土地估价报告
项目名称：湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权
20%份额公开市场价格评估(岳阳市岳阳楼区)
受托估价单位：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
土地估价报告编号：（京）沃克森【2013】（估）字第 102 号
提交估价报告日期：2013 年 3 月 1 日
估价报告备案日期：2013 年 3 月 1 日
湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市场价格评估
目 录
第一部分 摘 要 ...................................................... 1
一、估价项目名称 .................................................. 1
二、委托估价方 .................................................... 1
三、估价目的 ...................................................... 1
四、估价基准日 .................................................... 2
五、估价日期 ...................................................... 2
六、地价定义 ...................................................... 2
七、估价结果 ...................................................... 2
八、土地估价师签字 ................................................3
九、土地估价机构 ..................................................4
第二部分 估价对象界定 ............................................... 5
一、委托估价方 .................................................... 5
二、估价对象 ...................................................... 5
三、估价对象概况 .................................................. 5
四、影响地价的因素说明 ............................................ 8
第三部分 土地估价结果及其使用 ...................................... 23
一、估价依据 ..................................................... 23
二、土地估价 ..................................................... 24
三、 估价结果和估价报告的使用 .................................... 27
第四部分 附件 ...................................................... 30
湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市场价格评估
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市
场价格评估(岳阳市岳阳楼区)。
二、委托估价方
名 称：湖南华升集团公司（以下简称：华升集团）
注册地址：长沙市天心区芙蓉中路三段 420 号
法定代表人：刘政
注册资本：人民币 26,124.00 万元
公司类型：全民所有制
成立日期：1988 年 3 月 12 日
工商注册号：430000000065396
经营范围：授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、
收购。经销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提
供仓储、纺织生产科研及咨询服务。
三、估价目的
湖南华升集团公司拟将其拥有的岳市国用（2011）第 00001 号（以下
简称宗地 1）、岳市国用（2011）第 00004 号（以下简称宗地 2）两宗宗地
土地使用权的 20%份额转让给岳阳华一房地产开发有限责任公司，为此湖
南华升集团公司特委托沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司对岳
阳华一房地产开发有限责任公司申报的两宗土地使用权于估价基准日的
公允市场价值进行评定估算，为双方交易事宜提供价值参考依据。
- 1 - 沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市场价格评估
四、估价基准日
二零一二年十一月三十日
五、估价日期
二零一二年十一月三十日至二零一三年三月一日
六、地价定义
本次评估的估价对象宗地 1、宗地 2 的实际用途为住宅用地，
宗地 1 内外实际开发程度为宗地内外“五通”（指通路、通电、通水、
排水、通讯）和宗地内未平整。
宗地 2 内外实际开发程度为宗地内外“五通”（指通路、通电、通水、
排水、通讯）和宗地内平整。
根据土地估价规程要求：土地开发程度的设定应与估价对象土地利用
特点和估价目的相一致。
本次评估设宗地 1 定地价内涵为：在估价基准日为二零一二年十一月
三十日的估价对象规划利用条件下，土地用途为住宅、土地开发程度为五
通未平（宗地红线外通路、通电、通水、排水、通讯及红线内场地未平整）、
剩余年期为 66.44 年的国有土地使用权价格。
本次评估设宗地 2 定地价内涵为：在估价基准日为二零一二年十一月
三十日的估价对象规划利用条件下，土地用途为住宅、土地开发程度为五
通一平（宗地红线外通路、通电、通水、排水、通讯及红线内场地平整）、
剩余年期为 66.44 年的国有土地使用权价格。
评估设定与实际宗地条件一致。
七、估价结果
待估宗地 1 土地使用权价格=103,528,200.00(元）(取整到百位)
大写金额：壹亿零叁佰伍拾贰万捌仟贰佰元整(人民币)
土地单价:993 元/平方米(精确到个位)
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湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市场价格评估
- 3 - 沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
湖南华升集团公司拟转让两宗住宅用途土地使用权 20%份额公开市场价格评估
附表：
土地估价结果一览表
估价机构：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司 估价报告编号：(京)沃克森 [2013](估)字第 102 号
估价基准日：2012 年 11 月 30 日 估价基准日的土地使用权性质：出让
估价期 估价设 估价期日的 估价设 土地使用 单位面积
估价期日的土地使用 编 宗地 土地使用证编 容积 土地面积 总地价 备
