新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
新湖中宝股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新湖中宝 股票代码 600208
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 46,459,599,769.13 35,307,862,599.20 31.58 28,453,106,034.22
归属于上市公司股东的
12,572,878,926.99 9,779,750,093.39 28.56 8,480,312,910.10
净资产
经营活动产生的现金流
-115,774,182.96 -2,549,703,745.08 -95.46 -2,405,481,935.89
量净额
营业收入 9,908,655,442.57 6,688,298,540.05 48.15 8,140,036,586.15
归属于上市公司股东的
2,309,431,581.17 1,407,209,199.20 64.11 1,559,964,145.58
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 1,891,990,904.44 784,803,924.72 141.08 1,456,091,874.29
利润
加权平均净资产收益率 增加 5.41 个百
20.85 15.44 21.60
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.37 0.23 60.87 0.26
稀释每股收益（元／股） 0.37 0.23 60.87 0.26
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期股东总数 99,767 年度报告披露日前第 5 个交易 102,435
1
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日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
浙江新湖集团股份 境内非国
57.12 3,575,130,094 0 质押 3,078,140,788
有限公司 有法人
宁波嘉源实业发展 境内非国
7.39 462,275,400 0 质押 461,460,000
有限公司 有法人
重庆卓智恒远投资 境内非国
4.55 284,922,150 0 无
中心（有限合伙） 有法人
浙江恒兴力控股集 境内非国
2.36 147,722,400 0 质押 136,722,000
团有限公司 有法人
中国工商银行－富
国天惠精选成长混 境内非国
1.36 85,000,000 0 无
合型证券投资基金 有法人
(LOF)
湘财证券有限责任
境内非国
公司客户信用交易 1.16 72,504,549 0 无
有法人
担保证券账户
中国工商银行－博
境内非国
时精选股票证券投 1.05 65,899,824 0 无
有法人
资基金
交通银行－富国天
境内非国
益价值证券投资基 0.93 58,045,774 0 无
有法人
金
中国农业银行－富
国天瑞强势地区精 境内非国
0.83 52,029,560 0 无
选混合型开放式证 有法人
券投资基金
中国建设银行－华
境内非国
安宏利股票型证券 0.54 33,999,933 0 无
有法人
投资基金
浙江恒兴力控股集团有限公司为浙江新湖集团股份有限公司的全
资子公司，宁波嘉源实业发展有限公司为浙江新湖集团股份有限公
上述股东关联关系或一致行动
司的控股子公司。浙江新湖集团股份有限公司、浙江恒兴力控股集
的说明
团有限公司、宁波嘉源实业发展有限公司为一致行动人。
公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
期内，国家宏观经济政策和地产调控政策仍未放松，政策面、市场面对地产行业有诸多
不利影响，但公司通过不懈努力，依然较好地完成各项经营目标，实现了公司规模、效益的
持续增长。期内，公司实现营业收入 99.09 亿元，归属于上市公司股东的净利润达 23.09
亿元，同比分别增长 48.15%和 64.11%；每股收益 0.37 元，较 2011 年增加 0.14 元;加权平
均净资产收益率 20.85%,同比增加 5.41 个百分点。
2、公司主营业务及其经营状况
(1) 公司财务情况
期内，公司实现营业收入99.09亿元，其中，实现地产业务和海涂开发业务收入65.25
亿元，毛利率55%。截至2012年12月31日，公司总资产464.60亿元，同比增长31.58％；归属
于上市公司股东的所有者权益125.73亿元，同比增长28.56％。
期内，公司高度重视财务稳健和资金安全，保证了相对充裕的现金流应对政策和市场的
变化。截至2012年12月31日，公司货币资金余额72.66亿元，流动比率171.58%，均保持在合
理范围内。公司资产负债率70.05%；期末预收款项达42.82亿元，扣除预收款项后的资产负
债率仅为60.84%。公司没有未付清的地价款。尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的
流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变
化。
（2）住宅地产业务情况
期内，公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化
和市场营销力度，取得良好的销售业绩。全年累计实现合同销售收入52.81亿元；期内，累
计新增住宅面积约100万平方米，新增住宅产品中，140平方米以下中小户型产品占比达83%，
有效适应了市场需求。
期内，公司实现结算面积38.38万平方米，结算金额38.68亿元。结算均价10078元/平方
米，同比增加29.21%。
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期内，公司适度加大了优质地产项目的投入力度。新投资了天津、沈阳、杭州等多个地
产项目，新增土地储备面积 78 万平方米，建筑面积 146 万平方米，实现了土地储备的合理
增长；目前公司地产项目已进入城市达 23 个，主要位于长三角地区和环渤海地区，区域分
布更为广泛，项目品种更为丰富。
截至 2012 年 12 月 31 日，公司共有土地开发项目 41 个（不含海涂开发项目），项目占
地面积 1053 万平方米，按公司权益计算为 927 万平方米，规划建筑面积 1640 万平方米，按
公司权益计算为 1441 万平方米。上述项目约 20%位于一线城市，40%位于二线城市，40%位
于三四线城市。战略布局更为合理均衡。
（3）商业地产和城镇化综合项目情况
期内，公司城镇化综合性项目进展顺利，进一步丰富了地产业务的盈利模式，为未来地
产业务可持续发展积累了大量的储备，充分显示了公司应对地产调控、加快地产业务战略转
型的前瞻性。
期内，公司启东长江口圆陀角旅游度假区项目进入一级开发转二级公开出让阶段，已通
过公开出让方式获取土地35万平方米。该项目位于长江入海口北侧，三面环水，总面积预计
约6000亩。
期内，温州西湾项目已部分被政府收储。2012年12月，公司与平阳县国土资源管理局签
订《收储合同》，收储土地5231亩，总价44.3亿元。温州西湾项目致力于打造集人居、商务、
休闲、生态于一体的现代化滨海新城，是温州县域城镇化的重要载体，预计总开发面积约800
万平方米。
期内，公司还在天津、辽宁盘锦等地积极拓展商业地产项目，天津静海义乌小商品国际
商贸城已完成工程结顶，进入招商阶段，预计 2013 年内开业。
