中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜
涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告书
中铭评报字[2013]第 5021 号
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一三年十一月二十五日
中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜涉及的该公司部分房地产项目.评估报告
本册目录
注册资产评估师声明 .......................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................................... 2
资产评估报告 ....................................................................................................................... 5
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 ...... 5
二、评估目的 ............................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ......................................................................................... 6
四、价值类型及其定义 ............................................................................................. 8
五、评估基准日 .......................................................................................................... 8
六、评估依据 ............................................................................................................... 9
七、评估方法 ............................................................................................................. 11
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. 14
九、评估假设 ............................................................................................................. 14
十、评估结论 ............................................................................................................. 15
十一、特别事项说明 ................................................................................................ 16
十二、评估报告使用限制说明 .............................................................................. 17
十三、评估报告日 .................................................................错误！未定义书签。
评估报告附件 ..................................................................................错误！未定义书签。
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜涉及的该公司部分房地产项目.评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式
的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在
的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
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中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜涉及的该公司部分房地产项目.评估报告
中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜
涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2013]第 5021 号
中科英华高技术股份有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对
中科英华高技术股份有限公司拟出售资产涉及的部分资产在 2013 年 9 月 30 日的市场
价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：中科英华高技术股份有限公司拟出售部分房地产。
二、评估目的：确定部分房地产评估基准日的公允市场价值，为中科英华高技
术股份有限公司拟出售资产提供参考意见。
三、评估对象：中科英华部分资产市场价值。
四、评估范围：为中科英华申报的评估基准日位于长春市高新开发区前进大街 9
号科健园区、开宇街 555 号南区的建筑物及土地使用权。资产账面原值合计为
51,877,709.19 元，账面净值合计 34,894,952.75 元。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准：2013 年 9 月 30 日，一切取价标准均为评估基准日有效价格标准。
七、评估方法：资产基础法。
八、评估结论：经实施评估程序后，于评估基准日，委估中科英华资产在原地
持续使用的假设前提下的市场价值为 5,985.61 万元。评估增值 2,496.11 万元，增值率
71.53%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：中科英华高技术股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
项 目
A B C = A -B D = C / A× 100%
固定资产—房屋建（构）筑物 1 3,264.45 4,873.25 1,608.80 49.28
无形资产-土地使用权 2 225.05 1,112.36 887.31 394.27
资产总计 3 3,489.50 5,985.61 2,496.11 71.53
评估结论详细情况见评估明细表。
九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
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中科英华高技术股份有限公司拟出售资产事宜涉及的该公司部分房地产项目.评估报告
（一）产权瑕疵
1．中科英华截止评估基准日有未办理房产证的房屋共 3 项，账面原值为
2,883,097.00 元，账面净值为 1,974,716.95 元（详见下表）。
序 建筑物 建筑面积 账面价值
坐落地址 结构 建成年月
号 名 称 (M2) 原值 净值
1 厂房 科健园区 框架 1998-12-1 1000 2,440,000.00 1,689,760.18
2 10KV 变电所 南区 混合 1998-12-1 200 443,097.00 284,956.77
3 南区收发室 南区 混合 1995-7-1 100
合计 1300 2,883,097.00 1,974,716.95
2．中科英华位于前进大街 9 号科健园区内共 4 项建筑面积 8691.51 平方米房产无
土地使用权证，经核实为中科英华购置时未办理土地分割手续，土地证登记为原房
主长春高新技术产业（集团）股份有限公司名下，本次评估中科英华科健园区内土
地使用权面积按中科英华科健园区建筑面积*总土地面积/科建园区总建筑面积确认。
除上述事项外，未发现中科英华纳入评估范围的资产存在产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
未发现中科英华纳入评估范围的资产存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不
