雅戈尔：宁波姚景房地产开发有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告书2014-09-30
宁波姚景房地产开发有限公司
拟股权转让涉及的股东全部权益价值
资产评估报告书
公 i平报字 [2014] 第 1018 号
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年.
宁波公评资产评估有限公司
二 O 一四竿八月二十八日
地址:宁波邮州南部商务区泰腹中路当00 号(国弊国际)23 楼电话(传真)，0574.28892257 邮编，315199
姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
声明
、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则的
』
规定，恪守了独立、客观和公正原则，并承担相应的责任。对评估对象在评估基准
日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任:
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告，
是委托方和相关当事方的责任。
二、我们己对评估报告中的评估对象进行现场勘查。对评估对象的法律权属状
况给予必要的关注并对评估对象的法律权属资料进行必要查验，但我们无法对评估
对象的法律权属真实性做任何形式的保证。我们己提请企业完善产权以满足出具评
估报告的要求，并对发现问题进行了披露。
三、参加本次评估的注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系，同
时与委托方和相关当事方无利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
四、我们出具的评估报告中分析、判断和结论受评估报告中的假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结
』
论的影响。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证。
五、我们对评估对象的价值进行估算并发袤的专业意见，是经济行为实现的参
考依据。我们出具的评估报告仅限于评估报告载明的评估目的和送交相关主管机关
』
审查使用，除依据法律须公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公
开媒体上，也不得使用于本评估报告所述评估目的之外的其他目的，因使用不当造
成的后果我们不承担任何责任。
六、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本评估报告书的正式组成部
』国
分，与正文一并使用时有效。
评估报告曰: 2014 年 8 月 28 日
地址 z 宁波部州南部商务区泰康中路 500 号(囡弊国际)23 接电话(传真)，0574-28892257 邮编 315199
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字。 014) 第 1018号
宁波姚景房地产开发有限公司
拟股权转让涉及的股东全部权益价值
资产评估报告书
摘要
』
公评报字 [2014] 第 1018 号
宁波公评资产评估有限公司(以下简称"本公司")接受宁波雅戈尔北城置业有
』
限公司的委托，本着客观、独立、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关
法律、法规的要求，为宁波姚景房地产开发有限公司(以下简称"姚景房地产公司")
』
拟股权转让而涉及的股东全部权益价值在评估基准日 (2014 年 5 月 31 日〉所表现
的市场价值进行了评估，评估方法采用资产基础法。本公司评估人员在履行了必要
评估程序后，结合本次评估目的形成了评估结论，现将资产评估情况及结果报告如
』
下:
J. 评估结果如下:
资产账面价值为 1，639 ，元，647.05 元，清查调整后账面价值为 1，594 ，726 ，023.54
元，评估价值为 1，276 ，824 ，723.83 元，评估增值额 -317 ，901 ，299.71 元，增值率 -19.93% ，
负债账面价值为 576 ，715 ，368.28 元，清查调整后账面价值为 534 ，886 ，133.07 元，
评估价值为 534 ，886 ，133.07 元，评估增值额 0.00 元，增值率 0.00%:
净资产账面价值为 1，062 ，340 ，278.77 元，清查调整后账面价值为 1，059 ，839 ，890.47
元，评估价值为 741 ，938 ，590.76 元，评估增值额 -317 ，901 ，299.71 元，增值率 -30.00% 。
2. 资产评估结果汇总如下表:金额单位:人民币元
账面价值 调整后账面价值 评估价值 增值额 增值率%
』
项 目
资产总计 1，639 ，055 ，647.05 1，594 ，726 ，023.54 1，276 ，824 ，723.83 -317 ，901 ，299.71 -19.93
』
负债总计 576 ，715 ，368.28 534 ，886 ，133.07 534 ，886 ，133.07 0.00 0.00
净资产 1，062 ，340 ，278.77 1，059 ，839 ，890.47 741 ，938 ，590.76 -317 ，901 ，299.71 -30.00
评估总值: (人民币大写)柴亿肆 f干莹倍砍拾垒万 íJjtl{千伍{百砍拾元柴角陆分.
