证券代码：600077 证券简称：宋都股份 公告编号：临2014-075
宋都基业投资股份有限公司
关于非公开发行股票相关事项的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
经宋都基业投资股份有限公司（以下简称“公司”、“宋都股份”）第八届
董事会第八次会议、第八届董事会第二十一次会议和第八届董事会第二十三次会
议审议通过，经公司召开的2013年第三次临时股东大会和2014年第四次临时股东
大会批准，公司拟向不超过十名符合中国证监会规定的特定投资者非公开发行股
票（以下简称“本次发行”），本次发行已经于2014年8月25日经中国证券监督
管理委员会发行审核委员会审核通过，并于2014年10月14日取得“证监许可
【2014】1012号”发行核准批文，现将公司非公开发行股票相关事项公告如下：
一、风险提示
根据2014年10月30日公司公告的《2014年第三季度报告》，公司2014年1-9
月归属于母公司股东净利润613.42万元，较上年同期下降1,225.45万元，下降幅
度为66.64%；公司2014年1-9月扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润
1,170.06万元，较上年同期下降654.86万元，下降幅度为35.88%。公司2014年7-9
月归属于母公司股东净利润-1,012.87万元，较上年同期增长189.66万元，增长幅
度为15.77%；公司2014年7-9月扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润
-1,645.51万元，较上年同期减少764.34万元，减少幅度为86.74%。
本公司 2014 年 1-9 月和 2014 年 7-9 月营业收入较去年同期增加，但利润下
滑，主要因 2014 年以来竣工交付主要房地产项目毛利率下滑所致。公司属于中
等规模的房地产开发企业，不同期间的主营业务收入受该期间实现交付的主要房
地产项目的规模、性质以及该项目的市场定位等因素影响较大，公司不同期间的
收入及利润分布具有一定的波动性，同时房地产行业对国家宏观调控及金融政策
也有相对较强的敏感性，公司提醒投资者、本次非公开发行认购人认真阅读本公
告内容，关注本公司业绩同比下降的风险。
二、影响公司业绩下滑的主要因素
（一）2014 年 1-9 月同比业绩下滑主要因素分析
公司 2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9 月利润表数据对比情况如下：
单位：万元
2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9 月比较
项目 2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月
变动额 变动幅度
一、营业总收入 164,492.93 38,660.05 125,832.88 325.49%
其中：营业收入 164,492.93 38,660.05 125,832.88 325.49%
二、营业总成本 159,282.09 34,901.77 124,380.32 356.37%
其中：营业成本 131,289.03 18,503.71 112,785.32 609.53%
营业税金及附加 13,993.10 7,116.85 6,876.25 96.62%
销售费用 6,283.61 4,647.73 1,635.88 35.20%
管理费用 5,016.14 7,710.34 -2,694.20 -34.94%
财务费用 1,344.05 131.91 1,212.14 918.94%
资产减值损失 1,356.16 -3,208.76 4,564.92 -
加：公允价值变动收益（损失以
32.35 35.08 -2.73 -7.79%
“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
-228.74 -377.70 148.97 39.44%
填列）
其中：对联营企业和合营
-228.74 -530.46 301.72 56.88%
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号
- - - -
填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 5,014.45 3,415.67 1,598.79 46.81%
加：营业外收入 69.29 199.46 -130.17 -65.26%
