格力地产股份有限公司
二Ｏ二Ｏ年度
审计报告
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
目录
审计报告 1-6
合并及公司资产负债表 1-2
合并及公司利润表 3
合并及公司现金流量表 4
合并及公司股东权益变动表 5-8
财务报表附注 9-99
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致同会计师事务所（特殊普通合伙）
中国北京朝阳区建国门外大街 22 号
赛特广场 5 层邮编 100004
电话 +86 10 8566 5588
传真 +86 10 8566 5120
www.grantthornton.cn
审计报告
致同审字（2021）第 442A014873 号
格力地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了格力地产股份有限公司（以下简称格力地产）财务报表，包括 2020
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公
司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了格力地产 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合
并及公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于格力地产，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我
们不对这些事项单独发表意见。
（一）收入的确认
相关信息披露详见财务报表附注三、26 以及附注五、42。
（1）事项描述
本期房地产开发项目收入 53 亿元，占格力地产 2020 年度营业收入总额
82.96%。
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格力地产在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的
交付条件并已向购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。由于房地产开
发项目的收入对格力地产的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上
可能的个别差错汇总起来对格力地产的利润产生重大影响，因此，我们将格力
地产房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
（2）审计应对
针对与房地产开发项目的收入确认，我们主要执行了以下审计程序：
①了解及评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和
运行有效性；
②检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是
否符合相关会计准则的要求；
③就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况
及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否
已按照收入确认政策确认；
④获取销售部门销售台账，检查与业主签订的销售合同、收款记录、按揭
手续以及检查办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房地产销售收入
被完整记录；
⑤对本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信
息获取的单方售价进行比较；
⑥就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证
明房产已向购买方办理交付手续的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否
在恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
相关信息披露详见财务报表附注三、12、附注三、34 和附注五、6。
1、事项描述
2020 年末格力地产的存货占总资产的 68.68%。格力地产存货按照成本与可
变现净值孰低计量。格力地产管理层（以下简称管理层）在确定存货可变现净
值过程中，需对每个开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造
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成本作出估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用以及相
关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货对格力地产资
产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售
价存在固有风险，我们将存货可变现净值的评估作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括：
（1）评价管理层与治理层编制和监督管理预算以及预测各存货项目的建造
成本相关的关键内部控制的设计和运行的有效性；
（2）了解格力地产各存货项目所在区域的房地产调控政策，评价其对销售
价格和开发成本的影响；
（3）结合取得的监理报告对主要存货项目进行实地观察，检查并复核了项
目实际发生的开发成本的归集与分配，并询问管理层项目开发进度和最新预测
所反映的预计总成本；
（4）将各存货项目的预计建造成本与最新预算进行比较，比较分析历史同
类项目至完工时仍需发生的成本，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售
项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，以评价管理层预测的准确性和
预算过程；
（5）将管理层预计售价与已经预售并签约的销售价格、在房地产管理部门
的备案价格，以及同地区相近楼盘的销售价格比较，以确认管理层制定的预计
售价的合理性；
（6）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额。
（三）投资性房地产的计量
相关信息披露详见财务报表附注三、14 和附注五、13。
1、事项描述
格力地产投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
截止 2020 年 12 月 31 日，格力地产管理层对公司持有的投资性房地产估
计的公允价值为 26.93 亿元，占合并报表资产总额 7.19%，并在 2020 年度合并
报表中确认了其他综合收益 5.81 亿元、公允价值变动损益 192.06 万元。由于投
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资性房地产的公允价值对于格力地产的资产、股东权益影响重大，且其公允价
值的确定涉及重大会计估计和判断，我们将投资性房地产的公允价值识别为关
键审计事项。
2、审计应对
我们对投资性房地产的公允价值计量主要执行了以下审计程序：
（1）了解和评价管理层与投资性房地产估值流程相关的关键内部控制设计
和运行的有效性；
（2）获取投资性房地产明细表，并结合实地观察对其出租状况进行复核；
（3）对外部独立评估机构的胜任能力、专业素质和客观性进行评价；
（4）与评估人员沟通评估过程及相关参数的确定依据，查验相关数据来源，
评价所采用的估值方法和假设、选用的估值参数的合理性；
（5）通过了解同类资产的市场价格，以此来检查评估机构的评估报告所使
用数据的合理性和适当性；
四、其他信息
格力地产管理层对其他信息负责。其他信息包括格力地产 2020 年年度报告
中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发
表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一
致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当
报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
格力地产管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊
或错误导致的重大错报。
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在编制财务报表时，管理层负责评估格力地产的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算格
力地产、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督格力地产的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部
控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导
致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对格力地产的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是
否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审
计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如
果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致格力地产不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
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财务报表附注
一、 公司基本情况
1、 公司概况
格力地产股份有限公司(以下简称“公司”、“本公司”或“格力地产”)，原名称为西安海星现代
科技股份有限公司(以下简称“海星科技”)，系经西安市人民政府【市政函[1998]33 号】文
批准，由西安凯卓工贸有限责任公司变更为股份有限公司并更名而成立。本公司公开发
行股票前的股东为西安海星科技投资控股(集团)有限公司(以下简称“海星集团”)、北京阜
康对外贸易公司、陕西省技术进步投资有限责任公司、西安海惠计算机公司、西安飞机
工业(集团)有限责任公司、西安协同软件股份有限公司、西安交通大学。1999 年 5 月
21 日，经中国证券监督管理委员会【证监发行字[1999]53 号】批准，并经上海证券交易
所同意，由主承销商海通证券有限公司通过上海证券交易所系统于 1999 年 5 月 26 日
采用上网定价发行方式向社会公开发行 A 股股票 6,800 万股，发行完成后公司总股本为
19,800 万股。2002 年 6 月 18 日，公司 2001 年度股东大会通过决议，以 2001 年 12 月 31
日总股本 19,800 万股为基数向全体股东每 10 股送红股 1 股，送股方案实施完成后公司
总股本为 21,780 万股。2006 年 3 月 13 日，公司完成了股权分置改革工作。根据股权分
置改革方案，为使非流通股股东所持股份获得上市流通权，公司以流通股股份总额 7,480
万股为基数，用资本公积金向全体流通股股东转增股本，流通股每 10 股获得 5.60 股的
转增股份，流通股股东获得的转增股份总额为 4,188.80 万股，每股面值 1 元，合计以资
本公积转增股本 4,188.80 万股，截止 2006 年年末，公司股本总额为 25,968.80 万股。2007
年 6 月 15 日，公司 2006 年度股东大会通过决议，以公司 2006 年总股份 25,968.80 万股为
基数，以资本公积金向公司全体股东每 10 股赠送 3 股，转增后公司股本总额为 33,759.44
万股。
2008 年 9 月 18 日，经中国证券监督管理委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司(原
名为“珠海格力集团公司”，以下简称“格力集团”)通过资产置换和非公开发行的方式进行
重大资产重组。根据重大资产重组方案，格力集团以其持有的珠海格力房产有限公司(以
下简称“格力房产”)和珠海格力置盛房产有限公司(以下简称“格力置盛”)各 100%股权与公
司除保留不动产和保留负债外的所有资产进行资产置换；资产置换的价格差额中的部分
作为公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票的对价。2009 年 8 月 26 日，公司在珠
海市工商行政管理局已经完成了格力集团的置入资产即格力房产和格力置盛各 100%股
权的过户事宜。2009 年 8 月 31 日，公司与格力集团、海星集团签署了《资产交割协议
书》，以 2009 年 8 月 31 日为资产交割日，将置出资产移交给海星集团。2009 年 9 月 1
日，公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票，公司股本总额变更为 57,759.44 万股。
2009 年 11 月 25 日，本公司在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记，并领取了变
更后的《企业法人营业执照》，注册号为 610131100018386。至此，本公司注册资本为
57,759.44 万元，法定代表人为鲁君四。注册地：陕西省西安市。总部地址：西安市高新
区科技路 48 号创业广场 B 座 1303 室。2010 年 1 月 15 日，公司公告了《西安海星现代
科技股份有限公司重大资产重组、向特定对象发行股份购买资产暨关联交易实施情况报
告书》，至此，公司重大资产重组实施完毕。
根据本公司 2010 年 1 月 30 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“西安格力地产
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股份有限公司”。
根据本公司 2012 年 2 月 1 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为“格力地产股份
有限公司”，并于 2012 年 2 月 17 日在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。
2012 年 4 月 26 日，公司在广东省珠海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，注
册地改为广东省珠海市。总部地址变更为：珠海市情侣北路 3333 号 28 栋 201 室。
公司于 2014 年 2 月 18 日接到控股股东格力集团通知，公司实际控制人珠海市人民政府
国有资产监督管理委员会拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司 51.94%股权注
入珠海市国资委新设立的全资公司珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”），划
转基准日为 2013 年 12 月 31 日。格力集团于 2015 年 1 月 12 日与海投公司签署《国有产
权无偿划转协议书》。根据该协议，格力集团将其持有的本公司 300,000,000 股无限售
流通 A 股（占本公司总股本的 51.94%）无偿划转至海投公司。2015 年 3 月 31 日，公司
收到国务院国有资产监督管理委员会《关于无偿划转珠海格力集团有限公司所持格力地
产股份有限公司全部股份有关问题的批复》（国资产权[2015]141 号），同意将格力集团
所持公司 300,000,000 股股份无偿划转给海投公司。2015 年 5 月 15 日，公司收到珠海投
资控股有限公司转来的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，确认本公
司国有股权无偿划转过户手续已办理完毕。
2016 年 5 月 9 日，公司 2015 年度股东大会通过决议，以 2016 年 5 月 18 日公司总股本
577,684,864 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，共计转增 1,039,832,755
股，本次转增股本后，公司的总股本为 1,617,517,619 股。
经中国证券监督管理委员会以证监许可[2016]244 号文《关于核准格力地产股份有限公司
非公开发行股票的批复》核准，公司向特定投资者发行人民币普通股（A 股）442,477,876
股，并于 2016 年 8 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托
管相关事宜。
经中国证监会证监许可［2014］1317 号文核准，本公司于 2014 年 12 月 25 日发行票面金
额为 100 元的可转换公司债券 980 万张。该次发行的可转债转股期自 2015 年 6 月 30 日
至 2019 年 12 月 24 日。截至 2019 年 12 月 31 日，累计共有 7,858,000.00 元“格力转债”转
换成公司股票，累计转股数为 1,349,234 股。
截止 2020 年 12 月 31 日，公司发行的总股本为 2,061,091,430 股。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、财务部、
信息技术部、行政部、法务部等部门。
本公司及各子公司业务性质和主要经营活动：主要从事房地产开发、海洋及口岸经济产
业、现代服务业及现代金融服务业。
公司注册地址：珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）；
公司统一社会信用代码：91440400628053925E；办公地址：珠海市石花西路 213 号。
公司的母公司为珠海投资控股有限公司，最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管
理委员会。
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本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第十七会议于 2021 年 4 月 28 日批
准。
2、 合并财务报表范围
本公司 2020 年度纳入合并范围的子公司共 80 户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。
本公司本年度合并范围比上年度增加 23 户、减少 0 户，详见本附注七“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表
均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、 重要会计政策及会计估计
1、 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年 12 月 31 日的
合并及公司财务状况以及 2020 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关
信息。
2、 会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、 营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
4、 记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主
要经济环境中的货币确定港币、美元或英镑为其记账本位币。本公司编制本财务报表时
所采用的货币为人民币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资
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本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公
积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持
有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面
价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合
并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同
一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者
权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计
量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收
益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转
为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的
其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
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于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、 合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量
表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少
数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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7、 合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为
共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、 外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
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资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采
用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额
作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 项目反
映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目
反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、 金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
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该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资
产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确
认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利
息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且
相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损
益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
