新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
新湖中宝股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了
解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
钱春 董事 出差 林俊波
卢建平 独立董事 出差 姚先国
柯美兰 独立董事 出差 姚先国
1.3 公司年度财务报告已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）
许 红声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新湖中宝
股票代码 600208
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
浙江省杭州市西溪路 128 号新 浙江省杭州市西溪路 128 号新
联系地址
湖商务大厦 11 层 湖商务大厦 11 层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
§3 会计数据和财务指标摘要
1
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比 2009 年
2011 年 2010 年 上年增
调整后 调整前
减（%）
营业总收入 6,688,298,540.05 8,140,036,586.15 -17.83 6,379,362,378.87 6,379,362,378.87
营业利润 1,390,549,990.43 2,137,125,057.17 -34.93 1,584,861,005.13 1,576,736,006.31
利润总额 1,874,112,529.57 2,213,178,530.84 -15.32 1,613,038,322.65 1,604,913,323.83
归属于上市
公司股东的 1,407,209,199.20 1,559,964,145.58 -9.79 1,158,295,254.98 1,150,170,256.16
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 784,803,924.72 1,456,091,874.29 -46.10 1,041,297,249.33 1,033,172,250.51
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 -2,549,703,745.08 -2,405,481,935.89 不适用 2,519,034,558.59 2,519,034,558.59
量净额
本年末 2009 年末
比上年
2011 年末 2010 年末
末增减 调整后 调整前
（%）
资产总额 35,307,862,599.20 28,453,106,034.22 24.09 22,047,699,383.84 21,945,320,909.67
负债总额 23,956,326,432.48 19,473,790,825.41 23.02 15,255,917,794.39 15,255,917,794.39
归属于上市
公司股东的 9,779,750,093.39 8,480,312,910.10 15.32 6,408,736,925.38 6,306,358,451.21
所有者权益
总股本 6,210,715,727.00 5,133,483,639.00 20.98 3,384,402,426.00 3,384,402,426.00
3.2 主要财务指标
2009 年
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%）
调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.23 0.26 -11.54 0.19 0.34
稀释每股收益（元／股） 0.23 0.26 -11.54 0.19 0.34
用最新股本计算的每股收
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
益（元/股）
扣除非经常性损益后的基
0.13 0.24 -45.83 0.19 0.34
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率
15.44 21.60 减少 6.16 个百分点 19.55 19.72
（%）
扣除非经常性损益后的加
8.61 20.16 减少 11.55 个百分点 19.78 19.61
权平均净资产收益率（%）
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每股经营活动产生的现金
-0.41 -0.47 不适用 0.74 0.74
流量净额（元／股）
2010 年 本年末比上年末增减 2009 年末
2011 年末
末 （%） 调整后 调整前
归属于上市公司股东的每
1.57 1.65 -4.85 1.89 1.86
股净资产（元／股）
资产负债率（%） 67.85 68.44 减少 0.59 个百分点 69.20 69.52
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 238,485,600.46 80,009,427.94 -5,811,318.64
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、 3,729,245.58
减免
计入当期损益的政府补助，
主要系子公司义乌
但与公司正常经营业务密切
北方（天津）国际商
相关，符合国家政策规定、 494,649,233.30 45,700.00 586,900.00
贸城有限公司收到
按照一定标准定额或定量持
的投资落户奖励
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
4,300,000.00
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期 122,675,353.66
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关 18,211,055.72 751,952.07 6,285,316.30
