宋都基业投资股份有限公司
2014 年年度股东大会材料
2015 年 5 月
会议材料目录
2014 年年度股东大会会议议程 .................................................. 3
议案一《公司董事会 2014 年度工作报告》 ........................................ 5
议案二《公司 2014 年财务决算报告》 ........................................... 23
议案三《公司 2013 年度利润分配预案》 ......................................... 43
议案四《公司 2014 年年度报告及摘要》 ......................................... 44
议案五《关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案》 ...................... 45
议案六《关于续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2014 年度外部审计机构的议案》
........................................................................... 46
议案七《公司及控股子公司购买金融机构保本理财产品的议案》 .................... 47
议案八《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》 ........................ 49
议案九《关于公司符合发行公司债券条件的议案》 ................................ 52
议案十《关于发行公司债券方案的议案》 ........................................ 54
议案十一《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项的议案》
........................................................................... 57
议案十二《关于提请公司股东大会授权董事会在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按
期偿付债券本息时采取相应措施的议案》 ........................................ 59
宋都基业投资股份有限公司
2014 年年度股东大会会议议程
现场会议召开时间：2015年5月18日（星期一）下午14：30
会议召开地点：浙江省杭州市富春路789号宋都大厦9楼会议室
会议主持人：董事长俞建午先生
一、宣布开会，统计参加本次会议的股东情况；并介绍列席本次会议的人员；
二、董事会秘书宣读会议议案：
议案1：《公司董事会2014年度工作报告》
议案2：《公司2014年财务决算报告》
议案3：《公司2014年度利润分配预案》
议案4：《公司2014年年度报告》及摘要
议案5：《关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案》
议案6：《关于续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2015年度外部审计机
构的议案》
议案7：《公司及控股子公司购买金融机构保本理财产品的议案》
议案8：《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》
议案9：《关于公司符合发行公司债券条件的议案》
议案10：《关于发行公司债券方案的议案》
议案10.01：本次债券发行的票面金额、发行规模
议案10.02：债券期限
议案10.03：债券利率及还本付息方式
议案10.04：发行方式
议案10.05：发行对象及向公司股东配售的安排
议案10.06：担保情况
议案10.07：赎回条款或回售条款
议案10.08：募集资金的用途
议案10.09：本次的承销方式及上市安排
议案10.10：决议有效期
议案11：关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项的议
案
议案12：关于提请公司股东大会授权董事会在出现预计不能按期偿付债券本息或者到
期未能按期偿付债券本息时采取相应措施的议案
三、股东对审议议案向董事会提出质询；
四、董事会对股东的质询作出答复和说明；
五、提名本次会议监票人名单；
六、通过本次会议监票人名单（鼓掌方式）；
七、表决议案；
八、监票人宣布表决结果；
九、宣读根据会议记录和表决结果整理的会议决议（草案）；
十、出席会议的董事在会议决议和会议记录上签名；
十一、见证律师宣读《宋都基业投资股份有限公司2014年年度股东大会法律意见书》
十二、闭会。
议案一：
《公司董事会 2014 年度工作报告》
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年中国房地产市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为 10.52 亿平方米，
销售金额约为 6.24 万亿元，较 2013 年分别下降 9.1%和 7.8%。为促进市场稳定发展，2014 年 3 月，
政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控；6 月份开始，全国 40 多个城市陆续对原有的限
购政策进行调整；9 月底，央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合理住
房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施；11 月，央行两年多来首次下调存贷款基准利率。
在一系列因素的推动下，4 季度市场信心有所恢复。2014 年前 3 季度，全国商品住宅成交面积同
比分别下降 5.7%、9.3%和 14.2%，降幅不断扩大，4 季度降幅收窄至 6.9%。报告期内，全国住宅
开发投资增速由 2013 年的 19.4%大幅降至 9.2%；住宅新开工面积由 2013 年的 14.6 亿平方米降至
12.5 亿平方米，为 2010 年以来最低。
报告期内，受限于近年来房地产成交的持续低迷，公司本年度交付项目较少，全年共计实现
营业收入 23.2 亿元，且由于本期交付项目多为利润率较低的刚需产品，公司本年度实现净利润
3,709 万元，营业收入与净利润较之往年有不同程度的下滑。在艰难的市场环境中，公司董事会管
理层依据公司战略规划，紧紧围绕 2014 年初制订的主要工作任务，持续不断地加强公司管理水平
的提高和运营体系的建设完善，以“调规模、调组织、调产品、调布局”为核心指导理念，积极
地应对市场的变化，积蓄公司适应未来发展的力量。
调规模——借力资本市场，构筑具有长效性的资本驱动配置
报告期内，公司完成了自重大资产重组以来首次再融资工作。为保证公司非公开发行股票的
顺利推进，结合监管机构的要求及证券市场实际情况公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，
调整内容包括本次非公开发行的发行价格、发行数量、募集资金总额等。2014 年 8 月，公司非公
开发行股票获证监会审核通过；12 月，顺利完成近 12 亿元资金募集工作。本次再融资大幅优化
了公司资产结构，增强公司的盈利能力。同时，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速
发展相匹配的投融资渠道，公司与平安信托有限责任公司共同成立百亿产业发展基金，对公司单
个或多个项目或项目公司进行循环投资。该战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状
况、显著地提升公司在土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率，
对公司项目开发的周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。
调组织——建设精英团队，与战略相匹配的组织持续优化
报告期内，公司在管理人员没有增加的情况下，管理项目较之去年有了大幅提升，表明了公
司的管理和创新最终取得了较好的结果，管理幅度和管理质量都获得了提升，为公司创造了实际
价值，让公司在弱势市场中保持了强劲的发展潜力。同时，公司积极推动公司管理系统信息化进
程，建立完备财务业务一体化系统，有效提高公司运营效率。
调产品——IQE 运营体系持续深化，产品竞争力持续提高
公司充分地将以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"为核心的 IQE 运
营体系应用在公司各个项目的所有开发环节，顺利实现了杭州东郡国际项目的批量交付，与此同
时，公司延续加快刚需项目的开发节奏的经营理念，实现“香悦郡”项目等刚需楼盘的快周转与
快去化。报告期内，以南京南郡国际为代表的公司刚需产品销售情况喜人，数次开盘都取得了当
地的销冠，有效地保障了公司未来业绩。另一方面，公司管理层不断强化对产品细节的设计，例
如在香悦郡项目推出适应市场需求变化的“一卫半”等个性化设计、在淘天地项目推出“38 方”
可变空间导入等，力求通过空间拓展、景观设计、商务服务配套等全方位的细节优化，提升公司
产品在市场上的竞争力。
调布局——坚持聚焦区域，优化资源配置
报告期内，公司立足于长三角地区市场，在坚持"区域聚焦"的地域开发战略的基础上，更重
视多元化地产业务的经营与开发。在持续做好宋都"江湾系"产品开发的基础上，遵循"拿有市场的
土地，做有市场的产品"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低价格竞得杭州火车东站附近"
淘天地"商业项目与舟山蓝郡国际花园项目，进一步丰富了公司产品结构，并在跨区域经营发展的
道路上更进一步，也为公司未来业绩奠定良好基础。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78
营业成本 1,856,978,680.56 1,858,199,046.34 -0.07
销售费用 93,969,286.56 76,802,036.34 22.35
管理费用 75,523,108.33 106,981,483.51 -29.41
财务费用 18,035,124.57 8,849,097.35 103.81
经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16
投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98
筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89
研发支出
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年下降 16.78%，主要系销售形势未见好转，相应交付项目结转收入
减少所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
(3) 订单分析
(4) 新产品及新服务的影响分析
(5) 主要销售客户的情况
单位：万元
前五名销售客户销售金额合计 8,521.99 万元 占销售总额比重 3.66%
(6) 其他
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
房地产业 房地产 1,825,244,319.00 98.29 1,843,145,517.96 99.19 -0.97
物业服务 物业服 18,192,192.85 0.98 10,130,944.56 0.55 79.57
业 务
分产品情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构 总成本 占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
房地产业 房地产 1,825,244,319.00 98.29 1,843,145,517.96 99.19 -0.97
物业服务 物业服 18,192,192.85 0.98 10,130,944.56 0.55 79.57
业 务
(2) 主要供应商情况
单位：万元
前五名供应商采购金额合计 86,394.58 万元 占采购总额比重 58.96%
4 费用
单位：万元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
金额 占营业收入 金额 占营业收 金额 占营业收入比
比例(%) 入比例(%) 例(%)
营业收入 232,303.10 279,129.48 306,258.59
销售费用 9,396.93 4.05 7,680.20 2.75 7,798.63 2.55
管理费用 7,552.31 3.25 10,698.15 3.8311,382.85 3.72
财务费用 1,803.51 0.78 884.91 0.32 2,115.54 0.69
期间费用
18,752.75 19,263.26 21,297.02
合计
报告期内，公司销售费用占营业收入比例，较上年上升 1.3 个百分点，占房地产业营业收入的比
例，较上年上升 0.98 个百分点，主要系项目增多而相应的营销推广费用增加所致；管理费用扣除
股份支付服务费因素，比上年管理费用上升 0.26%。
5 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 43.16
投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98
筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89
报告期内，投资活动产生的现金流量净额比上年下降，主要系新增合营企业投资所致。筹资
活动产生的现金流量净额比上年上升，主要系本期非公开发行股票募集资金所致。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
单位：元
房地产销售收入 房地产销售成本
期间 毛利率
营业收入 占总收入比重 营业成本 占总成本比重
2014 年度 2,273,125,410.20 97.85% 1,825,244,319.00 98.29% 19.70%
2013 年度 2,754,258,722.00 98.67% 1,843,145,517.96 99.19% 33.08%
公司主要的利润来源为房地产销售业务，而导致利润变动较大的原因主要系本期交付结转项
目多为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
经中国证券监督管理委员会证监许可〔2014〕1012 号文核准，并经上海证券交易所同意，本
公司由主承销商齐鲁证券有限公司采用非公开发行方式，向特定对象非公开发行人民币普通股（A
股）股票 249,157,894 股，发行价为每股人民币 4.75 元，共计募集资金 1,183,499,996.50 元。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司管理层紧紧围绕“五年内实现在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十”
