公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2013年 本期比上 2012年
主要会计数据 2014年 年同期增
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 11,038,339,077.92 9,209,040,364.56 9,209,040,364.56 19.86 9,908,655,442.57 9,908,655,442.57
归属于上市公
司股东的净利 1,081,922,249.92 983,137,478.08 983,137,478.08 10.05 2,309,431,581.17 2,309,431,581.17
润
归属于上市公
司股东的扣除
638,494,300.58 256,164,996.66 256,164,996.66 149.25 1,891,990,904.44 1,891,990,904.44
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -5,008,432,532.98 -861,632,484.00 -861,632,484.00 不适用 -115,774,182.96 -115,774,182.96
额
本期末比
2013年末 2012年末
上年同期
2014年末
末增减（
调整后 调整前 调整后 调整前
%）
归属于上市公
司股东的净资 19,220,774,485.86 12,900,222,266.58 12,900,222,266.58 49.00 12,572,878,926.99 12,572,878,926.99
产
总资产 70,849,233,162.20 58,579,251,340.62 58,579,251,340.62 20.95 46,459,599,769.13 46,459,599,769.13
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 76,538
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 110,159
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限售
持股
股东名称 股东性质 比例 条件的股份 质押或冻结的股份数量
数量
(%) 数量
浙江新湖集团股 境内非国 47.39 3,806,910,170 0 质押 3,501,320,906
份有限公司 有法人
宁波嘉源实业发 境内非国 5.76 462,334,913 0 质押 462,330,000
展有限公司 有法人
重庆卓智恒远投 境内非国 2.86 230,106,206 0 无
资中心（有限合 有法人
伙）
浙江恒兴力控股 境内非国 2.61 209,991,540 0 质押 206,330,000
集团有限公司 有法人
前海人寿保险股 境内非国 2.22 178,658,064 178,658,064 无
份有限公司－自 有法人
有资金华泰组合
华安未来资产－ 境内非国 2.22 178,580,645 178,580,645 无
工商银行－新湖 有法人
中宝定增 1 号资
产管理计划
国华人寿保险股 境内非国 2.21 177,419,354 177,419,354 无
份有限公司－万 有法人
能三号
中信证券股份有 境内非国 2.21 177,419,354 177,419,354 无
限公司 有法人
全国社保基金五 境内非国 1.41 113,000,001 113,000,001 无
零一组合 有法人
财通基金－平安 境内非国 1.20 96,774,194 96,774,194 无
银行－中国北方 有法人
工业公司
上述股东关联关系或一致行 浙江恒兴力为新湖集团的全资子公司，宁波嘉源为新湖集团的控
动的说明 股子公司。新湖集团、浙江恒兴力、宁波嘉源为一致行动人。公
司未知其他股东之间是否存在关联关系。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
2014 年是公司战略转型取得重大进展的一年,经过多年前瞻布局，公司“地产+互联网金控”战
略逐步成型。地产业务资产质量优质，销售收入稳健增长；金融及互联网金融投资取得重大突破。
期内，公司实现营业收入 110.38 亿元，归属于上市公司股东的净利润达 10.82 亿元；每股收益 0.17
元；加权平均净资产收益率 8.09%。
2、公司主营业务及其经营状况
(1) 财务情况
截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 708.50 亿元，同比增长 20.95%；归属于上市公司股东
的净资产 192.20 亿元，同比增长 49%；公司货币资金余额 127.52 亿元，流动比率 188.90%，均保
持在合理范围内。期内，公司实现营业收入 110.38 亿元，同比增长 19.86%，其中，实现地产业务
收入 63.48 亿元（不含合作项目），较上年增长 46.84%，毛利率 32.73%。
期内，公司财务稳健，负债结构进一步优化。公司帐面资产负债率 71.06%；期末预收款项达
67.98 亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为 61.46%，继续保持在行业较低水平。尽管加大了
投资力度，公司的经营性现金流平衡情况保持良好。
期内，相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。公司主要间接融资渠道
为银行及信托公司等金融机构，年末融资余额为 336 亿元，其中银行借款的平均融资成本 7.82%，
各类融资加权平均融资成本 9.69%。利息资本化金额 24 亿元，利息资本化率 76%。
（2）地产业务情况
期内，公司克服市场调整困难，创新推广方式和销售模式，积极拼抢市场，地产业务稳健增
长。全年实现销售 72.97 亿元；全年实现销售面积 61.07 万平方米；住宅每平方米平均售价为 11950
元；实现结算面积 56.94 万平方米，结算金额 63.48 亿元（不含合作项目）。在行业利润率趋势性