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的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业
-9,248,263.88 81,442,689.84 -11,538,783.70
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
少数股东权益影响额 -300,815.75 -36,495,080.75 -245,795.37
所得税影响额 -123,691,535.37 -21,882,417.81 1,317,087.82
合计 622,405,274.48 103,872,271.29 116,998,005.65
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 118,946 户 110,932 户
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
浙江新湖集团股份 境内非国 质押
62.15 3,860,052,244
有限公司 有法人 3,389,105,188
宁波嘉源实业发展 境内非国 质押
7.44 462,275,400
有限公司 有法人 375,260,000
浙江恒兴力控股集 境内非国 质押
2.38 147,722,400
团有限公司 有法人 146,784,000
中国工商银行－富
境内非国
国天惠精选成长混 1.29 80,000,000
有法人
合型证券投资基金
4
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(LOF)
中国建设银行－华
境内非国
夏优势增长股票型 1.16 71,868,202
有法人
证券投资基金
中国工商银行－博
境内非国
时精选股票证券投 1.03 63,882,033
有法人
资基金
中国农业银行－富
国天瑞强势地区精 境内非国
0.72 44,586,671
选混合型开放式证 有法人
券投资基金
中国建设银行－华
境内非国
宝兴业行业精选股 0.70 43,606,911
有法人
票型证券投资基金
招商银行股份有限
公司－兴全合润分 境内非国
0.53 33,215,721
级股票型证券投资 有法人
基金
交通银行－富国天
境内非国
益价值证券投资基 0.53 32,744,328
有法人
金
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
浙江新湖集团股份有限公司 3,860,052,244 人民币普通股
宁波嘉源实业发展有限公司 462,275,400 人民币普通股
浙江恒兴力控股集团有限公司 147,722,400 人民币普通股
中国工商银行－富国天惠精选
成长混合型证券投资基金 80,000,000 人民币普通股
(LOF)
中国建设银行－华夏优势增长
71,868,202 人民币普通股
股票型证券投资基金
中国工商银行－博时精选股票
63,882,033 人民币普通股
证券投资基金
中国农业银行－富国天瑞强势
地区精选混合型开放式证券投 44,586,671 人民币普通股
资基金
中国建设银行－华宝兴业行业
43,606,911 人民币普通股
精选股票型证券投资基金
招商银行股份有限公司－兴全
33,215,721 人民币普通股
合润分级股票型证券投资基金
交通银行－富国天益价值证券
32,744,328 人民币普通股
投资基金
上述股东关联关系或一致行动 浙江恒兴力控股集团有限公司为浙江新湖集团股份有限公司的全
5
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的说明 资子公司，宁波嘉源实业发展有限公司为浙江新湖集团股份有限公
司的控股子公司。浙江新湖集团股份有限公司、浙江恒兴力控股集
团有限公司、宁波嘉源实业发展有限公司为一致行动人。
公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
4.2控股股东及实际控制人情况
黄 伟 李 萍 邹丽华
67.20% 28.83% 3.9%
浙江新湖集团股份有限公司
0.26%
100% 99%
浙江恒兴力控股集团有限公司 62.15 % 宁波嘉源实业发展有限公司
2.38% 7.44%
新湖中宝股份有限公司
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、报告期内总体经营情况
2011 年政府出台了最为严厉的地产调控政策，公司尽管已经前瞻性地把握了宏观形势，合
理调整了投资布局，稳健经营，持续发展，但宏观调控依然对公司经营管理产生了一定的影
响。期内，公司实现营业收入 66.88 亿元，净利润达 14.07 亿元，每股收益 0.23 元，加权平
均净资产收益率 15.44%。
期内，公司顺应宏观经济走势，在巩固传统地产业务的同时，敏锐把握其他领域高成长的投
资机会。公司立足地产主业、适度介入矿产资源行业收购了四子王旗德日存呼都格区煤炭探
矿权。在股权投资方面，除已上市的上海大智慧股份有限公司和浙江金洲管道科技股份有限
公司外，公司又增资入股了浙江古纤道新材料股份有限公司，预期将为公司带来较好的回报。
期内，公司实施了 2008 年股权激励计划第二次行权，行权人数为 205 人，行权股数为 5053.536
万股，行权金额人民币 2.77 亿元。同时，公司新一轮股权激励计划经中国证监会核准后顺
利实施。这对完善公司治理，增强公司凝聚力，提升公司价值发挥了积极作用。
期内，公司地产品质和品牌有了较大提升。公司持续入选“沪深 300 指数”、“上证 180 指数”
成分股，连续五年被评为中证“金牛百强”，公司董事长林俊波女士被评为中证“金牛最佳
企业领袖”等。公司在资本市场的影响力得到了进一步提升。
2、公司主营业务及其经营状况
2011 年公司主营业务分行业、分产品情况表
单位：元
毛利率 主营业务收入比 主营业务成本比上
分行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产（注） 3,368,489,415.86 1,685,796,027.80 49.95 -36.6 -42.12 增加 4.77 个百分点
6
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商业贸易 3,132,212,350.62 3,129,008,244.11 0.1 20.34 20.41 减少 0.06 个百分点
酒店服务 25,196,692.76 17,036,555.27 32.39 -20.12 -8.24 减少 8.75 个百分点
