宋都基业投资股份有限公司 2019 年年度股东大会材料
宋都基业投资股份有限公司
2019 年年度股东大会
会议材料
二〇二〇年五月
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目录
2019 年年度股东大会议程 ................................................. 3
2019 年年度股东大会须知 ................................................. 5
独立董事 2019 年度述职报告 ............................................... 7
议案一 公司董事会 2019 年度工作报告 ..................................... 12
议案二 公司监事会 2019 年工作报告 ....................................... 31
议案三 公司 2019 年度财务决算报告 ....................................... 33
议案四 关于公司 2019 年度利润分配预案的议案 ............................. 46
议案五 公司 2019 年度报告全文及摘要 ..................................... 49
议案六 关于续聘公司 2020 年度审计机构的议案 ............................. 50
议案七 公司 2020 年投资计划的议案 ....................................... 54
议案八 关于公司及控股子公司购买理财产品的议案 .......................... 55
议案九 关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案 ...................... 57
议案十 关于公司 2020 年度预计日常关联交易事项的议案 ..................... 64
议案十一 关于对公司担保事项进行授权的议案 .............................. 67
议案十二 关于对子公司提供财务资助暨关联交易的议案 ...................... 71
议案十三 公司未来三年股东分红回报规划（2020-2022 年） .................. 73
议案十四 关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案 .................... 74
议案十五 关于董事会授权公司董事长全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案 75
议案十六 关于预计相互担保计划暨关联交易的议案 .......................... 76
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2019 年年度股东大会议程
现场会议召开时间：2020年5月26日（星期二）下午14:00
会议召开地点：浙江省杭州市富春路789号宋都大厦6楼
会议主持人：俞建午先生
一、宣布开会，统计参加本次会议的股东情况；并介绍列席本次会议的人员；
二、董事会秘书宣读会议议案：
序号 议案
1 公司董事会 2019 年度工作报告
2 公司监事会 2019 年度工作报告
3 公司 2019 年度财务决算报告
4 关于公司 2019 年度利润分配方案的议案
5 《公司 2019 年度报告》全文及摘要
6 关于续聘公司 2020 年度审计机构的议案
7 公司 2020 年投资计划的议案
8 关于公司及控股子公司购买理财产品的议案
9 关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案
10 关于公司 2020 年度预计日常关联交易事项的议案
11 关于对公司担保事项进行授权的议案
12 关于对子公司提供财务资助暨关联交易的议案
13 公司未来三年股东分红回报规划（2020-2022 年）
14 关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案
15 关于董事会授权公司董事长全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案
16 关于预计相互担保计划暨关联交易的议案
会议将听取公司独立董事2019年度述职报告。
三、股东现场发言和提问；
四、董事会对股东的问询作出答复和说明；
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五、提名本次会议监票人名单；
六、通过本次会议监票人名单（鼓掌方式）；
七、表决议案；
八、监票人宣布表决结果；
九、宣读根据会议记录和表决结果整理的会议决议（草案）；
十、出席会议的董事在会议决议和会议记录上签名；
十一、见证律师宣读《宋都基业投资股份有限公司2019年年度股东大会法律意见书》；
十二、闭会。
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2019 年年度股东大会须知
为了维护全体股东的合法权益，确保股东大会的正常秩序和议事效率，保证大会
的顺利进行，根据《公司章程》、公司《股东大会议事规则》及相关法律法规和规定，
特制定本须知：
一、本次股东大会采用现场投票和网络投票结合的方式。现场会议表决采取记名
投票表决方式进行，网络投票采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票
平台的投票时间为股东大会召开当日的交易时间段。融资融券券商可以通过上海证券
交易所指定的融资融券业务会员投票系统，按照所征集的融资融券投资者投票意见，
参加股东大会投票。
二、凡现场参加大会的股东请按规定出示股东帐户卡、身份证或法人单位证明以
及授权委托书等证件，经验证后领取会议资料，方可出席会议。
三、在主持人宣布股东到会情况及宣布大会正式开始后进场的在册股东或股东授
权代表，可列席会议，但不享有本次会议的表决权。
四、为保证股东大会的严肃性和正常秩序，切实维护与会股东及代理人的合法权
益，除出席会议的股东及代理人、公司董事、监事、董事会秘书、高级管理人员、公
司聘任律师以及公司邀请的其他代表外，公司有权依法拒绝其他人员进入会场。
五、大会发言安排不超过 1 小时。为维护股东大会的秩序，保证各股东充分行使
发言、表决和质询的权利，各股东应当在大会开始前向大会登记处登记，填写《股东
大会发言登记表》，并明确发言的主题，由大会登记处根据股东提出发言要求的时间
先后、发言内容，提交给会议主持人，安排股东发言时间。股东发言，应当首先进行
自我介绍，每一位股东发言不超过 5 分钟。股东不得无故中断大会议程要求发言。在
议案审议过程中，股东及代理人临时要求发言或就有关问题提出质询的，须举手申请，
并经主持人许可后方可发言或提出问题。股东及代理人发言应围绕本次大会所审议的
方案，简明扼要。非股东及代理人在会议期间未经大会主持人许可，无权发言。主持
人可安排公司董事、监事和其他高级管理人员回答股东提问。股东及代理人发言时，
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应先报告所持股数和姓名。议案表决开始后，大会将不再安排股东及代理人发言。
六、请与会者在会议中不要大声喧哗并关闭手机或将手机调至静音状态，以保持
会场正常秩序。
七、各项议案均由股东或股东代表以记名方式分别表决。参加现场会议的法人股
股东，如有多名代表，均应推举一名首席代表，由该首席代表填写表决票。表决按股
东持股数计票，每一股有一票表决权。
八、会议期间离场或不参加投票者作弃权处理。
九、会议设监票人两名，由本公司监事和股东代表担任。
十、对违反本议事规则的行为，大会工作人员应予以及时制止，以保证会议正常
进行，保障股东合法权益。
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2020 年 5 月 26 日
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独立董事 2019 年度述职报告
1、华民：男，1950年出生，中共党员，教授，无境外永久居留权。1982年获复
旦大学经济学学士，1993年获复旦大学国际经济博士。历任华东师范大学讲师，复旦
大学经济学院教授。现任宋都基业投资股份有限公司独立董事，绿地控股集团股份有
限公司独立董事。
2、杜兴强：男，1974年出生, 博士研究生。现为厦门大学会计学系教授、博士
生导师、系主任，美国哥伦比亚大学访问学者；入选“国家百千万人才工程”与“教
育部首届新世纪优秀人才计划”，被授予“国家有突出贡献中青年专家”等称号；曾
获教育部人文社会科学优秀成果一等奖、教育部霍英东高等院校青年教师奖一等奖、
福建省社科优秀成果一等奖等，教学成果曾获得国家级教学成果二等奖及福建省教学
成果一等奖；曾任全国青联委员与福建省青联常委；同时担任卧龙地产集团股份有限
公司独立董事、福建圣农发展股份有限公司独立董事。现任宋都股份独立董事。
3、郑金都：男，汉族，1964年7月出生，台州三门人，一级律师，无境外永久居
留权。1986年获原杭州大学（现浙江大学）法学学士，1989年原杭州大学（现浙江大
学）法学院研究生毕业，同年获中国政法大学法学硕士，1993-1994年美国密苏里大
学访问学者。现为浙江六和律师事务所主任，兼任浙江省律师协会会长，省法学会副
会长，省工商联咨询委员，杭州市三门商会会长等职。曾任浙大网新、精工钢构等上
市公司的独立董事；现任宋都基业投资股份有限公司独立董事、浙商银行股份有限公
司、杭州联合农村商业银行股份有限公司、杭州申昊科技股份有限公司、墙煌新材料
股份有限公司的独立董事。
作为公司的独立董事，我们与公司之间不存在雇佣关系、交易关系、亲属关系，
不存在影响独立董事独立性的情况。
二、独立董事年度履职概况
（一）董事会出席情况
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2019 年度，公司共召开了 9 次董事会会议、4 次股东大会。
董事会出席情况汇总如下：
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
华民 是 9 9 8 0 0 否 4
杜兴强 是 9 9 8 0 0 否 4
郑金都 是 9 9 8 0 0 否 4
（二）现场考察和公司配合情况
2019年度，我们密切关注公司经营环境的变化，利用参加董事会、股东大会和现
场考察等机会，深入了解公司的生产经营和财务状况。
公司董事长、董事会秘书和财务负责人通过电话、邮件、面对面交流等方式与我
们保持定期沟通，保证了我们享有与其他董事同等的知情权。同时，召开董事会及相
关会议前，公司均能够按照法定的时间提前通知我们，并送达会议资料，积极有效地
配合了独立董事的工作，为我们作出独立判断提供了必要的工作条件。
三、独立董事年度履职重点关注事项的情况
（一）关联交易情况
2019年3月28日，公司召开的第九届董事会第四十二次会议上，审议通过了《关
于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》、《公司2019年度预计日常关联交易事
项的议案》、《关于预计新增相互担保计划暨关联交易的议案》、《关于与关联人共同投
资暨关联交易的议案》、《关于对子公司提供财务资助暨关联交易的议案》。
对报告期内发生的上述关联交易，我们认真核查了相关资料以及实施决策程序，
认可上述关联交易并发表了相应的独立意见，我们认为，该等关联交易均是依据公司
实际发展需要而产生，定价公允合理，决策程序合法合规，不存在损害公司及股东利
益的情形。
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（二）对外担保及资金占用情况
2019年度公司能够遵守相关法律法规的规定，不存在控股股东及其他关联方占用
资金的情况，也不存在将资金直接或间接提供给控股股东及其他关联方使用的情形。
公司按照中国证监会有关文件要求和《上海证券交易所股票上市规则》及《公司
章程》的规定，严格控制对外担保风险，截至2019年12月31日，公司对外担保总额为
1,236,450万元，公司不存在违规担保情形。
（三）募集资金使用情况
报告期内，公司不存在募集资金的使用情况。
（四）高级管理人员提名以及薪酬情况
董事会薪酬与考核委员会根据公司董事、高级管理人员年度业绩指标完成情况对
公司2019年度董事、高级管理人员薪酬与考核结果进行了审核。我们认为：在公司2019
年度报告中披露的董事、高级管理人员的薪酬符合公司绩效考核和薪酬制度的管理规
定，并严格按照考核结果发放。
（五）聘任或更换会计事务所情况
第九届董事会第四十二次会议上，我们对《关于公司续聘天健会计师事务所（特
殊普通合伙）为公司2019 年度财务报告及内部控制审计机构的议案》发表了如下独
立意见：天健会计师事务所（特殊普通合伙）在担任本公司2018年度财务报告及内部
控制审计机构过程中，坚持独立审计准则，较好地履行了双方所规定的责任与义务。
续聘天健事务所为公司2019年度财务报告及内部控制审计机构符合有关法律、法规及
本公司《章程》的有关规定，同意续聘并报公司年度股东大会审议。
（六）现金分红及其他投资者回报情况
公司于2019年3月28日召开第九届董事会第四十二次会议，审议通过了《关于公
司2018年度利润分配预案的议案》。我们认为，公司一向重视对投资者的合理投资回
报，致力于保持利润分配政策的连续性和稳定性。根据《关于进一步落实上市公司现
金分红有关事项的通知》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》及宋都基业投资
股份有限公司《章程》、公司《未来三年（2017-2019年）股东回报规划》、公司《现
金分红管理制度》等相关规定，结合2018年年报审计会计师出具的公司《2018年审计
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报告》，我们认为，公司拟定每10股派现0.31元的利润分配预案，是为保证公司的稳
健经营，保持健康的财务状况和现金流量，同时兼顾公司的可持续发展，维护股东的
长远利益所做的考量。我们同意此项议案并报公司年度股东大会审议。该利润分配方
案已于2019年6月21日实施完毕。
（七）公司及股东承诺履行情况
2019年度，公司及股东严格履行各项承诺，未发生违反承诺事项的情况。
（八）信息披露的执行情况
报告期内，公司共发布了97份临时公告，编制了4期定期报告。我们认为，公司
能够严格按照上海证券交易所《股票上市规则》以及《公司章程》、《信息披露事务管
理制度》等规范性文件的规定，真实、准确、完整地做好信息披露工作。
（九）内部控制执行情况
我们认为，公司已基本建立起规范、健全的内部控制体系，能够保证内部控制制
度的完整性、合理性及实施的有效性，以提高公司经营的效果与效率，增强公司信息
披露的可靠性，确保公司行为合法合规。
（十）董事会以及下属专门委员会的运作情况
报告期内，董事会下设董事会战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会、审
计委员会，根据公司实际情况，按照各自工作制度，以认真负责、勤勉诚信的态度忠
实履行各自职责。
（十一）其他
2019年4月29日，公司召开的第十届董事会第二次会议上，审议通过了《修订公
司<章程>的议案》。
2019年10月23日，公司召开的第十届董事会第七次会议上，审议通过了《关于以
集中竞价方式回购股份预案的议案》。
四、总体评价和建议
2019年度，我们本着客观、公正、独立的原则，忠实履行职责，密切关注公司的
生产经营活动，积极参与公司重大事项的商讨，充分发挥了独立董事的作用，切实维
护了公司及广大股东的合法权益。
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2020年度，我们将继续秉承谨慎、勤勉、忠实的原则以及对公司和全体股东负责
的精神，进一步加强与公司董事、监事及管理层的沟通，加强学习，提高专业水平和
决策能力，忠实、有效地履行独立董事的职责和义务，更好的维护公司和中小股东的
合法权益，为客观公正地保护广大投资者特别是中小股东的合法权益，为促进公司稳
健经营，创造良好业绩发挥积极作用。
特此报告。
公司独立董事: 华民、杜兴强、郑金都
2020年5月26日
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议案一 公司董事会 2019 年度工作报告
各位股东及股东代表：
2019 年，是公司从“安稳”到“快稳”的一年，在房地产行业调整期，企业集聚
与分化双重加剧的大背景下，集团各职能部门和各子公司根据集团发展战略和经营导
向，坚守匠心，提效赋能。围绕“四大战略”指引，公司坚持稳健发展，公司上下制
定发展规划、完善体系建设，强化精细化管理，在投资拿地、经营效率，运营销售、
财务融资、产品创新、成本控制、工程管理等多个维度均取得积极发展，尤其在加强
制度建设、升级人才体系、构建品质标准等注入了快跑冲刺的内核动力，为宋都集团
的快速健康发展夯实了根基。
在投资拿地方面，报告期，公司拿地以“招拍挂”为主，同时产业、一二级联动
及收并购（合作拿地）多种拿地方式相结合，并与优秀的百强、头部房企展开强强联
手。在投资地块层面，坚持“本土区域围猎和长三角挖掘价值洼地”为导向的投资策
略，形成以“杭州为大本营，长三角都市圈为核心”优势投资区域圈。报告期公司共
获取 12 个地块（含合作项目），分别布局在杭州拱墅区、富阳区、桐庐县，浙江舟山，
浙江宁波奉化，浙江绍兴新昌，南京雨花台区，江苏淮安、苏州、昆山。截至报告期
末，公司地块投资遍布浙江、江苏、广西、安徽四个省份，进入全国 10 个城市，报
告期，新增总土地储备占地面积近 60 万平方米；新增总建筑面积逾 133 万平方米。
在现金流管控方面，公司高度重视现金流管控，公司推出公司月度经营分析会排
名管理，旨在通过排名反映各区域/项目公司经营管理水平，在结果上学习先进、在
过程中寻找差距，形成良性竞争。在确保资金安全的前提下，强调销售节奏，督办在
途回笼进度，不断提高资金的周转效率。截至报告期末，全年实现经营性现金流入
145.90 亿元，融资现金实现现金流入 102.58 亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融
资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
在运营提速和销售去化方面，2019 年年，全年实现权益销售金额逾 120 亿，其中
公司高周转代表项目，宁波奉化学林新天地项目，从拿地到开盘仅 175 天，2019 年
11 月 26 日首开当天，仅 150 分钟实现了 770 套房源、460 个车位全部售罄，销售金
额约达 6.9 亿元，刷新了公司“日光盘”的清盘记录。公司运营提速代表项目，杭州
富阳如意云庐项目和济宸府项目分别在拿地 110 天和 88 天取得了施工许可证。
在融资方面，公司保持良好的信用状况，主体评级保持在 AA 级水平。报告期内，
在债项融资端口公司继续取得重要突破。公司完成 10 亿住房租赁专项债券的发行，
并在上交所成功挂牌。公司在 2019 年 12 月 13 日购房尾款 ABS 获得了上交所通过的
批复，并在 2020 年 4 月 20 日完成发行工作。公司始终将负债规模和融资成本保持在
合理水平。报告期末，公司债务融资余额为 81.92 亿元，债务融资加权平均成本为
7.35%，资产负债率为 85.34%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际
资产负债率为 74.85%。
在产品创新方面，公司重新整合“吾家”产品体系，持续推出新品，从柏悦系、
江宸系到如意系和鲲鹏系，实现了打通设计和营销在新项目产品的标准化复制，完善
公司产品序列。宋都“吾家”产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、
精装、智能八大品质要求细则，以创新高端产品体系，对话人们臻心向往的美好生活。
杭州富阳的如意系代表作——春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖，
同时也获得由“第五届地产设计大奖中国”颁布的年度优秀居住项目。杭州江干区
阳光国际 332 户型，获得英国 IHPA2020 认证；
