湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让股权
涉及的岳阳华一房地产开发有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告书
沃克森评报字[2013]第 0233 号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二 O 一三年八月五日
岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明............................................................................................. 1
（摘要）................................................................................................................. 2
资产评估报告......................................................................................................... 6
一、绪言................................................................................................................. 6
二、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者..................................... 6
三、评估目的....................................................................................................... 10
四、评估对象和范围........................................................................................... 10
五、价值类型及其定义....................................................................................... 16
六、评估基准日................................................................................................... 16
七、评估依据....................................................................................................... 16
八、评估方法....................................................................................................... 19
九、评估程序实施过程及情况........................................................................... 25
十、评估假设....................................................................................................... 27
十一、评估结论................................................................................................... 29
十二、特别事项说明........................................................................................... 29
十三、评估报告使用限制说明........................................................................... 32
十四、评估报告日............................................................................................... 32
评估报告签字盖章页........................................................................................... 33
评估报告附件....................................................................................................... 34
岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
注册资产评估师声明
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司（以下简称“沃克森”或我公司）接受贵公
司的委托，委派评估人员对岳阳华一房地产开发有限责任公司于评估基准日 2013 年 6
月 30 日的股东全部权益价值进行评估，针对本评估报告特作如下声明：
一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估
准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据注册资产评估师在执业过程中掌握的事
实，在我们认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观的，并对评估结论合
理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债申报表、历史年度经营成果、盈利预测数据及相
关法律权属资料由委托方、被评估单位提供并经其签章确认；提供必要的资料并保证
所提供资料的真实性、合法性、完整性及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益
关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象进行抽查；我们已
对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行必要的查
验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；对查验过程中发现的问题，
我们已提请相关当事方完善产权，并对发现的问题进行了披露。
五、注册资产评估师具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报
告中已披露利用其他机构报告的情形。
六、本报告中的分析、判断受评估报告中假设和限定条件的限制，评估结论仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告
中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为
实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，我公司和注册资产评估师并不
承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评
估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我公司和注册
资产评估师无关。
八、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，评估报告使用者应当根
据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实际作
价时给予充分考虑，进行相应调整。
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让股权
涉及的岳阳华一房地产开发有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告书
（摘要）
沃克森评报字[2013]第 0233 号
重 要 提 示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文
一、绪言
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻
业有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产
基础法，按照必要的评估程序，对湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟
转让股权所涉及的岳阳华一房地产开发有限责任公司股东全部权益于 2013 年 6 月 30
日之市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
二、委托方及被评估单位
委托方：湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司
被评估单位：岳阳华一房地产开发有限责任公司
三、评估目的
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让其持有的岳阳华一房地
产开发有限责任公司股权，需对岳阳华一房地产开发有限责任公司的股东全部权益
市场价值进行评估，为湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司从事该经济
行为提供价值参考。
四、评估对象和范围
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
评估对象为岳阳华一房地产开发有限责任公司的股东全部权益市场价值，股东
全部权益账面金额 3,266.91 万元。
评估范围为岳阳华一房地产开发有限责任公司申报的评估基准日资产及相关负
债，具体以被评估单位申报的资产评估明细表为准。其中资产总额账面值 30,386.29
万元，负债总额账面值 27,119.39 万元，所有者权益账面值 3,266.91 万元。评估前账
面值已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所审计，并出具了
XYZH/2013CSA1003 无保留意见审计报告 。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估主要采用资产基础法，评估结论如下：
