冠城大通：立信中联会计师事务所关于上海证券交易所对冠城大通2016年年度报告事后审核问询函的专项说明2017-05-13
立信中联会计肺 ― （■ 顏合 #0 M0QEE STEPHENS
LixinZhonglian CPAs (SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP)
关于上海证券交易所对冠城大通股份有限公司
2 0 1 6年年度报告事后审核问询函的专项说明
立信中联专复字[2017]D-0054号
上海证券交易所：
2017年 5 月 5 日，我们收到冠城大通股份有限公司（以 下 简 称 “公司”）转发的
贵所上市公司监管一部《关于对冠城大通股份有限公司2016年年度报告的事后审核问
询函》（上 证 公 函 【2017】0521号 ，以 下 简 称 “问询函”），现就问询函中要求会计师
发表意见的事项回复如下：
一关于公司报告期内净利润大幅上升的原因
公 司 2 0 1 6 年 度 实 现 上 市 公司股东享有的净利润3. 2 1 5 亿 元 ，比上年同期增长
51 . 34% ，年报披露系受本年度主要地产项目权益比例增加、漆包线销量增加且毛利率
提高以及上年同期计提大额资产减值准备影响。
问 题 1、关于存货跌价准备计提和转销的合理性及谨慎性。年报披露， 2 0 1 6 年
度开发产品的存货跌价准备期初余额为1. 7 6 亿元，本期冲回或转销约0 . 5 3 6 亿元，
主要是南通骏和棕榈湾项目转销导致。请公司：（1) 结合相关项目的区域房地产行业
情况及走势预测、市场价格或预计价格、公司平均销售价格、公司销售情况等相关信
息 ，详细分析上年度开发产品计提大额存货跌价的具体依据和测算数据，并与同行业
公司进行比对，说明计提大额跌价准备的合理性；（ ) 结合报告期内南通骏和棕榈湾
所在地的房地产行业情况、南通骏和棕榈湾销售情况及销售价格，说明转销的合理性
及上一年度预计是否谨慎。请会计师发表意见。
答复： ,
公司根据项目具体情况和会计准则相关规定，2 0 1 5 年度计提了南通骏和棕榈湾开
发产品的存货跌价准备1. 7 6 亿元，2016年度根据计提存货跌价准备的开发产品的收入
结算情况，将其相应的存货跌价准备0. 536亿元予以转销。现将相关情况说明如下 :
( 一 ）项目基本情况
骏和棕榈湾地处南通市崇川区人民东路南、通 富 北 路 东 、通 师 二 附 东 校 区 北 。2010
年 1 0 月 ，骏 和 地 产 (江苏)有 限 公 司 （以 下 简 称 “骏 和 地 产 ” 取 得 该 地 块 ，项目占地面
积 15.5万 m 2，总 建 筑 面 积 4 8 . 0 5 万 m 2，总 可 售 面 积 约 4 5 . 4 3 万 m 2，其 中 ，住宅可售面
积 约 37.08万 m 2， 占 项 目 总 可 售 的 81.62%。项 目 整 体 由 2 5 幢 高 层 、少部分商业及车位
组 成 ，建 筑 楼 层 地 上 15-33层 、地 下 2 层 ，其中地 下 一层 为 非 机 动 车 车 库。
( 二）项目计提存货跌价准备情况
1、区域市场情况
2 0 1 4 年 至 2 0 1 5 年 ，南通市房地产市场呈 现出投资增速放缓、销售 增 幅持 续 下降 、
房企资金压力 加大的 态势。虽 然 2 0 1 4 年 下半 年 以来中 央层面放 松限 购、限贷等利好楼
市的政策一波接一波的相继出台，央 行 接 连 两次的降 息举 措，使得整个房地产市场的信
心 有 所 回 升 ，南通市的房地产市场进 入新 的 调 整期 ，但 投 资 增 速 难 以 逆 转 放 缓的 趋 势 。
南通房地产市场整体还是供大于求，购 房 者 观 望情 绪 依 旧 浓 厚。
2 0 1 4 年 ，南 通 市 区 商 品 房 住 宅 销 售 面 积 151.82万 m 2、金 额 121.21亿 元 ，销售均
价 7 9 8 4 元/ m \ 2 0 1 5 年 ，南 通 市 区 商 品 房 住 宅 销 售 面 积 2 0 2.07万 m 2、金 额 150.60亿
