浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司拟转让
股权涉及的绍兴咸亨集团股份有限公司
股东全部权益评估报告
天源评报字[2014]第 0144 号
天源资产评估有限公司
二○一四年六月二日
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告目录
目 录
注册资产评估师声明....................................................................................................... 1
摘 要............................................................................................................................... 2
评 估 报 告..................................................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者................................................ 5
二、评估目的.......................................................................................................... 11
三、评估对象及评估范围...................................................................................... 11
四、价值类型及其定义.......................................................................................... 13
五、评估基准日...................................................................................................... 13
六、评估依据.......................................................................................................... 14
七、评估方法.......................................................................................................... 16
八、评估程序实施过程及情况.............................................................................. 21
九、评估假设.......................................................................................................... 24
十、评估结论.......................................................................................................... 25
十一、特别事项说明.............................................................................................. 26
十二、评估报告使用限制说明.............................................................................. 27
十三、评估报告日.................................................................................................. 27
附 件......................................................................................................................... 29
天源资产评估有限公司
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。但评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当
事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产、负债履行了必要的核实
程序，但对设备、房屋建筑物等实物资产的实地勘查未借助任何质量检测仪器，对
房屋建筑物等实物资产的现场勘查仅限于其区位、外观、内部房型和装修等可见部
分。我们不承担对房屋建筑物的结构质量及设备、存货的潜在缺陷进行调查的责任。
五、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但对评估对象法律权属进行确
认或发表意见不属于我们的执业范围。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
七、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报
告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他机构或专家工
作成果。
天源资产评估有限公司 1
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告摘要
摘 要
天源资产评估有限公司接受浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司的委托，根据有
关法律法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程
序，对浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司拟转让股权涉及的绍兴咸亨集团股份有限
公司股东全部权益在 2013 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将评估情况摘
要如下：
一、委托方：浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司(以下简称为“古越龙山”)
二、被评估单位：绍兴咸亨集团股份有限公司(以下简称为“咸亨集团”)
三、评估目的：为古越龙山转让股权提供价值参考
四、评估对象及评估范围
评估对象为咸亨集团的股东全部权益，评估范围为咸亨集团的全部资产及负
债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、投资性房地产、长期待摊费用及流
动负债。评估基准日，咸亨集团账面资产总额 231,233,371.28 元、负债总额
148,095,813.23 元、所有者权益 83,137,558.05 元。
五、价值类型：市场价值
六、评估基准日：2013 年 12 月 31 日
七、评估方法：资产基础法
八、评估结论
根据被评估单位的相关资料，咸亨集团本级现在实际无主营业务，主要系房屋
出租和对外投资等业务，基于该基本面情况，经查询相关信息，没有足够的与评估
对象在行业、规模、业务构成、经营情况等方面类似或可比的上市公司，也难以收
集到评估基准日近期发生的可比企业产权交易案例，另外，根据对公司管理层的访
谈，集团公司近期仍将延续现有的经营模式（主要经营收益在各子公司，本次评估
单独对各子公司用收益法评估），故不采用市场法和收益法进行评估。