（4）其他业务经营情况
期内，公司还积极寻找其他盈利前景广阔的投资领域。收购了贵州省纳雍县沙子岭煤矿、
旧院煤矿探矿权和甘肃西北矿业集团有限公司 34.4%股权。西北矿业拥有极其丰富的资源储
备。初步勘探拥有或持有合作权益的探矿权多达 43 个，采矿权 1 个，勘查提交的铁矿石资
源量 1.66 亿吨、金资源量 50 吨、钨资源量 15.52 万吨。预计将对公司的未来发展构成强力
支撑，有效平滑地产主业风险。
（5）企业品牌建设
期内，公司地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、策划和销售能力
持续提高，公司产品品质越来越得到市场认同。期内，新湖物业与绿城物业合资合作，并以
“新湖汇”为载体，为客户提供一流的物业管理和园区生活服务体系。公司入选“2012中国
房地产开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城
市覆盖十强”，获得中国地产风尚大奖——2012中国最具价值地产上市企业，成为浙系地产
领军品牌之一。
期内，公司投资者关系管理工作继续提升，保持了良好的资本市场形象。公司持续深化
与投资者的沟通，在坚持合规良好的信息披露的基础上，积极接待投资者来访、项目调研及
接听投资者热线电话，切实维护全体投资者利益。公司得到了资本市场投资者的广泛认同。
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（6）内控建设和人力资源管理
期内，公司实施了2008年股权激励计划第三次行权，行权人数为179人，行权股数为
4814.208万股，行权金额人民币2.64亿元。同时，公司新一轮股权激励计划经中国证监会核
准后顺利实施。通过股权激励计划的实施，充分调动了公司管理层和核心骨干的积极性、创
造性，并对完善公司治理，增强公司凝聚力，提升公司价值发挥了积极作用。
期内，公司聘请浙江凯通企业管理咨询有限公司开展内控建设，对公司系统内主要子公
司的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。
1)房地产公司和项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
序 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地 规划建筑面 权益规划建 截至 2012 年 12 月 31 日
号 面积 积 筑面积 累计合同销 累计合同销 累计结算面 累计结算
售面积 售收入 积 收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 100% 525,339 525,339 1,141,527 1,141,527 747,707 403,402 691,980 359,161
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100% 268,162 268,162 406,832 406,832 12,858 10,176 0 0
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 规划中 100% 136,624 136,624 273,248 273,248 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100% 145,059 145,059 166,485 166,485 65,630 61,715 50,870 49,218
5 天津新湖中宝股份有限公司 规划中 100% 69,544 69,544 117,297 117,297 0 0 0 0
义乌北方（天津）国际商贸城有限 天津义乌商贸
100%
6 公司 城 625,468 625,468 915,402 915,402 0 0 0 0
滨州新湖玫瑰
滨州新湖房地产开发有限公司 100%
7 园 123,801 123,801 55,174 55,174 5,639 3,130 897 320
8 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100% 120,129 120,129 155,478 155,478 50,367 23,478 41,785 17,193
9 淮安新湖房地产开发有限公司 淮安翔宇花园 55% 170,467 93,757 264,638 145,551 257,213 59,760 257,213 59,760
10 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 122,550 88,289 115,387 81,951
11 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 100% 1,042,658 1,042,658 1,563,987 1,563,987 562,272 357,139 428,612 258,929
12 南通新湖置业有限公司 规划中 100% 222,875 222,875 420,838 420,838 0 0 0 0
13 南通启阳建设开发有限公司 规划中 100% 127,089 127,089 317,723 317,723 0 0 0 0
14 蚌埠新湖置业有限公司 蚌埠山水华庭 100% 198,318 198,318 259,508 259,508 259,508 60,942 259,508 60,942
黄山维多利亚
黄山新湖房地产开发有限公司 100%
15 广场 107,190 107,190 180,000 180,000 178,465 39,706 178,465 39,706
芜湖长江长现
芜湖长江长置业有限公司 100%
16 代城 154,079 154,079 432,778 432,778 370,477 184,239 366,533 182,112
上海新湖明珠
上海新湖房地产开发有限公司 95%
17 城 228,717 217,281 900,000 855,000 406,482 594,919 402,273 581,698
18 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100% 64,784 64,784 344,714 344,714 0 0 0 0
上海华商大公
上海新湖明珠置业有限公司 70%
19 馆 219,796 153,857 290,256 203,179 0 0 0 0
20 杭州新河公寓 100% 3,550 3,550 14,700 14,700 14,700 5,300 14,700 5,300
浙江新湖房地产集团有限公司
21 杭州东新园 100% 49,448 49,448 123,000 123,000 107,305 36,600 107,305 36,600
22 杭州新湖房地产开发有限公司 杭州北国之春 100% 15,921 15,921 64,000 64,000 63,406 22,054 63,406 22,054
23 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 136,636 215,296 129,869 198,820
24 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100% 360,929 360,929 455,279 455,279 76,575 78,021 32,744 35,199