的战略量化指标，重点开展了以下几个方面的工作：
1、关于"棉花 TOWN"运营体系的持续构建：在东郡国际项目验证成功的基础上，公司管理层
结合市场的变化与项目的具体情况，对"棉花 TOWN"运营体系进行升级与再造，优化出"棉花
TOWN"2、"棉花 TOWN"3 运营体系，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。
报告期内，南郡国际项目取得的良好的销售业绩与东郡国际批量交付的顺利完成，再次验证了公
司优秀运营体系带来的效益。
2、关于"U 乐活"运营体系的实践：以现金流峰值可控为抓手、以重资产项目轻资产运营为导
向的"U 乐活"运营体系已在公司建德项目与桐庐项目的开发运营中开展。通过对运营节点的制定
与现金流的把控，使得公司始终保持着较强的扩张能力，公司也将在成熟的时机，通过适合的方
式增加项目储备。
3、关于建立与百亿规模相适应的组织框架：为了适应公司未来快速增长的企业规模，公司以
建立全面信息化系统为突破口，着眼于提高管理层与后台人员的执行力，从而加强对一线的目标
保障。
4、关于精英人才梯队培训体系：公司以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、
集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。报告期内，公司面
向全体开展价值观、礼仪、工作导则等系列培训，进一步提升了公司竞争的软实力。
5、关于长效资本驱动的建设：报告期内，鉴于证券市场实际情况并结合公司自身情况，为保
证公司本次非公开发行股票的顺利推进，公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，并最终于
2014 年 12 月顺利完成发行工作。为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的
投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞争力，公司与平安信托成立地产基金，对公
司单个或多个项目或项目公司进行循环投资。
(4) 其他
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
房地产销售 2,273,125,410.20 1,825,244,319.00 19.70 -17.47 -0.97 减少 13.38
个百分点
物业管理 19,301,222.98 18,192,192.85 5.75 63.89 79.57 减少 8.23 个
百分点
咨询服务 0.00 0 0 -100.00
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
房地产销售 2,273,125,410.20 1,825,244,319.00 19.70 -17.47 -0.97 减少 13.38
个百分点
物业管理 19,301,222.98 18,192,192.85 5.75 63.89 79.57 减少 8.23 个
百分点
咨询服务 0.00 0 0 -100.00
主营业务分行业和分产品情况的说明：
报告期内，公司实现的主营业务收入总额为 229,242.66 万元，比上年同期下降了 17.25%，其
中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的 99.16%，物业服务业的营业收入占 0.84%。从
产品结构看，商品房销售的营业收入占 99.16%，物业服务的营业收入占 0.84%。
2014 年度，公司的房地产业毛利率比上年下降 13.38 个百分点，主要系本期交付结转项目多
为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。
报告期内，公司主要项目情况如下表所示：
宋都股份 2014 年主要项目情况（截止 12 月 31 日） 单位：平方米
项目位 状 2014 年在建 2014 年新开 2014 年月竣
项目名称 占地面积 总建筑面积 剩余可售面积
置 态 总建筑面积 工面积 工面积
合肥 在
印象西湖 137,343.70 589,294.20 140,427.44 316,430.98 ﹣ 160,000.00
蜀山区 建
杭州 竣
晨光国际 122,570.00 449,896.27 164,239.59 - ﹣ ﹣
下沙区 工
杭州 竣
东郡国际 98,153.00 302,361.00 62,273.11 302,361.00 - 302,361.00
下沙区 工
杭州 在
东郡三期 47,507.00 147,182.80 67,609.95 147,182.80 - -
下沙区 建
杭州 在
大奇山郡 1,081,508.33 588,418.33 516,224.70 113,068.23 18,360.97 44,494.49
桐庐县 建
杭州 竣
阳光国际 111,362.00 354,034.32 113,223.78 15,639.72 - 15,639.72
九堡 工
南京板 在
南郡国际 110,966.15 330,229.80 106,183.76 330,229.80 169,413.30 -
桥新城 建
杭州 在
香悦郡 57,383.00 205,424.21 139,194.44 205,424.21 205,424.21 -
拱墅区 建
杭州 在
淘天地 16,444.00 64,079.79 46,302.73 64,079.79 64,079.79 -
江干区 建
储
蓝郡国际 舟山 63,684.40 310,164.00 - - - -
备
合计 - - 1,846,921.58 3,341,084.72 1,355,679.50 1,494,416.53 457,278.27 522,495.21
说明： 可售面积=地上计容面积-物业用房面积-配套公建面积
剩余可售面积=可售面积-以合同为准的已售面积
竣工面积：所在项目当年取得竣工备案表的所有项目分期的总建筑面积
截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：
宋都股份 2014 年主要房地产储备情况（截止 12 月 31 日） 单位：平方米
合作开发
拟发展作销售的土地及房产 拟发展作出租的土地及房产 项目涉及
持有土地及房产面积
项目 项目 面积 面积 的土地及
状态
名称 位置 房产面积
土地 房产 土地 房产 土地 房产 和权益占
比
印象 合肥
在建 ﹣ 308,004.07 ﹣ 140,427.44 ﹣ - 51%
西湖 蜀山区
晨光 杭州
竣工 ﹣ 284,428.53 ﹣ 164,239.59 ﹣ ﹣ ﹣
国际 下沙区
东郡 杭州
竣工 ﹣ 174,523.99 ﹣ 62,273.11 ﹣ ﹣ ﹣
国际 下沙区
东郡 杭州
在建 ﹣ 147,182.80 ﹣ 67,609.95 ﹣ ﹣ ﹣
三期 下沙区
阳光 杭州
竣工 ﹣ 194,281.06 ﹣ 113,223.78 ﹣ 15,639.72 ﹣
国际 九堡
大奇 杭州
在建 286,889.71 89,434.41 237,635.21 66,314.03 ﹣ 50%
山郡 桐庐县
东门
杭州
新天 在建 ﹣ 6,484.13 - 6,484.13 ﹣ ﹣ ﹣
桐庐县
地
南郡 南京板
在建 ﹣ 330,229.80 ﹣ 106,183.76 ﹣ ﹣ ﹣
国际 桥新城
淘天 杭州
在建 - 64,079.79 ﹣ 46,302.73 - - ﹣
地 江干区
香悦 杭州
在建 205,424.21 ﹣ 139,194.44 ﹣ ﹣ ﹣
郡 拱墅区
蓝郡
舟山 储备 63,684.40 - ﹣ - ﹣ ﹣ ﹣
国际
合计 ﹣ ﹣ 350,574.11 1,804,072.79 237,635.21 912,252.96 ﹣ 15,639.72 ﹣
说明：房地产储备情况一表中，“持有土地及房产面积”一栏中持有的房产包括了已预售未交付
之面积。
报告期内，公司主要项目出租情况如下表所示：
宋都股份 2014 年房地产出租情况（截止 12 月 31 日）
出租 每平方米平均基本租金
项目名称 项目种类 楼面面积（㎡） 租金收入（元）
率（%） （元）
阳光国际 商铺及购物中心 2,591.37 87.25 568,027.50 1.6 元/㎡/天
新城国际 商铺及购物中心 5,203.12 98.00 5,185,916.00 2.78 元/㎡/天
采荷嘉业 办公 6,524.26 97.6 6,134,804.50 2.6 元/㎡/天
宋城大饭店 商铺 9,512.00 100.00 1,000,000.00 0.28 元/㎡/天
总计 ﹣ 23,830.75 ﹣ 12,888,748.00 ﹣
报告期内，公司主要项目销售情况如下表所示：
宋都股份 2014 年房地产销售情况（截止 12 月 31 日）
报告期内已售 每平方米
已竣工楼面 在建的楼面面 可供出售楼面
项目名称 项目种类 或已预售楼面 平均售价
面积（㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
面积（㎡） （元）
酒店及休闲 14,988.44 - - - ﹣
大奇山郡
住宅 48,095.07 87,371.83 49,784.15 5,692.48 13,454.09
商铺及购物中
东门新天地 - - - - ﹣
心
商铺及购物中
14,479.87 - 5,130.21 493.01 21,122.84
晨光国际 心
住宅 324,632.17 - 159,109.38 25,692.13 11,143.62
商铺及购物中
3,230.06 - 810.14 - ﹣
东郡国际 心
住宅 214,385.42 - 47,632.97 2,242.97 12,115.74
商铺及购物中
- 4,360.29 361.00 1,208.56 24,099.71
东郡三期 心
住宅 - 103,334.71 34,684.98 38,154.57 9,968.70
住宅 250,086.66 - 105,504.95 10,966.58 19,239.92
阳光国际 商铺及购物中
11,071.98 - 7,718.83 293.69 23,500.00
心
办公写字楼 85,926.80 87,937.85 96,607.01 18,861.33 8,442.59
印象西湖 商业 30,305.48 32,463.16 62,768.64 -
住宅 214,883.56 - 3,439.53 2,354.22 7,634.59
住宅 - 238,326.89 7,940.13 103,193.02 11,633.11
南郡国际 商铺及购物中
- 1,223.92 920.51 - -
心
住宅 - 149,877.12 36,272.09 15,839.61 13,231.22
香悦郡 商铺及购物中
- 7,974.79 2,996.23 - -
心
商业 - 10,285.37 1,281.1 - -
淘天地
写字楼 - 38,642.64 16,832.74 2,625.28 13,545.84
合 计 1,212,085.51 761,798.57 639,794.59 227,617.45
说明：可供出售楼面面积=已取得销售许可证（现售或预售）的可售面积-以合同为准的已售面积。
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
浙江 1,832,754,094.90 -28.43
安徽 455,451,538.28 265.98
江苏 4,221,000.00 -95.04
主营业务分地区情况的说明：
2014 年度公司的营业收入浙江地区占 78.89%，安徽地区占 19.61%，江苏地区占 0.18%；相比
去年安徽地区营业收入变动较大的原因系印象西湖二期本期交付结转所致。公司主要业务分布在
长江中下游地区，在国家房地产业宏观调控的背景下，保持了业务的相对稳定。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期
上期期
本期期末 末金额
末数占
数占总资 较上期 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产
产的比例 期末变 说明
的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
货币资金 1,303,055,249.98 9.52 551,620,549.78 4.87 136.22
交易性金融 1,395,909.34 0.01 2,079,637.51 0.02 -32.88
资产
存货 11,111,100,962.16 81.19 9,588,604,488.21 84.67 15.88
长期股权投 201,792,920.71 1.47 77,258,499.91 0.68 161.19
资
短期借款 1,201,900,000.00 8.78 300,000,000.00 2.65 300.63
应付账款 748,815,183.25 5.47 554,254,199.87 4.89 35.10
应付职工薪 7,711,569.24 0.06 1,908,598.57 0.02 304.04
酬
应交税费 44,588,270.66 0.33 128,063,630.82 1.13 -65.18
一年内到期 865,260,000.00 6.32 1,932,660,000.00 17.07 -55.23
的非流动负
债
长期借款 3,829,460,000.00 27.98 2,515,720,000.00 22.12 52.22
货币资金：主要本期非公开发行股票募集资金所致。
交易性金融资产：主要系本期处置部分基金投资所致。
存货：主要系子公司香悦郡、南京南郡、淘天地、江都房产在建项目增加及永都、恒都、东霖、
印象西湖等销售结转共同影响所致。
长期股权投资：主要系本期新投资设立合营企业南京博腾投资企业（有限合伙）。
短期借款：主要系公司利用短期融资增加所致。
应付账款：主要系待结算工程款增加所致。
应付职工薪酬：主要系应计未付年终奖和绩效薪酬。
应交税费：主要应交企业所得税大幅下降所致。
一年内到期的非流动负债：主要系到期归还及长期借款根据合同约定的到期日转入共同影响所致。
长期借款：主要系长期借款新增及转入一年内到期而减少共同影响所致。
2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
3 其他情况说明
(四) 核心竞争力分析
（1）2014 年 12 月公司完成 11.8 亿元的非公开发行募集工作，有效地改善了公司资产结构，而
公司持续在资本市场创新融资模式，将在改善公司现金流的基础上，降低公司财务成本，提高运
营效率。
（2）在未来我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体
运营。公司以逾 30 年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的 IQE 项目运营体系。整个
项目运营体系以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"的理念为核心，以财
务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基础、ISO 制度流程为标准、绩效管理为推动力、信
息化管理为平台，形成高效的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项目开发涉
