本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
杭州宋都房地产集团有限公司拟进行资产
收购涉及的浙江宋都控股有限公司
单项资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2020〕584 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二〇年十月二十二日
目 录
声 明..............................................................................................................................1
资产评估报告摘要............................................................................................................ 2
资产评估报告正文............................................................................................................ 4
一、 委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人............................................................ 4
二、 评估目的................................................................................................................................. 5
三、 评估对象和评估范围.............................................................................................................5
四、 价值类型................................................................................................................................. 6
五、 评估基准日............................................................................................................................. 6
六、 评估依据................................................................................................................................. 7
七、 宏观经济及行业分析.............................................................................................................8
八、 评估方法............................................................................................................................... 28
九、 评估程序实施过程和情况...................................................................................................31
十、 评估假设............................................................................................................................... 32
十一、 评估结论........................................................................................................................... 32
十二、 特别事项说明...................................................................................................................33
十三、 资产评估报告使用限制说明...........................................................................................35
十四、 资产评估报告日...............................................................................................................35
资产评估报告附件
一、委托人和产权持有人的承诺函............................................................................................ 36
二、资产评估机构备案公告及签名资产评估师职业资格证书登记卡....................................38
三、评估对象涉及的主要权属证明资料清单............................................................................ 43
四、企业关于进行资产评估有关事项的说明..........................................................................101
五、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明..............................................................107
评估结果汇总表及明细表.............................................................................................108
杭州宋都房地产集团有限公司拟进行资产收购
涉及的浙江宋都控股有限公司单项资产价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
杭州宋都房地产集团有限公司拟进行资产收购
涉及的浙江宋都控股有限公司单项资产价值评估项目 资产评估报告
杭州宋都房地产集团有限公司拟进行资产
收购涉及的浙江宋都控股有限公司
单项资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2020〕584 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为杭州宋都房地产集团有限公司(以下简称“宋都集团”)，
本次资产评估的产权持有人为浙江宋都控股有限公司(以下简称“宋都控股”)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
因宋都集团拟进行资产收购，为此需要对宋都控股的单项资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供涉及的宋都控股单项资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的宋都控股持有的单项资产。
评估范围为宋都控股持有的 9 项投资性房地产，建筑面积合计为 4,522.34 平方
米，土地使用权面积合计为 1,217.59 平方米，为商业、办公用房，分别位于杭州
市江干区新塘路 13、15 号和舟山市定海区沿港东路 85 号等处。截至评估基准日，
上述资产账面原值 42,661,317.04 元、净值 18,960,690.89 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
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杭州宋都房地产集团有限公司拟进行资产收购
涉及的浙江宋都控股有限公司单项资产价值评估项目 资产评估报告
五、评估基准日
评估基准日为 2020 年 6 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用市场法和
收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用市场法评估结论作为宋都控股单项资产的评估
值，宋都控股单项资产的评估价值为 136,300,000.00 元（大写为人民币壹亿叁仟
陆佰叁拾万元整）（含增值税），与账面价值 18,960,690.89 元相比，评估增值
117,339,309.11 元，增值率为 618.86%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对宋都集团资产收购之经济行为有效。本评估结论的使用有效期
为一年，即自评估基准日 2020 年 6 月 30 日起至 2021 年 6 月 29 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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单项资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2020〕584 号
杭州宋都房地产集团有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用市场法和收益法，按照必
要的评估程序，对贵公司拟进行资产收购涉及的浙江宋都控股有限公司单项资产在
2020 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
(一) 委托人概况
1. 名称：杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称“宋都集团”）
2. 住所：杭州市江干区富春路 789 号 501 室
3. 法定代表人：俞建午
4. 注册资本：人民币 150,000 万元
5. 类型：一人有限责任公司（私营法人独资）
6. 统一社会信用代码：91330104255431697W
7. 登记机关：杭州市江干区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发、经营。 自有房屋出租；其他无需报经审批的一切
合法项目。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
(二) 产权持有人概况
1. 名称：浙江宋都控股有限公司(以下简称“宋都控股”)
2. 住所：杭州市采荷嘉业大厦3幢201室
3. 法定代表人：俞建午