采用资产基础法对岳阳华一房地产开发有限责任公司的股东全部权益价值的评
估值为 14,766.72 万元（人民币大写金额为：壹亿肆仟柒佰陆拾陆万柒仟贰佰元整），
评估值较账面净资产增值 11,499.81 万元，增值率 352.01 %。
本评估报告仅供委托方湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让股
权的经济行为提供价值参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象可实现价
格的保证。建议委托方和相关当事方在参考分析评估结论的基础上，结合经济行为实
施时的资产状况和市场状况等因素，合理进行决策。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事项
说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
对于本报告正文中第十二项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结论，但
非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用者关注：
（一）纳入本次评估范围的洞麻渔塘土地【岳市国用(2013)第 00035 号】上尚建
有洞麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅，其中 3 区 1 栋私人产权住宅
共计 16 户，建筑面积 1830.72 平方米，3 区 24 栋、25 栋私人产权住宅共计 9 户，建
筑面积 331.38 平方米，上述住宅用途建筑物均已取得分户房屋所有权证、国有土地使
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用证。
根据岳阳市规划信息中心出具的洞麻渔塘土地宗地保留建筑概念性规划设计用
地范围图，3 区 1 栋作为保留建筑按现状予以保留，不进行拆迁，故该宗土地未来
开发建设时只需给予洞麻厂生活区 3 区 24 栋、25 栋共计 9 户住户的经济补偿或赔偿
金额。
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司已承诺按持股比例承担洞麻厂生
活区 3 区 24 栋、25 栋共计 9 户私人产权住宅可能发生的经济补偿或赔偿金额。
本次评估时未从洞麻渔塘土地【岳市国用(2013)第 00035 号】面积中扣除该宗地
上洞麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅相应分摊土地面积，未考虑洞
麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅对洞麻渔塘土地评估价值的影响，
特提请相关报告使用方注意。
（二）纳入本次评估范围的碧水香樟项目，因根据被评估单位聘请的税务咨询机
构进行测算时，其住宅部分增值额未超过 20%，不应缴纳土地增值税，同时按项目整
体口径计算，按土地增值税汇算清缴流程计算的土地增值税额也小于按预缴税率征收
的土地增值税额，当地税务部门实际操作中土地增值税执行的是少补多不退政策。
故本次评估时土地增值税测算是按照岳阳当地税务行政管理部门规定，按销售物
业用途分类按不同预征税率进行预征，商业门面预征税率为 3%，住房为 1.5%，车库
及杂物间为 2%。
若本次评估按预征税率测算的土地增值税金额与企业未来实际汇算清缴金额有
差额，应以实际汇算清缴金额为准。
（三）纳入本次评估范围岳市国用（2013）第 00035 号、岳市国用（2013）第 00036
号宗地地上附着物房屋建筑物共 16 项，其中尚未办理房屋所有权证的房屋 9 项，建
筑面积 6,796.89 平方米；已办理房屋所有权证的房屋 7 项，建筑面积 6,223.52 平方米，
证载所有权人为湖南洞庭苎麻纺织印染厂，截止评估基准日尚未办理过户。
纳入本次评估范围内的地上附着物绿化包括 1,485 株树木，其中岳市国用(2013)
第 00036 号土地上树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，岳市国用(2013)第 00035
号土地上树木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球
和法国梧桐等观赏树木。
岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺本次评估范围内的所有房屋建筑物及绿
化的所有权人属岳阳华一房地产开发有限责任公司所有，申报的房屋建筑物面积及
绿化（树木）株数无误，不存在权属纠纷或潜在纠纷等有损产权主体完整的事项，无
抵押、担保等权利受到限制以及任何对资产价值产生影响的情形，并对此承担相应
的责任。由于岳市国用（2013）第 00035 号、岳市国用（2013）第 00036 号目前为住
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宅用地，其地上建筑物为厂房及办公楼等，本次评估未考虑将来对上述房屋拆除的影
响。
（四） 本次评估未考虑绿化(树木)资产的诸如转让、砍伐及林权证等特殊性对
评估结果可能产生的影响。
（五）洞麻渔塘土地原土地使用权证为岳市国用（2011）第 00001 号、洞麻厂区
西北角土地原土地使用权证为岳市国用（2011）第 00004 号，截止评估基准日，尚未
办理变更登记。
2013 年 7 月 3 日，洞麻渔塘土地原土地使用权证【岳市国用（2011）第 00001
号】变更登记为【岳市国用(2013)第 00035 号】，洞麻厂区西北角土地原土地使用权
证【岳市国用（2011）第 00004 号】变更登记为【岳市国用(2013)第 00036 号】。
因土地使用权证变更登记后的相关登记事项在评估基准日已明确，变更登记手续
均已办妥，且变更登记日期在评估报告日之前，本评估报告对该两宗土地使用权进行
评估时的评估依据是变更登记后的土地使用权证。
（六）评估基准日后若资产数量发生变化，评估报告使用者应当根据评估基准日
后资产变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整；若资产价格标准发生
变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本次评估结论为股东全部权益价值，未考虑控股权溢价、少数股权折价及流动性
折扣等因素对评估结论的影响，提请报告使用者注意部分股权价值并不必然等于股东
全部权益价值与持股比例的乘积。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日起
计算。超过一年，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让股权
涉及的岳阳华一房地产开发有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告书
（正文）
沃克森评报字[2013]第 0XXX 号
一、绪言
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公
司拟转让股权所涉及的岳阳华一房地产开发有限责任公司股东全部权益于 2013 年 6
月 30 日之市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
二、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
本次评估委托方为湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司，被评估单
位为岳阳华一房地产开发有限责任公司，被评估单位为委托方的子公司。
（一）委托方 1 概况
名称：湖南华升集团公司
住所：长沙市天心区芙蓉中路三段 420 号
法定代表人：刘政
注册资本：人民币贰亿陆仟壹佰贰拾肆万元整
经济性质：全民所有制
成立日期：1988 年 3 月 12 日
工商注册号：430000000065396
经营方式：销售、生产、服务
经营范围：主营授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、收购；
经销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提供仓储、纺织生产
科研及咨询服务。
（二）委托方 2 概况
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名称：湖南华升洞庭麻业有限公司
住所：岳阳市北环路洞纺办公楼
法定代表人：黄云晴
注册资本：人民币壹亿陆仟万元整
实收资本：人民币壹亿陆仟万元整
公司类型：有限责任公司
成立日期：二 OO 六年九月十四日
工商注册号：430600000039854
经营范围：纯麻纺织品、混纺织品、印染纺织品、服装、服饰的生产、销售；收
购、加工、销售麻类等纺织原料；纺织器材、化工产品、针织品、通用设备、政策允
许的农副产品的销售；纺织生产科研及咨询服务。
（三）被评估单位概况
1、概况
名称：岳阳华一房地产开发有限责任公司
住所：岳阳市岳阳楼区北环路洞纺文化楼
法定代表人：刘政
注册资本：人民币叁仟万元整
实收资本：人民币叁仟万元整
公司类型：有限责任公司
成立日期：2002 年 6 月 18 日
经营期限：2002 年 6 月 18 日至 2020 年 6 月 17 日
工商注册号：430600000000883
经营范围：凭房地产开发企业资质证书从事房地产开发经营。
2、企业简介及历史沿革
岳阳华一房地产开发有限责任公司资质等级为叁级，于 2002 年 6 月 18 日取得岳
阳市工商行政管理局核发的 430600000000883 号企业法人营业执照，注册资本为
人民币 800 万元。公司股东、持股数量及持股比例如下：
序号 投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 湖南洞庭苎麻纺织印染厂 640 80%
2 湖南盖一实业有限责任公司 160 20%
合 计 800 100%
2007 年 7 月 9 日，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，湖南盖一实业
有限责任公司将其股份 160 万元转让给股东以外的湖南华升洞庭麻业有限公司，股东
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
湖南洞庭苎麻纺织印染厂将其股份 640 万元中的 480 万元转让给股东以外的湖南华升
洞庭麻业有限公司，此次交易后，公司的股东、持股数量及持股比例如下：
序号 投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 湖南华升洞庭麻业有限公司 640 80%
2 湖南洞庭苎麻纺织印染厂 160 20%
合 计 800 100%
2008 年 10 月 15 日，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，华升洞庭麻
