清产核资专项审计报告
黄山旅游玉屏房地产开发有限公司
会专字[2017]3583 号
华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)
中国北京
黄山旅游玉屏房地产开发有限公司 专项审计报告
会专字[2017]3583 号
专项审计报告
黄山旅游发展股份有限公司：
我们接受委托，对黄山旅游玉屏房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公
司”）截止 2017 年 6 月 30 日的合并及母公司资产负债表进行专项审计。编制和公允列
报资产负债表是公司管理层的责任，这种责任包括：(1)按照企业会计准则的规定编制
资产负债表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使资产
负债表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
我们的责任是在执行审计工作的基础上对资产负债表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中
国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对资产负债表是否不存在重大错报
获取合理保证。
现将清查核实情况及审计结果报告如下：
一、资产清查审计结果摘要
截止 2017 年 6 月 30 日，公司经核查的资产负债状况如下表：
单位：人民币元
资产 企业列报值 清查调整 清查值
货币资金 184,722,842.78 - 184,722,842.78
交易性金融资产 - - -
应收票据 - - -
应收账款 734,277.58 -734,277.58 -
减：应收账款坏账准备 - - -
应收账款净额 734,277.58 -734,277.58 -
预付款项 10,123,687.98 -6,376,279.80 3,747,408.18
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其他应收款 12,974,658.44 -6,056,138.93 6,918,519.51
减：其他应收款坏账准备 575,326.08 80,536.63 655,862.71
其他应收款净额 12,399,332.36 -6,136,675.56 6,262,656.80
存 货 955,812,298.75 -3,386,472.00 952,425,826.75
减：存货跌价准备 14,767,042.62 -1,628,328.32 13,138,714.30
存货净额 941,045,256.13 -1,758,143.68 939,287,112.45
其他流动资产 - 23,891,252.11 23,891,252.11
流动资产合计 1,149,025,396.83 8,885,875.49 1,157,911,272.32
固定资产原值 1,615,804.29 - 1,615,804.29
减：累计折旧 1,100,322.07 - 1,100,322.07
固定资产净值 515,482.22 - 515,482.22
固定资产清理 - - -
无形资产 80,000.00 - 80,000.00
减：累计摊销 57,333.19 - 57,333.19
无形资产净值 22,666.81 - 22,666.81
递延所得税资产 3,847,159.23 -182,929.61 3,664,229.62
非流动资产合计 4,385,308.26 -182,929.61 4,202,378.65
资产总计 1,153,410,705.09 8,702,945.88 1,162,113,650.97
(续上表)
负债及股东权益 企业列报值 清查调整 清查值
流动负债：
短期借款 - - -
应付票据 - - -
应付账款 7,117,947.53 3,013,130.60 10,131,078.13
预收款项 289,469,221.00 -2,932,479.00 286,536,742.00
应付职工薪酬 843,482.05 - 843,482.05
应交税费 -16,352,703.53 17,070,663.56 717,960.03
应付利息 - - -
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其他应付款 648,807,850.77 -3,123,659.93 645,684,190.84
流动负债合计 929,885,797.82 14,027,655.23 943,913,453.05
预计负债 - - -
递延收益 - - -
非流动负债合计 - - -
负债合计 929,885,797.82 14,027,655.23 943,913,453.05
股东权益： - - -
实收资本 200,000,000.00 - 200,000,000.00
资本公积 - - -
盈余公积 4,212,864.25 - 4,212,864.25
一般风险准备 - - -
未分配利润 19,312,043.02 -5,324,709.35 13,987,333.67
股东权益合计 223,524,907.27 -5,324,709.35 218,200,197.92
负债和股东权益总计 1,153,410,705.09 8,702,945.88 1,162,113,650.97
二、实施的重要审计程序
1、货币资金
(1) 获取公司的货币资金明细表，与报表数核对，关注其是否存在质押、冻结及其
他所有权受到限制的情况；(2) 对库存现金进行监盘；(3) 取得期末银行对账单，与账
面数核对，并对所有截止日的银行账户进行函证。
2、应收票据
(1) 获取应收票据明细表，进行复核加计，与报表数核对；(2) 检查票据的逾期情
况；(3) 取得公司“应收票据备查簿”，监盘库存票据，并与“应收票据备查簿”的有
关内容核对。
3、往来账户
(1) 获取各往来账户明细表，进行复核加计，与报表数核对； (2) 核查截止日各往
来账户账龄划分情况；(3) 检查按企业既定的会计政策足额计提坏账准备情况；(4) 对
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往来账户进行函证；(5) 检查截止日大额往来客户的合同。
4、存货
(1) 获取存货明细表，进行复核加计，与报表数核对；(2) 对开发产品进行盘点，
查看开发成本相关项目合同台账，复核开发成本的准确性，根据销售台账对开发产品盘
点数量倒轧至报表日，对差额进行分析；(3) 对存货进行计价测试。
5、固定资产
(1) 获取截止日公司的固定资产清单，进行复核加计，与报表数核对；(2) 复核固
定资产的折旧计提年限；(3) 获取累计折旧分类汇总表，复核加计，并与总账数和明细
账合计数核对；(4) 获取固定资产产权证书原件，关注产权所有人，同时关注抵押担保
情况；(5) 对固定资产进行全面盘点。
6、无形资产
(1) 获取无形资产明细表，复核加计，与报表数核对；(2) 检查无形资产的权属证
书，确定无形资产的存在性及真实性；(3) 检查无形资产各项目的摊销政策，复核无形
资产的摊销情况。(4) 对购入的土地使用权，检查原始凭证，确认其计价合理性。
7、短期借款
(1) 获取短期借款明细表，复核加计正确，并与报表数核对；(2) 取得公司企业信
用报告，核实借款余额、发生额；(3) 对年度内增加的短期借款，检查借款合同，了解
借款数额、借款用途、借款条件、借款日期、还款期限、借款利率等信息，检查会计处
理； (4) 对短期借款进行函证。
8、应付票据
(1) 获取应付票据明细表，复核加计正确，并与报表数核对；(2) 检查应付票据备
查簿，复核其应存入银行的承兑保证金，并与其他货币资金科目勾稽；(3) 对应付票据
实施函证程序。
9、应付职工薪酬
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(1) 获取应付职工薪酬明细表，复核加计，并与报表数核对；(2) 检查公司职工薪
酬的计提与分配情况。
10、应交税费
获取应交税费明细表，复核加计，并与报表数核对。
三、重要会计政策及会计估计
本公司下列重要会计政策、会计估计根据《企业会计准则》制定。未提及的业务按
《企业会计准则》中相关会计政策执行。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财
务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度采用公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
本公司正常营业周期为一年（12 个月），并以营业周期作为资产和负债的流动性
划分标准。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，在合并日按取得被合并方在最终控制方合
并财务报表中的账面价值计量。其中，对于被合并方与本公司在企业合并前采用的会计
政策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被合并方资产、
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负债的账面价值进行调整。本公司在企业合并中取得的净资产账面价值与所支付对价的
账面价值之间存在差额的，首先调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资
本溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
(2) 非同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的被购买方各项可辨认资产和负债，在购买日按其公允价
值计量。其中，对于被购买方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要
性原则统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被购买方资产、负债的账面价值进行
调整。本公司在购买日的合并成本大于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债公
允价值的差额，确认为商誉；如果合并成本小于企业合并中取得的被购买方可辨认资产、
负债公允价值的差额，首先对合并成本以及在企业合并中取得的被购买方可辨认资产、
负债的公允价值进行复核，经复核后合并成本仍小于取得的被购买方可辨认资产、负债
公允价值的，其差额确认为合并当期损益。
6. 合并财务报表的编制方法
(1) 合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定, 不仅包括根据表决权（或类似表
决权）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结
构化主体。
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变
回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的
主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等），结构
化主体是指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定性因素而设计的主体
（注：有时也称为特殊目的主体）。
(2) 合并财务报表的编制方法
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则
的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映企业集团整体财务状况、经营成
果和现金流量。
① 合并母公司与子公司资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
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② 抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的
份额。
③ 抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明