4. 注册资本：人民币3,600万元
5. 类型：有限责任公司(自然人独资)
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涉及的浙江宋都控股有限公司单项资产价值评估项目 资产评估报告
6. 统一社会信用代码：91330000797614164X
7. 发照机关：杭州市江干区市场监督管理局
8. 经营范围：实业投资；服务：资产管理（未经金融等监管部门批准，不得
从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）、投资咨询（除证券、期
货）；批发、零售：建材，金属材料；经营进出口业务（法律、行政法规禁止经营
的项目除外、法律行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(三) 委托人与产权持有人的关系
委托人与产权持有人最终受同一控制人控制。
(四) 其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
因宋都集团拟进行资产收购，为此需要对宋都控股的单项资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供涉及的宋都控股单项资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的宋都控股的单项资产。
评估范围为宋都控股持有的9项投资性房地产，建筑面积合计为4,522.34平方
米，土地使用权面积合计为1,217.59 平方米，为商业、办公用房，分别位于杭州市
江干区新塘路13、15号和舟山市定海区沿港东路85号等处，为产权持有人购买取得。
截至评估基准日，上述资产账面原值42,661,317.04元、净值18,960,690.89元，均
已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，目前均对外租赁。具体情况如下：
序 建筑物面 土地面积
房屋权证编号 土地使用权编号 名称 结构 取得时间 用途 备注
号 积（㎡） （㎡）
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 新塘路 13、15 号商
1 钢混 2008 年 6 月 862.90 242.30 商业 抵押
08586262 号 005162 号 铺
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢
2 钢混 2008 年 6 月
1,146.29 321.90 办公 抵押
08586264 号 005161 号 201 室办公用房
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢
3 钢混 2008 年 6 月 1,146.29 321.90 办公 抵押
08586268 号 005160 号 301 室办公用房
4 杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢 钢混 2008 年 6 月 776.18 218.00 办公 抵押
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序 建筑物面 土地面积
房屋权证编号 土地使用权编号 名称 结构 取得时间 用途 备注
号 积（㎡） （㎡）
08586265 号 005156 号 401 室办公用房
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 85
5 钢混 2008 年 11 月 138.71 25.24 商业
1171097 号 0301803 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 87
6 钢混 2008 年 11 月
59.57 10.84 商业
1171106 号 0301801 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 89
7 钢混 2008 年 11 月 112.77 20.52 商业
1171103 号 0301797 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 91
8 钢混 2008 年 11 月
119.24 27.70 商业
1171104 号 0301800 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 95
9 钢混 2008 年 11 月 160.39 29.19 商业
1171107 号 0301799 号 号商铺
合 计 4,522.34 1,217.59
新塘路13、15号商业用房和采荷嘉业大厦3幢201、301、401室办公用房位于新
塘路13、15号采荷嘉业大厦3幢1-4层，采荷嘉业大厦3幢为独幢建筑物，距银泰百货
庆春店仅500米，距钱江新城核心区约1.5公里，地理位置优越，临近地铁2号线庆春
站，多路公交可达，交通便捷，人流较密集，商业氛围较为浓厚，周边银行、酒店
等商业办公配套设施完善。
舟山市定海区沿港东路85、87、89、91、95号商业用房相邻，地处沿港东路与
和平路交叉口，临近定海滨海公园、和平路商业街，周边分布有宋都蓝郡、海景城
市花苑等众多居住小区，多路公交可达，交通较便捷，人流以周边居民为主，商业
氛围较为浓厚，周边银行、酒店等商业办公配套设施较为完善。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2020 年 6 月 30 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
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济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
(一) 法律法规依据
1．《资产评估法》；
2. 《公司法》、《证券法》；
3. 其他有关法律、法规、通知文件等。
(二) 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》；
2. 《资产评估职业道德准则》；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7. 《资产评估执业准则——资产评估方法》；
8. 《资产评估执业准则——不动产》；
9. 《资产评估机构业务质量控制指南》；
10.《资产评估价值类型指导意见》；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》。
(三) 权属依据
1. 委托人、产权持有人提供的《营业执照》；
2. 产权持有人提供的《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》；
3. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议及其他会计资料；
4. 其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1. 产权持有人提供的评估申报表；
2. 杭州市、舟山市房地产市场交易价格、租金价格的调查资料；
3. 中国人民银行授权的全国银行间拆借中心公布评估基准日市场贷款利率
LPR 报价；
4. 中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》；
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5. 评估专业人员对资产核实、勘察、分析等所搜集的佐证资料；
6. 评估机构掌握的其他资料。
七、宏观经济及行业分析
（一）宏观经济因素分析
上半年，面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境，在以习
近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展
各项工作，坚决贯彻落实各项决策部署，疫情防控形势持续向好，复工复产复商复
市加快推进，上半年我国经济先降后升，二季度经济增长由负转正，主要指标恢复
性增长，经济运行稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会发展大
局稳定。
初步核算，上半年国内生产总值 456,614 亿元，按可比价格计算，同比下降
1.6%。分季度看，一季度同比下降 6.8%，二季度增长 3.2%。分产业看，第一产业增
加值 26,053 亿元，同比增长 0.9%；第二产业增加值 172,759 亿元，下降 1.9%；第
三产业增加值 257,802 亿元，下降 1.6%。从环比看，二季度国内生产总值增长 11.5%。
1. 农业生产形势较好，夏粮再获丰收
上半年，农业（种植业）增加值同比增长 3.8%，增速比一季度加快 0.3 个百分
点；其中，二季度增长 3.9%，比一季度加快 0.4 个百分点。全国夏粮总产量 14,281
万吨，比上年增加 121 万吨，增长 0.9%。农业种植结构持续优化，油菜籽等经济作
物播种面积增加。上半年，牛奶产量同比增长 7.9%，禽蛋产量增长 7.1%。猪牛羊禽
肉产量下降 10.8%，降幅比一季度收窄 8.7 个百分点；其中，禽肉产量增长 6.8%，
增幅提高 5.7 个百分点；羊肉、牛肉、猪肉产量分别下降 2.5%、3.4%、19.1%，降
幅分别收窄 5.2、3.0、10.0 个百分点。生猪产能持续恢复。二季度末，生猪存栏
33,996 万头，比一季度末增长 5.8%；其中，能繁殖母猪存栏 3,629 万头，同比增长
5.4%，比一季度末增长 7.3%。
2. 工业生产恢复较快，高技术制造业和装备制造业实现增长
上半年，全国规模以上工业增加值同比下降 1.3%，降幅比一季度收窄 7.1 个百
分点；其中，二季度增长 4.4%，一季度为下降 8.4%。6 月份，规模以上工业增加值
同比增长 4.8%，增速比 5 月份加快 0.4 个百分点，连续 3 个月增长；环比增长 1.3%。
上半年，分经济类型看，国有控股企业增加值同比下降 1.5%；股份制企业下降 0.8%，
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外商及港澳台商投资企业下降 3.4%；私营企业下降 0.1%。分三大门类看，采矿业增
加值下降 1.1%，制造业下降 1.4%，电力、热力、燃气及水生产和供应业下降 0.9%，
降幅分别比一季度收窄 0.6、8.8、4.3 个百分点。上半年，高技术制造业和装备制
造业增加值同比分别增长 4.5%和 0.4%；其中 6 月份分别增长 10.0%和 9.7%。部分工
程机械类和新产品产量增长较快。上半年，挖掘、铲土运输机械，集成电路，工业
机器人，载货汽车产量同比分别增长 16.7%、16.4%、10.3%、8.4%。1-5 月份，全国
规模以上工业企业实现利润 18,435 亿元，同比下降 19.3%，降幅持续收窄；其中，
5 月份利润总额由 4 月份同比下降 4.3%转为增长 6.0%。6 月份，中国制造业采购经
理指数为 50.9%，比 5 月份上升 0.3 个百分点，连续 4 个月位于临界点之上。
3. 服务业降幅缩小，现代服务业增势良好
上半年，第三产业增加值同比下降，降幅比一季度收窄 3.6 个百分点；其中，
二季度增长 1.9%，一季度为下降 5.2%。分行业看，上半年信息传输、软件和信息技
术服务业，金融业增加值分别增长 14.5%、6.6%；批发和零售业、住宿和餐饮业分