下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。
期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，整体品质提升
明显，为销售的稳步增长奠定基础。期内，累计新增住宅面积约 80 万平方米，新增住宅产品中，
140 平方米以下中小户型产品占比超 90%，更好地迎合了市场需求。
期内，公司坚持审慎的土地获取策略，新增土地储备面积约 90 万平方米，规划建筑面积约
200 万平方米，实现了土地储备的合理增长；截至 2014 年末，公司现有开发项目 30 余个（不含
海涂开发项目），项目土地面积约 1200 万平方米，按公司权益计算约为 1000 万平方米；规划建筑
面积约 2100 万平方米，权益规划建筑面积约 1700 万平方米。
期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城已
进入招商阶段。温州西湾项目正积极推进中，南片区域正持续从一级开发转二级公开出让阶段，
北片区域围堤建设进度正常，主堤工程推进 3000 余米，子堤工程推进 2500 余米。启东长江口圆
陀角旅游度假区项目已进入开工阶段。
①主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
截至 2014 年 12 月 31 日
序 权益占地 规划建筑 权益规划
公司名称 项目名称 权益 占地面积 累计开工 累计竣工 累计合同 累计合同 累计结算 累计结算
号 面积 面积 建筑面积
面积 面积 销售面积 销售收入 面积 收入
沈阳北国之春 100% 525,339 525,339 1,171,371 1,171,371 1,087,831 1,011,511 875,717 505,254 860,849 488,866
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 100% 54,933 54,933 137,333 137,333 62,109 0 14,491 12,701 0 0
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100% 268,162 268,162 436,532 436,532 97,854 34,565 20,360 16,247 15,915 12,662
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 100% 283,038 283,038 383,567 383,567 13,976 0 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100% 145,059 145,059 140,097 140,097 92,903 89,652 80,567 69,303 68,675 62,259
义乌北方（天津）国际商贸城有 天津义乌商贸城 100% 625,468 625,468 915,402 915,402
5 522,184 0 47,961 30,595 29,424 15,730
限公司 其中：拟发展作出租 100% 263,335 263,335 383,282 383,282
6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 100% 123,801 123,801 55,174 55,174 21,291 21,291 7,984 4,398 3,563 1,485
7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100% 120,129 120,129 192,325 192,325 192,325 61,863 102,890 42,515 58,200 24,230
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 265,590 154,986 172,274 143,971 143,756 111,684
苏州明珠城 100% 1,041,089 1,041,089 2,050,773 2,050,773
9 苏州新湖置业有限公司 1,492,670 858,604 817,160 568,601 630,503 411,680
其中：拟发展作出租 100% 69,307 69,307 89,883 89,883
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖长江公园 100% 251,005 251,005 451,860 451,860 200,118 0 0 0 0 0
11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖长江长现代城 100% 154,079 154,079 432,770 432,770 432,770 432,770 377,790 189,547 377,489 188,442
12 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 98% 228,717 224,143 900,000 882,000 549,344 493,675 472,204 795,874 435,515 640,067
13 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100% 64,784 64,784 325,262 325,262 153,921 0 0 0 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 308,859 253,483 140,565 227,273 133,032 208,453
15 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100% 360,929 360,929 511,285 511,285 396,129 157,207 127,772 136,378 96,231 101,121