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的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得
或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
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如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合
同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具
的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有
方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的
金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止
确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信
息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间
差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确
认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月
内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违
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约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征
对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如
下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收关联方款项
应收账款组合 2：应收政府款项
应收账款组合 3：应收其他款项
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收关联方款项
其他应收款组合 2：应收政府款项
其他应收款组合 3：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
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长期应收款
本公司的长期应收款为应收受托开发项目款。
本公司依据信用风险特征将应收受托开发项目款划分为若干组合，在组合基础上计算预
期信用损失，确定组合的依据如下：
长期应收款组合 1：应收关联方款项
长期应收款组合 2 ：应收政府款项
对于应收政府款项或关联方款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
除应收政府款项或关联方款项之外的划分为组合的其他应收款和长期应收款，通过违约
风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各
种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用
风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本
或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款
能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否
显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融
工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本公司认为金融资产在下列情况发生违约：
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借款人不大可能全额支付其对本公司的欠款，该评估不考虑本公司采取例如变现抵
押品（如果持有）等追索行动；或
金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有
不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融
资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司
在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公
司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但
是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入
方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
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况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权
利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产
和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债
的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假
设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、 存货
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品和库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
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本公司存货取得时按实际成本计价。原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
存货主要包括开发成本、开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际
成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发
生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其
实际成本。
（3）存货可变现净值的确认依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同
时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单
个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13、 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资
单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成
本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投
资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营
企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资
收益计入当期损益。
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采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并
按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在
转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益
的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计
量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转
入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行
会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资
扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价
值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法
核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是
否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否
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必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一
致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安
排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。
判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能
参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）
以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该
种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
14、 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本
公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营
出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或
进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场
价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似
房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从
而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关
现金流量的现值确定其公允价值。
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本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以
其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性
房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额
计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
15、 固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20 5 4.75
码头构筑物 30-50 5 1.90-3.17
运输设备 5 5 19
船舶 15 5 6.33
办公设备及其他 5 0 20
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算
确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、资产减值方法见附注三、20。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
26
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续
费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在
租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定
租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法
合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内计提折旧。
（5）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认
条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产
在定期大修理间隔期间，照提折旧。
16、 在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
17、 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
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现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
18、 生物资产
（1）生物资产的确定标准
生物资产，是指有生命的动物和植物构成的资产。生物资产同时满足下列条件的，予以
确认：
①企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
②与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
③该生物资产的成本能够可靠地计量。
（2）生物资产的分类
本公司的生物资产为消耗性生物资产。
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中
的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。消耗性生物资产按照成本进行初始
计量。自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在收获前发生
的可直接归属于该资产的必要支出，包括符合资本化条件的借款费用。消耗性生物资产
在收获后发生的管护、饲养费用等后续支出，计入当期损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法按账面价值结转成本。
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（3）生物资产减值的处理
消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，按照可变现净值低于账面价值的差
额，计提生物资产跌价准备，并计入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消
失的，减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入
当期损益。
19、 无形资产
本公司无形资产为外购软件及土地使用权。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命
为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现
方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法
外购软件 5-10 年 直线法
土地使用权 40-70 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产
的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
20、 资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产等（存
货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减
值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估
计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
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就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
21、 长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、 职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年
度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的
金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立
的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
30
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利
单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部
分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成
本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，
是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的
增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划
义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计
入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受
益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止
提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计
入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处
理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定
提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有
关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
23、 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
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有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
面价值。
24、 股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允
价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权的有效期；C、
标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有效期内的
无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具
的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等
待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得
的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费
用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负
债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可
行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最
佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费
用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价
值重新计量，其变动计入当期损益。
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权
益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数
量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值
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的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支
付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍
继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部
已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件而被取消
的除外），本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确
认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
25、 优先股、永续债等其他金融工具
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类
为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）优先股、永续债等其他金融工具的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债
表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具
的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的
金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益
的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款
费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余
成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