相关资产发生减值损失的，应当全额确认该部分损失。
④ 站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
(3) 报告期内增减子公司的处理
① 增加子公司或业务
A. 同一控制下企业合并增加的子公司或业务
(a) 编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相
关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
(b) 编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
(c) 编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金
流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
B. 非同一控制下企业合并增加的子公司或业务
(a) 编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
(b) 编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表。
(c) 编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现
金流量表。
② 处置子公司或业务
A. 编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
B. 编制合并利润表时，将该子公司以及期初至处置日的收入、费用、利润纳入合
并利润表。
C. 编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日现金流量纳入合并现
金流量表。
(4) 合并财务报表抵消事项
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① 子公司持有本公司的长期股权投资，应当视为本公司的库存股，作为所有者权
益的减项，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“减：库存股”项目列示。
子公司相互之间持有的长期股权投资，比照本公司对子公司的股权投资的抵销方
法，将长期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。
② “专项储备”和“一般风险准备”项目由于既不属于实收资本（或股本）、资
本公积，也与留存收益、未分配利润不同，在长期股权投资与子公司所有者权益相互抵
销后，按归属于母公司所有者的份额予以恢复。
③ 因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其
在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得
税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所有者
权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
④ 本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当全额抵销“归属
于母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，
应当按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股
东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照
本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损
益”之间分配抵销。
⑤ 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中
所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
(5) 特殊交易的会计处理
① 购买少数股东股权
本公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在个别财务报表中，购买少数股权
新取得的长期股权投资的投资成本按照所支付对价的公允价值计量。在合并财务报表
中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购
买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或
股本溢价），资本公积不足冲减，依次冲减盈余公积和未分配利润。
② 通过多次交易分步取得子公司控制权的
A. 通过多次交易分步实现同一控制下企业合并
属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易作为一项取得子公司控制权的交易进行处
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理。在个别财务报表中，在合并日之前的每次交易中，股权投资均确认为长期股权投资
且其初始投资成本按照所对应的持股比例计算的对被合并方净资产在最终控制方合并
财务报表中的账面价值份额确定，长期股权投资的初始成本与支付对价的账面价值的差
额调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减
的，依次冲减盈余公积和未分配利润。在后续计量时，长期股权投资按照成本法核算，
但不涉及合并财务报表编制问题。在合并日，本公司对子公司的长期股权投资初始成本
按照对子公司累计持股比例计算的对被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的
账面价值份额确定，初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日取
得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢
价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
同时编制合并日的合并财务报表，并且本公司在合并财务报表中，视同参与合并的各方
在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。
各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况的，通常将多次交易
作为“一揽子交易”进行会计处理：
(a) 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的。
(b) 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果。
(c) 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生。
(d) 一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于“一揽子交易”的，在合并日之前的每次交易中，本公司所发生的每次交易按
照所支付对价的公允价值确认为金融资产（以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产或可供出售金融资产）或按照权益法核算的长期股权投资。在合并日，本公司在
个别财务报表中，根据合并后应享有的子公司净资产在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，依
次冲减盈余公积和未分配利润。
本公司在合并财务报表中，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前
的状态存在进行调整，在编制合并财务报表时，以不早于合并方和被合并方处于最终控
制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的
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比较报表中，并将合并增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。因
合并方的资本公积（资本溢价或股本溢价）余额不足，被合并方在合并前实现的留存收
益中归属于合并方的部分在合并财务报表中未予以全额恢复的，本公司在报表附注中对
这一情况进行说明，包括被合并方在合并前实现的留存收益金额、归属于本公司的金额
及因资本公积余额不足在合并资产负债表中未转入留存收益的金额等。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资且按权益法核算的，在取得原股
权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认
有关损益、其他综合收益以及其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留
存收益。
B. 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易作为一项取得子公司控制权的交易进行处
理。在个别财务报表中，在合并日之前的每次交易中，股权投资均确认为长期股权投资
且其初始投资成本按照所支付对价的公允价值确定。在后续计量时，长期股权投资按照
成本法核算，但不涉及合并财务报表编制问题。在合并日，在个别财务报表中，按照原
持有的长期股权投资的账面价值加上新增投资成本（进一步取得股份所支付对价的公允
价值）之和，作为合并日长期股权投资的初始投资成本。在合并财务报表中，初始投资
成本与对子公司可辨认净资产公允价值所享有的份额进行抵销，差额确认为商誉或计入
合并当期损益。
不属于“一揽子交易”的，在合并日之前的每次交易中，投资方所发生的每次交易按
照所支付对价的公允价值确认为金融资产（以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产或可供出售金融资产）或按照权益法核算的长期股权投资。在合并日，在个别财
务报表中，按照原持有的股权投资（金融资产或按照权益法核算的长期股权投资）的账
面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算长期股权投资的初始成本。在合并
财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被
购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为
购买日所属当期收益，但由于被合并方重新计量设定受益计划净资产或净负债变动而产
生的其他综合收益除外。本公司在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在
购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
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③ 本公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报
表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
④ 本公司处置对子公司长期股权投资且丧失控制权
A. 一次交易处置
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，
同时冲减商誉（注：如果原企业合并为非同一控制下的且存在商誉的）。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
此外，与原子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失
控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产
生的其他综合收益除外。
B. 多次交易分步处置
在合并财务报表中，应首先判断分步交易是否属于“一揽子交易”。
