古越龙山：绍兴市越城区越西路共14套商业用房评估报告2017-06-13
博大評估
浙江博大房地产评估有限公司 房地产市场价值评估报告
房 地 产 市 场 价 值 评 估 报 告
估 价 报 告 编 号 : 浙 博 价 值 估 价 （2017 ) 0 0 2 9 号
估 价 项 目 名 称 : 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、82
号 、8 4 号 、8 6 号 、8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、
9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 共 1 4 套商业房地
产市场价值评估
估 价 委 托 人 中国绍兴黄酒集团有限公司
房地产估价机构 浙江博大房地产评估有限公司
注册房地产估价师 孔 建 娟 注 册 号 3320130043
谢 政 注 册 号 3320020042
邵 国 鑫 注 册 号 3319970029
估价报告出具日期 : 二 〇 _ 七年五月八曰
地 址 ：绍 兴 市 迪 荡 新 城 鼎 盛 时 代 大 厦 1901 、 1 9 0 6 室 电 话 ：0575-85225763
Irunnin 博大評估
u O u u ^ 二 ^ 浙江博大親产雜有限公司 房地产市场价值评估报告
致估价委托人函
中国绍兴黄酒集团有限公司：
受 贵方委托，我 公 司 于 二 〇一七年五月三日派出专业估价人员，对坐落于绍
兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、8 6 号 、8 8 号 、9 0 号 、
9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 共 1 4 套商业房地产委估对象进行了
实 地 查 勘 ， 同时调查和收集了大量的相关资料，并 遵 循 独 立 、客 观 、公 正 原 则 、
合 法 原 则 、价 值 时 点 原 则 、替代 原 则 、最高 最 佳 利 用 原 则 ，对其进行了调查分析
与 评 估 测 算 ，撰写了本估价报告 ，现 将 估 价 结果及估价过程函告如下：
估价目的：为委托方提供估价对象的房地产市场价值参考依据。
估价对象：估价对象均为商 业 房 屋 ，坐 落 于 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、70
号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、8 6 号 、8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、
1 0 0 号 、1 0 2 号 ，房屋所有权人均为中国绍兴黄酒集团有限公司，所在建筑物均
为 钢 混 结 构 ，房 屋 总 层 数 均 为 5 层 ，其 所 在 层 数 均 为 1 层 ，建 筑 面 积 共 计 1100.92
m 2，绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 9 8 号 设 计 （规 划 ）用 途 为 住 宅 ，其余商业房屋的设计
(规 划 ）用 途 均为商业；土地使用权人均为中国绍兴黄酒集团有限公司，地号均
为 11-19-2000-1，地 类 （用 途 ）均 为 商 业 用 地 ，使 用 权 类 型 出 让 ，使用权面积
共 计 786.20 m ，其 中 分 摊 面 积 共 计 786.20 m 2，终 止 日 期 均 为 2 0 4 4 年 3 月 2 4 日。
估 价 对 象 的 财 产 范 围 为 建 筑 面 积 共 计 1100.92 m 2的房屋、使 用 权 面 积 共 计 786.20
m 2的土地，不包括固着在估价对象上的装饰装修、室内可 移 动 的 家 具 、家电等动
产及债权债务。
价值时点：二 〇一七年五月三日
价值类型：市场价值
估价方法：本次估价选用比 较 法 、收益法
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L ~ U 卜大
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估价结果：本次估价根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适
宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密正确的测算，并结合对
房地产价值影响因素的综合分析，确定估价对象在价值时点上的房地产市场价值
为人民币 22923325 元 （大写：贰仟贰佰玖拾贰万叁仟叁佰贰拾伍元整）。
估价结果汇总表
币种：人民币
----- 估价结果
估价对象 ^ 单 价 （元/m2) 总 价 （元 ）
绍兴市越城区越西路 6 8 号 21528 1516002