业有限公司将其持有公司的 60%股权转让给公司股东湖南洞庭苎麻纺织印染厂，此次
交易后，公司的股东、持股数量及持股比例如下：
序号 投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 湖南洞庭苎麻纺织印染厂 640 80%
2 湖南华升洞庭麻业有限公司 160 20%
合 计 800 100%
2010 年 12 月 22 日，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，湖南洞庭苎
麻纺织印染厂将其持有公司的 60%股权转让给公司股东湖南华升洞庭麻业有限公司，
将其持有公司的 20%股权转让给股东以外的湖南华升集团公司，此次交易后，公司的
股东、持股数量及持股比例如下：
序号 投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 湖南华升洞庭麻业有限公司 640 80%
2 湖南华升集团公司 160 20%
合 计 800 100%
2011 年 4 月 20 日，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，申请增加注
册资本人民币 2200 万元，新增注册资本由湖南华升洞庭麻业有限公司、湖南华升集
团公司认缴，增资后的注册资本为人民币 3000 万元。湖南恒兴联合会计师事务所出
具了湘恒兴现验字(2011)第 092 号验资报告书。
3、截止评估基准日，被评估单位股东出资及持股比例如下表：
序号 投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 湖南华升洞庭麻业有限公司 2400 80%
2 湖南华升集团公司 600 20%
合 计 3000 100%
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4、近年资产、损益状况
岳阳华一房地产开发有限责任公司 2010 年至 2013 年 6 月的资产状况如下表所
示：
金额单位：人民币元
项 目 2010/12/31 2011/12/31 2012/12/31 2013/6/30
货币资金 9,004,853.62 27,127,785.42 39,403,697.27 29,321,665.24
预付款项 430,940.00
其他应收款 9,623,610.70 1,137,332.02 5,073,798.32 3,335,760.35
存货 56018608.57 116,177,536.48 148,732,734.10 265,696,654.07
其他流动资产 1,972,000.00 5,319,438.98
流动资产合计 74,647,072.89 144,442,653.92 195,613,169.69 303,673,518.64
固定资产 230,093.40 248,396.73 210,237.63 189,421.83
递延所得税资产 915,196.60
非流动资产合计 1,145,290.00 248,396.73 210,237.63 189,421.83
资产总计 75,792,362.89 144,691,050.65 195,823,407.32 303,862,940.47
应付账款 15,606,060.97 94,041,904.51 93,352,005.99 146,724,049.62
预收款项 53,373,521.00 29,342,768.00 71,429,705.00
应付职工薪酬 309,558.92 192,951.21 238,605.21
应交税费 -2,924,939.43 41,843.47 105.00 105.00
其他应付款 712,695.25 15,665,497.94 39,598,190.24 52,801,389.23
流动负债合计 66,767,337.79 110,058,804.84 162,486,020.44 271,193,854.06
非流动负债合计
负债合计 66,767,337.79 110,058,804.84 162,486,020.44 271,193,854.06
实收资本 8,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
盈余公积 102,502.51 463,224.58 463,224.58 463,224.58
未分配利润 922,522.59 4,169,021.23 2,874,162.30 2,205,861.83
所有者权益合计 9,025,025.10 34,632,245.81 33,337,386.88 32,669,086.41
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
一、营业收入 2,200,000.00 62,122,300.00
减：营业成本 53,051,193.47
营业税金及附加 122,650.00 4,437,391.25
销售费用 62,721.00 1,061,255.00 817,472.00
管理费用 95,072.91 792,924.36 125,212.00 47,669.51
财务费用 -165,946.09 -98,790.51 -277,996.01
资产减值损失 190,213.85 -446,646.25 207,182.44 81,154.97
二、营业利润 1,792,063.24 4,390,662.26 -1,294,858.93 -668,300.47
加:营业外收入
减：营业外支出 11,000.00
三、利润总额 1,792,063.24 4,379,662.26 -1,294,858.93 -668,300.47
减：所得税费用 341,675.03 772,441.55
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
四、净利润 1,450,388.21 3,607,220.71 -1,294,858.93 -668,300.47
注：表中 2010 年、2011 年、2012 年数据已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）
湖南分所审计并出具无保留意见审计报告，2013 年 1~6 月数据已经信永中和会计师事
务所（特殊普通合伙）长沙分所审计并出具 XYZH/2013CSA1003 无保留意见审计报
告。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方使用于本评估目的。除国家法律、法规另有规定外，任何
未经评估机构和委托方确认的单位或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使
用者。
三、评估目的
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让其持有的岳阳华一房地
产开发有限责任公司股权，需对岳阳华一房地产开发有限责任公司的股东全部权益
市场价值进行评估，为湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司从事该经济
行为提供价值参考。
四、评估对象和范围
（一）评估对象及范围
本次评估对象为岳阳华一房地产开发有限责任公司于评估基准日的股东全部权
益价值，股东全部权益账面金额 3,266.91 万元。
具体评估范围为岳阳华一房地产开发有限责任公司于评估基准日的全部资产及
相关负债，其中资产总额账面值 30,386.29 万元，负债总额账面值 27,119.39 万元，所
有者权益账面值 3,266.91 万元。评估前账面值已经信永中和会计师事务所（特殊普
通合伙）长沙分所审计，并出具了 XYZH/2013CSA1003 无保留意见审计报告 。
金额单位：人民币万元
账面价值
项 目
A
1 流动资产 30,367.35
2 非流动资产 18.94
3 固定资产 18.94
4 资产合计 30,386.29
5 流动负债 27,119.39
6 非流动负债 -
7 负债合计 27,119.39
8 净资产（所有者权益） 3,266.91
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具体资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对
象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
（二）实物资产的分布情况及特点
岳阳华一房地产开发有限责任公司纳入本次评估范围的价值量较大的实物资产
主要包括存货及设备类资产，有关情况及特点如下：
1、存货-开发成本
岳阳华一房地产开发有限责任公司纳入本次评估范围的存货为开发成本，明细
如下：
开发成本汇总表
序 土地面积 账面价值
名 称 土地权证号
号 (平方米) (万元)
一 碧水香樟项目 岳市国用(2011)第 00072 号 12,230.95 10,896.07
二 洞麻渔塘土地及其地上附着物 岳市国用(2013)第 00035 号 104,258.00 7,306.86
三 洞麻厂区西北角土地及其地上附着物 岳市国用(2013)第 00036 号 166,013.00 8,366.73
合 计 26,569.67
（1）碧水香樟项目
碧水香樟项目位于岳阳市岳阳楼区望岳路办事处北环路社区洞麻厂生活区内。
该项目共 4 栋，由 2 栋 27 层的一类高层住宅楼、1 栋两层和 1 栋三层的商业及地下车
库组成。
项目规划限高为≤84 米，建筑耐火等级：一类高层住宅建筑，多层商场耐火等级
为二级，地下室为一级，结构使用年限为 50 年。
该项目共建有 2 栋住宅，建筑层数 1+26 层，共 311 户，住宅户型面积为：80-140
㎡，均为二梯三户每单元，每栋为东、西两个单元，采用钢筋混凝土剪力墙结构，
剪力墙结构抗震等级为二级，住宅平面形式点板，住宅建筑底部局部架空作为入户
门厅和绿化及活动空间，并结合地形在住宅架空层解决物管用房的功能需要。住宅
单体采取南向布臵，住宅布臵讲究有收有放，创造层次丰富的内部空间环境。
该项目在城市道路沿线设臵了 1-3 层的商业、停车场等配套公共服务建筑，小区
内设臵了物管用房、垃圾站、会所。商业地上层数为 1-3 层，采用钢筋混凝土框架结
构，框架的抗震等级为三级。
该项目设有一层地下室，主要用作设备用房和汽车库，地下室防水等级为二
级。
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该项目东侧为坊城东路，北侧为华盛路，位于洞麻厂生活区内，备六通一平条
件。紧邻洞庭大道，交通较便利，临近市汽车站、洞庭汽车站、火车站，距岳阳市
商业中心较近。
该项目于 2012 年 6 月开工，截至 2013 年 6 月 30 日，该项目主体工程及内外装
饰工程完成了 90%，电梯工程大部分工程款已支付，强电工程已经完成了 50%，消防
工程完成了 20%。弱电及室内照明管线均已安装完毕，门窗工程完成了 30%，园林绿
化、室外排水、道路、门头、围墙栅栏工程须达到施工条件后再另行招标，无负压