其他 131,302,063.94 20,122,495.94 84.67 -20.61 -4.07 减少 2.65 个百分点
小 计 6,657,200,523.18 4,851,963,323.12 27.12 -17.94 -12.59 减少 4.46 个百分点
注：本表数据不包含未纳入合并范围的联营、合营企业的房地产结算收入。
期内，尽管地产行业受政策影响陷入低谷，但公司在变化迅速的市场中控制风险、稳健经营，
灵活把握开工和销售节奏，保持了合理的库存水平，未对公司形成较大的财务压力，完成了
一定的经营业绩。全年累计实现合同销售金额人民币 33.67 亿元；实现结算面积 47.19 万平
方米，结算金额 36.81 亿元。
期内，公司坚持稳健的财务策略，现金流相对充裕。截至 2011 年 12 月 31 日，公司货币资
金余额 51.21 亿元，资产负债率 67.85%，流动比率 195.02%，均保持在合理范围内。公司基
本没有未付清的地价款，负债结构不断优化，资金情况相对整个行业较为宽裕。
期内，公司适度加大了优质地块的投入力度。新拓展了舟山、天津等多个地产项目，新增土
地储备 59.38 万平方米，建筑面积 113.31 万平方米，实现了土地储备的合理增长；已进入城
市增加至 23 个，主要位于长三角地区、环渤海地区，区域分布更为广泛，项目品种更为丰
富。截至 2011 年 12 月 31 日，公司共有土地储备项目 36 个（不含一级开发项目），土地储
备占地面积 966.64 万平方米，按公司权益计算为 842.46 万平方米，规划建筑面积累计已达
1515.75 万平方米，按公司权益计算为 1315.99 万平方米。
期内，公司一级开发和综合性项目进展顺利。公司通过收购和增资的方式，以 11.2 亿元的
对价获得温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司 51%的股权，取得温州西湾海涂围垦项
目共计海域使用面积为 806 万平方米，目前该项目规划设计论证阶段已基本完成。同时启东、
天津等大型、综合型项目进展加速，其中启东项目即将进入一级开发转二级招拍挂阶段，天
津义乌商贸城主体建设已经完工，即将进入招商引资阶段。通过这一系列项目的开拓，公司
进一步丰富了地产业务的盈利模式，为未来地产业务可持续发展积累了大量的储备，充分显
示了公司应对地产调控、加快地产业务结构战略转型的前瞻性。
期内，公司强化了地产的品牌和品质战略管理。在充分发挥规模优势的基础上，进一步充实
了设计、工程、造价、营销四大中心的职能和人员，公司的产品研发、成本管理、品质控制、
营销策划等得到了全面提升。公司还整合多元化优势资源，以“新湖会”的投资俱乐部、全
能精英俱乐部、健生俱乐部三大俱乐部专业服务平台为载体，开展一系列客服活动，通过客
户增值服务提升新湖地产的服务价值。同时，引入绿城物业与新湖物业合资合作，为客户提
供一流的物业管理服务和园区生活体系服务。
1)房地产公司和项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
序 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地面 规划建筑面 权益规划建 截至 2011 年 12 月 31 日
号 积 积 筑面积 累计合同销 累计合同销 累计结算面 累计结算
售面积 售收入 积 收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 100% 525,339 525,339 1,141,527 1,141,527 687,049 358,284 663,229 327,886
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100% 268,162 268,162 406,832 406,832 2,147 1,130 0 0
3 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100% 145,059 145,059 166,485 166,485 50,800 48,525 49,578 48,372
4 义乌北方（天津）国际商贸城有 天津义乌商贸 100% 457,323 457,323 914,645 914,645 0 0 0 0
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新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
限公司 城
滨州新湖玫瑰
滨州新湖房地产开发有限公司 100%
5 园 123,801 123,801 55,174 55,174 4,781 2,932 0 0
6 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100% 120,129 120,129 155,478 155,478 46,382 20,906 18,253 5,864
7 淮安新湖房地产开发有限公司 淮安翔宇花园 55% 170,467 93,757 264,638 145,551 256,304 59,323 256,304 59,323
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 106,699 74,400 101,618 69,633
9 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 100% 1,042,658 1,042,658 1,563,987 1,563,987 424,180 254,650 390,152 225,638
10 蚌埠新湖置业有限公司 蚌埠山水华庭 100% 198,318 198,318 259,508 259,508 259,508 60,942 259,508 60,942
黄山维多利亚
黄山新湖房地产开发有限公司 100%
11 广场 107,190 107,190 180,000 180,000 178,465 39,706 178,465 39,706
芜湖长江长现
芜湖长江长置业有限公司 100%
12 代城 154,079 154,079 432,778 432,778 365,893 181,818 359,985 175,857
上海新湖明珠
上海新湖房地产开发有限公司 95%
13 城 228,717 217,281 900,000 855,000 391,499 558,588 390,213 555,415
