公司代码：600077 公司简称：宋都股份
宋都基业投资股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 龚睿 王甲正
电话 0571-86759621 0571-86759621
传真 0571-86056788 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（% 2012年末
）
总资产 13,685,071,178.90 11,324,671,859.54 20.84 10,692,184,784.08
归属于上市 3,740,635,124.91 2,602,313,579.84 43.74 2,186,321,640.17
公司股东的
净资产
本期比上年同
2014年 2013年 2012年
期增减(%)
经营活动产 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16 1,364,258,557.63
生的现金流
量净额
营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78 3,062,585,885.98
归属于上市 37,089,740.39 368,198,332.50 -89.93 387,313,350.59
公司股东的
净利润
归属于上市 41,935,496.24 336,426,592.13 -87.54 367,927,137.14
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
加权平均净 1.43 15.46 -14.03个百分 19.49
资产收益率 比
（%）
基本每股收 0.03 0.34 -91.18 0.36
益（元／股
）
稀释每股收 0.03 0.34 -91.18 0.36
益（元／股
）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 20,490
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 23,793
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股
东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 条件的股份
质 例(%) 数量 量
数量
浙江宋都控股有限公 境内非 44.75 599,694,518 0 质押 531,458,358
司 国有法
人
郭轶娟 境内自 4.51 60,433,498 0 冻结 2,712,477
然人
申万菱信基金－光大 境内非 2.64 35,431,578 35,431,578 未知
银行－申万菱信资产 国有法
－华宝瑞森林定增 1 号 人
华宝信托有限责任公 境内非 1.89 25,263,176 25,263,176 未知
司 国有法
人
中国工商银行－景顺 境内非 1.89 25,263,158 25,263,158 未知
长城精选蓝筹股票型 国有法
证券投资基金 人
中国工商银行－南方 境内非 1.65 22,105,357 22,105,357 未知
绩优成长股票型证券 国有法
投资基金 人
中国银行－景顺长城 境内非 1.13 15,157,894 15,157,894 未知
鼎益股票型开放式证 国有法
券投资基金 人
财通基金－光大银行 境内非 1.10 14,736,842 14,736,842 未知
－财通基金－国贸东 国有法
方定增组合 2 号资产管 人
理计划
中国银行－景顺长城 境内非 1.02 13,649,137 10,105,263 未知
动力平衡证券投资基 国有法
金 人
财通基金－工商银行 境内非 0.79 10,526,316 10,526,316 未知
－外贸信托－恒盛定 国有法
向增发投资集合资金 人
信托计划
上述股东关联关系或一致行动的 上述股东中，除浙江宋都控股有限公司与郭轶娟为一致行动人
说明 外，本公司未知其余无限售条件股东与其他无限售条件流通股
股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或
属于一致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持股
数量的说明
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
单位:股
截止报告期末优先股股东总数（户）
年度报告披露日前五个交易日末的优先股股东总
数（户）
前 10 名优先股股东持股情况
质押或冻结情况
股东 报告期内股份增减变 持股比 持股 所持股
股东名称 股份状
性质 动 例(%) 数量 份类别 数量
态
前十名优先股股东之间，上
述股东与前十名普通股股
东之间存在关联关系或属
于一致行动人情况说明
2.4 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
2014 年中国房地产市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为 10.52 亿平方米，
销售金额约为 6.24 万亿元，较 2013 年分别下降 9.1%和 7.8%。为促进市场稳定发展，2014 年 3 月，
政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控；6 月份开始，全国 40 多个城市陆续对原有的限
购政策进行调整；9 月底，央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合理住
房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施；11 月，央行两年多来首次下调存贷款基准利率。
在一系列因素的推动下，4 季度市场信心有所恢复。2014 年前 3 季度，全国商品住宅成交面积同
比分别下降 5.7%、9.3%和 14.2%，降幅不断扩大，4 季度降幅收窄至 6.9%。报告期内，全国住宅
开发投资增速由 2013 年的 19.4%大幅降至 9.2%；住宅新开工面积由 2013 年的 14.6 亿平方米降至
12.5 亿平方米，为 2010 年以来最低。
报告期内，受限于近年来房地产成交的持续低迷，公司本年度交付项目较少，全年共计实现
营业收入 23.2 亿元，且由于本期交付项目多为利润率较低的刚需产品，公司本年度实现净利润
3,709 万元，营业收入与净利润较之往年有不同程度的下滑。在艰难的市场环境中，公司董事会管
理层依据公司战略规划，紧紧围绕 2014 年初制订的主要工作任务，持续不断地加强公司管理水平
的提高和运营体系的建设完善，以“调规模、调组织、调产品、调布局”为核心指导理念，积极
地应对市场的变化，积蓄公司适应未来发展的力量。
调规模——借力资本市场，构筑具有长效性的资本驱动配置
报告期内，公司完成了自重大资产重组以来首次再融资工作。为保证公司非公开发行股票的
顺利推进，结合监管机构的要求及证券市场实际情况公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，
调整内容包括本次非公开发行的发行价格、发行数量、募集资金总额等。2014 年 8 月，公司非公
开发行股票获证监会审核通过；12 月，顺利完成近 12 亿元资金募集工作。本次再融资大幅优化