26、 收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
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③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、
10（5））。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为
应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同
负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合
同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）收入确认的具体方法
①房地产项目收入
已将房产控制权转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系的继续管理权和实
施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本
能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定了销
售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。
②受托开发项目收入
在项目已竣工验收或已按约定向委托方移交且收入的金额基本确定，与交易相关的经济
利益很可能流入本公司时确认收入。
③渔获销售收入
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在公司已将商品控制权转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，
收到客户对商品的验收信息作为确认依据，与交易相关的经济利益能够流入公司，销售
该商品有关的收入、成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
④商品销售收入
在公司收到款项或确定相关经济利益能够流入企业，在商品售出交付客户，客户取得产
品的控制权时确认收入。
27、 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得
合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件
的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非
流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在
“其他非流动资产”项目中列示。
28、 政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
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对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府
补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分
的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使
用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发
生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关
成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或
冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类
似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
29、 递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计
入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
36
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未
来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
30、 经营租赁与融资租赁
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除
融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担
保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各
个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始
直接费用，计入当期损益。
（2）本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内
各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致
的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
（3）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金
减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及建筑物等类别租赁
采用简化方法：
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现
率折现均可；
②减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
37
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，
在减免期间冲减成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确
认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项；对于融资租赁，本公司继续按
照与减让前一致的折现率将未确认融资费用确认为当期融资费用，继续按照与减让前一
致的方法对融资租入资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的
租金作为或有租金，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，冲减资产成本或费用等
科目，并相应调整长期应付款，按照减让前折现率折现计入当期损益的，还应调整未确
认融资费用；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的长期应付款。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减免期
间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款
项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项；对于融资租赁，本公司继续按照与减让
前一致的租赁内含利率将未实现融资收益确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将
减免的租金作为或有租金，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，冲减原确认的租
赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整长期应收款，按照减让前折现率
折现计入当期损益的，还应调整未实现融资收益；延期收取租金的，本公司在实际收到
时冲减前期确认的长期应收款。
31、 回购股份
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库
存股成本。股份回购中支付的对价和交易费用减少所有者权益，回购、转让或注销本公
司股份时，不确认利得或损失。
转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不
足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，
按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈
余公积和未分配利润。
32、 维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规
定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
33、 质量保证金
本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直
接在本项列支，保修期结束后清算。
34、 重大会计判断和估计
38
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重
大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
（1）金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的
分析等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和
向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以
及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判
断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利
息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。
例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以
及因提前终止合同而支付的合理补偿。
（2）应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基
于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用
内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在
考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境
和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
（3）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金
额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（4）未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现
的预计未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有
不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估
计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表
其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
（5）房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。
当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品
成本。
（6）存货跌价准备
39
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售
性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目
的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估
计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（7）税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最
终税务处理都存在不确定性，如在计提土地增值税及所得税等税金时，本公司需要作出
重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对
作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
35、 重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①新收入准则
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 14 号——收入（修订）》（以下简称“新收入
准则”）并规定境内上市企业，自 2020 年 1 月 1 日起施行；本公司按规定自 2020 年 1 月
1 日起执行该准则，对会计政策相关内容进行了调整。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。在满足一定条件时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单
项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义
务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策，针对附有
退回条款的销售，收入确认以累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额为限，按
照预期退还金额确认负债；同时按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商
品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额计入其他流动资产。
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素作为合同资产列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合
同负债列示。
本公司仅对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数调整本公司 2020 年年初财务
报表相关项目金额。
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目 影响金额（2020.1.1)
因执行新收入准则，本公司将与销售商 预收款项 -2,185,567,063.96
品及与提供劳务相关的预收款项重分类
合同负债 2,006,232,011.69
至合同负债；将为获得销售合同产生的
销售佣金列示为其他流动资产。 其他流动负债 179,335,052.27
40
其他流动资产 29,437,196.52
长期待摊费用 -29,437,196.52
②企业会计准则解释第 13 号
财政部于 2019 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 13 号》（财会〔2019〕21 号）（以
下简称“解释第 13 号”)。
解释第 13 号修订了构成业务的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企
业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集
中度测试”的方法。
解释第 13 号明确了企业的关联方包括企业所属企业集团的其他共同成员单位（包括母
公司和子公司）的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的企业合营
企业或联营企业等。
解释 13 号自 2020 年 1 月 1 日起实施，本公司采用未来适用法对上述会计政策变更进行
会计处理。
采用解释第 13 号未对本公司财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
③财政部于 2020 年 6 月发布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>
的通知》（财会[2020]10 号），可对新冠肺炎疫情相关租金减让根据该会计处理规定选
择采用简化方法。
本公司对于自 2020 年 1 月 1 日起发生的经营租赁的相关租金减让，采用了该会计处理规
定中的简化方法（参见附注三、30、（3）），在减免期间或在达成减让协议等解除并
放弃相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。作为承租人，上述简化方法对本期税
前利润无影响。作为出租人，上述简化方法对本期税前利润的影响金额为-2,423,492.19
元。
本公司对 2020 年 1 月 1 日之前发生的租金减让不适用上述简化处理方法。
（2）首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
其他流动资产 269,740,789.87 299,177,986.39 29,437,196.52
长期待摊费用 49,756,404.77 20,319,208.25 -29,437,196.52
预收款项 2,185,567,063.96 -2,185,567,063.96
合同负债 2,006,232,011.69 2,006,232,011.69
其他流动负债 179,335,052.27 179,335,052.27
（3）重要会计估计变更
41
本报告期无重要会计估计变更。
四、 税项
税 种 计税依据 税率
增值税*1 应税收入 13%、9%、6%、5%、3%
城市维护建设税 应缴纳流转税额 7%
教育费附加 应缴纳流转税额 3%
地方教育费附加 应缴纳流转税额 2%
按转让房地产所取得的增值额和规
土地增值税 按超率累进税率 30%-60%
定的税率计征
企业所得税*2 应纳税所得额 15%、16.5%、25%
按国家和地方有关规定计
其他税项
算缴纳
*1、格力房产之子公司珠海鼎元生态农业有限公司从事种植、养殖的营业收入免征增值
税，并按中华人民共和国企业所得税法实施条例享受免征企业所得税优惠政策；
格力房产之子公司珠海市香洲区茵卓小学及珠海市香洲区茵卓幼儿园提供教育服务，根
据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36 号）规定，从事学历教育的学校提供的教育服务免征增值税。
2016 年 5 月 1 日起，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36 号），本公司房地产业务适用增值税。对
于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为 11%。一般纳税人出售房地产老项
目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，
则适用 11%的增值税率；如果选择简易计税方法，则适用 5%的征收率。
本公司发生增值税应税销售行为，原适用 17%/11%税率。根据《财政部、国家税务总局
关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）规定，自 2018 年 5 月 1 日起，适用
税率调整为 16%/10%。
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》 (财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号 ) ，本公司发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%税率的，税
率调整为 13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9% 。调整自 2019 年 4 月 1 日起执
行。
*2、本公司之子公司格力地产（香港）有限公司注册于香港，企业所得税按香港特别行
42
政区税务局核定应纳税所得额的 16.5%计缴；
格力房产之子公司珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司根据国家税务总局关于广
东横琴新区企业所得税优惠政策及优惠目录的通知财税(2014)26 号文，按 15%计征企业
所得税；
本公司之子公司 GREE REAL ESTATE (US) LLC、GREE REAL ESTATE (UK) LLC 及澳和一
人投资有限公司根据当地税法要求适用当地企业所得税税率。
五、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
2020.12.31 2019.12.31
项 目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金： 88,799.00 59,435.24
人民币 88,799.00 59,435.24
银行存款： 2,963,849,967.26 2,950,728,752.52
人民币 2,712,319,224.72 2,772,350,940.60
港币 96,933,381.72 0.84164 81,583,011.39 92,095,553.46 0.89578 82,497,354.88
美元 25,998,490.44 6.52490 169,637,550.27 13,693,485.14 6.9762 95,528,491.03
英镑 34,889.81 8.89030 310,180.88 38,465.81 9.1501 351,966.01
银行存款中：财
务公司存款
其他货币资金： 78,905,730.67 62,784,029.96
人民币 22,062,849.37 7,175,784.58
港币 67,538,236.42 0.84164 56,842,881.30 0.00
美元 7,971,136.92 6.9762 55,608,245.38
合 计 3,042,844,496.93 3,013,572,217.72
其中：存放在境
308,373,623.84 233,986,057.30
外的款项总额
（1）期末其他货币资金主要为存出投资款及履约保证金；
（2）履约保证金 3,128,889.70 元已从现金流量表的现金及现金等价物中扣除，除此之外
期末余额中无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险
的款项。
2、 交易性金融资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
交易性金融资产 98,908,254.00
43
其中：权益工具投资 98,908,254.00
合 计 98,908,254.00
3、 应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 602,049,434.52 158,908,276.48
1至2年 5,394,566.70 93,658,414.22
2至3年 11,410,836.48 47,077.67
3 年以上 2,616,872.58 2,572,296.78
小 计 621,471,710.28 255,186,065.15
减：坏账准备 2,719,542.95 2,493,233.17
合 计 618,752,167.33 252,692,831.98
（2）按坏账计提方法分类披露
2020.12.31
