收益”、“盈余公积”和“未分配利润”等明细项目。
(4) 鉴于备考合并财务报表之特殊编制目的，本备考合并财务报表不包括备考合并现金
流量表及备考合并股东权益变动表，并且仅列报和披露备考合并财务信息，未列报和披露母
公司个别财务信息。
(三) 备考合并财务报表编制采用的会计政策和会计估计
本备考合并财务报表基于本备考合并财务报表附注四所披露的各项重要会计政策和会
计估计而编制，该等会计政策和会计估计与本公司实际采用的会计政策和会计估计一致。
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四、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、
无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本备考合并财务报表所载财务信息的会计
期间为 2014 年 1 月 1 日起至 2015 年 9 月 30 日止。
(三) 营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动
性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周
期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号—
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—合并财务报表》编制。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，
外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建
符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史
成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损
益或其他综合收益。
(十) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
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金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并
将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
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的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
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(3) 可供出售金融资产
1) 表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：
① 债务人发生严重财务困难；
② 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；
③ 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
⑤ 因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；
⑥ 其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计
量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含 50%）或低于
其成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的
公允价值低于其成本超过 20%（含 20%）但尚未达到 50%的，或低于其成本持续时间超过 6
个月（含 6 个月）但未超过 12 个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率
等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工
具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十一) 应收款项
1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额 金额 1,000 万元以上（含）且占应收款项账面余额 10%
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标准 以上的款项。
单项金额重大并单项计提坏账准 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备。
2. 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1) 具体组合及坏账准备的计提方法
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
(2) 账龄分析法
应收账款 其他应收款
账 龄
计提比例(%) 计提比例(%)
1 年以内（含，下同） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3 年以上 100 100
(3) 账龄分析法-母公司应收合并报表范围内子公司款项的坏账准备
应收账款 其他应收款
组合名称
计提比例(%) 计提比例(%)
1 年以内（含 1 年，以下同） 1 1
1-2 年 2 2
2-3 年 5 5
3 年以上 10 10
3. 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特
单项计提坏账准备的理由
征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
坏账准备的计提方法
面价值的差额计提坏账准备。
对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备。
(十二) 存货
1. 存货的分类
(1) 从事房地产开发业务的公司存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开
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发用土地、开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
开发成本。
(2) 从事影视业务的公司存货主要包括原材料（影视剧本）、在拍影视剧、完成拍摄影
视剧、外购影视剧等。
2. 发出存货的计价方法
(1) 从事房地产开发业务的公司
1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
4) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的建筑面积或占地面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于
有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算
后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
(2) 从事影视业务的公司发出存货采用个别计价法，自符合收入确认条件之日起，按以
下方法和规定结转销售成本：
1) 一次性卖断国内全部著作权的，在确认收入时，将全部实际成本一次性结转销售成
本。
2) 采用按票款、发行收入等分账结算方式，或采用多次、局部（特定院线或一定区域、
一定时期内）将发行权、放映权转让给部分电影院线（发行公司）或电视台等，且仍可继续
向其他单位发行、销售的影视剧，应在符合收入确认条件之日起，不超过 24 个月的期间内
采用计划收入比例法将其全部实际成本逐笔（期）结转销售成本。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
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存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十三) 长期股权投资
1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的
参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
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2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
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2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十四) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十五) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
认。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 8-50 3-5 1.90-12.13
通用设备 年限平均法 3-10 3-5 9.50-32.33
专用设备 年限平均法 5-15 3-5 6.33-19.40
运输工具 年限平均法 4-10 3-5 9.50-24.25
其他设备 年限平均法 5-10 3-5 9.50-19.40
(十六) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十七) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
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公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
(十八) 无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
