浙江广厦东金投资有限公司
财务报表附注
2015 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
浙江广厦东金投资有限公司（以下简称公司或本公司）系由广厦控股集团有限公司和东
阳市房地产开发有限公司共同投资设立，于 2008 年 4 月 15 日在东阳市工商行政管理局登记
注册，现持有注册号为 330783000013956 的营业执照，注册资本 3,000 万元。
本公司经营范围：房地产开发经营；对建设、宾馆、旅馆、教育、医疗、建材、工业等
国家政策法规允许的项目投资。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情
况。
三、重要会计政策和会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四) 现金及现金等价物的确定标准
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列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款，现金等价物是指
企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(五) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
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险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
4. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
(3) 可供出售金融资产
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(六) 应收款项
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对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款和其他应收
款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大
以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据
相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准
备的比例。确定具体提取比例为：账龄 1 年以内（含 1 年，以下类推）的，按其余额的 5%
计提；账龄 1-2 年的，按其余额的 10%计提；账龄 2-3 年的，按其余额的 30%计提；账龄 3
年以上的，按其余额的 100%计提。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，
单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
对于其他应收款项（包括应收票据、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量
现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(七) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而
暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际
发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3. 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
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正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(八) 固定资产
1. 固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
认。
2. 各类固定资产的折旧方法
项 目 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
通用设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 8 5 11.88
3. 资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的
差额计提相应的减值准备。
(九) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(十) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十一) 收入
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1．房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满
足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与
所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计
量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销
售收入的实现。
2．销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1) 将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；(2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
品实施有效控制；(3) 收入的金额能够可靠地计量；(4) 相关的经济利益很可能流入；(5) 相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
3．提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占
估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能
够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与
物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
4．让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时
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确认出租物业收入的实现。
5．其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本
能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(十二) 递延所得税资产、递延所得税负债
1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(十三) 经营租赁
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
四、税（费）项
(一) 主要税种及税率
税 种 计 税 依 据 税 率
营业税 应纳税营业额 5%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物 实行四级超率累进税率
土地增值税
和其他附着物产权产生的增值额 （30%-60%）
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
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教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
(二) 其他说明
1. 根据东阳市国税局税收政策土地增值税暂按预收账款的 5%预缴。
2. 企业所得税，根据预收款项变动额按 10%的毛利率并入应纳税所得额计缴其他所得
税。
五、财务报表项目注释
(一) 资产负债表项目注释
1. 货币资金
项 目 期末数
银行存款 46,606.68
合 计 46,606.68
2. 其他应收款
(1) 账龄分析
期末数
账 龄
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
3 年以上 1,244,507.04 100.00 1,244,507.04
合 计 1,244,507.04 100.00 1,244,507.04
(2) 期末无应收关联方款项。
3. 存货
(1) 明细情况
期末数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 2,018,384.49 2,018,384.49
开发成本 117,315,800.83 117,315,800.83
合 计 119,334,185.32 119,334,185.32
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(2) 其他说明
1) 期末存货中已有 82,830,078.22 元用于担保。
2) 存货——开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末数
西山路 22 号等七块土地 [注] 117,315,800.83
小 计 117,315,800.83
[注]：系公司支付的东阳西山路 22 号等七块土地的土地出让金、拆迁补偿款和三通一平费
等，该等项目处于规划调整之中。
3) 存货——开发产品
项目名称 竣工时间 期末数
鹰山花园二期 2012.6 2,018,384.49
小 计 2,018,384.49