类 别 账面余额 坏账准备
预期信用 账面价值
金额 比例(%) 金额
损失率(%)
按单项计提坏账准备
其中：
应收其他款项
按组合计提坏账准备 621,471,710.28 100.00 2,719,542.95 0.44 618,752,167.33
其中：
应收关联方款项
应收政府款项 464,622,009.81 74.76 464,622,009.81
应收其他款项 156,849,700.47 25.24 2,719,542.95 1.73 154,130,157.52
合 计 621,471,710.28 100.00 2,719,542.95 0.44 618,752,167.33
（续）
2019.12.31
类 别
账面余额 坏账准备 账面
44
预期信用 价值
金额 比例(%) 金额
损失率(%)
按单项计提坏账准备
其中：
应收其他款项
按组合计提坏账准备 255,186,065.15 100.00 2,493,233.17 0.98 252,692,831.98
其中：
应收关联方款项
应收政府款项 114,969,725.24 45.05 114,969,725.24
应收其他款项 140,216,339.91 54.95 2,493,233.17 1.78 137,723,106.74
合 计 255,186,065.15 100.00 2,493,233.17 0.98 252,692,831.98
组合计提项目：
组合计提项目：应收政府款项
2020.12.31 2019.12.31
账 龄 预期信用损 预期信用损
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
失率(%) 失率(%)
1 年以内 447,508,804.20 19,350,109.22
1至2年 3,677,416.79 93,178,776.02
2至3年 10,994,948.82
3 年以上 2,440,840.00 2,440,840.00
合 计 464,622,009.81 114,969,725.24
组合计提项目：应收其他款项
2020.12.31 2019.12.31
账 龄 预期信用 预期信用
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
损失率(%) 损失率(%)
1 年以内 154,540,630.32 2,465,750.04 1.60 139,558,167.26 2,332,643.01 1.67
1至2年 1,717,149.91 52,586.86 3.06 479,638.20 20,147.13 4.20
2至3年 415,887.66 54,065.40 13.00 47,077.67 22,077.37 46.90
3 年以上 176,032.58 147,140.65 83.59 131,456.78 118,365.66 90.04
合 计 156,849,700.47 2,719,542.95 1.73 140,216,339.91 2,493,233.17 1.78
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项 目 坏账准备金额
2019.12.31 2,493,233.17
本期计提 233,361.02
本期收回或转回
本期核销
45
本期转销
其他 7,051.24
2020.12.31 2,719,542.95
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 571,308,780.97 元，占应收账款
期末余额合计数的比例 91.93%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 1,274,122.23 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款情况：无。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额：无。
4、 预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2020.12.31 2019.12.31
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
1 年以内 37,526,333.27 96.93 24,479,842.86 96.53
1至2年 1,011,940.97 2.61 840,251.41 3.31
2至3年 136,130.73 0.35 41,000.00 0.16
3 年以上 41,000.00 0.11
合 计 38,715,404.97 100.00 25,361,094.27 100.00
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 30,908,975.78 元，占预付款项
期末余额合计数的比例 79.84%。
5、 其他应收款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应收利息
应收股利
其他应收款 137,543,161.50 65,570,512.56
合 计 137,543,161.50 65,570,512.56
（1）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 101,242,646.07 50,670,184.54
1至2年 26,266,370.59 12,121,054.81
46
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
2至3年 11,558,753.97 2,585,872.39
3 年以上 5,447,919.10 3,265,297.02
小 计 144,515,689.73 68,642,408.76
减：坏账准备 6,972,528.23 3,071,896.20
合 计 137,543,161.50 65,570,512.56
②按款项性质披露
项 目 2020.12.31 2019.12.31
保证金、押金及备用金 81,121,412.42 23,318,497.95
代收代付款 54,846,467.20 40,352,841.49
其他 8,547,810.11 4,971,069.32
合 计 144,515,689.73 68,642,408.76
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12
类别 账面余额 个月预期 坏账准备 账面价值 理由
信用损失
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 144,396,939.73 4.75 6,853,778.23 137,543,161.50
组合 1：应收关联方款项
组合 1：应收政府款项 43,045,808.74 43,045,808.74
组合 3：应收其他款项 101,351,130.99 6.76 6,853,778.23 94,497,352.76
合 计 144,396,939.73 4.75 6,853,778.23 137,543,161.50
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款；
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期
账面
类 别 账面余额 预期信用损 坏账准备 理由
价值
失率（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 118,750.00 100.00 118,750.00
组合 1：应收关联方款项
预计收回可能
组合 2：应收其他款项 118,750.00 100.00 118,750.00
性很小
合 计 118,750.00 100.00 118,750.00
2019 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
截至 2019 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
47
未来 12 个月预
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
期信用损失
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 68,523,658.76 4.31 2,953,146.20 65,570,512.56
组合 1：应收关联方款项
组合 2：应收政府款项
组合 3：应收其他款项 68,523,658.76 4.31 2,953,146.20 65,570,512.56
合 计 68,523,658.76 4.31 2,953,146.20 65,570,512.56
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收
款；
截至 2019 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期
账面
类 别 账面余额 预期信用损 坏账准备 理由
价值
失率（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 118,750.00 100.00 118,750.00
组合 1：应收关联方款项
预计收回可
组合 2：应收其他款项 118,750.00 100.00 118,750.00
能性很小
合 计 118,750.00 100.00 118,750.00
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月预
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年12月31日余额 2,953,146.20 118,750.00 3,071,896.20
2019 年 12 月 31 日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,913,014.07 3,913,014.07
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 12,382.04 12,382.04
48
2020 年 12 月 31 日余额 6,853,778.23 118,750.00 6,972,528.23
⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 72,465,808.77 元，占其他应收
款期末余额合计数的比例 50.15%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 940,400.00 元。
6、 存货
（1）存货分类
2020.12.31 2019.12.31
存货种类
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
开发成本 18,239,970,143.43 106,590,308.78 18,133,379,834.65 18,956,706,010.16 106,590,308.78 18,850,115,701.38
开发产品 7,077,989,870.45 7,077,989,870.45 3,951,995,613.10 3,951,995,613.10
受托开发项目 457,416,373.70 457,416,373.70 936,882,870.37 936,882,870.37
消耗性生物资产 5,811,531.47 5,811,531.47 8,242,261.35 8,242,261.35
其他商品及耗材 60,635,925.16 60,635,925.16 5,835,159.78 5,835,159.78
合 计 25,841,823,844.21 106,590,308.78 25,735,233,535.43 23,859,661,914.76 106,590,308.78 23,753,071,605.98
（2）存货跌价准备
本期增加 本期减少
项 目 2019.12.31 2020.12.31
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 106,590,308.78 106,590,308.78
合 计 106,590,308.78 106,590,308.78
存货跌价准备（续）
确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具 本期转回或转销
项目
体依据 存货跌价准备的原因
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
开发成本
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额
存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税
开发产品
费后的金额
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
于 2020 年 12 月 31 日，本公司存货余额中含有借款费用资本化的金额为
4,334,767,038.46 元（2019 年 12 月 31 日：4,288,546,697.03 元）。
（4）开发成本
预计竣工 预计总投资
项目名称 开工时间 2020.12.31 2019.12.31 期末跌价准备
时间 （万元）
49
预计竣工 预计总投资
项目名称 开工时间 2020.12.31 2019.12.31 期末跌价准备
时间 （万元）
重庆项目 2014 2017-2021 508,000.00 1,798,075,032.38 1,817,457,476.56
格力海岸项目 2011 2015-2023 652,900.00 3,589,773,528.36 6,016,375,285.07
万联海岛项目 2017 248,787,751.61 225,734,870.10
上海项目 2017 2020-2021 830,000.00 7,901,380,158.58 7,166,840,221.78
保联房产项目 2018 2020 843,405,130.15
创新海岸项目 2018 2021 180,000.00 1,538,492,998.58 1,462,530,555.00 106,590,308.78
斗门白蕉项目 2019 2021 68,000.00 529,495,049.56 443,358,908.69
洪湾项目 2018 2023 234,000.00 835,216,035.94 908,520,197.96
三亚项目 2020 2023 363,500.00 1,720,976,572.24
其他 77,773,016.18 72,483,364.85
合 计 2,836,400.00 18,239,970,143.43 18,956,706,010.16 106,590,308.78
（5）开发产品
项目名称 竣工时间 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31 期末跌价准备
格力广场 2016 535,120,099.64 45,518,051.68 87,165,379.15 493,472,772.17
格力海岸 2016-2020 2,343,350,683.04 4,113,782,748.81 2,191,608,412.75 4,265,525,019.10
平沙项目 2017-2020 764,903,617.78 6,000,000.00 30,951,602.91 739,952,014.87
重庆项目 2018-2020 308,621,212.64 678,409,821.73 298,978,703.91 688,052,330.46
万山项目 2020 249,599,880.71 249,599,880.71
保联房产 2020 1,332,375,399.02 690,987,545.88 641,387,853.14
合 计 3,951,995,613.10 6,425,685,901.95 3,299,691,644.60 7,077,989,870.45
（6）受托开发项目
2020.12.31 2019.12.31
项 目 减值
账面余额 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
准备
渔港项目 412,507,241.71 412,507,241.71 892,725,158.43 892,725,158.43
其他 44,909,131.99 44,909,131.99 44,157,711.94 44,157,711.94
合 计 457,416,373.70 457,416,373.70 936,882,870.37 936,882,870.37
项目名称 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
50
渔港项目 892,725,158.43 132,622,783.28 612,840,700.00 412,507,241.71
其他 44,157,711.94 751,420.05 44,909,131.99
合 计 936,882,870.37 133,374,203.33 612,840,700.00 457,416,373.70
（续）
7、 其他流动资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
预缴所得税 4,970,572.63 57,465.98
预缴可抵扣税金及附加 667,652.10 3,435,298.27
预缴可抵扣土地增值税 6,471,467.89 12,284,675.43
待抵扣增值税进项税金 184,561,243.37 253,784,915.38
合同取得成本 14,700,878.39 --
其他 228,360.86 178,434.81
合 计 211,600,175.24 269,740,789.87
8、 债权投资
项 目 2020.12.31 2019.12.31
企业贷款和垫款 7,700,000.00 15,530,000.00
个人贷款和垫款 177,522,323.99 92,256,883.78
其中：贷款 185,222,323.99 107,786,883.78
合计 185,222,323.99 107,786,883.78
减：贷款损失准备 2,816,584.86 1,651,953.26
贷款和垫款账面价值 182,405,739.13 106,134,930.52
9、 长期应收款
（1）按款项性质披露
2020.12.31 2019.12.31
项 目 坏账 坏账准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 备
分期收款项目 923,600,000.00 923,600,000.00 1,108,600,000.00 1,108,600,000.00
其他
小 计 923,600,000.00 923,600,000.00 1,108,600,000.00 1,108,600,000.00
减：1 年内到期的长
期应收款
合 计 923,600,000.00 923,600,000.00 1,108,600,000.00 1,108,600,000.00
51
（2）坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值 理由
用损失率(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
组合 1：应收政府款 923,600,000.00 923,600,000.00
组合 2：应收其他款
合 计 923,600,000.00 923,600,000.00
52
10、 长期股权投资
本期增减变动
减值准
被投资单位 2019.12.31 宣告发放现 2020.12.31 备期末
减少 权益法下确认 其他综合 其他权益 计提减
增加投资 金股利或利 其他 数
投资 的投资损益 收益调整 变动 值准备
润
联营企业：
嘉兴行舍电子商
253,976.21 6,590,000.00 -124,062.34 -6,719,913.87
务有限公司
上海科华生物工
1,726,661,504.71 98,012,859.90 -66,980.53 24,838,182.33 6,231,097.51 1,843,214,468.90
程股份有限公司
合 计 253,976.21 1,733,251,504.71 97,888,797.56 -66,980.53 24,838,182.33 6,231,097.51 -6,719,913.87 1,843,214,468.90
53
11、 其他权益工具投资
项 目 2020.12.31 2019.12.31
广东华兴银行股份有限公司 363,180,000.00 354,633,600.00
上海康橙投资中心（有限合伙） 21,780,000.00
合 计 363,180,000.00 376,413,600.00
由于上述权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
其他综合收
本期确认的 累计 转入
项 目 累计利得 益转入留存
股利收入 损失 原因
收益的金额
广东华兴银行股份有限公司 7,500,000.00 18,000,000.00
上海康橙投资中心（有限合伙） 9,880,185.03
合 计 7,500,000.00 27,880,185.03
12、 其他非流动金融资产
种类 2020.12.31 2019.12.31
可转换公司债券投资 135,766,405.47
合 计 135,766,405.47
13、 投资性房地产（按公允价值计量）
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合 计
一、期初数（2019.12.31） 2,582,106,930.00 2,582,106,930.00
二、本年变动 111,076,320.37 111,076,320.37
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入 99,414,684.59 99,414,684.59
企业合并增加
减：处置 935,087.85 935,087.85
其他转出
公允价值变动 12,596,723.63 12,596,723.63
三、期末数（2020.12.31） 2,693,183,250.37 2,693,183,250.37
14、 固定资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
固定资产 629,401,177.42 162,987,778.95
固定资产清理
合 计 629,401,177.42 162,987,778.95
54
（1）固定资产情况
项 目 房屋建筑物 运输设备 船舶 机器设备 码头构筑物 办公设备及其他 合计
一、账面原值：
1.年初余额 160,215,078.76 17,918,319.33 58,381,801.51 32,460,082.17 268,975,281.77
2.本年增加金额 55,961,585.37 2,079,758.93 15,861,659.66 403,305,881.00 7,793,261.32 485,002,146.28
（1）购置 28,922,933.47 2,079,758.93 15,754,054.53 7,458,150.55 54,214,897.48
（2）存货\在建工程转入 27,038,651.90 403,305,881.00 430,344,532.90
（3）其他
（4）合并范围增加 107,605.13 335,110.77 442,715.90
3.本年减少金额 1,669,642.65 500,000.00 402,406.99 2,572,049.64
（1）处置或报废 1,624,010.00 387,689.00 2,011,699.00
（2）其他 45,632.65 500,000.00 14,717.99 560,350.64
4.年末余额 216,176,664.13 18,328,435.61 57,881,801.51 15,861,659.66 403,305,881.00 39,850,936.50 751,405,378.41