别下降 8.1%、26.8%，降幅比一季度分别收窄 9.7、8.5 个百分点。上半年，全国服
务业生产指数同比下降 6.1%，降幅比一季度收窄 5.6 个百分点；其中，6 月份增长
2.3%，比 5 月份加快 1.3 个百分点。1-5 月份，规模以上服务业企业营业收入同比
下降 6.4%，降幅比 1-4 月份收窄 2.2 个百分点；其中，信息传输、软件和信息技术
服务业增长 8.4%。6 月份，服务业商务活动指数为 53.4%，比 5 月份上升 1.1 个百
分点。其中，铁路运输业、道路运输业、航空运输业、邮政业、电信广播电视卫星
传输服务、互联网软件信息服务、货币金融服务、资本市场服务、保险业等行业商
务活动指数位于 55.0%及以上。从市场预期看，服务业业务活动预期指数为 59.0%。
4. 市场销售逐步改善，网上零售较快增长
上半年，社会消费品零售总额 172,256 亿元，同比下降 11.4%，降幅比一季度
收窄 7.6 个百分点；其中二季度下降 3.9%，比一季度收窄 15.1 个百分点。6 月份，
社会消费品零售总额 33,526 亿元，同比下降 1.8%，降幅比 5 月份收窄 1.0 个百分
点；环比增长 1.34%。上半年，按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 149,345
亿元，下降 11.5%；乡村消费品零售额 22,911 亿元，下降 10.9%；按消费类型分，
餐饮收入 14,609 亿元，下降 32.8%；商品零售 157,648 亿元，下降 8.7%。基本生活
用品和医疗用品较快增长，上半年，限额以上单位粮油食品类、饮料类和中西药品
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类商品零售额分别增长 12.9%、10.5%、5.8%，比一季度分别加快 0.3、6.4、2.9 个
百分点。升级类商品销售较快增长，限额以上单位体育娱乐用品类、通讯器材类商
品零售额分别增长 6.1%和 5.8%，一季度分别为下降 5.1%和 3.6%。全国网上零售额
51,501 亿元，同比增长 7.3%，一季度为下降 0.8%。其中，实物商品网上零售额 43,481
亿元，增长 14.3%，比一季度加快 8.4 个百分点；占社会消费品零售总额的比重为
25.2%，比一季度提高 1.6 个百分点。
5. 固定资产投资降幅明显收窄，高技术产业和社会领域投资回升
上半年，全国固定资产投资（不含农户）281,603 亿元，同比下降 3.1%，降幅
比 1-5 月份收窄 3.2 个百分点，比一季度收窄 13.0 个百分点。分领域看，基础设施
投资下降 2.7%，制造业投资下降 11.7%，降幅比一季度分别收窄 17.0、13.5 个百分
点；房地产开发投资增长 1.9%，一季度为下降 7.7%。全国商品房销售面积 69,404
万平方米，下降 8.4%；商品房销售额 66,895 亿元，下降 5.4%，降幅比一季度分别
收窄 17.9、19.3 个百分点。分产业看，第一产业投资增长 3.8%，一季度为下降 13.8%；
第二产业投资下降 8.3%，第三产业投资下降 1.0%，降幅比一季度分别收窄 13.6、
12.5 个百分点。民间投资 157,867 亿元，下降 7.3%，降幅比一季度收窄 11.5 个百
分点。高技术产业投资增长 6.3%，一季度为下降 12.1%；其中高技术制造业和高技
术服务业投资分别增长 5.8%和 7.2%。高技术制造业中，医药制造业、计算机及办公
设备制造业投资分别增长 13.6%、8.2%；高技术服务业中，电子商务服务业、科技
成果转化服务业投资分别增长 32.0%、21.8%。社会领域投资增长 5.3%，一季度为下
降 8.8%；其中卫生、教育投资分别增长 15.2%、10.8%，一季度为分别下降 0.9%、
4.0%。从环比看，6 月份固定资产投资（不含农户）比上月增长 5.91%。
6. 货物进出口好于预期，贸易结构继续改善
上半年，货物进出口总额 142,379 亿元，同比下降 3.2%，降幅比一季度收窄 3.3
个百分点；其中，二季度同比下降 0.2%，一季度为下降 6.5%。出口 77,134 亿元，
下降 3.0%；进口 65,245 亿元，下降 3.3%；进出口相抵，贸易顺差 11,889 亿元。贸
易结构继续优化。上半年，一般贸易进出口占进出口总额的比重为 60.1%，比上年
同期提高 0.4 个百分点。机电产品出口占出口总额的比重为 58.6%，比上年同期提
高 0.5 个百分点。6 月份，进出口总额 26,973 亿元，同比增长 5.1%；出口 15,131
亿元，增长 4.3%；进口 11,842 亿元，增长 6.2%。上半年，全国规模以上工业企业
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实现出口交货值 54,250 亿元，同比下降 4.9%，降幅比一季度收窄 5.4 个百分点；
其中，6 月份实现出口交货值由 5 月份同比下降 1.4%转为增长 2.6%。
7. 居民消费价格涨势温和，工业生产者出厂价格同比下降
上半年，全国居民消费价格同比上涨 3.8%，涨幅比一季度回落 1.1 个百分点。
其中，城市上涨 3.6%，农村上涨 4.7%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨 12.2%，
衣着下降 0.1%，居住下降 0.1%，生活用品及服务上涨 0.1%，交通和通信下降 3.2%，
教育文化和娱乐上涨 2.0%，医疗保健上涨 2.1%，其他用品和服务上涨 5.0%。在食
品烟酒价格中，粮食上涨 1.0%，鲜菜上涨 3.4%；猪肉价格上涨 104.3%，比一季度
回落 18.2 个百分点。扣除食品和能源价格后的核心 CPI 上涨 1.2%。6 月份，全国居
民消费价格同比上涨 2.5%，环比下降 0.1%。
上半年，全国工业生产者出厂价格同比下降 1.9%；其中 6 月份同比下降 3.0%，
环比上涨 0.4%。上半年，全国工业生产者购进价格同比下降 2.6%；其中 6 月份同比
下降 4.4%，环比增长 0.4%。
8. 全国城镇调查失业率有所下降，就业形势总体稳定
上半年，全国城镇新增就业人员 564 万人，完成全年目标任务的 62.7%。6 月份，
全国城镇调查失业率为 5.7%，比 5 月份下降 0.2 个百分点；其中 25-59 岁群体人口
调查失业率为 5.2%，低于全国城镇调查失业率 0.5 个百分点，比 5 月份下降 0.2 个
百分点。31 个大城市城镇调查失业率为 5.8%，比 5 月份下降 0.1 个百分点。全国企
业就业人员周平均工作时间为 46.8 小时。二季度末，农村外出务工劳动力总量
17,752 万人。
9. 居民实际收入降幅收窄，城乡居民人均可支配收入比值缩小
上半年，全国居民人均可支配收入 15,666 元，同比名义增长 2.4%，增速比一
季度加快 1.6 个百分点；扣除价格因素实际下降 1.3%，降幅收窄 2.6 个百分点。按
常住地分，城镇居民人均可支配收入 21,655 元，名义增长 1.5%，实际下降 2.0%；
农村居民人均可支配收入 8,069 元，名义增长 3.7%，实际下降 1.0%。从收入来源看，
全国居民人均工资性收入同比名义增长 2.5%，经营净收入下降 5.1%，财产净收入增
长 4.2%，转移净收入增长 8.2%。城乡居民人均收入比值 2.68，比上年同期缩小 0.06。
全国居民人均可支配收入中位数 13347 元，同比名义增长 0.5%。
总的来看，上半年我国经济逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈恢复性
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增长和稳步复苏态势，发展韧性和活力进一步彰显。同时也要看到，一些指标仍在
下降，疫情冲击损失尚需弥补。当前全球疫情依然在蔓延扩散，疫情对世界经济的
巨大冲击将继续发展演变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍面临压力。下
一步，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，把统筹推进常态化疫
情防控和经济社会发展工作贯通起来，坚持目标引领和问题导向，积势蓄势谋势，
识变求变应变，抓重点、补短板、强弱项，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六
保”任务，确保各项决策部署落地生根，坚决打赢脱贫攻坚战，努力完成全面建成
小康社会目标任务，推动我国经济行稳致远。
（二）区域经济因素分析
2020 年上半年，面对疫情带来的前所未有冲击，全省深入学习贯彻习近平总书
记考察浙江重要讲话精神和省委十四届七次全会精神，牢牢扛起“三地一窗口”的
使命担当，统筹推进疫情防控和经济社会发展，做好“六稳”工作，落实“六保”
任务，做好防汛救灾工作，全力推动经济稳走向上向好，3 月份以来主要经济指标
呈现逐步回升向好态势，经济增长由负转正。
根据地区生产总值统一核算结果，上半年全省生产总值为 29,087 亿元，按可比
价格计算，同比增长 0.5%。分产业看，第一产业增加值为 914 亿元，增长 1.3%；第
二产业增加值为 11,620 亿元，下降 2.0%；第三产业增加值为 16,553 亿元，增长 2.5%。
1. 农业生产基本稳定，经济作物面积增长
上半年，农林牧渔业增加值同比增长 1.5%，由一季度的下降 0.3%转为二季度正
增长。农业（种植业）、林业、畜牧业、渔业、农林牧渔服务业总产值分别增长 1.9%、
1.2%、-3.6%、2.9%和 8.0%。蔬菜、果用瓜产量分别增长 3.9%和 0.5%；中药材、花
卉苗木种植面积分别增长 1.0%和 1.6%。肉类总产量 44 万吨，同比下降 4.9%；水产
品产量 217.5 万吨，增长 3.2%。
2. 工业生产持续回升，新动能较快成长
上半年，规模以上工业增加值 7,422 亿元，同比增长 0.3%，其中，二季度增长
8.6%，一季度下降 10.2%。二季度产能利用率为 78.5%，比一季度提高 5.8 个百分点。
规模以上工业中，数字经济核心产业制造业增加值增长 9.5%，高技术（12.1%）、
战略性新兴产业（6.0%）、高新技术（3.5%）、装备（2.1%）等制造业增速均高于
规模以上工业。规模以上工业新产品产值率为 37.0%，同比提高 1.7 个百分点，3D
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打印设备（804.2%）、光纤（90.4%）、工业机器人（36.4%）、服务器（25.7%）、
太阳能电池（23.5%）、智能手机（23.2%）、光缆（22.0%）等产品产量快速增长。
1-5 月，规模以上工业企业利润总额 1561 亿元，同比下降 11.0%，降幅比一季度收
窄 25.8 个百分点；研发费用同比增长 11.8%。
3. 服务业转降为升，新兴服务业持续稳步增长
上半年，服务业增加值同比增速高于生产总值 2.0 个百分点，拉动生产总值增
长 1.3 个百分点。分行业看，金融业、房地产业、其他服务业增加值分别增长 11.0%、
4.0%和 4.2%；批发和零售业、交通运输仓储和邮政业、住宿和餐饮业分别下降 2.1%、
6.2%和 18.4%，降幅分别比一季度收窄 11.4、9.0 和 11.7 个百分点。1-5 月，规模
以上服务业企业营业收入同比增长 5.0%，增速比一季度回升 6.1 个百分点，其中，
高技术服务业、科技服务业、数字经济核心产业服务业营业收入分别增长 12.5%、