供水工程已招标完毕。
碧水香樟项目所取得的相关权证情况如下：
权证种
序号 位置 内容 权证编号 备注
类
建设用 颁发日期：
洞纺生活 地字第岳规（用）
1 地规划 用地面积 14796.5 平方米 2011 年 12 月
区 2011073 号
许可证 20 日
使用权面积 12230.95 平方
国有土 颁发日期：
岳阳市北 米， 岳市国用（2011）第
2 地使用 2011 年 8 月 9
环路 地类用途：商服用地、住宅 00072 号
证 日
用地，使用权类型：出让
建设规模：50020 平方米（面
积说明：总建筑面积 50020
建设工 颁发日期：
岳纺生活 平方米，其中计容面积： 建字第岳规（工）
3 程规划 2012 年 4 月 26
区 41504 平方米，地下层面积 2012018 号
许可证 日
8118 平方米，贰栋 26 层+1
层、1 栋 2 层、1 栋 3 层）
工程名称：碧水香樟 1#、2#、
建筑工 岳阳市洞 3#、4#楼，建设规模 50020 颁发日期：
编号：
4 程施工 纺生活区 平方米，结构：框剪（2 栋 2012 年 8 月 28
43062201204250100
许可证 内 26+1 层 1 栋 2 层 1 栋 3 日
层）
碧水香樟 1 栋，其中预售房
岳阳楼区
商品房 屋住宅预测面积 18908.92 颁发日期：
望岳路办 岳房预字（2012）第
5 预售许 平方米，套数 156 套，商业 2012 年 9 月 27
事处北环 091 号
可证 用房 80.73 平方米，套数 1 日
路社区
间
碧水香樟 2 栋，其中预售房
岳阳楼区
商品房 屋住宅预测面积 18435.32 颁发日期：
望岳路办 岳房预字（2012）第
6 预售许 平方米，套数 155 套，商业 2012 年 9 月 27
事处北环 092 号
可证 用房 254.73 平方米，套数 2 日
路社区
间
岳阳楼区
商品房 碧水香樟 3 栋，其中预售商 颁发日期：
望岳路办 岳房预字（2013）第
7 预售许 业用房 726.05 平方米，套数 2013 年 4 月 27
事处北环 005 号
可证 13 间 日
路社区
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权证种
序号 位置 内容 权证编号 备注
类
岳阳楼区
商品房 碧水香樟 4 栋，其中预售商 颁发日期：
望岳路办 岳房预字（2013）第
8 预售许 业用房 2891.79 平方米，套 2013 年 4 月 27
事处北环 006 号
可证 数 15 间 日
路社区
截止 2013 年 6 月 30 日，碧水香樟项目销售情况如下表：
可售建筑
已售建筑面
序号 项目 总建筑面积 面积（或个 销售率 备注
积（或个数）
数）
1 1 栋住宅 18,908.92 17,803.59 1,105.33 94%
2 1 栋商业 80.73 为社区管理用房不可销售
3 2 栋住宅 18,435.32 17,036.37 1,398.95 92%
4 2 栋商业 254.73 254.73
5 3 栋商业 726.05 726.05
6 4 栋商业 2,891.79 2,891.79
7 地下车位 173 个 该部分面积地下建筑未计
8031.0
8 杂物间 50 个 入容积率
9 合计 49,328.54
（2）洞麻渔塘土地及其地上附着物
洞麻渔塘土地的地理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质
及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地
号土地登记状况详见下表：
项目 洞麻鱼塘土地
地理位置 洞庭苎麻纺织印染厂厂区
用途 住宅
四至东至 纺城西路
四至南至 家属区
四至西至 纺城中路
四至北至 纺城中路
土地面积(m2) 104,258.00
土地等级 三级
权属性质及权属变更
土地使用证编号 岳市国用（2013）第 00035 号
登记时间 2013 年 7 月 3 日
土地使用者 华一房地产开发有限责任公司
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 13
岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
项目 洞麻鱼塘土地
地籍图号 3253.0-414.5
宗地号
备注
洞麻渔塘土地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为岳阳华一房地产开发
有限责任公司，取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证、他项
权利等土地权利状况详见下表：
土地使 土地剩 他项
土地使用证 用 土地使用 土地面积 出让合同
用权终 余使用 权利
编号 途 权性质 (m2) 编号
止日期 年期 状况
岳市国用 2079 年
住 国有 未设
（2013）第 4 月 24 65.86 年 104,258.00 YTP2008-14
宅 出让 定
00035 号 日
洞麻渔塘土地上地上附着物包括房屋建筑物及绿化。
房屋建筑物共 2 项，属岳阳华一房地产开发有限责任公司所有，包括兴业办公楼
及温室，建筑面积共 1194.68 平方米，均未取得房屋所有权证。根据岳阳华一房地产
开发有限责任公司提供的土地出让合同，该宗地规划容积率不高于 1.2，现状建筑物
未占用土地规划建设指标。
绿化为树木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐
球和法国梧桐等观赏树木，大都为 1984 年至 1986 年间栽种，至评估基准日各树种生
长态势较好。
洞麻渔塘土地【岳市国用(2013)第 00035 号】上尚建有洞麻厂生活区 3 区 1 栋、
24 栋、25 栋私人产权住宅，其中 3 区 1 栋私人产权住宅共计 16 户，建筑面积 1830.72
平方米，3 区 24 栋、25 栋私人产权住宅共计 9 户，建筑面积 331.38 平方米，上述住
宅用途建筑物均已取得分户房屋所有权证、国有土地使用证。
（3）洞麻厂区西北角土地及其地上附着物
洞麻厂区西北角土地的地理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权
属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图
号、宗地号土地登记状况详见下表：
项目 洞麻厂区西北角土地
地理位置 湖南华升洞庭麻业有限公司生产区大院内
用途 住宅
四至东至 洞麻生产区
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项目 洞麻厂区西北角土地
四至南至 东风湖
四至西至 东风湖
四至北至 东风湖
土地面积(m2) 166,013.00
土地等级 三级
权属性质及权属变更
土地使用证编号 岳市国用（2013）第 00036 号
登记时间 2013 年 7 月 3 日
土地使用者 岳阳华一房地产开发有限责任公司
地籍图号 3253.0-414.3
宗地号
备注
洞麻厂区西北角土地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为岳阳华一房地
产开发有限责任公司，取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用
证、他项权利等土地权利状况详见下表：
土地使 土地剩 他项
土地使用证 用 土地使用 土地面积 出让合同
用权终 余使用 权利
编号 途 权性质 (m2) 编号
止日期 年期 状况
岳市国用 2079 年
住 国有 未设
（2013）第 4 月 24 65.86 年 166,013.00 YTP2008-13
宅 出让 定
00036 号 日
洞麻厂区西北角土地上地上附着物包括房屋建（构）筑物及绿化。
房屋建（构）筑物共 15 项，属岳阳华一房地产开发有限责任公司所有，其中房
屋建筑物 14 项，建筑面积共 11,825.73 平方米，包括机修下料间、成品库 2、亚麻、
空调房、办公室、厂房及油库等。其中已办理房屋所有权证的房屋建筑物共 7 项，建
筑面积为 6223.52 平方米，未办理房屋所有权证的房屋建筑物共 7 项，建筑面积为
5602.21 平方米。构筑物 1 项，为汽车台，面积 45 平方米，无需办理所有权证。根据
岳阳华一房地产开发有限责任公司提供的土地出让合同，该宗地规划容积率不高于
0.91，现状建筑物未占用土地规划建设指标。
绿化为树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，大都为 1984 年至 1986 年间栽
种，至评估基准日各树种生长态势较好。
2、设备类资产
（1）车辆
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
纳入本次评估范围内的车辆共 1 台，2010 年 1 月购臵，为别克牌 SGM6515ATA
小型普通客车，车辆牌号为湘 F0DT18，目前行驶状况正常，维护保养状况一般。
（2）电子设备
纳入本次评估范围的电子设备共 9 项 17 台，包括空调、电脑、打印机等，上述
电子设备系岳阳华一房地产开发有限责任公司于 2011 年 2 月至 2012 年 8 月间购臵，
数量少，单位价值量较小，主要分布在岳阳华一房地产开发有限责任公司办公场所
内，维护保养状况一般。
（三）引用其他机构出具的报告情况
本次岳阳华一房地产开发有限责任公司于评估基准日申报的全部资产和负债账
面数据，业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所审计，并出具了
XYZH/2013CSA1003 无保留意见审计报告。
五、价值类型及其定义
根据评估目的和评估对象的特点，考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限
制和要求，因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。
本次是在持续经营假设前提下评估岳阳华一房地产开发有限责任公司股东全部
权益在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日有利于评估目的实现。
七、评估依据
（一）主要法律法规
1、国有资产评估管理办法国务院第 91 号令；
2、国有资产评估管理办法施行细则国家国有资产管理局国资办发[1992]36
号；
3、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知国务院办公厅国办发[2001]102 号；
4、国有资产评估管理若干问题的规定财政部第 14 号令；
5、国有资产评估项目备案管理办法财政部财企[2001]802 号；
6、企业国有资产评估管理暂行办法国务院国资委第 12 号令；
7、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权[2006]274
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号；
