新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
声 明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投
资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书
相同。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
重大事项提示
一、本期债券上市前，本公司截至 2019 年 6 月末合并报表中所有者权益为
354.99 亿元，资产负债率为 75.77%；本期债券上市前，本公司 2016 年、2017
年和 2018 年合并报表中归属于母公司所有者的净利润分别为 58.38 亿元、33.22
亿元和 25.06 亿元，最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 38.89 亿元，预
计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。若未来发行人持续受到行业政策的影响，
其盈利能力可能产生较大波动，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。
二、受国民经济总体运行状况、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素
的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券为固定利率债券，且期限较
长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使
本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
三、本期债券为无担保债券。经联合信用评级有限公司综合评定（联合
[2019]2229 号），发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为“稳定”，本期债券
的信用等级为 AA+。发行人的最新主体信用等级较联合信用对发行人的首次主
体信用等级 AA 有所调高，说明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的
影响不大，本期债券信用风险很低。在本期债券评级的信用等级有效期内，若因
不可控制的因素如市场环境发生变化等，本公司不能如期从预期的还款来源中获
得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。
四、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所
有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券
持有人，以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人）均有同等效力和约
束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决
议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做
出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作
同意并接受本公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
五、报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 46.28 亿元、16.83
亿元、-37.79 亿元和-2.88 亿元。2016 年现金流入较多，主要系当期房地产销售
增加。2017 年现金流入同比继续增长，主要系当期房地产销售大幅增加。2018
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年经营活动现金流入同比有所下降，主要系当期支付上海项目拆迁款，因而导致
经营活动现金净流量为负。未来公司可能因新增开发投入和商品房销售回款节奏
不匹配，造成当期经营活动净现金流存在一定的波动风险。
六、报告期内，公司归属于公司普通股股东的非经常性损益分别为 52.85 亿
元、8.93 亿元、-0.12 亿元及 2.11 亿元，占各期归属于公司普通股股东净利润
比例分别为 90.53%、26.88%、-0.48%及 12.26%。其中，2016 年非经常性损
益主要来自公司对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的
长期股权投资所致；2019 年半年报非经常性损益主要来自公司依据新金融工具
会计准则规定，将部分金融资产重分类按照“以公允价值计量且其变动计入当期
损益”计量，其公允价值的变动计入当期损益得到。因公司秉持“地产和金融、金
融科技、高科技”的多元发展增长模式，在金融科技领域及金融机构牌照方面均
保持一定的股权投资参与度，这些投资标的均是优质资产，每年均会产生较稳定
的投资收益，但如因所持有标的股权被处置时产生的投资收益被归类为非经常性
损益，对公司净利润的影响不具有持续性，会造成对公司盈利水平的波动风险。
七、报告期内，公司委托国投瑞银基金管理有限公司进行境外投资资产管理。
其中，该项委托财产的主要投资标的为 Total PartnerTotal Partner Global
Limited 发行的境外票据，其收益主要来源于 Total PartnerTotal Partner Global
Limited 的全资子公司购买的中信银行 H 股相关收益。2016 年 12 月 1 日起，公
司对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资，
截至 2019 年 6 月末，该项投资在长期股权投资科目中账面价值为 209.42 亿元。
未来如未对该项投资进行处置，中信银行的股价变动不会影响公司对该项投资的
会计核算，但中信银行的实际经营财务情况会影响公司根据权益法核算的长期股
权投资的账面价值。提请投资者注意。
八、截至募集说明书签署日，Total Partner 的全资子公司向中信银行推选了
一名董事候选人，该事项已取得中信银行董事会、股东大会审议通过（详见中信
银行临 2016-07 号、临 2016-014 号公告）；中信银行已公告（中信银行临 2016-65
号公告）本次推选已取得中国银监会的核准《中国银监会关于中信银行黄芳任职
资格的批复》（银监复[2016]376 号），中信银行董事会已正式确认黄芳女士任
中信银行非执行董事；新湖中宝已于 2016 年 11 月 30 日召开董事会审议通过收
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购 Total Partner 的 100%股权（新湖中宝临 2016-160 号公告）。自此，Total
Partner 及其子公司 SummitIdea 均成为发行人全资子公司，纳入合并报表范围，
发行人通过 SummitIdea 间接持有中信银行股权。鉴于 SummitIdea 向中信银行
推荐董事候选人已获得银监会核准，据此，公司对中信银行已有重大影响，根据
《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》关于权益法核算的相关规定，发行人
对中信银行的股权投资可纳入权益法核算。自 2016 年 12 月 1 日起，公司对中
信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资，提请投
资者关注。
九、公司在 2019 年 7-12 月、2020 年的待偿还债务规模较大，2019 年 7-12
月待偿还金额为 148.75 亿元，2020 年度待偿还金额为 210.98 亿元。公司将主
要通过以下几个方面对现有债务进行偿还：一是随着宏观经济和地产行业政策的
变化，公司的房地产业务收入和利润水平有望进一步提升，经营活动净现金流有
望持续改善，将为上述债务的偿还提供持续和稳定的资金来源；二是公司现有一
定比例的非房地产行业对外投资，这些投资均是优质资产，上述投资每年都会为
公司产生较为可观的投资收益，亦可为现有债务的偿还提供重要的资金来源；三
是公司不断拓展融资渠道，通过新增长短期借款和运用现有银行授信额度，偿还
到期债务，不断优化债务期限结构；四是公司股权融资有利于提高公司房地产项
目销售回款的力度和速度，为债务偿还提供保障。
十、截至 2019 年 6 月末，新湖集团、宁波嘉源、浙江恒兴力及实际控制人
黄伟持有的公司股份合计 4,909,203,856 股，其中已质押股份 3,749,794,675 股，
占持有股份的 76.38%，股份质押率较高，质押股份主要用于对其借款进行质押
担保。
十一、公司董事会和股东大会分别于 2016 年 1 月 19 日和 2016 年 2 月 3
日审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份的议案》。截至 2016 年 6 月
27 日，公司回购股份方案实施完毕，回购股份数量为 500,326,892 股，支付的
总金额为 19.67 亿元；回购股份于 6 月 29 日注销，公司总股本由 9,099,670,428
股变更为 8,599,343,536 股。本次回购资金累计支付 19.67 亿元，按 2015 年 12
月 31 日经审计的财务数据测算，回购资金约占公司总资产的 2.21%，约占归属
于上市公司股东的净资产的 8.15%。
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公司于 2018 年 10 月 15 日召开第十届董事会第三次审议通过《关于以集中
竞价交易方式回购股份的议案》,于 2019 年 2 月 14 日召开第十届董事会第七次
会议审议通过《关于修改回购股份预案的议案》，并于 2019 年 2 月 26 日披露
了《回购报告书》，公司拟以自有资金回购公司股份，回购资金总额为人民币
6-12 亿元，且回购价格不超过 4.50 元/股，回购的股份拟用于维护公司价值及股
东权益的库存股回购资金为 3 亿元，剩余回购的股份用于股权激励。
2019 年 3 月 7 日，公司通过集中竞价交易方式首次实施回购（详见公司公
告 2019-014、016 号）。截至 2019 年 10 月 31 日，公司通过集中竞价交易方
式已累计回购股份 13923.0136 万股，占公司总股本的 1.62%，成交最高价为
4.40 元/股，最低价为 2.86 元/股，成交总金额为 49671.01 万元。
十二、截至 2016 年末、2017 年末、2018 年末及 2019 年 6 月末，公司存
货 分 别 为 5,170,125.22 万 元 、 5,936,955.89 万 元 、 7,035,401.48 万 元 及
7,300,910.65 万元，占公司总资产的比重分别为 46.34%、47.66%、50.30%及
49.84%。公司存货主要为房地产类存货，主要包括房地产开发成本和开发产品。
公司目前房地产项目主要为普通刚需住宅，受宏观经济与国家调控政策的影响相
对较大，房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。
十三、发行人主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行
业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程
等宏观经济因素的综合影响深远重大。现阶段国内经济形势面临较多不确定因
素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，
社会对房地产价格下行预期增加，使发行人所处行业的业务空间、销售水平和利
润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性
波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对发行人的整体业
绩和盈利能力产生不利影响。
十四、随着房地产市场区域趋向分化，一二线热点城市在 2015 年及 2016
年呈现量价齐升的市场状况，三四线城市则以降价去库存为市场主题。2017 年
以来一二线市场有所回落，三四线城市热度增加，国内主要房地产企业均加大对
一二线城市的投资力度，进而可能加大发行人业务区域内的竞争压力和投资成
本。未来若房地产行业发生波动，或一二线城市市场状况发生重大不利变化，则
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可能在项目销售、资金回收和盈利能力等方面对发行人造成不利影响。
十五、发行人于 2018 年 6 月召开第九届董事会第四十二次会议和 2018 年
第一次临时股东大会，审议通过了《关于境外附属公司在境外发行美元债券并由
公司提供跨境担保的议案》，拟由发行人全资子公司香港新湖投资有限公司通过
其在英属维尔京群岛注册成立的公司公开发行美元债券，由发行人提供无条件及
不可撤销的跨境担保。2018 年 8 月，该境外发行美元债券已获国家发展和改革
委员会备案登记，备案额度为不超过 8 亿美元。2018 年 12 月 20 日，新湖（BVI）
2018 控股有限公司完成在境外发行总额 2.4 亿美元的债券，票面年利率为 11%，
发行价格为债券票面值的 100%，期限为 3 年（附第 2 年末发行人上调票面利率
选择权、赎回权及投资者回售选择权）。2019 年 3 月 14 日，新湖（BVI）2018
控股有限公司完成在境外发行总额 2.75 亿美元的债券。债券由本公司提供无条
件及不可撤销的跨境担保，票面年利率为 11%，发行价格为债券票面值的 100%，
期限为 3 年（附第 2 年末发行人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择
权）。2019 年 6 月 12 日，新湖（BVI）2018 控股有限公司完成在境外发行总
额 1.1 亿美元的债券。债券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境担保，票面年
利率为 11%，发行价格为债券票面值的 100%，期限为 3 年（附第 2 年末发行
人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。2019 年 6 月 28 日，
新湖（BVI）2018 控股有限公司依据美国证券法 S 规则，按原始债券相同的条
款和条件，完成向境外机构投资者增发总额 0.5 亿美元票面年利率 11%的 3 年
期债券（附第 2 年末发行人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。
本次发行的债券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境担保，发行价格为债券票
面值的 100%。本次发行的债券待完成外汇管理局相关备案登记后将会与原始债
券合并构成单一系列，并在香港联合交易所有限公司上市，上市后债券简称为
XINHU BVI N2206，债券代码为 4569。
十六、自本次债券取得发行许可后至今，发行人存在出售资产的重大事项，
详见公司于 2019 年 7 月 17 日披露的《关于与融创房地产集团有限公司签署合
作协议书的公告》（公告编号：临 2019-062），具体内容如下：
基于双方共同的优良品牌、品质追求和开发理念，为更好地发挥新湖在长三
角丰富优质的资源储备和融创高效的运营管理能力，双方拟在项目开拓、联合开
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发、营销体系、物业管理、供应链金融等领域展开全面合作，实现共赢。新湖中
宝及全资子公司新湖地产集团有限公司（合称“公司”）与融创房地产集团有限
公司（以下简称“融创地产”）签署《合作协议书》：
1、公司向融创地产转让浙江瓯瓴实业有限公司 90.1%的股权（简称“目标
股权 1”）及其对应的平阳隆恒置业有限公司、南通启仁置业有限公司的 100%
权益；分步实施并最终完成转让上海玛宝房地产开发有限公司 90.1%的股权（简
称“目标股权 2”）；平价转让公司对上述公司的全部债权（简称“目标债权”）。
2、本次交易的交易价款为 6,704,702,708 元，其中目标股权 1 交易价款为
500,000,000 元，目标股权 2 交易价款为 377,702,708 元，目标债权交易价款为
5,827,000,000 元。
3、公司第十届董事会第十二次会议于 2019 年 7 月 15 日以通讯方式召开。
公司应参加签字表决董事七名，实际参加签字表决的董事七名。与会董事经认真
审议，通过了《关于与融创房地产集团有限公司签署合作协议书的议案》。
4、本次交易未构成关联交易，未构成重大资产重组，不需提交公司股东大
会审议。
5、按照合同约定，目前本次交易正常进行中，公司与融创地产已于 2019
年 7 月初步完成管理权移交，截至目前公司已收到交易价款 20.114 亿元，股权
变更及相关手续正在办理中。
6、本次交易有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司
资产负债水平，实现稳健高效优质的发展，对发行人还本付息能力未有重大不利
影响。公司本次交易产生收益约 5 亿元, 该数据未考虑最终税费情况且未经审计。
7、国泰君安证券作为“15 新湖债”、“15 中宝债”、“16 新湖 01”、“18
中宝 01”、“18 中宝 02”的受托管理人，持续密切关注对债券持有人权益有重
大影响的事项，积极履行受托管理人职责，已于 2019 年 7 月 23 日出具《新湖
中宝股份有限公司公司债券临时受托管理事务报告》并完成信息披露。
十七、因起息日在 2019 年 1 月 1 日之后，且本次债券已发行“新湖中宝股
份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）”，本期债券的名称定为“新湖
中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）”。本期债券名称变更不
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改变原签订的与本次公司债券发行相关的法律文件效力，原签署的相关法律文件
对更名后的公司债券继续具有法律效力。前述法律文件包括但不限于《新湖中宝
股份有限公司 2018 年公开发行公司债券之债券受托管理协议》、《新湖中宝股
份有限公司 2018 年公开发行公司债券债券持有人会议规则》等文件。
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目 录
声 明 ..................................................................................................................... 1
重大事项提示 ........................................................................................................ 2
目 录 ..................................................................................................................... 9
释 义 ................................................................................................................... 11
第一节 发行概况 ................................................................................................. 13
一、发行概况 ............................................................................................... 13
二、本期债券发行及登记挂牌安排 ............................................................... 17
三、本期债券发行的有关机构 ...................................................................... 17
四、认购人承诺............................................................................................ 20
五、信息披露的具体内容和方式................................................................... 20
六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 .................................. 20
第二节 发行人及本期债券的资信状况................................................................. 21
一、信用评级 ............................................................................................... 21
二、发行人主要资信情况 ............................................................................. 23
第三节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ...................................................... 25
一、增信机制 ............................................................................................... 25
二、偿债计划 ............................................................................................... 25
三、偿债资金来源 ........................................................................................ 25
四、偿债应急保障方案 ................................................................................. 26
五、偿债保障措施 ........................................................................................ 26
六、违约责任及解决措施 ............................................................................. 28
第四节 发行人基本情况 ...................................................................................... 13