11.9%和 11.5%，增速比一季度提高 2.3、4.5 和 1.5 个百分点。
4. 投资稳步回升，重点领域投资向好
上半年，固定资产投资同比增长 3.8%，增速比一季度回升 9.0 个百分点。其中，
工业和制造业投资分别增长 4.6%和 2.9%；基础设施投资增长 6.4%。重点领域投资
总体向好，民间投资（占 62.5%）增长 0.8%，其中，民间项目投资增长 0.6%，分别
比一季度回升 8.6 和 9.2 个百分点；高新技术产业投资、生态环保城市更新和水利
设施投资、交通投资分别增长 12.3%、13.5%、1.7%，分别比一季度回升 7.1、20.1
和 8.3 个百分点。房地产开发投资增长 2.7%，商品房销售面积转降为升，增长 1.4%，
销售额增长 11.4%，分别比一季度回升 6.9、18.2 和 19.8 个百分点。
5. 消费市场逐步改善，网络零售较快增长
上半年，社会消费品零售总额 11,939 亿元，同比下降 6.3%，降幅比一季度收
窄 8.4 个百分点，其中，二季度增长 1.7%。生活必需品、品质生活类商品、网上商
品零售销售快速增长。上半年，限额以上单位零售额中，粮油食品类增长 17.8%，
体育娱乐用品类、电子出版物及音像制品类等品质生活类商品分别增长 76.6%和
28.0%，增速分别比一季度提高 1.1、15.0 和 3.9 个百分点。据省商务厅统计，上半
年，全省实现网络零售 8,764 亿元，同比增长 9.8%；省内居民网络消费 4,519 亿元，
增长 6.3%。
6. 财政收入降幅收窄，基本民生支出保持增长
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上半年，财政总收入、一般公共预算收入分别为 7,461 和 4,253 亿元，同比下
降 3.5%和 2.6%，降幅比一季度收窄 2.6 和 2.5 个百分点。税收收入下降 3.0%，占
一般公共预算收入的 85.2%。一般公共预算支出 4,967 亿元，下降 2.5%，其中，灾
害防治及应急管理支出增长 59.5%，住房保障、农林水、社保就业等支出分别增长
21.3%、7.7%和 2.1%。
7. 金融机构存贷款较快增长，新增存贷款同比多增
6 月末，金融机构本外币存款余额 14.8 万亿元，同比增长 16.8%，增速比 3 月
末提高 2.8 个百分点，上半年新增存款 16,960 亿元，同比多增 6,607 亿元。6 月末，
本外币贷款余额 13.6 万亿元，增长 18.6%，增速比 3 月末提高 1.6 个百分点，上半
年新增贷款 14,227 亿元，同比多增 5,532 亿元。企（事）业单位贷款余额增长 17.9%，
住户贷款余额增长 19.7%。
8. CPI 温和上涨，PPI 同比下降
上半年，CPI 同比上涨 3.2%，涨幅比一季度回落 1.0 个百分点。其中，6 月份
同比上涨 2.2%；环比上涨 0.1%。上半年，八大类消费品和服务项目中，食品烟酒类
价格上涨 10.3%，其他用品和服务类价格上涨 5.3%，医疗保健、教育文化娱乐、生
活用品及服务类价格分别上涨 2.4%、2.2%和 1.3%，居住、衣着、交通和通信类价格
分别下降 0.1%、0.3%和 3.4%。在食品价格中，畜肉类价格上涨 67.3%，其中，猪肉
价格上涨 85.0%，涨幅比一季度回落 14.5 个百分点。
上半年，PPI 和工业生产者购进价格同比分别下降 3.0%和 4.8%，降幅比一季度
扩大 1.5 和 2.3 个百分点。其中，6 月份 PPI 和购进价格同比分别下降 4.2%和 6.7%，
降幅比上月缩小 0.7 和 1.1 个百分点；环比分别上涨 0.3%和 0.6%。
9. 就业形势总体稳定，居民名义收入基本稳定
二季度，浙江城镇调查失业率为 4.9%。据省人力社保厅数据，上半年城镇新增
就业 51.2 万人，完成年度计划任务的 64%。
上半年，全省居民人均可支配收入 27,039 元，同比名义增长 2.6%，扣除价格
因素实际下降 0.6%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 31,865 元，名义增长
2.1%，实际下降 0.9%；农村居民人均可支配收入 17,579 元，名义增长 3.2%，实际
下降 0.6%。从收入来源结构看，全省居民人均工资性收入同比名义增长 4.5%，经营
净收入下降 8.0%，财产净收入增长 1.1%，转移净收入增长 9.8%。
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总的来看，上半年浙江省逐步克服疫情带来的不利影响，“两战赢”取得阶段
性明显成效，经济运行呈现复苏加快、回升向好态势。同时也要看到，境外疫情持
续蔓延扩散，外部环境更趋严峻复杂，挑战问题不容忽视。下半年，要按照中央和
省委决策部署，坚持稳中求进工作总基调，把“六保”作为“六稳”工作的着力点，
在稳的前提下积极作为，着力抓工业、稳外贸、促消费、扩投资、防风险、惠民生，
推动经济高质量发展，努力为全国大局作出更大贡献。
（三）房地产行业现状与发展前景分析
1.行业政策
我国对房地产行业的产业政策与房地产行业本身的发展周期紧密相关。20 世纪
90 年代末，当房地产行业处于发展的培育期时，国家对房地产行业实施了扶持发展
的产业政策；2003 年以来，国家在房地产行业出现结构性过热的时期实施结构性的
宏观调控政策。为规范房地产行业，促进行业的健康发展，国务院及有关部委近几
年连续出台了一系列相关政策，要求加强国有土地资产管理，整顿和规范房地产市
场及土地市场秩序。相关政策主要包括：《国务院关于促进房地产市场持续健康发
展的通知》《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《关于调整住房供应结构稳
定住房价格的意见》《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、国家税务总局
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、中国银监会《关于
商业银行房地产贷款风险管理指引》、人民银行、住房和城乡建设部、中国银监会
联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，以及财政部、国家税务总
局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》等。2008 年下半年开始，
随着全球金融危机的爆发及国际国内宏观经济形势的急剧变化，房地产市场景气程
度下降，房地产行业有关调控政策趋于宽松，刺激内需促进房地产市场发展成为宏
观政策的主基调。受逐渐转暖的外部经济环境及政策扶持影响，房地产市场自 2009
年起走出了成交量低迷、市场观望气氛浓厚的局面，出现快速回暖，土地价格及商
品房成交价格快速升温。2009 年末至 2011 年初，国务院又出台了相关调控政策，
遏制房价过快上涨的势头，维护房地产市场的健康发展。2012 年，全国房地产市场
呈现出低开高走的格局，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、
有的放矢的目标和思路。2013 年，在刚性和改善性需求的支撑下，房地产市场出现
回暖，从区域来看，房地产市场出现了“两极分化”现象，一、二线城市房地产市
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场延续了 2012 年年底的高涨趋势，市场全面复苏，但部分三、四线城市交易萎靡不
振，房价回落。房地产行业仍然处于政策调控发展的阶段周期，全国市场整体调控
的基调不变，“有保有压”方向明确。2014 年是房地产行业由高速发展向平稳发展
过渡的转折点，整体行业仍基本处于平稳态势，2014 年房地产行业的宏观调控方向
发生变化，各地方限购、限贷松绑，行政手段逐步退出市场。2015 年以来，在楼市
调控政策与货币政策持续宽松的情况下，我国房地产市场逐步回暖。但城市分化趋
势仍在加剧，一线城市及部分大型二线城市销售明显改善，库存销售周期下降明显，
销售带来的资金回笼改善开发商的财务压力；而在三四线城市，存量房的去库存压
力仍然较大。2016 年 10 月 28 日中央政治局会议指出，“要坚持稳健的货币政策，
在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。12 月 16
日中央经济工作会议明确：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住
的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加
快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，
又防止出现大起大落。12 月 21 日中央财经领导小组第十四次会议提出，“规范住
房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房
的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为
主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地
方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体
人民住有所居。”中央下决心“抑制资产泡沫”（主要是指房地产泡沫），并于 9
月 28 日、9 月 30 日在中央和建设部两个层面召开专题部署会议后，短短一个月左
右的时间，有二十多个城市集中出台了紧缩性调控政策，落实中央“因城施策”要
求，一些城市甚至接连出台加码政策，以强化政策力度和效果。本轮政策调控以城
市为具体的实施主体，主要措施涵盖限购、限贷、限价（包括项目预售价审批，土
地出让价格等）等，是一次范围广、力度大、中央决策，地方执行的重要调控举措。
2017 年 3 月 5 日在第十二届全国人民代表大会第五次会议上国务院总理李克强作政
府工作报告，提出“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任。加强房地产市
场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介
等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”2018 年，房地产政策在“房子是用来住的,
不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。
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2019 年经济增速继续放缓，全球保持货币宽松的主流，但国内“房住不炒”、
“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策仍是基调，中央政治局会议上更是首次提
出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。由于区域库存与供给存在差异，故“全
面落实因城施策”有其必要性，在此大环境之下，城市边际松动频繁。
从全年来看，货币政策环境宽松，但针对房地产融资却有所收紧。5 月银保监
会的“23 号文”、7 月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于
只能借新偿旧等一系列针对房企融资全渠道的监管组合拳，使处于还债高峰起始年
的房企资金链愈加趋紧。市场转冷之下，库存再次抬头。在地方财政减税降费、房