确定因素。
（三）重大期后事项
未发现中科英华纳入评估范围的资产存在重大期后事项。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）
做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，
在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，
即从 2013 年 9 月 30 日起至 2014 年 9 月 29 日的期限内有效。
十一、评估报告日
本评估报告正式提出日期为 2013 年 11 月 25 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
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论，应当阅读评估报告正文。
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涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告
中铭评报字[2013]第 5021 号
中科英华高技术股份有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对
中科英华高技术股份有限公司拟出售资产涉及的部分资产在 2013 年 9 月 30 日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次资产评估项目的委托方及产权持有单位均为中科英华高技术股份有限公司
（以下简称中科英华），委托方以外的其他评估报告使用者为本经济行为的政府审
批部门、转让的相关方和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托方概况
1．注册登记情况
企业名称：中科英华高技术股份有限公司
注册地址：长春市高新技术开发区火炬路 286 号
法定代表人：王为钢
注册资本：壹拾壹亿伍仟零叁拾壹万贰仟零玖拾柒元
企业性质：股份有限公司（上市公司）
经营范围：热缩、冷缩材料、合成橡胶等新材料、新产品开发、生产、销售，
电线电缆制造与销售，辐射加工，铜箔、覆铜板及铜箔工业生产的专用设备，非标
设备和机械配件加工（排放污染物许可证期限至 2011-12-31），本企业产品安装、施
工及技术咨询、技术服务及有色金属经营，（以上各项国家法律、法规限制禁止及
需取得前置审批的项目除外）；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机
械设备、零配件、原辅材料的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品
及技术除外。
2．历史沿革
中科英华高技术股份有限公司（原长春热缩材料股份有限公司）是 1993 年 12 月
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经吉林省经济体制改革委员会吉改股批(1993)第 76 号文批准，由长春应化所独家发
起，以定向募集方式设立的股份有限公司。1997 年 9 月经中国证监会批准，公司向
社会公开发行 3000 万股人民币普通股股票，并在上海证券交易所上市挂牌交易。2006
年 7 月，公司完成了股权分置改革。
公司经营工作指导方针是“务实规范、重点突破。”以战略管理为统领，以组
织管理和团队建设为核心，以全面预算和绩效管理为手段，以建立系统、规范的内
控体系为保障，通过增强战略管控能力和运营管理能力，将技术加营销作为主要驱
动力，做强企业。公司经营工作的总体思路是：继续坚持以铜产业链为依托、以高
档电解铜箔和中高附加值线缆加工为基础的综合化业务模式高速发展战略不动摇，
进一步做实做强主业，提高企业核心竞争力，努力实现公司持续、健康、协调发展。
（二）其他评估报告使用者概况
本经济行为的政府审批部门和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（三）委托方和产权持有者之间的关系
委托方与产权持有者为同一单位。
二、评估目的
确定部分房地产资产评估基准日的公允市场价值，为中科英华高技术股份有限
公司拟出售资产提供参考意见。
该经济行为已获《中科英华高技术股份有限公司总裁办公会议》文件的批准。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为中科英华的部分资产市场价值。
评估范围为中科英华申报的评估基准日位于长春市高新开发区前进大街 9 号科
健 园 区 、 开 宇 街 555 号 南 区 的 建 筑 物 及 土 地 使 用 权 。 资 产 账 面 原 值 合 计 为
51,877,709.19 元，账面净值合计 34,894,952.75 元。经核实，委托评估的资产范围
与经济行为涉及的资产范围一致。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
企业申报的无形资产为土地使用权 2 项，明细如下：
准用
土地权证编号 证载用途 土地位置 取得方式 面积 证载权利人
年限
长国用 2008 第 长春高新开发区 长国用 南 区 中科英华高技术股份有
南区宗地 12,468.00
09100037 开宇街 555 号 2008 第 宗地 限公司
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准用
土地权证编号 证载用途 土地位置 取得方式 面积 证载权利人
年限
09100037
科 健 长春高新技术产业（集
科健园区宗
无 火炬路 园 区 6,288.56 团）股份有限公司
地
宗地
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
无。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
（五）评估对象的基本情况如下：
1．委托评估资产的数量
名称 计量单位 数量 账面原值 账面净值
房屋 m2 23,957.38 48,078,249.65 32,644,500.51
土地 m2 18,756.56 3,799,459.54 2,250,452.24
2．法律权属状况
名称 权属名称 权属证件号 备注
房屋 房屋所有权证
土地 土地使用权证
3．经济状况
中科英华拟出售资产为办公、生产经营使用。
4．物理状况
科健园区 5 号楼生产厂房：房权证号为长房权字第 10901101 号，房屋所有权人
为中科英华，房屋座落在高新区前进大街 9 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 4673.3
平方米。
科健园区金元厂房：房权证号为长房权字第 1090001495 号，房屋所有权人为中科
英华，房屋座落在高新区前进大街 9 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 1018.21 平
方米。
科健园区高祥厂房：房权证号为长房权字第 10901100 号，房屋所有权人为中科
英华，房屋座落在高新区前进大街 9 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 2000.00 平
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方米。
科健园区厂房：无产权证，房屋所有权人为中科英华，房屋座落在高新区前进大
街 9 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 1000.00 平方米。
南区新仓库：房权证号为长房权字第 10901175 号，房屋所有权人为中科英华，
房屋座落在高新区开宇街 33 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 3441.24 平方米。
南区 10KV 变电所：无产权证，房屋所有权人为中科英华，房屋座落在高新区开
宇街 33 号，建筑结构为混合结构，建筑面积 200 平方米。
南区科鹰二号厂房：房权证号为长房权字第 10901099 号，房屋所有权人为中科
英华，房屋座落在高新区开宇街 33 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 2508.95 平方
米。
南区新厂房：房权证号为长房权字第 10901098 号，房屋所有权人为中科英华，
房屋座落在高新区开宇街 33 号，建筑结构为框架结构，建筑面积 9015.68 平方米。
南区收发室：无产权证，房屋所有权人为中科英华，房屋座落在高新区开宇街
33 号，建筑结构为混合结构，建筑面积 100 平方米。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估的采用的价值类型为市场价值。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）选择价值类型的理由。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为 2013 年 9 月 30 日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、被评估单位根据以下具体情况协商择定