元 ，销 售 均 价 7 4 5 3 元/ m 2。
区域商品房住宅销售数据显示，受区域市 场环 境 压 力，各房地产企业以加快项目去
化 为 目 标 ，2 0 1 5 年 住 宅 合 同 销 售 均 价 较 上 年 度 下 降 6.65% 。
2 、骏 和 棕 榈 湾 截 至 2 0 1 5 年 度 及 2 0 1 5 年度销售情况
骏 和 棕 榈 湾 项 目 自 2011年 预 售 以 来 ，截 至 2015年 末 ，累 计 已 实 现 销 售 21.27万 m 2，
其 中 ，住 宅 销 售 18.54万 m 2; 累 计 实 现 销 售 额 16.81亿 元 ，其 中 ，住 宅 15.66亿 元 。2015
年 度 ，项 目 实 现 销 售 5 . 2 4 万 m 2，其 中 ，住 宅 销 售 4 . 5 8 万 m 2; 实 现 销 售 额 3 . 7 9 亿 元 ，
其 中 ，住 宅 3 . 5 0 亿 元 。具 体情况见 下 表 ：
截 至 2015
截 至 2015 截至 2015 2 0 1 5 年度
年末累计 2 0 1 5 年度 2 0 1 5 年度
年末累计 年末累计 销售均价
业态 销售均价 销售面积 销售金额
销售面积 销售金额 ( 万元/
( 万元/ ( 万 m2) ( 万元）
( 万 m2) ( 万元） m)
m2)
住宅 18.54 156,624.67 0.84 4.58 34,985.31 0.76
商业 0.36 4,531.35 1.25 0.1 1,316.30 1.32
车位 0.78 2,020.47 0.26 0.19 404.87 0.21
非机动 车
1.59 4,941.41 0.31 0.37 1,153.40 0.31
车库
合计 21.27 168,117.90 5.24 37,859.88
项 目 2 0 1 4 年 度 和 2 0 1 5 年度销售情况比较表
2 0 1 4 年度 2 0 1 5 年度
2014 年度 2014 年度 2015 年度 2015 年度
销售均价 销售均价
业态 销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
( 万元/ ( 万元/
( 万m2) ( 万元） ( 万 m2) ( 万元）
m2) m)
住宅 2.11 17,864.74 0.85 4.58 34,985.31 0.76
商业 0.05 767.2 1.51 0.10 1,316.30 1.32
车位 0.04 70.4 0.17 0.19 404.87 0.21
非机动 车
0.15 484.61 0.32 1,153.40 0.31
车库 0.37
合计 2.36 19,186.95 5.24 37,859.88
上表数据 说 明 ，作为项目主要业态 的住 宅，受 南 通 2 0 1 5 年度房地产市场疲软的影
响 ，去 化 压 力 大 ，区域内项目均以价换量加快去化，2 0 1 5 年 度 销 售 均 价 较 2 0 1 4 年度销
售 均 价 0 . 8 5 万元/ m 2下 降 10.59%至 0 . 7 6 万元/ m 2，住 宅售 价呈 现 明显的下降趋势，相
关 资 产存在减值 迹象。
3 、减值基准日对未来住宅销售单价预测
2 0 1 5 年 末 ，未来 可 售 的 住 宅 业态 占 骏 和 棕 榈 湾 项 目剩 余 可 售 面 积 的 76.08% ，公司
根据 剩余住宅在项目中具体区域位置、特 点 及 本 楼 盘 2 0 1 5 年 度 签 约 价 格 、周边楼盘价
格 ，结合项目定价策略估计销售价格，预 计 住 宅 未 来 销 售 均 价 为 8 6 0 0 元/m2。
4 、大额跌价准备计提的相关情况
根据企业会计准则及公司会计政策的相关规定，公司应于资产负债表日对相关资产
进 行 减 值 测 试，并对发生减值的资产，以该项资产可收回金额低于其账面价值的差额提
取资产减值准备。
公司在对骏和棕榈湾项目资产组组合进行减值测试时，将与其相关的基于股权收购
而产生的商誉纳入资产组组合，并通过评估的方式确定包含商誉在内的资产组组合的可