本次评估采用资产基础法对咸亨集团的股东全部权益进行了评估。在本报告揭
示的假设前提下，咸亨集团股东全部权益在评估基准日的评估结果为 29,666.64
万元，具体如下：
天源资产评估有限公司 2
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告摘要
资产账面价值为 23,123.34 万元，评估价值为 44,476.22 万元，评估增值
21,352.88 万元，增值率 92.34%；
负债账面价值为 14,809.58 万元，评估价值为 14,809.58 万元，无评估增减值；
净资产账面价值为 8,313.76 万元，评估价值为 29,666.64 万元，评估增值
21,352.88 万元，增值率 256.84%。（详见下表）
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 3,207.99 3,922.36 714.37 22.27
非流动资产 19,915.35 40,553.86 20,638.51 103.63
其中：长期股权投资 7,156.70 27,444.75 20,288.05 283.48
投资性房地产 12,609.44 12,892.42 282.98 2.24
固定资产 42.71 110.19 67.48 158.00
无形资产
其中：土地使用权
长期待摊费用 106.50 106.50
递延所得税资产
资产总计 23,123.34 44,476.22 21,352.88 92.34
流动负债 14,809.58 14,809.58
非流动负债
负债合计 14,809.58 14,809.58
所有者权益 8,313.76 29,666.64 21,352.88 256.84
九、特别事项说明
1.截止评估基准日，存在以下事项：（1）投资性房地产中城东原料市场 4-61、
4-63 房产的建筑面积 56.44 平方米，账面原值 103,894.76 元，账面净值 49,374.76
元，未获得房屋所有权证及土地使用证，城东原料市场基本处于空置状态；（2）房
屋建筑物中宁波小港伦敦楼 B419、B421，建筑面积 126.79 平方米，账面原值
235,943.85 元，账面净值 109,461.69 元，未获得土地使用权证，已获得的房屋所
有权证为宁开房证字第 G269 号，且证载房屋所有权人为宁波开发区金龙物贸公司
(系咸亨集团前身之一)，该房产目前处于空置状态。根据咸亨集团提供的说明，公
司拥有上述房产的所有权，本次评估假设其不存在权属纠纷。
2.本次评估未考虑实物资产评估增减值的所得税影响额，报告使用者在使用本
天源资产评估有限公司 3
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告摘要
报告时应当注意相关税负对评估结论可能产生的影响。
3.本次评估范围内具有较多的房地产类资产，评估结果为基准日时点的市场价
值，因其与国家对房地产的宏观调控政策关联度较大，并随政策的变动发生较大波
动。提请报告使用者密切关注国家政策对评估范围内房地产价格的影响。
4.本次评估结论是被评估单位股东全部权益价值，股东部分权益价值并不必然
等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。提请报告使用者在引用本评估报告结论
作为控股权或少数股权交易参考时，需在本评估结论基础上考虑控股权和少数股权
等因素可能产生的溢价或折价的影响。
报告使用者应关注上述事项对本次经济行为及评估结论可能产生的影响。
十、评估结论使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小时，评
估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2013 年 12 月 31 日至 2014
年 12 月 30 日。
十一、评估报告日：2014 年 6 月 2 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
天源资产评估有限公司 4
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
评 估 报 告
天源评报字[2014]第 0144 号
浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司：
天源资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让股权
涉及的绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益在 2013 年 12 月 31 日的市场价值
进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
(一)委托方概况
1．企 业 名 称：浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司(以下简称：“古越龙山”)
2．企 业 住 所：浙江省绍兴市北海桥
3．注 册 资 本：陆亿叁仟肆佰捌拾伍万陆仟叁佰陆拾叁元
4．法定 代表人：傅建伟
5．企 业 性 质：股份有限公司(上市，证券代码 600059)
6．经 营 范 围:
黄酒、白酒、食用酒精（不含化学危险品）、调味料（液体）的制造、销售(凭
有效许可证经营)。黄酒、白酒、饮料、食用酒精（不含化学危险品）、调味料（液
体）、副食品及食品原辅料、玻璃制品的技术开发；玻璃制品的制造、销售；经营
本企业或成员企业自产产品及相关技术出口业务；经营本企业或本企业成员企业生
产科研所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等商品及相关技术的进口业务；
承办中外合资经营、合作生产及开展“三来一补”业务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位概况
1．企 业 名 称：绍兴咸亨集团股份有限公司(以下简称：“咸亨集团”)
2．企 业 住 所：浙江省绍兴市鲁迅中路 181 号
3．注 册 资 本：5,000.00 万元
4．实 收 资 本：5,000.00 万元
天源资产评估有限公司 5
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
5．法定代表人姓名：宋金才
6．公 司 类 型：股份有限公司(非上市)
7．经营业务范围：
许可经营项目：无
一般经营项目：实业投资，五金交电、化工产品（不含危险品及易制毒化学品）、
金属材料、建筑材料、机电设备、纺织品及原料、家用电器、百货、计算机及配件、
家具、橡胶制品、塑料制品、文教用品、仪器仪表的销售。（上述经营范围不含国
家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
8．公司历史沿革：
(1)公司前身
公司前身为绍兴咸亨集团公司，公司类型：集体企业，系 1994 年 1 月 15 日根
据绍兴市越城区计划经济委员会《关于上报组建绍兴咸亨集团初审意见的请示》：
为进一步加快发展，优化企业结构，拟以绍兴市物贸总公司为核心层，绍兴市咸亨
酒店、绍兴市机械五金批发公司、绍兴市城区五金交电化工公司、绍兴市空调电器
商店、绍兴市越城区百货公司、宁波经济技术开发区金龙物贸公司、绍兴市城区综
合商业公司、绍兴市华都装饰材料商行八家为紧密层，绍兴装饰材料公司、绍兴霓
虹灯厂、绍兴城区房地产开发公司三家为松散层组建集团。
根据章程，核心层即集团公司，由绍兴市物贸总公司、绍兴市咸亨集团的实有
资产全额投入改组而成，具有母公司性质，在集团的管理和资金投入方面处于中心
地位。紧密层由核心企业全资投入、控股或行政划转给核心层企业管理的企业组成，
并各自具有独立法人资格。
绍兴市物贸总公司全额投入固定资金 630 万元、流动资金 1,398 万元，合计
2,028 万元。其中固定资金系房屋、设备等，流动资金系银行存款、现金及实物等
(其中货币资金 128 万元)。
上述出资业经越城会计师事务所审验，并于 1994 年 1 月 13 日出具越会所验
（1994）字第 149 号《验资报告》。