减：营业外支出 2,217.03 974.26 1,242.77 127.56%
其中：非流动资产处置损失 -10.30 6.15 -16.45 -267.61%
四、利润总额（亏损总额以“-”号
2,866.71 2,640.87 225.85 8.55%
填列）
减：所得税费用 463.76 1,071.35 -607.60 -56.71%
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 2,402.96 1,569.52 833.44 53.10%
归属于母公司所有者的净利
613.42 1,838.87 -1,225.45 -66.64%
润
少数股东损益 1,789.53 -269.36 2,058.89 -
六、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.006 0.017 -0.011 -64.71%
（二）稀释每股收益（元/股） 0.006 0.017 -0.011 -64.71%
七、其他综合收益
八、综合收益总额 2,402.96 1,569.52 833.44 53.10%
归属于母公司所有者的综合收
613.42 1,838.87 -1,225.45 -66.64%
益总额
归属于少数股东的综合收益总
1,789.53 -269.36 2,058.89 -
额
公司 2014 年 1-9 月归属于母公司股东净利润 613.42 万元，较上年同期减少
1,225.45 万元，减少幅度为 66.64%；公司 2014 年 1-9 月扣除非经常性损益后归
属于母公司股东净利润 1,170.06 万元，较上年同期减少 654.86 万元，减少幅度
为 35.88%。
由上表可以看出，2014 年前三季度营业收入较去年同期增加，但归属于母
公司所有者的净利润下滑，其主要原因为 2014 年以来竣工交付的主要房地产项
目毛利率有所降低，2014 年 1-9 月营业成本较上年同期增长 609.53%，远大于营
业收入 325.49%的增长幅度；同时 2014 年 1-9 月资产减值损失由上年同期的
-3,208.76 万元上升为 1,356.16 万元，较上年同期增长 4,564.92 万元，营业外支出
为 2,217.03 万元，较上年同期大幅增长 127.56%。
近年来，国家出台一系列房地产调控政策，房地产行业持续的宏观调控政策
对房地产市场需求的影响已经显现，商品房成交总体较为低迷，通过对同行业房
地产上市公司 2014 年前三季度经营业绩查询可知，超过半数房地产上市公司
2014 年前三季度净利润均出现同比下滑的情形，其中净利润同比下滑比例在 50%
以上的房地产上市公司达 40 家。公司的房地产项目位于杭州、南京、合肥三地，
近年来在国家对房地产宏观调控的背景下，上述三地政府在限购、限贷方面也出
台了一系列政策，从而对该地区房地产市场产生了一定程度的影响。在此背景下，
公司坚持“拿有市场的土地，做有市场的产品”的开发思路，重点开发刚性需求
类住宅项目，以打造基于创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）
要求的“IQE”项目运营体系为实现战略的核心能力，以精英团队建设完成战略
的执行，继续秉承“创新、跨界、高效”的经营理念，以战略的需求调整组织，
以组织的需求打造团队，以体系的要求全方位加强项目运营和管理，在一定程度
上降低了宏观调控对公司的不利影响。
此外，公司属于中等规模的房地产开发企业，每年各季度的营业收入变动受
到主要房地产项目竣工交付数量和时间的影响较大，因而年度各季度之间的收入
及利润分布有不均衡性。公司 2012 年及 2013 年各季度收入及利润具体情况如下：
单位：万元
项目 2012 年 1-3 月 2012 年 4-6 月 2012 年 7-9 月 2012 年 10-12 月 2012 年全年
营业收入 116,001.70 64,793.39 86,549.16 38,914.34 306,258.59
营业利润 26,082.97 20,817.14 8,735.60 5,065.00 60,700.70
净利润 16,258.59 11,251.94 4,105.96 8,534.40 40,150.89
归属于上市公司
16,742.24 10,822.44 2,868.27 8,298.39 38,731.34
股东的净利润
归属于上市公司
43.23% 27.94% 7.41% 21.43% 100.00%
股东净利润占比
项目 2013 年 1-3 月 2013 年 4-6 月 2013 年 7-9 月 2013 年 10-12 月 2013 年全年
