2020/ 3/23 注册会计师协会综合管理平台
天津市2020年会计师事努所处努报告书
防伪报备页
报备号码：0221201002320200323133692
报告编号：立信中联审字[2020]D-0187号
振告单位：纖大通股份有限公司
报备日期：2020-03-23
报告日期：2020-03-23
签字注师：林 凤 陈 越
事务所名称：立信中联会计!)轉 务 所 ( 特殊普通合伙)
事务所电话：23733333
事务所传真：23718888
通讯地址：天津細开区宾水西道333号万豪大厦C区10层
电子邮件：zhlcpa@163.com
事务所网址：http://www_zhlcpa.com
防伪监制单位：天 津 市 十 师 协 会
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版权所有:天津市注册会计刪办会 津ICP备05002894号
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立 信 中 联 会 计 师 事 务 所 （特殊普通合伙）
SBk LixinZhonelian CPAs (SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP)
审计报告
立信中联审字[2020]IH)187号
冠城大通股份有限公司全体股东：
一 、 审计意见
我们审计了冠城大通股份有限公司（以 下 简 称 “冠城大通 ”）财务报表， 包括
2019 年 1 2 月 3 1 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了冠城大通 2019 年 12 月 3 1 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合
并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审 计 报 告 的 “注册
会计师对财务报表审计的责任 ”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照
中国注册会计师职业道德守则，我们独立于冠城大通，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了
基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项 。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对
这些事项单独发表意见。
^ 立倍中搫会计择事努所（特》暹合伙〉
8k . 立信中联审字 [2020]D-0187号审计报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
( 一）房地产项目存货可变现净值的评估
房 地 产 项 目 开 发 为 公 司 主 营 业 务 之 一 ，如 (1)实地观察存货建设项目，了解项目开发
财务报表附注三重要会计政策及会计估 进度，同时根据相同项目或可比项目在报告
计 1 4 以及财务报表附注五合并财务报表 期内的销售毛利情况，评估管理层对可能存
项 目 注 释 8 所 述 ，截 止 2 0 1 9 年 1 2 月 31 在减值迹象的房地产项目的判断是否恰当；
日，存 货 账 面 价 值 1，541 ，602. 5 1 万 元 ， (2)对于可能存在减值迹象的房地产项目，
其 中 房 地 产 项 目 存 货 价 值 1，512 ，826.55 复核存货预计可变现净值的估算，将估算过
万 元 ， 占 比 98.13% 。 程所采用的预期售价，与项目实际成交情况
冠城大通管理层对可能存在减值迹象的 或可比项目市场交易情况进行比较分析，评
房 地 产 项 目 进 行 了 减 值 测 试 ，存货可变现 价预期售价的合理性；
净值按照项目的估计售价减去估计的项 (3 ) 复核存货预计可变现净值估算所采用
目总成本、销 售费 用和 相 关 税 费 后 的 金 额 的总成本；
确 定 ，考 虑 了 特 定 房 地 产 开 发 项 目 的 具 体 ( 4 ) 根据预计的收入和总成本，结合房地
因 素 。鉴 于 房地 产 项 目 存 货 可 变 现 净 值 对 产行业税收规定，计算税率，以评估管理层
公 司 财 务 报 表 的 重 要 性 ，且管理层在确定 采用的相关税费的合理性；
预计可变现净值时需要运用重大判断和 ( 5 ) 重新计算存货可变现净值的金额，关
估 计 ，为 此 我 们 将 房 地 产 项 目 存 货 可 变 现 注计算结果是否出现重大差异。
净值的评估确定为关键审计事项。
( 二）土地增值税的计提
土 地 增 值 税 是 公 司 最 主 要 的 税 种 之 一 ，其 ( 1 ) 查阅项目立项审批、规划审批等相关
按 照 土 地 增 值 额 的 30%-60 %超 率 累 进 税 文件，了解房地产项目的物业类型、了解分
率 计 提 。土地 增值 额 系 根 据 预 计 销 售 收 入 期开发的清算单位；
减 去 预 计 可 扣 除 的 土 地 成 本 、房地产开发 ( 2 ) 结合房地产销售收入审计，分析管理
成 本 、利 息 费 用 等 确 定 。由于项目尚未全 层计算土地增值税时估计的房地产销售收
部 竣 工 决 算 、物 业 资 产 尚 未 售 罄 ，对增值 入金额是否合理；
兹 立 倍 中 《会计 # 事 务 所 （特殊普通合秋 >
Wk JSA*^?!SES44 ?*?,7*****?!■> 立信中联审字 丨2020]]>0丨 7 号审计报告
额 的 测 算 需 要 进 行 估 计 和 判 断 。另 外 ，冠 ( 3 ) 结合存货成本审计，检查管理层计算
城大通管理层在估算土地增值税的计提 土地增值额税时扣除的土地成本、房地产开
金 额 时 ，需 要 考 虑 相 关 税 法 条 例 、解释以 发成本、开发费用是否合理，是 否 符 合 《土
及 税 收 实 务 惯 例 ，模 拟 未 来 清 算 的 口 径 ， 地增值税暂行条例》的相关规定；特别是公
按 照 收 入 配 比 计 提 原 则 土 地 增 值 税 。由于 共配套成本、利息支出等成本费用的扣除项
土地增值税计提的金额直接影响当期利 目是否合理；
润 ，基 于 其 对 财 务 报 表 的 重 要 性 ，为此我 ( 4 ) 重新计算土地增值税应计提金额，与
们将土地增值税的计提确定为关键审计 账面实际计提金额进行比较核对。
事项。
四、其他信息
冠 城 大 通 公 司 管 理 层 （以 下 简 称 “管理层 ”）对其他信息负责。其他信息包括
构 成 2 0 1 9 年年度报告相关文件中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报
生
n o
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者
似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告
该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设
计 、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估冠城大通的持续经营能力，披露与持续经
k 立倍中接会计伸事务所（特殊普通合秋 >
Wk J2Aj*AS*r- 5 SiSHiX ?JU5~*aS5Sr?5 立信中联审字 [2020]D-0187号审计报告
营 相 关 的 事 项 （如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算冠城大通、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督冠城大通的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不
能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财
务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
( 1 ) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础 。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报
的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
( 3 ) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
( 4 ) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对冠城大通持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重
大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我
们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然 而，
未来的事项或情况可能导致冠城大通不能持续经营。
( 5 ) 评价财务报表的总体列报、结 构 和 内 容 （包括披露），并评价财务报表是
否公允反映相关交易和事项。
^ i 供中联会计舞寧务* ( 特》餳邏合伏）
立信中联审字[2020]D-0187号审计报告
( 6 ) 就冠城大通中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见
承担全部责任。 ■
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就己遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
(如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止
公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该
事项。
中国注册会计师:
(项目合伙人）
中国注册会计师:
中国天津市 2020 年 3 月 2 3 日
2019年12月31日
附注 期末余额 上年年末余额 负债和所有者权益 附注 期末余额 上年年末余额
細 产 : NS . ^ 流动负债：
资金务 A 五、（一） 1,701,254,406.56 3,463,913,648.03 短期借款 五、（二十一） 1,182,443,456.66 1,191,852,936.03
金融资产 v 6 v 「/ 五、（二） 74,188,182.20 交易性金融负债
允价值计最且其变期损益的金融资产 57,498,171.64 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
& 融资产 衍生金融负债
五、（三） 16,208,852.45 254,742,902.40 应付票据 五、（二十二） 139,583,257.45 82,151,967.31
应收账款 五、（四） 726,412,624.28 580,236,983.48 应付账款 五、（二十三） 1,463,661,684.94 1,441,753,292.00
应收款项融资 五、(五) 144,311,976.71 预收款项 五、（二十四） 3,634,531,967.30 2,272,098,328.76
预付款项 五、（六） 187,262,324.03 156,136,990.82 合同负债
其他应收款 五、（七） 230,819,032.16 83,955,556.18 应付职工薪酬 五、（二十五） 28,591,757.76 19,306,497.01
存货 五、（八） 15,416,025,112.41 13,563,376,778.83 应交税费 五、（二十六） 2,502,798,440.40 2,576,239,289.57
合同资产 其他应付款 五、（二十七） 1,032,876,948.14 1,022,068,801.87
持有待偁资产 持有待售负债
一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 五、（二十八） 4,238,399,946.83 768,300,000.00
其他流动资产 五、 （九） 710,043,309.57 342,215,160.99 其他流动负债
流动资产合计 19,206,525,820.37 18,502,076,192.37 流动负债合计 14,222,887,459.48 9,373,771,112.55
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 长期借款 五、（二十九） 1,915,593,100.00 3,429,956,000.00
可供出雋金融资产 2,061,242,244.82 应付债券 五、（三十） 2,352,377,431.25
其他债权投资 其中：优先股
持有至到期投资 永续债
长期应收款 五、（十） 170,794,417.34 189,818,101.39 长期应付款 五、(三十一） 549,985.28
长期股权投资 五、（十一） 1,068,678,828.68 890,170,069.26 预计负债 五、（三十二） 1,784,744.22 268,200.01
其他权益工具投资 五、（十二） 52,000,000.00 递延收益 五、（三十三） 14,749,354.20 1,200,000.00
其他非流动金融资产 五、（十三） 1,852,960,271.00 递延所得税负债 五、（十九） 6,686,514.64 3.079,559.28
投资性房地产 其他非流动负债 五、（三十四） 173,547,833.83 173,547,833.83
固定资产 五、(十四) 1,469,176,560.32 1,546,721,810.54 非流动负债合计 2,112,911,532.17 5,960,429,024.37
在建工程 五、（十五） 440,410,887.03 216,959,554.20 负债合计 16,335,798,991.65 15,334,200,136.92
生产性生物资产 所有者权益：
油气资产 股本 五、（三十五） 1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
无形资产 五、(十六) 454,686,271.73 468,470,866.44 其他权益工具
幵发支出 其中：优先股
商脊 五、（十七） 19,760,928.77 23,542,883.25 永续债
长期待摊费用 五、(十八) 19,933,888.04 22,695,343.90 资本公积 五、（三十六） 1,378,049,850.74 1,419,726,807.31
递延所得税资产 五、(十九) 30,640,402.50 14,029,738.03 减：库存股 五、（三十七） 500,001,304.18
其他非流动资产 五、(二十) 557,178,245.14 692,405,643.02 其他综合收益 五、（三十八） 36,141,655.27 33,537,023.33
非流动资产合计 6,136,220,700.55 6,126,056,254.85 盈余公积 五、（三十九） 506,973,737.83 438,543,504.17
未分配利润 五、（四十） 4,848,637,250.06 4,646,841,029.35
归属于母公司所有者权益合计 7,761,911,914.72 8,030,759,089.16
少数股东权益 1,245,035,614.55 1,263,173,221.14
所有者权益合计 9,006,947,529.27 9,293,932,310.30
资产总itV 25,342,746,520.92 24,628,132,447.22 负债和所有者权益总计 25,342,746,520.92 24,628,132,447.22
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负责人：李春 会计机构负责人：郑心亭
合并利润表
2019年度
本期发生额 上期发生额
7,787,326,951^1 8,108,531,920.77
御 釋 [ 入 f r 1 五、（四十一） 7,787,326,951.21 8,108,531,920.77
6,863,151,865.67 6,829,276,573.32
其 ^ 本 五、（四十一> 5,137,598,907.55 4,969,492,206.00
八 r 税 办 附 加 .V S 五、（四十二） 913,191,220.17 1,129,611,510.90
w s a f f lW ,- / " 五、（四十三> 199,246,881.68 151,722,520.10
^ 管理费用 、 '. . / 五、（四十四） 270,074.429.23 221,541,381.22
研发费用^化 五、（四十五） 110,557,528.04 123,635,526.14
五、（四十六〉 232,482,899.00 233,273,428.96
利息费用 264,082,770.03 234,000,653.07
利息收入 32^93,976.29 28,672,029.88
加：其他收益 五、（四十七〉 8,583,669.69 13,967,159.38
投 资 收 益 （损 失 以 “ ” 号填列） 五、（四十八〉 60,739,017.09 43,801,772.91
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 43,613,810.48 20,167,216.70
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
公允价值变动收益（损 失 以 “ - ” 号填列） 五、（四十九） -176,597.66 6,965,758.08
信用减 值损 失（损 失 以 “ - ” 号填列） 五、 （五十> -13,664.097.36
资产减 值损 失（损 失 以 号 填 列 ） 五、 （五十一） -62,786,272.43 -36,634,817.62
资产处罝收益（损 失 以 “ - ” 号填列） 五、（五十二） -1,135,184.54 87,445.93
三、 营 业 利 润 （亏 损 以 “ ” 号填列） 915,735,620.33 1,307,442,666.13
加：营业外收入 五、 （五十三） 2,643,789.81 14,408,535.25
减:营业外支出 五、（五十四） 1,306,589.68 6,807,756.30
四、利 润 总 额 （亏 损 总 额 以 号 填 列 ） 917,072,820.46 1,315,043,445.08
减：所得税费用 五、（五十五） 381,984,888.99 443,744,045.99
五、净 利 润 （净 亏 损 以 “ ” 号填列） 535,087,931.47 871,299,399.09
其中：被合并方在合并前实现利润 -2,078.11 64,968.72
( - ) 按经营持续性分类
丨持续经营净利润（净 亏 损 以 号 填 列 ） 535,087,931.47 871,299,399.09
2 . 终止经营 净利 润 （净 亏 损 以 号 填 列 ）
( 二 〉按所有权归属分类
1 . 归属子母公司股东的净利润 418.843,518.52 758,970,510.55
2 . 少数股东损益 116^44,412.95 112,328,888.54
六 、其他综合收益的税后净额 五、（五十六） 2,818,368.87 5,979,861.98
们厲子母公司所有者的其他综合收益的税后净额 2,816,112.30 6,004,330.56
( 一 ) 不能藥分类进损益的其他综合收益
1. 新计景设定受益计划变动额
2 . 权益法下不能转损益的其他综合收益
3 . 其他权益工具投资公允价值变动
4 . 企业自身倍用风险公允价值变动
( _ . ) 将分类进损益的其他综合收益 2.816,112.30 6,004,330.56
I . 权益法下可转损益的其他综合收益 3,916.952.80 -6,555,569.54
2 . 其他债权投资公允价值变动
3 . 可供出售金融资产公允价值变动损益 -4,394,683.04
4 . 金融资产歌分类计入其他综合收益的金额
5 . 持 H 至到期投资电分类为可供出钨金融资产损益
6 . 其他债权投资信用减值准备
7 . 现金流量套期储备
8 . 外币財务报表折算斧额 -1,100,840.50 16,954,583.14
9 . 其他
旳诫十少数股争的其他综合收益的税后净轴 2.256.57 -24.468.58
七、综介收益总额 537,906,300.34 877,279,261.07
< m r-母公司所冇荇的综合收益总额 421,659,630.82 764,974,841.11
! i 诚于少数股东的综合收益总额 116,246,669.52 112,304,419.96
八、每股收益 :
( - ) 基本每股收益（元Z股 ） 0.29 0.51
( 二 ） 稀释 每股 收益 （儿 / 股 ） / / 0_29 0.51
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负责人：李奋 会计机构负贵人：郑心亭
合 并 现 金 流 量 表
2019年度
附注 本期发生额 上期发生额 项 目 附注 本期发生额 上期发生额
产生的现i 流量： \ 取得投资收益收到的现金 32,591,222.85 33,912,058.49
\ 品、 的现卜^ | 8.979,949,271.42 7,506,989,686.21 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 446,541.39 128,590.09
I " ^ ^ ^ 0 同 為 或 项 净 — 焱1 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
行借款净增加额 收到其他与投资活动有关的现金 五、(五十七) 2,000,000.00
金， 构拆入资， 投资活动现金流入小计 496,163,819.45 426,946,476.00
收 到 轉 嵌 $ 金 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 303,838,267.19 278,905,428.19
收到再保险业务现金净额 投资支付的现金 284,070.495.31 979,522,923.24
保户储金及投资款净增加额 质押贷款净增加额
处置交易性金融资产净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 113,254,945.12
处置以公允价值计鼉且其变动计入当期损益的金融资产净增加额 支付其他与投资活动有关的现金
收取利息、手续费及佣金的现金 投资活动现金流出小计 701,163,707.62 1,258,428,351.43
拆入资金净增加额 投资活动产生的现金流量净额 -204,999,888.17 -831,481,875.43
回购业务资金净增加额 三. 筹资活动产生的现金流量：
收到的税费返还 5,872,247.80 40,963,691.77 吸收投资收到的现金 15,206,327.50 28,531,884.09
收到其他与经营活动有关的现金 五、（五十七） 383,899,120.77 319,589.812.85 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 15,206,327.50 28,531,884.09
经营活动现金流入小计 9,369,720,639.99 7,867,543,190.83 取得借款收到的现金 2,763,014,362.55 5,233,919,148.22
购买商品、接受劳务支付的现金 6,208,074,230.23 6,725,097,236.58 发行债券收到的现金 598,800,000.00
客户贷款及垫款净增加额 收到其他与筹资活动有关的现金 五、（五十七） 200,490,300.00 34,710,600.00
存放中央银行和同业款项净增加额 筹资活动现金流入小计 2,978,710,990.05 5,895,961,632.31
支付原保险合同赔付款项的现金 偿还债务支付的现金 3,234,218,831.91 2.793,511,021.36
支付利息、手续费及■金的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 653.885,658.35 549,672,456.20
支付保单红利的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 43,248,619.34 23,774,253.13
支付给职X 以及为职工支f t 的现金 284,643,640.83 253,903,262.45 支付其他与筹资活动有关的现金 五、(五十七) 811,900,048.89 37,931,950.00
支付的各项税费 1,828,222,374.38 870,953,989.79 筹资活动现金流出小计 4,700,004,539.15 3,381,115,427.56
支付其他与经营活动有关的现金 五、（五十七） 942,637,892.14 796.774,352.37 筹资活动产生的现金流量净额 -1,721,293,549.10 2,514,846,204.75
经营活动现金流出小计 9,263,578,137.58 8,646,728,841.20 四.汇率变动对现金及现金等价物的影响 3,162,408.84 10,616,705.38
经营活动产生的现金流量净额 106,142,502.41 779,185,650.37 五.现金及现金等价物净增加额 -1,816,988,526.02 914,795,384.33
二. 投资活动产生的现金流量： 加：期初现金及现金等价物余额 3.434,253.287.70 2,519.457,903.37
收回投资所收到的现金 A 463,126,055.21 390,905,827.42 六.期末现金及现金等价物余额 1,617,264,761.68 3,434,253,287.70
法定代表人：韩孝煌 主管会计 1:作负贵人：李春 会计机构负贵人：郑心亭
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合 并 股 东 权 益 变 动 表
2019年 度
冠樣大通股 单 位 ：元 币 种 ：人民币
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 —般 少数股东权益 所有者权益合计
专项
股本 优先 永续
其他
资本公枳 减 ：库存股 其他综合收益
储备
盈余公积 风险准 未分配利润 其他
股 债 备
1,492,110,725.00 1,226.526,807.31 33,537,023.33 438,543,504.17 4,646,852,699.22 1,218,228,249.15 9,055,799,008.18
加 ：会计政策变更 -211,480.36 175,019.54 -3,670,473.79 -2,648,940.84 -6,355,875.45
前期差错更正
同一控制下企业合并 193,200,000.00 -11,669.87 44,944.971.99 238,133.302.12
其他
二 、本年期初余额 1,492,110,725.00 1,419,726,807.31 33,325,542.97 438,718,523.71 4,643,170,555.56 1,260,524,280.30 9.287,576,434.85
三 、 本 期 增 减 变 动 金 额 （减 少 以 “ 一 ” 号 填 列 ） -41,676,956.57 500,001,304.18 2,816,112.30 68,255,214.12 205,466,694.50 -15,488,665.75 -280,628,905.58
( 一 ）综 合 收 益 总 额 2,816,112.30 418,843,518.52 116,246.669.52 537,906,300.34
( 二 ）所 有 者 投 入 和 减 少 资 本 -41,676.956.57 500,001,304.18 -88,486,715.93 -630.164,976.68
1、 股 东 投 入 的 普 通 股 15,206,327.50 15,206,327.50
2 、其 他 权 益 工 具 持 有 者 投 入 资 本
3 、股 份 支 付 计 入 所 有 者 权 益 的 金 额
4、其他 -41,676,956.57 500,001,304.18 -103,693,043.43 -645,371,304.18
( 三 ）利润分配 68,255,214.12 -213,376,824.02 -43,248,619.34 -188,370,229.24
1、 提 取 盈 余 公 积 68,255,214.12 -68,255,214.12
2、提 取 一 般 风 险 准 备
3 、 对 所 有 者 （或 股 东 ） 的 分 配 -145,121,609.90 -43,248,619.34 -188,370,229.24
4、 其他
( 四 ）所 有 者 权 益 内 部 结 转
U 资 本 公 积 转 增 资 本 （或 股 本 ）
2 、 盈 余 公 积 转 增 资 本 （或 股 本 ）
3、盈 余 公 积 弥 补 亏 损
4、设 定 受 益 计 划 变 动 额 结 转 留 存 收 益
5、其 他 综 合 收 益 结 转 留 存 收 益
6 、 其他
四 、本 期 期 末 余 额 1,492,110,725.00 1,378,049,850.74 500.001,304.18 36,141,655.27 506,973,737.83 4,848,637,250.06 1,245,035,614.55 9,006,947,529.27
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负责人：李春 会计机构负责人：郑心亭
煌韩 李春
合 并 股 东 权 益 变 动 表 （续 ）
2 019 年 度
单位：元 币 种 ：人民币
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
专项
股本 优先 永续 资本公积 减 ：库存股 其他综合收益 盈余公积 风险准 未分配利润 其他
其他 储备
股 债 备
1,492,110,725.00 1,222,375,228.24 27,532,692.77 392,166,630.90 4,113,340.810.22 1,069,542,039.95 8,317,068,127.08
- 上年备 气
前期差错更正
同一控制下企业合并 193,200,000.00 -40,131.15 44,932,709.34 238,092,578.19
其他
二 、本 年 期 初 余 额 1,492,110,725.00 1,415,575,228.24 27,532,692.77 392,166,630.90 4,113,300,679.07 1,114,474,749.29 8,555,160,705.27
三 、 本 期 增 减 变 动 金 额 （减 少 以 “ 一 ” 号 填 列 ） 4,151,579.07 6.004,330.56 46,376,873.27 533,540,350.28 148,698,471.85 738,771,605.03
( - ) 综合收益总额 6,004,330.56 758,970,510.55 112,304,419.96 877,279,261.07
( 二 ）所 有 者 投 入 和 减 少 资 本 4,151,579.07 57,030,305.02 61,181,884.09
1、 股 东 投 入 的 普 通 股 30,531,884.09 30,531,884.09
2、 其 他 权 益 工 具 持 有 者 投 入 资 本
3、股 份 支 付 计 入 所 有 者 权 益 的 金 额
4 、 其他 4,151,579.07 26,498,420.93 30,650,000.00
( 三 ）利 润 分 配 46,376,873.27 -225,430,160.27 -20,636,253.13 -199,689,540.13
1、 提 取 盈 余 公 积 46,376,873.27 -46,376,873.27
2 、提 取 一 般 风 险 准 备
3、 对 所 有 者 （或 股 东 ）的 分 配 -179,053,287.00 -20,636,253.13 -199,689,540.13
4 、 其他
( 四 ）所 有 者 权 益 内 部 结 转
1、 资 本 公 积 转 增 资 本 （或 股 本 ）
2、 盈 余 公 积 转 增 资 本 （或 股 本 ）
3、盈 余 公 枳 弥 补 亏 损
4 、设 定 受 益 计 划 变 动 额 结 转 留 存 收 益
5、其 他 综 合 收 益 结 转 留 存 收 益
6、其他
四 、本 期 期 末 余 额 刀 1,492,110,725.00 1,419,726,807.31 33,537,023.33 438,543,504.17 4,646,841,029.35 1,263,173,221.14 9,293,932,310.30
Ks^KaMfeaawNBanmi
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负责人：李春 会计机构负责人：郑心亭
煌韩
印孝
母 公 司 资 产 负 债 表
2019年 12月 3 1 曰
tk 资产^ 附注 期末余额 上年年末余额 负债和所有者权益 附注 期末余额 上年年末余额
流动负债：
V k 1 ^ 5 1 91,092,991.49 888,551,675.55 短期借款 851,104,160.79 761,000,000.00
融资产 / 21,007,049.35 交易性金融负债
计 量 且 其 变 动 益 的 金 融 资 产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应收账款 十四、 （一 ） 应付账款 266,006.68 266,006.68
应收款项融资 预收款项 1,495,778.31 1,495,778.31
预付款项 82,747.78 226,564.53 合同负债
其他应收款 十四、 （二 ） 5,126,236,550.47 4,860,180,291.40 应付职工薪酬 3,199,753.55 3,198,080.79
存货 应交税费 218,998.00 159,427.79
合同资产 其他应付款 4,420,191,933.37 4,355,111,742.54
持有待售资产 持有待售负债
—年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 2,543,682,544.39 334,500,000.00
其他流动资产 397,127.49 722,985.19 其他流动负债
流动资产合计 5,238,816,466.58 5,749,681,516.67 流动负债合计 7,820,159,175.09 5,455,731,036.11
非流动资产： 非流动负债：
债权投资 长期借款 225,000,000.00
可供出售金融资产 1,518,000,049.55 应付债券 2,352,377,431.25
其他债权投资 长期应付款
持有至到期投资 预计负债
长期应收款 递延收益
长期股权投资 十四、 （三 ） 7,800,396,147.55 7,087,597,036.33 递延所得税负债 251,762.34 70,493.46
其他权益工具投资 52,000,000.00 其他非流动负债
其他非流动金融资产 1,285,718,075.73 非流动负债合计 251,762.34 2,577,447,924.71
投资性房地产 负债合计 7,820,410,937.43 8,033,178,960.82
固定资产 4,770,260.41 4,269,143.24 所有者权益：
在建工程 股本 1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
生产性生物资产 其他权益工具
油气资产 其中：优先股
无形资产 3,951,123.52 4,063,212.16 永续债
开发支出 资本公积 2,438,962,014.08 2,243,462,014.08
商誉 减：库存股 500,001,304.18
长期待摊费用 421,629.49 756,826.61 其他综合收益 211,480.36
递延所得税资产 135,693.31 141,693.31 盈余公积 560,759,063.34 492,328,829.68
其他非流动资产 570,256.43 570,256.43 未分配利润 2,574,538,217.35 2,103,787,724.36
非流动资产合计 9,147,963,186.44 8,615,398,217.63 所 有 者 权 益 （或股东权益）合计 6,566,368,715.59 6,331,900,773.48
资产总计 14,386,779,653.02 14,365,079,734.30 负债和所，■者 权 益 （或股东权益）总计 14,386,779,653.02 14,365,079,734.30
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负贵人：李春 会计机构负责人：郑心亭
2019年度
限公司 单 位 ：元 币 种 ：人民币
项目 附注 本期发生额 上期 发 生 额
1,934,905.63 368,867.93
260,886.55 390,066.16
48,915,059.79 41,660,990.78
218,280,640.15 179,772,921.54
其 中 ：利息费用 278,565,685.51 242,928,973.93
利息收入 55,287,398.22 71,196,325.57
加 ：其他收益 227,971.83 172,495.49
投 资 收 益 （损 失 以 号 填 列 ） 十 四 、 （五 ） 947,249,568.21 686,399,001.89
其中 ：对联营企业和合营企业的投资收益 243,343,578.34 209,666,764.33
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
公 允 价 值 变 动 收 益 （损 失 以 号 填 列 ） 725,075.53
信 用 减 值 损 失 （损 失 以 号 填 列 ） -12,231.11
资 产 减 值 损 失 （损 失 以 号 填 列 ） -119,225.08
资 产 处 置 收 益 （损 失 以 号 填 列 ） 76,589.75 52,112.00
二 、营 业 利 润 （亏 损 以 “ 一 ” 号 填 列 ） 682,745,293.35 465,049,273.75
加 ：营业外收入 35.00 7.95
减.营业外支出 15,000.30 1,310,331.00
三 、利 润 总 额 （亏损总额以 号填列） 682,730,328.05 463,738,950.70
减 ：所得税费用 178,186.85 -29,782.02
四 、净 利 润 （净亏损以 号填列） 682, 552, 141.20 463,768,732.72
( 一 )持 续 经 营 净 利 润 （净亏损以 号填列） 682,552,141.20 463,768,732.72
( 二 ) 终 止 经 营 净 利 润 （净 亏 损 以 号 填 列 ）
五 、其他综合收益的税后净额 -4 ,394,683.04
( 一 ）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
( 二 ）以后将重分类进损益的其他综合收益 -4,394,683.04
.权益法下可转损益的其他综合收益
2 .其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益 -4,394,683.04
4 .金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
6 .其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备
.外币财务报表折算差额
9 .其他
六 、综合收益总额 682,552, 141.20 459,374,049.68
法定代表人：韩孝煌 主管会计工作负责人：李春 会 计机构负责人：郑心亭
亭 郑
印 义
母 公 司 现 金 流 量 表
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
冠城大通股份有限公司
二 O—九年度财务报表附注
( 除 特 殊 注 明 外 ，金 额 单 位 均 为 人 民 币 元 ）
一 、 公司基本情况
(一 ） 公司简介
冠 城 大 通 股 份 有 限 公 司 （以下简称“公司” ）创 立 于 1986年 。1997年 5 月 8 日，公司获准在上海证券
交易所挂牌上市。2006年 1 月 5 日，公司完成股权分置改革。经过历次增发、配股、利润分配、股票
期权激励计划行权以及可转换公司债券转股等，截 至 2019年 12月 3 1 日，公 司 股 本总 数为1，492，110，
725股 （每 股 面 值 1 元 ），其中发行在外的无限售条件的流通股A 股 为 1，391，668，739股 ，回购库存股
100，441，986 股 。
公司的主要经营范围：对外贸易； 电器机械及器材， 自动化仪表及系统制造、维修、销售，有色金属
材料加工；五金、交电的批发、零 售；房地产开发。公司业务性质为房地产业与制造业，公司从事的
主要业务为商品房开发与销售和特种漆包线生产与销售。
公司注册地：福州市开发区快安延伸区创新楼，总部办公地：福建省福州市五一北路153号正祥商务
中 心 2#楼 8-10层 。公司社会信用代码91350000158166190Y。
公司的母公司为福建丰榕投资有限公司，最终实际控制人为韩国龙先生与薛黎曦女士，韩国龙先生与
薛黎曦女士系一致行动人。
(二 ） 合并财务报表范围
本期纳入合并范围的企业共40家 ，详见本附注六、七 。
二 、 财务报表的编制基础
(一 ） 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按 照 《企业会计准则一基本准则》和其他各项
