华升股份：湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共有土地及地上附着物资产评估报告书2013-06-05
湖南华升集团公司
与岳阳华一房地产开发有限责任公司
共有土地及地上附着物
资产评估报告书
沃克森评报字[2013]第 0001 号
沃克森(北京)国际资产评估有限公司湖南分公司
二 O 一三年三月四日
华升集团与华一房地产共有土地及地上附着物〃资产评估报告书目录
目录
注册资产评估师声明............................................................................................. 1
(摘要) ...................................................................................................................... 2
资产评估报告......................................................................................................... 5
一、绪言................................................................................................................. 5
二、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者................................. 5
三、评估目的......................................................................................................... 6
四、评估对象和范围............................................................................................. 6
五、价值类型及其定义......................................................................................... 8
六、评估基准日..................................................................................................... 8
七、评估依据......................................................................................................... 9
八、评估方法....................................................................................................... 10
九、评估程序实施过程及情况........................................................................... 11
十、评估假设....................................................................................................... 11
十一、评估结论................................................................................................... 14
十二、特别事项说明........................................................................................... 15
十三、评估报告使用限制说明........................................................................... 17
十四、评估报告日............................................................................................... 17
评估报告签字盖章页............................................................................................18
评估报告附件....................................................................................................... 19
华升集团与华一房地产共有土地及地上附着物〃资产评估报告书
注册资产评估师声明
湖南华升集团公司：
沃克森(北京)国际资产评估有限公司湖南分公司(以下简称“沃克森”或我公司)接
受贵公司的委托，委派评估人员对湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任
公司共有土地及地上附着物于评估基准日 2012 年 11 月 30 日的市场价值进行评估，
针对本评估报告特作如下声明：
一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估
准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据注册资产评估师在执业过程中掌握的事
实，在我们认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观的，并对评估结论合
理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产申报表及相关法律权属资料由委托方、产权持有单位提
供并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性及
恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益
关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象进行抽查；我们已
对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行必要的查
验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；对查验过程中发现的问题，
我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。
五、注册资产评估师具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、本报告中的分析、判断受评估报告中假设和限定条件的限制，评估结论仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告
中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为
