宋都股份：关于非公开发行股票有关事项及风险提示公告2014-06-27
证券代码：600077 证券简称：宋都股份 公告编号：临2014-054
宋都基业投资股份有限公司
关于非公开发行股票有关事项及风险提示公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
宋都基业投资股份有限公司（以下简称“公司”）非公开发行股
票事项已经公司第八届董事会第八次会议和 2013 年第三次临时股东
大会审议通过，第八届董事会第二十一次会议和 2014 年第四次临时
股东大会审议同意调整部分非公开发行股票方案。公司非公开发行股
票申请目前正处于中国证监会审核过程中。公司特别提醒投资者注意
公司本次非公开发行股票工作中可能存在的风险因素。为保护投资者
利益，现将有关情况公告如下：
一、公司房地产业务受当地行业状况影响的趋势分析
（一）已开发、在开发和拟开发项目情况
2011 年以来，公司已开发、在开发和拟开发项目主要情况如下：
1、已开发项目情况
序
项目名称 项目概况 地区
号
西湖花苑项目分为西湖花苑一期和西湖花苑二期，其中西
西湖花苑西组团
1 湖花苑一期于 2009 年竣工，西湖花苑二期于 2012 年竣工， 合肥
（二期）
西湖花苑二期可销售面积为 139,949.18 平方米。
宋都美域项目分为美域沁园和美域锦园，其中美域沁园于
2 美域锦园 2009 年竣工，美域锦园于 2011 年竣工。美域锦园可销售 南京
面积 142,734.65 平方米（含地下车库 33,312.87 平方米）。
3 阳光国际西一期 阳光国际项目分为西一期、东二期、西二期、东三期及公
杭州
4 阳光国际西二期 建等分期进行开发建设，其中西一期、东二期、西二期和
1
5 阳光国际东二期 东三期已陆续竣工，累计可销售面积为 262,947.88 平方
6 阳光国际东三期 米。
合肥印象西湖项目是集住宅、商铺、写字楼、公寓、商务、
休闲、学校等为一体的大型城市综合体，该项目分为合肥
7 合肥印象西湖一期 合肥
印象西湖一期和合肥印象西湖二期，其中合肥印象西湖一
期已于 2012 年竣工，可销售面积为 246,439.84 平方米。
项目位于杭州城市新中心——下沙新城东部，占据东部沿
江居住板块核心位置，生态环境优越，距离钱塘江仅 200
8 晨光国际 杭州
余米，项目已于 2013 年竣工，可销售面积为 339,892.16
平方米。
2、在开发项目情况
序
项目名称 项目概况 地区
号
见“合肥印象西湖一期”项目概况，合肥印象西湖二期预
1 合肥印象西湖二期 合肥
计可销售面积为 260,098.57 平方米。
项目总建筑面积约 30 万平方米，拥有排屋、高层公寓两
2 东郡国际一期
类物业，分为一期和二期，其中东郡国际一期预计可销售
杭州
面积为 98,571.93 平方米，东郡国际二期预计可销售面积
3 东郡国际二期
为 83,803.62 平方米。
4 阳光国际公建 见“阳光国际西一期”项目概况。 杭州
项目规划建设集休闲、文化、餐饮、购物、旅游等功能为
5 东门新天地 一体的休闲文化中心，预计可销售面积为 6,444.44 平方 杭州
米。
项目规划开发五星级休闲度假主题酒店，预计可销售面积
6 大奇山郡酒店 杭州
为 27,416.02 平方米。
大奇山郡住宅
7 大奇山郡住宅项目由杭州市体育局足球训练基地、五星级
（湖东）
休闲度假主题酒店、休闲运动俱乐部及低密度生态住区四 杭州
大奇山郡住宅 部分组成，分为湖东、湖西两个项目。
8
（湖西）
为本次发行募集资金投资项目。项目占地面积为 102,263
9 南京南郡国际花园 平方米，总建筑面积为 330,229.8 平方米，项目类型为商 南京
品住宅。
为本次发行募集资金投资项目，项目占地面积为 47,507
10 杭州东郡国际三期 平方米，总建筑面积为 147,182.8 平方米，项目类型为商 杭州
品住宅。
3、拟开发项目情况
序
项目名称 项目概况 地区
号
2
为商品住宅及公共服务设施用房，用地面积为 57,383 平
1 香悦郡 杭州
方米，总建筑面积为 205,067.58 平方米。
为商业金融业用房，占地约 25 亩，总建筑面积约 6.5 万
2 淘天地商务大厦 杭州
平方米。
（二）公司房地产项目所处区域行业发展状况
公司房地产业务主要分布在南京、杭州、合肥三个地区。2013
年以来，南京、杭州、合肥地区行业发展状况如下：
1、南京地区
南京市是江苏省的省会城市，作为长三角地区的重要城市之一，
是我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一（上海、南京和杭州）。