企资金趋紧、库存再次抬升等多重因素联合作用下，“因城施策”给予地方政府更
大的自主权以便及时调整楼市政策，并最终体现为多个城市出现调控政策的边际放
松，“一城一策”甚至“一区一策”的现象屡见不鲜，比如零星城市放松限购、多
个城市出台了含大力度购房补贴和折扣的落户政策、公积金或首付比例等政策放宽、
三四线城市以比较低落户门槛以及购房补贴大举加入抢购房者的行列等。这些政策
使地方政府对于房地产的调控更具灵活性与自主性，对于保持房地产市场稳定，完
善我国房地产行业运行基础制度，进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实
的基础。
2020 年初，为应对新冠疫情带来的影响，我国财政和货币政策持续发力，为经
济的恢复发展提供了宽松的金融环境，与此同时，中央保持房地产调控定力，坚持
“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政
策的连续性、一致性和稳定性。各地政府在“房住不炒”总基调的指导下，更加灵
活地因城施策，多地从供需两端出台房地产扶持政策，政策以供应端扶持为主，需
求端鼓励为辅，缓解企业资金压力的同时，提振市场信心，促进房地产市场的平稳
运行。
2.宏观行业发展状况
（1）房地产开发投资完成情况
2020 年 1—8 月份，全国房地产开发投资 88,454 亿元，同比增长 4.6%， 增速
比 1—7 月份提高 1.2 个百分点。其中，住宅投资 65,454 亿元，增长 5.3%，增速提
高 1.2 个百分点。
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1—8 月份，东部地区房地产开发投资 47,329 亿元，同比增长 5.5%，增速比 1
—7 月份提高 1.5 个百分点；中部地区投资 17,605 亿元，下降 1.1%，降幅收窄 2.0
个百分点；西部地区投资 19,966 亿元，增长 7.9%，增速回落 0.4 个百分点；东北
地区投资 3,554 亿元，增长 4.0%，增速提高 1.5 个百分点。
1—8 月份，房地产开发企业房屋施工面积 839,734 万平方米，同比增长 3.3%，
增速比 1—7 月份提高 0.3 个百分点。其中，住宅施工面积 592,216 万平方米，增长
4.3%。房屋新开工面积 139,917 万平方米，下降 3.6%，降幅收窄 0.9 个百分点。其
中，住宅新开工面积 102,486 万平方米，下降 4.3%。房屋竣工面积 37,107 万平方
米，下降 10.8%，降幅收窄 0.1 个百分点。其中，住宅竣工面积 26,498 万平方米，
下降 9.7%。
1—8 月份，房地产开发企业土地购置面积 11,947 万平方米，同比下降 2.4%，
降幅比 1—7 月份扩大 1.4 个百分点；土地成交价款 7,088 亿元，增长 11.2%，增速
回落 1.0 个百分点。
（2）商品房销售和待售情况
1—8 月份，商品房销售面积 98,486 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1—7
月份收窄 2.5 个百分点。其中，住宅销售面积下降 2.5%，办公楼销售面积下降 19.5%，
商业营业用房销售面积下降 17.0%。商品房销售额 96,943 亿元，增长 1.6%，1—7
月份为下降 2.1%。其中，住宅销售额增长 4.1%，办公楼销售额下降 18.0%，商业营
业用房销售额下降 19.9%。
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1—8 月份，东部地区商品房销售面积 40,614 万平方米，同比增长 0.8%，1—7
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月份为下降 2.2%；销售额 54,065 亿元，增长 6.6%，增速比 1—7 月份提高 4.6 个百
分点。中部地区商品房销售面积 26,330 万平方米，下降 8.5%，降幅收窄 2.6 个百
分点；销售额 19,072 亿元，下降 7.8%，降幅收窄 2.8 个百分点。西部地区商品房
销售面积 27,525 万平方米，下降 2.7%，降幅收窄 1.5 个百分点；销售额 20,424 亿
元，增长 0.3%，1—7 月份为下降 2.5%。东北地区商品房销售面积 4,017 万平方米，
下降 10.2%，降幅收窄 4.3 个百分点；销售额 3,381 亿元，下降 5.8%，降幅收窄 3.7
个百分点。
8 月末，商品房待售面积 50,052 万平方米，比 7 月末减少 639 万平方米。其
中，住宅待售面积减少 705 万平方米，办公楼待售面积减少 17 万平方米，商业营业
用房待售面积增加 27 万平方米。
（3）房地产开发企业到位资金情况
1—8 月份，房地产开发企业到位资金 117,092 亿元，同比增长 3.0%，增速比 1
—7 月份提高 2.2 个百分点。其中，国内贷款 18,016 亿元，增长 4.0%；利用外资
101 亿元，增长 24.5%；自筹资金 37,320 亿元，增长 3.6%；定金及预收款 38,837
亿元，增长 1.2%；个人按揭贷款 18,957 亿元，增长 8.6%。
（4）房地产开发景气指数
8 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 100.33，比 7 月份
提高 0.24 点。
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3.区域行业发展状况
（1）市场监管
根据 2019 年底住建局开会明确 2020 年房地产以下方向政策：
首先，着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚
持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继
续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的
体制机制。
其次，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。同
时，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。
此外，着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级；着力深化
工程建设项目审批制度改革，持续优化营商环境。
在 2020 年上半年房地产调控政策累计达到 304 次后，近期包括杭州、东莞等房
价明显上涨城市开始增加房地产约束性调控政策。业内人士认为，上半年房地产调
控以宽松刺激为主，如各种人才政策、落户政策及一日游的松绑政策，从 7 月开始，
部分房价明显上涨的城市则开始收紧。
杭州目前执行的监管措施如下：
A.杭州调控从严，出台摇号新政，进一步规范市场行为。杭州 2018 年 4 月实施
的购房摇号，其最大亮点在于差异化调控的精准化、精细化：向“无房家庭倾斜”，
打击“假离婚”购房现象。
B.政策管控吹向类住宅，从严抑制“酒店式公寓”，有利于房地产调控长效机
制。
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C.企业全面限购，杭州限购区域内暂停向企业销售商品住房及二手房。
D.出台住宅装修新规，自持租赁新规，进一步治理楼市乱象，不断规范市场行
为。
E.进一步规范了高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭
优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5 年内不得上市交易。《通
知》进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明
确均价 35,000 元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一
般不低于 50%。
（2）土地市场
1）杭州土地市场
2020 年上半年，杭州全市共成功出让土地 195 宗，其中涉宅地 97 宗，商业用
地成交 76 宗，人才租赁用地成交 11 宗，其他用地 11 宗。合计出让面积 630.4 万平
方米，同比增长 13.9%;总成交金额 1,792.2 亿元，同比增长 34.3%，占 2019 年全年
土地出让成交总金额的 65.2%。纵向对比之下，2020 年上半年杭州全市的土地成交
面积和金额均为历史以来的峰值，年初疫情对于上半年的土地出让市场影响有限。
通过数据调研，在全国 300 个样本城市中，杭州 2020 年上半年土地成交金额首次突
破 1,500 亿元，连续三年位居年中榜首。
2）舟山土地市场
2020 年上半年舟山土地出让 78 宗，其中挂牌出让 40 宗，划拨 38 宗。2020 年
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受疫情影响，第一季度土地出让似乎按下了暂停键。第二季度，土地出让数据逐渐
起色。据房天下监控数据统计，2020 年 1-6 月舟山共出让土地 78 宗（包含挂牌出
让与划拨出让），土地出让面积约为 542.24 公顷，土地出让总金额约为 34.6 亿元。
（3）商品房市场
1）杭州市商品房市场
2020 年 6 月杭州市十区商品房成交套数为 18,661 套，成交面积为 2,044,906
平方米，成交面积及成交套数均以非主城区为主，其中余杭区、萧山区、临安区占
比较大，成交面积分别占当月成交面积的 24.32%、22.83%、19.00%；成交套数分别
占当月成交量的 23.13%、23.55%、19.42%。
2020 年 6 月杭州市（不含县市）各区商品房市场
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A.住宅类市场
2020 年 6 月，杭州市可售住宅商品房面积合计为 6,923,462 平方米，环比微跌
0.57%；可售套数 54,439 套，环比微跌 1.58%；成交面积 2,017,852 平方米，环比
上涨 32.59%；签约套数 17,135 套，环比上涨 32.53%。
2020 年 6 月杭州市住宅（含普通住宅及别墅）商品房，成交面积合计 2,024,292
平方米，成交总金额 57,837,858,452 元。
2020 年 6 月杭州市（不含县市及临安区）各区住宅商品房市场
B.非住宅商品房市场
2020 年 6 月，杭州市可售非住宅（含商业、办公、酒店式公寓）商品房面积合
计为 218,693 平方米，供应套数 2,320 套，成交面积 226,521 平方米，签约套数 3,173
套，成交金额 6,121,367,783 元。
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C.商品房市场总结及预期
2020 年 6 月，杭州市区住宅商品房新房的成交量达到 19,528 套，成交量创下
2017 年 6 月以来单月成交量的最高值，二手房市场连续三个月成交量破万套。由此
可见杭州房地产市场受疫情影响正在逐渐降低，6 月份杭州房地产市场升温势头明
显。
7 月 2 日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步
明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对公证摇号销售有关事项进行
了明确，该通知的发布有助于落实“房住不炒”的政策思路的继续执行，以确保房