二、累计折旧
1.年初余额 45,729,782.95 11,971,284.18 20,812,889.47 27,473,546.22 105,987,502.82
2.本年增加金额 7,571,425.80 2,445,809.66 4,847,499.09 746,239.67 2,307,679.17 17,918,653.39
（1）计提 7,571,425.80 2,445,809.66 4,847,499.09 709,410.47 2,034,497.48 17,608,642.50
（2）其他增加
（3）合并范围增加 36,829.20 273,181.69 310,010.89
55
项 目 房屋建筑物 运输设备 船舶 机器设备 码头构筑物 办公设备及其他 合计
3.本年减少金额 1,506,933.37 395,021.85 1,901,955.22
（1）处置或报废 1,494,004.12 386,843.75 1,880,847.87
（2）其他 12,929.25 8,178.10 21,107.35
4.年末余额 53,301,208.75 12,910,160.47 25,660,388.56 746,239.67 29,386,203.54 122,004,200.99
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
（1）计提
3.本年减少金额
（1）处置或报废
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 162,875,455.38 5,418,275.14 32,221,412.95 15,115,419.99 403,305,881.00 10,464,732.96 629,401,177.42
2.年初账面价值 114,485,295.81 5,947,035.15 37,568,912.04 4,986,535.95 162,987,778.95
56
15、 在建工程
项 目 2020.12.31 2019.12.31
在建工程 80,618,659.72 549,189,260.47
工程物资
合 计 80,618,659.72 549,189,260.47
（1）在建工程明细
2020.12.31 2019.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
竹洲水乡工程 78,732,052.90 78,732,052.90
万山二期 179,702,996.86 179,702,996.86
游艇码头 290,754,210.71 290,754,210.71
冷链仓储 668,107.72 668,107.72
横琴商务中心办公楼 79,950,552.00 79,950,552.00
合 计 80,618,659.72 80,618,659.72 549,189,260.47 549,189,260.47
（2）重要在建工程项目变动情况
预算数 本期转入固定资 本期其他减
项目名称 2019.12.31 本期增加金额 2020.12.31
（万元） 产金额 少金额
竹洲水乡工程 5,363.81 78,732,052.90 8,149,890.42 86,881,943.32
万山二期 179,702,996.86 179,702,996.86
游艇码头 43,800.00 290,754,210.71 112,551,670.29 403,305,881.00
冷链仓储 668,107.72 668,107.72
横琴商务中心办公楼 79,950,552.00 79,950,552.00
合 计 549,189,260.47 201,320,220.43 403,305,881.00 266,584,940.18 80,618,659.72
16、 无形资产
项 目 土地使用权 软件及其他 合计
一、账面原值
1.2019.12.31 8,644,392.69 8,644,392.69
2.本期增加金额 45,753,922.28 342,817.10 46,096,739.38
（1）购置 45,753,922.28 218,334.67 45,972,256.95
（2）合并范围增加 124,482.43 124,482.43
3.本期减少金额
（1）处置
4.2020.12.31 45,753,922.28 8,987,209.79 54,741,132.07
57
项 目 土地使用权 软件及其他 合计
二、累计摊销
1.2019.12.31 6,837,673.46 6,837,673.46
2.本期增加金额 212,137.16 919,735.48 1,131,872.64
（1）计提 212,137.16 832,282.90 1,044,420.06
（2）合并范围增加 87,452.58 87,452.58
3.本期减少金额
（1）处置
4.2020.12.31 212,137.16 7,757,408.94 7,969,546.10
三、减值准备
1.2019.12.31
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.2020.12.31
四、账面价值
1.2020.12.31 账面价值 45,541,785.12 1,229,800.85 46,771,585.97
2.2019.12.31 账面价值 1,806,719.23 1,806,719.23
17、 商誉
本期增加 本期减少
被投资单位名称 2019.12.31 2020.12.31
企业合并形成 其他 处置 其他
嘉兴行舍电子商务有限公司 11,796,027.25 11,796,027.25
18、 长期待摊费用
本期减少
项 目 2019.12.31 调整数 2020.1.1 本期增加 2020.12.31
本期摊销 其他减少
装修费 407,429.27 407,429.27 7,768,504.77 930,603.09 7,245,330.95
租赁费 2,408,112.30 2,408,112.30 538,973.85 1,028,382.00 1,918,704.15
营销策划代
29,437,196.52 -29,437,196.52
理费
广告灯箱 13,809,743.71 13,809,743.71 4,656,006.52 3,435,372.58 15,030,377.65
农业基础设
3,693,922.97 3,693,922.97 102,307,814.08 2,205,358.51 103,796,378.54
施及其他
合 计 49,756,404.77 -29,437,196.52 20,319,208.25 115,271,299.22 7,599,716.18 127,990,791.29
58
19、 递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2020.12.31 2019.12.31
项 目 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/ 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/
性差异 负债 时性差异 负债
递延所得税资产：
预收账款预计利润 379,174,197.56 94,793,549.40 268,146,890.36 67,036,722.59
预提土地增值税 704,530,696.79 176,132,674.20 411,732,788.60 102,933,197.15
资产减值准备 117,818,415.44 29,454,603.89 113,247,460.71 28,311,865.19
应付职工薪酬 30,365,748.72 7,591,437.18 21,929,245.36 5,482,311.34
可弥补亏损 413,383,959.44 103,313,934.05 101,701,603.72 25,425,400.93
内部交易未实现利润 374,633,746.17 93,658,436.55 396,595,651.55 94,793,323.12
开发出租产品摊销 7,996,335.51 1,999,083.88 7,863,572.08 1,965,893.02
交易性金融资产公允价
19,832,413.53 4,958,103.38
值变动
预提费用及其他 6,024,469.95 1,506,117.49 79,789,903.64 19,947,475.91
合 计 2,053,759,983.11 513,407,940.02 1,401,007,116.02 345,896,189.25
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值
922,284,986.95 230,571,246.75 838,494,754.12 209,623,688.53
变动
固定资产税会差异 855,654.04 213,913.51 1,146,756.28 286,689.07
分期收款项目收入 161,511,369.88 40,377,842.47
其他权益工具公允价值
52,687,918.18 13,171,979.55 50,273,316.92 12,568,329.23
变动及其他
合 计 1,137,339,929.05 284,334,982.28 889,914,827.32 222,478,706.83
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项 目 2020.12.31 2019.12.31
可抵扣暂时性差异 953,034.10 394,287.62
可抵扣亏损 62,031,314.55 33,796,777.79
合 计 62,984,348.65 34,191,065.41
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 2020.12.31 2019.12.31 备注
2020 年 ——
59
年 份 2020.12.31 2019.12.31 备注
2021 年 841,297.56 841,297.56
2022 年 2,035,255.95 2,035,255.95
2023 年 5,598,553.37 5,598,553.37
2024 年 25,321,670.91 25,321,670.91
2025 年 28,234,536.76 ——
合 计 62,031,314.55 33,796,777.79
20、 其他非流动资产
2020.12.31 2019.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付设备款 35,075,000.00 35,075,000.00
合 计 35,075,000.00 35,075,000.00
21、 短期借款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
信用借款 305,000.00
保证借款 454,582,000.00 75,800,000.00
合 计 454,887,000.00 75,800,000.00
22、 应付账款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
货款 100,239,515.74 4,886,471.73
工程款 2,288,346,547.92 1,184,762,687.95
其他 15,086,451.08 30,032,381.20
合 计 2,403,672,514.74 1,219,681,540.88
23、 预收款项
项 目 2020.12.31 2019.12.31
预收售楼款 2,153,828,214.78
租金及其他 957,193.52 31,738,849.18
合 计 957,193.52 2,185,567,063.96
60
预收款项中预收售楼款情况列示如下：
项目名称 2020.12.31 2019.12.31
格力广场 17,972,744.85
格力香樟 423,000.00
格力海岸 1,062,810,946.22
平沙项目 349,743,500.72
重庆项目 722,878,023.00
合 计 2,153,828,214.78
24、 合同负债
项 目 2020.12.31 2020.1.1 2019.12.31
预收售楼款 2,699,947,040.43 1,975,989,187.87 ----
物业费及其他 12,502,796.58 30,242,823.82 ----
合 计 2,712,449,837.01 2,006,232,011.69 ----
合同负债中预收售楼款情况列示如下：
项目名称 2020.12.31 2020.1.1 2019.12.31
格力广场 8,860,223.40 16,488,756.74 ----
格力海岸 620,480,652.34 975,055,913.96 ----
平沙项目 122,445,781.00 320,865,596.99 ----
重庆项目 226,624,672.50 663,190,846.79 ----
上海项目 1,716,003,669.72 ----
其他项目 5,532,041.47 388,073.39 ----
合 计 2,699,947,040.43 1,975,989,187.87 ----
25、 应付职工薪酬
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
短期薪酬 47,427,563.49 283,751,428.65 268,263,235.26 62,915,756.88
离职后福利-设定提存计划 5,894,605.12 1,383,657.59 4,510,947.53
辞退福利 526,750.77 526,750.77
一年内到期的其他福利 362,536.00 348,062.42 14,473.58
合 计 47,427,563.49 290,535,320.54 270,521,706.04 67,441,177.99
61
（1）短期薪酬
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 46,821,388.60 249,457,112.69 234,499,986.72 61,778,514.57
职工福利费 20,270,885.00 20,142,135.86 128,749.14
社会保险费 3,333,987.35 3,330,618.47 3,368.88
其中：1．医疗保险费 2,996,710.55 2,993,341.67 3,368.88
2．工伤保险费 5,895.54 5,895.54
3．生育保险费 331,381.26 331,381.26
住房公积金 3,954.87 6,531,783.18 6,531,810.49 3,927.56
工会经费和职工教育经费 602,220.02 4,157,660.43 3,758,683.72 1,001,196.73
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
员工持股计划基金
合 计 47,427,563.49 283,751,428.65 268,263,235.26 62,915,756.88
（2）设定提存计划
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
离职后福利 5,894,605.12 1,383,657.59 4,510,947.53
其中：1．基本养老保险费 1,348,761.41 1,348,761.41
2．失业保险费 34,896.18 34,896.18
3．企业年金 4,510,947.53 4,510,947.53
合 计 5,894,605.12 1,383,657.59 4,510,947.53
26、 应交税费
税 项 2020.12.31 2019.12.31
增值税 33,898,377.95 28,083,745.69
企业所得税 281,456,061.70 187,200,370.58
个人所得税 1,868,467.79 2,550,959.19
城市维护建设税 19,863,038.09 11,703,996.51
房产税 1,387,529.81 1,513,014.92
印花税 2,403,736.77 1,869,468.89
教育费附加 13,436,971.82 7,609,963.05
堤围费 125,240.38 125,240.38
土地增值税 24,477,357.99 8,540,387.52
其他 42,413.86 56,388.37
62
合 计 378,959,196.16 249,253,535.10
27、 其他应付款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应付利息 272,594,280.10 276,894,003.23
应付股利
其他应付款 1,698,444,270.04 1,931,765,961.91
合 计 1,971,038,550.14 2,208,659,965.14
（1）应付利息
项 目 2020.12.31 2019.12.31
贷款利息 13,980,033.56 4,598,866.25
债券利息 258,614,246.54 272,295,136.98
合 计 272,594,280.10 276,894,003.23
（2）其他应付款（按款项性质列示）
项 目 2020.12.31 2019.12.31
押金及保证金 14,112,919.85 17,921,696.16
拆借款 893,200,000.00 1,418,200,000.00
土地增值税准备金 687,037,592.52 411,851,976.25
代收款 48,190,285.93 46,156,782.54
预提费用 38,715,280.83 20,239,274.00
其他 17,188,190.91 17,396,232.96
合 计 1,698,444,270.04 1,931,765,961.91
（3）期末余额中账龄超过一年的其他应付款主要为预提的土地增值税准备金。
28、 一年内到期的非流动负债
项 目 2020.12.31 2019.12.31
一年内到期的长期借款 2,486,644,813.33 2,671,209,750.00
一年内到期的应付债券 4,406,324,024.52 19,943,000.00
一年内到期的其他非流动负债 10,000,000.00 42,500,000.00
合 计 6,902,968,837.85 2,733,652,750.00
（1）一年内到期的长期借款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
抵押加保证借款 845,748,672.71 766,000,000.00
抵押借款 99,986,140.62 250,000,000.00
质押加保证借款 10,000,000.00
63
项 目 2020.12.31 2019.12.31
保证借款 930,910,000.00 872,230,000.00
信用借款 600,000,000.00 782,979,750.00
合 计 2,486,644,813.33 2,671,209,750.00
（2）一年内到期的长期借款中无逾期借款获得展期借款。
（3）一年内到期的应付债券说明见附注五、31 应付债券。
29、 其他流动负债
项 目 2020.12.31 2019.12.31
待转销项税额 193,679,188.24
合 计 193,679,188.24
30、 长期借款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
信用借款 600,000,000.00 782,979,750.00
抵押加保证 3,810,725,557.98 1,806,000,000.00
抵押借款 205,001,339.47 2,085,000,000.00
质押加保证 820,000,000.00
保证借款 7,198,779,171.22 5,918,509,171.22
小 计 12,634,506,068.67 10,592,488,921.22
减：一年内到期的长期借款 2,486,644,813.33 2,671,209,750.00
合 计 10,147,861,255.34 7,921,279,171.22
31、 应付债券
项 目 2020.12.31 2019.12.31
15 格房产（122474） 19,943,000.00
16 格地 01（135577） 2,807,122,856.44 2,801,368,569.32
18 格地 01（150385） 1,008,393,650.98 1,017,026,735.58
18 格力 MTN001（101800067） 499,822,794.21 499,139,651.78
18 格力 MTN002（101800472） 499,784,984.33 499,104,948.94
18 格力 MTN003（101800717） 599,593,389.54 598,784,283.70
18 格地 02（143195） 589,871,425.43 583,212,767.11
18 格地 03（143226） 587,673,635.56 583,192,965.68
19 格地 01（151272） 395,195,601.07 391,293,872.70
小 计 6,987,458,337.56 6,993,066,794.81
减：一年内到期的应付债券 4,406,324,024.52 19,943,000.00
64
项 目 2020.12.31 2019.12.31
合 计 2,581,134,313.04 6,973,123,794.81
（1）应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
15 格房产（122474） 100 2015 年 9 月 24 日 3+2 700,000,000.00
16 格地 01（135577） 100 2016 年 6 月 23 日 3+2 3,000,000,000.00
18 格地 01（150385） 100 2018 年 5 月 7 日 2+2+1 1,020,000,000.00
18 格力 MTN001（101800067） 100 2018 年 4 月 3 日 3 500,000,000.00
18 格力 MTN002（101800472） 100 2018 年 4 月 23 日 3 500,000,000.00
18 格力 MTN003（101800717） 100 2018 年 6 月 25 日 3 600,000,000.00
18 格地 02（143195） 100 2018 年 7 月 26 日 2+2+1 600,000,000.00
18 格地 03（143226） 100 2018 年 7 月 26 日 3+2 600,000,000.00
19 格地 01（151272） 100 2019 年 3 月 18 日 3 400,000,000.00
合 计 7,920,000,000.00
65
应付债券（续）
债券名称 2019.12.31 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 转股金额 2020.12.31
15 格房产（122474） 19,943,000.00 975,000.00 57,000.00 20,000,000.00
16 格地 01（135577） 2,801,368,569.32 197,238,904.11 5,754,287.12 2,807,122,856.44
18 格地 01（150385） 1,017,026,735.58 520,000,000.00 66,733,150.68 -8,633,084.60 520,000,000.00 1,008,393,650.98
18 格力 MTN001（101800067） 499,139,651.78 34,795,068.50 683,142.43 499,822,794.21
18 格力 MTN002（101800472） 499,104,948.94 34,093,150.68 680,035.39 499,784,984.33
18 格力 MTN003（101800717） 598,784,283.70 45,123,287.66 809,105.84 599,593,389.54