同日，绍兴市越城会计师事务所审计核实意见：咸亨集团所属自有资金汇总表，
6 家企业：
金额单位：人民币万元
天源资产评估有限公司 6
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
集团层次 单位 固定资金 流动资金 资金总额
核心层 绍兴市物贸总公司 300 200 500
紧密层 绍兴市咸亨酒店 180 348 528
紧密层 绍兴市机械五金批发公司 100 200 300
紧密层 绍兴市空调电器商店 20 80 100
紧密层 绍兴市城区五金交电化工公司 5 95 100
紧密层 宁波经济技术开发区金龙物贸公司 25 475 500
小计 630 1,398 2,028
根据 1994 年 1 月 29 日绍兴市计划委员会、绍兴市经济体制改革办公室《关于
同意建立绍兴咸亨集团的批复》(绍市计综(1994)28 号)：绍兴咸亨集团公司是具
有法人资格的集体所有制经济实体，实有资金 2,028 万元。
1994 年 2 月 3 日，咸亨集团取得绍兴市工商行政管理局颁布的注册号为绍越
25472364-7 的《企业法人营业执照》。
(2)设立情况
根据 1994 年 5 月 23 日浙江省股份制试点工作协调小组出具的《关于同意设立
绍兴咸亨集团股份有限公司的批复》(浙股[1994]22 号)，同意由绍兴咸亨集团公
司、绍兴市中信实业总公司、西湖电子集团公司、百大集团股份有限公司(杭州)
等四家单位作为发起人，采取定向募集方式设立绍兴咸亨集团股份有限公司。
1994 年 6 月 29 日绍兴市物贸总公司以货币资金出资 519 万元、房屋建筑物出
资 382 万元，出资合计 901 万元，占注册资本的 40.95%；
百大集团股份有限公司（杭州）以货币资金出资 300 万元，占注册资本的
13.64%；
西湖电子集团公司以货币资金出资 300 万元，占注册资本的 13.64%；
绍兴市中信实业总公司以货币资金出资 200 万元，占注册资本的 9.09%；
绍兴市城区工业品有限公司以货币资金出资 299 万元，占注册资本的 13.59%；
绍兴县炫境装饰工程公司以货币资金出资 200 万元，占注册资本的 9.09%。
上述出资业经越城会计师事务所审验，并于 1994 年 6 月 29 日出具越会所验
1994 字第 129 号《验资报告》。
1994 年 6 月 29 日，咸亨集团取得绍兴市工商行政管理局颁布的注册号为绍越
25472364-7 的《企业法人营业执照》。
天源资产评估有限公司 7
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
(3)历次股权转让和增资情况
1）1996 年 9 月 28 日股权转让
经 1995 年 5 月 6 日绍兴咸亨集团公司职工基金协会会员代表大会、1995 年 5
月 8 日第二次董事会决议，通过同意将绍兴咸亨集团公司职工基金协会在咸亨集团
中的股权划出 601 万股，以分期付款方式，有偿转让给绍兴市城区工业品有限公司，
共计 601 万元。由绍兴市产权交易中心于 1995 年 6 月 17 日出具《关于绍兴咸亨集
团股份有限公司部分股权转让的验证报告书》(绍产交(95)2 号)。
2）1997 年 10 月 31 日股权转让及增资 990 万元
1997 年 3 月 5 日浙江省人民政府证券委员会出具《关于同意绍兴咸亨集团股
份有限公司增资扩股的批复》(浙证委[1997]28 号)，同意咸亨集团 96 年度利润分
配采取送股形式，即按各股东原有股份 10:1.5 的比例，每 10 股送 1.5 股，共计
330 万股；同意按各股东原有股份 10:3 的比例，每 10 股配 3 股，共计 660 万股，
每股配股价格为 1 元人民币。本次增资后，总股本为 3190 万股，比原股本增加 900
万股，股本结构不变。
1997 年 5 月 10 日咸亨集团第五次股东大会的决议：由绍兴市越区工业品公司
持有的发起人法人股 601 万股，送配股后计 871.45 万股，分别转让给绍兴百货大
楼股份有限公司 432.1 万股，中国绍兴黄酒集团公司 439.35 万股；由绍兴中信实
业公司持有的发起人法人股 200 万股，送配股后计 290 万股，转让给中国绍兴黄酒
集团公司；由绍兴市越区工业品公司和绍兴市炫镜装饰工程公司分别持有的社会定
向募集法人股 299 万股和 200 万股，送配股后计 723.55 万股，全部转让给绍兴咸
亨集团职工基金协会持有。
上述增资业经绍兴越城会计师事务所审验，并于 1997 年 7 月 4 日出具绍越会
验字（97）第 12 号《验资报告》。
3）1998 年-2000 年股权转让
1998 年 1 月绍兴市百货大楼股份有限公司将其持有的咸亨集团 432.1 万股股
权转让给宁波昌达贸易有限公司；
1998 年 7 月 20 日宁波昌达贸易有限公司将其持有的咸亨集团 252.7785 万股
股权，转让给杭州经济技术开发区新时代商贸有限公司；
1998 年公司股份在绍兴市产权交易中心撤柜停止交易；
1999 年 12 月 6 日西湖电子集团有限公司将其持有的咸亨集团 435 万股股权，
天源资产评估有限公司 8
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
转让给绍兴市广茂工业品有限公司；
1999 年 12 月 22 日中国绍兴黄酒集团公司将持有的咸亨集团 729.35 万股股权
转让给浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司；
2000 年 4 月 24 日杭州经济技术开发区新时代商贸有限公司将持有的咸亨集团
252.7785 万股股权转让给绍兴市广茂工业品有限公司；
根据 2000 年 8 月 1 日绍兴市经济体制改革委员会《关于同意设立绍兴咸亨集
团股份有限公司职工持股会的批复》(绍市体改字(2000)26 号)：同意设立咸亨集
团职工持股会，其资金总额为 11,585,500.00 元。
2000 年 8 月 1 日百大集团股份有限公司将持有的咸亨集团 435 万股股权转让
给绍兴市广茂工业品有限公司；
2000 年宋金才以其在绍兴咸亨集团公司职工持股基金协会中持有的 652.9308
万股股权作为出资，新增为公司股东。
3）2001 年 6 月 7 日增资 810 万元
2000 年 11 月 6 日浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司以每股 1 元的价格增资扩
股 810 万股，咸亨集团总股本增至 4,000 万股。
上述增资业经绍兴大统会计师事务所审验，并于 2000 年 11 月 6 日出具绍大统
所验（2000）字 347 号《验资报告》。
注：咸亨集团职工持股会已于 2010 年全部转让给自然人，由于自然人数量过
多，故在工商登记的信息仍为咸亨集团职工持股会。
4）2001 年-2002 年股权变更
2001 年 12 月 27 日宁波昌达贸易有限公司将 179.3215 万元股权，按照每股 1.1
元价格转让给绍兴市广茂工业品有限公司；
2002 年 1 月 16 日王来兴以其在职工持股会中持有 30.1948 万股作为出资，新
增为公司股东；
2002 年 1 月 20 日宋金才将其在职工持股会持有的 12.3350 万股股权划出，并
入宋金才直接持有的股权中；
2002 年 12 月 27 日宋金才将 225.90 万元股权，按照每股 1.1 元价格转让给绍
兴市广茂工业品有限公司。
5）2004 年 6 月 30 日增资 1000 万元
2004 年 2 月 26 日咸亨集团第三十四次股东会决议：决定 2003 年分红以派送
天源资产评估有限公司 9
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
红股形式按现有股东的股份每 10 股派送 1 股。派送红股后，股东再配售股份 600
万股，每股 1 元。公司派送配股后，总股本为 5000 万股。
上述增资业经绍兴华越联合会计师事务所审验，并于 2004 年 6 月 3 日出具绍
华会验字（2004）第 62 号《验资报告》。
6）2005 年 12 月 29 日股权变更
