共1册
第1册
中广信评报字[2015]第 514 号
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关于对“湖南华升株洲雪松有限公司拟转让行为所涉及的株
洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价值”的
评估报告
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估方：湖南华升株洲雪松有限公司
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司
报告提交日期：二 O 一五年十一月五日
评估报告
目录
注册资产评估师声明 ............................................ 2
评估报告摘要 .................................................. 3
资产评估报告正文 .............................................. 8
一、绪言 ................................................... 8
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者.................. 8
三、评估目的 .............................................. 10
四、评估范围及对象 ........................................ 10
五、价值类型及定义 ........................................ 13
六、评估基准日 ............................................ 14
七、评估依据 .............................................. 14
八、评估方法 .............................................. 19
九、评估过程 .............................................. 25
十、评估假设 .............................................. 26
十一、评估结论 ............................................ 29
十二、特别事项说明 ........................................ 29
十三、评估报告使用限制说明 ................................ 30
十四、评估报告日 .......................................... 33
资产评估附件目录 ............................................. 34
广东中广信资产评估有限公司 第1页
评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准
则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，
评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产
权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整
性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与
相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题
进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估
报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和
限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
广东中广信资产评估有限公司 第2页
评估报告
评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自中广信评报字[2015]第 514 号资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情
况，应认真阅读资产评估报告全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。
一、委托方：湖南华升株洲雪松有限公司
二、被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司
三、评估目的：本次评估目的是为湖南华升株洲雪松有限公司拟转让
行为所涉及的评估基准日株洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价值
提供参考依据。
四、评估对象及评估范围：
（一）评估对象
株洲市金爽资产有限责任公司于评估基准日的股东全部权益价值；
（二）评估范围
株洲市金爽资产有限责任公司截止 2015 年 8 月 31 日所拥有的全部资
产及负债，即净资产 1,623.90 万元。其中资产总额 1,623.90 万元；负债
总额 0 万元。
资产负债表
2015 年 8 月 31 日
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司 金额单位：万元
流动资产： 流动负债：
货币资金 - 短期借款 -
交易性金融资产 - 交易性金融负债 -
应收票据 - 应付票据 -
应收账款 - 应付账款 -
预付款项 - 预收款项 -
应收利息 - 应付职工薪酬 -
应收股利 - 应交税费 -
其他应收款 - 应付股利 -
存货 - 其他应付款 -
广东中广信资产评估有限公司 第3页
评估报告
一年内到期的非流动资产 - 一年内到期的非流动负债 -
其他流动资产 - 其他流动负债 -
流动资产合计 - 流动负债合计 -
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 - 长期借款 -
持有至到期投资 - 应付债券 -
长期应收款 - 长期应付款 -
长期股权投资 - 专项应付款 -
投资性房地产 - 预计负债 -
固定资产 815.51 递延所得税负债 -
在建工程 - 其他非流动负债 -
工程物资 - 非流动负债合计 -
固定资产清理 - 负债合计 -
生产性生物资产 - 股东权益：
无形资产 808.39 股本(实收资本) 480.00
开发支出 - 资本公积 1,171.57
商誉 - 减：库存股 -
长期待摊费用 - 盈余公积 -
递延所得税资产 - 未分配利润 -27.67
其他非流动资产 - 外币报表折算差额 -
非流动资产合计 1,623.90 股东权益合计 1,623.90
资产总计 1,623.90 负债和股东权益总计 1,623.90