及的所有流程，从拿地、规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围绕"创新、
品质、效益"的核心理念，实现产品的客户价值最大化 、项目收益的最大化。
（3）公司目前产品结构合理，以南京南郡国际与杭州香悦郡为代表的刚需项目已经赢得了市场的
认可，在未来数年内能够持续稳定地输出业绩；而江湾系产品中以阳光国际、晨光国际为代表的
改善型住房项目，从成本比较上来看具有较强的市场竞争力；限贷松绑叠加央行限贷政策的放松，
长三角区域住宅市场已经有回暖迹象，我们预计随着放松政策的相继落地，未来住宅成交有望企
稳回升，而淘天地项目等商业项目的开发，也有效地补充和完善了公司的产品结构。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额共计 3.71 亿，具体情况如下：
单位：万元
被投资公司名称 主要业务 投资金额 占被投资公司权益的比例
杭州茂都投资管理有限公司 投资管理 100 100%
杭州淘天地房地产开发有限公司 房地产开发 2,000 100%
合肥印象西湖商业运营管理有限公司 商业运营 尚未出资 100%
杭州和都投资管理有限公司 投资管理 尚未出资 100%
杭州融都投资管理有限公司 投资管理 尚未出资 100%
杭州加悦都实业有限公司 实业 尚未出资 49%
舟山宋都房地产开发有限公司 房地产开发 尚未出资 100%
舟山蓝郡置业有限公司 房地产开发 20,000 100%
南京博腾投资企业（有限合伙） 投资管理 15,000 50%
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托贷款情况
单位:元 币种:人民币
资金来
抵押物 是否 源并说
借款方名 贷款 是否 是否 是否 关联
委托贷款金额 贷款期限 借款用途 或担保 关联 明是否 预期收益 投资盈亏
称 利率 逾期 展期 涉诉 关系
人 交易 为募集
资金
明发集团 2014 年 7 自有资
南京房地 月 10 日至 金，非
140,000,000.00 14% 经营周转 有 否 否 否 否 其他 6,658,630.18 6,315,555.56
产开发有 2014 年 11 募集资
限公司 月 10 日 金
委托贷款情况说明：
公司于 2014 年 7 月 10 日与南京银行签订公委贷字第 ZH1400000116945 号合同，并于 2014 年 7 月 14 日委托民生银行南京分行向明发集团南京房
地产开发有限公司出借 14,000 万元，同时明发集团以面积为 51,500.70 平方米的土地【宁浦他项（2014）第 00175 号】抵押给民生银行南京分行取得该
笔借款，抵押合同号公委抵字第 ZH1400000116945-1 号，并于 2014 年 11 月 7 日全额收回委托贷款,并收回委托贷款利息 6,315,555.56 元。
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□ 不适用
单位:元 币种:人民币
尚未使用
募集资金 本年度已使用募 已累计使用募 尚未使用募集 募集资金
募集年份 募集方式
总额 集资金总额 集资金总额 资金总额 用途及去
向
存放于募
2014 非公开发行 1,150,749,796.50 656,157,801.00 656,157,801.00 494,591,995.50 集 资 金 专
户
合计 / 1,150,749,796.50 656,157,801.00 656,157,801.00 494,591,995.50 /
募集资金总体使用情况说明 经中国证券监督管理委员会证监许可〔2014〕1012 号文
核准，并经上交所同意，本公司由主承销商齐鲁证券有限公司
采用非公开发行方式，向特定对象非公开发行人民币普通股
（A 股）股票 249,157,894 股，发行价为每股人民币 4.75 元，
共计募集资金 1,183,499,996.50 元，坐扣承销和保荐费用
27,670,000.00 元后的募集资金为 1,155,829,996.50 元，已由主
承销商齐鲁证券有限公司于 2014 年 12 月 22 日汇入本公司募
集资金监管账户。另减除公司于 2013 年 12 月 17 日预付保荐
费 2,000,000.00 元及律师费、会计师费用、法定信息披露费等
其他发行费用 3,080,200.00 元后，公司本次募集资金净额为
1,150,749,796.50 元。
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □ 不适用
单位:万元 币种:人民币
是
变更原
否 是否 项 预 是否 未达到
募集资金本 募集资金累 产生 因及募
承诺项目 变 募集资金拟 符合 目 计 符合 计划进
年度投入金 计实际投入 收益 集资金
名称 更 投入金额 计划 进 收 预计 度和收
额 金额 情况 变更程
项 进度 度 益 收益 益说明
序说明
目
南京南郡
在
国际花园 否 81,624.98 44,191.16 44,191.16 是 是
建
项目
杭州东郡
在
国际三期 否 33,450.00 21,424.62 21,424.62 是 是
建
项目
合计 / 115,074.98 65,615.78 65,615.78 / / / / / /
公司于 2014 年 12 月 29 日召开第八届董事会第二十七次会议，审议通过了
募集资金承诺项目使用情况说
《关于以募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》，同意用募集资金置
明
换预先投入募集资金投资项目的自筹资金，置换资金总额为 65,615.75 万元。
15
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
(4) 其他
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：
万元
序
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净利润
号
1 杭州宋都房地产集团有限公司 房地产开发 杭州采荷嘉业项目 20,000 414,821.58 25,436.64
2 杭州永都房地产开发有限公司 房地产开发 杭州东郡国际项目 20,200 196,002.92 3,089.13
3 浙江建德宋都实业有限公司 房地产开发 建德瑞平山项目 5,000 4,834.65 -144.53
4 桐庐桐郡置业有限公司 房地产开发 桐庐东门新天地项目 8,000 12,327.15 -18.02
5 杭州恒都房地产开发有限公司 房地产开发 杭州晨光国际项目 74,900 238,580.15 -270.99
6 南京宋都房地产开发有限公司 房地产开发 南京美域二期项目 5,000 18,666.15 -553.64
绍兴县宋都房地产开发有限公
7 房地产开发 绍兴金柯商汇项目 5,000 29,020.47 1,183.19
司
8 浙江东霖房地产开发有限公司 房地产开发 杭州阳光国际花园项目 30,000 238,488.19 3,474.16
9 合肥宋都房地产开发有限公司 房地产开发 西湖花苑西组团项目 5,000 17,278.70 389.41
合肥印象西湖房地产开发有限
10 房地产开发 印象西湖花园一期、二期项目 20,000 143,177.19 3,696.12
公司
杭州宋都物业经营管理有限公
11 物业管理 物业管理项目 500 2,903.50 196.74
司
北京应天阳光太阳能技术有限 聚光技术在太阳能发电领域的
12 技术开发 2,000 1,612.38 -121.15
公司 应用
13 南京南郡房地产开发有限公司 房地产开发 南京南郡国际项目 20,000 325,834.86 -2,140.64
14 杭州江都房地产开发有限公司 房地产开发 东郡国际三期 5,000 105,140.47 -882.45
15 杭州香悦郡置业有限公司 房地产开发 杭州香悦郡项目 5,000 169,306.62 -915.13
杭州淘天地房地产开发有限公
16 房地产开发 杭州淘天地项目 20,000 40,875.35 -937.90
司
17 舟山蓝郡置业有限公司往来款 房地产开发 舟山蓝郡国际项目 20,000 21,619.40 -47.60
18 杭州茂都投资管理有限公司 投资咨询 投资管理、投资咨询 100 530.34 -459.66
合肥印象西湖商业运营管理有 商业运营管
19 商业运营管理 100 0.00 0.00
限公司 理
20 杭州和都投资管理有限公司 投资咨询 投资管理、投资咨询 100 5986.53 -14.47
21 杭州融都投资管理有限公司 投资咨询 投资管理、投资咨询 100 3791.76 -9.24
22 舟山宋都房地产开发有限公司 房地产开发 舟山代建项目 1000 9.94 -0.06
23 杭州加悦都实业有限公司 实业投资 藕花洲项目 2000 65.08 -9.17
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
（1）本期宋都集团出资设立杭州茂都投资管理有限公司（以下简称杭州茂都），于 2014 年
16
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
2 月 19 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000221371 的《营业执照》。该公
司注册资本 100 万元，宋都集团出资 100 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控
制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(2) 本期宋都集团与子公司杭州茂都共同出资设立杭州淘天地房地产开发有限公司，于 2014
年 3 月 14 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330100000190285 的《营业执照》。
该公司注册资本 20,000 万元，宋都集团出资 1,020.00 万元，占其注册资本的 51%，杭州茂
都出资 980.00 万元，占其注册资本的 49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日
起，将其纳入合并财务报表范围。
（3）本期合肥宋都与合肥西湖房地产开发有限责任公司共同设立合肥印象西湖商业运营管
理有限公司（以下简称“印象西湖商业”），于 2014 年 6 月 17 日办妥工商设立登记手续，并
取得注册号为 340100001011397 的《营业执照》。该公司注册资本 100 万元，合肥宋都占注
册资本的 51%，合肥西湖房地产开发有限责任公司占注册资本的 49%，故自该公司成立之日
起，将其纳入合并财务报表范围。
（4）本期宋都集团出资设立杭州和都投资管理有限公司（以下简称杭州和都），于 2014 年
8 月 28 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000249720 的《营业执照》。该公
司注册资本 100 万元，宋都集团占注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司
成立之日起，将其纳入合并报表范围。
（5）本期宋都集团出资设立杭州融都投资管理有限公司（以下简称杭州融都），于 2014 年
8 月 28 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000249738 的《营业执照》。该公
司注册资本 100 万元，宋都集团占注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司
成立之日起，将其纳入合并报表范围。
（6）本期宋都集团、杭州和都与杭州融都共同设立舟山蓝郡置业有限公司（以下简称舟山
蓝郡），于 2014 年 9 月 17 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号 330902000102424 的《营
业执照》。该公司注册资本 20,000 万元，宋都集团出资 10,200 万元，占注册资本的 51%；杭
州和都出资 6,000 万，占注册资本的 30%；杭州融都出资 3,800 万，占注册资本的 19%；宋
都集团拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
（7）本期宋都集团出资设立舟山宋都房地产开发有限公司（以下简称舟山宋都），于 2014
年 9 月 17 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330902000102432 的《营业执照》。
该公司注册资本 1000 万元，宋都集团占注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该
公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
（8）本期杭州加都与杭州盛驰实业有限公司共同出资设立杭州加悦都实业有限公司（以下
简称杭州加悦都），于 2014 年 9 月 5 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为
330184000317020 的《营业执照》，该公司注册资本 2,000 万元，杭州加都出资 980 万元，
占注册资本的 49%，杭州盛驰实业有限公司出资 1，020 万元，占注册资本的 51%。根据杭
州加悦都实业有限公司章程第二十三条规定：股东杭州加都实业有限公司实质拥有 90%的股
东表决权，股东杭州盛驰实业有限公司实质拥有 10%的股东表决权。故自该公司成立之日起，
将其纳入合并报表范围。
（2）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位：万元
公司名称 主要经营范围 注册资本 总资产 净资产 净利润
合肥印象西湖房地产投资有 房地产开发 20,000.00 143,177.19 27,779.07 3,696.12
限公司
浙江东霖房地产开发有限公 房地产开发 30,000.00 238,488.19 102,405.39 3,474.16
司
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
杭州永都房地产开发有限公 房地产开发 20,200.00 196,002.92 90,481.46 3,089.13
司
南京南郡房地产开发有限公 房地产开发 20,000.00 325,834.86 16,597.20 -2,140.64
司
本期净 上期净 变动比
公司名称 变动原因
利润 利润 例
杭州宋都房地产集团有限
25,436.64 3,780.78 572.79% 主要系本期收到子公司分红所致
公司
合肥印象西湖房地产投资 主要系印象西湖二期西组团集中交付
3,696.12 111.99 3200.28%
有限公司 所致
绍兴县宋都房地产开发有
1,183.19 514.89 129.80% 主要系与轻纺城结算面积补差收入
限公司
浙江东霖房地产开发有限
3,474.16 8,926.93 -61.08% 主要系销售下降所致
公司
杭州恒都房地产开发有限
-270.99 26,692.18 -101.02% 主要系销售下降所致
公司
杭州永都房地产开发有限
3,089.13 -1,454.12 不适用 主要系东郡国际一二期集中交付所致