的：
1．该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。
2．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询
价和资信调查的准确度、透明度。
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3．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日领近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、
生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因
而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影
响。
六、评估依据
（一）行为依据
1．《中科英华高技术股份有限公司总裁办公会议》；
2．中科英华高技术股份有限公司与公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42 号）；
2．《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
3．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36 号）；
4．《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意
见的通知》（国办发[2001]102 号）；
5．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
6．《国有资产评估项目备案管理办法》（财企字[2001]801 号）；
7．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令）；
8．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财
政部令第 3 号）；
9．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号）；
10．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
11．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 29 号）；
12．《城市房地产转让管理规定》（建设部令第 96 号）。
13．其他有关法律法规。
（三）准则依据
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1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
3．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
4．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
10．《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2004］218 号）；
11．《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财
政部 2006 年颁布）；
12．《确定评估基准日指导意见》。
（四）权属依据
1．中科英华高技术股份有限公司营业执照；
2．中科英华高技术股份有限公司提供的《资产清查评估明细表》；
3．中科英华高技术股份有限公司提供房屋所有权证、土地使用证。
（五）取价依据
1．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999）；
2．《中国人民银行贷款利率表》；
3．《房屋完损等级评定标准》原城乡建设环境保护部发布；
4．《关于下发吉林省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法的通知》（吉
林省财政厅、吉林省墙体材料改革办公室吉财综[2003]272 号 ）；
5．《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》（吉省财综(2004)256 号）；
6．《关于整顿城市基础设施配套费的通知》（吉省价经字(2003)25 号）；
7．《吉林省建筑工程预算定额》；
8．《吉林省建筑工程消耗定额基价表》（吉林省建设厅 JLXDJ-JZ-2006 号）；
9．《吉林省建筑工程投资估算指标》；
10．《吉林建设工程造价信息》；
11．《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国统计出版社）；
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12．《长春市人民政府关于公布实施长春市市区基准地价等土地价格的通知》
（长府发〔2010〕9 号）。
（六）其他参考依据
1．委托方、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
2．委托方及被评估单位承诺函；
3．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参
数数据选取所收集到的相关资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
按照《资产评估准则》评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益法
和成本法等三种方法。评估过程中根据评估对象、选择的价值类型、资料收集情况
等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或多种方法进行评估。
市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过比较、分析从而
确定估测被评估资产价值的一种评估方法。采用市场比较法必须具备以下前提条件：
1．需要有一个充分发育活跃的市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市
场价格；
2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。
收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成
评估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。
其适用条件是：
评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估
对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
成本法即资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去
负债评估值求得企业价值的评估方法。
（二）本次评估采用的方法
由于被评估资产均为工业房地产，房地产位于工业园区内，缺少交易案例，故
市场法不适用；委估资产虽然具备单独获利能力，但是未来收益无法准确预测，所
以未采用收益法，因此仅采用成本法进行评估。
成本法是以重新建造或重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同
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时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据以估测资产价值的评估技术方法。
计算公式为：
1．房屋建筑物类评估
对于房屋建筑物类主要采用成本法进行评估。
不考虑建（构）筑物的历史成本，以基准日市场价格确定资产的现行价值，以
持续使用为前提，按照评估程序进行评估。即先用估算法计算出工程的建安综合造
价，再加上有关费用形成该工程的重置全价，以重置全价乘以综合成新率得出评估
值。
A．重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用和其他费用+资金成本
a．建安综合造价
由于未取得工程结算资料，采用类比法确定其建安综合造价。按结构类型、使
用功能、进行系统的分类，将相同或相近的建(构)筑物分别编组。按各类建筑物在其
结构类型及使用功能不同的基础上确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类型
建(构)筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的