根据南京市统计局统计，2013 年，南京市房地产开发投资额为
1,120.18 亿元，较上年增长 10.3%，商品房销售面积为 1,222.01 万平
方米，较上年增长 28.5%，商品房销售额为 1,404.75 亿元，较上年增
长 46.2%；2014 年 1～4 月，南京市房地产开发投资额为 381.54 亿元，
较上年同期增长 14.90%，受信贷政策持续收紧等因素影响，2014 年
1～4 月南京地区商品房销售面积为 273.91 万平方米，较上年同期减
少 16%，商品房销售额为 323.60 亿元，较上年同期减少 13.40%。
近几年，南京市房地产行业发展速度较快，当地户籍人口自然增
长、城镇化导致的常住人口增加以及住房条件的改善均对住房产生需
求，房地产整体需求旺盛，房地产价格呈平稳上升趋势，南京市政府
也积极通过地方政策促进房地产行业的健康发展。2014 年 2 月 28 日，
南京市人民政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工
作的通知》（宁政办发[2014]13 号），该通知提出完善南京市住房供应
3
结构，针对目前供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中
低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加
突出位置，今后五年，南京市商品住宅年均用地在 500 公顷以上，其
中 90 平方米以下户型占比达到 50%以上。
南京城市竞争力整体水平的不断提升和城市服务功能的日益强
化，加速了各类人才的集聚和城乡人口的流动，据人口抽样调查数据
推算，截至 2013 年末，南京市常住人口总量为 818.78 万人，较上年
增长 0.33%，随着新型城镇化和城乡一体化的不断推进，南京地区人
口总量将保持平稳增长，房地产需求将不断增加，未来房地产市场前
景较好。
2、杭州地区
杭州市是集经济、文化、教育、生态、休闲旅游于一体的国际一
流居住城市，是我国长三角地区的重要组成部分。根据杭州市统计局
统计，2013 年，杭州市房地产开发完成投资为 1,853.28 亿元，较上
年增长 16%，商品房销售面积为 1,139.13 万平方米，较上年增长 4.5%，
其中商品住宅销售面积为 968.78 万平方米，较上年增长 5.3%；2014
年 1～4 月，杭州市房地产开发完成额为 507.72 亿元，较上年同期增
长 28.2%。此外，受政府调控等因素影响，2014 年以来，杭州地区商
品房住宅成交进度增速有所放缓，且存在个别板块个别项目出现较大
幅度的降价情况，但个别板块个别项目的降价行为并不能代表杭州地
区整个楼市。
4
杭州房地产市场经过十几年的稳定增长，已经相对比较成熟，购
房者也日趋理性。杭州市场近来成交量的走弱与政府严厉的调控有密
切的关系，限购政策的出台极大程度的抑制了投资购房需求，但同时
也对部分改善性需求形成抑制。2013 年 11 月 26 日，杭州市住房保
障和房产管理局等七部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳
健康发展的通知》（杭房局[2013]232 号），该通知提出进一步加大中
低价位住房用地供应，进一步采取有效措施加快普通商品住房建设，
切实增加中低价位商品住房的供应。2014 年 3 月 25 日，杭州市市长
张鸿铭在杭州市政府召开房地产企业座谈会上称：“杭州市要严格按
照国家政策调控，根据‘差别化、双轨制、市场化’要求，进一步释
放自住型和改善型住房刚性需求，加快廉租住房、公共租赁住房、经
济适用住房等保障性住房建设。”在当前宏观经济背景下，政府刺激
经济的预期在逐渐提升，这可能将反映在房地产行业，则体现为市场
对于行政性政策松绑的预期。
杭州市为国家著名旅游风景城市，其宜居性对周边人口有很强的
“居住吸附”能力，大学毕业生和外来务工人员等在杭州市购房置业
数量在不断增加，加之杭州市民间资本雄厚，住宅刚性和改善性需求
均较强。因此，杭州市房地产业仍存在较大的发展空间。
3、合肥地区
合肥是国家中部崛起的重要载体之一，紧邻经济最具活力的长三
角地区。根据合肥市统计局统计，2013 年，合肥市房地产开发投资
5
额为 1,105.81 亿元，较上年增长 21%，商品房销售面积为 1,628.09
万平方米，较上年增长 31%，其中商品住宅销售面积为 1,451.69 万平
方米，较上年增长 29.9%，商品房销售额为 1,023.01 亿元，较上年增
长 33.8%，其中商品住宅销售额为 883.18 亿元，较上年同期增长