在工程管理方面，公司通过新工艺和工序穿插应用使高层项目自开工至竣工时间
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提效约 5 个月，同时推出“宋都鲲鹏制造体系 V1.0 框架”，实现总体提效；“智慧工
地一体化管理云平台”正式上线，完善各个项目计划标准，使项目开发进度管理精度
进一步加强。
成本管理方面，公司明确各级管控节点，要求在项目开发过程中的各关键节点目
标成本逐级负偏差，确保利润达成；在招标采购方面，通过对采购制度的标准化管控，
战略集采管控，供应商管控以及重大工程招标及风险管控，对公司大运营体系起到提
速、降本、增效、性价比四个维度的提升。
在人力资源管理方面，围绕“赋能助力公司发展”的主题，公司利用地毯式、多
频次的理念宣贯与实操练习，全面推进内部人才培养系列项目，推出的培养项目包括
了激励体系、人才资格认证项目、营销后备梯队培训项目以及关键岗位后备训练等，
覆盖面上至经营管理层，到人才梯队，再到新进员工，全方位推出培训培优平台。公
司坚持从经营出发、强调结果导向的绩效管理机制，牵引经营团队对业绩结果的追求
和奋斗。下一步公司将进一步提升组织能力建设，强化纵向与横向协同，着力推动区
域公司赋能工作，助力集团各项业务的发展壮大。
在信息化建设方面，包括人力资源北森系统、智慧工地系统、移动案场、全民营
销等多个信息系统在 2019 年实现了落地，助力公司更好地达成年度的“提效赋能”。
例如，智慧工地的实施上线，实现了多层级共享，跨组织协同的管理平台，提升了整
个项目计划运营管理的能力。2020 年，公司财务端口还将打造统一、动态的经营月度
数据共享平台，为不同模块经营层提供分析和决策依据。
迈入“地产+”时代，报告期，公司开启了代建扩张步调，公司在浙江本省共获取
3 个代建项目，分布在浙江温州和诸暨两个城市，新增代建规模近 62 万方，代建费率
保持在近 3%的水平，预计代建费金额近 6,000 万元。目前公司代建板块处于发展初期，
以“轻资产、重服务、稳收益”的九字核心点为基础，结合各类代建模式，全方位寻
求各类合作。另外，全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订《世界（衢江）
食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议》，获得农地总面积约 3.6 万亩。
将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认
证为一体的食品安全保障体系，切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的
上游领域。截至目前获得经营权土地面积 8,418 亩，创立了“世界食品安全创新示范
区”网站（www.sundyny.com），已于 2019 年 3 月正式上线。
2019 年是公司稳健向上突破的一年，在内部各项治理不断提升，公司上下协同共
进下，公司的进步也获得了社会各界广泛的认可。在由中国指数研究院颁布的“2019
年中国房地产百强企业”荣誉榜中，公司位列 89 名，“2020 年中国房地产百强企业”
荣誉榜中，公司位列 78 名；凭借在区域布局、产品业绩、改革创新和品牌影响力等
方面的综合实力表现，公司获得中国房地产业协会、上海易居房地产研究院、中国房
地产测评中心颁布的“2019 年中国房地产开发企业浙江省 10 强”荣誉称号；在 2019
年中国房地产发展高峰论坛上获得“美好生活品牌房企 20 强”的荣誉称号；再次荣
获浙江省 AA 级“守合同重信用”企业荣誉称号；获得了由前程无忧发起的“跨越新
挑战、智绘新格局”活动的“2019 人力资源管理杰出奖”；获得了证券日报颁发的“金
骏马奖-最佳工匠精神上市公司奖”。
在促用心做好主业的同时，公司主动承担起企业的社会责任，面对突如其来的新
冠肺炎疫情，公司响应国家号召，全面落实防控防疫措施，大力配合政府各项举措。
公司积极筹措抗疫公益款项，合计向杭州红十字会捐赠 250 万元人民币；公司提出对
杭州区域和舟山蓝郡海滨新天地项目，信誉良好的商户实施一个月的租金减免，助力
艰难时刻；公司紧急成立“宋都集团疫情防控党员应急先锋队”，集团党员踊跃参与，
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领导班子亲赴一线，到各地物业疫情防控指挥部、隔离点、观察点等指挥作战，帮助
解决疫情给许多社区带来的巨大防控压力。
在践行社会责任感，提升服务品质的基础上，宋都也用奉献的大爱精神，坚持以
人为本，坚守匠心，以城市发展为己任，与社会共同进步。
一、报告期内主要经营情况
截至报告期末，预收账款 157.23 亿元，2019 年度新增销售回款率高达 93%，在销售回笼状况
保持良好态势前提下，实现归属于上市公司股东的净利润 5.88 亿元，同比增长 43.06%，扣除非经
常性损益净利润 5.32 亿元，同比增长 67.88%，主业经营踏实稳健，业绩呈现稳增态势。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,166,986,134.84 4,592,197,657.72 -9.26
营业成本 2,461,377,490.69 2,629,587,500.80 -6.40
销售费用 358,176,297.08 199,509,732.09 79.53
管理费用 293,310,439.16 184,984,121.05 58.56
研发费用
财务费用 84,782,632.54 214,328,095.34 -60.44
经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51
投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 不适用
2. 收入和成本分析
报告期内，营业收入中主营业务收入占 95.90%，主要系本报告期新宸悦府项目、江宸府项目、
时间名座项目集中交付而相应结转收入所致，公司其他业务收入占比 4.10%，主要为租赁、代建
等收入，公司整体主营业务较为稳定。
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(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本
分行 毛利率 入比上
营业收入 营业成本 比上年增 毛利率比上年增减（%）
业 （%） 年增减
减（%）
（%）
房地
产业 3,991,864,653.51 2,311,144,363.60 42.10 -11.22 -9.77 减少 0.94 个百分点
务
主营业务分产品情况
营业收
营业成本
分产 毛利率 入比上
营业收入 营业成本 比上年增 毛利率比上年增减（%）
品 （%） 年增减
减（%）
（%）
房地
产业 3,991,864,653.51 2,311,144,363.60 42.10 -11.22 -9.77 减少 0.94 个百分点
务
主营业务分地区情况
营业收
营业成本
分地 毛利率 入比上
营业收入 营业成本 比上年增 毛利率比上年增减（%）
区 （%） 年增减
减（%）
（%）
长三
角区 3,980,999,291.61 2,300,781,084.75 42.21 -10.42 -7.36 减少 2.52 个百分点
域
广西
10,865,361.90 10,363,278.85 4.62 -79.33 -86.66 增加 52.41 个百分点
区域
注：长三角区域含浙江、江苏、安徽。
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内，从地区分部看，长三角占比 99.73%，业务相对稳定。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
成本构 总成本 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
收入同比下降
房地产业 房地产 11.22%，成本同
2,311,144,363.60 93.90 2,561,273,114.43 97.40 -9.77
务 业务 比下降 9.77%，
毛利率平稳
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
成本构 总成本 期占总 较上年同 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
收入同比下降
房地产业 房地产 11.22%，成本同
2,311,144,363.60 93.90 2,561,273,114.43 97.4 -9.77
务 业务 比下降 9.77%，
毛利率平稳
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(3). 主要销售客户及主要供应商情况
前五名主营客户销售额 5,548.90 万元，占年度销售总额 1.33%；其中前五名主营客户销售额中关
联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
前五名供应商采购额 99,723.92 万元，占年度采购总额 37.44%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
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3. 费用
单位：元
2019 年度 2018 年度 2017 年度
项目 占营业收 占营业收
占营业收
金额（万元） 金额（万元） 入 比 例 金额（万元） 入 比 例
入比例（%）
（%） （%）
营业收入 416,698.61 459,219.77 274,928.69
销售费用 35,817.63 8.60 19,950.97 4.34 16,303.43 5.93
管理费用 29,331.04 7.04 18,498.41 4.03 11,165.28 4.06
财务费用 8,478.26 2.03 21,432.81 4.67 9,229.74 3.36
期间费用合计 73,626.94 59,882.19 36,698.45
报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年上升 4.25 个百分点；管理费用占营业收
入的比例，较上年上升 3.01 个百分点，主要系公司销售规模大幅上升和储备项目增多，随着业务
规模扩张职工薪酬增加以及相关销售推广费用增加所致。
4. 现金流
单位：元
项目 本期数（元） 上年同期数（元） 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51
投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 不适用
现金及现金等价物净增加额 729,960,435.02 144,610,384.39 581.52
1、经营活动产生的现金流量净额变动主要系公司规模适度扩张，增加土地储备支付
土地款增加所致。
2、投资活动产生的现金流量净额变动主要系随着项目合作开发的进展本期所需投资
减少及部分项目收回投资所致。
3、筹资活动产生的现金流量净额变动主要系新增储备项目的融资增加所致。
(二) 资产、负债情况分析
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期
本期期末 本期期末金
末数占
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 情况说明
产的比例 末变动比例
的比例
（%） （%）
（%）
货币资金 6,665,764,139.94 17.69 3,685,636,752.14 15.33 80.86 销售回笼资金及配套融资增加
应收账款 90,874,723.84 0.24 20,128,553.13 0.08 351.47 销售规模扩大
预付款项 53,391,182.74 0.14 12,552,496.63 0.05 325.34 预付工程款增加
其他应收款 1,328,547,833.97 3.52 2,295,886,823.57 9.55 -42.13 合作项目资金回笼
存货 24,761,357,939.95 65.70 14,504,027,962.16 60.32 70.72 新储备及开工项目增加
其他流动资产 1,240,346,321.23 3.29 645,359,499.88 2.68 92.19 销售规模扩大
短期借款 502,304,061.12 1.33 300,000,000.00 1.25 67.43 新增融资款项
应付票据 209,096,823.91 0.55 99,998,546.57 0.42 109.10 票据结算增加
应付账款 1,769,397,392.97 4.69 1,356,527,632.31 5.64 30.44 项目规模增加
预收款项 15,722,823,129.18 41.72 9,597,882,956.53 39.92 63.82 销售规模扩大
应付职工薪酬 47,093,276.79 0.12 35,014,277.12 0.15 34.50 经营规模扩大
其他应付款 5,960,507,751.77 15.81 2,765,734,903.07 11.50 115.51 合作开发项目增加
一年内到期的非流动负债 578,263,460.39 1.53 1,114,000,000.00 4.63 -48.09 长期借款中于一年内到期债务减少
长期借款 4,879,074,577.82 12.95 2,701,880,000.00 11.24 80.58 开发项目增加
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应付债券 1,039,826,732.75 2.76 不适用 发行公司债券
2. 截至报告期末主要资产受限情况
项目 期末账面价值（元） 受限原因
按揭保证金、承兑保证金、贷款备偿保证金、
货币资金 4,947,891,237.48
质押担保
存货 2,111,473,393.65 抵押担保融资
长期股权投资 583,327,954.11 质押担保融资
投资性房地产 19,868,944.25 抵押担保融资
固定资产 55,050,539.06 抵押担保融资
合计 7,717,612,068.55
(三) 行业经营性信息分析
2019 年以来，房地产市场仍处于调控周期，中央重申坚持住房不炒、防止楼市大起大落，确
定了维护房地产市场平稳健康发展的总体思路。在中央明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的目标
定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定，各地在市场监管、
招才引智、住房贷款、住房保障等方面均陆续完善相应政策。总的来看，此次政策调控相较往年
周期更长，范围更广、手段更灵活。
2019 年在“房住不炒”的总基调的调控政策下，全国商品房成交面积增速继续放缓，全年销
售面积为 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%；销售额则平稳增长，为 15.97 万亿元，同比增长 6.5%。
一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步
释放。
在限售、限贷等政策影响下，房企投资态度基本维持在谨慎状态，投资拿地金额与销售额比
率延续下降趋势。据国家统计局数据显示，2019 年房企土地购置面积 2.58 亿平方米，同比下降
11.4%，土地市场全年处于低温态势。住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水
平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位。
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
合作
持有待开 开发
规划计容 是/否涉及 合作开发项目
序 持有待开发 发土地的 项目
地块名称 建筑面积 合作开发 涉及的面积
号 土地的区域 面积(平方 的权
(平方米) 项目 (平方米)
米) 益占
比(%)
舟山市新城 LC-13-03-26 地
1 浙江舟山 27,442 74,093 是 36,305.57 49%
块
浙江医药高等专科学校片
2 浙江宁波 47,945 86,301 是 44,013.51 51%
区 GJ01-06、07、09 地块
城南街道上林春天南侧地
3 浙江杭州 17,931 28,690 否 28,690.00 100%
块
祥符东单元
4 浙江杭州 75,068 187,670 是 93,835.00 50%
GS0804-R21-02 地块
淮(开)挂 2019 第 1 号安澜
5 江苏淮安 78,884.27 173,545 是 85,037.05 49%
路地块
6 江苏南京 南京板桥十一期地块 92,896.07 209,016 否 209,016.00 100%
定海竹山门 DH-43-07-08
7 舟山定海 7,133 17,833 否 17,833.00 100%
地块
定海区 DH-28-02-04 白泉
8 舟山定海 40,067 80,134 是 27,245.56 34%
高中南侧住宅地块
新昌县 2019 年经 2 号庙前
9 浙江新昌 65,649 144,428 是 72,214.00 50%
地村地块
杭州市富阳区富春湾新城
10 浙江杭州 39,313 102,214 是 66,439.10 65%
1 号地块
11 浙江宁波 奉化斗门居住地块 43,290 108,225 是 35,714.25 33%
12 江苏昆山 昆山陆家镇地块 42,242 97,157 否 97,157.00 100%
上述地块，为公司报告期公司新增土储地块，截至报告期末，上述第 4、12 项地块为储备地
块，其余均已在建。
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2. 报告期内房地产开发投资情况
单位：万元币种：人民币
在建
项目/
新开 项目规划计
经营业 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际投
序号 地区 项目 占比(%) 工项 容建筑面积 总投资额
态 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 资额
目/竣 (平方米)
工项
目
杭州大江东
1 新宸悦府 100% 住宅 竣工 35,832.00 89,572.99 122,409.63 0.00 122,409.63 80,000.00 9,291.95
区
杭州市余杭
2 时间名座 90% 写字楼 竣工 27,032.00 102,720.91 130,641.85 0.00 130,641.85 68,000.00 18,590.93
区
杭州大江东
3 相贤府 100% 住宅 在建 38,232.00 61,171.20 100,595.60 100,595.60 101,909.50 11,864.78
区
杭州市富阳
4 江宸府 100% 住宅 竣工 69,506.00 173,764.81 231,506.73 0.00 231,506.73 280,000.00 28,654.39
区
5 舟山定海区 柏悦府 100% 住宅 在建 37,164.00 72,731.46 103,554.00 103,554.00 151,139.00 24,409.98
江苏省溧阳
6 悦宸府 100% 住宅 在建 72,713.00 109,057.04 149,434.35 149,434.35 153,300.00 19,333.23
市
杭州市富阳
7 麓宸府 100% 住宅 在建 42,899.00 94,365.85 136,158.70 136,158.70 182,549.53 16,632.71
区
杭州市富阳 如意春江
8 100% 住宅 在建 64,733.00 84,133.92 136,656.36 136,656.36 180,000.00 17,920.49
区 一期
杭州市富阳 如意春江
9 100% 住宅 在建 59,208.00 76,965.90 128,768.67 128,768.67 160,000.00 59,431.32
区 二期
宁波市奉化