以上 2015 年 8 月 31 日资产和负债账面金额已经由天健会计师事务所
（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审[2015]681 号审计报告。
评估的具体范围以被评估单位提供的财务数据基础上进行，凡列入表内并
已核实的资产及负债均在本次评估范围之内。委托评估对象和评估范围与
经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
五、价值类型：市场价值
六、评估基准日：2015 年 8 月 31 日
七、评估方法：资产基础法（成本法）
八、评估结论：
我们根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、公
正、客观和科学工作原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法，
广东中广信资产评估有限公司 第4页
评估报告
对株洲市金爽资产有限责任公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市
场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
（一）资产基础法（成本法）的评估结果
在评估基准日 2015 年 8 月 31 日，被评估单位的总资产账面价值为：
1,623.90 万元，评估值为 1,658.65 万元；负债账面价值为：0 万元，评估
值为 0 万元；净资产账面价值为 1,623.90 万元，评估值为 1,658.65 万元。
净资产评估增值 34.75 万元，增值率为：2.14%(下列序号与评估明细表汇
总表一致)。
资产评估结果汇总表
表１
评估基准日：2015 年 8 月 31 日
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
Ａ Ｂ Ｃ＝Ｂ-Ａ Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产 1 - -
非流动资产 2 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
固定资产 8 815.51 521.44 -294.07 -36.06
无形资产 14 808.39 1,137.21 328.82 40.68
资产总计 20 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
流动负债 21 - -
非流动负债 22 - -
负债合计 23 - -
净资产（所有者权益） 24 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
采用资产基础法计算，株洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价
值为1,658.65万元，（人民币大写：壹仟陆佰伍拾捌万陆仟伍佰元整）。
九、评估报告有效期：本评估报告使用的有效期限为 1 年（2015 年 8
月 31 日至 2016 年 8 月 30 日止）。超过一年，需重新进行评估。
十、特别事项说明：
（一）本次评估报告仅为本次评估目的提供委估资产的参考价值，并
广东中广信资产评估有限公司 第5页
评估报告
无强制执行的效力，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，本报
告的合法使用者在进行相关决策时除考虑评估价值外，还应考虑与决策相
关的多方面因素，并建议采用公开透明方式实施本项目对象经济行为。报
告使用人因不当使用评估结果造成损失，本公司及本报告签字评估师不承
担任何赔偿责任。
（二）本公司只负责根据委托人及被评估单位提供的资产评估明细表
进行评估，本公司承诺在评估前与委托方一同参与了清产核资，并一一查
验了所评估资产，但对评估基准日后本评估报告所附资产评估明细表中资
产的存续不承担保证责任。在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若
遇国家相关经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对资产评估结
果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（三）根据中注协（中评协）文件《关于印发〈注册资产评估师关注
评估对象法律权属指导意见〉的通知》（会协[2003]18 号）要求，注册评估
师对待评估资产的法律权属问题给予了合理关注，本报告中对评估对象法
律权属的陈述不代表评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见，
同时未考虑其权属状况对评估对象价值的影响，被评估单位应对其所提供
的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任，本报
告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担
任何责任，特提请报告使用者注意。
（四）本报告是在委托方、被评估企业提供基础文件数据资料的基础
上做出的。被评估企业对所提供的会计记录、会计凭证、资产评估申报表、
会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
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评估报告
（五）委托方和被评估企业应在本次资产评估中向评估人员提供委估
资产产权及历史价值的全面资料，若委托方和被评估企业有意隐匿或提供
虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评估中产生误导，委托方
及被评估企业应承担由此而产生的一切法律后果。
（六）截止评估基准日，纳入评估范围的无形资产权属存在瑕疵，明
细如下：
土地 准用 开发
序号 土地权证编号 土地位臵 取得日期 用地性质 面积(m2)
用途 年限 程度
株国用（2003） 株洲市芦淞 五通
1 2003/12/31 出让地 工业 50
第 A1305 号 区杨柳冲 一平 20,307.40
委估宗地登记的土地使用权人为湖南华升株洲雪松有限公司，实际产
权持有人为株洲市金爽资产有限责任公司，是湖南华升株洲雪松有限公司
实物投资投进的资本，截止评估基准日，相关转让手续及入账记录已完成，
并经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的天健湘审
[2015]681 号审计认可，评估基准日至报告出具之日产权过户手续尚在办理
中；如过户后的产权登记面积等数据发生变化评估结论应做相应调整，提
请报告使用者注意。
（七）评估基准日企业申报的资产和负债账面金额已经由天健会计师
事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具的天健湘审[2015]681 号审
计报告。
（八）本次评估中鉴于市场资料的局限性，未考虑流动性对评估结论
的影响。