2005 年 12 月 29 日咸亨集团第四十九次股东会决议：同意宋金才将其持有的
咸亨集团股权 5,492,073.00 股以每股 1 元的价格转让给绍兴咸亨投资有限公司；
同意将由宋金才持有的在持股会内的 1,008,143.00 股公司股权转让给绍兴咸亨投
资有限公司。
7）2009 年 4 月 20 日股权变更
2009 年 4 月 6 日由绍兴市广贸工业品有限公司将其持有的 1,910 万股股权转
让给宋金才；由绍兴咸亨投资有限公司持有的 650.0216 万股股权中的 150.0216
万股转让给宋金才，剩余 500 万股转让给宋平；绍兴咸亨集团股份有限公司职工持
股会将其持有的 64.2890 万股转让给宋金才，36.3547 万股转让给邵金林，36.3546
万股转让给马文龙。
8）2010 年 3 月 30 日股权变更
2010 年 3 月 6 日，咸亨集团第六十次股东会决议：同意咸亨集团职工持股会
持有的 30 万股转让给缪海良，30 万股转让给张叶春，30 万股转让给赵关子，2.6857
万股转让给邵金林， 2.6857 万股转让给马文龙。
9）2013 年股权转让
2013 年 4 月 25 日咸亨集团第六十九次股东会决议：同意咸亨集团职工持股会
以每股 3.80 元的挂牌交易价计 1,086,110.00 股转让给宋金才；计 166,000.00 股
转让给缪海良。
2013 年 12 月 23 日，马文龙将其持有的 390,403 股转让给宋金才。
截至评估基准日 2013 年 12 月 31 日，咸亨集团的股权结构如下：
序号 投资者名称 出资额(元) 出资比例(%)
1 宋金才 22,719,619.00 45.439
2 浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司 19,241,875.00 38.484
3 宋平 5,000,000.00 10.000
4 缪海良 466,000.00 0.932
天源资产评估有限公司 10
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
5 邵金林 390,404.00 0.781
6 王来兴 377,435.00 0.755
7 赵关子 300,000.00 0.600
8 张叶春 300,000.00 0.600
9 茹百坤 125,000.00 0.250
10 盛祖芳 125,000.00 0.250
11 其他股东 201 人 954,667.00 1.909
合计 50,000,000.00 100.000
9．近三年财务及经营状况：
金额单位：人民币元
项目名称 2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 158,000.00 118,000.00 387,500.00
营业成本 158,569.52 155,728.14 128,028.76
利润总额 14,206,649.00 16,125,467.87 12,134,880.41
净利润 14,206,649.00 16,125,467.87 12,134,880.41
项目名称 2011 年末 2012 年末 2013 年末
总资产 100,892,233.66 106,488,598.34 231,233,371.28
总负债 29,864,113.55 28,040,260.71 148,095,813.23
净资产 71,028,120.11 78,448,337.63 83,137,558.05
净资产收益率 20.00% 20.56% 14.60%
2011 年、2012 年、2013 年财务数据摘自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天健
审[2014]5822 号《审计报告》。
10．委托方和被评估单位之间的关系
委托方为被评估单位的股东，委托方拟转让持有的被评估单位股权。
(三)其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者为国家法律法规规定的其他报告使用者。
二、评估目的
根据[2014]3 号《中共绍兴市委常委会议纪要》，原则同意古越龙山拟转让其
持有的被评估单位股权。
本次评估系为该经济行为提供价值参考。
三、评估对象及评估范围
(一)评估对象与评估范围内容
天源资产评估有限公司 11
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
评估对象为咸亨集团的股东全部权益。评估范围为咸亨集团的全部资产及负
债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、投资性房地产、长期待摊费用及流
动负债。评估基准日，咸亨集团账面资产总额 231,233,371.28 元、负债总额
148,095,813.23 元、所有者权益 83,137,558.05 元。咸亨集团经审计的于 2013 年
12 月 31 日的资产、负债和所有者权益反映如下：
金额单位：人民币元
资产项目 账面原值 账面净值
流动资产 1 32,079,870.93
非流动资产 2 199,153,500.35
长期投资 3 71,566,924.71
投资性房地产 4 126,543,116.63 126,094,420.45
固定资产 5 1,347,559.12 427,122.69
其中：房屋建筑物类 6 757,141.12 303,844.60
设备类 7 590,418.00 123,278.09
在建工程 8
无形资产 9
长期待摊费用 10 1,065,032.50
递延所得税资产 11
资产总计 12 231,233,371.28
流动负债 13 148,095,813.23
非流动负债 14
负债合计 15 148,095,813.23
所有者权益 16 83,137,558.05
咸亨集团于基准日财务报表已经注册会计师审计，并由天健会计师事务所(特
殊普通合伙)出具无保留意见审计报告(天健审[2014]5822 号)。
（二）主要资产的分布情况及特点
企业账面的实物资产主要为房屋建筑物、设备等，具体分布情况及特点如下：
投资性房地产-房屋建筑物：纳入本次评估范围的投资性房产类资产采用成本
模式计量，共17项(处)，为城东原料市场4-61、4-63、昌安外泗畈五院院宿舍及咸
亨新天地2号楼。建筑面积合计8,036.68平方米。
固定资产-房屋建筑物：纳入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产为花园畈、
宁波小港伦敦楼 B419、B421 房屋建筑物共 2 项(处)，建筑面积 553.19 平方米。
设备类资产：纳入本次评估范围的设备类固定资产包括电子设备和车辆。电子
设备共 57 台(套)，包括电脑、空调、电视、家具等，存放于综合类办公室以及集
天源资产评估有限公司 12
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
团房间内，保养维护较好，满足办公所需。车辆共 1 辆，为别克轿车，定期进行年
检，权属明确。
（三）长期投资情况及特点
纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股的
长期股权投资，其中：控股的长期股权投资 4 家；参股的长期股权投资 1 家。具体
如下表所示：
序号 被投资单位名称 持股比例 股权性质 账面价值
1 绍兴咸亨绍鸭育种有限公司 100.00% 全资子公司 5,000,000.00
2 绍兴市咸亨酒店有限公司 35.203% 控股子公司 23,185,900.00
3 绍兴咸亨国际贸易有限公司 51.00% 控股子公司 510,000.00
4 绍兴咸亨五金超市发展有限公司 56.00% 控股子公司 2,800,000.00
5 浙江咸亨国际通用设备有限公司 35.07% 参股公司 45,071,024.71
合 计 76,566,924.71
减：长期股权投资减值准备 5,000,000.00
合 计 71,566,924.71
（四）企业申报的账面未记录的资产情况
咸亨集团无申报其他实际存在但未入账或已摊销完毕的可确指账外资产、未来
义务及或有事项等。