地址宁波部州南部商务区 u康中路 500 号〈固弊国际) 23 楼电话〈传真)， 0574.28892257 邮编， 315199
3
』
姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公 ì'I'报字 (2014) 第 1018 号
评估结论详细情况见评估明细衰。
本评估报告的使用有效期原则为自评估基准日起窒年。如果资产状况、市场状
况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构评估更新业
务或重新评估，
』
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明评估目的以及报送有关资产评估主
管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰
』 当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估
报告书全文。并请特别关注评估报告书正文之特别事项说明。
』
』
宁波公评资产评估有限公 4 司 法定代表人:
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四资产叫;如号
』
7
一…
评估报告曰: 2014 年 8 月 28 日
地址 2 宁波部州南部商务区泰康中路 500 号〈国弊国际) 23 楼电话(传真)，0574-28892257 邮编，315199
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
宁波姚景房地产开发有限公司
拟股权转让涉及的股东全部权益价值
...
资产评估报告书
公评报字 [2014] 第 1018 号
宁波公评资产评估有限公司(以下简称"本公司")接受宁波雅戈尔北城宣业有
限公司的委托，本着客观、独立、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关
法律、法规的要求，为宁波姚景房地产开发有限公司(以下简称"姚景房地产公司")
拟股权转让而涉及的股东全部权益价值在评估基准日 (2014 年 5 月 31 日)所表现
的市场价值进行了评估，评估方法采用资产基础法。本公司评估人员在履行了必要
评估程序后，结合本次评估目的形成了评估结论，现将资产评估情况及结果报告如
下:
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为宁波雅戈尔北城置业有限公司，被评估单位为宁波姚景房
地产开发有限公司。
』 (一〕委托方
企业名称:宁波雅戈尔北城置业有限公司
』
住所:宁波市江北区环城北路东段 134号
法定代表人姓名:钱平
注册资本:查亿元
实收资本:宣亿元
‘
公司类型:有限责任公司(法人独资〉
营业执照注册号: 330200000041900
发照机关:宁波市工商行政管理局
』
经营范围:许可经营项目无
一般经营项目:房地产开发经营。(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止
』
地址.宁波部州南部商务区奉康中路 500 号〈国韩国际)23 楼电话〈传真)， 0574-28892257 邮编，315199
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
」
、限制和许可经营的项目。)
成立日期:二 00 八年七月二十五 B
营业期限:自二 00 八年七月二十五日至二 0 一八年七月二十三日止。
』
(二)被评估单位
l 基本情况:
企业名称:宁波姚景房地产开发有限公司
』
住所:宁波市江北区北环西路 500 号
法定代表人姓名:吴梓源
』
注册资本:宣亿陆仔伍{百万美元
实收资本:查亿陆{干{五{百万美元
公司类型:有限责任公司(台港澳法人独资)
股东(发起人) :陆裕投资有限公司
营业执照注册号: 330200400052476
』
发照机关:宁波市工商行政管理局
经营范围:在宝庆寺 311-2地块内从事房地产〈住宅)开发、建造、经营:出租
、出售:物业管理及房地产咨询服务，
成立日期:二 0-0 年十二月三日
‘
营业期限自二 0-0 年十二月三日至二 0 二 0 年十二月二日止
』 姚景房地产公司编制会计报表所采用主要会计政策为《企业会计准则》。
2. 企业历史沿革:
‘四 姚景房地产公司经宁波市对外贸易经济合作局南外经贸资管函【 2010 】 858 号
文件批准设立，由宁波市人民政府于 2010 年 12 月 2 日颁发中华人民共和国台港澳
侨投资企业商外资商外字【 2010 】 0336 号批准证书。申请登记的注册资本 16500.00
万美元，由陆裕投资有限公司(香港)独资组建的有限责任公司(台港澳法人独资)，
期后分三次出资，均经宁波科信会计师事务所有限公司审验，并分别于 2010 年 12
月 24 日出具"科信验报字 [2010]第 224 号"验资报告(第一次出资金额 78349980.00
美元，占总注册资本的 47.48%) ，于 2010 年 12 月 27 日出具"科信验报字 [2010]第