宗地位置 日的实 定的用 实际土地开 定开发 权年限 地价(元
者 号 名称 号 率 (m2) (万元) 注
际用途 途 发程度 程度 （年） /m2)
湖南华升集团公司、 岳 市 国 用
B 地 洞庭苎麻纺织 五通未
岳阳华一房地产开发 1 （ 2011 ） 第 住宅 住宅 1.2 五通未平 66.44 年 104,258.00 993 10352.82
块 印染厂厂区 平
有限责任公司 00001 号
湖南华升集团公司、 岳 市 国 用 湖南华升洞庭
A 地 五通一
岳阳华一房地产开发 2 （ 2011 ） 第 麻业有限公司 住宅 住宅 0.91 五通一平 66.44 年 166,013.00 1021 16949.93
块 平
有限责任公司 00004 号 生产区大院内
合计 270,271.00 27302.75
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：委估宗地于估价基准日未发生抵押、租赁、担保等他项权利
2、基础设施限制：估价对象 1 实际开发程度“五通未平”，即通路、通电、通上下水、通讯等及宗地内场地未平整。
估价对象 2 实际开发程度“五通一平”，即通路、通电、通上下水、通讯等及宗地内场地平整。
3、 规划限制条件：无。 4、影响土地价格的其它限定条件：无。
二、其它需要说明的事项
1. 委估宗地土地面积和权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用权证》为准；
2. 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，用于其他目的本报告评估结果无效；
3. 委估宗地的土地使用权证分别于 2011 年 1 月 20 日、2011 年 1 月 31 日取得（本次估价基准日为 2012 年 11 月 30 日），本次估价以湖南华升集团公司、岳阳华一房地
产开发有限责任公司估价基准日时点取得完整土地使用权并与 2011 年 1 月 20 日、2011 年 1 月 31 日取得的国有土地使用权证书登记情况符合为前提进行评定估算。
估价机构：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
二零一三年三月一日
- 4 - 沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
名 称：湖南华升集团公司（以下简称：华升集团）
注册地址：长沙市天心区芙蓉中路三段 420 号
法定代表人：刘政
注册资本：人民币 26,124.00 万元
公司类型：全民所有制
成立日期：1988 年 3 月 12 日
工商注册号：430000000065396
经营范围：授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、
收购。经销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提
供仓储、纺织生产科研及咨询服务。
二、估价对象
估价对象是湖南华升集团公司与岳阳华一房地产开发有限责任公司
共同持有的岳市国用（2011）第 00001 号、岳市国用（2011）第 00004 号
两宗宗地土地使用权的 20%份额。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地
权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记
时间、地籍图号、宗地号土地登记状况详见下表：
项目 宗地 1 宗地 2
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项目 宗地 1 宗地 2
湖南华升洞庭麻业有限公司生产
地理位置 洞庭苎麻纺织印染厂厂区
区大院内
用途 住宅 住宅
四至东至 纺城西路 洞麻生产区
四至南至 家属区 东风湖
四至西至 纺城中路 东风湖
四至北至 纺城中路 东风湖
土地面积(m2) 104,258.00 166,013.00
土地等级 三级 三级
权属性质及权属变
更
土地使用证编号 岳市国用（2011）第 00001 号 岳市国用（2011）第 00004 号
登记时间 2011 年 1 月 20 日 2011 年 1 月 31 日
湖南华升集团公司和岳阳华一房 湖南华升集团公司和岳阳华一房
土地使用者
地产开发有限责任公司 地产开发有限责任公司
地籍图号
宗地号
备注
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为湖南华升集团
公司、岳阳华一房地产开发有限责任公司，取得方式为出让。待估宗地
的土地使用者、国有土地使用证、他项权利等土地权利状况详见下表：
土地使 土地剩 土地使 出让合 他项
编 土地使用 用 土地面积
用权终 余使用 用权性 2
同 权利
号 证\批文 途 (m )
止日期 年期 质 编号 状况
岳市国用 2079
住 66.44 国有 104,258.0 YTP2008 未
1 （2011）第 年4月
宅 年 出让 0 -14 设定
00001 号 24 日
岳市国用 2079
住 66.44 国有 166,013.0 YTP2008 未
2 （2011）第 年4月
宅 年 出让 0 -13 设定
00004 号 24 日
依据委托方和岳阳华一房地产开发有限责任公司提供的资料，宗地
1 的国有土地使用权证书取得日期为 2011 年 1 月 20 日，采用挂牌形式
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出让（本次估价基准日为 2012 年 11 月 30 日，评估现场勘察日为 2012
年 11 月 30 日），宗地 2 的国有土地使用权证书取得日期为 2011 年 1 月
31 日，采用挂牌形式出让（本次估价基准日为 2012 年 11 月 30 日，评
估现场勘察日为 2012 年 11 月 30 日）。
依据委托方和岳阳华一房地产开发有限责任公司提供的资料，宗地
1、宗地 2 为岳阳华一房地产开发有限责任公司与湖南华升集团公司共
同所有，其中：岳阳华一房地产开发有限责任公司占有 80%土地份额，
湖南华升集团公司占有 20%土地份额。
至估价基准日，宗地 1、宗地 2 应缴纳土地出让金均已支付完毕，
宗地 1、宗地 2 未发现他项权利的存在。
本次评估以委托方和岳阳华一房地产开发有限责任公司提供的产
权证明为依据。
3、土地利用状况
宗地 1 位于洞庭苎麻纺织印染厂厂区内,现状大部分为水塘，宗地
东北侧、西南侧地上存有部份建筑物，建成于 1980 年代初期，用途为
职工宿舍、单身宿舍、办公楼。据岳阳华一房地产开发有限责任公司提
供的资料，该部分房屋总建筑面积 7734.6 平方米,其中 2228.32 平方米
房屋已经办理房屋所有权证（房屋所有权人不详）。根据岳阳华一房地
产开发有限责任公司提供的土地出让合同，该宗地规划容积率不高于
1.2，现状建筑物未占用土地规划建设指标。
宗地 2 位于湖南华升洞庭麻业有限公司生产区大院内,该宗地南侧、
北侧地上存有部份建筑物，用途为生产厂房。据岳阳华一房地产开发有
限责任公司提供的资料，该部分房屋总建筑面积 16180 平方米,产权状
况不详，房屋所有权人不详。根据岳阳华一房地产开发有限责任公司提
供的土地出让合同，该宗地规划容积率不高于 0.91，现状建筑物未占用
土地规划建设指标。
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四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
