冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
冠城大通股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 冠城大通 股票代码 600067
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 肖林寿 余坦锋
电话 0591-83350026 0591-83350026
传真 0591-83350013 0591-83350013
电子信箱 600067@gcdt.net 600067@gcdt.net
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比
2013 年(末) 2012 年(末) 上年(末)增 2011 年(末)
减（%）
总资产 15,717,764,882.65 14,795,009,774.91 6.24 9,364,643,790.60
归属于上市公司
4,691,567,782.96 3,578,172,495.50 31.12 3,181,685,182.98
股东的净资产
经营活动产生的
-262,354,477.19 1,049,530,676.03 -125.00 445,408,163.79
现金流量净额
营业收入 8,225,480,266.00 6,256,271,570.89 31.48 9,320,059,100.79
归属于上市公司
股 东 的 净 利 1,277,775,337.61 830,837,471.35 53.79 795,814,606.91
润
归属于上市公司
股东的扣除非经
671,748,964.04 581,876,105.55 15.45 793,774,383.00
常性损益的净利
润
加权平均净资产 增加 6.25 个
30.95 24.70 29.47
收益率（%） 百分点
基本每股收益
1.08 0.71 52.11 0.68
（元／股）
稀释每股收益
1.08 0.71 52.11 0.68
（元／股）
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5
报告期股东总数 64,594 65,724
个交易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比例 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数 售条件股
(%) 数量
份数量
福建丰榕投资有 境内非国
29.32 349,104,078 0 质押 172,000,000
限公司 有法人
STARLEX
境外法人 7.17 85,389,058 0 无
LIMITED
扬州骏和房地产 境内非国
2.52 30,000,000 0 无
开发有限公司 有法人
中国建银投资有
国有法人 1.44 17,195,862 0 无
限责任公司
工银瑞信核心价
值股票型证券投 其他 1.28 15,269,398 0 无
资基金
景顺长城能源基
建股票型证券投 其他 0.92 11,000,000 0 无
资基金
华商策略精选灵
活配置混合型证 其他 0.79 9,408,490 0 无
券投资基金
境内自然
余爱云 0.46 5,424,600 0 无
人
北京恒兴柏利科 境内非国
0.43 5,068,361 0 无
贸有限公司 有法人
境内自然
朱红鸣 0.38 4,570,000 0 无
人
福建丰榕投资有限公司和 Starlex Limited 为一致行动人，
上述股东关联关系或一致行 公司未知其他前十名流通股股东之间是否存在关联关系
动的说明 或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人。
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，美国经济复苏趋势明显，国际上主要新兴经济体增速则出现明显下滑，国内
经济呈现稳中有升、稳中向好的发展态势。2013 年，政府坚持稳中求进的工作总基调，在
稳定宏观经济政策的同时，着力深化经济结构转型，2013 年国内全年 GDP 较上年同期增长
7.7%。
报告期内，公司密切关注房地产与漆包线行业的发展走势，及时调整经营策略，房地产
与漆包线业务均保持稳定发展的良好局面。报告期内，公司实现营业收入 82.25 亿元，同比
增长 31.48%；实现主营业务收入 80.43 亿元，同比增长 31.87%；实现利润总额 16.26 亿元，
同比增长 42.16%；实现归属于上市公司股东的净利润 12.78 亿元，同比增长 53.79%。
（1）房地产业务
2013 年，国家对房地产行业的调控思路逐步转变为以市场化手段代替过多行政手段，
通过包括增加供给平滑过剩需求，力推经济结构转型，鼓励创新产业发展，促使资金从过热
行业逐步流向创新产业等长效机制，使行业发展出现了新的变化，各地房地产市场的真实需
求逐渐显现，市场出现分化。报告期内，国内一、二线城市房地产市场持续回暖，成交量继
续走高，房价维持平稳上涨趋势，部分三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，库存持续
积累，市场相对低迷。2013 年，全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年名义增长 19.8%，
其中，住宅投资 58,951 亿元，增长 19.4%；商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长
17.3%；商品房销售额 81,428 亿元，增长 26.3%。总体来说，2013 年全国房地产市场规模迎
来新一轮的扩张，房地产开发投资环境回暖，土地市场整体成交火热。
2013 年，公司房地产业务共实现合同销售面积 25.41 万平方米，合同销售额 39.07 亿元；
实现结算面积 26.93 万平方米，同比增长 66.35%；实现主营业务收入 45.94 亿元，同比增长
56.09 ％；实现净利润 7.12 亿元。报告期末未结算的预收账款为 15.86 亿元。
其中：