变 现 净 值 ，相 关 评 估 情况如下：
(1) 评估所涉开发产品销售价格及税费
开发产品已销售部分按实际销售价格，未销 售部分以已 售部分均价为基础，根据剩
余资源特点及本楼盘近 期成交价格、周 边 楼 盘 价 格 ，结 合 项 目 定 价策略估计 销售价格，
其 中 未售 部分估价 为：住 宅 8 6 0 0 元/m2、商 业 166 0 0 元/m2、车 位 7 5 0 0 0 元/个 、非机动
车 位 3 2 0 0 元/ m 、1#地 下 一 层 8 0 0 0 元/m2。
营业税金及附加是依据销售收入及 税法规 定的相关税费率进行计算，土地增值税按
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规 定 的 清 算 办 法计 算 。
(2) 评估结果及减值测试过程
根 据 北 京中 企华 资产 评估 有限 责任 公司 出 具的 中 企华 评 报字 (2016)第 3 0 8 8 - 0 4 号
《评估 报 告 》，以 2 0 1 5 年 1 2 月 3 1 日为基准日，骏和棕榈湾项目资产组组合未来可变现
现 金 净 现 值 为 62,902.80万 元 ，即骏和地产所有资产和负债组成的资产组组合的可变现
现 金 净 现 值 为 6 2 , 9 0 2 . 8 0 万 元 ，而 在 合 并 报 表 层 面 ， 该 资 产 组 组 合 的 账 面 价 值 为
81,188.23万 元 （包 含 骏 和 地 产 股 权 收 购 相 关 商 誉 682.51万 元 ）。
根 据 上 述 数据 ，相关减值计算表 格 如 下 :
项目 金额(万元）
骏和棕榈湾项目资产组组合 62,902.80
包含商誉在内的骏和棕榈湾资产组组合账面价值 81,188.23
减值金额 18,285.43
首先计提商誉减值金额 682.51
剩余减值计提开发产品跌价金额 17,602.93
经 计 算 ，骏 和 棕 榈 湾 项 目 2 0 1 5 年 1 2 月 3 1 日 需 计 提 1.76亿 元 存 货 跌 价 准 备 ，由于
开发产品的减值来自于住宅的减值因素 ，因此，公 司 将 1 . 7 6 亿元减值金额平均摊入账
面 住 宅 。截 至 2 0 1 5 年 1 2 月 3 1 日，骏 和 棕 榈 湾 住 宅 项 目 剩 余 19.71万 m 2尚未结算，相
应 每平 方 米 住 宅 计 提 存 货 跌 价 准 备 893.14元 。
综 上 说 明 ，骏 和 棕 榈 湾 项 目 2 0 1 5 年末 大额存货跌价准备系根据市场 环境、项目实
际以及相关会计准则的要求进行的计提，具 有 合 理 性 。
( 三 ）2016 年度南通房地产行业情况及骏和棕榈湾项目2016 年度销售情况
1、2 0 1 6 年度南通房地产行业情况
2 0 1 6 年 ，南 通 市 区 全 年 商 品 房 住 宅 销 售 面 积 3 78 . 5 7 万 m 2、金 额 3 1 4 . 48 亿 元 ，销
售 均 价 8 3 0 7 元/ m 2。
2 0 1 6 年 上 半 年 ，受 国 家去库存政 策的 刺 激， 以及信贷宽松和刚性需求，改善型需
求不断释放等 因素影 响，南通房地产 销 售 平稳 ，市区住宅销 售 量逐 月 放 大 。由于前期市
场上存在大量的库存压 制，这一阶 段以 去 库存 为 主 ，上半 年 价稳 量 涨 ，库存消化速度加
快 。下 半 年 随 着 南 通 融 入 上 海 1 小时大 都 市 圈 ，沪通铁路规划南通火车站将直达浦东机
场 ，北沿江高铁十三五开建有望新增 沪 宁城 际 利 好 政 策，南 通 发 展 进 一步 向上 海靠 拢 ，
受到上海 房 价 、上海需求溢出效应的带 动，市 场 可 售 库存 逐渐减少 ，价格有了一定幅度
的上 涨。
2 、骏 和 棕 榈 湾 2 0 1 6 年度销售情况
2 0 1 6 年 度 ，骏和棕榈湾项目积极开 展项 目营 销，以加快项目去化为经营目标，项
目销售面积和销售金额均较上年度有所增加，具体销售 情 况 如 下 表 ：
2 0 1 6 年度销售