会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
(二 ） 持续经营
公司自报告期 末起12个月内不存在影响持续经营能力的重大因素。
三 、 重要会计政策及会计估计
(一 ) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、
现金流量和股东权益变动等有关信息。
(二 ） 会计期间
公 历 1 月 1 日 至 12月 3 1 日止为一个会计期间。
财 务 报 表 附 注 第 1页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(三 ） 营业周期
除房地产业务外，公司其他经营业务的营业周期为12个 月 ；房地产业务的营业周期根据项目开发情
况确定，一 般 在 12个月以上。
(四） 记账本位币
公司以人民币作为记账本位币。
(五 ） 记账基础和计量属性
以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告；在对会计要素进行计量时，计量基础一般应当采用
历史成本，如采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，则应当保证所确定的会计要素金
额能够取得并可靠计量。
(六 ） 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下
的企业合并。
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资
的初始投资成本。初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值或发行股
份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损
益 。与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，冲 减 资 本 公 积 （股本溢价），资本公积
( 股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。与发行债务性工具作为合并对价直接相
关的交易费用，计入债务性工具的初始确认金额。
2. 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
企业合并成本包括公司为进行合并付出的资产、发行或承担的负债、发行的权益性工具或债务性工具
的公允价值之和。为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性工具或债务性工具的交易费用，计入权益性工具
或债务性工具的初始确认金额。
合并成本减去合并中取得的被购买方可辨认净资产在购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为
商誊；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期
损益。
(七 ） 合并报表的编报
合并报表的编报范围，按 照 《企业会计准则一企业合并》和 《企业会计准则一合并财务报表》 的有关
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规定，公司控制的所有子公司，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司，均应纳入合
并财务报表的合并范围，公司控制的特殊目的主体也纳入合并财务报表的合并范围，有证据表明母公
司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
合并报表以母公司和子公司的财务报表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部
交易对合并财务报表的影响后，由母公司合并编制。母公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交
易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交
易损益，按照母公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间
分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余
额冲减少数股东权益。
根 据 《企业会计准则一合并财务报表》 的规定，公司将少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项
目下以“少数股东权益”项目列示，将少数股东损益在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项
目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以
“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
(A ) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。
参与共同经营的合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目： （ ) 确认单独所持有的
资产， 以及按其份额确认共同持有的资产； （ ) 确认单独所承担的负债， 以及按其份额确认共同承
担的负债； （ ) 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； （4) 按其份额确认共同经营因
出售产出所产生的收入； （ ) 确认单独所发生的费用， 以及按其份额确认共同经营发生的费用。
共同控制的参与方对合营企业的长期股权投资，按照长期股权投资准则核算，采用权益法核算。
公司对合营企业不参与共同控制时，如对该合营企业具有重大影响，则以长期股权投资核算；如对该
合营企业不具有重大影响时，则以金融工具进行确认和计量。
(九 ） 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，公司持有的期限短、流动性强、易于转化为己知金额现金、价值变动风险很小
的投资为现金等价物。
(十 ） 外币业务核算方法和外币报表折算
记账本位币为人民币，对发生外币业务外币折算，按实际发生时国家公布的外汇牌价折合人民币记
账 ，年末外币余额按国家公布的外汇牌价调整账面汇率，汇兑损益列入本年损益。
对境外经营的财务报表进行折算时，外币财务报表折算差额在资产负债表中所有者权益项目下单独列
示 （其他综合收益）。处置境外经营时，相关的外币财务报表折算差额自所有者权益转入处置当期损
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( 十^一 ) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的确认和终止确认
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
A 、收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
B 、该金融资产已转移，且公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或公司既
没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，同时放弃了对该金融资产控制。
如公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减计该金融资产账面余额，
这种减计构成相关金融资产的终止确认，即金融资产的核销。
金融负债的终止确认：金 融 负 债 （或其一部分）的现时义务已经解除的，终 止 确 认 该 金 融 负 债 （或该
部分金融负债）。
2. 金融资产和金融负债的分类
根据公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将公司的金融资产划分为以下三
类：
A 、 以摊余成本计量的金融资产。
B 、 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
C、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，可以将非交易性权益工具投资指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产。该指定一经做出，不得撤销。
公司改变管理金融资产的业务模式时，按照企业会计准则的规定对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。
公司的金融负债分为以下两类：
A 、 以摊余成本计量的金融负债。
B 、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
公司所有金融负债均不得进行重分类。
1. 金融资产和金融负债初始计量
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他
类别的金融工具，相关交易费用计入初始确认金额。初始确认的对外销售商品或提供劳务形成的应收
款项，未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的，按交易价格进行初始计量。
2. 金融资产的后续计量
A 、 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。 以摊余成本计量且不属于任何套期
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关系的一部分金融资产所产生利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值
时 ，计入当期损益。
B 、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，其公允价值变动形成的利得或损失，除与
套期会计有关外，应当计入当期损益。
C、 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，其公允价值变动形成的利得或损失，除采
用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益外，均应当计入其他综合收益，直至该金融资
产终止确认或被重分类。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益
转出，计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，除 了 获 得 的 股 利 （属
于投资成本收回的部分除外）计入当期损益外，其 他 相 关 的 利 得 和 损 失 （包括汇兑损益）均应计入其
他综合收益，且后续不得转入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
X 金融负债的后续计量
A 、 以摊余成本计量的金融负债
按照实际利率法以摊余成本进行后续计量。 以摊余成本计量且不属于任何套期关系一部分的金融负债
所产生的利得或损失，应当在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率摊销时计入相关期间损益。
B 、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
按照公允价值进行后续计量，其公允价值变动形成利得或损失，除与套期会计有关外，应当计入当期
损益。
4. 金融资产减值准备
以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
A 、分类为以摊余成本计量的金融资产
B 、 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
C、租赁应收款及其他符合企业会计准则规定的需要计提减值准备的金融资产。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具，不需计提金融资产减值准
备。
预期信用损失的计量：
预期信用损失，是 指 以 发 生 违 约 的 风 险 （即发生违约的概率，信用风险）为权重的金融工具信用损失
的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对外销售商品或提供劳务形成的、未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应
收款项、租赁应收款，均始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。租赁应收款用
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于确定预期信用损失的现金流量应当与其计量租赁应收款的现金流量口径保持一致。
公司基于历史信用损失经验，使用矩阵模型计算上述金融资产预期信用损失，相关历史经验根据资产
负债表日应收对象的特定因素、 以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
除上述外，在每个资产负债表日评估金融工具的信用风险自初始确认后是否己经显著增加，并按减值
的三个阶段计量损失准备，将损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。
信用风险自初始确 认后未显 著增 加（第一阶段），应 当 按 照 未 来 12个月的预期信用损失计量损失准
备 ；信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值（第二阶段）或初始确认后发生信用减值
( 第三阶段），均应当按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
公司以单项金融资产或金融资产组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融资产组合为基础进行
评估时， 以共同风险特征为依据，参照历史信用损失经验，并考虑所有合理且有依据的信息，包括前
瞻性信息，计算预期信用损失率。
( 十 二 ） 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、 （十 一 ）。
( 十 三 ） 应收账款
对外销售商品或提供劳务形成的、未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应
收款项、租赁应收款，均始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。租赁应收款用
于确定预期信用损失的现金流量应当与其计量租赁应收款的现金流量口径保持一致。
公司按照单项认定及信用风险特征组合计提坏账准备，并基于历史信用损失经验，使用矩阵模型计算
信用风险特征组合应收账款的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、
以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
( 十 四 ） 应收款项融资
应收款项融资的确认及计量， 以及预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、 （十 一 ）。
( 十 五 ） 其他应收款
按减值的三个阶段计量损失准备，将损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。
信用风险自初始确 认后未显 著增 加（第一阶段），应 当 按 照 未 来 12个月的预期信用损失计量损失准
备 ；信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值（第二阶段）或初始确认后发生信用减值
( 第三阶段），均应当按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
公司按照单项认定及信用风险特征组合计提坏账准备。
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( 十 六 ） 存货
1. 存货分类
存货分类为：原材料、库存商品、委托加工物资、在产品、包装物、低值易耗品等。
房地产开发企业的存货分类为：开发成本、开发产品、 出租开发产品等。
2. 取得和发出的计价方法
日常核算取得时按实际成本计价；发出时按月末一次加权平均法计价。
债务重组取得债务人用以抵债的存货， 以存货的公允价值为基础确定其入账价值。
在非货币性交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性交
易换入的存货通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公
允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换， 以换出资产的账面价值和应支付的相关税费
作为换入存货的成本。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制
下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
人 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价，在对存货进行全面盘点的基础上，按各类存货单个项目
的存货成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类
别计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、商品和用于出售的原材料等直接用于出售的存货，其可变现净值根据在正常生产经营过程
中，以存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税金后的金额确定。
用于生产的材料、在产品或自制半成品等需要经过加工的存货，其可变现净值根据在正常生产经营过
程中， 以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税金后的金额确
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。企业持有存
货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。
存货跌价准备按照单个存货项目计提。即将每个存货项目的成本与可变现净值逐一进行比较，取其低
者计量存货，并且将成本高于可变现净值的差额作为计提的存货跌价准备。
在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计
量的存货，可以合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备
金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4. 周转材料的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法；包装物采用一次摊销法。
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5. 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
6. 开发用土地的核算
房地产开发企业将开发用土地列入“开发成本”科目核算，房地产项目开发完成时结转入“开发产品”。
7. 公共配套设施费用的核算
公共配套设施费用指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地
方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出， 以及由政府部门收取的公共配套设施费，实际发生
时列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算，房地产项目开发完成时结转入
“开发产品”。
( 十 七 ） 持有待售资产
1. 划分为持有待售确认标准
公司将主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的非流动资产或处置组，
划分为持有待售类别。划分为持有待售类别的非流动资产或处置组应同时满足下列条件：
1 ) 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
2 ) 出售极可能发生，即本公司己经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承诺，预计出售将
在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当己经获得批
准。
2. 持有待售资产的会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减
去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产
减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别
情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额， 以两者孰低计量。除企业合并中取得的非
流动资产或处置组外， 由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而
产生的差额，计入当期损益。
后续资产负债表日持有待售资产公允价值减去出售费用后的净额增加的， 以前减记的金额应当予以恢
复 ，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的
商誊账面价值， 以及划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息
和其他费用继续予以确认。
因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，
当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资
整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
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X 不再满足持有待售确认条件时的会计处理
某项资产或处置组被划分为持有待售，但后来不再满足持有待售固定资产确认条件的，本公司停止将
其划分为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售的情况下
原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
(+ A ) 长期股权投资
长期股权投资包括公司持有的能够对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资， 以及对合营企业
的权益性投资。
1. 初始计量
同一控制下的企业合并，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
非同一控制下的企业合并，以 购 买 日 按 照 《企业会计准则一企业合并》 的有关规定确定的合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本。
其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：以支付现金取得的长期股权
投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接
相关的费用、税金及其他必要支出；以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
2. 后续计量
能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，追加或收回投资时，调整长期股权投资
的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。对被投资单位具有共同控制
或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益， 同时调整长期股权投资的账面价值；公司按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
( 十 九 ） 投资性房地产
1. 投资性房地产范围
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
2. 投资性房地产计量模式
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的折旧按照年限平均法分类计提，按
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照投资性房地产的可收回金额与账面价值的差额计提减值准备。
.V 投资性房地产的转换
有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资
性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
( 二 十 ） 固定资产
1. 确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、 出租或经营管理而持有的并且使用年限超过一年的有形资产。同
时满足下列条件的，才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成
本能够可靠地计量。
固定资产分为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、其他 。
2, 折旧方法
类别 折旧方法 折 旧 年 限 （年 ） 残 值 率 （％) 年 折 旧 率 （％)
房屋建筑物 年限平均法 30-40 5 3.17-2.38
机器设备 年限平均法 5-15 5 19.00-6.33
运输设备 年限平均法 5-15 5 19.00-6.33
其他 年限平均法 3-8 5 31.67-11.88
已计提减值准备的固定资产，应当按照固 定 资 产 的 账 面 价 值 （即固定资产原值减去累计折旧和已计提
的减值准备）以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。己达到预定可使用状态但尚未办理竣
工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本
调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间
内，采用年限平均法单独计提折旧。
人 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的， 固定资产的成本以购买价
款的现值为基础确定。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账
价值。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚
可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资
产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
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4. 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司的固定资产在年末时按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额(指资产的销售净价，
与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值进行比较，两
者之间较高者)低于账面价值的差额，计提固定资产减值准备。
( 二十^一 ) 在建工程
在建工程按各项工程所发生的实际支出核算，按工程项目分类核算，并在工程达到预定可使用状态时
转入固定资产； 尚未办理竣工决算的，按估计价值转账，待办理竣工决算手续后再作调整。
与购建固定资产有关的借款所发生的借款费用，在 满 足 《企业会计准则一借款费用》所规定的条件
下，计入所购建固定资产的成本。
(二 十 二 ） 无形资产
1. 无形资产的计价
无形资产按取得时的实际成本入账。 自行开发的无形资产，满足相关条件的开发阶段支出可作为初始
成 本。开发阶段是已完成研宄阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条
件。
2. 无形资产的使用寿命和摊销
使用寿命有限的无形资产，应在使用寿命内系统合理摊销，无法可靠确定与该项无形资产有关的经济
利益预期实现方式的，采用直线法摊销。摊销自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时
止。
无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的，应作为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不
确定的无形资产不进行摊销，但年末应对无形资产使用寿命进行复核，并进行减值测试。
使用寿命的确定：来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命为合同性权利或其他法
定权利的期限；合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付
出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，应综合各方面因素判
断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。
X 内部研宄开发支出会计政策
内部研宄开发项目的支出，区分研宄阶段支出与开发阶段支出。
企业内部研宄开发项目研宄阶段的支出，于发生时计入当期损益。
企业内部研宄开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：完成该无形资产以
使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生
经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，应当证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持， 以完成该无形
资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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4. 无形资产减值测试
详见二十四、长期资产减值会计政策。
(二十三） 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，长期待摊费
用在受益期内平均摊销，其中 ：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平
均摊销。
融资租赁方式租入的固定资产的符合资本化条件的装修费用，按两次装修间隔期间、剩余租赁期与固
定资产尚可使用年限三者中较短的期限平均摊销。
(二十四） 长期资产减值
1. 债权投资、其他债权投资
在每个资产负债表日以单项金融资产为基础评估信用风险自初始确认后是否已经显著增加，并按减值
的三个阶段计量损失准备，将损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。
信用风险 自初始 确认后未 显著 增加 （第一阶段），应 当 按 照 未 来 12个月的预期信用损失计量损失准
备 ；.信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值（第二阶段）或初始确认后发生信用减值
(第三阶段），均应当按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
2. 长期股权投资
年末应判断是否发生了长期股权投资减值事项，如发生减值事项的，应进行减值测试并确认减值损
失。
如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减
值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不得转回。
人 固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产
对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产，公司在每年末判断相关资产是否存在可能发
生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益， 同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
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有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资
产的可收回金额进行估计的， 以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定， 以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同
时，在认定资产组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式和对资产的持续使用或者处置的决策
方式等。
资产组一经确定，各个会计期间应保持一致，不得随意变更。
在合并财务报表中反映的商誊，不包括子公司归属于少数股东权益的商誊。但对相关的资产组进行减
值测试时，将归属于少数股东权益的商誊包括在内，调整资产组的账面价值，然后根据调整后的资产
组账面价值与其可收回金额进行比较。如上述资产组发生减值的，该损失按比例扣除少数股东权益份
额后，来确认归属于母公司的商誊减值损失。
(二 十 五 ） 借款费用资本化
1. 借款费用资本化的确认原则
借款费用包括借款账面发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
A 、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B 、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，借
款费用暂停资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
2. 借款费用资本化金额的确定方法
资本化期间，专门借款可资本化的利息，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用
的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；
而占用的一般借款的可资本化利息支出，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数
乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款
加权平均利率计算确定。
房地产开发企业将资本化利息计入“开发成本”，按受益原则和配比原则分配计入各成本对象，房地产
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项目开发完成时结转入“开发产品”。
(二十六） 职工薪酬
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1. 短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬具体包括：职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育保
险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分享计划，非
货币性福利以及其他短期薪酬。
在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他会计准
则要求或允许计入资产成本的除外。
2. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本；对于设定受益计划，采用预期累计福利单位法并依据适当的精算假设，计量设定
受益计划所产生的义务，并根据设定受益计划确定的公式将产生的福利义务归属于职工提供服务的期
间，并计入当期损益，重新计量设定收益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益。
X 辞退福利的会计处理方法
按照辞退计划条款的规定，合理预计和确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二 十 七 ） 股份支付
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工
服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日， 以对可行权权益工具数量的最佳估
计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以企业承担负债的公允价值计入相关成本或费
用 ，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付 ，在等待期内的每个资产负债表日， 以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允
价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
权益工具的公允价值，按 照 《企业会计准则一金融工具确认和计量》确 定 。
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预
计可行权的权益工具数量。
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(二 十 八 ） 租赁
1, 经营性租赁的会计处理方法
公司对经营性租赁采用直线法核算。经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资
产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。
2, 融资性租赁的会计处理方法
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账
价值。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚
可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资
产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产的符合资本化条件的装修费用，按两次装修间隔期间、剩余租赁期与固
定资产尚可使用年限三者中较短的期限平均摊销。
(二 十 九 ) 收入确认原则
销售商品的收入，在下列条件均能满足时予以确认：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给
购 货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；相关
的经济利益很可能够流入公司；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产行业的收入结合收入准则并根据行业特点，在房产主体工程完工验收，签订了销售合同， 已收
到价款，相关的收入和成本可以计量时确认房地产销售收入的实现。
公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应当采用完工百分比法确认提供劳务收
入。
提供劳务的收入，在下列条件均能满足时予以确认：在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳
务时确认收入；劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况
下，于资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。
确定提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：
( 1 ) 己完工作的测量。
( 2 ) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例。
( 3 ) 己经发生的成本占估计总成本的比例。
让渡资产使用权的收入，在下列条件均能满足时予以确认：与交易相关的经济利益能够流入公司；收
入的金额能够可靠地计量。
(三 十 ) 递延所得税
所得税的会计处理方法采用资产负债表债务法。
资产的账面价值小于其计税基础或者负债的账面价值大于其计税基础的，可产生可抵扣暂时性差异。
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确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产， 以未来期间很可能取得用以抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来
抵扣可抵扣暂时性差异的，应当确认以前期间未确认的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，应当以未来可预见很可能获得用来抵扣可抵扣亏损
