建发股份：厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于厦门市湖里区湖里大道22号的工业房地产项目评估报告2013-06-17
厦门华侨电子股份有限公司拟转让
位于厦门市湖里区湖里大道 22 号的工业房地
产项目
评估报告
中企华评报字(2013)第 3195 号
（共 1 册，第 1 册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一三年五月三十一日
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ..................................... 1
评估报告摘要 ........................................... 2
评估报告正文 ........................................... 4
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .. 4
二、评估目的 .................................................. 5
三、评估对象和评估范围 ........................................ 5
四、价值类型及其定义 .......................................... 6
五、评估基准日 ................................................ 6
六、评估依据 .................................................. 6
七、评估方法 .................................................. 9
八、评估程序实施过程和情况 .................................... 9
九、评估假设 ................................................. 10
十、评估结论 ................................................. 11
十一、特别事项说明 ........................................... 11
十二、评估报告使用限制说明 ................................... 11
十三、评估报告日 ............................................. 13
评估报告附件 .......................................... 14
北京中企华资产评估有限责任公司 1
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和
相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司 1
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受厦门华侨电子股份有限
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原
则，按照必要的评估程序，对委托评估的位于厦门市湖里区湖里大
道 22 号的工业房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评
估报告摘要如下：
评估目的：厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于厦门市湖里
区湖里大道 22 号的工业房地产，厦门华侨电子股份有限公司委托北
京中企华资产评估有限责任公司对上述资产进行评估，为上述转让
行为提供资产价值参考。
评估对象：厦门华侨电子股份有限公司位于厦门市湖里区湖里大
道 22 号的工业房地产。
评估范围：位于厦门市湖里区湖里大道 22 号的房屋及土地使用
权(其中房屋建筑面积 17913.12 平方米，土地使用权面积 10540.86
平方米)。
评估基准日：2013 年 4 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：收益法
评估结论：委估资产账面原值 4888.43 万元，账面净值 2126.52
万元，评估值为 7507.39 万元(大写金额：人民币柒仟伍佰零柒万叁
仟玖佰元整)，评估增值 5380.87 万元，增值率 253.04%。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依
据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2013 年 4 月 30 日起一年
有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
北京中企华资产评估有限责任公司 2
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司 3
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
厦门华侨电子股份有限公司拟转让
位于厦门市湖里区湖里大道 22 号的工业房地产项目
评估报告正文
厦门华侨电子股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要
的评估程序，对贵公司拟转让的位于厦门市湖里区湖里大道 22 号的
工业房地产在 2013 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告
使用者
本报告的委托方和产权持有单位均为厦门华侨电子股份有限公
司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为厦门华侨电子股份有限
公司及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
(一) 委托方简介
企业名称：厦门华侨电子股份有限公司
法定住所：厦门市湖里区湖里大道 22 号
经营场所：厦门火炬高新区厦华电子工业大厦
法定代表人：王炎元
注册资本：523199665 元
企业性质：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
主要经营范围：(一)生产制造：1、视听设备：彩色电视机、交
互式电视机、高清晰度电视机、音响(含收音、录防音设备)、激光
视听(VCD、DVD 等)；2、通信设备：电话机、无绳电话机、可视电话
机、全球通等移动手持机及通信系统工程；3、计算机及外设：彩色
监视器、多媒体计算机；4、五金、注塑、模具、变压器、电路板等
北京中企华资产评估有限责任公司 4
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
基础配套部件；(二)公司自产产品的维修及销售服务；(三)经营各
类商品和技术的进出口(不另附进出口商品目录)，但国家限定公司
经营或禁止进出口的商品及技术除外；(四)信息家电产品、技术开
发及转让、技术咨询和技术服务；(五)计算机软件开发、应用；(六)
税控机、税控打印机、税控器、银税一体机的开发、生产、销售及
服务。(以上经营范围涉及许可经营目的，应在取得有关部门的许可
后方可经营。)
(二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者
使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
厦门华侨电子股份有限公司拟转让其所有的位于厦门市湖里区