提请报告使用者关注对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可
能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
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评估报告
中广信评报字[2015]第 514 号
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资产评估报告正文
一、绪言
广东中广信资产评估有限公司接受湖南华升株洲雪松有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础
法，按照必要的评估程序，对湖南华升株洲雪松有限公司拟转让行为所涉
及的株洲市金爽资产有限责任公司全部股权价值在评估基准日 2015 年 8 月
31 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
（一）委托方概况
公司名称： 湖南华升株洲雪松有限公司
企业类型：有限责任公司
注册号：430200000033384
注册地址：株洲市芦淞区建设中路 733 号
法定代表人：肖群锋
注册资本： 人民币壹亿捌仟贰佰捌拾玖万贰仟柒佰元整
成立日期： 2003 年 12 月 16 日
主要经营范围：纺织品、服装、服饰生产、加工、销售、房屋租赁。
（二）被评估单位概况
1、概况
广东中广信资产评估有限公司 第8页
评估报告
公司名称：株洲市金爽资产有限责任公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
注册地址：株洲市芦淞区建设中路 733 号
法定代表人：肖群锋
注册资本：人民币伍佰万元整
注册号：430203000020447
成立日期：2014 年 12 月 1 日
营业期限：长期
经营范围：自有资产管理；场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）。
2、股权变动及历史沿革
株洲市金爽资产有限责任公司成立于 2014 年 12 月 1 日，系由湖南华
升株洲雪松有限公司出资投资成立。股东出资方式、出资数额情况如下：
实收资本（截止评
股东名称 出资方式 注册出资数额 出资比例（%）
估基准日）
湖南华升株洲雪松 货币资金 20 万元 0 4
有限公司 实物出资 480 万元 480 96
合计 500 万元 480 100
3、评估基准日企业的资产、财务、负债状况：
金额单位：人民币万元
序号 项目 评估基准日 2015 年 8 月 31 日
1 资产总额 1，623.90
2 负债总额 0
3 所有者权益总额 1，623.90
广东中广信资产评估有限公司 第9页
评估报告
4 营业总收入 0
5 利润总额 -27.67
6 净利润 -27.67
7 注册会计师发表的意见 无保留意见
（三）委托方与被评估单位关系
被评估单位株洲市金爽资产有限责任公司为委托方湖南华升株洲雪松
有限公司全资子公司。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
除委托方、国有资产管理部门及国家法律、法规规定的评估报告使用
者或证券管理相关规定报送备案的相关监管机构外，其他人等不得使用本
报告。
三、评估目的
本次评估的目的是为湖南华升株洲雪松有限公司拟转让行为所涉及的
评估基准日株洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价值提供参考依
据。
2015 年 10 月 20 日，株洲市金爽资产有限责任公司股东决议同意股东
湖南华升株洲雪松有限公司将其持有的株洲市金爽资产有限责任公司 100%
股权进行挂牌转让，本次评估为该经济行为提供资产价值参考。
四、评估范围及对象
（一）评估对象与评估范围内容
1、评估对象：株洲市金爽资产有限责任公司于评估基准日的股东全部
权益价值；
2、评估范围：株洲市金爽资产有限责任公司截止 2015 年 8 月 31 日所
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评估报告
拥有的全部资产及负债，即净资产 1,623.90 万元。其中资产总额 1,623.90
万元；负债总额 0 万元。
资产负债表
2015 年 8 月 31 日
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司 金额单位：万元
流动资产： 流动负债：
货币资金 - 短期借款 -
交易性金融资产 - 交易性金融负债 -
应收票据 - 应付票据 -
应收账款 - 应付账款 -
预付款项 - 预收款项 -
应收利息 - 应付职工薪酬 -
应收股利 - 应交税费 -
其他应收款 - 应付股利 -
存货 - 其他应付款 -
一年内到期的非流动资
- 一年内到期的非流动负债 -
产
其他流动资产 - 其他流动负债 -
流动资产合计 - 流动负债合计 -
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 - 长期借款 -
持有至到期投资 - 应付债券 -
长期应收款 - 长期应付款 -
长期股权投资 - 专项应付款 -
投资性房地产 - 预计负债 -
固定资产 815.51 递延所得税负债 -
在建工程 - 其他非流动负债 -
工程物资 - 非流动负债合计 -
固定资产清理 - 负债合计 -
生产性生物资产 - 股东权益：
无形资产 808.39 股本(实收资本) 480.00
开发支出 - 资本公积 1,171.57
商誉 - 减：库存股 -
长期待摊费用 - 盈余公积 -
递延所得税资产 - 未分配利润 -27.67
其他非流动资产 - 外币报表折算差额 -
非流动资产合计 1,623.90 股东权益合计 1,623.90
资产总计 1,623.90 负债和股东权益总计 1,623.90
以上 2015 年 8 月 31 日资产和负债账面金额已经由天健会计师事务所
（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审[2015]681 号审计报告。
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评估报告
评估的具体范围以被评估单位提供的财务数据基础上进行，凡列入表内并
已核实的资产及负债均在本次评估范围之内。委托评估对象和评估范围与
经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）主要资产的分布情况及特点
1、固定资产房屋建筑物
（1）实物资产的类型、数量
委估的房屋建筑物共计 16 项，账面情况如下：
账面价值（元）
编号 科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 8,291,176.00 8,155,115.68
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 8,291,176.00 8,155,115.68
（2）实物资产的分布及实际使用情况
评估范围内的 16 项房屋建（构）筑物的产权状况较为清晰，其中 11