如果分步交易不属于“一揽子交易”的，则在丧失对子公司控制权之前的各项交易，
应按照“母公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权”的有关规定处理。
如果分步交易属于“一揽子交易”的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；其中，对于丧失控制权之前每一次交易，处置价款与处置投
资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
⑤ 因子公司的少数股东增资而稀释母公司拥有的股权比例
子公司的其他股东（少数股东）对子公司进行增资，由此稀释了母公司对子公司的
股权比例。在合并财务报表中，按照增资前的母公司股权比例计算其在增资前子公司账
面净资产中的份额，该份额与增资后按照母公司持股比例计算的在增资后子公司账面净
资产份额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股
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本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排
分为共同经营和合营企业。
(1) 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的
规定进行会计处理：
① 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
② 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③ 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④ 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤ 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
(2) 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司按照长期股
权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
9. 金融工具
(1) 金融资产的分类
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
主要是指本公司为了近期内出售而持有的股票、债券、基金以及不作为有效套期工
具的衍生工具。包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。这类资产在初始计量时按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关
的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或
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已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。在持有期间取得利息或现金
股利，确认为投资收益。资产负债表日，本公司将这类金融资产以公允价值计量且其变
动计入当期损益。这类金融资产在处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认
为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
② 持有至到期投资
主要是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司具有明确意图和能力持
有至到期的国债、公司债券等。这类金融资产按照取得时的公允价值和相关交易费用之
和作为初始确认金额。支付价款中包含的已到付息期但尚未发放的债券利息，单独确认
为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，
计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计
入投资收益。
③ 应收款项
应收款项包括应收账款和其他应收款等。应收账款是指本公司销售商品或提供劳
务形成的应收款项。应收账款按从购货方应收合同或协议价款作为初始确认金额。
④ 可供出售金融资产
主要是指本公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持
有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。可供出售金融资产按照取得该金融资产的
公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚
未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。可供出售金
融资产持有期间取得的利息或现金股利计入投资收益。资产负债表日，可供出售金融资
产以公允价值计量且公允价值变动计入资本公积。处置可供出售金融资产时，将取得的
价款与该金融资产账面价值之间差额计入投资收益；同时，将原计入所有者权益的公允
价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。
(2) 金融负债的分类
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；这类金融负债初始确认时以公
允价值计量，相关交易费用直接计入当期损益，资产负债表日将公允价值变动计入当期
损益。
② 其他金融负债，是指以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的
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金融负债。
(3) 金融资产重分类
因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合划分为持有至到期投资的，本
公司将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。持有至到期投资部
分出售或重分类的金额较大，且不属于《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》第十六条所指的例外情况，使该投资的剩余部分不再适合划分为持有至到期投资的，
本公司应当将该投资的剩余部分重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计
量，但在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不再将该金融资产划分为持有至到期
投资。
重分类日，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益，在该可
供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。
(4) 金融负债与权益工具的区分
除特殊情况外，金融负债与权益工具按照下列原则进行区分：
① 如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义
务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或
其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。
② 如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结
算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该
工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是
发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金
融工具合同规定本公司须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同
义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无
论该合同权利或合同义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本公司自身权益工
具的市场价格以外变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而
变动，该合同分类为金融负债。
(5) 金融资产转移
金融资产转移是指下列两种情形：
A. 将收取金融资产现金流量的合同权利转移给另一方；
B. 将金融资产整体或部分转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的合同权
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利，并承担将收取的现金流量支付给一个或多个收款方的合同义务。
① 终止确认所转移的金融资产
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，或既没有转移也没
有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，但放弃了对该金融资产控制的，终
止确认该金融资产。
在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，注重转入方出售该金融资产的实际
能力。转入方能够单独将转入的金融资产整体出售给与其不存在关联方关系的第三方，
且没有额外条件对此项出售加以限制的，表明企业已放弃对该金融资产的控制。
本公司在判断金融资产转移是否满足金融资产终止确认条件时，注重金融资产转移
的实质。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
A. 所转移金融资产的账面价值；
B. 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融
资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计
入当期损益：
A. 终止确认部分的账面价值；
B. 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
② 继续涉入所转移的金融资产
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，且未放弃对该
金融资产控制的，应当按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产程度，是指该金融资产价值变动使企业面临
的风险水平。
③ 继续确认所转移的金融资产
仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，应当继续确认所转移
金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
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该金融资产与确认的相关金融负债不得相互抵销。在随后的会计期间，企业应当继
续确认该金融资产产生的收入和该金融负债产生的费用。所转移的金融资产以摊余成本
计量的，确认相关负债不得指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
(6) 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
将用于偿付金融负债的资产转入某个机构或设立信托，偿付债务的现时义务仍存在
的，不终止确认该金融负债，也不终止确认转出的资产。
与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债
与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融