一、发行人概况............................................................................................ 30
二、本次发行前发行人的股东情况 ............................................................... 40
三、发行人组织结构、治理结构和管理机构及下属公司情况 ........................ 42
四、发行人控股股东和实际控制人基本情况 ................................................. 61
五、发行人与控股股东的独立性................................................................... 66
六、关联方及关联交易情况 .......................................................................... 67
七、发行人董事、监事、高级管理人员情况 ................................................. 86
八、发行人主要业务基本情况 ...................................................................... 89
九、发行人所处行业状况 ........................................................................... 119
十、发行人发展战略 .................................................................................. 127
十一、发行人违法违规情况 ........................................................................ 134
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十二、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 ................................ 134
第五节 财务会计信息 ........................................................................................ 136
一、发行人财务报告编制及审计情况 ......................................................... 136
二、最近三年及一期财务报表 .................................................................... 139
三、合并报表范围的变化情况 .................................................................... 148
四、公司最近三年及一期的主要财务指标 .................................................. 154
五、非经常性损益明细表 ........................................................................... 155
六、管理层讨论与分析 ............................................................................... 157
七、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 ................................ 202
八、最近一年末对外担保情况 .................................................................... 203
九、发行人涉及的未决诉讼、仲裁及行政处罚事项 .................................... 204
十、发行人受限制资产情况 ........................................................................ 205
第六节 募集资金运用 ........................................................................................ 206
一、本期债券募集资金规模 ........................................................................ 206
二、本期债券募集资金运用计划................................................................. 206
三、募集资金专项账户的管理安排 ............................................................. 207
四、募集资金运用对公司财务状况的影响 .................................................. 208
五、前次发行公司债券的募集资金使用情况 ............................................... 208
六、本期债券存续期募集资金使用的信息披露安排 .................................... 212
第七节 备查文件 ............................................................................................... 213
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释 义
在本募集说明书摘要中，除非文意另有所指，下列词汇具有以下含义：
发行人、本公司、
指 新湖中宝股份有限公司
公司、新湖中宝
控股股东、新湖集
指 浙江新湖集团股份有限公司
团
浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司
宁波嘉源 指 宁波嘉源实业发展有限公司
新湖创业 指 浙江新湖创业投资股份有限公司（已注销）
新湖控股 指 新湖控股有限公司
温州银行 指 温州银行股份有限公司
盛京银行 指 盛京银行股份有限公司
中信银行 指 中信银行股份有限公司
大智慧 指 上海大智慧股份有限公司
西北矿业 指 甘肃西北矿业集团有限公司
发行人本次公开发行的“新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发
本期债券 指
行公司债券（第二期）”
本次发行 指 本期债券的发行
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券制作的《新湖中宝
募集说明书 指 股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明
书（面向合格投资者）》
主承销商、债券受
托管理人、国泰君 指 国泰君安证券股份有限公司
安
审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
联合信用、资信评
指 联合信用评级有限公司
级机构
发行人律师 指 北京市金杜律师事务所
登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投
债券持有人 指
资者
公司章程 指 《新湖中宝股份有限公司章程》
股东大会 指 新湖中宝股份有限公司股东大会
董事会 指 新湖中宝股份有限公司董事会
监事会 指 新湖中宝股份有限公司监事会
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为保障公司债券持有人的合法权益，根据相关法律法规制定的
《债券持有人会议
指 《新湖中宝股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（面向合
规则》
格投资者）之债券持有人会议规则》及其变更和补充
发行人与债券受托管理人签署的《新湖中宝股份有限公司 2018
《债券受托管理协
指 年公开发行公司债券（面向合格投资者）之债券受托管理协议》
议》
及其变更和补充
报告期、最近三年
指 2016 年、2017 年、2018 年和 2019 年 1-6 月
及一期
中华人民共和国商业银行对非个人客户的营业日（不包括法定
工作日 指
节假日）
交易日 指 上海证券交易所营业日
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香
法定节假日 指 港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休
息日）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
《分类监管函》 指 《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》
元 指 如无特别说明，指人民币元
房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承
预售 指
购人支付定金或房价款的行为
预售比例 指 累计销售面积/该项目已取得预售证的可预售面积
土地储备 指 房地产拟开发项目及在建项目中未竣工入伙的规划建筑面积
长江和钱塘江在入海处冲积成的三角洲，包括江苏省东南部和
上海市，浙江省东北部，是长江中下游平原的一部分，面积约
长三角地区 指
5 万平方千米。在经济上指以上海为龙头的江苏、浙江、安徽
经济带
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和因四舍五入在尾数
上略有差异，并非计算错误。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第一节 发行概况
一、发行概况
（一）本次债券的核准情况及核准规模
2018 年 8 月 28 日，本公司第十届董事会第二次会议审议通过了《关于公
司符合公开发行公司债券条件的议案》和《关于公开发行公司债券的议案》。2018
年 9 月 14 日，本公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过了上述议案，拟公
开发行不超过 75 亿元（含 75 亿元）公司债券。本次债券分期发行，本公司将
根据公司资金需求情况和市场情况等因素与主承销商协商确定本次债券的发行
时间、发行规模及其他发行条款。
2019 年 3 月 5 日，经中国证监会（证监许可〔2019〕310 号文）核准，发
行人获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 75 亿元（含 75 亿
元）的公司债券。
公司已于 2019 年 9 月 6 日发行新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公
司债券（第一期）（品种一），发行规模 7.5 亿元，本次债券剩余可发行额度为
67.5 亿元。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：新湖中宝股份有限公司。
债券名称：新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）。
发行总额：本次债券分期发行，本期债券发行规模不超过 20 亿元（含 20
亿元）。
债券票面金额及发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。
债券期限：本期债券分为 2 个品种，品种一期限为 4 年期，附第 2 年末发
行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权；本期债券品种二为 3 年期，
附第 1 年末、第 2 年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。
回拨选择权：本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人
和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内决定是否行使品种间
回拨选择权。
债券利率或其确定方式：本期债券为固定利率。本期债券票面利率由发行人
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
和主承销商按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取单利
按年计息，不计复利。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券品种一存续期
的第 2 年末调整本期债券票面利率。发行人将于本期债券品种一的第 2 个计息年
度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是
否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。发行人有权决定是否在本期债券
品种二存续期的第 1/2 年末调整本期债券票面利率。发行人将于本期债券品种二
的第 1/2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露
媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行
使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
债券持有人回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率
及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券品种一第 2 个计息年度付
息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种一第 2
个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上海证券交易所和债券登记机
构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，债
券持有人有权选择在本期债券品种二第 1/2 个计息年度付息日将其持有的本期
债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种二第 1/2 个计息年度付息日
即为回售支付日，发行人将按照上海证券交易所和债券登记机构相关业务规则完
成回售支付工作。
回售申报：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告
后，债券持有人有权选择在公告的回售登记期内通过指定的方式进行回售申报。
债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交
易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接
受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
在政策允许的前提下，发行人可以在回售后安排转售。
担保情况：本期债券为无担保债券。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立
的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让等操作。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到
期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。若债券持有人在本期债券存
续期行使回售选择权，回售部分债券的票面面值加回售当年的利息在投资者回售
支付日一起支付。
发行对象及发行方式：符合《公司债券发行与交易管理办法》、《证券期货投
资者适当性管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》规
定并拥有中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 A 股证券账户的合格投资
者中的机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。合格机构投资者的申购资金
来源必须符合国家有关规定。本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的
方式，网下申购由本公司与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。
向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。
起息日：本期债券的起息日为 2019 年 11 月 22 日。
利息登记日：本期债券利息登记日按照债券登记机构的相关规定办理。在利
息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就本期债券获得该利息
登记日所在计息年度的利息。
付息日：本期债券存续期间，本期债券品种一的付息日为 2020 年至 2023
年每年的 11 月 22 日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的
第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；本期债券品种二的付息日为
2020 年至 2022 年每年的 11 月 22 日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，
则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。若品种一投资
者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2020 年至 2021 年每年的 11 月
22 日；若品种二投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2020 年或
2020 年、2021 年每年的 11 月 22 日；前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺
延至下一个工作日，顺延期间不另计息。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为 2023 年 11 月 22 日（如遇法定及政府
指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计
利息）。本期债券品种二的兑付日为 2022 年 11 月 22 日（如遇法定及政府指定
节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利
息）。若品种一投资者行使回售选择权，则回售部分的债券兑付日为 2022 年 11
月 22 日；若品种二投资者行使回售选择权，则回售部分的债券兑付日为
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2020/2021 年 11 月 22 日；前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至下一
个工作日，顺延期间不另计息。
付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。
信用级别及资信评级机构：经联合信用综合评定，发行人的主体信用等级为
AA+级，本期债券信用等级为 AA+级。联合信用将在本期债券有效存续期间对发
行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。
主承销商：国泰君安证券股份有限公司
债券受托管理人：本公司聘请国泰君安作为本期债券的债券受托管理人。
承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。
拟挂牌交易场所：上海证券交易所。
募集资金专项账户：
账户名称：新湖中宝股份有限公司
银行账户：3310010010120100871628
汇入行地点：浙商银行杭州分行营业部
汇入行人行支付系统号：316331000106
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期或行权
的公司债券等公司债务。
拟上市地：上海证券交易所
上市安排：本次发行结束后，公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债
券上市交易的申请。本期债券符合在上海证券交易所集中竞价系统和综合协议交
易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司
财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保
证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得上海证券交易所同意，若届时本期债券
无法进行双边挂牌/单边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。
因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行
承担，本期债券不能在除上海证券交易所以外的其他交易场所上市。
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应
缴纳的税款由投资者承担。
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（三）本期债券的定期报告披露安排
本期债券为公开发行，公司作为上海证券交易所上市公司，将遵守上海证券
交易所关于上市公司信息披露的相关规定，在每一个会计年度结束之日起 4 个月
内和每一个会计年度的上半年结束之日起 2 个月内，分别向上海证券交易所提交
并披露上一年度年度报告和本年度中期报告。
二、本期债券发行及登记挂牌安排
（一）本期债券发行时间安排
发行首日：2019 年 11 月 21 日。
预计发行期限：2019 年 11 月 21 日至 2019 年 11 月 22 日，共 2 个工作日。
（二）本期债券登记挂牌安排
本期发行结束后，本公司将尽快向上交所及相关登记机构提出关于本期债券
登记及上市交易的申请。
三、本期债券发行的有关机构
（一）发行人：新湖中宝股份有限公司
法定代表人： 林俊波
董事会秘书： 虞迪锋
住所： 浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
办公地址： 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
电话： 0571-85171837
传真： 0571-87395052
联系人： 高莉
（二）主承销商：国泰君安证券股份有限公司
法定代表人： 王松（代）
住所： 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
办公地址： 北京市西城区金融大街甲 9 号金融中心南楼 16 层