北京冠城新泰房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区 C 区的项目开发，报告期内
共实现结算面积 6.46 万平方米，实现主营业务收入 25.30 亿元，实现净利润 6.31 亿元；
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北京冠城正业房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区Ｂ区的项目开发，报告期内共
实现结算面积 1.47 万平方米，实现主营业务收入 3.84 亿元，实现净利润 0.6 亿元；
苏州冠城宏翔房地产有限公司，主要进行冠城观湖湾的项目开发，报告期内共实现结算
面积 5.67 万平方米，实现主营业务收入 4.10 亿元，实现净利润 0.32 亿元。
A、房地产储备情况
公司目前在建或在售主要项目情况如下：
单位：万平方米
公司权 占地面 总建筑面 总可售 截止报告期已
项目名称 项目位置 状态
益 积 积 面积 确认收入面积
太阳星城 B 区 100% 北京东北三四 在建 11.89 46.80 41.75 38.98
太阳星城 C 区 100% 环之间 在建 5.67 34.76 31.02 24.93
冠城大通蓝郡 80% 南京六合区 在建 60.74 101.25 95.43 8.21
冠城观湖湾 85% 苏州黄埭镇 在建 7.65 24.56 20.13 5.67
冠城三牧苑 100% 福州鼓楼区 在建 0.54 3.59 3.37 0
冠城大通华郡 100% 桂林建干北路 在建 5.31 10.88 9.19 0
德成置地西北 北京海淀区西
53.82% 在建 47.65 79.71 44.17 33.99
旺项目 北旺镇
北京中关村永
百旺杏林湾 41.003% 丰高新技术产 在建 39.40 52.13 45.42 23.88
业基地东北侧
北京海淀区西
百旺茉莉园 41.003% 北旺镇区永丰 完工 21.06 28.35 25.65 24.21
路西
冠城大通珑湾
100% 苏州浒关分区 完工 9.53 8.19 8.03 2.46
（水岸明珠）
骏和棕榈湾 100% 南通市崇川区 在建 15.50 48.02 45.64 7.80
霸州市泰山路
霸州项目 100% 在建 10.93 15.21 10.81 0
东、黄河道北侧
永泰文化创意
93% 永泰赤壁 在建 62.67 95.64 - 0
产业园一期
永泰文化创意
93% 永泰赤壁 拟建 39.09 - - 0
产业园二期
连江县东湖北
宏江置业项目 80% 拟建 13.76 - - 0
宫水库北侧
连江县东湖镇
宏江酒店项目 80% 拟建 6.19 - - 0
北宫水库南侧
福州海峡会展
福州会展岛项
100% 中心东北路西 拟建 7.03 - - 0
目
南侧
合计 -- -- -- 364.61 549.09 380.61 170.13
①上表中永泰文化创意产业园一期项目报告期内已开工在建，其中酒店部分占地面积约 10
万平方米，预计酒店主体部分建筑面积约 3.72 万平方米；霸州项目已开工在建，其中酒店
部分占地面积约 4.68 万平方米，酒店部分建筑面积约 5.59 万平方米；公司下属控股公司福
建宏江酒店有限公司拟开发的宏江酒店项目，占地面积约 6.19 万平方米。公司未来拟自持
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上述酒店项目。
公司于 2013 年 12 月通过竞拍取得位于福州海峡会展中心东北侧的会展岛项目，占地面积约
7.03 万平方米，该项目部分物业拟由公司自持，部分拟发展为出租物业。
②截止报告期末，上述永泰文化创意产业园二期、宏江置业项目、宏江酒店项目、福州会展
岛项目尚未交地，总建筑面积、总可售面积尚未确定。
③截止报告期末，公司参与的一级土地开发项目主要有：控股子公司北京太阳宫房地产开发
有限公司正在进行的太阳宫 D 区一级开发项目，及控股子公司福建冠城龙泰置业发展有限
公司正在进行的龙岩陆地港土地一级开发项目，其中太阳宫 D 区一级开发项目预计将于
2014 年完成征地结案工作。
④除上述①所列外，公司目前开发的土地及房产均以出售为目的。
B、房地产出租情况
2013 年度，公司房地产出租收入 0.57 亿元，占公司营业收入的 0.69%，主要为公司控
股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司出租物业收入。北京海淀科技园建设股份有限公
司在合并入公司报表前已在出租上述物业，2013 年可用于出租的物业建筑面积约 3.98 万平
方米，截止报告期末已签订合同的出租面积约 3.24 万平方米，出租率 81.41%，本报告期租
金收入约 0.39 亿元，每平方米年平均基本租金约 1187 元。
C、房地产销售情况
公司目前开发的房地产项目主要业态为住宅、办公写字楼、商铺及购物中心、酒店及休
闲，报告期内，按业态分类房地产销售情况如下：
单位：万平方米
本年度合同 本年度合同
本年度竣 期末在建 本年度可供 本年度合同
业态分类 销售额（万 平均成交价
工面积 建筑面积 出售面积 销售面积
元） （元/㎡）
住宅 25.93 70.26 56.09 17.89 203,235.83 11,357.31
办公写字楼 - 4.44 4.44 2.22 98,902.58 44,583.85
商铺及购物
2.11 5.13 9.23 2.26 63,576.00 28,113.88
中心
酒店及休闲 - 9.31
其他（如车
7.54 16.42 14.23 2.90 21,910.07 13,663.39
位、仓储等）
合计 35.58 105.55 83.99 25.28 387624.48 15,335.66
注：上述表格本年度合同销售面积、合同销售额数据为合同签订的面积及金额，未包含本年
度现房实测与原合同差异引起面积及金额补差。
D、房地产业务财务融资情况
2013 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款和信托融资方
式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 21.03 亿元，其中银行贷款融资余额 10.43