8、关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知国资发产权[2009]941
号；
9、企业国有资产监督管理暂行条例国务院第 378 号令；
10、中华人民共和国企业国有资产法；
11、中华人民共和国公司法；
12、中华人民共和国物权法；
13、中华人民共和国城市房地产管理法；
14、中华人民共和国土地管理法及其实施条例；
15、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例；
16、中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则；
17、协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第 21 号)；
18、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第 39 号)；
19、国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发[2001]15 号)；
20、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28 号)；
21、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3 号)；
22、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、资产评估准则-基本准则财企[2004]20 号；
2、资产评估职业道德准则-基本准则财企[2004]20 号；
3、评估机构内部治理指引中评协[2010]121 号；
4、评估机构业务质量控制指南中评协[2010]214 号；
5、资产评估价值类型指导意见中评协[2007]189 号；
6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见会协[2003]18 号；
7、资产评估准则-评估报告中评协[2011]230 号；
8、资产评估准则-评估程序中评协[2007]189 号；
9、资产评估准则-业务约定书中评协[2011]230 号；
10、资产评估准则-工作底稿中评协[2007]189 号；
11、资产评估准则-不动产中评协[2007]189 号；
12、资产评估准则-机器设备中评协[2007]189 号；
13、资产评估准则-企业价值中评协[2011]227 号；
14、企业国有资产评估报告指南中评协[2011]230 号；
（三）经济行为文件
资产评估业务约定书。
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（四）产权证明文件、重大合同协议
1、营业执照、组织机构代码证、企业章程、验资报告；
2、土地使用权证、房屋所有权证；
3、重要设备购买合同、建筑工程合同；
4、重大资产的付款凭证；
5、其他产权证明文件。
（五）采用的取价标准依据
1、2013 年机电产品报价系统（www.mepfair.com）；
2、资产评估常用数据与参数手册（机械工业出版社）;
3、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；
4、湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知（2012 年修订）；
5、湖南省实施〖中华人民共和国耕地占用税暂行条例〗办法（湖南省人民
政府令第 231 号）；
6、湖南省实施〖中华人民共和国契税暂行条例〗若干规定（湖南省人民政府
令第 124 号）；
7、湖南省防洪保安基金征收管理办法（湘政发[2001]31 号）；
8、湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知（湘政办发
（2005）47 号）；
9、湖南省物价局、湖南省财政厅关于规范国土资源系统服务性收费有关问题
的通知（湘价服〔2012〕87 号）
10、湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省耕地开垦费征收使用管理办法的
通知（湘政办发[2010]47 号）；
11、土地利用现状分类(GB/T21010-2007)；
12、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）(国土资厅发（2013)20
号）
13、岳阳市基准地价更新技术报告（基准日 2011 年 6 月 30 日）；
14 关于颁发湖南省建设工程计价办法及有关工程消耗量标准的通知（湘建
价[2009]406 号）；
15、2006 年湖南省建设工程量计算规则(湘建价 2006 第 330 号)；
16、2006 年湖南省建设装饰装修工程消耗量标准上、下册(湘建价 2006 第 330
号)；
17、 关于颁发湖南省建设工程计价办法及有关工程消耗量标准的通知（湘
建价[2009]406 号）；
18、2006 年湖南省建设工程量计算规则(湘建价 2006 第 330 号)；
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 18
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19、2006年湖南省建设装饰装修工程消耗量标准上、下册(湘建价2006第330
号)；
20、岳阳市房屋重臵价格标准（2011）；
21、房屋完损等级及评定标准(城乡建设环境保护部)；
22、岳阳工程造价2013年第三期；
23、湘建网岳阳市2011年第三期主材价；
24、关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知(湘建价[2009]396
号)；
25、关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知(湘建价[2012]237
号)；
26、苗木报价-园林在线等网站等。
（六）参考资料
1、评估基准日资产清查评估明细表；
2、企业财务通则（财政部第 41 号令）；
3、企业会计准则-基本准则（财政部第 33 号令）；
4、企业会计准则-具体准则（财会[2006]3 号）；
5、企业财务会计经营资料及信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所
出具的 XYZH/2013CSA1003 无保留意见审计报告；
6、国债利率、银行贷款利率等价格资料；
7、设备询价的相关网站；
8、企业近期主要设备的购臵发票；
9、企业产成品近期销售价目表、房屋销售合同；
10、工程施工合同；
11、商品房销售合同及销售情况统计表；
12、委托方提供的相关项目施工图、与工程有关的资料等；
13、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
（一）评估方法介绍
企业价值评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
1、资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估
企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
2、市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。
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3、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估方法。
（二）评估方法选择及评估结论确定的方法
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评
估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力
强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的
三个以上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
2、对于收益法的应用分析
收益法评估必须具备以下三个前提条件：
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业未来预期收益折
现值。
（2）能够对企业未来收益进行合理预测。
（3）能够对企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
经评估人员现场调查了解，被评估单位岳阳华一房地产开发有限责任公司现有
资产为在建的碧水香樟房地产开发项目（土地使用权面积为 12,230.95 平方米）及
两宗待开发的土地使用权。待开发的两宗土地位于岳阳市岳阳楼区望岳路办事处北
环路社区洞麻厂生活区内，土地用途为城镇住宅用地，面积共计 270,271.00 平方
米，截至估价基准日尚未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关权
证，规划建设指标未经当地规划管理部门审定，未来开发建设方案也未确定，加上
自 2010 年底以来，国家对房地产市场的持续调控和物价的持续上涨，未来房价的
走势和开发成本也难以判断，从而造成项目开发的未来收益无法合理预测，与未
来收益相关的风险无法量化。结合本次评估目的及资料收集情况，本次对该项目不
宜采用收益法进行评估。
3、对于资产基础法的应用分析
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估思路。由于被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础
法所需的资料，结合本次评估目的及资料收集情况，评估人员认为可以采用资产基础
法进行评估。
（三）对于所采用的评估方法介绍
资产基础法
1、流动资产的评估方法
（1）货币资金
包括现金、银行存款和其他货币资金。对于库存现金进行监盘、依据监盘结果对
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 20
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评估基准日现金数额进行倒轧核对；对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存
款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
（2）各种应收款项在核实无误的基础上，如有确凿证据证明有损失的，按实际
损失金额确认坏账损失，如无确凿证据证明有损失，则参照会计计提坏账政策确认预
计损失；
（3）存货-开发成本
A、碧水香樟项目评估方法
由于存货—开发成本科目中碧水香樟项目位于岳阳市岳阳楼区望岳路办事处北