杭州金色童年 100% 138,982 138,982 152,880 152,880
16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 6,177 0 0 0 0 0
其中：拟发展作出租 100% 64,627 64,627 71,089 71,089
17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 128,741 112,937 43,070 188,609 32,046 129,696
18 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 228,469 0 16,498 12,870 0 0
海宁绿城新湖房地产开发有限公
19 海宁百合新城 50% 942,344 471,172 1,254,737 627,369 1,254,737 1,054,685 838,242 822,817 753,059 708,303
司
20 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100% 480,507 480,507 893,121 893,121 720,107 395,143 367,245 190,819 364,792 186,451
21 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100% 191,050 191,050 470,062 470,062 316,249 158,717 193,309 300,789 102,969 152,736
22 乐清新湖置业有限公司 乐清海德公园 65% 186,967 121,529 372,676 242,239 199,993 0 43,760 100,648 0 0
23 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 60% 159,845 95,907 407,000 244,200 0 0 0 0 0 0
24 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 100% 319,817 319,817 503,604 503,604 194,852 119,779 78,025 72,086 73,387 68,346
25 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 55% 105,623 58,093 242,563 133,410 242,563 0 18,744 26,666 0 0
26 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 70% 635,400 444,780 1,073,216 751,251 1,073,216 932,685 834,284 379,427 794,868 356,615
27 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 70% 406,935 284,855 964,631 675,242 557,056 324,103 178,220 109,693 132,448 78,183
28 其他 - - 2,331,691 - 4,994,398 - 468,196 311,769 296,524 166,657 193,110 94,258
合 计 11,827,942 9,973,865 21,020,844 17,271,190 11,280,230 6,979,425 6,165,656 5,113,738 5,299,831 4,041,267
注：本表数据未考虑权益比例
海涂开发项目
面积单位：平方米
单位名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地面积 已完成海涂开发面积
启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100% 4,000,000 4,000,000 2,358,000
平阳县利得海涂围垦开发有限公司 温州西湾项目 51% 8,060,000 4,110,600 3,490,000
注：1、启东新湖投资开发有限公司截至2014年已完成235.8万平方米（约合3537亩）的海涂开发，并取得相应的收入。
2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司2012年已完成南片349万平方米（约合5231.35亩）的海涂开发，并于2012年12月被平阳县国土资源局收储。
②2014年房地产项目规划建筑面积按地区分布图
辽宁, 10.13%
天津, 5.02%
山东, 1.18%
其他, 23.76%
江苏, 14.32%
江西, 9.69%
安徽, 2.06%
上海, 5.83%
浙江, 28.01%
③2014年度主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
序 新开工面 新竣工 在建楼面 可供出售楼 合同销售 合同销售
填制单位 项目名称 类别 结算面积 结算收入
号 积 面积 面积 面面积 面积 收入
沈阳北国之春 住宅 0 117,942 76,320 148,338 51,067 44,714 79,320 54,760
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 住宅 62,109 0 62,109 32,037 14,491 12,701 0 0
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 住宅 0 0 63,289 61,479 2,005 1,490 2,449 2,058
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 住宅 13,976 0 13,976 13,994 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 住宅 0 22,693 3,251 5,615 9,440 4,291 2,113 1,542