项房屋建筑物已办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为株洲市金爽资产
有限责任公司；3 项房屋建筑物尚未办理《房屋所有权证》；其余 2 项为构
筑物。纳入委估范围的房屋建筑物均位于株洲市金爽资产有限责任公司于
株洲市芦淞区杨柳冲经营场所内，建筑结构以混合结构为主，维护状况较
好，所有房屋均在使用中。
2、无形资产——土地使用权
（1）纳入本次评估的无形资产——土地使用权 1 项，详细如下：
序 用地 土地 准用
土地权证编号 土地位置 取得日期 开发程度 面积(m2) 原始入账价值 账面价值（元）
号 性质 用途 年限
株国用（2003）第 株洲市芦淞 2003/12/ 出让
1 工业 50 五通一平 20,307.40 8,224,497.00 8,083,907.31
A1305 号 区杨柳冲 31 地
合 计 *** 8,224,497.00 8,083,907.31
（2）资产的分布及实际使用情况
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评估报告
委估宗地位于株洲市芦淞区湘大路杨柳冲湖南华升株洲雪松有限公司
原一分厂生产厂区范围内，东临湘大路，北距芦淞路约 500 米，现状土地
开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地
红线内场地平整，《国有土地使用证》证号为株国用（2003）第 A1305 号，
产权登记用途为工业用途，现状用途为工业用途，登记的土地使用权人为
湖南华升株洲雪松有限公司，实际产权持有人为株洲市金爽资产有限责任
公司，评估基准日至报告出具之日产权过户手续尚在办理中；土地使用权
类型为出让地，终止日期至 2053 年 12 月 20 日，土地使用权面积为 20,307.40
平方米，地上房屋建构筑物为株洲市金爽资产有限责任公司所拥有的工业
生产厂房、仓库及附属设施用房。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
根据被评估单位提供的资料，纳入评估范围的无形资产——土地使用
权共有 1 宗，位于株洲市芦淞区杨柳冲，账面价值 8,083,907.31 元，土地
使用权面积为 20,307.40 平方米，原土地权证号为株国用（2003）第 A1305
号。无未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无
（五）引用其他机构出具的报告结论情况
本次评估报告的资产和负债账面值引用天健会计师事务所（特殊普通
合伙）湖南分所出具天健湘审[2015]681 号审计报告的审计结果。
五、价值类型及定义
根据本次评估目的，采用市场价值类型。
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评估报告
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压
制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交
易的价值估计数额。
六、评估基准日
资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，为使评估基
准日与评估目的实现日尽量接近，委托方根据实际情况选择 2015 年 8 月 31
日作为评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估
参数的选取等，均以该日企业之内部财务报表、外部经济环境以及市场情
况确定。本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估依据
（一）经济行为依据；
1、委托方与我公司签订的资产评估委托合同；
2、2015 年 10 月 20 日，株洲市金爽资产有限责任公司股东会议决议。
（二）法律法规依据：
国家有关法律法规与政策文件：
1、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令，2001 年）
2、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令）；
3、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36 号)；
4、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十八次会议修订）；
5、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表
广东中广信资产评估有限公司 第 14 页
评估报告
大会第五次会议通过）；
6、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例(2007 年 3 月 16 日
第十届全国人民代表大会第五次议通过)；
7、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007 年 11 月 28 日国务
院第 197 次常务会议通过）；
8、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国务院第 34
次常务会议修订通过）；
9、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，2003）；
10、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发
产权（2006）274 号）；
11、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第 12 号）；
12、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委
产权[2006]274 号）;
13、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督
管理工作的意见》（国办发[2001]102 号，2001 年）;
14、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第 72 号）；
15、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第 28 号）；
16、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第 74 号）;
17、国土资源部《招标拍卖挂牌国有土地使用权出让国有建设用地使
用权规定》（国土资源部令第 39 号）;
18、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国
务院令第 55 号）;
广东中广信资产评估有限公司 第 15 页
评估报告
19、《土地登记办法》（国土资源部令[2008]第 40 号）;
20、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国
土资厅发（2013）20 号）;