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地产市场平稳运行，基本保持量价维稳。
2）舟山市商品房市场
根据统计，2020 上半年舟山新房成交 6,110 套，与 2016、2019 年同期数据基
本持平，同比 2019 年上半年下降 2.7%，环比下降 1.9%。
A.各区域成交套数
2020 上半年舟山商品房各区域成交量，主要集中于普陀、新城、定海三大区域，
其中新城区域 2-6 月均为单月区域成交冠军。
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2020 上半年新城区域成交量领跑舟山，新房成交套数为 2,346 套，占上半年成
交量的 38%。普陀区域成交 1,643 套，占上半年成交量的 27%；定海区域上半年成交
1,562 套，占整体成交的 26%。
B.各区域成交面积
2020 上半年舟山市商品房市场总体成交 6,110 套，成交面积统计数据为 641,141
㎡，其中新城区域成交面积最多，为 263,779 ㎡，约占四成；普陀区域 188,496 ㎡，
占上半年总成交面积的 29%；定海区域成交面积为 134,459 ㎡，占上半年总成交面
积的 21%。
C.全市可售、已售数据统计
截至 2020 年 6 月 30 日，全市历史累计已售套数为 158,752 套，已售面积为
16,687,731 ㎡。其中已售套数较多的为普陀、新城区域套。
截至 2020 年 6 月 30 日，全市可售套数为 22,638，其中住宅可售 13,708 套，
2019 年终全市可售为 22,174 套，可见新增预售量与今年上半年新房销量基本持平。
4.行业分析及发展前景分析
2020 年是“十三五”与“全面建成小康社会”的收官之年，为完成早先定下的
“经济总量较 2010 年翻一番”的目标，预计全年基建将扩大规模，与此同时，基建
所带来的区域分化将继续加强区域间的分化，也将促进人与产业进一步向都市圈、
城市群汇聚。开年的疫情使房地产行业停工停售，房地产企业资金链堪忧，但“稳
地价、稳房价、稳预期”和对经济的“六稳”仍是国策，从 2020 年 2 月中央政治局
会议首次提及“融资逆周期调节”及当天无锡、西安、南昌等多城密集出台对地产
的托底政策管窥，2020 年地产融资等政策较 2019 年会明显友好。
房地产行业作为整个宏观经济重要的组成部分，长期来看仍是巨型产业，是中
国经济的压舱石，面对复杂的宏观经济环境，货币政策仍需保持流动性合理充裕、
财政政策也需要有更加积极的发力。作为资金密集型行业，房地产对货币、财政等
金融政策十分敏感。因此，在继续强化货币、财政政策逆周期调节的过程中，房地
产金融相关政策也将更加注重预调微调保持宏观经济稳定与房地产市场稳定之间的
平衡，综合运用多种工具对房地产融资进行调节。
综合来看，房地产行业总体向好，历史上大幅动荡的情形预计不会再次出现。
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八、评估方法
（一）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，
应当根据评估对象特点、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市
场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。
本次委估投资性房地产为商业、办公用房，由于委估房地产的取得及建造成本
（主要为土地取得成本和房屋建造成本）与其市场价值存在弱对应性，故不适宜采
用成本法评估；由于委估房地产所在区域同类型物业近期成交案例较容易取得，且
市场法评估结果能够直接体现委估房地产的市场价值，故适宜采用市场法评估；由
于委估房地产均对外租赁且所在区域同类型物业租赁价格较容易取得，故适宜采用
收益法评估。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估专业人员所收集的资料，确定分别
采用市场法和收益法进行评估。该类房屋建筑物的评估值中均包含了相应土地使用
权的评估价值。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种评估测算结果依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和评估测算结果的合理性后，确定其中一
个评估结果作为评估对象的评估结论。
(二)市场法
市场法是指在掌握与委估房地产相同或相似的房地产(参照物)的市场价格的基
础上，以委估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后在参照物市
场价格的基础上作出调整和修正，确定委估房地产评估价值的评估方法。基本公式
为：
委估房地产比准价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×不动产状况修正系数
1.参照物的选定
一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的房地产作为参
照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的
人民币买卖交易价格。
2.因素修正调整计算
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根据委估房地产与参照物的交易情况、交易日期、不动产状况的不同，对参照
物的价格进行交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正，得出比准价格。具
体如下：
（1）交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，
测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特
殊因素所造成的交易价格偏差。
（2）交易日期修正：采用房地产价格指数的变动率来分析计算期日对房地产价
格的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
（3）不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正时考虑的因
素主要有地区的商服繁华程度、公共交通便捷程度、人流量因素、区域道路因素、
公共配套服务因素以及基础设施保障程度等；实物状况修正考虑的因素主要有楼盘
品质、新旧程度、楼层因素、面积因素、装修条件、临街因素、进深因素、设备设
施因素、物业管理条件、停车便捷度等；权益状况修正考虑的因素主要有土地使用
权类型、规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、
拖欠税费情况、查封情况、权属清晰情况和其他特殊情况等。
3.评估价值的确定
对于各可比实例测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后确定
评估价值。
（三）收益法
收益法是指通过估算待估房地产在未来预期内的正常收益，选用适当的折现率
将其折成现值后累加，以此估算待估房地产评估价值的方法。计算公式为：
其中：P —评估值
Rt—未来第 t 个收益期的净收益
r—报酬率
En—转售时点市场价值
t—收益年期
n—持有期
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1.房地产纯收益的确定
房地产纯收益为年租金总收入减年总费用。
（1）房地产年租金总收入
根据待估房地产现有租赁合同状况及当地租赁市场租金水平并考虑可能存在的
空置和收租损失综合确定各年租金收入。
（2）房地产年总费用
年总费用指房产出租运营过程中应支付的各项管理费用、维修保修费、税费等，
具体如下：
1）房产税：按租金收入的一定比例计算。
2）维修保养费：根据建筑物与附属设施建造及重置成本并结合房屋的使用状况、
以前年度修缮费用、预期使用寿命等综合确定。
3）管理费：为出租方需承担的招租宣传、日常管理等费用，通过市场调查结合
企业实际情况确定。
4）房屋保险费：根据委估房产以前年度的房屋保险费支出情况，并结合委估房
产所在区域同类型物业的平均保险费率确定。
5）土地使用税：根据对应土地等级及税额按土地使用权面积计缴。
6）税金及附加：主要为城建税、教育费附加及地方教育附加等，按增值税的一
定比例确定。
2.持有期的确定
持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及可预测期间收益的一
般期限来确定。
3.持有期末转售收益的确定
持有期末转售收益按照持有期末的房地产转售价格确定。由于未来宏观政策和
未来房地产市场的预期不确定因素较多，未来的房地产价格难以合理预计，本次转
售时点的房地产价格以评估基准日的市场价值确定。
4.报酬率的确定
通过对安全利率、房地产投资补偿、管理风险补偿、缺乏流动性补偿及当地类
似物业租售比等影响因素的分析，同时考虑待估房地产成新度、规划用途限制等因
素综合确定。
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九、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2020年7月27日开始，评估报告日为2020年10月22日。整个
评估工作分五个阶段进行：
（一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
（二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对产权持有人提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情
况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。
（四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．对各种方法评估形成的测算结果进行分析比较，确定评估结论；
3．编制初步资产评估报告；
4．对初步资产评估报告进行内部审核；
5．征求有关各方意见。
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（五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
十、评估假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提。
3. 本次评估以产权持有人按预定的经营目标持续经营为前提，即产权持有人的
所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变
更规划和使用方式。
4. 本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，
当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十一、评估结论
1.市场法测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，宋都控股持有的单项资产价值采用市场法
测算的结果为 136,300,000.00 元，与账面价值 18,960,690.89 元相比，评估增值
117,339,309.11 元，增值率 618.86%。
2.收益法测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，宋都控股持有的单项资产价值采用收益法