10 江宸府 81.64% 住宅 在建 72,535.00 159,577.00 222,779.14 222,779.14 240,000.00 25,811.23
区
广西省南宁
11 春江海岸 80% 住宅 在建 7,008.98 33,271.01 44,324.58 44,324.58 25,000.00 4,818.49
市
杭州市临安
12 如意溪湖 100% 住宅 在建 36,551.00 80,412.00 109,834.80 109,834.80 120,804.00 76,759.56
区
安徽省巢湖
13 江宸府 100% 住宅 在建 121,856.41 219,339.54 317,496.00 317,496.00 274,189.00 28,710.49
市
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安徽省巢湖
14 如意长江 100% 住宅 在建 68,050.00 136,099.80 178,492.93 178,492.93 156,044.87 94,277.93
市
杭州市富阳 新视界公
15 34% 住宅 在建 57,811.00 144,527.50 217,604.61 217,604.61 274,595.00 104,515.81
区 寓
16 杭州桐庐县 如意云庐 100% 住宅 在建 17,931.00 28,686.40 42,335.95 42,335.95 49,749.00 32,808.06
宁波市奉化 学林新天
17 51% 住宅 在建 47,945.00 86,301.00 117,036.16 117,036.16 83,000.00 32,105.06
区 地
柏悦溪湖
18 舟山定海区 49% 住宅 在建 27,442.00 74,093.00 98,393.00 98,393.00 144,290.00 78,048.97
花园
19 舟山定海区 悦宸府 100% 住宅 在建 7,133.00 17,832.50 28,483.50 23,338.51 41,689.00 6,658.13
20 舟山定海区 都会之光 34% 住宅 在建 40,067.00 80,134.00 108,993.96 108,993.96 90,189.00 41,531.60
21 江苏南京市 柏悦府 100% 住宅 储备 92,896.07 211,182.00 286,161.38 0.00 580,000.00 163,493.78
奉化区斗
宁波市奉化 门 村 新开
22 23% 住宅 43,290.00 110,931.00 157,632.00 157,632.00 152,372.73 44,426.36
区 （ YL-01-02- 工
2A）
江苏省淮安
23 逸景澜庭 49% 住宅 在建 78,884.30 173,345.39 223,953.63 101,035.34 121,155.20 33,743.17
市
新开
24 杭州富阳区 济宸府 65% 住宅 39,313.00 102,213.80 148,986.74 148,986.74 138,345.00 41,034.87
工
25 绍兴新昌县 锦洲府 50% 住宅 在建 65,649.00 144,428.00 195,963.00 195,963.00 126,608.00 42,680.23
宁波市奉化
26 南山府 50% 住宅 在建 45,993.00 91,985.85 140,666.35 140,666.35 149,827.00 21,366.27
区
竣工/
27 杭州桐庐县 大奇山郡 50% 别墅 514,378.00 141,390.49 159,984.40 41,057.75 97,716.67 266,740.00 13,290.38
在建
28 杭州桐庐县 富春望 50% 住宅 在建 15,350.00 42,979.20 70,459.03 70,459.03 115,000.00 11,886.03
杭州钱塘新
29 都会钱塘 49% 住宅 竣工 38,504.00 92,489.26 141,638.87 0.00 141,638.87 201,707.00 18,658.00
区
30 杭州萧山区 杭州之门 50% 商办 在建 77,572.00 352,555.77 532,803.37 532,803.37 913,000.00 25,528.28
德清云溪
31 湖州德清县 34% 住宅 竣工 18,500.00 25,900.00 39,263.01 0.00 39,263.01 42,607.00 10,117.71
雅院
德清时代
32 湖州德清县 33% 住宅 在建 86,729.00 173,458.00 240,431.00 240,431.00 296,721.00 226,298.39
公馆
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衢州壹号
33 衢州柯城区 20% 住宅 在建 85,326.00 162,119.00 208,287.00 208,287.00 265,361.00 20,330.00
院
绿 城 建
34 杭州西湖区 16% 住宅 在建 31,685.00 76,044.00 114,582.00 114,582.00 463,617.00 50,016.00
发沁园
祥符东单
元
35 杭州拱墅区 GS0804-R21 50% 住宅 储备 75,068.00 187,670.00 270,190.00 750,000.00 235,272.56
-02 地块（望
林府）
陆家镇富
江苏省昆山 荣路西侧、
36 100% 住宅 储备 42,241.70 97,155.91 132,025.91 146,000.00 21,005.00
市 车塘河南
侧地块
注：以上项目计划总投资为预估金额，会随项目开发进程出现变化。
3. 报告期内房地产销售情况
可供出售面 总可售面积 报告期已售或 累计结算面积 报告期结算 报告期实
已预售面积 报告期销售金
序号 地区 项目 经营业态 积 (平方米)/数 已预售面积(平 (平方米)/数量 面积(平方 现收入
(平方米) 额(万元)
(平方米) 量(个) 方米)/数量(个) (个) 米)/数量(个) (万元)
杭州下
1 东郡之星 住宅 84,362.62 84,362.62 515.82 687.86 84,345.06 2,559.77 2,908.55
沙区
杭州下 商铺及购物
2 东郡之星 2,694.07 2,694.07 168.98 452.6 2,693.16 1,359.02 3,794.76
沙区 中心
杭州下
3 东郡之星 车位（个） 15 945 960 1 27 945 32 626.72
沙区
杭州江 淘天地(时
4 写字楼 167.92 38,498.44 38,666.36 1,841.98 3,841.03 38,301.04 2,030.58 4,016.27
干区 间国际)
杭州江 淘天地(时
5 商业 1,988.78 8,378.93 10,367.71 0 0 8,378.93 62.75 197.14
干区 间国际)
杭州江 淘天地(时
6 车位（个） 192 184 376 62 844 168 48 591.43
干区 间国际)
杭州江 13,555.9
7 阳光国际 住宅 39,439.81 210,655.67 250,095.48 5,153.14 17,165.36 208,974.51 4,140.75
干区 2
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宋都基业投资股份有限公司 2019 年年度股东大会材料
杭州江 商铺及购物
8 阳光国际 8,058.62 3,013.36 11,071.98 216.78 500 2,796.58 0 0
干区 中心
杭州江
9 阳光国际 车位（个） 224 1,206 1,430 30 2,080.00 1,205.00 30 1,980.95
干区
杭州大
10 丽郡国际 住宅 90.5 129,455.06 129,545.56 0 0 129,455.88 903.35 820.02
江东区
杭州大 商铺及购物
11 丽郡国际 313.47 1,689.20 2,002.67 462.55 1,326.82 1,631.99 475.27 1,193.78
江东区 中心
杭州大
12 丽郡国际 车位（个） 1,243 1,243 98 1,388.00 1,243.00 104 1,369.54
江东区
杭州大 75,588.3
13 新宸悦府 住宅 - 84,622.13 84,622.13 140.07 247.36 66060.28 66060.28
江东区 5
杭州大 商铺及购物
14 新宸悦府 - 3,565.22 3,565.22 584.22 1,486.49 3049.81 3049.81 6,084.36
江东区 中心
杭州大
15 新宸悦府 车位（个） 45 734 779 4 74 584 584 5,985.04
江东区
杭州大
16 相贤府 住宅 35,369.66 35,369.66 17,391.17 36,597.02
江东区
杭州大
17 相贤府 车位（个） 139 292 431 169 2,845.00
江东区
杭州钱
18 都会钱塘 住宅 2,212.95 70,084.69 72,297.64 35,326.39 95,155.00
塘新区
杭州钱
19 都会钱塘 车位（个） 257 463 720 463 7,484.00
塘新区
杭州余 47,717.4
20 时间名座 写字楼 47,689.13 26,842.13 74,531.26 3,711.47 3,875.92 26,297.70 26,297.70
杭区 4
杭州余
21 时间名座 商业 1,592.68 4,528.63 6,121.31 0 0 4,054.75 4,054.75 2,145.24
杭区
杭州余
22 时间名座 车位（个） 348 227 575 29 230.9 0 0 0
杭区
杭州富 江宸府（富 227,599.
23 住宅 369.21 164,027.03 164,396.24 147,597.91 147,597.91
阳区 阳） 41
杭州富 江宸府（富 商铺及购物
24 2,375.46 2,375.46
阳区 阳） 中心
杭州富 江宸府（富 23,241.2
25 车位（个） 7 1,624.00 1,631.00 1,469.00 1,469.00
阳区 阳） 8
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杭州富
26 麓宸府 住宅 - 71,014.89 71,014.89 46,562.49 100,971.04
阳区
杭州富
27 麓宸府 储藏室 293.08 2,797.68 3,090.76 1,415.62 878.5
阳区
杭州富
28 麓宸府 车位（个） 161 627 788 436 9,383.80
阳区
如意春江
杭州富
29 一期（怀石 住宅 610.79 68,515.15 69,125.94 47,497.89 89,104.77
阳区
雅苑）
如意春江
杭州富
30 一期（怀石 车位（个） 232 527 759 454 8,504.00
阳区
雅苑）
如意春江
杭州富
31 二期（春上 住宅 26,770.04 36,431.64 63,201.68 36431.64 69,663.39
阳区
雅庐）
如意春江
杭州富
32 二期（春上 车位（个） 374 316 690 316 5,929.90
阳区
雅庐）
杭州富 新视界公
33 住宅 75,451.77 56,942.93 132,394.70 56,942.93 112,799.37
阳区 寓
杭州富 新视界公
34 商铺 9,670.63 9,670.63
阳区 寓
杭州富 新视界公
35 车位（个） 1,444.00 396 1,840.00 396 5,516.33
阳区 寓
杭州桐
36 如意云庐 住宅 30,008.54 522.86 30,531.40 522.86 1,043.22
庐县
杭州桐
37 如意云庐 商铺 736.24 736.24
庐县
杭州桐
38 如意云庐 车位（个） 319 319
庐县
杭州桐
39 大奇山郡 别墅 42,223.45 119,235.62 161,459.07 10,595.68 23,494.76 2,977.99 81,739.81 4,550.48
庐县
杭州桐
40 富春望 住宅 33,596.18 8,696.02 42,292.20 8,696.02 21,279.77 0 0 0
庐县
杭州桐
41 富春望 车位（个） 451 50 501 50 330.23 0 0 0
庐县
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杭州临
42 如意溪湖 住宅 26,014.72 50,082.37 76,097.09 50,082.37 86,137.67
安区
杭州临
43 如意溪湖 商铺 2,272.82 73.31 2,346.13 73.31 236.2
安区
杭州临
44 如意溪湖 车位（个） 396 356 752 356 4,236.20
安区
合肥蜀
45 印象西湖 住宅 475.94 206,780.65 207,256.59 206,637.88
山区
合肥蜀
46 印象西湖 商业 70,430.29 2,269.11 72,699.40 2,269.11
山区
合肥蜀
47 印象西湖 写字楼 8,289.91 159,314.75 167,604.66 5,047.27 5,267.68 158,927.65 6,869.63 6,835.96
山区
合肥蜀
48 印象西湖 车位（个） 911 1,636 2,547 320 1,980 1,336 99 664.22
山区
合肥巢 江宸府（巢
49 住宅 150,746.77 69,450.98 220,197.75 58,566.32 68,271.57
湖 湖）
合肥巢 江宸府（巢
50 车位（个） 2,875 2,875
湖 湖）
合肥巢 如意长江
51 住宅 68,099.98 62,998 131,098 62,998 73,705
湖 （巢湖）
合肥巢 如意长江
52 车位（个） 896 134 1030 134 968.9
湖 （巢湖）
舟山定 蓝郡国际
53 住宅 - 144,372.42 144,372.42 0 0 137,378.09 216.9 294.78
海区 一期
舟山定 蓝郡国际 商铺及购物
54 4,609.05 25,661.25 30,270.30 2,194.80 2,529.00 24,985.39 2,610.41 2,959.35
海区 一期 中心
舟山定 蓝郡国际
55 车位（个） 423 817 1,240 17 256 812 19 270.76
海区 一期
舟山定 蓝郡国际 22,974.9
56 写字楼 25,664.54 36,059.58 61,724.12 7,972.27 10,937.00 30,606.92 17,381.81
海区 二期 4
舟山定 蓝郡国际
57 商铺 4,309.00 2,117.73 6,426.73 763.3 1,297.00 2,296.67 1,785.73 2,715.85
海区 二期
舟山定 蓝郡国际
58 车位（个） 183 40 223 40 553 40 40 507.34
海区 二期
舟山定
59 柏悦府 住宅 2,251.43 69,433.07 71,684.50 27,492.43 68,027.18
海区
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舟山定
60 柏悦府 车位（个） 94 653 747 266 3,405.30
海区
宁波奉 江宸府（奉
61 住宅 150,923.34 150,923.34 99,405.69 131,939.81
化区 化）
宁波奉 江宸府（奉 商铺及购物
62 2,720.16 2,720.16 862.32 1,750.44
化区 化） 中心
宁波奉 江宸府（奉
63 储藏室 5,928.31 5,928.31 3,922.96 2,595.89
化区 化）
宁波奉 江宸府（奉
64 车位（个） 857 492 1,349 330 5,310.10
化区 化）
宁波奉 学林新天
65 住宅 231.33 63,800.56 64,031.89 63,800.56 66,598.33
化区 地
宁波奉 学林新天
66 商铺 1,013.95 2,088.60 3,102.55 2,088.60 3,252.23
化区 地
宁波奉 学林新天
67 车位（个） 6 454 460 454 2051
化区 地
宁波奉
68 南山府 住宅 1,301.94 89,069.21 90,371.15 6,508.77 19,858.58
化区
宁波奉
69 南山府 车位（个） 340 574 914 55 691.5
化区
江苏溧
70 悦宸府 住宅 - 104,514.81 104,514.81 6,609.32 10,146.32
阳
江苏淮
71 逸景澜庭 住宅 144,833.66 28,511.73 173,345.39 28,511.73 20,270.34
安市
江苏淮
72 逸景澜庭 商铺 601.85 601.85
安市
江苏淮
73 逸景澜庭 车位（个） 1,017 1017
安市
广西南 南宁春江
74 住宅 17,032.02 14,258.75 31,290.77 10,477.58 12,766.38
宁 海岸
广西南 南宁春江
75 商铺 752.77 752.77 752.77 978.601
宁 海岸
广西南 南宁春江
76 车位（个） 165 33 198 33 33
宁 海岸
湖州德 德清云溪 27,811.2
77 住宅 2,772.34 22,707.55 25,479.89 22,707.55 45,611.22 13,836.37 13,836.37
清县 雅院 5
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宋都基业投资股份有限公司 2019 年年度股东大会材料
湖州德 德清云溪
78 商铺 575.36 869.05 1,444.41 869.05 2,133.91 786.83 786.83 1,923.46
清县 雅院
湖州德 德清云溪
79 车位（个） 78 173 251 173 2,636.00 110 110 1,661.00
清县 雅院
湖州德 德清时代
80 住宅 120,589.62 51,317.38 171,907.00 51,317.38 103,012.19
清县 公馆
湖州德 德清时代
81 车位（个） 1,331.00 505 1,836.00 505 7,911.50
清县 公馆
衢州柯 衢州壹号
82 住宅 0 163,308.13 163,308.13 931.64 1,179.86
城区 院
衢州柯 衢州壹号
83 商铺 0 1,086.46 1,086.46 913.52 1,129.40
城区 院
衢州柯 衢州壹号
84 储藏室 0 1,603.00 1,603.00 20 12
城区 院
衢州柯 衢州壹号
85 车位（个） 15 1,356.00 1,371.00 64 229
城区 院
杭州西 绿城建
86 住宅 0 74,468.00 74,468.00 51,706.00 295,599.00
湖区 发沁园
杭州西 绿城建
87 车位（个） 149 491 640 384 19,180.00
湖区 发沁园
报告期内，公司共计实现权益销售金额 122.54 亿元，权益销售面积 650,400.00 平方米。
27 / 80
4. 报告期内房地产出租情况
单位：万元币种：人民币
租金收入/
出租房地产的建 出租房地产的 是否采用公允价
序号 地区 项目 经营业态 房地产公允
筑面积(平方米) 租金收入 值计量模式
价值(%)
采荷嘉业-荣
1 浙江 办公楼 2,685.34 286.02 否 不适用
昇
2 浙江 采荷人家 办公楼 132.65 8.09 否 不适用
3 浙江 抚宁巷 商铺 196.36 27.46 否 不适用
4 浙江 江城路 商铺 11,022.92 461.97 否 不适用
5 浙江 宋都大厦 办公楼 2,943.82 354.96 否 不适用
6 浙江 新城国际 商铺 1,065.40 84.08 否 不适用
7 浙江 望江路 办公楼 613.92 27.68 否 不适用