21、国务院、国土资源部及相关部委颁布的有关政策、规定、实施办
法、通知等文件。
地方有关法规及政策文件：
1、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（湖南省第九届人
民代表大会常务委员会公告第 36 号，2000 年 3 月 31 日）;
2、湖南省人民政府《湖南省土地市场管理办法》（湖南省人民政府令
第 195 号）;
3、湖南省国土资源厅办公室《关于加强土地交易中有关地价管理的通
知》（湘国土资办发[2009]38 号）;
4、《湖南省财政厅、湖南省国土资源厅进一步规范国有土地使用权出
让收支管理有关问题的通知》;
5、湖南省人民政府、湖南省国土资源厅、株洲市人民政府、株洲市国
土资源局颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等文件。
（三）评估准则依据
1、基本准则
2004 年 2 月 25 日财政部已发布了《资产评估准则—基本准则》、《资产
评估职业道德准则—基本准则》两个基本准则（财企（2004）20 号），
2、评估具体准则
（1）资产评估准则-业务约定书（中评协（2007）189 号）；
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评估报告
（2）资产评估准则-评估程序（中评协（2007）189 号）；
（3）资产评估准则-不动产（中评协（2007）189 号）；
（4）资产评估准则-企业价值（中评协（2011）227 号）；
（5）资产评估准则-工作底稿（中评协（2007）189 号）；
（6）资产评估准则-评估报告（中评协（2007）189 号）；
（7）中评协 2008 年 11 月 28 日发布《资产评估准则—无形资产》(中
评协[2008]217 号)；
（8）资产评估职业道德准则——独立性（中评协（2012）248 号）。
3、资产评估指南
（1）中评协 2007 年 11 月 9 日发布《以财务报告为目的的评估指南（试
行》；（2007）169 号；
（2）中评协 2008 年 11 月 28 日发布《企业国有资产评估报告指南》；
（2008）218 号；
4、资产评估指导意见
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2007）189 号）；
（2）中国会计师协会协（2003）18 号《注册资产评估师关注评估对象
法律权属指导意见》。
5、其他标准
（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》;
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》；
（4）中华人民共和国国家标准《城市地价动态监测技术规范》。
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评估报告
（四）产权依据
1、被估方于评估基准日的会计报表；
2、委托方提供的有关财务凭证等；
3、资产权属证明文件、产权证明文件；
4、委托方提供的有关事项说明；
5、评估人员现场勘查、核实资料；
6、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据和参数手册》；
2、评估人员现场技术勘察所收集的资产状况信息和社会调查所掌握的
资料；
3、资产评估人员搜集的其他相关市场询价资料（电话、传真及互联网
络）；
4、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
5、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价[2007]670 号）；
6、《株洲市人民政府关于规范城市基础设施配套费征收管理的通知》
（株政发[2008]14 号）；
7、《基本建设财务管理规定》（财建[200]394 号）；
8、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125
号；
9、《2014 年株洲市工程造价经济指标及工程造价指数》（株洲市工程造
价管理站）；
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评估报告
10、《湖南省物价局湖南省财政厅关于规范和调整株洲市城市基础设施
配套费标准及有关问题的复函》（湘价函[2008]73 号）；
11、株洲市征地拆迁、青苗补偿等相关文件；
12、株洲市国土资源局 2014-2015 年土地招拍挂成交资料；
13、株洲市基准地价更新成果（株政函[2015]16 号）；
14、中国地价监测网、湖南省国土资源厅网站等政府相关门户网站上
所搜集的资料。
（六）其他依据
1、委托方于评估基准日的会计报表，审计报告；
2、委托方提供的对账单、有关财务凭证等；
3、委托方提供的有关事项说明；
4、《湖南省土地利用总体规划(2006-2020 年)》；
5、评估人员现场勘查、核实资料；
6、其他参考资料。
八、评估方法
一、评估方法的选择
1、评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，评估方法按分析原
理和技术路线不同归纳为三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，
确定评估对象价值的评估方法。
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评估报告
成本法（资产基础法），是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值
的评估方法。
2、三种企业价值评估方法运用条件：
运用成本法进行企业价值评估的条件：一是被评估企业各单项资产能
被确认，取得的历史数据完整；二是可以调查取得购建被评估资产的现行
途径及相应的社会平均成本资料。
选择收益法进行企业价值评估的条件：一是投资主体愿意支付的价格
不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来
收益能够合理地预测，企业未来收益的风险可以客观地进行估算，也就是
说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持
续的盈利能力。
采用市场法进行企业价值评估的条件：一是要有一个活跃的公开市场，
公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间能进行平等交易的市
场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公
允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者
交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应
具有代表性、合理性和有效性。
3、评估方法适用性分析
根据国有资产评估的有关法规和《资产评估准则-企业价值》，依据本
次评估目的及委估资产类型，结合株洲市金爽资产有限责任公司实际经营
状况选择评估方法。
