象屿股份：富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持01-01-38土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供价值参考涉及的资产项目资产评估报告书2015-12-08
富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持01-01-38土地
使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司
提供价值参考涉及的资产项目
资产评估报告书
佳兴评报字[2015]第447号
佳木斯市兴佳资产评估事务所
报告提交日期：二○一五年十一月二十六日
富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供
价值参考涉及的资产项目资产评估报告书
目 录
第一部分 资产评估报告书声明............................................................................................... 2
第二部分 资产评估报告书摘要............................................................................................... 3
第三部分 资产评估报告书正文............................................................................................... 5
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... ....................5
二、评估目的....................................................................................................................5
三、评估范围和评估对象.......................................................................................................5
四、 价值类型及其定义..............................................................................................................6
五、评估基准日...............................................................................................................6
六、评估依据....................................................................................................................6
七、评估方法.............................................................................................7
八、 评估程序实施过程和情况.................................................................... .............................7
九、评估假设....................................................................................8
十、评估结论..................................................................................................................9
十一、特别事项说明..................................................................................................................9
十二、评估报告的使用限制说明............................................................................................10
十三、评估报告日..........................................................................................................11
第四部分 资产评估报告书附件............................................................................................. 12
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富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供
价值参考涉及的资产项目资产评估报告书
第一部分 资产评估报告书声明
1、 注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评
估准则的规定，并承担相应的责任。
2、 我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、
估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。
3、 本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过
程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实
性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。
4、 本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和
结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条
件的限制。
5、 我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可
能存在利用其他机构报告的情形。
6、 本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报
告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有
效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，
并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。
7、 我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给
予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何
形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进
行了披露。
8、 我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及
经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。
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第二部分 资产评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况
及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告书全文。
佳木斯市兴佳资产评估事务所接受富锦象屿金谷农产有限责任公司的委托，根
据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评
估方法，对富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股
到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供价值参考涉及的资产进行了评估。本公司评估人
员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资
产在评估基准日 2015 年 11 月 25 日所表现的市场价值作出了公允反映。
本次资产评估以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估资产的实际情况，主
要采用成本法进行了资产评估。在评估过程中，佳木斯市兴佳资产评估事务所对指定评
估范围内的资产进行了必要的勘察核实，对富锦象屿金谷农产有限责任公司及提供的相
关资料进行了必要的验证审核，实施了必要的资产评估程序。
经评估截至评估基准日 2015 年 11 月 25 日止，富锦象屿金谷农产有限责任公司拟
为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供价值
参考涉及的资产评估结果如下：
委估资产评估值为 33,666,698 元，大写人民币叁仟叁佰陆拾陆万陆仟陆佰玖拾捌
元整。评估结论详细情况见评估明细表。
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 11 月 25 日
资产占有单位名称：富锦象屿金谷农产有限责任公司 金额单位：人民币元
账面原值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A×100
流动资产 1
长期投资 2
固定资产 3 33,666,698.00
其中：在建工程 4
建筑物 5
设 备 6
无形资产 7
其中：土地使用权 8 33,666,698.00
其他资产 9
资产总计 10 33,666,698.00
本资产评估报告有效期一年，自评估基准日 2015 年 11 月 25 日起，至 2016 年 11
月 24 日止。
本报告专为委托人及本报告所列明的评估目的而作，评估报告使用权归委托人所有。
未经委托人及佳木斯市兴佳资产评估事务所书面同意，任何人不得向他人提供此报告或
者报告中的任何部分，也不得公开本报告书。除依据法律需公开的情形外，报告的全部
或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
佳木斯市兴佳资产评估事务所
二○一五年十一月二十六日
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第三部分 资产评估报告书正文
佳兴评报字(2015)第 447 号
佳木斯市兴佳资产评估事务所接受富锦象屿金谷农产有限责任公司的委托，根据
国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估
方法，对富锦象屿金谷农产有限责任公司拟为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到
富锦象屿金谷生化科技有限公司提供价值参考涉及的资产进行了评估。本公司评估人员