14 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100% 64,784 64,784 344,714 344,714 0 0 0 0
上海华商大公
上海新湖明珠置业有限公司 70%
15 馆 219,796 153,857 290,256 203,179 0 0 0 0
16 杭州新河公寓 100% 3,550 3,550 14,700 14,700 14,700 5,300 14,700 5,300
浙江新湖房地产集团有限公司
17 杭州东新园 100% 49,448 49,448 123,000 123,000 107,305 36,600 102,440 34,944
18 杭州新湖房地产开发有限公司 杭州北国之春 100% 15,921 15,921 64,000 64,000 63,406 22,054 63,406 22,054
19 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 134,887 210,751 128,473 195,824
20 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100% 360,929 360,929 455,279 455,279 36,216 38,889 32,386 34,695
21 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 3,648 13,196 0 0
22 嘉兴新湖房地产开发有限公司 嘉兴新湖绿都 100% 90,672 90,672 160,594 160,594 165,083 46,308 165,083 46,308
23 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 51% 186,344 95,035 450,000 229,500 0 0 0 0
24 嘉善新湖房地产开发有限公司 嘉善风泽泗洲 100% 163,887 163,887 97,000 97,000 96,287 49,188 96,287 49,188
海宁绿城新湖房地产开发有限
海宁百合新城 50% 942,344 471,172 1,230,000 615,000 704,895 631,539 510,843 382,707
25 公司
26 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 100% 202,012 202,012 209,537 209,537 111,317 73,671 111,317 73,671
27 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100% 480,507 480,507 759,000 759,000 267,404 108,377 266,724 106,781
28 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100% 191,050 191,050 431,688 431,688 19,962 24,196 0 0
29 瑞安外滩 100% 48,068 48,068 222,382 222,382 217,726 79,404 217,726 79,404
瑞安外滩房地产开发有限公司
30 瑞安新湖绿都 100% 68,725 68,725 108,516 108,516 107,134 51,892 107,134 51,840
31 温州新湖庄园 99.50% 40,738 40,534 77,985 77,595 0 0 0 0
温州新湖房地产开发有限公司
32 温州新湖广场 99.50% 32,675 32,512 80,916 80,511 72,983 38,907 72,983 38,907
33 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 51% 319,817 163,107 451,095 230,058 46,527 41,073 0 0
34 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 55% 105,623 58,093 241,483 132,816 0 0 0 0
35 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 70% 635,400 444,780 1,073,216 751,251 640,696 257,004 611,572 239,150
36 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 70% 406,935 284,855 732,846 512,992 9,718 4,292 0 0
小 计 9,666,372 8,424,622 15,157,464 13,159,860 5,593,601 3,393,845 5,168,379 2,929,409
一级开发项目
37 启东新湖置业有限公司 启东圆陀角项 100% 4,000,000 4,000,000 / / / / / /
8
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
目
平阳县利得海涂围垦开发有限
38 温州西湾项目 51% 8,060,000 4,110,600 / / / / / /
公司
小 计 12,060,000 8,110,600 / / / / / /
合 计 21,726,372 16,535,222 / / / / / /
2)房地产项目按地区分布图
3)2011 年主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
合同销售 合同销
序号 填制单位 项目名称 开工面积 竣工面积 结算面积 结算收入
面积 售收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 181,997 40,781 42,846 45,477 43,740 35,733
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 78,225 0 2,147 1,130 0 0
