格力地产股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字【2019】40060012 号
目 录
一、 审计报告 1-5
二、 已审财务报表
1、 合并资产负债表 6-7
2、 合并利润表 8
3、 合并现金流量表 9
4、 合并股东权益变动表 10-11
5、 资产负债表 12-13
6、 利润表 14
7、 现金流量表 15
8、 股东权益变动表 16-17
9、 财务报表附注 18-102
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层
Postal Address:5-11/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing
邮政编码（Post Code）：100077
电话（Tel）：+86(10)88095588 传真（Fax）：+86(10)88091199
审 计 报 告
瑞华审字【2019】40060012 号
格力地产股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）财务报表，包
括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润
表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了格力地产 2018 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2018 年度
合并及公司的经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于格力地产，并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
（一）存货可变现净值
1
1、事项描述
如财务报表附注四、12 和六、5 所述，截至 2018 年末格力地产存货价值
为 2,143,853.20 万元，占期末资产总额的 72.26%。在确定存货可变现净值过程
中，管理层需对每个拟开发产品和在开发产品达到完工状态时将要发生的建造成
本作出合理预计，并估算每个存货项目的预期销售价格和将来销售时所发生的销
售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货在
格力地产资产中所占比重较高，且估计房地产项目达到完工状态时将要发生的建
造成本和预期售价存在固有风险，特别是考虑到当前的政策环境，各个城市推出
的各种应对房地产市场的措施，我们将存货的可变现净值的评估识别为关键审计
事项。
2、审计应对
我们针对存货可变现净值的评估所执行的审计程序主要包括：
（1）评价管理层与治理层编制和监督管理预算以及预测各存货项目的建造
成本相关的关键内部控制的设计和运行的有效性；
（2）结合取得的监理报告对主要存货项目进行实地观察，检查并复核了项
目实际发生的开发成本的归集与分配，并询问管理层项目开发进度和最新预测所
反映的预计总成本；
（3）将各存货项目的预计建造成本与最新预算进行比较，以评价管理层预
测的准确性和预算过程；
（4）将管理层预计售价与已经预售并签约的销售价格、在房地产管理部门
的备案价格，以及同地区相近楼盘的销售价格比较，以确认管理层制定的预计售
价的合理性；
（5）了解格力地产各存货项目所在区域的房地产调控政策。
（二）房地产项目的收入确认
1、事项描述
2018 年度，房地产项目收入占格力地产 2018 年度营业收入的 77.61%。
由于房地产项目的收入对格力地产的重要性，以及单个房地产项目收入确认中的
细小错误汇总后可能会对格力地产的利润产生重大影响，因此我们将房地产项目
2
的收入确认作为关键审计事项。格力地产对收入制定了相关会计政策，详见财务
报表附注“四、重要会计政策及会计估计”中的“28 收入”，本期收入情况详见
财务报表附注“六、合并财务报表项目注释”中“38、营业收入和营业成本”。
2、审计应对
针对上述房地产项目的收入确认事项，我们实施的审计程序包括但不限于：
（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行
有效性；
（2）检查格力地产的房产标准买卖合同条款，以评价格力地产有关房地产
开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就 2018 年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可
以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照
格力地产的收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以
证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的
期间确认；
（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单
方平均售价与从公开信息获取的单方售价相比较。
四、 其他信息
格力地产管理层对其他信息负责。其他信息包括 2018 年年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
3
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
格力地产管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务
报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表
不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估格力地产的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算格力地
产、终止运营或别无其他现实的选择。
格力地产治理层负责监督格力地产的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对格力地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
格力地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
格力地产股份有限公司(以下简称“公司”、“本公司”或“格力地产”)，原名称为西安海星现代科技
股份有限公司(以下简称“海星科技”)，系经西安市人民政府【市政函[1998]33 号】文批准，由西安凯
卓工贸有限责任公司变更为股份有限公司并更名而成立。本公司公开发行股票前的股东为西安海星
科技投资控股(集团)有限公司(以下简称“海星集团”)、北京阜康对外贸易公司、陕西省技术进步投资
有限责任公司、西安海惠计算机公司、西安飞机工业(集团)有限责任公司、西安协同软件股份有限
公司、西安交通大学。1999 年 5 月 21 日，经中国证券监督管理委员会【证监发行字[1999]53 号】
批准，并经上海证券交易所同意，由主承销商海通证券有限公司通过上海证券交易所系统于 1999 年
5 月 26 日采用上网定价发行方式向社会公开发行 A 股股票 6,800 万股，发行完成后公司总股本为
19,800 万股。2002 年 6 月 18 日，公司 2001 年度股东大会通过决议，以 2001 年 12 月 31 日总股本
19,800 万股为基数向全体股东每 10 股送红股 1 股，送股方案实施完成后公司总股本为 21,780 万股。
2006 年 3 月 13 日，公司完成了股权分置改革工作。根据股权分置改革方案，为使非流通股股东所
持股份获得上市流通权，公司以流通股股份总额 7,480 万股为基数，用资本公积金向全体流通股股
东转增股本，流通股每 10 股获得 5.60 股的转增股份，流通股股东获得的转增股份总额为 4,188.80
万股，每股面值 1 元，合计以资本公积转增股本 4,188.80 万股，截止 2006 年年末，公司股本总额
为 25,968.80 万股。2007 年 6 月 15 日，公司 2006 年度股东大会通过决议，以公司 2006 年总股份
25,968.80 万股为基数，以资本公积金向公司全体股东每 10 股赠送 3 股，转增后公司股本总额为
33,759.44 万股。
2008 年 9 月 18 日，经中国证券监督管理委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司(原名为“珠
海格力集团公司”，以下简称“格力集团”)通过资产置换和非公开发行的方式进行重大资产重组。根
据重大资产重组方案，格力集团以其持有的珠海格力房产有限公司(以下简称“格力房产”)和珠海格
力置盛房产有限公司(以下简称“格力置盛”)各 100%股权与公司除保留不动产和保留负债外的所有
资产进行资产置换；资产置换的价格差额中的部分作为公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票
的对价。2009 年 8 月 26 日，公司在珠海市工商行政管理局已经完成了格力集团的置入资产即格力
房产和格力置盛各 100%股权的过户事宜。2009 年 8 月 31 日，公司与格力集团、海星集团签署了《资
产交割协议书》，以 2009 年 8 月 31 日为资产交割日，将置出资产移交给海星集团。2009 年 9 月 1
日，公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票，公司股本总额变更为 57,759.44 万股。2009 年 11
月 25 日，本公司在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记，并领取了变更后的《企业法人营业
执照》，注册号为 610131100018386。至此，本公司注册资本为 57,759.44 万元，法定代表人为鲁君
18
四。注册地：陕西省西安市。总部地址：西安市高新区科技路 48 号创业广场 B 座 1303 室。2010
年 1 月 15 日，公司公告了《西安海星现代科技股份有限公司重大资产重组、向特定对象发行股份购
买资产暨关联交易实施情况报告书》，至此，公司重大资产重组实施完毕。
根据本公司 2010 年 1 月 30 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“西安格力地产股份有
限公司”。
根据本公司 2012 年 2 月 1 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“格力地产股份有限公
司”，并于 2012 年 2 月 17 日在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。
2012 年 4 月 26 日，公司在广东省珠海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，注册地改
为广东省珠海市。总部地址变更为：珠海市情侣北路 3333 号 28 栋 201 室。
公司于 2014 年 2 月 18 日接到控股股东格力集团通知，公司实际控制人珠海市人民政府国有资
产监督管理委员会拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司 51.94%股权注入珠海市国资委新
设立的全资公司珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”），划转基准日为 2013 年 12 月 31 日。
格力集团于 2015 年 1 月 12 日与海投公司签署《国有产权无偿划转协议书》。根据该协议，格力集团
将其持有的本公司 300,000,000 股无限售流通 A 股（占本公司总股本的 51.94%）无偿划转至海投公
司。2015 年 3 月 31 日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会《关于无偿划转珠海格力集团有
限公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复》（国资产权[2015]141 号），同意将格力
集团所持公司 300,000,000 股股份无偿划转给海投公司。2015 年 5 月 15 日，公司收到珠海投资控股
有限公司转来的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，确认本公司国有股权无偿划转
过户手续已办理完毕。
2016 年 5 月 9 日，公司 2015 年度股东大会通过决议，以 2016 年 5 月 18 日公司总股本
577,684,864 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，共计转增 1,039,832,755 股，本
次转增股本后，公司的总股本为 1,617,517,619 股。
经中国证券监督管理委员会以证监许可[2016]244 号文《关于核准格力地产股份有限公司非公开
发行股票的批复》核准，公司向特定投资者发行人民币普通股（A 股）442,477,876 股，并于 2016
年 8 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管相关事宜。
经中国证监会证监许可［2014］1317 号文核准，本公司于 2014 年 12 月 25 日发行票面金额为
100 元的可转换公司债券 980 万张。该次发行的可转债转股期自 2015 年 6 月 30 日至 2019 年 12 月
24 日。截至 2018 年 12 月 31 日，累计共有 2,806,000.00 元“格力转债”已转换成公司股票，累计转
股数为 379,374 股。
公司经批准的经营范围：实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和技
术的进出口经营(国家禁止和限制的进出口货物、技术除外)；建筑材料的销售。(以上经营范围凡涉
及国家有专项专营规定的从其规定)。
公司注册地址：珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）；
公司统一社会信用代码：91440400628053925E；办公地址：珠海市石花西路 213 号。
19
公司的母公司为珠海投资控股有限公司，最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员
会。
本财务报表业经本公司董事会于 2019 年 4 月 29 日决议批准报出。
本公司 2018 年度纳入合并范围的子公司共 56 户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公
司本年度合并范围比上年度增加 6 户、减少 3 户，详见本附注七“合并范围的变更”。
本公司及各子公司主要从事房地产开发、海洋及口岸经济产业、现代服务业及现代金融服务业。
二、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企
业会计准则——基本准则》 财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日
及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关
规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资
性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计
费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则
按照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
公司已评估自报告期末起至少 12 个月的持续经营能力，本公司管理层相信公司能自本财务报表
批准日后不短于 12 个月的可预见未来期间内持续经营。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31
日的财务状况及 2018 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大
方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号
－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策及会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发、海洋及口岸经济产业、现代服务业及现代金融服务业等生
产经营活动，根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认交易和事项制定
了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、28“收入”等各项描述。关于管理层所作出的重
大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、33 “重大会计判断和估计”。
20
1、 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司
以公历年度为会计期间，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以
12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民
币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币、美元或
英镑为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并
分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同
一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为
合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价
值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公
积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的
其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、
评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性
证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价
按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一
步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公
允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
21
复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当
期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予
确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期
被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，
同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相
关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第
5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一
揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一
揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一
揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在
处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的
变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净
资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、 合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新
评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；
从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量
已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的
期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括
22
在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合
并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经
适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的
会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股
东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益
的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损
超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在
丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原
持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计
划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关
规定进行后续计量，详见本附注四、14“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、
条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计
处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完
整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，
但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、14“长期股权投资”、
（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原
则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享
有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排
23
相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利
的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、14“长期股权投资”中“权益法核算的
长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公
司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的
收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及
按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产构成业务除外，下同）、或者自共同经
营购买资产等时，在该等资产由共同经营出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中
归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规
定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；
对于本公司自共同经营购买资产等情况，本公司按承担的份额确认该部分损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一
般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投
资。
8、 外币业务
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日
外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的
交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化
的原则处理；以及②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差
额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成
对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境
外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确
认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营
24