按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产
在评估基准日 2015 年 11 月 25 日所表现的市场价值作出了公允反映。
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
（一）委 托 方：富锦象屿金谷农产有限责任公司
（二）资产占有方：富锦象屿金谷农产有限责任公司
机构类型：有限责任公司（非自然人人投资或控股的法人独资）
法定代表人：张水利
地址：富锦市工业园区办公楼
（三）其他评估报告使用者：
根据资产评估业务约定书，不存在除委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用
者以外的其他评估报告使用者。
二、评估目的
拟为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提
供价值参考。
三、评估范围和评估对象
本次评估范围为本次评估范围为土地。
纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围是一致的。
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四、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，确定所评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，
对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映
市场整体而不是某些市场主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
本次资产评估的基准日是 2015 年 11 月 25 日，是由委托方和评估机构根据工作计划
共同确定的。
本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。
六、评估依据
（一）行为依据
资产评估委托书。
（二）主要法律法规
1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院[2003]378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
3、国资委、财政部[2004]第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
4、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《资产评估价值类型指导意见》；
7、其他与资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准
则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、（中
评协[2007]189 号）；
2、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企
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[2004]20 号）；
（四）产权依据
1、委估方提供的评估明细表。
（五）取价依据
1、 评估人员现场勘察鉴定记录；
2、评估人员现场收集的其他资料。
七、评估方法
根据评估目的确定本次评估采用成本法。计算公式：
评估价值=重置全价×综合成新率
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作共分五个阶段进行。
(一) 前期准备阶段：
1、 明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日；
2、 签订委托业务约定书；
3、 依据初步调查了解的情况，拟定了评估的总体方案和现场实施方案。
(二) 资产清查核实阶段：
1、 根据评估需要，协助并指导企业进行资产清查，填报资产评估申报明细表；
2、 听取产权持有者有关人员对企业及委估资产状况（包括历史和现状）的介绍；
3、 对产权持有者填报的资产评估申报表进行征询、核查；
4、 核实产权持有者填报的有关资料及搜集产权证明文件；
5、 进行现场实物核实，对资产状况进行察看，作出记录，向资产管理人员了解
资产的经营、管理状况。
(三) 评定估算阶段：
1、 根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法；
2、 查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料；
3、 收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
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4、 对各项委估资产进行数据处理，分项作出评定估算，并初步汇算出评估价值。
(四) 评估汇总阶段：
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无
错、漏、重评的情况，进行必要的调整、修改和完善。
(五) 提交报告阶段：
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，组织审查评估报告，汇集工作
底稿。最后向委托方提交资产评估报告书。
九、评估假设
(一)本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等继续使用，并相应确定评估方法、参数和依据。
(二)由委托方及产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件及其他有关资料是形
成本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的
真实性、合法性和完整性承担责任。
(三)本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵(质)押物对评估价值的影
响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，
以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
(四)在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立
的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师
执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
(五)本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第三方使用
或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。
(六)本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗
力等对评估结果的影响。
(七)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如资产
占有单位等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获
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知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
十、评估结论
经评估截至评估基准日 2015 年 11 月 25 日止，富锦象屿金谷农产有限责任公司拟
为所持 01-01-38 土地使用权价值投资入股到富锦象屿金谷生化科技有限公司提供价值
参考涉及的资产评估结果如下：
委估资产评估值为 33,666,698.00 元，大写人民币叁仟叁佰陆拾陆万陆仟陆佰玖拾
捌元整。评估结论详细情况见评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 11 月 25 日
资产占有单位名称：富锦象屿金谷农产有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面原值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A×100
流动资产 1
长期投资 2
固定资产 3 33,666,698.00
其中：在建工程 4
建筑物 5
设 备 6
无形资产 7
其中：土地使用权 8 33,666,698.00
其他资产 9
资产总计 10 33,666,698.00
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项(包括但不限于)以下：
（一）由委托方和产权持有者管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，
是编制本报告的基础。委托方及产权持有者应对其提供资料的真实性、全面性负责。
（二）本公司对委托方及产权持有者提供的有关文件等资料进行独立审查，但不对
上述资料的真实性负责，也不作为对其资产权属关系的界定。
（三）评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行
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价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的
价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他
不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，
评估结果一般会失效。
（四）关于可能影响资产评估值的瑕疵事项，如在企业委托时未作特殊说明而评估
人员根据专业经验一般不能获知的情况，评估机构和评估人员不承担相关责任。
十二、 评估报告的使用限制说明
1、 本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途。若用于其他目的和用
途，评估结论将失效，评估机构和注册评估师不承担任何相关义务和责任。
2、 本报告的分析与结论是根据报告中所述评估原则、评估依据、评估假设与限制
条件、评估方法、评估程序而得出，仅在本报告所述评估假设和限制条件下成立。
3、 在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重
大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨
大变化等，不能直接使用本报告评估结论。
4、 本报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估明细表亦构成本
报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。
5、 本评估报告是以委托方及产权持有者提供的相关资产权属证明材料复印件为依
据，评估人员已对评估对象的法律权属给予了合理关注，但不保证对所有文件和材料复
印件的正本进行了逐项审阅和复核，也未考虑评估对象权属缺陷对其价值的影响。
6、 本报告中对评估对象法律权属的陈述不代表评估师对评估对象的法律权属提供
保证或鉴证意见。本报告不能成为资产的权属证明文件，亦不为资产的权属状况承担任
何法律责任。
7、 本评估报告只能由委托方和报告中载明的除委托方以外的其他报告使用者使用。
除非事先得到书面授权使用，对于任何其他用途、或被出示或掌握本评估报告的其他人，
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