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评估报告
（1）市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于该企
业属非上市公司，目前同类可供参考企业交易资料较少，故无法采用市场
法进行评估；
（2）资产基础法适用分析
①从企业历史资料齐备性分析
被评估单位刚刚成立不久，除投入的实物资产外，没有其他资产及负
债，也没有进行相关的经营活动，因而根据财务资料和构建资料等容易确
定资产数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。
②资产价值估算可行性
经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产
现行市场价值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算
其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关
资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进
而估算其成新率。
因此，假设待估企业在持续经营前提下，可从成本取得途径的角度采
用资产基础法进行评估。
（3）收益法适用性分析
收益法是从所有者角度进行被评估单位所有者全部权益价值的评估，
广东中广信资产评估有限公司 第 21 页
评估报告
是把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为
评估对象，据此来判断被评估单位所有者全部权益价值。而株洲市金爽资
产有限责任公司刚刚成立不久，还没有进行相关经营活动，未来预期收益
无法预知，从未来收益的角度来无法准确衡量该企业价值，故无法采用收
益法进行评估。
4、评估方法选定
根据国有资产评估的有关法规和《企业价值评估指导意见》（试行），
依据本次评估目的及委估资产类型，结合株洲市金爽资产有限责任公司现
实经营状况选择评估方法，本次评估选择资产基础法对株洲市金爽资产有
限责任公司股东全部权益价值进行评估。
（二）资产基础法
资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值
的基础上估算评估对象价值的评估方法，其基本公式如下：
股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
各项资产及负债评估方法说明如下：
1、固定资产——房屋建筑物类
房屋建筑物基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估，
要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评
估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。成本法是
用现时条件下重新建造一个全新状态的被估资产所需的全部成本减去被评
估资产已发生的实体性、功能性、经济性陈旧贬值额，得到的差额作为被
估资产的评估值的一种资产评估方法。市场法是根据替代原理，选取与评
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评估报告
估对象类似的交易案例作为比较实例，从交易情况、交易日期、区域因素、
个别因素等各个方面对比较实例进行修正，得出评估对象价格的评估思路。
收益法是将被评估资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现
为现值，然后累加求和得出评估价值的方法。
委托评估的房屋建（构）筑物主要为产权持有者自用生产厂房、仓库
及附属用房等，因无法收集到与评估对象相似的交易案例，不宜用市场比
较法评估，根据评估对象实际情况，无法单独预测其收益，也不宜用收益
法评估，故本次评估采用重臵成本法。
估算公式为： 评估净值=评估原值×成新率
评估原值＝（建安单价+前期费用及其它费用+资金成本）×建筑面积。
2、无形资产——土地
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有
市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正
法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场
发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价思路：估价人员在认真分析掌握的资料并进行了实地勘察之后，
根据当地地产市场发育实际状况，结合待估宗地的用途、特点及估价目的
等，并参考委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此
基础上选择出适当的评估方法。
本次评估主要对工业用地采用了市场比较法和基准地价系数修正法，
其主要依据如下：
委估宗地所在区域，2014-2015 年同级别工业用途土地市场交易较活
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评估报告
跃，案例较多，有条件选用市场比较法；委估宗地处于基准地价覆盖范围
内，有条件选用基准地价系数修正法；成本逼近法一般适用于土地市场不
发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，
故不采用成本逼近法；土地的预期收益难以预测、未来开发完成后的价值
存在一定的不确定性，故不采用收益法和假设开发法。
市场比较法是同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价
值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影
响该土地的交易情况、期日、权益因素、区域及个别因素等的差别进行修
正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。市场比较法的应用基础是发达
的不动产市场及丰富的交易案例，适用于有大量交易案例的地区，并且交
易案例与待估地块有相关性和替代性，一般来说，评估中采用的交易案例
的要在三个或三个以上。
市场比较法计算宗地价格公式为：V =VB×A×B×C×D×E
式中：V——待估宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
C——待估宗地权益条件指数/比较实例宗地权益条件指数
D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别等与其所在区域的
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评估报告
平均条件相比较，并对照修正系数表选取取相应的修正系数对基准地价进
行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
宗地评估基本公式：
基本公式：P 工=基准地价×（1＋Ki）×Kn×Kt×Kp＋Kf