225 号"验资报告(第二次出资金额 78630000.00 美元，占总注册资本的 47.65%) ，
于 2011 年 2 月 28 日出具"科信验报字 [2011]第049 号"验资报告〈第三次出资金额
』
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018号
8020020.00 美元，占总注册资本的 4.87%) 。
3 公司经营情况
姚景房地产公司近三年财务状况及经营成果如下表(金额单位 元)
」 2011-12-31
项 目 2013-12-31 2012-12-31
流动资产 1，529，175，374.91 1，212，038 ，373.81 1，092 ，559，962.37
』
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 529，825.06 471，171.13 562，710.50
』
无形资产 134，087.00 103，056.21 97，129.99
递延所得税资产
」 资产总计 1，529，839，286.97 1，212，612，601.15 1，093 ，219，802.86
6，233，551.97
。
流动负债 463 ，465，037.22 39，240 ，724.05
非流动负债 90，000，000.0
‘ 129，240，724.05 6，233，551.97
负债合计 463 ，465，037.22
所有者权益 1，066，374，249.75 1，083 ，371，877.10 1，086 ，986，250.89
』
项 目
营业收入
减.营业成本
营业税金及附加
其他业务利润
销售费用 13，439，470.10 537，966.88 1，258 ，956.92
管理费用 4，410，702.27 3，314，170.61 2，692 ，078.07
』 财务费用 -800，925.02 -300 ，399.68 844，476.28
资产减值损失
加.投资收益
』
营业利润 -17 ，049，247.35 -3，551，737.81 -4，795，511.27
加:营业外收入 61，000.00 3，777.99
』 减:营业外支出 9，380.00 66，413.97 19，325
利润总额 -16，997 ，627.35 -3，614，373.79 -4，814，836.27
减:所得税费用
净利润 -16，997，627.35 -3，614，373.79 斗，814，836.27
以上三年 (2013 年、 2012 年、 2011 年)财务状况及经营成果已经毕马威华振
会计师事务所(特殊普通合伙〉上海分所审计，并分别出具了"毕马威华振沪审字
第 1400604 号"、"毕马威华振沪审字第 1301149 号"及"口 MG-B(20 12)AR NO.0224"
无保留意见审计报告。 2014 年 5 月财务状况及经营成果未经审计。
』
(三)委托方以外的评估报告使用者
我们依据该经济行为性质，初步确定本评估报告的其他使用者包括但不限于委
地址:宁波部州南部商务区泰康中路 500 号{国骋国际)23 楼电话(传真)，0574-28892257 邮编，315199
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姚景房地产公司拟股仪转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
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托方的该经济行为相关当事方。
二、评估目的
本次评估目的是对评估范围的全部资产、负债进行评估，为姚景房地产公司拟
股权转让涉及的股东全部权益价值提供评估基准日的公允价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
』
本次评估对象为姚景房地产公司截至评估基准日股东全部权益价值。
涉及的范围为姚景房地产公司截至评估基准日的全部资产和负债。按照姚景房
地产公司提供的 2014 年 5 月 31 日的资产负债表反映，委托评估总资产账面价值为
』
1，639 ，055 ，647.05 元，负债账面价值为 576 ，715 ，368.28 元。具体范围以姚景房地产公
司申报的各类资产清查评估明细表为基础，具体委托评估明细表由被评估单位填报，
』
评估范围由委托方确定。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
委佑资产类型包括流动资产、非流动资产和负债。
对评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理
状况如下:
本次委托评估的存货为正在开发建设的丸龙仓雅戈尔"铀翠湾"住宅小区项目，
』
项目总用地面积 48 ，704.00 平方米，总建筑面积 l 邸，259.69 平方米，由 8 幢 15-23 层
』
高层住宅、一幢配套幼儿园组成，总户数 438 户。另地下停车位 655 个，规划容积
率 1.6，规划绿地率 30% 。截至评估基准日，"铀翠湾"己预售住宅 245 套，占全部