电话： 010-83930216
传真： 010-66162609
项目主办人： 魏瑨
项目协办人： 丁寒玉
项目组成员： 韩志达、魏瑨、丁寒玉、江昊岩
（三）发行人律师：北京市金杜律师事务所
法定代表人： 王玲
北京市朝阳区东三环中路 7 号北京财富中心写字楼 A 座 40
住所：
层
办公地址： 北京朝阳区东三环中路 1 号环球金融中心东塔 19 层
电话： 010-58785324
传真： 010-58785566
经办律师： 黄任重、刘知卉
（四）会计师事务所：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
负责人： 郑启华
住所： 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼
办公地址： 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 28 层
电话： 0571-89722888
传真： 0571-87178826
经办会计师： 林国雄、叶喜撑、许松飞、景彩子、张晓燕
（五）资信评级机构：联合信用评级有限公司
法定代表人： 万华伟
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住所： 天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓 508
办公地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层
电话： 010-85172818
传真： 010-85171273
经办分析师： 余瑞娟、王彦
（六）债券受托管理人：国泰君安证券股份有限公司
法定代表人： 王松（代）
住所： 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号
电话： 010-83930216
传真： 010-66162609
联系人： 丁寒玉
（七）募集资金专项账户开户银行：浙商银行股份有限公司杭州分行
负责人： 陈海强
住所： 浙江省杭州市江干区民心路 1 号
电话： 0571-87330720
联系人： 卢玲君
（八）公司债券申请挂牌的证券交易所：上海证券交易所
总经理： 黄红元
住所： 上海市浦东南路 528 号上海证券大厦
电话： 021-68808888
传真： 021-68804868
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（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
负责人： 高斌
住所： 上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼
电话： 021-38874800
传真： 021-58754185
四、认购人承诺
投资者购买本期债券，被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对债券持有人的权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变
更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
五、信息披露的具体内容和方式
本公司及主承销商将严格根据《上市公司信息披露管理办法》、《公司债券发
行与交易管理办法》、《上海证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订）》等法
律法规的规定和本募集说明书的约定，尽职履行与本次公司债券相关的后续信息
披露义务，保证所披露的信息真实、准确、完整、及时，不存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏。本公司将指定专人负责信息披露事务，主承销商将指定专人
辅导、督促和检查发行人的信息披露义务。
六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
本公司与本次发行有关的中介机构及其法定代表人或负责人、高级管理人员
及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系等利害关系。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第二节 发行人及本期债券的资信状况
一、信用评级
（一）主体信用级别
经联合信用综合评定（联合[2019]2229 号），发行人的主体长期信用等级
为 AA+级，评级展望为“稳定”，本期债券的信用等级为 AA+级。上述信用等级表
明本次公司债券到期不能偿还的风险很低。
（二）评级报告的内容摘要
联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）对新湖中宝股份有限公司（以
下简称“公司”或“新湖中宝”）的评级反映了公司作为具备较强综合实力的房地产
开发上市公司，项目开发经验丰富、土地储备和在建项目规模较大，为公司未来
的发展提供良好的支撑。近年来，公司通过海涂开发业务在获取收益的同时为获
取土地提供了良好的基础；公司在金融投资领域取得的投资收益对公司整体利润
形成了良好补充；公司现金类资产较充足。同时，联合评级也关注到目前房地产
行业调控政策较严，公司持有待开发项目中三四线城市建筑面积占比较大、在建
及拟建项目未来所需投资规模较大、受限资产规模较大、债务负担较重、面临较
大集中偿付压力、净利润对投资收益依赖较大以及公司经营活动净现金流由净流
入转为净流出等因素对公司信用水平产生的不利影响。
未来，随着公司在建项目的竣工与结转，公司房地产收入将进一步增长。公
司持有的优质金融、金融科技及高科技类股权资产可为公司提供良好的投资收
益，增强公司的盈利能力。联合评级对公司的评级展望为“稳定”。
综上，基于对公司主体长期信用水平以及本期公司债券偿还能力的综合评
估，联合评级认为，本期公司债券到期不能偿还的风险很低。
优势：
1．公司通过长期持续经营，积累了大量土地储备，目前公司在建项目规模
较大，可满足公司长期经营需求。同时，公司通过海涂开发业务在获取收益的同
时为获取优质土地提供了良好的基础。
2．公司拥有较多优质的金融、金融科技及高科技类股权资产，在金融投资
领域取得了较大规模投资收益，对公司整体利润形成了良好补充。未来，公司“地
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
产+金融、金融科技和高科技”双主业的发展也有助于其分散经营风险。
3．公司货币资金较为充足且受限比例较低，现金支付能力较强。
关注：
1．目前房地产调控政策较严格，公司经营情况将受房地产市场波动和政策
影响，且公司持有待开发项目中三四线城市建筑面积占比较大，未来开发销售情
况存在一定不确定性。
2．公司房地产在建及拟建项目未来所需投资规模较大，海涂开发因一、二
级联动整体开发周期较长，回款速度较慢，且未来仍需一定资金投入，公司面临
一定的资金压力。
3．公司债务规模较大，债务负担较重；同时公司长期借款和应付债券到期
期限较为集中，公司将面临较大集中偿付压力。
4．公司受限资产规模较大，对资产整体流动性有所影响；公司对外股权投
资规模较大，存在一定的价值波动风险。受上海旧改业务投入增加等因素影响，
2018 年公司经营活动净现金流由净流入转为净流出。
（三）跟踪评级安排
根据监管部门和联合信用对跟踪评级的有关要求，联合信用将在本次（期）
债券存续期内，在每年新湖中宝股份有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于
每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券
存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
新湖中宝股份有限公司应按联合信用跟踪评级资料清单的要求，提供有关财
务报告以及其他相关资料。新湖中宝股份有限公司如发生重大变化，或发生可能
对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合信用并提供有关资料。
联合信用将密切关注新湖中宝股份有限公司的相关状况，如发现新湖中宝股
份有限公司或本次（期）债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能
对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合信用将落实有关情况并及时评估其
对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次（期）债券的信用等级。
如新湖中宝股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，联合信用
将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可宣布信用等级暂时失效，
直至新湖中宝股份有限公司提供相关资料。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
联合信用对于本次（期）债券的跟踪评级报告将在本公司网站和交易所网站
公告，且在交易所网站公告的时间不晚于联合信用网站、其他交易场所、媒体或
者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送新湖中宝股份有限公司、
监管部门等。
二、发行人主要资信情况
（一）公司获得银行授信的情况
本公司与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，并获得较高的授信额
度，间接债务融资能力较强。
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司合并口径授信总额为 866.05 亿元，其中未
使用的授信额度为 345.91 亿元。
（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
本公司在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，最近三年及一期
没有发生过重大违约现象。
（三）最近三年及一期发行的债券（债务融资工具）以及偿还情况
截至本募集说明书签署日，本公司及其控股子公司发行债券情况如下：
发行余额 目前利率 本息偿付
债券名称 债券期限 兑付日期
（亿元） （%） 情况
1.6（美 3年
XINHUBVIN2206 11.00 2022-6-12 暂未涉及
元） （2+1）
2.65（美 3年
XINHUBVIN2203 11.00 2022-3-14 按期偿付
元） （2+1）
2.4（美 3年
XINHUBVIN2112 11.00 2021-12-20 按期偿付
元） （2+1）
新湖中宝股份有限公
司 2019 年公开发行公 4年
7.5 7.5 2023-9-6 暂未涉及
司债券（第一期）（品 （2+2）
种一）
新湖中宝股份有限公
4年
司 2018 年非公开发行 5 7.5 2022-3-23 按期偿付
（2+2）
公司债券(第一期)
新湖中宝股份有限公
4年
司 2018 年非公开发行 18 7.8 2022-9-10 按期偿付
（2+2）
公司债券(第二期)
新湖中宝股份有限公
司 2018 年度第一期中 10 6.8 3年 2021-3-29 按期偿付
期票据
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新湖中宝股份有限公
司 2017 年度第一期中 10 6.8 3年 2020-11-7 按期偿付
期票据
平安-新湖中宝购房尾 3年
14.25 6.1/6.6 2020-11-29 按期偿付
款资产支持证券 （2+1）
6.191（美
XINHUBVIN2003 6.00 3年 2020-3-1 按期偿付
元）
新湖中宝股份有限公
5年
司 2016 年公司债券 25.93 7.1 2021-5-20 按期偿付
（3+2）
（品种一）
平阳县利得海涂围垦
开发有限公司 2015 年 4年
16 8.1 2019-11-27 按期偿付
非公开发行公司债券 （2+2）
（第二期）
新湖中宝股份有限公 5年
21.59 7.2 2020-7-23 按期偿付
司 2015 年公司债券 （3+2）
截至本募集说明书签署日，本公司不存在延迟支付债券利息或本金的情况。
（四）发行人最近三年及一期合并财务报表口径下的主要偿债指标
2017 年 12 月 31 2016 年 12 月 31
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
日 日
流动比率 1.83 2.09 2.20 2.30
速动比率 0.44 0.51 0.61 0.78
资产负债率
75.77 75.42 73.59 73.20
（%）
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
EBITDA 利
1.25 1.19 1.44 1.94
息保障倍数
贷款偿还率
100 100 100 100
（%）
利息偿付率
100 96.83 98.91 98.18
（%）
注：
（1）流动比率=流动资产/流动负债；
（2）速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债；
（3）资产负债率=总负债/总资产；
（4）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销）/（资本化利息+
计入财务费用的利息支出）；
（5）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
（6）利息偿付率=实际支付利息/应付利息。
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第三节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
本期债券发行后，本公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理和募集资金使用管理，及时、足额地准备资金用于每年的利息支
付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
一、增信机制
暂无。
二、偿债计划
本期债券利息和本金的支付通过登记机构和有关机构办理。
（一）利息的支付
1、本期债券在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支
付。本期债券品种一的付息日期为 2020 年至 2023 年每年的 11 月 21 日，本期
债券品种二的付息日期为 2020 年至 2022 年每年的 11 月 21 日。利息登记日为
付息日之前的第 1 个工作日。在利息登记日当日收市后登记在册的债券持有人，
均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。如遇法定节假日
或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；顺延期间付息款项不另计利息。
2、根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税费由投
资者自行承担。
（二）本金的偿付
本期债券到期一次还本。本期债券品种一的兑付日期为 2023 年 11 月 21 日，
本期债券品种二的兑付日期为 2022 年 11 月 21 日。兑付登记日为兑付日之前的
第 1 个工作日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获
得所持本期债券的本金。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作
日；顺延期间兑付款项不另计利息。
三、偿债资金来源
本期债券的偿债资金将主要来源于本公司日常经营所产生的营业收入、净利
润和经营活动现金流，2016 年、2017 年、2018 年和 2019 年 1-6 月，本公司营
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业收入分别为 136.26 亿元、175.00 亿元、172.27 亿元和 72.75 亿元，归属于
母公司所有者的净利润分别为 58.38 亿元、33.22 亿元、25.06 亿元和 17.21 亿
元，经营活动产生的现金流入额分别为 197.60 亿元、234.76 亿元、197.07 亿
元和 82.80 亿元。
2016 年至 2019 年 1-6 月间，公司为实现做强、做大房地产主业，重点在
以长三角区域覆盖的多个主要城市同时开发多个房地产项目，每年投入项目开发
的现金支出较多；同时为保持可持续发展，择机进行土地购置，致使经营活动产
生的现金流出较大。未来公司将继续坚持普通刚需住宅为主的产品定位，挖掘改
善型需求产品，改善房地产项目销售的回款速度，同时大力培育和发展金融、金
融科技、高科技等新的业务增长点，营业收入和净利润有望进一步提升，从而为
偿还本期债务本息提供保障。
四、偿债应急保障方案
长期以来，本公司财务政策稳健，资产流动性良好，必要时可以通过流动资
产变现来补充偿债资金。截至 2019 年 6 月末，本公司合并财务报表口径下流动
资产余额为 962.09 亿元，其中货币资金余额为 153.12 亿元，应收账款为 8.73
亿元，其他应收款 35.64 亿元，存货为 730.09 亿元，不含存货的流动资产余额
为 232 亿元。
五、偿债保障措施
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司为按时、足额偿付本期债券
制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格
执行资金管理计划、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务
等，努力形成一套确保本期债券安全付息、兑付的保障措施。
（一）切实做到专款专用
本公司将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况
将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面
的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据股东大会决议并按照本募集说明书披
露的用途使用。
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（二）设立专门的偿付工作小组
本公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息
的如期偿付，保障债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工
作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
（三）制定并严格执行资金管理计划
本期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期
应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准
备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利
益。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人协调债券持有人对
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，协调债券持有人，采
取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
本公司将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行
职责，定期向债券受托管理人提供公司的相关财务资料，并在公司可能出现债券
违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理
协议》采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第九节“债券受托管
理人”。
（五）制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人根据《公司债券发行与交易管理办法》等法律法规
的要求，制定了《债券持有人会议规则》，约定了债券持有人通过债券持有人会
议行使权利的范围、程序及其他重要事项，为保障本期债券本息及时足额偿付作
出了合理的制度安排。
有关《债券持有人会议规则》的具体条款，详见本募集说明书第八节“债券
持有人会议”。
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（六）严格履行信息披露义务
本公司将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按《债券受托管理
协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使本公司偿债能力、募
集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风
险。
（七）本公司承诺
根据本公司于 2018 年 8 月 28 日召开的第十届董事会第二次会议及于 2018
年 9 月 14 日召开的 2018 年第二次临时股东大会审议通过的关于本次债券发行
的有关决议，在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息
时，公司将至少采取如下措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
六、违约责任及解决措施
本公司保证按照本募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期
债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按时支付本期债券的本金和/或利息，
或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》协调债券
持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果债券
受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向
本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果本公司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付
本金，对于逾期未付的利息或本金，公司将根据逾期天数按逾期利率向债券持有
人支付逾期利息，逾期利率为本期债券票面利率上浮 20%。
关于构成违约的情形、违约责任、清偿措施及相关承担方式的具体情况请详
见本募集说明书第九节、二、“（九）违约责任”。
《债券受托管理协议》适用中国法律并依其解释。因《债券受托管理协议》
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引起的或与其有关的任何争议应由争议各方之间协商解决，如果协商解决不成，
则任何一方均可向上海仲裁委员会提交仲裁，仲裁裁决是终局的，对协议各方均
具有约束力。
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第四节 发行人基本情况
一、发行人概况
（一）发行人基本情况
1、公司中文名称：新湖中宝股份有限公司
2、公司英文名称：XINHUZHONGBAOCO.,LTD.