净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综
合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的
即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为
上一年折算后的期末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资
产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合
收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对
现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经
营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权
益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在
处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处
置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、 金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初
始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相
关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金
额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代
表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术
确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、
参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出
25
售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近
期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采
用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、
属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损
失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金
融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键
管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至
到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时
产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊
余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用
的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金
流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属
于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公
司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时
产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价
26
值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销
额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失
和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金
融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本
进行后续计量。可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投
资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他
金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进
行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值
的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组
合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资
产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认
为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损
失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可
供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过 20%；“非暂时性下
跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以
转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当
前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后
发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他
综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须
27
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产
已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对
该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资
产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继
续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价
与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确
认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原
计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终
止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判
断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变
动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续
计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同
28
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价值
进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额
扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续
计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金
融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为
套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按
照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工
具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的
衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将
混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时
本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵
销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予
相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含
再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益工
具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准
29
本公司于资产负债表日，将合并范围内公司间往来以外的应收款项中单项金额在 500 万元及以
上的应收款项划分为单项金额重大的应收款项。经单独测试后未单独计提坏账准备的应收款项，归
类为按账龄组合计提坏账准备。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大的应收款项，逐项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其
未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备应收款项
组合类型 确定组合的依据 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄状态 按账龄分析法
合并范围内关联公司组合 信用风险 如有确切证据表明不会发生减值，则不计提坏账准备
采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%）
1 年以内(含 1 年) 0
1-2 年(含 2 年) 10
2-3 年(含 3 年) 30
3 年以上 50
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
当应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来
单项计提坏账准备的理由
现金流量现值存在显著差异时
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
11、发放贷款及垫款
（1）贷款
本公司按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金作为初始确认金额。贷款持有期间所确
认的利息收入，根据实际利率计算。实际利率在发放贷款时确定，在贷款合同规定期间内保持不变。
（2）贷款减值准备的确认标准和计提方法
期末对每一单项贷款按其资产质量分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其主要分类标准
和计提损失准备的比例为：
正常：交易对手能够履行合同或协议，没有足够理由怀疑债务本金和利息不能按时足额偿还，
按 1.5%计提损失准备。
关注：尽管交易对手目前有能力偿还，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素的债权类资
产；交易对手的现金偿还能力出现明显问题，但交易对手的抵押或质押的可变现资产大于等于债务
本金及收益，按 2%计提损失准备。
次级：交易对手的偿还能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本金及
30
收益，即使执行担保，也可能会造成一定损失，按 25%计提损失准备。
可疑：交易对手无法足额偿还债务本金及利息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失，按 50%
计提损失准备。
损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，资产及收益仍然无法收回，或只能收
回极少部分，按 100%计提损失准备。
12、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本；
非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、消耗性生物资产。
（2）发出存货的计价方法
非开发类存货的领用或发出按加权平均法计价。
房地产开发类的取得及发出以实际成本计价。主要包括土地开发、房屋开发、公共配套设施和
代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公共配套设施和代建
工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
①开发用土地使用权的核算方法：购买开发用的土地，根据“土地转让协议书”和“地价款呈批表”
支付地价款。待该开发项目开工时将其转入该项目的开发成本。
②公共配套设施费的核算方法：公共配套设施系经国土规划部门批准的某开发项目的公共配套
设施，如道路、球场、游泳池等，其所发生的支出计入该开发项目的“开发成本”，按成本核算对象
和成本项目进行明细成本核算。
③对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例
的分配标准分配，计入有关开发产品成本；为开发房地产而借入的资金所发生的利息费用，在开发
产品完工之前，计入开发成本或开发产品成本；发出时采用个别认定法确定其实际成本。
（3）维修基金
本公司根据各子公司所在地的各住房和城乡规划建设局对物业专项维修资金的规定，按照规定
中相关比例代为垫付维修基金，在与业主签订合同时收回相关的物业专项维修资金。
（4）质量保证金
按照土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从支付的土建安装工程
结算款中预留。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后无息清
算。
（5）存货可变现净值的确认依据及存货跌价准备的计提方法
产成品、商品、用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
31
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为计算基础，若持有存
货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计算基础；没有销
售合同约定的存货（不包括用于出售的材料），其可变现净值以一般销售价格（即市场销售价格）作
为计算基础；用于出售的材料等通常以市场价格作为其可变现净值的计算基础。
本公司于决算日，存货按成本与可变现净值孰低法计价。对各单项存货进行清查，如某项存货
由于毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因而使成本高于可变现净值的，按可变现
净值低于存货成本部分，计提存货跌价准备，并计入当年度损益类账项；如已计提跌价的存货的价
值以后又得以恢复，按恢复的数额(以补足以前已计提的数额为限)冲销已计提的存货跌价准备。
存货可变现净值以决算日估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值确定。
（6）存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
（7）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
13、持有待售资产
本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非
流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出
售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处
置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的
与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资
产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面
价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，
所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计
准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量
规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量
规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商
誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵
减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的
资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债
的利息和其他费用继续予以确认。
32
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待
售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待
售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行
调整后的金额；（2）可收回金额。
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股
权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金
融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融
工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发
行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股
权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”
的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照
应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步
取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不
进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允
价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别
是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进
行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本
之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相
关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价
33
值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权
投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允
价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、
该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他
必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构
成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持
有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法
核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的
成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，
当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资
本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间
与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以
确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的
资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此
基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损
失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股
权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投
资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产
34
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企
业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确
认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，
则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公
司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存
在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司
的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中
所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入
当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入
股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单
位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益
法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视
同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加
重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价
值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法
35
核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单
位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控
制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权
益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和
其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核
算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全
部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交
易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权
之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15、长期应收款
长期应收款包括受托建设管理工程款拨入和受托建设管理工程款支出。其中：
①受托建设管理工程款支出：核算公司受托建设管理的相关工程支出，包括施工费、监理费、
资本化利息等；
②受托建设管理工程款拨入：核算收到的工程主管单位按期拨入的工程款项。
16、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营