环路社区洞麻厂生活区内，已经取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、
商品房预售许可证等相关权证，规划建设指标已经当地规划管理部门审定，该项目
周边房地产市场成熟，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，故本次评估方法
采用假设开发法进行评估，确定开发项目的评估值。评估过程中对已经签定商品房
销售(预售)合同部分的根据合同确定销售金额（续建完成后房地产价值），尚未签定
商品房销售(预售)合同部分的主要采用市场比较法确定销售金额（续建完成后房地产
价值），在此基础上扣除续建开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理的续
建开发利润，计算出开发项目评估值。计算公式如下：
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=销售金额（续建完成后房地产价值）-续建开发成本-管理费用（续
建管理费用）-销售费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润（续建利润）-土地增值
税
①续建完成后房地产价值
对于有签约预售的部分，续建完成后房地产价值=已签约预售部分销售金额；对
于没有签约预售的项目，续建完成后房地产价值等于项目开发后可售部分房屋预计
销售金额。
②续建开发成本
续建开发成本为至竣工尚需发生的工程费用
③管理费用（续建管理费用）
管理费用（续建管理费用）=销售金额*管理费用率 -已发生管理费用
④销售费用
销售费用=销售金额*销售费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=销售金额*销售税金及附加率
⑥投资利息
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投资利息=土地成本*利息率*建设开发期+(建设成本+前期工程费用+前期报建费
用)*利息率*建设开发期/2
⑦投资利润（续建利润）
投资利润（续建利润）= (续建成本+管理费用)*投资利润率*后续开发期/2。
投资利润率取行业年平均资本收益率为 8.3%（wind 资讯数据）
⑧土地增值税
该碧水香樟项目根据被评估单位聘请的税务咨询机构进行测算，其住宅部分增
值额未超过 20%，不应缴纳土地增值税，同时按项目整体口径计算，按土地增值税汇
算清缴流程计算的土地增值税额也小于按预缴税率征收的土地增值税额，当地税务
部门实际操作中土地增值税执行的是少补多不退政策。
故本次评估时土地增值税测算是按照岳阳当地税务行政管理部门规定，按销售
物业用途分类按不同预征税率进行预征，商业门面预征税率为 3%，住房为 1.5%，车
库及杂物间为 2%。⑨所得税按税法相关规定进行测算，所得税率为 25%。
B、洞麻渔塘土地、洞麻厂区西北角土地评估方法
由于存货—开发成本科目中洞麻渔塘土地、洞麻厂区西北角土地项目位于岳阳
市岳阳楼区望岳路办事处北环路社区洞麻厂生活区内，截至估价基准日上述尚未取
得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关权证，规
划建设指标未经当地规划管理部门审定，未来开发建设方案也未确定，在预测开发
完成价值时存在较大的不确定性，不具备选用假设开发法的条件，故本次评估时采
用基准地价系数修正法、市场比较法进行评估。然后比较两种方法评估结果,采用简
单算术平均的方法确定市场价值评估。
计算公式如下：
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=采用基准地价系数修正法、市场比较法评估市场价值-土地增值税
土地增值税按照岳阳当地税务行政管理部门规定，按土地增值额进行测算。
所得税按税法相关规定进行测算，所得税率为 25%。
C、地上附着物房屋建筑物评估方法
对房屋建筑物采用成本法进行评估，评估值=重臵全价×综合成新率。
①重臵全价的确定
建筑物的重臵全价采用当地政府公布的房屋重臵价格经过修正调整后计算。
②综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×40%+现场调查成新率×60%
其中：理论成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
建筑物现场调查成新率：对主要建筑物查阅其相关取得资料，了解其历年来的维
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修、管理情况，并经现场调查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，
填写成新率的现场调查表，计算出这些建筑物的调查成新率；
对于单价价值小、结构相对简单的建筑物，采用年限法确定成新率。
③评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
其相关参数按以下方法选取：
a、根据委估房屋建筑物的现场实地勘查情况及维修状况等资料，以及根据岳阳
市中心城区基准地价更新技术报告（2011年）中岳阳市房屋重臵价格标准（此标准
系根据岳阳市物价局、岳阳市房地产管理局岳市价[2006]51号文件规定的房屋重臵价
标准，综合各项指标数据（物价上涨水平、建筑成本等）确定），采用价格系数调整，
并经过层次、层高等因素修正后估算重臵全价。
b、价格指数根据湖南省住房和城乡建设厅发布关于 2010 年湖南省建设工程人
工工资单价的通知(湘建价[2009]396 号)和关于湖南省各市州建设工程人工工资
单价的通知(湘建价[2012]237 号)确定。
D、地上附着物绿化评估方法
评估范围内的绿化主要为岳市国用(2013)第 00035 号洞麻渔塘土地、岳市国用
(2013)第 00036 号洞麻厂区西北角土地上的树木，主要树种为香樟、法国冬青、广玉
兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法国梧桐等观赏树木，栽种时间为 1984 年
至 1986 年间。
上述观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的，而且用途单一，不由成本
及其他因素来决定。因此，本次评估对观赏树木采取“现行市价法”进行评估。
“现行市价法”是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础，用因素
差异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价，以评估基准日市场上
同类型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据，并结合委估对象的评估
目的、地理位臵、运输条件、市场环境、评估时点等因素差异作调整确定。
计算公式:评估值[p]=数量[s]x 参照物的市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%)。
首先确定参照物及参照物的平均市场单价。评估人员应通过多种渠道，广泛收
集市场价格信息，并对信息资料进行综合分析研究，剔除异常信息，从中筛选并确
定出一个市场均价，相对比较公允地作为评估的参照物，并以该参照物的平均单价
作为评估的比价基础。
其次确认因素差异调整幅度(%)。因素差异调整，是以确认的参照物为基础，将
委估对象与参照物的可比因素进行比较，确定两者差异的程度(%)。
2、非流动资产的评估方法
设备类资产的评估
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根据本次评估目的，结合评估人员在现场收集到的资料，考虑本次评估目的实现
后被评估单位持续经营的前提条件，本次评估采用成本法对设备类资产进行评估。有
关计算公式为：
对设备评估采用成本法。具体公式如下：
评估值＝重臵全价×成新率
（1）重臵价值的确定
根据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算时，针对设备不同的情况，
分别采用不同的方法确定重臵全价，评估的重臵全价中含增值税进项税额。
具体情况如下：
●电子办公设备
对于市场上有相同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上门
安装调试服务，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重臵全价。
根据当地市场信息近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备的市场价格。
则其重臵全价=购臵价
●车辆
车辆重臵全价由购臵价、车辆购臵税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)
三部分构成。
购臵价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用依据地方
车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
车辆购臵税：根据中华人民共和国车辆购臵税暂行条例规定计算。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等。
以下是重臵全价中各项费用的计算标准：
第一：设备购臵价的确定
对电子产品主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。
车辆购臵价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价
格资料予以确定。
（2）设备成新率的确定；
依据国家有关的经济技术、财税等政策，在各类设备的经济寿命年限基础上，现
场查看设备实际技术状况、维护保养、使用情况，结合行业特点及有关功能性贬值、
经济性贬值等因素，综合确定成新率。
具体确定如下：
●对于办公电子设备
办公电子设备采用年限法确定其综合成新率。
●对于尚在正常使用的设备，其成新率不低于 15%。对超龄服役的机器设备如仍
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能正常使用，原则上取其成新率为 15%。
●对于待报废的机器设备以及超龄服役的小型设备和电子办公设备不再确认其成
新率，而直接按市场价估值其残值作为评估值。
●对车辆综合成新率的确定
按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号机动车强制报废
标准规定和中华人民共和国道路交通安全法实施条例。具体确定如下：
①对于机动车强制报废标准规定中有规定强制报废使用年限的车辆，本次评
估首先计算车辆的年限成新率和里程成新率，再依据孰低原则确定车辆的理论成新
率；结合现场查看车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否正常，电路是否通畅，
制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标以确定车辆的现场勘查成新率。最