实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产评估师并
不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的
评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构和
注册资产评估师无关。
八、本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承
担的交易所产生的费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、
减值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家
有关规定处理。
九、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，评估报告使用者应当根
据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实际作
价时给予充分考虑，进行相应调整。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司湖南分公司 1
华升集团与华一房地产共有土地及地上附着物〃资产评估报告书
湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司
共有土地及地上附着物
资产评估报告书
(摘要)
沃克森评报字[2012]第 0001 号
重要提示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文
一、绪言
沃克森(北京)国际资产评估有限公司湖南分公司接受湖南华升集团公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法和现行市价法，按
照必要的评估程序，对湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共有土
地及地上附着物在 2012 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报
告如下：
二、委托方及产权持有单位
委托方：湖南华升集团公司
产权持有单位：湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司
三、评估目的
湖南华升集团公司拟转让其拥有的与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持
有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的 20%
份额，本次对该土地及地上附着物进行评估，为委托方从事上述经济行为提供价值参
考。
四、评估对象和范围
沃克森（北京）国际资产评估有限公司湖南分公司 2
华升集团与华一房地产共有土地及地上附着物〃资产评估报告书
本次评估对象为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持
有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的市场
价值。
评估范围为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持有的
岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物，包括土地
使用权、房屋建(构)筑物、绿化(树木)。其中土地使用权 2 宗，土地面积 270,271.00 平
方米，房屋建(构)筑物 17 项，建筑面积 13,065.41 ㎡，绿化(树木)1,485 株。
注：土地使用权由湖南华升集团公司另行委托沃克森（北京）国际房地产土地评
估有限公司评估。沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司出具了（京）沃克森
【2013】（估）字第 102 号《土地估价报告》，土地使用权评估价值为 27,302.75 万
元。湖南华升集团公司委托本公司将土地使用权评估价值汇总入本资产评估报告中。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2012 年 11 月 30 日。
六、评估方法
本次评估采用成本法和现行市价法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
于评估基准日 2012 年 11 月 30 日，湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有
限责任公司共有土地及地上附着物评估价值为 28,560.22 万元(人民币大写金额为：贰
亿捌仟伍佰陆拾万贰仟贰佰元整)。
本评估报告仅供委托方拟转让其拥有的与岳阳华一房地产开发有限责任公司共
同持有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的
20%份额这一经济行为提供价值参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象
可实现价格的保证。建议委托方和相关当事方在参考分析评估结论的基础上，结合资
产转让方案、考虑评估基准日至经济行为实施日的各种影响因素，合理进行决策。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意如下特别事项说明，并关注本报
告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假
设及前提条件：
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1、纳入本次评估范围房屋建（构）筑物共 17 项，其中房屋建筑物 16 项，建筑
面积 13,020.41 平方米；构筑物 1 项，建筑面积 45 平方米。
房屋建筑物 16 项，其中尚未办理房屋所有权证的房屋 9 项，建筑面积 6,796.89
平方米，包括机修下料间、成品库 2、亚麻、空调房、办公室、厂房、油库、兴业办
公楼、温室；已办理房屋所有权证的房屋 7 项，建筑面积 6,223.52 平方米，包括汽车
修配间、机修翻砂车间、机修车间、冷冻站、成品库 1、油库 1、加油站，证载所有
权人为湖南洞庭苎麻纺织印染厂，截止评估基准日尚未办理过户。
构筑物 1 项，为汽车台，位于湖南洞庭苎麻纺织印染厂厂区内，建成于 1985 年 1
月，砖混结构，长 15 米，宽 3 米。
纳入本次评估范围内的绿化包括 1,485 株树木，其中岳市国用(2011)第 00001 号土
地上树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，岳市国用(2011)第 00004 号土地上树
木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法国梧桐
等观赏树木。
湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺本次评估范围内的所
有房屋建（构）筑物及绿化的所有权人属湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有
限责任公司共同所有，申报的房屋建（构）筑物面积及绿化（树木）株数无误，不存
