公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司 2018 年度利润分配预案为：以分红派息股权登记日股份数为基数（剔除已回购股份数），向
全体股东每 10 股派发现金股利人民币 0.59 元（含税）
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商 浙江省杭州市西溪路128号新湖商
务大厦11层 务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
2 报告期公司主要业务简介
公司主要业务为地产开发。目前在全国 30 余个城市开发 50 余个住宅和商业地产项目，总开
发面积达 3000 万平方米，规模和实力居行业前列。公司以“价值地产”为理念，深刻把握大势、
合理选择时机、准确定位产品、不断提升品质，“新湖地产”品牌价值进一步提升。
公司对市场环境、未来展望等进行了分析论述，详见年报全文“经营情况讨论与分析”。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2018年 2017年 2016年
增减(%)
总资产 139,871,144,081.09 124,569,083,000.82 12.28 111,571,619,779.86
营业收入 17,227,114,696.42 17,499,924,005.52 -1.56 13,626,242,154.83
归属于上 市 2,506,201,669.61 3,321,865,217.75 -24.55 5,838,460,777.01
公司股东 的
净利润
归属于上 市 2,518,147,121.16 2,428,945,061.92 3.67 553,005,497.72
公司股东 的
扣除非经 常
性损益的 净
利润
归属于上 市 33,619,195,377.96 32,206,639,463.86 4.39 29,053,701,444.73
公司股东 的
净资产
经营活动 产 -3,778,675,668.91 1,683,174,245.91 4,628,101,820.72
生的现金 流
量净额
基本每股 收 0.29 0.39 -25.64 0.66
益（元／ 股
）
稀释每股 收 0.29 0.39 -25.64 0.66
益（元／ 股
）
加权平均 净 7.64 10.84 减少3.20个 24.37
资产收益 率 百分点
（%）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,985,640,860.89 2,605,676,813.99 1,490,900,073.91 10,144,896,947.63
归属于上市公司股东的净利润 787,908,970.67 669,378,752.55 313,007,232.09 735,906,714.30
归属于上市公司股东的扣除非
806,954,229.32 651,429,610.45 342,057,167.25 717,698,082.18
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -3,033,690,334.20 -2,718,232,231.57 314,938,326.13 1,658,308,570.73
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
前十名股东持股情况
股东名称 报告期内增减 期末持股数量 比例 持有有限 质押或冻结情况 股东
（全称） (%) 售条件股 股份 性质
数量
份数量 状态
境内非国
浙江新湖集团股份有限公司 0 2,786,910,170 32.41 0 质押 1,910,803,200
有法人
境内自然
黄伟 0 1,449,967,233 16.86 0 质押 1,215,411,475
人
境内非国
宁波嘉源实业发展有限公司 0 462,334,913 5.38 0 质押 245,820,000
有法人
中国证券金融股份有限公司 -121,231,751 258,721,008 3.01 0 无 0 国有法人
境内非国
浙江恒兴力控股集团有限公司 0 209,991,540 2.44 0 质押 192,400,000
有法人
中国北方工业有限公司 0 192,928,040 2.24 0 无 0 未知
华夏人寿保险股份有限公司－
160,750,631 179,111,274 2.08 0 无 0 未知
自有资金
华夏人寿保险股份有限公司－
未知 146,990,433 1.71 0 无 0 未知
传统产品
华鑫国际信托有限公司－华鑫
信托专户投资 18 号单一资金 未知 107,195,000 1.25 0 无 0 未知
信托
华澳国际信托有限公司－华
澳臻智 56 号－新湖中宝员工 0 106,218,733 1.24 0 无 0 其他
持股计划集合资金信托计划
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
浙江新湖集团股份有限公司 2,786,910,170 人民币普通股 2,786,910,170
黄伟 1,449,967,233 人民币普通股 1,449,967,233
宁波嘉源实业发展有限公司 462,334,913 人民币普通股 462,334,913
中国证券金融股份有限公司 258,721,008 人民币普通股 258,721,008
浙江恒兴力控股集团有限公司 209,991,540 人民币普通股 209,991,540
