华升股份：拟进行资产置换所涉及湖南华升工贸有限公司所拥有的部分房地产市场价值项目资产评估报告书2012-12-11
湖南华升股份有限公司拟进行资产置换所涉及
湖南华升工贸有限公司所拥有的
部分房地产市场价值项目
资产评估报告书
沃克森评报字[2012]第 0386 号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二 0 一二年十二月三日
湖南华升工贸有限公司部分房地产资产评估报告书目录
资产评估报告书目录
评估报告书声明 ...................................................................................1
(摘要) ...................................................................................................3
资产评估报告书 ..................................................................................6
一、绪言 ..............................................................................................6
二、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者..............6
三、评估目的 ......................................................................................7
四、评估对象和范围..........................................................................7
五、价值类型及其定义......................................................................9
六、评估基准日 ..................................................................................9
七、评估依据 ......................................................................................9
八、评估方法 ....................................................................................11
九、评估程序实施过程及情况........................................................12
十、评估假设 ....................................................................................13
十一、评估结论 ................................................................................14
十二、特别事项说明........................................................................15
十三、评估报告使用限制说明........................................................16
十四、评估报告日............................................................................16
评估报告签字盖章页........................................................................17
评估报告附件 ....................................................................................18
湖南华升工贸有限公司部分房地产资产评估报告书
注册资产评估书声明
湖南华升股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司（以下简称“沃克森”或我公司）接受贵公
司的委托，对贵公司拟进行资产置换所涉及湖南华升工贸有限公司纳入本次评估范围
的部分房地产的市场价值以 2012 年 6 月 30 日为评估基准日进行了评估，针对本评估
报告特作如下声明：
一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估
准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据注册资产评估师在执业过程中掌握的事
实，在我们认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观、公正的。我们的分
析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、评估对象涉及的资产清单及相关法律权属资料由委托方、产权持有单位提供
并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性及恰
当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益
关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象进行抽查；我们已
对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行必要的查
验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；对查验过程中发现的问题，
我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。
五、注册资产评估师具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、本报告中的分析、判断受评估报告中假设和限定条件的限制，评估结论仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告
中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为
实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产评估师并
不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的
评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构和
注册资产评估师无关。
八、本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承
担的交易所产生的费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、
减值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家
有关规定处理。
九、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，评估报告使用者应当根
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据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实际作