可售住宅房源 (438 套〉的 55.94% ，已售住宅面积合计 31 ，915.76 平方米，占全部可
‘- 售住宅面积 03 ，721.84 平方米)的 43.29% ，尚余可售住宅面积 41 ，806.08 平方米( 193
套).车位尚未开始出售，可售李位面积 8，280.64 平方米(共 655 个)。
至评估基准曰"铅翠湾" 8 幢高层均已结顶，地坪、外墙装饰、安装工程、市
』
政、绿化等正在施工或尚未开展，其中 7# 、加楼作为样板区，绿化也已完工，整体
工程完工率在 90%左右。
囚、价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件和评估对象等相关条件，经与委托方约定选用市
场价值类型，具体定义如下:
市场价值即指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况
』
地址:宁波鄙州南部商务区泰康中路 500 号(国拌国际)23 梭电话(传真)，
0574.28892257 邮锦，315199
跳景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
』
下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额.
~ 五、评估基准日
根据姚景房地产公司董事会决议及与委托方签订的资产评估业务约定书，确定
本次资产评估基准日为 2014 年 5 月 31 日。
本次评估工作中所采用的计价标准均为基准日有效的价格标准，资产均为基准
』
日实际存在的资产。
该评估基准日主要是根据委托方实现经济行为的需要由委托方确定的。
六、评估假设和限制条件
(一)一般假设和限制条件
1. 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提:
2. 交易假设:假定评估对象已经处在交易过程中，根据评估对象的交易条件模
岛，
拟市场进行估价:
3. 公开市场假设有自愿的卖主和买主，地位是平等的:买卖双方都有获得足
够市场信息的机会和时间，交易行为在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件
下进行的:评估对象可以在公开市场上自由转让:不考虑特殊买家的额外出价:
』
4. 持续经营假设:被评估单位保持持续经营状态，不会出现不可预见的因素导
致其无法持续经营;
』
5. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日的国内有效价格为依据:
‘
6. 本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整:
‘国 7. 本次评估来考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加
付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有
自然力和其它不可抗力对资产价格的影响;
8. 评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清
』
单以外可能存在的或有资产及或有负债。
(二〉特殊假设和限制条件
1. 国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化:
」
2. 姚景房地产公司所在地区的社会经济环境无重大变化.
3. 对影响企业收益的银行货款利率、汇率、税收政策等国家宏观经济政策、国
』
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 <2014 )第 1018 号
』
家对姚景房地产公司所在的行业政策及相关因素假定不变，也不考虑通货膨胀对企
‘ 业经营状况的影响:
4. 不考虑未来可能由于环境和经营战赂等变化导致经营能力和业务状况发生质
的变化，虽然这种变动是很有可能发生的，即估值是基于当前的业务规模和模式正
常经营发展:
L-
5. 除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规:
6. 假设被评估单位提供的近儿年财务资料所采用的会计政策和编写此份报告
时所采用的会计政策在重要方面基本一致:
‘- 7. 假设被评估单位提供的经营业务为简单经营业务，不考虑扩大再经营业务，
仅以现有经营能力和经营条件下为基础:
8 被评估单位将保持持续经营，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致:
... 9. 企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营:
10 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响:当
前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
七、评估依据
... 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、政策法规依据、产权依据及
其他依据，具体如下:
...