3 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 39,596 22,694 13,472 14,462 26,357 27,371
义乌北方（天津）国际商贸城有
4 天津义乌商贸城 306,195 0 0 0 0 0
限公司
5 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 20,527 0 1,198 493 0 0
6 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 0 18,253 19,761 9,225 18,253 5,864
7 淮安新湖房地产开发有限公司 淮安翔宇花园 0 0 2,581 630 2,582 630
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 0 0 13,712 12,537 29,957 24,768
9 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 225,182 113,055 27,974 24,704 122,915 80,427
10 蚌埠新湖置业有限公司 蚌埠山水华庭 0 0 7,778 2,508 10,090 3,769
11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖长江长现代城 0 0 8,502 8,287 9,182 10,113
12 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 0 0 4,884 14,156 8,810 25,286
9
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
13 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 0 0 0 0 0 0
14 上海新湖明珠置业有限公司 上海华商大公馆 0 0 0 0 0 0
15 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 0 34,641 5,975 13,609 4,447 8,814
16 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 89,360 17,641 4,615 5,266 15,592 19,633
17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 112,937 0 3,648 13,196 0 0
18 嘉兴新湖房地产开发有限公司 嘉兴新湖绿都 0 0 5,200 616 5,232 623
19 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 0 0 0 0 0 0
20 嘉善新湖房地产开发有限公司 嘉善风泽泗洲 0 0 0 195 0 195
海宁绿城新湖房地产开发有限公
21 海宁百合新城 102,831 60,263 36,160 71,033 44,936 33,150
司
22 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 0 0 774 921 12,219 9,830
23 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 0 83,265 23,188 18,082 44,726 30,923
24 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 158,717 0 19,962 24,196 0 0
25 瑞安外滩 0 0 0 230 0 230
瑞安外滩房地产开发有限公司
26 瑞安新湖绿都 0 0 0 0 7,598 7,297
27 温州新湖房地产开发有限公司 温州新湖广场 0 0 112 748 112 747
28 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 119,152 0 7,085 6,797 0 0
29 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 0 0 0 0 0 0
30 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 144,904 95,732 75,455 49,124 65,191 42,732
31 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 119,111 0 9,718 4,292 0 0
小 计 1,698,734 486,325 336,747 341,914 471,939 368,135
注：本表数据未考虑权益比例
4)2011 年房地产业务分地区情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
地区 合同销售面积 合同销售收入 结算面积 结算收入 净利润 比例（%）
辽宁 44,993 46,607 43,740 35,733 7,651 6.05%
天津 13,472 14,462 26,357 27,371 43,793 34.62%
山东 20,959 9,718 18,253 5,864 411 0.32%
江苏 44,267 37,871 155,454 105,825 21,191 16.75%
安徽 16,280 10,795 19,272 13,882 1,618 1.28%
浙江 106,719 154,889 134,862 111,442 28,470 22.50%
上海 4,884 14,156 8,810 25,286 10,812 8.55%
江西 85,173 53,416 65,191 42,732 12,563 9.93%
合计 336,747 341,914 471,939 368,135 126,509 100%
5)2011 年结算收入按地区分布图
10
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
6)2011 年合同销售收入按地区分布图
3、主要控股及参股公司经营情况
单位：万元 币种：人民币
2011 年 12 2011 年 12 2011 年 2011 年
2011 年主要开发