式中：∑Ki——宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn——年期修正系数
Kt——估价期日修正系数
Kp——宗地位臵偏离度修正系数
Kf——开发程度修正数
九、评估过程
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现
场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
评估人员与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题
协商一致，并制订出资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍委估对象的总体情况和历史
及现状，了解财务制度、经营状况、资产技术状态等情况；
2、对企业提供的财务报表等财务资料进行审核、鉴别，并与企业有关
财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、根据资产清查评估申报明细表，按评估规范的要求，对资产进行了
现场勘查核实；
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评估报告
4、查阅收集委估对象相关的产权证明文件；
5、根据委估对象的实际状况和特点，确定具体评估方法；
6、对评估对象在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评定估算汇总
评估人员对资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果，再依据评估工作底稿，
组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；编制内部审核工作底
稿，提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意见进行修订。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关
意见后，按评估机构内部审核、修订的结果，出具正式资产评估报告书。
十、评估假设
本次评估，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）基本假设
1、交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和
时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开
市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使
用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状
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评估报告
态的资产还将继续使用下去（在用续用、转用续用、移地续用）。
（二）一般假设条件
（1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可
预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）假设企业现有资质可持续取得。
（4）除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律法规。
（5）假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计
政策在重要方面基本一致。
（6）假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方
式与目前方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重
大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影
响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
（三）特定假设
1、评估对象所涉及资产的购臵均符合国家有关法律法规规定。
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评估报告
2、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的重大瑕疵、负债和
限制。
3、假设待估资产产权清晰，为申报产权持有人所有。
4、假设评估对象所涉及的相关资产中不存在对其价值有重大的不利影
响。
（四）其他假设条件
国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预
测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
（五）评估限制条件
1、评估报告中所依据的由被单位提供的法律和相关经济行为文件、产
权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性和准确性由被
评估单位负责。我们未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产
产权有关的任何法律事宜。
2、除本报告已有的特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已经
存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影
响。
3、评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。
但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流
广东中广信资产评估有限公司 第 28 页
评估报告
动性的分析依据，故本次评估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结
论的影响。
当上述限制条件发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将
会失效。
十一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、公
正、客观和科学工作原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法，
对株洲市金爽资产有限责任公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市
场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
在评估基准日 2015 年 8 月 31 日，被评估单位的总资产账面价值为：
1,623.90 万元，评估值为 1,658.65 万元；负债账面价值为：0 万元，评估
值为 0 万元；净资产账面价值为 1,623.90 万元，评估值为 1,658.65 万元。