(一)经济行为依据
』
1. 姚景房地产公司董事会决议:
2. 宁波雅戈尔北城置业有限公司与本公司签订的《资产评估业务约定书比
(二)法律法规依据
1. <<中华人民共和国公司法))
2. 国家主席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法)) (2004 年);
3. <<中华入民共和国土地增值税暂行条例实施细则))
4. <<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税消算管理有关问题的通知》
(国税发[2006]187 号);
5. <<土地培值税清算管理规程)) [2009]91 号);
6. <<房地产开发经营业务企业所得税处理办法))(国税发[2009]31 号);
7. 其他相关的法律法规文件。
地址宁波部州南部商务区泰康中路 500 号〈国弊国际)23 楼电话〈传真)， 0574.28892257 邮编，315199
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』
姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
(三)评估准则依据
同
J. 南财政统 (2003) 374 号关于印发修订后的《宁波市资产评估机构执业评估
体系》的通知:
』
2. 财政部财企 [2004]20 号《资产评估准则一基本准则》和《资产评估职业道德
准则一基本准则》的通知:
』
3. 中国资产评估协会 2003 年发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属
指导意见)):
4. <<资产评估准则一一企业价值以
5. <<资产评估准则一不动产)) [2007]189 号):
6. 中评协 [2007]189 号《资产评估准则一评估报告等 7 项资产评估准则的通知》。
』
(囚)权属依据
J. <<固有土地使用证》证号:南国用 (201 J) 第 0101443 号宣份:
2. <<建设用地规划许可证》证号:(2011) 浙规地字第 0200038 号宣份:
』
3. <<建设工程规划许可证》证号:(2013) 浙规工建字第 0201021 号宣份:
4. <<建筑工程施工许可证》证号:330203201209120301 宣份:
5. <<商品房预售许可证》证号:雨房预许字 (2013 )第 3 号宣份:
6. <<他项权利证书》证号:南他项2012 字第 C00185 号宣份:
』
7. <<车辆行驶证》证号:浙B253E2 寰份。
(五〉取价依据
J. <<房地产估价规范)) GB 厅50291-1999) ;
岛，
2. 互联网上宁波市房地产交易信息:
3. <<最新资产评估常用数据与参数孚册))
&圄
4. 2014 年《机电产品报价手册));
5. 阿里巴巴网、易车网:
6. <<机器设备参考寿命年限专栏)) ;
7. 重大的合同、协议，
8. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料:
9. 同花顺 iFinD 上市公司的有关资料:
10 基准日近期国债收益率、贷款利率:
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姚景房地产公司拟股权转让涉及的股东金部权益价值资产评估报告公评报字 (2014) 第 1018 号
11. 被评估单位提供的资产评估明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关
- 资料:
12. 评估人员市场调查询价，向有关市场咨询价格资料:
坠，
13. 评估人员现场核实查对，向企业有关人员了解的情况以及勘察资产的物理
状况等资料。
八、评估方法
』
(-)评估方法的选择过程和依据
企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法.资产基础法是指
以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产、负债价值，
』
确定评估对象价值的评估方法。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交
』
易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。收益法是指将预期收益资本化或
』
者折现，确定评估对象价值的评估方法。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难
于收集到足够的同类企业交易案例和同类上市公司交易案例，不宜采用市场法。姚
景房地产公司目前存货为"锦翠湾"开发项目开发成本，属在建开发项目，未来收
益无法准确预测，也不宜采用收益法.本次评估采用资产基础法进行评估。
(二)评估方法简介
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估姚
』
景房地产公司各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，即将构成企业
的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法.
根据资产的特点和类别选用不同的评估方法
1. 流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括:货币资金、预付账款、其他应收款、存货及
其他流动资产。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的清查评估申报明细表与
相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具
体评估方法如下:
1.1 货币资金 2 货币资金包括库存现金和银行存款。
对库存现金，评估人员通过对申报单位库存现金进行盘点，采用倒推方法验证
评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实后的账
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』
面值确认评估值.