本次评估对象及纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和资产范围
一致。
四、价值类型及其定义
根据评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，本评估项目选用的价值
类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本评估项目的评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
评估基准日的确定考虑的主要因素是：
与经审计的财务报表时间相衔接，有利于资产清查和准确列示委估资产的账面
价值,减少和避免评估基准日后的调整事项。
天源资产评估有限公司 13
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
六、评估依据
(一) 经济行为依据
1. [2014]3 号《中共绍兴市委常委会议纪要》。
(二) 法律依据
1. 《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令[1991]第 91 号)；
2. 《企业国有资产法》(中华人民共和国主席令[2008]第 5 号)；
3. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 378 号)；
4. 《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003 年 12 月 31 日国资委、财政部
令第 3 号)；
5. 《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令[2001]第 14 号)；
6. 《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产
评估监督管理工作意见的通知》(国务院办公厅国办发[2001]102 号)；
7. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005 年 8 月 25 日国务院国资委令第
12 号)；
8. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国资委产
权[2006]274 号)；
9. 《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则(中华人民共和国国务院令
[2008]第 538 号和财政部、国家税务总局令[2008]第 50 号)；
10. 《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令[2013]第 8 号)；
11. 《中华人民共和国证券法》(中华人民共和国主席令[2005]第 43 号)；
12. 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令[2004]第 28 号)；
13. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令[2007]第
72 号)；
14. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990 年 5
月 19 日国务院令第 55 号)；
15. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三) 准则依据
1. 《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本
准则>》（财政部财企[2004]20 号）；
2. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
天源资产评估有限公司 14
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
3. 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号)；
4. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
6. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
10. 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）；
11. 《商标资产评估指导意见》(中评协[2011]228 号)；
12. 《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
13. 《关于印发<评估机构业务质量控制指南>的通知》（中评协[2010] 214
号）；
14. 《注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
15. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
16. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
17. 《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
(四) 权属依据
1. 咸亨集团及各子公司《企业法人营业执照》；
2. 咸亨集团及各子公司章程和验资报告；
3. 咸亨集团及各子公司房屋所有权证及国有土地使用证；
4. 咸亨集团及各子公司车辆行驶证；
5. 主要设备购置合同及发票；
6. 相关业务合同及发票；
7. 其他产权证明文件。
(五) 取价依据及参考资料
1. 《浙江省建筑工程预算定额》2013 年；
2. 《浙江省安装工程预算定额》2013 年；
3. 《绍兴造价信息》2013 年 12 月；
4. 《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法》（浙财综合
（2008）1 号）；
天源资产评估有限公司 15
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
5. 《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理实施意见》（浙财综字（2007）
1）；
6. 浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法----浙江省政府令第 201 号(2005)；
7. 《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；
8. 工程图纸及工程决算等有关资料；
9. 中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
10. 《绍兴市人民政府关于公布绍兴市级基准地价的通知》（绍政发〔2014〕
18 号）；
11. 机械工业出版社《2013 机电产品报价手册》；
12. 科学技术出版社《最新机电产品评估参数手册》、《资产评估常用数据与参
数手册》和建筑工业出版社《造价工程师常用数据手册》；
13. 中和明讯机电设备价格查询系统（互联网）及向设备生产厂家及经销商的
询价资料；
14. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及补充通知；
15. 中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人
民共和国公安部、中华人民共和国环境保护部 2012 年第 12 号令《机动车强制报
废标准规定》；
16. 主要原材料近期市场价格信息、产成品销售价格信息资料；
17. Wind 中国金融数据库（互联网）；
18. 各子公司编制的盈利预测表；
19. 国家有关部门发布的统计资料；
20. 行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、同类上市公司的相关资料；