住宅 0 0 101,744 69,046 10,484 5,750 29,424 15,730
义乌北方（天津）国际商贸城有
5 天津义乌商贸城 商铺及购
限公司 0 0 420,440 30,904 13,602 12,213 0 0
物中心
6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 住宅 0 16,955 0 13,307 367 202 606 403
7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 住宅 50,181 0 130,462 36,214 11,193 6,176 0 0
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 住宅 38,653 14,972 110,604 25,266 23,018 25,144 16,277 19,273
9 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 住宅 375,199 0 634,066 162,117 77,725 61,421 75,375 53,320
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖长江公园 住宅 200,118 0 200,118 0 0 0 0 0
11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖长江长现代城 住宅 0 0 0 3,424 1,963 1,945 5,627 2,200
12 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 住宅 0 0 55,669 29,571 56,869 185,431 21,713 34,232
13 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 住宅 0 0 153,921 0 0 0 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 住宅 8,291 0 55,376 35,953 2,307 7,647 2,003 7,680
15 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 住宅 104,755 119,181 238,922 47,357 16,738 19,443 63,487 65,922
16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州金色童年 住宅 6,177 0 6,177 0 0 0 0 0
17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 住宅 0 112,937 15,804 39,405 6,417 30,413 32,046 129,696
18 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 住宅 62,326 0 228,469 88,272 15,148 11,756 0 0
海宁绿城新湖房地产开发有限
19 海宁百合新城 住宅 0 0 200,052 49,360 60,388 84,025 17,461 28,325
公司
20 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 住宅 0 0 0 0 4,126 939 6,761 1,994
21 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 住宅 219,901 50,859 324,964 15,446 18,955 20,392 48,725 44,682
22 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 住宅 93,989 158,717 157,532 76,830 45,902 78,836 102,969 152,736
23 乐清新湖置业有限公司 乐清海德公园 住宅 0 0 199,993 135,599 0 0 0 0
24 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
25 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 住宅 0 18,777 75,073 43,942 2,495 2,107 721 710
26 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山御景国际 住宅 0 0 242,563 22,066 5,233 6,900 0 0
27 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 住宅 0 0 140,531 101,178 65,263 36,679 36,545 20,216
28 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 住宅 0 119,241 232,953 76,780 66,931 43,796 43,231 30,533
29 其他 - 住宅 0 39,182 156,427 53,479 28,553 25,315 0 0
合 计 1,235,675 791,456 4,300,805 1,416,979 610,680 729,726 586,853 666,012
注1：本表数据未考虑权益比例。
注2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
④2014年度主要房地产项目出租情况表
序 可供出租房地产楼 已出租房地产楼 2014 年年租金 每平方米平均租金
填制单位 项目名称 物业类型 出租率