对银行存款，评估人员通过核对银行对账单及银行存款余额调节表，对未达账
项的发生时间、原因等进行调查，并向部分开户行进行函询证实，以经核实调整后
...
的账面价值确认评估值。
1.2 债权类往来款项:包括预付账款、其他应收款。
对预付账款，主要系工程款等。本次清查对金额相对较大的预付账款进行了相
应的替代程序，本次评估按照个别认定的方法进行评估，通过对相关资料进行分析，
判断预付账款对应货物的可收回性及权利的可实现性，计算评估值。正常项目以核
实后账面值确定评估值。费用性质项目评估为零。
对其他应收款，主要系公司委贷款、接电费等。本次清查对金额相对较大的其
他应收款进行了相应的函 i正及替代程序。本次评估按照个别认定的方法进行评估，
通过对相关资料进行分析，判断其他应收款对应款项的可收回性及权利的可实现性，
其他应收款以核实后账面值确定评估值。
1.3 存货系铀翠湾开发项目开发成本，主要为土地获得价款、开发前期准备费、
主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、
』
开发间接费等，本次清查对 2010 年 12 月至 2014 年 5 月 31 日开发项目逐项清查开
发产品明细账及其他相关科目的明细账(逐笔查看原始凭证、确定发票、付款方式、
内部报销审核记录等情况，确认成本费用发生的真实性)，并取得相关大额工程项目
的施工合同等资料，核实开发产品的账面支出。
1.3.1 评估方法选取
』 开发成本的评估方法主要有成本法、收益法和假设开发法等，该项目为在开发
项目，本次评估针对该项目的具体情况，结合所处区域房地产市场的实际情况确定
采用假设开发法计算评估值。
假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、管
』
理费用、投资利息、销售税费、开发利润等，以此估算评估对象的客观合理价值的
方法。其计算公式为:
开发成本评估值=开发后房地产价值'后续开发成本
金及附加'土地增值税-投资利息-投资利润-所得税
1.3.2 评估分析计算过程
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1.3.2.1 确定开发完成后市场价值
对于已签约预售部分，按照已签约合同售价确定其价值:尚未签约部分，因同
区域内类似房地产成交较活跃，故采用市场法确定。
开发完成后该项目的价值=己签售实现的收入+尚未签约部分的预测销售收入
1.3.2.2 后续开发成本的确定
』
据宁波姚景房地产开发有限公司的财务核算体系，"铀翠湾"开发成本主要包
』
括土地取得费、前期费用、建安工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施
费、开发间接费用这几项.根据企业提供的合同、结算资料并结合实际情况，核实
"铅翠湾"已经发生成本以及预计后续开发成本，以核实后的后续开发成本、预估
的开发间接费用并考虑一定比例的不可预计费来确定后续开发成本。
』
1.3.2.3 后续销售费用的确定
"铅翠湾"项目的销售费用主要为房产销售代理费、广告费、营销策划费、营
销部门经费等。根据项目公司前儿年的销售费用占己实现收入的比例，来确定后续
销售费用。
1.3.2.4 后续管理费用的确定
』
管理费用主要是工资、社保等。通过对项目公司前几年的管理费用占开发成本
的比例进行统计分析，来确定后续开发成本计算管理费用。
1.3.2.5 销售税金及附加确定
营业税金及附加包括营业税及营业税相关的城市建设维护税、教育费附加等.