在权属纠纷或潜在纠纷等有损产权主体完整的事项，无抵押、担保等权利受到限制以
及任何对资产价值产生影响的情形，并对此承担相应的责任。
2、土地使用权由湖南华升集团公司另行委托沃克森（北京）国际房地产土地评
估有限公司评估。沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司出具了（京）沃克森
【2013】（估）字第 102 号《土地估价报告》，土地使用权评估价值为 27,302.75 万
元。湖南华升集团公司委托本公司将土地使用权评估价值汇总入本资产评估报告中。
土地估价结果一览表（摘要）
单位面
编 土地使用 土地使用权 土地面积 总地价
宗地位臵 积地价
号 证编号 年限（年） (m2) (万元)
(元/m2)
岳市国用
洞庭苎麻纺织印
1 （2011）第 66.44 年 104,258.00 993 10,352.82
染厂厂区
00001 号
岳市国用 湖南华升洞庭麻
2 （2011）第 业有限公司生产 66.44 年 166,013.00 1021 16,949.93
00004 号 区大院内
3 合 计 270,271.00 27,302.75
按照有关资产评估现行规定，本评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日起
计算。超过一年，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
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共有土地及地上附着物
资产评估报告书
(正文)
沃克森评报字[2012]第 0001 号
一、绪言
湖南华升集团公司：
沃克森(北京)国际资产评估有限公司湖南分公司接受湖南华升集团公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法和现行市价法，按
照必要的评估程序，对湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共有土
地及地上附着物在 2012 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报
告如下：
二、委托方、产权持有单位概况及其他评估报告使用者
(一)委托方
名称：湖南华升集团公司
住所：长沙市天心区芙蓉中路三段 420 号
法定代表人：刘政
注册资本：人民币贰亿陆仟壹佰贰拾肆万元整
经济性质：全民所有制
成立日期：1988 年 3 月 12 日
工商注册号：430000000065396
经营方式：销售、生产、服务
经营范围：主营授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、收购；经
销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提供仓储、纺织生产科研
及咨询服务。
(二)产权持有单位一
名称：湖南华升集团公司
住所：长沙市天心区芙蓉中路三段 420 号
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法定代表人：刘政
注册资本：人民币贰亿陆仟壹佰贰拾肆万元整
经济性质：全民所有制
成立日期：1988 年 3 月 12 日
工商注册号：430000000065396
经营方式：销售、生产、服务
经营范围：主营授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、收购；经
销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提供仓储、纺织生产科研
及咨询服务。
(三)产权持有单位二
名称：岳阳华一房地产开发有限责任公司
住所：岳阳市岳阳楼区北环路洞纺文化楼
法定代表人：刘政
注册资本：人民币叁仟万元整
实收资本：人民币叁仟万元整
公司类型：有限责任公司
成立日期：2002 年 6 月 18 日
经营期限：2002 年 6 月 18 日至 2020 年 6 月 17 日
工商注册号：430600000000883
经营范围：凭《房地产开发企业资质证书》从事房地产开发经营。
(四)委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方使用于本评估目的。除国家法律、法规另有规定外，任何
未经评估机构和委托方确认的单位或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使
用者。
三、评估目的
湖南华升集团公司拟转让其拥有的与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持
有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的 20%
份额，本次对该土地及地上附着物进行评估，为委托方从事上述经济行为提供价值参
考。
四、评估对象和范围
(一)评估对象、范围
本次评估对象为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持
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有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的市场
价值。
评估范围为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司共同持有的
岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物，包括土地
使用权、房屋建(构)筑物、绿化(树木)。其中土地使用权 2 宗，土地面积 270,271.00 平
方米，房屋建(构)筑物 17 项，建筑面积 13,065.41 ㎡，绿化(树木)1,485 株。
岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地使用权人原为湖南洞
庭苎麻纺织印染厂，后湖南洞庭苎麻纺织印染厂进行改制，根据湖南省国土资源厅、
湖南省财政厅湘国土资函(2008)254 号《关于湖南洞庭苎麻纺织印染厂改制第二批土地
估价报告备案和土地资产处臵方案的批复》，对上述两宗土地(含地上附着物)经评估
后采用招拍挂方式进行出让，2008 年 10 月湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发
有限责任公司联合取得上述两宗土地(含地上附着物)，其中湖南华升集团公司占 20%，
岳阳华一房地产开发有限责任公司占 80%。
截止评估基准日，岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地的
土地使用权人为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司。湖南华升集
团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺上述土地所对应的地上附着物的权
属也为湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司按土地份额共同所有。
注：土地使用权由湖南华升集团公司另行委托沃克森（北京）国际房地产土地评
估有限公司评估。沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司出具了（京）沃克森