造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的特点(如不同的层高、跨度、特殊装修情况、
施工困难程度等)和现场勘查情况，对单方造价进行相应的调整，从而确定建安综合
造价，即：建安综合造价=单方造价× 建筑面积。
b．前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。
政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，一般以工程
结算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取。建设单位管理性成本支出，
是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如管理人员的各项开支、各种手
续费等。
该评估项目所在地现行前期及其他费用标准如下：
序号 费用名称 取费基数 费率标准 依据
1 建设单位管理费 建安造价 1.50% 财政部 财建[2002]394 号
发改委及建设部发改价格[2007]670
2 工程监理费 建安造价 3.30%
号
3 勘察费设计费 建安造价 4.50% 计委建设部计价(2002)10 号
4 招投标管理费 建安造价 0.85% 国家计委:计价格(2002)1980 号文
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序号 费用名称 取费基数 费率标准 依据
5 可行性研究费 建安造价 0.60% 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 建安造价 0.24% 计价格[2002]125 号
财政部发改委财综[2007]77 号、吉财
7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 8
综【2003】272 号
（国函【1997】第 8 号、吉经贸联
8 散装水泥专项资金 建筑面积 1
字（2001）302 号
住宅 90
9 市政公用设施配套费 建筑面积 吉省价经字（2003）25 号
非住宅
10 城市消防设施建设费 建筑面积 110
2 吉政发（1994）15 号
11 人防结建费 建筑面积 30 吉省价收字[2001]30 号
小计 10.99%+151 元/平方米
c．资金成本：根据中国人民银行 2012 年 7 月 6 日调整后的人民币贷款年利率计
算。
因各建筑物的建设工期不同，所以均按合理建设工期计算资金成本 , 资金按均
匀投入计算。建设期在六个月以内的（含六个月）按 5.60%利率，工期为一年以内（含
一年）按 6.00%利率。
d．成新率的确定：
成新率采用理论成新率和现场勘察成新率加权平均的方法综合确定。公式如下：
综合成新率=理论成新率× 40%+现场勘察成新率× 60%
2．土地使用权评估方法
由于中科英华所在土地使用权缺少交易案例，不适用市场法，采用基准地价修
正系数法评估。
基准地价系数修正法的基本公式为：
P=P0× K1× K2× K3
式中：P 为委估宗地的地价
P0 为委估宗地的基准地价
K1 为综合修正系数
K2 为期日修正系数
K3 为年期修正系数
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八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2013 年 10 月 10 日开始，至 2013 年 11 月 25 日工作结束。整个评
估工作分以下四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、
评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导
委托方填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评
估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资
料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体
资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资
产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；根据
相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估
程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估
报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产
评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须
建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评
估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1．交易假设
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交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、
国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无
重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等不发生重大变化。
4．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委估资
产造成重大不利影响。
5．无瑕疵假设：委托方、产权持有单位提供的财务数据和文件资料真实、合法、
完整。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，委估中科英华资产在原地持续使用的假设
前提下的市场价值为 5,985.61 万元。评估增值 2,496.11 万元，增值率 71.53%。评估结
论见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：中科英华高技术股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
项 目
A B C = A -B D = C / A× 100%
固定资产—房屋建（构）筑物 1 3,264.45 4,873.25 1,608.80 49.28
无形资产-土地使用权 2 225.05 1,112.36 887.31 394.27
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资产总计 3 3,489.50 5,985.61 2,496.11 71.53
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵
1．中科英华截止评估基准日有未办理房产证的房屋共 3 项，账面原值为
2,883,097.00 元，账面净值为 1,974,716.95 元（详见下表）。
序 建筑物 建筑面积 账面价值
坐落地址 结构 建成年月
号 名 称 (M2) 原值 净值
1 厂房 科健园区 框架 1998-12-1 1000 2,440,000.00 1,689,760.18
2 10KV 变电所 南区 混合 1998-12-1 200 443,097.00 284,956.77
3 南区收发室 南区 混合 1995-7-1 100
合计 1300 2,883,097.00 1,974,716.95
2．中科英华位于前进大街 9 号科健园区内共 4 项建筑面积 8691.51 平方米房产
无土地使用权证，经核实为中科英华购置时未办理土地分割手续，土地证登记为原
房主长春高新技术产业（集团）股份有限公司名下，本次评估中科英华科健园区内
土地使用权面积按中科英华科健园区建筑面积*总土地面积/科建园区总建筑面积确
认。
除上述事项外，未发现中科英华纳入评估范围的资产存在产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
未发现中科英华纳入评估范围的资产存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不
确定因素。
（三）重大期后事项
未发现中科英华纳入评估范围的资产存在重大期后事项。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）
做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，
在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
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