出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发
生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关
税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定
可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊
销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之
间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
36
②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对
投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易
价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值
作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换
当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房
地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价
值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于
原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认
该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
17、固定资产
（1）固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定
资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20 年 5 4.75
运输设备 5年 5 19
船舶 15 年 5 6.33
办公设备及其他 5年 0 20
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目
前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，
37
也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确
定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提
折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地
计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发
生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
18、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用
状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资
产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。
19、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本
化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的
加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期
损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个
月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
38
20、生物资产
（1）消耗性生物资产
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田
作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、
营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在收获前发生的可直接归属于该资产的必要
支出，包括符合资本化条件的借款费用。消耗性生物资产在收获后发生的管护、饲养费用等后续支
出，计入当期损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法/按账面价值结转成本。
资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备
一致的方法计算确认消耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额应
当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回金额计入当期损益。
如果消耗性生物资产改变用途，作为生产性生物资产，改变用途后的成本按改变用途时的账面
价值确定。如果消耗性生物资产改变用途，作为公益性生物资产，则按照《企业会计准则第 8 号——
资产减值》规定考虑是否发生减值，发生减值时先计提减值准备，再按计提减值准备后的账面价值
确定。
21、无形资产
（1）无形资产
无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产在同时满
足下列条件的，才能予以确认：
①与该项无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产按照实际成本进行初始计量。
①购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本
以购买价款的现值为基础确定。
②债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值。
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币
性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产
交换换入的无形资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入
资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的
相关税费作为换入无形资产的成本。不确认损益。
③以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，估计该使用寿命
的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限
39
的，视为使用寿命不确定的无形资产。
无形资产摊销方法：使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内平均摊销计入损益。使用寿命不
确定的无形资产不进行摊销。公司至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及
摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，按复核后的摊销期限和摊
销方法进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段支出是指公司为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的、探索性的有计划
调查所发生的支出，是为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否
会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。
开发阶段支出是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等发生支出。相对于研究阶段而言，开发阶段
是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。
企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时
满足下列条件的，才确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。
22、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本
公司的长期待摊费用主要包括办公室装修及农场种植大棚等。长期待摊费用在预计受益期间按直线
法摊销。
23、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子
公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否
存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定
的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
40
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损
失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间
的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最
佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费
以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续
使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加
以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并
的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的
可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产
组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所
占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
24、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保
险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务
的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币
性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险，相应的
应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿
的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪
酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常
退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当
期损益（辞退福利）。
25、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现
41
时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相
关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏
损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的
资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，
按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
26、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的
负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计
量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内
以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行
权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最
佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整
资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照
其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公
允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应
增加股东权益。
当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负债表日以及结
算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价
值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内
的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳
42
估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加
负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入
当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具
公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修
改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，
则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予
的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处
理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择
满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
27、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金
融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不
包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定
数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负
债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际
收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的
交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以
及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注四、18“借款费用”）
以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本
公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利
润分配处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。
43
28、收入
（1）销售商品
销售商品收入，同时满足下列条件时予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购
买方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；相关
的经济利益很可能流入本公司；相关的收入和成本能够可靠的计量。
房地产销售收入：
已将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系的继
续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成
本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，
取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。
（2）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认。按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允
的除外。
物业出租收入的确认原则：按本公司与承租方签定的出租物业、物业管理协议约定的租金和管
理费，按期确认收入的实现。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理
服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提
供劳务收入。
（3）让渡资产使用权
与交易相关的经济利益很可能流入本公司，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定
让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（4）建造合同
建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和
费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能够收回的，则合同收
入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能
收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。
44
29、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入
的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（1）确认原则及划分标准
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补
助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方
式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：①政府文件明确了补助所针对
的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例
进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；②政府文件中对用途
仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直
接计入当期损益。
（3）会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关
费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益；与日常活动无关的
政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出
部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的
预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关
税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资
产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或
可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递
45
延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公
司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确
认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生
的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与
子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是
很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关
的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资
产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足
够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算
当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债
以抵销后的净额列报。
31、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，
也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
46
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接
费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接
费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；
其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资
产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入
账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和
的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年
内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
32、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称
2018 年 11 月 1 日前，本公司采用成本模式对投资性房地
产进行后续计量。投资性房地产在预计可使用年限内按年限
平均法计提折旧。在资产负债表日按投资性房地产的账面价
值与可收回金额孰低计价,可收回金额低于账面价值的,按 两
者的差额计提资产减值准备。 经本公司第六届董事会第 本次会计政策变更不会
公司认为未来投资性物业将不断增长,采用公允价值计量 五十二次会议会议于 2018 年 对公司前期财务报表产
能够更加客观地反映投资性房地产的真实价值,便于公司管理 12 月 10 日批准。 生影响。
层及投资者及时了解公司真实财务状况,为其决策提供更有用
的信息。因此，公司决定采用公允价值模式对投资性房地产
进行后续计量这一国际通行的计量方法。
自 2018 年 11 月 1 日起，本公司将该投资性房地产的会
47
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称
计政策变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计
量,不对其计提折旧或进行摊销,并以资产负债表日投资性房
地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资
性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价 值作
为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计
入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计
量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价
值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额 计
入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差
额计入所有者权益。已采用公允价值模式计量的投资性房地
产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（2）会计估计变更
本公司本年度无重要的会计估计变更。