负债。
对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债
或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
(7) 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债应当在资产负债表内分别列示，不得相互抵销。但同时满足下
列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
① 本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
② 本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负债
进行抵销。
(8) 金融资产减值测试方法及减值准备计提方法
① 金融资产发生减值的客观证据：
A. 发行方或债务人发生严重财务困难；
B. 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
C. 债权人出于经济或法律等方面的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
D. 债务人可能倒闭或进行其他财务重组；
E. 因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
F. 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的
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数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已
减少且可计量；
G. 债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益
工具投资人可能无法收回投资成本；
H. 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
I. 其他表明金融资产发生减值的客观证据。
② 金融资产的减值测试（不包括应收款项）
A. 持有至到期投资减值测试
持有至到期投资发生减值时，将该持有至到期投资的账面价值减记至预计未来现金
流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益。
预计未来现金流量现值，按照该持有至到期投资的原实际利率折现确定，并考虑相
关担保物的价值（取得和出售该担保物发生的费用予以扣除）。原实际利率是初始确认
该持有至到期投资时计算确定的实际利率。对于浮动利率的持有至到期投资，在计算未
来现金流量现值时可采用合同规定的现行实际利率作为折现率。
即使合同条款因债务方或金融资产发行方发生财务困难而重新商定或修改，在确认
减值损失时，仍用条款修改前所计算的该金融资产的原实际利率计算。
对持有至到期投资确认减值损失后，如有客观证据表明该持有至到期投资价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关（如债务人的信用评级已提高等），原确
认的减值损失予以转回，计入当期损益。
持有至到期投资发生减值后，利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折
现采用的折现率作为利率计算确认。
B. 可供出售金融资产减值测试
在资产负债表日本公司对可供出售金融资产的减值情况进行分析，判断该项金融资
产公允价值是否持续下降。通常情况下，如果可供出售金融资产的期末公允价值相对于
成本的下跌幅度已达到或超过 50%，或者持续下跌时间已达到或超过 12 个月，在综合
考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资
产已发生减值，确认减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将
原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资产减值损失。
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可供出售债务工具金融资产是否发生减值，可参照上述可供出售权益工具投资进行
分析判断。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。可供出售债务
工具金融资产发生减值后，利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用
的折现率作为利率计算确认。对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计
期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减
值损失予以转回，计入当期损益。
(9) 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值，不存在主要市场的，本
公司以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利市
场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额
转移相关负债的市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利
益最大化所使用的假设。
① 估值技术
本公司采用在当期情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，
使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用与其中一种或多种估值
技术相一致的方法计量公允价值，使用多种估值技术计量公允价值的，考虑各估值结果
的合理性，选取在当期情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。
本公司在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入
值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。可观察输入值，是指
能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价
时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该输入值根
据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息取得。
② 公允价值层次
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入
值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层
次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相关资产或
负债的不可观察输入值。
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10. 应收款项的减值测试方法及减值准备计提方法
在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据表明其发生减值的，
在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据表明其发生减值的，计提
减值准备。
(1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
①单项金额重大的判断依据或金额标准：本公司将 100 万元以上应收款项（包括应
收账款、其他应收款）确定为单项金额重大。
②单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项，
单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
(2) 按组合计提坏账准备的应收款项
①确定组合的依据：
A. 以账龄作为信用风险特征的组合：对单项金额重大单独测试未发生减值的应收
款项汇同单项金额不重大的应收款项，按款项发生时间作为信用风险特征组合。
B. 子公司应收款项组合：本公司对可以实施控制并纳入合并报表范围内的下属子
公司的应收款项为信用风险特征组合。
② 按组合计提坏账准备的计提方法：
A.以账龄作为信用风险特征的组合：按账龄划分为若干组合，并按不同账龄段相应
的比例计提坏账准备。
B.子公司应收款项组合：不计提坏账准备。
本公司根据以前年度按账龄划分的应收款项组合的实际损失率为基础，并结合现实
情况，确定各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例如下：
账 龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
一年以内 3 3
一至二年 50 50
二年以上 100 100
(3) 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了减值
的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独进行减值测
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试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应
的坏账准备。
11. 存货
(1) 存货的分类
存货是指本公司在日常经营活动中持有以备出售或耗用的商品、物料用品、处在生
产（建造）过程中的在产品等，包括食品及饮料等库存商品、物料及备品备件等周转材
料、房地产开发成本、开发产品等。
(2) 发出存货的计价方法
本公司除房地产开发产品以外的存货发出按加权平均法计价，房地产开发产品发出
时采用个别认定法确定实际成本。其中：
① 开发用地的核算方法：购买开发用的土地，根据《土地转让协议书》支付地价
款，在办理产权证后，计入“开发成本－土地征用及拆迁补偿费”中核算。项目整体开发
的，待开发房产竣工后，全部转入开发产品；项目分期开发的，按各期开发产品实际占
地面积占开发用土地总面积的比例分摊计入各期商品房成本。拟在后期开发的土地仍保
留在“开发成本－土地征用及拆迁补偿费”中。
② 公共配套设施费用的核算方法：A.不能有偿转让的公共配套设施：分期开发的
项目，公司将尚未发生的公共配套设施费采用预提的方法在开发成本中计提，待各期开
发产品办理竣工验收后，按各期开发产品占地面积占开发用土地总面积的比例分摊计入
各期商品房成本。整体开发的项目，实际发生的支出计入开发成本－公共配套设施费，
待开发房产竣工后，全部转入商品房成本。B.能有偿转让的公共配套设施：以各配套设
施项目独立作为成本核算对象，归集成本。
(3) 存货的盘存制度
采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金额计入当年度损益。
(4) 存货跌价准备的计提方法
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提
存货跌价准备，计入当期损益。在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，
并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
① 产成品、房地产开发产品等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，以
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该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。为执行
销售合同或者劳务合同而持有的存货，以合同价格作为其可变现净值的计量基础；如果
持有存货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为