后根据理论成新率权重 40%、现场勘查成新率权重 60%的原则确定车辆的综合成新率。
即
η=η1×40% +η2×60%
式中：η1——车辆的理论成新率
η2——车辆的现场勘查成新率
η——车辆的综合成新率
其中理论成新率根据年限成新率与行驶里程成新率按孰低原则确定。年限成新率
及行驶里程成新率具体计算公式如下：
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
行驶里程成新率=尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程)× 100%
现场勘查成新率系评估人员通过现场查看并参考被评估单位填写的车辆状况调
查表对车辆给出的成新率。
② 对于机动车强制报废标准规定中未规定强制报废使用年限的车辆，我们
参考中华人民共和国道路交通安全法实施条例第十六条规定，大型、中型非营运
载客汽车经济耐用年限确定为 10 年，小型、微型非营运载客汽车经济耐用年限确定
为 15 年。并按以上①条的方式确定综合成新率。
3、负债的评估方法
各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担
的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
九、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与湖南华升集团公司、湖南
华升洞庭麻业有限公司签定的资产评估业务约定书，评估人员已实施了对被评估单位
提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的核对，对资产进行实地查看与核对，并
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取得了相关的产权证明文件复印件，进行了必要的评估调查工作，以及我们认为有必
要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托阶段
在接受项目委托前，项目负责人首先：
1、了解被评估单位组织架构和机构分布；
2、了解被评估单位经营业务特点；
3、了解被评估单位主要业务内控制度和会计核算制度；
4、根据对被评估单位的调研情况编制评估计划。
初步了解项目情况后，我公司与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、
评估对象及范围和评估基准日。
（二）清查核实阶段
1、项目培训阶段
针对本项目特点，为了保证质量、统一评估方法和参数，确保评估技术方案的贯
彻落实，我们对参与本项目的评估人员进行培训；主要内容为：项目基本背景及情况、
相关的中介机构、项目组织及时间安排、明细表审核要点、现场清查工作的要点及具
体要求、各类资产的评估方法、中介机构的对接要求及注意事项、各级审核要求、报
告体例要求、电子文档的规范要求、工作底稿的要求、各级人员职责、项目协调机制、
工作纪律等内容。以明确项目情况及总体要求，并确保在企业资产申报过程中对有关
共性问题解释的一致性。
评估人员根据项目统一要求指导被评估单位清查资产，填报资产评估申报表、准
备评估资料。
2、现场清查阶段
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估
范围内的资产和负债进行了抽查核实。
资产清查工作主要包括：
（1）资产真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场进行了抽
查核实，以确定其客观存在。
（2）账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点，查阅有关会计凭证和会计账簿及决算资料等，了解
企业申报评估的资产价值构成情况。
（3）评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导其进行资料收集和准备。
（4）深入了解被评估单位的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源
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供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对被评估单位以前年度的
财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。
（三）评定估算阶段
评估人员依据评估各项准则及国家相关的法律法规，结合委估资产情况及评估资
料收集情况确定评估方法，根据各类资产的作价方案，明确评估参数和价格标准，收
集相关作价资料，进行评定估算工作。
（四）汇总阶段
项目组完成初稿，最终汇总确定评估结果。
（五）审核阶段
完成评估初步结果后，按照我公司内部复核程序，对项目组提供的评估明细表、
评估说明、评估报告及相关的工作底稿进行了全面审核并提出具体的审核修改意见和
建议。
各级审核工作结束后，项目组根据各级审核意见和建议对评估明细表、评估说明、
评估报告进行了相应的修改、补充和完善，复核通过后我公司将评估报告征求意见稿
提供给委托方交换意见。
（六）出具报告阶段
在将评估结果与委托方沟通后于 2013 年 8 月 5 日正式出具评估报告。
十、评估假设
（一）基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善
的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者
的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都
是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用
中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还
将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，
同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用
续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行
正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动
后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地
续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间
位臵，转移到其他空间位臵上继续使用。根据本次评估目的，假设纳入评估范围内的
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资产中，除报废资产外，其他正常使用的资产均为在原地按照现行用途继续使用下去。
状态。
（二）一般假设
1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化。
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化。
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内。
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化。
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响。
6、被评估单位的经营模式、盈利模式没有发生重大变化，假设企业的经营者是
负责的，且管理层有能力担当其职务，保持企业的正常运作。假设企业经营者能够在
未来经营年度按其既定发展目标、方针持续经营下去，不会因个人原因导致企业脱离
既定的发展轨迹。
（三）具体假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担
性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假
定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何
留臵权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提
供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实
性、准确性不做任何保证。
3、无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设：对企业存在的可能影响资产评估结
论的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如被评估单位等有关方面应评估人员要求提供
而未提供，而评估人员在已履行评估程序仍无法获知的情况下，视为被评估企业不存
在瑕疵事项、或有事项或其他事项，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、资料真实、完整假设：是指由被评估单位提供的与评估相关的财务报表、会
计凭证、资产清单及其他有关资料真实、完整。
5、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府
机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授
权文件假定已经或可以随时获得或更新。
6、假设岳阳华一房地产开发有限责任公司对所有有关的资产所做的一切改良是
遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素
都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果会失效。
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十一、评估结论
此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
于评估基准日 2013 年 6 月 30 日资产总额账面值 30,386.29 万元，评估值 41,886.10
万元，评估增值 11,499.81 万元，增值率 37.85%；
负债总额账面值 27,119.39 万元，评估值 27,119.39 万元，评估值与账面值无差异；
净资产账面值 3,266.91 万元，评估值 14,766.72 万元，评估增值 11,499.81 万元，
增值率 352.01 %。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 6 月 30 日
被评估单位： 岳阳华一房地产开发有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 30,367.35 41,867.55 11,500.20 37.87
