宋都基业投资股份有限公司
非公开发行股票募集资金投资项目
可行性分析（修订稿）
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行发行数量不超过 425,219,941 股（含），募集资金总额不超过
145,000 万元，扣除发行费用后拟全部投入以下项目：
项目投资总额 拟投入募集资金 拟投入募集资金占
序号 募集资金投资项目名称
（万元） （万元） 项目投资总额的比例
1 南京南郡国际花园项目 212,100 84,900 40.03%
2 杭州东郡国际三期项目 100,000 33,450 33.45%
3 补充流动资金 26,650 26,650 100.00%
合计 338,750 145,000 42.80%
本次发行募集资金到位之前，公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先
行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
若本次发行实际募集资金相对于拟投入募集资金存在不足，在不改变拟投资
项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金数额进行
调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）南京南郡国际花园项目
1、项目概况
项目名称 南京南郡国际花园项目
南京南郡房地产开发有限公司（本公司直接和间接持股
项目实施主体
100%）
项目区位 南京市雨花台区板桥新城
占地面积 102,263 平方米
总建筑面积 330,229.8 平方米
1
项目类型 商品住宅
2、项目市场前景
“南京南郡国际花园项目”销售对象以 20～35 岁年轻人为主，主要针对首
次购房需求。该项目容积率为 2.4，60～70 平方米住宅套数占比 18.45%，70～90
平方米住宅套数占比 74.35%，90 平方米以下住宅套数占比 92.80%；60～70 平
方米住宅面积占比 14.32%，70～90 平方米住宅面积占比 74.52%，90 平方米以
下住宅面积占比 88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。项目位于南京市雨花
台区板桥新城核心区域，地理位置较好，周边学校、医院等配套设施齐全。板桥
新城是距离中心城区最近的新城，随着以软件谷为主导的高新科技产业高速发展
以及建设“一体两翼”中国软件名城、构建“一谷两园”软件产业集聚区的决策
提出，板桥新城将成为南京市重要的高新技术产业基地。因此，该项目销售前景
良好。
3、项目建设进度及资格文件取得
本项目以招投标方式取得国有土地使用权，公司全资子公司杭州宋都房地产
集团有限公司已与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合
同号：3201012012CR0092），并由项目实施主体南京南郡房地产开发有限公司于
2013 年 7 月 3 日取得“宁雨国用（2013）第 08066 号”和“宁雨国用（2013）
第 08068 号”《国有土地使用证》。
本项目已取得南京市发展和改革委员会出具的《关于南京南郡房地产开发有
限公司 NO.2012G44 地块项目的核准决定书》（宁发改投资字[2013]127 号）。
本项目已取得南京市环境保护局出具的《关于板桥新城四期地块
（NO.2012G44）项目环境影响报告书的批复》（宁环建[2013]15 号）。
本 项 目 已 取 得 南 京 市 规 划 局 出 具 的 《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》（ 地 第 字
320114201310115 号）。
本项目已取得南京市规划局出具的建字第 320114201310272 号、建字第
320114201310385 号、建字第 320114201310435 号、建字第 320114201410073 号
《建设工程规划许可证》。
2
本项目已取得南京市住房和城乡建设委员会出具的 320100020130229、
320100020130308、320100020130352、320100020140067 号《建筑工程施工许可
证》，其他《建筑工程施工许可证》将陆续办理。
本项目已取得南京市住房和城乡建设委员会出具的宁房销第 2013100142W
号、宁房销第 2014100022W 号、宁房销第 2014100054W 号《商品房预售许可证》，
其他《商品房预售许可证》将陆续办理。
4、项目投资估算
序号 项目 金额（万元）
1 土地成本 92,700
2 前期工程费 8,215
3 建筑安装工程费 65,293
开发成本
4 基础设施费 8,591
5 开发间接费 2,110
6 小计 176,909
7 财务费用 10,589
8 管理费用 4,217
9 销售费用 4,217
10 营业税金及附加 16,166
总投资 212,100
5、项目进展情况与资金筹措
本项目已于 2013 年 8 月开工，计划使用募集资金 84,900 万元，其余资金将
采用自筹资金解决。
6、项目经济评价
项目 金额（万元）
总销售收入 281,153
开发成本 176,909
毛利润 104,244
营业税金及附加 16,166
土地增值税 10,101
财务费用 10,589
管理费用 4,217
销售费用 4,217
所得税费用 14,738