名称（均包含下属项目公司） 权益 月 31 日 月 31 日 1-12 月 1-12 月
项目
总资产 所有者权益 营业收入 净利润
沈阳新湖房地产开发有限公司 100% 沈阳北国之春 175,691 61,740 35,774 7,651
天津新湖凯华投资有限公司 100% 天津香格里拉 30,041 15,021 27,371 7,792
义乌北方（天津）国际商贸城有限公司 100% 天津义乌商贸城 93,331 39,001 0 36,001
江苏新湖宝华置业有限公司 100% 南京仙林翠谷 76,187 38,687 24,778 5,904
苏州新湖置业有限公司 100% 苏州明珠城 221,451 55,258 81,028 15,287
上海新湖房地产开发有限公司 95% 上海新湖明珠城 79,298 51,239 26,207 10,812
杭州新湖美丽洲置业有限公司 100% 杭州香格里拉 113,068 62,512 8,950 1,548
浙江新兰得置业有限公司 100% 杭州新湖果岭 119,621 30,069 19,633 7,641
海宁绿城新湖房地产开发有限公司 50% 海宁百合新城 285,558 13,448 41,632 4,838
桐乡新湖升华置业有限公司 100% 桐乡香格里拉 36,706 25,206 9,830 2,542
衢州新湖房地产开发有限公司 100% 衢州新湖景城 49,696 41,756 30,923 11,671
九江新湖远洲置业有限公司 70% 九江柴桑春天 88,867 27,452 42,776 12,563
新湖期货有限公司 91.67% / 286,444 55,764 10,289 4,604
合 计 1,655,959 517,153 359,191 128,854
11
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
注：本表数据未考虑权益比例
参股公司经营情况（适用投资收益占净利润 10％以上的情况）：
单位：万元 币种：人民币
参股公司 占上市公司
公司名
经营范围 净利润 贡献的投 净利润的比
称
资收益 重(%)
吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；
成都农 办理国内结算；办理票据承兑与贴现；代理
村商业 发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府
银行股 证券、金融证券；从事同业拆借；从事银行 217,105.90 12,688.75 9.02
份有限 卡业务；代理收付款项及代理保险业务；提
公司 供保管箱服务；经中国银行业监督管理委员
会批准的其他业务。
盛京银
经营中国银行业监督管理委员会依照有关
行股份
法律、行政法规和其他规定批准的业务，经 260,535.20 27,537.85 19.57
有限公
营范围以批准文件所列的为准。
司
计算机软件服务，第二类增值电信业务中的
信息服务业务（含互联网信息服务、移动信
息服务，不含固定网电话信息服务），互联
网证券期货讯息类视听节目，计算机系统服
上海大 务，数据处理，计算机、软件及辅助设备的
智慧股 零售（除计算机信息系统安全专用产品），
10,599.66 17,512.77 12.45
份有限 房地产咨询（不得从事经纪），创意服务、
公司 动漫设计，设计、制作各类广告，利用自有
媒体发布广告，网络科技（不得从事科技中
介），投资咨询，企业策划设计，电视节目
制作、发行。（企业经营涉及行政许可的，
凭许可证件经营）
注：报告期内，成都农村商业银行股份有限公司实现净利润 217,105.90 万元，公司按持股比例确认投资收
益 18,666.35 万元，报告期成都农村商业银行股份有限公司定向增发，根据《上市公司执行企业会计准则监
管问题解答》的规定：“由于被投资单位增发股份、投资方未同比例增资导致持股比例下降的，持股比例下
降部分视同长期股权投资处置”，公司据此确认投资收益-5,977.60 万元；盛京银行股份有限公司实现净利润
260,535.00 万元，公司按持股比例确认投资收益 23,015.68 万元，报告期盛京银行股份有限公司定向增发，
公司确认投资收益 4,522.17 万元；上海大智慧股份有限公司实现净利润 10,599.66 万元，公司按持股比例确
认投资收益 985.10 万元，报告期上海大智慧股份有限公司公开发行股票，公司确认投资收益 16,527.67 万
元。
4、对未来发展的展望
①面临的市场环境和竞争态势
中国地产市场保持了十几年的良好发展，但近年面临了严峻的调控，国家用土地、税收、
金融等各种措施调控地产，甚至采取了如限贷、限购、限价等非市场化的手段。我们判断：
首先，未来在相当长一段时间内，地产调控政策将会常态化，预计限购、限贷等政策短期不
12
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
会放松，房产税试点改革、土地制度改革等长效措施有可能稳步推进。同时银行贷款、股票、
债券等融资渠道都会受到限制。行业面临的生存环境较为严峻。
其次，地产行业增速将逐步趋缓。宏观调控和对住房需求的抑制政策，将减缓地产市场
的增速；保障性住房持续投入也将挤出部分商品房市场份额。
第三，行业集中度进一步提升。随着调控的深入，目前地产行业面临去杠杆化，利润率
下滑等困境，政策的调控也将使越来越多的企业开始放弃地产业务，市场已经逐步进入集中
度提升的阶段。
②2012 年经营计划
面对严峻的外部环境，公司将顺势而为，稳中求变，灵活应对，确保公司价值持续稳定
增长。
(a)加强资金管理，确保资源有效利用
房地产作为资金密集型产业，资金管控能力至关重要。为此，一是要把销售作为各项工
作的重中之重。在调控持续的情况下，需快速抓住市场机会，调整产品结构，准确把握节奏
和价格。要营造全员营销意识，拓宽销售渠道，创新销售模式，加快资金回笼。二是要合理
利用各种融资渠道，深化金融产品创新，研究、探索新型融资品种，多渠道加大融资力度。
做好财务资源的配置，优化借款期限结构，降低融资成本，进一步提高资金管理及使用效率，
控制财务风险。
(b)加强品质建设，提升新湖品牌影响力
要在前几年“整合、共享、提升”的基础上，继续推进产品适度标准化建设，全面提升
开发产品品质。整合设计资源，做好设计资源共享；进一步推行工程成本全过程动态管理模
式；推行工艺技术的标准化管理；完善工程类技术规程。整合内外资源，为客户提供售前、
售中和售后全程的高品质服务，实现客户生活价值的全面提升。
(c)加强投资管理，把握新生投资机遇