33、大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历
史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产
和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结
果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行
重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变
更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地
产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估应收账
款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
48
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和
滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。
鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响
等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的
账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对
使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。
其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现
金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场
价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计
算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资
料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来
现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资
产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折
旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命
是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变
化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递
延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结
合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务
处理都存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本公司需要作出重要估计。如果这些
税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税
金金额产生影响。
49
（8）公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本公司的董事会已成立估价委员会（该
估价委员会由本公司的首席财务官领导），以便为公允价值计量确定适当的估值技术和输入值。在对
某项资产或负债的公允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一
层次输入值，本公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。估价委员会与有资质的外部估价师
紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。首席财务官每季度向本公司董事会呈报估
价委员会的发现，以说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债
的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十、2 中披露。
五、税项
税种 计税依据 税率
应税收入按17%、16%、11%、
房地产业如选择一般征收计税方法，应税收入按适用税率计 10%、6%、5%的税率计算销
增值税*1 算销项税额，抵扣进项税额后缴纳增值税；如选择简易征收 项税，并按扣除当期允许抵扣
计税方法，应税收入按适用征收率计算 的进项税额后的差额计缴增
值税。
城市维护建设税 应缴纳流转税额 7%
教育费附加 应缴纳流转税额 3%
地方教育费附加 应缴纳流转税额 2%
土地增值税 房地产销售收入－扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%
企业所得税*2 应纳税所得额 15%、16.5%、25%
其他税项 按国家和地方有关规定计算缴纳
*1、格力房产之子公司鼎元生态从事种植、养殖的营业收入免征增值税，并按中华人民共和国
企业所得税法实施条例享受免征企业所得税优惠政策；
格力房产之子公司茵卓小学提供教育服务，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改
征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，从事学历教育的学校提供的教育服务免征增值
税。
2016 年 5 月 1 日起，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《关于全面推开营业税改征
增值税试点的通知》（财税【2016】36 号），本公司房地产业务适用增值税。对于销售不动产和转让
土地使用权，增值税适用税率为 11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用
一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用 11%的增值税率；如果选择简易计
税方法，则适用 5%的征收率。
本公司发生增值税应税销售行为，原适用 17%/11%税率。根据《财政部、国家税务总局关于调
整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）规定，自 2018 年 5 月 1 日起，适用税率调整为 16%/10%。
50
*2、本公司之子公司格力地产（香港）注册于香港，企业所得税按香港特别行政区税务局核定
应纳税所得额的 16.5%计缴；
格力房产之子公司格力人工岛根据国家税务总局关于广东横琴新区企业所得税优惠政策及优惠
目录的通知财税(2014)26 号文，按 15%计征企业所得税；
本公司之子公司 GREE REAL ESTATE (US) LLC 及 GREE REAL ESTATE (UK) LLC 根据当
地税法要求适用当地企业所得税税率。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，期初指 2017 年 12 月 31 日，
期末指 2018 年 12 月 31 日，本期指 2018 年度，上期指 2017 年度。
1、 货币资金
项 目 期末余额 期初余额
库存现金 185,831.22 108,286.22
银行存款 1,901,561,140.66 2,741,829,095.12
其他货币资金 158,389,246.58 53,890,940.59
合 计 2,060,136,218.46 2,795,828,321.93
其中：存放在境外的款项总额 167,675,491.06 150,700,925.75
（1）期末其他货币资金主要为存出投资款及保函保证金；
（2）保函保证金 2,500,000.00 元已从现金流量表的现金及现金等价物中扣除，除此之外期末余
额中无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。
2、 应收票据及应收账款
项 目 期末余额 期初余额
应收票据 0.00 0.00
应收账款 335,620,397.13 77,458,970.72
合 计 335,620,397.13 77,458,970.72
（1）应收账款按种类披露
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提减值准备的应收款项 336,982,381.73 99.68 1,361,984.60 0.40
①账龄组合 336,982,381.73 99.68 1,361,984.60 0.40
51
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
②合并范围内关联公司组合 0.00 0.00 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 1,076,396.23 0.32 1,076,396.23 100.00
合计 338,058,777.96 100.00 2,438,380.83 0.72
（续）
期初余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提减值准备的应收款项 80,682,931.94 98.68 3,223,961.22 4.00
①账龄组合 80,682,931.94 98.68 3,223,961.22 4.00
②合并范围内关联公司组合 0.00 0.00 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 1,076,396.23 1.32 1,076,396.23 100.00
合计 81,759,328.17 100.00 4,300,357.45 5.26
①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 期初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 333,649,833.04 99.01 0.00 53,714,384.81 66.57 0.00
1-2 年 750,418.42 0.22 75,041.84 24,333,014.63 30.16 2,433,301.47
2-3 年 22,072.30 0.01 6,621.69 2,635,532.50 3.27 790,659.75
3 年以上 2,560,057.97 0.76 1,280,321.07 0.00 0.00 0.00
合计 336,982,381.73 100.00 1,361,984.60 80,682,931.94 100.00 3,223,961.22
②期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
单独进行减值测试，根据其未来现金流量
珠海华骏实业有限公司 1,076,396.23 1,076,396.23 100.00
现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
合计 1,076,396.23 1,076,396.23
（2）以前年度已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回，
或在本期收回或转回比例较大的应收账款情况：无；
（3）本期无实际核销的应收账款；
52
（4）截至 2018 年 12 月 31 日，应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东欠
款；
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 276,900,425.47 元，占应收账
款年末余额合计数的比例为 81.91%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 0.00 元。
3、 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 10,704,182.02 61.98 21,438,420.25 89.33
1-2 年 6,527,667.88 37.80 2,510,360.10 10.46
2-3 年 17,215.80 0.10 23,100.00 0.10
3 年以上 20,000.00 0.12 27,300.00 0.11
合计 17,269,065.70 100.00 23,999,180.35 100.00
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为 14,817,419.19 元，占预付账款期
末余额合计数的比例为 85.80%；
（3）截至 2018 年 12 月 31 日，预付款项中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东欠
款。
4、 其他应收款
项 目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 58,412,471.53 49,514,714.72
合 计 58,412,471.53 49,514,714.72
（1）其他应收款按种类披露
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提减值准备的应收款项 62,827,288.70 99.78 4,454,485.60 7.09
53
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
①账龄组合 62,827,288.70 99.78 4,454,485.60 7.09
②合并范围内关联公司组合 0.00 0.00 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 140,950.00 0.22 101,281.57 71.86
合计 62,968,238.70 100.00 4,555,767.17 7.24
（续）
期初余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提减值准备的应收款项 53,392,761.69 99.96 3,878,046.97 7.26
①账龄组合 53,392,761.69 99.96 3,878,046.97 7.26
②合并范围内关联公司组合 0.00 0.00 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 22,200.00 0.04 22,200.00 100.00
合计 53,414,961.69 100.00 3,900,246.97 7.30
① 期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款；
② 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 期初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 49,061,796.05 78.10 0.00 39,398,420.93 73.79 0.00
1至2年 5,264,142.98 8.38 526,414.29 4,423,710.09 8.29 442,371.00
2至3年 1,613,017.66 2.57 483,905.30 6,748,196.85 12.64 2,024,459.06
3 年以上 6,888,332.01 10.95 3,444,166.01 2,822,433.82 5.28 1,411,216.91
合计 62,827,288.70 100.00 4,454,485.60 53,392,761.69 100.00 3,878,046.97
③ 期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 140,950.00 元；
（2）以前年度已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回，
或在本期收回或转回比例较大的其他应收款情况：无；
（3）本期内实际核销的其他应收款情况：无；
（4）截至 2018 年 12 月 31 日，其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东
欠款；
54
（5）其他应收款按款项性质分类情况：
款项性质 期末余额 期初余额
保证金、押金及备用金 23,089,875.44 11,446,894.94
代收代付款 22,156,658.42 31,706,787.87
外部往来款 15,563,181.28 9,650,016.16
其他 2,158,523.56 611,262.72
合 计 62,968,238.70 53,414,961.69
（6）本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为 21,050,953.09 元，占
其 他 应 收 款 年 末 余 额 合 计 数 的 比 例 为 33.43% ， 相 应 计 提 的 坏 账 准 备 年 末 余 额 汇 总 金 额 为
1,547,016.87 元；
（7）截止 2018 年 12 月 31 日，无应收关联方款项。
5、 存货
（1）存货分类
期末余额
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 16,259,051,943.01 2,243,188,140.45 0.00 16,259,051,943.01
开发产品 5,165,909,706.29 600,573,312.56 0.00 5,165,909,706.29
低值易耗品 4,706,126.74 0.00 0.00 4,706,126.74
消耗性生物资产 8,864,225.92 0.00 0.00 8,864,225.92
合计 21,438,532,001.96 2,843,761,453.01 0.00 21,438,532,001.96
（续）
期初余额
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 19,143,110,805.14 2,540,432,173.95 0.00 19,143,110,805.14
开发产品 2,436,274,655.50 381,168,105.36 0.00 2,436,274,655.50
低值易耗品 2,207,155.69 0.00 0.00 2,207,155.69
消耗性生物资产 8,771,096.13 0.00 0.00 8,771,096.13
合计 21,590,363,712.46 2,921,600,279.31 0.00 21,590,363,712.46
55
（2）开发成本明细：
开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末跌价
项目名称 期末余额 期初余额
（年度） （年度） （万元） 准备
重庆项目 2014 2017-2020 130,000 1,478,716,663.38 1,507,444,777.67 0.00
格力海岸项目 2011 2018-2020 634,000 5,127,385,478.42 8,281,463,865.75 0.00
平沙项目 2015 2017-2018 60,000 0.00 669,640,279.02 0.00
万联海岛 2017 199,225,662.31 116,129,058.32 0.00
上海项目 2017 2019-2020 830,000 6,396,715,028.64 5,758,901,943.36 0.00
保联房产项目 2018 2020 127,000 476,413,645.79 333,871,582.54 0.00
创新海岸地块 2018 2019 180,000 1,366,538,288.74 1,294,806,594.02 0.00
斗门白蕉 未开工 373,349,335.86 344,516,517.20 0.00
洪湾地块 2018 781,344,283.78 781,344,283.78 0.00
其他 59,363,556.09 54,991,903.48 0.00
合 计 1,961,000.00 16,259,051,943.01 19,143,110,805.14 0.00
（3）开发产品明细：
项目名称 竣工时间（年度） 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
格力广场 2016 596,007,127.48 74,060,176.99 75,680,678.85 594,386,625.62
格力香樟 2011 57,189,587.36 15,095,992.61 10,732,857.26 61,552,722.71
华宁花园 1998 2,047,514.01 6,277,270.45 0.00 8,324,784.46
格力海岸 2016-2017 1,692,101,666.79 3,900,979,273.35 2,575,883,378.72 3,017,197,561.42
平沙项目 2017-2018 88,928,759.86 1,347,260,528.09 260,362,488.51 1,175,826,799.44
重庆项目 2018 0.00 566,393,571.53 257,772,358.89 308,621,212.64
合 计 2,436,274,655.50 5,910,066,813.01 3,180,431,762.22 5,165,909,706.29
（4）本期减少包括转为投资性房地产的1,754,964,463.92元；
（5）本期利息资本化金额 843,550,964.07 元，用于确定资本化金额的资本化率为年利率 6.28%；
（6）用于抵押担保的存货：详见附注六、52。
6、 其他流动资产
项 目 期末余额 期初余额
预缴所得税 2,346,903.71 2,172,305.97
预缴可抵扣税金及附加 739,370.41 319,988.77
预缴可抵扣土地增值税 1,234,660.55 1,662,355.56
待抵扣增值税进项税金 198,163,096.92 56,830,305.24
56
项 目 期末余额 期初余额
理财产品 50,000,000.00 0.00
其他 9,171,834.45 8,450,073.73
合 计 261,655,866.04 69,435,029.27
7、 发放贷款及垫款
（1）按个人和企业分布情况分析如下
项目 期末余额 期初余额
企业贷款和垫款 17,150,000.00 5,000,000.00
个人贷款和垫款 12,500,000.00 8,600,000.00
其中：贷款 29,650,000.00 13,600,000.00
合计 29,650,000.00 13,600,000.00
减：贷款损失准备 444,750.00 204,000.00
贷款和垫款账面价值 29,205,250.00 13,396,000.00
（2）截止 2018 年 12 月 31 日，无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位欠款；
（3）公司无逾期贷款。
8、 可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 399,596,000.00 0.00 399,596,000.00 419,000,000.00 0.00 419,000,000.00
其中：按公允价值计量的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按成本法计量的 399,596,000.00 399,596,000.00 419,000,000.00 0.00 419,000,000.00
合计 399,596,000.00 0.00 399,596,000.00 419,000,000.00 0.00 419,000,000.00
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单位 本期 本期 本期 本期 单位持股 本年现金红利
期初余额 期末余额 期初余额 期末余额
增加 减少 增加 减少 比例（%）
上海康橙投资中
99,000,000.00 0.00 19,404,000.00 79,596,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 19.80 8,742,350.93
心（有限合伙）
广东华兴银行股
320,000,000.00 0.00 0.00 320,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.50 4,500,000.00
份有限公司
合计 419,000,000.00 0.00 19,404,000.00 399,596,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13,242,350.93
57
9、 长期应收款
项目 期末余额 期初余额
渔港工程 213,311,102.69 293,039,285.93
淇澳红树林湿地公园工程 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 223,311,102.69 303,039,285.93
10、 长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法下确认的投 其他综合收益
追加投资 减少投资 其他权益变动
资损益 调整
联营企业：
嘉兴新秀汇盈电子商务有
3,649,128.57 0.00 2,000,000.00 -396,196.10 0.00 0.00
限公司
合计 3,649,128.57 0.00 2,000,000.00 -396,196.10 0.00 0.00
（续）
本期增减变动
被投资单位 期末余额 减值准备期末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