3、法定代表人：林俊波
4、设立日期：1993 年 2 月 23 日
5、注册资本：8,599,343,536 元
6、实缴资本：8,599,343,536 元
7、住所：浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
8、办公地址：浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
9、邮政编码：310007
10、信息披露负责人：虞迪锋
11、电话：0571-85171837
12、传真：0571-87395052
13、电子信箱：yaocc@xhzb.com
14、所属行业：房地产业（K70）
15、经营范围：煤炭（无储存）的销售。实业投资，百货、针纺织品、五金
交电、石化产品、化工产品（不含化学危险品）、家俱、电子计算机及配件、建
筑材料、金属材料、木竹材、电子产品、通讯设备（不含无线）、机电设备、黄
金饰品、珠宝玉器的销售，经营进出口业务、投资管理，信息咨询服务，国内广
告设计制作发布，代理广告业务，电子计算机网络系统及软件的研发、技术服务，
房地产中介服务。 依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
16、统一社会信用代码：91330000142941287T
（二）发行人的设立、发行上市情况
发行人的前身系浙江嘉兴惠肯股份有限公司，是于 1992 年 8 月经浙江省股
份制试点工作协调小组浙股[1992]20 号及浙股募[1992]8 号文批准，由嘉兴商业
大厦、嘉兴市信托投资公司、嘉兴市建设房地产开发公司和中国工商银行浙江省
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信托投资公司 4 家单位共同发起，以定向募集方式设立的股份有限公司，成立时
总股本为 500.1599 万股，面值 10 元。股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 占总股本比例
发起人股 199.9025 39.97%
定向募集法人股 200.2574 40.04%
内部职工股 100.0000 19.99%
总股本 500.1599 100.00%
1994 年 2 月，经发行人第二次股东大会表决通过，将股票面值由每股 10
元拆细为每股 1 元；同年 5 月，经浙江省体改委浙经体改[1994]77 号文批准，
浙江嘉兴惠肯股份有限公司按每 10 股送 0.5 股的比例，向全体股东派送红股。
拆细分红后，总股本增至 5,251.6790 万股。
1996 年 9 月，经嘉兴市人民政府嘉政发[1996]145 号文批准，由嘉兴市国
资委授权嘉兴市商业控股（集团）公司经营管理原嘉兴市商业系统国有资产，浙
江嘉兴惠肯股份有限公司的国家股由嘉兴市商业控股（集团）公司持有。
1996 年 12 月，经浙江省人民政府证券委员会浙证委[1996]60 号文批准，
浙江嘉兴惠肯股份有限公司按 1：1 的比例进行配股，配股认购的不足部分 1,600
万股由北京戴梦得宝石公司以实物资产认购。由于北京戴梦得宝石公司并入戴梦
得实业发展有限公司，其持有的 1,600 万股已由戴梦得实业发展有限公司承继。
配股完成后，浙江嘉兴惠肯股份有限公司总股本增至 10,503.36 万股，名称变更
为“浙江中宝戴梦得股份有限公司”，并在浙江省工商行政管理局办理了变更登记
手续。1997 年发行人更名为“中宝戴梦得股份有限公司”。
1997 年 11 月，根据地矿部和浙江省对下属企业进行现代企业制度改革的整
体设想，为进一步发展壮大我国宝石贵金属勘查、开采、加工和销售这一新兴民
族工业，经地矿部地函[1998]73 号文和浙江省政府浙政发[1998]32 号文批准，
以原“中宝戴梦得股份有限公司”作为存续主体，采取吸收合并的方式，合并了中
宝翡翠有限公司和浙江美尔珠宝首饰有限公司。合并后，总股本增至 14,403.36
万股。
1999 年 6 月 2 日，经中国证监会证监发行字[1999]57 号文批准，发行人向
社会公众非公开发行人民币普通股 5,850 万股，向证券投资基金配售 650 万股，
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每股面值 1.00 元，每股发行价 5.00 元。同时，发行人委托浙江省证券登记中心
对 2,100 万股内部职工股进行集中托管，并经浙政委[1998]128 号文予以确认。
非公开发行后，发行人的股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 占总股本比例
一、未流通股份 14,403.36 68.90%
其中：国家股 1,433.98 6.86%
国有法人股 2,300.00 11.00%
社会法人股 8,569.38 41.00%
内部职工股 2,100.00 10.04%
二、可流通股份 6,500.00 31.10%
其中：社会公众股 5,850.00 27.99%
向基金配售 650.00 3.11%
三、总股本 20,903.36 100.00%
1999 年 6 月 23 日，经上海证券交易所上证上字[1999]第 37 号文批准，发
行人 5,850 万股社会公众股在上海证券交易所挂牌交易，股票简称“戴梦得”，股
票代码“600208”。向证券投资基金配售的 650 万股股票自社会公众股上市流通
之日起 2 个月后上市流通。
（三）发行人历次股本变动情况
1、2002 年内部职工股解禁
2002 年 7 月 10 日，至发行人首次非公开发行股票之日已期满三年，根据
中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》的规定，发行人的内部职工股
上市流通。内部职工股上市后，发行人的股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 占总股本比例
一、未流通股份 12,303.36 58.86%
其中：国家股 1,433.98 6.86%
国有法人股 2,300.00 11.00%
社会法人股 8,569.38 41.00%
二、可流通股份 8,600.00 41.14%
其中：社会公众股 8,600.00 41.14%
三、总股本 20,903.36 100.00%
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2、2002 年实施公积金转增股本
2002 年 7 月，发行人实施了 2001 年度利润分配方案，以 2001 年年末总股
本 209,033,578 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），并
用资本公积金向全体股东每 10 股转增 2 股。实施后，发行人总股本增加到
25,084.03 万股。
3、2003 年部分股权性质变更
中国地矿宝石总公司于 2001 年 2 月经有关部门批准改制后，名称变更为中
国圣出瑞资源投资控股有限公司。2003 年 6 月 26 日，经国务院国有资产监督
管理委员会国资产权[2003]45 号文批准，中国圣出瑞资源投资控股有限公司所
持发行人 2,760 万股股份的股权性质变更为社会法人股。变更完成后，发行人的
股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 占总股本比例
一、未流通股份 14,764.03 58.86%
其中：国家股 1,720.77 6.86%
国有法人股 0.00 0%
社会法人股 13,043.26 52.00%
二、可流通股份 10,320.00 41.14%
其中：社会公众股 10,320.00 41.14%
三、总股本 25,084.03 100.00%
4、2006 年股权分置改革
2006 年 1 月 23 日，发行人召开了 2006 年第一次临时股东大会暨股权分置
改革相关股东会议，审议通过了发行人的股权分置改革方案，即：以发行人现有
流通股本 103,200,000 股为基数，用资本公积金向方案实施股权登记日（2006
年 2 月 10 日）登记在册的流通股股东转增股本，流通股股东每 10 股获得 6 股
的转增股份，合计 61,920,000 股，非流通股股东以此换取所持非流通股份的上
市流通权。流通股股东所获股份于 2006 年 2 月 14 日上市流通。实施后，发行
人总股本增加到 31,276.03 万股，股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 占总股本比例
一、有限售条件股份
国家持股 1,720.77 5.50%
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境内法人持股 13,043.26 41.70%
有限售条件股份合计 14,764.03 47.21%
二、无限售条件股份
人民币普通股 16,512.00 52.79%
无限售条件股份合计 16,512.00 52.79%
三、股份总数 31,276.03 100.00%
5、2006 年重大资产重组
2006 年 11 月，经发行人 2006 年第三次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监公司字[2006]250 号文批准，发行人以 3.21 元/股的价格向新湖集团
定向发行了 120,000 万股股份，新湖集团以其所持有的十四家房地产类子公司
的股权认购了上述股份。该次发行完成后，发行人总股本增至 151,276.03 万股，
股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
国家持股 1,720.77 1.14%
境内法人持股 133,043.26 87.94%
有限售条件股份合计 134,764.03 89.08%
二、无限售条件股份
人民币普通股 16,512.00 10.92%
无限售条件股份合计 16,512.00 10.92%
三、股份总数 151,276.03 100.00%
6、2007 年实施公积金转增股本
2007 年 5 月，发行人实施了 2006 年度资本公积金转增股本方案，公司以
总股本 1,512,760,293 股为基数，向全体股东每 10 股转增 1 股，共转增了
151,276,029 股。该次转增完成后，发行人总股本增至 166,403.63 万股。
7、2007 年实施非公开发行股票
2007 年 9 月，经发行人 2007 年第一次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监发行字[2007]229 号文批准，发行人向 7 名符合相关规定的机构投资
者非公开发行 9,962 万股股份。该次发行完成后，发行人总股本增至 176,365.63
万股，股本结构如下：
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股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
国有法人持股 172.67 0.10%
境内法人持股 148,952.11 84.45%
有限售条件股份合计 149,124.77 84.55%
二、无限售条件股份
人民币普通股 27,240.86 15.45%
无限售条件股份合计 27,240.86 15.45%
三、股份总数 176,365.63 100.00%
8、2008 年实施公积金转增股本
2008 年 3 月，发行人实施了 2007 年度资本公积金转增股本方案，公司以
总股本 1,763,656,322 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 1 股，每 10 股转
增 5 股。该次转增完成后，发行人总股本增至 282,185.01 万股。
9、2009 年换股吸收合并新湖创业
2009 年 9 月，经发行人 2009 年第一次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监许可[2009]682 号文批准，发行人通过换股方式吸收合并了新湖创业，
实施换股时新湖创业全体股东所持有的新湖创业股份按照 1:1.85 的换股比例转
换为新湖中宝股份，新湖创业终止上市并注销法人资格，其全部资产、负债、权
益并入新湖中宝。该次换股合并完成后，发行人总股本增至 338,440.24 万股，
股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
境内法人持股 231,345.34 68.36%
有限售条件股份合计 231,345.34 68.36%
二、无限售条件股份
人民币普通股 107,094.90 31.64%
无限售条件股份合计 107,094.90 31.64%
三、股份总数 338,440.24 100.00%
10、2010 年实施利润分配送股
2010 年 4 月，发行人实施了 2009 年度利润分配方案，公司以总股本
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3,384,402,426 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 5 股。该次送股完成后，
发行人总股本增至 507,660.36 万股。
11、2010 年股权激励行权
2010 年 12 月，根据《股票期权激励计划》，发行人采取向激励对象定向发
行股票的方式进行行权，各激励对象均以自身获授的股票期权数量参加行权，该
次发行股票总额为 5,688 万股股票。本次股权激励行权完成后，公司总股本增至
513,348.36 万股。
12、2011 年实施利润分配送股
2011 年 7 月，发行人实施了 2010 年度利润分配方案，以 2010 年末总股本
513,348.36 万股为基数，每 10 股分配股票股利 2 股。该次送股完成后，公司总
股本增加至 616,018.04 万股。
13、2011 年股权激励行权
2011 年 8 月，根据《股票期权激励计划》，发行人采取向激励对象定向发行
股票的方式进行行权，各激励对象均以自身获授的股票期权数量参加行权，该次
发行股票总额为 5,053.54 万股股票。本次股权激励行权完成后，公司总股本增
至 621,071.57 万股。
14、2012 年股权激励行权
2012 年 7 月，根据《股票期权激励计划》，发行人采取向激励对象定向发行
股票的方式进行行权，各激励对象均以自身获授的股票期权数量参加行权，本次
发行股票总额为 4,814.21 万股股票。该次股权激励行权完成后，发行人总股本
增至 625,885.78 万股。
15、2014 年非公开发行股票
2014 年 11 月，经发行人 2013 年第二次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监许可[2014]885 号文批准，发行人向符合相关规定的机构投资者发行
177,395.81 万股股份，发行价格 3.10 元/股，募集资金总额为 549,927.00 万元。
该次发行完成后，公司总股本增至 803,281.59 万股，股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
国有法人持股 0.00 0%
境内法人持股 177,512.97 22.10%
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有限售条件股份合计 177,512.97 22.10%
二、无限售条件股份
人民币普通股 625,768.62 77.90%
无限售条件股份合计 625,768.62 77.90%
三、股份总数 803,281.59 100.00%
16、2015 年股权激励行权
2015 年 3 月，根据《股票期权激励计划》，发行人采取向激励对象定向发行
股票的方式进行行权，各激励对象均以自身获授的股票期权数量参加行权，本次
发行股票总额为 105,316,100 股股票。该次股权激励行权完成后，发行人总股本
增至 813,813.20 万股。
17、2015 年非公开发行股票
2015 年 11 月，经发行人 2015 年第一次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监许可[2015]1165 号文批准，发行人向符合相关规定的机构投资者发
行 96,153.8461 万股股份，发行价格 5.20 元/股，募集资金总额为 499,999.99972
万元。该次发行完成后，公司总股本增至 909,967.04 万股，股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
国有法人持股 0.00 0%
境内法人持股 96,271.01 10.58%
有限售条件股份合计 96,271.01 10.58%
二、无限售条件股份
人民币普通股 813,696.04 89.42%
无限售条件股份合计 813,696.04 89.42%
三、股份总数 909,967.04 100.00%
18、2016 年股份回购
2016 年 2 月 3 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议通过了《关于以
集中竞价交易方式回购股份的议案》，拟通过上海证券交易所交易系统以集中竞
价交易方式回购公司股份，回购资金总额为人民币 10-20 亿元，回购股份价格不
超过 5.20 元/股，回购期限为自股东大会审议通过回购股份方案之日起 6 个月内，
本次回购的股份将予以注销，从而减少公司的注册资本。公司于 2016 年 3 月 22
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