计量基础。用于出售的材料等，以市场价格作为其可变现净值的计量基础。
② 需要经过建造或加工的房地产开发成本等存货，在正常生产经营过程中，以所
建造或生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和
相关税费后的金额确定其可变现净值。如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，
则该存货按成本计量；如果建造或加工成本的下降表明产成品的可变现净值低于成本，
则该存货按可变现净值计量，按其差额计提存货跌价准备。
③ 存货跌价准备一般按单个存货项目计提；对于数量繁多、单价较低的存货，按
存货类别计提。
④ 资产负债表日如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金额予以
恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(5) 周转材料的摊销方法：在领用时采用一次转销法。
12. 长期股权投资
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及
对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司联营企
业。
(1) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先
判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须
一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安
排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致
同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控
制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加
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重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方
持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括
被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%
的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况
下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响。
(2) 初始投资成本确定
① 企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A.同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作
为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现
金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益；
B.同一控制下的企业合并，合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本
与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减，调整留存收益；
C.非同一控制下的企业合并，以购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值确定为合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本。合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
② 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下
列规定确定其投资成本：
A.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本；
C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入
资产或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始
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投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交
换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本；
D.通过债务重组取得的长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初始投资成
本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
(3) 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业
和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。
①成本法
采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本；
被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
②权益法
按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
本公司长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
本公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额
时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，应按照本
公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和
其他综合收益等。本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享
有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投
资单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制
的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
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初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值
之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的
当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按公允价值计量，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面
价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理。
13. 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一年
的单位价值较高的有形资产。
(1) 确认条件
固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合
固定资产确认条件的在发生时计入当期损益。
(2) 各类固定资产的折旧方法
本公司从固定资产达到预定可使用状态的次月起按年限平均法计提折旧，按固定资
产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值分别确定折旧年限和年折旧率如下：
类 别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
通用设备 3-14 3.00 6.93-32.33
运输设备 5-10 3.00 9.70-19.40
其他设备 5-8 3.00 12.13-19.40
对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减值准
备。每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使
用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。
(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法：
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本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项
固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产
公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与自有固
定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁
资产所有权的，在租赁资产使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
14. 在建工程
(1) 在建工程类别：在建工程以立项项目分类核算。
(2) 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定
资产的入账价值。包括建筑费用、机器设备原价、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前为该项目专门借款所发生的
借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本公司在工程安装或建设完成达到预定可
使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可使用状态、但尚未办理竣
工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际
成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧
额。
15. 借款费用
(1) 借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同
时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生。
② 借款费用已经发生。
③ 为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。符合资本化条件
的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借
款费用的资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
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态时，停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
(2) 借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利
息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率, 计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