【2013】（估）字第 102 号《土地估价报告》，土地使用权评估价值为 27,302.75 万
元。湖南华升集团公司委托本公司将土地使用权评估价值汇总入本资产评估报告中。
(二)评估范围内资产情况及特点
1、房屋建(构)筑物
纳入本次评估范围房屋建（构）筑物共 17 项，其中房屋建筑物 16 项，建筑面积
13,020.41 平方米；构筑物 1 项，建筑面积 45 平方米。
房屋建筑物 16 项，其中尚未办理房屋所有权证的房屋 9 项，建筑面积 6,796.89
平方米，包括机修下料间、成品库 2、亚麻、空调房、办公室、厂房、油库、兴业办
公楼、温室；已办理房屋所有权证的房屋 7 项，建筑面积 6,223.52 平方米，包括汽车
修配间、机修翻砂车间、机修车间、冷冻站、成品库 1、油库 1、加油站，证载所有
权人为湖南洞庭苎麻纺织印染厂，截止评估基准日尚未办理过户。
构筑物 1 项，为汽车台，无需办理所有权证。
上述房屋建（构）筑物所占用的土地为湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发
有限责任公司共同产权。湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺
本次评估范围内的所有房屋建（构）筑物的所有权人属湖南华升集团公司、岳阳华一
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房地产开发有限责任公司共同所有，申报的面积无误，不存在权属纠纷或潜在纠纷等
有损房屋建（构）筑物产权主体完整的事项，无抵押、担保等权利受到限制以及任何
对资产价值产生影响的情形，并对此承担相应的责任。
2、绿化(树木)
纳入本次评估范围内的绿化包括 1,485 株树木，其中岳市国用(2011)第 00001 号土
地上树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，岳市国用(2011)第 00004 号土地上树
木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法国梧桐
等观赏树木。上述树木大都为 1984 年至 1986 年间栽种，至评估基准日各树种生长态
势较好。
3、土地使用权
纳入本次评估范围的土地使用权共 2 宗，明细如下：
序 使用权 土地 登记终止 开发
土地权证编号 土地位臵 面积(m2)
号 类型 用途 日期 程度
岳市国用
洞庭苎麻纺织印染厂厂 五通
1 （2011）第 出让 住宅 2079/4/22 104,258.00
区 未平
00001 号
岳市国用
湖南华升洞庭麻业有限 五通
2 （2011）第 出让 住宅 2079/4/22 166,013.00
公司生产区大院内 一平
00004 号
具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准，未考虑产权持有单位
提供资产评估申报表范围外可能存在的资产。委托方及产权持有单位承诺，申报评估
的资产范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。
五、价值类型及其定义
根据评估目的和评估对象的特点，考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限
制和要求，因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。
本次是在资产持续使用假设前提下评估湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开
发有限责任公司共同持有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土
地及地上附着物在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性
行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2012 年 11 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确
定的理由是评估基准日有利于评估目的实现。
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七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
(一)主要法律法规
1、《国有资产评估管理办法》国务院第 91 号令；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》国家国有资产管理局国资办发[1992]36
号；
3、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知》国务院办公厅国办发[2001]102 号；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第 14 号令；
5、《国有资产评估项目备案管理办法》财政部财企[2001]802 号；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国资委第 12 号令；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274
号；
8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国资产权[2009]941
号；
9、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院第 378 号令；
10、《中华人民共和国物权法》；
11、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12、《中华人民共和国土地管理法及其实施条例》；
13、其他与资产评估有关的法律法规。
(二)准则依据
1、《资产评估准则-基本准则》财企[2004]20 号；
2、《资产评估职业道德准则-基本准则》财企[2004]20 号；
3、《资产评估价值类型指导意见》中评协[2007]189 号；
4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号；
5、《资产评估准则-评估报告》中评协[2011]230 号；
6、《资产评估准则-评估程序》中评协[2007]189 号；
7、《资产评估准则-业务约定书》中评协[2011]230 号；
8、《资产评估准则-工作底稿》中评协[2007]189 号；
9、《资产评估准则-不动产》中评协[2007]189 号；
10、《企业国有资产评估报告指南》中评协[2011]230 号等。
(三) 经济行为文件
1、湖南华升集团公司会议纪要；
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2、《资产评估业务约定书》。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、营业执照、组织机构代码证、企业章程、验资报告；
2、房屋所有权证，土地使用权证、土地出让合同；
3、湖南省国土资源厅、湖南省财政厅湘国土资函(2008)254 号《关于湖南洞庭苎
麻纺织印染厂改制第二批土地估价报告备案和土地资产处臵方案的批复》；
4、其他产权证明文件。
(五)采用的取价标准依据
1、房地产估价规范(GB/T50291-1999)；