和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
适用税率发生变化的，应对己确认的递延所得税资产进行重新计量，除直接在所有者权益中确认的交
易或者事项产生的递延所得税资产以外，应当将其影响数计入变化当期的所得税费用。
( 三十^一 ) 套期保值
1. 套期保值
套期分为公允价值套期、现金流量套期和境外经营净投资套期。其 中 ：
A .满足运用套期会计方法条件的公允价值套期
套期工具产生的利得或损失应当计入当期损益；如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的非交易性权益工具投资 （或组成部分）进行套期的，套期工具产生的利得或损失应当
计入其他综合收益。
被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失应当计入当期损益，同时调整未以公允价值计量的己
确认被套期项目的账面价值；被套期项目分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产 （或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失应当计入当期损益，其账面价值己经
按公允价值计量的，不需要调整；被套期项目被指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
非 交 易 性 权 益 工 具 投 资 （或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失应当计入其他综
合收益，其账面价值己经按公允价值计量的，不需要调整。
B. 满足运用套期会计方法条件的现金流量套期
套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，应当计入其他综合收
益 ；套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分（即扣除计入其他综合收益后的其他利得或损
失 ），应当计入当期损益。
现金流量套期储备金额的处理：被套期项目为预期交易，且该预期交易使企业随后确认一项非金融资
产或非金融负债的，企业应当将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产
或负债的初始金额；除上述外，公司应当在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他
综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
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(三 十 二 ） 政府补助
1. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益。确认为递延收益的，按照所建造或购买的资产使用年限内
按照合理、系统的方法分期计入损益。
2. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认
相关成本费用或损失的期间计入当期损益。用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，取得时直
接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助
计入营业外收支。
(三 十 三 ) 公共维修基金
根据开发项目所在地的有关规定，属于应由公司承担的公共维修基金计入“开发成本”，属于为购房者
代收代付的公共维修基金通过往来款项核算，并统一上缴维修基金管理部门。
(三 十 四 ） 质量保证金
房地产业务收取的质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验收后并
在约定的质量保证期内无质量问题时，支付给施工单位。
(三 十 五 ) 其他综合收益
其他综合收益，是企业在某一期间除与所有者以其所有者身份进行的交易之外的其他交易或事项所引
起的、未在当期损益中确认的各项利得和损失。
其他综合收益项目分为下列两类：
A.不能重分类进损益的其他综合收益，主要包括重新计量设定受益计划变动额、权益法下不能转损益
的其他综合收益、其他权益工具投资公允价值变动、企业自身信用风险公允价值变动等；
B.将重分类进损益的其他综合收益，主要包括权益法下可转损益的其他综合收益、其他债权投资公允
价值变动、金融资产重分类计入其他综合收益的金额、其他债权投资信用减值准备、现金流量套期储
备 、外币财务报表折算差额等。
(三 十 六 ） 回购公司股份
公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股本，购回股票
支 付 的 价 款 （含交易费用）与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部分，依次冲减资本
公 积 （股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的，低于面值总额的部分增加资本公积
( 股本溢价）。
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公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理， 回购股份的全部支出转作库存股成本。
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增 加 资 本 公 积 （股本溢价）；低于库存股成本的部
分 ，依 次 冲 减 资 本 公 积 （股本溢价）、盈余公积、未分配利润。
(三 十 七 ) 代建业务
对于代建业务，项目公司同时提供建造服务的，建造期间，对 于 所 提 供 的 建 造 服 务 按 照 《企业会计准
则一建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按应收取对价的公允价值计量，同时确认长期
应 收款；项目公司未提供建造服务的，按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认长期应
收款。项目建设完工验收并审价后，确认相应的代建收入。
(三 十 A ) 优先股、永续债等其他金融工具
对于复合金融工具，于初始确认时将各组成部分分别分类为金融负债、金融资产或权益工具。
一项非衍生工具同时包含金融负债成分和权益工具成分的，于初始计量时先确定金融负债成分的公允
价 值 （包括其中可能包含的非权益性嵌入衍生工具的公允价值），再从复合金融工具公允价值中扣除
负债成分的公允价值，作为权益工具成分的价值。
发行复合金融工具发生的交易费用，应当在金融负债成分和权益工具成分之间按照各自占总发行价款
的比例进行分摊。与多项交易相关的共同交易费用，在合理的基础上采用与其他类似交易一致的方
法 ，在各项交易间进行分摊。
(三 十 九 ) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司以公允价值计量金融资产或负债，是假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债，假定有序
交易是在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有
利市场进行。
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，如市场法、收益法或
成本法等估值技术，确定金融资产或负债的公允价值。在估值时，优先使用相关可观察输入值，只有
在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并依次使用：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包 括 ：活跃市场
中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输
入值 ，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验
证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据做出的财务预测
等。
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( 四 十 ） 重要会计政策和会计估计变更
1. 重要会计政策变更：
受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额
根 据财政部2019年 4 月 3 0 日 发 布 的 《关于修订
印 发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》
( 财会[2019]6号 ）、2019年 9 月 1 9 日发布的
详见说明1
《关于修订印 发合并财务报表 格 式（2019版 ）的
通知》 （财 会 （2019) 16号）要求，本公司对财
务报表格式进行修订。
2017年，财 政 部 颁 布 了 修 订 的 《企业会计准则
第 22号 金融工具确认和计量》、 《企业会
计 准 则 第 2 3 号一一金融资产转移》、 《企业会
计 准 则 第 2 4 号一一套期保值》以 及 《企业会计 经第十届董事会第
准 则 第 3 7 号一一金融工具列报》 （以 上 4 项 二十六次会议审议通 详见说明2
准 则 以 下 统 称 “ 新金融工具准则”），并要求境 过。
内 上 市 的 企 业 自 2019年 1 月 1 日起施行新金
融工具相关会计准则。本公司自规定之日起开始
执行。
说 明 1：
财 政 部 于 2019年 4 月 3 0 日 发 布 《关于修 订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》 （财会
[2019]6号 ），于 2019年 9 月 1 9 日 发 布 《关于修订印发合 并 财 务 报 表 格式 （2019版 ）的通知》 （财
会 [2019]16号 ），对一般企业财务报表格式进行了修订。
本公司按财会[2019]6号、财会[2019]16号规定的财务报表格式编制2019年度财务报表，并采用追
溯 调整法调整2018年度相关财务报表列报。其中，将 “应收账款及应收票据” 项 目 拆 分 为 “应收账
款 ” 及 “应收票据” 项目， “应付账款及应付票据” 拆 分 为 “应付账款” 及 “应付票据” 项 目 。
2018年 12月 3 1 日受影响的合并资产负债表：
合并资产负债表
列报项目
调整前 调整金额 调整后
应收票据及应收账款 834，979，885.88 -834，979，885.88
应收票据 254，742，902.40 254，742，902.40
应收账款 580，236，983.48 580，236，983.48
应付票据及应付账款 1，523，905，259.31 -1，523，905，259.31
应付票据 82，151，967.31 82，151，967.31
应付账款 1，441，753，292.00 1，441，753，292.00
合计 2,358,885,145.19 2,358,885,145.19
2018年 12月 3 1 日受影响的母公司资产负债表:
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母公司资产负债表
列报项目
调整前 调整金额 调整后
应收票据及应收账款
应收票据
应收账款
应付票据及应付账款 266,006.68 -266,006.68
应付票据
应付账款 266,006.68 266,006.68
合计 266,006.68 266,006.68
本 公 司 2019年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，根据财会[2019]6号要求，基于实际利率法计提的金
融负债的利息包含在相应金融工具的账面余额中，参照新金融工具准则的衔接规定调整期初数据。详
见附注三、 （四十）、3
说 明 2：
本 公 司 自 2019年 1 月 1 日起执行财政部于2017年 修 订 的 《企 业 会 计 准 则 第 2 2 号一金融工具确认
和计量》、 《企 业 会 计 准 则 第 2 3 号一金融资产转移》、 《企 业 会 计 准 则 第 2 4 号一套期会计》和
《企 业 会 计 准 则 第 3 7 号一金融工具列报》 。
根据新金融工具准则规定，公司在首次执行日，对金融工具列报项目作出以下调整：
原 “ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产” ，重 分 类 为 “ 交易性金融资产” ；原 “可供
出售金融资产” ，重 分 类 为 “ 交易性金融资产” 、 “ 其他权益工具投资”、 “其他非流动金融资
产 ” ，并相应调整前期累积其他综合收益为年初留存收益。
本期对应收款项坏账准备计提由“ 己发生损失法” 变 更 为 “预期损失法” ，并调整年初留存收益。
本公司对金融工具准则变更产生的累积影响数调整2019年的年初留存收益，调整减少年初所有者权
益 6，355，875.45元，其中减少归属于母公司所有者权益3,706,934.61元 ，减少少数股东权益
2,648,940.84元 。公司无需对2018年度以及可比期间的比较报表进行追溯调整。
以 按 照 财 会 〔2019) 6 号 和 财 会 〔2019) 16号的规定调整后的上年年末余额为基础，在 2019年 1 月 1
日，各项金融资产和金融负债按照修订前后金融工具确认计量准则的规定进行分类和计量结果对比如
下：
合并报表
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 3,463,913,648.03 货币资金 摊余成本 3,463,913,648.03
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原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
以公允价值
以公允价值
计量且其变 以公允价值计
计量且其变 交易性金融
动计入当期 57,498,171.64 量且其变动计 57,498,171.64
动计入当期 资产
损益的金融 入当期损益
损益
资产
应收票据 摊余成本 7,450,000.00
以公允价值计
应收票据 摊余成本 254,742,902.40 应收款项融 量且其变动计
247,292,902.40
资 入其他综合收
益
应收账款 摊余成本 580,236,983.48 应收账款 摊余成本 563,553,295.42
其他应收款 摊余成本 83,955,556.18 其他应收款 摊余成本 92,672,825.93
以公允价值计
交易性金融
量且其变动计 180,281,973.82
资产
入当期损益
以公允价值
以公允价值计
计量且其变 其他非流动
可供出售金 量且其变动计 1,828,960,271.00
动计入其他 金融资产
融资产 2,061,242,244.82 入当期损益
综合收益/以
以公允价值计
成本计量
其他权益工 量且其变动计
52,000,000.00
具投资 入其他综合收
益
长期应收款 摊余成本 189,818,101.39 长期应收款 摊余成本 189,818,101.39
母公司报表
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 888,551,675.55 货币资金 摊余成本 888,551,675.55
其他应收款 摊余成本 4,860,180,291.40 其他应收款 摊余成本 4,860,216,619.54
交易性金融 以公允价值计量且其变
180,281,973.82
以公允价值 资产 动计入当期损益
计量且其变
可供出售金 其他非流动 以公允价值计量且其变
动计入其他 1,518,000,049.55 1,285,718,075.73
融资产 金融资产 动计入当期损益
综合收益/
以成本计量 其他权益工 以公允价值计量且其变
52,000,000.00
具投资 动计入其他综合收益
2. 本年无重要会计估计变更。
3. 以 按 照 财 会 〔2019〕6 号 和 财 会 〔2019〕16号的规定调整后的上年年末余额为基础，首次执
行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况如下：
合并资产负债表
单 位 ：元 币 种 ：人 民 币
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项目 2018年 12月 3 1 日 2019年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 3,463,913,648.03 3,463,913,648.03
交易性金融资产 237,780,145.46 237,780,145.46
以公允价值计量且其变动
57,498,171.64 -57,498,171.64
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 254,742,902.40 7,450,000.00 -247,292,902.40
应收账款 580,236,983.48 563,553,295.42 -16,683,688.06
应收款项融资 247,292,902.40 247,292,902.40
预付账款 156,136,990.82 156,136,990.82
其他应收款 83,955,556.18 92,672,825.93 8,717,269.75
存货 13,563,376,778.83 13,563,376,778.83
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 342,215,160.99 342,215,160.99
流动资产合计 18,502,076,192.37 18,674,391,747.88 172,315,555.51
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 2,061,242,244.82 -2,061,242,244.82
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 189,818,101.39 189,818,101.39
长期股权投资 890,170,069.26 890,170,069.26
其他权益工具投资 52,000,000.00 52,000,000.00
其他非流动金融资产 1,828,960,271.00 1,828,960,271.00
投资性房地产
固定资产 1,546,721,810.54 1,546,721,810.54
在建工程 216,959,554.20 216,959,554.20
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 468,470,866.44 468,470,866.44
开发支出
商誉 23,542,883.25 23,542,883.25
长期待摊费用 22,695,343.90 22,695,343.90
递延所得税资产 14,029,738.03 15,640,280.89 1,610,542.86
其他非流动资产 692,405,643.02 692,405,643.02
非流动资产合计 6,126,056,254.85 5,947,384,823.89 -178,671,430.96
资产总计 24,628,132,447.22 24,621,776,571.77 -6,355,875.45
流动负债：
短期借款 1,191,852,936.03 1,194,341,152.43 2,488,216.40
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 82,151,967.31 82,151,967.31
应付账款 1,441,753,292.00 1,441,753,292.00
预收账款 2,272,098,328.76 2,272,098,328.76
合同负债
财务报表附注 第 22页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 2018年 12月 3 1 日 2019年 1 月 1 日 调整数
应付职工薪酬 19，306，497.01 19，306，497.01
应交税费 2，576，239，289.57 2，576，239，289.57
其他应付款 1，022，068，801.87 962，444，412.62 -59，624，389.25
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 768，300，000.00 825，436，172.85 57，136，172.85
其他流动负债
流动负债合计 9,373,771,112.55 9,373,771,112.55
非流动负债：
长期借款 3，429，956，000.00 3，429，956，000.00
应付债券 2，352，377，431.25 2，352，377，431.25
其中 ：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
预计负债 268，200.01 268，200.01
递延收益 1，200，000.00 1，200，000.00
递延所得税负债 3，079，559.28 3，079，559.28
其他非流动负债 173，547，833.83 173，547，833.83
非流动负债合计 5,960,429,024.37 5,960,429,024.37
负债合计 15,334,200,136.92 15,334,200,136.92
所有者权益：
股本 1，492，110，725.00 1，492，110，725.00
其他权益工具
其中 ：优先股
永续债
资本公积 1，419，726，807.31 1，419，726，807.31
减 ：库存股
其他综合收益 33，537，023.33 33，325，542.97 -211，480.36
专项储备
盈余公积 438，543，504.17 438，718，523.71 175，019.54
未分配利润 4，646，841，029.35 4，643，170，555.56 -3，670，473.79
归属于母公司所有者权益合计 8,030,759,089.16 8,027,052,154.55 -3,706,934.61
少数股东权益 1，263，173，221.14 1，260，524，280.30 -2，648，940.84
所有者权益合计 9,293,932,310.30 9,287,576,434.85 -6,355,875.45
负债和所有者权益总计 24,628,132,447.22 24,621,776,571.77 -6,355,875.45
母公司资产负债表
单 位 ：元 币 种 ： 人 民 币
项目 2018年 12月 3 1 日 2019年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 888，551，675.55 888，551，675.55
交易性金融资产 180，281，973.82 180，281，973.82
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付账款 226，564.53 226，564.53
其他应收款 4，860，180，291.40 4，860，216，619.54 36，328.14
存货
合同资产
财务报表附注 第 23页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 2018年 12月 3 1 日 2019年 1 月 1 日 调整数
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 722,985.19 722,985.19
流动资产合计 5,749,681,516.67 5,929,999,818.63 180,318,301.96
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 1,518,000,049.55 -1,518,000,049.55
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7,087,597,036.33 7,089,108,505.21 1,511,468.88
其他权益工具投资 52,000,000.00 52,000,000.00
其他非流动金融资产 1,285,718,075.73 1,285,718,075.73
投资性房地产
固定资产 4,269,143.24 4,269,143.24
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 4,063,212.16 4,063,212.16
开发支出
商誉
长期待摊费用 756,826.61 756,826.61
递延所得税资产 141,693.31 132,611.28 -9,082.03
其他非流动资产 570,256.43 570,256.43
非流动资产合计 8,615,398,217.63 8,436,618,630.66 -178,779,586.97
资产总计 14,365,079,734.30 14,366,618,449.29 1,538,714.99
流动负债：
短期借款 761,000,000.00 762,129,610.45 1,129,610.45
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 266,006.68 266,006.68
预收账款 1,495,778.31 1,495,778.31
合同负债
应付职工薪酬 3,198,080.79 3,198,080.79
应交税费 159,427.79 159,427.79
其他应付款 4,355,111,742.54 4,304,530,916.01 -50,580,826.53
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 334,500,000.00 383,951,216.08 49,451,216.08
其他流动负债
流动负债合计 5,455,731,036.11 5,455,731,036.11
非流动负债：
长期借款 225,000,000.00 225,000,000.00
应付债券 2,352,377,431.25 2,352,377,431.25
其中 ：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益
财 务 报 表 附 注 第 24页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 2018年 12月 3 1 日 2019年 1 月 1 日 调整数
递延所得税负债 70,493.46 70,493.46
其他非流动负债
非流动负债合计 2,577,447,924.71 2,577,447,924.71
负债合计 8,033,178,960.82 8,033,178,960.82
所有者权益：
股本 1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
其他权益工具
其中 ：优先股
永续债
资本公积 2,243,462,014.08 2,243,462,014.08
减 ：库存股
其他综合收益 211,480.36 -211,480.36
专项储备
盈余公积 492,328,829.68 492,503,849.22 175,019.54
未分配利润 2,103,787,724.36 2,105,362,900.17 1,575,175.81
所有者权益合计 6,331,900,773.48 6,333,439,488.47 1,538,714.99
负债和所有者权益总计 14,365,079,734.30 14,366,618,449.29 1,538,714.99
四 、 税项
1 . 主要税种及税率:
税种 计税依据 税率
2.5% 、 3.8% 、 5%、 6%、 7.7% 、 9%
增值税(注 1、注 2) 按增值额计征
( 1 0 % ) 、13% (16%)
城 市 维 护 建 设 税 （注 3) 按应纳流转税额计征 1%、5%、7%
企 业 所 得 税 （注 4) 按应纳税所得额计征 15%、20%、25%、 21.51%、21.5%
两 级 制 税 率 （不 超 过 200万港币的应纳税利
有 限 公 司 利 得 税 （注 4) 按应纳税利得计征
得 适 用 8.25%，超 过 部 分 适 用 16.5%)
按转让房地产所取得的增值额和
土地增值税 超率累进税率
规定的税率计征
注 1：2019年 1 月 1 日 至 2019年 3 月 3 1 日工业企 业 增值 税率 为16% ，房地产行业一般纳税
人 增 值 税 率 为 10%。2019年 4 月 1 日起，工 业 企 业 增 值 税 率 为 13% ，房地产行业一般纳税人增值
税率为 9% 。
注 2：小规模纳税人以及选择适用简易计税方法计税的房地产行业一般纳税人增值税率为5% ，北京
盛世翌豪房地产经纪有限公司及中关村青创（北 京 ）国际科技有限公司增值税率为6%。HL Le
Mirador International S A 增值税率为：酒 店 住 宿 （含早餐）3 .8 % ;部 分 日 常 消 费 品 2.5% ; 酒店其他商
品 销 售 及 服 务 7.7%。Mirador Health & Wellness Centre S A 增值税税率为：医疗药品及服务免征增值
税。
注 3：福建宏汇置业有限公司按应纳增值税的1 % ; 苏州冠城宏业房地产有限公司、苏州冠城宏翔房
地产有限公司、常熟冠城宏翔房地产有限公司按应纳增值税的5 % ; 其他 公 司 按 应 纳 增 值 税 的 7% 。
注 4：存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明：
财 务 报 表 附 注 第 25页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
纳税主体名称 所得税税率
江苏大通机电有限公司、福建冠城瑞闽新能源科技有限公
15.00%
司
冠 城 大 通 （香港 ）有限公司、伟润国际有限公司、冠城达 两 级 制 税 率 （不 超 过 200万港币的应纳税利得
瑞健康发展有限公司 适 用 8.25%，超 过 部 分 适 用 16.5%)
HL Le Mirador International SA 21.51%
Mirador Health & Wellness Centre SA 21.50%
中 关 村 青 创 （北 京）国际科技有限公司 20.00%
除上述外其他企业 25.00%
税收优惠：
1、江苏大通机电有限公司2019年 11月 2 2 日取得重新认定的高新技术企业证书（编号
GR201932004545)， 自认定批准的当年开始，在有效期三年内享受所得税优惠税率。
2、福建冠城瑞闽新能源科技有限公司2019年 12月 2 日取得高新技术企业证书（编号
GR201935001007)， 自认定批准的当年开始，在有效期三年内享受所得税优惠税率。
3、中 关 村 青 创 （北京 ）国际科技有限公司符合小微企业认定条件，享受小微企业所得税优惠税率。
五 、 合 并 财 务 报 表 项 目 注 释 （2019年 12月 3 1 日）
( 以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，凡未注明期初数的均为期末数）
(一 ) 货币资金
项目 期末余额 期初余额
现金 773,539.21 687，358.55
银行存款 1，566，754，500.51 3，432，038，002.65
其他货币资金 133，726，366.84 31，188，286.83
合计 1,701,254,406.56 3,463,913,648.03
其中：存放在境外的款项总额 182，428，295.53 182，002，692.52
受限制的其他货币资金主要项目如下:
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票保证金 51，798，300.00 8，968，600.00
按揭保证金 8，722，344.88 20，291，760.33
财务报表附注 第 26页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
保函保证金 10,000,000.00 400,000.00
法 院 冻 结 资 金 （注 1) 3,000,000.00
股 权 交 易 共 管 资 金 （注 2) 10,469,000.00
合计 83,989,644.88 29,660,360.33
注 1：受中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行起诉购房者韩倩、张菊芳、吴梦瑶拖欠购房按揭贷
款的影响，公司控股子公司福建宏汇置业有限公司因承担阶段性按揭担保责任，被法院暂时冻结资金
300万元。
注 2：公 司 以 人 民 币 10,469万元价格受让朗毅有限公司持有的福州大通机电有限公司11%股 权 。根据
付款安排公司将交易总价款的10%即 人 民 币 1,046.90万元支付至交易双方共管的公司名下账户由双方
进行共管，待股权转让工商变更登记备案手续办理完成后再付至朗毅有限公司指定的银行账户。详见
(二 ） 交易性金融资产
项目 期末公允价值 期初公允价值
1、交易性债券投资
2、交易性权益工具投资 74,188,182.20 237,780,145.46
3、指定为以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产
4、衍生金融资产
5、套期工具
6、其他
合计 74,188,182.20 237,780,145.46
(三 ) 应收票据
1. 应收票据的分类
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比 例 （％) 金额
(% )
银行承兑汇票
财务报表附注 第 27页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比 例 （％) 金额
(% )
商业承兑汇票 16，208，852.45 100.00 16，208，852.45
合计 16，208，852.45 100.00 16，208，852.45
注 ：应收商业承兑汇票为经单独测试后未减值的房地产业务应收合作方票据，其发生坏账损失的可能
性极小。
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比 例 （％) 金额
(% )
银行承兑汇票
商业承兑汇票 7，450，000.00 100.00 7，450，000.00
合计 7，450，000.00 100.00 7，450，000.00
2, 期末公司无已质押的应收票据。
X 期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据
(四） 应收账款
1. 按账龄披露：
账龄 期末余额
1 年以内 694，031，468.85
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 694，031，468.85
1至 2 年 8，647，488.21
2至3年 15，696，517.47
3至4年 1，285，472.54
4至 5年 2，798，738.74
5 年以上 60，451，037.38
合计 782,910,723.19
财 务 报 表 附 注 第 28页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
2. 按坏账计提方法分类披露:
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比 例 （°/) 金额
(% )
按单项计提坏账准备 10,380,549.97 1.33 9,125,650.81 87.91 1,254,899.16
按组合计提坏账准备 772,530,173.22 98.67 47,372,448.10 6.13 725,157,725.12
其中：组 合 1 61,703,194.58 7.88 61,703,194.58
组合 2 710,826,978.64 90.79 47,372,448.10 6.66 663,454,530.54
合计 782,910,723.19 100.00 56,498,098.91 726,412,624.28
组 合 1：经单独测试后未减值的房地产业务应收款项
组 合 2：除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的部分
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比 例 （％) 金额
(% )
按单项计提坏账准备 8,640,458.51 1.42 8,479,639.81 98.14 160,818.70
按组合计提坏账准备 601,712,349.18 98.58 38,319,872.46 6.37 563,392,476.72
其中：组 合 1 62,532,297.91 10.25 62,532,297.91
组合 2 539,180,051.27 88.34 38,319,872.46 7.11 500,860,178.81
合计 610,352,807.69 100.00 46,799,512.27 563,553,295.42
按单项计提坏账准备
计提比例
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
(% )
涉及诉讼，预计绝大部分无
南通富士德机电有限公司 1,608,187.03 1,447,368.33 90.00
法收回
江苏天发动力科技有限公司 涉及诉讼，预计大部分无法
1,026,213.90 718,349.73 70.00
收回
上海百特机电有限公司 3,050,742.26 3,050,742.26 100.00 涉及诉讼，预计无法收回
财 务 报 表 附 注 第 29页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
计提比例
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
(% )
上海翠林电机有限公司 2,114,125.57 2,114,125.57 100.00 涉及诉讼，预计无法收回
涉及诉讼，预计部分无法收
陈贤忠 873,573.66 87,357.37 10.00
回
其他单位 1,707,707.55 1,707,707.55 100.00 己涉诉或长账龄催收未付
合计 10,380,549.97 9,125,650.81
按组合计提坏账准备
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计 提 比 例 （％)
组合1 61,703,194.58
组合2 710,826,978.64 47,372,448.10 6.66
合计 772,530,173.22 47,372,448.10
X 坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 本期转入 收回或 其他变 转销或 期末余额
计提
转回 动 核销
按单项计提坏
8,479,639.81 646,011.00 9,125,650.81
账准备
按组合计提坏
38,319,872.46 1,425,292.40 7,627,283.24 47,372,448.10
账准备
46,799,512.27 1,425,292.40 8,273,294.24 56,498,098.91
合计
注 ：本期转入系因合并报表范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入坏账准备1,425,292.40元 。
4. 本期无实际核销的应收账款情况。
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
期末余额
单位名称
占应收账款期末余额
应收账款 坏账准备
合 计 数 的 比 例 （％)
第一名 67,448,227.87 8.62 3,372,411.39
第二名 57,444,890.00 7.34
第三名 38,776,240.40 4.95 1,938,812.02
财 务 报 表 附 注 第 30页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
期末余额
单位名称
占应收账款期末余额
应收账款 坏账准备
合 计 数 的 比 例 （％)
第四名 20，105，417.89 2.57 1，005，270.89
第五名 17，364，499.24 2.22 868，224.96
合计 201，139，275.40 25.69 7，184，719.26
6. 无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
7. 无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
( 五 ） 应收账款融资
1. 应收款项融资情况
项目 期末余额 期初余额
其中：
应收票据-银行承兑汇票 144，311，976.71 247，292，902.40
合计 144,311,976.71 247,292,902.40
2. 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据
173，436，246.91
商业承兑票据
合计 173，436，246.91
(六 ） 预付款项
1. 预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 比例(％) 账面余额 比例(％)
1 年以内 187，262，324.03 100.00 156，136，990.82 100.00
合计 187,262,324.03 100.00 156,136,990.82 100.00
2. 按预付对象归集的期末余额较大的
财务报表附注 第 31页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
占预付款期末余额合计数的比