2 0 1 6 年度销售 2 0 1 6 年度销售金
业态 均 价 （万元 /
面 积 （万 m ) 额 （万 元 ）
m)
住宅 6.66 55,405.48 0.83
商业 0.03 411.73 1.63
车位 0.18 560.35 0.30
非机动车车库 0.66 1,920.92 0.29
合计 7.54 58,298.49
3 、可比项目情况
德诚翰景园项目为距离骏和棕榈湾项目较近的可 比项目，该 项 目 2 0 1 5 年度住宅销
售 均 价 0.74— 0 . 7 9 万元/ m 2、2 0 1 6 年 住 宅 销 售 均 价 0.78— 0 . 8 7 万元/ m 2，与骏和棕榈
湾 项 目同期销售均价相 当。
通 过上 述分 析 ，项 目 2 0 1 6 年度实际 销售价格与南通市区全 年住 宅销 售均价、竞品
项目住 宅销 售均价相当，接 近 于 2 0 1 5 年 度 减 值 测试所 假设的销售价格，说明上一年度
的相关预计及跌价计提符合谨慎性原则。
( 四)存货跌价准备转销情况
根 据 相 关 核 算 规 则 ， 已计提存货跌价准备的存货，在 其 确 认收 入 结 转 相 关成 本 时 ，
应 按 照 配 比 原 则 ，将 其已 经计 提的存 货 跌 价 准 备 同时 予 以 转 销 。2 0 1 6 年 度 ，骏和棕榈
湾 项 目 住 宅 结 转 收 入 面 积 6.01万 m 2，其 相 应 的 存 货 跌 价 准 备 0.536万 元 予 以 同 期 转 销，
该项转销 符合会计准则相关规定。
会 计 师 意 见 ：根据南通区域市场情况 、骏 和 棕榈湾项目平均销售价格、销 售 情 况 ，并与
同行业可比项目比对，公 司 2 0 1 5 年 度计提跌价的依据和测算数据是合理的，并依此计
算 的 存 货 跌 价 准 备 金 额 1.76亿 元 是 恰 当 的 ，符合 企 业 会 计 准 则 的 相 关 规 定 。2 0 1 6 年度
骏和棕榈湾项目实际的 销售情况及销 售 价 格 ，也佐证了公司上 一 年 度 的 预 计 是 谨 慎 的 。
报 告 期 内 公 司 根 据 已 确 认 收 入 面 积 相 应 转 销 存 货 跌 价 0 . 5 3 6 亿元符合财务核算的配比
原 则 ，是 合 理 的 。
问题 3 、关于主要地产项目权益变动。年报披露，公 司 2 0 1 6 年度净利润为 3. 6 4 亿
元 ，归母 净 利润 为 3. 2 2 亿元，而上年同期公司净利润为 4. 5 5 亿元，归母净利润为
2. 1 2 亿元，少数股东损益大幅下降。请公司结合报告期内子公司权益变动及业绩情况，
详细说明报告期内少数股东损益大幅下滑的原因及合理性，请会计师发表意见。
答复：
为进一步增加北京区域土地储备，公司第九届董事会第五十次会议审议同意公司参
与下 属 控 股 企 业 北 京 德 成 置 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 （以 下 简 称 “德 成 置 地 ” 20%股权竞
买 、北 京 德 成 兴 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 （以 下 简 称 “德 成 兴 业 ” 39.75%股 权 竞 买 。2016
年 10月 13日，公 司 与 北 京 中 关 村 永 丰 产 业 基 地 发 展 有 限 公 司 签 署 《产 权 交 易 合 同 》，受
让该公司持有的德成置地20%股权和德成兴业 39.75%股 权 。2016年 11月8 日，工商变更登
记 完 成 。交 易 完 成 后 ，公司享有德成置地73.82%权 益 、德成兴业81.50325%权 益 ，较交
易 前 享 有 德 成 置 地 53.82%权 益 、德 成 兴 业 41.00325%权 益 ，分 别 增 加 20%权 益 和 40.50%
权 益 ，相 应减少了少数股东享有上述两家公 司的权益比例。
1、本 次股 权 交 易 完成 前 后 ，基于 上 市 公 司 合 并 报 表口 径的 德 成 置地 、德成兴业权