地理位置:岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣
三省交界处，素称“湘北门户”，处于北纬 28°25′~29°51′，东经
112°18′~114°09′。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南
抵湖南省浏阳市、长沙市、望城区；西接湖南省沅江市、南县、安乡县；
北界湖北省赤壁、洪湖、监利、石首等县市。
政区划分:现辖汨罗、临湘两市，平江、华容、岳阳、湘阴四县和
岳阳楼区、云溪、君山三区，设有岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产
业新区、南湖风景区、屈原管理区。全市人口 547.61 万，其中城镇人
口 251.96 万人，市中心城镇人口 70.59 万人，是一个资源丰富、区位
优越、风景优美、历史悠久的好地方。
地形地貌: 地处湘江下游、东洞庭湖平原和幕阜山区，东、南、西
三面环山，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，以丘陵和平原为主，山地、丘陵、
岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。
气候: 属亚热带季风湿润气候，严寒期短、无霜期长，光照充足、
气 候 温 和 ， 雨 量 充 沛 ， 四 季 分 明 。 年 平 均 气 温 16.4-17 ℃ ， 最 高
39.7-40.4℃，最低零下 11.8℃-18.1℃。年均降水量 1233.9-1498.4 毫
米，年均日照 1740-1850.9 小时。
水文：境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖 165
个，江河除长江、湘江、资水外，有汨罗江、新墙河等大小河流 315 条，
湖泊众多，水资源充足，素有“洞庭水乡”
自然资源: 矿藏资源丰富，有铁、钨、铅锌、金、钾、石煤、白云
石、石灰石、石英石、长石、花岗石、高岭土、云母、胶泥等 40 余种
资源。其中铅锌、石煤、石英石、砂金蕴藏量多，高岭土不仅在质量上，
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而且在数量上全国都屈指可数。
旅游:岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，
君山岛景区，汨罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村
等 240 多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名
胜重点旅游区。
交通运输: 区内铁路纵横交织，京广复线和武广高铁南北穿梭，荆
岳铁路即将东西贯通；公路星罗密布，京广澳高速、107 国道南北穿过，
杭瑞高速、随岳高速即将运行；水路独一无二，是湖南省唯一的临江港
口城市，拥有长江黄金水道和城陵矶国家一类口岸，是长江中游仅次于
武汉的“金十字架”城市。
2、房地产制度与房地产市场状况
今年来，当地政府继续贯彻落实“国八条”房地产调控政策，加快
对岳阳房地产开发的结构调整，实施沿湖环江旅游房地产开发和保障性
住房建设的双向驱动战略，有效地遏制房价过快增长，提高了城市品味，
低收入群体住房困难得到缓解，房地产市场呈现健康、平稳增长态势。
1）、基本走势
2012 年房地产投资增幅持续回落。1-6 月，全市完成房地产投资
40.83 亿元，增长 14.6%，增速比去年同期大幅回落 24.3 个百分点，比
上月回落 5.1 个百分点。据国土部门统计，1-5 月，全市招拍挂土地总
数 38 宗，同比减少 24 宗，下降 38.7%；累计成交 30 宗，同比减少 25
宗，下降 45.5%；成交金额 3.11 亿元，同比减少 7.75 亿元，下降 71.4%。
二是房屋施工面积和竣工面积增幅同比一降一升，环比回升。1-6
月，全市房屋施工面积 894.35 万平方米，下降 2.0%，与去年同期的 42.6%
增速相比大幅回落，比上月微升 0.6 个百分点；房屋竣工面积 134.09
万平方米，增长 49.7%，增速同比大幅提高 39.5 个百分点。
三是商品房销售面积和销售额增幅同比回落，环比局部呈现逐月回
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升态势。1-6 月，实现商品房销售面积 147.43 万平方米，增长 16.4%，
同比回落 22.5 个百分点；全市商品房销售额 43.77 亿元，仅增长 18.6%，
同比回落 64.5 个百分点。但单月环比局部地区呈现逐月回升态势：中
心城区 5 月份单月销售面积明显增加，当月成交新商品房 1272 套，而
前四个月单月成交量分别为 171 套、348 套、457 套和 837 套。岳阳县
安居置业有限公司开发的怡和花园项目物价部门核准对外售价为每平
方米 2200 元，但县政府按增幅 10%的控制率，最终核定价仅为 1950 元，
该楼盘 5 月份刚开盘就引来了 1：3 的申购热潮。
四是销售价格环比上涨。1-6 月，全市商品房混合均价为每平方米
2969 元，比去年同期略升 54 元，环比上涨 84 元。其中：中心城区商品
房销售价格每平方米 3790 元，比上年同期下降 48 元，比上月上涨 122
元（产品结构等原因）。
岳阳 1-6 月房地产投资、房屋建设及销售情况表
单位：亿元、%、万平方米
增减
去年同 增减百
指标名称 1-6 月 百分 1-5 月
期 分点
点
总量 40.83 35.64 － 32.44 －
房地产投资
增速 14.6 40.2 -25.6 19.7 -5.1
总量 894.35 912.80 － 866.56 －
房屋施工面积
增速 -2.0 42.6 -44.6 -2.6 ＋0.6
总量 134.09 89.57 － 108.07 －
房屋竣工面积
增速 49.7 10.2 ＋39.5 65.0 -15.3
总量 147.43 126.61 － 119.36 －
商品房销售面积
增速 16.4 38.9 -22.5 29.5 -13.1
总量 38.75 68.56 － 27.72 －
其中：现房
增速 -43.5 54.0 -97.5 -47.2 +3.7
总量 43.77 36.91 － 34.43 －
商品房销售额
增速 18.6 83.1 -64.5 27.8 -9.2
总量 9.19 19.35 － 5.6 －
其中：现房
增速 -52.5 91.5 -144 -62.2 +0.3
销售均价（元/㎡） 绝对值 2969 2915 54 2712 ＋6.4
2）、运行特点
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（1）环湖沿江实施旅游房地产开发战略
为应对房地产调控对三、四线城市的冲击，市委、市政府实施环湖
沿江旅游房地产开发战略，充分发挥大湖大江的独特地域优势，科学规
划空间布局，形成了环湖沿江打造高档住宅楼，中心城区开发商住楼、
沿京珠、武广重点布局居民小区，旧城改造建设经济适用房、廉租房的
开发理念，提升了岳阳房地产开发的品牌价值，吸引一、二线城市品牌
房地产企业进驻岳阳开发。目前已引进恒大、保利、中建、晋兴、黄河
集团等 18 家房地产企业，先后在洞庭湖东岸、湖滨、王家河流域、君
山岛周边布局开发楼盘。南湖风景区坐拥湖岸优质资源，吸引房地产开