4. 固定资产
账面原值
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
通用设备 82,816.00 82,816.00
运输工具 1,338,737.00 1,338,737.00
小 计 1,421,553.00 1,421,553.00
累计折旧
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
通用设备 65,306.00 7,705.00 73,011.00
运输工具 650,480.00 168,735.00 819,215.00
小 计 715,786.00 176,440.00 892,226.00
账面价值
项 目 期初数 期末数
通用设备 17,510.00 9,805.00
运输工具 688,257.00 519,522.00
合 计 705,767.00 529,327.00
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5. 应付账款
应付关联方账款
关联方名称 期末数
浙江福临园林花木有限公司 200,000.00
小 计 200,000.00
6. 预收款项
(1) 明细情况
项 目 期末数
鹰山花园二期项目 1,359,183.00
合 计 1,359,183.00
(2) 期末无预收持有公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东单位或关联方款项。
7. 应交税费
项 目 期末数
营业税 934,158.51
企业所得税 2,761,477.63
城市维护建设税 65,390.91
土地增值税 4,891,200.82
土地使用税 478,580.28
教育费附加 28,024.68
地方教育附加 18,683.09
地方水利建设基金 1,738.55
印花税 829.21
合 计 9,180,083.68
8. 其他应付款
应付关联方款项
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关联方名称 期末数
东阳市天盛置业有限公司 14,080,000.00
浙江广厦集团第二建材有限公司 4,119,498.00
浙江广厦股份有限公司 4,012,620.00
浙江省东阳第三建筑工程有限公司 2,225,321.00
浙江蓝天白云会展中心有限公司 1,500,000.00
广厦建设集团有限责任公司 1,381,725.93
小 计 27,319,164.93
9. 实收资本
投资者名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
浙江广厦股份有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
合 计 30,000,000.00 30,000,000.00
10. 资本公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
其他资本公积 5,816,096.67 5,816,096.67
合 计 5,816,096.67 5,816,096.67
11. 盈余公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 4,967,623.72 4,967,623.72
合 计 4,967,623.72 4,967,623.72
12. 未分配利润
项 目 金 额
期初未分配利润 41,836,327.25
加：本期净利润 -2,313,007.82
期末未分配利润 39,523,319.43
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(二) 利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
收入
项 目 本期数
主营业务收入 4,899,081.00
合 计 4,899,081.00
成本
项 目 本期数
主营业务成本 2,715,022.67
合 计 2,715,022.67
(2) 主营业务收入/主营业务成本
本期数
项 目
收 入 成 本 利 润
房地产销售收入 4,899,081.00 2,715,022.67 2,184,058.33
小 计 4,899,081.00 2,715,022.67 2,184,058.33
2. 营业税金及附加
项 目 本期数
营业税 244,954.05
土地增值税 244,954.05
城市维护建设税 17,146.79
教育费附加 7,348.62
地方教育附加 4,899.08
合 计 519,302.59
3. 资产减值损失
项 目 本期数
坏账损失 864,738.43
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合 计 864,738.43
4. 营业外支出
项 目 本期数
地方水利建设基金 4,899.08
合 计 4,899.08
5. 所得税费用
项 目 本期数
递延所得税费用 44,577.45
合 计 44,577.45
(三) 现金流量表项目注释
1. 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -2,313,007.82 -2,872,286.27
加：资产减值准备 864,738.43 247,780.04
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 176,440.00 179,190.00
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收
益 以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
财务费用(收益以“－”号填列)
投资损失(收益以“－”号填列) 1,200,000.00
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) 44,577.45 -8,597.87
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)
存货的减少(增加以“－”号填列) 2,229,842.39 -9,072,449.19
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经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 21,388.32 1,260,820.60
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) -356,613.51 -3,396,174.32
其他
经营活动产生的现金流量净额 667,356.26 -12,461,717.01
(2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
(3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 46,606.68 139,241.42
减：现金的期初余额 139,241.42 460,518.43
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -92,634.74 -321,277.01
2. 现金和现金等价物
项 目 期末数 期初数
(1) 现金 46,606.68 139,241.42
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 46,606.68 139,241.42
可随时用于支付的其他货币资金
(2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
(3) 期末现金及现金等价物余额 46,606.68 139,241.42
六、关联方关系及其交易
(一) 关联方关系
关联方名称 与本公司的关系
楼忠福 实际控制人
浙江广厦股份有限公司 母公司
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广厦控股集团有限公司 母公司之控股股东
楼明 广厦控股集团有限公司之董事长
卢英英 楼明之配偶
浙江省东阳第三建筑工程有限公司 广厦控股集团有限公司之子公司
浙江福临园林花木有限公司 广厦控股集团有限公司之孙公司
东阳市天盛置业有限公司 广厦控股集团有限公司之子公司
浙江广厦集团第二建材有限公司 楼忠福之控股公司
浙江蓝天白云会展中心有限公司 卢英英之控股公司
浙江天都实业有限公司 同一母公司
杭州建工集团有限责任公司 广厦建设集团有限责任公司之子公司
浙江明凯照明有限公司 广厦控股集团有限公司之控股公司
(二) 关联方交易情况
1. 关联方未结算项目金额详见本财务报表相关项目注释。
2. 担保
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
5,100.00 2015-07-13 2016-07-12 否
浙江天都实业有限公司[注 1] 1,700.00 2015-07-13 2017-01-12 否
10,200.00 2015-07-13 2017-07-12 否
浙江广厦股份有限公司 700.00 2015-08-03 2016-08-02 否
本公司
浙江省东阳第三建筑工程有限
2,364.04 2015-12-22 2016-12-21 否
公司[注 2]
500.00 2015-08-26 2016-02-25 否
浙江明凯照明有限公司[注 3]
500.00 2015-08-26 2016-02-25 否
[注 1]：该等借款同时由浙江广厦股份有限公司、广厦控股集团有限公司、楼忠福、楼
明提供担保。其中本金 17,000.00 万元，利息 2,960.00 万元万元，截至 2015 年 12 月 31
日，浙江天都实业有限公司已累计支付利息 790.89 万元。
[注 2]：该笔借款同时由广厦控股集团有限公司、楼明、卢英英提供担保。
[注 3]：该等银行承兑汇票同时由杭州建工集团有限责任公司提供抵押担保。
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