2、岳阳市房屋重臵价格标准（2011）；
3、《岳阳市建设工程造价》2012年第6期；
4、《房屋完损等级及评定标准》(城乡建设环境保护部)；
5、工程建材价格网岳阳市2012年第五期主材价和岳阳市2011年第三期主材价；
6、《关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知》(湘建价[2009]396号)；
7、《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》(湘建价[2012]237号)；
8、苗木报价-园林在线等网站等。
(六)参考资料
1、评估基准日资产评估明细表；
2、国债利率、银行贷款利率等价格资料；
3、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
针对本次评估范围的资产特点，结合本次评估目的，分别采用以下方法进行评估：
1、房屋建(构)筑物的评估
房产的建筑面积、建筑结构、购建日期均以产权持有单位提供的相关产权证明材
料为依据。
对房屋建筑物采用成本法进行评估，评估值=重臵全价×综合成新率。
①重臵全价的确定
建筑物的重臵全价采用当地政府公布的房屋重臵价格经过修正调整后计算。
②综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×40%+现场调查成新率×60%
其中：理论成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
建筑物现场调查成新率：对主要建筑物查阅取得的相关资料，了解其历年来的维
修、管理情况，并经现场调查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，
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填写成新率的现场调查表，计算出这些建筑物的现场调查成新率；
对于单价价值小、结构相对简单的建筑物，采用年限法确定成新率。
③评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
2、绿化(树木)的评估
评估范围内的绿化主要为岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号
土地上的树木，主要树种为香樟、法国冬青、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海
桐球和法国梧桐等观赏树木，栽种时间为 1984 年至 1986 年间。
上述观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的，而且用途单一，不由成本及
其他因素来决定。因此，本次评估对观赏树木采取现行市价法进行评估。
现行市价法是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础，用因素差
异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价，以评估基准日市场上同类
型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据，并结合委估对象的评估目的、
地理位臵、运输条件、市场环境、评估时点等因素差异作调整确定。
3、土地使用权的评估
本机构仅对地上附着物进行评估，评估范围内的土地使用权由湖南华升集团公司
另行委托沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司进行评估，湖南华升集团公司
委托本公司将土地使用权评估价值汇总入本资产评估报告中。
沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司选择评估方法过程如下：
由于近期当地住宅用地交易市场案例较多，可以找到与估价对象相似的交易案
例，因此可采用市场比较法；委估宗地为虽未开发，但没有具体规划指标，采用剩余
法进行评估，在预测未来收益、成本时存在较大的不确定性；因企业土地收益难以单
独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法。
评估人员通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据评估目的和委估宗地的
实际情况，委估宗地 1、宗地 2 均位于岳阳市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准
地价修正法进行测算 。
综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、市场比较法进行评估。然后比较两
种方法评估结果,采用平均的方法确定最终评估结果。
九、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与湖南华升集团公司签定的
资产评估业务约定书，评估人员对资产进行实地查看，取得相关的产权证明文件复印
件，以及我们认为有必要实施的其他评估程序。资产评估的详细过程如下：
(一)接受委托阶段
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在接受项目委托前，项目负责人首先：
1、了解评估目的、评估对象及范围；
2、了解产权持有单位的资产类型、特点及分布情况；
3、根据了解的情况编制评估计划。
初步了解项目情况后，我公司与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、
评估对象及范围和评估基准日。
(二)清查核实阶段
1、项目培训阶段
针对本项目特点，为了保证质量，确保评估技术方案的贯彻落实，我们对参与本
项目的评估人员进行培训；主要内容为：项目基本背景及情况、项目组织及时间安排、
明细表审核要点、现场清查工作的要点及具体要求、各类资产的评估方法、各级审核
要求、报告体例要求、电子文档的规范要求、工作底稿的要求、各级人员职责、项目
协调机制、工作纪律等内容。以明确项目情况及总体要求，并确保在企业资产申报过
程中对有关共性问题解释的一致性。
评估人员根据项目统一要求指导产权持有单位清查资产，填报资产评估申报表、
准备评估资料。
2、现场清查阶段
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估
范围内的资产进行了抽查核实。
资产清查工作主要包括：
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据产权持有单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物现场进行了抽查
核实，以确定其客观存在。
(2)评估资料的收集
向企业提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
(三)评定估算阶段
评估人员依据评估各项准则及国家相关的法律法规，结合委估资产情况及评估资
料收集情况确定评估方法，根据各类资产的作价方案，明确评估参数和价格标准，收
集相关作价资料，进行评定估算工作。
(四)汇总阶段
项目组完成初稿，最终汇总确定评估结果。
(五)审核阶段
完成评估初步结果后，按照我公司内部复核程序，对项目组提供的评估明细表、
评估说明、评估报告及相关的工作底稿进行了全面审核并提出具体的审核修改意见和
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建议。