绍兴市越城区越西路 7 0 号 21420 1693465
绍兴市越城区越西路 8 0 号 21313 1583556
绍兴市越城区越西路 8 2 号 21205 1737326
绍兴市越城 越 西 路 8 4 号 21097 1702317
绍兴市越城区越西路 8 6 号 20990 1689695
绍兴市越城区越西路 8 8 号 20882 1681001
绍兴市越城区越西路 9 0 号 20775 1539843
绍兴市越城区越西路 9 2 号 20667 1689321
绍兴市越城区越西路 9 4 号 20559 1705780
绍兴市越城区越西路 9 6 号 20452 1622662
绍兴市越城区越西路 9 8 号 20344 1614093
绍兴市越城区越西路 100 号 20236 1501309
绍兴市越城区越西路 102 号 20129 1646955
合计 22923325
特别提示：本估价报告的估价结果己包含土地使用权价值。欲详细了解本次
估价的全面情况，请认真阅读本估价报告书全文。报告使用时请特别关注本估价
报告的估价假设和限制条件。
特函告贵方
此致！
浙江博大房地产评估有限公司
法定代表人：邵国鑫
二 〇一七年五月八日
地址：绍兴市迪荡新城鼎盛时代大厦1901、19 0 6 室 电话：0575-85225763
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录
估 价 师 声 明 ........................................................... 1
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 ............................................... 2
房 地 产 估 价 结 果 报 告 ................................................ 6
一 、估价委托 人 6
二 、房地产估价机 构 6
三 、估 价 目 ......................................................... 的 6
四、估价对 象 6
五 、价值 时 点 10
六 、价值类 型 10
七 、估价原 则 10
八 、估价依 据 11
九 、估价方 法 12
十 、估 价 结 果 ...................................................... 13
十^一 、注 册 房 地 产 估 价 师 ........................................... 13
十 二 、实 地 查 勘 期 .................................................. 14
十 三 、估 价 作 业 期 .................................................. 14
附件
附件一估价对象位置图
附件二估价对象实地查勘相关照片
附件三估价对象权属证明复印件
附件四房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件
附件五注册房地产估价师资格证书复印件
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估价师声明
我们郑重声明：
1、 注册房地产估价师在估价报 告 中 对 事实 的 说明 是 真 实和 准确的 ，没有虚
假 记 载 、误导性陈述和重 大 遗 漏 ；
2 、 估 价 报 告 中 的 分 析 、意见和结论 是注 册 房 地 产 估 价 师 独 立 、客 观 、公正
的专业分析、意 见 和 结 论 ，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制
条 件 的 限 制；
3 、 注 册 房 地 产 估 价 师 是 按 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《房 地 产 估 价 规 范 》
(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术 语标准》（GB/T50899-2013) 等
规定进 行估价工 作，撰写 估 价 报 告 ；
4 、 注册房地产估价师与估价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 现 实或 潜在 的 利 益 ，与
估价委托人及估价利 害关 系 人 没 有 利害 关 系 ，也 对 估 价 对 象 、估价委托
人及估价利害关系人没有偏 见；
5 、 我 公 司 估 价人员已于二〇一七年五月三日对本估价报告中的估价对象进
行了实地 查 勘 ，估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象外观和使用