2 非流动资产 18.94 18.55 -0.39 -2.06
3 其中：固定资产 18.94 18.55 -0.39 -2.06
4 资产合计 30,386.29 41,886.10 11,499.81 37.85
5 流动负债 27,119.39 27,119.39 - -
6 非流动负债 - - - -
7 负债合计 27,119.39 27,119.39 - -
8 净资产（所有者权益） 3,266.91 14,766.72 11,499.81 352.01
评估结论详细情况见资产评估明细表。
采用资产基础法对岳阳华一房地产开发有限责任公司的股东全部权益价值的评
估值为 14,766.72 万元（人民币大写金额为：壹亿肆仟柒佰陆拾陆万柒仟贰佰元整），
评估值较账面净资产增值 11,499.81 万元，增值率 352.01 %。
本评估报告仅供委托方湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司拟转让股
权提供价值参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象可实现价格的保证。
建议委托方和相关当事方在参考分析评估结论的基础上，结合股权转让方案、评估基
准日至经济行为实施日的各种影响因素，合理进行决策。
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司注册资产评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事
项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
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（一）对委托方及被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时
未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人
员不承担相关责任。
（二）由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产
权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细表及其他有关资料是编制本报告的基
础。委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、
合法性、准确性和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济
行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上
述资料的真实性负责。
（三）中国注册会计师协会颁布的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导
意见中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供
的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执
行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法
律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
（四）评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现
行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也
未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果会失效。
（五）本次评估中，注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性
能做技术检测，设备评估结论是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是
真实有效的前提下，通过现场调查判断得出的。
（六）纳入本次评估范围的洞麻渔塘土地【岳市国用(2013)第 00035 号】上尚建
有洞麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅，其中 3 区 1 栋私人产权住宅
共计 16 户，建筑面积 1830.72 平方米，3 区 24 栋、25 栋私人产权住宅共计 9 户，建
筑面积 331.38 平方米，上述住宅用途建筑物均已取得分户房屋所有权证、国有土地使
用证。
根据岳阳市规划信息中心出具的洞麻渔塘土地宗地保留建筑概念性规划设计用
地范围图，3 区 1 栋作为保留建筑按现状予以保留，不进行拆迁，故该宗土地未来
开发建设时只需给予洞麻厂生活区 3 区 24 栋、25 栋共计 9 户住户的经济补偿或赔偿
金额。
湖南华升集团公司、湖南华升洞庭麻业有限公司已承诺按持股比例承担洞麻厂生
活区 3 区 24 栋、25 栋共计 9 户私人产权住宅可能发生的经济补偿或赔偿金额。
本次评估时未从洞麻渔塘土地【岳市国用(2013)第 00035 号】面积中扣除该宗地
上洞麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅相应分摊土地面积，未考虑洞
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麻厂生活区 3 区 1 栋、24 栋、25 栋私人产权住宅对洞麻渔塘土地评估价值的影响，
特提请相关报告使用方注意。
（七）纳入本次评估范围的碧水香樟项目，因根据被评估单位聘请的税务咨询机
构进行测算时，其住宅部分增值额未超过 20%，不应缴纳土地增值税，同时按项目整
体口径计算，按土地增值税汇算清缴流程计算的土地增值税额也小于按预缴税率征收
的土地增值税额，当地税务部门实际操作中土地增值税执行的是少补多不退政策。
故本次评估时土地增值税测算是按照岳阳当地税务行政管理部门规定，按销售物
业用途分类按不同预征税率进行预征，商业门面预征税率为 3%，住房为 1.5%，车库
及杂物间为 2%。
若本次评估按预征税率测算的土地增值税金额与企业未来实际汇算清缴金额有
差额，应以实际汇算清缴为准。
（八）纳入本次评估范围岳市国用（2013）第 00035 号、岳市国用（2013）第 00036
号宗地地上附着物房屋建筑物共 16 项，其中尚未办理房屋所有权证的房屋 9 项，建
筑面积 6,796.89 平方米；已办理房屋所有权证的房屋 7 项，建筑面积 6,223.52 平方米，
证载所有权人为湖南洞庭苎麻纺织印染厂，截止评估基准日尚未办理过户。
纳入本次评估范围内的地上附着物绿化包括 1,485 株树木，其中岳市国用(2013)
第 00036 号土地上树木 794 株，主要树种为香樟和法国冬青，岳市国用(2013)第 00035
号土地上树木 691 株，主要树种为香樟、广玉兰、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球
和法国梧桐等观赏树木。
岳阳华一房地产开发有限责任公司承诺本次评估范围内的所有房屋建筑物及绿
化的所有权人属岳阳华一房地产开发有限责任公司所有，申报的房屋建筑物面积及绿
化（树木）株数无误，不存在权属纠纷或潜在纠纷等有损产权主体完整的事项，无抵
押、担保等权利受到限制以及任何对资产价值产生影响的情形，并对此承担相应的责
任。由于岳市国用（2013）第 00035 号、岳市国用（2013）第 00036 号目前为住宅用
地，其地上建筑物为厂房及办公楼等，本次评估未考虑将来对上述房屋拆除的影响。
（九） 本次评估未考虑绿化(树木)资产的诸如转让、砍伐及林权证等特殊性对
评估结果可能产生的影响。
（十）洞麻渔塘土地原土地使用权证为岳市国用（2011）第 00001 号、洞麻厂
区西北角土地原土地使用权证为岳市国用（2011）第 00004 号，截止评估基准日，尚
未办理变更登记。
2013 年 7 月 3 日，洞麻渔塘土地原土地使用权证【岳市国用（2011）第 00001
号】变更登记为【岳市国用(2013)第 00035 号】，洞麻厂区西北角土地原土地使用权
证【岳市国用（2011）第 00004 号】变更登记为【岳市国用(2013)第 00036 号】。
因土地使用权证变更登记后的相关登记事项在评估基准日已明确，变更登记手续
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岳阳华一房地产开发有限责任公司资产评估报告
均已办妥，且变更登记日期在评估报告日之前，本评估报告对该两宗土地使用权进行
评估时的评估依据是变更登记后的土地使用权证。
（十一）评估基准日后若资产数量发生变化，评估报告使用者应当根据评估基准
日后资产变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整；若资产价格标准发
生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本次评估结论为股东全部权益价值，未考虑控股权溢价、少数股权折价及流动性
折扣等因素对评估结论的影响，提请报告使用者注意部分股权价值并不必然等于股东
全部权益价值与持股比例的乘积。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）评估报告如需报经国有资产监管部门核准或备案，在未经核准或备案前，
本评估报告不得被使用。
（四）未征得评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披
露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
（五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
（六）本评估报告结论自评估基准日 2013 年 6 月 30 日起一年内使用有效，超过
一年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
2013 年 8 月 5 日。
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评估报告附件
目 录
一、委托方及被评估单位营业执照
二、被评估单位房地产开发企业资质证书
三、被评估单位 2010 年、2011 年、2012 年财务报表、评估基准日审计报告
四、产权证明文件
五、委托方及被评估单位承诺函
六、资产评估师承诺函
七、资产评估机构营业执照
八、资产评估机构资格证书
九、评估人员名单及其资格证书
十、资产评估业务约定书
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参加本评估项目主要人员名单
项目负责合伙人：刘继红
项目负责人：伍智红
流动资产（除存货-开发成本外）、机器设备
及地上附着物：伍智红、徐一纯
存货-开发成本（土地及在建项目）：李明
质监部复核人：王爱萍