公司
杭州香悦郡置业有限公司 房地产开发 5,000.00 169,306.62 4,085.34 -915.13
杭州江都房地产开发有限公 房地产开发 5,000.00 105,140.47 4,070.77 -882.45
司
杭州淘天地房地产开发有限 房地产开发 20,000.00 40,875.35 1,062.10 -937.90
公司
（3）经营业绩与上一年报告期内相比变动在 30%以上子公司的情况说明
单位：万元
18
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
南京南郡房地产开发有限 主要系为促进销售，营销推广活动费用
-2,140.64 -1,259.58 69.95%
公司 增加所致
杭州江都房地产开发有限 主要系本期项目大面积开工后管理营
-882.45 -46.79 1786.16%
公司 销费用增加所致
本期净 上期净 变动比
公司名称 变动原因
利润 利润 例
杭州宋都房地产集团有限
25,436.64 3,780.78 572.79% 主要系本期收到子公司分红所致
公司
合肥印象西湖房地产投资 主要系印象西湖二期西组团集中交付
3,696.12 111.99 3200.28%
有限公司 所致
绍兴县宋都房地产开发有
1,183.19 514.89 129.80% 主要系与轻纺城结算面积补差收入
限公司
浙江东霖房地产开发有限
3,474.16 8,926.93 -61.08% 主要系销售下降所致
公司
杭州恒都房地产开发有限
-270.99 26,692.18 -101.02% 主要系销售下降所致
公司
杭州永都房地产开发有限
3,089.13 -1,454.12 不适用 主要系东郡国际一二期集中交付所致
公司
南京南郡房地产开发有限 主要系为促进销售，营销推广活动费用
-2,140.64 -1,259.58 69.95%
公司 增加所致
杭州江都房地产开发有限 主要系本期项目大面积开工后管理营
-882.45 -46.79 1786.16%
公司 销费用增加所致
（4）持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划
公司目前持有以太阳能应用技术知识产权为主体的北京应天阳光太阳能技术有限公司
51%股权。
公司以谨慎的态度对待太阳能行业的投资。目前太阳能发电行业处于低谷，北京应天是
一个轻资产的高科技投资项目，未来的产出和价值体现在项目团队在专业技术领域的创新和
技术优势。公司希望借助于中国太阳能行业的发展输出北京应天拥有的太阳能发电技术，公
司管理层会积极应对，做好投资决策和风险控制。
5、 非募集资金项目情况
□ 适用 √不适用
(六) 公司控制的特殊目的主体情况
无
(七) 其他
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从行业发展角度看来，房地产行业已经度过了高增长、高盈利的快速发展时期，转而进
入更强调成本控制与产品优势的精细化竞争时期。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，
市场竞争更加激烈，对企业产品竞争力和服务内容的要求更加全面。短期来看，中央自 2015
年来推行的种种有助于房地产行业健康发展的政策措施，行业迎来了相对宽松的发展环境，
主要城市的住宅成交自去年年底以来有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按揭负担，
促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用。
(二) 公司发展战略
2015 年，公司确立将向发展导向型企业转变，以打造公司发展力为核心，推动“人、
财、物、速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价值观，强化精英人才梯队持续
建设，落实分享与激励政策，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，整
合并优化资源，坚持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调“创
新、跨界、高效”理念在各个产品领域的运用，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保
持产品销售顺畅，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。
在做好房地产主业发展的同时，公司积极寻找能够在未来相当一段时间内能够为公司与
广大投资者持续创造较高收益与利润的产业投资机会，为公司构建双主业的驱动模式，奠定
公司未来五至十年的发展基础。
(三) 经营计划
2015 年，公司计划实现下述楼盘的交付：计划于上半年交付东郡国际花园项目，计划
于下半年交付南京南郡国际花园项目一期。对于已处于现房状态的阳光国际、晨光国际，公
司将进一步加大推盘力度，做好营销创新工作，加快库存的去化。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
房地产作为资金密集型行业，在获取土地储备与工程开发时均对资金有大幅的需求。公司将
根据各个项目的开发计划与投资需要，运用传统融资模式与创新融资形态结合的方式，通过
多种渠道筹集资金满足公司需求；同时公司将优化资金使用方案、严格控制费用支出，力争
加快资金的周转，支持公司健康地、可持续地发展，并同时做好公司第二主业投资所需资金
的规划工作。
(五) 可能面对的风险
（1）业务经营风险: 房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同
时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间
接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致
开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
20
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（2）跨区域经营风险：公司推行跨区域经营发展，报告期内重新进入舟山市场，目前项目
分布于浙江、江苏与安微三个省份，在形成规模效应、规避地域政策风险的同时，也对管理
体系与人才需求提出了更高的要求。开发过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人
力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□ 适用 √不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□ 适用 √不适用
四、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司 2013 年度利润分配方案经 2014 年 5 月 13 日召开的公司 2013 年年度股东大会审
议通过，本次分配向全体股东每 10 股派发现金红利 0.35 元（含税），派发现金红利总额为
38,183,755.12 元。
上述利润分配已于 2014 年 6 月 24 日实施完毕，具体内容详见公司于 2014 年 6 月 18
日披露于上交所网站的临 2014-050 号《2013 年度利润分配实施公告》。
公司于 2014 年 5 月 7 日召开了“宋都股份 2013 年度现金分红专项说明会”，公司高管出
席会议并与投资者就其关注的公司 2013 年度现金分红、公司经营发展等问题进行了充分的
沟通与交流。具体内容详见公司于 2014 年 5 月 8 日披露于上交所网站的临 2014-039 号《2013
年度现金分红专项说明会召开情况的公告》及其附件。
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或
预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
每 10 股 分红年度合并 表中归属
每 10 股 每 10 股 现金分红的数
分红 派息数 报表中归属于 于上市公
送红股数 转增数 额
年度 (元)（含 上市公司股东 司股东的
（股） （股） （含税）
税） 的净利润 净利润的
比率(%)
2014 年 0 0.10 0 13,401,223.26 37,089,740.39 36.13
21
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
2013 年 0 0.35 0 38,183,755.12 368,198,332.50 10.37
2012 年 0 0.37 0 39,725,255.42 387,313,350.59 10.26
五、 积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
报告期内，公司继续秉承"真、正、诚、新"的企业核心价值理念，积极地将履行社会责
任贯彻于公司经营活动的各个环节。
1、规范公司治理，实现股东回报
报告期内，公司管理层与所有员工自觉地遵守各项法律法规，勤勉尽责的做好本职工作，
实现了上市公司治理的规范化与透明化；积极地推进内部控制制度建设、设立《土地储备作
业指引》等有利于公司提高决策效率、有效规避风险的事项，为全体股东营造安全的投资环
境；顺利实施非公开发行股票工作，为投资者创造较好的投资回报；持续不断地实施现金分
红的利润分配政策，保障中小投资者的合法权益。
2、营造品质生活，提升品牌价值
报告期内，我们戮力践行“营造品质生活”的愿景，把房地产的“产品”当做“作品”，
在确保安全质量合格的基础上，积极地向行业内标杆企业学习，在设计、选材、采购招标、
施工等各个环节中，充分考虑业主使用满意度，赢得了广大业主对公司产品的高度评价，同
时积极地在住宅产品、物业服务等细节上设身处地地为业主着想，极大地提升了公司的品牌
价值。
3、培育精英团队，赢得员工认同
公司切实关爱和成就员工，努力调动员工的主动性、积极性和创造性，全年共培训高级管
理人员、专业人员、基层员工数千人次；公司设立的公益基金--"宋都之子"成长基金，定期
组织各类志愿者活动，在学业、兴趣特长、心理健康等方面鼓励和支持全体员工子女，使得
员工越来越认同公司价值观，并能够自觉地融入宋都企业文化。
4、积极投身公益，获得社会赞许
公司积极投身社会公益事业，以真情回报社会，积极践行社会责任。2014 年捐资成立
浙江宋都公益基金，并继续对社会帮困助学等公益项目热心捐赠，赢得了社会公众的高度评
价与赞许。
公司目前处于高速发展的阶段，我们将一如既往地、忠实地履行与公司发展规模与速度
相匹配的社会责任。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案二：
《公司 2014 年财务决算报告》
一、公司基本财务情况
2014 年，本公司营业收入 2,323,031,034.37 元，营业总成本 2,219,781,722.28
元，其中营业成本 1,856,978,680.56 元，营业税金及附加 167,638,035.23 元，
销售费用 93,969,286.56 元，管理费用 75,523,108.33 元，财务费用 18,035,124.57
元，资产减值损失 7,637,487.03 元；营业利润 111,020,450.13 元，营业外收入
1,205,949.65 元，营业外支出 24,853,043.24 元，利润总额 87,373,356.54 元，净
利润 54,557,905.92 元，归属于母公司所有者的净利润 37,089,740.39 元。
2014 年 末 ， 公 司 资 产 总 计 13,685,071,178.90 元 ， 所 有 者 权 益 合 计
3,884,383,274.78 元，归属于母公司所有者权益合计 3,740,635,124.91 元，负债
合计 9,800,687,904.12 元，资产负债率 71.62%，预收款项 2,371,540,288.84 元，
扣除预售房款后资产负债率 65.70%。
二、公司近三年主要经营指标变动情况及原因分析
单位：元
本年比上年
2014 年 2013 年 2012 年
增减（%）
营业总收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78 3,062,585,885.98
营业利润 111,020,450.13 518,554,946.80 -78.59 607,007,032.19
利润总额 87,373,356.54 508517,313.82 -82.82 625,663,666.60
归属于上市公司股
37,089,740.39 368,198,332.50 -89.93 387,313,350.59
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 41,935,496.24 336,426,592.13 -87.54 367,927,137.14
损益的净利润
经营活动产生的现
-970,116,807.11 -677,638,672.69 43.16 1,364,258,557.63
金流量净额
本年末比上
2014 年末 2013 年末 2012 年末
年末增减（%）
资产总额 13,685,071,178.90 11,324,671,859.54 20.84 10,692,184,784.08
负债总额 9,800,687,904.12 8,594,097,594.76 14.04 7,586,707,064.45
归属于上市公司股
3,740,635,124.91 2,602,313,579.84 43.74 2,186,321,640.17
东的所有者权益
总股本 480,752,550.00 231,594,656.00 107.58 106,594,656.00
23
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
1、2014 年度，公司营业收入比上年下降 16.78%，主要系销售下滑，交付项
目结转收入减少所致。
2、归属于上市公司股东的净利润比上年下滑 89.93%，主要系本年交付的东
郡国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。
3、经营活动产生的现金流量净额比去年下降 43.16%，主要系销售下滑相应
回款额减少所致。
主要财务指标 2014 年 2013 年 本年比上年增减（%） 2012 年
基本每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36
稀释每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36
用最新股本计算的每股收益（元/股）
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.04 0.31 -87.10 0.34
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.43 15.46 减少 14.03 个百分点 19.49
扣除非经常性损益后的加权平均净资
1.62 14.13 减少 12.51 个百分点 18.51
产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额
-0.89 -0.63 41.15 1.27
（元／股）