日披露了《回购报告书》，于 3 月 25 日首次实施了回购。截至 2016 年 6 月 27
日本次回购股份方案实施完毕，回购股份数量为 500,326,892 股，支付的总金额
为 19.67 亿元；回购股份于 6 月 29 日注销，公司总股本由 9,099,670,428 股变
更为 859,934.35 万股。股本结构如下：
股份类别 股份数量（万股） 持股比例
一、有限售条件股份
国有法人持股 0.00 0%
境内法人持股 96,271.01 11.20%
有限售条件股份合计 96,271.01 11.20%
二、无限售条件股份
人民币普通股 763,663.35 88.80%
无限售条件股份合计 763,663.35 88.80%
三、股份总数 859,934.35 100.00%
（四）发行人设立以来的重大资产重组情况
1、向新湖集团定向发行股份收购资产
2006 年 11 月，经发行人 2006 年第三次临时股东大会表决通过，并经中国
证监会证监公司字[2006]250 号文批准，发行人以 3.21 元的价格向新湖集团定
向发行 120,000 万股股份，新湖集团以其所持有的十四家房地产类子公司的股
权认购。发行结束后，根据有关规定对新湖集团所发行的新股锁定三十六个月。
该次发行完成之后，新湖集团合并持有发行人 127,918.44 万股股份，占公司总
股本的 84.56%。该次重大资产收购涉及的资产如下：
序号 标的公司名称 股权认购比例
1 济南新湖房地产开发有限公司 100%
2 新湖地产集团有限公司1 100%
3 衢州新湖房地产开发有限公司2 76.92%
4 杭州新湖美丽洲置业有限公司 20%
5 九江新湖远洲置业有限公司 19%
6 瑞安外滩房地产开发有限公司 100%
7 安徽新湖置业有限公司3 100%
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8 芜湖长江长置业有限公司5 70%
9 黄山市新湖房地产开发有限公司 100%
10 江苏新湖宝华置业有限公司 100%
11 苏州新湖置业有限公司 43.33%
12 沈阳新湖房地产开发有限公司 100%
13 杭州兴和投资发展有限公司4 100%
14 镇江新湖置业有限公司 90%
注 1：新湖地产集团有限公司（曾用名：浙江新湖房地产集团有限公司）持有以下房产公司股权：（1）
嘉兴新湖房地产开发有限公司 100%股权；（2）杭州新湖房地产开发有限公司 100%股权；（3）淮安新湖
房地产开发有限公司 55%股权；（4）海宁绿城新湖房地产开发有限公司 50%股权；（5）衢州新湖房地产开
发有限公司 23.08%股权。
注 2：新湖集团合并持有衢州新湖房地产开发有限公司 100%的股权。
注 3：安徽新湖置业有限公司已更名为蚌埠新湖置业有限公司。
注 4：杭州兴和投资发展有限公司持有上海新湖房地产开发有限公司 45%股权。
注 5：芜湖长江长置业有限公司截至 2015 年 12 月 31 日已注销
截至 2006 年 11 月 24 日，上述十四家房地产类子公司的股权已全部变更到
发行人名下，完成了工商变更登记手续。2006 年 11 月 29 日，发行人完成了该
次非公开发行股票的证券变更登记手续，登记公司同时对该等股票进行了限售处
理。发行人的重大资产收购方案已经实施完毕。
该次收购完成后，发行人的总资产从 254,670.53 万元增至 682,236.19 万元，
增加了 168%；净资产从 61,173.32 万元增至 183,311.99 万元，增加了 200%，
总资产和净资产的规模均有较大幅度的增长。国内知名房地产开发企业——新湖
集团的房地产业务及管理团队均已纳入新湖中宝，发行人的基本面发生了重大变
化，从根本上改变了发行人的业务结构和财务状况，改善了发行人的资产质量，
增加了自有资本，扩大了经营规模，有效地增强了抗风险能力。同时发行人拥有
充足的土地储备资源、人力资源、开发管理能力和相关社会资源，在房地产开发
领域具备较强的核心竞争力，为实现发行人未来业绩的可持续增长奠定了坚实的
基础。
2、吸收合并新湖创业
2009 年 9 月，经发行人 2009 年第一次临时股东大会审议通过，并经中国
证监会证监许可[2009]682 号文批准，发行人通过换股方式吸收合并了新湖创业，
39
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
实施换股时新湖创业全体股东所持有的新湖创业股份按照 1:1.85 的换股比例转
换为新湖中宝股份，新湖创业终止上市并注销法人资格，其全部资产、负债、权
益并入新湖中宝。该次换股合并完成后，发行人总股本增加 56,255.23 万股至
338,440.24 万股，具体情况如下：
吸收合并前 吸收合并后
股东名称 股份数量 持股比例 股份数量 持股比例
（万股） （%） （万股） （%）
新湖集团 216,721.01 76.80 216,721.01 64.04
浙江恒兴力 8,236.80 2.92 8,236.80 2.43
宁波嘉源 — — 25,681.17 7.59
原新湖中宝公众股东 57,227.20 20.28 57,227.20 16.91
原新湖创业公众股东 — — 30,574.06 9.03
合计 282,185.01 100.00 338,440.24 100.00
新湖创业的主营业务为房地产开发和销售。截至 2008 年 12 月 31 日，新湖
创业的总资产为 206,958 万元、归属于母公司股东的净资产为 81,376 万元。新
湖创业的利润主要来源于“上海新湖明珠城”项目。本次吸收合并完成后，公司的
总资产增加 10.80%，净资产增加 18.38%，资产负债率由 63.28%降至 61.51%，
归属于母公司所有者的净利润增加 30.93%，净资产收益率由 18.73%增加至
20.71%，公司拥有的土地权益面积增加到近 900 万平方米。
自 2006 年新湖集团开始整合旗下房地产业务以来，新湖中宝与新湖创业均
严格按照各自的业务划分经营房地产业务，但由于两家公司均独立经营，不能充
分发挥各自之间的协同效应，影响了资源的使用效率，在一定程度上对两家公司
的业务发展也形成了制约。因此，本次吸收合并的实施将有利于存续公司通过资
源的统一调配，形成一定的协同效应，提高运营和管理效率，为公司做强做大、
持续发展打下坚实的基础。
二、本次发行前发行人的股东情况
（一）本次发行前发行人的股本结构
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司总股本 8,599,343,536 股，包括有限售条
件和无限售条件的流通股份，公司的股本结构情况见下表：
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股份类别 股份数量（股） 持股比例
一、有限售条件股份
国有法人持股 0.00 0%
境内法人持股 1,171,615 0.01%
有限售条件股份合计 1,171,615 0.01%
二、无限售条件股份
人民币普通股 8,598,171,921 99.99%
无限售条件股份合计 8,598,171,921 99.99%
三、股份总数 8,599,343,536 100.00%
（二）本次发行前发行人前十大股东持股情况
截至 2019 年 6 月末，发行人前十名股东情况如下：
持股比例
股东名称 持股数量（股） 质押股份数量（股）
（%）
浙江新湖集团股
2,786,910,170 32.41 2,196,603,200
份有限公司
黄伟 1,449,967,233 16.86 1,042,611,475
宁波嘉源实业发
462,334,913 5.38 318,180,000
展有限公司
中国证券金融股
258,721,008 3.01 -
份有限公司
浙江恒兴力控股
209,991,540 2.44 192,400,000
集团有限公司
中国北方工业有
192,928,040 2.24 -
限公司
华夏人寿保险股
份有限公司－自 179,111,274 2.08 -
有资金
华夏人寿保险股
份有限公司－传 146,990,433 1.71 -
统产品
新湖中宝股份有
限公司回购专用 111,430,562 1.30
证券账户
华澳国际信托有
限公司－华澳臻
智 56 号新湖中宝 106,218,733 1.24 -
员工持股计划集
合资金信托计划
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三、发行人组织结构、治理结构和管理机构及下属公司情况
（一）发行人组织结构
本公司根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了完善
的法人治理结构，设立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层，制定了相应
的议事规则及工作细则。本公司根据相关法律、法规及规范性文件和公司章程的
要求，结合本公司的实际情况，设置了相关业务和管理部门，具体执行管理层下
达的任务。
截至目前，发行人组织结构如下图所示：
（二）发行人治理结构
公司已经按照《公司法》等法律法规的相关要求，建立了包括股东大会、董
事会、监事会和高级管理人员在内的健全有效的法人治理结构。其中，股东大会
是公司的权力机构；董事会由 7 名董事组成，对公司全体股东负责，以公司利益
最大化为行为准则；监事会由 3 名监事组成，依照法律规定的职责、权限对公司
运行状况实施监督，依法维护公司和公司全体股东的合法权益，对股东大会负责
并报告工作。高级管理人员包括总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书，总裁负
责主持公司全面日常经营、管理工作，其他人员协助总裁工作，分工负责、各司
其职。
公司最近三年的股东大会会议、董事会会议、监事会会议的召集、召开、出
席、表决程序均符合法律法规、《公司章程》和三会议事规则的有关规定。相关
会议通过的决议合法有效，并在指定信息披露媒体中进行了及时公告。
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（三）重要规章制度的制定及修订情况
1、总体情况
公司自改制设立以来，已根据《公司法》等相关法律法规，参照上市公司的
相关要求，建立了股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会专门委员会制
度，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独
立董事工作制度》、董事会各专门委员会实施细则等制度，明确了股东大会、董
事会、监事会、高级管理人员的职责及相互制约的制衡机制。此外，公司设立了
专门负责监督检查的审计部门，设置了独立于财务部等其他运营部门的审计部专
职工作人员，进一步完善了公司的治理结构。
公司还根据相关法律法规及公司章程制定了《关联交易管理制度》、《对外担
保管理制度》、《对外投资管理制度》等，对相关事项决策权限、决策程序、回避
表决等进行了规范，防止控股股东、实际控制人利用其控制地位损害公司利益。
公司控股股东、实际控制人亦分别出具了《避免同业竞争的承诺函》。
发行人现有的重要规章制度及其制定和修订情况如下所示：
编号 制度名称 最近一次制定/修订时间
1 《公司章程》 2019年5月17日2018年年度股东大会修订
2 《董事会议事规则》 2009年10月21日2009年第五次临时股东大会修订
3 《监事会议事规则》 2008年2月28日2007年度股东大会修订
4 《股东大会议事规则》 2006年6月9日2005年度股东大会修订
5 《投资者关系管理制度》 2004年8月16日第五届董事会第二次会议制定
6 《独立董事工作制度》 2013年9月2日2013年第三次临时股东大会修订
7 《募集资金管理办法》 2013年8月16日第八届董事会第十七次会议修订
《公司董事会审计委员会实
8 2009年4月23日第六届董事会第二十六次会议修订
施细则》
9 《信息披露事务管理制度》 2013年8月16日第八届董事会第十七次会议修订
10 《独立董事年报工作制度》 2008年1月31日第六届董事会第二十次会议制定
11 《总裁工作细则》 2009年9月21日第六届董事会第五十三次会议修订
2011 年 5 月 11 日第七届董事会第三十五次会议修
12 《董事会秘书工作制度》
订
2012 年 4 月 19 日第七届董事会第五十四次会议修
13 《内幕信息知情人管理制度》
订
《董事、监事、高级管理人员
14 持有公司股份及其变动管理 2013年2月25日第八届董事会第八次会议制定
制度》
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编号 制度名称 最近一次制定/修订时间
15 《关联交易管理制度》 2013年9月2日2013年第三次临时股东大会修订
16 《对外担保管理制度》 2013年8月16日第八届董事会第十七次会议制订
17 《对外投资管理制度》 2013年8月16日第八届董事会第十七次会议制订
18 《财务管理制度》 2013年9月24日第八届董事会第十九次会议制订
19 《内部审计制度》 2013年9月24日第八届董事会第十九次会议制订
《公司债券信息披露管理制
20 2015年5月21日第八届董事会第六十一次会议制订
度》
2015年10月23日第八届董事会第六十八次会议制
21 《突发事件应急管理制度》
订
《信息披露暂缓与豁免业务
22 2016年8月8日第九届董事会第十二次会议制订
内部管理制度》
2、重要内控制度
（1）预算管理制度
财务预算由财务部负责编制，各业务部门有关人员共同参与。编制的财务预
算方案须经公司总裁审核报董事会同意后，由公司总裁组织实施。预算管理实现
动态管理，财务预算应根据公司的经营目标，在分析上年度财务预算实际执行情
况的基础上，预测年度可能发生的各种变化因素后编制，在预算方案的执行过程
中，如出现重大的偏差，应向公司总裁汇报，并在不影响公司总体经营目标的前
提下及时调整预算方案。
（2）财务管理制度
公司为规范内部财务行为，促进生产经营活动的顺利进行，加强财务管理和
经济核算，根据国家相关会计制度，结合公司实际情况，制定《新湖中宝股份有
限公司财务管理制度》。制度适用于公司，全资子公司、控股子公司和参股并实
行实质性管理的子公司参照执行。制度从公司内部财务管理的基础工作、流动性
资产的管理、费用管理、营业收入、利润及利润分配的管理、资产减值准备计提
与财务核销、会计档案管理及会计工作交接管理等几个方面对公司财务进行规
范。
（3）对外投资管理制度
对外投资管理制度所指的对外投资，是指公司根据国家法律、法规规定，以
货币资金、实物、无形资产向其他单位投资或者购买其他单位的股票、债券等有
价证券，还包括对其他企业的兼并、联营投资。制度规定投资部为对外投资的管
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理部门，负责组织相关人员对投资项目调研，收集自项目预选到项目完成（含项
目中止）的档案资料，编制公司的投资计划，参与拟定投资方案、项目建议书和
编写可行性研究报告，并参与项目实施过程中的监督、协调以及项目后评价工作，
及时向总裁和董事会汇报投资进展情况。审计部负责对投资项目进行监督，证券
事务部负责投资项目的信息披露管理，财务部等其他职能部门按专业领域参与投
资项目的估价。
（4）公司筹资制度
为了加强公司对筹资业务的内部控制，控制筹资风险，降低筹资成本，防止
筹资过程中的差错与舞弊，根据财政部《内部控制基本规范》、上海证券交易所
相关规定等相关法律法规及公司有关规定，公司制定《新湖中宝股份有限公司筹
资管理制度》。筹资包括权益资本筹资和债务资本筹资。资金部负责银行借款、
信托借款等日常筹资事务管理，董事会办公室负责权益资本筹资、发行公司债券
等特殊筹资事项的管理。总裁、董事长、董事会、股东大会为有关审批人或审批
机构，所有筹资活动都必须严格按照审批权限有关规定进行审核、批准和管理。
（5）对外担保管理制度
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《上海证券
交易所股票上市规则》等相关规定，制定了《新湖中宝股份有限公司对外担保管
理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、
批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。
（6）关联交易管理制度
公司根据《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《企业会计准则—关
联方关系及其交易的披露》、《上海证券交易所上市公司关联交易实施指引》及其
他有关法律、法规和规范性文件的规定，为保证公司与关联方之间发生的关联交
易符合公平、公正、公开的原则，确保公司关联交易行为不损害公司和全体股东
的利益，制定《新湖中宝股份有限公司关联交易管理制度》。公司明确划分股东
大会和董事会对关联交易的审批权限。关联交易按照公平市场价格定价，充分保
护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评
价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。
（7）内部审计制度
公司根据《中华人民共和国审计法》和国家有关内部审计工作的规定，结合
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公司实际，制定《新湖中宝股份有限公司内部审计制度》。制度明确公司审计部
是公司实施经济监督的部门，依照国家法律、法规和政策，以及公司的规章、制
度，对指定审计的单位及部门的财务收支和经济效益进行审计监督、评价，独立
行使审计监督权，同时接受国家审计机关对审计业务的指导和监督。内部审计的
内容包括被审计单位的资产负债情况、财务收支情况、内部控制执行和财务制度