湖里大道 22 号的工业房地产，北京中企华资产评估有限责任公司接
受厦门华侨电子股份有限公司的委托，对上述拟转让的资产价值进行
评估，为上述转让行为提供资产价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象为厦门华侨电子股份有限公司所有的位
于厦门市湖里区湖里大道 22 号的工业房地产。
(二)评估范围
本报告评估范围包括房屋建筑物及占用的土地使用权，在评估基
准日，资产账面原值 48884346.01 元，账面净值 21265221.98 元。
评估范围内资产概况如下：
评估对象坐落于厦门市湖里区湖里大道 22 号，系一幢五层钢混
结构楼宇，已取得《厦门市土地房屋权证》，证号厦国土房证第
00756999 号，证载权利人厦门华侨电子股份有限公司，房屋建筑面
积 17913.12 平方米，建成于 1983 年，于 1999 年进行了较大规模的
修缮和装修。土地使用权面积 10540.86 平方米，批准土地用途为工
北京中企华资产评估有限责任公司 5
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
业，土地使用权类型为出让，批准使用期限自 1990 年 5 月 19 日至
2040 年 5 月 18 日止。
目前该房屋建筑物作为厦门华侨电子股份有限公司的办公楼及
试验车间使用，维护状况良好，正常使用。
四、价值类型及其定义
综合考虑本次评估目的、评估对象所处的市场条件、评估对象的
自身条件以及评估的假设前提，确定本报告评估结论的价值类型为市
场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2013 年 4 月 30 日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一)行为依据
1.厦门华侨电子股份有限公司《关于转让房地产事宜》(会议纪
要)。
(二)法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《中华人民共和国土地管理法》；
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》;
4. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院
令第378号)；
5. 《企业国有产权转让管理暂行规定》(国务院国有资产监督管
理委员会令第3号)；
6. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管
北京中企华资产评估有限责任公司 6
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
理委员会令第12号)；
7. 《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91
号)；
8. 《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局
国资办发[1992]36号)；
9. 国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估
管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
10.国务院国有资产监督管理委员会《关于企业国有资产评估报
告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号)；
11.《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理
方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102
号)；
12. 《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)；
13. 其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)准则依据
1. 《资产评估准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
2. 《资产评估职业道德准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
3. 《资产评估准则──评估报告》(中评协[2011]230号)；
4. 《资产评估准则──评估程序》(中评协[2007]189号)；
5. 《资产评估准则──业务约定书》(中评协[2011]230号)；
6. 《资产评估准则──工作底稿》(中评协[2007]189号)；
7. 《资产评估准则──不动产》(中评协[2007]189号)；
8. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
9. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号)；
10. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
11. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18号)。
(四)权属依据
1.土地房屋权证；
2.相关合同或协议。
北京中企华资产评估有限责任公司 7
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
(五)取价依据
1.《福建省建筑工程消耗量定额》(2005年)；
2.《福建省建筑装饰工程消耗量定额》(2005年)；
3.《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002年)；
4.《福建省建筑安装费用定额》(2003年)；
5.《福建省工程造价信息》(2013年4月)；
6.《全国统一建筑安装工程工期定额》；
7.国家发展改革委、建设部《关于印发<建设工程监理与相关服
务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号);
8.原国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>
的通知》(计价字[2002]10号);
9.原国家计委《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通
知》(计价格[2002]1980号);
10. 财政部《关于发布<基本建设财务管理规定>的通知》(财建
[2002]394 号)；
11. 福建省物价局《关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问
题的通知》(闽价[2002]房457号)；
12. 原建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
13. 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(计价格(1999)1283
号)；
14. 《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收
管理规定的通知》(闽政[2002]53号);
15. 评估人员市场调查获取的相关资料；
16. 评估机构价格信息资料库；
17. 其他相关资料。
(六)参考资料
1.产权持有单位提供的有关资产调查表；
2.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
北京中企华资产评估有限责任公司 8
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