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
25 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 规划中 90% 138,982 125,084 152,880 137,592 0 0 0 0
26 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 14,731 57,256 0 0
27 嘉兴新湖房地产开发有限公司 嘉兴新湖绿都 100% 90,672 90,672 165,083 165,083 165,083 46,308 165,083 46,308
28 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 0 0 0 0
29 嘉善新湖房地产开发有限公司 嘉善风泽泗洲 100% 163,887 163,887 97,000 97,000 96,287 49,188 96,287 49,188
海宁绿城新湖房地产开发有限公
海宁百合新城 50%
30 司 942,344 471,172 1,254,737 627,369 734,043 675,067 669,604 580,805
31 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 100% 202,012 202,012 209,077 209,077 111,317 73,729 111,317 73,729
32 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100% 480,507 480,507 759,000 759,000 311,959 140,228 294,622 125,768
33 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100% 191,050 191,050 431,688 431,688 63,620 84,567 0 0
34 瑞安外滩 100% 48,068 48,068 222,382 222,382 217,726 79,404 217,726 79,404
瑞安外滩房地产开发有限公司
35 瑞安新湖绿都 100% 68,725 68,725 108,516 108,516 107,134 51,892 107,134 51,892
99.50
温州新湖庄园
36 温州新湖房地产开发有限公司 % 40,738 40,534 77,985 77,595 0 0 0 0
37 温州新湖广场 99.50% 32,675 32,512 80,916 80,511 72,983 38,907 72,983 38,907
38 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 51% 319,817 163,107 366,850 187,094 68,720 62,806 0 0
39 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 55% 105,623 58,093 242,563 133,409 0 0 0 0
40 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 70% 635,400 444,780 1,050,000 735,000 705,170 296,961 680,697 282,859
41 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 70% 406,935 284,855 732,483 512,738 45,814 21,466 0 0
小 计 10,529,631 9,273,982 16,402,229 14,405,237 6,152,378 3,921,945 5,557,001 3,317,823
海涂开发项目
42 启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100% 4,000,000 4,000,000 / / / / / /
43 平阳县利得海涂围垦开发有限公司 温州西湾项目 51% 8,060,000 4,110,600 / / / / / /
小 计 12,060,000 8,110,600 / / /
合 计 22,589,631 17,384,582 / / / / / /
注：1、启东新湖投资开发有限公司已完成 35 万平方米（约合 524 亩）的海涂开发，并取得相应的收入。
2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司已完成南片 349 万平方米（约合 5231.35 亩）的海涂开发，并于 2012 年 12 月被平阳县国土资源局收储。
2）房地产项目按地区分布图
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3)2012 年主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
序 新开工面 合同销售 合同销售
填制单位 项目名称 新竣工面积 结算面积 结算收入
号 积 面积 收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 33,657 21,305 60,658 45,118 28,751 31,275
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 0 0 10,711 9,046 0 0
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 规划中 0 0 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 0 0 14,830 13,190 1,292 845
5 天津新湖中宝股份有限公司 规划中 0 0 0 0 0 0
义乌北方（天津）国际商贸城有限公
6 天津义乌商贸城 346,124 0 0 0 0 0
司
7 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 20,527 4,335 858 198 897 320
8 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 44,438 23,532 3,985 2,572 23,532 11,329
9 淮安新湖房地产开发有限公司 淮安翔宇花园 0 0 909 437 909 437
10 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 0 43,461 15,851 13,889 13,769 12,318
11 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 0 103,518 138,092 102,489 38,460 33,291
12 南通新湖置业有限公司 规划中 0 0 0 0 0 0
13 南通启阳建设开发有限公司 规划中 0 0 0 0 0 0
14 芜湖长江长置业有限公司 芜湖长江长现代城 0 14,740 4,584 2,421 6,548 6,255
15 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 57,438 0 14,983 36,331 12,060 26,283