预付对象 期末余额
例 （％)
福建建工集团有限责任公司 92,080,253.34 49.17
西安宏汇建设工程有限公司永泰分公司 67,900,000.00 36.26
国网江苏省电力公司常熟市供电公司 15,197,176.93 8.12
常熟中法水务有限公司 1,435,467.94 0.77
福建省百盛建设发展有限公司 1,000,000.00 0.53
合计 177,612,898.21 94.85
(七 ） 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 5,348,308.19
其他应收款 225,470,723.97 92,672,825.93
合计 230,819,032.16 92,672,825.93
1. 应收股利
相关款项
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 是否发生
减值
鑫 卓 悦 （平潭 ）投资合伙
5,348,308.19 5,348,308.19 否
企 业 （有限合伙）
合计 5,348,308.19 5,348,308.19
2. 其他应收款
( 1 ) 其他应收款按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内 150,263,429.49
其中：1 年以内分项
财 务 报 表 附 注 第 32页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
账龄 期末余额
1 年以内小计 150,263,429.49
1至 2 年 42,942,375.57
2至3年 4,755,648.70
3至4年 18,190,174.64
4至5年 5,759,602.31
5 年以上 42,159,803.91
合计 264,071,034.62
( 2 ) 按性质分类披露
项目 期末余额 期初余额
往来款 168,865,477.99 33,124,662.58
工程质保金及其他保证金 57,467,130.31 52,178,261.57
其他 37,738,426.32 38,514,531.75
合计 264,071,034.62 123,817,455.90
( 3 ) 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
其他应收款 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未 来 12个月预期信
用 损 失 （未发生信 用 损 失 （已发生信
用损失
用 减值 ） 用减值）
期初余额 5,322,819.76 25,821,810.21 31,144,629.97
期初余额在本年
一转入第二阶段
一转入第三阶段
一转回第二阶段
一转回第一阶段
本年计提 4,888,692.23 952,893.11 543,001.19 6,384,586.53
本年转回 739,875.80 253,907.61 993,783.41
本年核销
合并范围变化 227,015.56 1,837,862.00 2,064,877.56
期末余额 9,698,651.75 28,358,657.71 543,001.19 38,600,310.65
财务报表附注 第 33页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
( 4 ) 坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 本期转入 转销 期末余额
其他
计提 收回或转回 或核
变动
销
单独计提坏账准备
543，001.19 543，001.19
的其他应收款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 31，144，629.97 2，064，877.56 5，841，585.34 993，783.41 38，057，309.46
其他应收款
合计 31,144,629.97 2,064,877.56 6,384,586.53 993,783.41 38,600,310.65
注 ：本期转入系因合并范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入坏账准备2，064，877.56元 。
本期计提坏账准备金额5，390，803.12元 。
( 5 ) 本期无实际核销其他应收款的情况。
( 6 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款期末
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
额
(%)
宁德金世通房地产 其他关联方往
113，188，375.00 1 年以内 50.20
开发有限公司 来款
1 年以
汇邦人寿保险股份
其他往来款 36，100，000.00 内、1-2 16.01 2，679，000.00
有限公司
年
1-2 年 、3-
北京城投地下空间 工程质保金及
17，700，000.00 4 年 、5 年 7.85
开发建设有限公司 其他保证金
以上
工程质保金及
北京市求是公证处 10，108，131.20 5 年以上 4.48
其他保证金
北京市土地整理储 工程质保金及
10，000，000.00 5 年以上 4.44 10，000，000.00
备中心 其他保证金
合计 187,096,506.20 82.98 12,679,000.00
( 7 ) 期末无涉及政府补助的其他应收款项。
( 8 ) 本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
( 9 ) 本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
(八 ） 存货
I. 存货分类
财 务 报 表 附 注 第 34页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发
12,720,643,901.12 12,720,643,901.12 10,221,277,321.37 10,221,277,321.37
成本
开发
1,996,496,153.34 18,156,356.74 1,978,339,796.60 2,708,785,321.97 2,708,785,321.97
产品
出租
开发 429,281,785.06 429,281,785.06 368,449,018.28 368,449,018.28
产品
原材
26,068,855.79 26,068,855.79 24,633,863.43 102,827.60 24,531,035.83
料
自制
半成 82,580,409.04 34,774,710.71 47,805,698.33 34,820,223.81 12,945,351.27 21,874,872.54
品
低值
易耗 6,725,568.70 6,725,568.70 5,548,620.71 5,548,620.71
品
在产
28,162,450.35 3,960,900.80 24,201,549.55 29,068,763.48 2,575,970.52 26,492,792.96
品
库存
148,019,282.36 6,327,322.70 141,691,959.66 189,828,255.22 5,516,149.72 184,312,105.50
商品
发出
41,106,751.00 1,244,346.06 39,862,404.94 589,820.98 232,416.29 357,404.69
商品
其他
1,403,592.66 1,403,592.66 1,748,284.98 1,748,284.98
存货
合计 15,480,488,749.42 64,463,637.01 15,416,025,112.41 13,584,749,494.23 21,372,715.40 13,563,376,778.83
2, 开发成本
预计投资总
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 期初余额
额
太阳星城D
15亿元 3,307,790,917.34 3,241,524,153.85
区
铂捃花园 2017年 9 月 2020年 12月 25亿元 1,796,957,441.28 1,537,775,970.99
冠城大通华
2017年 12月 2020年 6 月 16亿元 1,178,652,552.27 987,994,919.41
熙阁
冠城大通蓝
2009年 7 月 2020年 12月 40亿元 477,022,328.22 242,595,779.82
郡
冠城大通悦
2018年 10月 2021年 9 月 11亿元 237,607,245.56 149,780,952.49
山郡
冠城大通百
旺 府 1、2、 2004年 7 月 2021年 12月 33亿元 511,253,703.19 602,133,223.96
7、8 组团
西北旺新村
2,343,829,664.96 1,477,293,776.37
项目
冠城大通华
2020年 4 月 2022年 6 月 13亿元 498,134,838.38
宸院
财 务 报 表 附 注 第 35页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
预计投资总
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 期初余额
额
冠城大通华
2018年 12月 2021年 6 月 8 亿元 463,216,435.99 352,735,266.89
玺
冠城大通蓝
2018年 6 月 2020年 12月 21亿元 1,419,725,125.47 1,217,310,575.85
湖庭
冠城大通和
2019年 5 月 2021年 12月 8 亿元 486,453,648.46 412,132,701.74
棠瑞府
合计 12,720,643,901.12 10,221,277,321.37
注:太 阳 星 城 D 区一级开发项目原预计投资成本15亿元，系 项 目 《中标通知书》中的中标金额。现由
于项目征用土地、拆迀面积及补偿标准提高，以及人员安置成本增加等原因，预计项目成本增加，北
京市土地储备中心朝阳分中心已委托会计师事务所对项目成本进行审计，故暂以原投资总额列示。
X 开发产品
本期
项目名称 期初余额 本期转入 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
转出
冠城大通
23,475,604.75 4,051,453.16 19,424,151.59
火星园
冠城大通
金星园一 12,492,288.06 4,056,243.49 8,436,044.57
期
冠城大通
金星园二 12,277,722.96 12,277,722.96
期
冠城大通
8,816,891.18 8,816,891.18
澜石
冠城大通
5,438,041.78 751,393.74 4,686,648.04
水星园
冠城大通
43,409,057.69 13,935,244.86 29,473,812.83
首玺
冠城大通
48,701,140.85 3,007,076.50 45,694,064.35
蓝湾
冠城大通
1,982,918.63 1,982,918.63
水岸风景
冠城大通
431,739,376.73 147,710,789.83 284,028,586.90
蓝郡
西北旺新
263,340,995.27 182,990,319.71 153,353,132.69 292,978,182.29
村项目
百旺家苑 58,837,625.99 58,837,625.99
百旺茉莉
25,627,637.27 25,627,637.27
园
冠城大通
965,506,493.67 536,608,722.88 633,765,917.73 868,349,298.82
百旺府
冠城大通
29,757,987.11 27,047,383.46 2,710,603.65
珑湾
冠城大通
777,381,540.03 684,296,323.31 93,085,216.72
棕榈湾
蝶泉湾 323,814,233.21 81,744,567.03 242,069,666.18
财 务 报 表 附 注 第 36页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本期
项目名称 期初余额 本期转入 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
转出
合计 2,708,785,321.97 323,814,233.21 719,599,042.59 1,755,702,444.43 1,996,496,153.34
注 ：因合并范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入开发产品“蝶 泉 湾” 323，814，233.21元 。
财务报表附注 第 37页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
4. 出租开发产品
期初余额 本期转入 期末余额
本期原值减 本期摊销减
出租项目名称 本期摊销金额
累计摊 少 少金额
原值 累计摊销 原值 原值 累计摊销
销
冠城大通火星园 8，093，828.86 387，096.14 394，096.39 205，533.37 8，487，925.25 592，629.51
冠城大通金星园 60，309，825.45 46，101，968.38 618，700.36 6，717，144.62 2，777，356.16 53，592，680.83 43，943，312.58
冠城大通澜石 17，022，789.21 2，795，421.72 399，345.96 17，022，789.21 3，194，767.68
冠城大通水星园 40，418，216.00 27，340，085.00 1，045，943.00 40，418，216.00 28，386，028.00
冠城大通首玺 51，301，994.44 1，612，190.48 10，717，524.47 1，492，057.97 62，019，518.91 3，104，248.45
冠城大通水岸风
10，868，376.00 4，936，054.10 543，418.80 10，868，376.00 5，479，472.90
景
百旺家苑 36，333，280.00 10，195，047.68 1，631，207.60 36，333，280.00 11，826，255.28
百旺茉莉园 31，073，606.40 5，759，492.24 1，198，702.23 31，073，606.40 6，958，194.47
冠城大通百旺府 47，724，066.61 2，362，945.04 50，567，752.90 2，947，390.06 98，291，819.51 5，310，335.10
冠城大通蓝湾 56，776，787.90 5，328，185.02 32，677.52 2，185，704.78 56，809，465.42 7，513，889.80
冠城大通蓝郡 117，667，110.39 2，322，377.18 20，288，835.32 4，960，327.23 137，955，945.71 7，282，704.41
合计 477,589,881.26 109,140,862.98 82,000,886.60 17,228,331.36 6,717,144.62 2,777,356.16 552,873,623.24 123,591,838.18
财务报表附注 第 38页
冠城大通股份有限公司 2019 年度 财务报表附注
5. 存货跌价准备
本期减少额
存货种类 期初余额 本年转入 本期计提额 期末余额
转回 转销
原材料 102,827.60 102,827.60 0.00
自制半产
12,945,351.27 28,040,691.44 6,211,332.00 34,774,710.71
品
在产品 2,575,970.52 6,376,513.50 4,596,540.58 395,042.64 3,960,900.80
库存商品 5,516,149.72 9,789,894.77 307,855.04 8,670,866.75 6,327,322.70
发出商品 232,416.29 16,991,631.46 15,979,701.69 1,244,346.06
开发产品 22,063,538.21 3,907,181.47 18,156,356.74
合计 21,372,715.40 22,063,538.21 61,198,731.17 4,904,395.62 35,266,952.15 64,463,637.01
注 1：期末存货按成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，存货可变现净值是根据企业在正常经营过程
中以预计售价减去完工成本以及销售所必须的费用后的价值确定。
注 2：本期转回存货跌价准备的主要原因为存货市场价格回升，按目前市场价格等计算的存货预计可变现净值
与原预计存货可变现净值发生变化，原减记存货价值的影响因素已经消失，故予以转回。
注 3：本期因合并范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入开发产品蝶泉湾存货跌价准备22,063,538.21元 。
6. 房地产项目跌价准备
本期减少额
存货种类 期初余额 本年转入 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发产品 22,063,538.21 3,907,181.47 18,156,356.74
合计 22,063,538.21 3,907,181.47 18,156,356.74
注 ：本年转入系因合并范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入开发产品蝶泉湾存货跌价准备22,063,538.21
元。
7. 存货期末余额含有借款费用资本化金额1,125,262,183.55元 。
(九 ） 其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
增值税留抵税额 268,495,810.09 160,745,097.25
预缴税费 440,642,789.11 181,119,102.26
财 务 报 表 附 注 第 39页
冠城大通股份有限公司 2019 年度 财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
待摊费用 904,710.37 350,961.48
合计 710,043,309.57 342,215,160.99
(十 ） 长期应收款
1. 长期应收款情况:
期末余额 上年年末余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
政府代建项
170,794,417.34 170,794,417.34 189,818,101.39 189,818,101.39
目
合计 170,794,417.34 170,794,417.34 189,818,101.39 189,818,101.39
2. 本期无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
3. 本期无转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
财 务 报 表 附 注 第 40页
冠城大通股份有限公司 2 0 19 年 度 财 务 报 表 附 注
( 十^一 ) 长期股权投资
本期增减变动 减值
准备
被投资单位 期初余额 宣告发放现 计提 期末余额
权益法下确认的 其他综合收 其他权益 期末
追加投资 减少投资 金股利或利 减值 其他
投资收益 益调整 变动 余额
润 准备
联营企业
福州隆达典当有
16,789,119.89 8,289,600.00 1,878,368.83 635,536.00 26,321,552.72
限公司
宁德金世通房地
产开发有限公司 187,500,000.00 -925,474.41 186,574,525.59
( 注 2)
天津中科环海产
42,354,108.12 42,000,000.00 -467,830.33 83,886,277.79
业园有限公司
北京德成自然绿
457,200.66 -6,619.37 450,581.29
化工程有限公司
北京德成永信物
5,197,969.81 428,155.87 5,626,125.68
业管理有限公司
北京百旺绿谷汽
15,950,474.69 4,542,722.32 4,140,000.00 16,353,197.01
车贸易有限公司
福建省新兴产业
投资管理有限公 1,302,457.24 70,057.92 1,372,515.16
司
福建冠城资产管
4,581,857.00 28,133.48 4,609,990.48
理有限公司
福建冠城华汇股
权投资有限合伙 130,026,515.60 52,312,759.67 2,917,256.85 80,631,012.78
企业(注 3)
福建省新兴产业
股权投资有限合 140,585,232.46 12,375,000.00 361,396.67 3,916,952.80 132,488,581.93
伙企业(注 4)
财 务 报 表 附 注 第 41页
冠城大通股份有限公司 2 0 19 年度 财务报表附注
本期增减变动 减值
准备
被投资单位 期初余额 宣告发放现 计提 期末余额
权益法下确认的 其他综合收 其他权益 期末
追加投资 减少投资 金股利或利 减值 其他
投资收益 益调整 变动 余额
润 准备
福建冠城股权投
资 合 伙 企 业 （有 253，121，301.91 8，296，906.45 261，418，208.36
限合伙）
航科智汇股权投
资 基 金 （平潭 ）
30，494，998.83 445，203.94 30，940，202.77
合 伙 企 业 （有限
合伙）
鑫 卓 悦 （平 潭 ）
投资合伙企业
232，428，914.73 20，000，000.00 18，344，923.67 17，348，308.19 213，425，530.21
( 有限合伙）
( 注 5)
小 计 873，290，150.94 237，789，600.00 84，687，759.67 35，913，201.89 3，916，952.80 22，123，844.19 1，044，098，301.77
合营企业
常熟志诚房地产
16，879，918.32 7，700，608.59 24，580，526.91
开发有限公司
小 计 16，879，918.32 7，700，608.59 24，580，526.91
合计 890,170,069.26 237,789,600.00 84,687,759.67 43,613,810.48 3,916,952.80 22,123,844.19 1,068,678,828.68
注 1：公 司 2016年第 九届 董 事 会 第 五 十 一 次 （临时）会议审议通过公司全资子公司冠城大通（香 港）有限公司与公司控股股东福建丰榕投资有限公司（以 下 简 称 “丰
榕 投 资 ” ）的 全 资 子 公 司 丰 榕 （投资 ）香港有限公司、关联企业冠城钟表珠宝集团有限公司（以 下 简 称 “ 冠城钟表珠宝集团”）的全资子公司联和投资有限公司拟在
英属维京群岛共同发起设立冠城联合国际有限公司（CITYCHAMP ALLIED INTERNATIONAL L IM IT E D )。冠城联合国际有限公司最高法定资本为9 亿港元，其中
冠 城 大 通 （香港）有限公司出资 占 注 册 资 本 的 30%，丰 榕 （投资 ）香港有限公司出资占注册资本的40%，联和投资 有限公司出资占注册资本的30% (合资协议详见
公 司 2016年 9 月 2 9 日公告）。 2016年 1 1 月 2 9 日该公司注册成立。截至本报告披露日上述投资资金尚未支付。
注 2：2019年 7 月 3 0 日，公司与宁德市金禾房地产有限公司、泉州世茂新发展置业有限公司签订《宁 德 2019P01、2019P04宗地合作开发协议》，三方共同合作开发
财务报表附注 第 42 页
冠城大通股份有限公司 2 0 19 年度 财务报表附注
位于宁德市天山路北侧、宗地号为宁德市2019P01、2019P04地 块 。2019年 7 月 3 0 日，宁德金世通房地产开发有限公司公司成立，注册 资 本人民币5,000万元，公司
持 有 其 25%股 权 。公司第 十届董事 会第 三十 五 次 （临时）会 议 审 议 通 过 《关于对参股公司宁德金世通房地产开发有限公司增资1.75亿元的议案》，同意公司将拥有
的 对 宁 德 金 世 通 1.75亿债权作为出资款参与本次增资。本次增资完成后，宁 德金 世通 注 册 资 本 将 由 5,000万 元 增 加 至 75,000万元，公 司 仍 持 有 其 25%股 权 。截止
2019年 12月 3 1 日， 己累计支付投资款18,750万 元 。
注 3：2019年 2-7月，福建冠城华汇股权投资有限合伙企业先后召开3 次合伙人会议，全体合伙人一致同意分配投资项目退出款等，冠城 投资共 分回 52,312,759.67
元。
注 4：2019年 6 月 ，福建省新兴产业股权投资有限合伙企业召开合伙人会议，全体合伙人一致同意分配投资项目退出款等，冠 城 投 资 分 回 12,375,000元 。
注 5：2019年 6 月 ，鑫 卓 悦 （平 潭 ）投 资 合 伙 企 业 （有限合伙）召开合伙人会议，全体合伙人一致同意分配投资项目退出款等，冠城 投资分回2,000万 元 。
财 务 报 表 附 注 第 43页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
( 十 二 ） 其他权益工具投资
I. 其他权益工具投资情况
项目 期末余额
武夷山市华兴小额贷款股份有限公司
10,000,000.00
福建莆田荔城区华兴小额货款股份有限公司
12,000,000.00
福建长泰县华兴小额贷款股份有限公司
15,000,000.00
福建漳州芗城区华兴小额贷款股份有限公司
15,000,000.00
福州华榕超市有限公司
合计
52,000,000.00
注 ：福州华榕超市有限公司初始投资成本300,000.00元 ， 己全额计提减值准备，期 末 余 额 为 0。
2. 非交易性权益工具投资的情况
其他综合收益转 指定为以公允价值计量 其他综合收益转
本期确认的 累计利 累计损
项目 入留存收益的金 且其变动计入其他综合 入留存收益的原
股利收入 得 失
额 收益的原因 因
武夷山市华兴 其他权益工具投资是本
小额贷款股份 500,000.00 公司并非用于交易目的
有限公司 而计划长期持有的投资
福建莆田荔城
其他权益工具投资是本
区华兴小额货
公司并非用于交易目的
款股份有限公
而计划长期持有的投资
司
福建长泰县华 其他权益工具投资是本
兴小额贷款股 600,000.00 公司并非用于交易目的
份有限公司 而计划长期持有的投资
福建漳州芗城
其他权益工具投资是本
区华兴小额贷
600,000.00 公司并非用于交易目的
款股份有限公
而计划长期持有的投资
司
其他权益工具投资是本
福州华榕超市
公司并非用于交易目的
有限公司
而计划长期持有的投资
合计 1,700,000.00
( 十 三 ） 其他非流动金融资产
项目 期末余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
1,852,960,271.00
其中：债务工具投资
权益工具投资
1,852,960,271.00
财务报表附注 第 44页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 期末余额
衍生金融资产
其他
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他
合计
1,852,960,271.00
I. 权益工具投资情况
项目 期末余额 期初余额 期末持股比例
富滇银行股份有限公司 1,252,384,742.40 1,252,384,742.40 8.32%
信 泰 睿 （深圳）投 资 咨 询 合 伙 企 业 （有限公
33,333,333.33 33,333,333.33 20.75%
司）
天津力神电池股份有限公司 419,999,995.39 419,999,995.39 3.025%
上海舜华新能源系统有限公司(注 1) 24,000,000.00 8.00%
北京中关村软件园发展有限责任公司 19,999,128.78 19,999,128.78 3.00%
北京中关村生命科学园发展有限责任公司 28,393,563.99 28,393,563.99 4.00%
北京科技园文化教育建设有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 2.27%
北京稻香湖投资发展有限责任公司 64,849,507.11 64,849,507.11 17.75%
合计
1,852,960,271.00 1,828,960,271.00
注 1：2019年 9 月 ，公司全资子公司福建冠城投资有限公司（以下简称冠城投资）签 订 《关于上海舜华新能源
系统有限公司的增资协议》， 出 资 2,400万 元 认 缴 新 增 注 册 资 本 （占 8 % ) ，截 止 2019年 12月 3 1 日，冠城投
资己完成全部出资。
( 十 四 ） 固定资产
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 其他 合计
一 、账面原值：
1.期初余额 1,770,842,887.97 647,287,147.63 72,147,770.31 57,679,362.61 2,547,957,168.52
2.本期增加金额 6,418,215.04 35,708,515.98 4,458,279.92 5,711,660.45 52,296,671.39
(1) 购置 6,418,215.04 5,130,557.73 3,933,910.92 4,502,452.22 19,985,135.91
(2) 在建工程转入 30,577,958.25 93,451.32 185,023.50 30,856,433.07
(3 ) 合并范围增加
430,917.68 430,917.68
转入
财务报表附注 第 45页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 其他 合计
(4) 其他 1，024，184.73 1，024，184.73
3.本期减少金额 6，494，617.18 6，672，794.65 325，635.97 13，493，047.80
(1) 处置或报废 1，795，744.95 2，015，220.42 325，635.97 4，136，601.34
(2) 转入在建工程 4，698，872.23 4，698，872.23
(3) 出售 4，657，574.23 4，657，574.23
4.期末余额 1，777，261，103.01 676，501，046.43 69，933，255.58 63，065，387.09 2，586，760，792.11
二 、累计折旧
1.期初余额 665，046，746.96 236，972，483.41 58，688，342.33 40，527，785.28 1，001，235，357.98
2.本期增加金额 61，379，130.21 53，615，429.68 2，839，129.90 5，409，951.83 123，243，641.62
(1) 计提 61，379，130.21 53，615，429.68 2，618，372.22 5，409，951.83 123，022，883.94
(2) 企业合并增加 220，757.68 220，757.68
3.本期减少金额 3，195，452.12 6，140，046.82 269，251.27 9，604，750.21
(1) 处置或报废 637，614.02 1，914，459.40 269，251.27 2，821，324.69
(2) 转入在建工程 2，557，838.10 2，557，838.10
(3) 出售 4，225，587.42 4，225，587.42
4.期末余额 726，425，877.17 287，392，460.97 55，387，425.41 45，668，485.84 1，114，874，249.39
三 、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额 2，709，982.40 2，709，982.40
(1) 计提 2，709，982.40 2，709，982.40
3.本期减少金额
(1) 处置或报废
4.期末余额 2，709，982.40 2，709，982.40
四、账面价值
1.期末账面价值 1，050，835，225.84 386，398，603.06 14，545，830.17 17，396，901.25 1，469，176，560.32
2.期初账面价值 1，105，796，141.01 410，314，664.22 13，459，427.98 17，151，577.33 1，546，721，810.54
注 ：本期因合并范围新增福建宏汇置业有限公司相应转入固定资产原值430，917.68元 ，累 计折 旧220，757.68
元。
财 务 报 表 附 注 第 46页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
( 十 五 ） 在建工程
I. 在建工程情况
期末余额 期初余额
项 目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
漆包机改造 3,114,251.42 3,114,251.42 11,330,650.10 11,330,650.10
废气净化喷雾系统 102,948.43 102,948.43 1,442,346.31 1,442,346.31
冠城大通广场项目 428,695,338.72 428,695,338.72 199,764,682.35 199,764,682.35
锂离子电池电解液添
加剂和新型阻燃材料 105,100.00 105,100.00
项目一期
瑞闽新能源公司厂房
7,982,455.50 7,982,455.50 3,605,180.18 3,605,180.18
二期工程
江苏大通机电公司车
380,710.93 380,710.93
间环保系统改造
锂离子电池研发生产
243,499.20 243,499.20
设备安装
金思维新-代智慧云平
272,393.76 272,393.76 272,393.76 272,393.76
台系统
叉车能耗( 电)在线监
58,490.57 58,490.57
测系统
合计 440,410,887.03 440,410,887.03 216,959,554.20 216,959,554.20
财 务 报 表 附 注 第 47页
冠城大通股份有限公司 2 0 19 年 度 财 务 报 表 附 注
2. 重大在建工程项目本期变动情况
本期利
本期 本期转入固定 本期其他 转 利息资本化 其 中 ：本期利 息资本
项目名称 期初余额 本期增加金额 期末余额 资金来源
转入 资产金额 减少金额 出 累计金额 息资本化金额 化率
(% )
漆包机改造 11,330,650.10 13,600,563.88 21,816,962.56 3,114,251.42 自有资金
废气净化喷雾
1,442,346.31 240,073.43 1,579,471.31 102,948.43 自有资金
系统
自有资金
冠城大通广场
199,764,682.35 228,930,656.37 428,695,338.72 13,354,212.30 12,572,395.80 5.6% 及银行贷
项目
款
锂离子电池电
解液添加剂和
105,100.00 105,100.00 自有资金
新型阻燃材料
项目一期
瑞闽新能源公
司厂房二期工 3,605,180.18 4,377,275.32 7,982,455.50 自有资金
程
江苏大通机电
公司车间环保 380,710.93 380,710.93 自有资金
系统改造
锂离子电池研
发生产设备安 7,350,046.29 6,927,346.38 179,200.71 243,499.20 自有资金
装
金思维新一代
智慧云平台系 272,393.76 272,393.76 自有资金
统
叉车能耗( 电）
58,490.57 58,490.57 自有资金
在线监测系统
粒子检测设备 93,451.32 93,451.32
合计 216,959,554.20 254,592,066.61 30,856,433.07 284,300.71 440,410,887.03 13,354,212.30 12,572,395.80
财 务 报 表 附 注 第 48页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
( 十 六 ） 无形资产
项目 土地使用权 软件使用权 专利权 排污权 合计
一 、账面原值
1.期初余额 514，976，349.19 4，203，898.21 11，411，981.00 153，014.01 530，745，242.41
2.本期增加金
184，373.12 20，646.36 205，019.48
额
(1)购置 5，172.41 5，172.41
(2)开发支出转
179，200.71 20，646.36 199，847.07
入
3.本期减少金
13，800.00 13，800.00
额
(1)处置 13，800.00 13，800.00
4.期末余额 514，976，349.19 4，374，471.33 11，432，627.36 153，014.01 530，936，461.89
二 、累计摊销
1.期初余额 58，299，615.36 284，141.75 3，652，365.41 38，253.45 62，274，375.97
2.本期增加金
12，569，615.22 419，274.16 970，122.05 30，602.76 13，989，614.19
额
(1) 计提 12，569，615.22 419，274.16 970，122.05 30，602.76 13，989，614.19
3.本期减少金
13，800.00 13，800.00
额
(1)处置 13，800.00 13，800.00
4.期末余额 70，869，230.58 689，615.91 4，622，487.46 68，856.21 76，250，190.16
三 、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
(1) 计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
444，107，118.61 3，684，855.42 6，810，139.90 84，157.80 454，686，271.73
值
2.期初账面价
456，676，733.83 3，919，756.46 7，759，615.59 114，760.56 468，470，866.44
值
注 ：本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例1.48% 。
财 务 报 表 附 注 第 49页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
( 十 七 ） 商誉
I. 商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉
期初余额 期末余额
的事项 企业合并形
处置
成的
北京太阳宫房地产开发有限
5,080,066.77 5,080,066.77
公司
福建华事达房地产有限公司 66,782,021.90 66,782,021.90
南京万盛置业有限公司 15,648,510.52 15,648,510.52
苏州冠城宏业房地产有限公
92,915,966.63 92,915,966.63
司
江苏大通机电有限公司 73,892.05 73,892.05
北京冠城新泰房地产开发有
18,700,000.00 18,700,000.00
限公司
闽 信 （苏州）置业发展有限
3,601,890.83 3,601,890.83
公司
骏 和 地 产 （江苏 ）有限公司 6,825,077.79 6,825,077.79
福建创鑫科技开发有限公司 35,685,970.89 35,685,970.89
HL Le Mirador International
84,379.59 84,379.59
SA
合计 245,397,776.97 245,397,776.97
2. 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
的事项
计提 处置
北京太阳宫房地产开发有限
4,028,144.59 4,028,144.59
公司
福建华事达房地产有限公司 66,782,021.90 66,782,021.90
苏州冠城宏业房地产有限公
90,114,225.84 103,543.89 90,217,769.73
司
北京冠城新泰房地产开发有
18,495,972.47 18,495,972.47
限公司
福建创鑫科技开发有限公司 35,609,451.13 76,519.76 35,685,970.89
骏 和 地 产 （江苏 ）有限公司 6,825,077.79 6,825,077.79
闽 信 （苏州）置业发展有限
3,601,890.83 3,601,890.83
公司
合计 221,854,893.72 3,781,954.48 225,636,848.20
商誊减值测试过程、参数及商誊减值损失的确认方法：每年年度终了，公司以评估的方式、采用第二层次输入
值和第三层次输入值相结合确定与商誊相关的资产组可收回金额，将 该可 收 回 金 额 与 该资 产组 （包含商誊）账
财务报表附注 第 50页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
面价值相比较进行减值测试，当可收回金额大于该资产组账面价值时，不计提商誉减值准备，当可收回金额小
于该资产组账面价值时， 以其差额确认商誊减值损失。
(十 八 )长 期 待 摊 费 用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 21,141,145.31 3,832,359.95 5,740,576.64 19,232,928.62