下：
项 目 摊销年限(年)
土地使用权 35-42
软件 2-10
3. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使
用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资
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产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其
他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无
形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十九) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程使用寿命有
限的无形资产等长期资产,在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当
期损益。
(二十) 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊
费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十一) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
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的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十二) 预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(二十三) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十四) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十五) 收入
1. 收入确认原则
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(1) 房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满
足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2) 销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
品实施有效控制；3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占
估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能
够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
(4) 让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(5) 其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本
能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
2. 收入确认的具体方法
(1) 公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了
按销售合同约定交付房产的交付证明时确认销售收入的实现。
(2) 电视剧销售收入：在电视剧购入或完成摄制并经电影电视行政主管部门审查通过取
得《电视剧发行许可证》，电视剧播映带和其他载体转移给购货方并已取得收款权利时确认
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收入。
(二十六) 政府补助
1. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府
补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入
当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
2. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益相关的
政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期
间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
(二十七) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十八) 经营租赁
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
五、税项
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(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
增值税 销售货物或提供应税劳务 17%、6%
营业税 应纳税营业额 5%、3%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物 实行四级超率累进税率
土地增值税
和其他附着物产权产生的增值额 （30%～60%）
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后
房产税 余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收 1.2%、12%
入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%、5%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
(二) 其他说明
1. 土地增值税，根据各地地方税务局税收政策，暂按预收账款的一定比例预缴。
2. 企业所得税，企业销售未完工开发产品取得的收入，按一定的预计计税毛利率计算
出预计毛利额，计入当期应纳税所得额计缴企业所得税。
六、备考合并财务报表项目注释
说明：本备考财务报表附注的期初数指 2015 年 1 月 1 日财务报表数，期末数指 2015
年 9 月 30 日财务报表数。本期指 2015 年 1 月 1 日－2015 年 9 月 30 日，上期数指 2014 年 1
月 1 日－2014 年 12 月 31 日。
(一) 备考合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 51,304.84 59,773.87
银行存款 88,757,228.39 196,942,915.06
其他货币资金 210,000.00 808,772.24
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合 计 89,018,533.23 197,811,461.17
(2) 其他说明
项 目 期末数
按揭保证金 210,000.00
小 计 210,000.00
2. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按信用风险特征组
15,789,794.53 100.00 2,517,167.06 15.94 13,272,627.47
合计提坏账准备
合 计 15,789,794.53 100.00 2,517,167.06 15.94 13,272,627.47
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按信用风险特征组
37,313,081.47 100.00 3,555,255.97 9.53 33,757,825.50
合计提坏账准备
合 计 37,313,081.47 100.00 3,555,255.97 9.53 33,757,825.50
2) 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 9,585,105.33 479,255.27 5.00
1-2 年 4,546,288.26 454,628.83 10.00
2-3 年 107,311.40 32,193.42 30.00
3 年以上 1,551,089.54 1,551,089.54 100.00
小 计 15,789,794.53 2,517,167.06 15.94
(2) 本期计提坏账准备金额-1,038,088.91 元。
(3) 应收账款金额前 5 名情况
单位名称 账面余额 占应收账款余额 坏账准备
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的比例(%)
辽宁电视台 5,308,400.00 33.62 265,420.00
云南电视台 1,810,080.00 11.46 181,008.00
西安环球电广影视传媒有限公司 1,625,200.00 10.29 162,520.00
广东广播电视台 1,063,200.00 6.73 53,160.00
广西电视台 861,400.00 5.46 86,140.00
小 计 10,668,280.00 67.56 748,248.00
3. 预付款项
(1) 账龄分析
期末数 期初数
账 龄
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值 账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
1 年以内 114,795,488.88 67.50 114,795,488.88 81,138,804.31 98.23 81,138,804.31
1-2 年 55,187,041.01 32.45 55,187,041.01 1,448,780.00 1.75 1,448,780.00
2-3 年 89,638.00 0.05 89,638.00 12,552.00 0.02 12,552.00
合 计 170,072,167.89 100.00 170,072,167.89 82,600,136.31 100.00 82,600,136.31