各级审核工作结束后，项目组根据各级审核意见和建议对评估明细表、评估说明、
评估报告进行了相应的修改、补充和完善，复核通过后我公司将评估报告征求意见稿
提供给委托方交换意见。
(六)出具报告阶段
在将评估结果与委托方沟通后于 2013 年 3 月 4 日正式出具评估报告。
十、评估假设
(一)基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善
的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者
的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都
是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用
中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还
将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，
同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用
续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行
正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动
后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地
续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间
位臵，转移到其他空间位臵上继续使用。根据本次评估目的，假设纳入评估范围内的
资产均为在原地按照现行用途持续使用下去。
(二)一般假设
1、国家对产权持有单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化。
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化。
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内。
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化。
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响。
(三)具体假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性
限制)，本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评
估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留臵
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权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提
供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实
性、准确性不做任何保证。
3、无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设：对企业存在的可能影响资产评估结
论的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如产权持有单位等有关方面应评估人员要求提
供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，视为被评估企业不存
在瑕疵事项、或有事项或其他事项，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、资料真实、完整假设：是指由产权持有单位提供的与评估相关的财务报表、
会计凭证、资产清单及其他有关资料真实、完整。
5、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府
机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授
权文件假定已经或可以随时获得或更新。
6、假设产权持有单位对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条
款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素
都已在我们与产权持有单位之间充分揭示的前提下做出的。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果会失效。
十一、评估结论
于评估基准日 2012 年 11 月 30 日，湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有
限责任公司共有土地及地上附着物评估价值为 28,560.22 万元(人民币大写金额为：贰
亿捌仟伍佰陆拾万贰仟贰佰元整)。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 11 月 30 日
产权持有单位：湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司 金额单位：人民币万元
序号 项目 评估价值
一 土地使用权 27,302.75
岳市国用(2011)第 00001 号土地上 456.00
房屋建(构)筑物 31.76
绿化(树木) 424.24
二 地上附着物
岳市国用(2011)第 00004 号土地上 801.48
房屋建(构)筑物 404.13
绿化(树木) 397.35
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序号 项目 评估价值
地 上 附 着 物 合 计 1,257.47
总 计 28,560.22
评估结论详细情况见资产评估明细表。
本评估报告仅供委托方拟转让其拥有的与岳阳华一房地产开发有限责任公司共
同持有的岳市国用(2011)第 00001 号、岳市国用(2011)第 00004 号土地及地上附着物的
20%份额这一经济行为提供价值参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象
可实现价格的保证。建议委托方和相关当事方在参考分析评估结论的基础上，结合资
产转让方案、考虑评估基准日至经济行为实施日的各种影响因素，合理进行决策。
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司注册资产评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事
项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对委托方及产权持有单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时
未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人
员不承担相关责任。
(二)由委托方和产权持有单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产