发企业 22 家。1-6 月，全区在建的房地产项目有 16 个，完成投资 43915
万元，同比增长 102.6%。房屋施工面积 79 万平方米，同比增长 172.9%；
房屋销售面积 14.4 万平方米，同比增长 198%;房屋销售额 83561 万元,
同比增长 326.5%；商品房销售均价由去年 6 月的 4043 元/平方米上涨至
5784 元/平方米，房地产成为拉动投资增长的重要支撑。其中：金碧置
业的岳阳恒大名都项目销售商品房 575 套，销售面积 8.28 万平方米，
销售额达 4.95 亿元；晋兴置业的岳州帝苑销售 182 套，销售面积 2.45
万平方米，销售额达 1.42 亿元；黄河集团的洞庭湖国际公馆销售 192
套，销售面积 2.57 万平方米，销售额达 1.42 亿元，各大楼盘销售率均
在 80.0%以上。
（2）别墅、高档公寓商品房走俏
别墅和高档公寓因其得天独厚的沿湖环江位置、完善的配套设施和优
质的服务倍受消费者青睐。从房屋施工面积来看 -6 月，别墅、高档公寓
施工面积 30.85 万平方米，同比增长 49.8%，位居首位。全市房屋施工面
积增速同比下降 2.0%，其中：商业营用房 88.49 万平米，增长 2.9%；办
公楼 15.43 万平方米，增长 30.9%；而住宅 735.59 万平方米，下降 4.3%。
从竣工面积来看 1-6 月，别墅、高档公寓竣工面积 0.93 万平方米，
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同比增长 100%，位居首位。全市房屋竣工面积增速为 49.7%，其中：住宅
117.01 万平方米，增长 54.7%；商业营用房 10.59 万平米，增长 5.8%。
从销售面积来看 1-6 月，别墅、高档公寓销售面积 4.57 万平方米，
同比增长 265.6%，位居首位。全市商品房销售面积增速为 16.4%，其中：
住宅 138.24 万平米，增长 17.4%；商业营用房 5.82 万平方米，下降 18.3%。
从销售额来看 1-6 月，别墅、高档公寓 2.07 亿元，增长 155.6%，
位居首位。全市销售额平均增速为 18.6%，其中住宅 39.64 亿元，增长
29.0%；商业营用房 3.47 亿元，下降 36.2%。从销售均价来看 1-6 月，
别墅、高档公寓每平米 4526 元，下跌 29.9%。全市商品房混合均价每平
方米 2969 元，上涨 1.9%。其中：商业营用房每平方米 5955 元，下降 22.1%；
但住宅每平米达到 2867 元，上涨 9.9%。
（3）刚性需求仍成为市场消费主体
从中心城区（含君山、云溪）来看 1-6 月，累计成交商品住房 3678
套，其中有 90.0%的购买群体仍属于第一套购房者；10.0%的购买群体为
二 套 以 上 型 购 房 者 。 从 消 费 者 户 籍 来 源 来 看 ， 本 地 居 民 购 房 占 比达到
97.0%，外地购房者比例仅占 3.0%。
从县（市）、区来看 通过调研，岳阳县和平江县房地产开发企业开
发的楼盘消费者为四大对象：第一部分是在外经商、务工的本地人员回乡
置业，比例接近 50.0%；第二部分是乡镇及以下的干部及私营业主到县城
购房，比例接近 30.0%；第三部分是城关本地居民购房，比例接近 10％；
第四部分是少量外籍在本地经商、工作的人员购房，比例接近 10.0%。
（4）岳阳商品房价格仍处“价值洼地”
岳阳房价在“3+5”城市群中排名倒数第三。2011 年年底，岳阳房屋
销售均价为每平方米 2915.72 元，仅高于阳市和郴州市，位列倒数第三。
长沙 2006 年房屋销售均价就达到了 2991 元，目前均价每平方米为 5879.79
元，远远高于岳阳。
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2011 年湖南省“3+5”城市房屋销售均价
单位：元/平方米
地区 长沙 株洲 湘潭 岳阳 常德 衡阳 郴州 益阳
房屋销售均价 5879.79 3748.87 3348.92 2915.72 3044.88 2923.69 2703.69 2689.51
与岳阳差距 2964.07 833.15 433.2 — 129.16 7.97 -212.03 -226.21
是岳阳房价在长江沿岸七个城市中排名倒数第一。沿长江流域，与
岳阳相邻或地理位置接近的市州有六个，自西向东分别为宜昌、荆州、
咸宁、黄冈、黄石、九江，2011 年岳阳房屋销售均价低于此六个城市。
2011 年 长江沿岸周边城市房屋销售均价
单位：元/平方米
地区 宜昌 荆州 岳阳 咸宁 黄冈 黄石 九江
房屋销
5131 3154.22 2915.72 3587.68 3052.79 3749.88 5058.72
售均价
岳阳与
2215.28 238.5 — 671.96 137.07 834.16 2143
其差距
今年来，虽然岳阳房地产价格出现恢复性上涨，但与相邻同级城市比
较，仍处于较低水平，形成了房地产市场价格“洼地”效应。
（5）保障性住房扎实推进
今年以来，市委、市政府以省委、省政府下达的任务为目标，通过新
建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，强力推
进全市廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、安置房建设及城市和国
有工矿棚户区改造。到今年 6 月底，全市实际新增廉租房 7715 套，完成
全年目标任务的 85.7%；完成公共租赁住房 4533 套，达到目标任务的
45.3%；农村危房改造已完成 503 户，破土动工 4150 户，全市 8000 套目
标任务年底可圆满完成。
3、产业政策（含税收政策等）
近年来，岳阳市人民政府为贯彻落实国办发[2011]1 号文件精神，促
进全市房地产市场平稳健康发展，出台六大调控措施。具体内容如下：
1）、切实加强领导。做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平
稳健康发展是各级政府的重要职责。市人民政府成立由分管市长任组长，
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市房地产局、市规划局、市国土资源局、市住建局、市财政局、市物价局、
市地税局、岳阳银监分局、市统计局、国家统计局统岳阳调查队等部门单
位负责人为成员的岳阳市房地产市场调控工作协调领导小组，领导小组办
公室设市房地产局。领导小组每月定期召开例会，通报情况，制定相关措
施。各县、市、区也要成立相应机构，加强对房地产市场的监督和管理。
对国家、省、市房地产宏观调控的信贷、土地、税收等政策未落实、新建
住房价格增长过快、保障性住房建设缓慢的，由市人民政府根据有关规定
对相关责任人进行问责。
2）、明确新建住房价格控制目标。市物价部门应当根据我市经济发
展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，结合我市本年度
房地产市场实际，向市人民政府报告下年度我市住房价格增长控制目标。
2011 年度我市新建商品住房价格增幅控制在 10%以内。
3）、建立商品住房价格申报备案制度。房地产开发企业在办理《商品
房预售许可证》时，应当将《商品房交易明码标价说明书》交房地产部门
和物价部门备案，并在岳阳房地产网和售楼部醒目位置进行公示。凡预售
申报价格超过年度控制目标的，由房地产部门移送物价部门审定，确定超
过年度控制目标的，房地产部门不得办理预售许可。销售过程中需调整销
售价格的，应当在执行调整价格 24 小时之前按规定到房地产部门和物价