18 格地 02（143195） 583,212,767.11 465,000,000.00 27,212,054.79 6,658,658.32 465,000,000.00 589,871,425.43
18 格地 03（143226） 583,192,965.68 33,090,410.96 4,480,669.88 587,673,635.56
19 格地 01（151272） 391,293,872.70 21,258,082.18 3,901,728.37 395,195,601.07
小 计 6,993,066,794.81 985,000,000.00 460,519,109.56 14,391,542.75 1,005,000,000.00 6,987,458,337.56
减：一年内到期的应付债券 19,943,000.00 4,406,324,024.52
合 计 6,973,123,794.81 985,000,000.00 460,519,109.56 14,391,542.75 1,005,000,000.00 2,581,134,313.04
66
32、 长期应付款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
代管工程款拨付净额 127,435,867.83 126,786,382.05
小计 127,435,867.83 126,786,382.05
减：一年内到期长期应付款
合 计 127,435,867.83 126,786,382.05
33、 递延收益
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
会籍费 4,135,063.28 835,848.96 3,299,214.32
政府补助 24,000,000.00 12,160.00 24,012,160.00
合 计 28,135,063.28 12,160.00 835,848.96 27,311,374.32
计入递延收益的政府补助详见附注十四、1、政府补助。
34、 其他非流动负债
项 目 2020.12.31 2019.12.31
私募债 850,000,000.00
债权融资计划产品 795,000,000.00
减：一年内到期部分 10,000,000.00 42,500,000.00
合 计 785,000,000.00 807,500,000.00
35、 股本
本期增减（+、-）
项 目 2019.12.31 发行 公积金 2020.12.31
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,061,091,430.00 2,061,091,430.00
36、 资本公积
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
股本溢价 1,146,978,744.22 1,146,978,744.22
其他资本公积 40,812,854.32 24,838,182.33 65,651,036.65
合 计 1,187,791,598.54 24,838,182.33 1,212,629,780.87
其他资本公积本期增加系权益法核算联营公司科华生物其他权益变动所致。
67
37、 库存股
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
股份回购 986,178,720.01 19,374,072.91 1,005,552,792.92
合 计 986,178,720.01 19,374,072.91 1,005,552,792.92
公司自 2018 年 12 月起通过证券交易所集中竞价方式回购股份，截至 2020 年 12 月 31 日
累计回购股份 217,196,435 股，合计成交金额为 1,053,184,792.92 元；其中 2020 年回购金额
19,374,072.91 元。
38、 其他综合收益
首次执行新金融工具准则的调整金额 2020.12.31
减：前期计
2019.12.1 税后归
项 目 本期所得税前 入其他综合 减：所得税 税后归属于 （3）=（1）+
（1） 属于少
发生额 收益当期转 费用 母公司（2） （2）
数股东
入损益
一、不能重分类进损
25,975,200.00 8,077,169.00 142,588.74 2,136,600.00 5,797,980.26 31,773,180.26
益的其他综合收益
1.其他权益工具投资
25,975,200.00 8,077,169.00 142,588.74 2,136,600.00 5,797,980.26 31,773,180.26
公允价值变动
二、将重分类进损益
579,942,134.10 1,317,798.01 2,669,041.33 -1,351,243.32 578,590,890.78
的其他综合收益
1.外币财务报表折算
6,944,842.28 -9,760,617.77 -9,760,617.77 -2,815,775.49
差额
2.权益法下可转损益
402,250.47 402,250.47 402,250.47
的其他综合收益
2.投资性房地产初始
572,997,291.82 10,676,165.31 2,669,041.33 8,007,123.98 581,004,415.80
公允价值变动
其他综合收益合计 605,917,334.10 9,394,967.01 142,588.74 4,805,641.33 4,446,736.94 610,364,071.04
39、 盈余公积
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
法定盈余公积 332,374,160.35 332,374,160.35
任意盈余公积
合 计 332,374,160.35 332,374,160.35
40、 一般风险准备
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
一般风险准备 938,015.00 938,015.00
合 计 938,015.00 938,015.00
68
41、 未分配利润
项 目 本期发生额 上期发生额
调整前 上期末未分配利润 4,652,236,495.26 4,125,383,863.12
调整 期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 1,160,048.86
调整后 期初未分配利润 4,652,236,495.26 4,126,543,911.98
加：本期归属于母公司所有者的净利润 558,726,895.90 526,278,530.73
减：提取法定盈余公积 92,682.45
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 493,265.00
应付普通股股利
应付其他权益持有者的股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 5,210,963,391.16 4,652,236,495.26
42、 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,368,613,215.25 4,464,300,508.66 4,161,562,862.54 2,919,445,200.88
其他业务 20,353,457.44 7,069,180.95 31,183,513.77 12,523,576.45
合 计 6,388,966,672.69 4,471,369,689.61 4,192,746,376.31 2,931,968,777.33
（1）主营业务（分行业或业务）
本期金额 上期金额
业务类别
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产收入 5,299,500,623.62 3,299,691,644.60 2,346,967,463.57 1,397,381,569.74
受托开发项目收入 418,373,387.28 612,840,700.00 1,303,687,869.17 1,074,262,569.15
渔获销售 378,690,212.41 371,925,132.23 333,835,627.84 330,304,718.08
其他收入 272,048,991.94 179,843,031.83 177,071,901.96 117,496,343.91
合 计 6,368,613,215.25 4,464,300,508.66 4,161,562,862.54 2,919,445,200.88
（2）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
珠海地区 5,913,615,209.02 4,148,435,823.87 4,156,684,096.60 2,915,563,694.64
其他地区 454,998,006.23 315,864,684.79 4,878,765.94 3,881,506.24
合 计 6,368,613,215.25 4,464,300,508.66 4,161,562,862.54 2,919,445,200.88
69
（3）营业收入分解信息
项 目 本期发生额
主营业务收入 6,368,613,215.25
其中：在某一时点确认 6,170,562,041.48
在某一时段确认 198,051,173.77
其他业务收入 20,353,457.44
其中：租赁收入 12,664,576.57
其他 7,688,880.87
合 计 6,388,966,672.69
43、 税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额
营业税 30,000.00
城建税 19,283,700.05 8,956,007.90
教育费附加 13,748,141.03 6,393,756.69
土地增值税 416,453,011.31 113,329,060.06
房产税 5,059,232.06 6,154,172.33
印花税 4,010,114.15 3,339,214.52
其他 2,260,900.99 2,703,656.84
合 计 460,815,099.59 140,905,868.34
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
44、 销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
人工与行政费用 60,771,087.01 34,134,889.20
广告及营销推广费 154,884,474.79 74,213,495.00
其他 16,515,859.25 12,879,533.03
合 计 232,171,421.05 121,227,917.23
45、 管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
人工与行政费用 118,809,887.53 109,293,905.83
财产费用 13,182,131.52 11,809,429.12
其他 698,216.76 1,283,832.59
合 计 132,690,235.81 122,387,167.54
70
46、 财务费用
项 目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,379,315,660.10 1,312,568,084.31
减：利息资本化 890,362,646.02 1,209,906,427.65
利息收入 26,240,833.05 27,629,693.88
汇兑损益 1,828,000.74 7,425.17
手续费及其他 1,787,936.50 1,121,025.27
合 计 466,328,118.27 76,160,413.22
47、 其他收益
计入当年非经常
补助项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
民办学校义务教育免费补助 2,283,886.00 1,899,282.00
产业扶持资金 1,371.18 710,000.00 1,371.18
租金补贴 200,343.00 641,410.04 200,343.00
进项税加计扣除 366,535.88 244,546.12
失业保险补贴 83,573.59 9,020.25 83,573.59
疫情防控重点保障企业贴息资金 233,107.06 233,107.06
应对新冠肺炎疫情企业恢复产能奖励 491,548.60 491,548.60
代扣税费手续费返还及其他 1,220,828.85 701,667.02 1,220,828.85
合 计 4,881,194.16 4,205,925.43 2,230,772.28
政府补助的具体信息，详见附注十四、1、政府补助。
48、 投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 97,888,797.56 -998,956.26
其他权益工具投资的股利收入 7,500,000.00 7,137,834.10
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,555,753.72
取得控制权时，股权按公允价值重新计量
3,870,086.12
产生的利得
其他 15,452.04 1,358,193.85
合 计 113,830,089.44 7,497,071.69
71
49、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -18,169,519.00
其他非流动金融资产 -1,662,894.53
按公允价值计量的投资性房地产 1,920,558.32 3,381,740.00
合 计 -17,911,855.21 3,381,740.00
50、 信用减值损失（损失以“—”号填列）
项 目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -233,361.02 -2,047,344.75
其他应收款坏账损失 -3,913,014.07 831,035.33
贷款及垫款减值损失 -1,164,631.60 -1,205,581.56
合 计 -5,311,006.69 -2,421,890.98
51、 资产减值损失（损失以“—”号填列）
项 目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -106,590,308.78
合 计 -106,590,308.78
52、 资产处置收益
项 目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 8,529.47
合 计 8,529.47
53、 营业外收入
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 2,581.10 2,581.10
购房定金挞定 4,060,000.00 5,028,777.05 4,060,000.00
政府补助 104,318.00
违约金及其他 1,464,913.60 1,014,227.28 1,464,913.60
合 计 5,527,494.70 6,147,322.33 5,527,494.70
72
54、 营业外支出
计入当期非经常性损
项 目 本期发生额 上期发生额
益的金额
公益性捐赠支出 5,238,425.60 728,482.00 5,238,425.60
非流动资产毁损报废损失 93,383.67 3,457,322.38 93,383.67
物料报废 755,023.68 755,023.68
其他 93,291.39 70,893.02 93,291.39
合 计 6,180,124.34 4,256,697.40 6,180,124.34
55、 所得税费用
（1）所得税费用明细
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 329,483,939.01 216,515,360.29
递延所得税费用 -166,715,066.32 -34,896,842.07
合 计 162,768,872.69 181,618,518.22
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 本期发生额
利润总额 720,427,900.42
按法定税率计算的所得税费用 180,106,975.11
某些子公司适用不同税率的影响 1,038,562.96
对以前期间当期所得税的调整 -1,081,331.00
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -24,472,199.39
无须纳税的收入（以“-”填列） -1,875,000.00
不可抵扣的成本、费用和损失 1,548,915.97
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 7,647,180.80
其他 -144,231.76
所得税费用 162,768,872.69
56、 现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
单位往来 16,302,168.39 27,810,768.16
利息收入 25,255,852.44 27,791,549.32
个人往来 3,191,787.91 2,816,334.08
政府补助款 4,398,962.17 3,594,424.44
73
项 目 本期发生额 上期发生额
押金/保证金 7,730,409.40 19,376,734.72
留抵退税款 23,058,919.16
代收代付款净额 26,174,282.90
其他 16,269,601.81 22,958,298.61
合 计 122,381,984.18 104,348,109.33
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
单位往来 12,923,621.36 45,124,731.21
代收代付款净额 6,493,100.20
广告及营销推广费 92,822,422.91 73,168,292.66
行政费用 69,155,555.50 40,856,754.74
捐赠 4,889,746.00 796,254.00
押金/保证金 24,625,978.59 6,154,355.10
其他 4,886,265.87 5,279,125.68
合 计 209,303,590.23 177,872,613.59
（3）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
股份回购 19,377,947.94 986,324,582.15
融资保证金、押金 47,020,000.00
合 计 66,397,947.94 986,324,582.15
57、 现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 557,659,027.73 526,449,406.20
加：资产减值损失 106,590,308.78
信用减值损失 5,311,006.69 2,421,890.98
固定资产折旧 17,368,999.04 16,974,074.84
无形资产摊销 915,443.90 1,379,440.96
长期待摊费用摊销 6,115,439.46 41,166,550.86
74
补充资料 本期发生额 上期发生额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-8,529.47
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 90,769.67 3,457,322.38
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 17,911,855.21 -3,381,740.00
财务费用（收益以“－”号填列） 488,953,014.08 102,661,656.66
投资损失（收益以“－”号填列） -113,830,089.44 -7,497,071.69
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -183,435,387.55 -57,360,651.70
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 16,720,321.23 22,463,809.63
存货的减少（增加以“－”号填列） -933,858,428.52 254,644,214.82
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 295,932,993.59 -1,168,833,920.11
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,644,058,487.48 1,884,187,081.05
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,819,913,452.57 1,725,313,844.19
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,039,715,607.23 3,008,537,254.62
减：现金的期初余额 3,008,537,254.62 2,057,636,218.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 31,178,352.61 950,901,036.16
（2）现金及现金等价物的构成
项 目 2020.12.31 2019.12.31
一、现金 3,039,715,607.23 3,008,537,254.62
其中：库存现金 88,799.00 59,435.24
可随时用于支付的银行存款 2,960,721,077.56 2,950,728,752.52
可随时用于支付的其他货币资金 78,905,730.67 57,749,066.86
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,039,715,607.23 3,008,537,254.62
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的
75
现金和现金等价物
58、 所有权或使用权受到限制的资产
金额单位：万元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 312.89 履约保证金
存货 793,097.97 设定抵押
长期股权投资 90,074.96 股票质押
投资性房地产 249,880.77 设定抵押
固定资产 6,678.58 设定抵押
合 计 1,140,045.16
59、 外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 308,373,623.84
其中：美元 25,998,490.44 6.52490 169,637,550.27
英镑 34,889.81 8.89030 310,180.88
港币 164,471,618.14 0.84164 138,425,892.69
其他应收款 608,983.77
其中：港币 723,568.00 0.84164 608,983.77
六、 合并范围的变动
1、非同一控制下企业合并
（1）本期通过非同一控制下企业合并的子公司包括嘉兴行舍电子商务有限公司及松原汇通
米业有限公司，其中松原汇通米业有限公司为公司以 0 元对价购入的空壳公司。
购买日至 购买日至
股权取得 股权取 股权取得 购买日的确 期末被购 期末被购
被购买方名称 股权取得成本 购买日
时点 得比例 方式 定依据 买方的收 买方的净
入 利润
嘉兴行舍电子 股权转让协
2020/4/15 10,590,000.00 70.6 股权转让 2020/4/15 2,820,070.05 -547,521.84
商务有限公司 议签订日
（2）合并成本及商誉
合并成本 嘉兴行舍电子商务有限公司
76
合并成本 嘉兴行舍电子商务有限公司
--现金 6,590,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 4,000,000.00