8 浙江 时间国际 商铺 998.96 114.46 否 不适用
9 浙江 金柯商汇 商铺 28,145.01 1,110.33 否 不适用
10 浙江 阳光国际 商铺 17,064.61 890.75 否 不适用
11 浙江 晨光国际 商铺 2,575.90 193.54 否 不适用
12 浙江 舟山蓝郡 商业 3,044.58 55.15 否 不适用
13 浙江 兴寓项目 公寓 788.00 18.92 否 不适用
舟山海滨新
14 浙江 商业 33,839.60 1,709.06 否 不适用
天地
15 安徽 印象西湖 商业 1,564.10 42.12 否 不适用
16 安徽 西湖花苑 商业 3,578.82 87.24 否 不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
单位：万元币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
819,209.50 7.35 48,374.60
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司长期股权投资余额为 3,044,005,019.12 元，较上年期末余额增加 23.87%。具体
内容请详见公司披露的《2019 年度报告》财务报告“七、合并财务报表项目注释-16 长期股权投资”。
报告期内，公司取得子公司及参股公司的情况详见财务报告附注“七、合并财务报表项目注释-16
长期股权投资”、“八、合并范围的变更”。
(五) 主要控股参股公司分析
（1）主要公司情况
单位：万元币种：人民币
序号 公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
杭州宋都房地产集
1 团有限公司（含下 房地产业 150,000.00 3,761,938.41 508,276.99 416,467.83 61,202.40
属子公司）
（2）对公司净利润影响达到 10%以上的主要控股参股公司情况
单位：万元币种：人民币
28 / 80
序号 公司名称 主要经营范围 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
1 杭州荣都置业有限公司 房地产开发 27,631.00 61,167.57 18,928.48 87,756.65 15,859.96
杭州加悦都实业有限公
2 房地产开发 2,000.00 88,440.38 11,441.23 50,000.84 11,398.40
司
杭州宸都房地产开发有
3 房地产开发 40,000.00 251,262.20 50,330.28 143,766.50 18,128.42
限公司
4 杭州信辰置业有限公司 房地产开发 35,000.00 226,775.93 57,723.91 105,380.91 28,966.47
二、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
2020 年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心，关注改善型需求、发展多
元供给为方向。2019 年 3 月份两会表态“防止房市大起大落”，7 月底中央政治局会议首提“不将
房地产作为短期刺激经济的手段”，12 月新华社重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，
稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。2020 年，在“房住不炒，稳字当头”的主基调还下，行业
稳定性预计将进一步提高。居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，预期销
售金额保持平缓趋势，行业的“存量”竞争将进一步加剧；房地产开发投资额预计大幅提升可能
性较小；受“因城施政”影响，各地方将出现“有松有放”的行业格局。
2020 年受新冠肺炎疫情的影响，我国短期经济下行压力加剧，国内需求消费行业收到严峻挑
战，餐饮、旅游、贸易等行业受到较大冲击，制造业、基建等投资也受到明显抑制，房地产行业
目前也面临较大挑战。短期内，房地产企业销售、工程进度受到影响，资金端面临一定压力，存
在销售回款不足的风险；但是从中长期来看，疫情并不会改变房地产行业的发展趋势。受益于经
济发展与城镇化提升、居民消费升级和对生活品质的重视提高，以及房地产长效机制的逐步确立，
房地产行业仍将存在较大的发展空间。多元化营销手段在房企中逐渐催生，具备稳健经营、健康
规模的优质房地产企业相对抗风险能力更强，将进一步巩固公司行业地位。
(二) 公司发展战略
1、赋能提效，建立大运营管控体系。提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力，
在此基础上继续实现“高周转”。
2、深耕核心区域和优势区域。坚持地域深耕的策略，围绕现有核心区域做大做强做深，不断
提高市场占有率。以客户为导向，品质为价值核心，全面提升运营能力、服务水平和品牌影响力。
3、“一体两翼”主航道战略。在坚持地产开发业务的同时，寻找业务新的增长点和价值实现点，
将触角伸向产业地产、长租公寓、综合服务等新领域，加深与金融企业的合作，拓宽融资渠道，
提升资本运营水平，为主业服务。
4、在做好房地产开发主业的同时，拓展“地产+”领域，继续加强产业地产的研究，加大代
建规模，为公司构建双轮驱动模式，奠定公司未来发展基础。
(三) 经营计划
在“以客户为中心，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的长期经营方针
下，2020 年公司将围绕“工匠年”，做好各项工作。2020 年以来受新冠疫情影响，购房需求短期
回落，同时由于人员隔离，造成一季度项目复工和竣工均有所延迟，但尚不会造成实质性合同违
约。结合公司实际情况，公司经营计划具体而言：
1、平稳度过疫情，增强企业免疫力，在保障员工安全的前提下加快复工进度，努力减少疫情
给经营带来的影响；
2、持续巩固提升区域领先房企地位，聚焦优势区域，提升产品服务，提升区域品牌溢价力；
3、提效赋能，提升运营质量和效率；
4、实现资本突破，减持财务稳健，创新融资模式；
5、各维度寻求长期合作的战略合伙伙伴，强强联手，实现共赢。
2020 年，公司计划开发的主要项目如下： （单位：平方米）
占比 2020 新 开 2020 年 计
序号 项目 经营业态 占地面积 总建面积
（%） 工面积 划竣工面积
29 / 80
1 杭州相贤府 住宅 100 38,232 100,595.60 - 100,595.60
2 富阳麓宸府 住宅 100 42,899 136,111.66 - 136,111.66
3 富阳如意春江一期 住宅 100 64,733 136,656.36 - 136,656.36
4 云山九里一期 住宅 - 37,536 16,555.48 - 16,555.48
5 云山九里二期 住宅 - 40,047 14,173.73 - 14,173.73
6 宁波奉化江宸府 住宅 81.64 72,535 222,779.14 - 222,779.14
7 溧阳悦宸府 住宅 100 72,713 149,432.96 - 149,432.96
8 舟山金宸府一期 住宅 50 52,836 132,537.82 - 132,537.82
杭州望林府
9 住宅 50 75,068 270,190 270,190 -
（祥符地块）
10 南京柏悦府 住宅 100 92,896 286,959 286,959 -
11 昆山如意铭著 住宅 100 42,241.70 131,855.91 131,855.91 -
12 奉化斗门地块 住宅 23 43,290.00 150,584.00 150,584.00 -
13 舟山悦宸府 住宅 100 7,133.00 23,338.51 23,338.51 -
14 舟山都会之光 住宅 34 40,067.00 108,993.96 108,993.96 -
注：上述开工计划和竣工计划可能会根据实际情况调整
(四) 可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售等环
节均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握以及
管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、项目
销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线城市
分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销策略
调整等提出更高要求。
3、资金风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。
房企销售回款在 2020 年一季度受到疫情影响，使得经营性现金流入承压。在融资方
面，受国际金融市场波动影响，房地产企业境外融资面临不确定性增大；国内货币政
策未来可能有所宽松，但房企融资依然偏紧，融资成本升高压力仍在。公司将合理安
排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率、汇率波动等环节加强资金管理，
确保资金链安全。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金大、
综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开发环
节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预
期经营目标难以如期实现的风险。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案二 公司监事会 2019 年工作报告
各位股东及股东代表：
现将公司监事会2019年度的工作情况汇报如下：
(一) 监事会的工作情况
召开会议的次数 8
监事会会议情况 监事会会议议题
审议通过了《公司监事会2018年度工作报告》；审议通过了《公
司2018年度报告》全文及摘要；审议通过了《关于公司 2018 年
度内部控制评价报告的议案》；审议通过了《关于控股股东向公
第九届监事会第二 司提供借款暨关联交易的议案》；审议通过了《关于公司 2019 年度
十四次会议于2019 预计日常关联交易事项的议案》；审议通过了《关于对公司担保事项
进行授权的议案》；审议通过了《关于预计新增相互担保计划暨关联
年3月28日召开
交易的议案》；审议通过了《关于制定<宋都基业投资股份有限公司
事业合伙人项目跟投管理办法>的议案》；审议通过了《关于对子公
司提供财务资助暨关联交易的议案》；审议通过了《关于监事会换届
的议案》
第十届监事会第一
次 会 议 于 2019 年 4 审议通过了《关于选举第十届监事会主席的议案》
月23日召开
审议通过了《关于会计政策变更的议案》；审议通过了《公司
第十届监事会第二
2019年一季度报告》全文及正文；审议通过了《修订公司<章
次 会 议 于 2019 年 4
程>的议案》；审议通过了《关于调整公司 2019 年房地产投
月29日召开
资计划的议案》；
第十届监事会第三
次 会 议 于 2019 年 7 审议通过了《关于对公司担保事项新增授权的议案》
月15日召开
第十届监事会第四
审议通过了《关于会计政策变更的议案》；审议通过了《公司
次 会 议 于 2019 年 8
2019年半年度报告》全文及摘要；
月28日召开
第十届监事会第五
次 会 议 于 2019 年 9 审议通过了《关于对公司担保事项新增授权的议案》
月20日召开
第十届监事会第六
审议通过了《公司2019年第三季度报告》全文及正文；审议通
次会议于2019年10
过了《关于以集中竞价方式回购股份预案的议案》
月23日召开
第十届监事会第七
审议通过了《关于对外提供反担保的议案》；审议通过了《关
次会议于2019年12
于延长2016年员工持股计划存续期的议案》
月17日召开
报告期内，监事会成员共召开了8次监事会会议，列席了9次董事会、4次股东大
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会。监事会依照法律法规的规定，对公司的依法运作、董事会召开程序、决议事项、
董事会对股东大会决议执行情况、公司财务状况及公司董事、高级管理人员的履行职
责等情况进行全面监督，对公司生产经营情况及公司董事会、经营管理层取得的成绩
予以肯定，并发表了相关意见。
(二) 监事会对公司依法运作情况的独立意见
本着对全体股东负责的精神，公司监事会根据《公司法》等有关法律、法规和《公司
章程》的规定，对公司的决策程序、内部控制制度和公司董事、总裁及公司其他高级
管理人员执行公司职务的行为，进行了相应地检查与监督。监事会认为在2019年公司
决策程序符合有关规定且科学合理，公司管理制度规范有效；监事会未发现公司董事、
总裁及其他高级管理人员执行公司职务时有违反法律、法规、公司章程或损害公司利
的行为。
(三) 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会审核了经会计师事务所审计的审计报告，认为真实、完整地反映了公司的
财务状况和经营成果，会计处理符合《企业会计准则》的规定；审核了公司2019年度
利润分配预案，认为符合《公司章程》及相关规定。
2020年全体监事将继续本着诚信与勤勉的精神，本着为公司及全体股东负责的精
神，认真学习法律、法规和有关规定，忠实监事的义务，发挥监事监督作用，切实维
护好公司和全体股东的利益。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案三 公司 2019 年度财务决算报告
各位股东及股东代表：
一、公司基本财务情况
2019 年度，本公司营业收入 416,698.61 万元，营业总成本 346,864.39 万元，其
中营业成本 246,137.75 万元、营业税金及附加 27,099.70 万元、销售费用 35,817.63
万元、管理费用 29,331.04 万元、财务费用 8,478.26 万元、投资收益 11,611.91 万
元、信用减值损失-572.38 万元、资产处置收益 1,609.78 万元；营业利润 83,040.15
万元，营业外收入 1,262.87 万元，营业外支出 561.87 万元，利润总额 83,741.15 万
元，净利润 58,552.33 万元，其中归属于母公司所有者的净利润 58,836.41 万元。
2019 年末，公司资产总计 3,769,060.11 万元，所有者权益合计 552,387.55 万元，
归属于母公司所有者权益合计 464,883.01 万元，负债合计 3,216,672.57 万元，资产
负债率 85.34%，预收款项 1,572,282.31 万元，扣除预收款项后资产负债率 74.85%。
二、公司近三年主要经营指标变动情况及原因分析
单位：元
本年比上年增
项目 2019 年 2018 年 2017 年
减（%）
营业总收入 4,166,986,134.84 4,592,197,657.72 -9.26 2,749,286,861.61
营业利润 830,401,521.92 738,857,415.24 12.39 303,914,205.64
利润总额 837,411,526.80 733,278,100.41 14.20 301,915,838.26
归属于上市公司股
588,364,140.41 411,282,498.33 43.06 155,675,610.94
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 532,400,479.21 317,135,319.86 67.88 125,365,151.70
损益的净利润
经营活动产生的现
-519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51 8,050,023.77
金流量净额
本年末比上年
项目 2019 年末 2018 年末 2017 年末
末增减（%）
资产总额 37,690,601,138.41 24,045,033,266.75 56.75 17,665,562,980.92
负债总额 32,166,725,653.51 19,408,168,472.74 65.74 13,735,271,382.86
归属于上市公司股
4,648,830,054.08 4,120,038,917.07 12.83 3,729,552,435.43
东的所有者权益
总股本 1,340,122,326 1,340,122,326 0.00 1,340,122,326
1、2019 年度，归属于上市公司股东的净利润较上年同期增加 43.06%，主要系本
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期项目集中交付结转收入，以致项目销售利润率提高而实现盈利增加。
2、2019 年度，公司经营活动产生的现金流量较上年下降较多，主要系公司规模
适度扩张，增加土地储备支付土地款所致。
主要财务指标 2019 年 2018 年 本年比上年增减（%） 2017 年
基本每股收益（元／股） 0.44 0.31 41.94 0.12
稀释每股收益（元／股） 0.44 0.31 41.94 0.12
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.40 0.24 66.67 0.09
加权平均净资产收益率（%） 13.41 10.49 增加 2.92 个百分点 4.25
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 12.14 8.09 增加 4.05 个百分点 3.42
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -0.39 2.67 -114.51 0.01
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 3.47 3.07 13.00 2.78
资产负债率（%） 85.34 80.72 增加 4.62 个百分点 77.75
三、公司主营业务及其经营情况
（一） 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,166,986,134.84 4,592,197,657.72 -9.26
营业成本 2,461,377,490.69 2,629,587,500.80 -6.40
销售费用 358,176,297.08 199,509,732.09 79.53
管理费用 293,310,439.16 184,984,121.05 58.56
财务费用 84,782,632.54 214,328,095.34 -60.44
经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 -114.51
投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 不适用
（二）营业收入分析
单位：万元
2019 年度 2018 年度 2017 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 399,606.89 95.90% 454,585.12 98.99% 270,791.03 98.50%
其他业务收入 17,091.72 4.10% 4,634.64 1.01% 4,137.66 1.50%
营业收入 416,698.61 100.00% 459,219.77 100.00% 274,928.69 100.00%
34 / 80
1、公司的主营业务收入
2019年度，公司主营业务收入399,606.89万元，占比95.90%，主要系本报告期新
宸悦府项目、江宸府项目、时间名座项目集中交付而相应结转收入增加所致。
2、公司的其他业务收入
2019年度，公司其他业务收入17,091.72万元，占比4.10%，主要为租赁、代建等
收入。2017年度、2018年度和2019年度，其他业务收入占收入总额比例分别为1.50%、
1.01%、4.10%，所占份额较小，公司整体主营业务较为稳定。
3、主营业务分行业情况
毛利率比
主营业务收入 主营营业成本 营业收入比上 营业成本比上
分行业 毛利率（%） 上年增减
（万元） （万元） 年增减（%） 年增减（%）