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项余额
单位名称 账面余额
的比例(%)
上海宇麟文化传媒有限公司 29,836,490.04 17.54
山东卫视传媒有限公司 22,400,000.00 13.17
海宁银润影业有限公司 19,500,000.00 11.47
深圳大方文化传播有限公司 15,300,000.00 9.00
北京润阳国际文化传媒公司 9,600,000.00 5.64
小 计 96,636,490.04 56.82
4. 应收股利
项 目 期末数 期初数
东方文化园分红款 3,657,131.65 3,657,131.65
合 计 3,657,131.65 3,657,131.65
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5. 其他应收款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计
543,657,619.92 80.32 543,657,619.92
提坏账准备
按信用风险特征组合计
133,222,218.28 19.68 35,326,174.26 26.52 97,896,044.02
提坏账准备
合 计 676,879,838.20 100.00 35,326,174.26 5.22 641,553,663.94
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计
1,427,912,458.07 85.11 1,427,912,458.07
提坏账准备
按信用风险特征组合计
249,822,063.99 14.89 39,296,352.33 15.73 210,525,711.66
提坏账准备
合 计 1,677,734,522.06 100.00 39,296,352.33 2.34 1,638,438,169.73
2）单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 1,427,912,458.07
小 计 1,427,912,458.07
3) 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 84,895,339.37 4,244,766.96 5.00
1-2 年 17,523,932.28 1,752,393.23 10.00
2-3 年 2,105,617.94 631,685.38 30.00
3 年以上 28,697,328.69 28,697,328.69 100.00
小 计 133,222,218.28 35,326,174.26 26.52
(2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
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本期计提坏账准备金额-3,970,178.07 元。
(3) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
押金保证金 22,796,874.64 14,527,321.00
拆借款 168,884,319.49 173,293,758.84
应收暂付款 17,199,874.45 15,305,565.56
股权转让款 449,680,505.61 1,442,278,815.89
信托款 11,266,674.87 25,871,186.94
其他 7,051,589.14 6,457,873.83
合 计 676,879,838.20 1,677,734,522.06
(4) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例(%)
广厦房地产开发集团有限公司 股权转让款 449,680,505.61 1 年以内 66.43
杭州益荣房地产开发有限公司 拆借款 50,000,000.00 1 年以内 7.39 2,500,000.00
雍竺实业公司 拆借款 49,758,159.39 1 年以内 7.35
暄竺实业公司 拆借款 44,218,954.92 [注 1] 6.53
杭州余杭区房地产管理处 物业维修保证金 17,493,224.64 [注 2] 2.58 10,581,313.88
小 计 611,150,844.56 90.28 13,081,313.88
[注 1]：其中，账龄 1 年以内 17,606,067.42 元，账龄 1-2 年 26,612,887.50 元。
[注 2]：其中，账龄 1 年以内 6,112,653.64 元，账龄 2-3 年 1,578,414.00 元,3 年以
上 9,802,157.00 元。
6. 存货
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 532,271.75 532,271.75 274,101.80 274,101.80
开发成本 3,306,097,395.45 3,306,097,395.45 3,440,522,562.74 3,440,522,562.74
库存商品 2,219,266.79 2,219,266.79 2,273,411.17 2,273,411.17
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开发产品 509,231,694.22 509,231,694.22 321,240,638.23 321,240,638.23
在拍影视剧 1,822,194.95 1,822,194.95 1,503,186.95 1,503,186.95
完成拍摄影视剧 21,949,263.73 21,949,263.73 1,420,010.00 1,420,010.00
低值易耗品 142,022.64 142,022.64 144,498.02 144,498.02
合 计 3,841,994,109.53 3,841,994,109.53 3,767,378,408.91 3,767,378,408.91
(2) 其他说明
1) 借款费用资本化情况
本期借款费用资本化金额为 13,969.29 万元。
2) 存货——开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
南京邓府巷三期 分期开发 100,000 万元 585,512,771.12 693,976,840.23
杭州天都城房地产 分期开发 512,320 万元 2,855,009,791.62 2,612,120,555.22
小 计 3,440,522,562.74 3,306,097,395.45
3) 存货——开发产品
最近一期
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
竣工时间
天都城-香榭花园 2013.02 132,770,077.65 565,541.13 779,391.14 132,556,227.64
天都城-温莎花园 2012.11 145,874,198.00 36,212,333.23 109,661,864.77
天都城-爵士花园 2015.07 634,637,298.16 408,893,403.74 225,743,894.42
天都城-爱丽山庄 2011.10 18,930,487.68 18,930,487.68
南京邓府巷一二期 2011.07 23,665,874.90 1,326,655.19 22,339,219.71
小 计 321,240,638.23 635,202,839.29 447,211,783.30 509,231,694.22
7. 其他流动资产
项 目 期末数 期初数
预缴企业所得税 153,003.44
预缴土地增值税 23,818,521.63 25,619,895.83
预缴营业税 63,258,597.84 65,106,388.41
待抵扣增值税进项税额 1,767,129.98 28,662.73
第 28 页 共 57 页
预缴其他税款 8,086,489.71 8,212,977.72
合 计 97,083,742.60 98,967,924.69
8. 可供出售金融资产
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售权益工具 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00
其中：按成本计量的 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00
合 计 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00
(2) 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
被投资单位
期初数 本期增加 本期减少 期末数
浙商银行股份有限公司 172,684,000.00 172,684,000.00
浙江东阳农村商业银行股份有限公司 20,367,160.00 20,367,160.00
小 计 193,051,160.00 193,051,160.00
(续上表)
减值准备 在被投资单 本期
被投资单位 位持股比例 现金红利
期初数 本期增加 本期减少 期末数
(%)
浙商银行股份有限公司 1.24
浙江东阳农村商业银行股份有限公司 2.98 2,392,010.40
小 计 2,392,010.40
9. 长期股权投资
(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对联营企业投资 509,098,573.52 509,098,573.52 509,487,126.69 509,487,126.69
合 计 509,098,573.52 509,098,573.52 509,487,126.69 509,487,126.69
第 29 页 共 57 页
(2) 明细情况
本期增减变动
被投资
期初数 权益法下确认的 其他综合
单位 追加投资 减少投资
投资损益 收益调整
雍竺实业公司 509,487,126.69 -388,553.17
合 计 509,487,126.69 -388,553.17
(续上表)
本期增减变动
被投资 减值准备
其他权 宣告发放现金 计提减 期末数
单位 其他 期末余额
益变动 股利或利润 值准备
雍竺实业公司 509,098,573.52
合 计 509,098,573.52
10. 固定资产
房屋及
项 目 通用设备 专用设备 运输工具 其他设备 合 计