21. 评估人员现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，并分析了资产基础法、
收益法和市场法三种资产评估基本方法的适用性。
根据被评估单位的相关资料，咸亨集团本级现在实际无主营业务，主要系房屋
出租和对外投资等业务，基于该基本面情况，经查询相关信息，没有足够的与评估
天源资产评估有限公司 16
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
对象在行业、规模、业务构成、经营情况等方面类似或可比的上市公司，也难以收
集到评估基准日近期发生的可比企业产权交易案例，另外，根据对公司管理层的访
谈，集团公司近期仍将延续现有的经营模式（主要经营收益在各子公司，本次评估
单独对子公司用收益法评估），故不采用市场法和收益法进行评估。
咸亨集团已经营多年，在审计的基础上，其申报评估的资产明确，可根据财务
资料、构建资料及现场勘查进行核实并逐项评估。故适用资产基础法对其股东全部
权益进行评估。
(二) 资产基础法简介
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
各类主要资产及负债的评估方法如下：
1．流动资产
1.1 货币资金
货币资金包含现金和银行存款。根据评估申报表，经过盘点现金，与银行对账
单及银行存款余额调节表核对，并通过函证方式对银行存款进行核实，经核，账实
相符，以审计审定并经核实后的账面值确认为评估值。
1.2 应收股利
应收股利为应收浙江咸亨国际通用设备有限公司 2012 年度的投资收益。取
得了浙江咸亨国际通用设备有限公司 2012 年第一次股东会决议，核实相符；并
对应收股利进行内部对账，经对账，核实相符，故以核实后账面价值确定评估价
值。
1.3 债权类流动资产
对于债权类流动资产，按预计可收回金额确定评估值。
1.4 其他流动资产
其他流动资产系待摊的房租。对于待摊的房租，抽查相关的租赁合同、支出凭
证等原始资料，核实业务的真实性，并对摊销情况进行复核，按照实际剩余受益期
限确定评估值。
2. 长期股权投资
依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业
天源资产评估有限公司 17
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与评估申报表所列内
容进行核对，以核实评估基准日实际出资和股权比例；向被评估单位了解长期股权
投资的核算方法和被投资单位的经营状况，采用以下评估方法：
对于长期股权投资，均对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后
的股东全部权益价值乘以咸亨集团持股比例确定长期股权投资的评估值。
3.投资性房地产--房屋建筑物
评估人员根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了
市场法、收益法、成本法三种资产评估基本方法的适用性，确定采用市场法及收益
法对投资性房产进行评估。
其中，对适用市场法评估的明细表中第 2 项采用市场法进行评估。对适用收益
法评估的明细表中第 3-17 项采用收益法进行评估。明细表中第 1 项城东原料市场
4-61、4-63 房产（建筑面积 56.44 平方米），考虑到无房屋所有权证及土地使用证,
且该市场基本处于空置状态，本次以核实后的账面值列示。
3.1 市场法简介
市场法是将评估对象与在评估时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的交易价格做适当的调整来求取评估对象价值的方法。运用市场
法评估一般采用以下步骤：
①搜集房产所在地的房地产实际交易实例，主要是通过当地房产网和二手房中
介、房地产评估公司等渠道，收集当地房地产市场商品房和二手房交易资料；
②选取与待估房产同一性质、同一供需圈内、交易时间接近的三宗实际交易实
例作为可比案例；
③对可比案例交易价格做适当调整：进行价格换算(即统一价格单位及内涵)、
价格修正(即交易情况修正)和价格调整(包括交易日期和房地产状况调整)；
④求取比准价格；
⑤计算待估房产的评估单价和评估总价。
3.2 收益法简介
收益法是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当的折
现率(还原率)将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此
估算委估房地产的客观合理价值的方法。
天源资产评估有限公司 18
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
采用收益法进行评估，首先预测未来若干年的租金收入和运营成本，然后二者
扣减可以得到未来若干年的年净收益，最后将年净收益采用合理的折现率进行折
现，各折现值之和即为所求取的评估价值。
计算公式：V= +A(1+r)/(r-s)×[1-(1+s) n-k /(1+r)n-k]/(1+r)k
其中：a —租期内年纯收益
k —租期
V —评估对象房地产的价格
A —评估对象房地产租期外初始年纯收益，假设收益流入时点为各年年
初
r —评估对象房地产的折现率
n —评估对象房地产未来可收益的年限
s —评估对象房地产租金增长率
4. 固定资产--房屋建筑物
根据本次房屋建筑物类资产的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及相关衍生方法的适用性后，对
花园畈房产采用收益法评估；对宁波小港伦敦楼 B419、B421 房产（建筑面积 126.79
平方米，无土地使用权证），为 80 年代出于税收优惠设立公司时所购置，随着小港
当地政策的调整，原有的优势丧失后，已基本成为空城，该房产也一直空置，目前
很难出售或出租，据此，本次评估以核实后账面值列示。
收益法方法介绍及测算过程参考投资性房地产收益法部分。
5. 固定资产——设备类
根据本次评估目的及被评估设备的特点，根据持续使用原则，对主要设备采用
成本法进行评估；对使用年期较长，因升级换代等原因无法询得设备购置价，但二
手市场交易较活跃的车辆和电子设备，参考二手交易价确定评估值。
设备评估的成本法是通过估算被评估设备的重置成本和设备的实体性贬值、功
能性贬值和经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为设备评估价值，或首先估算
被评估设备的重置成本，然后在综合考虑设备的使用强度、维护保养等情况下估算
综合成新率，最后计算得到设备的评估价值。本次评估选用的具体计算公式为：
评估价值=重置成本×综合成新率
天源资产评估有限公司 19
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
（1）重置成本的确定
设备的重置成本一般包括购置或购建与评估对象功效相同的全新资产所需的
必要和合理的成本和相关税费等，如：设备的购置价、运杂费、安装费、调试费、
基础费、资金成本以及其他费用等。
1）设备
对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价格(含税)确定设备的购置价
格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委
估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定
购置价格。确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装
调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置成本。
其计算公式如下：
重置成本=设备购置价+运杂费+基础费+安装费+调试费+其他费用+资金成本
a.运杂费以购置价为基数，按不同设备的体积、重量大小和运输距离、交通条
件的便捷程度结合运输方式等综合确定，对购置价已包含运费的设备不另计。
b.安装调试费以购置价为基数，按现场安装的复杂程度，结合所需的人工及辅
料等综合确定，对不需专业安装即可使用的设备不另计。
C．基础费以购置价为基数，根据设备安全运行所需建造基础的工程量结合材