亿元，信托融资余额 10.60 亿元。2013 年度，公司房地产业务银行贷款和信托融资利息资本
化金额为 1.55 亿元；加权平均融资成本年化利率为 9.87%，其中银行贷款加权平均年化利
率为 7.47%，信托融资加权平均年化利率为 12.26%；最高项目融资年利率 13%。报告期内，
公司为房地产类子公司提供担保总额为 9833.31 万元。
（2）漆包线业务
2013 年，受宏观经济回暖和下游行业复苏影响，漆包线部分下游行业需求有所增加，
但市场总体需求依旧不足，竞争压力加大，漆包线行业利润空间受限，盈利能力面临考验。
报告期内，公司积极抓住机遇，调整市场策略，加大市场开发力度，扩大现有客户的订单占
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有率，积极拓展新客户群体，及时调整产品结构，促使公司漆包线业务取得良好稳定发展。
报告期内，公司漆包线业务产量 6.47 万吨，同比增长 16.16%；实现销售量 6.50 万吨，同比
增长 16.28%；实现主营业务收入 34.49 亿元，同比增长 9.28%；实现净利润 3,191.59 万元，
同比增长 373.71%。
其中，福州漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量 3.74 万吨，同比增长 18.73%；
实现销售量 3.73 万吨，同比增长 18.04%；实现主营业务收入 19.79 亿元，同比增长 10.34%；
实现净利润 2283.3 万元；
江苏大通漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量 2.73 万吨，同比增长 12.81%；实
现销售量 2.77 万吨，同比增长 13.99%；实现主营业务收入 14.7 亿元，同比增长 7.88%；实
现净利润 939.2 万元。
报告期内，南京冠城大通机电有限公司生产厂房尚在筹建。
1、主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,225,480,266.00 6,256,271,570.89 31.48
营业成本 6,283,111,493.08 4,669,839,104.21 34.55
销售费用 125,615,426.21 98,290,358.72 27.80
管理费用 174,870,877.33 137,934,122.92 26.78
财务费用 54,716,946.81 114,992,894.31 -52.42
经营活动产生的现金流量净额 -262,354,477.19 1,049,530,676.03 -125.00
投资活动产生的现金流量净额 -1,245,384,897.93 319,301,637.49 -490.03
筹资活动产生的现金流量净额 512,412,071.40 -234,553,034.84 不适用
研发支出 1,615,244.79 1,136,629.13 42.11
所得税费用 341,297,910.51 282,135,444.66 20.97
利润表及现金流量表相关科目变动分析表说明：
营业收入：主要受本期房地产结算面积增加以及漆包线销量增加综合影响所致。
营业成本：主要是受营业收入变动影响而相应配比增加所致。
上表费用及现金流数值变动原因详见下述“（3）费用”及“（4）现金流”描述。
（2）收入
2.1 驱动业务收入变化的因素分析
房地产业务：
报告期内，公司房地产结算面积较 2012 年度增长 66.35%，房地产业务收入同比增长
56.09%。公司 2013 年度结算的项目主要有北京冠城新泰房地产开发有限公司开发的太阳星
城 C 区项目、北京冠城正业房地产开发有限公司开发的太阳星城Ｂ区项目、骏和地产（江
苏）有限公司开发的骏和棕榈湾项目及苏州冠城宏翔房地产有限公司开发的冠城观湖湾项目
等。公司房地产业务结算面积及金额详见上述“一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨
论与分析（1）房地产业务”板块。
漆包线业务：
报告期内，漆包线市场面临激烈的竞争，公司漆包线产销量较 2012 年略有增长，漆包
线业务收入同比增长 9.28%；公司及时调整产品结构，漆包线业务净利润大幅增加。公司漆
包线生产量、销售量详见上述"一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析（2）漆
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包线业务"板块。
（3）费用
报告期内，公司相关费用等财务数据同比变动 30%以上情况如下：
单位：元 币种:人民币
报表
本期金额 上年金额 变动比率 变动原因
项目
主要受本期货币资金积数较上年同
财务 期充裕从而增加资金管理收益、减
54,716,946.81 114,992,894.31 -52.42%
费用 少非房地产业务阶段性融资综合影
响所致
销售 主要受本期营业收入增长的影响，
125,615,426.21 98,290,358.72 27.80%
费用 本期销售费用相应增加
主要受海科建 2012 年度第四季度
管理
174,870,877.33 137,934,122.92 26.78% 合并入合并报表，而使得本年度与
费用
上年度的费用期间不可比所致
（4）现金流
报表项目 本期金额 上年金额 变动比率 变动原因
主要受本期房地产
经营活动产生的
-262,354,477.19 1,049,530,676.03 -125.00% 经营净流出影响所
现金流量净额
致
主要受本期股权并
投资活动产生的
-1,245,384,897.93 319,301,637.49 -490.03% 购净投入较上年大
现金流量净额
幅增加影响所致
主要受本期增加金
筹资活动产生的
512,412,071.40 -234,553,034.84 不适用 融机构贷款影响所
现金流量净额
致
（5）总体财务状况分析
2013 年 12 月 31 日，公司总资产为 157.18 亿元，与年初 147.95 亿元相比增加 9.23 亿元，