16 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 152,779 0 0 0 0 0
17 上海新湖明珠置业有限公司 上海华商大公馆 0 0 0 0 0 0
18 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 0 0 1,749 4,545 1,396 2,997
19 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 0 0 40,359 39,132 358 504
20 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 规划中 0 0 0 0 0 0
21 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 0 0 11,083 44,060 0 0
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
22 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 163,634 0 0 0 0 0
23 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁百合新城 0 238,700 29,148 43,528 158,761 198,098
24 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 0 0 0 58 0 58
25 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 47,153 0 44,555 31,851 27,898 18,987
26 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 63,543 0 43,659 60,371 0 0
27 瑞安外滩房地产开发有限公司 瑞安新湖绿都 0 0 0 0 0 52
28 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 119,752 39,797 22,193 21,733 0 0
29 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 242,563 0 0 0 0 0
30 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 0 76,482 64,474 39,957 69,125 43,709
31 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 86,406 0 36,096 17,174 0 0
小 计 1,378,013 565,870 558,777 528,100 383,757 386,758
注：本表数据未考虑权益比例
4)2012 年房地产业务分地区情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
地区 合同销售面积 合同销售收入 结算面积 结算收入 净利润 比例（%）
辽宁 71,369 54,164 28,751 31,275 5,366 5.48
天津 14,830 13,190 1,292 845 11,464 11.71
山东 4,843 2,770 24,429 11,649 1,273 1.30
江苏 154,852 116,815 53,138 46,046 9,316 9.52
安徽 4,584 2,421 6,548 6,255 -560 -0.57
浙江 192,746 245,278 188,413 220,696 49,234 50.30
上海 14,983 36,331 12,060 26,283 10,704 10.94
江西 100,570 57,131 69,125 43,709 11,091 11.32
合计 558,777 528,100 383,757 386,758 97,888 100.00
5)2012 年结算收入按地区分布图
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
6)2012 年合同销售收入按地区分布图
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 9,908,655,442.57 6,688,298,540.05 48.15
营业成本 6,157,528,526.37 4,864,642,221.01 26.58
销售费用 255,629,529.54 248,011,529.02 3.07
管理费用 269,999,318.82 260,571,201.35 3.62
财务费用 413,093,115.81 288,151,946.22 43.36
经营活动产生的现金流量净额 -115,774,182.96 -2,549,703,745.08 -95.46
投资活动产生的现金流量净额 -129,872,518.58 -1,400,622,534.38 -90.73
筹资活动产生的现金流量净额 2,366,952,880.26 2,572,835,966.32 8.00
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司（以下简称“平阳利得”）已完成南片 349 万平方
米（约合 5231.35 亩）的海涂开发，并于 2012 年 12 月被平阳县国土资源局收储，收储单价
为 1270.34 元/平方米，收储总价为人民币 4,430,393,849 元。公司就此事项确认营业收入
4,430,393,849.00 元。
(2) 主要销售客户的情况
公司向前 5 名客户销售额占年度销售总额的 66.13%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
本期金额
本期占总 上年同期
较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产 964,134,343.21 15.70 1,685,796,027.80 34.74 -42.81
海涂开发 1,957,210,195.44 31.86 / / /
商业贸易 3,186,515,252.13 51.88 3,129,008,244.11 64.49 1.84
酒店服务 14,757,023.03 0.24 17,036,555.27 0.35 -13.38
其他 19,753,103.40 0.31 20,122,495.94 0.42 -1.84
(2) 主要供应商情况
公司向前 5 名供货商采购额占年度采购总额的 30.62%。
4、 费用
本期财务费用 413,093,115.81 元，比上年同期增加 43.36%，主要系本期借款增加所致。
5、 现金流
本期经营活动产生的现金流量净额-115,774,182.96 元，比上年同期减少流出 95.46%，主要
系本期房地产预售收入增加所致；由于子公司平阳利得确认收储收入 44.3 亿，根据协议，
该笔收入将在未来 12 个月内实现经营性现金流入，故本期经营活动现金流与净利润差异较
大。
本期投资活动产生的现金流量净额-129,872,518.58 元，比上年同期减少流出 90.73%，主要
系本期收回投资及处置无形资产收到的现金增加所致。