37.4%；2014 年 1～4 月，合肥市房地产开发投资额为 334.01 亿元，
较上年同期增长 0.6%，商品房销售面积为 544.40 万平方米，较上年
同期增长 10.5%，其中商品住宅销售面积为 465.81 万平方米，较上年
同期增长 4.9%，商品房销售额为 361.27 亿元，较上年同期增长 18%，
其中商品住宅销售额为 300.83 亿元，较上年同期增长 14.8%。
近年来，处于成长初期的合肥市房地产业发展比较稳健，房地产
开发量、销售量逐年提高，房地产价格稳步上升。根据合肥市统计局
统计，2014 年第一季度，合肥全市实现 GDP1,063.8 亿元，同比增长
10%，GDP 增速居中部省会第二，预计未来在 GDP 增速加快、城市
人口增加、承接长三角等地产业转移、外来人口增加、城市区域扩大
等因素的推动下，合肥房地产市场容量有望进一步扩大，房地产市场
拥有良好的发展潜力。
（三）公司房地产项目所处区域行业发展状况对公司的影响
最近三年，公司已开发、在开发和拟开发房地产项目主要集中在
南京、杭州和合肥三个地区，公司房地产项目销售情况与所处区域供
求情况紧密相关。作为全国的一、二线城市，南京、杭州和合肥的房
地产市场发展相对稳健，购房主力逐渐转向刚性需求为主。受政府调
6
控、信贷持续收紧等因素影响，南京、杭州近来房地产成交进度有所
放缓，一定程度上减缓公司相关产品的销售进度，对公司的资金回笼
产生不利影响。
当前，我国政府的调控思路逐步开始从行政干预为主转向以市场
化手段为主，加之差别化的住房贷款政策的继续落实，未来能够满足
居民住房刚性需求和改善性需求的产品仍将会有较好的市场前景。
2014 年 5 月 12 日，中国人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服
务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有
关工作，并提出要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自
住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审
批和发放符合条件的个人住房贷款等。据此可预计，住房信贷额度的
紧张形势有望缓解，批贷放款速度会有所提升，房贷利率或将回落，
商品住宅尤其是刚性需求住宅成交进度有望回升。2014 年 6 月 6 日，
银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，
银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，
抑制投资和投机性的住房需求。
在当前宏观经济背景下，政府刺激经济的预期在逐渐提升，公司
所处区域房地产行业发展状况受政府调控、信贷收紧等因素的影响正
逐渐减弱，商品房需求依然较强，公司房地产业务仍存在较大发展空
间。
（四）公司房地产业务受当地行业状况影响所面临的主要风险
7
目前，公司房地产业务主要分布在南京、杭州、合肥三个地区，
受当地行业状况影响较大，面临的主要区域风险如下：
1、区域性经营风险
2014 年以来，我国房地产市场进入深度调整期，多个城市的房
地产市场价格出现不同程度的回落，区域分化和市场分化日益明显。
目前，公司房地产项目主要集中在杭州、南京和合肥三个地区，若上
述地区未来房地产市场环境进一步发生不利变化，将对公司的未来经
营发展带来不利影响。
2、政策风险
房地产行业的发展对资源依赖度较高，而土地、资金等主导资源
受国家宏观调控、行业及地方等政策的影响较大，包括土地、税收、
信贷等在内的国家、行业、地方相关政策的变化均会对房地产行业带
来较大的影响。如果房地产开发企业面临政策变化却不能及时调整适
应，则有可能对企业的正常经营发展造成不利影响。
3、本次募集资金投资项目特定风险
（1）销售风险
本次募集资金投资项目“南京南郡国际花园项目”和“杭州东郡
国际三期项目”均定位于房地产刚性需求，90 平方以下住宅面积所
占比重均达到开发总建设面积的 70%以上，“刚性需求”客户为本次
募集资金投资项目的主要目标客户。刚性需求客户由于资金有限，对
8
银行贷款的依赖性较强。2014 年以来，银行信贷政策收紧使得刚性
需求客户的购买能力受到一定限制，未来若银行信贷政策持续偏紧，
刚性需求将不能得到完全释放，从而可能导致本次募集资金投资项目
面临产品积压、无法完全实现销售的风险。
（2）无法实现预期效益的风险
受国际及国内政策、经济、金融变化等因素影响，房地产价格未
来走势难以准确判断，一旦房地产价格持续下跌，将影响购房者对房