部门备案并公示后方可执行。对不按规定明码标价，通过捏造、散布虚假
信息等不正当手段哄抬房价的，物价部门要依据相关规定予以严厉查处，
房地产部门依法不予办理或收回《商品房预售许可证》。
4）、加强房地产市场日常监管。建立商品房销售监督检查机制，房
地产、物价、工商等部门建立日常现场巡查机制，对在建楼盘进行巡查抽
查，对销售价格异常的商品房项目，应及时约谈企业法人，责令其限期整
改。对未办理预售许可的商品住房项目，开发企业不得以认购、预定、排
号、发放 VIP 卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预定款性质的费用；
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已取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可证之日起 10 日内一
次性公开全部准售房源，并严格按申报价格进行销售，违者，要加大曝光
和处罚力度，记入企业信用档案，并暂停其新购置土地。同时，要加大对
经纪机构经纪行为的监管力度，严厉查处依法查处经纪机构炒买炒卖、哄
抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等非法牟利行为。
5）、严格执行差别化信贷政策和税收政策。各商业银行对居民家庭
贷款购买商品住房的，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不
得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，并不得发放家庭住房
公积金贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款及家庭
住房公积金贷款。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价
明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
6）、加大住房供应力度。各县、市、区人民政府要努力增加保障性
住房供应，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性
住房房源。统筹强力推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、安置
房建设及城市和国有工矿棚户区改造，确保完成 38000 套保障性住房任
务，切实解决中低收入家庭住房困难。要大力发展中低价位、中小户型、
节能省地的普通商品住房建设，努力构建合理的住房供应体系，满足不同
层次住房需求。
4、城市规划与发展目标
岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省
以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市, 地处“长株
潭城市群”和“武汉 1+8 城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、
依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建设成长沙与武汉之间的区域性经
济次中心。
在“一化三基”和“两型社会”建设的指导下，坚持走新型工业化道
路，合理调整产业结构，建立以信息化和高新技术为先导，以新型工业和
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现代物流业为基础，观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城
乡一体的现代化产业体系；实施科教兴市和可持续发展战略，大力提高对
外开放水平，加速国际化进程，加强人居环境建设。
以建设小康社会、构建和谐社会为目标，全面落实科学发展观，实施
以城带乡、以工哺农、城乡互动、协调发展的战略方针，在完善城乡总体
规划、深化配套改革、完善公共财政体制的基础上，统筹城乡基础设施、
产业结构、人口布局；统筹城乡资源要素配置；统筹城乡社会保障体系建
设和社会事业发展，推动城乡融合，促进城乡共荣。逐步形成“体制统一、
规划统筹、资源共享、利益共得”的城乡经济社会一体化发展新格局。
按照产业集聚、功能完善，节约土地、集约发展，合理布局、各具特
色的原则，积极稳妥地推进城镇化进程；坚持大、中、小城市和小城镇有
机结合、协调发展的原则，积极培育都市圈和城镇群，形成区域发展合力；
坚持新型工业化和新型城镇化“双轮驱动”的发展战略，加速人口、资源
和其他生产要素的有序集中，统筹推进城乡协调发展，努力形成资源节约、
环境友好的城镇化发展的新路子。
2015 年城镇人口 315 万，城镇化水平 55%；2020 年城镇人口 355 万，
城镇化水平 60%；2030 年城镇人口 435 万，城镇化水平 70%。
空间布局结构
（1）空间布局形态
坚持“城乡结合、区域一体、重点突破、全面带动”的方针，按照圈
层发展模式，合理布局城镇，构筑“一带两圈”的对接南北、联动东西
的城镇空间布局形态。
（2）“一带”指中部城镇发展带。
包括湘江和长江以东、京港澳高速公路以西地区。发展轴线包括京广
铁路、长江、湘江、107 国道、京港澳高速及其复线、长临城际铁路，
通过发展轴线向北融入武汉城市圈、向南对接长株潭城市群。规划将引
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导人口、产业、土地、基础设施等城镇建设要素重点向该地区集聚。
（3）“两圈”指“岳—临—荣”都市区和“汨—湘—营”城镇群。
“岳—临—荣”都市区是指以中心城区为中心，以临湘市区和岳阳县
城为外围城镇的都市区，以 306 省道、杭瑞高速、荆岳铁路、岳常铁路
为发展轴线，以一小时通勤距离为服务半径，辐射华容县城、市域西部
和鄂南地区城镇，形成市域北部“3+1”的城镇空间布局形态。
“汨—湘—营”城镇群是指以汨罗市区、湘阴县城和营田镇为核心
的城镇群，以 308 省道、平益高速、平益城际铁路为发展轴线，以一小时
通勤距离为服务半径，并联平江县城，辐射市域东部城镇，形成市域南部
“3+1”的城镇空间布局形态。
城镇经济区划将市域划分为“岳—临—荣”、 “汨—湘—营”、西部和
东部四个城镇经济区。
“岳—临—荣”城镇经济区：指以岳阳市区为中心，临湘市区和岳阳
县城荣家湾为副中心的经济区。该区重点发展以农业商品化为中心，建立
多品种的现代近郊农业商品基地；建立沿长江走向、连接岳阳纸业——华
能电厂——巴陵石化、松阳湖临港产业区及云溪精细化工工业园——长岭
炼化——临湘生化工业园的沿江工业带，发展石油化工、电力、造纸、机
械制造、生物医药、电子信息、新能源新材料研发、生物化工工业；建立
洞庭湖和长江航运物流带，重点建设名楼名水、神秘临湘和民俗古村等三
大旅游景区。
“汨—湘—营”城镇经济区：指以汨罗市区、湘阴县城、营田镇为中
心，李家段、界头铺镇为副中心的经济区。该区重点发展规模化、标准化
农业，建设农业产业基地和沿 107 国道瓜菜生产线；建设汨罗再生资源工
业园区、湘阴绿色食品和现代装备制造工业集聚区以及屈原饲料工业集聚
区等；重点建设龙舟风情和休闲度假等旅游景区。
西部城镇经济区：指以华容县城为中心，东山、注滋口镇为副中心
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的经济区。该区农业重点发展粮、棉、茶、油和特种养殖等农产品生产基
地，建设能源基地和棉纺工业集聚区；建设桃花山旅游景区。