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期公司海涂开发项目销售得以实现，其中子公司平阳利得实现合并净利润 15.86 亿元，为
公司的经营业绩作出了很大贡献。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
房地产 1,892,881,891.68 964,134,343.21 49.07 -43.81 -42.81 减少 0.88 个百分点
海涂开发 4,632,266,018.35 1,957,210,195.44 57.75 / / /
商业贸易 3,192,233,726.65 3,186,515,252.13 0.18 1.92 1.84 增加 0.08 个百分点
酒店服务 18,560,376.34 14,757,023.03 20.49 -26.34 -13.38 减少 11.90 个百分点
其他 141,836,298.33 19,753,103.40 86.07 8.02 -1.84 增加 1.40 个百分点
2、 主营业务分地区情况
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
浙江 7,906,321,893.54 97.95
辽宁 313,709,412.28 -16.10
安徽 62,549,803.00 -55.13
江西 437,096,824.40 2.29
江苏 668,047,870.35 -37.24
上海 365,103,676.78 22.60
天津 8,453,243.00 -96.91
其他 116,495,588.00 34.74
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变 说明
产的比例 产的比例
动比例
（%） （%）
（%）
主要系预收房款及融资
货币资金 7,265,773,004.79 15.64 5,121,490,740.87 14.51 41.87%
增加所致
客户以银行承兑汇票结
应收票据 30,968,000.00 0.07 20,000,000.00 0.06 54.84%
算方式增加所致
主要系平阳利得公司应
应收账款 4,280,470,192.56 9.21 14,802,499.22 0.04 28817.21%
收土地收储款增加所致
主要系预付土地款减少
预付款项 538,367,602.44 1.16 943,867,778.64 2.67 -42.96%
所致
主要系股权转让款增加
其他应收款 362,276,917.57 0.78 270,252,197.79 0.77 34.05%
所致
存货 23,923,033,965.56 51.49 20,282,298,057.01 57.44 17.95%
一年内到期的
102,500,000.00 0.22 30,000,000.00 0.08 241.67% 其他非流动资产转入
非流动资产
主要系子公司新湖期货
其他流动资产 1,493,687,104.92 3.22 935,630,757.94 2.65 59.64% 有限公司存入交易所保
证金增加
长期股权投资 6,527,627,238.25 14.05 5,541,006,398.12 15.69 17.81%
主要系出售禾兴大酒店
固定资产 279,631,555.71 0.60 503,839,388.58 1.43 -44.50%
股权所致
主要系资产减值准备及
递延所得税资
254,111,920.62 0.55 91,851,094.78 0.26 176.66% 房产预售利润的增加所
产
致
其他非流动资 转入一年内到期流动资
0.00 0.00 129,500,000.00 0.37 -100.00%
产 产
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
短期借款 3,587,600,000.00 7.72 3,276,271,710.00 9.28 9.50%
公司以银行承兑汇票结
应付票据 457,500,000.00 0.98 708,500,000.00 2.01 -35.43%
算方式减少所致
预收款项 4,281,766,683.80 9.22 1,648,257,233.02 4.67 159.78% 主要系预收房款增加
主要系本期利润上升需
应交税费 863,863,730.90 1.86 237,418,056.36 0.67 263.86%
缴企业所得税增加
主要系本期应付股权转
其他应付款 1,949,128,907.27 4.20 1,381,014,430.02 3.91 41.14%
让款增加所致
一年内到期的 主要系一年内到期的长
7,327,177,677.00 15.77 3,583,620,000.00 10.15 104.46%
非流动负债 期借款增加
长期借款 6,853,084,942.00 14.75 7,128,598,586.00 20.19 -3.86%
其他非流动负
2,090,572,406.74 4.50 1,211,503,166.70 3.43 72.56% 本期信托融资款增加
债
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本期计入权
对当期利润
项目 期初数 当期原值变动 益的公允价 期末数
影响金额
值变动
可供出售
金融资产
214,140,508.38 74,624,267.70 -47,057,728.18 37,145,953.65 204,228,733.85
-金洲管
道
(四) 核心竞争力分析
自成立以来，公司以地产为主业，以市场化运作为依托，经过多年的用心打造，在战略、
规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下坚实
基础。
1、明晰的发展战略。公司有别于其他专业地产公司，是一家在多元化的综合实力支撑
下的地产企业。除适度介入金融资源领域外，在地产行业的战略布局上，公司近年来前瞻性
地配置了大量的大型城镇化综合项目，例如温州西湾城镇化项目，江苏启东海涂开发项目等。
公司的这些布局，正好与国家新一轮城镇化战略高度吻合，将给公司带来持续的价值增长。
2、优质的土地储备。公司目前住宅和商业开发土地储备约 927 多万平方米，海涂开发
土地面积约 800 万平方米，可满足公司 5-8 年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目均
衡分布在经济相对发达的一二三线城市，购买力水平高，市场空间大，为公司发展提供了良
好的发展空间。在积淀了十几年的地产开发经验之后，公司具备了经营大规模综合型项目的
开发能力和经营实力。
3、稳健的财务管理。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控资金风险放在第一位。
多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续
扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。
4、优秀的管理团队。公司核心管理层的长期稳定对企业的持续稳定发展提供了重要支
持。通过长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批业务精英和管理团队。这些管理团队和
业务精英素质高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及
时地为客户提供全面细致的服务，促进公司价值的持续提升。