技术改造 360,873.73 227,920.20 132,953.53
车间修缮 48,507.57 18,363.57 30,144.00
办公设施 113,912.64 68,347.56 45,565.08
租赁费 772,200.40 597,794.37 174,406.03
宿舍家具家电 242,020.73 170,194.95 71,825.78
其他 16,683.52 325,474.22 96,092.74 246,065.00
合计 22,695,343.90 4,157,834.17 6,919,290.03 19,933,888.04
( 十 九 ） 递延所得税资产和递延所得税负债
I, 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 134,109,257.44 26,558,407.81 69,913,483.78 15,273,230.89
递延收益 14,749,354.20 2,480,369.94 1,200,000.00 300,000.00
预计负债 1,784,744.22 267,711.63 268,200.01 67,050.00
应付职工薪酬 8,063,841.58 1,209,576.24
预提费用 828,912.53 124,336.88
合计 159,536,109.97 30,640,402.50 71,381,683.79 15,640,280.89
2. 未经抵销的递延所得税负债
财 务 报 表 附 注 第 51页
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期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
交易性金融资产公
1，007，049.35 251，762.34 281，973.82 70，493.46
允价值变动
固定资产折旧 25，741，064.50 6，434，752.30 12，158，193.08 3，009，065.82
合计 26,748,113.85 6,686,514.64 12,440,166.90 3,079,559.28
X 本期无以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
4. 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 3，944，057.98 1，652，415.59
可抵扣亏损 1，373，784，516.95 951，703，984.59
合计 1,377,728,574.93 953,356,400.18
5. 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 年 109，024，856.15
2020 年 69，362，977.55 69，362，977.55
2021 年 146，830，629.36 146，830，629.36
2022 年 275，549，212.64 276，847，975.08
2023 年 339，306，363.68 349，637，546.45
2024 年 542，735，333.72
合计 1,373,784,516.95 951,703,984.59
( 二 十 ） 其他非流动资产
I. 其他非流动资产列示：
财 务 报 表 附 注 第 52页
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项目 期末余额 期初余额
预付账款 557,178,245.14 692,405,643.02
合计 557,178,245.14 692,405,643.02
2. 账 龄 超 过 1 年且金额重要的预付款项欠款情况：
项目 账龄 期末余额 期初余额
预付拆迀款 一年以上 515,415,854.97 465,495,854.97
合计 515,415,854.97 465,495,854.97
(二十一） 短期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 700,000,000.00 711,000,000.00
保证借款 440,940,000.00 355,000,000.00
抵押借款 40,000,000.00 94,000,000.00
质押借款 31,852,936.03
小计 1,180,940,000.00 1,191,852,936.03
应付利息 1,503,456.66 2,488,216.40
合计 1,182,443,456.66 1,194,341,152.43
无己到期未偿还的短期借款。
(二十二） 应付票据
I. 应付票据列示
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 104,989,153.26 33,883,000.00
商业承兑汇票 34,594,104.19 48,268,967.31
合计 139,583,257.45 82,151,967.31
(二十三) 应付账款
财务报表附注 第 53页
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I. 应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
应付及预提工程款 1,214,212,217.30 1,202,136,607.42
应付货款 223,083,536.96 224,517,792.14
其他 26,365,930.68 15,098,892.44
合计 1,463,661,684.94 1,441,753,292.00
2. 账 龄 超 过 1 年的应付账款：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
应付及预提工程相关款项 794,454,447.83 工程尚未结算
应付货款 2,862,981.62 货款尚未结算
其他 6,179,547.18 设备款及其他费用尚未结算
合计 803,496,976.63
(二十四） 预收款项
I. 预收账款项列示
项目 期末余额 期初余额
预收房款 3,536,500,698.75 2,184,497,227.22
预收货款 3,567,996.83 3,708,660.26
预收租金 89,081,137.28 83,604,181.35
其他 5,382,134.44 288,259.93
合计 3,634,531,967.30 2,272,098,328.76
2. 账 龄 超 过 1 年的预收款项：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收房款 1,072,808,066.46 尚未交房
预收货款 1,582,510.97 尚未结算
财 务 报 表 附 注 第 54页
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收租金按出租年限摊销，
预收租金 62，370，996.50
尚未结转收入
合计 1,136,761,573.93
X 预收房款分项目分析列示如下:
项目 期末余额 期初余额 预计竣工时间
冠城大通金星园 679，999.00 679，999.00 己竣工
冠城大通蓝湾 1，175，750.00 2，785，000.00 己竣工
冠城大通蓝郡 1，962，832，095.94 1，073，699，292.94 2020年 12月
冠城大通百旺府 125，143，251.01 809，614，557.24 2021年 12月
西北旺新村项目 284，624，269.05 637，845.05
冠城大通珑湾 12，845，000.00 己竣工
冠城大通棕榈湾 38，999，806.99 14，140，580.99 己竣工
冠城大通水岸风景 2，467，400.00 己竣工
铂捃花园 766，442，772.00 267，627，552.00 2020年 12月
冠城大通华熙阁 329，771，566.90 2020年 6 月
蝶泉湾 1，342，462.86 己竣工
冠城大通华玺 25，488，725.00 2021年 6 月
合计 3,536,500,698.75 2,184,497,227.22
(二 十 五 ） 应付职工薪酬
I. 应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一 、短期薪酬 17，366，325.55 291，359，446.68 281，956，805.00 26，768，967.23
二 、离职后福利-设定提
1，940，171.46 26，461，282.45 26，578，663.38 1，822，790.53
存计划
二 、辞退福利 1，821，072.61 1，821，072.61
四、一年内到期的其他
福利
合计 19,306,497.01 319,641,801.74 310,356,540.99 28,591,757.76
财 务 报 表 附 注 第 55页
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2. 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一 、工资、奖金、津贴和
13,189,727.64 253,036,861.35 244,176,221.45 22,050,367.54
补贴
二 、职工福利费 13,775,870.98 13,775,870.98
三 、社会保险费 516,879.17 10,303,990.86 9,988,730.09 832,139.94
其中：1. 医疗保险费 477,461.99 9,187,236.75 8,901,794.27 762,904.47
2. 工伤保险费 13,984.06 406,952.04 398,323.25 22,612.85
3. 生育保险费 25,433.12 709,802.07 688,612.57 46,622.62
四、住房公积金 322,162.67 10,787,118.00 10,526,307.00 582,973.67
五 、工会经费和职工教育
3,337,556.07 3,455,605.49 3,489,675.48 3,303,486.08
经费
六 、短期带薪缺勤
七 、短期利润分享计划
八 、其他
其中： 以现金结算的股份
支付
合计 17,366,325.55 291,359,446.68 281,956,805.00 26,768,967.23
X 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1. 基本养老保险费 1,883,334.16 25,849,069.27 25,991,079.15 1,741,324.28
2. 失业保险费 56,837.30 612,213.18 587,584.23 81,466.25
3.企业年金缴费
合计 1,940,171.46 26,461,282.45 26,578,663.38 1,822,790.53
(二十六） 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 16,186,112.08 103,977,698.66
财 务 报 表 附 注 第 56页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
税费项目 期末余额 期初余额
营业税 1,889,648.44 1,889,648.44
城市维护建设税 1,086,929.65 1,023,471.38
企业所得税 23,338,701.45 131,228,392.05
房产税 652,752.78 656,805.20
代扣个人所得税 1,288,512.63 750,232.11
印花税 246,634.59 243,020.78
土地增值税 2,455,293,305.97 2,333,943,869.82
土地使用税 610,792.67 816,776.55
教育费附加 988,848.90 857,207.34
防洪费 24,010.77 11,592.42
环境保护税 925,984.79 633,680.76
其他 266,205.68 206,894.06
合计 2,502,798,440.40 2,576,239,289.57
(二十七） 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 14,567,333.46 11,793,193.64
其他应付款 1,018,309,614.68 950,651,218.98
合计 1,032,876,948.14 962,444,412.62
I. 应付股利列示
单位名称 期末余额 期初余额
无限售条件流通股 9,859,818.20 7,085,678.38
子公司的少数股东 4,707,515.26 4,707,515.26
合计 14,567,333.46 11,793,193.64
财 务 报 表 附 注 第 57页
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2. 其他应付款
( 1 ) 按款项性质列示其他应付款：
项目 期末余额 期初余额
教育配套项目建设资金 195，807，075.20 182，241，721.44
往来款 302，739，231.04 486，306，447.11
应付股权款 104，690，000.00
工程质保金及其他保证金 28，566，111.92 26，234，089.49
代收代缴款 33，791，566.32 30，375，286.97
房租押金 32，621，189.16 32，240，852.06
购房定金 265，595，419.19 141，492，519.00
其他 54，499，021.85 51，760，302.91
合计 1,018,309,614.68 950,651,218.98
( 2 ) 账 龄 超 过 1 年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京市朝阳区教育国有资产管理中心 162，741，721.44 教育配套工程款， 尚未结算
南京市中建盛宁地产有限公司 73，326，000.00 项目合作方往来款， 尚未支付
南 京 市 下 关 城 市 建 设 开 发 （集团）有限公司 73，326，000.00 项目合作方往来款， 尚未支付
北京百旺绿谷汽车贸易有限公司 12，600，000.00 其他关联方往来款， 尚未支付
合计 321,993,721.44
( 3 ) 金额较大的其他应付款:
单位名称 金 额 性质或内容
北京市朝阳区教育国有资产管理中心 171，307，075.20 教育配套项目建设资金
南通中南新世界中心开发有限公司 117，864，024.25 其他往来款
朗毅有限公司 104，690，000.00 福 州 大 通 11% 股权转让款
北京澜鑫置业有限公司 100，000，000.00 购房定金
南 京 市 下 关 城 市 建 设 开 发 （集团）有限公司 73，326，000.00 其他往来款
南京市中建盛宁地产有限公司 73，326，000.00 其他往来款
财 务 报 表 附 注 第 58页
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单位名称 金 额 性质或内容
合计 640,513,099.45
(二 十 八 ) 一年内到期的非流动负债
类别 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应付款 141,427.34
一年内到期的应付债券 2,359,934,123.05
一年内到期的长期借款 1,822,362,200.00 768,300,000.00
小计 4,182,437,750.39 768,300,000.00
应付利息 55,962,196.44 57,136,172.85
合计 4,238,399,946.83 825,436,172.85
I. 一年内到期长期借款构成如下:
借款类别 期末余额 期初余额
信用借款 10,000,000.00
保证借款 10,000,000.00 5,000,000.00
质押借款 135,000,000.00 324,500,000.00
抵押借款 299,512,200.00
抵押及保证借款 1,077,850,000.00 428,800,000.00
抵押、质押及保证借款 300,000,000.00
合计 1,822,362,200.00 768,300,000.00
(二十九） 长期借款
I. 长期借款构成如下:
借款类别 期末余额 期初余额
信用借款 90,000,000.00
保证借款 10,000,000.00
抵押借款 1,305,317,100.00 1,400,000,000.00
质押借款 135,000,000.00
保证及抵押借款 610,276,000.00 1,294,956,000.00
财 务 报 表 附 注 第 59页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
借款类别 期末余额 期初余额
抵押、质押及保证借款 500,000,000.00
合计 1,915,593,100.00 3,429,956,000.00
注 ：长期借款的利率期间为4.75%-7% 。
2. 金额前五名的长期借款:
期末余额 期初余额
借款起始 借款终止
贷款单位 币种 利率
日 日 外币 外币
本币金额 本币金额
金额 金额
中国农业银行
股份有限公司 2018/1/15 2023/1/2 人民币 4.75% 500,000,000.00 500,000,000.00
常熟分行
北京银行股份
有限公司上地 2019/10/30 2022/10/30 人民币 6.175% 328,000,000.00
支行
交通银行股份
有限公司南京 2018/10/25 2022/8/28 人民币 6.175% 307,317,100.00 900,000,000.00
中央门支行
中国工商银行
2018/11/15 2028/11/11 人民币 5.39% 245,660,000.00 135,000,000.00
闽都支行
中国银行股份
有限公司南京 2019/6/28 2022/6/25 人民币 4.75% 170,000,000.00
江北新区支行
合 计 1,550,977,100.00 1,535,000,000.00
注 ：无 因 逾 期 借 款 获 得 展 期 形 成 的 长 期 借 款 。
(三 十 ) 应付债券
I. 应付债券
项目 期末余额 期初余额
公司债券-15冠城债 1,754,605,762.23
中票-18冠城 大 通 MTN001 597,771,669.02
合计 2,352,377,431.25
财 务 报 表 附 注 第 60页
冠城大通股份有限公司 2 0 19 年 度 财 务 报 表 附 注
2. 应付债券的增减变动
债券 按面值计提利 本期重分类至
债券名称 面值 发行日期 发行金额 期初余额 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
期限 息 一年内到期
公司债券-
100.00 2015/8/26 5年 2，800，000，000.00 1，754，605，762.23 134，175，948.00 6，464，475.62 1，761，070，237.85
15冠城债
中票-18冠
城大通 100.00 2018/12/19 3年 600，000，000.00 597，771，669.02 45，595，903.89 1，092，216.18 598，863，885.20
MTN001
合计 3,400,000,000.00 2,352,377,431.25 179,771,851.89 7,556,691.80 2,359,934,123.05
注 1：经中国证券监督管理委员会“ 证监许可[2015]1941号 ” 批复核准，公 司 于 2015年 8 月 2 6 日向社会公开发行面值2 8 亿元的公司债券，简 称 “ 1 5 冠 城 债”。本
次债券的期限为5 年期，附 第 3 年末发行人上调票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权。2018年 7 月 ，公司放弃行使赎回选择权，决 定 自 2018年
8 月 2 6 日起上调本期债券后2 年的票面利率， 由 5.1%上 调 至 7.6%。 “ 15冠 城 债” 本次投资者行使回售选择权数量共1，034，527手 ， 回 售金 额为 1，034，527，000.00元 ，
债 券 存续 面值金额 1，765，473，000.00元
注 2：公 司 于 2017年 5 月 1 5 日召开 的第十届董事会第六次（临时）会 议 和 于 2017年 6 月 1 日召开的2017年第二次临时股东大会审议通过了《关于拟注册和发行中
期票据的议案》，同意公司向中国银行间市场交易商协会（以 下 简 称 “ 交易商协会” ）申请注册发行总额不超过人民币30亿元的中期票据。2018年 4 月 ，公司收到
交 易 商 协 会 出 具 的 《接受注册通知书》 （中市协注[2018]MTN187号 ），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为人民币30亿元，注 册 额 度 自 《接受注册
通知书》落 款之 日起 2 年内有效。2018年 12月 1 7 日，公司发行了 2018年 度 第 一 期 中 期 票 据 （简称：18冠 城 大 通 MTN001，代 码 101801506) ，本期发行规模为人
民 币 6 亿元，期 限 2+1年 ，每 张 面 值 100元 ，票 面 利率 为 7.60%，募集资 金己于 2018年 12月 1 9 日到账。本期中期票据由中信证券股份有限公司和兴业银行股份有
限公司担任主承销商，通过簿记建档、集中配售的方式在银行间市场公开发行。
财 务 报 表 附 注 第 61页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
( 三十^一 ) 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 549,985.28
合计 549,985.28
(三 十 二 ） 预计负债
项目 期末余额 期初余额 形成原因
产品质量保证 1,784,744.22 268,200.01 预计新能源锂电池售后服务费
合计 1,784,744.22 268,200.01
(三 十 三 ) 递延收益
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 1,200,000.00 15,286,116.00 1,736,761.80 14,749,354.20
1,200,000.00 15,286,116.00 1,736,761.80 14,749,354.20
合计
涉及政府补助的项目
与资产
本期新增补助金 本期计入当期损 其他变 相关/
负债项目 期初余额 期末余额
额 益金额 动 与收益
相关
北京市商务楼
与资产
宇升级改造项 1,200,000.00
200,000.00 1,000,000.00 相关
目
2017工业企
与资产
业技术改造补
1,290,000.00 293,136.85 996,863.15 相关
助资金
2017工业技
与资产
改配套扶持奖
645,000.00 90,151.94 554,848.06 相关
励
2018工业企
与资产
业技术改造补
140,000.00 12,043.04 127,956.96 相关
助资金
17年市级产
与资产
业发展资金奖
870,000.00 204,624.00 665,376.00 相关
励
2018年度市 与资产
工业和信息产 420,000.00 44,772.00 375,228.00 相关
财 务 报 表 附 注 第 62页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
与资产
本期新增补助金 本期计入当期损 其他变 相关/
负债项目 期初余额 期末余额
额 益金额 动 与收益
相关
业发展资金奖
励
2018年福清
市工业企业节
能循环经济项 与资产
目奖励资金 5,000,000.00 449,467.10 4,550,532.90 相关
(榕财企
[2019]13 号
2018年福清
市工业企业技 与资产
术改造项目奖 2,500,000.00 204,131.25 2,295,868.75 相关
励资金
省级新型研发
机构购买科研
与资产
仪器设备软件
465,500.00 37,074.96 428,425.04 相关
后补助配套资
金
省级新型研发
机构购买科研
与资产
仪器设备软件
2,327,503.00 185,378.56 2,142,124.44 相关
后补助配套资
金
科研仪器设备
软件后补助项 与资产
目计划和经费 1,628,113.00 15,982.10 1,612,130.90 相关
资金
合计 1,200,000.00 15,286,116.00 1,736,761.80 14,749,354.20
(三 十 四 ） 其他非流动负债
项目 期末余额 期初余额
政府代建项目基建拨款 173,547,833.83 173,547,833.83
合计 173,547,833.83 173,547,833.83
(三 十 五 ） 股本
本 期 变 动 增 （+ ) 减 （一）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1. 有限售条件
股份
(1).国家持股
财 务 报 表 附 注 第 63页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本 期 变 动 增 （+ ) 减 （一）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
(2).国有法人持
股
(3).其他内资持
股
其中：境内法
人持股
境内自然
人持股
(4).外资持股
其中：境外法
人持股
境外自然
人持股
有限售条件股
份合计
2. 无限售条件
流通股份
(1).人民币普
1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
通股
(2).境内上市
的外资股
(3).境外上市
的外资股
(4). 其他
无限售条件流
1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
通股份合计
合计 1,492,110,725.00 1,492,110,725.00
(三 十 六 ） 资本公积
项目 上年年末余额 同一控制影响 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、股本
溢价
⑴ 投
资者投入 1,216,409,637.59 1,216,409,637.59 200,000,000.00 48,476,956.57 1,367,932,681.02
的资本
(2) 同
一控制下
193,200,000.00 193,200,000.00 193,200,000.00
企业合并
的影响
小计 1,216,409,637.59 193,200,000.00 1,409,609,637.59 200,000,000.00 241,676,956.57 1,367,932,681.02
2、其他
10,117,169.72 10,117,169.72 10,117,169.72
资本公积
合计 1,226,526,807.31 193,200,000.00 1,419,726,807.31 200,000,000.00 241,676,956.57 1,378,049,850.74
财务报表附注 第 64页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
注 ：本期资本公积增加200，000，000元 ，系因本公司接受福建丰榕投资有限公司捐赠增加200，000，000元 。资本
公 积 减 少 48，476，956.57元 ，其中因收购子公司福建冠城元泰创意园建设发展有限公司20%股 权 、福建美城置
业 有限公司20%股 权、福州大通机电有限公司11%股 权 ，根据准则减少资本公积46，709，854.61元 ；因补足江
苏大通出资款，根据准则减少资本公积1，767，101.96元 。因控股子公司福建冠城投资有限公司本期同一控制合
并 冠 城 力 神 投 资 （平潭）合 伙 企 业 （有限合伙）81.1253%的权益，根据准则规定，影响年初资本公积-股本溢
价 增 加 193，200，000.00元 ，同时在本期实施合并收购时，减少资本公积-股 本 溢 价 193，200，000.00元 。
(三 十 七 ） 库存股
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 500，001，304.18 500，001，304.18
合计 500,001,304.18 500,001,304.18
注 ：2019年 3 月 1 3 日，公司召开公司第十届董事会第二十七次（临时）会议，审 议 通 过 了 《关于以集中竞价
交易方式回购部分社会公众股份的议案》。公司通过集中竞价方式累计回购股份数量为100，441，986股 ， 占公
司 总股 本的6.73%，其中成交的最高价为5.40元/股 ，成交的最低价为4.57元/股 ，回购股份计划己全部实施完
毕。
财务报表附注 第 65页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(三 十 八 ） 其他综合收益
本期发生金额
会计政策影 减 ：前期计
项目 上年年末余额 期初余额 期末余额
响 本期所得税前 入其他综合 减 ：所得税 税后归属于母公 税后归属于
发生额 收益当期转 费用 司 少数股东
入损益
一、 以后不能重
分类进损益的其
他综合收益
其中：重新计算
设定受益计划净
负债和净资产的
变动
权益法下在被投
资单位不能重分
类进损益的其他
综合收益中享有
的份额
二、 以后将重分
类进损益的其他 33,537,023.33 -211,480.36 33,325,542.97 2,818,368.87 2,816,112.30 2,256.57 36,141,655.27
综合收益
其中：权益法下
在被投资单位以
后将重分类进损 -6,679,039.63 -6,679,039.63 3,916,952.80 3,916,952.80 -2,762,086.83
益的其他综合收
益中享有的份额
可供出售金融资
产公允价值变动 211,480.36 -211,480.36
损益
持有至到期投资
重分类为可供出
售金融资产损益
财 务 报 表 附 注 第 66页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本期发生金额
会计政策影 减 ：前期计
项目 上年年末余额 期初余额 期末余额
响 本期所得税前 入其他综合 减 ：所得税 税后归属于母公 税后归属于
发生额 收益当期转 费用 司 少数股东
入损益
现金流量套期损
益的有效部分
外币财务报表折
40,004,582.60 40,004,582.60 -1,098,583.93 -1,100,840.50 2,256.57 38,903,742.10
算差额
其他综合收益合
33,537,023.33 -211,480.36 33,325,542.97 2,818,368.87 2,816,112.30 2,256.57 36,141,655.27
计
财 务 报 表 附 注 第 67页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(三 十 九 ） 盈余公积
会计政策 本期
项目 上年年末余额 期初余额 本期增加 期末余额
影响 减少
法定盈余
435,486,026.74 175,019.54 435,661,046.28 68,255,214.12 503,916,260.40
公积
任意盈余
3,057,477.43 3,057,477.43 3,057,477.43
公积
合计 438,543,504.17 175,019.54 438,718,523.71 68,255,214.12 506,973,737.83
注 ：本期增加盈余公积68,255,214.12元 ，系根据公司法和公司章程的规定按净利润的10%提取法定盈余公积
金。
( 四 十 ） 未分配利润
项目 金 额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 4,646,852,699.22
力口：会计政策变更 -3,670,473.79
同一控制企业合并 -11,669.87
调整后期初未分配利润 4,643,170,555.56
力口：本年净利润 418,843,518.52
其他
可供分配的利润 5,062,014,074.08
减 ：提取法定盈余公积 68,255,214.12
提取任意盈余公积
提取储备基金
可供股东分配利润 4,993,758,859.96
提取企业发展基金
提取职工奖励基金
提取一般风险准备
应付普通股股利 145,121,609.90
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 4,848,637,250.06
财 务 报 表 附 注 第 68页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
( 四^^一 ) 营业收入及营业成本
I, 营业收入及成本明细如下：
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,570,658,582.17 5,050,726,989.74 7,903,712,471.58 4,892,821,474.25
其他业务 216,668,369.04 86,871,917.81 204,819,449.19 76,670,731.75
合计 7,787,326,951.21 5,137,598,907.55 8,108,531,920.77 4,969,492,206.00
2, 主营业务分行业及分产品列示如下：
本期发生额 上期发生额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
⑴ 工 业 3,513,914,767.32 3,257,031,799.65 3,576,611,513.52 3,323,279,310.57
其中： 电磁线 3,443,118,403.89 3,168,735,807.88 3,540,709,482.88 3,281,984,392.52
新能源 70,796,363.43 88,295,991.77 35,902,030.64 41,294,918.05
(2) 商 业
(3) 房地产业 3,981,158,071.76 1,713,550,079.39 4,260,388,978.24 1,496,811,950.71
其中：房地产销售 3,981,158,071.76 1,713,550,079.39 4,260,388,978.24 1,496,811,950.71
(4) 服务收入 75,585,743.09 80,145,110.70 66,711,979.82 72,730,212.97
合 计 7,570,658,582.17 5,050,726,989.74 7,903,712,471.58 4,892,821,474.25
X 主营业务按地区分项列示如下:
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
境内 7,394,990,717.90 4,873,533,768.49 7,742,269,560.70 4,728,475,768.49
东北地区 70,175,960.20 64,065,057.31 42,318,049.57 39,472,212.99
西北地区 2,757,590.08 2,536,540.40 5,554,016.76 5,179,943.37
华南地区 148,169,599.17 144,818,807.37 211,019,878.22 206,636,589.09
华中地区 252,575,161.92 231,020,209.09 282,056,509.08 262,213,740.70
华北地区 2,545,645,158.77 884,519,576.43 2,169,535,482.16 608,361,948.10
财 务 报 表 附 注 第 69页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 4,090,270,006.49 3,283,856,121.92 4,687,905,566.99 3,284,789,769.85
西南地区 135,870,866.99 124,840,135.09 153,831,279.35 143,484,337.10
其他地区 149,526,374.28 137,877,320.88 190,048,778.57 178,337,227.29
境外 175,667,864.27 177,193,221.25 161,442,910.88 164,345,705.76
合计 7,570,658,582.17 5,050,726,989.74 7,903,712,471.58 4,892,821,474.25
4, 房地产销售收入分项列示如下:
项目 本期发生额 上期发生额
冠城大通首玺 4,065,714.31 19,213,869.63
冠城大通蓝湾 5,343,864.76 43,150,372.43
冠城大通水岸风景 4,692,761.90 589,523.81
冠城大通蓝郡 274,451,616.13 1,828,136,153.34
冠城大通水星园 3,581,314.31 380,000.00
冠城大通金星园 47,575,898.89 9,952,425.22
冠城大通火星园 12,835,571.40 13,050,606.68
蝶泉湾 90,751,273.44
西北旺新村项目 376,885,376.05
冠城大通百旺府 2,000,098,559.17 2,076,568,675.73
冠城大通珑湾 40,699,999.99 67,434,297.14
冠城大通棕榈湾 1,106,845,797.12 201,913,054.26
政府代建 13,330,324.29
合计 3,981,158,071.76 4,260,388,978.24
5. 房地产业务按地区列示如下：
本期发生额 上期发生额
地区
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
境内 3,981,158,071.76 1,713,550,079.39 4,260,388,978.24 1,496,811,950.71
财 务 报 表 附 注 第 70页
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本期发生额 上期发生额
地区
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
华北地区 2,440,976,719.82 792,956,956.85 2,099,951,707.63 547,486,858.10
华东地区 1,540,181,351.94 920,593,122.54 2,160,437,270.61 949,325,092.61
合计 3,981,158,071.76 1,713,550,079.39 4,260,388,978.24 1,496,811,950.71
6. 公司前五名客户的主营业务收入情况
客户排名 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
第一名 328,571,428.44 4.22%
第二名 235,494,990.96 3.02%
第三名 133,669,000.64 1.72%
第四名 80,469,450.19 1.03%
第五名 75,152,645.27 0.97%
合计 853,357,515.50 10.96%
(四十二） 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 244,275.10 1,141,204.10 5%
印花税 4,785,527.91 5,001,531.12
城市维护建设税 17,946,340.65 12,088,384.95 7%、5%、1%
教育费附加 13,292,397.55 8,788,295.33 5%
土地增值税 848,316,767.94 1,073,400,210.80
房产税 18,434,175.18 15,923,109.22 12%或 1.2%
土地使用税 5,213,328.06 5,307,593.80
车船税 106,721.67 96,823.34
环保税 4,410,569.73 2,563,074.31
其他税 441,116.38 5,301,283.93
合计 913,191,220.17 1,129,611,510.90
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(四十三） 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 24,548,361.97 19,717,508.33
运输装卸费 23,101,596.33 24,546,215.89
差旅费 1,540,480.14 1,683,637.10
招待费 9,518,753.12 9,455,127.17
广告费及业务宣传费 54,441,090.77 41,801,479.50
售后服务费 5,864,146.50 1,432,099.03
通讯费 890,271.00 676,011.80
销售代理费 49,379,139.21 20,223,814.74
售楼部费用 5,231,865.41 3,716,083.27
包装费 11,603,354.14 13,084,333.21
水电物业费 4,169,047.67 2,086,510.02
试验检测费 3,932,591.09 9,414,468.45
其他费用 5,026,184.33 3,885,231.59
合计 199,246,881.68 151,722,520.10
(四十四） 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 132,342,968.08 99,308,492.18
税金 1,325,891.88 922,346.78
折旧费 14,537,053.16 14,297,067.88