联营企业：
嘉兴新秀汇盈电子商务有限公司 0.00 0.00 0.00 1,252,932.47 0.00
合计 0.00 0.00 0.00 1,252,932.47 0.00
11、 投资性房地产
（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合 计
一、年初余额 20,073,903.51 0.00 0.00 20,073,903.51
二、本年变动 2,463,105,986.49 0.00 0.00 2,463,105,986.49
加：外购 0.00 0.00 0.00 0.00
存货\固定资产\在建工程转入 2,483,179,890.00 0.00 0.00 2,483,179,890.00
企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
减：处置 0.00 0.00 0.00 0.00
其他转出 20,073,903.51 0.00 0.00 20,073,903.51
公允价值变动 0.00 0.00 0.00 0.00
三、年末余额 2,483,179,890.00 0.00 0.00 2,483,179,890.00
58
（2）房地产转换情况
2018 年 11 月 1 日，本公司部分完工开发产品用于出租，自存货转作投资性房地产并采用公允
价值计量，转换日其公允价值人民币 2,483,179,890.00 元超过其原账面价值人民币 1,754,964,463.92
元之间的差额 728,215,426.08 元计入其他综合收益。
12、 固定资产
（1）固定资产情况
项 目 房屋建筑物 运输设备 船舶 办公设备及其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 158,261,088.14 17,520,476.63 58,404,801.51 30,576,099.24 264,762,465.52
2.本期增加金额 0.00 1,670,677.72 0.00 5,207,770.81 6,878,448.53
（1）购置 0.00 1,670,677.72 0.00 4,938,024.51 6,608,702.23
（2）在建工程转入 0.00 0.00 0.00 269,746.30 269,746.30
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）其他转入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 2,264,788.23 0.00 2,628,375.51 4,893,163.74
（1）处置或报废 0.00 2,264,788.23 0.00 595,167.10 2,859,955.33
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 2,033,208.41 2,033,208.41
4.期末余额 158,261,088.14 16,926,366.12 58,404,801.51 33,155,494.54 266,747,750.31
二、累计折旧
1.期初余额 31,090,136.61 10,560,250.48 13,421,823.07 20,991,470.47 76,063,680.63
2.本期增加金额 8,655,337.48 1,740,553.98 3,695,533.20 4,226,440.42 18,317,865.08
（1）计提 8,655,337.48 1,740,553.98 3,695,533.20 4,226,440.42 18,317,865.08
（2）企业合并增加
3.本期减少金额 1,378,415.24 2,087,423.68 0.00 432,883.09 3,898,722.01
（1）处置或报废 0.00 2,087,423.68 0.00 327,954.85 2,415,378.53
（2)其他转出 1,378,415.24 0.00 0.00 104,928.24 1,483,343.48
4.期末余额 38,367,058.85 10,213,380.78 17,117,356.27 24,785,027.80 90,482,823.70
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
59
项 目 房屋建筑物 运输设备 船舶 办公设备及其他 合计
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 119,894,029.29 6,712,985.34 41,287,445.24 8,370,466.74 176,264,926.61
2.期初账面价值 127,170,951.53 6,960,226.15 44,982,978.44 9,584,628.77 188,698,784.89
（2）固定资产累计折旧本期增加额中，本期计提折旧 18,317,865.08 元；
（3）截止 2018 年 12 月 31 日，本公司无暂时闲置的固定资产；
（4）截止 2018 年 12 月 31 日，本公司无通过融资租赁租入的固定资产。
13、 在建工程
（1）在建工程情况
期末余额 期初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
渔港工程 1,326,750,554.89 0.00 1,326,750,554.89 1,008,478,714.15 0.00 1,008,478,714.15
对澳供水洪湾西引水渠改造工程 44,497,909.64 0.00 44,497,909.64 114,705,190.47 0.00 114,705,190.47
淇澳红树林湿地公园一期 7,380,795.23 0.00 7,380,795.23 5,833,062.87 0.00 5,833,062.87
竹洲水乡工程 70,318,103.57 0.00 70,318,103.57 61,225,116.92 0.00 61,225,116.92
万山二期 141,774,225.87 0.00 141,774,225.87 102,057,700.82 0.00 102,057,700.82
游艇码头 288,916,265.70 0.00 288,916,265.70 213,110,936.96 0.00 213,110,936.96
合 计 1,879,637,854.90 0.00 1,879,637,854.90 1,505,410,722.19 0.00 1,505,410,722.19
（2）重要在建工程项目本期变动情况
本期转入固定 本期其他减少
项目名称 预算数（万元） 期初余额 本期增加金额 期末余额
资产金额 金额
渔港工程 320,000.00 1,008,478,714.15 352,290,587.53 0.00 34,018,746.79 1,326,750,554.89
对澳供水洪湾西引水渠改造工程 32,000.00 114,705,190.47 260,642,344.04 0.00 330,849,624.87 44,497,909.64
淇澳红树林湿地公园一期 78,000.00 5,833,062.87 1,547,732.36 0.00 0.00 7,380,795.23
竹洲水乡工程 5,363.81 61,225,116.92 9,362,732.95 269,746.30 0.00 70,318,103.57
万山二期 102,057,700.82 39,716,525.05 0.00 0.00 141,774,225.87
游艇码头 43,800.00 213,110,936.96 75,805,328.74 0.00 0.00 288,916,265.70
合 计 479,163.81 1,505,410,722.19 739,365,250.67 269,746.30 364,868,371.66 1,879,637,854.90
60
（续）
工程名称 工程累计投入占预算比例 累计金额利息资本化 其中：本期利息资本化金额 资金来源
渔港工程 42.52% 284,408,679.08 160,352,362.85 自筹和融资贷款
对澳供水洪湾西引水渠改造工程 117.30% 14,212,462.20 11,217,041.45 自筹和融资贷款
淇澳红树林湿地公园一期 0.95% 自筹
竹洲水乡工程 131.60% 自筹
万山二期 自筹
游艇码头 65.96% 29,598,611.13 9,570,000.00 自筹和融资贷款
合计 328,219,752.41 181,139,404.30
14、 无形资产
项目 软件 合计
一、账面原值：
1.期初余额 5,354,500.71 5,354,500.71
2.本期增加金额 1,974,488.78 1,974,488.78
（1）购置 1,974,488.78 1,974,488.78
（2）内部研发 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4.期末余额 7,328,989.49 7,328,989.49
二、累计摊销
1.期初余额 4,178,638.35 4,178,638.35
2.本期增加金额 1,279,594.15 1,279,594.15
（1）计提 1,279,594.15 1,279,594.15
（2）企业合并增加 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4.期末余额 5,458,232.50 5,458,232.50
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00
61
项目 软件 合计
3.本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 1,870,756.99 1,870,756.99
2.期初账面价值 1,175,862.36 1,175,862.36
无形资产累计摊销增加额中，本期摊销额 1,279,594.15 元。
15、 长期待摊费用
项 目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
办公室装修费 2,310,353.97 61,308.39 1,146,697.61 0.00 1,224,964.75
租赁费 3,403,571.47 599,431.60 995,080.27 0.00 3,007,922.80
基地修整费 1,090,276.18 0.00 127,653.48 0.00 962,622.70
营销策划代理费 0.00 25,930,772.42 18,449,012.18 0.00 7,481,760.24
资产管理费 1,556,603.73 0.00 1,556,603.73 0.00 0.00
其他 183,235.48 1,527,266.60 493,849.07 0.00 1,216,653.01
合 计 8,544,040.83 28,118,779.01 22,768,896.34 0.00 13,893,923.50
16、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预计毛利 59,037,526.92 14,759,381.73 66,310,551.12 16,577,637.78
预提土地增值税 559,720,693.04 139,930,173.26 504,269,590.24 126,067,397.56
资产减值准备 7,314,619.76 1,706,192.94 8,118,148.48 2,029,537.12
应付职工薪酬 22,238,011.12 5,559,502.78 16,777,027.00 4,194,256.75
可弥补亏损 129,554,208.08 32,388,552.02 122,632,870.16 30,658,217.54
抵消未实现内部销售损益产
337,470,256.60 84,367,564.15 307,787,597.92 76,946,899.48
生的可抵扣差异
开发产品摊销 7,113,672.40 1,778,418.10 6,363,772.72 1,590,943.18
预提费用 33,729,742.12 8,432,435.53 24,416,250.00 6,104,062.50
合 计 1,156,178,730.04 288,922,220.51 1,056,675,807.64 264,168,951.91
62
（2）递延所得税负债明细
期末余额 期初余额
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值变动 728,215,426.08 182,053,856.52 0.00 0.00
固定资产 1,437,858.52 359,464.63 0.00 0.00
合 计 729,653,284.60 182,413,321.15 0.00 0.00
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 35,990.50 8,838.03
可抵扣亏损 8,738,544.55 21,265,995.50
合计 8,774,535.05 21,274,833.53
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额
2018年度 不适用 2,644,716.60
2019年度 0.00 1,569,906.21
2020年度 841,297.56 3,053,116.59
2021年度 2,210,025.95 5,525,442.24
2022 年度 5,647,318.59 8,472,813.86
2023 年度 39,902.45 不适用
合计 8,738,544.55 21,265,995.50
上表列示项目由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因而没有确认为递延所得
税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损。
17、 短期借款
项目 期末余额 期初余额
保证借款 0.00 295,000,000.00
抵押借款 200,000,000.00 0.00
合计 200,000,000.00 295,000,000.00
截止 2018 年 12 月 31 日，短期借款的抵押、担保情况详见附注六、52；附注十一、5（6）。
63
18、 应付票据及应付账款
种类 期末余额 期初余额
应付票据 0.00 0.00
应付账款 956,499,178.56 635,916,575.61
合计 956,499,178.56 635,916,575.61
（1）应付账款-账龄分析
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 887,210,094.22 616,324,805.79
1 年以上 69,289,084.34 19,591,769.82
合计 956,499,178.56 635,916,575.61
（2）应付账款-按性质列示
性质 期末余额 期初余额
应付材料款 8,372,560.89 16,674,042.66
应付工程款 938,559,271.50 609,264,529.37
应付设计款 345,191.76 6,488,315.98
其他 9,222,154.41 3,489,687.60
合计 956,499,178.56 635,916,575.61
（3）截至 2018 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东
或其他关联方的款项；
（4）账龄超过 1 年的大额应付账款，主要为尚未支付的工程款。
19、 预收款项
（1）账龄分析
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 409,546,465.87 401,245,833.98
1 年以上 38,251,056.54 49,710,500.98
合计 447,797,522.41 450,956,334.96
（2）按性质列示
项 目 期末余额 期初余额
预收售楼款 418,727,547.50 444,662,303.06
其他 29,069,974.91 6,294,031.90
合 计 447,797,522.41 450,956,334.96
64
（3）预收售楼款明细列示
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间（年度） 预售比例
格力广场 5,005,470.68 17,742,570.31 2006 92.11%
格力香樟 4,457,236.47 951,412.99 2011 94.60%
格力海岸 121,976,451.29 345,791,059.01 2014-2018 63.40%
平沙项目 88,556,333.36 80,177,260.75 2018 62.90%
重庆项目 198,732,055.70 0.00 2020 63.26%
合计 418,727,547.50 444,662,303.06
（4）截至 2018 年 12 月 31 日，预收款项中无预收持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东
或其他关联方的款项。
20、 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示：
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 43,154,858.16 259,152,973.80 258,656,594.81 43,651,237.15
二、离职后福利-设定提存计划 0.00 9,714,442.52 9,714,442.52 0.00
三、辞退福利 0.00 0.00 0.00 0.00
四、一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合 计 43,154,858.16 268,867,416.32 268,371,037.33 43,651,237.15
（2）短期薪酬列示：
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 41,119,315.55 227,790,829.94 226,091,175.64 42,818,969.85
二、职工福利费 0.00 15,950,030.20 15,928,254.26 21,775.94
三、社会保险费 0.00 4,406,461.36 4,406,461.36 0.00
其中：医疗保险费 0.00 3,974,932.04 3,974,932.04 0.00
工伤保险费 0.00 94,567.10 94,567.10 0.00
生育保险费 0.00 336,962.22 336,962.22 0.00
四、住房公积金 0.00 6,639,798.22 6,632,613.38 7,184.84
五、工会经费和职工教育经费 2,035,542.61 3,960,123.60 5,192,359.69 803,306.52
六、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
七、短期利润分享计划 0.00 0.00 0.00 0.00
八、其他短期薪酬 0.00 405,730.48 405,730.48 0.00
合 计 43,154,858.16 259,152,973.80 258,656,594.81 43,651,237.15
65
（3）设定提存计划列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0.00 9,415,198.29 9,415,198.29 0.00
2、失业保险费 0.00 299,244.23 299,244.23 0.00
3、企业年金缴费 0.00 0.00 0.00 0.00
合 计 0.00 9,714,442.52 9,714,442.52 0.00
21、 应交税费
项目 期末余额 期初余额
增值税 51,389,528.33 16,803,078.14
企业所得税 165,132,727.34 252,150,046.00
个人所得税 2,103,056.19 2,693,366.74
城市维护建设税 9,469,075.49 8,912,679.82
房产税 981,873.14 1,006,232.32
印花税 1,307,396.67 2,293,501.54
教育费附加 6,039,323.1 5,612,636.85
堤围费 125,240.39 125,268.36
土地增值税 24,011,255.00 41,822,137.63
土地使用税 1,854,420.64 2,639,524.99
其他 100,759.20 0.00
合计 262,514,655.49 334,058,472.39
22、 其他应付款
项 目 期末余额 期初余额
应付利息 255,604,019.74 111,729,862.50
应付股利 0.00 5,982,250.00
其他应付款 2,114,930,068.89 2,550,690,098.30
合 计 2,370,534,088.63 2,668,402,210.80
（1）应付利息
项 目 期末余额 期初余额
债券利息 255,604,019.74 108,780,029.17
委托贷款利息 0.00 2,949,833.33
合 计 255,604,019.74 111,729,862.50
66
（2）应付股利
项 目 期末余额 期初余额
普通股股利 0.00 5,982,250.00
合 计 0.00 5,982,250.00
（3）其他应付款
①账龄分析
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 642,657,464.76 2,107,420,442.82
1 年以上 1,472,272,604.13 443,269,655.48
合计 2,114,930,068.89 2,550,690,098.30
②按款项性质列示
项 目 期末余额 期初余额
押金及保证金 21,677,899.41 15,638,027.22
拆借款 1,478,200,000.00 2,000,000,000.00
土地增值税准备金 559,720,693.02 504,269,590.23
代收款 24,544,789.12 24,063,335.45
预提费用 22,962,778.66 2,485,820.47
其他 7,823,908.68 4,233,324.93
合 计 2,114,930,068.89 2,550,690,098.30
（3）期末余额中账龄超过一年的其他应付款主要为预提的土地增值税准备金；
（4）截至 2018 年 12 月 31 日止，应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位及应
付其他关联方款项见附注十一、六。
23、 一年内到期的非流动负债
（1）分类
项 目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,190,000,000.00 2,530,000,000.00
一年内到期的长期应付款 0.00 1,114,318,955.14
一年内到期的应付债券 417,671,675.44 0.00
合 计 1,607,671,675.44 3,644,318,955.14
67
（2）一年内到期的长期借款分类
项 目 期末余额 期初余额
保证借款 0.00 1,530,000,000.00
抵押加保证借款 1,190,000,000.00 1,000,000,000.00
委托贷款 0.00 0.00
合 计 1,190,000,000.00 2,530,000,000.00
（3）一年内到期的长期借款中无逾期借款获得展期借款；
（4）一年内到期的应付债券说明见附注六、25 应付债券；
（5）截止 2018 年 12 月 31 日，上述一年内到期的长期借款的抵押、担保情况详见附注六、
52；附注十一、5（6）。
24、 长期借款
项 目 期末余额 期初余额
抵押借款 3,155,190,000.00 540,000,000.00
保证借款 4,466,233,571.22 2,320,367,067.18
抵押加保证借款 0.00 1,140,000,000.00
委托贷款 0.00 1,865,305,650.00
合 计 7,621,423,571.22 5,865,672,717.18
截止 2018 年 12 月 31 日，上述长期借款的抵押、担保情况详见附注六、52；附注十一、5
（6）。
25、 应付债券
项 目 期末余额 期初余额
15 格房产（122474） 19,867,000.00 692,685,000.00
16 格地 01（135577） 2,987,264,150.94 2,982,169,811.30
格力转债（110030） 0.00 921,962,074.71
18 格地 01（150385） 1,014,142,579.47 0.00
18 格力 MTN001（101800067） 498,501,612.91 0.00
18 格力 MTN002（101800472） 498,468,980.12 0.00
18 格力 MTN003（101800717） 598,032,526.92 0.00
18 格地 02（143195） 579,002,397.77 0.00
18 格地 03（143226） 578,995,503.09 0.00
合 计 6,774,274,751.22 4,596,816,886.01
68
（1）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限（年） 发行金额 期初余额
15 格房产（122474） 700,000,000.00 2015 年 9 月 24 日 3+2 700,000,000.00 692,685,000.00
16 格地 01（135577） 3,000,000,000.00 2016 年 6 月 23 日 3+2 3,000,000,000.00 2,982,169,811.30
格力转债（110030） 980,000,000.00 2014 年 12 月 25 日 5 980,000,000.00 921,962,074.71