中国北方工业有限公司 192,928,040 人民币普通股 192,928,040
华夏人寿保险股份有限公司－自有资金 179,111,274 人民币普通股 179,111,274
华夏人寿保险股份有限公司－传统产品 146,990,433 人民币普通股 146,990,433
华鑫国际信托有限公司－华鑫信托专户投资 107,195,000 107,195,000
人民币普通股
18 号单一资金信托
华澳国际信托有限公司－华澳臻智 56 号－新 106,218,733 106,218,733
人民币普通股
湖中宝员工持股计划集合资金信托计划
上述股东关联关系或一致行动的说明 黄伟先生为新湖集团的控股股东，浙江恒兴力为新湖集团的全资子公司，
宁波嘉源为新湖集团的控股子公司。黄伟先生、新湖集团、浙江恒兴力、
宁波嘉源为一致行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 /
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:千元 币种:人民币
利率 还本付 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额
（%） 息方式 所
新湖中宝股份有限公 5.5
15 新湖债 122406 2015-7-23 2020-7-23 2,158,692 注1 上交所
司 2015 年公司债券 注2
新湖中宝股份有限公
司 2016 年公司债券 16 新湖 01 136380 2016-5-19 2021-5-20 3,500,000 5.2 注1 上交所
(品种一)
新湖中宝股份有限公 15 中宝债 125828 2015-9-14 2019-9-14 5,000,000 6.99 注1 上交所
司非公开发行 2015 注3
年公司债券
新湖中宝股份有限公
司 2018 年非公开发 18 中宝 01 150219 2018-3-23 2022-3-23 500,000 7.5 注1 上交所
行公司债券（第一期）
新湖中宝股份有限公
司 2018 年非公开发 18 中宝 02 150685 2018-9-10 2022-9-10 1,800,000 7.8 注1 上交所
行公司债券（第二期）
注 1：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑
付一起支付。
注 2：2018 年 7 月 23 日至 2020 年 7 月 23 日期间本期债券票面利率为 7.20%。
注 3：2017 年 9 月 14 日至 2019 年 9 月 14 日期间本期债券票面利率为 7.30%。
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
公司已于 2018 年 5 月 21 日完成“16 新湖 01”当期付息工作。
公司已于 2018 年 7 月 23 日完成“15 新湖债”当期付息工作。
公司已于 2018 年 9 月 14 日完成“15 中宝债”当期付息工作。
公司已于 2019 年 3 月 25 日完成“18 中宝 01”当期付息工作。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
报告期内，公司委托联合信用评级有限公司对公司主体长期信用状况和“15 新湖债”、“16
新湖 01”进行跟踪评级。联合信用评级有限公司于 2018 年 6 月 22 日出具的信用等级报告中确定
主体长期信用等级为 AA+级，评级展望为“稳定”，“15 新湖债”、“16 新湖 01”信用等级为 AA+
级，详见上交所网站（www.see.com.cn）。
报告期内，公司委托联合信用评级有限公司对公司主体长期信用状况和和“15 中宝债”、“18
中宝 01”进行跟踪评级。联合信用评级有限公司于 2018 年 6 月 22 日出具的信用等级报告中确定
公司主体长期信用等级为 AA+级，评级展望为“稳定”，“15 中宝债”、“18 中宝 01”信用等级为
AA+级，详见上证债券信息网（bond.sse.com.cn）。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2018 年 2017 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 75.42 73.59 2.49
EBITDA 全部债务比 0.07 0.09 -22.22
利息保障倍数 1.17 1.42 -17.61
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
期内，面对复杂的宏观和行业环境，公司保持定力，坚持前瞻布局，坚持稳健经营，坚持高
质量发展，取得了扎实的经营成果。公司地产业务继续保持品质领先、稳健发展的态势，金融服
务和金融科技双向赋能生态圈持续构建，前瞻布局的高科技投资迎来新一轮发展机遇。
(１)财务情况
期内，公司实现营业收入 172.27 亿元，其中地产业务收入 132.68 亿元（不含合作项目），与
上年基本持平；归属于上市公司股东的净利润 25.06 亿元；每股收益 0.29 元；加权平均净资产收
益率 7.64%。期末，公司总资产 1398.71 亿元，比期初增加 12.28%，归属于上市公司股东的净资
产 336.19 亿元，比期初增加 4.39%；预收款项 163.57 亿元，比期初增加 5.01%。上述指标体现了
公司经营扎实，财务状况健康。
期内，公司在持续发展中保持合理的财务杠杆，确保财务安全和稳健经营。公司账面资产负