本年末比上年末增减
2012 年末
（%）
归属于上市公司股东的每股净资产
3.43 2.2 55.85 2.04
（元／股）
资产负债率（%） 71.62% 75.89% 减少 4.27 个百分点 70.96%
根据 2014 年 5 月 13 日公司 2013 年度股东大会审议通过的《公司 2013 年度
利润分配预案》，每 10 股派发现金股利 0.35 元（含税）。公司以 2014 年 6 月 23
日为股权登记日实施了 2013 年度利润分配方案。
三、公司主营业务及其经营情况
（一） 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78
营业成本 1,856,978,680.56 1,858,199,046.34 -0.07
销售费用 93,969,286.56 76,802,036.34 22.35
管理费用 75,523,108.33 106,981,483.51 -29.41
财务费用 18,035,124.57 8,849,097.35 103.81
经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 43.16
投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98
筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89
24
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（二）营业收入分析
单位：元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 2,292,426,633.18 98.68% 2,770,286,332.91 99.25% 3,049,384,816.86 99.57%
其他业务收入 30,604,401.19 1.32% 21,008,466.32 0.75% 13,201,069.12 0.43%
营业收入 2,323,031,034.37 100% 2,791,294,799.23 100% 3,062,585,885.98 100.00%
1、公司的主营业务收入
报告期内，公司本年交付的东郡国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，因此
2014年度公司的主营业务收入下降17.25%。
2、公司的其他业务收入
公司其他业务收入主要为投资性房地产的租赁收入，2013年度公司投资性房
地产实现出租收入3,060.44万元，比上年租赁收入增加 45.68 %。2012年度、2013
年度和2014年度，其他业务收入分别占收入总额的0.43 %、0.75%、1.32%所占份
额较小。
3、主营业务分行业情况
单位：元
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 主营业务收入 主营营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
减 少 13.38
房地产业 2,273,125,410.20 1,825,244,319.00 19.70 -17.47 -0.97
个百分点
减少 8.23 个
物业服务业 19,301,222.98 18,192,192.85 5.75 63.89 79.57
百分点
咨询服务业 -100.00 /
合计 2,292,426,633.18 1,843,436,511.85 19.59 -17.25 -0.53
报告期内，公司实现的主营业务收入总额为229,242.66万元，比上年同期下
降了17.25%，其中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的99.16%，物
业服务业的营业收入占0.84%。从产品结构看，商品房销售的营业收入占99.16%，
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
物业服务的营业收入占0.84%。
2014年度，公司的房地产业毛利率比上年下降13.38个百分点，主要系报告
期内交付的东郡国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。
4、主营业务分地区情况
单位：元
地区 营业收入 营业收入比上年增减
（%）
浙江 1,832,754,094.90 -28.43
安徽 455,451,538.28 265.98
江苏 4,221,000.00 -95.04
合计 2,292,426,633.18 -17.25
2014年度公司的营业收入浙江地区占79.95%，安徽地区占19.87%，江苏地
区占0.18 %，公司的主要业务分布在长江中下游地区，在国家房地产业宏观调控
的背景下，保持了业务的相对稳定。
（三）、主营业务成本分析
单位：元
本期金额
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 占比 上年同期金额 占比
目 期变动比
例(%)
房地产业 房地产 99.45
1,825,244,319.00 99.01% 1,843,145,517.96 -0.97
%
物业服务业 物业服务 18,192,192.85 0.99% 10,130,944.56 0.45% 79.57
咨询服务业 咨询服务
一般贸易业 一般贸易
合计 1,843,436,511.85 100% 1,853,276,462.52 100% -0.53
（四）、主要供应商及客户对公司的影响
除一般贸易外，公司主要从事房地产开发业务，公司的土地都通过参与政府
土地主管部门土地公开招拍挂方式取得，工程施工单位及材料采购都由公司通过
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
招投标等方式自主选择，并不依赖于某一家或几家供应商；公司开发的产品直接
面向市场不特定对象的客户进行销售。因此公司并没有十分固定的主要供应商和
主要的客户，任何特定供应商和客户都不对公司的决策构成影响。
公司前五名客户销售金额合计8522万元,占销售总额3.67 %。
公司前五名供应商采购金额合计86394.58万元,占采购总额58.96%。
（五）、非经常性损益情况
单位：元
非经常性损益项目 2014 年度 2013 年度 2012 年度
非流动资产处置损益 100,384.38 -23,896.05 -60,939.86
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
217,733.33 52,425.73 269,955.78
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
12,756,082.18 9,038,712.33 9,199,561.64
金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
480,635.05 302,964.36 128,604.57
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67 2,253,939.84
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-21,577,527.10 -7,386,126.26 20,954,634.58
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 32,092,728.09 -1,027,417.77
少数股东权益影响额 93,556.28 -37,099.46 -42,854.18
所得税影响额 -3,232,175.52 -5,068,135.04 -12,289,271.15
合计 -4,845,755.85 31,771,740.37 19,386,213.45
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（六）、近三年期间费用变动情况分析
单位：万元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
金额 占营业收 金额 占营业收 金额 占营业收
入比例(%) 入比例(%) 入比例(%)
营业收入 232,303.10 279,129.48 306,258.59
销售费用 9,396.93 4.05 7,680.20 2.75 7,798.63 2.55
管理费用 7,552.31 3.25 10,698.15 3.83 11,382.85 3.72
财务费用 1,803.51 0.78 884.91 0.32 2,115.54 0.69
期间费用合计 18,752.75 19,263.26 21,297.02
报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年上升 1.3 个百分点；占
房地产营业收入的比例，较上年上升 1.34 个百分点；管理费用较上年下降 29.41%，
主要系由于不满足行权条件冲回股权激励费用所致。
四、公司资产、负债的主要构成分析
（一）资产总额构成分析
最近三年以来，随着公司开发规模的扩大，公司总资产规模呈现持续增长态
势，最近三年，公司资产构成如下：
单位：万元
项目名称 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动资产 1,324,773.27 96.80 1,099,381.43 97.08 1,034,422 96.75
非流动资产 43,733.85 3.20 33,085.76 2.92 34,797 3.25
资产总额 1,368,507.12 100.00 1,132,467.19 100 1,069,219 100
从资产的构成结构来看，最近三年公司的资产结构非常稳定，流动资产占了
总资产的绝对比例，这和房地产企业资产主要就是土地和开发成本的特征所分不
开的。
1、流动资产
公司的资产主要为流动资产，主要由货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款和存货组成。最近三年的流动资产构成如下：
单位：万元
主要构成项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动资产 1,324,773.27 1,099,381.43 1,034,421.73
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
货币资金 130,305.52 9.84 55,162.05 5.02 81,436.64 7.87
应收账款 4,512.72 0.34 5,438.89 0.49 397.06 0.04
预付账款 6,490.49 0.49 7,261.97 0.66 7,241.70 0.7
其他应收款 45,298.34 3.42 48,709.30 4.43 137,126.81 13.26
存货 1,111,110.10 83.87 958,860.45 87.22 807,929.10 78.1
（1） 货币资金：
货币资金明细情况如下：
单位：元
项 目 期末数 期初数
库存现金 583,620.83 1,409,778.03
银行存款 1,247,891,584.26 484,034,064.01
其他货币资金 54,580,044.89 66,176,707.74
合 计 1,303,055,249.98 551,620,549.78
其他货币资金期初余额中包括贷款备偿保证金 53,545,800.00 元、为购房者提
供的按揭保证金 8,071,586.60 元；其他货币资金期末余额中包括贷款备偿保证金
32,503,258.39 元、为购房者提供的按揭保证金 17,517,465.36 元、其他受限保证金
3,053,000.00 元。
（2）应收账款：
应收账款金额前五名明细如下：
单位：元
占应收账款余
单位名称 与本公司关系 账面余额 账龄
额的比例(%)
购房客户一 非关联方 3,590,000.00 1 年以内 7.55
购房客户二 非关联方 3,430,000.00 1 年以内 7.21
绍兴县中国轻纺城市场开发经
非关联方 3,000,000.00 1 年以内 6.31
营有限公司
购房客户四 非关联方 1,900,000.00 1 年以内 3.99
购房客户五 非关联方 1,840,000.00 1 年以内 3.87
小 计 13,760,000.00 28.92
29
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
应收账款账龄分析如下：
单位：元
期末数 期初数
账 龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 46,176,044.69 97.06% 2,308,802.23 57,251,486.00 100 2,862,574.30
1-2 年 1,400,000.00 2.94% 140,000.00
小 计 47,576,044.69 100% 2,448,802.23 57,251,486.00 100 2,862,574.30
（3） 其他应收款
其他应收款金额前 5 名情况：
单位：元
占其他应款 款项质
单位名称 与本公司关系 账面余额 账龄 余额的比例
或内容
(%)
117,870,365.03 1 年以内 24.92
合营企业之子 54,077,424.66 1-2 年 11.43
桐庐大奇山郡置业有限公司 往来款
公司 96,811,397.25 2-3 年 20.46
48,587,726.03 3 年以上 10.27
18,327,913.30 1 年以内 3.87
杭州市物业维修资金管理中心 非关联方 12,043,800.00 2-3 年 2.55 保证金
11,026,195.00 3 年以上 2.33
受让林
浙江世界贸易中心长乐实业有
非关联方 18,500,000.00 3 年以上 3.91 地履约
限公司
款
平安信托有限责任公司 关联方 16,536,549.00 1 年以内 3.5 保证金
杭州经济技术开发区物业维修
非关联方 16,334,315.68 1 年以内 3.45 保证金
资金管理中心
小 计 410,115,685.95 86.69
其他应收款账龄分析如下：
30
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
单位：元
期末数 期初数
账 龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 56,304,403.72 52.17% 2,815,220.18 14,365,632.78 27.20% 721,457.92
1-2 年 13,172,817.69 12.21% 1,317,281.77 16,701,948.63 31.63% 1,670,194.86
2-3 年 16,262,878.89 15.07% 4,878,863.67 6,027,650.78 11.42% 1,808,295.23
3 年以上 22,186,158.04 20.56% 11,093,079.01 15,706,475.03 29.75% 7,853,237.52
小 计 107,926,258.34 100.00% 20,104,444.63 52,801,707.22 100.00% 12,053,185.53