情 况 ，估 价人员不承担对 估价对象建筑结构质量进行调查的责任及其他
被 遮 盖 、未暴露部分及难于接 触到部分 进行检视的责 任；
6 、 没有人对本估价报告提供了重 要专 业帮 助；
7 、 参加本次估价的注册房地产估价师:
姓 名 执业资格 注册号
孔建娟 注 册 房 地 产 估 价 师 3320130043
谢 政 注 册 房 地 产 估 价 师 3320020042
邵国鑫 注 册 房 地 产 估 价 师 3319970029
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估价的假设和限制条件
一、 估价假设条件
(一 ) 一 般 假 设
( 1 ) 估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属 、面 积 、用途等
资料进行了审慎检查，在无 理 由 怀 疑其 合 法性 、真 实 性 、准确性和完整性
且 未 予 核 实 情 况 下 ，假设 估 价 委 托 人 提 供 的 估 价 对 象 有 关 证 件 资 料 是 合
法 、真 实 、准 确 和 完整 有 效 的 。
( 2 ) 估价人员对估价对象 安全 、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予
了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行评
估检测 的 情 况 下 ，假设估价 对 象 不存 在 基 础、结构等难以直观体现的内在
安全质量问题和环境污染 情 况 。
( 3 ) 估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经 实 地 查 勘 观 察 ，估价对象房
屋 建 筑 面 积 与 《房屋所有 权证 》记 载 建 筑 面 积 大体 相 当 。
( 4 ) 估价对象为整体房地产的一部 分，估价对象应享有公共部位的通行权及水
电等共用设施的使用权。
( 5 ) 估 价 对 象产权明 晰，手 续 齐 全 ，可 在 公开 市场上自 由转让，其在价值时点
的房地产市场为公开、平 等 、自愿的交易市场，即能满足以下条件：①交
易双方自愿地进行交易；② 交 易 双方 处于 利己 动机进行交易；③交易双方
精 明 、谨 慎 行 事 ，并 了 解 交 易对 象 、知 晓市 场 行 情 ；④交易双方有较充裕
的时间进行交易；⑤不存在 买 者 因特殊兴 趣而给予附加出价。
(6) 本次估价以估价对象按照商业用途达到最高最佳使用并能够持续使用为
假设前提。
(7) 本次估价假设估价委托人不与任何一方签署针对于估价对象的无限期或
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严重影响估价价值的 租赁 协 议。
(二 ） 未定事项假设
( 1 ) 估 价 对 象 《房屋所有权证 》未记载估价对象房屋的建成 年份，经注册房地
产 估 价 师实地调查，房 屋 建 成 年 份 为 2 0 0 6 年 ，本次估价房屋建成年份以
实际调查 为 准 ；
( 2 ) 估价对象均为商业用房，建筑物剩余经济寿命均 长于土地剩余使用年限，
故收益期结束后尚有建筑物残余 价值。由于估价委托人未能提供估价对象
土地建设使用权出让合同 ，估价人员无法获知土地出让合同约定建筑物收
回时是无偿或有偿，本 次 估 价 假 设 ，收益期结束后建筑物无偿收回，即不
计建筑物 残余 价 值 。
(三 ） 背离事实假设
本次对估价对象的房地产市场价值进行评估，不 考 虑 估 价对象房屋抵 押、
查封等因素的 影 响 。
( 四） 不相一致假设
估 价 对 象 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 9 8 号 的 《国有土地使用证》证 载 （地 类 ）
用 途 为 商 业 ，《房 屋 所 有 权 证 》证 载规 划 用 途 为 住 宅 ，两证记载用途不一
致 。经注册房地产估价师实 地 查 勘 ，估价对象房屋实际为一层临越西路商
业 房 屋 ，本 次 评 估 估 价 对 象 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 9 8 号 的 用 途 以 《国有土
地 使 用 证 》证载商业用 途 为 准 。
(五 ） 依据不足假设
估价委托人提供了相应的估价资料，估 价人员 进 行 了尽 职调 查 ，估价对
象状况的相关依据充分，无 依 据 不 足 假 设 。
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( 1 ) 本估价报告的估价结果已包 含土 地使用权价值。
( 2 ) 本估价报告使用期限自估价报告出具之日 起为 壹年 。若 报 告 使 用 期 限 内 ，
房地产市场或估价对象状 况发生重大变 化，估价结果需做相应调整或委托
估 价 机 构 重新 估 价 。