地产价格的预期，从而存在本次募集资金投资项目无法实现预期效益
的风险。
（3）市场竞争风险
近年来，房地产行业市场竞争日趋激烈，万科地产、保利地产等
大型房地产企业纷纷参与到杭州、南京等地的房地产市场竞争中，进
一步加剧了当地的房地产市场竞争激烈程度，本次募集资金投资项目
将面临市场竞争更加激烈的风险。
（4）项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的
行业特征和较强的地域特征。在项目开发过程中，任何一个环节的变
化都有可能影响到项目进度，引发项目开发周期加长，成本上升等风
险，进而影响到预期的销售和盈利水平。同时任何一方面的纰漏都可
能导致工程质量问题，将损害公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭
受不同程度的经济损失，本次募集资金投资项目可能存在一定的项目
9
开发风险。
二、募集资金投资项目中拟补充流动资金的主要用途
（一）房地产业务的平均资金成本
公司房地产业务融资渠道以银行借款、信托借款为主。公司和建
行杭州秋涛支行、工行杭州城站支行、交通银行安徽省分行、平安信
托等金融机构建立了良好的融资关系，为公司房地产业务稳健发展提
供了资金保障。此外，公司的控股股东浙江宋都控股有限公司具有较
强的资金实力，在公司需要资金时可为公司提供贷款、借款担保等资
金支持，公司房地产业务的资金成本处于合理水平。
（二）拟补充流动资金的主要用途
本次非公开发行拟投入不超过 26,650 万元募集资金用于补充流
动资金。本次拟补充流动资金的主要用途为：①用于除募集资金投资
项目以外的在建和拟建房地产项目的开发建设，包括项目的经营管
理、市场营销和开发配套工作等，不用于支付任何土地价款；②用于
补充公司日常营运的资金需求。
公司所处房地产行业为资金密集型行业，房地产开发项目具有投
资大、开发周期长的特点。公司存货占比较大，速动比率较低。最近
三年资产总额中存货占比平均为 78.14%。2011 年～2013 年，公司速
动比率分别为 0.55、0.49、0.19。补充流动资金将提高公司速动比率，
降低财务风险，节约相应的财务费用，并可提升公司的竞争优势。
三、确保拟补充流动资金及其他募集资金使用合法合规的措施
10
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上
市公司证券发行管理办法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《上市
公司监管指引第 2 号——上市公司募集资金管理和使用的监管要
求》、《上海证券交易所上市公司募集资金管理办法（2013 年修订），
公司制定了《募集资金管理制度》，用以保障公司规范、有效使用募
集资金。本次非公开发行募集资金到账后，公司将在一个月内与保荐
机构、存放募集资金的商业银行、募集资金投向项目公司签订募集资
金专户存储四方监管协议，公司董事会将持续监督公司对募集资金进
行专项存储、保障募集资金用于指定的投资项目和规定的用途、并配
合监管银行和保荐机构对募集资金使用的检查和监督，以保证募集资
金合理规范使用，主要措施如下：
1、严格按照《募集资金管理制度》，对募集资金使用的分级审批
权限及决策程序进行明确，进行事前控制，保障募集资金的使用符合
本次非公开发行申请文件中规定的用途。特别对于补充流动资金的募
集资金的使用，确保其不用于持有交易性金融资产和可供出售的金融
资产、借予他人、委托理财等财务性投资，不用于直接或间接投资于
以买卖有价证券为主要业务的公司，不用于支付土地价款。
2、公司董事会、独立董事、董事会审计委员会及监事会将切实
履行《募集资金管理制度》规定的相关职责，加强事后监督检查，持
续关注募集资金实际管理与使用情况。保荐机构加强持续督导过程中
的监督，至少每半年度对公司募集资金的存放与使用情况进行一次现
场调查。会计师事务所对公司年度的募集资金存放与使用情况出具鉴
11
证报告。
3、加强对募集资金使用和管理的信息披露，确保中小股东的知
情权。公司董事会每半年度全面核查募投项目的进展情况，对募集资
金的存放与使用情况出具《募集资金存放与实际使用情况的专项报
告》。每个会计年度结束后，公司董事会在《募集资金存放与实际使
用情况的专项报告》中披露保荐机构专项核查报告和会计师事务所鉴
证报告的结论性意见。
综上所述，公司募集资金使用制度健全，对募集资金的存储、使
用、变更、监督和责任追究等内容进行了明确规定，能够保障本次非
公开发行股票募集资金合法合规地使用。
特此公告。
宋都基业投资股份有限公司
董事会
2014 年 6 月 27 日
12