（4）预付账款：
公司预付账款金额前五名明细如下：
单位：元
单位名称 与本公司关系 期末数 账龄 未结算原因
2,800,000.00 2-3 年
建德市国土资源局 非关联方 土地未支付
42,000,000.00 3 年以上
浙江中成建工集团有限公司 非关联方 6,154,772.77 1 年以内 工程待结算
2,119,350.00 1 年以内
西子奥的斯电梯设备有限公司 非关联方 32,355.00 1-2 年 工程待结算
118,500.00 3 年以上
合肥市蜀山区稻香村街道办事处 非关联方 2,000,000.00 1 年以内 交付保证金
468,992.60 1-2 年
安徽应天新能源有限公司 关联方 预付款项
575,000.00 2-3 年
小 计 56,268,970.37
预付账款账龄分析如下：
期末数 期初数
坏 坏
账 龄 比例 账 比例 账
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
(%) 准 (%) 准
备 备
1 年 以
15,023,369.94 23.15 15,023,369.94 15,132,076.74 20.84 15,132,076.74
内
31
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
1-2 年 1,957,345.50 3.02 1,957,345.50 8,603,344.58 11.85 8,603,344.58
2-3 年 4,664,411.55 7.19 4,664,411.55 43,371,087.12 59.72 43,371,087.12
3 年 以 5,513,163.91 7.59 5,513,163.91
43,259,733.03 66.64 43,259,733.03
上
合 计 64,904,860.02 100 64,904,860.02 72,619,672.35 100 72,619,672.35
单位：元
（5）存货
存货明细情况： 单位：元
期末数 期初数
项 目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
原材料 1,770,094.31 1,770,094.31
开发成本 5,657,523,013.84 5,657,523,013.84 5,561,434,409.26 5,561,434,409.26
开发产品 5,196,709,255.48 5,196,709,255.48 3,976,659,529.61 3,976,659,529.61
出租开发产品 254,490,483.22 254,490,483.22 49,901,126.23 49,901,126.23
低值易耗品 608,115.31 608,115.31 609,423.11 609,423.11
11,111,100,962.1
合 计 11,111,100,962.16 9,588,604,488.21 9,588,604,488.21
6
存货—开发成本情况： 单位：元
开工时 预计竣工时间 预计总投资
项目名称 期初数 期末数
间
2014.6 2016.12 21.00 亿元 645,550,000.00 1,666,210,836.25
香悦郡国际公寓
南京南郡国际 2013.8 2015.11 20.00 亿元 1,011,343,545.87 1,473,790,469.19
杭州东郡国际三期 2013.11 2016.6 10.00 亿元 674,376,452.67 972,754,222.64
合肥印象西湖花园二期（东
2010.6 2015.6 13.00 亿元 1,107,410,153.30 829,474,880.60
组团）
淘天地商务大厦 2014.8 2016.11 6.50 亿元 0.00 371,730,386.09
宋都蓝郡国际 2015.10 2017.11 22.87 亿元 0.00 215,488,300.00
32
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
桐庐东门新天地 2012.4 2015.06 1.213 亿元 111,729,248.22 123,189,481.82
杭州东郡国际 2011.12 2014.12 26.00 亿元 1,939,356,221.08
杭州阳光国际（公建部分） 2008.8 2015.6 25.00 亿元 67,582,639.89 0.00
其他 4,086,148.23 4,884,437.25
小 计 5,561,434,409.26 5,657,523,013.84
存货—开发产品情况： 单位：元
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
2,142,805,913.1
杭州晨光国际 2013.12 32,667,371.14 241,665,855.40 1,933,807,428.91
7
1,313,898,252.4
杭州阳光国际 2013.12 256,089,256.61 148,935,478.58 1,421,052,030.51
8
东郡国际二期 2014.12 1,255,695,005.56 303,522,777.95 952,172,227.61
合肥印象西湖花园二期
2014.06 668,022,062.62 302,063,379.78 365,958,682.84
（西组团）
东郡国际一期 2014.06 1,045,115,809.88 763,498,818.50 281,616,991.38
合肥印象西湖花园一期 2011.05 117,751,249.80 -1,427,342.90 35,029,487.93 81,294,418.97
绍兴金柯商汇 2010.09 308,995,735.88 1,388,344.84 234,810,138.54 75,573,942.18
其他 -- 93,208,378.28 2,067,650.80 10,042,496.00 85,233,533.08
小 计 3,976,659,529.61 3,259,618,158.55 2,039,568,432.68 5,196,709,255.48
（二）负债的主要构成分析
单位：万元
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目名称
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动负债 597,122.79 60.93 607,837.76 70.73 463,617.71 61.11
非流动负债 382,946.00 39.07 251,572.00 29.27 295,053.00 38.89
负债总额 980,068.79 100.00 8,594,09.76 100 758,670.71 100
1、流动负债
近三年的流动负债构成如下： 单位：万元
33
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
主要构成项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
短期借款 120,190.00 20.13 30,000.00 4.94 2,000.00 0.43
应付票据
应付账款 74,881.52 12.54 55,425.42 9.12 28,341.65 6.11
预收款项 237,154.03 39.72 224,854.07 36.99 231,571.09 49.95
应付职工薪酬 771.16 0.13 190.86 0.03 196.18 0.04
应交税费 4,458.83 0.75 12,806.36 2.11 3,857.96 0.83
应付利息 9,343.90 1.56 8,125.69 1.34 6,702.54 1.45
其他应付款 21,936.58 3.67 30,417.55 5 35,814.99 7.73
一年内到期的非流动负债 86,526.00 14.49 193,266.00 31.79 105,276.00 22.71
其他流动负债 41,860.78 7.01 52,751.81 8.68 49,857.30 10.75
流动负债合计 597,122.79 100.00 607,837.76 100 463,617.71 100
其他流动负债 2014 年末为 41,860.78 万元，比 2013 年末下降 20.65%，主要
系本期南京宋都房地产开发有限公司进行土地增值税汇算清缴所致。
（1）预售款项明细情况： 单位：元
项 目 期末数 期初数
购房款 2,361,478,119.01 2,237,769,917.00
房屋租金 5,116,228.82 5,772,647.72
物业管理费 4,637,303.01 4,689,512.78
其他 308,638.00 308,638.00
合 计 2,371,540,288.84 2,248,540,715.50
预收购房款主要项目明细如下： 单位：元
期末数 期初数 预计竣工时 预售比例
项目名称
间 （%）
南京南郡国际 1,107,468,928.00 106,817,737.00 2015.11 64.07
34
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
杭州东郡国际 555,076,724.00 1,651,181,648.00 2014.12 86.47
杭州东郡国际三期 310,081,844.00 2016.06 28.46
合肥印象西湖花园二期 158,454,253.00 358,574,172.00 2014.06 27.3
香悦郡国际公寓 132,922,088.00 2016.12 10.22
杭州晨光国际 59,731,626.00 33,597,406.00 —— 47.25
杭州阳光国际 28,386,409.01 50,732,030.00 2014.6 53.23
其他 9,356,247.00 36,866,924.00
小 计 2,361,478,119.01 2,237,769,917.00
（2）应付职工薪酬情况
单位：元
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 1,908,598.57 96,897,261.85 91,094,291.18 7,711,569.24
离职后福利—设定提存计划 4,313,133.14 4,313,133.14
合 计 1,908,598.57 101,210,394.99 95,407,424.32 7,711,569.24
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 1,638,934.43 86,449,784.26 80,756,620.13 7,332,098.56
职工福利费 4,480,617.06 4,480,617.06
社会保险费 3,274,540.51 3,274,540.51
其中： 医疗保险费 2,844,053.26 2,844,053.26
工伤保险费 148,357.64 148,357.64
生育保险费 282,129.61 282,129.61
住房公积金 1,853,639.00 1,853,639.00
工会经费和职工教育经费 269,664.14 838,681.02 728,874.48 379,470.68
小 计 1,908,598.57 96,897,261.85 91,094,291.18 7,711,569.24
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
基本养老保险 3,828,149.71 3,828,149.71
失业保险费 484,983.43 484,983.43
小 计 4,313,133.14 4,313,133.14
（3）应交税费情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
增值税 173,456.67 114,765.08
营业税 8,943,313.58 18,545,884.67
企业所得税 7,632,491.54 74,596,996.21
代扣代缴个人所得税 373,294.34 368,757.35
城市维护建设税 524,386.61 1,309,452.88
土地增值税 24,548,866.58 28,397,128.21
房产税 306,552.74 4,200.00
教育费附加 224,100.48 396,470.79
地方教育附加 201,976.80 317,743.94
水利建设专项资金 1,659,753.45 4,011,078.67
印花税 77.87 1,153.02
合 计 44,588,270.66 128,063,630.82
（4）应付利息情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
短期借款应付利息 10,289,368.00 883,055.56
一年内到期的长期借款利息 8,356,793.82 27,128,565.29
分期付息到期还本的长期借款利息 74,792,835.47 53,245,254.22
合 计 93,438,997.29 81,256,875.07
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（5）其他应付款情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
押金保证金 80,853,163.26 155,265,013.64
往来款 108,450,610.40 108,435,000.00
应付暂收款 6,963,496.43 16,688,877.12
其他 23,098,559.88 23,786,567.04
合 计 219,365,829.97 304,175,457.80
金额较大的其他应付款构成： 单位：元
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
杭州中兴房地产开发有限公司 108,435,000.00 往来款
桐庐富春水利建设有限公司 10,000,000.00 工程未竣工验收
浙江宝业建设集团有限公司 6,934,484.26 履约保证金
浙江八达建设集团有限公司 5,226,058.01 履约保证金
浙江国泰建设集团有限公司 5,020,000.00 履约保证金
小 计 135,615,542.27
五、偿债能力分析
公司偿债能力指标如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动比率 2.22 1.81 2.23
速动比率 0.36 0.23 0.49
资产负债率 71.62% 75.89% 70.96%
资产负债率（扣除预售房款） 65.70% 69.91% 62.93%
六、资产周转能力分析
公司资产周转能力指标如下：
37
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
2014 年度 2013 年度 2012 年度
应收账款周转率 46.69 95.66 211.84
存货周转率 0.18 0.21 0.22
总资产周转率 0.19 0.25 0.28
七、现金流量分析
报告期内，公司现金流量情况如下: 单位：元
项目 2014 年度 2013 年度 2012 年度