建筑物
账面原值
期初数 346,279,519.05 6,746,665.91 5,035,582.18 8,676,064.85 1,420,506.41 368,158,338.40
本期增加金额 364,186.33 13,900.00 193,400.00 2,600.00 574,086.33
1) 购置 364,186.33 13,900.00 193,400.00 2,600.00 574,086.33
本期减少金额 45,909,382.17 79,240.00 4,650.00 45,993,272.17
1) 处置或报废 45,909,382.17 79,240.00 4,650.00 45,993,272.17
期末数 300,370,136.88 7,031,612.24 5,044,832.18 8,869,464.85 1,423,106.41 322,739,152.56
累计折旧
期初数 56,166,110.30 5,240,567.51 4,106,062.64 5,491,731.40 1,279,006.62 72,283,478.47
本期增加金额 5,799,237.49 398,267.35 172,287.48 428,550.67 45,109.99 6,843,452.98
1) 计提 5,799,237.49 398,267.35 172,287.48 428,550.67 45,109.99 6,843,452.98
本期减少金额 4,141,279.71 81,416.06 4,222,695.77
1) 处置或报废 4,141,279.71 81,416.06 4,222,695.77
期末数 57,824,068.08 5,557,418.80 4,278,350.12 5,920,282.07 1,324,116.61 74,904,235.68
减值准备
第 30 页 共 57 页
期初数 34,303,602.64 34,303,602.64
本期增加金额
本期减少金额
期末数 34,303,602.64 34,303,602.64
账面价值
期末账面价值 208,242,466.16 1,474,193.44 766,482.06 2,949,182.78 98,989.80 213,531,314.24
期初账面价值 255,809,806.11 1,506,098.40 929,519.54 3,184,333.45 141,499.79 261,571,257.29
11. 无形资产
项 目 土地使用权 软件 合 计
账面原值
期初数 12,062,003.40 403,666.67 12,465,670.07
本期增加金额
本期减少金额
期末数 12,062,003.40 403,666.67 12,465,670.07
累计摊销
期初数 2,743,963.20 137,708.77 2,881,671.97
本期增加金额 257,246.55 30,275.01 287,521.56
计提 257,246.55 30,275.01 287,521.56
本期减少金额
期末数 3,001,209.75 167,983.78 3,169,193.53
账面价值
期末账面价值 9,060,793.65 235,682.89 9,296,476.54
期初账面价值 9,318,040.20 265,957.90 9,583,998.10
12. 商誉
(1) 商誉账面原值
被投资单位名称 期初数 本期企业合并形成 本期减少 期末数
第 31 页 共 57 页
福添影视公司 447,818,511.54 447,818,511.54
合 计 447,818,511.54 447,818,511.54
(2) 商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称 期初数 期末数
计提 处置
福添影视公司 4,202,494.94 204,000,000.00 208,202,494.94
小 计 4,202,494.94 204,000,000.00 208,202,494.94
(3) 商誉的减值测试过程、参数及商誉减值损失确认方法
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损
失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
期末，对福添影视公司包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额进行测试，
根据可收回金额与账面价值的差异，本期计提 204,000,000.00 元的商誉减值。
13. 长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
装修费 1,605,920.44 380,908.20 1,225,012.24
合 计 1,605,920.44 380,908.20 1,225,012.24
14. 递延所得税资产
期末数 期初数
项 目 可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
坏账准备 774,496.95 193,624.24 1,859,873.00 464,968.25
预售房款的预计利润 209,928,997.41 52,482,249.34 210,091,177.61 52,522,794.40
合 计 210,703,494.36 52,675,873.58 211,951,050.61 52,987,762.65
第 32 页 共 57 页
15. 短期借款
项 目 期末数 期初数
质押借款 200,000,000.00
抵押借款 7,000,000.00 7,000,000.00
质押及保证借款 129,000,000.00 329,000,000.00
抵押及保证借款 230,000,000.00 287,000,000.00
保证借款 117,000,000.00 112,000,000.00
信托借款 251,000,000.00 180,000,000.00
合 计 734,000,000.00 1,115,000,000.00
16. 应付票据
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票 50,000,000.00
合 计 50,000,000.00
17. 应付账款
项 目 期末数 期初数
工程款 245,031,595.52 165,531,796.58
其他 6,669,552.47 13,518,879.66
合 计 251,701,147.99 179,050,676.24
18. 预收款项
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
预收房款 1,409,270,868.35 1,401,830,389.35
其他 2,707,525.20 1,686,182.69
合 计 1,411,978,393.55 1,403,516,572.04
(2) 预售房产收款情况
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例（%）
第 33 页 共 57 页
天都城-蓝调公寓 703,725,392.00 301,750,689.00 2015.11 88.89
天都城-紫韵公寓 526,215,276.00 18,601,000.00 2015.12 93.56
小 计 1,229,940,668.00 320,351,689.00
19. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 1,866,314.82 30,337,757.52 30,271,109.30 1,932,963.04
离职后福利—设定提
1,620,829.92 1,425,234.40 195,595.52
存计划
合 计 1,866,314.82 31,958,587.44 31,696,343.70 2,128,558.56
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补
39,537.86 26,536,356.62 26,530,304.48 45,590.00
贴
职工福利费 1,696,486.35 1,696,486.35
社会保险费 1,122,279.22 1,122,279.22
其中：医疗保险费 942,459.11 942,459.11
工伤保险费 59,866.48 59,866.48
生育保险费 119,953.63 119,953.63
住房公积金 743,609.00 736,529.00 7,080.00
工 会经 费和职 工教育
1,826,776.96 239,026.33 185,510.25 1,880,293.04
经费
小 计 1,866,314.82 30,337,757.52 30,271,109.30 1,932,963.04
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 1,470,419.82 1,274,824.30 195,595.52
失业保险费 150,410.10 150,410.10
小 计 1,620,829.92 1,425,234.40 195,595.52
20. 应交税费
第 34 页 共 57 页
项 目 期末数 期初数
增值税 1,593,051.60
营业税 268,729.26 432,365.01
企业所得税 194,637,522.50 192,906,319.98
代扣代缴个人所得税 4,089,429.76 1,224,576.90
城市维护建设税 18,209.46 108,812.31
土地增值税 23,361,963.50 23,413,151.61
房产税 61,340.49 532,987.72
土地使用税 1,221,680.40 1,535,828.00
教育费附加 23,296.03 78,099.47
地方教育附加 9,925.42 44,200.94
地方水利建设基金 67,879.41 65,697.39
印花税 6,232.73 10,391.82
其他 300.00 3,340.00
合 计 223,766,508.96 221,948,822.75
21. 应付利息
项 目 期末数 期初数
短期借款应付利息 5,709,938.68 2,203,730.00
一年内到期的非流动负债利息 36,040,778.38 4,925,254.07
分期付息到期还本的长期借款利息 19,448,733.33