测算的结果为 119,160,000.00 元，与账面价值 18,960,690.89 元相比，评估增值
100,199,309.11 元，增值率为 528.46%。
3．两种方法测算结果的比较分析和评估价值的确定
宋都控股持有的单项资产价值采用市场法测算的结果为 136,300,000.00 元，采
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用收益法测算的结果为 119,160,000.00 元，两者相差 17,140,000.00 元，差异率为
12.58%。
经分析，评估专业人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理，
鉴于收益预测是基于对未来宏观政策和未来房地产市场的预期及判断的基础上进行
的，由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，收益法中所使用数据的质量和数
量劣于市场法，故本次评估最终采用市场法测算结果 136,300,000.00 元（大写为人
民币壹亿叁仟陆佰叁拾万元整，包含增值税）作为单项资产的评估价值。
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十二、特别事项说明
1. 在对宋都控股单项资产价值评估中，评估专业人员对宋都控股提供的评估对
象及其所涉及的资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象
和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属
资料是宋都控股的责任，评估专业人员的责任是对宋都控股提供的资料作必要的查
验，评估报告不能作为对评估对象及其所涉及的资产的法律权属的确认和保证。若
宋都控股不拥有前述资产的所有权及使用权，或对前述资产的所有权及使用权存在
部分限制，则前述资产的评估结论会受到影响。
2. 截至评估基准日，列入评估范围中的新塘路 13、15 号商铺及采荷嘉业大厦
3 幢 201、301、401 室办公用房（建筑面积合计 3,931.66 平方米）及其坐落的土地
使用权（土地使用权面积合计 1,104.10 平方米）已抵押给中信银行股份有公司杭州
分行，最高抵押额 13,220.00 万元，抵押期限 2013 年 1 月 8 日至 2022 年 12 月 8
日。
除上述事项外，宋都控股承诺，不存在与评估对象有关的其他资产抵押、对外
担保、未决诉讼及重大财务承诺等或有事项。
上述抵押事项可能对资产价值产生影响，但评估时难以考虑，故本次评估未考
虑该抵押事项可能对评估结论的影响。
3. 委估的投资性房地产截至评估基准日均对外租赁，基本情况如下：
基准日租赁
序 租赁面
名称 承租方 租赁期间 价格（元/
号 积（㎡）
平方米/天）
1 新塘路 13 号商业用房 俞爱文 155.64 2018.3.1-2021.2.28 0.84
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基准日租赁
序 租赁面
名称 承租方 租赁期间 价格（元/
号 积（㎡）
平方米/天）
2 新塘路 13-1 号商业用房 张述文 81.56 2018.12.1-2021.11.30 4.31
新塘路 15-1、2、3 号商业用房、采
3 杭州银行股份有限公司 1,634.31 2017.11.8-2027.11.7 3.62
荷嘉业大厦 3 幢 201 室办公用房
4 采荷嘉业大厦 3 幢 301 室办公用房 杭州孔怀教育科技有限公司 1,146.29 2017.4.10-2022.4.9 2.90
新塘路 13 号商业用房、采荷嘉业 3 中国银河证券股份有限公司
5 913.86 2016.11.15-2021.12.31 3.24
幢 401 室办公用房 杭州新塘路证券营业部
6 沿港东路 85 号商业用房 王艺蓁 138.71 2018.10.16-2023.10.29 2.86
7 沿港东路 87、89 号商业用房 梅永杰 172.34 2016.8.20-2022.10.31 2.80
8 沿港东路 91、95 号商业用房 缪龚植 279.63 2016.9.19-2021.12.18 2.76
合计 4,522.34
本次收益法评估中已考虑上述租赁事项对评估结果的影响。
4. 本次评估结果已包含增值税，但评估结果中未考虑资产收购过程中所需要缴
纳的除增值税外其他税费。
5. 由于未来宏观政策和未来房地产市场的预期不确定因素较多，未来的房地产
价格难以合理预计，本次收益法评估中转售时点的房地产价格以评估基准日的市场
价值确定，未考虑转售时点房地产的市场价值的变动对评估结论的影响。
6. 评估程序受到限制的情形：
本次评估中，评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼
所能观察的部分)做技术检测，评估专业人员在假定产权持有人提供的有关工程资料
是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
7. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的单项资
产的现时市场价值，没有考虑其他特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对
评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。
8. 本次对单项资产价值评估时，评估专业人员依据现时的实际情况作了必要、
合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估专业人员进行资产评估的前
提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于
前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
9. 本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人提供的经济行为文件、营业
执照、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与产权持有人概况
(一) 委托人概况
1. 名称：杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称“宋都集团”）
2. 住所：杭州市江干区富春路 789 号 501 室
3. 法定代表人：俞建午
4. 注册资本：人民币 150,000 万元
5. 类型：一人有限责任公司（私营法人独资）
6. 统一社会信用代码：91330104255431697W
7. 登记机关：杭州市江干区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发、经营。 自有房屋出租；其他无需报经审批的一切
合法项目。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
(二) 产权持有人概况
1. 名称：浙江宋都控股有限公司(以下简称“宋都控股”)
2. 住所：杭州市采荷嘉业大厦3幢201室
3. 法定代表人：俞建午
4. 注册资本：人民币3,600万元
5. 类型：有限责任公司(自然人独资)
6. 统一社会信用代码：91330000797614164X
7. 发照机关：杭州市江干区市场监督管理局
8. 经营范围：实业投资；服务：资产管理（未经金融等监管部门批准，不得
从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）、投资咨询（除证券、期货）；
批发、零售：建材，金属材料；经营进出口业务（法律、行政法规禁止经营的项目
除外、法律行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(三) 委托人与产权持有人的关系
委托人与产权持有人最终受同一控制人控制。
101
二、关于经济行为的说明
因宋都集团拟进行资产收购，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的宋都
控股的单项资产价值进行评估,为该经济行为提供宋都控股单项资产价值的参考依
据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
评估对象为涉及上述经济行为的宋都控股的单项资产。
评估范围为宋都控股持有的9项投资性房地产，建筑面积合计为4,522.34平方
米，土地使用权面积合计为1,217.59 平方米，为商业、办公用房，分别位于杭州市
江干区新塘路13、15号和舟山市定海区沿港东路85号等处，为产权持有人购买取得。
截至评估基准日，上述资产账面原值42,661,317.04元、净值18,960,690.89元，均
已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，目前均对外租赁。具体情况如下：
序 建筑物面 土地面积
房屋权证编号 土地使用权编号 名称 结构 取得时间 用途 备注
号 积（㎡） （㎡）
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 新塘路 13、15 号商
1 钢混 2008 年 6 月 862.90 242.30
08586262 号 005162 号 铺 商业 抵押
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢
2 钢混 2008 年 6 月 1,146.29 321.90
08586264 号 005161 号 201 室办公用房 办公 抵押
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢
3 钢混 2008 年 6 月 1,146.29 321.90
08586268 号 005160 号 301 室办公用房 办公 抵押
杭房权证江移字第 杭江国用（2008）第 采荷嘉业大厦 3 幢
4 钢混 2008 年 6 月 776.18 218.00
08586265 号 005156 号 401 室办公用房 办公 抵押
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 85
5 钢混 2008 年 11 月 138.71 25.24 商业
1171097 号 0301803 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 87
6 钢混 2008 年 11 月 59.57 10.84 商业
1171106 号 0301801 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 89
7 钢混 2008 年 11 月 112.77 20.52 商业
1171103 号 0301797 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 91
8 钢混 2008 年 11 月 119.24 27.70 商业
1171104 号 0301800 号 号商铺
舟房权证定字第 定国用（2011）第 定海区沿港东路 95
9 钢混 2008 年 11 月
160.39 29.19 商业
1171107 号 0301799 号 号商铺
合 计 4,522.34 1,217.59
新塘路13、15号商业用房和采荷嘉业大厦3幢201、301、401室办公用房位于新