16. 无形资产
(1) 无形资产的计价方法：按取得时的实际成本入账。
(2) 无形资产使用寿命及摊销
① 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 50 年 法定使用权
软件及其他 5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
② 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产。对于使用寿命不确定的无形资产，公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资
产的使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为不确定的,于在资产负债表日进行减值测
试。
③ 无形资产的摊销
对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时判定其使用寿命，在使用寿命内系
统合理（直线法/工作量法）摊销，摊销金额按受益项目计入当期损益。具体应摊销金
额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无
形资产减值准备累计金额，残值为零。但下列情况除外：有第三方承诺在无形资产使用
寿命结束时购买该无形资产或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形
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资产使用寿命结束时很可能存在。
对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定的无形
资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用
寿命并在预计使用年限内系统合理摊销。
(3) 划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
① 本公司将为进一步开发活动进行的资料及相关方面的准备活动作为研究阶段，
无形资产研究阶段的支出在发生时计入当期损益。
② 在本公司已完成研究阶段的工作后再进行的开发活动作为开发阶段。
(4) 开发阶段支出资本化的具体条件
开发阶段的支出同时满足下列条件时，确认为无形资产：
A. 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
B. 具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
C. 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性。
D. 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产。
E. 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
17. 长期资产减值
(1) 长期股权投资减值测试方法及会计处理方法
本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位经营政策、
法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否存在减值迹
象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低于长期股权投资账面
价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。资产减值损失一经确认，在以后会计
期间不再转回。
(2) 固定资产的减值测试方法及会计处理方法
本公司在资产负债表日对各项固定资产进行判断，当存在减值迹象，估计可收回金
额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期
间不再转回。当存在下列迹象的，按固定资产单项项目全额计提减值准备：
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① 长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产；
② 由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产；
③ 虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产；
④ 已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产；
⑤ 其他实质上已经不能再给公司带来经济利益的固定资产。
(3) 在建工程减值测试方法及会计处理方法
本公司于资产负债表日对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发
生了减值，估计可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额，减记的金
额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失
一经确认，在以后会计期间不再转回。存在下列一项或若干项情况的，对在建工程进行
减值测试：
① 长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
② 所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益
具有很大的不确定性；
③ 其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
(4) 无形资产减值测试方法及会计处理方法
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金
额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准
备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。存在下列一项或多项以下
情况的，对无形资产进行减值测试：
① 该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重
大不利影响；
② 该无形资产的市价在当期大幅下跌，并在剩余年限内可能不会回升；
③ 其他足以表明该无形资产的账面价值已超过可收回金额的情况。
(5) 商誉减值测试
企业合并形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。本公司在对包含商誉的
相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存
在减值迹象的，按以下步骤处理：
首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与
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相关资产账面价值比较，确认相应的减值损失；然后再对包含商誉的资产组或者资产组
这组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低
于其账面价值的，就其差额确认减值损失。减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资
产组组合中商誉的账面价值；再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资
产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
17. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属
于职工薪酬。
(1) 短期薪酬的会计处理方法
① 职工基本薪酬（工资、奖金、津贴、补贴）
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并
计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
② 职工福利费
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资
产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
③ 医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及工会
经费和职工教育经费
本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房
公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为其提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入
当期损益或相关资产成本。
④ 短期带薪缺勤
本公司在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带
薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。本公司在职
工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
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⑤ 短期利润分享计划
利润分享计划同时满足下列条件的，本公司确认相关的应付职工薪酬：
A. 企业因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
B. 因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2) 离职后福利的会计处理方法
① 设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月
内支付全部应缴存金额的，本公司参照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计
划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定），
将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
② 设定受益计划
A．确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本
根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等做出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。
本公司按照相应的折现率（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的
国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）将设定受益计划所产生的义务
予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
B．确认设定受益计划净负债或净资产
设定受益计划存在资产的，本公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产
公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。
设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者
计量设定受益计划净资产。
C．确定应计入资产成本或当期损益的金额
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，除了其他
会计准则要求或允许计入资产成本的当期服务成本之外，其他服务成本均计入当期损