( 3 ) 本估价报告估价结果为满足全部估价假设 与限制条件下 的价值，是按既定
估价目的提供给估价委托人使用，不作 其 他 用 途 ，若改变估价目的及使用
条 件 ，需向本公司咨询后作必要调整 甚至重新 评估。
(4) 本估价结果中估价对象的房地产市场价值依据公开市场原则确定的估价
对象在价值时点公允价格，未 考 虑 强 制 处分 、快速变现等特殊交易方式对
估价结 果 的 影 响 ；本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及
遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。
( 5 ) 本 估 价 报 告 分 为 “估 价 结 果 报 告 ”和 “估 价 技 术 报 告 ”两 部 分 。“估价结
果 报 告 ”提 供 给估 价 委 托 人 ，“估 价 技 术 报 告 ”根据有关规定由估价机构
存档。
( 6 ) 估价报告须经估价机构加 盖公 章并 由估 价师签字 盖章 后方 为有效，提供给
估价委托人的估价结果报告为一整 体，不 可 分割 使 用 ，因使用不当造成的
损 失 ，估 价 方 不 承 担 责 任 。
( 7 ) 本估价报告专为估价委托人所使用，未 经我 公 司书 面 同意 ，估价报告不得
向委托人及按规定报送的有关部门以外的单位及个人提供，估价报告的全
部或部分及任何参考资料均不允 许在 任何公开 发表 的文 件、通告或声明中
引用，亦不得以其他任何方式 公开 发表 ，凡因委托人使用估价报告不当而
引起的后果，估 价机构和 估 价 人员不承 担相 应的 责任。
( 8 ) 估价委托人对评估有异议的 ，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向
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本次评估的估价机构浙江博大房地产评估有限公司提出。
( 9 ) 本估价报告的最终解释权 归本 公司所有。
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房地产估价结果报告
一 、估价委托人
名 称 ： 中国绍兴黄酒集团有限公司
估 价 机 构 名 称 ：浙江博大房地产评估有限公司
法 定 代 表 人 ：邵国鑫
地 址 ：绍 兴 市 迪 荡 新 城 鼎 盛 时 代 大 厦 1901、1 9 0 6 室
估 价 机 构资 质等级：二级
估价机构资 质证书 编号：浙 建 房 估 证 字 （2002) 0 6 3 号
联 系 电 话 ：0575-85225763
三 、估价目的
为委托方提供估价对象的房地产市场价值参考依据。
四、估价对象
1、估 价对象的财产范围：
估 价 对 象 坐 落 于 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、
8 6 号 、8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 ，房屋建筑
面 积 共 计 1100.92 m 2，土 地 使 用 权 面 积 共 计 786.20 m 2。估价对象的财产范围为
建 筑 面 积 共 计 1100.92 m 2的房屋、使 用 权 面 积 共 计 786.20 m 2的土地，不包括固
着在估价对象上的装饰装修、室内 可 移 动 的 家 具 、家 电 等 动 产 及 债 权 债 务 。
2 、房 地产实物 状况 ：
( 1 ) 估价对象土地 基本状况 ：
估价对象所在 宗地土地形状 规则，地 势 平 坦 ，土 地 开发 程 度 为五 通 ，通 路 、
给 水 、排 水 、通 电 、通 信 ，土 地 使 用 权 面 积 共 计 786.20 m 2。
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( 2 ) 估价对象建筑物 基本状 况 ：
估 价 对 象 为 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、8 6 号 、
8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 共 1 4 套 商 业 房 地 产 ，
所在的建筑物建筑结构均为钢混结构，房 屋 均 约 于 2 0 0 6 年 建 成 ，八 二 成 新 ，房
屋 总 层 数 均 为 5 层 ，估 价 对 象 所 在 层 次 均 为 1 层 ，建 筑 面 积 分 别 为 70.42 m , 79.06
m 、74.30 m 、81.93 m 、80.69 m 、80.50 m 、80.50 m 、74.12 m 、81.74 m 、
82.97 m 、79.34 m 2、79.34 m 2、74.19 m 2、81.82 m 2，均 为 一 面 临 街 、临越西路
的一层商铺，形状均 规 则 ， 门 面 宽 5.4-6.6米 ，进 深 12-13.3米 ，层 高 均 约 4.5