』
其中营业税按营业收入的 5%缴纳，城市建设维护税按应交营业税的 7% 缴纳，教育
费附加、地方教育附加分别按应交营业税的 3% 、2% 缴纳，水利基金按营业收入的
0.1% 缴纳采计算确定。
1.3.2.6 后续投资利息的确定
在对房地产客观价值的估价中，投资利息只代表资金的一种客观成本，贷款多
』
少或不贷款并不影响总资本收益.本次评估，考虑资金的现实投入与回收，投资利
息的计息额主要为至评估基准日项目己发生成本与己实现收入的净差额、后续开发
』
成本、后续管理费用和后续销售费用，销售税金不计利息。
』 根据项目实际情况，开发周期近 3 年，后续开发期 13 个月，贷款利率采用银行
同期公布的贷款利率 6.15% ，其中至评估基准日项目己发生成本与己实现收入的净
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』
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差额的计息期为整个剩余开发期，后续开发成本、后续管理费用、后续销售货用的
计息期按剩余开发期的一半计，由此得到后续投资利息额。
1.3.2.7 应缴土地增值税、应缴企业所得税
根据相关税收暂行条例以及实施细则，对"铅翠湾"项目土地增值税清算，经
计算增值额呈现负值，项目出现亏损，故本次评估不考虑所得税和土地增值税。
』
1.3.2.8 后续投资利润的确定
投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补
偿。考虑到在对土地增值税清算时已出现负增值额，项目己出现亏损，故本次评估
后续投资利润不考虑。
1.4 其他流动资产，系办公楼租金账面摊余价值，本次评估按受益期内尚存资
产权利确定评估值。
』
2. 固定资产、无形资产及递延所得税资产的评估
2.1 本次评估的固定资产仅包括车辆及电子设备。
本次评估，因纳入评估范围正常使用的设备均不能单独获得收益，所以采用重
置成本法确定其评估值。
重置成本法，指的是在一定条件下，被评估的资产，在全新状态下的重置成本，
减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，来估算资产价值的方法。
评估的计算公式:
』
评估价值=重置成本.实体性贬值-功能性贬值.经济性贬值
=重置成本×综合成新率
=重置成本×年限成新率×修正系数
2.J.J 重置成本的确定
对于评估范围内车辆和电子设备的重置成本，在原生产单位出厂价的基础上，
咨询同规格型号的其他大型企业出厂价及市场的公允价格，作为评估对象确定窒置
成本，
』 2.1.2 综合成新率的确定
对被评估的车辆和电子设备，经现场勘查，观察其目前外观状态、技术性能和
内在品质等状况，分析设备的原始制造质量及技术发展速度，估测其实际经济使用
寿命。在全面分析后，计算得出综合成新率。
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2.1.2.1 经济使用寿命
根据设备自身特点，材质及腐蚀等因素，充分考虑设备的设计寿命、物理寿命、
经济寿命，参考《机器设备参考寿命年限专栏》调整确定。
~
2.1.2.2 相关因素调整系数
参照《资产评估学》、《机器设备评估》书籍，在运用观察、分析方法来确定综
合成新率时，需遵守的规范指标。根据以往车辆和电子设备的评估实践，经验地借
鉴数据，从而确立相关因素调整范围，按实际情况斟酌取值。
n= 尚存使用年限
N= 经济使用年限
B1 :设备利用状况 0.85-1.15;
」
曰:设备负荷状况 0.85-1.15 ;
曰:设备使用及维修状况 0.90-1.10;
』
B4: 设备原始制造质量状况。 .90-1.10:
B5: 设备故障状况 0.95-1.00:
B6: 设备使用环境工作条件状况 0.95-1.00.
2.1.2.3 综合成新率 K 计算公式
K= 年限成新率×技术修正系数
=尚剩年限÷经济使用期限×技术修正系数
=n!NXBI XB2xB3 XB4XB5XB6X 100%
2.1.3 评估值的确定
将重置成本和综合成新率相乘，得出评估值。
即:评估值=重置成本 x 综合成新率 K.