企业债券利息 2,444,444.45
合 计 61,199,450.39 9,573,428.52
22. 其他应付款
项 目 期末数 期初数
押金保证金 9,431,032.62 5,765,569.59
拆借款 664,360,026.08 342,999,173.06
应付暂收款 13,988,150.16 12,862,470.52
第 35 页 共 57 页
其他 12,582,974.98 11,187,040.07
合 计 700,362,183.84 372,814,253.24
23. 一年内到期的非流动负债
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 20,000,000.00
一年内到期的信托借款 717,000,000.00 1,770,000,000.00
合 计 717,000,000.00 1,790,000,000.00
(2) 一年内到期的长期借款
项 目 期末数 期初数
保证借款 20,000,000.00
小 计 20,000,000.00
(3) 一年内到期的信托借款
项 目 期末数 期初数
抵押、质押及保证借款 700,000,000.00 950,000,000.00
抵押及保证借款 17,000,000.00 820,000,000.00
小 计 717,000,000.00 1,770,000,000.00
24. 长期借款
项 目 期末数 期初数
信托借款 102,000,000.00
合 计 102,000,000.00
25. 应付债券
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
企业私募债券 39,401,775.89
合 计 39,401,775.89
第 36 页 共 57 页
(2) 应付债券增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
企业私募债券 100.00 2013-5-22 3年 40,000,000.00
小 计 40,000,000.00
(续上表)
按面值 溢折价 本期
期初数 本期发行 期末数
计提利息 摊销 偿还
39,401,775.89 1,555,555.56 598,224.11 41,555,555.56
39,401,775.89 1,555,555.56 598,224.11 41,555,555.56
26. 长期应付款
(1) 明细情况
单 位 期末数 期初数
林地山地租用费 4,001,716.77 4,001,716.77
小 计 4,001,716.77 4,001,716.77
(2) 其他说明
根据东阳市江南置业有限公司（以下简称江南置业公司）与东阳市学陶村、天宫寺自然
村签订的《租用山林地土地协议书》，东阳市学陶村、天宫寺自然村将其山林地 23.03 亩及
土地 48.25 亩出租给江南置业公司，租用时间自 2007 年 9 月 1 日至 2057 年 9 月 1 日，每年
租金为 76,478.05 元，每五年支付一次租金，自 2018 年起每 10 年提升 10%计算租金。
(二) 备考合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 628,479,752.56 513,385,194.96 886,799,068.30 795,643,451.47
其他业务收入 17,947,806.07 399,501.74 7,849,508.90 1,195,681.21
合 计 646,427,558.63 513,784,696.70 894,648,577.20 796,839,132.68
2. 营业税金及附加
第 37 页 共 57 页
项 目 本期数 上期数
营业税 29,217,997.39 9,119,007.33
城市维护建设税 2,047,671.89 656,856.93
教育费附加 876,148.79 280,387.25
地方教育附加 586,384.11 186,924.84
土地增值税 12,057,323.49 1,981,885.86
合 计 44,785,525.67 12,225,062.21
3. 销售费用
项 目 本期数 上期数
工资及福利费 8,334,031.92 13,763,703.83
广告费、业务宣传费及展览费 10,985,762.55 28,230,109.25
佣金 4,013,615.07 6,570,486.62
水电费 3,436,580.60 5,809,336.84
物料燃料消耗 778,568.46 3,990,820.09
物业管理费及交房修理费 1,129,244.49 1,992,807.54
办公费、邮电费及差旅费 983,954.55 1,136,821.83
折旧费 224,348.83 786,991.23
业务招待费 263,662.41 126,367.84
其他 3,518,608.67 5,606,916.91
合 计 33,668,377.55 68,014,361.98
4. 管理费用
项 目 本期数 上期数
工资福利保险费 17,439,502.34 30,778,009.07
折旧及摊销 7,140,753.22 14,770,972.47
装饰修理费 1,148,536.86 7,145,456.37
税金 536,716.51 5,075,626.56
办公水电费 1,297,758.62 3,275,605.55
第 38 页 共 57 页
审计咨询费 1,157,042.45 2,655,207.54
差旅费 656,557.23 1,206,676.50
业务招待费 738,549.60 1,194,809.00
汽车费用 616,370.12 1,192,381.25
其他 4,118,943.89 5,851,488.10
合 计 34,850,730.84 73,146,232.41
5. 财务费用
项 目 本期数 上期数
利息支出 118,018,826.29 207,301,402.09
减：利息收入 2,738,502.25 1,678,203.25
手续费 525,009.38 732,853.90
财务顾问费 3,928,000.00
合 计 115,805,333.42 210,284,052.74
6. 资产减值损失
项 目 本期数 上期数
坏账损失 -5,008,266.98 -28,223,728.93
商誉减值损失 204,000,000.00 4,202,494.94
合 计 198,991,733.02 -24,021,233.99
7. 投资收益
项 目 本期数 上期数
权益法核算的长期股权投资收益 -388,553.17 -112,873.31
处置长期股权投资产生的投资收益 325,861,419.21
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,392,010.40 2,336,544.65
合 计 2,003,457.23 328,085,090.55
8. 营业外收入
第 39 页 共 57 页
(1) 明细情况
计入本期非经常性
项 目 本期数 上期数
损益的金额
非流动资产处置利得合计 3,670,812.18 37,807.74 3,670,812.18
其中：固定资产处置利得 3,670,812.18 37,807.74 3,670,812.18
罚没收入 731,994.50
无需支付的款项 4,586,317.74
政府补助 3,069,064.56 3,982,214.00 3,069,064.56
其他 70,000.00 1,917.39 70,000.00
合 计 6,809,876.74 9,340,251.37 6,809,876.74
(2) 政府补助明细
与资产相关/
补助项目 本期数 上期数
与收益相关
影视文化发展专项资金奖励 2,544,064.56 3,657,214.00 与收益相关
公园经营补贴 325,000.00 325,000.00 与收益相关
其他 200,000.00 与收益相关
小 计 3,069,064.56 3,982,214.00
9. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上期数
损益的金额
非流动资产处置损失合计 2,473.94 9,087.03 2,473.94
其中：固定资产处置损失 2,473.94 9,087.03 2,473.94
地方水利建设基金 627,054.85 -25,436.46
罚款滞纳金 1,005.11 1,597,384.51 1,005.11
对外捐赠 284,000.00 1,425,000.00 284,000.00
赔偿支出 39,000.00 297,568.67 39,000.00
其他 52,064.64 20,499.51 52,064.64
合 计 1,005,598.54 3,324,103.26 378,543.69
10. 所得税费用
第 40 页 共 57 页
项 目 本期数 上期数
当期所得税费用 6,302,822.30 13,834,394.27
递延所得税费用 311,889.07 -22,916,807.29
合 计 6,614,711.37 -9,082,413.02
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上期数
利润总额 -298,651,103.14 92,262,207.83
按法定/适用税率计算的所得税费用 -74,662,775.79 23,065,551.95
调整以前期间所得税的影响 -1,255,692.02
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 205,667.26 3,556,587.98
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-18,162,157.16
影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异 15,251,412.41
82,224,579.45
或可抵扣亏损的影响
合并抵销利润的影响 102,932.46 -32,793,808.20
所得税费用 6,614,711.36 -9,082,413.02
（三）其他
所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 210,000.00 按揭保证金
存货 2,317,894,931.14 提供抵押担保
可供出售金融资产 172,684,000.00 提供质押担保
固定资产 207,813,799.80 提供抵押担保