建设情况等。公司审计部对董事会负责，并在董事会下设的审计委员会直接领导
下，独立行使职权，不受其他部门或个人的干涉。公司监事会认为有必要时可委
托审计部对公司进行审计检查。
（8）信息披露制度
公司在上海证券交易所发行公司债券，为保护投资者合法权益，根据中国证
监会《管理办法》、上海证券交易所关于公司债券信息披露的相关规则，以及中
国证监会、上海证券交易所关于上市公司信息披露的其他相关法律法规，制定信
息披露制度。信息披露制度由董事会审议通过后实施，信息披露的范围主要包括
年度报告、半年度报告和季度报告；在公司债券存续期内，公司及时向市场披露
发生可能影响其偿债能力的所有重大事项等。
（9）对子公司的内部控制
公司通过派出董事、监事及高管加强对子公司管理决策的参与，加强股东权
利的行使，通过要求全资及控股子公司及时报送董事会决议、股东大会决议等重
要文件，定期上报财务报表等措施，对其进行动态监控和经营情况分析。
同时，公司统一对全资及控股子公司财务管理、关联交易、对外借款、对外
担保、重大投资、信息披露等活动的控制，子公司参照公司制度标准执行。全资
及控股子公司在新增借款和授信额度前须经公司批准后方可报其董事会审批；各
全资子公司及控股子公司不得对母公司、其他全资子公司及各级控股公司以外单
位提供担保。
（四）发行人重要权益投资情况
1、发行人直接或间接控制的公司
截至 2019 年 6 月末，发行人纳入合并报表范围的子公司共有 89 家，具体
情况如下表所示：
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
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注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
许可经营项目：无。
一般经营项目：房地产开发，商品房销
沈阳沈北金谷置 售，自有房屋租赁；国内商业贸易。（法
13,000.00 100 控股子公司
业有限公司 律法规禁止及应经审批而未获批准的项
目除外）（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动。）
许可经营项目：无。
沈阳青蓝装饰工 一般经营项目：室内外装饰装修，景观
2,000.00 100 控股子公司 工程、园林工程设计、施工。（依法须
程有限公司
经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
一般项目：房地产开发、商品房销售、
沈阳新湖明珠置
7,000.00 100 控股子公司 自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，
业有限公司
经相关部门批准后方可开展经营活动。）
对房地产、土地开发产业、城市基础建
设产业、环保产业投资及管理；房地产
天津新湖凯华投 开发、商品房销售；室内外装饰装修。
3,000.00 100 控股子公司
资有限公司 （以上经营范围涉及行业许可的凭许可
证件在有效期内经营，国家有专营专项
规定的按规定办理）
对房地产业、土地开发产业、城市基础
建设产业、环保产业投资、管理；房地
天津新湖中宝投 产开发；商品房销售。（以上经营范围
3,000.00 100 控股子公司
资有限公司 涉及行业许可的凭许可证件，在有效期
内经营，国家有专项专营规定的按规定
办理）
市场管理及服务；房地产开发经营；对
房地产业、土地开发产业、城市基础建
义乌北方（天津） 设业、环保产业投资及投资管理；商品
国际商贸城有限 6,250.00 100 控股子公司 房销售；自有房屋租赁；市场建设（以
公司 上经营范围涉及行业许可的凭许可证
件，在有效期限内经营，国家有专项专
营规定的按规定办理）
物业管理；市场管理及服务（市场用地
占道、卫生消防等符合国家规定后方可
经营）；商品房销售；自有房屋租赁；
仓储（危险品除外）；货物进出口、技
术进出口（法律法规限制进出口的除
天津新湖物业发
500.00 100 控股子公司 外）；房屋信息咨询；服装、日用百货、
展有限公司
办公用品、工艺品、五金交电批发零售；
广告制作；酒店管理；家政服务；停车
场管理；绿化养护；运动健身服务；农
副产品销售；家具销售；安防监控设备
安装和销售；消防器材销售；普通货运；
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注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
货运代理服务；计算机技术开发、转让、
咨询、服务；电子元器件、电子产品、
计算机软硬件及辅助设备销售；网络工
程设计、施工；计算机系统服务；数据
处理；工程和技术研究与试验发展；合
同能源管理；电力供应。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
市政工程；室内外装饰装修；景观工程；
百货、针纺织品、五金交电、化工产品、
建筑材料、金属材料、木材、家具、黄
天津海建市政工 金饰品、珠宝玉器、电子计算机及配件、
500.00 100 控股子公司
程有限公司 电子产品、通讯设备、机电设备、煤炭
批发零售；房地产信息咨询服务。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
房地产开发、房地产信息咨询；建筑材
滨州新湖房地产 料、装饰材料的销售。（依法须经批准
3,000.00 100 控股子公司
开发有限公司 的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动。）
房地产开发、销售。房屋出租服务、房
屋工程设计、道路土方工程、室内装修
南通新湖置业有
5,000.00 100 控股子公司 设计、施工、物业管理、酒店企业管理。
限公司
（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
房地产开发经营。房屋租赁服务，房屋
建筑工程设计服务，室内装饰设计服务，
南通启阳建设开 物业管理，土石方工程、建筑装修装饰
5,000.00 100 控股子公司
发有限公司 工程施工，酒店类企业管理服务。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
房地产开发、销售。自有房屋出租、房
屋工程设计、建筑物拆除工程服务、道
南通启新置业有 路土方工程、室内装修设计施工、物业
5,000.00 100 控股子公司
限公司 管理、酒店类企业管理。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
房地产开发经营，自有房屋租赁服务，
工程勘察设计，房屋拆除服务，土石方
南通启仁置业有 工程、室内装修装潢工程施工，物业管
5,000.00 100 控股子公司
限公司 理，酒店类企业管理服务。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
启东新湖建设发 江海滩涂围垦项目开发，港口及其附属
1,000.00 100 控股子公司
展有限公司 设施项目开发，旅游项目开发，市政公
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注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
用工程、房屋建筑工程、园林绿化工程、
建筑装修装饰工程施工，室内外装饰设
计服务，物业管理，酒店类企业管理服
务，自营和代理一般经营项目商品和技
术的进出口业务。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
企业管理；物业管理；商务信息咨询；
房地产经纪服务；停车场（库）服务；
室内儿童游艺服务；餐饮服务；建筑装
修装饰工程的设计与施工；建筑装修装
苏州充橙商业管
1,000.00 100 控股子公司 饰材料、日用百货、五金交电、洗涤用
理有限公司
品、化妆品、食品、厨具、办公用品、
文体用品、儿童玩具、橡胶制品销售；
卷烟零售。（依法须经批准的项目,经相
关部门批准后方可开展经营活动）
房地产开发经营；物业管理；建筑装潢
上海新湖城市开 材料，机械设备销售；房地产经纪。（依
50,000.00 100 控股子公司
发有限公司 法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
房地产开发经营，物业管理。（依法须
上海新湖天虹城
50,000.00 100 控股子公司 经批准的项目，经相关部门批准后方可
市开发有限公司
开展经营活动）
杭州新湖明珠置
10,000.00 100 控股子公司 服务：房地产开发、经营。
业有限公司
房地产开发经营，物业管理，园林绿化
工程施工及养护，货物及技术进出口（法
律、行政法规禁止经营的项目除外，法
律、行政法规限制经营的项目取得许可
证后方可经营）；含分支机构经营：批
发、零售：工艺美术品、丝织品、旅游
文化用品、日用百货，烟草制品；食品
经营；自制饮品制售；服务：住宿，酒
杭州新湖鸬鸟置
5,000.00 100 控股子公司 店管理及咨询，会议服务，餐饮服务，
业有限公司
健身服务，棋牌服务，商务服务，羽毛
球，游泳，花卉租赁及销售，汽车租赁，
会展服务，洗衣服务，票务代理，代订
客房，复印、打字、停车服务，婚庆礼
仪服务，场地租赁，物业管理，国内旅
游服务，小型游乐活动（除电子游戏游
艺）。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
浙江新湖海创地
5,000.00 100 控股子公司 房地产开发，物业服务。
产发展有限公司
浙江瓯瓴实业有 5,000.00 100 控股子公司 工程项目管理服务，房地产开发经营，
49
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
限公司 园区建设运营管理服务。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
房地产开发与经营；房屋租赁，物业管
嘉兴新湖中房置
15,000.00 51 控股子公司 理，项目投资，建筑材料的经营；从事
业有限公司
商品和技术的进出口业务。
舟山新湖置业有
10,000.00 100 控股子公司 房地产开发、经营；房地产信息咨询。
限公司
丽水新湖置业有
5,000.00 100 控股子公司 房地产开发。
限公司
房地产开发经营；国家法律、法规和政
策允许的投资业务（未经金融等监管部
门批准，不得从事向公众融资存款、融
温岭新湖地产发
5,000.00 100 控股子公司 资担保、代客理财等金融服务）；建筑
展有限公司
工程设备租赁服务。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
房地产开发经营。（依法须经批准的项
温岭锦辉置业有
5,000.00 51 控股子公司 目，经相关部门批准后方可开展经营活
限公司
动）
乐清新湖置业有
10,000.00 65 控股子公司 房地产开发、销售、租赁；物业管理。
限公司
瑞安市中宝置业
10,000.00 60 控股子公司 房地产开发、销售（凭资质证书经营）
有限公司
房地产开发、经营；室内外建筑装饰工
平阳伟成置业有
1,000.00 100 控股子公司 程设计、施工。（涉及资质的凭资质证
限公司
书经营）
房地产开发经营；室内外建筑装饰工程
平阳隆恒置业有
1,000.00 100 控股子公司 设计、施工。（涉及资质的凭资质证书
限公司
经营）
房地产开发经营；室内外建筑装饰工程
平阳安瑞置业有
1,000.00 100 控股子公司 设计、施工。（涉及资质的凭资质证书
限公司
经营）
房地产开发经营；室内外建筑装饰工程
平阳宝瑞置业有 设计、施工。（涉及资质的凭资质证书
1,000.00 100 控股子公司
限公司 经营）（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
房地产开发、经营（依法须经批准的项
九江新湖中宝置
10,000.00 100 控股子公司 目，经相关部门批准后方可开展经营活
业有限公司
动）
启东新湖投资开 江海滩涂围垦及投资开发，港口及其附
7,500.00 100 控股子公司
发有限公司 属设施的投资开发，生态旅游项目开发，
50
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
市政工程、公路工程施工，园林景观工
程、室内外装饰装潢工程设计与施工，
物业管理、酒店类企业管理，自营和代
理一般经营项目商品和技术的进出口业
务。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
江海盐碱土绿化研究与开发；滩涂绿化
工程施工及相关咨询服务；谷物、蔬菜、
启东三水汇生态 园艺作物种植、销售；园艺作物租赁；
环境科技有限公 100.00 100 控股子公司 健身服务、垂钓服务、会议服务，体育
司 用品、日用品销售。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
旅游管理服务，旅馆服务，餐饮服务（按
食品经营许可证核定范围经营），物业
启东新湖碧海旅 USD2,000. 管理服务，停车场服务，房屋建筑工程
100 控股子公司
游管理有限公司 00 施工，房地产开发、经营。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
投资管理，投资咨询、实业投资，企业
上海拓驿投资管 管理咨询、经济信息咨询。（依法须经
1,000.00 100 控股子公司
理有限公司 批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
投资管理、受托资产管理、创业投资、
实业投资、市场营销策划、企业形象策
新湖中宝投资管
50,000.00 100 控股子公司 划、商务信息咨询（除证券期货、商品
理有限公司
中介）、企业管理咨询、投资咨询（除
证券、期货）。
金融信息咨询服务（不含金融业务），
接受金融机构委托从事金融信息技术外
包、金融业务流程外包、金融知识流程
浙江新湖金融信 100,000.0
100 控股子公司 外包，投资管理，资产管理，投资咨询，
息服务有限公司 0
企业管理咨询，经济信息咨询，商务信
息咨询，计算机科技领域内的技术开发、
技术咨询、技术服务。
资产管理、投资管理（未经金融等监管
浙江新湖智脑投
部门批准，不得从事向公众融资存款、
资管理合伙企业 10,000.00 100 控股子公司
融资担保、代课理财等金融服务），投
（有限合伙）
资咨询，商务信息咨询，实业投资。
技术研发、技术服务、技术咨询及技术
成果转让；智能家居系统软件、计算机
浙江新湖乐居科 信息技术、计算机软硬件、计算机系统
1,000.00 100 控股子公司
技有限公司 集成技术。销售：智能家居系统软件、
计算机软硬件、电子产品（除电子出版
物）。（依法须经批准的项目，经相关
51
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
部门批准后方可开展经营活动）
新材料技术、生物技术、计算机技术、
电子产品的技术开发、技术咨询、技术
浙江智新科技有
1,000.00 100 控股子公司 推广、技术服务，科技中介服务。（依
限公司
法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
一般经营项目是：计算机软件、信息系
统软件的开发、销售；信息系统设计、
集成、运行维护；信息技术咨询；技术
开发、技术咨询、技术成果转让；集成
深圳纵横区块科 电路、计算机硬件、集成电路的设计及
100.00 100 控股子公司
技有限公司 销售、芯片研发；国内贸易（不含专营、
专卖、专控商品）；经营进出口业务（法
律、行政法规、国务院决定禁止的项目
除外，限制的项目须取得许可后方可经
营）。，许可经营项目是：芯片生产。
法律、法规、国务院决定规定禁止的不
得经营；法律、法规、国务院决定规定
应当许可（审批）的，经审批机关批准
贵州新湖能源有 后凭许可（审批）文件经营；法律、法
5,000.00 100 控股子公司
限公司 规、国务院决定规定无需许可（审批）
的，市场主体自主选择经营。（能源的
开发和利用；矿山机械的经营；矿权投
资；专利及技术的转让）
浙江新湖国际教 教育产业的投资、开发；教育培训、中
5,000.00 100 控股子公司
育投资有限公司 介服务；下属学校的后勤服务。
嘉兴南湖国际实
1,200.00 100 控股子公司 全日制普通初级中学
验中学
嘉兴市南湖区南
幼儿教育、早期教育、幼儿培训；社区
湖国际罗马都市 50.00 100 控股子公司
教育服务。
幼儿园
嘉兴经济技术开
开展幼儿教育、早期教育、幼儿培训、
发区世贸新城幼 10.00 60 控股子公司
社区教育等服务。
儿园
专题、专栏、综艺、动画片、广播剧、
电视剧的制作、复制、发行。营业演出
及经纪业务（上述经营范围中涉及前置
审批项目的，在批准的有效期内方可经
新湖影视传播有
5,000.00 100 控股子公司 营）；国内广告设计、制作、发布（除
限公司
媒体及网络广告）；艺术培训；三维电
脑动画技术研发；文化文艺衍生作品的
策划。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
52
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
实业投资，对教育投资，系统内资产管
理，国内贸易，计算机软、硬件的开发
及销售，自营和代理各类商品和技术的
进出口（国家限定公司经营或禁止进出
口的商品及技术除外），园林绿化，咨
上海众孚实业有
10,000.00 100 控股子公司 询服务，地基与基础建设工程专业施工、
限公司