无形及其他资产摊销 16,520,744.87 16,168,277.56
租赁费 10,337,228.69 10,823,695.27
汽车费 5,987,874.90 5,468,940.02
差旅费 7,356,661.34 7,997,046.02
招待费 21,160,492.24 17,561,065.85
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项目 本期发生额 上期发生额
董事会及监事会费 894,906.02 920,340.76
办公费 12,557,636.64 16,562,859.38
审计/咨询/评估费 19,469,297.79 14,873,544.65
物料消耗 2,698,916.36
5,780,966.81
其他费用 24,884,757.26
10,856,738.06
合计 270,074,429.23 221,541,381.22
(四十五） 研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
材料费用 100,367,787.92
85,588,982.42
人员费用 19,052,748.39 16,954,468.57
折旧及摊销 2,227,223.81 3,202,443.41
其他 3,688,573.42 3,110,826.24
合计 110,557,528.04 123,635,526.14
(四十六） 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 264,082,770.03 234,000,653.07
减 ：利息收入 25,082,978.64 27,029,786.18
汇兑损失 3,492,884.11
减 ：汇兑收益 5,478,839.31
资金占用费支出
减 ：资金占用费收入 7,210,997.65 1,642,243.70
其他 6,172,944.57 24,451,921.66
合计 232,482,899.00 233,273,428.96
(四十七） 其他收益
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与资产相关
项目 本期发生额 上期发生额
/与收益相关
稳岗补助 2,486,069.26 123,152.83 与收益相关
政府奖励 1,877,554.57 3,520,858.48 与收益相关
军民融合项目补助金 2,490,000.00 与收益相关
人才补助 1,000,000.00 与收益相关
技术改造拨款 3,660,000.00 与收益相关
中关村现代服务业创业孵化试点项目
103,000.00 611,000.00 与收益相关
补贴
专利资助 16,000.00 537,700.00 与收益相关
2019年省级第二批节能淘汰落后产能
1,000,000.00 与收益相关
专项转移资金
有机物治理补助奖金 700,000.00 与收益相关
福建制造业单项冠军奖励资金 750,000.00 与收益相关
2019福清市"两化融合"贯标奖励 500,000.00 与收益相关
与资产相关
其他 1,151,045.86 2,024,448.07
/与收益相关
合计 8,583,669.69 13,967,159.38
(四十八） 投资收益
I, 投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 43,613,810.48 20,167,216.70
交易性金融资产在持有期间的投资收益 14,075,065.52
处置交易性金融资产取得的投资收益 2,778,938.16
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在
-117,773.84
持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
-10,337,097.07
产取得的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期其他综合收益
-1,428,797.07
的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 28,443,144.89
处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,646,282.23
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 1,700,000.00
合计 60,739,017.09 43,801,772.91
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2. 按权益法核算的长期股权投资收益主要如下:
被投资单位 本期发生额 上期发生额
北京德成永信物业管理有限公司 428,155.87 1,233,493.76
北京德成自然绿化工程有限公司 -6,619.37 -9,162.62
北京百旺绿谷汽车贸易有限公司 4,542,722.32 4,582,189.96
福州隆达典当有限公司 1,878,368.83 1,333,313.54
福建冠城资产管理有限公司 28,133.48 11,041.55
福建省新兴产业投资管理有限公司 70,057.92 45,936.36
福建冠城华汇股权投资有限合伙企业 2,917,256.85 6.11
福建省新兴产业股权投资有限合伙企业 361,396.67 2,551,308.62
福 建 冠 城 股 权 投 资 合 伙 企 业 （有限合伙） 8,296,906.45 10,364,585.99
航 科 智 汇 股 权 投 资 基 金 （平 潭 ）合 伙 企 业 （有限
445,203.94 180,521.52
合伙）
常熟志诚房地产开发有限公司 7,700,608.59 -2,909,040.94
天津中科环海产业园有限公司 -467,830.33 354,108.12
鑫 卓 悦 （平 潭）投 资 合 伙 企 业 （有限合伙） 18,344,923.67 2,428,914.73
宁德金世通房地产开发有限公司 -925,474.41
合计 43,613,810.48 20,167,216.70
人 交易性金融资产在持有期间的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
股 票 （亨得利等） 7,672,472.78
信 泰 睿 （深圳 ）投资咨询合伙企业 1,811,507.55
到 金 后 海 1 期稳健型私募证券投资基金 1,556,569.19
北京中关村软件园发展有限责任公司 2,350,516.00
北京中关村生命科学园发展有限责任公司 684,000.00
合计 14,075,065.52
财 务 报 表 附 注 第 75页
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4. 处置交易性金融资产取得的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
映 雪松柏 2 号基金 504,270.68
股 票 （亨得利等） 2,274,667.48
合计 2,778,938.16
5. 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
亨得利股票 -117,773.84
合计 -117,773.84
6. 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
PIM CO环球投资级别债券基金 -1,446,295.82
PIM CO收益基金 -1,243,896.25
瑞银系统性资产配置基金 -2,112,664.59
M & G 优化收益基金 -330,392.58
瑞银策略均衡基金 -78,295.99
亨得利股票 -5,125,551.84
合计 -10,337,097.07
7. 处置以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产取得的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
应收款项融资 -1,428,797.07
合计 -1,428,797.07
8. 可供出售金融资产在持有期间的投资收益主要如下:
被投资单位 本期发生额 上期发生额
北京中关村软件园发展有限责任公司 5,857,672.89
财务报表附注 第 76页
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被投资单位 本期发生额 上期发生额
北京中关村生命科学园发展有限责任公司 684,000.00
福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司 500,000.00
福建省长泰县华兴小额贷款股份有限公司 450,000.00
福建漳州芗城区华兴小额贷款股份有限公司 700,000.00
兴业证券股份有限公司 246,402.00
兴业银行股份有限公司 5,070.00
富滇银行股份有限公司 20,000,000.00
合计 28,443,144.89
9. 处置可供出售金融资产取得的投资收益主要如下：
被投资单位 本期发生额 上期发生额
理财产品 410,155.22
兴业银行股份有限公司 5,155,056.29
兴业证券股份有限公司 81,070.72
合计 5,646,282.23
10. 其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入主要如下：
被投资单位 本期发生额 上期发生额
武夷山市华兴小额贷款有限公司 500,000.00
福建漳州芗城区华兴小额贷款股份有限公司 600,000.00
福建长泰县华兴小额贷款股份有限公司 600,000.00
合计 1,700,000.00
(四十九） 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -176,597.66
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融资产 6,965,758.08
财务报表附注 第 77页
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产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
其他非流动金融资产
交易性金融负债
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融负债
合计 -176,597.66 6,965,758.08
( 五 十 ） 信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -8,273,294.24
其他应收款坏账损失 -5,390,803.12
合计 -13,664,097.36
(五十一) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
一 、坏账准备 6,202,558.14
二 、存货跌价准备 -56,294,335.55 -23,790,616.00
三 、商誉减值准备 -3,781,954.48 -19,046,759.76
四、固定资产减值损失 -2,709,982.40
合计 -62,786,272.43 -36,634,817.62
(五十二） 资产处置收益
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
持有待售处置组处置收益
非流动资产处置收益 -1,135,184.54 87,445.93 -1,135,184.54
其中：划分为持有待售的非流动资产处置收益
未划分为持有待售的非流动资产处置收益 -1,135,184.54 87,445.93 -1,135,184.54
其中：固定资产处置收益 -1,135,184.54 50,399.54 -1,135,184.54
财 务 报 表 附 注 第 78页
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计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非货币性资产交换收益
债务重组中因处置非流动资产收益
合计 -1,135,184.54 87,445.93 -1,135,184.54
(五十三） 营业外收入
I. 营业外收入按项目列示如下：
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 17,772.75 5,276.98 17,772.75
政府补助 1,004,000.00 213,464.00 1,004,000.00
违约金收入 14,026,214.75
购房客户违约金等罚没收入 841,089.27 163,579.52 841,089.27
其他 780,927.79 780,927.79
合计 2,643,789.81 14,408,535.25 2,643,789.81
本期取得的政府补助明细如下:
与资产相关/与收益相
项目 本期发生额 上期发生额
关
用电补助资金 213,464.00 与收益相关
朝阳发改委发放的贡献奖励 1,004,000.00 与收益相关
合计 1,004,000.00 213,464.00
(五十四） 营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠 1,159,310.00 5,874,725.00 1,159,310.00
其中：公益性捐赠支出 1,159,310.00 5,874,725.00 1,159,310.00
非流动资产毁损报废损失 81,603.99 138,462.04 81,603.99
其他 65,675.69 794,569.26 65,675.69
合计 1,306,589.68 6,807,756.30 1,306,589.68
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(五 十 五 ） 所得税费用
I. 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 393,378,055.24 446,091,188.06
递延所得税费用 -11,393,166.25 -2,347,142.07
合计 381,984,888.99 443,744,045.99
2. 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 917,072,820.46
按法定/适用税率计算的所得税费用 229,268,205.10
子公司适用不同税率的影响 7,503,983.56
调整以前期间所得税的影响 1,620,563.52
非应税收入的影响 -11,946,374.86
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 42,856,144.47
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -13,598,402.78
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
126,280,769.98
扣亏损的影响
其他
所得税费用 381,984,888.99
(五十六） 其他综合收益的税后净额
本期发生额 上期发生额
项目
税前金额 所得税 税后净额 税前金额 所得税 税后净额
一 、以后不能
重分类进损益
的其他综合收
益
1.重新计量设
定受益计划净
负债或净资产
的变动
2.权益法下在
被投资单位不
能重分类进损
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本期发生额 上期发生额
项目
税前金额 所得税 税后净额 税前金额 所得税 税后净额
益的其他综合
收益中享有的
份额
3.其他
二 、以后将重
分类进损益的 2,818,368.87 2,818,368.87 4,514,967.64 -1,464,894.34 5,979,861.98
其他综合收益
1.权益法下在
被投资单位以
后将重分类进
3,916,952.80 3,916,952.80 -6,555,569.54 -6,555,569.54
损益的其他综
合收益中享有
的份额
减 ：前期计入
其他综合收益
当期转入损益
小计 3,916,952.80 3,916,952.80 -6,555,569.54 -6,555,569.54
2.可供出售金
融资产公允价 -204,881.38 -51,220.34 -153,661.04
值变动损益
减 ：前期计入
其他综合收益 5,654,696.00 1,413,674.00 4,241,022.00
当期转入损益
小计 -5,859,577.38 -1,464,894.34 -4,394,683.04
3.持有至到期
投资重分类为
可供出售金融
资产损益
减 ：前期计入
其他综合收益
当期转入损益
小计
4.现金流量套
期损益的有效
部分
减 ：前期计入
其他综合收益
当期转入损益
转为被
套期项目初始
确认金额的调
整
小计
5.外币财务报
-1,098,583.93 -1,098,583.93 16,930,114.56 16,930,114.56
表折算差额
减 ：前期计入
其他综合收益
当期转入损益
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本期发生额 上期发生额
项目
税前金额 所得税 税后净额 税前金额 所得税 税后净额
小计 -1,098,583.93 -1,098,583.93 16,930,114.56 16,930,114.56
6.其他
减 ：前期计入
其他综合收益
当期转入损益
小计
其他综合收益
2,818,368.87 2,818,368.87 4,514,967.64 -1,464,894.34 5,979,861.98
合计
(五十七） 现金流量表项目
I. 收到的其他与经营活动有关的现金：
项目 本期发生数 上期发生数
收南通中南新世界中心开发有限公司往来款 130,830,000.00
收到北京澜鑫置业有限公司第一期定金
100,000,000.00
利息收入
32,477,899.84 28,770,564.51
收到押金、保证金 30,424,594.73 14,732,318.37
收到福建蝶泉湾集团有限公司往来款 28,000,000.00
政府补助及营业外收入
22,801,122.46 10,748,397.70
收到北京市朝阳区太阳宫D 区教育配套建设拨款
13,565,353.76 5,000,000.00
收进项税留抵退税 11,622,279.77
代收印花税、契税、公共维修基金、产权代办费 5,409,997.07 17,658,019.35
收南京市下关城市建设开发往来款
136,026,000.00
收南京市中建盛宁地产有限公司往来款
100,989,000.00
其他 8,767,873.14 5,665,512.92
合 计 383,899,120.77 319,589,812.85
2. 支付的其他与经营活动有关的现金：
项目 本期发生数 上期发生数
支付福建丰榕投资有限公司往来款 200,000,000.00
财 务 报 表 附 注 第 82页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 本期发生数 上期发生数
代福建宏汇置业有限公司偿还原股东福建蝶泉湾集团有限公司
146,389,000.00
借款
支付宁德金世通房地产开发有限公司往来款 113,188,375.00
偿还 南 京 市 下 关 城 市 建 设 开 发 （集团）有限公司股东借款 62,700,000.00
支付广告费和业务宣传费 48,091,732.56 36,910,308.90
福建宏汇置业有限公司偿还谢世平等4 人借款 34,300,000.00
支付销售代理费 34,137,911.79 19,247,482.61
支付招待费 31,193,817.85 26,947,220.46
支付福建建工集团有限责任公司江苏分公司 27,703,200.00
偿还南京中建盛宁地产有限公司股东往来款 27,663,000.00
支付常熟志诚房地产开发有限公司往来款 16,000,000.00
支付办公费 13,460,031.34 16,977,939.11
支付上海世茂股份有限公司汇邦保险前期筹备费 13,300,000.00
归还南通中南新世界中心开发有限公司往来款 440,510,000.00
代 Mirador酒店归还原股东借款 113,056,542.05
代交印花税、契税、公共维修基金、产权代办费 15,458,068.23
支付其他费用及往来款 174,510,823.60 127,666,791.01
合 计 942,637,892.14 796,774,352.37
X 收到的其他与投资活动有关的现金:
项目 本期发生数 上期发生数
福建美城置业有限公司收购时点持有的现金及现金等价物减除
2,000,000.00
收购对价
合 计 2,000,000.00
4. 收到的其他与筹资活动有关的现金:
项目 本期发生数 上期发生数
收到福建丰榕投资有限公司捐赠款 200,000,000.00
收回票据保证金 490,300.00 2,060,600.00
财 务 报 表 附 注 第 83页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 本期发生数 上期发生数
收到福建汉典投资发展有限公司支付的福建冠城元泰创意园建
32,650,000.00
设发展有限公司20%股权转让款
合 计 200,490,300.00 34,710,600.00
5. 支付的其他与筹资活动有关的现金:
项目 本期发生数 上期发生数
回购公司部分社会公众股份 500,001,304.18
收 购 冠 城 力 神 投 资 （平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙） 193,200,000.00
收购子公司少数股东股权 47,480,000.00 2,000,000.00
支付票据保证金 43,320,000.00
支付银行中间业务费 17,068,400.00 20,631,950.00
收购子公司少数股东股权支付的保证金 10,469,000.00
支付融资租赁款 361,344.71
支付中信证券股份有限公司财务顾问费 15,300,000.00
合 计 811,900,048.89 37,931,950.00
(五十八） 现金流量表补充资料
I. 现金流量表补充资料
补 充 资 料 本期发生金额 上期发生金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 535,087,931.47
871,299,399.09
力口：资产减值准备 76,450,369.79 36,634,817.62
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 123,022,883.94 103,856,185.16
无形资产摊销
13,989,614.19 13,661,341.81
长期待摊费用摊销
6,919,290.03 6,695,874.20
处置固定资产、无形资产和其他长 期资产的 损失 （收
益以“一”号填列） 1,135,184.54 -87,445.93
固 定 资 产 报 废 损 失 （收益以“一”号填列）
63,831.24 133,185.06
公 允 价 值 变 动 损 失 （收益以“ 一”号填列）
176,597.66 -6,965,758.08
财 务 报 表 附 注 第 84页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
补 充 资 料 本期发生金额 上期发生金额
财 务 费 用 （收益以“一”号填列） 301,583,273.23 265,573,827.34
投 资 损 失 （收益以“一”号填列） -60,739,017.09 -43,801,772.91
递 延 所 得 税 资 产 减 少 （增加以“一”号填列）
-15,000,121.61 -5,198,467.46
递 延 所 得 税 负 债 增 加 （减少以“一”号填列）
3,606,955.36 2,851,325.39
存 货 的 减 少 （增加以“一”号填列） -1,433,805,458.28 -1,937,439,359.21
经 营 性 应 收 项 目 的 减 少 （增加以“一”号填列）
-335,640,643.78 236,591,674.20
经 营 性 应 付 项 目 的 增 加 （减少以“ 一”号填列）
889,291,811.72 -322,990,476.65
其他
经营活动产生的现金流量净额
106,142,502.41 -779,185,650.37
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
销售商品收到的承兑汇票背书转让的金额 407,623,003.64 192,169,679.05
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,617,264,761.68 3,434,253,287.70
减 ：现金的期初余额
3,434,253,287.70 2,519,457,903.37
力口：现金等价物的期末余额
减 ：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,816,988,526.02 914,795,384.33
2. 本期支付的取得子公司的现金净额
项目 本期发生数
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 119,370,000.00
其中： 福建宏汇置业有限公司 119,370,000.00
减 ：购买日子公司持有的现金及现金等价物 6,115,054.88
其中： 福建宏汇置业有限公司 6,115,054.88
力口：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
财务报表附注 第 85页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 本期发生数
取得子公司支付的现金净额 113,254,945.12
X 现金和现金等价物的构成：
项目 本年金额 上年金额
一 、现金 1,617,264,761.68 3,434,253,287.70
其中：库存现金 773,539.21 687,358.55
可随时用于支付的银行存款 1,566,754,500.51
3,432,038,002.65
可随时用于支付的其他货币资金 49,736,721.96 1,527,926.50
二 、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三 、期末现金及现金等价物余额 1,617,264,761.68 3,434,253,287.70
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等
价物
(五十九） 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面净值 受限原因
货币资金 83,989,644.88 详见五、1
存货 5,559,008,877.09 详 见 十 一 （一 ）、2、 （1)
长 期 股 权 投 资 （注 ） 详 见 十 一 （一 ）、2、 （3)
固定资产 801,655,010.71 详 见 十 一 （一 ）、2、 （ ) 、 (4)
无形资产 424,081,373.48 详见十 (一 ) 、2、 （2)
在建工程 428,695,338.72 详见十 (一 ) 、2、 （2)
合计 7,297,430,244.88
注 ：除上述合并报表中受限的资产外，母公司冠城大通股份有限公司因质押所持有的控股子公司股权而受限的
长 期股权投资金额为1,621,768,470.69元 。
( 六 十 ） 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
财 务 报 表 附 注 第 86页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其中：美元 9,645,950.43 6.9762 67,292,079.39
欧元 65,401.20 7.8155 511,143.08
港币 117,711,226.05 0.8958 105,443,362.07
瑞郎 1,364,768.17 7.2028 9,830,152.17
应收账款
其中：美元 4,699,910.05 6.9762 32,787,512.48
瑞郎 179,116.00 7.2028 1,290,136.73
应付账款
其中：美元 177,442.32 6.9762 1,237,873.11
欧元 1,072.20 7.8155 8,379.78
瑞郎 987,921.74 7.2028 7,115,802.71
其他应收款
其中：瑞郎 188,504.77 7.2028 1,357,762.15
其他应付款
其中：港币 60,772.77 0.8958 54,439.03
瑞郎 545,285.05 7.2028 3,927,579.16
长期应付款
其中： 瑞郎 76,357.15 7.2028 549,985.28
一年内到期的非流动负债
其中：瑞郎 19,635.05 7.2028 141,427.34
六 、 合并范围的变更
(一 ） 非同一控制下企业合并
I. 本期发生的非同一控制下企业合并的情况
股权取 购买日至期 购买日至期末
被购买方 股权取得 股权取得 购买日的
股权取得成本 得比例 购买日 末被购买方 被购买方的净
名称 时点 方式 确定依据
(% ) 的收入 利润
福建宏汇 非同一控
股权变更
置业有限 2019/4/23 119,370,000.00 100.00% 制下企业 2019/4/23 90,751,273.44 15,097,161.37
登记日期
公司 合并
公 司 第十 届董事会第二 十九 次（临时）会 议 审 议 通 过 了 《关于同意公司受让福建宏汇置业有限公司100% 股权
财 务 报 表 附 注 第 87页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
的议案》， 同 意 公 司 以 11,937万元的价格收购福建蝶泉湾集团有限公司和自然人高雍及江钰琳共同持有的福
建宏汇置业有限公司100%股权，并代宏汇置业偿还其向原股东福建蝶泉湾集团有限公司借款14,638.90万
元。
2. 合并成本及商誉
合并成本 福建宏汇置业有限公司
--现金 119,370,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 119,370,000.00
减 ：取得的可辨认净资产公允价值份额 119,370,397.84
商誉
营业外收入 397.84
X 被购买方于购买日可辨认资产、负债
福建宏汇置业有限公司
购买日 购买日
公允价值 账面价值
资产： 350,473,163.05 303,319,933.11
货币资金 6,115,054.88 6,115,054.88
应收款项 41,631,872.23 41,631,872.23
预付账款 26,123.00 26,123.00
存货 301,750,695.00 254,725,282.74
其他流动资产 739,257.94 739,257.94
固定资产 210,160.00 82,342.32
无形资产
财务报表附注 第 88页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
福建宏汇置业有限公司
购买日 购买日
公允价值 账面价值
负债： 231,102,765.21 231,102,765.21
借款
应付款项 212,485,423.31 212,485,423.31
递延所得税负债
预收款项 18,617,341.90 18,617,341.90
净资产 119,370,397.84 72,217,167.90
减 ：少数股东权益
取得的净资产 119,370,397.84 72,217,167.90
(二 ） 同一控制下企业合并
I. 本期发生的同一控制下企业合并的情况
合并当期期 合并当期期 比较期
企业合并 合并日 比较期间
被合并方名 构成同一控制下 初至合并日 初至合并日 间被合
中取得的 合并日 的确定 被合并方
称 企业合并的依据 被合并方的 被合并方的 并方的
权益比例 依据 的净利润
收入 净利润 收入
冠城力神投
资 （平潭 ） 合并双方在合并 财产份额
合伙企业 81.1253% 前后均受同一实 2019/5/17 变更登记 64,968 .72
-2,078.11
(有限合 际控制人控制 曰
伙）
注 ：公 司 第十 届董事会第 二十 八次 （临时）会 议 审 议 通 过 了 《关于全资子公司冠城投资受让冠城力神投资（平
潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙） 80.5%财产份额的议案》，同意公司全资子公司福建冠城投资有限公司以19,320
万元人民币受让公司控股股东福建丰榕投资有限公司的实际控制企业福建冠城股权投资合伙企业（有限合伙）
持 有 的 冠 城 力 神 投 资 （平潭）合 伙 企 业 （有限合伙）的 80.5%财 产 份 额 （认 缴 出 资 19,320万元人民币，己实
缴 出 资 19,320万元， 占 冠 城 力 神 投 资 （平潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）全 部 实 缴 财 产 份 额 23,815万元的
81.1253%。根 据 《冠 城 力 神 投 资 （平潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）合伙协议》合伙人按照其实际出资比例进行
利润分配和亏损承担。冠 城 力 神 投 资 （平潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）主要资产为持有天津力神电池股份有限公
司 29,681,052股股份，持 股 比 例 1.714% 。
2. 合并成本
冠 城 力 神 投 资 （平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）
合并成本 193,200,000.00
财 务 报 表 附 注 第 89页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
冠 城 力 神 投 资 （平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）
一现金 193,200,000.00
一非现金资产的账面价值
一发行或承担的债务的账面价值
一发行的权益性证券的面值
一或有对价
X 合并日被合并方资产、负债的账面价值
冠 城 力 神 投 资 （平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）
项目
合并日 上期期末
资产： 238,121,283.01 238,123,361.12
货币资金 121,286.23 123,364.34
可供出售金融资产 237,999,996.78
其他非流动金融资产 237,999,996.78
负债：
借款
净资产 238,121,283.01 238,123,361.12
减 ：少数股东权益 44,944,579.75 44,944,971.99
取得的净资产 193,176,703.26 193,178,389.13
(三 ） 处置子公司
I. 本期未处置子公司。
(四） 其他原因的合并范围变动
I. 合并范围增加：
子公司名称 变动原因 设立时点 出资额 股权比例
济宁海科建产业园运营管理有限
投资设立 2019年 10月 3 0 日 暂未出资 60%
公司
南京冠瑞置业有限公司 投资设立 2019年 6 月 2 8 日 100,000,000.00 100%
财 务 报 表 附 注 第 90页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
七 、 在其他主体中的权益
(一 ） 在子公司中的权益
I. 企业集团的构成
持股比例(％)
主要经 表决权比
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 例 (％)
直接 间接
北京京冠房地产
北京 北京 房地产开发 100 100 同一控制
开发有限公司
北京冠城正业房
非同一控
地产开发有限公 北京 北京 房地产开发、销 售 ；投资咨询 100 100
制
司
福建华事达房地 非同一控
福州 福州 房地产开发 100 100
产有限公司 制
苏州冠城宏业房 非同一控
苏州 苏州 房地产开发 100 100
地产有限公司 制
南京万盛置业有 房地产开发、销售、租赁及售 非同一控
南京 南京 100 100
限 公 司 （注 1) 后服务等 制
北京海淀科技园
非同一控
建设股份有限公 北京 北京 房地产开发 69 69
制
司
北京德成置地房
非同一控
地产开发有限公 北京 北京 房地产开发、土地开发整理 20 78 98
制
司 （注 2)
北京德成兴业房
房地产开发；建设工程项目管 非同一控
地产开发有限公 北京 北京 39.75 60.25 100
理 ；房地产经纪业务 制
司 （注 2)
北京盛世翌豪房
非同一控
地产经纪有限公 北京 北京 从事房地产经纪业务 50 50
制
司 （注 3)
闽 信 （苏州）置 房地产开发、建设、 出租、销 非同一控
苏州 苏州 100 100
业发展有限公司 售 制
骏 和 地 产 （江 非同一控
南通 南通 房地产开发与经营 100 100
苏 ）有限公司 制
福州大通机电有 生产耐高温绝缘材料及绝缘成
福州 福州 90.08 90.08 投资设立
限公司 型件
北京太阳宫房地
北京 北京 房地产开发 95 95 投资设立
产开发有限公司
江苏大通机电有 电线电缆、普通机械、机电 、
淮安 淮安 76.80 76.80 投资设立
限 公 司 （注 4) 电工器材等
北京冠城新泰房
地产开发有限公 北京 北京 房地产开发、销 售 ；投资咨询 100 100 投资设立
司
苏州冠城宏翔房
地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 85 85 投资设立
( 注 5)
福建冠城元泰创 会议及展览服务、旅游饭店投
意园建设发展有 永泰 永泰 资、房地产开发经营、物业管 93 93 投资设立
限公司 理
南京冠城合泰置
南京 南京 房地产开发 100 100 投资设立
业发展有限公司
财 务 报 表 附 注 第 91页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
持股比例(％)
主要经 表决权比
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 例 (％)
直接 间接
福建冠城汇泰发
福州 福州 房屋租赁、物业管理等 100 100 投资设立
展有限公司
冠 城 大 通 （香
香港 香港 投资 100 100 投资设立
港 ）有限公司
伟润国际有限公 非同一控
香港 香港 投资 100 100
司 （注 6) 制
锂离子电池、充电器、 电动汽
福建冠城瑞闽新 车电池模组、储能电池及电源
能源科技有限公 福州 福州 管理系统的研发、生 产 （生产 90 90 投资设立
司 另设分支机构经营）、销 售 ；
废旧电池的回收、开发、利用
化工、激 光、环保、 电子技
福建创鑫科技开 非同一控
福州 福州 术 、计算机及软件、制冷技术 56.49 56.49
发有限公司 制
服务和开发
福建邵武创鑫新
新能源锂电池电解液添加剂的 非同一控
材料有限公司 邵武 邵武 100 100
研发、生产 制
( 注 9)
以自有资金对金融、 电子信
福建冠城投资有 息、生物科技、新材料、新能
平潭 平潭 100 100 投资设立
限公司 源 、海洋、农业、节能环保、
高端装备、基础设施的投资
Champ Swiss 瑞士伯 瑞士伯
投资 100 100 投资设立
AG (注 6) 尔尼 尔尼
HL Le Mirador
瑞士沙 瑞士沙 非同一控
International SA 经营酒店业务 100 100
( 注 6) 尔多纳 尔多纳 制
冠城达瑞健康发
展 有 限 公 司 （注 香港 香港 医疗健康 81 81 投资设立
6)
Mirador Health
& Wellness 瑞士沙 瑞士沙
医疗健康 90 90 投资设立
Centre SA 尔多纳 尔多纳
( 注 7)
中 关 村 青 创 （北
京 ） 国际科技 技术开发、技术转让、技术咨
北京 北京 60 60 投资设立
有 限 公 司 （注 询
2)
常熟冠城宏翔房
房地产开发、销售、租赁及售
地产有限公司 常熟 常熟 51 51 投资设立
后服务
( 注 8)
常熟冠城宏盛房
常熟 常熟 房地产开发，房产销售、租赁 100 100 投资设立
地产有限公司
房地产开发经营;对房地产
福建美城置业有 业 、建筑业、住宿和餐饮业、 非同一控
连江 连江 100 100
限公司 旅游业、农林牧渔业的投资； 制
房地产租赁经营;物业管理。
房地产开发;房屋租赁;室内装
南京冠城嘉泰置
饰设计、施工;建筑机械设备
业 有 限 公 司 （注 南京 南京 100 100 投资设立
租赁;商品房销售代理;房产信
10)
息咨询。
财 务 报 表 附 注 第 92页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
持股比例(％)
主要经 表决权比
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 例 (％)
直接 间接
房地产开发;房屋租赁;室内装
南京冠城恒睿置
饰设计、施工;建筑机械设备
业 有 限 公 司 （注 南京 南京 34 34 投资设立
租赁;商品房销售代理;房产信
10)
息咨询。
福建宏汇置业有 房地产开发及物业管理，对旅 非同一控
连江 连江 100 100
限公司 游业的投资，农业开发。 制
冠城力神投资 对第一产业、第二产业、第三
( 平潭 ）合伙企 产业的投资，依法从事对非公
平潭 平潭 81.1253 81.1253 同一控制
业 （有限合伙） 开交易的企业股权进行投资以
(注 11) 及相关咨询服务，投资管理
济宁海科建产业
园区基本设施建设、开 发、管