价时给予充分考虑，进行相应调整。
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资产评估报告书
(摘要)
沃克森评报字[2012]第 0386 号
重 要 提 示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、绪言
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受湖南华升股份有限公司的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法，按照必
要的评估程序，对湖南华升股份有限公司拟进行资产置换所涉及湖南华升工贸有限公
司纳入本次评估范围的部分房地产于 2012 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将
资产评估情况报告如下。
二、委托方及产权持有单位
委托方：湖南华升股份有限公司
产权持有单位：湖南华升工贸有限公司
三、评估目的
湖南华升股份有限公司拟与湖南华升集团公司进行资产置换，需对湖南华升股份
有限公司控股子公司湖南华升工贸有限公司所拥有的深圳高嘉大厦 4F、4G 两处房产
和深圳笋岗仓库第 4、第 5 层两处物业进行评估，本次评估系为该经济行为提供价值
参考。
四、评估对象和范围
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本次评估对象为湖南华升股份有限公司控股子公司湖南华升工贸有限公司拥有
的深圳高嘉大厦 4F（产权证：深房地字第 2000214299 号）、高嘉大厦 4G（产权证：
深房地字第 2000214187 号）两处房产和深圳笋岗仓库第 4 层（产权证：深房地字第
200053019 号）、笋岗仓库第 5 层（产权证：深房地字第 200053018 号）两处物业的
市场价值。上述房地产建筑面积合计为 2,754.93 平方米，账面原值 631.30 万元、账
面净值 450.93 万元。
具体评估范围以湖南华升工贸有限公司提供的资产评估申报表为准。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2012 年 6 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日有利于评估目的实现，本次评估以评估基准日有效的价格标准为
取价标准。
六、评估方法
本次评估采用市场比较法和收益法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
本次采用市场比较法和收益法对湖南华升工贸有限公司纳入本次评估范围的部
分房地产进行评估，委估房地产于评估基准日 2012 年 6 月 30 日市场价值的评估值为
3,306.22 万元（人民币大写金额为：叁仟叁佰零陆万贰仟贰佰元整）。
湖南华升股份有限公司拟与湖南华升集团公司进行资产置换，涉及对湖南华升工
贸有限公司所拥有的部分房地产的市场价值的评估，本报告仅为上述经济行为提供价值
参考，不应当被视为评估目的实现的价格保证。建议委托方及相关当事方在参考分析
评估结论的基础上，结合经济行为实施时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意如下特别事项说明，并关注本报
告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假
设及前提条件。
特别事项说明：
委估资产中，位于深圳市罗湖区笋岗仓库 2 区 7 号仓库第 4、5 层房地产的证载
权利人均为湖南华升工贸进出口（集团）公司（已于 2007 年 6 月更名为湖南华升集
团公司），湖南华升工贸有限公司尚未办理产权过户手续。
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湖南华升工贸有限公司已声明：纳入本次评估范围的房地产均由湖南华升工贸有
限公司出资购置，产权均归属于湖南华升工贸有限公司；上述资产无抵押、担保等法
律瑕疵事项，资产权属清晰、合法，不存在任何法律纠纷事项。湖南华升集团公司声
明其不享有上述资产的任何权益。
本次评估未考虑上述房地产证的证载权利人与实质权利人不一致对评估结果所
产生的影响。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日起计算。超
过一年，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
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资产评估报告书
（正文）
沃克森评报字[2012]第 0386 号
一、绪言
湖南华升股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法，按照必要的评估程序，
对贵公司拟进行资产置换所涉及湖南华升工贸有限公司纳入本次评估范围的部分房
地产于 2012 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者
（一）委托方概况
企业名称：湖南华升股份有限公司 （以下简称：华升股份）
注册地址：湖南省长沙市芙蓉中路三段 420 号华升大厦七楼
法定代表人：刘政
注册资本（实收资本）：人民币 40,211.0702 万元
经济性质： 股份有限公司（上市）
成立日期：1998 年 5 月 19 日
注册号：430000000052052
经营范围：开发、生产、销售苎麻及与棉、化纤混纺的纱、布、印染布、服装以
及其它纺织品和化纤化工产品。
历史沿革：华升股份系 1998 年 3 月经湖南省人民政府湘政函（1998）31 号文件
批准，由湖南华升工集团联合中国服装集团公司、益阳市财源建设投资有限公司共同
发起，采用募集方式设立的股份有限公司。公司设立时总股本为 23,300 万元，每股面
值 1 元。经历次增资，现有注册资本 402,110,702.00 元，股份总数 402,110,702.00 股
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（每股面值 1 元），均为无限售条件流通 A 股。公司股票于 1998 年 5 月 27 日在上海
交易所挂牌交易。
华升股份控股股东为湖南华升集团公司（持有华升股份 40.11%的股权），实际控
制人为湖南省人民政府国有资产监督管理委员会(持有湖南华升集团公司 100%股权)。
（二）产权持有单位概况
企业名称：湖南华升工贸有限公司 （以下简称：华升工贸）
注册地址：湖南省长沙市芙蓉中路三段 420 号
法定代表人：刘少波
注册资本：4000 万元
经济性质：有限责任公司
成立日期：2000 年 6 月 28 日
注册号：430000000082016
经营范围：经营法律法规许可的商品和技术的进出口业务，销售日用百货、纺织
品、日用杂品、工艺美术品、棉花及法律法规允许的上述进出口商品的国内贸易；收
购、加工、销售麻（含苎麻、亚麻、黄麻）等纺织原料；开发、生产、销售国家法律
法规允许的纺织品、针织品、服装、鞋帽及其原料；提供纺织生产的咨询服务。
（三）评估报告使用者
本报告的使用者除委托方、湖南华升集团公司外，还包括：证券监督管理部门和
国有资产管理部门。
（四）委托方与产权持有单位的关系
本次评估委托方华升股份为产权持有单位华升工贸的控股股东。
三、评估目的
湖南华升股份有限公司拟与湖南华升集团公司进行资产置换，需对湖南华升股份
有限公司控股子公司湖南华升工贸有限公司所拥有的深圳高嘉大厦 4F、4G 两处房产
和深圳笋岗仓库第 4、第 5 层两处物业进行评估，本次评估系为该经济行为提供价值
参考。
本次经济行为已获得湖南华升股份有限公司总经理办公会的批准。
四、评估对象和范围
1、评估对象和评估范围