18 格地 01（150385） 1,020,000,000.00 2018 年 5 月 7 日 2+2+1 1,020,000,000.00 0.00
18 格力 MTN001（101800067） 500,000,000.00 2018 年 4 月 3 日 3 500,000,000.00 0.00
18 格力 MTN002（101800472） 500,000,000.00 2018 年 4 月 23 日 3 500,000,000.00 0.00
18 格力 MTN003（101800717） 600,000,000.00 2018 年 6 月 25 日 3 600,000,000.00 0.00
18 格地 02（143195） 600,000,000.00 2018 年 7 月 26 日 3+2 600,000,000.00 0.00
18 格地 03（143226） 600,000,000.00 2018 年 7 月 26 日 2+2+1 600,000,000.00 0.00
小 计 8,500,000,000.00 8,500,000,000.00 4,596,816,886.01
减：一年内到期部分年末余额 425,026,000.00 425,026,000.00 0.00
合 计 8,074,974,000.00 8,074,974,000.00 4,596,816,886.01
（续）
债券名称 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 转股金额 期末余额
15 格房产（122474） 0.00 24,842,500.00 7,182,000.00 680,000,000.00 0.00 19,867,000.00
16 格地 01（135577） 0.00 186,000,000.00 5,094,339.64 0.00 0.00 2,987,264,150.94
格力转债（110030） 0.00 11,821,430.55 35,156,147.19 539,142,206.05 304,340.40 417,671,675.44
18 格地 01（150385） 1,013,264,150.94 49,882,191.78 878,428.53 0.00 0.00 1,014,142,579.47
18 格力 MTN001（101800067） 498,050,000.00 25,858,630.14 451,612.91 0.00 0.00 498,501,612.91
18 格力 MTN002（101800472） 498,050,000.00 23,473,972.60 418,980.12 0.00 0.00 498,468,980.12
18 格力 MTN003（101800717） 597,660,000.00 23,178,082.19 372,526.92 0.00 0.00 598,032,526.92
18 格地 02（143195） 577,313,207.55 13,765,479.46 1,689,190.22 0.00 0.00 579,002,397.77
18 格地 03（143226） 577,313,207.54 14,284,931.50 1,682,295.55 0.00 0.00 578,995,503.09
小 计 3,761,650,566.03 373,107,218.22 52,925,521.08 1,219,142,206.05 304,340.40 7,191,946,426.66
减：一年内到期部分年末余额 417,671,675.44
合 计 3,761,650,566.03 373,107,218.22 52,925,521.08 1,219,142,206.05 304,340.40 6,774,274,751.22
（2）一年内到期的应付债券说明：
2014 年 12 月 25 日, 经中国证监会证监许可［2014］1317 号文核准，公司向社会公众公开发行
可转换公司债券共计人民币 980,000,000.00 元，每张债券面值人民币 100 元，债券存续期限 5 年，
自 2014 年 12 月 25 日起至 2019 年 12 月 24 日止。债券票面利率：第一年为 0.60%、第二年为 0.80%、
第三年为 1.00%、第四年为 1.50%、第五年为 2.00%。截至 2018 年 12 月 31 日，公司已发行的可转
69
换公司债券累计有面值 2,806,000.00 元债券转股，本期回售债券面值 552,168,000.00 元，剩余可转
债面值为 425,026,000.00 元。
26、 长期应付款
单位名称 期末余额 期初余额
代建工程款拨付净额 117,879,644.20 90,244,916.53
合计 117,879,644.20 90,244,916.53
27、 递延收益
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
会籍费 5,806,761.20 0.00 835,848.96 4,970,912.24
政府补助 24,000,000.00 0.00 0.00 24,000,000.00
合计 29,806,761.20 0.00 835,848.96 28,970,912.24
其中，涉及政府补助的项目：
本期新增补助 本期计入营业 与资产相关/与
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
金额 外收入金额 收益相关
海域使用金补助款 22,000,000.00 0.00 0.00 0.00 22,000,000.00 与资产相关
省级农业基础设施建
2,000,000.00 0.00 0.00 0.00 2,000,000.00 与资产相关
设财政补贴
合计 24,000,000.00 0.00 0.00 0.00 24,000,000.00
28、 其他非流动负债
单位名称 期末余额 期初余额
私募债 850,000,000.00 850,000,000.00
合计 850,000,000.00 850,000,000.00
该私募债发行规模不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元），于 2017 年 3 月 8 日实际发行 8.5 亿元，
期限 5 年。
70
29、 政府补助
（1）本期初始确认的政府补助的基本情况
与资产相关 与收益相关
是否实
补助项目 金额 冲减资产 冲减成本费
递延收益 递延收益 其他收益 营业外收入 际收到
账面价值 用
研发支出补助 200,000.00 0.00 0.00 0.00 200,000.00 0.00 是
农业项目补贴款 80,000.00 0.00 0.00 0.00 80,000.00 0.00 0.00 是
创建等级及规范化民办
110,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 110,000.00 0.00
学校奖励金 是
珠海市香洲区民办学校
1,485,999.00 0.00 0.00 0.00 1,485,999.00 0.00 0.00
义务教育免费补助 是
电影事业发展专项资金
221,600.00 0.00 0.00 0.00 221,600.00 0.00 0.00
补贴 是
失业保险补贴 112,682.35 0.00 0.00 0.00 112,682.35 0.00 0.00 是
其他 299,203.48 0.00 0.00 0.00 229,990.58 69,212.90 0.00
合 计 2,509,484.83 0.00 0.00 0.00 2,330,271.93 179,212.90 0.00
（2）计入本年损益的政府补助情况
补助项目 与资产/收益相关 计入其他收益 计入营业外收入 冲减成本费用
科技研发资金补助 200,000.00 200,000.00 0.00 0.00
农业项目补贴款 80,000.00 80,000.00 0.00 0.00
创建等级及规范化民办学校奖励金 110,000.00 0.00 110,000.00 0.00
珠海市香洲区民办学校义务教育免费
1,485,999.00 1,485,999.00 0.00 0.00
补助
电影事业发展专项资金补贴 221,600.00 221,600.00 0.00 0.00
失业保险补贴 112,682.35 112,682.35 0.00 0.00
其他 299,203.48 229,990.58 69,212.90 0.00
合 计 2,509,484.83 2,330,271.93 179,212.90 0.00
71
30、 股本
（1）股本变动情况
本期变动增减（+、一）
股份类别 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
已流通股份：
境内上市的人
2,060,079,508.00 0.00 0.00 0.00 42,062.00 42,062.00 2,060,121,570.00
民币普通股
限售流通股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股份总数 2,060,079,508.00 0.00 0.00 0.00 42,062.00 42,062.00 2,060,121,570.00
（2）本期因可转换公司债券部分转股增加股本 42,062.00 元。
31、 其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
详见附注“六、25 应付债券”。
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况
发行在外的金 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
融工具 数量(张） 账面价值 数量（张） 账面价值 数量(张） 账面价值 数量（张） 账面价值
可转换公司债
9,774,980.00 177,742,099.96 0.00 0.00 5,524,720.00 100,458,040.26 4,250,260.00 77,284,059.70
券
合 计 9,774,980.00 177,742,099.96 0.00 0.00 5,524,720.00 100,458,040.26 4,250,260.00 77,284,059.70
（3）本期减少系：①可转换公司债券部分转股减少 55,277.44 元；②可转债提前回售减少
100,402,762.82 元；
32、 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 974,315,927.62 95,003,417.56 11,717,576.74 1,057,601,768.44
其他资本公积 40,812,854.32 0.00 0.00 40,812,854.32
合计 1,015,128,781.94 95,003,417.56 11,717,576.74 1,098,414,622.76
（1）股本溢价本期增加系:①可转换公司债券部分转股增加 317,215.45 元；② 可转债提前回售
增加 94,686,202.11 元；
（2）股本溢价本期减少系溢价购买合联置业及保联置业 30%的少数股权所致。
72
33、 库存股
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股份回购 0.00 47,684,328.13 0.00 47,684,328.13
合 计 0.00 47,684,328.13 0.00 47,684,328.13
公司第六届董事会第五十二次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份预案的议
案》，公司通过证券交易所集中竞价方式回购股份。截至 2018 年 12 月 31 日回购股份 11,750,000
股，平均每股成交价为 4.06 元/股，合计成交金额为 47,684,328.13 元。
34、 其他综合收益
本期发生金额
减：前期计入其他综
项目 本期所得税前发生 减：所得 税后归属于
期初余额 合收益当期转入损 税后归属于母公司 期末余额
额 税费用 少数股东
益
一、以后不能重分类进损益的其
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
他综合收益
其中：重新计量设定受益计划净
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
负债或净资产的变动
权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
的份额
二、以后将重分类进损益的其他
-4,260,418.38 553,677,873.84 0.00 0.00 553,677,873.84 0.00 549,417,455.46
综合收益
其中：权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值变动
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
损益
持有至到期投资重分类为可供出
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
售金融资产损益
现金流量套期损益的有效部分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
外币财务报表折算差额 -4,260,418.38 7,516,304.28 0.00 0.00 7,516,304.28 0.00 3,255,885.90
投资性房地产初始公允价值变动 0.00 546,161,569.56 546,161,569.56 0.00 546,161,569.56
其他综合收益合计 -4,260,418.38 553,677,873.84 0.00 0.00 553,677,873.84 0.00 549,417,455.46
73
35、 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 331,355,016.01 926,461.89 0.00 332,281,477.90
合计 331,355,016.01 926,461.89 0.00 332,281,477.90
36、 一般风险准备
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 204,000.00 240,750.00 0.00 444,750.00
合 计 204,000.00 240,750.00 0.00 444,750.00
本期增加系小额贷款公司计提一般风险准备金。
37、 未分配利润
项目 本期金额 上期金额
上期末未分配利润 4,231,957,917.88 3,649,039,899.05
加：年初未分配利润调整数 0.00 0.00
本期期初未分配利润 4,231,957,917.88 3,649,039,899.05
加：本期归属于母公司股东的净利润 512,629,066.53 624,323,238.87
减：提取法定盈余公积 926,461.89 0.00
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 240,750.00 204,000.00
应付普通股股利 618,035,909.40 41,201,220.04
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
期末未分配利润 4,125,383,863.12 4,231,957,917.88
38、 营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
项目 本期金额 上期金额
主营业务收入 3,052,108,709.73 3,111,608,724.46
其他业务收入 26,390,669.94 18,524,131.12
营业收入合计 3,078,499,379.67 3,130,132,855.58
主营业务成本 2,012,142,839.78 1,782,475,063.64
其他业务成本 10,938,804.32 4,304,384.28
营业成本合计 2,023,081,644.10 1,786,779,447.92
74
（2）按业务类别列示
本期金额 上期金额
业务类别
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务：
房地产收入 2,389,350,158.39 1,425,467,298.32 2,968,661,399.43 1,709,597,519.21
代建工程收入 513,057,371.81 494,809,737.07 0.00 0.00
其他收入 149,701,179.53 91,865,804.39 142,947,325.03 72,877,544.43
主营业务小计 3,052,108,709.73 2,012,142,839.78 3,111,608,724.46 1,782,475,063.64
其他业务：
出租业务 11,394,048.32 749,899.68 9,233,610.93 749,899.68
其他 14,996,621.62 10,188,904.64 9,290,520.19 3,554,484.60
其他业务小计 26,390,669.94 10,938,804.32 18,524,131.12 4,304,384.28
合计 3,078,499,379.67 2,023,081,644.10 3,130,132,855.58 1,786,779,447.92
（3）主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
珠海市 3,050,787,672.86 2,012,142,839.78 3,108,698,086.54 1,782,475,063.64
上海市 1,321,036.87 0.00 2,154,482.56 0.00
重庆市 0.00 0.00 756,155.36 0.00
合计 3,052,108,709.73 2,012,142,839.78 3,111,608,724.46 1,782,475,063.64
（4）前五名客户的营业收入情况
客户名称或序号 本期金额 占公司主营业务收入的比例(%)
前五名客户销售收入总额 585,638,255.99 19.19
合计 585,638,255.99 19.19
（续）
客户名称或序号 上期金额 占公司主营业务收入的比例(%)
前五名客户销售收入总额 90,326,610.00 2.90
合计 90,326,610.00 2.90
75
39、 税金及附加
项 目 本期金额 上期金额
营业税 7,181,096.94 58,527,624.90
城建税 9,319,193.75 16,406,112.90
教育费附加 6,654,411.57 11,713,855.05
土地增值税 120,160,765.65 181,117,277.76
房产税 2,180,153.56 1,842,556.32
印花税 2,295,425.88 2,253,438.89
其他 2,480,563.34 3,046,894.33
合 计 150,271,610.69 274,907,760.15
40、 销售费用
项 目 本期金额 上期金额
人工与行政费用 42,818,472.29 43,773,875.21
广告及营销推广费 42,017,176.80 48,136,342.71
其他 12,753,937.89 12,300,752.94
合 计 97,589,586.98 104,210,970.86
41、 管理费用
项 目 本期金额 上期金额
人工与行政费用 94,083,528.35 86,192,931.30
财产费用 9,880,476.41 9,401,368.74
其他 1,678,408.40 1,173,327.68
合 计 105,642,413.16 96,767,627.72
42、 财务费用
项 目 本期金额 上期金额
利息支出 58,832,889.94 47,096,555.34
减：利息收入 13,097,086.11 19,420,320.13
汇兑损益 -896,110.86 775,617.39
银行手续费及其他 752,973.95 1,048,207.29
合 计 45,592,666.92 29,500,059.89
76
43、 资产减值损失
项 目 本期金额 上期金额
坏账损失 -1,197,618.39 4,758,773.72
贷款及代垫款项减值准备 240,750.00 -675,000.00
合 计 -956,868.39 4,083,773.72
44、 其他收益
项目 本期金额 上期金额 计入当年非经常性损益的金额
政府补助 2,330,271.93 2,773,559.05 844,272.93
合计 2,330,271.93 2,773,559.05 844,272.93
45、 投资收益
项目 本期金额 上期金额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
0.00 412,554.14
资产取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 13,242,350.93 0.00
权益法核算的长期股权投资收益 -396,196.10 -1,767,490.05
其他 992,269.45 282,642.42
合计 13,838,424.28 -1,072,293.49
46、 资产处置收益
项目 本期金额 上期金额 计入当年非经常性损益的金额
非流动资产处置 318,191.27 108,893.58 318,191.27
合计 318,191.27 108,893.58 318,191.27
47、 营业外收入
项目 本期金额 上期金额 计入当年非经常性损益的金额
定金转收入 2,360,000.00 895,000.00 2,360,000.00
政府补助 179,212.90 10,000.00 179,212.90
违约金及其他 349,899.05 775,409.84 349,899.05
合计 2,889,111.95 1,680,409.84 2,889,111.95
77
48、 营业外支出
项 目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 0.00 3,108,602.63 0.00
对外捐赠支出 267,528.85 5,080,000.00 267,528.85
延期付款利息及相关支出 0.00 1,185,820.47 0.00
流动资产毁损报废损失 7,574.36 1,181,791.03 7,574.36
其他 358,272.07 94,880.55 358,272.07
合 计 633,375.28 10,651,094.68 633,375.28
49、 所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本期金额 上期金额
当期所得税费用 188,956,456.89 183,198,406.08
递延所得税费用 -24,753,268.60 20,170,715.92
合计 164,203,188.29 203,369,122.00
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 676,020,950.36
按法定/适用税率计算的所得税费用 169,005,237.59
子公司适用不同税率的影响 -1,298,869.17
调整以前期间所得税的影响 1,419,448.00
税收减免的影响 406,459.27
非应税收入的影响 -1,125,000.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,129,644.35
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -6,517,385.49
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 9,975.61
其他 173,678.13
所得税费用 164,203,188.29
78
50、 现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额 上期金额
单位往来 28,331,349.15 42,225,504.03
利息收入 13,097,086.11 19,420,320.13
个人往来 3,792,802.07 4,246,889.38
政府补助款 2,509,484.83 4,783,559.05
押金/保证金 15,132,505.85 5,654,158.93
其他 6,161,728.39 6,139,535.97
合 计 69,024,956.40 82,469,967.49
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额 上期金额
单位往来 4,736,475.17 27,273,551.58
代收代垫款净额 1,102,156,329.77 138,300,355.01
广告及营销推广费 48,331,811.85 46,478,885.51
行政费用 49,745,711.02 40,195,000.36
捐赠 267,528.85 80,000.00
退诚意金 1,620,000.00 4,295,000.00
押金/保证金 23,336,045.40 3,361,534.86
其他 7,363,781.69 6,125,244.26
合 计 1,237,557,683.75 266,109,571.58
（3）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
出售股票所得收益支付的税费 0.00 54,165,117.13
合计 0.00 54,165,117.13
（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
股份回购 47,684,328.13 0.00
合计 47,684,328.13 0.00
79
51、 现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 511,817,762.07 623,353,567.62
加：资产减值准备 -956,868.39 4,083,773.72
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 18,075,558.65 16,553,304.46