经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 1,364,258,557.63
投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -420,015,689.79
筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 -775,342,818.28
现金及现金等价物净增加额 759,978,363.05 -308,931,174.64 168,900,049.56
每股净现金流量（元） 0.70 0.16
八、募集资金使用情况表
是 产 未达
变更原
否 是否 项 预 生 是否 到计
募集资金本 募集资金累 因及募
承诺项目名 变 募集资金拟 符合 目 计 收 符合 划进
年度投入金 计实际投入 集资金
称 更 投入金额 计划 进 收 益 预计 度和
额 金额 变更程
项 进度 度 益 情 收益 收益
序说明
目 况 说明
南京南郡国 否 81,624.98 44,191.16 44,191.16 是 在 不
际花园项目 建 适
用
杭州东郡国 否 33,450.00 21,424.62 21,424.62 是 在 不
际三期项目 建 适
用
115,074.98 65,615.78 65,615.78 / /
合计 / / / / /
公司于2014年12月29日召开第八届董事会第二十七次会议，审议通过了
募集资金承诺项目使用情况说明 《关于以募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》，同意用募集资金
置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金，置换资金总额为65,615.75万元。
38
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
九、公司主要子公司的经营情况
1、杭州宋都房地产集团有限公司
该公司成立于 1996 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市，法定代表人：俞建午。经营范围：房屋建设（部颁一级），
城市土地开发经营，商品房出售，房屋租赁，其他无需报经审批的一切合法项目。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 414,821.58 万元，净资产 127,123.84
万元；2014 年度实现营业收入 2,644.58 万 元，净利润 25,436.64 万元。
2、浙江东霖房地产开发有限公司
该公司成立于 1993 年，注册资本 30,000 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：九堡镇杨公村开发经
营多种档次的住宅、公寓及配套设施。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 238,488.19 万元，净资产 102,405.39
万元；2014 年度实现营业收入 26,700.12 万元，净利润 3,474.16 万元。
3、杭州恒都房地产开发有限公司
该公司成立于 2009 年，注册资本 74,900 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 238,580.15 万元，净资产 98,027.19
万元；2014 年度实现营业收入 27,370.42 元，净利润-270.99 万元。
4、杭州永都房地产开发有限公司
该公司成立于 2010 年，注册资本 20,200 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 196,002.92 万元，净资产 90,481.46
万元；2014 年度实现营业收入 122,963.96 万元，净利润 3,089.13 万元。
5、桐庐桐郡置业有限公司
该公司成立于 2010 年，注册资本 8,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市桐庐县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发及经
营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 12,327.15 万元，净资产 7,9535.35
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-18.02 万元。
6、杭州大奇山郡实业有限公司
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
该公司成立于 2009 年，注册资本 2,2000 万元，公司拥有 50%的股权。注册
地址：浙江省杭州市桐庐县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发；住
宿、特大型餐馆、剪湖旅游景点开发；销售；体育用品。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 137,701.74 万元，净资产 15,540.25
万元；2014 年度实现营业收入 3,430.51 万元，净利润 1,287.50 万元。
7、浙江建德宋都实业有限公司
该公司成立于 2010 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省建德市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发；酒店管理、
旅游景点开发，体育用品销售，股权投资。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 4,834.65 万元，净资产 4,291.11 万
元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-144.53 万元。
8、绍兴县宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2008 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省绍兴县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营；商品
房出售；房屋租赁。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 29,020.47 万元，净资产 12644.64
万元；2014 年度实现营业收入 4,299.32 万元，净利润 1,183.19 万元。
9、南京宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2003 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：江苏省南京市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营（贰级）。
一般经营项目：自有房屋租赁；物业管理；企业管理咨询；房地产咨询。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 18,666.15 万元，净资产 12,500.87
万元；2014 年度实现营业收入 422.1 万元，净利润-553.64 万元。
10、合肥宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2003 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：安徽省合肥市。法定代表人：俞建午。经营范围：房屋开发建设、城市土
地开发经营；商品房销售；房屋租赁；物业管理。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 17,278.70 万元，净资产 9,523.03
万元；2014 年度实现营业收入 912.16 万元，净利润 389.41 万元。
11、合肥印象西湖房地产投资有限公司
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
该公司成立于 2007 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 51%的股权。注册
地址：安徽省合肥市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产投资、开发、销
售，城市土地开发，物业管理，建筑材料销售。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 143,177.19 万元，净资产 27,779.07
万元；2014 年度实现营业收入 44,603.03 万元，净利润 3,696.12 万元。
12、杭州宋都物业经营管理有限公司
该公司成立于 2011 年，注册资本 500 万元，公司拥有 100%的股权。注册地
址：浙江省杭州市。法定代表人：朱瑾。经营范围：服务：物业管理；批发零售：
建筑材料，五金交电，机电产品（除专控），小五金；其他无需报经审批的一切
合法项目。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 2,902.48 万元，净资产 1,355.31 万
元；2014 年度实现营业收入 3,392.92 万元，净利润 109.05 万元。
13、南京南郡房地产开发有限公司
该公司成立于 2012 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：江苏省南京市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营；自有
房屋租赁；物业管理；社会经济咨询；房地产咨询。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 325,834.86 万元，净资产 16,597.20
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-2,140.64 万元。
14、杭州江都房地产开发有限公司
该公司成立于 2013 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 105,140.47 万元，净资产 4,070.77
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-882.45 万元。
15、杭州香悦郡置业有限公司
该公司成立于 2013 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 169,306.62 万元，净资产 4,085.34
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-915.13 万元。
15、杭州淘天地房地产开发有限公司
该公司成立于 2014 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 40,875.35 万元，净资产 1,062.10
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-937.90 万元。
15、舟山蓝郡置业有限公司
该公司成立于 2014 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省舟山市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2014 年 12 月 31 日，该公司总资产 21,619.40 万元，净资产 19,952.40
万元；2014 年度实现营业收入 0 元，净利润-47.6 万元。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
42
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案三：
《公司 2014 年度利润分配预案》
各位股东及股东代表：
公司2014年度财务决算工作已经完成，并经天健会计师事务所
(特殊普通合伙)审计：公司2014年全年归属于上市公司股东的净利润
37,089,740.39元，报告期末母公司可供分配利润174,016,035.62元。
经综合考虑公司所处行业特点、现处发展阶段及盈利水平，经审慎研
究，我们拟订了2014年度公司利润分配预案，进行现金股利分配，拟
每10股分红0.1元（含税），符合中国证监会《上市公司监管指引第3
号——上市公司现金分红》（以下简称“《证监会分红指引》”）以及
上海证券交易所《上市公司现金分红指引》（以下简称“《上交所分
红指引》”）的相关规定
此次方案的现金分红水平有利于兼顾业务规模和盈利规模增长，
有利于提高公司资产的运营和使用效率，更好地保护股东权益，实现
公司的可持续发展和股东利益的最大化。以上事项，请各位股东及股东代
表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015年5月18日
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案四：
《公司 2014 年年度报告及摘要》
各位股东及股东代表：
公司 2014 年年度报告全文（修订版）及年度报告摘要（修订版）
已于 2015 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站上刊登，现提交本次股
东大会，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
附：
宋都基业股份投资有限公司 2014 年年度报告及摘要
(详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn)
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案五：
《关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案》
各位股东及股东代表：
根据公司战略发展，董事会同意提请股东大会授权董事会土地储
备投资额度及对项目公司投资额度。
具体情况如下：
（1）提请股东大会授权董事会自2014年年度股东大会作出决议之
日起至2015年年度股东大会前，公司及控股子公司购买经营性土地
（含通过股权收购购买经营性土地）的金额不超过80亿元人民币。
（2）提请股东大会授权董事会自2014年年度股东大会作出决议之
日起至2015年年度股东大会前，对项目公司的投资额度总额不超过80
亿元人民币。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案六：
《关于续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）
为公司 2015 年度外部审计机构的议案》
各位股东及股东代表：
天健会计师事务所（特殊普通合伙）2014年作为我公司的外部审
计机构，配合完成了我公司的各项审计工作，并按有关规定出具审计
报告。现公司拟续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2015