债率 75.42%，与上年基本持平；预收款项达 163.57 亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为
63.72%，负债率继续在行业中保持较低水平。
期内，公司债务结构持续优化，流动性充裕。期末，公司持有货币资金 160.18 亿元。融资余
额为 811.08 亿元，其中银行借款占比 59.70%，公司债占比 31.43%，其他类型借款占比 8.87%。
期内，公司继续积极拓宽融资渠道，净负债率维持相对低位，融资成本优势明显。期内，公
司通过公司债、中期票据、ABS、美元债等融资工具持续优化融资结构和降低融资成本：全年加权
平均融资成本 6.33%（其中银行借款加权平均融资成本 5.77%），期末加权平均融资成本 6.46%（其
中银行借款期末加权平均融资成本 5.76%），融资成本连续三年下降。全年利息资本化金额约 27.11
亿元，利息资本化率 57.13%。
(２)地产业务情况
期内，公司主动顺应地产调控态势和市场变化，保持了地产业务高质量发展。期内新开工面
积约 145 万平方米，同比增加 12%；新竣工面积 87 万平方米，同比增加 10%；实现合同销售面积
104 万平方米、合同销售收入 162 亿元，同比增加 12%和 23%，销售均价约 15700 元；实现结算面
积 96 万平方米和结算收入 141 亿元，与上年基本持平；结算均价 14650 元，结算毛利率 32.54%；
公司地产业务营业利润约 20 亿元。
公司存量土地储备丰厚，可充分满足持续发展的需要。公司现有开发项目约 50 个（不含海涂
开发项目），项目土地面积约 1300 万平方米，权益面积约 1100 万平方米；总建筑面积约 2450 万
平方米，权益总建筑面积约 2200 万平方米。在土地储备的获取上，公司坚持前瞻和稳健的原则，
从三个渠道获取土地储备：（1）土地招拍挂：期内因宏观环境影响，公司参加土拍较为谨慎，土
拍新增土地储备面积约 4.14 万平方米，新增总建筑面积约 17.98 万平方米；（2）旧城改造：上海
旧改项目进展顺利，亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段，截至期末征收签约率
分别为 95%、98%和 99%，玛宝项目将于 2019 年进入开发阶段。目前，上海五大旧改项目合计建筑
面积达 180 万平方米，公司在上海内环内土地储备名列行业前茅；（3）海涂围垦：公司两大海涂
围垦项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得 130 万方和 160 万方土地。
（３）金融服务和金融科技
公司持续稳健构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。（1）2018 年 2 月，出资 13.68 亿元
增持万得信息技术股份有限公司股份，完成后占其总股本的 7.02%。万得信息是国内领先的中国
大陆领先的金融数据、信息和软件服务企业，在机构客户中占有 90%以上的市场份额。（2）51 信
用卡作为金融科技领域涌现出来的独角兽，于 2018 年 7 月在港交所上市，公司持有其 21.83%的
股份。51 信用卡于 2012 年自主研发国内信用卡管理第一品牌 “51 信用卡管家”APP，发展至今已
不仅仅是一个移动互联网工具，而是基于优质信用卡客户构建的消费金融平台。截至期末，“51
信用卡管家”的注册用户数达到 7590 万人，较 2017 年底增长 22.4%；管理信用卡数目增长至 1.23
亿张。（3）通卡联城网络科技有限公司，公司持有其 25.50%的股权。通卡联城由多家金卡工程城
市卡联盟成员单位发起设立，期内引入蚂蚁金服作为战略投资者，定位于城市卡公司的“移动互
联网服务商”，将重点推进公交扫码支付业务和互联网金融业务。（4）2018 年 2 月，入股杭州云
毅网络科技有限公司，占其股份比例为 4.17%。云毅网络是恒生电子成立的创新子公司，主要为
资产管理机构、资管业务外包机构、托管机构、证券经纪商等客户提供大资管领域的创新类的 IT
平台和服务。（5）2018 年 5 月，入股杭州云英网络科技有限公司，占其股份比例为 5.66%。云英
网络是恒生电子成立的创新子公司，主要为各大金融机构开展财富管理业务而服务。（6）2018 年
3 月，入股上海趣美信息有限公司，占其股份比例为 19.02%。趣美信息在量化分析、机器人分析
和智能投顾上采用最前沿的人工智能、机器学习和大数据技术，打造新一代智能化的金融投顾服
务。
上述金融科技企业保持强劲的业务增长势头，对金融机构的赋能能力日益加强。
公司所投资的金融机构和金融科技企业已具备或即将具备上市条件，后续将积极推进上市工
作。
（4）高科技板块投资
除前瞻布局金融科技类企业外，公司积极投资信息技术、区块链、智能制造等多个高科技板
块，已具较大的投资规模。（1）浙江邦盛科技有限公司，公司合计持股比例为 12.11%。邦盛科技
独立研发的流式大数据极速处理平台“流立方”，数据集群吞吐能力少量节点即可高达百万笔每秒，
平均延时 1 毫秒，数据处理性能国际领先。以“流立方”产品为支点，未来技术可应用于政务、
港务、票务、轨道交通、电信、公共安全等领域。其在金融领域的应用已比较成熟，是国内最早
专注于金融领域实时风控、致力于为国内金融机构提供高性能的事中风险监控解决方案的企业，
与 200 余家金融机构达成业务合作。（2）杭州趣链科技有限公司，公司持有其 49%的股权。趣链
科技已于 2018 年被认定为国家级高新技术企业，也是首批通过区块链信息服务备案的单位，其与