东部城镇经济区：指以平江县城为中心，伍市镇为副中心的经济区。
该区要充分发挥山林资源优势，优化农业结构，发展具有比较优势、有地
方特色和市场竞争力的农业产品，大力推进农业产业化经营；重点发展绿
色食品、机电轻工、矿产建材等三大支柱产业；建立红色生态旅游景区。
5、城市社会经济发展状况
1）、经济总量较快增长，主要经济指标稳居全省第二
据省统计局初步认定，2011 年，全市实现地区生产总值 1899.49 亿
元；完成财政总收入 185.8 亿元；实现规模工业增加值 1076.69 亿元；完
成固定资产投资 861.8 亿元；实现社会消费品零售总额 598.46 亿元；各
项指标稳居全省第二。
2）、发展速度不断加快，增速排位不断前移
2011 年，全市地区生产总值增长 14.2%，排位全省第 4,比上年同期
前移 3 位(其中第一产业增加值增长 3.5%，第二产业增加值增长 18.6%，
第三产业增加值增长 14.6%)；规模工业增加值增长 20.7%，排位全省第 7，
前移 5 位；固定资产投资增长 35.6%，排位全省第 3，前移 9 位；社会消
费品零售总额增长 18.0%，排位全省第 2，前移 3 位。
3）、经济效益不断提升，三大收入协调增长
一是财政收入增长较快。全市财政收入增长 33.1%，同比加快 7.2 个
百分点，占 GDP 比重达到 9.8%，同比提高 0.7 个百分点，其中一般预算
收入 73.65 亿元，增长 41.9%。二是企业效益向好。全市规模工业企业产
销率达到 97.64%,1-11 月全员劳动生产力增长 24.6%。三是能源消耗降低。
预计 1-12 月全市规模工业综合能源消费量为 1035.75 万吨标准煤，仅增
长 7.36%，规模工业增加值能耗同比下降 11.1%。四是城乡居民收入同步
提高。全市城镇居民人均可支配收入 19558 元，增长 13.1%，增速加快 2.7
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百分点；农民人均纯收入 7070 元，增长 18.1%，增速加快 6.0 个百分点。
4）、经济结构明显优化，五市一极建设成效显著
2011 年 ， 全 市 产 业 结 构 不 断 优 化 ， 三 次 产 业 结 构 比 为
12.1:56.8:31.1，其中第一产业占比下降 1.9 个百分点，第二产业占比上
升 2.6 个百分点，第三产业占比下降 0.7 个百分点，工业对经济增长的拉
动力进一步增强。
（1）、现代工业不断做大。2011 年，工业增加值占 GDP 比重达到
51.7%，提高 2.8 个百分点。其中重工业实现增加值 661.36 亿元，增长
22.1%；中省工业实现增加值 830.69 亿元，增长 23.4%，增速同比提高 8.1
个百分点；非公工业企业实现增加值 276.27 亿元，增长 33.7%，增速同
比加快 5.9 个百分点。
（2）、现代农业稳步发展。全年粮食总产量达到 307.7 万吨，增长
3.9%。出栏生猪 720.1 万头。水产品产量 38.1 万吨，总量全省第一。全
年新增农民专业合作社 185 个，总数达到 574 个，辐射带动农户约 23 万
户。
（3）、现代航运物流业来势向好。全市现代物流业实现增加值 157.01
亿元，对经济增长的贡献率达到 7.7%，物流业占 GDP 比重达到 8.3%。主
要港口货物吞吐量 9034 万吨，集装箱 15.5 万标箱，增长 24.5%。
（4）、旅游业继续升温。岳阳楼-君山岛晋升国家 5A 级旅游景区，洞
庭湖旅游度假区挂牌，带动了旅游业的快速发展。全年共接待国内外游客
1581.96 万人次；实现旅游总收入 131.3 亿元，增长 26.5%。
（5）、生态宜居城市品牌凸显。2011 年 10 月，国家统计局评估认定
我市城市综合实力排名位列全国第 57 位。全市植树造林 25.6 万亩，森林
覆盖率达到 45.3%。实施环湖沿江旅游房地产开发战略，引进保利、恒大、
黄河等 6 家国内知名地产企业打造高档住宅，全年房地产完成投资突破
100 亿元，商品房销售面积增长 35.3%，销售额增长 51.5%。采取有效措
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施抑制了房地产价格过快上涨势头。全年保障性安居工程建设扎实推进。
（6）、湖南经济新增长极逐步显现。一是招商引资较快增长，投资质
量大幅提升。全市实际利用外商直接投资 1.87 亿美元，增长 19.1%。经
省统计局核定的亿元以上投资项目 147 个，实现投资额 229.47 亿元，增
长 100.5%。二是消费市场持续火热，对外贸易稳定增长。2011 年，我市
限上社会消费品零售企业 447 家，净增 123 家；实现限上社会消费品零售
额 231.26 亿元，占社会消费品零售总额比重达 38.6%，同比提高 6.2 个
百分点。全市实现进出口总额 11.79 亿美元，增长 15.1%，其中出口总额
和进口总额分别为 6.49 和 5.3 亿美元。三是金融运行情况良好，中长期
贷款增长较快。12 月末，全市金融机构本位币存款余额 949.29 亿元，增
长 20.9%。金融机构本外币贷款余额 508.31 亿元，增长 16.3%，其中中长
期贷款余额 288.2 亿元，增长 30.3%。
2011 年岳阳市经济运行总体良好，但也存在产业结构不合理、能耗
产业比重过大、发展质量不高等困难和问题。2012 年是实现“十二五”
发展目标的关键之年，我们要继续突出科学发展、富民强市的主题和加快
转变经济发展方式的主线，把握“稳中求进、进中求强”总基调，扎实推
进“四三六”工程，续写民本岳阳和谐崛起新篇章
（二）区域因素
1、区域概况
宗地 1、宗地 2 所在地块位于岳阳市岳阳楼区北部，紧贴城市中心，
南有洞庭大道贯穿东西，东有望岳路连通南北，西、北两面则为风景秀美
的东风湖环绕，东风湖紧贴八百里洞庭，湖面水质清澈，岳阳市政规划为
东风湖公园，景观资源十分优越，该区域为岳阳市区内不可多得的临湖景
观地带。
2、交通条件
宗地 1、宗地 2 所在地块分别位于洞庭苎麻纺织印染厂厂区、湖南
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华升洞庭麻业有限公司生产区大院内，厂区内道路通达度较高，道路条
件一般，为混凝土路面。宗地 1 现状为水塘，宗地 2 内已经平整。厂区
道路通接洞庭大道、望岳路等主次干道。
3、基础设施条件
（1）供电：自九华山和马壕变电站出线，预测本区电力负荷为 2.20
万千瓦，区内 10KV 配电线路全部采用地埋，沿道路布置。电压合格率
99%以上，供电可靠率 98 %。
（2）供水：岳阳市一自来水厂供水，进户管径 100mm。
（3）排水：建成区采用截流式合流制，沿河岸、沿湖岸截流污水，
晴天所有污水全部截流进入污水处理厂，雨天截流部分合流污水进入污
水处理厂；待条件成熟时，可逐步实施对老城区合流制系统的分流制改
造。新区及新建区为完全分流制，污水全部进入污水处理厂处理，雨水
就近排入河、湖水系。
（4）通讯：城市主次干路均设置信息管道，信息管道沿道路两侧暗
敷，信息管线均采用弱电共沟，多种网络功能和通信手段完善，电话普
及，通讯信号及网络信号覆盖及畅通。
（5）供热：无。
（6）供气：该片区以天燃气为主要气源，管网从城市主次干路接入。
本片区燃气管道均采用下地暗敷，管道按输送天燃气的标准设置。
4、环境条件
待估宗地 1、宗地 2 所在区域为老工业集中区，存在一定程度的粉尘、
噪声和大气污染，环境质量一般。
（三）个别因素
（1）宗地临路状况