年度外部审计机构，全年审计费用99万元。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015年5月18日
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案七：
《公司及控股子公司购买金融机构保本理财产品的议案》
各位股东及股东代表:
根据公司及控股子公司现金流充裕、阶段性闲置资金较多的情况，
为最大限度地发挥闲置资金的作用，提高资金使用效率，实现股东利
益最大化经营目标，公司拟利用自有资金购买金融机构提供的保本型
对公理财产品。在不影响公司资金正常运作、保证本金安全、操作合
法合规的前提下，公司拟在2015年年度股东大会召开前适时实施累计
发生总额不超过10亿元的金融机构对公保本理财产品，在额度范围内
授权公司管理层具体办理相关事宜。
具体事项如下：
一、拟购买金融机构理财产品的概述：
公司拟购买金融机构理财产品为金融提供的对公保本型理财产
品，不用于投资股票及其衍生产品、证券投资基金以及以证券投资为
目的的委托理财产品，其收益、流动性与风险与银行定期存款相似。
购买这类理财产品对公司而言是一种闲置资金的合理运用方式。
二、购买额度及期限限制：
公司及控股子公司购买金融机构保本型理财产品的额度为不超
过人民币10亿元。为控制风险及保证资金灵活度，以上额度只能购买
一年期内的短期保本型理财产品，资金可以滚动使用。
三、购买授权期限：
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
董事会授权公司管理层办理相关事项的期限为自股东大会审议
通过此议案之日起至2015年年度股东大会。
四、购买资金来源：
拟购买金融机构理财产品的资金来源均为公司及控股子公司自
有资金。
五、投资风险及风险控制措施：
公司拟购买的保本型理财产品为低风险金融机构理财产品，资金
投向为我国金融机构间市场信用级别较高、流动性较好的金融工具，
风险可控。公司将与金融机构约定，所购的理财产品均为保本型理财
产品。公司管理层指派专人负责金融机构理财产品收益与风险的分析、
评估工作，审慎决策，并建立相关的业务流程和检查监督机制。同时，
在理财期间将密切与金融机构间的联系与沟通，跟踪理财产品的最新
动态。
六、对公司的影响：
在符合国家法律法规及保障投资资金安全的前提下，在保证公
司日常经营运作等各种资金需求的情况下，公司及控股子公司以自有
闲置资金适度购买低风险的保本型理财产品，不会影响公司主营业务
的正常开展。购买仅限于金融机构发行的保本理财产品，能够充分控
制风险，通过进行适度的低风险的理财，能够获得一定的投资效益，
从而进一步提升公司整体业绩水平。以上事项，请各位股东及股东代
表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015年5月18日
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案八：
《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》
各位股东及股东代表：
一、 关联交易概述
为支持本公司快速发展，更好的在当前及今后一定时期获取价格
较低的优质开发项目，本公司控股股东浙江宋都控股有限公司（以下
简称“宋都控股）拟与本公司签订《借款协议》，宋都控股自 2014 年
年度股东大会审议通过此关联交易起至公司 2015 年年度股东大会召
开之日止通过银行委托借款的形式向本公司及控股子公司提供总额
不超过人民币 10 个亿的信用借款（实际借款额以到账金额为准），借
款期限最长不超过 2 年；参照目前公司非银行信用融资成本，公司及
控股子公司按年利率 11.5%向其支付资金占用费。宋都控股持有公司
44.75%的股份，为公司控股股东，与本公司构成关联关系，根据《上
海证券交易所股票上市规则》的有关规定，上述委托借款事项构成关
联交易。
具体内容如下：
(一) 委托借款情况概述：
1、借款对象：宋都基业投资股份有限公司及其控股子公司，在
此范围内，由董事会授权公司管理层依据具体资金需求确认每笔借款
的实际使用对象。
49
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
2、借款总额：自 2014 年年度股东大会审议通过此关联交易起至
公司 2015 年年度股东大会召开之日止，委托借款总额不超过人民币
10 亿元（实际借款额以到账金额为准）。
3、借款期限：借款期限最长不超过2年，以每笔借款的实际到账
时间为准；在上述期限内，双方可根据实际情况适当调整还款期限。
4、资金占用费：参照目前公司非银行信用融资成本，公司及控
股子公司按年利率11.5%向宋都控股支付资金占用费。根据双方约定，
在公司股东大会审议通过该借款事项前宋都控股向公司提供的借款
免收资金占用费，资金占用费自股东大会审议通过之日起计算。
5、抵押及担保措施：无。
二、关联方基本情况
公司名称：浙江宋都控股有限公司
注册地： 杭州市杭海路227号
法定代表人：俞建午
注册资本：3,600万元人民币
营业执照号 ：330000000005972
经营范围：实业投资、资产管理、投资咨询，建材销售，经营进出口
业务。
根据具有证券从业资格的中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）
中瑞岳华专审字[2013] 第1963号《审计报告》，截止 2013 年 12 月
31 日 ， 宋 都 控 股 资 产 总 额 为 1,282,362.92 万元 ， 负 债 总 额 为
1,029,329.61 万元，净资产为 253,033.31 万元；2013 年 1-12 月
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
营业收入为 325,740.19 万元，净利润为 26,158.69 万元。
三、关联交易定价依据
作为公司控股股东，宋都控股一直全力支持公司的发展，经双方
协商，参照目前公司非银行信用融资成本，公司及控股子公司按年利
率 11.5%向宋都股份支付资金占用费。
四、交易目的和对上市公司的影响
本次控股股东提供借款能够有效地补充公司现金流，加快公司各
个项目的开发进度、增强公司获取优质项目的竞争力，加快公司业务
的发展，符合全体股东的利益和公司战略发展的需要，没有违背公平、
公开、公正的原则，不存在损害本公司及其股东特别是中小股东利益
的情形。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
关联股东浙江宋都控股有限公司、郭轶娟女士回避该议案的表决。
宋都基业投资股份有限公司
2014 年 5 月 13 日
51
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案九：
《关于公司符合发行公司债券条件的议案》
各位股东及股东代表：
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公
司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规、规范性文件关于公
开发行公司债券的规定，公司符合公开发行公司债券的有关规定，具
备公开发行公司债券的条件和资格，具体如下：
（一）公司最近一期经审计的净资产额符合法律、行政法规和中
国证监会的有关规定；
（二）最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券
一年的利息；
（三）本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额
的百分之四十；
（四）公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，
符合国家产业政策；
（五）本公司不存在不得发行公司债券的下列情形：
1、最近三十六个月内公司财务会计文件存在虚假记载，或公司
存在其他重大违法行为；
2、本次发行申请文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
52
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
3、已公开发行公司债券，且前一次公开发行的公司债券尚未募
足，或者对已发行的公司债券或者其他债务有违约或者迟延支付本息
的事实，仍处于继续状态，或者违反《中华人民共和国证券法》规定，
改变公开发行公司债券所募资金的用途；
4、严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
53
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案十：
《关于发行公司债券方案的议案》
各位股东及股东代表：
本公司拟发行宋都基业投资股份有限公司公司债券，具体发行发
案如下，请各位董事审议：
（一）本次债券发行的票面金额、发行规模
本次债券票面金额为人民币 100 元。本次债券发行规模不超过
10 亿元（含 10 亿元）人民币，具体发行规模提请股东大会授权董事
会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上
述范围内确定。
（二）债券期限
本次发行的公司债券期限为不超过 5 年，可以为单一期限品种，
也可以为多种期限的混合品种，本次发行的公司债券的具体期限构成
和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人
士在发行前根据相关规定及市场情况确定。
（三）债券利率及还本付息方式
本次债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。发行
利率及还本付息方式提请股东大会授权董事会与主承销商依据国家
有关规定和本次公司债券发行时市场情况确定。
54
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（四）发行方式
本次公司债券在经过上海证券交易所预审无异议及获得中国证
券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）核准后，以一期或分
期形式在中国境内公开发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会
或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述
范围内确定。
（五）发行对象及向公司股东配售的安排
本次债券的发行对象为《公司债券发行与交易管理办法》认可的
合格投资者。本次发行公司债券不向公司股东优先配售。
（六）担保情况
本次发行公司债券是否采用担保及具体担保方式提请股东大会
授权董事会或董事会授权人士确定。
（七）赎回条款或回售条款
本次债券发行是否设计赎回条款或回售条款及相关条款具体内
容提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场
情况确定。
（八）募集资金的用途
本次公司债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司借款、补
充流动资金，具体用途将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士
根据公司资金需求确定。
55
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
（九）本次的承销方式及上市安排
本次债券由主承销商组织承销团，采取承销团余额包销的方式承
销。本次公司债券发行完成后，公司将申请本次公司债券于《公司债
券发行与交易管理办法》中规定的公开发行公司债券的交易场所上市
交易。
（十）决议有效期
本次发行的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起
至中国证监会核准本次发行届满 24 个月之日止。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
56
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案十一：
《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理
本次发行公司债券相关事项的议案》
各位董事：
关于公司发行公司债券事宜，特提请股东大会授权公司董事会在
有关法律法规规定范围内全权办理本次发行公司债券的相关事宜，请
各位董事审议。具体内容包括但不限于：
1、依据国家法律、法规、监管部门的有关规定和公司股东大会
的决议，根据公司和债券市场的实际情况，制定及调整本次公司债券
的具体发行方案，修订、调整本次公司债券的发行条款，包括但不限
于具体发行规模、债券期限、债券品种、债券利率及其确定方式、发
行时机、发行方式（包括是否分期发行及各期发行的数量等）、是否
设置回售条款和赎回条款以及设置的具体内容、担保安排、还本付息
的期限和方式、募集资金用途、评级安排、偿债保障安排（包括但不
限于本次发行方案项下的偿债保障措施）、具体申购办法、具体配售
安排、债券上市等与本次发行方案有关的一切事宜；
2、决定聘请中介机构，协助公司办理本次公司债券发行的申报
及上市相关事宜；
3、为本次发行选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以
及制定债券持有人会议规则；
57
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
4、制定、批准、签署、修改、公告与本次发行有关的各项法律
文件，并根据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调整；
5、在本次发行完成后，办理本次发行的公司债券上市事宜；
6、如监管部门对发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生
变化，除涉及有关法律、法规及公司章程规定须由股东大会重新表决
的事项外，依据监管部门的意见对本次发行的相关事项进行相应调整，
或根据实际情况决定是否继续实施；
7、办理与本次发行有关的其他事项。
公司董事会提请股东大会授权董事会，并同意董事会授权董事长
为本次发行的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授
权具体处理与本次发行有关的事务。
8、以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之
日止。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
58
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度股东大会材料
议案十二：
《关于提请公司股东大会授权董事会在出现预计不能按期
偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时采取相应
措施的议案》
各位董事：
关于公司发行公司债券事宜，特提请股东大会授权公司董事会在
出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，
采取如下相应措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2015 年 5 月 18 日
59