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(五)董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业发展趋势和竞争格局
房地产市场与宏观经济形势和宏观经济政策密切相关。2012 年，对于地产市场来说，
以限购、限贷、限价为代表的地产调控政策得到了较好的贯彻执行，有效地抑制了房价过快
上涨，地产行业呈现初步企稳并温和复苏的态势。
对 2013 年地产行业的发展趋势，我们判断：
第一， 中长期来看，地产行业高速发展的阶段已经过去，今后将保持比较平稳的发展
态势；从短期来看，刚性需求仍然存在，推进城镇化，拉动内需仍是政策方向，地产行业仍
有充裕的发展空间。
第二，2013 年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资
性购房是地产市场调控必须坚持的一项基本政策。地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的
调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。
第三，随着房地产调控的持续深入，行业集中度进一步提升。龙头企业在调控期的品牌
影响力进一步凸显，企业在资源整合能力、经营管理等方面的优势继续扩大。
第四，政府将继续从信贷政策、土地供应、税收政策等多方面加大对普通住宅、保障性
住房开发及首次购房需求的支持力度，以刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为未来一
段时期市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。
2、公司发展战略
公司将坚持以地产为主业，适当辅之于金融、资源等高效投资的发展战略。针对不断变
化的内外部环境，适当调整经营模式，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。
在地产领域，一是着力优化地产行业的战略布局，积极调整地产资源结构和地产产品结
构;二是优化管控模式，提升产品品质，强化精细化管理水平，提升专业化运作能力，促进
公司价值增长。三是积极探索商业地产经营、房地产基金等业务。
在金融、资源及其他领域，公司继续大力培育和发展金融、资源等新的业务增长点，并
逐步形成与地产业务之间的良性互动。
3、经营计划
2013 年，计划完成房地产新开工约 200 万平方米，计划竣工约 90 万平方米；继续坚持
普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争销售收入有较大增长。为切实完成
以上经营计划，公司将顺势而为，稳中求变，灵活应对。
第一、以狠抓营销为龙头，进一步加快项目周转
2013年公司要把狠抓营销工作、加快项目周转作为各项工作的重中之重。
一是快速抓住市场机会，及时调整产品结构。加强对客户需求的分析，从产品面积、功
能等方面，不断优化产品结构，紧跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，保持较
合理的开发节奏。针对大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品
的去化速度。二是进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。加强对营销人员培训，落
实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售团队，提高营销效率。根据市场形势把握
营销策略，通过细分客户类型，深入研究客户特点，创新营销渠道，启用代理销售、电商等
新型合作渠道，探索通过自销与代理相结合的销售模式。
第二、以提升资金运用效率为重点，进一步优化配置财务资源
一是积极开辟多元化融资渠道。“巩固银企合作”与“开展金融创新”齐头并进，在加强金
融产品创新的同时，持续深化与银行的合作；加强与其他金融机构的合作，推动产融互动的
突破。合理利用各种融资渠道，深化金融产品创新，研究、探索新型融资品种，多渠道加大
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
融资力度。二是坚持稳健的财务策略，加快销售资金的回笼。不断提高公司资产的流动性，
保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。坚持“现金为王”的策略，确保经营
的安全性和稳健性。三是加强资金筹划，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。加强对公
司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用
效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，通过优化借款期限及其结构，将资金综合成
本控制在合理水平以内。
第三、以强化项目品质为驱动，进一步推动公司地产品牌建设
城市功能和产业的升级，以及客户需求层次的提升对公司的产品品质和服务提出了更高
的要求。公司将在注重规模发展的同时，致力于项目产品品质全面提升。
一是加大品牌建设的力度，强化地产的品牌和品质战略管理。建立品牌管控体系，加强
产品研发、规划设计、施工管理和营销策划推广能力。在充分发挥规模优势的基础上，进一
步充实设计、工程、造价、营销四大中心的职能和人员，全面提升公司的产品研发、成本管
理、品质控制、营销能力。二是不断丰富产品内涵，全面提升产品品质。引进业内知名专业
人士，从产品设计到工艺打造，以及园区服务进行全方位的投入和提升。结合地域特色，挖
掘客户需求，通过与外部专业机构合作，不断完善和调整自身产品结构，丰富产品品质与内
涵，力求使居住环境更加舒适、自然、健康，以最大限度满足不同层次、不同需求客户的需
求。
第四、以提升公司价值为着力点，进一步培育金融、资源等战略型业务，平滑地产行业
风险
要在立足地产主业基础上，加强对其他新兴行业的关注、研究和考察，适度在其他领域
进行高收益投资，平滑地产行业波动风险，切实提升公司价值。
第五、以优化公司内部运行机制为核心，进一步推进公司治理 ，强化人才队伍建设
公司将谨遵相关法律法规，规范运作并不断完善公司治理结构，建立、健全内部管理和
控制制度，提高公司治理水平，进一步形成高效、规范、科学、有序的治理模式。高度重视
内幕信息及知情人登记管理，进一步深化内幕交易防控工作。根据投资者特征开展有针对性
的投资者关系管理活动，通过及时、主动与投资者交流，提升公司价值。
继续加强对人才梯队的培养和建设，完善培训机制，打造精干高效的团队，打造一支管
理水平高、专业技能强、市场反应快的管理团队，提升组织效能。优化考核激励机制。建立
反映绩效与能力差异的奖酬文化，落实公司长短期战略，提升公司业绩、增强核心竞争力。
通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔优秀的经营管理人才。今年要
继续把推行员工全员培训作为人才队伍建设的重点。要根据各业务的实际情况，切实抓好员
工技能与专业知识的培训，提高员工履行岗位职责能力。同时，公司将致力于加强企业文化
建设，更加注重客户及员工关怀，为企业营造良好的创业氛围。
2013 年开发计划表
面积单位 ：平方米 金额单位：万元
新竣工面 合同销售面 合同销售收
号 填制单位 新开工面积 结算面积 结算收入
积 积 入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 75,000 95,516 103,751 70,911 72,849 71,720