益。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计
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划义务的利息费用以及资产上限影响的利息，均计入当期损益。
D．确定应计入其他综合收益的金额
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，包括：
(a) 精算利得或损失，即由于精算假设和经验调整导致之前所计量的设定受益计划
义务现值的增加或减少；
(b) 计划资产回报，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中金额；
(c) 资产上限影响的变动，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中
的金额。
上述重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动直接计入其他综合收益,
并且在后续会计期间不允许转回至损益，但本公司可以在权益范围内转移这些在其他综
合收益中确认的金额。
(3) 辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债，并计入当期损益：
① 企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
② 企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，参照相应的折现率
（根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高
质量公司债券的市场收益率确定）将辞退福利金额予以折现，以折现后的金额计量应付
职工薪酬。
(4) 其他长期职工福利的会计处理方法
① 符合设定提存计划条件的
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将全部应缴存
金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
② 符合设定受益计划条件的
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部
分：
A. 服务成本；
B. 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
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C. 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
18. 预计负债
(1) 预计负债的的确认标准
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
① 该义务是本公司承担的现时义务；
② 该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③ 该义务的金额能够可靠地计量。
(2) 预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债
的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当
前最佳估计数对该账面价值进行调整。
19. 收入
(1) 收入确认的一般原则
① 销售商品收入
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权
相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计
量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认商品销售收入实现。
② 提供劳务收入
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供
劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确
定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或
协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会
计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳
务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期
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劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A. 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B. 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期
损益，不确认提供劳务收入。
③ 让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列
情况确定让渡资产使用权收入金额：
A. 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
B. 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(2) 收入确认的具体方法
公司已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理
权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的
成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋竣工并在相关主管部门
备案，签定了销售合同，取得了买方付款证明，开具了发票，办理商品房移交手续时，
确认收入的实现。
20. 政府补助
公司将从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者
投入的资本作为政府补助核算。
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本公司从政府取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的补助，确认为与资产
相关的政府补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内
平均分配，计入当期损益。但是，以名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本公司将从政府取得的各种奖励、定额补贴、财政贴息、拨付的研发经费（不包
括购建固定资产）等与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府
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补助。与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：
① 用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关
费用的期间，计入当期损益；
② 用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，计入当期损益。
21. 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，
采用资产负债表债务法计提递延所得税。
(1) 递延所得税资产的确认
① 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额
为限，确认由此产生的递延所得税资产。同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初
始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
A. 该项交易不是企业合并。
B. 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
② 本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
A. 暂时性差异在可预见的未来可能转回。
B. 未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
C. 本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
③ 于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期
间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
(2) 递延所得税负债的确认
应按各种应纳税暂时性差异确认，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始
确认所产生的递延所得税负债不予确认：
① 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
A. 商誉的初始确认。
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B. 具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
② 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性
差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
(3) 特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
① 与企业合并相关的递延所得税负债或资产
非同一控制下企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异，在确认递
延所得税负债或递延所得税资产的同时，相关的递延所得税费用（或收益），通常调整
企业合并中所确认的商誉。
② 直接计入所有者权益的项目
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，计入所
有者权益。暂时性差异对所得税的影响计入所有者权益的交易或事项包括：可供出售金
融资产公允价值变动等形成的其他综合收益、会计政策变更采用追溯调整法或对前期
（重要）会计差错更正差异追溯重述法调整期初留存收益、同时包含负债成份及权益成
份的混合金融工具在初始确认时计入所有者权益等。
③ 可弥补亏损和税款抵减
A. 本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的
亏损。 对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，
视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可能
取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得
税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B. 因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延
所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信
息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经
济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差
额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计
入当期损益。