无形资产 9,060,793.65 提供抵押担保
长期股权投资-雍竺实业公司 509,098,573.52 提供质押担保
合 计 3,579,036,610.63
[注]：说明见本备考财务报表附注七（一）之说明。
七、在其他主体中的权益
第 41 页 共 57 页
(一) 在重要子公司中的权益
重要子公司的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
天都实业公司 杭州 杭州 房地产业 100.00 设立
文化旅游公司 东阳 东阳 服务业 90.00 设立
旅行社公司 东阳 东阳 服务业 90.00 设立
同一控制下
南京投资公司[注] 南京 南京 房地产开发 100.00
企业合并
同一控制下
天都城酒店公司 杭州 杭州 住宿、餐饮 100.00
企业合并
非同一控制
福添影视公司 东阳 东阳 影视文化 100.00
下企业合并
[注]：根据本公司与华润深国投信托有限公司签订《华润信托鼎新 84 号项目股权转让
合同》，公司自华润深国投信托有限公司借款 50,000.00 万元，将持有的南京投资公司
100.00%的股权暂过户在华润深国投信托有限公司名下，在公司将上述借款及相应溢价付清
后，华润深国投信托有限公司将该部分股权转回给本公司，本公司仍将南京投资公司作为子
公司纳入合并范围。
(二) 在联营企业中的权益
1. 重要的联营企业
主要 持股比例(%) 对合营企业或联营企业
联营企业名称 注册地 业务性质
经营地 直接 间接 投资的会计处理方法
雍竺实业公司 杭州 杭州 房地产开发 49.00 权益法核算
2. 重要联营企业的主要财务信息
项 目 期末数/本期数 期初数
流动资产 1,710,971,114.09 3,102,179,579.46
非流动资产
资产合计 1,710,971,114.09 3,102,179,579.46
流动负债 311,994,433.44 1,682,409,933.15
非流动负债 360,000,000.00 420,000,000.00
第 42 页 共 57 页
负债合计 671,994,433.44 2,102,409,933.15
少数股东权益
归属于母公司所有者权益 1,038,976,680.65 999,769,646.31
按持股比例计算的净资产份额 509,098,573.52 489,887,126.69
调整事项
商誉
内部交易未实现利润
其他
对联营企业权益投资的账面价值 509,098,573.52 509,487,126.69
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -792,965.66 -230,353.69
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -792,965.66 -230,353.69
本期收到的来自联营企业的股利
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司的金融工具面临的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。管理层已审议并
批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险，本公司分别采取了以下措施。
1. 应收账款
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求
第 43 页 共 57 页
采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，
以确保本公司不致面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集
中按照客户进行管理。截至 2015 年 9 月 30 日，本公司具有特定信用风险集中，本公司的应
收账款的 67.56%(2014 年 12 月 31 日：85.38%)源于前五大客户。本公司对应收账款余额未
持有任何担保物或其他信用增级。
2. 其他应收款
本公司的其他应收款主要系股权转让款、联合摄制投资款及保证金等，股权转让款系应
收关联方欠款，风险较低。公司对此等款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保本
公司不致面临重大坏账风险。
(二) 流动风险
流动风险，是指企业在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险，其可能源于
无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期
的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用信托借款、银行借款等多种融资手段，并采取长、短
期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司
已从多家银行、信托机构签订借款协议以满足营运资金需求和资本开支。
金融工具按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
金融资产
货币资金 89,018,533.23 89,018,533.23 89,018,533.23
应收账款 13,272,627.47 13,272,627.47 13,272,627.47
其他应收款 641,553,663.94 641,553,663.94 641,553,663.94
可供出售金融资产 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00
小 计 936,895,984.64 936,895,984.64 936,895,984.64
金融负债
短期借款 734,000,000.00 775,388,664.98 775,388,664.98
应付账款 251,701,147.99 251,701,147.99 251,701,147.99
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其他应付款 700,362,183.84 700,362,183.84 700,362,183.84
一年内到期的非流动
717,000,000.00 735,949,555.56 735,949,555.56
负债
长期借款 102,000,000.00 117,697,333.33 117,697,333.33
长期应付款 4,001,716.77 4,001,716.77 382,390.25 3,619,326.52
小 计 2,509,065,048.60 2,585,100,602.47 2,463,401,552.37 118,079,723.58 3,619,326.52
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
金融资产
货币资金 197,811,461.17 197,811,461.17 197,811,461.17
应收账款 33,757,825.50 33,757,825.50 33,757,825.50
其他应收款 1,638,438,169.73 1,638,438,169.73 1,638,438,169.73
可供出售金融资产 193,051,160.00 193,051,160.00 193,051,160.00
小 计 2,063,058,616.40 2,063,058,616.40 2,063,058,616.40
金融负债
短期借款 1,115,000,000.00 1,167,254,462.50 1,167,254,462.50
应付账款 179,050,676.24 179,050,676.24 179,050,676.24
其他应付款 372,814,253.24 372,814,253.24 372,814,253.24
一年内到期的非流动
1,790,000,000.00 1,973,165,714.22 1,973,165,714.22
负债
应付债券 39,401,775.89 45,689,879.10
长期应付款 4,001,716.77 4,001,716.77 382,390.25 3,619,326.52
小 计 3,500,268,422.14 3,696,286,822.97 3,737,974,985.30 382,390.25 3,619,326.52
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。
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截至2015年9月30日，本公司以同期同档次国家基准利率上浮一定百分比的利率计息的
借款人民币483,000,000.00元(2014年12月31日：人民币755,000,000.00元)，在其他变量不
变的假设下，利率发生合理、可能的50%基准点的变动时，将会对本公司的利润总额和股东
权益产生重大的影响。
2. 外汇风险
外汇风险是因汇率变动产生的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司
外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且其主要活动以人民币计价。因此，
本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
(四) 资本风险管理
本公司的资本风险管理政策是保障公司持续经营，为股东提供回报和为其他利益相关者
提供利益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本公司的资本结构包括短期借款、银行存款及本公司所有者权益。管理层通过考虑资金
成本及各类资本风险而确定资本结构。本公司将通过派发股息、发行新股或偿还银行借款平
衡资本结构。
本公司采用资本负债率监督资本风险。此比率以负债净额除以资本总额计算确定。负债
净额为总借款减去现金和现金等价物。总资本为所有者权益加负债净额。截至 2015 年 9 月
30 日，本公司的资本负债比率为 42.01%（2014 年 12 月 31 日：55.65%），计算过程如下：
项 目 期末数 期初数
借款总额 1,553,000,000.00 2,905,000,000.00
减：现金和现金等价物 88,808,533.23 197,601,461.17
负债净额 1,464,191,466.77 2,707,398,538.83
所有者权益 1,806,008,442.97 2,157,340,739.46