增长 6.24%；总负债为 96.31 亿元，比年初 97.64 亿元减少 1.33 亿元，下降 1.36%。2013 年
12 月 31 日，公司合并资产负债率为 61.27%，较年初 65.99%减少 4.72 个百分点。报告期内，
公司资产、负债状况较为平稳，总体变化不大，资产负债率有所降低，偿债能力进一步提高。
2013 年 12 月 31 日，公司归属于上市公司股东的净资产为 46.92 亿元，较年初 35.78 亿
元增加 11.14 亿元，主要受以下几个因素综合影响：本报告期实现归属于上市公司股东的净
利润 12.78 亿元，相应增加净资产；根据 2012 年度利润分配方案现金分红 2.49 亿元，相应
减少净资产；本报告期实施股权激励计划的行权，本报告期合计行权 1,375.4 万股股份，相
应增加净资产 8,527.48 万元。
报告期内，公司实施股权激励计划的行权，合计行权 1,375.4 万股股份，行权后，公司
总股本由年初的 117,680.4059 万股增加为 119,055.8059 万股。
2013 年度，公司完成营业收入 82.25 亿元，比上年同期 62.56 亿元增长 31.48%。其中，
漆包线业务实现营业收入 35.71 亿元，比上年同期 32.65 亿元增长 9.38%，主要受漆包线销
量较上年同期增长 16.28%的影响；房地产业务实现营业收入 46.54 亿元，比上年同期 29.92
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亿元增长 55.59%，收入增加的主要原因是受本年度新增房地产结算项目的影响，本年度结
算面积较上年同期增加较多。
受本报告期内房地产结算收入较上年同期大幅增长，以及本年度确认转让深圳冠洋股权
投资收益的影响，本报告期内实现归属于上市公司股东的净利润较上年同期有较大幅度提高。
2013 年度，公司实现利润总额 16.26 亿元，较上年同期 11.44 亿元增长 42.16%；实现上市公
司股东享有的净利润 12.78 亿元，较上年同期 8.31 亿元增加 4.47 亿元，增长 53.79%。
本报告期内，公司现金及现金等价物净增加-9.96 亿元，其中：经营活动产生的现金流
量净额为-2.62 亿元，主要是本年公司房地产业务销售回笼款小于当年房地产开发投入影响
所致；投资活动产生的现金流量净额为-12.45 亿元，主要为本年支付受让骏和地产股权款
8.88 亿元、支付受让闽信置业股权款 2.28 亿元、支付增资富滇银行定金 1.25 亿元影响所致；
筹资活动产生的现金流量净额为 5.12 亿元，主要是本年新增金融机构融资影响所致。
（6）其它
6.1 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司主要利润来源除房地产业务外，因转让深圳冠洋房地产有限公司 100%
股权产生投资收益 64,873.40 万元。
6.2 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司于 2013 年 8 月 6 日召开第八届董事会第四十次（临时）会议，审议通过《关于公
司公开发行可转换公司债券方案的议案》及相关议案，公司拟向自然人、法人、证券投资基
金、符合法律规定的其他投资者发行总额不超过人民币 18 亿元（含 18 亿元）的可转换公司
债券，每张面值为人民币 100 元，按面值发行，期限为自发行之日起 6 年，票面利率不超过
每年 4.0%。该事项已经公司于 2013 年 8 月 23 日召开的 2013 年第二次临时股东大会审议通
过。目前，关于发行可转换公司债券的相关申请材料已报送中国证监会，尚在审核中。具体
详见公司于 2013 年 8 月 7 日及 2013 年 8 月 24 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》及
上海证券交易所网站上的公告。
此外，公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。
6.3 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司实现营业收入 82.25 亿元，同比增加 31.48%，其中房地产业务营业收
入 46.54 亿元，漆包线业务营业收入 35.71 亿元，基本完成年初制定的目标。
报告期内，公司全年开复工面积为 141.4 万平方米，超过 2013 年初制定的全年开复工
面积 110 万平方米的目标，主要为公司本年度新收购骏和地产（江苏）有限公司开发的骏和
棕榈湾项目开复工面积计入所致。
报告期内，公司成本费用率 80.7%，与年初制定的计划成本费用率基本一致。
6.4 其他
① 2013 年，公司收购闽信（苏州）置业发展有限公司、福建宏江置业有限公司、骏和
地产（江苏）有限公司股权，竞买取得永泰县樟[2013]挂 15 号、樟[2013]挂 16 号、樟[2013]
挂 17 号、樟[2013]挂 18 号 4(幅)地块及福州市 2013-46 号地块的国有土地使用权等，适时增
加符合公司发展战略的土地储备。报告期内，公司与福建省龙岩经济技术开发区管委会签署
了《龙岩经济技术开发区管委会与冠城大通股份有限公司关于土地一级开发委托协议书》，
公司将与龙岩经济技术开发区管委会合作完成龙岩陆地港片区内面积约 5100 亩开发用地的
土地一级开发项目。
②截止报告期末，公司已参股福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司、福建莆田荔城
区华兴小额贷款股份有限公司；公司投资入股富滇银行股份有限公司尚待相关监管机构核准。
8
冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
③报告期内，公司全面实施企业预算管理，通过全面的组织、计划、协调企业的人、财、
物等资源，优化资源配置，实现企业价值的最大化。公司已将预算管理纳入考核体系，明确
公司内部各个层次的管理责任和权限，对公司经营活动进行控制、监督和分析，进一步提升
管理效率和管理水平。
④报告期内，公司有序推进信息化建设，全面开展 ERP 二期项目业务模块实施推广工
作，促进公司对项目公司精细化、标准化、规范化管理，进一步提升公司管理效率。