宗地周边为厂区内道路，混凝土路面，能确保居民出行的需要。厂
区区道路接洞庭大道、望岳路。
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（2）宗地面积
宗地 1 面积共 104,258.00 平方米，宗地面积对土地利用较为有利。
宗地规划容积率为：1.2。
宗地 2 面积共 166,013.00 平方米，宗地面积对土地利用较为有利。
宗地规划容积率为：0.91。
（3）宗地形状
宗地 1 形状呈不规则多边形，对地上建筑的设计布局和土地利用较
为不利。
宗地 2 形状较规则，对地上建筑的设计布局和土地利用较为有利。
（4）土地开发程度
截止评估基准日，宗地 1 红线内外“五通（指通路、通电、通水、
排水、通讯）”及宗地内“场地未平整”开发条件。
宗地 2 红线内外“五通（指通路、通电、通水、排水、通讯）”及宗
地内“场地位平整”开发条件
（5）地质条件
地势较平坦、地质构造较稳定、无洪水灾害影响、地基有承载力，该
区域无不良地质现象，对地价无明显影响。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4、《国务院关于加强土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15 号)
5、地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知
（1）财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用
地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48 号）
（2）关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的
通知（财综[2009]24 号）
（3）岳阳市基准地价（基准日 2011 年 6 月 30 日）
（4）中国土地市场网、岳阳市国土资源局公布的岳阳当地近期土
地招拍挂成交案例
（二）采用的技术规程
中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》
（三）委托方及岳阳华一房地产开发有限责任公司（委估宗地产权
持有者）提供的有关资料
1、土地使用权证(岳市国用（2011）第 00001 号、岳市国用（2011）
第 00004 号)；
2、《国有土地使用权出让合同》；
3、委托方及岳阳华一房地产开发有限责任公司（委估宗地产权持
有者）提供的企业法人营业执照；
4、有关评估的其他资料；
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司
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（四）受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的
资料
1、本公司收集的岳阳市当地土地价格信息；
2．本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及估价师现场查
看记录。
二、土地估价
1、估价原则
(1)、替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条
件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性
质的土地正常价格。
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相
同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决
定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同
使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具
有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互
牵制而趋于一致。
(2)、变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的
变动规律，准确的评估价格。
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这
些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地
的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因
素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各
因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来
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的土地价格。
(3)、供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并
充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供
小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,
具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设
的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征
(4)、贡献（收益分配）原则：土地总收益是由土地及其他生产要
素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决
定。
根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理,土地开发的投
入也应获得相应的收益。所以,在进行生产活动之前,所支付土地款及随
后进行的土地开发费都应获得与社会投资相同的收益。但是,根据经济
学边际收益理论,生产要素之间存在一定的最优组合,超过一定限度,每
一要素持续增加,其收益不会相应地成比例增加。这一原则说明了成本
的增加不一定会使土地价格增加。因此,在本报告运用成本逼近法评估
估价对象的价格时,充分运用了报酬原则,不以估价对象的实际土地取
得费和开发费作为依据,也不以该区域的某一地块征地实例的费用及开
发费作依据,而是以该区域多宗征地实例,根据国家及当地政府现行的
政策,即该区域一般正常的取得费、开发费作为测算估价对象价格的依
据。
(5)、最有效利用原则：由于土地具有用途的多样性，不同的利用
方式能为权利带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土
地上获取最多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方 式的依
据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
2、估价方法
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根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用途、用地