评估对象为湖南华升股份有限公司控股子公司湖南华升工贸有限公司拥有的深
圳高嘉大厦 4F（产权证：深房地字第 2000214299 号）、高嘉大厦 4G（产权证：深房
地字第 2000214187 号）两处房产和深圳笋岗仓库第 4 层（产权证：深房地字第
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200053019 号）、笋岗仓库第 5 层（产权证：深房地字第 200053018 号）两处物业的
市场价值。上述房地产建筑面积合计为 2,754.93 平方米，湖南华升工贸有限公司于 2000
年 4 月购入，账面原值 631.30 万元、账面净值 450.93 万元。
纳入本次评估范围的具体资产情况如下表所示：
金额单位：人民币元
建筑
权证编号 房屋名称 位置 账面原值 账面净值
面积 m2
深房地字第 2000214299 号 高嘉大厦 4F 深圳市 135.18 421,220.40 229,567.43
罗湖区
深房地字第 2000214187 号 高嘉大厦 4G 春风路 112.75 351,328.60 191,476.01
深房地字第 200053019 号 笋岗仓库第 4 层 罗湖区 1,253.50 2,770,235.00 2,044,127.98
笋岗仓
深房地字第 200053018 号 笋岗仓库第 5 层 库2区7 1,253.50 2,770,235.00 2,044,127.98
号仓库
合 计 2,754.93 6,313,019.00 4,509,299.40
湖南华升工贸有限公司承诺，申报评估的资产范围与经济行为涉及的范围一致，
未重未漏。
2、资产权属状况
纳入本次评估范围的房地产均已办理房地产证，深圳市罗湖区春风路高嘉大厦
4F、4G 房地产的证载权利人均为湖南华升工贸有限公司；而深圳市罗湖区笋岗仓库 2
区 7 号仓库第 4、5 层房地产的证载权利人均为湖南华升工贸进出口（集团）公司（于
2007 年 6 月更名为湖南华升集团公司），湖南华升工贸有限公司未办理产权过户手续。
湖南华升工贸有限公司已声明：纳入本次评估范围的房地产均由湖南华升工贸有
限公司出资购置，产权均归属于湖南华升工贸有限公司；上述资产无抵押、担保等法
律瑕疵事项，资产权属清晰、合法，不存在任何法律纠纷事项。
湖南华升集团公司声明其不享有上述资产的任何权益。
3、资产状况
（1）高嘉大厦 4F、4G
委估资产位于深圳市罗湖区春风路，房地产证号为深房地字第 2000214299 号、
深房地字第 2000214187 号，证载权利人均为湖南华升工贸有限公司，建筑面积 135.18
平方米、112.75 平方米，使用权来源为购内销商品房，用途为住宅，使用年期为 50
年（自 1988 年 1 月 3 日至 2038 年 1 月 2 日止），该房地产建成时间为 1989 年 12 月，
湖南华升工贸有限公司于 2000 年 4 月购入。该房地产现对外出租。该房屋为框架结
构，外墙为墙砖，室内楼地板砖、墙面主要为刷涂料。洗手间地面铺设防滑地砖、墙
身铺设防滑瓷砖、防潮天花吊顶，铝合金窗。整栋大楼 3 部电梯上下，设有综合布线
光纤网络系统，安装有火灾自动报警系统及自动喷淋灭火系统、安全闭路监控系统。
委估房地产层高约 3.0 米，目前维护保养状况一般。
（2）笋岗仓库第 4、5 层
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委估资产位于深圳市罗湖区笋岗仓库 2 区 7 号仓库，房地产证号为深房地字第
200053019 号、深房地字第 200053018 号，证载权利人为湖南华升工贸进出口（集团）
公司，建筑面积 1,253.50 平方米、1,253.50 平方米，用途为仓库，该房地产建成时间
为 1989 年。该房地产现对外出租。该房屋为框架结构，外墙为水刷石，室内楼水泥
地面、墙面主要为刷涂料、刷白，铁窗、铁门。整栋大楼 2 部货梯上下。目前维护保
养状况一般。
五、价值类型及其定义
根据评估目的和评估对象的特点，考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限
制和要求，因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。
本次是在持续使用假设前提下评估华升工贸纳入本次评估范围的部分房地产于
评估基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2012 年 6 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日有利于评估目的实现，本次评估以评估基准日有效的价格标准为
取价标准。
七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包
括：
（一）主要法律法规
1、《国有资产评估管理办法》国务院第 91 号令；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》国家国有资产管理局国资办发[1992]36
号；
3、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知》国务院办公厅国办发[2001]102 号；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第 14 号令；
5、《国有资产评估项目备案管理办法》财政部财企[2001]802 号；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国资委第 12 号令；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274
号；
8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国资产权[2009]941
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号；
9、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院第 378 号令；
10、《中华人民共和国企业国有资产法》；
11、《中华人民共和国公司法》；
12、《中华人民共和国物权法》；
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
14、《中华人民共和国土地管理法及其实施条例》；
15、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、《资产评估准则-基本准则》财企[2004]20 号；
2、《资产评估职业道德准则-基本准则》财企[2004]20 号；
3、《资产评估价值类型指导意见》中评协[2007]189 号；
4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号；
5、《资产评估准则-评估报告》中评协[2011]230 号；
6、《资产评估准则-评估程序》中评协[2007]189 号；
7、《资产评估准则-业务约定书》中评协[2011]230 号；
8、《资产评估准则-工作底稿》中评协[2007]189 号；
9、《资产评估准则-不动产》中评协[2007]189 号；
10、《企业国有资产评估报告指南》中评协[2011]230 号；
11、《投资性房地产评估指导意见》中评协[2009]211 号。
（三）经济行为文件
1、会议纪要;
2、《资产评估评估业务约定书》。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、营业执照；
2、房地产证。
(五）采用的取价标准
1、中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-1999《房地产估价规范》；
2、《中华人民共和国房产税暂行条例》；
3、建设部《房屋完损等级评定标准》；