号 面面积（平方米） 面面积（平方米） 收入（元/年） （元/平方米/年）
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 办公写字楼 5,472 2,939 53.71% 220,428 150
2 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 办公写字楼 654 654 100.00% 1,892,530 2,894
3 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 商铺及购物中心 19,796 13,912 70.28% 2,325,278 167
4 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 商铺及购物中心 21,326 15,879 74.46% 11,147,114 702
5 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁百合新城 商铺及购物中心 11,891 10,830 91.08% 6,042,321 558
6 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 商铺及购物中心 3,988 534 13.39% 119,354 894
7 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 商铺及购物中心 10,858 10,858 100.00% 2,827,563 260
办公写字楼 1,607 1,114 69.32% 186,345 167
8 绍兴市百大房产有限责任公司 绍兴红太阳中心
商铺及购物中心 22,226 20,445 91.99% 5,716,197 280
合 计 97,818 77,165 - 30,477,130 -
（3）互联网金控情况
期内，公司积极打造互联网金控平台。增资入股温州银行股份有限公司获得银监会批准，公
司成为温州银行单一第一大股东，持股比例为13.96%（哈尔滨高科技（集团）股份有限公司另持
有温州银行1.82%的股份）；同时，公司参股公司盛京银行也已于2014年12月29日在香港成功上市。
公司所投资的保险、证券、银行、期货等金融板块已初步成型，未来将借助互联网和资本市场实
现新的突破。
近期，公司参股公司湘财证券股份有限公司（以下简称“湘财证券”）与上海大智慧股份有限
公司（以下简称“大智慧”）换股合并事项已于2015年4月17日获中国证监会并购重组委审核通过。
换股合并后，公司及参股公司新湖控股将合计持有大智慧29.88%的股份，公司直接间接持有比例
为15.1%。此次交易完成后，大智慧将成为第一家真正意义上的互联网券商，可全面、深入整合大
智慧和湘财证券的业务资源，搭建真正以互联网为基础的业务平台，并在此平台基础上进一步整
合拓展相关资源，以分享互联网金融的巨大成长空间。
（4）公司管理和内控情况
期内，公司对系统内主要子公司的内控情况进行核查，积极落实整改方案，推动管理提升。
期内，公司地产业务一贯坚持对品质和价值孜孜以求的态度，在项目设计、工程技术、工程
质量、物资采购等方面均细化了管理节点，进一步建立健全有关工作标准、管控制度，有效提升
了项目品质。同时， 公司进一步加强了成本管理。不断强化标准化应用，深化与合作伙伴的关系，
加大集团采购力度，发挥采购规模效益。加强工程质量管控，开展内部工程质量考评，持续提升
开发效益。
期内，公司加强对投资的金融企业和其它企业的内控和管理。公司所投资的金融企业均合规
经营，有规范的内控管理制度。同时，公司对所投资的企业也建立了有效的管理流程，以控制投
资风险。
（5）公司再融资情况
期内，公司抓住机遇，成功实施再融资，并启动新一轮非公开发行、公司债和中期票据融资
方案。
期内，在地产公司再融资政策放开后，公司敏锐把握政策变化，及时启动再融资方案，并于
2014年7月获得中国证监会发审委通过，9月获得中国证监会的核准通知书，12月成功发行并办理
完毕股份登记工作，募集资金约55亿元，募集资金投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”
和“上海新湖青蓝国际”两个棚户区改造项目。
期内，公司充分运用资本市场各种融资工具，启动了新一轮再融资、公司债和中期票据融资
方案，拟非公开发行股票募集资金50亿元、发行公司债35亿元和申请注册中期票据35亿元。目前
上述方案己经公司董事会、股东大会审议通过，正在积极推进中。
（6）企业形象和品牌建设
期内，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。凭借清晰战略和坚实转
型举措，公司发展潜力和投资价值得到了资本市场的高度认同。
期内，公司继续强化品牌建设，地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、
策划和销售能力持续提高，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高度认可。杭州
武林国际项目被评为2014年度杭州市建设工程“西湖杯”（建筑工程奖）。公司荣获2014博鳌房地产
论坛“中国地产风尚大奖2014中国最具价值地产上市企业”称号。在中国房地产研究会、中国房地
产业协会与中国房地产测评中心主办的2014年中国房地产上市公司综合实力100强测评中，新湖中
宝位列49强。
期内，公司金融品牌逐渐凸现。湘财证券、大智慧、新湖期货、温州银行、盛京银行在行业
内均具有良好的品牌和优良的业绩。
3.2 核心竞争力分析
公司的核心竞争优势进一步强化。经过多年的用心打造，公司“地产+互联网金控”双主业发
展战略逐步成型，在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健
康、稳定发展打下坚实基础。
1、发展战略前瞻清晰。公司未来将全力打造互联网金控平台。同时，公司在地产行业耕耘二
十余年，逐步形成了独有的地产业务发展优势。未来一段时期，公司将充分发挥地产主业既有优
势、加速地产项目价值释放，为公司转型发展提供支撑。