米 。室 内为 简单 装修，局部商铺 地 面铺 地 砖 ，其 余 商铺 地面为水 泥砂浆找平，墙
面 、天 棚 均刷乳胶漆 ，配 铝 合 金 卷 帘 门 。
估价对象 外墙为防水涂料及条形瓷砖，室内水 电设施齐全或留有 预埋接口 ，
房屋 维护 状况 良好 ，系 完 好 房 ， 目前为大部分为空置状态，局 部 出 租 。
3 、房 地产权益 状况 ：
( 1 ) 估价对象房屋权益 状况 ：
估 价 对 象 为 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、8 6 号 、
8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 共 1 4 套 商 业 房 地 产 ，
房屋所有权人均为中国绍兴黄酒集团有限公司，所在建 筑 物 均 为 钢 混 结 构 ，房屋
总 层 数 均 为 5 层 ，所 在 楼 层 均 为 1 层 ，其他房屋权益 状况 如下 ：
序号 房产证编号 房屋坐落 建 筑 面 积 （m2) 规划用途
绍房权证绍市字第
1 越西路68号 70.42 商业
F0000215693 号
绍房权证绍市字第
2 越西路70号 79.06 商业
F0000215708 号
绍房权证绍市字第
3 越西路80号 74.30 商业
F0000215711 号
绍房权证绍市字第
4 越西路82号 81.93 商业
F0000215709 号
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绍房权证绍市字第
5 越西路84号 80.69 商业
F0000215696 号
绍房权证绍市字第
6 越西路86号 80.50 商业
F0000215702 号
绍房权证绍市字第
7 越西路88号 80.50 商业
F0000215690 号
绍房权证绍市字第
8 越西路90号 74.12 商业
F0000215687 号
绍房权证绍市字第
9 越西路92号 81.74 商业
F0000215691 号
绍房权证绍市字第
10 越西路94号 82.97 商业
F0000215713 号
绍房权证绍市字第
11 越西路96号 79.34 商业
F0000215686 号
绍房权证绍市字第
12 越西路98号 79.34 住宅
F0000215694 号
绍房权证绍市字第
13 越 西 路 100号 74.19 商业
F0000215688 号
绍房权证绍市字第
14 越 西 路 102号 81.82 商业
F0000215710 号
合计 -- -- 1100.92 --
( 2 ) 估价对象土地权益状 况 :
估 价 对 象 为 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、8 2 号 、8 4 号 、8 6 号 、
8 8 号 、9 0 号 、9 2 号 、9 4 号 、9 6 号 、9 8 号 、1 0 0 号 、1 0 2 号 共 1 4 套 商 业 房 地 产 ，
土地使用权人均为中国绍兴黄酒 集 团 有 限 公 司 ，地 号 均 为 11-19-2000-1，地类
(用 途 ）均为商业 用 地 ，使 用 权类 型 均 为 出 让 ，终 止 日 期 均 为 2 0 4 4 年 3 月 2 4 日，
其他土地权益状 况如 下:
序号 土地证编号 座落 土 地 使 用 权 面 积 （m2) 土 地 分 摊 面 积 （m2)
绍 市 国 用 （2011)
1 越西路68号 50.29 50.29
第 4446号
绍 市 国 用 （2011)
2 越西路70号 56.46 56.46
第 4436号
绍 市 国 用 （2011)
3 越西路80号 53.06 53.06
第 4455号
绍 市 国 用 （2011)
4 越西路82号 58.51 58.51
第 4450号
地 址 ：绍 兴 市 迪 荡 新 城 鼎 盛 时 代 大 厦 1901 、 1 9 0 6 室 电 话 ：0575-85225763 第8页
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绍 市 国 用 （2011)
5 越西路84号 57.62 57.62
第 4454号
绍 市 国 用 （2011)
6 越西路86号 57.49 57.49
第 4448号
绍 市 国 用 （2011)
7 越西路88号 57.49 57.49
第 4458号
绍 市 国 用 （2011)
8 越西路90号 52.93 52.93
第 4444号
绍 市 国 用 （2011)
9 越西路92号 58.37 58.37
第 4440号
绍 市 国 用 （2011)
10 越西路94号 59.25 59.25
第 4438号
绍 市 国 用 （2011)
11 越西路96号 56.66 56.66
第 4441号
绍 市 国 用 （2011)
12 越西路98号 56.66 56.66
第 4439号