4、中国人民银行关于调整各项存贷款利率的通知；
5、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
6、其他评估人员掌握的房地产市场信息资料以及有关政策法规。
（六）参考资料及其他
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1、评估基准日资产清查评估明细表；
2、国债利率、银行贷款利率等价格资料；
3、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
(一)评估方法的选取
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估时，要根据评估
对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，
恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估目的、现场勘察情况及评估人员所收集的相关资料，考虑到委估资
产实际情况，本次委估资产为市场商品房，均位于深圳市，该区域在评估基准日近期
内与委估资产类似的房地产交易较活跃，租售案例较多，故本次评估方法采用市场比
较法及收益法，然后在此基础上，评估人员参照委估资产所在地区房地产市场状况并
结合评估经验对市场比较法与收益法两种评估方法得出的评估结果进行综合权衡后
确定委估房地产的公开市场价格。
（二）具体评估方法的介绍
1、市场比较法
（1）可比实例选择
通过市场调查和向有关部门查询，收集了与委估资产类似的若干市场交易实例，
根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、评
估时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择 3 宗案例作为可比实例。
（2）因素选择
根据影响房地产价格的主要因素，结合委估资产和可比实例的实际情况，所选择
的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主
要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有
结构、房型、装修、成新状况、朝向等。
（3）因素条件描述
委估资产和可比实例的各因素条件说明，编制因素条件说明表。
（4）编制比较因素条件指数表
以委估资产的各因素条件为基础，相应指数为 100，将可比实例相应因素条件与
委估资产相比较，确定相应的指数，编制因素条件指数表。
（5）编制比较因素修正系数表
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例期日修正、交易情况、区域因素和
个别修正，即将委估资产的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因
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素修正系数。
（6）实例修正后的房地产价格分析计算
根据三个可比实例修正后的价格，对其进行加权平均作为委估资产的评估值。
（7）市场法计算公式
市场法计算公式如下：
正常交易价格
估价对象价格=可比实例价格 × ×
实例交易价格
估价时点价格 对象区域状况价格 对象个别状况价格
× ×
成交日期价格 实例区域状况价格 实例个别状况价格
100 （ ） 100 100
=可比实例价格× × × ×
（ ） 100 （ ） （ ）
2、收益法
预计委估资产未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后
累加，以此估算委估资产的客观合理价格或价值的方法。
其计算公式如下：
a 1+s
V= r-s [1—( 1+r ) n ]
其中：V-房地产的收益价格
a-房地产的年纯收益
r-房地产的资本化率
s-纯收益逐年递增的比率
n-房地产的收益年限
九、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与华升股份签定的资产评估
业务约定书，我公司评估人员已实施了对产权持有单位提供的法律性文件与会计记录
以及相关资料的核对，对资产进行实地查看与核对，并取得了相关的产权证明文件复
印件，进行了必要的评估调查工作，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托阶段
1、委托方正式确定我公司为本项目的评估机构之后，我公司与委托方签定了评
估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日等事项。
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2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估
对象、评估程序及主要评估方法。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
1、资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导产权持有单位进行资产清查和填报资产
评估申报明细表。
2、评估对象的核实
根据评估申报表，按评估准则和评估规范的要求，对实物资产主要核实了资产数
量、现场查看其使用状态；查阅收集委估资产的产权证明文件。
3、账面价值构成的调查
根据产权持有单位的资产特点，了解企业申报评估的资产价值构成情况。
4、评估资料的收集
向产权持有单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准
备。
5、评估人员在产权持有单位人员的配合下，到实物现场对实物资产进行查看和
清点，具体情况如下：评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场查看，
填写房屋、宗地现场查看作业表，与企业房屋管理人员和相关人员进行交流，了解资
产管理和运行维护情况。
6、评估人员进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格及租赁信
息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 10 日～11 月 13 日。
（三）评定估算、汇总阶段
综合分析收集的评估信息和评估资料，对委估资产价值进行测算，得出初步评估
结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 13 日～11 月 15 日。
（四）审核、出具报告阶段
按我公司审核制度和程序进行报告复核，并按照复核要求进行修改完善。最后出
具正式报告。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 16 日～12 月 3 日。
十、评估假设
(一)基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善
的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者
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的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都
是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用
中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还
将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，