2、资产质量优质。公司目前住宅和商业开发土地储备接近 1200 万平方米，海涂开发土地面
积逾 600 万平方米，可满足公司 5-8 年的开发需求，而且土地成本相对较低。公司项目均衡分布
在经济相对发达的一二三线城市，购买力水平高，市场空间大，项目资源优质，为公司发展提供
了良好的发展空间。同时，公司投资的金融股权价值提升巨大，业绩优良。
3、现金流量充沛。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控制资金风险放在第一位。多年
来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续扩大规模
提供了充足的杠杆空间，也成为公司重要的核心竞争优势之一。
4、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持。通过
长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批业务精英和管理团队。这些管理团队和业务精英素质
高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地为客户提供全
面细致的服务，促进公司价值的持续提升。
5、公司治理规范高效。在持续经营 20 多年的过程中，公司成功规避了多次市场风险与政策
风险，得以稳健成长。这在很大程度上取决于健全有效的公司内部治理机制及对风险的认知能力
和管控能力。公司按照法律法规要求及公司发展实际建立了完整的业务及管理制度流程，并建立
了配套的规范管理、风险控制体系，为公持续稳健发展打下坚实基础。
3.3 公司发展战略
公司将积极谋求向金融及互联网金融的转型。在做好传统地产主业的同时，全力打造互联网
金控平台，提升公司价值。
1、地产
加强产品创新，缩短开发周期，提高成本控制能力，加大销售规模。优化地产行业的战略布
局，积极调整地产资源结构和地产产品结构。优化管控模式，提升产品品质，强化精细化管理水
平，提升专业化运作能力，促进公司价值增长。
2、金融及互联网金融
夯实互联网金融业务基础，持续扩展互联网金融业务规模。经过近年来的系统整合，公司涵
盖保险、证券、银行、期货等主要业务的互联网金控平台已初具雏形。公司将积极把握行业爆发
的有利时机，不断整合互联网金融资源，深化“互联网”金融业务创新，利用互联网和大数据进一
步增强各金融版块的协同性，力求在互联网金融领域打造核心竞争力。
3.4 经营计划
1、整合金融资源，全力打造互联网金控平台
互联网金控平台的整合。湘财证券与大智慧换股合并完成后，公司将进一步加强与大智慧的
融合，继续打造收购整合其他互联网流量平台，逐步将所持有的保险、证券、银行、期货等金融
相关业务整合到统一的互联网金控平台上，实现网络、资源、业务、客户、产品在互联网金控平
台上的共享，最大限度获取客户价值。
互联网金融业务的创新。公司将不断提供互联网金融的系列创新服务，向客户提供包括保险、
证券、银行、期货等全方位的金融服务和创新产品，实现互联网金融业务与核心金融业务用户互
相导流，使核心金融板块之间、互联网金融与传统金融之间，形成良好的协同性和交叉销售，实
现公司金融产业基于互联网发展趋势的业务对接和结构优化，分享金融和互联网行业未来的高成
长空间。
2、强化地产团队、品牌和营销建设,深耕地产主业
2015 年，公司将依托低成本的项目资源及多元化融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优
势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化、降本增效，努力实现
地产业务持续健康发展。
创新营销模式，打造多渠道营销平台。首先是进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。
加强对营销人员培训，落实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售团队，提高营销效率。
其次是开展网络营销。要充分运用各种金融工具帮助快速去化，探索搭建地产电商平台，通过移
动互动特点实现精准锁客与意向转化，加快公司项目周转。
提升产品设计研发能力，灵活适应市场需求。围绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价
比，提升市场竞争力。引进业内知名专业人士，从产品设计到工艺打造，以及园区服务进行全方
位的投入和提升。紧跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，深度挖掘大户型产品的个
性化需求，促进销售回笼。
3、灵活运用资本市场工具，不断夯实公司综合实力
灵活利用资本市场各类工具。在传统融资方式基础上，创新合作模式，扩大资金来源，降低
资金成本，以股权融资、债券融资等多种方式保障公司可持续发展。
积极开辟多元化融资渠道。公司将充分发挥资本市场融资平台的优势，合理安排融资节奏、
拓展多元化融资渠道，创新融资方式，坚持资本市场与货币市场并举的融资策略，构建全方位融
资体系。抓紧时机，争取早日实施公司非公开发行A股、公司债、中期票据或其他债务工具发行
计划，优化公司资产负债结构，为公司下一步发展夯实基础。
积极研究和创新金融产品。关注金融创新，降低资金成本，尝试包括REITS、住宅开发基金、
境外发债、PPP等融资方式。
4、进一步健全公司治理 ，保障公司持续稳健发展
加强内控建设。进一步完善公司组织架构、完善法人治理结构与风险防范机制，在制度层面
保障公司实现长期健康发展。高度重视内幕信息及知情人登记管理，进一步深化内幕交易防控工
作。根据投资者特征开展有针对性的投资者关系管理活动，通过及时、主动与投资者交流，提升
公司价值。
创新用人机制。优化人才结构，完善市场化激励与考核机制，重视团队协作，创造优秀的企
业文化，为公司后续发展提供人力支持。继续加强对人才梯队的培养和建设，完善培训机制，打
造精干高效的团队，打造一支管理水平高、专业技能强、市场反应快的管理团队，提升组织效能。
强化绩效考核，建立反映绩效与能力差异的奖酬文化，激励价值创造，更好地满足客户需求，为
股东创造价值，为员工提供职业发展的平台。
2015 年度主要房地产项目开发计划表
面积单位 ：平方米 金额单位：万元