（%）
减少 0.94
房地产业 399,186.47 231,114.44 42.10 -11.22 -9.77
个百分点
合计 399,186.47 231,114.44 42.10 -11.22 -9.77
报告期内，公司实现的房地产主营业务收入总额为399,186.47万元，比上年同期
减少11.22%；毛利率42.10%，比上年同期减少0.94个百分比。总体来看，销售收入和
盈利水平相对比较稳定。
4、主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
长三角区域 398,099.93 -10.42
广西区域 1,086.54 -79.33
合计 399,186.47 -11.22
（1）2019年度，长三角区域（含浙江、江苏、安徽）营业收入占99.73%，公司
的主要业务分布长三角区域，业务相对稳定。
（三）主营业务成本分析
单位：万元
本期金额较上
成本构
分行业 本期金额 占比 上年同期金额 占比 年同期变动比
成项目
例(%)
房地产业 房地产 231,114.44 93.90 256,127.31 97.40 -9.77
35 / 80
合计 231,114.44 93.90 256,127.31 97.40 -9.77
（四）主要供应商及客户对公司的影响
公司主要从事房地产开发业务，公司的土地都通过参与政府土地主管部门土地公
开招拍挂方式取得，工程施工单位及材料采购都由公司通过招投标等方式自主选择，
并不依赖于某一家或几家供应商；公司开发的产品直接面向市场不特定对象的客户进
行销售。因此公司并没有十分固定的主要供应商和主要的客户，任何特定供应商和客
户都不对公司的决策构成影响。
公司前五名主营客户销售金额合计5,548.90万元,占销售总额1.33%。
公司前五名供应商采购金额合计99,723.92万元,占采购总额37.44%。
（五）非经常性损益情况
单位：元
非经常性损益项目 2019 年度 2018 年度 2017 年度
非流动资产处置损益 16,077,547.70 -1,625,734.81 161,836.74
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 5,254,680.12 4,959,503.00
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
24,523,479.40 57,175,993.70 48,954,335.80
费
委托他人投资或管理资产的损益 35,355,360.69 6,334,658.95
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
-77,082.93
日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 13,971,700.73
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的
投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 14,826,484.66
对外委托贷款取得的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,271,246.20 -4,073,839.54 -1,410,998.73
其他符合非经常性损益定义的损益项目 311,587.02 998,527.60 -18,114,352.44
少数股东权益影响额 -3,671,194.18 40,797.97 -28,238.92
所得税影响额 -8,630,169.72 -12,655,130.87 -5,509,699.23
合计 55,963,661.20 94,147,178.47 30,310,459.24
（六）近三年期间费用变动情况分析
单位：万元
2019 年度 2018 年度 2017 年度
项目 占营业收入 占营业收入 占营业收入
金额 金额 金额
比例(%) 比例(%) 比例(%)
营业收入 416,698.61 459,219.77 274,928.69
销售费用 35,817.63 8.60 19,950.97 4.34 16,303.43 5.93
管理费用 29,331.04 7.04 18,498.41 4.03 11,165.28 4.06
财务费用 8,478.26 2.03 21,432.81 4.67 9,229.74 3.36
36 / 80
期间费用合计 73,626.94 59,882.19 36,698.45
报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年上升 4.25 个百分点；管理
费用占营业收入的比例，较上年上升 3.01 个百分点，主要系公司销售规模大幅上升
和储备项目增多，随着业务规模扩张职工薪酬增加以及相关销售推广费用增加所致。
四、公司资产、负债的主要构成分析
（一）资产总额构成分析
最近三年以来，随着公司开发规模的扩大，公司总资产规模呈现持续增长态势，
最近三年，公司资产构成如下：
单位：万元
项目名称 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动资产 3,414,028.21 90.58 2,116,359.21 88.02 1,520,593.26 86.08
非流动资产 355,031.90 9.42 288,144.12 11.98 245,963.04 13.92
资产总额 3,769,060.11 100.00 2,404,503.33 100.00 1,766,556.30 100.00
从资产的构成结构来看，最近三年公司的资产结构稳定，流动资产占了总资产的
绝对比例，这和房地产企业资产主要就是土地和开发成本的特征所分不开的。
1、流动资产
公司的资产主要为流动资产，主要由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收
款、存货和其他流动资产组成。最近三年的流动资产构成如下：
单位：万元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
主要构成项目
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
货币资金 666,576.41 19.52 368,563.68 17.41 200,652.65 13.2
应收账款 9,087.47 0.27 2,012.86 0.10 492.79 0.03
预付款项 5,339.12 0.16 1,255.25 0.06 667.39 0.04
其他应收款 132,854.78 3.89 229,588.68 10.85 220,521.63 14.5
存货 2,476,135.79 72.53 1,450,402.80 68.53 1,052,666.52 69.23
其他流动资产 124,034.63 3.63 64,535.95 3.05 45,592.28 3.00
流动资产合计 3,414,028.21 100.00 2,116,359.21 100.00 1,520,593.26 100.00
（1）货币资金：
货币资金明细情况如下：
单位：元
项 目 期末数 期初数
37 / 80
库存现金 141,110.96 78,808.80
银行存款 2,781,220,402.04 836,104,433.87
其他货币资金 3,884,402,626.94 2,849,453,509.47
合 计 6,665,764,139.94 3,685,636,752.14
其中：存放在境外的款项总额 362,928.72 12,045,358.60
（2）应收账款
应收账款账龄分析如下：
单位：元
期末数
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 92,476,105.96 4,599,316.71 5.00
1-2 年 3,303,357.32 330,335.73 10.00
2-3 年 35,590.00 10,677.00 30.00
小计 95,815,053.28 4,940,329.44 5.16
38 / 80
应收账款金额前五名明细如下：
单位：元
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
数源久融技术有限公司 50,865,200.00 53.09 2,543,260.00
港德电子有限公司 28,140,944.65 29.37 1,382,558.64
南宁市西乡塘区人民政府 11,286,049.69 11.78 727,193.76
舟山市定海区新农房建设开发有限公司 3,240,000.00 3.38 162,000.00
杨航 188,784.42 0.20 9,439.22
小 计 93,720,978.76 97.82 4,824,451.62
（3）其他应收款
其他应收款款项性质分类情况：
单位：元
款项性质 期末数 期初数
合作项目配套开发资金 940,660,818.81 1,607,697,074.13
往来款 40,969,223.30 70,477,262.47
押金保证金 166,264,949.65 296,323,805.57
应收暂付款 271,113,087.34 163,734,601.39
林地使用权转让款 15,000,000.00 15,000,000.00
银行理财产品 250,000,000.00
备用金 689,653.01 497,303.81
其他（社保等） 4,689,033.19 1,147,818.15
合 计 1,439,386,765.30 2,404,877,865.52
其他应收款金额前 5 名情况：
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例(%)
32,652,602.74 1 年以内
合作项目配套
杭州江悦郡置业有限公司 205,220,821.92 1-2 年 17.66
开发资金
16,301,005.46 2-3 年
宁波奉化源都企业管理有限公 合 作 项 目 配 套
250,787,794.05 1 年以内 17.42
司 开发资金
合作项目配套
舟山恺融房地产开发有限公司 162,387,793.10 1 年以内 11.28
开发资金
合作项目配套
杭州夏宇房地产开发有限公司 151,105,000.00 1 年以内 10.50
开发资金
13,300,000.00 1 年以内
22,025,000.00 1-2 年
南宁市西乡塘区人民政府 押金保证金 3.90
749,865.49 2-3 年
20,000,000.00 3 年以上
小 计 874,529,882.76 60.76
39 / 80
（4）预付账款
公司预付账款金额前五名明细如下：
单位：元
单位名称 账面余额 占预付款项余额
的比例(%)
江苏南通二建集团有限公司 9,500,000.00 17.79
宁波恒晨电力建设有限公司 9,100,000.00 17.04
南通四建集团有限公司 4,516,435.38 8.46
国网江苏省电力公司溧阳市供电公司 3,519,497.11 6.59
浙江泰和智谷科技有限公司 1,826,333.00 3.42
小 计 28,462,265.49 53.30
（5）存货
存货明细情况：
单位：元
期末数 期初数
项 目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 20,893,542,420.70 20,893,542,420.70 11,881,692,247.60 11,881,692,247.60
开发产品 3,531,062,664.43 3,531,062,664.43 2,238,941,137.30 2,238,941,137.30
出租开发
334,096,519.19 334,096,519.19 380,679,437.04 380,679,437.04
产品
原材料 2,656,335.63 2,656,335.63 2,715,140.22 2,715,140.22
合 计 24,761,357,939.95 24,761,357,939.95 14,504,027,962.16 14,504,027,962.16
（二）负债的主要构成分析
单位：万元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
项目名称
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动负债 2,611,787.55 81.20 1,657,882.69 85.42 1,031,940.94 75.13
非流动负债 604,885.01 18.80 282,934.16 14.58 341,586.19 24.87
负债总额 3,216,672.57 100.00 1,940,816.85 100.00 1,373,527.14 100.00
1、流动负债
近三年的流动负债构成如下：
单位：万元
40 / 80
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
主要构成项目 比例 比例 比例
金额 金额 金额
(%) (%) (%)
短期借款 50,230.41 1.92 30,000.00 1.81 110,000.00 10.66
应付票据 20,909.68 0.80 9,999.85 0.60 100.00 0.01
应付账款 176,939.74 6.77 135,652.77 8.19 73,376.63 7.11
预收款项 1,572,282.31 60.20 959,788.30 57.89 547,642.17 53.07
应付职工薪酬 4,709.33 0.18 3,501.43 0.21 2,050.96 0.20
应交税费 23,004.86 0.88 35,718.99 2.15 15,186.36 1.47
其他应付款 596,050.78 22.82 276,573.49 16.68 110,989.86 10.76
一年内到期的非流
57,826.35 2.21 111,400.00 6.72 112,722.55 10.92
动负债
其他流动负债 109,834.11 4.21 95,247.87 5.75 59,872.41 5.80
流动负债合计 2,611,787.55 100.00 1,657,882.69 100.00 1,031,940.94 100.00
（1）预收款项明细情况：
单位：元
项 目 期末数 期初数
预售购房款 15,711,552,369.28 9,585,552,346.00
预收租金 9,864,785.86 11,916,672.53
其他 1,405,974.04 413,938.00
合 计 15,722,823,129.18 9,597,882,956.53
预售购房款主要项目明细如下：
项目名称 期末数 期初数 (预计)竣工时间 预售比例（%）
奉化江宸府 2,153,678,450.20 661,111,203.00 2020.10 91.96
舟山柏悦府 1,743,787,727.00 946,661,611.00 2020.09 96.00
富阳麓宸府 1,722,647,132.00 541,376,901.00 2020.04 94.94
溧阳悦宸府 1,573,314,859.00 1,447,451,912.00 2020.03 100.00
富阳江宸府 1,522,945,282.57 3,089,496,696.00 2019.12 99.94
富阳如意春江二期 712,016,460.00 2020.12 57.64
杭州新界 2020 973,782,672.00 2021.08 42.71
临安如意溪湖 860,268,337.00 2021.04 63.94
杭州相贤府 727,412,497.00 307,826,846.00 2020.04 95.02
富阳如意春江一期 1,310,668,151.00 320,110,016.00 2020.12 98.82
巢湖江宸府 696,167,284.00 68,543,885.00 2021.03 35.48
41 / 80
巢湖如意长江 595,920,032.00 2021.10 49.34
奉化学林新天地 330,892,608.00 2021.10 99.31
杭州新宸悦府 272,602,406.00 1,205,402,449.00 2019.06 77.50
舟山蓝郡国际 164,569,351.82 286,509,780.00 2018.12 89.90
南宁春江海岸 138,957,422.00 15,669,489.00 2021.01 87.79
淮安逸景澜庭 92,235,946.00 2021.11 4.36
杭州时间名座 60,268,535.62 541,661,119.00 2019.07 41.14
杭州阳光国际 45,317,415.09 24,018,247.00 2014.09 82.78
合肥印象西湖花园 4,060,993.00 26,216,312.00 2014.06 81.14
桐庐如意云庐 3,252,178.00 2021.12 1.87
淘天地商务大厦 1,421,313.43 7,819,151.00 2016.05 95.77
杭州丽郡国际 356,000.00 11,699,450.00 2018.07 99.73
杭州东郡之星 68,581,643.00 2018.10 99.98
其他 5,009,316.55 15,395,636.00
小计 15,711,552,369.28 9,585,552,346.00
（2）应付职工薪酬情况
单位：元
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 34,714,639.22 242,200,435.27 230,034,573.86 46,880,500.63
职工福利费 23,351,262.83 23,351,190.01 72.82
社会保险费 6,151,227.11 6,151,227.11
其中：医疗保险费 5,424,819.85 5,424,819.85
工伤保险费 177,536.90 177,536.90
生育保险费 548,870.36 548,870.36
住房公积金 5,015,570.45 5,014,010.45 1,560.00
工会经费和职工教育经费 299,427.90 2,763,944.38 2,852,438.94 210,933.34
小 计 35,014,067.12 279,482,440.04 267,403,440.37 47,093,066.79
（3）应交税费情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
企业所得税 194,807,296.80 313,498,161.04
土地增值税 12,021,241.20 555,524.26
增值税 3,900,519.46 27,976,521.88
42 / 80
营业税 5,471,238.23 5,471,238.23
土地使用税 4,932,239.07 2,359,001.73
房产税 2,661,013.89 1,554,628.23
代扣代缴个人所得税 1,743,761.90 1,014,655.69
城市维护建设税 1,960,763.10 2,404,318.73
教育费附加 801,274.22 1,004,495.91
地方教育附加 538,480.28 670,051.64
地方水利建设基金 500,939.95 502,538.32
印花税 541,666.62 175,809.98
残疾人保障金 107.60 2,968.45
环境保护税 168,032.75
合 计 230,048,575.07 357,189,914.09
（4）其他应付款情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
往来款 3,396,155,148.69 2,097,517,662.79
资金拆借款 1,928,735,059.91
股权受让款 273,527,956.68
押金保证金 267,214,561.07 568,495,067.07
应付暂收款 32,249,769.40 34,718,590.15
购房订金 15,404,514.03 9,931,442.03