营业收入 10,978.46 14,490.03 13,191.56 240,469.43 279,129.48
营业利润 -770.73 4,204.65 -18.26 48,439.83 51,855.49
净利润 -1,012.16 3,838.48 -1,256.80 34,912.85 36,482.37
归属于上市公司
-909.83 3,951.24 -1,202.53 34,980.96 36,819.83
股东的净利润
归属于上市公司
-2.47% 10.73% -3.27% 95.01% 100.00%
股东净利润占比
公司营业收入、净利润、归属于上市公司股东的净利润各个季度波动较大，
具有较大不均衡性。
（二）影响 2014 年 1-9 月盈利的主要因素与去年同期对比分析
1、营业收入较去年同期大幅增长，毛利率较去年同期下降
（1）营业收入比较情况
2014 年 1-9 月营业收入状况与上年同期的对比情况如下：
单位：万元
2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9 月比较
项目 2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月
变动额 变动幅度
主营业务 162,529.24 37,322.42 125,206.82 335.47%
其他业务 1,963.69 1,337.63 626.06 46.80%
合计 164,492.93 38,660.05 125,832.88 325.49%
公司 2014 年营业收入较上年增长 325.49%，主要系主营业务收入的增长。
2014 年 1-9 月公司主营业务收入较上年增长 125,206.82 万元，增长幅度为
335.47%，其中房地产业务收入较上年同期增长 124,474.05 万元，增长幅度为
342.54%，公司主营业务收入增长情况如下：
单位：万元
2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9 月比较
项目 2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月
变动额 变动幅度
房地产业务 160,812.99 36,338.94 124,474.05 342.54%
物业管理 1,716.25 983.48 732.77 74.51%
合计 162,529.24 37,322.42 125,206.82 335.47%
2014 年 1-9 月公司房地产业务中，东郡国际一期和合肥印象西湖二期实现交
付分别确认收入 83,463.13 万元和 38,569.08 万元，2013 年 1-9 月实现交付的主要
项目阳光国际花园、南京宋都美域一期和二期等项目合计确认收入 27,633.10 万
元。
（2）毛利及毛利率比较情况
2014 年 1-9 月，公司毛利率与上年同期比较情况如下：
单位：万元
2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9
2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月
项目 月比较
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利变化 毛利率变化
房地产业务 31,856.87 19.81% 19,093.24 52.54% 66.85% -32.73%
物业管理 -180.22 -10.50% 0.84 0.08% -21,554.76% -10.59%
主营业务合计 31,676.65 19.49% 19,094.08 51.16% 65.90% -31.67%
其他业务 1,527.25 77.77% 1,062.27 79.41% 43.77% -1.64%
合计 33,203.90 20.19% 20,156.35 52.14% 64.73% -31.95%
公司 2014 年 1-9 月营业毛利较上年同期增长 13,047.55 万元，增长幅度为
64.73%，而毛利率较上年同期下降 31.95%，其中，作为盈利主要来源的房地产
业务毛利较上年同期增长 12,763.63 万元，增长幅度为 66.85%，毛利率较上年同
期下降 32.73%，主要原因为：
公司属中等规模的房地产开发企业，不同时期重要项目的竣工交付能够对公
司当期盈利状况产生重要影响。2014 年 1-9 月，公司实现交付的主要项目为东郡
国际一期和合肥印象西湖二期。其中东郡国际一期项目竣工交付的房源为小户