净利润 44,216
3
销售毛利润率（%） 37.08
销售净利润率（%） 15.73
（二）杭州东郡国际三期项目
1、项目概况
项目名称 杭州东郡国际三期项目
杭州江都房地产开发有限公司（本公司直接和间接持股
项目实施主体
100%）
项目区位 杭州经济技术开发区下沙大学城北
占地面积 47,507 平方米
总建筑面积 147,182.8 平方米
项目类型 商品住宅
2、项目市场前景
目前，下沙正在构建高教园区和工业园区。下沙高教园区总面积约 10.91 平
方公里，区内拥有 14 所高校及 16 万名在校大学生，力争建成国际一流的研发和
软件基地。下沙工业园区总面积约 20 平方公里，力争建成先进制造业基地。因
此，下沙未来将导入数万人口，房地产刚性需求旺盛。
“杭州东郡国际三期项目”容积率为 2.3，60～70 平方米住宅套数占比
46.26%，70～90 平方米住宅套数占比 53.21%，90 平方米以下住宅套数占比
99.47%；60～70 平方米住宅面积占比 39.97%，70～90 平方米住宅面积占比
59.68%，90 平方米以下住宅面积占比 99.65%，是定位于刚性需求的商品住房。
该项目位于下沙大学城北板块，可以有效依托城北大学城配套发展，以及区域体
育公园生态环境、大学人文环境等优势，销售前景良好。
3、项目建设进度及资格文件取得
本项目以招投标方式取得国有土地使用权，公司全资子公司杭州宋都房地产
集团有限公司与杭州市国土资源局签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》
（合同号：3301002013A21044），并由项目实施主体杭州江都房地产开发有限公
司于 2013 年 10 月 28 日取得“杭经国用（2013）第 100015 号”《国有土地使用
证》。
本项目已取得杭州市发展和改革委员会出具的《杭州市企业投资项目备案通
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知书》（杭发改备[2013]59 号）。
本项目已取得杭州经济技术开发局管理委员会出具的《杭政储出[2013]26 号
地块商品住宅（配套公建）项目环境影响评价文件审批意见》（杭经开环评批
[2013]282 号）。
本 项 目 已 取 得 杭 州 市 规 划 局 出 具 的 《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》（ 地 字 第
330100201300294 号）。
本项目已取得杭州市规划局出具的建字第 330100201300384 号《建设工程规
划许可证》。
本项目已取得杭州经济技术开发区管理委员会出具的 330125201311090101、
330125201312170101 号《建筑工程施工许可证》。
本项目已取得杭州市住房保障和房产管理局出具的杭售许字（2014）第
003005 号、杭售许字（2014）第 003006 号《商品房预售证》，其他《商品房预
售证》将陆续办理。
4、项目投资估算
序号 项目 金额（万元）
1 土地成本 65,917
2 前期工程费 880
3 建筑安装工程费 20,505
开发成本
4 基础设施费 1,567
5 开发间接费 533
6 小计 89,402
7 财务费用 833
8 管理费用 388
9 销售费用 1,940
10 营业税金及附加 7,437
总投资 100,000
5、项目进展情况与资金筹措
本项目已于 2013 年 11 月开工，计划使用募集资金 33,450 万元，其余资金
将采用自筹资金解决。
6、项目经济评价
5
项目 金额（万元）
总销售收入 129,332
开发成本 89,402
毛利润 39,930
营业税金及附加 7,437
土地增值税 3,435
财务费用 833
管理费用 388
销售费用 1,940
所得税费用 6,474
净利润 19,423
销售毛利润率（%） 30.87
销售净利润率（%） 15.02
（三）补充流动资金
房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长的特点。
随着公司房地产业务的不断发展，对资金的需求也不断提高。截至 2014 年 3 月
31 日，公司资产负债率为 77.68%（合并报表口径），公司资金使用存在一定压力。
为保证公司现有项目的顺利运转，并加大未来项目开发、建设和销售力度，公司
需要更多的流动资金用于项目的经营管理、市场营销和必要的项目开发配套工
作。通过本次非公开发行股票补充流动资金 26,650 万元，一方面可以进一步缓
解公司资金压力，满足公司房地产项目拓展需求，另一方面可以改善公司资本结
构，提高公司可持续发展能力。
三、结论
在我国现有的宏观经济发展和房地产调控政策下，新型城镇化发展所带来的
住房刚性需求将成为房地产市场的主要需求。本次募集资金投资项目是位于南京
雨花区板桥新城“南京南郡国际花园项目”和杭州下沙区的“杭州东郡国际三期
项目”。板桥新城和下沙区分别是南京和杭州城镇化发展的重点区域，未来将有
大量人口涌入，住房刚性需求旺盛。公司本次募集资金投资项目即定位于房地产
刚性需求，贴合当地市场需求，其销售净利润率均不低于 15%，项目实施后将有
力提升公司盈利能力。流动资金的补充可以进一步缓解公司资金压力，改善公司
财务状况及资本结构。
6
综上所述，公司本次募集资金投资项目市场需求潜力大，经济上合理可行，
具备良好的发展前景。
宋都基业投资股份有限公司
董事会
2014 年 6 月 11 日
7