了公司资产结构，增强公司的盈利能力。同时，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速
发展相匹配的投融资渠道，公司与平安信托有限责任公司共同成立百亿产业发展基金，对公司单
个或多个项目或项目公司进行循环投资。该战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状
况、显著地提升公司在土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率，
对公司项目开发的周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。
调组织——建设精英团队，与战略相匹配的组织持续优化
报告期内，公司在管理人员没有增加的情况下，管理项目较之去年有了大幅提升，表明了公
司的管理和创新最终取得了较好的结果，管理幅度和管理质量都获得了提升，为公司创造了实际
价值，让公司在弱势市场中保持了强劲的发展潜力。同时，公司积极推动公司管理系统信息化进
程，建立完备财务业务一体化系统，有效提高公司运营效率。
调产品——IQE 运营体系持续深化，产品竞争力持续提高
公司充分地将以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"为核心的 IQE 运
营体系应用在公司各个项目的所有开发环节，顺利实现了杭州东郡国际项目的批量交付，与此同
时，公司延续加快刚需项目的开发节奏的经营理念，实现“香悦郡”项目等刚需楼盘的快周转与
快去化。报告期内，以南京南郡国际为代表的公司刚需产品销售情况喜人，数次开盘都取得了当
地的销冠，有效地保障了公司未来业绩。另一方面，公司管理层不断强化对产品细节的设计，例
如在香悦郡项目推出适应市场需求变化的“一卫半”等个性化设计、在淘天地项目推出“38 方”
可变空间导入等，力求通过空间拓展、景观设计、商务服务配套等全方位的细节优化，提升公司
产品在市场上的竞争力。
调布局——坚持聚焦区域，优化资源配置
报告期内，公司立足于长三角地区市场，在坚持"区域聚焦"的地域开发战略的基础上，更重
视多元化地产业务的经营与开发。在持续做好宋都"江湾系"产品开发的基础上，遵循"拿有市场的
土地，做有市场的产品"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低价格竞得杭州火车东站附近"
淘天地"商业项目与舟山蓝郡国际花园项目，进一步丰富了公司产品结构，并在跨区域经营发展的
道路上更进一步，也为公司未来业绩奠定良好基础。
（二）发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司管理层紧紧围绕“五年内实现在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十”
的战略量化指标，重点开展了以下几个方面的工作：
1、关于"棉花 TOWN"运营体系的持续构建：在东郡国际项目验证成功的基础上，公司管理层
结合市场的变化与项目的具体情况，对"棉花 TOWN"运营体系进行升级与再造，优化出"棉花
TOWN"2、"棉花 TOWN"3 运营体系，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。
报告期内，南郡国际项目取得的良好的销售业绩与东郡国际批量交付的顺利完成，再次验证了公
司优秀运营体系带来的效益。
2、关于"U 乐活"运营体系的实践：以现金流峰值可控为抓手、以重资产项目轻资产运营为导
向的"U 乐活"运营体系已在公司建德项目与桐庐项目的开发运营中开展。通过对运营节点的制定
与现金流的把控，使得公司始终保持着较强的扩张能力，公司也将在成熟的时机，通过适合的方
式增加项目储备。
3、关于建立与百亿规模相适应的组织框架：为了适应公司未来快速增长的企业规模，公司以
建立全面信息化系统为突破口，着眼于提高管理层与后台人员的执行力，从而加强对一线的目标
保障。
4、关于精英人才梯队培训体系：公司以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、
集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。报告期内，公司面
向全体开展价值观、礼仪、工作导则等系列培训，进一步提升了公司竞争的软实力。
5、关于长效资本驱动的建设：报告期内，鉴于证券市场实际情况并结合公司自身情况，为保
证公司本次非公开发行股票的顺利推进，公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，并最终于
2014 年 12 月顺利完成发行工作。为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的
投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞争力，公司与平安信托成立地产基金，对公
司单个或多个项目或项目公司进行循环投资。
（三）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
从行业发展角度看来，房地产行业已经度过了高增长、高盈利的快速发展时期，转而进入更
强调成本控制与产品优势的精细化竞争时期。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞
争更加激烈，对企业产品竞争力和服务内容的要求更加全面。短期来看，中央自 2015 年来推行的
种种有助于房地产行业健康发展的政策措施，行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅
成交自去年年底以来有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，
对市场信心恢复起到巩固作用。
2、公司发展战略
2015 年，公司确立将向发展导向型企业转变，以打造公司发展力为核心，推动“人、财、物、
速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价值观，强化精英人才梯队持续建设，落实分
享与激励政策，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，整合并优化资源，坚
持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调“创新、跨界、高效”理
念在各个产品领域的运用，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保持产品销售顺畅，力争实
现销售平稳增长和更高的回款率。
在做好房地产主业发展的同时，公司积极寻找能够在未来相当一段时间内能够为公司与广大投
资者持续创造较高收益与利润的产业投资机会，为公司构建双主业的驱动模式，奠定公司未来五
至十年的发展基础。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司将 33 家子公司纳入本期合并财务报表范围，详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他
主体中的权益之说明。
4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