型，单价相对较低，同时，东郡国际系列项目是公司着力推出的重点项目，为打
造东郡国际项目品牌，为后续二期和三期项目顺利销售奠定基础，公司对东郡国
际项目实施统一营销，为提高置业性价比，对于首期入市的东郡国际一期项目在
销售上给予一定的价格优惠，使得该项目毛利率偏低。同时，合肥印象西湖二期
项目位于房地产市场起步较晚的合肥市，价格和毛利率均相对较低。公司当期交
付的主要项目毛利率偏低，导致当期综合毛利率低于上年同期水平，直接导致了
销售净利率低于上年同期水平。
2013 年 1-9 月，公司房地产业务主要竣工交付项目为阳光国际花园、南京宋
都美域一期和二期等项目，该等项目当期总体毛利率为 57.96%，使得公司当期
经营的盈利成果较为明显。
2、营业税金及附加较去年同期大幅增加
随着主营业务收入的增长，公司 2014 年 1-9 月营业税金及附加较上年同期
增长 6,876.25 万元，增长幅度为 96.62%。
3、资产减值损失较去年同期大幅增加
公司资产减值损失主要为应收账款和其他应收款计提的减值准备。2014 年
1-9 月，公司资产减值损失金额为 1,356.16 万元，较 2013 年 1-9 月上升 4,564.92
万元，主要系公司 2013 年 1-9 月转回已计提的坏账准备金额较大所致。
4、营业外支出较去年同期增加
2014 年 1-9 月，公司营业外收入和营业外支出金额与上年同期比较情况如
下：
单位：万元
2014 年 1-9 月与 2013 年 1-9 月比较
项目 2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月
变动额 变动幅度
营业外收入 69.29 199.46 -130.17 -65.26%
营业外支出 2,217.03 974.26 1,242.77 127.56%
净额（收入-支出） -2,147.74 -774.80 -1,372.94 -177.20%
公司营业外收入主要为处置非流动资产利得和收到的政府补助，金额变动相
对较小。2014 年 1-9 月营业外支出较上年同期大幅上涨，主要为公司全资子公司
2014 年上半年设立“浙江省杭州宋都公益基金会”，发生对外捐赠支出 2,000.00
万元所致。
综上，虽然公司 2014 年 1-9 月营业收入较上年增长 125,832.88 万元，营业
毛利较上年增长 13,047.55 万元，但因公司房地产业务主要交付项目毛利率降低，
主营业务成本增长幅度高于主营业务收入的增长幅度，同时营业税金及附加、资
产减值损失和营业外支出较上年大幅增长，也在一定程度上抵消了营业收入的增
长作用，使得 2014 年 1-9 月净利润比上年同期仅增长 833.44 万元。
同时，因公司2014年1-9月交付确认收入主要项目合肥印象西湖二期所属项
目子公司为公司持股51%的合肥印象西湖房地产投资有限公司，该子公司本期实
现净利润3,797.25万元，导致公司归属于少数股东的损益较上年同期增长2,058.89
万元，也使得归属于母公司的净利润较上年同期有一定程度的下降。
公司上述业绩波动，主要因竣工交付房地产项目毛利率偏低所致，系公司经
营过程中的正常波动。
三、2014年7-9月盈利简要情况
公司2014年7-9月与2013年7-9月的损益对比情况如下：
单位：万元
2014 年 7-9 月与 2013 年 7-9
项目 2014 年 7-9 月 2013 年 7-9 月 月比较
变动额 变动幅度
一、营业总收入 26,590.65 13,191.56 13,399.09 101.57%
其中：营业收入 26,590.65 13,191.56 13,399.09 101.57%
二、营业总成本 26,953.75 13,104.23 13,849.51 105.69%
其中：营业成本 19,762.12 5,961.38 13,800.74 231.50%
营业税金及附加 3,659.34 2,805.87 853.47 30.42%
销售费用 1,647.82 1,906.44 -258.62 -13.57%
管理费用 2,107.84 2,329.19 -221.35 -9.50%
财务费用 -1,121.09 384.91 -1,506.00 -391.26%
资产减值损失 897.71 -283.56 1,181.27 -
加：公允价值变动收益（损失以“-”
23.27 29.77 -6.50 -21.84%
号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） -18.27 -135.36 117.09 86.50%
其中：对联营企业和合营企业的投资收
-18.27 -307.96 289.69 94.07%