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 0 68,857 14,663 10,856 13,093 15,019
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 30,000 0 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 3,252 33,220 9,400 5,000 25,344 13,577
5 天津新湖中宝投资有限公司 15,000 0 0 0 0 0
14
新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
义乌北方(天津)国际商贸城有
6 89,371 0 95,000 50,000 0 0
限公司
7 滨州新湖房地产开发有限公司 0 21,291 6,896 4,239 11,310 6,815
8 泰安新湖房地产开发有限公司 70,513 17,358 17,733 9,579 17,358 7,000
9 江苏新湖宝华置业有限公司 45,000 34,657 15,622 15,872 14,841 12,886
10 苏州新湖远洲置业有限公司 229,100 183,526 201,291 158,756 110,000 82,900
11 南通新湖置业有限公司 280,000 0 0 0 0 0
12 南通启阳建设开发有限公司 0 0 0 0 0 0
13 芜湖长江长置业有限公司 0 0 9,193 10,078 10,339 11,416
14 上海新湖房地产开发有限公司 0 0 6,130 9,226 10,200 22,000
15 上海中瀚置业有限公司 0 0 0 0 0 0
16 上海新湖明珠置业有限公司 0 0 0 0 0 0
17 浙江新湖房地产集团有限公司 0 0 0 0 0 0
18 杭州新湖美丽洲置业有限公司 0 0 2,300 5,000 2,300 5,000
19 浙江新兰得置业有限公司 127,000 16,370 36,000 40,000 0 0
20 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 0 0 0 0 0 0
21 杭州新湖明珠置业有限公司 0 0 35,000 147,000 0 0
22 嘉兴新湖中房置业有限公司 199,535 0 68,000 60,080 0 0
海宁绿城新湖房地产开发有限
23 0 92,589 42,700 48,500 65,678 94,909
公司
24 桐乡新湖升华置业有限公司 79,538 0 0 0 412 260
25 衢州新湖房地产开发有限公司 167,488 0 179,560 36,136 30,673 23,052
26 丽水新湖置业有限公司 100,001 0 103,000 120,000 0 0
27 温州新湖房地产开发有限公司 0 0 209 150 209 150
28 乐清新湖置业有限公司 164,124 0 0 0 0 0
29 浙江澳辰地产发展有限公司 75,100 65,429 28,997 30,000 73,384 68,256
30 舟山新湖保亿置业有限公司 0 0 55,403 81,109 0 0
31 九江新湖远洲置业有限公司 0 64,149 72,053 60,062 71,440 58,008
32 九江新湖中宝置业有限公司 276,195 204,803 90,179 62,128 98,132 61,212
小 计 2,026,217 897,765 1,193,080 1,034,682 627,562 554,180
4、可能面对的风险
公司有比较全面的风险防范意识及比较完善的内部控制体系，经营过程中未来可能面对
的风险更多的是来自于行业的系统性风险。
1）宏观调控政策风险。政府的调控有利于加快建立和完善引导房地产市场健康发展的
长效机制，但调控措施的频繁出台，使得行业短期内面临着许多不确定的宏观政策风险，并
增加了对市场短期走势的预测难度和应对策略制定难度。金融、信贷等手段的调控，将迫使
公司处理好资金回笼和项目开竣工节奏，若处理不好将使公司面临较大的资金压力。
2）企业经营风险。“限购、限贷、限价”政策下，房价趋于稳定，但土地成本、融资成
本和人工成本等较快上涨，并可能会导致项目开发周期延长、成本上升，未来行业利润率将
有一定程度下降，将对公司经营收益产生较大的影响。受调控政策影响，地产行业的融资成
本及销售成本持续上升，一定程度上压缩了企业的盈利空间。
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期公司出资设立贵州新湖能源有限公司，于 2012 年 9 月 5 日办妥工商设立登记手续，
并取得注册号为 522400000035578 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000 万元，
公司出资 5,000 万元，占其注册资本的 100% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之
日起，将其纳入合并财务报表范围。
2) 本期公司控股子公司新湖影视传播有限公司出资设立东阳新湖艺人经纪有限公司，于
2012 年 3 月 28 办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330783000086233 的《企业法人营
业执照》。该公司注册资本 100 万元，新湖影视传播有限公司出资 100 万元，占其注册资本
的 100% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
3) 本期公司与全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司共同出资设立南通新湖置业有限公
司，于 2012 年 9 月 3 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 320681000291637 的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000 万元，公司出资 2,000 万元，占其注册资本的 40%，
浙江新湖房地产集团有限公司出资 3,000 万元，占其注册资本的 60%，拥有对其的实质控制
权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
4) 本期公司与全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司共同出资设立南通启阳建设开发有
限公司，于 2012 年 10 月 22 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 320681000298152
的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000 万元，公司出资 2,000 万元，占其注册资本
的 40%，浙江新湖房地产集团有限公司出资 3,000 万元，占其注册资本的 60%，拥有对其的
实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
5）本期公司全资子公司香港新湖投资有限公司独家设立泰昌投资有限公司，于 2012 年 10
月 9 日办妥 BVI 登记手续，取得注册号码为 1737359 的《公司注册证书》，同日取得香港