其 他 47,220,741.99 31,900,107.24
合计 5,960,507,751.77 2,742,562,869.28
账龄 1 年以上重要的其他应付款：
单位：元
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
杭州西奥电梯有限公司 300,000,000.00 往来款
衢州融晟置业有限公司 271,482,999.96 往来款
杭州中兴房地产开发有限公司 50,000,000.00 往来款
宁波奉化和都房地产开发有限公司 25,000,000.00 往来款
小 计 646,482,999.96
五、偿债能力分析
公司偿债能力指标如下：
43 / 80
指标 2019 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动比率 1.31 1.28 1.47
速动比率 0.36 0.40 0.45
资产负债率 85.34% 80.72% 77.75%
资产负债率（扣除预售房款） 74.85% 67.90% 67.76%
六、资产周转能力分析
公司资产周转能力指标如下：
指标 2019 年度 2018 年度 2017 年度
存货周转率 0.13 0.21 0.22
总资产周转率 0.13 0.22 0.20
注：报告期公司土地储备及新开工建设项目增多，期末存货 2,476,135.79 万元，
较期初 1,450,402.80 万元增长 70.72%，后续随项目开盘预售以及交付结转收入后可改
善指标。
七、现金流量分析
报告期内，公司现金流量情况如下:
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度 2017 年度
经营活动产生的现金流量净额 -519,250,134.50 3,578,286,305.14 8,050,023.77
投资活动产生的现金流量净额 -45,419,396.97 -303,963,110.90 -2,240,178,273.37
筹资活动产生的现金流量净额 1,295,317,315.46 -3,125,766,328.35 1,754,175,425.35
现金及现金等价物净增加额 729,960,435.02 144,610,384.39 -478,349,854.33
每股净现金流量（元） 0.54 0.11 -0.36
经营活动产生的现金流量净额变动主要系公司规模适度扩张，增加土地储备支付
土地款增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动主要系随着项目合作开发的进展本期所需投
资减少及部分项目收回投资所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动主要系新增储备项目的融资增加所致。
八、公司主要控股参股公司经营情况
报告期内，对公司净利润影响达到 10%以上的主要控股参股公司情况:
单位：万元
序号 公司名称 主要经营范围 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
1 杭州荣都置业有 房地产开发 27,631.00 61,167.57 18,928.48 87,756.65 15,859.96
44 / 80
限公司
杭州加悦都实业
2 房地产开发 2,000.00 88,440.38 11,441.23 50,000.84 11,398.40
有限公司
杭州宸都房地产
3 房地产开发 40,000.00 251,262.20 50,330.28 143,766.50 18,128.42
开发有限公司
杭州信辰置业有
4 房地产开发 35,000.00 226,775.93 57,723.91 105,380.91 28,966.47
限公司
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案四 关于公司 2019 年度利润分配预案的议案
各位股东及股东代表：
并经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计：公司 2019 年全年归属于上市公司
股东的净利润 588,364,140.41 元，报告期末母公司可供分配利润 491,065,697.53 元。
经综合考虑公司所处行业特点、现处发展阶段及盈利水平，经审慎研究。本次利润分
配以实施权益分派股权登记日的股份总数扣除届时回购专户上累计已回购股份数量
（10,440,585 股，按截至 2020 年 3 月 31 日公司通过集中竞价交易方式回购公司股份
数量为 10,440,585 股进行测算）后的股份数量为基数，预计股数为 1,329,681,741
股,具体日期将在权益分派实施公告中明确，现金分红比例为 9.04%。
根据《关于支持上市公司回购股份的意见》、《上海证券交易所上市公司回购股
份实施细则》等有关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回
购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比
例计算。2019 年，公司通过集中竞价交易方式实施股份回购已累计支付的现金总额为
人民币 29,977,340.31 元（不含印花税、佣金等交易费用）。与本次利润分配方案中
预计派发的现金红利合并计算后，公司 2019 年年度合计现金分红占合并报表中归属
于上市公司普通股股东的净利润比率为 14.13%。
如在本公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股
份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生
变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，
将另行公告具体调整情况。
本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。
二、本年度现金分红比例低于 30%的情况说明
（一）现金分红水平较低的原因公司主营业务为房地产项目开发与销售自行开发
的商品房，目前处于稳步发展阶段。房地产业是资金密集型行业，资金是影响公司发
展的重要因素。目前房地产行业融资政策偏紧，融资成本较高，公司为 2020 年经营
发展提供有力的资金支持有利于保障公司持续稳定的发展，促进公司实现良好的收益，
更好地保护股东权益。
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（二）留存未分配利润的用途公司 2019 年实现的归属于上市公司股东的净利润
为 588,364,140.41 元，公司在制定现金股利分配政策时，考虑到保持利润分配政策
的连续性和稳定性，并兼顾股东的合理回报及公司的可持续发展，留存收益将用于补
充公司流动资金及项目投资，以提升公司的持续盈利能力，为股东创造更多的价值。
三、公司履行的决策程序
（一）董事会会议的召开、审议和表决情况
公司于 2020 年 4 月 24 日召开了第十届董事会第十二次会议，以 7 票同意，0 票
反对，0 票弃权的表决结果审议通过了《公司 2019 年度利润分配的预案》，本次利润
分配方案尚需提交公司 2019 年年度股东大会审议。
（二）独立董事意见
公司一向重视对投资者的合理投资回报，致力于保持利润分配政策的连续性和稳
定性。根据《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上海证券交易
所上市公司现金分红指引》及宋都基业投资股份有限公司《章程》、公司《未来三年
（2017-2019 年）股东回报规划》、公司《现金分红管理制度》等相关规定，结合 2019
年年报审计会计师出具的公司《2019 年审计报告》，我们认为，公司拟定每 10 股派
现 0.4 元的利润分配预案，是为保证公司的稳健经营，保持健康的财务状况和现金流
量，同时兼顾公司的可持续发展，维护股东的长远利益所做的考量。我们同意此项议
案并报公司年度股东大会审议。
（三）监事会意见
公司 2019 年度利润分配预案充分考虑公司的盈利情况、当前所处行业的特点以
及未来的现金流状况、资金需求等因素，严格按照法律、法规及《公司章程》的相关
规定，兼管公司的实际情况和股东的整体利益和长期利益，有利于公司长远发展。
四、相关风险提示
（一）本次现金分红综合考虑了公司的长远发展、未来的资金需求等因素，不会
对公司每股收益、现金流状况、生产经营产生重大影响。
（二）本次利润分配方案尚需提交公司 2019 年年度股东大会审议通过后方可实
施。敬请广大投资者理性判断，并注意投资风险
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以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案五 公司 2019 年度报告全文及摘要
各位股东及股东代表：
公司2019年年度报告全文及年度报告摘要已于2020年4月28日在上海证券交易所
网站上刊登，现提交本次股东大会审议。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
附：
宋都基业股份投资有限公司 2019 年年度报告及摘要
(详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn)
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议案六 关于续聘公司 2020 年度审计机构的议案
各位股东及股东代表：
重要内容提示：
拟聘任的会计师事务所名称：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
宋都基业投资股份有限公司（以下简称“公司”）于 2020 年 4 月 24 日召开第十
届董事会第十二次会议，审议通过了《关于续聘公司 2020 年度审计机构的议案》。公
司拟续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2020 年度财务审计机构和内部
控制审计机构，并提请股东大会授权公司管理层决定其 2020 年度审计报酬、办理并
签署相关服务协议等事项。现将相关事宜公告如下：
一、拟聘任会计师事务所的基本情况
（一）机构信息
1、基本信息
事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
成立日期 2011 年 7 月 18 日 是否曾从事证券服务业务 是
注册会计师法定业务、证券期货相关业务、H 股企业审计业
务、中央企业审计入围机构、金融相关审计业务、从事特大
执业资质 型国有企业审计资格、军工涉密业务咨询服务、IT 审计业务、
税务代理及咨询、美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）注
册事务所、英国财务汇报局（FRC）注册事务所等
注册地址 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼
2、人员信息
首席合伙人 胡少先 合伙人数量 204 人
注册会计师 1,606 人
上年末从业人员
从业人员 5,603 人
类别及数量
从事过证券服务业务的注册会计师 1,216 人
注册会计师人数
新注册 355 人，转入 98 人，转出 255 人
近一年变动情况
3、业务规模
上年度业务收入 22 亿元 上年末净资产 2.7 亿元
上年度上市公司 年报家数 403 家
（含 A、B 股）年 年报收费总额 4.6 亿
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报审计情况 制造业，信息传输、软件和信息技术服
务业，批发和零售业，房地产业，文化、
体育和娱乐业，电力、热力、燃气及水
生产和供应业，建筑业，交通运输业，
涉及主要行业
金融业，租赁和商务服务业，水利、环
境和公共设施管理业，科学研究和技术
服务业，农、林、牧、渔业，住宿和餐
饮业，教育，综合，采矿业等
资产均值 约 103 亿
4、投资者保护能力
职业风险基金与职业保险状况 投资者保护能力
职业风险基金累计已计提金额 1 亿元以上 相关职 业风 险基金 与 职
业保险 能够 承 担正 常 法
购买的职业保险累计赔偿限额 律环境 下因 审计失 败 导
1 亿元以上 致的民事赔偿责任
5、独立性和诚信记录
天健会计师事务所（特殊普通合伙）不存在违反《中国注册会计师职业道德守则》
对独立性要求的情形，近三年诚信记录如下：
类型 2017 年度 2018 年度 2019 年度
刑事处罚 无 无 无
行政处罚 无 无 无
行政监管措施 2次 3次 5次
自律监管措施 1次 无 无
（二）项目成员信息
1、人员信息
是否从事证
项目组成员 姓名 执业资质 从业经历 兼职情况
券服务业务
项目合伙人 中国注册 1999 年起从事审计业 无兼任上市
叶卫民 是
会计师、 务，至今为多家拟上市 公 司 独 立
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注册税务 公司提供过 IPO 审计 董事
师 服务，为多家上市公司
提供过年报审计服务，
积累了比较丰富的注
册会计师审计经验。
中国注册
2001 年起从事审计业
会计师、
质量控制复 务，曾主持多家企业股 无兼任上
注册税务
谭炼 份制改制上市、再融资 市公司独 是
核人 师、国际
或年报审计等业务，拥 立董事
注册内部
有丰富的审计经验。
审计师
中国注册
无兼任上
会计师、 详见项目合伙人从业
叶卫民 市公司独 是
注册税务 经历介绍。
立董事
师
本期签字会 2010 年起从事审计业
务，至今为多家拟上市
计师
中国注册 公司提供过 IPO 审计无 无 兼 任 上
李锟 会计师 服务，为多家上市公司 市 公 司 独 是
提供过年报审计服务， 立董事
具备相应专业胜任能
力。
2、上述相关人员的独立性和诚信记录情况
上述人员不存在违反《中国注册会计师职业道德守则》对独立性要求的情形，近
三年诚信记录如下：
类型 2017 年度 2018 年度 2019 年度
刑事处罚 无 无 无
行政处罚 无 无 无
行政监管措施 无 无 无
自律监管措施 无 无 无
（三）审计收费
2020 年度财务报表审计费用预计人民币 120 万元（含税）、年度内部控制审计费
用人民币 70 万元（含税）。上述收费价格系根据审计收费惯例和公司业务特征协商确
定并与 2019 年度相同。
二、拟续聘会计事务所履行的程序
（一）董事会审计委员会意见
审计委员会对天健会计师事务所（特殊普通合伙）的执业情况进行了充分了解，
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并对其 2019 年度审计工作开展情况进行了审查评估，认为其专业胜任能力、投资者
保护能力、独立性和诚信状况等能满足公司对审计机构的要求，同意续聘天健会计师
事务所（特殊普通合伙）为公司 2020 年度审计机构。
（二）独立董事意见
公司独立董事已事前认可本次续聘 2020 年度审计机构事项，并发表了独立意见：
天健会计师事务所（特殊普通合伙）具备证券、期货业务审计执业资格，执业水平良
好，勤勉尽责，能够独立、客观、公正地发表审计意见；本次审议程序符合相关法律、
法规及《公司章程》的规定，不存在损害公司及中小股东利益的情形。基于上述判断，
我们同意续天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2020 年度审计机构。
（三）董事会审议续聘会计师事务所情况
公司第十届董事会第十二次会议以 7 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通过了《关
于续聘公司 2020 年度审计机构的议案》。
（四）本次聘任会计师事务所事项尚需提交公司股东大会审议，并自公司股东大
会审议通过之日起生效。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案七 公司 2020 年投资计划的议案
各位股东及股东代表：
为了提高公司获取土地资源的决策效率和相关房地产投资计划的灵活性，董事会
提请股东大会授权公司在 300 亿元额度内开展房地产直接投资（含股权及债权方式），
具体授权如下：
（一）自 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日止，授权房地产投资总额（含
股权及债权方式）为不超过 300 亿元，拟用于直接或间接获取土地资源（包括但不限
于通过政府招标、拍卖、挂牌方式，股权招拍挂方式，资产收购方式，股权或债权交
易方式等），及后续开发经营等日常经营活动相关用途（即包括但不限于土地、建安
等支出）。
（二）上述投资总额仅为公司预计可能会发生的最高限额。在上述年度投资计划
总额的前提下，提请股东大会授权公司经营层具体执行该投资计划，包括但不限于确
定具体的投资方式、通过法律法规允许的各种方式获取土地资源并签署相关协议、在
获取土地资源后确定及调整开发经营方式并签署相关协议等。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案八 关于公司及控股子公司购买理财产品的议案
各位股东及股东代表：
在满足公司及控股子公司运营资金需要的前提下，为提高资金使用效率和资金收
益水平，为实现股东利益最大化经营目标，公司拟利用自有资金购买理财产品。在不
影响公司资金正常运作、操作合法合规的前提下，公司拟适时实施最高额度不超过（含）
40亿元人民币的自有资金购买理财产品，且在该额度内资金可循环使用，在该额度范
围内授权公司管理层具体办理相关事宜。具体事项如下：
一、拟购买金融机构理财产品的概述
公司拟购买金融机构低风险理财产品，产品存续期限不超过一年。不用于投资股
票及其衍生产品、证券投资基金以及以证券投资为目的的委托理财产品。
二、实施方式
购买理财产品以公司及控股子公司等为主体进行，授权公司经营管理层在上述额
度范围内行使具体决策权，包括但不限于：选择合格专业理财机构作为受托方、明确
理财金额、期间、选择理财产品品种、签署合同及协议等。
三、授权期限
授权期限为2019年度股东大会通过之日起至2020年度股东大会召开日止。
四、资金来源
拟购买金融机构理财产品的资金来源均为公司及控股子公司自有资金。
五、投资风险及风险控制措施
公司拟购买的理财产品为低风险金融机构理财产品，资金投向为我国金融机构间
市场信用级别较高、流动性较好的金融工具，风险可控。公司按照决策、执行、监督
职能相分离的原则建立健全理财产品购买的审批和执行程序，确保理财产品购买事宜
的有效开展和规范运行，确保理财资金安全以及相关交易条款公平合理。同时，在理
财期间将密切与金融机构间的联系与沟通，跟踪理财产品的最新动态。
六、对公司的影响
在符合国家法律法规及保障投资资金安全的前提下，在保证公司日常经营运作等
各种资金需求的情况下，公司及控股子公司以自有闲置资金适度购买低风险理财产品，
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不会影响公司主营业务的正常开展。通过进行适度的低风险理财，能够获得一定的投
资效益，从而进一步提升公司整体业绩水平。
七、独立董事意见
公司独立董事认为：公司在不影响资金正常运作、操作合法合规的前提下，运用
自有资金进行一年期内的短期理财产品投资，有利于提高资金使用效率，增加公司投
资收益，符合公司和全体股东的利益，不会影响公司日常资金正常周转需要，不会影
响公司主营业务的正常开展，且本次购买金融机构理财产品不构成关联交易，没有损
害公司及中小股东的利益,同意该事项并报公司年度股东大会审议。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案九 关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
重要内容提示：
本公司控股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称“宋都控股）拟与本公司
签订《借款协议》，宋都控股自2019年年度股东大会审议通过此关联交易起至公司2020
年年度股东大会召开之日止通过银行委托借款等形式向本公司及控股子公司提供累
计发生额不超过人民币45亿元的信用借款（实际借款额以到账金额为准），借款期限
最长不超过2年且不计息。
过去 12 个月与宋都控股及其关联方进行的交易：过去 12 个月控股股东为公
司提供借款的累计发生额为 35.10 亿元，公司为宋都控股提供担保的累计发生额为