2.2 本次评估的无形资产仅其他无形资产，分别系 2011 年 1 月-2014 年 5 月陆
续购买的各种办公软件 (OFFLCE 办公软件、 CAD 绘图软件、 Atodesk 标准版、
Photoshop C55 等)，本次评估按受益期内尚存资产权利确定评估值。
2.3 本次评估的递延所得税资产，系预交的各种税费(包括营业税、土地增值税、
城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利基金〉。本次评估按核实后的递延所得
税资产账面价值确定评估值。
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3. 负债的评估
』 列入评估范围的负债仅为流动负债。流动负债包括应付账款、预收账款、应交
税费、其他应付款项目。
』
对流动负债，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的
款项等情况进行调查，确定被评估单位于评估基准日时实际应承担的债务数额.评
估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账面值确定
评估值。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关
部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，本公司已实
施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评
估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进
行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的
』 资产评估程序。本次评估程序主要分四个阶段进行。
(一〉评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事工页，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书:确定项目负责人
，组成评估项目组，编制评估计划:辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评
』
估所需资料。
(二)现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则的其他相关规定的要求，评
估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资
』
料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
(三)评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据:根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
』 〈四〉编制和提交评估报告阶段
根据对资产的初步评估结果，编制相关资产评估说明，依据资产评估说明进行
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资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书:根据相关法律、法规、
资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行
必要的内部审核:与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行
必要沟通:按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估结论
1. 评估结果如下
资产账面价值为 1，639 ，055 ，647.05 元，清查调整后账面价值为 1，594 ，726 ，023.54
元，评估价值为 1，276 ，824 ，723.83 元，评估增值额 -317 ，901 ，299.71 元，增值率-19.93%:
负债账面价值为 576 ，715 ，368.28 元，清查调整后账面价值为 534 ，886 ，133.07 元，
评估价值为 534 ，886 ，133.07 元，评估增值额、0.00 元，增值率 0.00%:
』 净资产账面价值为 1，062 ，340 ，278.77 元，清查调整后账面价值为 1，059 ，839 ，890.47
元，评估价值为 741 ，938 ，590.76 元，评估增值额 -317 ，901 ，299.71 元，增值率 -30.00% 。
2. 资产评估结果汇总如下表:金额单位:人民币元
评估价值 增值额 增值率%
项 目 账面价值 调整后账面价值
1，276 ，824，723.83 -317 ，901 ，299.71 -19.93
1，594，726，023.54
...
资产总计 1，639，055 ，647.05
负债总计 576，715，368.28 534，886，133.07 534，886，133.07 0.00 。.00
741，938 ，590.76 -317 ，901 ，299.71 -30.00
净资产 1，062 ，340，278.77 1，059 ，839，890.47
评估总值: (人民币大写)柴亿肆仔宣侣砍拾鑫万拐 l 仔伍侣 E久拾元柴角陆分。
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注:
1. 姚景房地产公司位于江北区丽江西路以北、江北大道以东、宝庆路以西的土
地使用权面积 48704.00 平方米的土地{土地使用权证号:南国用 (2011) 第 0101443
号}，在 2012 年 9 月 27 日己设定抵押(土地他项权证号:南他项 2012 字第 000185
号，抵押权入为中国银行股份有限公司宁波市江北支行) ，至评估基准日 (2014 年 5
月 31 日)无借款。
2. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境
不发生变化等假设前提下，子评估基准日所表现的本报告所歹 J 明的评估目的下的价
值。
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3 对被评估单位存在可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业未作特别说明而
』 评估人员己履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责
任。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告有以下使用限制:
(一)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评
』
估报告载明的评估目的和用途.评估报告使用者应按有关法律、法规， 以及资产评
估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报
告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
(二)未征得本公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公
』
开媒体。
(三)本评估报告的使用有效期为自评估基准日起童年，即: 2014 年 5 月 31 日
至 2015 年 5 月 30 日。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重
大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告正式提出日期为 2014 年 B 月 28 日。
法定代表人:
J37
注册资产评估师: 俨l~';'c 讲 注册资产评估师:
责 f 评"师 责I
庄春妃
30020035
报告日期: 2014 年 8 月 28 日
.....
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