益
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -358.09 -18.26 -339.83 -1,861.21%
加：营业外收入 17.84 174.95 -157.11 -89.80%
减：营业外支出 85.50 940.90 -855.40 -90.91%
其中：非流动资产处置损失 0.10 -5.01 5.10 101.97%
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -425.75 -784.21 358.46 45.71%
减：所得税费用 171.70 472.59 -300.89 -63.67%
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -597.44 -1,256.80 659.36 52.46%
归属于母公司所有者的净利润 -1,012.87 -1,202.53 189.66 15.77%
少数股东损益 415.43 -54.27 469.70 -
扣除非经常损益后归属于母公司所有
-1,645.51 -881.17 -764.34 -86.74%
者的净利润
公司 2014 年 7-9 月营业收入较上年同期增长 13,399.09 万元，增长幅度为
101.57%，净利润较上年同期上升 52.46%，归属于母公司净利润较上年同期上升
15.77%。主要原因亦为作为公司盈利主要来源的房地产业务竣工交付项目不同，
2014 年 7-9 月公司主要房地产竣工交付项目毛利率为 25.70%，上年同期为
56.66%，毛利率较上年同期下降 30.96%，使得营业毛利率较上年下降 29.13%。
四、导致公司净利润下滑的主要因素对2014年四季度及以后年度
业绩产生的影响
2014 年 1-9 月经营业绩大幅下滑的主要影响因素为公司 2014 年 1-9 月主要
竣工交付房地产项目——东郡国际一期和合肥印象西湖二期，因户型和市场定位
等原因，毛利率较去年同期主要竣工交付项目毛利率下降较多所致。
杭州市政府分别于 2014 年 7 月 29 日和 8 月 29 日对房地产限购政策作出了
两次调整：第一次是杭州余杭区、萧山区取消限购，主城区 140 方及以上取消限
购；第二次是主城区 140 方以下取消限购。2014 年 7-9 月杭州市区（含萧山、余
杭）新建商品房签约量分别为 6,147 套、9,453 套和 9,510 套，环比增幅为 21.50%、
53.78%和 0.60%。2014 年 10 月 30 日，杭州市七部门联合印发《关于进一步促
进房地产市场稳定健康发展的通知》，通知主要内容涉及公积金政策、信贷政策、
土地增值税征收、土地供应、配套设施建设、市场监督管理、市场结构顶层设计
和舆论宣传八个方面。通知明确加大公积金对职工购房的支持力度。对职工家庭
申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房，并已结清相应购房贷款的，执
行首套房贷款政策；同时要求完善公积金转商业贴息贷款试点工作，扩大贴息贷
款试点银行范围。根据杭州市透明售房网统计数据表明，2014 年 10 月，杭州市
主城区、余杭区、萧山区新建商品房签约套数均为 5 年来同期最高，其中主城区
签约 5,650 套，余杭区 5,084 套，萧山区 2,098 套。由此可见，杭州市限购政策
调整对商品房成交量回暖效果开始显现。
截至 2014 年 9 月 30 日，公司预收账款余额为 221,876.20 万元，存货余额为
1,056,568.18 万元，在国家限购限贷政策逐渐放松，房地产市场逐渐回暖的趋势
下，公司房地产项目的销售及竣工交付将会对公司以后年度经营业绩提供充分保
障，公司具有良好的持续经营及盈利能力。
鉴于：公司将于 2014 年第四季度竣工交付东郡国际二期项目和合肥印象西
湖二期项目，其中，东郡国际二期项目毛利率较东郡国际一期项目毛利率有所提
升，2014 年下半年限购限贷政策的调整使整体商品房成交量有所回暖以及公司
将加大力度销售存量房等，本公司预计 2014 年全年经营业绩将会有所改善；而
2015-2016 年公司本次非公开发行募集资金投资项目将竣工交付，该等项目毛利
率高于公司 2014 年初至今主要竣工交付项目的毛利率，同时公司存量房销售预
计将有所改善，这将对公司 2015-2016 年的经营业绩提供有利保障。因此，2014
年 1-9 月净利润下滑的主要因素不会对以后年度业绩产生重大不利影响。
针对业绩同比下降的情况，本公司已积极采取了相应的措施，同时受 2014
年下半年房地产市场行情逐步回暖，公司销售情况将趋于良好；公司有信心通过