同时又着重说明了资产的存续状态。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权
发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。根据
本次评估目的，假设纳入评估范围内的资产均为在用续用状态。
(二)一般假设
1、国家对被评估资产的转让无特殊限制；
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。
(三) 具体假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担
性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假
定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的没有受侵犯或无其
他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提
供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实
性、准确性不做任何保证。
3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关政府机构、私人
组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定
已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素
都已在我们与产权持有单位之间充分揭示的前提下做出的。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果会失效。
十一、评估结论
此次评估主要采用市场比较法和收益法，得出如下评估结论：
于评估基准日 2012 年 6 月 30 日资产账面值 450.93 万元，本次评估值 3,306.22
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万元，评估增值 2,855.29 万元，增值率 633.20 %。
有关资产评估结果如下表所示：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
投资性房地产 1 450.93 3,306.22 2,855.29 633.20
资产总计 2 450.93 3,306.22 2,855.29 633.20
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
湖南华升股份有限公司拟与湖南华升集团公司进行资产置换，涉及对湖南华升工
贸有限公司所拥有的部分房地产的市场价值的评估，本报告仅为上述经济行为提供价值
参考，不应当被视为评估目的实现的价格保证。建议委托方及相关当事方在参考分析
评估结论的基础上，结合经济行为实施时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对产权持有单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
(二)由委托方和产权持有单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产
权证明文件、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及产权持有单位
和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
本公司对委托方及产权持有单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件
等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现
行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(四)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调
整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请
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评估机构重新确定评估值。
(六) 本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应
承担的交易所产生的费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估
增、减值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照
国家有关规定处理。
(七) 本次评估中，注册资产评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评估单位提供
的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过现场调
查判断得出的。
(八) 委估资产中，位于深圳市罗湖区笋岗仓库 2 区 7 号仓库第 4、5 层房地产的
证载权利人均为湖南华升工贸进出口（集团）公司（已于 2007 年 6 月更名为湖南华
升集团公司），湖南华升工贸有限公司尚未办理产权过户手续。
湖南华升工贸有限公司已声明：纳入本次评估范围的房地产均由湖南华升工贸有
限公司出资购置，产权均归属于湖南华升工贸有限公司；上述资产无抵押、担保等法
律瑕疵事项，资产权属清晰、合法，不存在任何法律纠纷事项。湖南华升集团公司声
明其不享有上述资产的任何权益。
本次评估未考虑上述房地产证的证载权利人与实质权利人不一致对评估结果所
产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）评估报告如需报经国有资产监管部门核准或备案，在未经核准或备案前，
本评估报告不得被使用。
（四）未征得评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披
露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
（五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
（六）本评估报告结论自评估基准日 2012 年 6 月 30 日起一年内使用有效，超过
一年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
本项目评估报告日为 2012 年 12 月 3 日。
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评估报告签字盖章页
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法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二 0 一二年十二月三日
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湖南华升工贸有限公司部分房地产资产评估报告附件目录
评估报告附件
目 录
一、资产评估经济行为文件
二、委托方及产权持有单位营业执照复印件
三、产权证明文件
四、委托方及产权持有单位承诺函
五、注册资产评估师承诺函
六、资产评估机构营业执照复印件
七、资产评估机构资格证书复印件
八、评估人员名单及其资格证书复印件
九、资产评估业务约定书
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参加本评估项目的主要人员名单
项目负责人：刘继红(注册资产评估师)
房地产： 王圣朝（注册房地产估价师）
尹远（注册资产评估师）