园运营管理有限 济宁 济宁 60 60 投资设立
理 、运营等
公 司 （注 2)
房地产开发；商品房销售、租
赁及售后服务；室内装饰设
南京冠瑞置业有 计 、施 工 ；建筑机械设备租
限 公 司 （注 南京 南京 赁 ；商品房销售代理；房地产 100 100 投资设立
10) 营销策划及信息咨询服务；产
业园区综合项目开发、运营管
理 ；物业管理。
注 1 : 南京万盛置业有限公司为福建冠城汇泰发展有限公司控股子公司。
注 2 : 北京德成置地房地产开发有限公司、北京德成兴业房地产开发有限公司、中 关 村 青 创 （北 京 ） 国际科
技有限公司、济宁海科建产业园运营管理有限公司为北京海淀科技园建设股份有限公司控股子公司。
注 3 : 北京盛世翌豪房地产经纪有限公司由北京德成置地房地产开发有限公司、北京德成兴业房地产开发有限
公司各持股25% 。
注 4 : 江苏大通机电有限公司为福州大通机电有限公司控股子公司。
注 5 : 苏州冠城宏翔房地产有限公司为苏州冠城宏业房地产有限公司控股子公司。
注 6 : 伟润国际有限公司、Champ Swiss AG 、HL Le Mirador International SA、冠城达瑞健康发展有限公司为冠
城 大 通 （香 港）有限公司控股子公司。
注 7: Mirador Health & Wellness Centre S A 为冠城达瑞健康发展有限公司的控股子公司。
注 8 : 常熟冠城宏翔房地产有限公司为苏州冠城宏翔房地产有限公司控股子公司。
注 9 : 福建邵武创鑫新材料有限公司为福建创鑫科技有限公司控股子公司。
注 1 0 : 南京冠城嘉泰置业有限公司、南京冠城恒睿置业有限公司、南京冠瑞置业有限公司为南京万盛置业有
限公司控股子公司。
注 1 1 : 冠 城 力 神 投 资 （平 潭）合 伙 企 业 （有限合伙）为福建冠城投资有限公司控股子公司，福建冠城投资有
限 公 司受 让冠 城力 神 投 资 （平 潭）合 伙 企 业 （有限合伙）80.5%财产份额，认 缴 出 资 19,320万元人民币， 己
实 缴 出 资 19,320万元，福建冠城投资有限公司实际享有的财产份额比例为81.1253%。根 据 《冠城力神投资
( 平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）合伙协议》合伙人按照其实际出资比例进行利润分配和亏损承担。
财 务 报 表 附 注 第 93页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位：
公司对北京海淀科技园建设股份有限公司下属公司北京盛世翌豪房地产经纪有限公司（以下简称“盛世翌豪”）
的间接持股比例合计为50%，鉴于公司委派的董事占盛世翌豪董事会成员总人数的一半以上，在盛世翌豪董
事会中占多数表决权，能够控制盛世翌豪，因 此 根 据 《企业会计准则第33号一合并财务报表》相关规定，将
盛世翌豪纳入合并范围。
公司对南京万盛置业有限公司下属公司南京冠城恒睿置业有限公司（以下简称“南京恒睿”）的间接持股比例合
计 为 34%，鉴于公司委派的董事占南京恒睿董事会成员总人数的一半以上，在南京恒睿董事会中占多数表决
权 ，能够控制南京恒睿，因 此 根 据 《企业会计准则第33号一合并财务报表》相关规定，将南京恒睿纳入合并
范围。
持有半数以上表决权但不控制被投资单位：
公司全资子公司福建冠城投资有限公司（以 下 简 称 “ 冠城投资” ） 与福建 华 兴汇源 投 资合 伙 企 业 （有限合
伙 ） （以 下 简 称 “华兴汇源” ）、福建省新兴产业投 资 管 理 有 限 公 司 （以 下 简 称 “新兴产业投资管理”）共同
出资设立福建冠城华汇股权投资有限合伙企业（以 下 简 称 “ 冠城华汇” ），其中，冠 城 投 资 出 资 13000万元，
占冠城华汇权益比例为86.0927%。根据冠城 投资 与相 关 方 签署 的《福建冠城华汇股权投资有限合伙企业合伙
协议》，冠城投资与华兴汇源均为有限合伙人；新兴产业投资管理为普通合伙人，并作为冠城华汇的执行事务
合伙人和合伙企业管理人，对外代表合伙企业执行合伙事务，其他合伙人不再执行合伙事务，冠城华汇的全部
资产委托给新兴产业投资管理进行管理。此外，协议亦约定，投资决策委员会拥有对冠城华汇相关投资和退出
决策的最终决策权，投资决策委员会决议须二分之一以上成员表决通过，根据协议，冠城华汇投资决策委员会
由 3 名成员组成，冠 城投 资 只委 派1 名人员。根据以上相关约定判断，公司虽持有冠城华汇86.0927% 的权益
份额，但由于冠城华汇的实际管理均由新兴产业投资管理负责，且公司只持有新兴产业投资管理40%股 权 ，
根 据 《企业会计准则第33号-合并财务报表》的相关规定，公司不能控制冠城华汇，但对其具有重大影响，因
此对其采用权益法核算方式。
2016年 8 月 福 建 冠 城 投 资 有 限 公 司 （以 下 简 称 “冠城投资” ） 与 中 航 国 际 投 资 基 金 管 理 （深 圳）有限公司
( 以 下 简 称 “深圳中航基金” ）、 中 航 国 际 投资 有 限 公 司 （以 下 简 称 “ 中航国际”）、厦门航空开发股份有限
公 司 （以 下 简 称 “ 厦门航空” ）共同出资设立航科智汇股 权投资 基金（平 潭 ）合 伙 企 业 （以 下 简 称 “航科智
汇 ” ），其中，冠城投资认缴出资29990万元， 占航科智汇权益比例为59.98% 。根据冠城投资与相关方签署
的 《航 科 智 汇 股 权 投 资 基 金 （平潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）合伙协议》，冠城投资与中航国际、厦门航空均为
有限合伙人；深圳中航基金为普通合伙人，并作为航科智汇的执行事务合伙人及基金管理人，对外代表合伙企
业执行合伙事务，其他合伙人不参与合伙企业管理、经营，且无权代表合伙企业，航科智汇的全部资产委托给
深圳中航基金进行管理。此外，协议亦约定，投资决策委员会拥有对投资项目立项、投资和退出决策的最终决
策权，投资决策委员会决议须五分之四以上成员表决通过，根据协议，全体合伙人授权基金管理人，由基金管
理人建立投资决策委员会，委员由基金管理人独立决定任免。根据以上相关约定判断，公司虽持有航科智汇
59.98%的权益份额，但由于航科智汇的实际管理均由深圳中航基金负责，根 据 《企业会计准则第33号-合并财
务报表》的相关规定，公司不能控制航科智汇，但对其具有重大影响，因此对其采用权益法核算方式。
财 务 报 表 附 注 第 94页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
2. 重要的非全资子公司(单 位 ：万元)
少数股东的持股 少数股东的表 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 决权比例 股东的损益 支付的股利 益余额
北京海淀科技园建
31.00% 31.00% 12,622.00 1,235.60 95,333.94
设股份有限公司
X 重要 非全资子公司的主要财务 信 息（单 位 ：万元)
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京海淀科
技园建设股 832,839.86 84,965.15 917,805.01 440,279.69 50,254.78 490,534.47
份有限公司
期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京海淀科
技园建设股 727,192.38 105,002.41 832,194.79 377,813.11 67,474.78 445,287.89
份有限公司
本期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京海淀科技园建设
245,977.65 64,096.23 64,096.23 -37,565.87
股份有限公司
上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京海淀科技园建设
215,025.82 53,303.70 53,303.70 -59,609.64
股份有限公司
(二 ) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
I. 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
① 2019年 ，本公司与朗毅有限公司签订股权转让协议书，向其收购福州大通机电有限公司11%的股权。至
此 ，本公司持有福州大通机电有限公司股权比例从79.08%增 加 至 90.08% 。
② 2019年 ，本公司与福建汉典投资发展有限公司签订股权转让协议书，向其收购福建冠城元泰创意园建设发
展 有 限公司20%的股权。至此，本公司持有福建冠城元泰创意园建设发展有限公司股权比例从73% 增加至
财 务 报 表 附 注 第 95页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
93% 。
③2019年 ，本公司与福建汉典投资发展有限公司签订股权转让协议书，向其收购福建美城置业有限公司20%
的股权。至此，本公司持有福建美城置业有限公司股权比例从80%增 加 至 100% 。
2. 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
福建冠城元泰创意园建
福州大通机电有限公司 福建美城置业有限公司
设发展有限公司
购买成本/处置对价 104,690,000.00 37,750,000.00 9,730,000.00
--现金 104,690,000.00 37,750,000.00 9,730,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 104,690,000.00 37,750,000.00 9,730,000.00
减 ：按取得/处置的股权比例计
70,940,934.25 26,068,006.79 8,451,204.35
算的子公司净资产份额
差额 -33,749,065.75 -11,681,993.21 -1,278,795.65
其中：调整资本公积 -33,749,065.75 -11,681,993.21 -1,278,795.65
(三 ) 在合营企业或联营企业中的权益
I. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
期 末 余 额 / 本期发生额 期 初 余 额 / 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 24,580,526.91 16,879,918.32
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 7,700,608.59 -2,909,040.94
--其他综合收益
--综合收益总额 7,700,608.59 -2,909,040.94
联营企业：
投资账面价值合计 1,044,098,301.77 873,290,150.94
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 35,913,201.89 23,110,443.43
--其他综合收益 3,916,952.80 -6,555,569.54
--综合收益总额 39,830,154.69 16,554,873.89
财 务 报 表 附 注 第 96页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
八 、 与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、交易性金融资产、其他权益工具投资、长短期借款、应付款
项 、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。
本公司在经营过程中面临的主要金融风险是：信用风险、利率风险和流动性风险。本公司从事风险管理的目标
是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者
的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立
适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
(一 ） 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司的信用风险主要来自银行
存款、委托理财产品和应收款项。
对于银行存款和委托理财产品，本公司将其存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
对于应收款项，本公司主要面临赊销导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险
进行评估，对新客户的销售收款政策分类为现销和赊销，并对每一赊销客户设置了赊销限额和赊销期。本公司
通过对己有客户信用评级的定期监控、定期评估以及应收账款账龄分析的月度审核来确保本公司的整体信用风
险在可控的范围内， 以确保本公司不会面临重大坏账风险。
(二 ） 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的利率风
险主要来源于金融机构借款，其受到中国人民银行基准贷款利率变动的影响。本公司金融机构借款由固定利率
借款和浮动利率借款组成，对于浮动利率借款，在借款协议中均有利率定期调整机制，同时，对于固定利率借
款和浮动利率借款，公司尽可能在借款合同中设定提前还款的约定条款。通过定期调整利率、提前还贷续贷以
及提前还贷等多种方式，尽可能化解利率变动所带来的风险。
(三 ） 流动性风险
流动性风险，是指在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司面临的
流动性风险可能来源于提前到期的债务、无法产生预期的现金流量、对方无法偿还其合同债务和公司无法尽快
以公允价值售出金融资产。
本公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充
足 ，满足公司各类短期融资需求；本公司建立了较为完整的资金预算计划体系，通过资金日报表、定期资金计
划及年度资金预算等资金信息监控当前及未来一段时间的资金流动性需求；本公司根据经营资金需要和借款合
同期限分析，维持充足的货币资金储备，降低短期现金流量波动的影响。通过以上多种管理手段， 以控制和降
低资金流动性风险。
九 、 公允价值的披露
财 务 报 表 附 注 第 97页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(一 ) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
项目
第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一 、持续的公允价值计量
( 一 ）交易性金融资产 74,188,182.20 74,188,182.20
1. 以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
(1) 债务工具投资
(2) 权益工具投资 74,188,182.20 74,188,182.20
(3) 其他
2.指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产
(1) 债务工具投资
(2) 权益工具投资
(3) 其他
( 二 ）应收款项融资 144,311,976.71 144,311,976.71
( 三 ）其他非流动金融资产 1,852,960,271.00 1,852,960,271.00
1. 以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
(1) 债务工具投资
(2) 权益工具投资 1,852,960,271.00 1,852,960,271.00
(3) 其他
2.指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产
(1) 债务工具投资
(2) 权益工具投资
(3) 其他
( 四）其他权益工具 52,000,000.00 52,000,000.00
持续以公允价值计量的资产总
74,188,182.20 2,049,272,247.71 2,123,460,429.91
额
二 、非持续的公允价值计量
应付债券 2,359,934,123.05 2,359,934,123.05
非持续以公允价值计量的负债
2,359,934,123.05 2,359,934,123.05
总额
财务报表附注 第 98页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
注 ：应 付 债 券 期 末 己 重 分 类 至 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 。
(二 ) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
公司持有的权益工具按照相同股票在二级市场2019年 12月 3 1 日收盘价确定，公司持有的其他投资按照相同
基金在二级市场2019年 12月 3 1 日的净值确定。
(三 ) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
应付债券在初始计量时采用未来现金流量折现法确定公允价值， 以有相似合同条款、信用风险和剩余期限的其
他金融工具的市场收益率作为折现率，并按摊余成本对其进行后续计量。
(四） 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
应收款项融资剩余期限较短，账面价值与公允价值相近，采用账面价值作为公允价值。
其他非流动金融资产、其他权益工具投资以被投资单位期末净资产作为评估其公允价值的重要参考依据。采用
特定估值技术确定公允价值，采用的重要参数包括不能直接观察的利率等。
% 关联方及关联交易
(一 ) 本企业的母公司情况
对公司 对公司
法定 公司最
母公司 关联 企业 注册资本 的持股 的表决 统一社会信
注册地址 代表 业务性质 终控制
名称 关系 类型 ( 万元） 比例 权比例 用代码
人 方
(%) (%)
对工业、
福建丰 福州市鼓楼
有限 农业、基
榕投资 控股 区五一中路 薛黎 9135010071
责任 础设施等 31,400.00 33.95 33.95 薛黎曦
有限公 股东 32号元洪 曦 7369964B
公司 投资、批
司 大 厦 25层
发零售等
注 ：福建丰榕投资有限公司和Starlex Limited ( 公司第四大股东）对公司的持股比例和表决权比例分别为
33.95%和 2.04%，为一致行动人。福建丰榕投资有限公司控股股东薛黎曦女士和Starlex Limited实际控制人韩
国龙先生为公司实际控制人。
二) 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注七、 （一 ）
(三 ) 本企业合营和联营企业情况
I, 本企业合营和联营企业详见附注五、 （十 一 ）
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的联营企业情况如下：
财务报表附注 第 99页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本企业持股 本企业在被投资
被投资单位名称 注册地 与本企业关系
比例 单位表决权比例
宁德金世通房地产开发有限公司 宁德 25.00% 25.00% 联营企业
北京德成永信物业管理有限公司 北京 40.00% 40.00% 联营企业
福 建 冠 城 股 权 投 资 合 伙 企 业 （有
平潭 46.00% 33.33% 联营企业
限合伙）
鑫 卓 悦 （平 潭）投资合伙企业
平潭 46.00% 33.33% 联营企业
( 有限合伙）
北京百旺绿谷汽车贸易有限公司 北京 45.00% 45.00% 联营企业
X 本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的合营企业情况如下：
本企业持股 本企业在被投资
被投资单位名称 注册地 与本企业关系
比例 单位表决权比例
常熟志诚房地产开发有限公司 常熟 25.00% 25.00% 合营企业
(四） 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与公司的关系
冠城钟表珠宝集团有限公司 其他
北京冠海房地产有限公司 其他
依 波 精 品 （深圳 ）有限公司 其他
帝 福 时 钟 表 （深圳）有限公司 其他
Corum(Hong Kong)Limited 其他
依波路控股有限公司 其他
北京市海淀区国有资产投资经营有限公司 其他
北京冠城酒店物业管理有限公司 其他
昊樽期酒国际投资顾问(北京)有限公司 其他
珠海罗西尼表业有限公司 其他
福建中兴投资有限公司 其他
韩孝峰 其他
北京和顺中兴投资有限公司 其他
江苏清江投资股份有限公司 其他
韩孝围 其他
朗毅有限公司 其他
财 务 报 表 附 注 第 100页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(五 ） 关联交易情况
I. 关联销售情况
采购商品/接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京冠城酒店物业管理有限公司 物业费 4,188,758.53
昊樽期酒国际投资顾问(北京)有限公
购酒 369,045.00
司
珠海罗西尼表业有限公司 购买手表 490,835.00 48,107.00
帝 福 时 钟 表 （深圳）有限公司 购买手表 44,800.00 101,525.00
依 波 路 （广 州 ）贸易有限公司 购买手表 208,638.00
Corum(Hong Kong)Limited 购买手表 1,025,271.55 7,813.50
依 波 精 品 （深圳 ）有限公司 购买手表 66,320.00
合计 6,327,348.08 223,765.50
销售商品/提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
常熟志诚房地产开发有限公司 咨询服务费 801,771.42
合计 801,771.42
2. 关联租赁情况
本公司作为承租方：
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
元洪大厦写字楼及地下车
福建中兴投资有限公司 1,166,857.08 883,428.54
库
元洪大厦地下车库、
韩孝峰 27,840.00 56,289.00
元洪花园房屋
北京和顺中兴投资有限公司 冠海大厦写字楼 2,864,915.48 4,019,581.24
合计 4,059,612.56 4,959,298.78
财 务 报 表 附 注 第 101页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本公司作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
昊樽期酒国际投资顾问(北京）
创富大厦写字楼 278,100.00
有限公司
北京冠城酒店物业管理有限公
创富大厦写字楼 85,220.86
司
合计 363,320.86
X 本公司作为担保方:
担保方 被担保方 担保方式 担 保 余 额 （元 ） 担保起始日 担保到期日
冠城大通股份有 常熟志诚房地产开
连带责任保证 31,000,000.00 2017/10/16 2020/10/16
限公司 发有限公司
合计 31,000,000.00
合营公司常熟志诚房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司常熟支行借款，公司按照持股比例份额，对借
款承担连带责任保证。
4. 关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额
收购福州大通机电有限
朗 毅 有 限 公 司 （注 1) 104,690,000.00
公 司 11% 股权
受让原福建蝶泉湾集团
有限公司和自然人高雍
及江钰琳共同持有福建 119,370,000.00
韩 孝 围 （注 3)
宏汇置业有限公司
100%股权 。
收 购 冠 城 力 神 投 资 （平
福 建 冠 城 股 权 投 资 合 伙 企 业 （有限
潭 ）合 伙 企 业 （有限合 193,200,000.00
合伙） （注 2) 伙 ) 80.5% 股权
合计 417,260,000.00
注 1：公司第十 届董 事会 第三十七 次（临时）会 议 审 议 通 过 了 《关于同意受让朗毅有限公司持有的福州大通
11%股权的议案》， 同意公司以人民币10,469万元受让朗毅有限公司持有的福州大通11%股 权 。公司目前持
有 福 州 大 通 79.08%股权 ，交易完成后，公司将持有福州大通90.08%股 权 ，朗毅有限公司持有其9.92%股 权 ，
福州大通仍为公司控股子公司。2019年 12月 2 4 日完成上述事项工商备案手续。由于朗毅有限公司为公司控
股股东福建丰榕投资有限公司实际控制企业，本次交易构成关联交易。
财 务 报 表 附 注 第 102页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
注 2 : 公司第十 届董 事会 第二 十八 次（临时）会 议 审 议 通 过 了 《关于全资子公司冠城投资受让冠城力神投资
( 平 潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）80.5%财产份额的议案》，同意公司全资子公司福建冠城投资有限公司以人民
币 19,320万元受让福建冠城股权投资 合伙企业（有限合伙） （以 下 简 称 “ 冠城股权”）作为有限合伙人持有
的 冠城力神80.5%财产份额。2019年 5 月 1 7 日，完成上述收购事项工商变更手续。冠城股权为公司控股股东
福建丰榕投资有限公司实际控制企业，且公司董事韩孝煌先生、韩孝捷先生、薛黎曦女士为冠城股权投资决策
委员会成员，本次交易为关联交易。
注 3 : 公司第 十届 董事 会第 二十 九次 （临时）会 议 审 议 通 过 了 《关于同意公司受让福建宏汇置业有限公司
100%股权的议案》，同意公司以人民币11,937万元受让福建蝶泉湾集团有限公司、 自然人高雍、 自然人江钰
琳持有 的福 建宏 汇置 业有限公司（以 下 简 称 “宏汇置业” ）100%股权，并代宏汇置业偿还其向原股东蝶泉湾
集 团 借 款 14,638.90万 元。2019年 4 月 2 3 日，完成上述收购事项工商变更手续。宏汇置业日常实际经营负责
人为韩孝围先生，为公司董事、总裁韩孝捷先生关系密切的家庭成员，本次交易为关联交易。
5. 关键管理人员报酬
单 位 ：万元
项目 2019年度 2018年度
关键管理人员报酬 1,122.29 874.09
(六 ） 关联方应收应付款项
I. 应收项目
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
鑫 卓 悦 （平潭）投资合伙
应收股利 5,348,308.19
企 业 （有限合伙）
宁德金世通房地产开发有
其他应收款 113,188,375.00
限公司
北京冠城酒店物业管理有
其他应收款 4,226,961.75 560,264.27
限公司
合计 122,763,644.94 560,264.27
2. 应付项目
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
北京冠城物业管理有限公
应付账款 182,739.28
司
应付账款小计 182,739.28
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冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他应付款 福建丰榕投资有限公司 200,000,000.00
北京百旺绿谷汽车贸易有
其他应付款 12,600,000.00 16,515,000.00
限公司
江苏清江投资股份有限公
其他应付款 113,722.27 113,722.27
司
常熟志诚房地产开发有限
其他应付款 6,040,510.00 22,040,510.00
公司
其他应付款 朗毅有限公司 104,690,000.00
北京冠城物业管理有限公
其他应付款 2,250,976.00
司
昊樽期酒国际投资顾问
其他应付款 144,195.00
( 北 京）有限公司
北京德成永信物业管理有
其他应付款 378,339.24
限公司
其他应付款小计 126,217,742.51 238,669,232.27
应付股利 Starlex Ltd. 8,752,048.70 6,017,033.48
应付股利小计 8,752,048.70 6,017,033.48
合计 135,152,530.49 244,686,265.75
十^一'、 承诺及或有事项
(一 ） 重要承诺事项
I. 已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出：
① 公 司 第 九届董事会第 五十一 次 （临时）会议审议通过公司 全资子公司冠城大通（香港）有限公司与公司控股
股东福建丰榕投资有限公司的全资子公司丰榕（投资 ）香港有限公司、关联企业冠城钟表珠宝集团有限公司的
全资子公司联和投资有限公司拟在英属维京群岛共同发起设立冠城联合国际有限公司（CITYCHAMP ALLIED
INTERNATIONAL L IM IT E D )。冠城联合国际有限公司最高法定资本为9 亿港元，其 中 冠 城 大 通 （香港 ）有
限公司出资占注册资本的30%，丰 榕 （投 资）香港有限公司出资占注册资本的40% ，联和投资有限公司出资
占注册资本的30% ( 合资协议详见公司2016年 9 月 2 9 日公告）。2016年 11月 2 9 日，该公司己完成注册成
立 ，截至本报告披露日上述投资资金尚未支付。
② 公 司 第 十 届董 事会 第 三 次 （临时）会 议 审 议 通 过 《关于冠城投资聘请福建冠城资产管理有限公司为投资天津
力神项目财务顾问的议案》。福建冠城资产管理有限公司为公司全资子公司福建冠城投资有限公司投资天津力
神 1.3%股权项目及后续事宜提供财务顾问服务，在未来该笔股权投资实现退出时，向福建冠城投资有限公司
收 取该 笔股权 投资年 化投资收益率（按单利计算）超 过 8%部 分 的 20%的收益作为报酬。
③2017年 8 月，冠 城 大 通 （香港 ）有 限 公 司 与 达 瑞 生 物 技 术 （香 港 ）有 限 公 司 签 订 《关于共同投资冠城达瑞
健康发展有限公司的股份认购及合作协议》，约 定 冠 城 大 通 （香港）有限公司应在出资交割日起2 年内向业务
核心管理 团队转让 31%股 权 。截止目前，各方同意将业务核心团队转让31%股权事 宜延 长2 年 ，具体转让价
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冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
款 、交割方式、步骤、地点等由各相关方另行签订补充协议。
④2018年 6 月 1 2 日，公 司 第十 届 董 事 会 第 十 九 次 （临时）会 议 审 议 通 过 《关于公司控股子公司海科建投资设
立天津中科环海产业园有限公司的议案》。同意公司控股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司（以下简称
“ 海科建” ）出 资 人 民 币 1.4亿元与相关方共同发起设立天津中科环海产业园有限公司。天津中科环海产业园
有限公司注册资本5 亿元，其中海科建占股比2 8 % ;天津中环半导体股份有限公司占股比52% ; 天津市塘沽
海洋高新技术开发总公司占股比1 0 % ;北京中科微投资管理有限责任公司占股比10% 。公司将主要通过对入
园项目公司的土地销售、厂房楼宇的租赁和销售、物业费用等多种渠道获取盈利。2018年 7 月 2 日，天津中
科环海产业园有限公司成立。截止本报告披露日，海科建己支付资本金8,400万 元 。
⑤2018年 8 月 2 2 日，公 司第十 届董事 会第二 十 三次（临时）会 议 审 议 通 过 《关于公司与中信城市建设开发
( 上 海 ）有限公司共同投资合作的议案》， 同 意 公 司 （或下属控股公司）与 中 信 城 市 建 设 开 发 （上 海）有限公
司合作，为其他第三方地产项目提供输出管理服务，并 根 据 需 要 提 供 不 高 于 （含 ）3.5亿元的配套资金支持，
公司通过收取一定比例的项目管理费及对提供的配套支持资金收取不低于15%年化利息等形式获取收益。
2018年 9 月 ，公司与中信城市开发运营有限责任公司、珠海市信睿融和投资管理有限公司、厦门吾希投资有
限 公 司 共同发起 成立信泰 睿（深 圳 ）投 资 咨 询 合 伙 企 业 （有限合伙），该合伙企业作为优先级信托单位认购
方 ，通过第三方信托公司发起设立一支专项集合资金信托计划，并通过该信托计划投资于泰州市宇峰置业有限
公司所经营的泰州凤凰庄园项目。该合伙企业总出资额2.41亿元，公 司 作 为 有 限 合 伙 人 （ P ) 应 出 资 5000万
元 ，截止本报告披露日，公司己经支付资本金3,333.33万元。
2.抵押资产情况：
(1)以存货作抵押，截 至 2019年 12月 3 1 日，合计己取得金融机构借款余额282,682.93万元，具体明细如下：
①常熟冠城宏翔房地产有限公司以账面价值119,359万元的土地使用权作为抵押物，向中国建设银行股份有限
公司常熟分行、 中国农业银行股份有限公司常熟分行、中国银行股份有限公司常熟分行申请长期借款共计
135,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 94,500万元。本公司、江苏中南建设集团股份有限公司共
同为该笔借款提供连带责任保证担保。
②常熟冠城宏盛房地产有限公司以账面价值85,022万元的土地使用权作为抵押物，向中国农业银行股份有限
公司常熟分行申请长期借款共计50,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 50,000万元。
③福建冠城元泰创意园建设发展有限公司以账面价值23,760.72万元的土地使用权及在建工程作为抵押物，向
中国光大银行福州古田支行申请长期借款共计13,500万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 8,500万 元 。
本公司为该笔借款提供连带责任保证担保。
④北京德成置地房地产开发有限公司以账面价值127,437.52万元的土地使用权作为抵押物，向北京银行股份有
限公司上地支行申请长期借款共计185,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 32,800万 元 。
⑤福建美城置业有限公司以账面价值46,321.64万元的土地使用权及在建工程作为抵押物，向交通银行股份有
限公司福建省分行申请长期借款共计35,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 19,200万 元 。本公司为
该笔借款提供连带责任保证担保。
财 务 报 表 附 注 第 105页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
⑥南京冠城嘉泰置业有限公司以账面价值114,000万元的土地使用权作为抵押物，向交通银行股份有限公司南
京中央门支行申请长期借款共计60,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 52,682.93万元 。
⑦南京冠城恒睿置业有限公司以账面价值40,000万元的土地使用权作为抵押物，向中国银行股份有限公司南
京江北新区支行申请长期借款共计30,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 25,000万 元 。
(2)以固定资产、无形资产、在建工程作抵押，截 至 2019年 12月 3 1 日，合计己取得金融机构借款余额为
80,612.60万元，具体明细如下：
①福州大通机电有限公司以马尾区快安67、7 1 号 地 块 5.28万平方米的土地使用权连同地上建筑物1#至 4#楼
整 幢 （该建筑物的原值7,503.13万元，净 值 5,297.21万 元 ；土地使用权原值2,016.36万元，净 值 1,493.73万
元 ）作为抵押物，为抵押权人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行授信提供担保。截 至 2019年 12月 31
日，中国工商银行福州闽都支行借款余额为2,000万 元 。
②江苏大通机电有限公司以原值11,504.15万元、净 值 3,520.36万元的机器设备为抵押物获得淮安市农村商业
银 行淮通支行2,000万元借款额度。截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额为 2,000万 元 。
③福建冠城瑞闽新能源科技有限公司以原值37,288.33万元、净 值 33,115.84万元的固定资产以及原值3,841.32
万元、净 值 3,558.87万元的无形资产为抵押物， 向中国光大银行股份有限公司福州福清支行申请长期借款共计
30,000万元，截 至 2019年 12月 3 1 日，该笔借款己放款25,500万元，借 款 余 额 22,046.60万 元 。本公司为该
笔借款提供连带责任保证担保。
④福建冠城汇泰发展有限公司以土地使用权(原 值 43,206.40万元，净 值 37,355.53万 元 ）连同地上在建工程冠
城 大 通 广 场 （账 面 价 值 42,869.53万 元 ）作为抵押物，为中国工商银行股份有限公司福州分行授信提供担保。
截 止 2019年 12月 3 1 日，中国工商银行福州闽都支行借款余额为24,566万 元 。本公司为该笔借款提供连带责
任保证担保。
⑤北京海淀科技园建设股份有限公司以原值55,748.39万元、净 值 37,943.02万元的固定资产为抵押物， 以其运
营的创富大厦的租金收入为质押物，向兴业国际信托有限公司申请长期借款共计50,000万元，截 至 2019年 12
月 3 1 日，借 款 余 额 30,000万元。本公司为该笔借款提供连带责任保证担保。
( 3 ) 以股权作抵押，截 至 2019年 12月 3 1 日，合计己取得金融机构借款余额13,500万元，具体明细如下：
本公司以持有的北京德成兴业房地产开发有限公司39.75%股权为质押物， 申请中国工商银行股份有限公司福
州 闽 都 支 行 71,500万元借款，截 至 2019年 12月 3 1 日，借 款 余 额 为 13,500万 元 。
( 4 ) 根据公司 全资 子 公 司 冠 城 大 通 （香 港）有 限 公 司与 Wilhelm Hermes Steinkipper A G 签 订 的受 让HL Le
Mirador International SA 100%股权买卖合约的约定，购买价格分两期支付，其中，第 二 期 2,000万瑞郎将于
2018年 3 月 3 0 日支付。为了保证卖方Wilhelm Hermes Steinkipper A G 第二期款项的利益，合约约定，HL Le
Mirador International SA 公司以位于瑞士沙尔多纳 2292-1 至 2292-17、2292-31、2292-33 至 2292-41、2333、
2385区 的 土 地 （该土地账面价值7,082,622.89元 ，具有总金额为4,900万瑞郎的抵押权益）的第一顺位土地抵
押 权 益 （第一顺位土地抵押权益为2,000万瑞郎，对应土地账面价值2,890,866.49元 ）为支 付卖方Wilhelm
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冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
Hermes Steinkipper A G 的第二期分期款提供付款保证。截止本报告披露日，上述第二期款项己支付，土地抵押
权益解押手续正在办理中。
( 5 ) 对外经济担保事项见附注十一、 （二 ）。
除上述事项外，公司无其他应披露未披露的重大财务承诺事项。
(二 ） 或有事项
I. 资产负债表日存在的重要或有事项
提供敞口担保的
被担保人 贷款/承兑银行 担保余额 银行承兑汇票出票 备注
金额
公司子公司福州大通为
江苏大通机电有限公 江苏大通与上海伊藤忠
70,726,492.94
司 商事有限公司商品买卖
铜货款提供担保
公司为福州大通与上海
福州大通机电有限公
9,608,380.08 伊藤忠商事有限公司商
司
品买卖铜货款提供担保
公司为福州大通与广州
福州大通机电有限公
4,087,219.12 伊藤忠商事有限公司商
司
品买卖铜货款提供担保
常熟志诚房地产开发 中国银行股份有限公
31,000,000.00
有限公司 司常熟支行
建设银行常熟支行、
常熟冠城宏翔房地产 农业银行常熟支行和
688,500,000.00
有限公司 中国银行常熟支行银
团
福建冠城瑞闽新能源 中国光大银行股份有
220,466,000.00
科技有限公司 限公司福州福清支行
福建冠城元泰创意园 中国光大银行福州古
85,000,000.00
建设发展有限公司 田支行
福建冠城汇泰发展有 中国工商银行闽都支
245,660,000.00
限公司 行
北京海淀科技园建设 兴业国际信托有限公
300,000,000.00
股份有限公司 司
福建美城置业有限公 交通银行股份有限公
192,000,000.00
司 司福建省分行
福建邵武创鑫新材料 交通银行福州交通路
10,000,000.00
有限公司 支行
江苏大通机电有限公
中国银行淮安分行 79,950,000.00
司
江苏大通机电有限公 江苏淮安农村商业银
60,000,000.00
司 行淮通支行
福州大通机电有限公 交通银行福州交通路
80,000,000.00
司 支行
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冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
提供敞口担保的
被担保人 贷款/承兑银行 担保余额 银行承兑汇票出票 备注
金额
福州大通机电有限公
兴业银行福州分行 10,000,000.00
司
福州大通机电有限公 招商银行福州古田支
60,000,000.00
司 行
福州大通机电有限公 中信银行福州古田支
1,000,000.00
司 行
为北京德成置地房地产