土壤环境污染防治服务、土石方建设工
程专业施工、河湖整治建设工程专业施
工、市政公用建设工程施工、水利专业
建设工程施工。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
实业投资，日用百货、五金交电、建筑
上海融喆投资发 材料、金属材料、电子产品、机电设备
10,000.00 60 控股子公司
展有限公司 的销售。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
香港新湖投资有 USD1,120. 节能产业、新能源产业、环保产业等项
100 控股子公司
限公司 00 目投资业务。
泰昌投资有限公 节能产业、新能源产业、环保产业、不
USD5.00 100 控股子公司
司 动产、商业物业等项目投资。
香港新澳投资有
USD1.00 100 控股子公司 投资
限公司
香港冠盛投资有
USD1.00 100 控股子公司 投资
限公司
澳洲兴澳投资有 USD11,00 房地产、节能产业、新能源产业、环保
100 控股子公司
限公司 0 产业、传媒业等项目投资业务。
Xinhu(BVI)Hold
USD0.000
ingCompanyLi 100 控股子公司 投资
1
mited
Xinhu(Oversea)
2017Investmen USD0.000
100 控股子公司 投资
tCompanyLimit 1
ed
Xinhu
(BVI)2018
USD0.000
Holding 100 控股子公司 投资
1
Company
Limited
冠瑞投资有限公
USD5.00 100 控股子公司 投资
司
泰信控股有限公 USD0.000
100 控股子公司 投资
司 1
泰融控股有限公 USD0.000
100 控股子公司 投资
司 1
53
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
冠宏投资有限公
USD5.00 100 控股子公司 投资
司
房地产开发、商品房销售（持资质证经
沈阳新湖房地产
27,000.00 100 控股子公司 营）、房屋租赁（依法须经批准的项目，
开发有限公司
经相关部门批准后方可开展经营活动。）
房地产开发、经营（取得资质证书后方
可从事经营活动）；房地产信息咨询；
泰安新湖房地产
8,000.00 100 控股子公司 批发、零售：建材。（未取得专项许可
开发有限公司
的项目除外）（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）。
房地产开发经营；物业管理；房地产中
苏州新湖置业有 介；建筑装潢材料、机械设备、卫生洁
30,000.00 100 控股子公司
限公司 具销售。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
房地产综合开发经营、销售，物业管理，
建筑材料，装饰材料，金属材料（除专
上海中瀚置业有
6,106.50 100 控股子公司 控）木材，建筑工程机械设备的销售。
限公司
（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
房地产开发经营，物业管理，建筑装潢
上海新湖房地产 材料，机械设备。（依法须经批准的项
20,000.00 98 控股子公司
开发有限公司 目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
新湖地产集团有 200,000.0
100 控股子公司 房地产开发经营。
限公司 0
杭州新湖美丽洲
35,000.00 100 控股子公司 房地产开发、经营。
置业有限公司
衢州新湖房地产 房地产开发、经营（凭资质证书经营）；
28,000.00 100 控股子公司
开发有限公司 建筑材料、装潢材料的销售。
绍兴百大房地产
500.00 100 控股子公司 小商品市场商品房屋预售；房屋出租。
有限责任公司
绍兴市红太阳物
50.00 100 控股子公司 物业管理、房屋租赁、停车服务。
业管理有限公司
房地产开发经营（资质暂定三级）；咨
温州新湖房地产
5,000.00 99.8 控股子公司 询服务（不含证券、期货咨询）；销售
开发有限公司
建筑材料、装潢材料；室内装潢。
九江新湖远洲置 房地产开发、经营（以上项目涉及行政
10,000.00 100 控股子公司
业有限公司 许可的凭许可证经营）
房地产开发经营，销售建筑、装潢材料。
上海玛宝房地产
20,000.00 100 控股子公司 （依法须经批准的项目，经相关部门批
开发有限公司
准后方可开展经营活动）
54
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
房地产开发经营、物业管理、房地产信
上海亚龙古城房
息咨询、建筑材料、电线电缆、五金电
地产开发有限公 32,000.00 100 控股子公司
器。（依法需经批准的项目，经相关部
司
门批准后方可开展经营活动）
房地产开发、经营。（依法需经批准的
浙江新兰得置业
20,408.00 100 控股子公司 项目，经相关部门批准后方可开展经营
有限公司
活动）
浙江澳辰地产发 房地产开发、经营。
10,000.00 100 控股子公司
展有限公司 室内外装饰、装潢。
旅游业开发经营，房地产经营开发，体
育赛事，医疗养生，酒店管理，体育健
海南满天星旅业 身，观赏养殖动植物，高尔夫球培训，
10,000.00 50.50 控股子公司
开发有限公司 工艺美术品，服装，体育用品，日用百
货零售，旅业开发的咨询策划服务，投
资管理，企业管理咨询。
建筑用石料（凝灰岩）露天开采（具体
平阳县利得海涂 详见采矿许可证）； 海涂开发；基础设
围垦开发有限公 6,034.62 80 控股子公司 施投资、建设；建材销售。（依法须经
司 批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
金矿、银矿、钼矿开采、加工及销售；
丰宁承龙矿业有 矿产品购销；五金、建材购销（依法须
1,200.00 80 控股子公司
限公司 经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
从事高等级公路及沿线建设；实业投资；
日用百货、皮革制品、针纺制品、五金
产品、燃料油、化工产品（不含危险化
学品及易制毒化学品）、家具、一般劳
浙江允升投资集 保用品、建筑材料、金属材料、电子产
40,400.00 100 控股子公司
团有限公司 品、机械设备、金银饰品的销售；从事
进出口业务；社会经济咨询服务；市场
调查；建筑安装；路桥工程技术咨询、
测量（涉及资质业务的凭资质证书经
营）；自有房屋租赁。
服务：旅游项目的信息咨询，农业生态
杭州大清谷旅游 观光，弓箭，摄影，垂钓，骑马，沙滩
503.00 90 控股子公司
开发有限公司 排球，公园定向；工艺美术品零售，其
他无需报经审批的一切合法项目。
木竹材、建筑装饰材料、机电产品、金
属材料、家用电器、五金及配件、服装、
嘉兴新国浩商贸 鞋帽、电子产品及通讯设备、纸张的销
4,660.00 100 控股子公司
有限公司 售；社会经济咨询服务；市场调查；基
础设施工程、园林绿化工程、土壤改良
工程、土石方工程、河湖整治工程、市
55
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 持股比 被投资企业与发
企业名称 经营范围
（万元） 例% 行人的关系
政公用工程、给排水工程的设计、施工。
（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
杭州余杭财经投
1,000.00 100 控股子公司 项目引进，投资，开发。
资有限公司
杭州鸬鸟旅游开 旅游资源开发；园林绿化；旅游工艺品、
50.00 100 控股子公司
发有限公司 初级食用农产品（除食品、药品）。
Total
PartnerTotal USD0.000
100 控股子公司 投资
Partner Global 1
Limited
SummitIdeaLim USD0.000
100 控股子公司 投资
ited 1
公司纳入合并范围的主要子公司简要情况介绍如下：
（1）平阳县利得海涂围垦开发有限公司
平阳县利得海涂围垦开发有限公司注册资本为 6,034.62 万元，公司持有其
80.00%股权，其经营范围为建筑用石料（凝灰岩）露天开采（具体详见采矿许
可证）；海涂开发；基础设施投资、建设（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 939,243.21 万元，总负债
611,283.71 万元，净资产为 327,959.50 万元；2018 年，实现营业收入 81,526.05
万元，净利润为 38,536.31 万元。
（2）衢州新湖房地产开发有限公司
衢州新湖房地产开发有限公司注册资本为 28,000.00 万元，公司持有其
100.00%的股权，其经营范围为房地产开发、经营（凭资质证书经营）；建筑材
料、装潢材料的销售。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 342,070.51 万元，总负债
287,180.54 万元，净资产为 54,889.97 万元；2018 年，实现营业收入 129,734.56
万元，净利润为 32,274.88 万元。
56
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（3）九江新湖中宝置业有限公司
九江新湖中宝置业有限公司注册资本为 10,000.00 万元，公司持有其
100.00%的股权，其经营范围为房地产开发、经营（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 186,219.97 万元，总负债
158,770.65 万元，净资产为 27,449.32 万元；2018 年，实现营业收入 100,599.48
万元，净利润为 13,578.14 万元。
（4）瑞安市中宝置业有限公司
瑞安市中宝置业有限公司注册资本为 10,000.00 万元，公司持有其 60.00%
的股权，其经营范围为房地产开发、销售（凭资质证书经营）（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 351,262.65 万元，总负债
338,039.54 万元，净资产为 13,223.11 万元；2018 年，实现营业收入 132,555.23
万元，净利润为 10,920.36 万元。
（5）丽水新湖置业有限公司
丽水新湖置业有限公司注册资本为 5,000.00 万元，公司持有其 100.00%的
股权，其经营范围为房地产开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 196,790.93 万元，总负债
109,896.58 万元，净资产为 86,894.35 万元；2018 年，实现营业收入 307,692.60
万元，净利润为 60,355.04 万元。
（6）上海新湖房地产开发有限公司
上海新湖房地产开发有限公司注册资本为 20,000.00 万元，公司持有其 98%
的股权，其经营范围为房地产开发经营，物业管理，建筑装潢材料，机械设备。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 694,278.05 万元，总负债
596,696.01 万元，净资产为 97,582.04 万元；2018 年，实现营业收入 7,864.05
57
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
万元，净利润为 210.12 万元。
（7）上海中瀚置业有限公司
上海中瀚置业有限公司注册资本为 6,106.50 万元，公司持有其 100%的股
权，其经营范围为房地产综合开发经营、销售,物业管理,建筑材料,装饰材料,金属
材料(除专控)木材,建筑工程机械设备的销售。（依法须经批准的项目,经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 599,721.31 万元，总负债
467,294.68 万元，净资产为 132,426.63 万元；2018 年，实现营业收入 58,718.80
万元，净利润为 8,132.48 万元。
（8）杭州新湖美丽洲置业有限公司
杭州新湖美丽洲置业有限公司注册资本为 35,000.00 万元，公司持有其
100%的股权，其经营范围为房地产开发、经营。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 182,642.75 万元，总负债
129,073.75 万元，净资产为 53,569.00 万元；2018 年，实现营业收入 67,485.30
万元，净利润为 15,121.02 万元。
（9）乐清新湖置业有限公司
乐清新湖置业有限公司注册资本为 10,000.00 万元，公司持有其 65%的股
权，其经营范围为房地产开发、销售、租赁；物业管理。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 70,025.53 万元，总负债 51,406.06
万元，净资产为 18,619.47 万元；2018 年，实现营业收入 312,037.28 万元，净
利润为 50,762.51 万元。
（10）浙江澳辰地产发展有限公司
浙江澳辰地产发展有限公司注册资本为 10,000.00 万元，公司持有其
100.00%的股权，其经营范围为房地产开发、经营。室内外装饰、装潢。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
58
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 96,518.69 万元，总负债 86,418.37
万元，净资产为 10,100.32 万元；2018 年，实现营业收入 38,220.58 万元，净
利润为 3,751.68 万元。
2、发行人的合营和参股公司情况
截至 2019 年 6 月末，发行人的主要合营和参股公司情况如下表所示：：
主要合营和参股公司 注册资本/股本（万元） 持股比例
中信银行股份有限公司 4,893,479.66 4.999%
盛京银行股份有限公司 579,668.02 5.18%
新湖控股有限公司 415,385.00 48.00%
温州银行股份有限公司 296,283.19 18.15%
甘肃西北矿业集团有限公司 65,000.00 34.40%
江苏新湖宝华置业有限公司 30,000.00 35.00%
新湖期货有限公司 22,500.00 29.67%
（1）中信银行股份有限公司
中信银行注册资本为 4,893,479.66 万元，公司持有其 4.999%的股权，经营
范围为：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府
债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供
信用证服务及担保；代理收付款项；提供保管箱服务；结汇、售汇业务；代理开
放式基金业务；办理黄金业务；黄金进出口；开展证券投资基金、企业年金基金、
保险资金、合格境外机构投资者托管业务；经国务院银行业监督管理机构批准的
其他业务；保险兼业代理业务（有效期至 2020 年 09 月 09 日）。（企业依法自主
选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准
的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。））
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 606,671,400.00 万元，总负债
561,362,800.00 万元，净资产为 45,308,600.00 万元；2018 年，实现营业总收
入 16,485,400.00 万元，归属于母公司净利润为 4,451,300.00 万元。
（2）盛京银行股份有限公司
盛京银行注册资本为 579,668.02 万元，公司持有其 5.18%的股权，其经营
59
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
范围为：许可该机构经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和
其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动。）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 98,543,294.00 万元，总负债
92,840,345.60 万元，净资产为 5,702,948.40 万元；2018 年，实现营业总收入
1,588,546.60 万元，归属于母公司净利润为 512,871.70 万元。
（3）新湖控股有限公司
新湖控股注册资本为 415,385.00 万元，公司持有其 48.00%的股权，其经
营范围为：实业投资开发；建筑材料、金属材料、化工原料及产品（不含危险品
及易制毒化学品）、木材、机械设备、煤炭（无储存）、焦炭、百货、办公自动化
设备、橡胶、橡胶制品、初级食用农产品、饲料、矿产品、汽车配件、化学纤维
及制品、纺织品、石材、油脂、原料油、燃料油（不含成品油）的销售；经济信
息咨询（不含证券、期货）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动。）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 2,847,743.64 万元，总负债