2013 年，公司继续推进“锐才计划”人才培养体系切实落地执行，根据“锐才计划”
进行了关键岗位人才盘点工作，组织开展中基层领导力、专业力、文化力培训，全面提升员
工的领导技能与专业技能，不断完善人才梯队建设，为公司未来人才培养与储备提供保障。
报告期内，公司梳理了公益品牌体系并进行了多地的公益回访，编撰《品牌白皮书》，
组织公司 20 周年庆典、长三角品牌见面会，以多种形式组织实施并完善公司品牌建设工作。
2、行业、产品或地区经营情况分析
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
漆包线 增加 0.36
3,448,880,837.80 3,291,203,200.74 4.57 9.28 8.87
行业 个百分点
房地产 减少 9.94
4,594,008,284.87 2,835,514,946.96 38.28 56.09 86.07
行业 个百分点
3、资产、负债情况分析
单位:元
本期期末 本期期末金
上期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
货币资金 907,864,289.35 5.78 2,000,407,913.71 13.52 -54.62
交易性金融
10,601,460.00 0.07 -100.00
资产
其他应收款 217,610,535.77 1.38 93,577,171.21 0.63 132.55
长期应收款 139,367,690.58 0.89 89,847,948.77 0.61 55.12
在建工程 106,308,677.75 0.68 57,506,479.74 0.39 84.86
长期待摊费
3,893,167.53 0.02 7,097,860.08 0.05 -45.15
用
预收账款 1,604,481,928.55 10.21 2,793,755,231.90 18.88 -42.57
应交税费 974,504,159.65 6.20 588,028,703.95 3.97 65.72
其他应付款 625,030,154.70 3.98 1,358,571,962.10 9.18 -53.99
一年内到期
的非流动负 823,750,000.00 5.24 284,250,000.00 1.92 189.80
债
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
长期借款 1,382,091,088.00 8.79 800,750,000.00 5.41 72.60
资本公积 131,441,449.89 0.84 60,093,039.55 0.41 118.73
盈余公积 264,599,978.15 1.68 177,625,976.78 1.20 48.96
未分配利润 3,104,968,295.92 19.75 2,163,649,420.17 14.62 43.51
注：(1)货币资金：主要受本期受让骏和地产及闽信置业投资支出影响所致；
(2)交易性金融资产：主要受孙公司盛世翌豪本期期末不再进行国债逆回购影响所致；
(3)其他应收款：主要受公司本期期末支付 1.25 亿元富滇银行增资定金影响所致（2014 年 1
月，公司与富滇银行签署协议，该笔其他应收款现已转为预付增资款）；
(4)长期应收款：主要受南京合泰及海科建 BT 项目本期工程投入影响所致；
(5)在建工程：主要受霸州港益自营物业本期投入影响所致；
(6)长期待摊费用：主要系本期合并范围减少深圳冠洋相应于本报告期期末减少该公司的长
期待摊费用影响所致；
(7)预收账款：主要受子公司冠城新泰结转公寓楼收入影响所致；
(8)应交税费：主要受房地产业务结算收入及利润增加相应增加税费影响所致；
(9)其他应付款：主要受本期确认股权转让收入而将上年末收到的转让深圳冠洋股权款结转
影响所致；
(10)一年内到期的非流动负债：主要受本期新增合并骏和地产而增加一年内到期的银行借款
以及部分长期借款转入本科目影响所致；
(11)长期借款：主要受本期新增借款影响所致；
(12)资本公积：主要受本期实施两期股权激励行权影响所致；
(13)盈余公积：主要受本期计提盈余公积影响所致；
(14)未分配利润：主要受本期实现净利润以及实施 2012 年度分红综合影响所致。
4、核心竞争力分析
公司秉持“凝聚人文，和谐共赢”的核心价值观，在长期发展过程中形成了独特的企业
文化，并拥有了一支强有力的人才队伍。在房地产业务及漆包线业务方面，公司具有下列核
心竞争力：
房地产业务方面
（1）稳健的经营策略。公司通过多种方式有效合理控制土地成本，并维持未来 2-3 年
的土地储备量。
（2）“冠城大通”地产品牌具有一定的影响力。公司注重品牌建设，确保冠城大通地产
品牌在项目所在城市拥有较高的知名度，在全国具有一定知名度并与公司规模相匹配。
（3）以行业精品为标准的产品质量。公司每一个楼盘开发公司都将业主利益放在首位，
多方面加强管理，力求将每一个项目打造成行业精品。
漆包线业务方面
（1）公司漆包线业务历史悠久，技术实力雄厚，生产规模、研发水平及品牌影响力均
位居行业前列。
（2）产品质量国内领先，部分达到国际先进水平，多个产品品牌获国家金牌、银牌等
各类奖项。“武夷”牌漆包线凭借其卓越的产品品质、顾客满意度和品牌知名度，荣获“中
国名牌产品”及“中国电器工业最具影响力品牌”。
（3）稳定的客户关系。公司目前已和国内外多家知名企业建立了长期稳定的战略合作
关系，每年都被多家客户评为优秀供应商。
报告期内公司核心竞争力未发生重大变化。
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
5、投资状况分析
（1）对外股权投资总体分析
单位：万元
2013 年对外
项目 股权投资额 2012 年对外股权投资额 增减数 增减幅度
金额 139,496.48 72,187.70 67,308.78 93.24%
本报告期投入 占被投资公司
被投资的公司名称 主要业务
金额 的权益比例
闽信（苏州）置业发展有限公司 房地产 22,788.40 100
北京实创科技园开发建设股份有限公司 房地产 3,835.42 2.95
南京冠城大通机电有限公司 漆包线 10,000.00 注