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④ 合并抵销形成的暂时性差异
本公司在编制合并财务报表时，因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表
中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合
并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得
税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税除外。
⑤ 以权益结算的股份支付
如果税法规定与股份支付相关的支出允许税前扣除，在按照会计准则规定确认成
本费用的期间内，本公司根据会计期末取得信息估计可税前扣除的金额计算确定其计税
基础及由此产生的暂时性差异，符合确认条件的情况下确认相关的递延所得税。其中预
计未来期间可税前扣除的金额超过按照会计准则规定确认的与股份支付相关的成本费
用，超过部分的所得税影响应直接计入所得税权益。
22. 主要会计政策、会计估计的变更
(1) 重要会计政策变更
本公司报告期内未发生重要会计政策变更。
(2) 重要会计估计变更
本公司报告期内未发生重要会计估计变更。
四、税项
1. 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
增值税*1 应税销售额 3%、5%、11%、17%
营业税*1 应税营业额 5%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
房产税 应税房产原值、应税租赁收入 1.2%、12%
企业所得税 应纳税所得额 25%
注*1：根据财政部、国家税务总局财税《关于全面推开营业税改征增值税试点的通
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知》（财税[2016]36 号）及根据财政部、国家税务总局《关于明确金融房地产开发教育
辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140 号）的规定，公司从 2016 年 5 月 1 日
全面施行“营改增”后缴纳增值税。房地产业务销售自行开发的房地产老项目适用简易
计税方法按照 5%计缴，新项目适用一般计税方法按照 11%计缴。目前公司主要在售项
目系老项目。
2. 本公司子公司存在不同企业所得税税率的情况
纳税主体名称 所得税税率 依据
玉屏物业 20% 小微企业税收优惠
3. 其他税费
按照国家或地方有关规定计算缴纳。
五、审计情况说明
1. 货币资金
项目 企业列报值 清查调整 清查值
现金 141.20 - 141.20
银行存款 184,722,701.58 - 184,722,701.58
合 计 184,722,842.78 - 184,722,842.78
注：期末货币资金中无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险
的款项。
2. 应收账款
企业列报值 清查调整 清查值
账龄
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
1 年以内 734,277.58 - -734,277.58 - - -
合计 734,277.58 - -734,277.58 - - -
注：应收账款账面余额的调整主要是对内部关联方应收应付余额抵消的调整。
3. 预付款项
项目 企业列报值 清查调整 清查值
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1 年以内 10,123,687.98 -7,053,431.75 3,070,256.23
1至2年 - 677,151.95 677,151.95
2至3年 - - -
3 年以上 - - -
合计 10,123,687.98 -6,376,279.80 3,747,408.18
注：清查调整包括重分类调整以及预付税金的调整。
4. 其他应收款
企业列报值 清查调整 清查值
账龄
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
1 年以内 12,299,152.40 180,673.88 -6,056,138.93 6,616.53 6,243,013.47 187,290.41
1至2年 413,867.49 87,691.16 - 119,242.59 413,867.49 206,933.75
2至3年 40,018.55 1,401.04 - 38,617.51 40,018.55 40,018.55
3至4年 60.00 30,000.00 - -29,940.00 60.00 60.00
4至5年 20,560.00 74,560.00 - -54,000.00 20,560.00 20,560.00
5 年以上 201,000.00 201,000.00 - - 201,000.00 201,000.00
合计 12,974,658.44 575,326.08 -6,056,138.93 80,536.63 6,918,519.51 655,862.71
注：其他应收款账面余额的调整主要是重分类调整、对内部关联方应收应付余额抵
消的调整及款未付先办手续调整至预收账款，坏账准备的审计调整主要是根据公司的坏
账计提政策测算而进行的调整。
5. 存货
企业列报值 清查调整 清查值
类别
账面余额 存货跌价准备 账面余额 存货跌价准备 账面余额 存货跌价准备
库存商品 76,090,037.03 14,767,042.62 - -1,628,328.32 76,090,037.03 13,138,714.30
开发成本 879,722,261.72 - -3,386,472.00 - 876,335,789.72 -
合计 955,812,298.75 14,767,042.62 -3,386,472.00 -1,628,328.32 952,425,826.75 13,138,714.30
(1)对存货账面余额的清查调整系借款利息费用化调整；存货跌价准备的清查调整
主要是审计测算数与账面数差异调整。
(2)期末库存商品盘点情况
期末余额 盘点余额 占存货总额的比例(%)
76,090,037.03 76,090,037.03 100.00
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注：公司目前存货主要系在建项目。
6. 其他流动资产
项目 企业列报值 清查调整 清查值
预缴税费 - 23,891,252.11 23,891,252.11
合计 - 23,891,252.11 23,891,252.11
注：清查调整系玉屏房产单体层面应交税费负数余额重分类调整。
7. 固定资产
类别 企业列报值 清查调整 清查值
账面原值合计： 1,615,804.29 - 1,615,804.29
通用设备 442,586.29 - 442,586.29
运输设备 659,898.00 - 659,898.00
其他设备 513,320.00 - 513,320.00
累计折旧合计： 1,100,322.07 - 1,100,322.07
通用设备 312,624.68 - 312,624.68
运输设备 565,858.09 - 565,858.09
其他设备 221,839.30 - 221,839.30
减：固定资产减值准备 - - -
固定资产净额合计： 515,482.22 - 515,482.22
通用设备 129,961.61 - 129,961.61
运输设备 94,039.91 - 94,039.91
其他设备 291,480.70 - 291,480.70
注：期末固定资产盘点情况
期末余额 盘点余额 占固定资产总额的比例(%)
1,615,804.29 924,719.62 57.23
8. 无形资产
类别 企业列报值 清查调整 清查值
原价合计： 80,000.00 - 80,000.00
软件及其他 80,000.00 - 80,000.00
累计摊销合计： 57,333.19 - 57,333.19
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软件及其他 57,333.19 - 57,333.19
减：无形资产减值准备 - - -
无形资产净额合计： 22,666.81 - 22,666.81
软件及其他 22,666.81 - 22,666.81
9. 递延所得税资产
项目 企业列报值 清查调整 清查值
资产减值 3,835,256.92 -394,810.63 3,440,446.29
未弥补亏损 - 211,881.02 211,881.02
违约金 11,902.31 - 11,902.31
合计 3,847,159.23 -182,929.61 3,664,229.62
注：清查调整是根据清查后的其他应收款坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资
减值准备及未弥补亏损对应的可抵扣暂时性差异测算调整。
10. 应付账款
账龄 企业列报值 清查调整 清查值
1 年以内 -736,459.30 2,335,978.65 1,599,519.35
1至2年 6,132,090.22 677,151.95 6,809,242.17
2至3年 980,647.44 - 980,647.44
3 年以上 741,669.17 - 741,669.17
合 计 7,117,947.53 3,013,130.60 10,131,078.13
注：清查调整系重分类调整及对内部关联方应收应付余额抵消的调整。
11. 预收款项
账龄 企业列报值 清查调整 清查值
1 年以内 129,152,329.00 -2,932,479.00 126,219,850.00
1至2年 160,316,892.00 - 160,316,892.00
2至3年 - - -
3 年以上 - - -
合计 289,469,221.00 -2,932,479.00 286,536,742.00
注：清查调整系款未付先办手续从其他应收款调整至预收账款。
12. 应付职工薪酬
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项目 企业列报值 清查调整 清查值
工资、奖金、津贴和补贴 615,918.50 - 615,918.50
工会经费 42,886.60 42,886.60
职工教育经费 184,676.95 - 184,676.95
合计 843,482.05 - 843,482.05
13. 应交税费
税种 企业列报值 清查调整 清查值
增值税 -5,198,795.94 5,207,724.62 8,928.68
企业所得税 -4,852,941.71 4,852,941.71 -
营业税 -379,907.25 379,907.25 -
土地增值税 -6,603,981.23 6,603,981.23 -
城镇土地使用税 593,891.75 593,891.75
房产税 42,278.11 42,278.11
城市维护建设税 3,385.07 3,385.07
教育费附加 -4,376.03 4,695.82 319.79
地方教育费附加 69,078.34 69,078.34
个人所得税 -21,334.64 21,412.93 78.29
合 计 -16,352,703.53 17,070,663.56 717,960.03
注：清查调整系玉屏房产单体层面应交税费负数余额重分类调整。
14. 其他应付款
账龄 企业列报值 清查调整 清查值
1 年以内 43,006,535.22 -3,123,659.93 39,882,875.29
1至2年 19,416,720.66 - 19,416,720.66
2至3年 29,817,486.96 - 29,817,486.96
3 年以上 556,567,107.93 - 556,567,107.93
合 计 648,807,850.77 -3,123,659.93 645,684,190.84
注：清查调整主要系重分类调整及对内部关联方应收应付余额抵消的调整。
五、强调事项
无强调事项，清查调整后的资产负债表在所有重大方面公允的反映了公司在 2017
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