总资本 3,270,199,909.74 4,864,739,278.29
资本负债比率（%） 44.77 55.65
九、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
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母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
广厦控股集团有限公司
杭州 风险投资等 150,000 万元 38.66 38.66
（以下简称广厦控股公司）
(2) 本公司最终控制方是楼忠福。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
3. 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。本期与
本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
雍竺实业公司 联营企业
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
王益芳 楼忠福配偶
楼明 母公司之董事长
卢英英 楼明配偶
楼江跃 楼明兄弟、本公司董事
广厦建设集团有限责任公司
同一母公司
（以下简称广厦建设公司）
浙江省东阳第三建筑工程有限公司 同一母公司
浙江青年传媒集团有限公司 同一母公司
浙江金华广福肿瘤医院 同一母公司
浙江广厦篮球俱乐部有限公司 同一母公司
浙江广厦建筑设计研究有限公司 卢英英控股公司
杭州海外旅游有限公司 同一母公司
杭州建工集团有限责任公司 同一母公司
广厦湖北第六建设工程有限责任公司 同一母公司
浙江明凯照明有限公司 同一母公司
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浙江龙翔大厦有限公司 楼忠福控股公司
杭州环湖大酒店有限公司 楼忠福、楼江跃控股公司
浙江福临园林花木有限公司 同一母公司
东阳市广宁置业有限公司 同一母公司
浙江华文世纪广告有限公司 同一母公司
浙江东阳广福医院 同一母公司
广厦（舟山）能源集团有限公司 楼忠福、楼明控股公司
杭州华侨饭店有限责任公司 卢英英控股公司
浙江广厦建设职业技术学院 同一母公司
东阳市天盛置业有限公司 同一母公司
浙江广厦集团第二建材有限公司 楼忠福控股公司
杭州市建筑工程监理有限公司 卢英英、王益芳控股公司
浙江华新影视有限责任公司 同一母公司
浙江玉皇紫金影视有限公司 同一母公司
上海明凯市政工程有限公司 同一母公司
舟山寰宇码头有限公司 同一母公司
南京长九置业管理有限公司 楼忠福控股公司
广厦房地产开发集团有限公司 同一母公司
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
(1) 子公司天都实业公司接受劳务的关联交易付款情况 （单位：万元）
关联方名称 项目 合同金额 本年支付 累计支付
爱丽山庄二期、天水苑二期、
天禧 A、天禧 B、天明 A、天
广厦建设集团有限责任公司 102,281.20 28,820.16 97,075.15
明 B、售楼中心、天都小学主
体工程
天水二期、天禧 A、售楼中心
杭州市建筑工程监理有限公司 2,123.33 337.12 1,214.43
物业费
浙江广厦建筑设计研究有限公司 天韵 A 设计费 287.80 65.50 271.46
爱丽山庄二期、天水苑二期、
浙江福临园林花木有限公司 4,934.87 1,321.68 3,224.34
天禧 A、天禧 B、天明 A、天
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韵 A、天星二期景观园林绿化
工程
浙江华文世纪广告有限公司 广告费 1,595.50 651.37 1,494.50
浙江青年传媒集团有限公司 广告费 173.48 68.68 173.48
小 计 111,396.18 31,264.51 103,453.36
(2) 子公司南京投资公司接受劳务的关联交易付款情况 （单位：万元）
关联方名称 项目 合同金额 本期支付数 累计支付数
广厦湖北第六建筑工程有限责任公司 邓府巷三期主体工程 25,000.00 2,046.16 19,198.80
小 计 25,000.00 2,046.16 19,198.80
(3) 子公司天都城酒店公司、文化旅游公司提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上期数
浙江广厦篮球俱乐部有限公司 餐饮住宿 220,193.50 349,627.80
浙江东阳广福医院 餐饮住宿 77,187.00 86,270.00
东阳市广宁置业有限公司 餐饮住宿 85,420.00
杭州建工集团有限责任公司 餐饮住宿 75,768.00
广厦建设公司 餐饮住宿 60,383.00 48,111.93
广厦控股公司 餐饮住宿 23,706.20 25,311.00
浙江明凯照明有限公司 餐饮住宿 5,282.00
上海明凯市政工程有限公司 餐饮住宿 3,580.00
浙江省东阳第三建筑工程有限
餐饮住宿 2,400.00
公司
浙江广厦建设职业技术学院 餐饮住宿 3,464.00 1,550.00
小 计 384,933.70 683,320.73
2. 关联受托管理情况
受托 受托 受托 托管收益/ 本期确认的
委托方 受托方
资产类型 起始日 终止日 定价依据 托管收益
楼忠福 本公司 酒店[注] 2009-10-1 2019-9-30 按《资产托管协议》约定收取 5万
[注]：受托资产为杭州环湖大酒店有限公司。
3. 关联担保情况
(1) 本公司及子公司作为担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保 担保 担保是否已
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（万元） 起始日 到期日 经履行完毕
本公司、广厦控股公
广厦建设公司 24,015.00 2013-9-27 2016-3-10 否
司、楼明
本公司[注 1] 广厦建设公司 1,480.00 2015-5-19 2015-11-17 否
本公司、楼明、卢英英 广厦建设公司 1,500.00 2014-12-1 2015-11-30 否
本公司 广厦建设公司 6,076.00 2013-8-23 2016-2-9 否
本公司[注 2] 广厦建设公司 8,590.00 2014-3-12 2016-3-11 否
本公司、广厦控股公司 广厦（舟山）能源集
40,000.00 2014-4-4 2016-4-3 否
[注 3] 团有限公司
杭州建工集团有限责
本公司 3,500.00 2015-8-6 2016-2-6 否
任公司
广厦控股公司 11,070.00 2014-11-18 2015-11-17 否
本公司、楼明
广厦控股公司 3,930.00 2014-11-20 2015-11-19 否
广厦控股公司 6,500.00 2015-4-24 2016-3-13 否
本公司[注 4] 广厦控股公司 7,000.00 2015-4-27 2016-3-13 否
广厦控股公司 6,500.00 2015-4-28 2016-3-13 否
本公司、广厦建设公司
广厦控股公司 80,000.00 2015-6-4 2016-6-3 否
[注 5]
本公司、楼忠福、楼明
广厦控股公司 47,000.00 2015-6-17 2017-6-16 否
[注 6]
本公司 广厦建设公司 19,000.00 2015-7-3 2016-7-1 否
广厦（舟山）能源集
本公司 3,971.38 2015-5-20 2015-11-20 否
团有限公司
本公司 广厦建设公司 3,000.00 2015-9-9 2016-3-9 否
[注 1]：该笔借款由本公司以账面价值为 186.54 万元的房屋及建筑物提供抵押担保。
[注 2]：该笔借款同时由天都实业公司以账面价值为 5,449.51 万元的存货提供抵押担保。
[注 3]：该笔借款同时由广厦（舟山）能源集团有限公司以在建工程及舟山寰宇码头有限
公司以在建工程提供抵押担保。
[注 4]：该笔借款由本公司持有的浙商银行 5,970.50 万股股份提供质押担保。
[注 5]：该笔借款同时由天都实业公司、暄竺实业公司提供保证担，天都实业公司以账面
价值为 20,594.84 万元的房产及账面价值为 906.08 万元的土地使用权提供抵押担保。
[注 6]：该笔借款同时由天都实业公司以账面价值为 74,272.74 万元的存货提供抵押担保；
本公司以持有的天都实业公司 100%股权及雍竺实业公司 49%股权提供质押担保。
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(2) 本公司及子公司作为被担保方
担保金额 担保 担保 担保是否已
担保方 被担保方
（万元） 起始日 到期日 经履行完毕
广厦控股公司、楼忠福、楼
本公司 5,000.00 2015-8-18 2015-11-17 否
明[注 1]
广厦控股公司、楼忠福、王
本公司 18,000.00 2015-8-18 2016-8-12 否
益芳[注 2]
3,000.00 2014-11-26 2015-11-26 否
广厦建设公司[注 3] 本公司 5,000.00 2015-9-23 2016-3-23 否
4,900.00 2015-9-23 2016-3-23 否
楼忠福 本公司 4,000.00 2015-9-24 2016-9-15 否
广厦控股公司、广厦建设公
本公司 20,000.00 2015-8-14 2016-8-12 否
司、楼明[注 4]
960.00 2015-2-11 2016-2-3 否
1,050.00 2015-4-16 2016-4-15 否
广厦控股公司、楼明 本公司
1,190.00 2015-6-25 2016-6-24 否
2,500.00 2015-9-17 2016-9-16 否
广厦控股公司 福添影视公司 1,500.00 2014-10-29 2015-10-28 否
广厦控股公司、楼忠福、王 本公司 35,000.00 2013-6-14 2015-12-13 否
益芳 [注 5] 南京投资公司 35,000.00 2013-6-14 2015-12-13 否
5,100.00 2015-7-13 2016-7-12 否
广厦控股公司、楼忠福、楼
天都实业公司 1,700.00 2015-7-13 2017-1-12 否
明[注 6]
10,200.00 2015-7-13 2017-7-12 否