福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司 金融业 1,000.00 6.67
福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司 金融业 1,200.00 10
福建冠城元泰创意园建设发展有限公司 房地产 570.00 3
福建冠城龙泰置业发展有限公司 房地产 7,000.00 70
骏和地产（江苏）有限公司 房地产 88,849.07 100
福建宏江置业有限公司 房地产 3,200.00 80
福州融达典当有限公司 金融业 1,053.59 11.23
注：2012 年 12 月公司与控股子公司福州大通机电有限公司共同投资组建南京冠城大通机电
有限公司，注册资本 15000 万元，其中冠城大通持股 20%，福州大通持股 80%，2012 年度
公司及福州大通合计到资 5000 万元。根据章程约定，公司及福州大通于本年度将剩余 10000
万元全部到资。
（2）非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
项目 本年度投入 累计实际投 项目收益
项目名称 项目金额
进度 金额 入金额 情况
公司以人民币 22,788.40 万元
价格受让闽信地产有限公司 尚未产生
22,788.40 完成 22,788.40 22,788.40
持有的闽信（苏州）置业发展 收益
有限公司 100%股权
公司以人民币 3,835.42 万元
的价格受让北京市国通资产
尚未产生
管理有限责任公司持有的北 3,835.42 完成 3,835.42 3,835.42
收益
京实创科技园开发建设股份
有限公司 2.95%股权
公司与控股子公司福州大通
机电有限公司共同投资组建
南京冠城大通机电有限公司，
其中冠城大通持股 20%，福 尚未产生
15,000.00 完成 10,000.00 15,000.00
州大通持股 80%，合计享有 收益
权益 60.8%。第三期公司出资
400 万元、福州大通出资 2600
万，福州大通第四期出资
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
7000 万元
公司以人民币 1,000 万元出资
参与发起设立福建武夷山市 尚未产生
1,000.00 完成 1,000.00 1,000.00
华兴小额贷款股份有限公司， 收益
持股比例为 6.67%元
公司以人民币 1,200 万元出资
参与发起设立福建莆田荔城 尚未产生
1,200.00 完成 1,200.00 1,200.00
区华兴小额贷款股份有限公 收益
司，持股比例为 10%
公司以人民币 570 万受让福
尚未产生
建冠城元泰创意园建设发展 570.00 完成 570.00 570.00
收益
有限公司 3%股权
公司以人民币 7,000 万元出资
参与发起设立福建冠城龙泰 尚未产生
7,000.00 完成 7,000.00 7,000.00
置业发展有限公司，持股比例 收益
为 70%
公司以人民币 3,200 万以增资
尚未产生
方式取得福建宏江置业有限 3,200.00 完成 3,200.00 3,200.00
收益
公司 80%股权
公司以人民币 88,849.07 万元
受让骏和地产（江苏）有限公 88,849.07 完成 88,849.07 88,849.07 2,264.34
司 100%股权
公司以人民币 1053.59 万增资
尚未产生
福州融达典当有限公司，持股 1,053.59 完成 1,053.59 1,053.59
收益
比例由 16.4%增至 27.63%
合计 144,496.48 / 139,496.48 144,496.48 /
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
房地产业务：
2013 年，国家不断完善房地产调控的长效机制，加快土地改革进度，持续推进新型城
镇化规划及保障安居工程，实施差别化信贷政策，上述一系列措施为房地产市场长期健康发
展提供了保障。
公司认为，国内房地产市场整体政策走势未来将更加“市场化”和“细分化”。当前，
我国仍处于城镇化持续发展阶段，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善需求潜力仍然较
大，未来一段时期内房地产市场结构性需求仍将持续。预计在经济平稳增长背景下，房地产
市场需求未来将保持平稳发展态势，但价格涨幅或有所放缓。
漆包线业务：
2014 年，漆包线市场机遇与挑战并存，美国经济复苏明显，可能带动新兴经济体经济
的逐步复苏，市场需求或将有所增加，但生产要素成本可能继续上涨，财务成本压力增大，
行业风险和困难亦会增大。漆包线行业发展必须从技术革新方向继续寻找机会，靠技术领先
赢得利润。
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2、公司发展战略
公司坚持“稳中求进”的发展战略。房地产方面，公司确立了聚焦北京、南京，以经济
较为活跃的环渤海、长三角、海西经济区、珠三角为重点拓展区域，以“创新人居生活”的
开发理念为消费者提供宜居、乐居产品的房地产发展战略；漆包线方面，坚持以市场为导向，
继续发挥行业龙头作用，积极推动科技创新和产品结构调整，根据用户需求不断完善和开发
新产品，继续保持在生产规模、研发水平及品牌影响力等方面的行业领先地位。同时，在房
地产业竞争日趋激烈及房价高企的大趋势下，公司在坚持发展传统的漆包线和地产业务的同
时，将尝试产业上的创新，深入稳妥地深化产业转型。
3、经营计划
2014 年，公司将继续密切关注政策变化和市场走向，积极调整产品结构和销售策略，
落实内部控制规范各项要求，不断提升公司管理水平及整体竞争力，促进公司房地产及漆包
线业务稳健增长。预计公司 2014 年合并营业收入约为 85 亿元，成本费用率约为 80％。具
体经营计划如下：
（1）2014 年，公司将密切跟踪政策及市场变化，把握市场走向，及时调整房地产经营
策略，加快现有项目开发进度，计划全年开复工面积达到 160 万平方米，房地产业务营业收
入达到 50 亿元。
（2）稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的土地储备。