新湖投资有限公司以 1 美元/股持有该公司 5 万股股权的《股权证》。截止到 2012 年 12 月 31
日香港新湖投资有限公司实际出资 1,000 美元。由于香港新湖投资有限公司拥有对其的实质
控制权，故自该公司出资之日起，将其纳入合并财务报表范围。
6）本期公司全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司与杭州余杭财经投资有限公司共同出
资设立杭州新湖鸬鸟置业有限公司，于 2012 年 11 月 23 日办妥工商设立登记手续，并取得
注册号为 330184000222953 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000 万元，公司出
资 4,500 万元，占其注册资本的 90%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将
其纳入合并财务报表范围。
7) 本期公司全资子公司义乌北方（天津）商贸城有限公司出资设立天津义乌北方国际商贸
城市场管理有限公司，于 2012 年 10 月 23 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为
120223000103485 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 500 万元，义乌北方（天津）
商贸城有限公司出资 500 万元，占其注册资本的 100% ，拥有对其的实质控制权，故自该
公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 出售股权而减少子公司的情况说明
1）根据本公司全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司与淮安万友物业服务有限责任公司
于 2012 年 10 月 15 日签订的《股权转让协议》，浙江新湖房地产集团有限公司以 1,635.56
万元的价格将所持有的淮安新湖房地产开发有限公司 55%股权转让给淮安万友物业服务有
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新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告摘要
限责任公司。浙江新湖房地产集团有限公司已于 2012 年 10 月收到该项股权转让款，并于
2012 年 11 月 1 日办妥该股权转让的工商变更登记手续，故自 2012 年 11 月起本公司不再将
其纳入合并财务报表范围。
2）嘉兴禾兴大酒店有限公司系本公司全资子公司浙江允升投资集团有限公司分立形成的子
公司，于 2012 年 10 月 11 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330402000108623 的
《企业法人营业执照》，注册资本为 3,500 万元。2012 年 10-11 月经过增资后，注册资本变
更为 5,000 万元，其中公司出资 4,500 万元，占其注册资本的 90%，公司二级子公司嘉兴新
国浩商贸有限公司出资 500 万元，占其注册资本的 10%。 根据本公司、嘉兴新国浩商贸
有限公司与嘉兴市戴梦得购物中心有限公司于 2012 年 12 月 17 日签订的《股权转让协议》，
本公司和嘉兴新国浩商贸有限公司分别以 35,550 万元、3,950 万元的价格将所持有的嘉兴禾
兴大酒店有限公司 90%、10%的股权转让给嘉兴市戴梦得购物中心有限公司。本公司、嘉兴
新国浩商贸有限公司已于 2012 年 12 月收到 80%的股权转让款。嘉兴禾兴大酒店有限公司
已于 2012 年 12 月 27 日办妥该项股权转让的工商变更登记手续，故自 2012 年 12 月起本公
司不再将其纳入合并财务报表范围。
(2) 因其他原因减少子公司的情况说明
1）嘉兴路桥建设开发有限公司已无经营业务，2011 年 5 月 10 日，该公司股东会决议同意
公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 5 月 16 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不
再将其纳入合并财务报表范围。
2）嘉善新湖房地产开发有限公司的开发项目已全部完成，2011 年 4 月 6 日，该公司股东会
决议同意公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 5 月 4 日办妥注销手续，故自该公司注销
时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
3) 大连新湖中宝投资有限公司无可开发项目，2012 年 5 月 17 日，该公司股东会决议同意
公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 8 月 20 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不
再将其纳入合并财务报表范围。
4) 天津静海县青蓝投资有限公司无可开发项目，2011 年 12 月 1 日，该公司股东会决议同意
公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 1 月 5 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不
再将其纳入合并财务报表范围。
5) 瑞安外滩房地产开发有限公司的开发项目已全部完成，2011 年 4 月 20 日，该公司股东会
决议同意公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 4 月 23 日办妥注销手续，故自该公司注销
时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
6）蚌埠新湖置业有限公司的开发项目已全部完成，2011 年 6 月 1 日，该公司股东会决议同
意公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 2 月 16 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，
不再将其纳入合并财务报表范围。
7）嘉兴钻石王朝娱乐有限公司营业期限届满，2011 年 1 月 10 日，该公司股东会决议同意
公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 12 月 3 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不
再将其纳入合并财务报表范围。
8）新湖中宝（青岛）置业有限公司无可开发项目，2010 年 12 月 10 日，该公司股东会决议
同意公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 12 月 6 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，
不再将其纳入合并财务报表范围。
9）温州新湖房产营销策划有限公司已无经营业务，2012 年 6 月 19 日，该公司股东会决议
同意公司解散并进行清算。该公司于 2012 年 9 月 3 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，
不再将其纳入合并财务报表范围。
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