权证明文件、资产明细表及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及产权持有
单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性、准确性和完
整性承担责任。本公司对委托方及产权持有单位提供的有关经济行为文件、营业执
照、产权证明文件等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)中国注册会计师协会颁布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意
见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的
评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行
资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律
权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
(四)评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行
价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果会失效。
(五)本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承
担的交易所产生费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、减
值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有
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关规定处理。
(六)本次评估中，注册资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构(非
肉眼所能观察的部分)做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定产权持有单位提供
的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过现场调
查判断得出的。
(七) 纳入本次评估范围房屋建（构）筑物共 17 项，其中房屋建筑物 16 项，建筑
面积 13,020.41 平方米；构筑物 1 项，建筑面积 45 平方米。
房屋建筑物 16 项，其中尚未办理房屋所有权证的房屋 9 项，建筑面积 6,796.89
平方米，包括机修下料间、成品库 2、亚麻、空调房、办公室、厂房、油库、兴业办
公楼、温室；已办理房屋所有权证的房屋 7 项，建筑面积 6,223.52 平方米，包括汽车
修配间、机修翻砂车间、机修车间、冷冻站、成品库 1、油库 1、加油站，证载所有
权人为湖南洞庭苎麻纺织印染厂，截止评估基准日尚未办理过户。
构筑物 1 项，为汽车台，位于湖南洞庭苎麻纺织印染厂厂区内，建成于 1985 年 1
月，砖混结构，长 15 米，宽 3 米。
纳入本次评估范围内的绿化包括 1,485 株树木，其中岳市国用(2011)第 00001 号土
地上树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，岳市国用(2011)第 00004 号土地上树
木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法国梧桐
等观赏树木。
湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺本次评估范围内的所
有房屋建（构）筑物及绿化的所有权人属湖南华升集团公司、岳阳华一房地产开发有
限责任公司共同所有，申报的房屋建（构）筑物面积及绿化（树木）株数无误，不存
在权属纠纷或潜在纠纷等有损产权主体完整的事项，无抵押、担保等权利受到限制以
及任何对资产价值产生影响的情形，并对此承担相应的责任。
(八) 本次评估未考虑绿化(树木)资产的诸如转让、砍伐及林权证等特殊性对评估
结果可能产生的影响。
(九) 土地使用权由湖南华升集团公司另行委托沃克森（北京）国际房地产土地评
估有限公司评估。沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司出具了（京）沃克森
【2013】（估）字第 102 号《土地估价报告》，土地使用权评估价值为 27,302.75 万
元。湖南华升集团公司委托本公司将土地使用权评估价值汇总入本资产评估报告中。
土地估价结果一览表（摘要）
单位面
编 土地使用 土地使用权 土地面积 总地价
宗地位置 积地价
号 证编号 年限（年） (m2) (万元)
(元/m2)
岳市国用
洞庭苎麻纺织
1 （2011）第 66.44 年 104,258.00 993 10,352.82
印染厂厂区
00001 号
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单位面
编 土地使用 土地使用权 土地面积 总地价
宗地位置 积地价
号 证编号 年限（年） (m2) (万元)
(元/m2)
岳市国用 湖南华升洞庭
2 （2011）第 麻业有限公司 66.44 年 166,013.00 1021 16,949.93
00004 号 生产区大院内
3 合 计 270,271.00 27,302.75
(十)评估基准日后若资产数量发生变化，评估报告使用者应当根据评估基准日后
资产变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整；若资产价格标准发生变
化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
十三、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)评估报告如需报经国有资产监管部门核准或备案，在未经核准或备案前，本
评估报告不得被使用；
(四)未征得评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露
于公开媒体，法律、法规另有规定的除外；
(五)当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估；
(六)本评估报告结论自评估基准日 2012 年 11 月 30 日起一年内使用有效，超过一
年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
2013 年 3 月 4 日。
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评估报告附件
目录
一、经济行为文件
二、委托方及产权持有单位营业执照
三、产权持有单位资产产权瑕疵承诺函
四、评估对象涉及的主要权属证明清单及资料
五、土地使用权评估报告复印件
六、委托方及产权持有单位承诺函
七、资产评估师承诺函
八、资产评估机构营业执照
九、资产评估机构资格证书
十、评估人员名单及其资格证书
十一、资产评估业务约定书
沃克森（北京）国际资产评估有限公司湖南分公司 19
参加本评估项目主要人员名单
项目负责合伙人：王盖君
项目负责人：伍智红
房屋建(构)筑物及绿化(树木)：徐一纯、周和平
质监部复核人：娄魁立、王爱萍