绍 市 国 用 （2011)
13 越 西 路 100号 52.98 52.98
第 4453号
绍 市 国 用 （2011)
14 越 西 路 102号 58.43 58.43
第 4443号
合计 -- -- 786.20 786.20
4 、房 地产区 位状况:
( 1 ) 位 置 状 况 ：估 价 对 象 位 于 绍 兴 市 越 城 区 越 西 路 6 8 号 、7 0 号 、8 0 号 、
82 号 、84 号 、86 号 、88 号 、90 号 、92 号 、94 号 、96 号 、98 号 、100 号 、102
号 ，东为空地及居民住宅，南 至 鉴湖前 街 ，西临 越 西 路 ，北 靠 河 流 ，均为天地永
和 小区 级商业用房，均 一 面 临街 ，均 临 越 西 路 ，周 边 商 业繁 华 度 较 低 ，商业集聚
度 一 般 ，人 流 量 较 小 。
( 2 ) 交 通 状 况 ：估 价 对 象 均 临 越 西 路 ，道 路 通 达 程 度 较 高 ；附近有大叶池
公交车 站 ，位于天地永和小区西 门 口，另 小区南 面有伟联村公 交车 站，有 1 6 路 、
3 6 路 、1 7 7 路 、1 3 路 、2 1 路 等 公 交 线 路 通 过 ，公 共交通条件便捷；周边停车较
便捷。
( 3 ) 外部配套设施状况 ：基 础 设 施 达 到五 通 ，即通路、给 水 、排 水 、通 电 、
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通 信 ，基 础 设 施 较 完 备 ；周 边 有 供 销 生 活 超 市 （快 阁 店 ）、快 阁 苑 市 场 、工商银
行 、农 业 银 行 等 ，公共配套设施 较 完 善 。
( 4 ) 周 围 环 境 状 况 ：估价对 象 所 临 街道 主 要经 营 业 态 有 美容 店 、汽车修理
店 、打 印 店 等 ；消费水平 一般 ，消 费 规 模 小 ； 自然环境一般。
五 、价值时点
我公司估价人员于二〇一七年五月三日完成了对估价对象的现场实地查勘，
估价委托人未约定 价值时点，根 据 估 价 目 的 ，确定本次估价价值时点为完成估价
对 象 实 地查勘 之日，即价值时点为二〇一 七 年 五 月 三 日 。
六 、价值类型
本次估价采用的价值类型为 市 场 价 值 。
市场价 值 ，是指估价对象经 适当营销 后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫
的交易双方， 以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七 、估价原则
根据估价目的和价值类型，本 次估价遵循 以 下估 价 原 则 ：
( 1 ) 独 立 、客 观 、公正原则
要求站在中立的立场上，实 事 求 是 、公平正直地评估出对各方估价利害关系
人均 是公平合理的价值或价格的原则。
(2) 合法原则
要求估价结果是在依法判定 的估价对象状况下的价值或 价格 的原则。
(3) 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的 某一 特定时间 的价值或 价格 的原则。
(4) 替代原则
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要 求估 价 结 果 与 估 价 对 象 的 类 似 房 地 产 在 同 等 条 件 下 的 价 值 或 价 格 偏 差 在
合 理范 围 内 的 原 则 。
(5) 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或 价格的 原则。最高
最佳利用是指房地产在法律上允许、技 术 上 可 能 、财务上可行并使价值最大的合
理 、可 能 的 利 用 ，包 括最 佳 的 用 途 、规 模 、档 次 等 。
八 、估价依据
(一 ）有 关 法 律 、法规和政策
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 7 2 号 ）
2 、《中华人民共和国土地管理法》（中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 2 8 号 ）
3 、《中华人民共和国物权法》（中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 6 2 号 ）；
(二 ）估价标准
1、《房地产估价规范》（中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T50291-2015);
2 《《房地产估价基本术语标准》（中华 人民 共和国国家标准GB/T50899-2013 );
(三 ）委托方提供的有关资料
1、《房屋所有权证》复 印 件 ；
2 、《国有土地使用证》复 印 件 ；
( 四）估 价 机 构 、估价人员掌握收集的资料
1、估价对象实地查勘资料；