[注 1]：该笔借款同时由天都实业公司以账面价值为 24,252.66 万元的存货提供抵押担保。
[注 2]：该笔借款同时由杭州华侨饭店有限责任公司以固定资产及无形资产提供抵押担
保。
[注 3]：该等借款同时由广厦控股公司以其持有的浙商银行股份有限公司 1,309.7501 万股
股份和本公司持有的浙商银行 2,375.9642 万股股份提供质押担保。
[注 4]：该笔借款由本公司持有的浙商银行 5,449.60 万股股份提供质押担保。
[注 5]：同时由天都实业公司公共配套设施和南京投资公司账面价值为 69,397.68 万元
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的存货提供抵押担保，本公司借款 50,000.00 万元同时将持有的对南京投资公司的股权暂时
过户给债权人华润深国投信托有限公司，详见本财务报表附注七（一）之说明。
[注 6]：该笔借款同时由东金投资公司提供抵押担保。
4. 关联方资金拆入 (单位：万元)
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
系陆续拆入，本期已陆续归还
271,399.99 万元，债务转移至
广厦控股公司 374,361.80 —— ——
广厦房地产开发集团有限公司
63,705.82 万元。
系陆续拆入，本期已陆续归还
通和置业投资有限公司 37,030.00 —— —— 17,450.00 万元 ，用于抵减股
权转让款 19,580.00 万元
广厦建设公司 1,200.00 2015-2-9 ——
系陆续拆入，本期已陆续归还
广厦房地产开发集团有限公司 1,580.00 2015-5-26 —— 653.78 万元，债权转让至本公
司增加 63,705.82 万元
系陆续拆入，本期已陆续归还
南京长九置业管理有限公司 117.32 —— ——
95.00 万元
5. 关键管理人员报酬
项 目 本期数 上期数
关键管理人员报酬 1,571,965.10 2,324,012.08
(三) 关联方应收应付款项
1. 应收关联方款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 广厦建设公司 60,383.00 3,019.15 8,638.00 431.90
广厦控股公司 40,307.20 2,015.36 26,708.00 1,405.25
浙江广厦篮球俱乐部有限公司 23,560.00 2,807.00 161,905.00 8,095.25
东阳市广宁置业有限公司 11,218.00 560.90 12,300.00 615.00
浙江东阳广福医院 77,187.00 3,859.35
小 计 212,655.20 12,261.76 209,551.00 10,547.40
其他应收款 广厦房地产开发集团有限公司 449,680,505.61 1,096,000,885.89
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杭州益荣房地产开发有限公司 50,000,000.00 2,500,000.00
通和置业投资有限公司 195,800,000.00
广厦东金公司 4,012,620.00 401,262.00 4,012,620.00 200,631.00
雍竺实业公司 49,758,159.39 923,946,869.35
暄竺实业公司 44,218,954.92 26,612,887.50
小 计 597,670,239.92 2,901,262.00 2,246,373,262.74 200,631.00
2. 应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款 广厦建设公司 36,987,004.38 71,669,290.45
杭州建工集团有限责任公司 4,671,746.05 17,294,653.70
浙江福临园林花木有限公司 2,700,028.70 4,813,447.50
浙江广厦建筑设计研究有限公司 600.00 226,333.54
浙江青年传媒集团有限公司 50,000.00
浙江华文世纪广告有限公司 20,721.05 120,721.05
杭州市建筑工程监理有限公司 397,545.73 806,988.60
小 计 44,777,645.91 94,981,434.84
其他应付款 广厦控股公司 419,391,577.18 26,831,701.98
浙江龙翔大厦有限公司 12,036,164.38
广厦建设公司 26,311,008.92 26,920,126.92
广厦房地产开发集团有限公司 3,538,233.99 3,538,233.99
杭州建工集团有限责任公司 79,620.00 79,620.00
杭州环湖大酒店有限公司 21,200.00 21,200.00
杭州海外旅游有限公司 1,901,906.00
浙江省东阳第三建筑工程有限公司 35,368,690.93 44,686,416.11
浙江金华广福肿瘤医院 4,863,503.00 15,244,694.00
广厦（舟山）能源集团有限公司 11,832,768.00
浙江东阳广福医院 4,534,425.00
杭州华侨饭店有限责任公司 3,869,584.00 3,869,584.00
浙江广厦建设职业技术学院 1,691,077.00
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广厦湖北第六建设工程有限责任公司 820,000.00 820,000.00
浙江青年传媒集团有限公司 1,324,688.85 1,324,688.85
浙江福临园林花木有限公司 336,909.40 336,909.40
浙江华新影视有限责任公司 194,882.82 194,882.82
浙江玉皇紫金影视有限公司 324,804.70 324,804.70
卢英英 42,251,000.00 200,000.00
南京长九置业管理有限公司 9,325,373.05 9,102,223.05
小 计 548,021,076.84 165,491,426.20
十、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要承诺事项。
(二) 或有事项
为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注关联方及关联交易之说明。
十一、资产负债表日后事项
2016 年 2 月公司投资盛世景资产管理股份有限公司（以下简称盛世景）2,000.00 万元，
投后股份占其比例为 0.2%。2016 年 3 月 20 日公司与盛世景签署《战略合作框架协议》，约
定本公司享有盛世景专业的产业转型及并购咨询服务，以及分享一、二级市场的优质项目机
会。此外，盛世景将协助公司进行在产业转型中所需的融资方案设计和推进、包括定向增发、
员工持股计划等多方面需求的相关咨询和服务工作。基于上述战略合作框架，公司拟与盛世
景首批设立如下两方面的专项基金：影视项目基金和产业并购基金。上述专项基金仅为双方
筹划事项，具有不确定性，具体合作方式、合作规模等仍需要进一步的协商。
十二、其他重要事项
(一) 公司各房地产类子公司在所开发项目符合清算条件前按照预收房款的一定比例预
缴土地增值税。根据 2006 年 12 月 28 日国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187 号），公司土地增值税清算存在不确定
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性。
(二) 本公司控股股东广厦控股公司持有本公司 337,050,000 股股份，占本公司总股本
的 38.66%。截至 2015 年 9 月 30 日，共有 336,300,000 股质押给诺安资产管理有限公司、
中国银行股份有限公司浙江省分行、广东南粤银行股份有限公司重庆分行和中信证券股份有
限公司。
(三) 分部信息
1. 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
(2) 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业
绩；
(3) 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。
本公司以行业分部为基础确定报告分部，与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例
在不同的分部之间分配。
本公司以行业分部为基础确定报告分部，主营业务收入、主营业务成本按最终实现销售
地进行划分，资产和负债按经营实体所在地进行划分。
2. 报告分部的财务信息
行业分部
项 目 房地产行业 影视业 其他 分部间抵销 合计
主营业务收入 536,941,977.00 17,959,561.56 73,578,214.00 628,479,752.56
主营业务成本 446,812,281.56 10,607,886.27 55,965,027.13 513,385,194.96
资产总额 4,644,777,939.11 14,325,397.89 1,848,659,082.63 -443,616,016.60 6,064,146,403.03
负债总额 3,762,538,482.88 100,108,351.92 395,491,125.26 4,258,137,960.06
十三、其他补充资料
(一) 非经常性损益
项 目 金额 说明
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非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销
3,668,338.24
部分
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 3,069,064.56
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 50,000.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融
负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -306,069.75
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 6,481,333.05
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