继续加强管理、快速掌握市场变动等措施，按时按质竣工交付新增房地产项目以
及加快对存量房的销售速度，本公司预计以后年度业绩将保持回暖趋势。但是，
国家可能会对房地产行业宏观调控政策进行不利调整或者公司正在开发的房地
产项目因非正常原因导致未能如期竣工交付，这将会对公司未来的经营、销售和
利润水平带来不利影响，请投资者、本次非公开发行的认购人关注上述风险。
五、公司关于会后无重大事项的承诺
遵照中国证监会发布的《关于加强对通过发审会的拟发行证券的公司会后事
项监管的通知》（证监发行字【2002】15 号）、《股票发行审核标准备忘录第 5 号》、
《关于再融资公司会后事项相关要求的通知》（发行监管函【2008】257 号）的
相关规定，公司就自通过发审会日后发生的事项进行了认真核查，现就主要事项
承诺如下：
1、公司注册会计师已出具了 2011 年度、2012 年度和 2013 年度无保留意见
的审计报告。
2、保荐机构出具的专项说明和公司律师出具的法律意见书中没有影响公司
发行新股的情形。
3、公司无重大违法违规行为。
4、公司 2014 年 1-9 月归属于母公司股东净利润 613.42 万元，较上年同期
减少 1,225.45 万元，减少幅度为 66.64%；公司 2014 年 1-9 月扣除非经常性损益
后归属于母公司股东净利润 1,170.06 万元，较上年同期减少 654.86 万元，减少
幅度为 35.88%。公司 2014 年 7-9 月归属于母公司股东净利润-1,012.87 万元，较
上年同期增长 189.66 万元，增长幅度为 15.77%；公司 2014 年 7-9 月扣除非经常
性损益后归属于母公司股东净利润-1,645.51 万元，较上年同期减少 764.34 万元，
减少幅度为 86.74%。公司 2014 年 1-9 月和 2014 年 7-9 月盈利较上年同期有所下
滑，主要系 2014 年初至今交付的主要项目东郡国际一期和合肥印象西湖二期，
因房型和市场定位等原因，毛利率较前期交付主要项目降低所致。上述情形为公
司经营状况的正常波动，公司的财务状况正常，报表项目无重大异常变化。
5、公司没有发生重大资产置换、股权、债务重组等公司架构变化的情形。
6、公司的主营业务没有发生变更。
7、公司的管理层及核心技术人员稳定，没有出现对公司的经营管理有重大
影响的人员变化。
8、公司没有发生未履行法定程序的关联交易，且没有发生未在申报的尽职
调查报告中披露的重大关联交易。
9、经办本次发行业务的保荐机构、会计师和律师未受到有关部门的处罚，
且未发生更换。
10、公司报告期内未进行盈利预测。
11、公司及其董事长、总经理、主要股东没有发生重大的诉讼、仲裁和股
权纠纷，也不存在影响公司发行新股的潜在纠纷。
12、公司没有发生大股东占用公司资金和侵害小股东利益的情形。
13、公司没有发生影响公司持续发展的法律、政策、市场等方面的重大变
化。
14、公司的业务、资产、人员、机构、财务的独立性没有发生变化。
15、公司主要财产、股权没有出现限制性障碍。
16、公司不存在违反信息披露要求的事项。
17、公司不存在其他影响发行上市和投资者判断的重大事项。
综上所述，公司自 2014 年 8 月 25 日通过发审会审核之日起，没有发生证监
发行字［2002］15 号文以及股票发行审核标准备忘录第 5 号所述的影响公司本
次非公开发行及对投资者做出投资决策有重大影响的应予披露的事项。
公司承诺，发行过程、发行对象符合《非公开发行股票实施细则》等相关规
定，发行对象和发行价格的确定遵循公平、公正原则等；询价对象不包括公司的
控股股东、实际控制人或其控制的关联人、董事、监事、高级管理人员、主承销
商、及与上述机构及人员存在关联关系的关联方。不存在公司的控股股东、实际
控制人或其控制的关联人、董事、监事、高级管理人员、主承销商、及与上述机
构及人员存在关联关系的关联方通过直接或间接形式参与本次发行认购。
公司承诺，在本次发行过程中向投资者提供的资料与封卷文件保持一致。
六、结论
公司 2014 年 1-9 月份业绩同比下降的主要原因是当期主要竣工交付项目毛
利率较上年同期主要竣工交付项目毛利率下滑所致；针对业绩同比下降的情形，
公司已制定并采取了改善经营业绩的措施；公司就 2014 年 1-9 月经营业绩情况
已按照《上海证券交易所股票上市规则》相关披露要求进行了信息披露。公司在
通过中国证监会发审会审核后出现的业绩同比下降情形，不存在违反《上市公司
证券发行管理办法》和《上市公司非公开发行股票实施细则》关于发行条件相关
规定的情形，不影响本次非公开发行的实施。
特此公告。
宋都基业投资股份有限公司
董事会
2014 年 11 月 29 日