无形资产摊销 1,279,594.15 675,388.85
长期待摊费用摊销 22,768,896.34 2,102,592.63
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -318,191.27 -108,893.58
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 3,108,602.63
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 58,832,889.94 47,096,555.34
投资损失（收益以“－”号填列） -13,838,424.28 1,072,293.49
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -24,753,268.60 20,170,715.92
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -561,332,426.19 -1,099,013,146.61
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -337,424,515.68 -190,877,275.24
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -890,727,409.83 -1,530,634,684.69
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,216,576,403.09 -2,102,417,205.46
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,057,636,218.46 2,792,828,321.93
减：现金的年初余额 2,792,828,321.93 4,326,767,130.09
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -735,192,103.47 -1,533,938,808.16
80
（2）现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,057,636,218.46 2,792,828,321.93
其中：库存现金 185,831.22 108,286.22
可随时用于支付的银行存款 1,901,561,140.66 2,741,829,095.12
可随时用于支付的其他货币资金 155,889,246.58 50,890,940.59
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 2,057,636,218.46 2,792,828,321.93
52、 所有权或使用权受限制的资产
项 目 期末余额 受限制的原因
货币资金 2,500,000.00 保函保证金
存货 9,770,471,702.63 设定抵押
固定资产 72,810,889.25 设定抵押
在建工程 552,269,318.68 设定抵押
合 计 10,398,051,910.56
53、 外币货币性项目
项 目 年末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：港元 26,462,568.93 0.87620 23,186,502.90
美元 20,999,686.78 6.86320 144,125,050.31
英镑 41,936.81 8.67620 363,852.15
其他应收款
其中：港元 1,872,353.00 0.87620 1,640,555.70
美元 150,000.00 6.86320 1,029,480.00
七、合并范围的变更
1、新设子公司
序号 名 称 业务性质 注册资本 实收资本
房地产开发经营,房地产咨询,房地产
1 上海格力地产发展有限公司 10,000 万元 0.00
营销策划等。
81
序号 名 称 业务性质 注册资本 实收资本
中冶格力（安徽）建设发展 房屋建筑工程、市政工程、园林绿化
2 10,000 万元 0.00
有限公司 工程、土木工程施工,房地产开发等。
房屋建筑工程、市政工程、园林绿化
中冶格力（马鞍山）健康小
3 工程、土木工程施工,医疗、营养健康 50,000 万元 0.00
镇建设发展有限公司
咨询服务等。
规划、建设各类广告媒体;设计、制作、
4 珠海粤雅传媒有限公司 2,000 万元 2,000 万元
代理、发布国内外各类广告业务等。
5 重庆静云酒店管理有限公司 酒店管理;住宿等 50 万元 0.00
2、注销子公司
公司于 2018 年度对重庆格力房地产有限公司、西安格力房地产开发有限公司及珠海海控商城
商业服务有限公司进行了清算注销。
3、其他原因的合并范围变动
2018 年 1 月，公司以 2700 万元对价取得上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）100%股权。上海
弘翌投资合伙企业（有限合伙）原为公司之子公司上海海控合联置业有限公司及上海海控保联置业
有限公司的少数股东。上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）持有的上海海控合联置业有限公司及上
海海控保联置业有限公司股权金额占其资产总额的 99%，因此公司本次股权收购视为购买少数股权。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益（企业集团的构成）
序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
非同一控制下企业
1 珠海格力房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100
合并
珠海保联国际物流合作园投资有限公 物流园建设与
2 珠海 珠海 100 设立
司 经营
非银行金融信
3 珠海海控金融服务有限公司 珠海 珠海 100 设立
息服务
4 格力地产（香港）有限公司 香港 香港 咨询及推广 100 设立
5 珠海海控远洋渔业投资有限公司 珠海 珠海 渔业投资 100 设立
资产管理、投
6 珠海保联资产管理有限公司 珠海 珠海 100 设立
资管理
82
序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
7 珠海海控小额贷款有限公司 珠海 珠海 小额贷款 40 60 设立
填海工程、项
8 珠海高栏陆海联线发展有限公司 珠海 珠海 100 设立
目投资
海洋工程项目
9 珠海万联海洋发展有限公司 珠海 珠海 100 设立
投资
10 上海海控商业保理有限公司 上海 上海 保理 100 设立
11 上海海控合联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 40 60 设立
12 上海海控保联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 40 60 设立
13 重庆两江新区格力地产有限公司 重庆 重庆 房地产开发 100 设立
同一控制下企业合
14 珠海格力置盛实业有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100
并
15 珠海格力房地产营销策划有限公司 珠海 珠海 营销策划 30 70 设立
商业批发、零 同一控制下企业合
16 珠海格力建材有限公司 珠海 珠海 100
售 并
17 珠海格力地产物业服务股份有限公司 珠海 珠海 物业管理 100 设立
珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限
18 珠海 珠海 工程管理 100 设立
公司
19 珠海格力健身餐饮有限公司 珠海 珠海 餐饮经营 100 设立
20 珠海格力地产物业代理有限公司 珠海 珠海 物业代理 100 设立
21 珠海格力船务有限公司 珠海 珠海 船舶服务 100 设立
22 珠海洪湾中心渔港发展有限公司 珠海 珠海 港口建设 100 设立
23 珠海香湾码头发展有限公司 珠海 珠海 港口建设 100 设立
海岛开发、房
24 珠海万联海岛开发有限公司 珠海 珠海 100 设立
地产开发
25 珠海高格企业管理有限公司 珠海 珠海 企业管理 100 设立
26 珠海万海运输有限公司 珠海 珠海 交通运输 100 设立
27 珠海万山静云酒店管理有限公司 珠海 珠海 酒店经营 100 设立
28 珠海市香洲区茵卓小学 珠海 珠海 教育培训 100 设立
29 珠海鼎元生态农业有限公司 珠海 珠海 种植、养殖 60 设立
30 珠海万海旅游有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
31 格力地产（美国）有限公司 美国 美国 房地产开发 100 设立
83
序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
32 格力地产（英国）有限公司 英国 英国 房地产开发 100 设立
33 上海沪和企业管理有限公司 上海 上海 企业管理 100 设立
34 珠海海岸影院管理有限公司 珠海 珠海 电影播放 100 设立
35 珠海海控淇澳旅游有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
36 珠海海控竹洲水乡发展有限公司 珠海 珠海 旅游地产 100 设立
37 珠海保联房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100 设立
38 珠海海控玖零玖投资股份有限公司 珠海 珠海 投资 40 60 设立
珠海保联白藤湖整治投资发展有限公
39 珠海 珠海 旅游地产 100 设立
司
40 珠海接霞庄投资发展有限公司 珠海 珠海 旅游地产 100 设立
41 珠海保联现代农业股份有限公司 珠海 珠海 农业 60 设立
42 珠海海控融资租赁有限公司 珠海 珠海 融资租赁 75 25 设立
珠海保联竹洲水乡生态投资股份有限
43 珠海 珠海 项目投资 90 设立
公司
44 上海海控太联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 100 设立
45 珠海海控商业管理股份有限公司 珠海 珠海 商业管理 100 设立
46 珠海海岸无界文化管理有限公司 珠海 珠海 商业管理 100 设立
技术开发、信
47 珠海海控金融科技服务有限公司 珠海 珠海 100 设立
息服务
48 珠海万海游艇会有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
49 珠海合联房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100 设立
50 珠海粤和企业管理有限公司 珠海 珠海 企业管理 100 设立
51 上海格力地产发展有限公司 上海 上海 房地产开发 78 设立
52 中冶格力（安徽）建设发展有限公司 安徽 安徽 房地产开发 70 设立
中冶格力（马鞍山）健康小镇建设发
53 安徽 安徽 房地产开发 70 设立
展有限公司
54 珠海粤雅传媒有限公司 珠海 珠海 广告 60 设立
55 重庆静云酒店管理有限公司 重庆 重庆 酒店经营 100 设立
56 上海弘翌投资合伙企业（有限合伙） 上海 上海 投资管理 100 收购
84
2、重要的非全资子公司
本期归属于少数股东的 本期向少数股东分派的
子公司名称 少数股东的持股比例（%） 期末少数股东权益余额
损益 股利
珠海鼎元生态农业有限公司 40.00 -650,334.83 0.00 1,627,819.60
珠海粤雅传媒有限公司 40.00 -154,785.14 0.00 7,845,214.86
合 计 -805,119.97 0.00 9,473,034.46
3、重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
珠海鼎元生态农业有限公司 15,424,305.39 15,940,037.77 31,364,343.16 25,294,794.17 2,000,000.00 27,294,794.17
珠海粤雅传媒有限公司 20,658,597.97 252,975.96 20,911,573.93 1,298,536.79 0.00 1,298,536.79
（续）
期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
珠海鼎元生态农业有限公司 16,562,094.94 8,561,558.47 25,123,653.41 19,428,267.35 0.00 19,428,267.35
珠海粤雅传媒有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（续）
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
珠海鼎元生态农
1,290,763.86 -1,625,837.07 -1,625,837.07 7,904,481.93 2,466,440.14 -2,282,345.25 -2,282,345.25 201,308.02
业有限公司
珠海粤雅传媒有
174,990.95 -386,962.86 -386,962.86 -1,467,029.06 0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
九、与金融工具相关的风险
（一）风险管理目标和政策
公司的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信贷风险及流
动性风险。公司的整体风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对公司财务业绩的潜在
不利影响。
1、各类风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司
风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险
85
管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1）汇率风险：对公司影响很小。
2）利率风险：本公司的利率风险主要来自银行借款等带息债务，而利率受国家宏观货币政策的
影响，使公司在未来承受利率波动的风险。
本公司总部资金部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及公司尚
未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理
层会依据最新的市场状况及时做出调整。公司董事认为未来利率变化不会对公司的经营业绩造成重
大不利影响
3）价格风险：本公司的主业房地产建造是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场的反
应，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
（2）信用风险
2018 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能
履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债
表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公
司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。本公司的流动资金存放在信用评级较高的银
行，故流动资金的信用风险较低。本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记
录。
（3）流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保
有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控
并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
截止 2018 年 12 月 31 日，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项 目
1 年以内 1-2 年 2-5 年 5 年以上 合计
短期借款 200,000,000.00 0.00 0.00 0.00 200,000,000.00
应付款项 1,848,833,267.19 0.00 1,596,079,644.20 0.00 3,444,912,911.39
一年内到期的非流动负债 1,607,671,675.44 0.00 0.00 0.00 1,607,671,675.44
长期借款 0.00 2,813,164,400.00 3,946,000,000.00 862,259,171.22 7,621,423,571.22
应付债券 0.00 19,867,000.00 6,754,407,751.22 0.00 6,774,274,751.22
其他非流动负债 0.00 0.00 850,000,000.00 0.00 850,000,000.00
合 计 3,656,504,942.63 2,833,031,400.00 13,146,487,395.42 862,259,171.22 20,498,282,909.27
86
续上表
期初余额
项 目
1 年以内 1-2 年 2-5 年 5 年以上 合计
短期借款 295,000,000.00 0.00 0.00 0.00 295,000,000.00
应付款项 3,304,318,786.41 0.00 90,244,916.53 0.00 3,394,563,702.94
一年内到期的非流动负债 3,644,318,955.14 0.00 0.00 0.00 3,644,318,955.14
长期借款 0.00 1,605,305,650.00 3,654,000,000.00 606,367,067.18 5,865,672,717.18
应付债券 0.00 0.00 4,596,816,886.01 0.00 4,596,816,886.01
其他非流动负债 0.00 0.00 850,000,000.00 0.00 850,000,000.00
合 计 7,243,637,741.55 1,605,305,650.00 9,191,061,802.54 606,367,067.18 18,646,372,261.27
十、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允
合计
价值计量 值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
1、交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2、指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产
1、债务工具投资
2、权益工具投资
3、其他
（三）投资性房地产 2,483,179,890.00 2,483,179,890.00
1、出租的土地使用权
87
年末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允
合计
价值计量 值计量 价值计量
2、出租的建筑物 2,483,179,890.00 2,483,179,890.00
3、持有并准备增值后转让的土地使用权
（四）生物资产
1、消耗性生物资产
2、生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 2,483,179,890.00 2,483,179,890.00
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
投资性房地产，持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，本公司采用的估值技术主要为：市
场法、收益法、假设开发法。
（1）如果委估房产周边有可供参考的成交案例和信息，采用市场法进行评估。市场法是将估价
对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修
正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（2）如果委估房产可供参考的交易案例相对较少，但房产有租约或正在招租，未来租金能够合
理预测，采用收益法进行评估。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率
将其折现到评估基准日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（3）对于不同基准日时点尚未完工的在建投资性房地产，假设建成后持有出租，采用假设开发
法进行估算。其计算公式为：评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－续建管理费用－投
资利息－投资利润。
88
十一、 关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
珠海投资控股有限公司 控股股东 有限责任 珠海 鲁君四 国有股权投资、运营、管理
接上表
注册资本 母公司对本企业 母公司对本公司
母公司名称 本公司最终控制方 统一社会信用代码
(万元) 的持股比例(%) 的表决权比例(%)
珠海投资控 珠海市人民政府国有
35,000 41.13 41.13 914404000961565274
股有限公司 资产监督管理委员会
2、存在控制关系的关联方所持股份及其变化(单位：元)
企业名称 2017.12.31 比例(%) 本期增加 本期减少 2018.12.31 比例(%)
珠海投资控股有限公司 847,339,780.00 41.13 0.00 0.00 847,339,780.00 41.13
3、本企业的子公司情况
本公司的子公司信息参见本附注八、1 在子公司中的权益。
4、其他关联方情况
企业名称 统一社会信用代码 与本公司的关系
珠海鑫圆投资有限公司 91440400324813454W 同一控制人
珠海玖思投资有限公司 91440400325201599N 同一控制人
珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司 914404005778844968 同一控制人
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公司 91440400MA4WN54H74 同一控制人
珠海格力集团有限公司 914404001925371865 其他
高凌云 其他
5、关联交易情况
（1）采购商品/接受劳务情况
无。
（2）关联销售/提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
珠海投资控股有限公司 物业服务等 151,384.04 118,326.41
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公司 物业服务等 12,970.87 0.00
89
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公司 租赁支出 289,034.67 0.00
珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司 劳务及物业服务等 23,871,132.92 778,807.89
（3）资金拆借情况
向关联方珠海投资控股有限公司借款期初本金余额 27.8 亿元，本期无新增借入关联方借款，本
期归还关联方借款 5.22 亿元，向关联方借款期末本金余额为 22.58 亿元。
（4）关键管理人员报酬
单位：万元
交易内容 2018 年度 2017 年度
向董事、监事、高级管理人员支付薪酬 1,500.00 1,527.62
（5）其他关联交易
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
高凌云 购买上海弘翌 100%股权 27,000,000.00 0.00
（6）关联担保情况
①对子公司的担保
担保单位 被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
长期借款 674,000,000.00 2017.6.23-2020.6.22
长期借款 260,000,000.00 2017.8.31-2020.9.29
长期借款 1,040,000,000.00 2017.11.16-2022.11.16
公司债 20,000,000.00 2015.9.24-2020.9.24
长期借款 650,000,000.00 2018.9.13-2021.9.18
长期借款 49,000,000.00 2015.12.4-2023.12.3
格力地产 格力地产下属公司
长期借款 127,000,000.00 2015.12.29-2023.12.28
长期借款 200,000,000.00 2017.11.30-2025.11.29
长期借款 332,412,886.34 2017.9.29-2032.8.24
长期借款 249,846,300.00 2018.4.27-2033.4.18
长期借款 80,000,000.00 2018.12.29-2026.12.29
其他非流动负债 850,000,000.00 2017.3.8-2022.3.8
长期借款 1,000,000,000.00 2017.4.19-2022.4.19
90
担保单位 被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
长期借款 580,000,000.00 2017.6.16-2022.6.16
长期借款 607,500,000.00 2017.11.27-2020.11.26
一年内到期的非流动负债 650,000,000.00 2017.3.23-2019.3.20
长期借款 598,200,000.00 2018.9.29-2020.9.29
合 计 7,967,959,186.34
②子公司为本公司的担保
无。
6、关联方应收应付款项
期末金额 期初金额
企业名称
金额 百分比% 金额 百分比%
其他应付款：
珠海投资控股有限公司 1,478,200,000.00 69.89 2,000,000,000.00 78.41