（3）完善预算管理，提升成本控制能力，提高经营效益。
（4）拓宽融资渠道，提高资金利用率，加强财务资金管理，保证公司资金安全。
（5）继续推进公司品牌、信息化及人力资源管理建设。
（6）2014 年，公司漆包线业务将以市场为导向，以技术进步推进产品升级，加大新品
研发、工艺改进力度；坚持技术领先，提高现有市场占有率；增强成本控制能力，提高经济
效益。
收入计划 成本费用 新年度经营目标
(亿元) 计划(亿元)
1、房地产业务全年开复工面积达到 160 万平方米，营业收入约 50
85 68 亿元；
2、漆包线业务全年计划销量约 6 万吨，实现销售收入约 35 亿元。
4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为实现上述计划，公司预计 2014 年度资本性支出所需资金约为 30 亿元，所需资金将通
过自筹等方式解决。
5、可能面对的风险
房地产业务风险：
（1）政策风险
2014 年，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化，
政策风险仍不容忽视。针对上述风险，公司将密切关注房地产市场形势变化，根据各区域不
同调控政策及时调整公司各个项目的经营策略，积极应对调控带来的不确定性因素；通过内
部控制规范提升公司的管理水平、决策科学性以及策略前瞻性；强化质量管理，增强公司地
产品牌竞争力和美誉度；坚持成本控制，稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的
土地储备，实现公司房地产业务持续稳定发展。
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
（2）经营风险
随着国家对房地产行业调控政策效果的进一步显现，市场保障性住房供应的逐渐增加，
以及 2012 年第四季度以来土地市场成交回暖，部分城市去库存压力剧增，并存在供应过剩
和价格下行的风险。针对上述风险，公司将根据市场需求调整经营方针，灵活推出与市场需
求相吻合的不同产品，通过对市场的准确判断和把握及时调整营销策略，加快现有项目的销
售。
（3）资金运营风险
2014 年，房地产行业资金运营风险或将加剧。央行预计会继续保持稳健的货币政策，
短期内信贷和社会融资规模仍将平稳增长，但是利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步
推进，中长期货币信贷环境不再宽松，这对房地产企业的稳定发展提出更为严峻的挑战。针
对该风险，公司将强化预算管理和资金管理，提高资金统筹调配能力，拓展融资品种，拓宽
融资渠道；同时加大现有存量房的销售力度，加快资金周转，减少资金营运风险。
漆包线业务风险：
2014 年，漆包线行业发展依然面临诸多困难，主要有如下风险：1、市场需求不足；2、
企业间价格竞争压力增大；3、生产要素成本持续上涨，进一步压缩利润空间。
针对上述风险，公司将沉着应对市场风险，继续抢市场扩销量；及时调整产品结构，通
过增加新品研发投入，促进产品技术创新和工艺改进力度，进一步拓展市场发展空间；加强
资金筹措和管理，降低财务费用，提高资金使用效率；科技节能降低成本，加强内部管理，
深化落实精细化管理各项工作，提高经营效益。
（三）利润分配或资本公积金转增预案
1、现金分红政策的制定、执行或调整情况
（1）根据中国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现
金分红》相关规定以及公司实际经营情况，公司于 2014 年 1 月对《公司章程》中关于利润
分配政策的部分条款进行修订。
（2）上述现金分红政策已经公司 2014 年 1 月 7 日召开的第九届董事会第二次（临时）
会议及 2014 年 1 月 23 日召开的 2014 年第一次临时股东大会审议通过，公司独立董事对现
金分红政策进行了认真研究论证，公司与中小股东在股东大会上进行了充分沟通。
（3）公司第八届董事会第三十二次会议提出 2012 年度利润分配预案：以 2012 年 12
月 31 日公司的总股本 1,176,804,059 股为基数，向全体股东每 10 股派现金红利 2.12 元（含
税）。该利润分配预案由股东大会审议通过后实施，公司于 2013 年 6 月 26 日完成 2012 年度
利润分配方案。
（4）公司目前现金分红政策的制定及执行情况符合公司章程的规定，分红标准和比例
明确清晰。公司利润分配预案需经公司董事会审议后提交公司股东大会审议通过方可实施，
决策程序完整，机制完备。
（5）公司第九届董事会第三次会议审议通过《公司 2013 年度利润分配预案》。由于公
司所处行业为资金密集型行业，目前所处发展阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考
虑到中长期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在较大不确定性，为保证公司现阶
段经营及长期发展需要，公司 2013 年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
该利润分配预案尚需提交公司股东大会审议通过方可实施。
公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收益不低于银行同期贷款利率。
公司 2011 年度、2012 年度现金分红共计 345,097,790.32 元，最近三年以现金方式累计
分配的利润已超过最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十，符合《公司章程》及相关
法律法规的规定。
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
公司董事会全体董事在第九届董事会第三次会议上对上述利润分配预案均投赞成票，公
司独立董事在利润分配预案制定过程中与公司其他董事及管理层进行了充分沟通，并对公司
本次利润分配的合理性发表独立意见，认为董事会提出的 2013 年度利润分配预案充分考虑
了公司现阶段的经营状况、资金需求及未来发展等因素，符合《公司章程》中规定的利润分