性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发
育程度,选择评估方法过程如下：
由于近期当地住宅用地交易市场案例较多，可以找到与估价对象相
似的交易案例，因此可采用市场比较法；委估宗地为虽未开发，但没有
具体规划指标，采用剩余法进行评估，在预测未来收益、成本时存在较
大的不确定性；因企业土地收益难以单独估算，无法确定土地的客观纯
收益，无法采用收益法。
评估人员通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据评估目的
和委估宗地的实际情况，委估宗地 1、宗地 2 均位于岳阳市基准地价覆
盖范围之内，故可采用基准地价修正法进行测算 。
综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、市场比较法进行评
估。然后比较两种方法评估结果,采用平均的方法确定最终评估结果。
3、估价结果
1）、地价确定的方法
宗地 1：
采用市场比较法估算得到宗地单位地价为 986 元/平方米,采用基准
地价法估算得到的宗地单位地价为 999 元/平方米，估价结果相近，我
们取两种估价方法估价结果的算术平均值作为待估宗地的国有出让土
地使用权的评估价格。即：
=（986+999）/2= 993（元/平方米）（个位取整）
宗地 2：
采用市场比较法估算得到宗地单位地价为 1025 元/平方米,采用基
准地价法估算得到的宗地单位地价为 1016 元/平方米，估价结果相近，
我们取两种估价方法估价结果的算术平均值作为待估宗地的国有出让
土地使用权的评估价格。即：
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=（1025+1016）/2= 1021（元/平方米）（个位取整）
具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
2、估价结果
待估宗地 1 土地使用权价格=103,528,200.00(元）(取整到百位)
大写金额：壹亿零叁佰伍拾贰万捌仟贰佰元整(人民币)
土地单价:993 元/平方米(精确到个位)
待估宗地 2 土地使用权价格= 169,499,300.00 (元）(取整到百位)
大写金额：壹亿陆仟玖佰肆拾玖万玖仟叁佰元整(人民币)
土地单价:1021 元/平方米(精确到个位)
待估宗地 1 土地使用权 20%份额价格= 20,705,600.00 (元）(取整
到百位)
待估宗地 2 土地使用权 20%份额价格= 33,899,900.00 (元）(取整
到百位)
各宗地具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
三、 估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件
（1）土地使用方合法取得土地使用权，并支付有关税费；
（2）估价对象的评估设定用途为最有效利用方式，并产生相应的土
地收益；
（3）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营
管理的正常进行，企业的持续发展；
（4）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；没
有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他
不可抗力对土地价值的影响。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规；
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（6）委托方及土地使用方提供的资料属实。
（7）评估设定宗地 1 土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、
供电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地未平整”。
评估设定宗地 2 土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供电、
供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。
估价基准日为二零一二年十一月三十日，土地用途为住宅、剩余年期
为 66.44，土地使用权类型为出让。
（8）其他特殊设定
2、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准 GB/T 18508-2001《城
镇土地估价规程》及其他相关法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估
价报告；
（2）本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，
当用于其他目的时，本报告评估结果无效；土地估价技术报告仅送交土地
管理部门审查用。
（3）本土地估价结果自报告提交之日起半年内有效,即 2013 年 2 月
10 日到 2013 年 8 月 9 日。
（4）本报告估价结果是指在满足地价定义所设定条件下的土地使用
权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发程度、土地
使用年期、土地面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应
调整；
（5）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价
结果有解释权；
（6）委托方不得将本报告全文或部分内容公开披露，如确需披露，
须征得本公司书面同意。同时，我们承诺未经委托方同意，不以任何方
式向第三者披露本报告的内容。
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3、需要特殊说明的事项
（1）本次评估所依据的产权资料均由委托方和岳阳华一房地产开发
有限责任公司提供，我们仅核对了委托方和岳阳华一房地产开发有限责任
公司提供的原件与复印件的一致性，我们无权对上述资料的真实性发表鉴
定意见；委托方对上述资料的真实有效性负责；如委托方以隐瞒、欺骗等
不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委
托方承担。
（2）鉴于本次评估目的，本次评估设定的宗地开发程度、用途与实际
情况相符，如上述设定条件有变化，本评估报告及评估结果即失去效力，
应重新评估；
（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必
要时说明原因或依据；
（4）其他需要特殊说明的事项
本次评估未考虑将来房地产交易后可能产生的土地增值税及其他
相关税费。根据评估目的要求，本次评估结果列示了委估宗地总价之外
还列示 20%土地使用权份额的价格。
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第四部分 附件
1 委托方、岳阳华一房地产开发有限责任公司营业执照
2 评估公司营业执照复印件
3 评估公司资质复印件
4 评估师注册证复印件
5 现场照片
6 宗地位置示意图
7 土地使用证、土地出让合同
8 土地评估业务约定书
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