2 、估 价人员收集类似房地产市场交 易资 料；
3 、估 价机构内部房地产市场数据库信息系 统；
(五 ）其它有关资料
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九 、估价方法
估价方法选用
根 据 《房 地产估价规范 》，房 地 产 估 价 的 主 要 方 法 有 比 较 法 、收 益 法 、成本
法 、假设 开发 法等 几种 。从理论上 讲 ，估价对象的同类房地产在价值时点的近期
有较多交易的应选 用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的
应 选 用 收 益 法 ；估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的应选
用 成 本 法 ；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类
房地产没有租金等经济收入时应选用成 本法；估价对象具有开发或再开发潜力且
开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的应 选用假设开 发法 。
估价人员对估价对象进行了详细的实地查勘，根 据 估 价 目 的 、估价对象类型
及 特 点 、当地房地产市场状况和估价人员尽职搜集的估价资料完善程度等客观条
件 ，对估价方法的 适用性分析如下：
估价方法 是否选用 理由说明
估 价 对 象 为 商 业 用 房 ，其 同 类 房 地 产 有 较 多 交 易 实 例 ，
可 比 实 例 较 易 获 取 ，且 比 较 法 修 正 、调 整 体 系 完 善 ，求
比较法 选用
取 的 比 较 价 值 最 能 反 映 市 场 形 成 的 真 实 价 格 ，故选用比
较法。
估 价 对 象 为 商 业 房 地 产 ， 同类房地产存在出租或潜在出
收益法 选用 租 经 济 收 益 ，属 于 收 益 性 房 地 产 ，并且在同一供求范围
内 有 较多 类 似 房地产租 赁实 例， 因 此 选 用 收 益 法 估 价 。
成 本 法 一 般 适 用 于 可 独 立 开 发 建 设 的 整 体 房 地 产 。估价
成本法 不选用
对 象 为 整 体 房 地 产 的 一 部 分 ，不 适 用 成 本 法 估 价 。
估 价 对 象 为 商 业 用 房 ，不 具 有 开 发 或 再 开 发 潜 力 ，且本
假设开发法 不选用 报 告 以 保 持 现 状 用 途 使 用 为 估 价 前 提 ，故不 适用假设开
发法。
估价人员通过估价方法的适用 性分 析，确定选用比较法和收益法进行估价测
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比较法是指选取一定数量的可比实例，将它 们与 估 价 对 象 进 行 比 较 ，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象未来收益，利 用 报酬 率或 资 本化 率 、收益乘数将未来收
益转换为价值得到估价对象价值或价 格的 方法。
十 、估价结果
本次估价根据 估价目的，遵 循 估 价 原 则 ，按 照 估 价 程序 ，选取适宜的估价方
法 ，在认真分 析现有资料的基础上 ，经 过 周 密正 确 的 测 算 ，并结合对房地产价值
影 响因素的综合 分析，确定估价对象在价值时点上的房地产市场价值为人民币
22923325元 （大 写 ：贰仟贰佰玖拾贰万叁仟叁佰贰拾伍元整）。
估价结果汇总表
币种：人民币
估价结果
单 价 （元/ m 2) 总 价 （元 ）
估价对象 ^ ^ ^ ^
绍兴市越城区越西路6 8 号 21528 1516002
绍兴市越城区越西路7 0 号 21420 1693465
绍兴市越城区越西路8 0 号 21313 1583556
绍兴市越城区越西路8 2 号 21205 1737326
绍兴市越城区越西路8 4 号 21097 1702317
绍兴市越城区越西路8 6 号 20990 1689695
绍兴市越城区越西路8 8 号 20882 1681001
绍兴市越城区越西路9 0 号 20775 1539843
绍兴市越城区越西路9 2 号 20667 1689321
绍兴市越城区越西路9 4 号 20559 1705780
绍兴市越城区越西路9 6 号 20452 1622662
绍兴市越城区越西路9 8 号 20344 1614093
绍兴市越城区越西路100号 20236 1501309
绍兴市越城区越西路102号 20129 1646955
合计 22923325
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t# 大 评 佑
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二〇一七年五月八日
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