--其他
合并成本合计 10,590,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 -1,206,027.25
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份
11,796,027.25
额的金额
（1）被购买方于购买日可辨认资产、负债
嘉兴行舍电子商务有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 208,434.59 208,434.59
应收款项 539,081.08 539,081.08
预付款项 332,524.00 332,524.00
其他应收款 250,132.57 250,132.57
存货 3,271,273.62 3,271,273.62
固定资产 122,383.09 122,383.09
无形资产 53,344.01 53,344.01
长期待摊费用 25,948.70 25,948.70
负债：
短期借款 1,000,000.00 1,000,000.00
应付款项 3,885,656.30 3,885,656.30
应付职工薪酬 136,584.38 136,584.38
应交税费 56,931.17 56,931.17
其他应付款 1,432,203.70 1,432,203.70
递延所得税负债
净资产： -1,708,253.89 -1,708,253.89
减：少数股东权益 -502,226.64 -502,226.64
77
取得的净资产 -1,206,027.25 -1,206,027.25
（2）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
购买日之前原 购买日之前与原
购买日之前原 购买日之前原持有
购买日之前原持 持有股权按照 持有股权相关的
被购买方名 持有股权在购 股权在购买日的公
有股权在购买日 公允价值重新 其他综合收益转
称 买日的公允价 允价值的确定方法
的账面价值 计量产生的利 入投资收益的金
值 及主要假设
得或损失 额
嘉兴行舍电 按照收购价格确定
子商务有限 129,913.87 4,000,000.00 3,870,086.13 公司股权在购买日
公司 的公允价值
2、同一控制下企业合并
无。
3、其他
本期新设子公司包括珠海海融智汇科技有限公司、珠海高格文化传播有限公司、珠海保联申
粤建设有限公司、珠海高格医疗科技有限公司、珠海高格医药销售有限公司、珠海保联供应
链管理有限公司、珠海海控跨境供应链管理有限公司、珠海海控贸易有限公司、珠海海控农
产品有限公司、珠海海控物流有限公司、珠海爱为康医药产业投资有限公司、珠海爱为康医
学影像技术有限公司、珠海爱为康生物科技有限公司、珠海爱为康检测科技有限公司、珠海
市香洲区茵卓幼儿园、珠海海合富源商贸有限公司、珠海保联企业管理有限公司、三亚合联
建设发展有限公司、珠海太联房产有限公司、松原高格米业有限公司及海控国际（香港）有
限公司。
七、 在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
序 主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
号 营地 直接 间接
非同一控制下企
1 珠海格力房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100
业合并
珠海保联国际物流合作园投资有限 物流园建设
2 珠海 珠海 100 设立
公司 与经营
非银行金融
3 珠海海控金融服务有限公司 珠海 珠海 100 设立
信息服务
4 格力地产（香港）有限公司 香港 香港 咨询及推广 100 设立
5 珠海海控远洋渔业投资有限公司 珠海 珠海 渔业投资 100 设立
78
序 主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
号 营地 直接 间接
资产管理、
6 珠海保联资产管理有限公司 珠海 珠海 100 设立
投资管理
7 珠海海控小额贷款有限公司 珠海 珠海 小额贷款 40 60 设立
填海工程、
8 珠海高栏陆海联线发展有限公司 珠海 珠海 100 设立
项目投资
海洋工程项
9 珠海万联海洋发展有限公司 珠海 珠海 100 设立
目投资
10 上海海控商业保理有限公司 上海 上海 保理 100 设立
11 上海海控合联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 40 60 设立
12 上海海控保联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 3.33 96.67 设立
13 重庆两江新区格力地产有限公司 重庆 重庆 房地产开发 100 设立
同一控制下企业
14 珠海格力置盛实业有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100
合并
15 珠海格力房地产营销策划有限公司 珠海 珠海 营销策划 30 70 设立
商业批发、 同一控制下企业
16 珠海格力建材有限公司 珠海 珠海 100
零售 合并
珠海格力地产物业服务股份有限公
17 珠海 珠海 物业管理 100 设立
司
珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有
18 珠海 珠海 工程管理 100 设立
限公司
19 珠海格力健身餐饮有限公司 珠海 珠海 餐饮经营 100 设立
20 珠海格力地产物业代理有限公司 珠海 珠海 物业代理 100 设立
21 珠海格力船务有限公司 珠海 珠海 船舶服务 100 设立
22 珠海洪湾中心渔港发展有限公司 珠海 珠海 港口建设 100 设立
23 珠海香湾码头发展有限公司 珠海 珠海 港口建设 100 设立
海岛开发、
24 珠海万联海岛开发有限公司 珠海 珠海 100 设立
房地产开发
25 珠海高格企业管理有限公司 珠海 珠海 企业管理 100 设立
26 珠海万海运输有限公司 珠海 珠海 交通运输 100 设立
27 珠海万山静云酒店管理有限公司 珠海 珠海 酒店经营 100 设立
28 珠海市香洲区茵卓小学 珠海 珠海 教育培训 100 设立
29 珠海鼎元生态农业有限公司 珠海 珠海 种植、养殖 60 设立
30 珠海万海旅游有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
31 格力地产（美国）有限公司 美国 美国 房地产开发 100 设立
32 格力地产（英国）有限公司 英国 英国 房地产开发 100 设立
33 上海沪和企业管理有限公司 上海 上海 企业管理 100 设立
34 珠海海岸影院管理有限公司 珠海 珠海 电影播放 100 设立
79
序 主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
号 营地 直接 间接
35 珠海海控淇澳旅游有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
36 珠海海控竹洲水乡发展有限公司 珠海 珠海 旅游地产 100 设立
37 珠海保联房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100 设立
38 珠海海控玖零玖投资股份有限公司 珠海 珠海 投资 40 60 设立
珠海保联白藤湖整治投资发展有限
39 珠海 珠海 旅游地产 100 设立
公司
40 珠海海控融资租赁有限公司 珠海 珠海 融资租赁 75 25 设立
41 上海海控太联置业有限公司 上海 上海 房地产开发 100 设立
42 珠海海控商业管理股份有限公司 珠海 珠海 商业管理 100 设立
43 珠海海岸无界文化管理有限公司 珠海 珠海 商业管理 100 设立
技术开发、
44 珠海海控科技有限公司 珠海 珠海 100 设立
信息服务
45 珠海万海游艇会有限公司 珠海 珠海 旅游 100 设立
46 珠海合联房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100 设立
47 珠海粤和企业管理有限公司 珠海 珠海 企业管理 100 设立
48 上海格力地产发展有限公司 上海 上海 房地产开发 78 设立
中冶格力（安徽）建设发展有限公
49 安徽 安徽 房地产开发 70 设立
司
中冶格力（马鞍山）健康小镇建设
50 安徽 安徽 房地产开发 70 设立
发展有限公司
51 珠海粤雅传媒有限公司 珠海 珠海 广告 60 设立
52 重庆静云酒店管理有限公司 重庆 重庆 酒店经营 100 设立
53 上海弘翌投资合伙企业（有限合伙） 上海 上海 投资管理 100 收购
54 澳和投资一人投资有限公司 澳门 澳门 投资管理 100 设立
水产品批发
55 珠海保联水产品营销有限公司 珠海 珠海 100 设立
零售
商业及广告
56 珠海海合商业管理有限公司 珠海 珠海 100 设立
管理
57 江苏格力地产有限公司 江苏 江苏 房地产开发 34 设立
现代科技技
58 珠海海融智汇科技有限公司 珠海 珠海 术开发及服 100 设立
务
59 珠海高格文化传播有限公司 珠海 珠海 教育培训 100 设立
60 珠海保联申粤建设有限公司 珠海 珠海 建筑工程 70 设立
医药产品生
61 珠海高格医疗科技有限公司 珠海 珠海 100 设立
产及销售
医药产品销
62 珠海高格医药销售有限公司 珠海 珠海 100 设立
售
80
序 主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
号 营地 直接 间接
装卸搬运及
63 珠海保联供应链管理有限公司 珠海 珠海 100 设立
储存
64 珠海海控跨境供应链管理有限公司 珠海 珠海 贸易 100 设立
65 珠海海控贸易有限公司 珠海 珠海 贸易 100 设立
农产品批
66 珠海海控农产品有限公司 珠海 珠海 100 设立
发、零售
67 珠海海控物流有限公司 珠海 珠海 物流运输 100 设立
医药产业投
68 珠海爱为康医药产业投资有限公司 珠海 珠海 100 设立
资及咨询
医学影像技
69 珠海爱为康医学影像技术有限公司 珠海 珠海 术产品研发 100 设立
及生产销售
生物产品研
70 珠海爱为康生物科技有限公司 珠海 珠海 100 设立
究及制造
医疗器械检
71 珠海爱为康检测科技有限公司 珠海 珠海 100 设立
测认定
非同一控制下企
72 嘉兴行舍电子商务有限公司 浙江 浙江 电子商务 70.60
业合并
非同一控制下企
73 松原汇通米业有限公司 吉林 吉林 贸易 70
业合并
74 珠海市香洲区茵卓幼儿园 珠海 珠海 幼儿教育 100 设立
75 珠海海合富源商贸有限公司 珠海 珠海 商业贸易 100 设立
企业管理及
76 珠海保联企业管理有限公司 珠海 珠海 社会经济咨 100 设立
询
77 三亚合联建设发展有限公司 三亚 三亚 房地产开发 100 设立
粮食加工及
78 松原高格米业有限公司 松原 松原 100 设立
贸易
79 珠海太联房产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 100 设立
80 海控国际（香港）有限公司 香港 香港 贸易 100 设立
（2）重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
股比例% 数股东的损益 告分派的股利 益余额
珠海鼎元生态农业有限公司 40% -902,579.22 -64,975.36
珠海粤雅传媒有限公司 40% 187,248.44 8,993,620.94
合 计 -715,330.78 8,928,645.58
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2020.12.31
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
81
珠海鼎元生
态农业有限 478,496,413.16 15,631,605.10 494,128,018.26 492,290,456.65 2,000,000.00 494,290,456.65
公司
珠海粤雅传
14,446,176.98 15,592,090.28 30,038,267.26 7,554,214.90 7,554,214.90
媒有限公司
续（1）：
2019.12.31
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
珠海鼎元生态
农业有限公司 13,322,040.79 15,998,699.30 29,320,740.09 25,226,730.44 2,000,000.00 27,226,730.44
珠海粤雅传媒
有限公司 14,195,812.22 14,498,675.97 28,694,488.19 7,006,064.11 7,006,064.11
续（2）：
2020 年度 2019 年度
子公司名称
综合收益总 经营活动现金 营业 经营活动现金
营业收入 净利润 净利润 综合收益总额
额 流量 收入 流量
珠海鼎元生
态农业有限 1,781,435.70 -2,256,448.04 -2,256,448.04 -3,922,214.28 2,533,775.50 -1,975,539.34 -1,975,539.34 3,344,807.04
公司
珠海粤雅传
12,840,244.80 468,121.11 468,121.11 860,924.20 16,413,935.83 2,075,386.94 2,075,386.94 -12,556,044.42
媒有限公司
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
①合营企业
无。
②联营企业
上海科华生物工程 诊断试剂生
上海 上海 18.64% 权益法
股份有限公司 产及销售
（2）重要联营企业的主要财务信息
上海科华生物工程股份有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31
流动资产 4,008,542,632.93 1,819,654,648.85
非流动资产 1,968,610,841.50 1,885,187,781.24
资产合计 5,977,153,474.43 3,704,842,430.09
流动负债 1,259,409,166.90 650,181,107.60
82
上海科华生物工程股份有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31
非流动负债 818,707,860.47 364,162,705.71
负债合计 2,078,117,027.37 1,014,343,813.31
净资产 3,899,036,447.06 2,690,498,616.78
其中：少数股东权益 758,077,655.16 333,390,381.86
归属于母公司的所有者权益 3,140,958,791.90 2,357,108,234.92
按持股比例计算的净资产份额 585,160,622.93
调整事项 1,258,053,845.97
其中：商誉 1,156,949,629.86
未实现内部交易损益
减值准备
其他 101,104,216.11
对联营企业权益投资的账面价值 1,843,214,468.90
存在公开报价的权益投资的公允价值 1,478,208,045.96
续：
上海科华生物工程股份有限公司
项 目
本期发生额 上期发生额
营业收入 4,155,428,846.74 2,414,471,289.30
净利润 1,142,202,571.03 273,394,356.35
终止经营的净利润
其他综合收益 7,307,093.19 -82,538.45
综合收益总额 1,149,509,664.22 273,311,817.90
企业本期收到的来自联营企业的股利 6,231,097.51
八、 金融工具风险管理
本公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率
风险和利率风险）。本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少
对本公司财务业绩的潜在不利影响。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其
83
他应收款、长期应收款等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存
在重大的信用风险。
对于应收账款、其他应收款和长期应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。
本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信
用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良
的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整
体信用风险在可控的范围内。
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财
务状况实施信用评估。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没
有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 91.93%（2019 年：
69.84%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收
款总额的 50.15 %（2019 年：19.23%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺
的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情
况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，
以满足短期和长期的资金需求。
本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2020 年 12 月 31
日，本公司尚未使用的银行借款额度为 48.06 亿元（2019 年 12 月 31 日：32.20 亿元）。
期末，本公司持有的金融负债项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单
位：人民币万元）：
2020.12.31
项 目
1 年以内 1-2 年 2-5 年 5 年以上 合计
短期借款 45,488.70 45,488.70
应付款项 370,971.11 66,500.00 12,743.59 450,214.70
一年内到期的非流动负债 690,296.88 690,296.88
长期借款 485,855.00 378,374.21 150,556.92 1,014,786.13
应付债券 258,113.43 258,113.43
其他非流动负债 78,500.00 78,500.00
84
2020.12.31
项 目
1 年以内 1-2 年 2-5 年 5 年以上 合计
合 计 1,106,756.69 552,355.00 727,731.23 150,556.92 2,537,399.84
期初，本公司持有的金融负债项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单
位：人民币万元）：
2019.12.31
项 目
1 年以内 1-2 年 2-5 年 5 年以上 合计
短期借款 7,580.00 7,580.00
应付款项 200,834.15 47,000.00 107,678.64 355,512.79
一年内到期的非流动负债 273,365.28 273,365.28
长期借款 4,362.00 101,600.00 602,785.00 83,380.92 792,127.92
应付债券 439,839.75 257,472.63 697,312.38
其他非流动负债 12,750.00 68,000.00 80,750.00
合 计 486,141.43 601,189.75 1,035,936.27 83,380.92 2,206,648.37
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账
面金额有所不同。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金
融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利
率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通
过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政
策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款
85
为短期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 2020.12.31 2019.12.31
固定利率金融工具
金融负债 1,770,655.37 1,643,280.94
其中：短期借款 44,030.50 7,580.00
合 计 1,770,655.37 1,643,280.94
浮动利率金融工具
金融负债 419,973.38 349,854.63
其中：短期借款 1,458.20
合 计 419,973.38 349,854.63
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，但公司已确认的外币资产及
负债及未来的外币交易（外币资产及负债及外币交易的计价货币主要为港元、美元及英
镑）依然存在汇率风险。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金
额列示如下（单位：人民币万元）：
外币负债 外币资产
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2019.12.31
美元 275.00 15,113.67
港币 13,903.49 8,524.50
英镑 31.02 35.20
合 计 14,209.51 23,673.37
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避
汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并
使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
86
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2020 年
12 月 31 日，本公司的资产负债率为 77.50%（2019 年 12 月 31 日：75.92%）。
九、 公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可
分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负
债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于 2020年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允
项 目 合计
值计量 值计量 价值计量
持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 98,908,254.00 98,908,254.00
1.权益工具投资 98,908,254.00 98,908,254.00
（二）其他权益工具投资 363,180,000.00 363,180,000.00
（三）其他非流动金融资产 135,766,405.47 135,766,405.47
（四）投资性房地产 2,693,183,250.37 2,693,183,250.37
1.出租的建筑物 2,693,183,250.37 2,693,183,250.37
持续以公允价值计量的资产总额 234,674,659.47 3,056,363,250.37 3,291,037,909.84