料、人工等造价确定，对已在房屋建筑物土建工程中包括的不另计。
D．资金成本以购置价为基数，按合理的购建工期和基准日银行贷款利率确定，
计算公式为：
资金成本=设备购置价及其他费用×合理购建工期×基准日贷款利率×1/2
对于价值不大、购建期短的设备忽略不计。
E.其他费用包括设计费、管理费及联合试车费等，按设备的规模等实际情况确
定。
2)车辆
通过市场询价取得车辆的现行购置价格，加上车辆购置税及其他费用确定车辆
的重置成本，其中车辆购置税依据相关主管部门的规定，为车辆购置价格(不含增
值税)的 10%；其他费用包括工商交易费、车检费、办照费等。
其计算公式如下：
重置成本＝车辆购置价格+车辆购置税+其他费用
天源资产评估有限公司 20
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
(2)综合成新率的确定
1)普通设备
对价值较小的普通设备，考虑更新换代速度、功能性贬值等因素后，以年限法
为主确定设备的综合成新率。
综合成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
若设备的已使用年限超过了经济寿命年限，则
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
2)车辆
对于车辆，根据车辆行驶里程，使用年限和现场的勘察情况确定其成新率。根
据孰低原则，选择相应的成新率作为综合成新率。
a.勘察成新率 A
b.年限成新率 B＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
c.行驶里程成新率 C＝(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程×100%
根据孰低原则，综合成新率=min{A,B,C}。
6. 长期待摊费用
获取相关装修工程合同及原始凭证，核实其原始发生额基础上，根据待摊内容、
受益期，按评估基准日尚存受益期计算摊销余额确定评估价值。
7. 流动负债、
对于评估范围内的流动负债，在核对明细账、总账，抽查原始凭证及函证的基
础上，以被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程及情况
我公司于 2014 年 4 月 2 日接受委托，并着手前期准备工作，于 4 月 8 日开始
现场评估工作，6 月 2 日出具评估报告。整个评估过程包括接受委托、核实资产、
评定估算、编写评估报告、提交报告，具体过程如下：
(一) 接受委托
1．我公司在洽谈项目时，在明确评估对象、评估目的及评估基准日等基本事
项，并确认评估独立性不受影响、评估风险在可控制范围内的前提下，我们接受委
托并签订业务约定书；
2．指定项目负责人并组建评估项目组；
天源资产评估有限公司 21
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
3．编制工作计划和拟定初步技术方案。
(二) 核实资产
1．选派项目经理指导被评估单位相关人员编制申报明细表；
2．结合项目具体情况，向被评估单位提供所需资料明细清单；
3．辅助被评估单位财务和资产管理人员对评估范围内的资产和负债按评估申
报明细表的内容进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收集准备相
关的审计报告、产权证明、历史经营状况明细、资产质量状况、其他财务资料和经
营规划、盈利预测经济指标等相关评估资料。
4．现场调查、核实资产与验证相关评估资料
4.1 听取公司有关人员介绍被评估资产的历史和现状；
4.2 对公司提供的资产负债表和填报的评估申报明细表结合审计报告进行账
账、账物核实；
4.3 现场核实资产与验证相关评估资料：根据资产类型和资产额，结合工作量
的大小，组成相应的评估小组，对评估范围内的资产进行现场调查、资产核实和勘
查，对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查
验，咸亨集团对其提供的评估明细申报表以及相关证明资料盖章确认。现将情况简
要说明如下：
(1) 流动资产、负债的核实
非实物类流动资产及其他资产和负债，主要采用核对财务总账、各科目明细
账，查阅会计凭证、合同、发函询证及查阅对账单的方式，结合与各部门访谈结
果，核实真实性和准确性。
（2) 房屋建筑物类资产的核实
A. 对咸亨集团填报的评估申报明细表，评估申报明细表进行核查，对明细表
填报中错填、漏填等不符合要求的部分，提请咸亨集团进行必要的修改和补充。
B. 根据评估申报明细表，对房屋建筑物的实体状况、权利状况和区位状况进
行了现场调查。实体状况的调查内容主要包括外型、结构形式、层数、高度、跨度、
构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用的情况等；权利状
况主要包括建筑物的权属、设定的其他权利状况以及法律限制等；区位状况主要包
括区域位置、商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状
况等。对现场调查情况做详细记录，形成现场勘查表。
天源资产评估有限公司 22
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
C. 收集房屋建筑物类资产权属证明及原始购建资料，主要包括房屋所有权证
或替代证明、报建材料、设计图纸、决算及结算、竣工验收等相关资料。结合房屋
建筑物类资产实际情况，调查了解了当地建筑安装工程相关的规定及计费、造价信
息，商品房价格信息或房屋租赁价格信息等。
（3) 设备类资产的核实
A. 对咸亨集团所填的设备类评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、
漏填等不符合要求的部分，提请咸亨集团进行必要的修改和补充。
B. 根据评估申报明细表，按照车辆、电子设备二种类型，对各项设备类资产
进行了逐项盘点与勘查，结合公司的生产工艺和设备的主要特点，会同相关管理人
员，重点核实设备数量、出厂和启用时间，了解设备状态、性能，同时向设备管理
和使用人员了解设备的使用维护、修理、更新扩容、性能稳定性以及产品的合格率
等情况，并进行文字或图片的记录。
C. 根据设备类资产的构成特点及评估申报明细表的内容，查阅和收集会计账
簿、购买合同和发票、产权证等相关资料。核对和分析账面价值或合同购价所包含
的设备价款和各项费用构成情况。
（4) 长期股权投资的核实
了解被投资单位的概况、生产经营情况和财务状况，收集了被投资单位的章程、
营业执照、财务报表及验资报告等，对于子公司或参股公司，组织、指导被投资单
位填制评估申报表，按前述程序、过程和方法对被投资单位的资产、负债进行全面
的清查和核实。
(三) 评定估算
各评估专业小组对从现场调查收集的资料进行分析整理，并通过市场调研获取
市场信息，或通过委托方、被评估单位、政府机关、供应商、中介机构、互联网、
中评协及我公司数据库等渠道，开展市场调研和询价工作，根据本次评估对象、价
值类型及所收集到的资料选择相适应的评估方法和计算模型，评定估算评估对象价
值。
(四) 编写评估报告
汇集评估工作底稿，对各评估小组分项说明进行汇总，得出总体评估结果并对
评估增减值原因进行分析。汇总编写评估报告、评估明细表及评估说明；资产评估
机构内部逐级审核，并在不影响评估人员独立判断的前提下，与委托方沟通，听取
天源资产评估有限公司 23
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
意见。
(五) 提交评估报告
根据资产评估机构内部审核意见和委托方反馈意见，对评估报告进行必要的修
改后，向委托方提交正式的评估报告。
九、评估假设
1． 交易假设
假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件模拟市
场进行估价。
2． 公开市场假设
2.1 有自愿的卖主和买主，地位是平等的；
2.2 买卖双方都有获得足够市场信息的机会和时间，交易行为在自愿的、理智
的而非强制或不受限制的条件下进行的；
2.3 待估资产可以在公开市场上自由转让；
2.4 不考虑特殊买家的额外出价或折价。