在地产投资领域：要积极关注近期市场的并购及合作机会，创新地产盈利模式，探索通
过旧城改造、一二级市场联动等灵活方式获取项目；同时，要加强对其他新兴行业的关注、
研究和考察，适度在其他领域进行高收益投资，平滑地产行业波动风险，切实提升公司价值。
(d)加强公司治理，完善内部控制体系
公司将以加强法人治理和内部控制规范体系建设为契机，加强制度建设，优化组织结构，
在良好的公司治理基础上持续完善内部控制体系，提高公司内部控制规范水平和风险防范能
力。
（e）加强人才队伍建设，夯实发展基础。
今年要把推行员工全员培训作为人才队伍建设的重点。要根据各业务专业的实际情况，
切实抓好员工技能与专业知识的培训，提高员工履行岗位职责能力。同时，公司将致力于加
强企业文化建设，更加注重客户及员工关怀，为企业营造良好的创业氛围。
2012 年开发计划表
面积单位 ：平方米 金额单位：万元
序 合同销售面 合同销售收
填制单位 开工面积 竣工面积 结算面积 结算收入
号 积 入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 30,000 18,500 38,000 40,000 32,150 36,500
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 30,000 0 5,000 3,000 0 0
3 天津新湖凯华投资有限公司 38,326 15,633 23,600 15,000 12,790 18,000
4 义乌北方(天津)国际商贸城有限公司 110,000 370,000 160,000 160,000 0 0
5 滨州新湖房地产开发有限公司 0 20,527 3,800 2,180 10,900 6,500
13
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
6 泰安新湖房地产开发有限公司 44,936 44,445 16,534 7,912 21,500 13,080
7 淮安新湖房地产开发有限公司 0 0 2,031 1,648 2,031 1,648
8 江苏新湖宝华置业有限公司 0 13,280 11,671 11,598 13,350 13,050
9 苏州新湖置业有限公司 0 86,673 52,400 39,000 39,000 32,700
10 芜湖长江长置业有限公司 0 13,845 6,459 5,600 6,223 5,353
11 上海新湖房地产开发有限公司 56,604 0 30,000 50,000 30,000 50,000
12 上海中瀚置业有限公司 130,000 0 0 0 0 0
13 上海新湖明珠置业有限公司 0 0 0 0 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 0 0 17,000 34,000 17,000 34,000
15 浙江新兰得置业有限公司 0 4,552 28,300 31,000 7,620 12,000
16 杭州新湖明珠置业有限公司 0 0 22,000 88,000 0 0
17 嘉兴新湖中房置业有限公司 185,000 0 0 0 0 0
18 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 0 238,700 19,990 35,200 150,558 187,467
19 桐乡新湖升华置业有限公司 81,000 0 6,500 3,000 6,912 3,260
20 衢州新湖房地产开发有限公司 80,000 0 35,000 23,800 17,850 12,400
21 舟山新湖保亿置业有限公司 240,000 0 14,320 19,648 0 0
22 温州新湖房地产开发有限公司 0 0 210 150 210 150
23 浙江澳辰地产发展有限公司 75,148 39,768 20,253 20,067 39,768 34,525
24 丽水新湖置业有限公司 63,568 0 42,730 60,000 0 0
25 九江新湖远洲置业有限公司 0 76,590 26,200 22,000 58,800 40,500
26 九江新湖中宝置业有限公司 50,196 0 45,700 28,500 0 0
小 计 1,214,778 942,513 627,698 701,303 466,662 501,133
注：本表数据包括未纳入合并报表范围的合营企业的房地产结算收入且未考虑权益比例。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述 5.1
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明
请见前述 5.1
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期公司出资设立义乌北方（天津）国际商贸城有限公司，于 2011 年 2 月 9 日办妥工商
设立登记手续，并取得注册号为 120223000059981 的《企业法人营业执照》。该公司注册资
14
新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
本 3,000 万元，公司出资 3,000 万元，占其注册资本的 100.00% ，拥有对其的实质控制权，
故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2) 本期公司全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司与保亿置业集团有限公司共同出
资设立舟山新湖保亿置业有限公司，于 2011 年 5 月 30 日办妥工商设立登记手续，并取得注
册号为 330906000008343 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 10,000 万元，浙江新湖
房地产集团有限公司出资 5,500 万元，占其注册资本的 55.00%，拥有对其的实质控制权，
故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
3) 本期公司与自然人胡玫、何燕江共同出资设立新湖影视传播有限公司，于 2011 年 4 月 29
日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330184000166253 的《企业法人营业执照》。该
公司注册资本 5,000 万元，公司累计出资 4,900 万元，占其注册资本的 70.00% ，拥有对其