净资产评估增值 34.75 万元，增值率为：2.14%(下列序号与评估明细表汇
总表一致)。
资产评估结果汇总表
表１
评估基准日：2015 年 8 月 31 日
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
Ａ Ｂ Ｃ＝Ｂ-Ａ Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产 1 - -
非流动资产 2 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
固定资产 8 815.51 521.44 -294.07 -36.06
无形资产 14 808.39 1,137.21 328.82 40.68
资产总计 20 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
流动负债 21 - -
非流动负债 22 - -
负债合计 23 - -
净资产（所有者权益） 24 1,623.90 1,658.65 34.75 2.14
广东中广信资产评估有限公司 第 29 页
评估报告
采用资产基础法计算，株洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价
值为1,658.65万元，（人民币大写：壹仟陆佰伍拾捌万陆仟伍佰元整）。
评估报告有效期：本评估报告使用的有效期限为 1 年（2015 年 8 月 31
日至 2016 年 8 月 30 日止）。超过一年，需重新进行评估。
十二、特别事项说明
（一）本次评估报告仅为本次评估目的提供委估资产的参考价值，并
无强制执行的效力，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，本报
告的合法使用者在进行相关决策时除考虑评估价值外，还应考虑与决策相
关的多方面因素，并建议采用公开透明方式实施本项目对象经济行为。报
告使用人因不当使用评估结果造成损失，本公司及本报告签字评估师不承
担任何赔偿责任。
（二）本公司只负责根据委托人及被评估单位提供的资产评估明细表
进行评估，本公司承诺在评估前与委托方一同参与了清产核资，并一一查
验了所评估资产，但对评估基准日后本评估报告所附资产评估明细表中资
产的存续不承担保证责任。在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若
遇国家相关经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对资产评估结
果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（三）根据中注协（中评协）文件《关于印发〈注册资产评估师关注
评估对象法律权属指导意见〉的通知》（会协[2003]18 号）要求，注册评估
师对待评估资产的法律权属问题给予了合理关注，本报告中对评估对象法
律权属的陈述不代表评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见，
同时未考虑其权属状况对评估对象价值的影响，被评估单位应对其所提供
广东中广信资产评估有限公司 第 30 页
评估报告
的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任，本报
告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担
任何责任，特提请报告使用者注意。
（四）本报告是在委托方、被评估企业提供基础文件数据资料的基础
上做出的。被评估企业对所提供的会计记录、会计凭证、资产评估申报表、
会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
（五）委托方和被评估企业应在本次资产评估中向评估人员提供委估
资产产权及历史价值的全面资料，若委托方和被评估企业有意隐匿或提供
虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评估中产生误导，委托方
及被评估企业应承担由此而产生的一切法律后果。
（六）截止评估基准日，纳入评估范围的无形资产权属存在瑕疵，明
细如下：
土地 准用 开发
序号 土地权证编号 土地位臵 取得日期 用地性质 面积(m2)
用途 年限 程度
株国用（2003） 株洲市芦淞 五通
1 2003/12/31 出让地 工业 50
第 A1305 号 区杨柳冲 一平 20,307.40
委估宗地登记的土地使用权人为湖南华升株洲雪松有限公司，实际产
权持有人为株洲市金爽资产有限责任公司，是湖南华升株洲雪松有限公司
实物投资投进的资本，截止评估基准日，相关转让手续及入账记录已完成，
并经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的天健湘审
[2015]681 号审计认可，评估基准日至报告出具之日产权过户手续尚在办理
中；如过户后的产权登记面积等数据发生变化评估结论应做相应调整，提
请报告使用者注意。
（七）评估基准日企业申报的资产和负债账面金额已经由天健会计师
广东中广信资产评估有限公司 第 31 页
评估报告
事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具的天健湘审[2015]681 号审
计报告。
（八）本次评估中鉴于市场资料的局限性，未考虑流动性对评估结论
的影响。
提请报告使用者关注对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可
能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定
的除外；
（三）本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容
所导致的可能的损失，本评估公司和评估人员不承担责任；
（四）评估结论的使用有效期一年，从 2015 年 8 月 31 日至 2016 年 8
月 30 日止；
（五）在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原作价标准对资产额进行相应调整；
2、资产价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应
及时聘请有资格的评估机构重新评估。
（六）本评估报告成立的假设条件是：我们的评估工作在很大程度上，
依赖于资料提供方提供的有关资料。因此，评估工作是以资料提供方提供
广东中广信资产评估有限公司 第 32 页
评估报告
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评估报告
资产评估附件目录
一、资产评估明细表；
二、相关经济行为文件；
三、被评估单位审计报告 ；
四、产权相关资料复印件；
五、资产委托方及被评估单位营业执照复印件；
六、资产评估委托方及被评估单位承诺函；
七、资产评估师承诺函；
八、资产评估机构营业执照复印件；
七、资产评估机构资格证书复印件；
十、证券资格期货相关业务评估资格证复印件；
十一、评估师资格证书复印件。
广东中广信资产评估有限公司 第 34 页