七、评估方法
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用收益法。
评估方法选择理由如下：
成本法是通过测算待估房地产在评估基准日的重臵成本，并扣除
相关贬值额来估算待估房地产价值的方法，由于难以准确反映市场供
求关系对待估房地产价格的影响，本次评估不采用成本法；市场法是
通过收集与待估房地产类似的房地产交易案例作为可比实例，并通过
一系列修正测算得出待估房地产价格的方法，由于难以收集足够数量
的与待估房地产类似的交易案例，本次评估亦无法采用市场法；收益
法是通过预测待估房地产未来的正常净收益，选用适当的折现率将其
折现到评估基准日后累加，以此估算待估房地产的客观合理价格或价
值的方法，待估房地产周边类似房地产的出租实例较多，待估房地产
未来的客观收益及风险可合理预测，则本次评估采用收益法评估。收
益法基本计算式如下：
n
ai
V
i 1 1 r n
式中： V ──房地产评估值；
n ──未来可获收益的年限；
ai
──未来第 i 年的净收益；
r ──折现率。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2013 年 5 月 6 日至 2013 年 5 月 31 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托及前期准备
评估机构在接受评估业务委托之前，采取与委托方等相关当事人
讨论、阅读基础资料、初步调查等方式，与委托方等相关当事人共同
明确委托方和相关当事人基本情况、评估目的、评估基准日、评估对
北京中企华资产评估有限责任公司 9
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
象和评估范围等基本事项，对自身专业胜任能力和业务风险进行综合
分析和评价。
在接受委托后，根据评估对象的特点以及项目时间的总体要求，
制订资产评估工作计划，组织并确定评估人员。
(二)资产核实与调查
根据委托方提供的相关资料，评估人员对纳入评估范围内的资产
进行了核实与调查。评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要
求，通过询问、核对、勘察、抽查以及阅读资料等方式进行调查核实，
核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及其他影
响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能
的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关
市场信息等。
(三)评定估算
1.评估人员对收集的评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相
关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要
分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法。
2.评估人员在确定评估方法后，根据相关评估准则和规范要求恰
当运用评估方法进行评估测算，形成初步评估结果。
3.对初步评估结果进行分析，并形成评估结论。
4.撰写评估报告与评估说明。
(四)内部审核及提交报告
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估
报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，
根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
1.假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重
大变化；
北京中企华资产评估有限责任公司 10
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
2.假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区
域发展政策无重大变化；
3.假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等无重大变化；
4.假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
厦门华侨电子股份有限公司评估基准日评估范围内的资产账面
原值为 4888.43 万元，账面净值 2126.52 万元，评估值为 7507.39 万
元(大写金额：人民币柒仟伍佰零柒万叁仟玖佰元整)，评估增值
5380.87 万元，增值率 253.04%。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)本报告评估结论未考虑评估对象交易须缴纳的相关税费。
(二)评估对象证载用途为工业，本报告评估结论未考虑未来变更
土地用途须缴纳的相关费用。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论可能产生的
影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事
北京中企华资产评估有限责任公司 11
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
方另有约定的除外。
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正
式使用。
(五)本评估报告经所出资企业核准后方可正式使用。
(六)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济
行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
北京中企华资产评估有限责任公司 12
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为 2013 年 5 月 31 日
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：余文庆 注册资产评估师：郑明丰
. 北京中企华资产评估有限责任公司
.
. 二〇一三年五月三十一日
北京中企华资产评估有限责任公司 13
厦门华侨电子股份有限公司拟转让位于湖里区湖里大道 22 号的工业房地产评估报告
评估报告附件
附件一、 厦门华侨电子股份有限公司《关于转让房地产事宜》(会
议纪要)
附件二、 委托方法人营业执照复印件
附件三、 厦国土房证第 00756999 号《厦门市土地房屋权证》
附件四、 委托方承诺函
附件五、 签字注册资产评估师的承诺函
附件六、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复
印件
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件
附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书
复印件
附件十、 资产评估业务约定书
北京中企华资产评估有限责任公司 14
注册资产评估师承诺函
厦门华侨电子股份有限公司：
受你公司的委托，我们对你公司拟转让的位于厦门市湖里区湖里
大道22号的工业房地产，以2013年4月30日为基准日进行了评估，形
成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们
承诺如下：
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：余文庆
注册资产评估师：郑明丰
二〇一三年五月三十一日