塘路13、15号采荷嘉业大厦3幢1-4层，采荷嘉业大厦3幢为独幢建筑物，距银泰百货
庆春店仅500米，距钱江新城核心区约1.5公里，地理位置优越，临近地铁2号线庆春
102
站，多路公交可达，交通便捷，人流较密集，商业氛围较为浓厚，周边银行、酒店
等商业办公配套设施完善。
舟山市定海区沿港东路85、87、89、91、95号商业用房相邻，地处沿港东路与
和平路交叉口，临近定海滨海公园、和平路商业街，周边分布有宋都蓝郡、海景城
市花苑等众多居住小区，多路公交可达，交通较便捷，人流以周边居民为主，商业
氛围较为浓厚，周边银行、酒店等商业办公配套设施较为完善。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定以 2020
年 6 月 30 日为评估基准日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.截至评估基准日，列入评估范围中的新塘路 13、15 号商铺及采荷嘉业大厦 3
幢 201、301、401 室办公用房（建筑面积合计 3,931.66 平方米）及其坐落的土地
使用权（土地使用权面积合计 1,104.10 平方米）已抵押给中信银行股份有公司杭州
分行，最高抵押额 13,220.00 万元，抵押期限 2013 年 1 月 8 日至 2022 年 12 月 8
日。
除上述事项外，宋都控股承诺，不存在与评估对象有关的其他资产抵押、对外
担保、未决诉讼及重大财务承诺等或有事项。
2. 委估的投资性房地产截至评估基准日均对外租赁，基本情况如下：
基准日租赁
序 租赁面
名称 承租方 租赁期间 价格（元/
号 积（㎡）
平方米/天）
1 新塘路 13 号商业用房 俞爱文 155.64 2018.3.1-2021.2.28 0.84
2 新塘路 13-1 号商业用房 张述文 81.56 2018.12.1-2021.11.30 4.31
新塘路 15-1、2、3 号商业用房、采
3 杭州银行股份有限公司 1,634.31 2017.11.8-2027.11.7 3.62
荷嘉业大厦 3 幢 201 室办公用房
4 采荷嘉业大厦 3 幢 301 室办公用房 杭州孔怀教育科技有限公司 1,146.29 2017.4.10-2022.4.9 2.90
新塘路 13 号商业用房、采荷嘉业 3 中国银河证券股份有限公司
5 913.86 2016.11.15-2021.12.31 3.24
幢 401 室办公用房 杭州新塘路证券营业部
6 沿港东路 85 号商业用房 王艺蓁 138.71 2018.10.16-2023.10.29 2.86
7 沿港东路 87、89 号商业用房 梅永杰 172.34 2016.8.20-2022.10.31 2.80
8 沿港东路 91、95 号商业用房 缪龚植 279.63 2016.9.19-2021.12.18 2.76
合计 4,522.34
103
六、资产清查情况的说明
为配合坤元资产评估有限公司对宋都控股进行的资产评估工作，摸清宋都控股
截至评估基准日的资产状况，宋都控股在 2020 年 7 月下旬对委托评估的资产进行了
全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下：
1.列入评估范围的投资性房地产共9项，建筑面积合计为4,522.34平方米，
土地使用权面积合计为1,217.59 平方米，为商业、办公用房，分别位于杭州市
江干区新塘路13、15号和舟山市定海区沿港东路85号等处，均为产权持有人购
买 取 得 。 截 至 评 估 基 准 日 ， 上 述 资 产 账 面 原 值 42,661,317.04 元 、 净 值
18,960,690.89元。上述投资性房地产均已取得房屋所有权证书和土地使用权证
书，目前均对外租赁。
2.为使本次清查工作能够顺利进行，2020 年 7 月下旬，宋都控股由主要领导负
责，组织财务、基建等部门的相关人员进行了清查和盘点工作。在清查核实相符的
基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3.在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备
相关的产权证明文件、资产质量状况及其他财务和经济指标等相关评估资料。
七、资料清单
宋都集团和宋都控股声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供
资料的真实、合法、完整。
1.资产评估申报表；
2 资产权属证明文件、产权证明文件；
3.重大合同、协议等；
4.其他资料。
104
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
纳 入 本 次 评 估 范 围 的 单 项 资 产 账 面 价 值 18,960,690.89 元 ， 评 估 值
136,300,000.00 元，评估增值 117,339,309.11 元，增值率 618.86%。资产账面价值
与评估结论存在较大差异，主要系账面采用成本模式计量，而杭州市、舟山市近年
来商业房地产市场价格上涨所致。
107
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2020年6月30日
评估结果使用有效期至：2021年6月29日 表1
产权持有人：浙江宋都控股有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产
二、非流动资产 18,960,690.89 136,300,000.00 117,339,309.11 618.86
其中：长期股权投资
投资性房地产 18,960,690.89 136,300,000.00 117,339,309.11 618.86
固定资产
在建工程
无形资产
其中：无形资产——土地使用权
无形资产——其他无形资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 18,960,690.89 136,300,000.00 117,339,309.11 618.86
评估机构：坤元资产评估有限公司
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非 流 动 资 产 评 估 汇 总 表
评估基准日：2020年6月30日
表4
产权持有人：浙江宋都控股有限公司 金额单位:人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
4-1 债权投资
4-2 其他债权投资
4-3 长期应收款
4-4 长期股权投资
4-5 其他权益工具投资净额
4-6 其他非流动金融资产净额
4-7 投资性房地产 18,960,690.89 136,300,000.00 117,339,309.11 618.86
4-8 固定资产
其中：建筑物类固定资产
设备类固定资产
土地
4-9 在建工程
4-10 生产性生物资产
4-11 油气资产
4-12 使用权资产
4-13 无形资产
4-13-1 其中：土地使用权
4-13-2 采矿权
4-13-3 其他无形资产
4-14 开发支出
4-15 商誉
4-16 长期待摊费用
4-17 递延所得税资产
4-18 其他非流动资产
4 非流动资产合计 18,960,690.89 136,300,000.00 117,339,309.11 618.86
评估专业人员：黄明、林继宁
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投 资 性 房 地 产 评 估 明 细 表
评估基准日：2020年6月30日
表4-7
产权持有人：浙江宋都控股有限公司 金额单位:人民币元
序 取得时 建筑物面 土地面积 成本单价 原始入账价 增值率
房屋权证编号 土地使用权编号 名称 结构 性质 账面价值 评估价值 增值额 备注
号 间 积（㎡） （㎡） （元/㎡） 值 %
1 杭房权证江移字第08586262号 杭江国用（2008）第005162号 新塘路13、15号商业用房 钢混 2007年 862.90 242.30 商业 7,729 6,669,443.38 2,867,860.66 47,460,000 44,592,139.34 1,554.89 抵押
2 杭房权证江移字第08586264号 杭江国用（2008）第005161号 采荷嘉业3幢201室办公用房 钢混 2007年 1,146.29 321.90 办公 7,729 8,859,893.84 3,809,754.80 26,360,000 22,550,245.20 591.91 抵押
3 杭房权证江移字第08586268号 杭江国用（2008）第005160号 采荷嘉业3幢301室办公用房 钢混 2007年 1,146.29 321.90 办公 7,729 8,859,893.84 3,809,754.80 26,710,000 22,900,245.20 601.09 抵押
4 杭房权证江移字第08586265号 杭江国用（2008）第005156号 采荷嘉业3幢401室办公用房 钢混 2007年 776.18 218.00 办公 7,729 5,999,206.18 2,579,658.34 18,240,000 15,660,341.66 607.07 抵押
5 舟房权证定字第1171097号 定国用（2011）第0301803号 定海区沿港东路85号商业用房 钢混 2008年 138.71 25.24 商业 24,050 3,335,975.50 1,602,030.10 4,310,000 2,707,969.90 169.03
6 舟房权证定字第1171106号 定国用（2011）第0301801号 定海区沿港东路87号商业用房 钢混 2008年 59.57 10.84 商业 23,250 1,385,002.50 665,114.52 1,950,000 1,284,885.48 193.18
7 舟房权证定字第1171103号 定国用（2011）第0301797号 定海区沿港东路89号商业用房 钢混 2008年 112.77 20.52 商业 22,367 2,522,278.50 1,211,257.22 3,360,000 2,148,742.78 177.40
8 舟房权证定字第1171104号 定国用（2011）第0301800号 定海区沿港东路91号商业用房 钢混 2008年 119.24 27.70 商业 16,287 1,942,115.80 932,600.43 3,270,000 2,337,399.57 250.63
9 舟房权证定字第1171107号 定国用（2011）第0301799号 定海区沿港东路95号商业用房 钢混 2008年 160.39 29.19 商业 19,250 3,087,507.50 1,482,660.02 4,640,000 3,157,339.98 212.95
10
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12
13
14
15
16
17
18
19
投资性房地产余额合计 4,522.34 1,217.59 18,960,690.89 136,300,000 117,339,309.11 618.86
减：投资性房地产减值准备
投资性房地产净额合计 18,960,690.89 136,300,000 117,339,309.11 618.86
产权持有人填表人员：马春飞 评估专业人员：黄明、林继宁
填表时间：2020年7月29日
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