33.44 亿元，宋都控股及公司实际控制人对上述担保提供了反担保。除上述反担保外，
宋都控股向公司提供担保的累计发生额为 11.65 亿元。
公司于2019年4月23日召开的2018年年度股东大会审议通过了《关于控股股东
向公司提供借款暨关联交易的议案》，自2018年年度股东大会起至2019年12月31日止，
借款发生情况如下：
发生日期 发生借款（万元） 归还借款（万元） 余额（万元）
2019.4.23 -
2019.5.6 6,678.00 6,678.00
2019.5.13 15,264.00 21,942.00
2019.5.15 6,678.00 15,264.00
2019.5.22 21,000.00 36,264.00
2019.5.23 23,850.00 60,114.00
2019.5.27 36,264.00 23,850.00
2019.5.27 3,000.00 26,850.00
2019.5.28 1,700.00 28,550.00
2019.5.30 4,700.00 23,850.00
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2019.6.10 13,000.00 10,850.00
2019.6.12 16,000.00 26,850.00
2019.6.14 7,000.00 19,850.00
2019.6.14 6,000.00 25,850.00
2019.6.14 5,000.00 30,850.00
2019.6.17 10,000.00 20,850.00
2019.6.17 1,600.00 22,450.00
2019.6.18 2,000.00 20,450.00
2019.6.19 13,100.00 7,350.00
2019.6.19 17,000.00 24,350.00
2019.6.24 3,100.00 27,450.00
2019.6.27 9,500.00 17,950.00
2019.6.28 9,500.00 8,450.00
2019.6.30 306.00 8,756.00
2019.7.2 8,000.00 756.00
2019.7.3 8,000.00 8,756.00
2019.7.4 6,200.00 14,956.00
2019.7.9 8,000.00 6,956.00
2019.7.10 500.00 7,456.00
2019.7.17 300.00 7,156.00
2019.7.19 700.00 6,456.00
2019.7.29 700.00 7,156.00
2019.7.29 700.00 6,456.00
2019.8.2 8,100.00 14,556.00
2019.8.8 5,000.00 19,556.00
2019.8.13 1,800.00 17,756.00
2019.8.16 1,700.00 16,056.00
58 / 80
2019.8.19 8,550.00 24,606.00
2019.8.22 2,000.00 22,606.00
2019.8.27 20,000.00 2,606.00
2019.8.30 900.00 1,706.00
2019.9.16 5,000.00 6,706.00
2019.9.18 5,000.00 11,706.00
2019.9.19 5,000.00 16,706.00
2019.9.20 4,000.00 20,706.00
2019.9.23 9,500.00 30,206.00
2019.9.24 7,600.00 22,606.00
2019.9.25 2,000.00 20,606.00
2019.9.26 4,000.00 16,606.00
2019.9.27 2,800.00 13,806.00
2019.9.29 5,000.00 18,806.00
2019.9.30 5,000.00 13,806.00
2019.9.30 905.00 14,711.00
2019.10.11 11,600.00 3,111.00
2019.10.12 9,500.00 12,611.00
2019.10.15 9,500.00 22,111.00
2019.10.16 100.00 22,011.00
2019.10.21 450.00 21,561.00
2019.10.24 6,790.00 14,771.00
2019.10.28 10,000.00 24,771.00
2019.10.30 17,000.00 41,771.00
2019.10.30 1,997.88 43,768.88
2019.10.31 300.00 44,068.88
2019.11.6 8,300.00 35,768.88
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2019.11.7 8,500.00 27,268.88
2019.11.8 500.00 26,768.88
2019.11.14 1,500.00 25,268.88
2019.11.19 1,100.00 24,168.88
2019.11.21 1,500.00 22,668.88
2019.12.13 4,100.00 18,568.88
2019.12.25 1,000.00 19,568.88
2019.12.27 2,000.00 21,568.88
2019.12.30 2,000.00 23,568.88
2019.12.30 4,000.00 27,568.88
2019.12.31 4,000.00 31,568.88
2019.12.31 145.20 31,714.08
截至2019年12月31日，宋都控股对公司提供的借款余额为31,714.08万元。
一、概述：
公司于2020年4月24日召开了第十届董事会第十二次会议审议通过了《关于控股
股东向公司提供借款暨关联交易的议案》，
本公司控股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称“宋都控股）拟与本公司签订
《借款协议》，宋都控股自2019年年度股东大会审议通过此关联交易起至公司2020年
年度股东大会召开之日止通过银行委托借款等形式向本公司及控股子公司提供累计
发生额不超过人民币45亿元的信用借款（实际借款额以到账金额为准），借款期限最
长不超过2年且不计息。
过去12个月与宋都控股进行的交易：过去12个月控股股东为公司提供借款累计发
生额33.69亿元，公司为宋都控股提供担保累计发生额32.45亿元，宋都控股及公司实
际控制人均对上述担保提供了反担保。截至2019年12月31日，宋都控股对公司提供的
借款余额为31,714.08万元。
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二、关联交易概述
为支持本公司快速发展，更好的在当前及今后一定时期获取优质开发项目，本公
司控股股东宋都控股拟与本公司签订《借款协议》，宋都控股自 2019 年度股东大会审
议通过此关联交易起至公司 2020 年度股东大会召开之日止通过银行委托借款等形式
向本公司及控股子公司提供累计发生额不超过人民币 45 亿元的信用借款（实际借款
额以到账金额为准），借款期限最长不超过 2 年。宋都控股持有公司 35.01%的股份，
为公司控股股东，与本公司构成关联关系，根据《上海证券交易所股票上市规则》等
有关规定，上述委托借款事项构成关联交易。
具体内容如下：
1、借款对象：公司及其控股子公司，在此范围内，由董事会授权公司管理层依
据具体资金需求确认每笔借款的实际使用对象。
2、借款总额：自2019年度股东大会审议通过此关联交易起至公司2020年度股东
大会召开之日止，委托借款累计发生额不超过人民币45亿元（实际借款额以到账金额
为准）且不计息。
3、借款期限：借款期限最长不超过2年，以每笔借款的实际到账时间为准；在上
述期限内，双方可根据实际情况适当调整还款期限。
4、抵押及担保措施：无。
过去12个月与宋都控股及其关联方进行的交易：过去12个月控股股东为公司提供
借款的累计发生额为35.10亿元，公司为宋都控股提供担保的累计发生额为33.44亿元，
宋都控股及公司实际控制人对上述担保提供了反担保。除上述反担保外，宋都控股向
公司提供担保的累计发生额为11.65亿元。
三、关联方基本情况
公司名称：浙江宋都控股有限公司
注册地：杭州市采荷嘉业大厦3幢201室
法定代表人：俞建午
注册资本：3,600万元人民币
统一社会信用代码：91330000797614164X
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经营范围：实业投资；服务：资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向
公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）、投资咨询（除证券、期货）；批
发、零售：建材，金属材料；经营进出口业务（法律、行政法规禁止经营的项目除外、
法律行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。（依法须经批准的项目,经
相关部门批准后方可开展经营活动）
最近一年一期财务指标（单位：万元）：
项目 2018年12月31日（经审计） 2019年9月30日（未经审计）
总资产 2,670,109.94 4,098,500.25
总负债 2,304,685.90 3,715,540.91
2018年度（经审计） 2019年1-9月（未经审计）
营业收入 476,119.72 134,797.49
净利润 21,982.17 -20,610.52
关联关系：为本公司控股股东，持股占比为公司总股本的35.01%，系公司关联法
人。
四、关联交易定价依据
作为公司控股股东，宋都控股一直全力支持公司的发展，经双方协商，宋都控股
根据公司自身需要向公司提供借款。
五、交易目的和对上市公司的影响
本次控股股东提供借款能够有效地补充公司现金流，加快公司各个项目的开发进
度、增强公司获取优质项目的竞争力，加快公司业务的发展，符合全体股东的利益和
公司战略发展的需要，没有违背公平、公开、公正的原则，不存在损害本公司及其股
东特别是中小股东利益的情形。
截至2019年12月31日，宋都控股对公司提供的借款余额为31,714.08万元。
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六、独立董事事前认可和独立意见
本次《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》已按有关规定提交公司
独立董事进行了事前认可，并提交公司第十届董事会第十二次会议审议通过。公司独
立董事认为：
1、本次委托借款事项依法经过董事会审议表决，关联董事已按规定回避表决，
审议和表决的程序符合法律法规和《公司章程》的规定；
2、本次关联交易属于公司日常经营活动，控股股东宋都控股本次借款旨在支持
本公司及控股子公司经营发展，符合全体股东的利益和公司战略发展的需要；
3、本次关联交易定价公允合理，不存在损害本公司及其股东特别是中小股东利
益的情形；
4、鉴于上述情况，同意本次委托借款事项提交公司年度股东大会审议。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案十 关于公司 2020 年度预计日常关联交易事项的议案
各位股东及股东代表：
重要内容提示：
● 本日常关联交易需提交公司股东大会审议。
● 本日常关联交易不会对公司持续经营能力造成影响，不会影响公司独立性。
一、日常关联交易基本情况
（一）日常关联交易履行的审议程序
公司根据正常经营需要，本着公平、合理和优势互补的原则，对公司（含控股子
公司）与杭州宋都物业经营管理有限公司（含控股子公司，以下简称“宋都物业”）
之间的业务发展进行了新增预计。公司于 2020 年 4 月 24 日召开的第十届董事会第十
二次会议以 6 票通过，0 票反对，0 票弃权审议通过了《关于公司 2020 年度预计日常
关联交易事项的议案》。其中关联董事俞建午先生回避表决。此议案尚需提交公司股
东大会审议。
独立董事事前对此议案进行了审核并发表了独立意见：公司 2020 年日常关联交
易预计情况符合公司经营需要和行业特点，拟与关联方发生的经营性交易存在必要性
和合理性，关联交易定价原则和定价依据客观公允，不存在损害公司股东尤其是中小
股东的利益的情形。公司董事会审议本次关联交易事项时关联董事进行了回避表决，
我们对该议案无异议。
（二）前次日常关联交易的预计和执行情况
公司于 2019 年 3 月 28 日召开的第九届董事会第四十二次会议审议通过的《关于
公司 2019 年度预计日常关联交易事项的议案》对公司 2019 年度日常关联交易作了预
计，其中接受劳务类别的日常关联交易金额为 10,000 万元，关联租赁的日常关联交
易金额为 500 万元。
关联交易类别 关联人 前次预计金额（万元） 前次实际发生额（万元）
接受劳务 宋都物业 10,000 7,692
关联租赁 宋都物业 500 480
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小计 10,500 8,172
（三）本次日常关联交易
本年年初至披露日与 上年实际
本次预计新增金
关联交易类别 关联人 关联人累计已发生的 发生金额
额（万元）
交易金额（万元） （万元）
接受关联人提供的
宋都物业 16,000 2,980 7,692
劳务（含托管）
关联租赁 宋都物业 600 42 480
杭州颂都建筑装饰工程有
向关联人采购商品 限公司（以下简称“颂都 20,000 18.95 0
建筑”）
二、关联方介绍和关联关系
（一）基本情况
公司名称 杭州宋都物业经营管理有限公司 杭州颂都建筑装饰工程有限公司
统一社会信用 91330104255422707Q
91330104MA2GPKFP6N
代码
注册资本 5100 万元 5000 万元
法定代表人 朱瑾 谢雄伟
浙江省杭州市江干区采荷人家 6 幢 103 室
住所 江干区杭海路 127 号
成立时间 1995-01-08 2019-08-20
服务：建筑工程，室内外装饰装修工程，弱电
工程，交通设施工程，幕墙工程，水暖管道、
服务：物业管理；室内外装修装饰
冷暖设备、门窗的上门安装；批发、零售：建
工程，批发零售： 建筑材料，五金
经营范围 筑材料，装饰材料，金属材料，钢材，防水材
交电，机电产品（除专控），小五
料，电工材料，工程机械设备及配件，五金交
金。
电，木材及制品，水泥制品，机电设备（除专
控），环保设备，电器设备；其他无需报经审
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批的一切合法项目。
关联关系 与本公司同一实际控制人 与本公司同一实际控制人
（二）财务信息 单位：万元
2018 年 12 月 31 日/2018 年 1-12 月(经审 2019 年 9 月 30 日/2019 年 1-9 月（未经
公司 项目
计) 审计）
总资产 17,068.78 21,243.65
总负债 12,401.61 14,584.00
宋都物业
营业收入 13,295.05 13,732.95
净利润 2,088.95 1,942.49
总资产 - 0.88
总负债 - 0.90
颂都建筑
营业收入 - 0.00
净利润 - -0.02
三、关联方履约能力分析
本次新增关联交易系正常的生产经营所需。上述关联方依法存续，资信情况良好，
具备持续经营和服务的履约能力，不会对双方日常交易带来风险。
四、关联交易的定价政策
公司及下属全资子公司和控股子公司与上述关联方的关联交易均为日常生产经
营中发生的，遵循公平、公开、公正的原则，以市场价格为依据进行交易。
五、交易对上市公司的影响
上述交易有助于公司日常经营业务的开展和执行，符合公司正常生产经营的客观
需要，不会对公司的财务状况、经营成果产生不利影响，符合公司和全体股东的利益。
关联交易在上市公司同类业务所占比重较小，公司主要业务、收入、利润来源对关联
交易无重大依赖，关联交易对上市公司独立性未产生不利影响。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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议案十一 关于对公司担保事项进行授权的议案
各位股东及股东代表：
重要内容提示:
被担保人名称：公司及下属公司（含公司全资子公司、控股子公司、参股子
公司，下同）
拟提请股东大会对公司担保事项进行授权，授权担保范围包括公司及下属公
司的担保，本次授权新增对全资子公司的担保金额为 60 亿元，对控股子公司担保金
额为 70 亿元，对参股公司担保金额为 21.35 亿元。
截至 2019 年 12 月 31 日，公司对外担保总额为 1,236,450 万元，公司无逾期
对外担保情形。
本授权尚需提交公司股东大会审议。
一、担保情况概述
公司或全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司预计对下属子公司的新增融资
担保均用于对各项目的开发运营，拟提请公司股东大会批准本次担保事项的前提下，
授权公司董事长在上述额度范围内审批具体的担保事宜（包含《上海证券交易所股票
上市规则》和《公司章程》规定的需要提交股东大会审批的全部担保情形），并对公
司及下属公司担保事项作如下授权：
1、公司提供担保的方式包括但不限于保证、质押及抵押；
2、本次授权担保，新增对全资子公司的担保金额为60亿元，对控股子公司担保
金额为70亿元，对参股公司担保金额为21.35亿元。
3、上述担保事项是基于对目前业务情况的预计，基于可能的变化，在本次担保
计划范围内，担保对象为全资子公司的担保额度可调剂给其他全资子公司使用；担保
对象为控股子公司的担保额度可调剂给其他控股子公司使用；担保对象为参股子公司
的担保额度不可以调剂给其他参股子公司使用。上述三类担保对象的额度不能互相调
剂使用。
4、授权期限为自2019年年度股东大会之日起至2020年年度股东大会之日止。
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5、对于超出本次担保授权额度范围的，严格按照上市公司相关监管要求及决策
程序执行。
上述事项，已经公司第十届董事会第十二次会议以5票通过，0票反对，0票弃权
审议通过，其中关联董事俞建午先生，汪庆华先生回避了表决。上述事项需提交公司
股东大会审议。
二、被担保人的基本情况
公司对全资、控股、参股子公司的新增担保均用于各项目的开发运营，被担保人
情况如下：
（一）对全资子公司的担保
预计担保
公司持股比
序号 被担保方 统一社会信用代码 经营范围 金额
例（%）
（亿元）
房地产开发;房地产中介服务;商 7
昆山和都房地产开发有
1 100 91320583MA20LC198R 业管理服务;企业营销策划;市场
限公司
调研
商业登记证 技术咨询和服务，成果转让，批发 1.5
2 大宋生物技术有限公司 100
号:68168428-000-09-19-3 零售，设备和货物进出口
其他全资子公司（含新设） 51.5
小计 60
（二）对控股子公司的担保
公司持股 预计担保金
序号 被担保方 统一社会信用代码 经营范围
比例（%） 额（亿元）
南京恒都房地产开发有限
1 99.95 91320114MA1YKA7F31 房地产开发；物业管理。 25
公司
投资管理（未经金融等监管部门批
准，不得从事向公众融资存款、融资
杭州鸿扬投资管理有限公
2 65 91330183MA2B038P4K 担保、代客理财等金融服务）、房地 8
司
产开发，房地产营销策划，物业服务，
房地产信息咨询。
房地产开发、经营；五金、水暖设备、
杭州禹翔房地产开发有限
3 50 91330105MA2GMR7N13 建筑材料、装潢材料的销售；不动产 30
公司
租赁；房地产营销策划；物业管理。
其他控股子公司（含新设） 7
小计 70
（三）对参股子公司的担保
公司持股比 是否为 预计担保金额
序号 被担保方 统一社会信用代码 经营范围
例（%） 关联方 （亿元）
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杭州江悦郡置业
1 50 91330122MA28XG5J98 房地产开发及经营 是 3
有限公司
舟山弘都置业有
2 49 91330900MA2A3BAC8G 房地产开发及经营。 否 0.85
限公司
房地产开发经营以及其他按法律、法规、
宁波奉化花祺置 国务院决定等规定未禁止或无需经营许