序 新开工 新竣工 合同销售 合同销售 结算 结算
填制单位
号 面积 面积 面积 收入 面积 收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 30,000 76,320 75,700 60,650 38,300 30,000
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 0 63,290 4,300 3,050 3,600 2,700
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 0 13,980 9,650 7,100 7,500 5,000
4 天津新湖凯华投资有限公司 0 3,450 3,000 2,200 3,000 2,200
义乌北方（天津）国际商贸城
5 0 176,540 19,000 13,000 37,550 27,900
有限公司
6 滨州新湖房地产开发有限公司 20,000 0 3,000 2,100 3,900 2,650
7 泰安新湖房地产开发有限公司 0 44,440 24,550 10,000 34,350 16,050
8 江苏新湖宝华置业有限公司 45,000 22,470 36,600 32,550 18,450 23,800
9 苏州新湖置业有限公司 415,600 228,500 105,700 80,300 180,750 146,800
10 南通新湖置业有限公司 0 0 0 0 0 0
11 芜湖长江长置业有限公司 0 0 3,100 4,150 3,080 4,150
12 上海新湖房地产开发有限公司 0 47,800 6,300 22,000 42,250 173,600
13 上海中瀚置业有限公司 0 0 60,000 318,000 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 0 0 10,500 30,000 1,800 5,500
15 浙江新兰得置业有限公司 0 0 37,650 40,050 4,050 5,300
16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 30,000 0 0 0 0 0
17 杭州新湖明珠置业有限公司 0 6,520 30,000 135,000 36,000 168,000
18 嘉兴新湖中房置业有限公司 0 0 25,750 20,100 0 0
海宁绿城新湖房地产开发有限
19 0 200,050 33,800 42,000 109,850 151,700
公司
20 衢州新湖房地产开发有限公司 173,014 0 53,150 40,950 7,400 8,150
21 丽水新湖置业有限公司 153,813 63,540 52,650 100,200 57,050 93,650
22 乐清新湖置业有限公司 172,683 0 53,050 70,650 0 0
23 瑞安市中宝置业有限公司 164,350 0 65,950 99,000 0 0
24 浙江澳辰地产发展有限公司 36,632 75,100 29,350 27,300 11,800 8,750
25 舟山新湖保亿置业有限公司 0 0 29,000 36,300 0 0
26 九江新湖远洲置业有限公司 0 121,800 90,850 55,750 150,700 89,950
27 九江新湖中宝置业有限公司 0 115,110 58,750 40,050 74,400 49,600
28 其他 63,689 146,220 37,800 30,000 0 0
合计 1,304,781 1,405,130 959,150 1,322,450 825,780 1,015,450
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
公司根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计准则变
更了相关会计政策,此次会计政策变更依照财政部有关规定和要求进行，对公司财务状况、经营成
果和现金流无重大影响。对 2014 年初合并报表项目调整如下：
被投资单位 交易基本信息 长期股权投资 可供出售金融 划分为持有代
（+/-） 资产（+/-） 售的资产（+/-）
长城证券有限 初始投资 70,725,600.00 元,
-70,725,600.00 70,725,600.00
责任公司 持股比例 0.72%
上海钻石交易 初始投资 1,958,852.00 元,
-1,958,852.00 1,958,852.00
所有限公司 持股比例 5.00%
湘财证券有限 初始投资 110,000,000.00
-110,000,000.00 110,000,000.00
责任公司 元,持股比例 3.44%
青海碱业有限 初始投资 280,000,000.00
-280,000,000.00 280,000,000.00
公司 元,持股比例 10.83%
浙江古纤道新
初始投资 270,000,000.00
材料股份有限 -270,000,000.00 270,000,000.00
元,持股比例 6.25%
公司
杭州安睿东枢
初始投资 55,000,000.00 元,
纽投资合伙企 -55,000,000.00 55,000,000.00
持股比例 28.37%
业（有限合伙）
吉林银行股份 初始投资 180,000,000.00
-180,000,000.00 180,000,000.00
有限公司 元,持股比例 1.42%
上海大智慧股 初始投资 143,393,521.33
-246,110,352.36 246,110,352.36
份有限公司 元,持股比例 4.48%
合计 - -1,213,794,804.36 967,684,452.00 246,110,352.36
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司将沈阳新湖房地产开发有限公司、浙江新湖房地产集团有限公司和浙江允升投资集团
有限公司等 65 家子公司纳入本期合并财务报表范围，详见本财务报告八、合并范围的变更和九、
在其他主体中的权益之说明。