合作伙伴一起共获得十余项备案。（3）晶晨半导体(上海)股份有限公司成为科创板 001 号受理企
业，公司间接持股比例为 1.49%。晶晨半导体是全球无晶圆半导体系统设计的领导者，为多种开
放平台提供各种多媒体电子产品，包括 OTT、IP 机顶盒、智能电视和智能家居产品。（4）公司参
与投资的杭州云栖创投股权投资合伙企业(有限合伙)已投资了二十余个高科技项目，如浙江中控
技术股份有限公司、杭州云庭数据科技有限公司、杭州云深处科技有限公司等。
上述高科技企业发展势头强劲，部分已具备或将很快具备在科创板上市的条件，公司将积极
推进上述公司的上市工作。
（5）公司管理和内控制度
期内，公司加强成本管理，不断强化标准化应用，深化与合作伙伴的战略关系，加大集团采
购力度，发挥采购规模效益，有效降低成本。加强工程质量管控，持续提升产品品质。
期内，公司加强对投资的投后管理，建立了有效的管理流程，赋能于被投资企业，帮助其完
善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司强化品牌建设，通过持续提升产品品质，使公司开发的项目成为当地标杆楼盘 ，
地产业务品牌得到显著提升。公司荣获“2018 中国房地产上市公司 TOP10”、“2018 中国价值地产
总评榜年度价值地产上市公司”等多项荣誉。
（6）社会责任履行情况
期内，公司积极履行社会责任，践行新湖“财富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善
公益事业投入，致力于深度贫困地区的教育脱贫、乡村振兴项目。
治贫先治愚、扶贫先扶智，教育是阻断贫困代际传递的治本之策。公司发起的浙江新湖慈善
基金会与云南省政府于 2018 年 6 月正式合作启动“新湖乡村幼儿园”计划，计划总投资 7000 万元
在云南省怒江傈僳族自治州实现乡村幼儿园全覆盖，同时在其他深度贫困地区开展乡村幼儿园示
范工作。目前怒江州新湖乡村幼儿园全覆盖计划已全面启动，到 2020 年，怒江州广覆盖、保基本、
有质量的学前教育公共服务体系基本建成，预计新增在园幼儿约 5500 人，全州学前三年毛入园率
可达到并超过国家“十三五”规划确定的 85%的目标。同时在云南昆明、文山两地 8 个贫困县，西
藏亚东帕里镇、四川南充仪陇县援建“新湖乡村幼儿园”，在上述地区解决近 2000 名贫困村适龄儿
童入学问题。
湖北恩施的“枫香河益贫乡村”项目于 2018 年 1 月正式启动，这是杭州市对口帮扶恩施的重
要项目。通过引导社会资源、构建综合性产业合作社、将农牧产品推向消费终端等方式，规划将
枫香河自然村建设成文化、自然、生态一体化的持续益贫示范乡村，同时为解决整村深度性贫困
问题和乡村振兴，提供一个样板方案。经参与各方一年多的努力推进，项目在房屋改造、产业项
目、道路建设、学校建设等方面均取得了阶段性的进展，欣欣向荣的景象给住在枫香河村的村民
们带来了希望。
我们将不忘初心，回馈社会，致力于促进贫困地区的经济发展和社会事业的进步，共谋利益，
共享文明安乐。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
(1) 本公司根据《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕
15 号)及其解读和企业会计准则的要求编制 2018 年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整
法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 /
应收票据及应收账款 77,366,333.65
应收账款 77,366,333.65
应收利息 9,759,388.89
应收股利 / 其他应收款 700,549,974.27
其他应收款 690,790,585.38
固定资产 470,652,733.74
固定资产 470,652,733.74
固定资产清理 /
在建工程 1,400,580.78
在建工程 1,400,580.78
工程物资 /
应付票据 7,280,000.00
应付票据及应付账款 1,981,458,135.34
应付账款 1,974,178,135.34
应付利息 555,789,985.80
应付股利 65,487,227.10 其他应付款 2,658,617,611.51
其他应付款 2,037,340,398.61
(2) 财政部于 2017 年度颁布了《企业会计准则解释第 9 号——关于权益法下投资净损失的会
计处理》 《企业会计准则解释第 10 号——关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》
《企业会计准则解释第 11 号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》及《企业会
计准则解释第 12 号——关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》。公司自 2018
年 1 月 1 日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初财务数据无影响。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本公司将沈阳新湖房地产开发有限公司、新湖地产集团有限公司和浙江允升投资集团有限公司（以
下简称允升投资）等 91 家子公司纳入本期合并财务报表范围，详见本财务报表附注八合并范围的
变更和附注九在其他主体中的权益之说明。