（2）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应
收款、长期应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期
应付款、长期借款和应付债券等。
十、 关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册 注册资本 母公司对本公 母公司对本公
母公司名称 业务性质
地 (万元) 司持股比例% 司表决权比例%
87
珠海投资控 国有股权投资、
珠海 35,000 41.11 41.11
股有限公司 运营、管理
本公司最终控制方是：珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
报告期内，母公司注册资本变化如下：
单位：万元
2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
35,000.00 35,000.00
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注七、1。
3、本公司的重要合营企业和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注七、2。
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系
珠海鑫圆投资有限公司 母公司的全资子公司
珠海玖思投资有限公司 母公司的全资子公司
珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司 母公司的全资子公司
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公司 母公司的全资子公司
珠海市免税企业集团有限公司（以下简称免税集团） 与公司同一董事长
珠海海天国际贸易展览集团有限公司 免税集团之子公司
珠海国贸购物广场有限公司 免税集团之子公司
珠海市新恒基发展有限公司 免税集团之子公司
恒超发展有限公司 免税集团之子公司
珠海汇真商务有限责任公司 免税集团之子公司
珠海汇优城电子商务有限公司 免税集团之子公司
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
①采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 2020 年度 2019 年度
珠海市免税企业集团有限公司 购买商品 12,211,878.06
珠海市新恒基发展有限公司 广告推广服务 451,255.40
88
珠海海天国际贸易展览集团有 采购商品、广告推广
393,490.57
限公司 服务
②出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 2020 年度 2019 年度
珠海投资控股有限公司 物业服务等 194,370.25 570,962.12
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运
物业服务等 1,364,663.01 107,521.79
营管理有限公司
珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建
物业服务等 5,411,648.24 15,921,194.05
设管理有限公司
珠海市免税企业集团有限公司 销售商品 193,669.03
珠海市新恒基发展有限公司 销售商品 75,528.00
恒超发展有限公司 网络交易平台服务费 103,167.78
（2）关联托管、承包情况
无。
（3）关联租赁情况
①公司出租
无。
②公司承租
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
珠海创投港珠澳大桥珠海口岸
房屋建筑物 64,863.30 840,864.26
运营管理有限公司
珠海市免税企业集团有限公司 房屋建筑物 32,088.99
珠海汇优城电子商务有限公司 房屋建筑物 25,260.55
珠海国贸购物广场有限公司 房屋建筑物 35,645.16
（4）关联担保情况
①本公司作为担保方
单位：万元
担保是否已经
被担保方 202012 担保余额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
4,900.00 2015/12/4 2023/12/3 否
格力地产下属公司
1,320.00 2015/12/29 2023/12/28 否
89
担保是否已经
被担保方 202012 担保余额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
46,400.00 2017/6/16 2022/6/16 否
75,000.00 2017/4/19 2022/4/19 否
30,256.29 2017/9/29 2032/8/24 否
24,236.63 2018/4/27 2033/4/18 否
18,250.00 2017/11/30 2025/11/29 否
80,000.00 2017/11/16 2022/11/16 否
15,000.00 2018/9/13 2021/11/19 否
34,800.00 2019/1/11 2022/2/26 否
15,000.00 2018/12/29 2026/12/29 否
53,594.03 2019/3/29 2024/3/28 否
76,190.00 2019/5/24 2022/5/23 否
192,350.00 2018/10/23 2022/8/31 否
35,000.00 2019/8/23 2022/8/23 否
54,000.00 2019/5/17 2022/5/16 否
21,840.00 2019/11/29 2022/11/28 否
9,600.00 2019/12/30 2022/12/30 否
4,125.00 2020/4/1 2022/4/1 否
14,250.00 2020/4/27 2023/4/27 否
34,900.00 2020/4/29 2023/4/29 否
49,500.00 2020/5/29 2023/5/29 否
49,000.00 2020/5/29 2025/5/29 否
33,384.53 2020/6/23 2025/6/15 否
5,000.00 2020/4/26 2021/11/13 否
960.00 2020/5/19 2023/5/19 否
500.00 2020/5/25 2021/5/25 否
82,000.00 2020/6/2 2025/6/2 否
1,000.00 2020/6/30 2021/6/29 否
1,458.20 2020/3/13 2021/3/12 否
3,000.00 2020/3/16 2021/3/15 否
27,450.00 2020/7/22 2023/7/22 否
1,831.00 2020/12/17 2023/12/17 否
20,000.00 2020/12/17 2023/12/17 否
90
担保是否已经
被担保方 202012 担保余额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
30,000.00 2020/10/16 2023/10/16 否
30,000.00 2020/11/30 2025/11/30 否
4,500.00 2020/11/19 2021/11/19 否
20,000.00 2020/12/30 2022/6/30 否
5,000.00 2020/7/10 2021/7/10 否
10,000.00 2020/7/9 2021/7/9 否
5,000.00 2020/10/15 2021/10/15 否
3,713.00 2020/8/31 2024/8/30 否
7,000.00 2020/9/2 2024/8/30 否
2,100.00 2020/7/31 2022/11/28 否
10,000.00 2020/9/11 2024/8/30 否
30,000.00 2020/10/29 2023/10/29 否
10,000.00 2020/7/20 2021/7/20 否
21,500.00 2020/9/1 2027/8/31 否
3,000.00 2020/7/17 2030/7/16 否
31,831.00 2020/7/22 2023/12/17 否
合 计 1,339,739.68
②本公司作为被担保方
无。
（5）关联方资金拆借情况
向关联方珠海投资控股有限公司借款期初本金余额21.98亿元，本期无新增借入关联方借
款，本期归还关联方借款7.05亿元，向关联方借款期末本金余额为14.93亿元，按金融机
构同期贷款利率计息，2020年度应计利息1.29亿元。
（6）关键管理人员薪酬
本公司本期关键管理人员 15 人，上期关键管理人员 15 人，支付薪酬情况见下表：
项 目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 1,833.37 1,429.90
（7）其他
关联方 关联交易内容 2020 年度 2019 年度
上海科华生物工程股份有限公司 购入可转债 137,429,300.00
91
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
无。
（2）应付关联方款项
2020.12.31 2019.12.31
企业名称
金额 百分比% 金额 百分比%
其他应付款：
珠海投资控股有限公司 893,200,000.00 52.59 1,418,200,000.00 73.41
合 计 893,200,000.00 52.59 1,418,200,000.00 73.41
一年内到期的非流动负债：
珠海投资控股有限公司 600,000,000.00 8.69 782,979,750.00 28.19
合 计 600,000,000.00 8.69 782,979,750.00 28.19
长期应付款：
珠海投资控股有限公司 63,265,863.81 49.65 63,265,863.81 49.90
合 计 63,265,863.81 49.65 63,265,863.81 49.90
十一、 承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的重大未决诉讼或仲裁形成的或有负债。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司之子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段
性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房
92
地产权证》办出及抵押登记手续办妥后之日止，截至 2020 年 12 月 31 日止，承担阶段性
担保额为人民币 15.43 亿元。
十二、 资产负债表日后事项
截至 2021 年 4 月 28 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十三、 其他重要事项
1、政府补助：
（1）计入递延收益的政府补助，后续采用总额法计量
本期结转
本期结转 与资产相
本期新增 其他 计入损益
补助项目 种类 2019.12.31 计入损益 2020.12.31 关/与收益
补助金额 变动 的列报项
的金额 相关
目
海域使用金 与资产
财政拨款 22,000,000.00 22,000,000.00
补助款 相关
省级农业基
与资产
础设施建设 财政拨款 2,000,000.00 2,000,000.00
相关
财政补贴
与收益相
其他 财政拨款 12,160.00 12,160.00
关
合 计 24,000,000.00 12,160.00 24,012,160.00
（2）采用总额法计入当期损益的政府补助情况
本期计入损益 上期计入损益 计入损益的列 与资产相关/与
补助项目 种类
的金额 的金额 报项目 收益相关
民办学校义务教育免
财政拨款 2,283,886.00 1,899,282.00 其他收益 与收益相关
费补助
产业扶持资金 财政拨款 1,371.18 710,000.00 其他收益 与收益相关
租金补贴 财政拨款 200,343.00 641,410.04 其他收益 与收益相关
进项税加计扣除 财政拨款 366,535.88 244,546.12 其他收益 与收益相关
失业保险补贴 财政拨款 83,573.59 9,020.25 其他收益 与收益相关
疫情防控重点保障企
财政拨款 233,107.06 其他收益 与收益相关
业贴息资金
应对新冠肺炎疫情企
财政拨款 491,548.60 其他收益 与收益相关
业恢复产能奖励
代扣税费手续费返还
财政拨款 1,220,828.85 701,667.02 其他收益 与收益相关
及其他
民办教育等级学校奖
财政拨款 104,318.00 营业外收入 与收益相关
励金及其他
93
合 计 4,881,194.16 4,310,243.43
2、截止资产负债表日，本公司控股股东珠海投资控股有限公司累计质押其持有的本公
司股份总数为 420,000,000 股，占其持有本公司股份总数的 49.59%，占本公司总股本的
20.38%。
十四、 母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 110,751.12 4,941,223.51
1至2年 4,941,223.51 5,509,351.91
2至3年 5,509,351.91 9,072,549.18
3 年以上 150,274,035.79 141,201,486.61
小 计 160,835,362.33 160,724,611.21
减：坏账准备
合 计 160,835,362.33 160,724,611.21
（2）按坏账计提方法分类披露
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类 别 预期信 账面
金额 比例(%) 金额 用损失 价值
率(%)
按单项计提坏账准备
其中：
应收其他客户
按组合计提坏账准备 160,835,362.33 100.00 160,835,362.33
其中：
应收关联方款 160,835,362.33 100.00 160,835,362.33
应收其他客户款
合 计 160,835,362.33 100.00 160,835,362.33
（续）
2019.12.31
类 别
账面余额 坏账准备 账面
94
预期信 价值
金额 比例(%) 金额 用损失
率(%)
按单项计提坏账准备
其中：
应收其他客户
按组合计提坏账准备 160,724,611.21 100.00 160,724,611.21
其中：
应收关联方款 160,724,611.21 100.00 160,724,611.21
应收其他客户款
合 计 160,724,611.21 100.00 160,724,611.21
2、其他应收款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应收利息
应收股利 1,285,022,390.90 1,285,022,390.90
其他应收款 9,442,742,856.42 9,791,429,771.65
合 计 10,727,765,247.32 11,076,452,162.55
（1）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 9,442,521,866.73 9,791,376,751.17
1至2年 175,737.00
2至3年
3 年以上 87,889.00 87,889.00
小 计 9,442,785,492.73 9,791,464,640.17
减：坏账准备 42,636.31 34,868.52
合 计 9,442,742,856.42 9,791,429,771.65
②按款项性质披露
项 目 2020.12.31 2019.12.31
合并关联方款项 9,442,410,057.53 9,791,133,374.67
保证金、押金及备用金 229,698.20 278,733.50
其他 145,737.00 52,532.00
95
合 计 9,442,785,492.73 9,791,464,640.17
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值 理由
用损失率(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
组合 1：应收关联方款项 9,442,410,057.53
9,442,410,057.53
组合 2：应收其他款项 375,435.20 11.36 42,636.31 332,798.89
合 计 9,442,785,492.73 小于 0.00 42,636.31 9,442,742,856.42
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款；
期末，本公司不存在处于第三阶段的坏账准备；
2019 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
截止 2019 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值 理由
用损失率(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
组合 1：应收关联方款项 9,791,133,374.67 9,791,133,374.67
组合 2：应收其他款项 331,265.50 10.53 34,868.52 296,396.98
合 计 9,791,464,640.17 小于 0.00 34,868.52 9,791,429,771.65
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收
款；
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第三阶段的坏账准备；
④应收关联方账款情况
占其他应收款 坏账准
其他应收款期
单位名称 款项性质 账龄 期末余额合计 备期末
末余额
数的比例(%) 余额
重庆两江新区格力地产有限
关联方款 2,767,270,637.84 1 年以内 29.31
公司
珠海格力房产有限公司 关联方款 2,006,349,708.45 1 年以内 21.25
上海海控保联置业有限公司 关联方款 1,750,744,610.70 1 年以内 18.54
珠海保联资产管理有限公司 关联方款 834,568,878.33 1 年以内 8.84
珠海香湾码头发展有限公司 关联方款 400,000,000.00 1 年以内 4.24
上海海控合联置业有限公司 关联方款 398,360,674.54 1 年以内 4.22
96
占其他应收款 坏账准
其他应收款期
单位名称 款项性质 账龄 期末余额合计 备期末
末余额
数的比例(%) 余额
珠海洪湾中心渔港发展有限
关联方款 397,535,474.56 1 年以内 4.21
公司
珠海格力建材有限公司 关联方款 200,000,000.00 1 年以内 2.12
上海海控太联置业有限公司 关联方款 173,217,774.04 1 年以内 1.83
珠海万联海岛开发有限公司 关联方款 125,935,280.33 1 年以内 1.33
上海沪和企业管理有限公司 关联方款 124,400,000.00 1 年以内 1.32
珠海海控融资租赁有限公司 关联方款 67,932,000.00 1 年以内 0.72
珠海保联企业管理有限公司 关联方款 50,000,000.00 1 年以内 0.53
珠海格力健身餐饮有限公司 关联方款 32,000,000.00 1 年以内 0.34
珠海海控竹洲水乡发展有限
关联方款 22,650,644.20 1 年以内 0.24
公司
上海弘翌投资合伙企业（有限
关联方款 15,000,000.00 1 年以内 0.16
合伙）
珠海海控金融服务有限公司 关联方款 14,985,529.74 1 年以内 0.16
珠海粤和企业管理有限公司 关联方款 12,650,000.00 1 年以内 0.13
珠海海控商业管理股份有限
关联方款 11,100,000.00 1 年以内 0.12
公司
珠海万海旅游有限公司 关联方款 11,020,000.00 1 年以内 0.12
珠海海岸无界文化管理有限
关联方款 9,500,000.00 1 年以内 0.10
公司
珠海保联房产有限公司 关联方款 4,685,819.67 1 年以内 0.05
珠海市香洲区茵卓小学 关联方款 3,714,700.00 1 年以内 0.04
三亚合联建设发展有限公司 关联方款 3,199,155.77 1 年以内 0.03
珠海万海运输有限公司 关联方款 2,990,000.00 1 年以内 0.03
珠海海岸影院管理有限公司 关联方款 1,500,000.00 1 年以内 0.02
珠海爱为康医学影像技术有
关联方款 500,000.00 1 年以内 0.01
限公司
珠海爱为康生物科技有限公
关联方款 500,000.00 1 年以内 0.01
司
珠海海控金融科技服务有限
关联方款 85,000.00 1 年以内 小于 0.01
公司
格力地产（香港）有限公司 关联方款 13,339.36 1 年以内 小于 0.01
珠海海控远洋渔业投资有限
关联方款 830.00 1 年以内 小于 0.01
公司
合 计 9,442,410,057.53 100.00
3、长期股权投资
项 目 2020.12.31 2019.12.31
97
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 2,682,352,269.13 2,682,352,269.13 2,607,352,269.13 2,607,352,269.13
对合营企业投资
对联营企业投资
合 计 2,682,352,269.13 2,682,352,269.13 2,607,352,269.13 2,607,352,269.13
对子公司投资:
本期 减值准备
被投资单位 2019.12.31 本期增加 2020.12.31
减少 期末余额
珠海格力房产有限公司 2,010,872,471.39 2,010,872,471.39
珠海保联国际物流合作园投
30,000,000.00 30,000,000.00
资有限公司
珠海海控金融服务有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
珠海格力房地产营销策划有
1,500,000.00 1,500,000.00
限公司
上海海控保联置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
上海海控合联置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
上海海控商业保理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
格力地产（香港）有限公司 171,907,238.00 171,907,238.00
珠海海控小额贷款有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00
珠海万联海洋发展有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
珠海高栏陆海联线发展有限
30,000,000.00 30,000,000.00
公司
珠海保联资产管理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
珠海海控玖零玖投资股份有
12,000,000.00 12,000,000.00
限公司
珠海高格企业管理有限公司 51,072,559.74 51,072,559.74
珠海海控融资租赁有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00
合 计 2,607,352,269.13 75,000,000.00 2,682,352,269.13
4、营业收入和营业成本
2020 年度 2019 年度
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 98,009.85 89,099.86 4,293,458.43 3,903,144.07
其他业务 2,576.99 4,576.24
合 计 100,586.84 89,099.86 4,298,034.67 3,903,144.07
98
99