开发有限公司与北京澜
鑫置业有限公司就西北
北京德成置地房地产 光大银行福州古田支
100,000,000.00 旺 新 村 A3地块商业项
开发有限公司 行
目合作事项的部分履约
义 务 开 具 1 亿元人民币
的履约保函。
江苏大通机电有限公 为开具的银行承兑汇票
浦发银行淮安分行 19,782,700.00 28,261,000.00
司 提供担保
合计 2,267,780,792.14 28,261,000.00
(三 ） 其他
银行按揭贷款担保事项：公司下属子公司按照房地产经营惯例为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性
担保，截 至 2019年 12月 3 1 日，公司下属子公司为商品房承购人提供担保的按揭贷款总额为409,662.87万
元。
十 二 、 资产负债表日后事项
(一 ） 利润分配预案
1、2020年 3 月 2 3 日，公司第十一届董事会第三次会议审议通过2019年度利润分配预案，鉴 于公司己于2019
年 内 实 施 约 5 亿元的股份回购，综合考虑当前市场环境，为进一步提高公司市场风险应对能力，保障公司可持
续发展，公 司 2019年度拟不再派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。
(二 ） 其他资产负债表日后事项
1、2019年 12月 2 4 日，公司召开第十届董事会第三十七次（临时）会 议 审 议 通 过 《关于同意受让朗毅有限公
司持有的福州大通11%股权的议案》，同意公司以人民币10,469万元价格受让朗毅有限公司持有的福州大通
机 电 有 限 公 司 11%股 权 。同日，公 司 与朗 毅有 限 公 司 签订了 《福州大通机电有限公司股权转让协议书》 。福
州大通为公司控股子公司，本次交易前公司持有其79.08%股 权 。交易完成后，公司将持有福州大通90.08% 股
权 。截 止 2019年 12月 3 1 日公司己将股权转让款10%即 人 民 币 1046.9万元支付至交易双方共管的公司名下账
户 ，并完成工商备案手续。2020年 3 月 4 日，公司将代扣代缴所得税后的股权款9,963.85万全部支付至朗毅
有限公司指定银行账户。
2、2020年 3 月 2 3 日公司召开第十一届董事会第三次会议，审 议 通 过 《关于申请发行商业不动产抵押资产证
财 务 报 表 附 注 第 108页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
券 化 （C M B S )产品的议案》、 《关于公司为控股子公司海科建提供担保的议案》，同意公司采用CMBS模
式 ，拟以公司控股子公司海科建拥有的位于北京市海淀区丹棱街18号 的 “ 创富大厦”房屋所有权及所对应的
土地使用权提供抵押， 以对海科建的4.5亿元存量债权作为信托财产设立财产权信托，采用信托受益权作为专
项计划基础资产发起设立不超过4.5亿 元 期 限 为 18年的资产支持专项计划。同时海科建作为专项计划差额支
付承诺人、 回售和赎回承诺人对优先级资产支持证券的预期收益和应付本金的差额部分承担差额支付义务、对
优先级资产支持证券承担回售和赎回义务。公司同意对海科建承担的差额支付义务/回售和赎回义务提供连带
责任担保，并于专项计划成立日后向专项计划账户提供300万元的保证金。具体发行规模将以在上海证券交易
所申请并获批的金额为准，并将根据市场环境、监管政策要求等因素申请发行。
3、2020年 3 月 2 3 日公司召开第十一届董事会第三次会议，审 议 通 过 《关于公司转让持有的下属子公司常熟
宏盛及冠城瑞闽债权的议案》、 《关于公司为下属子公司常熟宏盛及冠城瑞闽提供担保的议案》， 同意公司将
所持有的对下属全资子公司常熟冠城宏盛房地产有限公司（以 下 简 称 “ 常熟宏盛” ）25,148万元债权转让给中
国华融资产管理有限公司福建省分公司（下 称 “ 华融资产” ），转 让 价 为 25,000万元，转让后，华融资产享
有对 常熟宏盛 25,148万元的债权及其相应权利。债权转让的同时，华融资产将与常熟宏盛协商重新签署协
议 ，确认还款 期限为 2 4 个月，同 时 附 12个月宽限期，并由双方根据债权转让时的市场情况协商确定偿债利
率 。公司为上述债务提供连带责任担保保证，并将所持有的富滇银行股份有限公司不超过2.1亿股股份为上述
债务提供质押担保， 同时，公司下属全资控股企业福建华事达房地产有限公司将其所持有的冠城大通首玺的一
个车位为上述债务提供抵押担保。
4、2020年 3 月 2 3 日公司召开第十一届董事会第三次会议，审 议 通 过 《《关于公司转让持有的下属子公司常
熟宏盛及冠城瑞闽债权的议案》、 《关于公司为下属子公司常熟宏盛及冠城瑞闽提供担保的议案》，同意公司
将所持有的对下属全资子公司福建冠城瑞闽新能源科技有限公司（以 下 简 称 “冠城瑞闽” ）29,400万元债权转
让给中国华融资产管理有限公司福建省分公司（下 称 “华融资产” ），转 让 价 为 29,000万元，转让后，华融
资产享有对冠城瑞闽29,400万元的债权及其相应权利，债权转让的同时，华融资产将与冠城瑞闽协商重新签
署协议，确认还款 期限为 2 4 个月， 同 时 附 12个月宽限期，并由双方根据债权转让时的市场情况协商确定偿债
利 率。公司为上述债务提供连带责任担保保证， 同时，公司将所持有的富滇银行股份有限公司不超过2.42亿
股股份为上述债务提供质押担保，公司下属全资控股企业福建华事达房地产有限公司（以 下 简 称 “福建华事
达 ” ）将其所持有的冠城大通首玺的一个车位为上述债务提供抵押担保。此外，福建华事达承诺作为共同还款
人为冠城瑞闽上述债务本金及利息的偿付提供资金支持。
5、2020年 3 月 2 3 日公司召开第十一届董事会第三次会议，审 议 通 过 《关于对全资下属公司南京冠瑞置业有
限公司增资4.2亿元的议案》，为满足公司全资下属公司南京冠瑞置业有限公司（以 下 简 称 “冠瑞置业”）项
目开发需求，公司拟将对冠瑞置业的4.2亿元债权转为对其增资4.2亿元，增资完成后，冠瑞置业注册资本将
由 1 亿 元 增 加 至 5.2亿元 。本次增资前，公司通过间接持股方式持有冠瑞置业100%股 权 ，增资完成后，公司
持有其股权比例不变，仍 为 100% 。
财 务 报 表 附 注 第 109页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
十 三 、 其他重要事项
(一 ） 前期列报调整及会计差错更正
追溯重述法
根据财政部相关核算规定，公 司 电磁 线板 块 原通 过“ 管理费用一研发费用” 、 “ 主营业务成本”、 “其他业务
成 本 ” 科目归集核算研发投入，2018年 7 月后，公 司 通 过 “研发费用” 科目归集核算研发投入。本期公司对
2018年度原归集在营业成本以及管理费用中的研发费用调整至利润表中的研发费用项目单独列示，同时根据
研发投料、生产投料调整了研发设备折旧、研发人员薪酬的分配。该项更正不影响2018年的利润，不影响
2018年末资产、负债以及所有者权益金额。
受 影 响 的 2018年合
会计差错更正的内容 2018年原金额 更正金额 2018年更正后金额
并报表项目名称
研发费用列报调整 研发费用 58,574,554.88 65,060,971.26 123,635,526.14
研发费用列报调整 主营业务成本 4,917,016,282.96 -24,194,808.71 4,892,821,474.25
研发费用列报调整 其他业务成本 113,880,914.38 -37,210,182.63 76,670,731.75
列报调整及薪酬折旧重
管理费用 225,427,328.90 -3,913,947.68 221,513,381.22
新分配调整
薪酬重新分配调整 销售费用 151,464,552.34 257,967.76 151,722,520.10
合计 5,466,363,633.46 5,466,363,633.46
(二 ) 分部信息
I. 报告分部的确定依据与会计政策
( 1 ) 电磁线业务，包括福州大通机电有限公司、江苏大通机电有限公司。
( 2 ) 房地产业务，包括北京京冠房地产开发有限公司、北京冠城正业房地产开发有限公司、福建华事达房地
产有限公司、苏州冠城宏业房地产有限公司、南京万盛置业有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司、北
京德成置地房地产开发有限公司、北京德成兴业房地产开发有限公司、 闽 信 （苏州）置 业 发 展 有 限 公 司 、骏
和 地 产 （江 苏）有限公司、北京太阳宫房地产开发有限公司、北京冠城新泰房地产开发有限公司、苏州冠城宏
翔房地产有限公司、福建冠城元泰创意园建设发展有限公司、南京冠城合泰置业发展有限公司、福建冠城汇泰
发展有限公司、常熟冠城宏翔房地产有限公司、常熟冠城宏盛房地产有限公司、福建美城置业有限公司、南京
冠城嘉泰置业有限公司、南京冠城恒睿置业有限公司、南京冠瑞置业有限公司、福建宏汇置业有限公司。
( 3 ) 其他，除电磁线业务和房地产业务分部，为其他分部，包括母公司本部、冠 城 大 通 （香港）有限公司、
伟润国际有限公司、冠城达瑞健康发展有限公司、Mirador Health & Wellness Centre SA 、Champ Swiss
AG 、HL Le Mirador International SA、福建冠城瑞闽新能源科技有限公司、福建创鑫科技开发有限公司、福建
邵武创鑫新材料有限公司、福建冠城投资有限公司、 中 关 村 青 创 （北 京 ） 国际科技有限公司、北京盛世翌豪
房地产经纪有限公司、冠 城 力 神 投 资 （平潭 ）合 伙 企 业 （有限合伙）、济宁海科建产业园运营管理有限公司
财务报表附注 第 110页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
2. 报告分部财务信息
项目 分 部 1 电磁线 分 部 2 房地产 分 部 3 其他 分部间抵销 合计
一、营业收入 3,533,672,221.13
4,104,184,565.89 169,664,497.09 -20,194,332.90 7,787,326,951.21
其 中：对外交易收入 3,533,672,221.13 4,099,918,820.99 153,735,909.09 7,787,326,951.21
分部间交易收入
4,265,744.90 15,928,588.00 -20,194,332.90
二 、资产减值损失
-7,403,947.83 -51,676,889.88 -3,705,434.72 -62,786,272.43
二 、信用减值损失
-7,167,466.50 -3,596,276.00 -2,900,354.86 -13,664,097.36
四、利润总额
112,644,257.47 1,200,155,979.27 491,335,129.63 -887,062,545.91 917,072,820.46
五、所得税费用
17,835,211.41 362,435,986.21 1,713,691.37 381,984,888.99
六、净利润
94,809,046.06 837,719,993.06 489,621,438.26 -887,062,545.91 535,087,931.47
七、资产总额
1,409,320,008.52 24,006,065,064.56 14,499,242,661.92 -14,571,881,214.08 25,342,746,520.92
八、负债总额
683,364,803.41 15,778,083,559.66 8,184,830,595.79 -8,310,479,967.21 16,335,798,991.65
九、补充信息
对联营和合营企业的长期股权投资
141,370,425.18 2,658,817,408.67 -1,731,509,005.17 1,068,678,828.68
对联营和合营企业的投资收益
14,410,531.58 273,807,457.32 -244,604,178.42 43,613,810.48
折旧费和摊销费
32,388,593.90 47,787,616.79 64,711,827.47 -956,250.00 143,931,788.16
注 ：分 部 3 其他板块净利润中包含控股子公司向母公司分红确认当期投资收益648,333,642.45元 。
财务报表附注 第 111页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
(三 ） 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
(1) 2016年 10月 2 8 日、2018年 11月 2 日、2018年 12月 2 8 日、2019年 12月 2 5 日丰榕投资先后将持有的
3,530万股、1,220万股、3,930万股、670万股公司无限售流通股质押给中国工商银行股份有限公司福州闽都
支行。2019年 12月 2 7 日，丰榕投资将质押给中国工商银行股份有限公司福州闽都支行的4750万股公司股票
办理质押解除手续。截止报告披露日，剩余被质押股份为4600万 股 （占其所持有公司股份总数的9.08% ， 占
公 司 总股本的 3.08% ) 。
( 2 ) 丰榕投资计划自2018年 2 月 6 日 起 12个月内择机增持公司A 股股份，累计增持数量不低于公司总股本
的 1%，且不超过公司总股本的2% (含本次已增持数量）。增持前，丰榕投资已持有公司股份数量为
477,346,973股 ， 占公司总股本的31.99% ;其 一致 行动人 STARLEX LIMITED持 有 公 司 股 份 数 量 为 30,389,058
股 ， 占公司总股本的2.04%，即丰榕投资及STARLEX LIMITED合计 持有公司股份507,736,031股 ， 占公司总
股 本 的 34.03%。丰榕投资自首次增持之日起至2019年 1 月 3 1 日，丰榕投资己增持29,221,025股 。丰榕投资
已按照增持计划的要求及方式实施完毕。增持后丰榕投资持有公司股份数量为506,567,998股 ， 占公司总股本
的 33.95% ;其 一致 行动人STARLEX LIMITED持有公司股份数量仍为30,389,058股 ， 占公司总股本的
2.04%，即丰榕投资及STARLEX LIMITED现合计持有公司股份536,957,056股 ， 占公司总股本的35.99% 。
(3) 2019年 12月 2 4 日，公 司第 十届 董事 会第 三 十七次 （临时）会 议 审 议 通 过 《关于公司符合发行公司债券
条件的议案》，公司拟向合格投资者公开发行公司债券，发行规模不超过人民币17.30亿 （含 人 民 币 17.30亿
元 ），发行期限为不超过5 年 （含 5 年 ），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。募集资金扣
除发行费用后拟用于偿还公司债务、补充营运资金等法律法规允许的用途等。
(4) 2018年 4 月 ，公 司 第十 届董事会第十 六次 （临时）会 议 审 议 通 过 《关 于同意 公 司出 资1.9亿元发起设立
汇邦人寿保险股份有限公司的议案》，公司拟出资人民币1.9亿元与相关方共同发起设立汇邦人寿保险股份有
限公司，持有股份占其注册资本10亿 元 的 19% ，并由公司下属控股公司北京德成兴业房地产开发有限公司参
与实施。
由于汇邦人寿保险股份有限公司尚未获批成立，经与各方友好协商，2019年 12月德成兴业与各发起方签署了
《汇邦人寿保险股份有限公司发起人协议书》终止协议，不再参与设立汇邦保险工作，并约定将投资款与孳息
以及筹建费用退还给德成兴业公司。截 至 2019年 12月 3 1 日，德 成兴业公司已收回1.9亿元投资款及相应孳
十 四 、 母公司财务报表主要项目注释
( 以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，凡未注明期初数的均为期末数)
(一 ) 应收账款
I. 按账龄披露：
财务报表附注 第 112页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
账龄 期末余额
5 年以上 11,612,026.13
合计 11,612,026.13
2. 按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面价值
计提比例
金额 比 例 （％) 金额
(% )
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13 100.00
其中：组 合 1
组合2 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13 100.00
合计 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13
组 合 1: 经单独测试后未减值的房地产业务应收款项
组 合 2: 除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的部分
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比 例 （％) 金额
(% )
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13 100.00
其中：组 合 1
组合2 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13 100.00
合计 11,612,026.13 100.00 11,612,026.13
X 按组合计提坏账准备
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计 提 比 例 （％)
组合2 11,612,026.13 11,612,026.13 100.00
合计 11,612,026.13 11,612,026.13
财务报表附注 第 113页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
4. 坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 其他变动 转销或核销
按单项计提
坏账准备
按组合计提
11,612,026.13 11,612,026.13
坏账准备
合计 11,612,026.13 11,612,026.13
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
单位名称
占应收账款期末余额合计数的比例
应收账款 坏账准备
(% )
第一名 970,158.89 8.35 970,158.89
第二名 912,654.90 7.86 912,654.90
第三名 739,259.32 6.37 739,259.32
第四名 497,004.37 4.28 497,004.37
第五名 463,402.40 3.99 463,402.40
合计 3,582,479.88 30.85 3,582,479.88
(二 ) 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 100,000,000.00 100,000,000.00
其他应收款 5,026,236,550.47 4,760,216,619.54
合计 5,126,236,550.47 4,860,216,619.54
I. 应收股利
应收股利 期末余额 期初余额
北京京冠房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
财 务 报 表 附 注 第 114页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
2. 其他应收款
( 1 ) 其他应收款按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内 811,164,421.53
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 811,164,421.53
1至 2 年 791,345,585.57
2至3年 404,512,381.54
3至4年 1,805,675,345.96
4至5年 826,623.00
5 年以上 1,216,482,613.68
合计 5,030,006,971.28
( 2 ) 其他应收款按款项性质披露
项目 期末余额 期初余额
关联方往来款 5,023,538,464.84 4,757,622,846.92
其他单位往来款 5,592,289.52 4,982,017.95
其他 876,216.92 1,369,944.37
合计 5,030,006,971.28 4,763,974,809.24
( 3 ) 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
其他应收款 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未 来 12个月预
损 失 （未发生信用减 损 失 （已发生信用减
期信用损失
值） 值）
期初余额 530,445.11 3,227,744.59 3,758,189.70
期初余额在本年
一转入第二阶段
一转入第三阶段
一转回第二阶段
财 务 报 表 附 注 第 115页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
其他应收款 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未 来 12个月预
损 失 （未发生信用减 损 失 （已发生信用减
期信用损失
值） 值）
一转回第一阶段
本年计提 12,328.11 12,328.11
本年转回 97.00 97.00
本年转销
本年核销
合并范围变化
期末余额 542,773.22 3,227,647.59 3,770,420.81
( 4 ) 坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
单独计提坏账准备的
其他应收款
按信用风险特征组合
计提坏账准备的其他 3,758,189.70 12,328.11 97.00 3,770,420.81
应收款
3,758,189.70 12,328.11 97.00 3,770,420.81
合计
( 5 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例(％)
1 年以内、1-
应收并表范围
北京太阳宫房地产 2 年 、2-3
内关联方往来 3,024,066,299.42 60.12
有限公司 年 、3-4年 、
款
5 年以上
应收并表范围
冠 城 大 通 （香港 ） 3-4 年 、4-5
内关联方往来 600,435,898.64 11.94
有限公司 年 、5 年以上
款
应收并表范围
常熟冠城宏盛房地 1 年以内、1-
内关联方往来 301,626,647.39 6.00
产有限公司 2年
款
应收并表范围
福建美城置业有限 1 年以内、1-
内关联方往来 290,000,000.00 5.77
公司 2年
款
应收并表范围
福建冠城瑞闽新能 1 年以内、1-
内关联方往来 281,282,710.62 5.59
源科技有限公司 2年
款
财 务 报 表 附 注 第 116页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例(％)
合计 4,497,411,556.07 89.41
(三 ） 长期股权投资
期末余额 期初余额
项目
金额 减值准备 金额 减值准备
对子公司投资 6,278,954,997.55 412,490,216.98 5,807,414,997.55 412,490,216.98
对联营、合营企业投资 1,933,931,366.98 1,694,183,724.64
合计 8,212,886,364.53 412,490,216.98 7,501,598,722.19 412,490,216.98
财 务 报 表 附 注 第 117页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
I. 对子公司投资
被投资单位 本期计提减
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备期末余额
值准备
北京太阳宫房地产开发有限公司 104,555,950.00 104,555,950.00
北京冠城正业房地产开发有限公司 244,776,000.00 244,776,000.00
福州大通机电有限公司 360,690,290.00 104,690,000.00 465,380,290.00
福建华事达房地产有限公司 264,910,207.25 264,910,207.25 34,679,407.25
北京冠城新泰房地产开发有限公司 467,857,900.00 467,857,900.00
苏州冠城宏业房地产有限公司 223,206,092.75 223,206,092.75 61,596,717.75
北京京冠房地产开发有限公司 148,532,742.15 148,532,742.15
福建冠城元泰创意园建设发展有限公司 75,263,470.97 37,750,000.00 113,013,470.97
南京冠城合泰置业发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
北京海淀科技园建设股份有限公司 961,302,317.90 961,302,317.90
闽 信 （苏州）置业发展有限公司 227,884,000.00 227,884,000.00
骏 和 地 产 （江 苏 ）有限公司 888,490,700.00 888,490,700.00 259,462,700.00
福建冠城汇泰发展有限公司 450,000,000.00 450,000,000.00
冠 城 大 通 （香港）有限公司 7,926.53 7,926.53
福建冠城瑞闽新能源科技有限公司 231,812,400.00 231,812,400.00
福建创鑫科技开发有限公司 68,125,000.00 68,125,000.00 56,751,391.98
福建冠城投资有限公司 950,000,000.00 200,000,000.00 1,150,000,000.00
财 务 报 表 附 注 第 118页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
本期计提减
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备期末余额
值准备
常熟冠城宏盛房地产有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
福建美城置业有限公司 40,000,000.00 9,730,000.00 49,730,000.00
福建宏汇置业有限公司 119,370,000.00 119,370,000.00
合计 5,807,414,997.55 471,540,000.00 6,278,954,997.55 412,490,216.98
2. 对联营、合营企业投资
本期增减变动
减值准
减
被投资单位 期初余额 其他综 期末余额 备期末
少 权益法下确认的投 其他权 宣告发放现金股 计提减
追加投资 合收益 其他 余额
投 资收益 益变动 利或利润 值准备
调整
资
联营企业
福州隆达典
16,789,119.89 8,289,600.00 1,878,368.83 635,536.00 26,321,552.72
当有限公司
北京德成兴
业房地产开
1,595,297,022.16 225,221,448.53 198,750,000.00 1,621,768,470.69
发有限公司
(注 1 ) )
北京德成置
地房地产开
82,097,582.59 17,169,235.39 99,266,817.98
发有限公司
(注 2 ) )
宁德金世通
房地产开发 187,500,000.00 -925,474.41 186,574,525.59
有限公司
合计 1,694,183,724.64 195,789,600.00 243,343,578.34 199,385,536.00 1,933,931,366.98
财 务 报 表 附 注 第 119页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
注 1 : 因北京德成兴业房地产开发有限公司执行新金融工具准则调增期初留存收益，公司对其长期股权投资期
初余额相应调增733,868.88元 。
注 2 : 因北京德成置地房地产开发有限公司执行新金融工具准则调增期初留存收益，公司对其长期股权投资期
初余额相应调增777,600.00元 。
(四） 营业收入及成本
营业收入及成本明细如下：
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 1,934,905.63 368,867.93
合计 1,934,905.63 368,867.93
(五 ） 投资收益
I. 投资收益明细
本期发生额 上期发生额
项目
成本法核算的长期股权投资收益 698,333,642.45 437,198,200.00
权益法核算的长期股权投资收益 243,343,578.34 209,666,764.33
处置长期股权投资产生的投资收益 12,029,870.97
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 21,901,472.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,602,694.59
交易性金融资产在持有期间的投资收益 3,368,076.74
处置交易性金融资产取得的投资收益 504,270.68
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 1,700,000.00
合计 947,249,568.21 686,399,001.89
2. 按成本法核算确认的长期股权投资收益:
项目 本期发生额 上期发生额
北京冠城新泰房地产开发有限公司 200,000,000.00
北京海淀科技园建设股份有限公司 26,220,000.00 24,150,000.00
福州大通机电有限公司 62,113,642.45 13,048,200.00
财 务 报 表 附 注 第 120页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
北京京冠房地产开发有限公司 100,000,000.00
北京冠城正业房地产有限公司 100,000,000.00
福建冠城汇泰发展有限公司 150,000,000.00
福建冠城投资有限公司 50,000,000.00
闽 信 （苏州）置业发展有限公司 50,000,000.00
骏 和 地 产 （苏州）有限公司 360,000,000.00
698,333,642.45 437,198,200.00
人 按权益法核算的长期股权投资收益主要如下:
项目 本期发生额 上期发生额
福州隆达典当有限公司 1,878,368.83 1,333,313.54
北京德成兴业房地产开发有限公司 225,221,448.53 209,903,833.85
北京德成置地房地产开发有限公司 17,169,235.39 -1,570,383.06
宁德金世通房地产开发有限公司 -925,474.41
合计 243,343,578.34 209,666,764.33
4. 处置长期股权投资产生的投资收益:
项目 本期发生额 上期发生额
福建冠城元泰创意园建设发展有限公司
12,029,870.97
20% 股权
合计 12,029,870.97
5. 可供出售金融资产在持有期间的投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司 500,000.00
兴业银行股份有限公司 246,402.00
兴业证券股份有限公司 5,070.00
富滇银行股份有限公司 20,000,000.00
福建漳州芗城区华兴小额贷款股份有限公
700,000.00
司
福建省长泰县华兴小额贷款股份有限公司 450,000.00
财 务 报 表 附 注 第 121页
冠城大通股份有限公司 20 19 年度 财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
合计 21,901,472.00
6. 处置可供出售金融资产取得的投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品 366,567.58
兴业银行股份有限公司 5,155,056.29
兴业证券股份有限公司 81,070.72
合计 5,602,694.59
7. 交易性金融资产在持有期间的投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
信 泰 睿 （深圳 ）投 资 咨 询 合 伙 企 业 （有限
1,811,507.55
公司）
到 金 后 海 1 期稳健型私募证券投资基金 1,556,569.19
合计 3,368,076.74
8. 处置交易性金融资产取得的投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
映 雪 松 柏 2 号基金 504,270.68
合计 504,270.68
9. 其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
项目 本期发生额 上期发生额
福建长泰县华兴小额贷款股份有限公司 600,000.00
福建漳州芗城区华兴小额贷款股份有限公
600,000.00
司
武夷山市华兴小额贷款有限公司 500,000.00
合计 1,700,000.00
(六 ） 现金流量表附注
财 务 报 表 附 注 第 122页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
项目 本期发生额 上期发生额
一 、将净利润调整为经营活动现金流量
净利润 682,552,141.20 463,768,732.72
力口：资产减值准备 12,231.11 119,225.08
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
1,008,272.55 1,187,014.30
产折旧
无形资产摊销 112,088.64 112,088.64
长期待摊费用摊销 335,197.12 335,197.12
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-76,589.75 -52,112.00
失 （收 益 以 号 填 列 ）
固 定 资 产 报 废 损 失 （收益以“一”号填列） 7,950.30
公 允 价 值 变 动 损 失 （收益以“ 一”号填列） -725,075.53
财 务 费 用 （收益以“一”号填列） 233,441,424.39 238,242,715.29
投 资 损 失 （收益以“一”号填列） -947,249,568.21 -686,399,001.89
递 延 所 得 税 资 产 减 少 （增加以“ 一”号填列） -3,082.03 -29,782.02
递 延 所 得 税 负 债 增 加 （减少以“ 一”号填列） 181,268.88
存 货 的 减 少 （增加以“一”号填列）
经 营 性 应 收 项 目 的 减 少 （增加以“一”号填列） -275,562,487.59 775,994,871.50
经 营 性 应 付 项 目 的 增 加 （减少以“一”号填列） 803,343,817.38 1,122,950,657.00
其 他
经营活动产生的现金流量净额 497,377,588.46 1,916,229,605.74
二 、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
销售商品收到的承兑汇票背书转让的金额
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三 、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 70,623,991.49 888,551,675.55
减 ：现金的期初余额 888,551,675.55 359,323,665.25
力口：现金等价物的期末余额
减 ：现金等价物的期初余额
现金等价物净增加额 -817,927,684.06 529,228,010.30
财 务 报 表 附 注 第 123页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
十 五 、 补充资料
(一 ） 当期非经常性损益
项目 金额
非流动资产处置损益 -1,199,015.78
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计 入 当 期 损 益 的 政 府 补 助 （与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
9,272,696.18
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 7,210,997.65
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
397.84
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -2,078.11
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 2,602,340.50
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 396,633.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -2,910,014.99
少 数 股 东 权 益 影 响 额 （税 后 ） -2,240,793.25
合计 13,131,163.57
(二 ) 净资产收益率和每股收益
财 务 报 表 附 注 第 124页
冠城大通股份有限公司 20 19 年 度 财 务 报 表 附 注
每股收益
加权平均净资产收益率
报告期利润
(% )
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.40 0.29 0.29
扣除非经常性损益后归属于公司普通
5.29 0.28 0.28
股股东的净利润
十 六 、 财务报表的批准报出
本财务报表业经 公 司 全 体 董 事（董事会）于 2020年 3 月 2 3 日批准报出。
冠城大通股份有限公司
二 二年三月二十三日
财 务 报 表 附 注 第 125页
统一社会信用代码 扫 描 一 码 登 录
囷 家 企 -t f 用 信 息
1
911201160796417077 公 示 系 . 了 解 更
多 记 疊 谷 案 许
可 登 监 统 信 总 、
. 钕
2013 年 10月 3 1 日至长期
天 津 自 贸 试 验 区 （东 疆 保 税 港
区 ） 亚 洲 路 6975 号 金 融 贸 易 中
心 南 区 1栋 1 门 5017 室 - 11
审査企 业 会 计 报 表 ，出具审计报告；验 证 企 业 资 本 ，出具
验 资 报 告 ，办理企业合并、分立、清算事苴中的审计业
务 ，出 具相关的报告；承办会计咨询、会计服务业务。 (
依法须 经批 准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
2 0 1 9 K 12
企业信用信息公示系统报送公示年度报告 .
国家企业倍用信息公示系统网址: 国家市场监督管理总局监制
证书序号：000388
会 计 师 事 务 所
证 券 、期 货 相 关 业 务 许 可 证
l i 正 券 监 督 管 理 委 员 会 审 查 ，批 准
立 信 中 联 会 计 师 通 合 伙 ） 执 行 证 券 、 期 货 相 关 业 务 〇
丨出
首席合伙& : 李:
证 书 号 ：46 发证时
证书有效期至: 年 一 月 )
证 书 序 号 0000336
说 明
《会计师事务所执业证书》是证明持有人经财政
部门依法审批. 准予执行注册会计师法定业务的
凭证.
执业证 《会计师亊务所执业证书》记载事项发生变动的.
应当向财政部门申请换发.
称 ：立信中 《会计师事务所执业证书》不得伪造. 涂改、出
租、出借、转让。
首席合伙人： 会计师事务所终止或执业许可注销的，应当向财
主任会计师： 政部门交回《会计师亊务所执业证书》.
经 营 场 所 ：
天津东疆保税港区亚洲路6975号金融贸易中
心南区1栋 1门5017室-11
发 证 机 考 天 & 财政局！
组 织 形 式 ：特殊普通合伙
执业证书编号 ：12010023 二〇一;.
批准执业文 V : 津 财 会 〔20131 26号 -'
中华人民共和㈤财政部制
批准执业 U 期 :2013年 10月 14日
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年度检验登记
Annual Renewal Registration
本 证 书 经 检 验 合 格 ， 继 续 有 效 一 年
This certificate is valid for another year after
this renewal.
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福建省注册会计师协会j
在职资格检查专用章|
批准注册协会：
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发证日期： 年
Datcoflssuancc 2005 /y04 I ，7 fm
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年度检验登记
Annual Renewal Registration
本 证 书 经 检 验 合 格 ，继 续 有 效 一 年 ，
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证韦编号： ;.2C!C0230(j06
No. o f Certificate
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发证曰期：
Date ofIssuance
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