珠海格力集团有限公司 0.00 0.00 3,350.00 小于 0.01
合 计 1,478,200,000.00 69.89 2,000,003,350.00 78.41
长期借款：
珠海投资控股有限公司 873,974,400.00 11.47 865,305,605.00 14.75
合 计 873,974,400.00 11.47 865,305,605.00 14.75
长期应付款：
珠海投资控股有限公司 55,000,000.00 46.66 28,000,000.00 31.03
合 计 55,000,000.00 46.66 28,000,000.00 31.03
十二、 股份支付
本公司本期未发生股份支付。
十三、 承诺及或有事项
1、重大承诺事项
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的重大承诺事项。
2、资产负债表日存在的重要或有事项
（1）未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的重大未决诉讼或仲裁形成的或有负债。
91
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司之子公司格力房产按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶
段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产权
证》办出及抵押登记手续办妥后之日止，截至 2018 年 12 月 31 日止，格力房产承担阶段性担保额为
人民币 4.63 亿元。
十四、 资产负债表日后事项
1、根据上海证券交易所（以下简称“上交所”）《关于对格力地产股份有限公司非公开发行公司
债券挂牌转让无异议的函》（上证函﹝2018﹞342 号），上交所对本公司面向合格投资者非公开发行
总额不超过 30 亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件无异议。本公司于 2019 年 3 月 18 日发
行募集资金人民币 4 亿元，票面利率为 5.30%，债券期限为 3 年期。本期非公开发行公司债券工
作已于同日完成认购缴款。（详见公司于 2019 年 3 月 21 日披露的公告）
2、2019 年 1 月 30 日，公司召开的第六届董事会第五十四次会议审议通过了《关于第二次回购
股份方案的议案》，拟回购的资金总额不低于人民币 2 亿元（含 2 亿元），不超过人民币 3 亿元（含
3 亿元），回购期限从 2019 年 1 月 30 日至 2020 年 1 月 29 日。截至 2019 年 3 月 19 日，公司完成
回购， 已实际回购公司股份 49,095,061 股，达回购股份数量的最高限额，占公司总股本的 2.38%，
回购最高价格 5.22 元/股，回购最低价格 4.55 元/股，回购均价 4.88 元/股，使用资金总额 239,466,406.05
元。。（详见公司于 2019 年 3 月 21 日披露的公告）
2019 年 3 月 20 日，公司召开第六届董事会第五十五次会议，审议通过了《关于第三次回购股
份方案的议案》。公司拟使用不低于人民币 2 亿元（含 2 亿元），不超过人民币 3 亿元（含 3 亿
元）的自有资金以集中竞价交易方式回购公司股份。拟回购股份的价格不超过人民币 7.10 元/股（含
7.10 元/股）。本次回购股份的用途为拟用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。（详见
公司于 2019 年 3 月 21 日披露的公告）该回购方案正在实施中。
3、2019 年 1 月 1 日起执行新会计准则的影响
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（2017
年修订）》 财会〔2017〕 号）、 企业会计准则第 23 号——金融资产转移（2017 年修订）》 财会〔2017〕
8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月
2 日发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述
准则以下统称“新金融工具准则”），并要求境内上市公司自 2019 年 1 月 1 日起施行。经本公司第六
届董事会第五十七次会议于 2019 年 4 月 29 日决议通过，本公司将于 2019 年 1 月 1 日起执行上述新
金融工具准则，并将依据上述新金融工具准则的规定对相关会计政策进行变更。
92
十五、 其他重要事项
1、报告分部
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为六个分部，
本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这些报告分部
是以行业类别为基础确定的。分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准
披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
单位：万元
项 目 管理及投资 房产板块 服务业 口岸经济 海洋经济 现代金融 合计 抵消 抵消后
一、收入总额 0.00 250,603.17 16,363.39 1,146.26 51,305.74 1,435.70 320,854.26 -13,004.32 307,849.94
二、成本总额 0.00 148,933.89 13,883.75 0.00 49,480.97 490.97 212,789.59 -10,481.42 202,308.16
三、费用总额 81.00 19,509.48 4,136.04 98.00 1.06 487.66 24,313.22 569.25 24,882.47
四、利润总额 -260.98 66,717.82 -1,546.31 1,333.85 1,838.13 397.08 68,479.60 -877.50 67,602.10
五、资产总额 1,528,143.86 3,000,815.58 83,667.79 23,203.34 522,518.62 33,580.02 5,191,929.21 -2,225,053.12 2,966,876.09
其中：流动资产 1,251,799.79 2,394,021.21 55,770.06 22,784.14 361,338.70 27,431.81 4,113,145.71 -1,693,062.58 2,420,083.13
非流动资产 276,344.07 606,794.36 27,897.72 419.20 161,179.92 6,148.22 1,078,783.50 -531,990.54 546,792.96
六、负债总额 810,947.23 2,463,150.39 40,653.32 6,334.27 487,173.90 2,799.02 3,811,058.13 -1,664,695.07 2,146,363.06
2、截止资产负债表日，本公司控股股东珠海投资控股有限公司累计质押其持有的本公司股份总
数为 420,000,000 股，占其持有本公司股份总数的 49.57%，占本公司总股本的 20.39%。
3、2018 年 6 月 15 日，财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
[2018]15 号），要求尚未执行新金融准则和新收入准则的企业应当按照企业会计准则和通知的要求编
制财务报表。2017 年 12 月 31 日受影响的合并财务报表项目和金额：
原列报表项目 金额 新列报表项目 金额
应收票据
应收票据及应收账款 77,458,970.72
应收账款 77,458,970.72
应收利息
应收股利 其他应收款 49,514,714.72
其他应收款 49,514,714.72
固定资产 188,698,784.89
固定资产 188,698,784.89
固定资产清理
应付票据
应付票据及应付账款 635,916,575.61
应付账款 635,916,575.61
93
原列报表项目 金额 新列报表项目 金额
应付利息 111,729,862.50
应付股利 5,982,250.00 其他应付款 2,668,402,210.80
其他应付款 2,550,690,098.30
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
项 目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 1,285,022,390.90 1,285,022,390.90
其他应收款 10,854,341,034.85 10,190,964,388.59
合 计 12,139,363,425.75 11,475,986,779.49
（1）应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
珠海格力房产有限公司 1,285,022,390.90 1,285,022,390.90
合 计 1,285,022,390.90 1,285,022,390.90
（2）其他应收款
①其他应收款按种类披露
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备
0.00 0.00 0.00 0.00
的其他应收款
按组合计提减值准备的应收款项 10,854,534,055.13 100.00 193,020.28 0.00
①账龄组合 680,627.58 0.01 193,020.28 28.36
②合并范围内关联公司组合 10,853,853,427.55 99.99 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账
0.00 0.00 0.00 0.00
准备的其他应收款
合计 10,854,534,055.13 100.00 193,020.28 小于 0.01
94
（续）
期初余额
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的
0.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款
按组合计提减值准备的应收款项 10,191,033,069.51 100.00 68,680.92 0.00
①账龄组合 973,903.03 0.01 68,680.92 7.05
②合并范围内关联公司组合 10,190,059,166.48 99.99 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准
0.00 0.00 0.00 0.00
备的其他应收款
合计 10,191,033,069.51 100.00 68,680.92 小于 0.01
A、本期无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款；
B、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 期初余额
账龄 账面余额 账面余额 坏账准备
坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 303.32 0.04 0.00 367,093.85 37.69 0.00
1至2年 75,385.00 11.08 7,538.50 586,809.18 60.25 58,680.92
2至3年 584,939.26 85.94 175,481.78 0.00 0.00 0.00
3 年以上 20,000.00 2.94 10,000.00 20,000.00 2.05 10,000.00
合计 680,627.58 100.00 193,020.28 973,903.03 100.00 68,680.92
②以前年度已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回，
或在本期收回或转回比例较大的其他应收款情况：无；
③本期内实际核销的其他应收款情况：无；
④截至 2018 年 12 月 31 日，其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东欠
款；
⑤大额其他应收款列示：
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限 欠款原因
额的比例(%)
珠海格力房产有限公司 子公司 4,878,274,845.53 1 年以内 往来款 44.94
上海海控保联置业有限公司 子公司 1,592,253,050.39 1 年以内 往来款 14.67
95
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限 欠款原因
额的比例(%)
重庆两江新区格力地产有限
孙公司 1,417,174,268.06 1 年以内 往来款 13.06
公司
上海海控合联置业有限公司 子公司 1,344,805,731.41 1 年以内 往来款 12.39
珠海洪湾中心渔港发展有限
孙公司 1,069,990,284.99 1 年以内 往来款 9.86
公司
合 计 10,302,498,180.38 94.92
⑥应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 期末余额 占其他应收款总额的比例(%)
珠海格力房产有限公司 子公司 4,878,274,845.53 44.94
上海海控保联置业有限公司 子公司 1,592,253,050.39 14.67
重庆两江新区格力地产有限公司 孙公司 1,417,174,268.06 13.06
上海海控合联置业有限公司 子公司 1,344,805,731.41 12.39
珠海洪湾中心渔港发展有限公司 孙公司 1,069,990,284.99 9.86
上海沪和企业管理有限公司 子公司 124,400,000.00 1.15
珠海万联海岛开发有限公司 孙公司 123,227,360.20 1.14
上海海控太联置业有限公司 孙公司 88,446,442.35 0.81
珠海保联资产管理有限公司 子公司 62,910,000.00 0.58
珠海格力健身餐饮有限公司 子公司 23,000,000.00 0.21
珠海海控竹洲水乡发展有限公司 孙公司 22,650,644.20 0.21
上海弘翌投资合伙企业（有限合伙） 子公司 15,000,000.00 0.14
珠海海控金融服务有限公司 子公司 13,809,529.74 0.13
珠海鼎元生态农业有限公司 孙公司 13,089,733.24 0.12
珠海粤和企业管理有限公司 子公司 12,150,000.00 0.11
珠海万山静云酒店管理有限公司 子公司 12,000,000.00 0.11
珠海海控融资租赁有限公司 子公司 11,700,000.00 0.11
珠海万海旅游有限公司 子公司 11,020,000.00 0.10
珠海海岸无界文化管理有限公司 子公司 9,500,000.00 0.09
珠海保联房产有限公司 孙公司 4,685,819.67 0.04
珠海万海运输有限公司 子公司 2,190,000.00 0.02
珠海海岸影院管理有限公司 子公司 1,500,000.00 0.01
96
单位名称 与本公司关系 期末余额 占其他应收款总额的比例(%)
珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有
孙公司 51,000.00 小于 0.01
限公司
格力地产（香港）有限公司 子公司 13,887.77 小于 0.01
珠海海控金融科技服务有限公司 子公司 10,000.00 小于 0.01
珠海海控远洋渔业投资有限公司 子公司 830.00 小于 0.01
合 计 10,853,853,427.55 99.99
2、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
对子公司的投资 2,552,756,438.00 113,515,831.13 58,920,000.00 2,607,352,269.13
对合营企业投资 0.00 0.00 0.00 0.00
对联营企业投资 0.00 0.00 0.00 0.00
其他股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
减：长期股权投资减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 2,552,756,438.00 113,515,831.13 58,920,000.00 2,607,352,269.13
（2）长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
珠海格力房产有限公司 成本法 1,948,429,200.00 1,948,429,200.00 62,443,271.39 2,010,872,471.39
西安格力房地产开发有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 -10,000,000.00 0.00
重庆格力房地产有限公司 成本法 48,920,000.00 48,920,000.00 -48,920,000.00 0.00
珠海保联国际物流合作园投资有限
成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00
公司
珠海海控金融服务有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
珠海格力房地产营销策划有限公司 成本法 1,500,000.00 1,500,000.00 0.00 1,500,000.00
上海海控保联置业有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 0.00 20,000,000.00
上海海控合联置业有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 0.00 20,000,000.00
上海海控商业保理有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
格力地产（香港）有限公司 成本法 171,907,238.00 171,907,238.00 0.00 171,907,238.00
珠海海控小额贷款有限公司 成本法 80,000,000.00 80,000,000.00 0.00 80,000,000.00
珠海万联海洋发展有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00
珠海高栏陆海联线发展有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00
97
被投资单位 核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
珠海保联资产管理有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
珠海海控玖零玖投资股份有限公司 成本法 12,000,000.00 12,000,000.00 0.00 12,000,000.00
珠海高格企业管理有限公司 成本法 51,072,559.74 0.00 51,072,559.74 51,072,559.74
合 计 2,603,828,997.74 2,552,756,438.00 54,595,831.13 2,607,352,269.13
（续）
在被投资单 在被投资单位 在被投资单位持股
本期计提减 本期现金
被投资单位 位持股比例 享有表决权比 比例与表决权比例 减值准备
值准备 红利
（%） 例（%） 不一致的说明
珠海格力房产有限
100 100 0.00 0.00 0.00
公司
西安格力房地产开
100 100 0.00 0.00 0.00
发有限公司
重庆格力房地产有
100 100 0.00 0.00 0.00
限公司
珠海保联国际物流
合作园投资有限公 100 100 0.00 0.00 0.00
司
珠海海控金融服务
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
珠海格力房地产营
30 30 0.00 0.00 0.00
销策划有限公司
上海海控保联置业
40 40 0.00 0.00 0.00
有限公司
上海海控合联置业
40 40 0.00 0.00 0.00
有限公司
上海海控商业保理
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
格力地产（香港）
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
珠海海控小额贷款
40 40 0.00 0.00 0.00
有限公司
98
在被投资单 在被投资单位 在被投资单位持股
本期计提减 本期现金
被投资单位 位持股比例 享有表决权比 比例与表决权比例 减值准备
值准备 红利
（%） 例（%） 不一致的说明
珠海万联海洋发展
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
珠海高栏陆海联线
100 100 0.00 0.00 0.00
发展有限公司
珠海保联资产管理
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
珠海海控玖零玖投
40 40 0.00 0.00 0.00
资股份有限公司
珠海高格企业管理
100 100 0.00 0.00 0.00
有限公司
合 计 0.00 0.00 0.00
3、投资收益
项 目 本期金额 上期金额
处置长期股权投资产生的投资收益 -10,104,522.71 0.00
合 计 -10,104,522.71 0.00
4、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 9,264,618.88 -24,774,501.97
加：资产减值准备 124,339.36 12,798.01
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 37,286.99 21,281.25
无形资产摊销 0.00 0.00
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 362,498,167.16 212,434,127.98
99
补充资料 本期金额 上期金额
投资损失（收益以“－”号填列） 10,104,522.71 0.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,424,496.93 -8,189,833.37
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） 0.00 0.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -666,197,707.82 -2,131,697,172.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,567,033,951.02 1,842,320,244.67
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,849,778,226.81 -109,873,056.14
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 214,227,519.63 17,643,955.73
减：现金的年初余额 17,643,955.73 324,677,368.43
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 196,583,563.90 -307,033,412.70
（2）现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初金额
一、现金 214,227,519.63 17,643,955.73
其中：库存现金 0.00 0.00
可随时用于支付的银行存款 111,921,236.76 17,492,434.70
可随时用于支付的其他货币资金 102,306,282.87 151,521.03
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 214,227,519.63 17,643,955.73
100
十七、 补充资料
1、非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 318,191.27
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量
1,023,485.83
享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资
0.00
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 983,207.98
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 0.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负 13,242,350.93
债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 0.00
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
0.00
响
受托经营取得的托管费收入 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,076,523.77
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -387,134.63
非经常性损益总额 17,256,625.15
减：非经常性损益的所得税影响数 3,033,604.32
非经常性损益净额 14,223,020.83
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） 129,408.80
归属于公司普通股股东的非经常性损益 14,093,612.03
101
102