益 结构比较 如 下：
上市公司享有的权益比例 少数 股^F、享有的权益比例
公司 (+/-
交易前 交易后 交易前 交易后 (+/-)
)
德成置地 53.82% 73.82% 20% 46.18% 26.18% -20%
德成兴业 41.00325% 81.50325% 40.5% 58.99675% 18.49675% -40.5%
注 ：德成置地持有德成兴业3.75%的股 权 。
2 、受 德成兴业和德成置地2016年 净 利 润 较 2015年 下降 约 2.58亿以及权益比例变化
的影响，各报告期间少数股东所享有的损益 亦发 生相应变化。由于德成兴业及德成置地
为公司2015年度的主要利润 贡献 者、德成兴业为公司2016年度 的 主 要 利 润 贡献 者 ，因此，
比较年度净利润以及上述权益比例的变化，必 然 带 来 报 告 期少 数 股 东损 益 的 相 应变 化。
( 1 ) 德 成 兴 业 、德成置地2015年度净利润以及归属于合并报表少数股东损益情况
项目 金 额 （万元） 占比
2 0 1 5 年度合并报表净利润 45,533.55
其中：德成兴业净利润 29,574.81 64.95%
德成置地净利润 11,294.98 24.81%
2 0 1 5 年度合并报表少数股东损益 24,288.49
其中：德成兴业归属于少数股东净利润 17,448.18 71.84%
合并报表少数股东享有德成兴业损益比例 58.99675%
其中：德成置地归属于少数股东净利润 5,216.02 21.48%
合并报表少数股东享有德成置地损益比例 46.18%
( 2 ) 德 成 兴 业 、德成置地2016年度净利润以及归属于合并报表少数股东损益情况
项目 金额(万元） 占比
2 0 1 6 年度合并报表净利润 36,441.17
其中：德成兴业净利润 15,711.82 43.12%
德成兴业 1 -1 0 月净利润 -726.61
德成兴业 1 1 -1 2 月净利润 16,438.43
其中：德成置地净利润 -604.83 不适用
德成置地 1 -1 0 月净利润 -939.82
德成置地 1 1 -1 2 月净利润 334.98
2 0 1 6 年度合并报表少数股东损益 4,289.45
其中：德成兴业归属于少数股东净利润 2,611.90 60.89%
合并报表少数股东享有德成兴业1 -1 0 月损益比例 58.99675%
合并报表少数股东享有德成兴业1 1 -1 2 月损益比例 18.49675%
其中：德成置地归属于少数股东净利润 -346.31 不适用
合并报表少数股东享有德成置地1 -1 0 月损益比例 46.18%
合并报表少数股东享有德成置地1 1 -1 2 月损益比例 26.18%
注 ：公司增 持德成兴 业、德成置 地股权于2016年 10月 1 3 日 签 订 《产 权 交 易 合 同 》 ，
并于2016年 11月8 日完成工商登记手续，因此，2016年 11月-12月按照新的权益比例计算
少数股东权益。
综合以上 分 析 ，本报告期内少数股东损益 较上 年同期大幅下滑的 原因主要是：对公
司 两 个 年 度 净 利 润 均 有 重 大 影 响 的 下 属 控 股 公 司 德 成 兴 业 、德 成 置 地 2016年净利润较
2015年 下 降 较 多 ，且公司本报告期内增持德成兴业、德 成 置 地 股 权 ，受以上两个因素影
响 ，合并报表中归属于少数股东的德 成兴业、德 成置地损 益 较 上 年 度 大 幅 下降 。上述财
务数据的 变 化 ，客观地反映了公司通过增持重要 子公 司股权而 带来的财 务影 响，符合企
业 会 计 准 则的相关规定。
会 计 师 意 见 ：根据报告期内控股公司德 成置地、德成兴业权益比例变动及其业绩变动情
况 ，其 变 动原 因是合理的，公司少数股东损 益金 额的确认是恰 当的 。
( 此页无正文，为 《立信中联会计师事务 所（特殊普通合伙）关于上海证券交易所对
冠城大通股份有限公司2016年年度报告事后审核问询函的专项说明》之盖章页）
中国天津市 二〇一七年五月十一日