3． 持续经营假设
假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续
经营，被评估单位主要资产现有用途不变并原地持续使用。
4． 宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假
定社会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定，从而保证评估结果有一个
合理的使用期。
5． 利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
6． 被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
7． 除被评估单位申报的资产、负债外，不存在其他归属于被评估单位的重要
资产。
当前述假设条件出现较大变化时，本评估结果一般会失效。评估人员根据资产
评估的要求，认定这些前提、假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
较大变化时，评估人员将不承担由于前提、假设条件改变而推导出不同评估结果的
责任。
天源资产评估有限公司 24
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
十、评估结论
根据被评估单位的相关资料，咸亨集团本级现在实际无主营业务，主要系房屋
出租和对外投资等业务，基于该基本面情况，经查询相关信息，没有足够的与评估
对象在行业、规模、业务构成、经营情况等方面类似或可比的上市公司，也难以收
集到评估基准日近期发生的可比企业产权交易案例，另外，根据对公司管理层的访
谈，集团公司近期仍将延续现有的经营模式（主要经营收益在各子公司，本次评估
单独对各子公司用收益法评估），故不采用市场法和收益法进行评估。
本次评估采用资产基础法对咸亨集团的股东全部权益进行了评估。在本报告揭
示的假设前提下，咸亨集团股东全部权益在评估基准日的评估结果为 29,666.64
万元，具体如下：
资产账面价值为 23,123.34 万元，评估价值为 44,476.22 万元，评估增值
21,352.88 万元，增值率 92.34%；
负债账面价值为 14,809.58 万元，评估价值为 14,809.58 万元，无评估增减值；
净资产账面价值为 8,313.76 万元，评估价值为 29,666.64 万元，评估增值
21,352.88 万元，增值率 256.84%。（详见下表）
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 3,207.99 3,922.36 714.37 22.27
非流动资产 19,915.35 40,553.86 20,638.51 103.63
其中：长期股权投资 7,156.70 27,444.75 20,288.05 283.48
投资性房地产 12,609.44 12,892.42 282.98 2.24
固定资产 42.71 110.19 67.48 158.00
无形资产
其中：土地使用权
长期待摊费用 106.50 106.50
递延所得税资产
资产总计 23,123.34 44,476.22 21,352.88 92.34
流动负债 14,809.58 14,809.58
非流动负债
负债合计 14,809.58 14,809.58
所有者权益 8,313.76 29,666.64 21,352.88 256.84
天源资产评估有限公司 25
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
评估结论与账面价值比较变动情况及原因：
1.流动资产评估增值 714.37 万元：系其他应收款坏账准备评估为零；
2.长期投资评估增值 20,288.05 万元：系其长期股权投资单位股权价值单独评
估增值；
3.投资性房地产评估增值 282.98 元，投资性房地产为商业用途，部分房产购
入时间在较早，基准日时点同类房产市场价较取得时有一定上涨；
4.固定资产评估增值 67.48 万元：房屋建筑物系咸亨酒店自建形成，账面价值
为原始建造成本，因近年来建安成本的上涨导致重置成本增加；另外，房屋建(构)
筑物经济耐用年限大于会计折旧年限。
十一、特别事项说明
1. 截止评估基准日，存在以下事项：（1）投资性房地产中城东原料市场 4-61、
4-63 房产的建筑面积 56.44 平方米，账面原值 103,894.76 元，账面净值 49,374.76
元，未获得房屋所有权证及土地使用证，城东原料市场基本处于空置状态；（2）房
屋建筑物中宁波小港伦敦楼 B419、B421，建筑面积 126.79 平方米，账面原值
235,943.85 元，账面净值 109,461.69 元，未获得土地使用权证，已获得的房屋所
有权证为宁开房证字第 G269 号，且证载房屋所有权人为宁波开发区金龙物贸公司
(系咸亨集团前身之一)，该房产目前处于空置状态。根据咸亨集团提供的说明，公
司拥有上述房产的所有权，本次评估假设其不存在权属纠纷。
2.本次评估未考虑实物资产评估增减值的所得税影响额，报告使用者在使用本
报告时应当注意相关税负对评估结论可能产生的影响。
3. 本次评估范围内具有较多的房地产类资产，评估结果为基准日时点的市场
价值，因其与国家对房地产的宏观调控政策关联度较大，并随政策的变动发生较大
波动。提请报告使用者密切关注国家政策对评估范围内房地产价格的影响。
4.本次评估结论是被评估单位股东全部权益价值，股东部分权益价值并不必然
等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。特提请报告使用者在引用本评估报告结
论作为控股权或少数股权交易参考时，应在本评估结论基础上自行考虑控股权和少
数股权等因素产生的溢价或折价的影响。
报告使用者应关注上述事项对本次经济行为及评估结论可能产生的影响。
天源资产评估有限公司 26
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告的使用受以下限制：
(一)根据现行国有资产管理制度，国有资产评估报告需要经核准或备案后，与
核准文件或备案表一起使用。
(二)评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的和
用途。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的
责任。
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估
机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四) 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应
根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小
时，评估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2013 年 12 月 31 日至
2014 年 12 月 30 日。
十三、评估报告日
本次评估报告日为 2014 年 6 月 2 日。
天源资产评估有限公司 27
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告正文
（本页无正文）
法定代表人： 注册资产评估师：
注册资产评估师：
天源资产评估有限公司
二○一四年六月二日
天源资产评估有限公司 28
绍兴咸亨集团股份有限公司股东全部权益评估报告附件
附 件
(一) 与评估目的相对应的经济行为文件
(二) 被评估单位审计报告
(三) 委托方和被评估单位企业法人营业执照
(四) 委托方企业产权登记表
(五) 评估对象涉及的主要权属证明资料
(六) 委托方承诺函
(七) 被评估单位承诺函
(八) 签字注册资产评估师的承诺函
(九) 评估机构资格证书
(十) 证券期货相关业务评估资格证书
(十一) 评估机构企业法人营业执照
(十二) 签字注册资产评估师资格证书
(十三) 评估业务约定书
天源资产评估有限公司 29