配政策，也符合相关法律法规的规定，不存在损害股东特别是中小股东利益的情况，同时也
有利于公司健康、持续稳定发展的需要，独立董事同意该利润分配预案。公司将在审议本次
利润分配预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投
资者参与决策提供便利。
2、报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细
披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现
未分配利润的用途和使用计划
金红利分配预案的原因
由于公司所处行业为资金密集型行业，目前所处发展
阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考虑到中
长期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在
公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收
较大不确定性，为保证公司现阶段经营及长期发展需
益不低于银行同期贷款利率。
要，公司 2013 年度拟不进行利润分配，也不进行资
本公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股
东大会审议通过方可实施。
3、公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股 分红年度合并报 占合并报表中
每 10 股 每 10
分红年 派息数 现金分红的数 表中归属于上市 归属于上市公
送红股 股转增
度 (元)（含 额（含税） 公司股东的净利 司股东的净利
数（股） 数（股）
税） 润 润的比率(%)
2013 年 0 0 0 0 1,277,775,337.61 0
2012 年 0 2.12 0 249,482,460.51 830,837,471.35 30.03
2011 年 5 1.3 1 95,615,329.81 795,814,606.91 12.01
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 与上年相比本期新增合并单位 5 家，原因为：
（1） 经公司第八届董事会第三十一次（临时）会议审议通过，同意公司以人民币
22,788.40 万元价格受让闽信地产有限公司持有的闽信（苏州）置业发展有限公司 100%股权，
2013 年 1 月 14 日公司与闽信地产有限公司签署了《关于闽信（苏州）置业发展有限公司 100%
股权的转让协议》，2013 年 4 月 22 日苏州闽信工商变更手续完成，公司持有苏州闽信 100%
股权。
（2）经公司第八届董事会第四十二次（临时）会议审议通过，同意公司以人民币
39,093.59 万元价格受让骏和投资有限公司持有的骏和地产（江苏）有限公司（以下简称骏
和地产）44%股权，以人民币 49,755.48 万元价格受让自然人魏成辉持有的骏和地产（江苏）
有限公司 56%股权。2013 年 9 月 5 日，公司与骏和投资有限公司、魏成辉签署了《关于骏
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冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告摘要
和地产（江苏）有限公司 100%股权的转让协议》。本次交易完成后，公司持有骏和地产 100%
股权。2013 年 10 月 14 日，骏和地产工商变更手续完成。公司持有骏和地产 100%股权。
（3）经第八届董事会第四十七次（临时）会议决议通过同意公司与福州泰富恒荣投资
有限公司、福州大汇有投资咨询有限公司共同以货币资金出资人民币 10,000 万元组建福建
冠城龙泰置业发展有限公司（以下简称"冠城龙泰"），开发龙岩陆地港土地一级开发项目。
其中，冠城大通股份有限公司出资 7,000 万元，占冠城龙泰注册资本的 70%；福州泰富恒
荣投资有限公司出资 2,000 万元，占冠城龙泰注册资本的 20%；福州大汇有投资咨询有限
公司出资 1,000 万元，占冠城龙泰注册资本的 10%。2013 年 12 月 25 日，冠城龙泰完成工
商注册登记。
（4）经第八届董事会第三十九次（临时）会议决议通过同意公司通过增资方式收购福
建宏江置业有限公司（以下简称"宏江置业"），2013 年 7 月 18 日公司向宏江置业增资人民
币 3,200 万元，2013 年 7 月 23 日，宏江置业工商变更手续完成，公司现持有宏江置业 80%
股权，成为其控股股东。宏江置业全资子公司福建宏江酒店有限公司本年一并纳入合并范围。
2. 与上年相比本期减少合并单位 3 家，原因为：
（1）经公司第八届董事会第二十九次（临时）会议审议通过，同意公司将持有的深圳
冠洋房地产有限公司 100%股权，以人民币 73,320 万元的价格转让给上海诚盈一期股权投资
中心（有限合伙）。2012 年 11 月 27 日，公司与上海诚盈一期股权投资中心（有限合伙）签
署了《关于深圳冠洋房地产有限公司 100%股权的转让协议》。2013 年 1 月 15 日，工商变更
登记完成。
（2）经公司第八届董事会第三十七次（临时）会议审议通过，同意公司将所持有的控
股子公司桂林鸿达置业发展有限公司 75%股权，以人民币 1,290 万元的价格出售予自然人张
国庆。2013 年 6 月 28 日，公司与张国庆签署了《股权转让合同》。2013 年 7 月 31 日，工商
变更登记完成。
（3）经公司第八届董事会第四十四次（临时）会议审议通过，同意公司全资子公司北
京京冠房地产开发有限公司转让其持有的北京鑫阳房地产开发有限公司合计 80%股权，即
将持有的北京鑫阳 48%股权，以人民币 6,750.258 万元的价格转让给自然人李世强；将持
有的北京鑫阳 32%股权，以人民币 4,500.172 万元的价格转让给自然人林希。2013 年 9 月
27 日，公司与李世强、林希签署了《关于北京鑫阳房地产开发有限公司 80%股权之转让协
议》。2013 年 10 月 17 日，工商变更登记完成。
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