的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
4) 本期公司全资子公司嘉兴市南湖国际教育投资有限公司与自然人朱益民等 8 人共同出资
设立嘉兴南湖国际教育文化交流中心，于 2011 年 2 月 15 日办妥民政局登记手续，并取得编
号为浙嘉民证字第 010101 号的《民办非企业单位登记证书》。该中心开办资金 20 万元，嘉
兴市南湖国际教育投资有限公司认缴 10.20 万元，占其开办资金的 51.00%，拥有对其的实
质控制权，故自该中心成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
5) 本期公司出资设立香港新湖投资有限公司，于 2010 年 12 月 15 日办妥香港商业登记手续，
取得登记证号码为 53460384-000-12-10-1 的《商业登记证》及《公司注册证书》。该公司注
册资本美元 990 万元，2011 年 1 月 5 日公司出资美元 990 万元，占其注册资本的 100.00%，
拥有对其的实质控制权，故自该公司出资之日起，将其纳入合并财务报表范围。
6) 本期公司出资设立内蒙古新能源发展有限公司，于 2011 年 8 月 2 日办妥工商设立登记手
续，并取得注册号为 152634000005879 号的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000
万元，公司出资 5,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司
成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
7) 本期公司全资子公司沈阳新湖房地产开发有限公司出资设立沈阳新湖明珠置业有限公
司，于 2011 年 10 月 26 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 210114000064428 号的
《企业法人营业执照》。该公司注册资本 2,000 万元，公司出资 2,000 万元，占其注册资本的
100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
(2) 因非同一控制下企业合并而增加子公司的情况说明
根据本公司与章烈成、章雷签订的《项目合作协议书》，本公司出资 11.1 亿元通过收购股权
和增资的方式获得平阳县利得海涂围垦开发有限公司 51%的股权（其中收购股权对价为人
民币 9.1 亿元，增资人民币 2 亿元）。该公司已于 2011 年 1 月 27 日办妥工商变更登记手续，
本公司拥有对其的实质控制权，故自 2011 年 2 月起将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 出售股权而减少子公司的情况说明
1) 根据本公司控股子公司淮安新湖房地产开发有限公司与自然人朱炳永于 2011 年 4 月 25
日签订的《股权转让协议》，淮安新湖房地产开发有限公司以 500,000.00 元将所持有的淮安
新湖物业管理有限公司 90.00%股权转让给朱炳永。淮安新湖房地产开发有限公司已收到该
项股权转让款，并于 2011 年 4 月 27 日办妥工商变更登记手续，故自 2011 年 5 月起不再
将其纳入合并财务报表范围。
2) 根据本公司与烟台潮水机场工程建设有限公司于 2011 年 8 月 23 日签订的《股权转让协
议书》，本公司以 68,326,195.59 元将持有的蓬莱金奥湾矿业有限公司 100.00%的股权转让给
烟台潮水机场工程建设有限公司。本公司已收到该项股权转让款，并于 2011 年 9 月 11 日办
妥工商变更登记手续，故自 2011 年 9 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
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新湖中宝股份有限公司 2011 年年度报告摘要
3) 根据本公司全资子公司沈阳新湖房地产开发有限公司与上海新湖物业管理有限责任公司
于 2011 年 9 月 15 日签订的《股权转让协议》，沈阳新湖房地产开发有限公司以 3,846,980.88
元将所持有的沈阳新湖物业管理有限公司 98%股权转让给上海新湖物业管理有限责任公司，
已办理相应的财产权交接手续，并于 2011 年 9 月办妥工商变更登记手续，故自 2011 年 9 月
起不再将其纳入合并财务报表范围。
4) 根据本公司全资子公司衢州新湖房地产开发有限公司与上海新湖物业管理有限责任公司
于 2011 年 9 月 15 日签订的《股权转让协议》，衢州新湖房地产开发有限公司以 4,940.21 元
将所持有的衢州新湖物业管理有限责任公司 80%股权转让给上海新湖物业管理有限责任公
司，已办理相应的财产权交接手续，并于 2011 年 9 月办妥工商变更登记手续，故自 2011 年
9 月起不再将其纳入合并财务报表范围。
(2) 因其他原因减少子公司的情况说明
1) 绍兴市百大宾馆有限公司已无经营业务，且无计划从事其他业务，2010 年 6 月 25 日，
该公司股东会决议同意公司解散并进行清算。该公司于 2011 年 4 月 12 日办妥注销手续。故
自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
2) 绍兴市创业资产管理有限公司已无主营业务，且无计划从事其他业务，2011 年 3 月 28
日，该公司股东会决议同意公司解散并进行清算。该公司于 2011 年 6 月 15 日办妥注销手
续。故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
3) 沈阳新湖中宝置业有限公司无可开发项目，2011 年 5 月，该公司股东会决议同意公司解
散并进行清算。该公司于 2011 年 9 月 19 日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再将其
纳入合并财务报表范围。
4) 嘉兴新湖房地产开发有限公司开发项目已结束，2011 年 6 月 14 日，该公司股东会决议同
意公司解散并进行清算。该公司于 2011 年 12 月 28 日办妥注销手续。故自该公司注销时起，
不再将其纳入合并财务报表范围。
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