3 33 91330283MA2GUT3P17 是 7
业有限公司 可的项目和未列入地方产业发展负面清
单的项目。
房地产开发经营;房产销售;自有房屋租
绍兴广都房地产
4 50 91330624MA2D6WTK0W 赁;室内外装饰工程设计、施工;建筑工 否 0.5
开发有限公司
程技术咨询;建筑材料的销售。
房地产开发经营，室内装潢，物业服务，
绿地控股集团杭
批发、零售：建筑材料，装潢材料，机
5 州双塔置业有限 50 91330109328316738H 是 10
电设备及配件（除专控），金属材料，其
公司
他无需报经审批的一切合法项目
小计 21.35
截至 2019 年 12 月 31 日/2019 年 1-12 月经审计的财务数据如下（单位：万元）：
公司名称 总资产 总负债 营业收入 净利润
昆山和都房地产开发有限公司 24,055.61 24,055.96 0 -0.35
大宋生物技术有限公司 14,101.36 12,765.89 12,191.66 -822.68
南京恒都房地产开发有限公司 192,282.26 162,960.11 0 -677.86
杭州鸿扬投资管理有限公司 410,70.52 405,45.76 0 24.86
杭州禹翔房地产开发有限公司 2,360,83.87 2,361,16.87 0 -33.00
杭州江悦郡置业有限公司 81,660.45 80,093.73 0 -1,237.18
舟山弘都置业有限公司 91,433.57 37,739.73 0 -306.16
宁波奉化花祺置业有限公司 44,570.16 44,584.99 0 -14.83
绍兴广都房地产开发有限公司 35,546.71 35,581.81 0 -35.10
绿地控股集团杭州双塔置业有限公司 239,518.34 240,955.10 0 -1,456.09
三、担保事项的主要内容
相关主体目前尚未签订相关担保协议，上述计划新增担保总额仅为预计数字，上
述担保尚需银行或相关机构审核同意，签约时间以实际签署的合同为准。
四、本次交易应当履行的审议程序
根据《上海证券交易所股票上市规则》及《上海证券交易所上市公司关联交易实
施指引》的相关规定，公司关联自然人担任董事或高管的参股子公司为公司关联法人，
公司与此类参股子公司之间发生担保构成关联交易。公司独立董事对本次关联交易出
具了事前认可意见；公司董事会审计委员会对本次关联交易进行了审查并出具了书面
审核意见，均同意将该议案提交公司第十届董事会第十二次会议审议。
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1、董事会意见
董事会认为对公司子公司新增授权担保额度，是出于公司各子公司的经营需要的
考量，有利于满足公司现阶段业务需求及公司的稳定持续发展。
2、董事会审计委员会意见
公司对全资、控股、参股子公司提供担保，有利于各方项目的顺利推进，没有损
害公司及股东，尤其是非关联股东及中小股东的利益。经审查，公司董事会审计委员
会同意本次担保授权事项，并同意提交董事会审议。
3、独立董事意见
独立董事认为，公司制定新增担保计划是为了满足公司开发经营的融资需求，确
保公司的持续、稳健发展。被担保方均为公司子公司，风险可控，不存在损害公司及
中小股东利益的情形。本次事项的审议程序符合相关法律、法规及《公司章程》的规
定，我们同意该事项。
五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至 2019 年 12 月 31 日，公司对外担保总额为 1,236,450 万元，公司无逾期对
外担保情形。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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议案十二 关于对子公司提供财务资助暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
公司（含全资子公司，下同）向公司参股公司提供共计不超过人民币16,000
万元的财务资助。
根据《上市规则》等相关规定本次交易构成关联交易，不构成《上市公司重
大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。该议案尚需提交公司股东大会审议。
一、 交易概述
为支持公司参股公司的房地产业务发展，满足其房地产经营的资金需求，公司作
为出借人拟与参股公司签订《借款协议》，在公司股东大会审批通过的情况下，2019
年度向参股公司提供财务资助共计不超过人民币16,000万元。
公司于2020年4月24日召开的第十届董事会第十二次会议审议通过了《关于对子
公司提供财务资助暨关联交易的议案》。根据公司章程等相关规定，该议案尚需提交
公司股东大会审议。本次交易构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理
办法》规定的重大资产重组。
二、财务资助对象基本情况
（一）基本信息
目前权益占比
借款人 统一社会信用代码 法定代表人 是否关联方
（%）
宁波奉化花祺置业有限公司 91330283MA2GUT3P17 林毅 是 23
（二）截至2019年12月30日/2019年1-12月经审计财务数据情况（单位：万元）
序号 公司名称 总资产 总负债 营业收入 净利润
1 宁波奉化花祺置业有限公司 445,70.16 445,84.99 0 -14.83
三、借款协议主要内容和履约安排
根据协商，对参股公司的财务资助安排如下：
借款对象 借款金额（万元） 借款期限 利率
宁波奉化花祺置业有限公司 16,000 1年 12%
上述借款以实际到账金额为准，均投入于项目公司房地产的开发经营，合作项目
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股东各方的投入款项为同比例投入。
四、交易目的和对上市公司的影响
公司在保证生产经营所需资金的情况下，利用自有资金向参股公司提供财务资助，
风险处于可控范围内，不存在损害公司和中小股东利益的情形，不会对公司的生产经
营造成不利影响。
五、关联交易应当履行的程序
（一）董事会审议情况
公司于2020年4月24日召开的第十届董事会第十二次会议以同意6票，反对0票，
弃权0票审议通过了《关于对子公司提供财务资助暨关联交易的议案》。会议应参加董
事7名，实际参加董事7名，其中关联董事俞建午先生回避了表决。
（二）独立董事事前认可意见和独立意见
本次关联交易事项已按有关规定提交公司独立董事进行了事前认可，并提交公司
第十届董事会第十二次会议审议通过。公司独立董事认为：公司向参股公司提供财务
资助，项目公司业务快速发展，满足其经营和发展的资金需求。项目公司信誉良好，
风险处于可控范围内，不存在损害公司和中小股东利益的情形，不会对公司的生产经
营造成不利影响。该关联交易遵循了公开、自愿和诚信原则，且提交关联交易的程序
合法公正,符合《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和公司章程的规定，关联董
事对该事项回避表决。我们同意该关联交易事项。
（三）董事会审计委员会审核意见
该关联交易符合公司经营发展实际需要，并且遵循了公平、公正、自愿、诚信的
原则，不存在损害公司和股东利益，特别是非关联股东和中小股东利益的情形，同意
将该议案提交董事会审议。
六、历史关联交易情况说明（日常关联交易除外）
过去12个月，公司未向宁波奉化花祺置业有限公司提供过财务资助。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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议案十三 公司未来三年股东分红回报规划（2020-2022 年）
各位股东及股东代表：
《公司未来三年股东分红回报规划（2020-2022年）》已在上海证券交易所网站
上刊登，现提交本次股东大会审议。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
附：
《宋都股份未来三年股东分红回报规划（2020-2022 年）》
(详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn)
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议案十四 关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案
各位股东及股东代表：
公司董事会同意提请股东大会授权公司在不超过人民币 30 亿元的范围内发行直
接债务融资工具。具体情况如下：
1、发行种类：发行种类为直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司
债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、资产支持类债券等，或者上述品种的
组合。
2、发行时间：可一次或多次发行，且可为若干种类。
3、发行方式：授权董事会(或其转授权人士)根据市场情况，于发行时确定。
4、发行利率：授权董事会(或其转授权人士)根据市场情况，于发行时通过合理
合规的方式确定。
5、期限与品种：对于直接债务融资工具为不超过 10 年(含 10 年)。每次发行直
接债务融资工具的规模、期限、利率、发行方式等相关发行条款需遵守相关规则的规
定。
6、募集资金用途：预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产
经营需要，调整债务结构，补充流动资金及(或)项目投资(例如长租公寓)等用途。授
权董事会(或其转授权人士)于申请及发行时根据公司资金需求确定。
7、决议有效期：自股东大会审议通过之日起 36 个月内有效。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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议案十五 关于董事会授权公司董事长全权处理债务融资工具发行相关
事宜的议案
各位股东及股东代表：
一、交易概述
为提高债务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资工具
授权后，转授权公司董事长在股东大会通过之日起 36 个月内，可根据公司特定需要
以及其他市场条件全权处理与上述事项的相关事宜，包括但不限于：
1、在可发行的额度范围内，决定公司发行的直接债务融资工具的具体品种，包
括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支
持类债券等；
2、在上述范围内根据公司具体需要决定募集资金的具体用途；
3、根据公司生产经营、资本支出的需要以及市场条件，决定每次发行的直接债
务融资工具的具体条款和条件以及相关事宜，包括但不限于确定每次实际发行的直接
债务融资工具金额、利率、期限、发行时间、发行对象、发行方式、发行配售安排等；
4、根据发行直接债务融资工具的实际需要，委任各中介机构，包括但不限于主
承销商、评级机构、律师事务所等，并谈判、签署及修订相关合同或协议，以及签署
与每次发行、登记、上市相关的所有必要文件，并代表公司向相关监管部门办理每次
直接债务融资工具的申请、注册或备案等所有必要手续；
5、办理与发行直接债务融资工具相关、且上述未提及到的其他事项；
6、本议案所述授权的有效期自股东大会通过本议案授权之日起 36 个月。如果董
事会及(或)其转授权人士已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有效期内
取得监管部门的发行批准、许可或登记的，则公司可在该等批准、许可或登记确认的
有效期内完成有关发行。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
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议案十六 关于预计相互担保计划暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
重要内容提示：
本公司（含本公司控股子公司，以下统称“公司方”）拟为控股股东浙江宋都控股有限公
司（以下简称“宋都控股”）提供担保金额不超过人民币 41 亿元，其中拟以存单质押形式提供担
保金额为 35 亿，拟以信用保证方式提供担保金额为 6 亿，宋都控股拟为公司方提供担保金额不超
过 50 亿元。双方在总额度范围内可以一次或分次使用对方提供的担保金额。在不超过已审批总额
度的情况下，实际担保金额、种类、期限等以合同为准。
公司方为宋都控股提供担保，由被担保人及其实际控制人以信用保证担保方
式提供相应的反担保。宋都控股根据公司业务需要为公司方提供担保。
根据《上市规则》等相关法规规定，本次交易构成关联交易，不构成《上市
公司重大资产重组管理办法》中规定的重大资产重组。需获得股东大会的批准，届时
关联股东须回避表决。
截至公司董事会审议通过该事项之日，公司对外担总额为140.97亿元，占公
司最近一期经审计净资产的303.23%，其中公司对宋都控股的担保总额为39.20亿元，
占公司最近一期经审计净资产的84.32%。公司无逾期对外担保情形。
过去 12 个月与宋都控股及其关联方进行的交易：过去 12 个月控股股东为公
司提供借款的累计发生额为 35.10 亿元，公司为宋都控股提供担保的累计发生额为
33.44 亿元，宋都控股及公司实际控制人对上述担保提供了反担保。除上述反担保外，
宋都控股向公司提供担保的累计发生额为 11.65 亿元。
一、关联交易概述
为保证顺利贷款以满足公司正常经营需要及有效控制风险，公司方拟与宋都控股
继续提供相互担保，双方在平等自愿、体现股东方对上市公司提供更多担保额度的基
础上建立相互担保关系，提供相应担保，提请在公司股东大会批准上述担保事项的前
提下，授权公司董事长在额度范围内审批具体的担保事宜。
双方拟相互提供担保内容概述如下：
1、本次相互担保事项的授权有效期为公司2019年年度股东大会审议通过该议案
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之日起至公司2020年年度股东大会召开之日止。
2、在授权范围内，公司方为宋都控股提供担保金额不超过人民币41亿元，宋都
控股为公司方提供担保金额不超过50亿元。双方在总额度范围内可以一次或分次使用
对方提供的担保额度。具体如下：
被担保方 担保金额（单位：亿元） 担保方式
浙江宋都控股有限公司 35 存单质押
浙江宋都控股有限公司 6 信用保证
小计 41
3、公司方为宋都控股提供担保，由被担保人及其实际控制人提供相应的反担保。
宋都控股根据公司业务需要为公司方提供担保。
4、其他：实际担保金额、种类、期限等以合同为准。在上述额度内，公司将根
据审慎原则对各担保事项进行审批和管理，并在实际办理过程中授权董事长签署相关
文件；对于上述担保金额以外的担保行为，公司将严格按照相关要求，重新提交董事
会、股东大会审议批准。
根据《关于规范上市公司对外担保行为的通知》和公司相关内控制度之规定，该
相互担保事项拟提交公司股东大会审议。
二、2019年互保情况
2019年4月23日，2018年年度股东大会审议通过《关于预计相互担保计划暨关联
交易的议案》，本公司为宋都控股及其关联方提供担保金额为不超过人民币49亿元，
宋都控股及其关联方为本公司提供担保金额为不超过50亿元。授权期限为自2018年年
度股东大会之日起至2019年年度股东大会之日止。
自2018年年度股东大会通过上述议案之日起至2019年12月31日止，公司给宋都控
股及其关联方提供存单质押担保形式发生额21.99亿元，提供信用保证担保方式发生
额2.15亿元，合计发生额为24.14亿元。宋都控股及公司实际控制人对上述担保提供
了反担保。除上述反担保外，宋都控股向公司以信用保证担保方式提供担保发生额为
11.65亿元。
三、关联方基本情况
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1、浙江宋都控股有限公司
注册地： 杭州采荷嘉业大厦3幢201室
法定代表人：俞建午
注册资本：3,600万元人民币
经营范围：实业投资；服务：资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向
公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）、投资咨询（除证券、期货）；批发、
零售：建材,金属材料；经营进出口业务（法律、行政法规禁止经营的项目除外、法
律行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
最近一年又一期财务指标（单位：万元）
项目 2018年12月31日（经审计） 2019年9月30日（未经审计）
总资产 2,670,109.94 4,098,500.25
总负债 2,304,685.90 3,715,540.91
2018年度（经审计） 2019年1-9月（未经审计）
营业收入 476,119.72 134,797.49
净利润 21,982.17 -20,610.52
关联关系：为本公司控股股东，目前持股比例占公司总股本的35.01%。
四、担保协议的主要内容
1、本次相互担保事项的授权有效期为公司2019年年度股东大会审议通过该议案
之日起至公司2020年年度股东大会召开之日止。
2、在授权范围内，公司方为宋都控股提供担保金额不超过人民币41亿元，宋都
控股为公司方提供担保金额不超过50亿元。双方在总额度范围内可以一次或分次使用
对方提供的担保额度。具体如下：
被担保方 担保金额（亿元） 担保方式
浙江宋都控股有限公司 35 存单质押
浙江宋都控股有限公司 6 信用保证
小计 41
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3、公司方为宋都控股提供担保，由被担保人及其实际控制人提供相应的反担保。
宋都控股根据公司业务需要为公司方提供担保。
4、其他：实际担保金额、种类、期限等以合同为准。在上述额度内，公司将根
据审慎原则对各担保事项进行审批和管理，并在实际办理过程中授权董事长签署相关
文件；对于上述担保金额以外的担保行为，公司将严格按照相关要求，重新提交董事
会、股东大会审议批准。
五、交易目的和对上市公司的影响
本次相互担保行为属于正常生产经营所需，在公司向银行申请贷款中，与公司相
互提供担保能提高公司的融资能力，有助于公司实现2020年的投资经营计划。在实施
过程中，公司将积极加强与宋都控股的沟通，及时了解其经营状况，公司还将敦促宋
都控股和实际控制人通过其他有效措施尽快降低存单质押比例，以有效规避风险和保
障公司利益。
六、本次交易应当履行的程序
1、董事会意见
公司与股东方实施互保以来，双方合作情况良好，从未发生过逾期借款和逾期担
保的情形，亦没有涉及诉讼的担保事项，不存在损害公司利益及股东利益的行为。
2、公司审计委员会意见：
经核查，宋都控股未发生逾期担保的情形，且上述关联交易有相对应的反担保措
施，同意该担保事项。根据上交所《股票上市规则》及《公司章程》的相关规定，在
董事会审议通过的基础上，该事项需提交公司股东大会审议。
3、独立董事意见
本次关联交易事项已按有关规定提交公司独立董事进行了事前认可，并提交公司
第十届董事会第十五次会议审议通过。公司独立董事认为：本次预计相互担保计划属
于正常生产经营需要。公司与股东方实施互保以来，双方合作情况良好，从未发生过
逾期借款和逾期担保的情形，亦没有涉及诉讼的担保事项。该项担保符合《公司法》、
《证券法》、《上海证券交易所上市公司关联交易实施指引》等法律法规的有关规定，
并有相应的反担保措施，同意该担保事项。鉴于上述情况，同意《关于预计相互担保
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计划暨关联交易的议案》并提交公司股东大会审议。
七、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公司董事会审议通过该事项之日，公司对外担总额为 140.97 亿元，占公司
最近一期经审计净资产的 303.23%，其中公司对宋都控股的担保总额为 39.20 亿元，
占公司最近一期经审计净资产的 84.32%。公司无逾期对外担保情形。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2020 年 5 月 26 日
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