2,217,530.29 万元，净资产为 630,213.35 万元；2018 年，实现营业收入
398,989.92 万元，归属于母公司的净利润为-39,268.80 万元。
（4）温州银行股份有限公司
温州银行注册资本为 296,283.19 万元，公司持有其 18.15%的股权，经营
范围为：经营金融业务（范围详见银监会批文）。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动。）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 22,778,245.18 万元，总负债
21,404,889.65 万元，净资产为 1,373,355.52 万元；2018 年，实现营业总收入
361,764.07 万元，净利润为 51,010.28 万元。
（5）甘肃西北矿业集团有限公司
西北矿业注册资本为 65,000.00 万元，公司持有其 34.40%的股权，其经营
范围为有色金属矿产资源及相关产业的收购、兼并和投资；有色金属产品的生产
（涉及行政许可的项目凭许可证）、销售及相关技术服务。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 218,115.69 万元，总负债
20,060.44 万元，净资产为 198,055.25 万元；2018 年，实现营业收入 0.00 万
60
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
元，归属于母公司的净利润为-5,312.40 万元。
（6）江苏新湖宝华置业有限公司
江苏新湖宝华置业有限公司注册资本为 30,000.00 万元，公司持有其 35%
的股权，经营范围为：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动。）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 167,336.97 万元，总负债
79,114.30 万元，净资产为 88,222.67 万元；2018 年，实现营业收入 74,389.73
万元，净利润为 6,350.31 万元。
（7）新湖期货有限公司
新湖期货有限公司注册资本为 22,500 万元，公司持有其 29.67%的股权，
经营范围为商品期货经纪、金融期货经纪、期货投资咨询、资产管理（依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司总资产为 497,016.01 万元，总负债
420,076.09 万元，净资产为 76,939.92 万元；2018 年，实现营业收入 313,259.73
万元，净利润为 3,607.74 万元。
四、发行人控股股东和实际控制人基本情况
（一）控股股东及其一致行动人基本情况
截至 2019 年 6 月末，公司的控股股东为新湖集团，其直接持有公司股份数
量为 2,786,910,170 股，占总股本的 32.41%。此外，黄伟先生持有公司股份数
量为 1,449,967,233 股，占总股本的 16.86%，宁波嘉源持有公司股份数量为
462,334,913 股 ， 占 总 股 本 的 5.38% ， 浙 江 恒 兴 力 持 有 公 司 股 份 数 量 为
209,991,540 股，占总股本的 2.44%。黄伟先生为新湖集团的控股股东，浙江恒
兴力为新湖集团的全资子公司，宁波嘉源为新湖集团的控股子公司。黄伟先生、
新湖集团、浙江恒兴力、宁波嘉源为一致行动人。四者合计持有公司股份数量为
4,909,203,856 股，占总股本的 57.09%。
截至 2019 年 6 月末，新湖集团持有的公司股份已质押 2,196,603,200 股，
黄伟持有的公司股份已质押 1,042,611,475 股，宁波嘉源持有的公司股份已质押
318,180,000 股，浙江恒兴力持有的公司股份已质押 192,400,000 股，四者合计
3,749,794,675 股，占持有股份的 76.38%，主要为控股股东为公司借款提供的
61
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
质押担保。
1、新湖集团
控股股东名称：浙江新湖集团股份有限公司
住所：杭州市体育场路田家桥 2 号
企业性质：股份有限公司（非上市）
法定代表人：林俊波
注册资本：37,738.33 万元人民币
实收资本：37,738.33 万元人民币
成立时间：1994 年 11 月 30 日
公司类型：股份有限公司（非上市）
注册地址：杭州
经营范围：危险化学品（限批发，范围详见《危险化学品经营许可证》）。能
源、农业、交通、建材工业、海洋资源及旅游的投资开发、海水养殖及海产品的
深加工、建筑材料、木材、普通机械、金属材料、煤炭、焦炭、橡胶及橡胶制品、
初级食用农产品、矿产品（不含专控）、饲料、化工原料及产品（不含危险化学
品和易制毒品）、汽车配件、化学纤维及制品、纺织品、石材、油脂、燃料油（不
含成品油）、原料油、日用百货的销售，实业投资、投资管理、信息咨询服务，
物业管理服务，经营进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动。）
按照合并财务报表口径，截至 2018 年 12 月 31 日，新湖集团经审计的总资
产为 1,788.24 亿元，净资产为 354.25 亿元，2018 年经审计的净利润为 10.69
亿元。
2、宁波嘉源
名称：宁波嘉源实业发展有限公司
住所：宁波保税区华能大厦 091109130915 号
法定代表人：叶正猛
注册资本：1,000 万元
实收资本：1,000 万元
成立日期：1994 年 12 月 16 日
公司类型：有限责任公司
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
经营范围：自营和代理货物及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进
出口的货物及技术除外；能源开发；煤炭的批发（无储存）；建筑材料、钢材、
五金交电、木材、普通机械设备、焦炭、食用农产品、矿产品、日用品、电子产
品、纺织原料及产品、塑料原料及产品、化工原料及产品（除危险化学品）、化
纤原料及制品、橡胶原料及制品、金属材料及制品、饲料、汽车配件、石材、燃
料油（除轻质燃料油）、鞋帽的批发、零售；经济贸易咨询。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
按照合并财务报表口径，截至 2018 年 12 月 31 日，宁波嘉源经审计的总资
产为 31.94 亿元，净资产为 14.13 亿元，2018 年经审计的净利润为 1.14 亿元。
3、浙江恒兴力
名称：浙江恒兴力控股集团有限公司
住所：杭州市体育场路田家桥 2 号三楼
法定代表人：林兴
注册资本：24,800 万元人民币
实收资本：24,800 万元人民币
成立日期：2003 年 8 月 18 日
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：资产管理，基础设施建设投资，实业投资。房地产业投资，高科
技产业投资，经营国内贸易、进出口贸易、资产重组兼并服务，投资项目管理服
务，信息咨询服务（不含期货、证券咨询）。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动。）
按照合并财务报表口径，截至 2018 年 12 月 31 日，浙江恒兴力经审计的总
资产为 20.77 亿元，净资产为 4.41 亿元，2018 年经审计的净利润为 0.37 亿元。
（二）实际控制人基本情况
公司的实际控制人为黄伟先生。黄伟先生，男，中国国籍，无境外居留权，
1959 年 9 月生，本科学历，中共党员。1983 年，毕业于温州师范学院，在瑞安
城关一中从事教育工作；1986 年，任职于温州市委党校、温州市府驻杭办事处
等部门；1994 年，发起组建浙江新湖集团股份有限公司，历任浙江新湖股份有
限公司董事长兼总经理，现任新湖控股董事长。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至 2019 年 6 月 30 日，实际控制人黄伟除新湖集团及新湖集团控制的企
业以外，没有其他控制的企业。
截至 2019 年 6 月 30 日，新湖集团控制的除新湖中宝及其控制的企业以外
的其他二级控股子公司如下表所示：
注册资本 直接持 表决权
序号 公司名称 主营业务 与公司的关联关系
（万元） 股比例 比例
同受新湖集团控制，且
1 浙江恒兴力 24,800 实业投资等 100% 100%
持有公司 2.44%股份
同受新湖集团控制，且
2 宁波嘉源 1,000 贸易等 99% 99%
持有公司 5.38%股份
实业投资开 同受新湖集团控制，公
3 新湖控股 415,385 52% 100%
发等 司占其出资额 48%
哈尔滨高科
高新技术产
4 技（集团）股 36,126.36 同受新湖集团控制 16.08% 16.08%
品的开发等
份有限公司
上海新湖绿
5 城物业服务 500 物业服务 同受新湖集团控制 60% 60%
有限公司
浙江新湖绿
18.36%
6 城物业服务 1,000 物业服务 同受新湖集团控制 87.76%
[注 1]
有限公司
内蒙古新湖
化工产品销
7 化工有限公 5,000 同受新湖集团控制 95% 100%
售等
司
浙江省石化
化工原料及
8 工贸有限公 615 同受新湖集团控制 95% 100%
产品销售等
司
乌兰察布市
水泥制品生
9 广兴建材有 1,000 同受新湖集团控制 100% 100%
产销售等
限公司
浙江新湖能
10 10,000 实业投资等 同受新湖集团控制 85% 85%
源有限公司
浙江新湖化
化工原料及
11 工科技有限 10,000 同受新湖集团控制 100% 100%
产品销售等
公司
资源县泰鑫
多金属矿普
12 矿业有限公 50.00 同受新湖集团控制 100% 100%
查
司
浙江思齐教 教育软件开
13 育科技有限 2,000 发及技术服 同受新湖集团控制 100% 100%
公司 务
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注册资本 直接持 表决权
序号 公司名称 主营业务 与公司的关联关系
（万元） 股比例 比例
浙江新湖创
14 业投资有限 5,000 创业投资 同受新湖集团控制 100% 100%
公司
上海新湖创
5%[注
15 业投资有限 10,000.00 创业投资 同受新湖集团控制 100%
2]
公司
上海成麟信
信息科技的
16 息科技有限 1,000.00 同受新湖集团控制 100% 100%
技术开发等
公司
境外项目管
嘉豐（香港）
理与咨询服
17 国际有限公 $1,000.00 同受新湖集团控制 100% 100%
务，国际贸
司
易等
杭州兴和投
18 资发展有限 28,000.00 实业投资 同受新湖集团控制 100% 100%
公司
新湖期货有 商品、金融 8%
19 22,500.00 同受新湖集团控制 91.67%
限公司 期货经纪 [注 3]
注 1：新湖集团控股子公司上海新湖物业服务有限公司持股 69.40%；
注 2：新湖集团控股子公司新湖控股持股 95%；
注 3：新湖集团控股子公司新湖中宝持股 29.67%，杭州兴和投资发展有限公司持股 54%。
（三）股权结构图
截至 2019 年 6 月 30 日，公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制
关系如下图所示：
黄伟 李萍
53.06% 22.76%
浙江新湖集团股份有限公司
100% 99%
浙江恒兴力控股集团有限公司 32.41% 宁波嘉源实业发展有限公司
2.44% 5.38%
16.86%
新湖中宝股份有限公司
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五、发行人与控股股东的独立性
公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立，具有完整的业务体
系和直接面向市场独立经营的能力。
1、在业务方面，公司具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，
其土地获取、项目规划与设计、施工、销售等重要业务环节由公司独立决策，不
存在控股股东及其控制的其他企业通过保留上述职能而损害公司利益的事项。公
司在业务上独立于控股股东及其控制的其他企业，与控股股东及其控制的其他企
业间不存在同业竞争或者显失公平的关联交易。
2、在人员方面，公司建立了完整的劳动、人事及薪酬管理体系，发行人的
劳动、人事及薪酬管理独立于控股股东。公司独立聘用公司员工，员工的工资、
劳保及福利均由发行人独立发放；公司的总经理、副总经理、财务负责人和董事
会秘书等高级管理人员和财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中担任除
董事、监事以外的其他职务；公司董事、监事及高级管理人员的选聘均根据《公
司法》等法律法规和《公司章程》的规定，通过合法程序进行，并及时披露，公
司董事会或股东大会按法律程序做出的人事任免决定均为最终决定，控股股东或
实际控制人不存在超越董事会和股东大会做出人事任免决定的情况。
3、在资产方面，公司的资产独立完整，发行人与控股股东、实际控制人及
其控制的其他企业产权关系明晰。
4、在机构方面，公司拥有独立的生产经营场所和办公机构，不存在与控股
股东及其控制的其他企业混合经营、合署办公的情形；公司建立了健全有效的股
东大会、董事会、监事会等机构并制定了相应的议事规则，各机构依照《公司法》
及《公司章程》规定在各自职责范围内独立决策；公司建立了适应自身发展需要
的组织机构，明确了各机构的职能，独立开展生产经营活动；公司的职能部门与
控股股东及其控制的其他企业的职能部门之间不存在上下级关系，不存在控股股
东干预公司机构设置和生产经营活动的情况。
5、在财务方面，公司设立了独立的财务部门，并按照《企业会计准则》等
有关法规的要求，建立了独立的财务核算体系，制定了规范的财务会计制度和财
务管理制度，独立进行财务决策；公司开设有独立的银行账户，未与控股股东及
其控制的其他企业共用银行账户，依法单独纳税。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
最近三年及一期，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违
规占用的情况。
六、关联方及关联交易情况
（一）关联方关系
1、本公司的子公司情况
关于发行人子公司情况请详见本募集说明书第五节、三、（四）、1。
2、本公司合营和联营企业的基本情况
关于发行人主要合营和联营企业情况请详见本募集说明书第五节、三、 四）、
2。
3、其他关联方情况
发行人其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
由本公司二级子公司嘉兴市南湖国际教育投资有限公
嘉兴南湖国际实验学校
司 BOT 特许经营的学校
由本公司二级子公司嘉兴市南湖国际教育投资有限公
嘉兴高级中学
司 BOT 特许经营的学校
由本公司二级子公司嘉兴市南湖国际教育投资有限公
嘉兴市秀洲现代实验学校
司 BOT 特许经营的学校
湘财证券股份有限公司 母公司的控股子公司
上海新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
浙江新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
衢州新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
沈阳新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
嘉兴新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
浙江新湖创业投资有限公司 母公司的控股子公司
宁波嘉源实业发展有限公司 股东、同一母公司
浙江恒兴力控股集团有限公司 股东、同一母公司
哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 母公司的控股子公司
黑龙江省哈高科营养食品有限公司 母公司的控股子公司
哈尔滨高科技（集团）股份有限公司 母公司的控股子公司
中信银行（国际）有限公司 本公司联营企业控股子公司
浩韵控股集团有限公司 原联营企业
林俊波 本公司董事长
李萍 本公司最终控制人黄伟的配偶
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
邹丽华、嵇作法 母公司的监事会主席及其配偶
潘孝娜 本公司副总裁兼财务总监
黄立程 本公司最终控制方黄伟之子、本公司之监事
林琳 本公司董事长林俊波之妹
（二）关联交易原则及定价政策
公司关联方借款定价依据双方合同。
公司与关联企业之间的业务往来按一般市场经营规则进行，与其他业务往来
企业同等对待。本公司与关联企业之间不可避免的关联交易，遵照公平、公正的
市场原则进行。本公司同关联方之间代购代销及提供其他劳务服务的价格，有国
家定价的，适用国家定价，没有国家定价的，按市场价格确定，没有市场价格的，
参照实际成本加合理费用原则由双方定价，对于某些无法按照“成本加费用”的原
则确定价格的特殊服务，由双方协商定价。
（三）关联交易情况
1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1）采购商品和接受劳务的关联交易
单位：万元，%
2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
关联交 占同类 占同类 占同类
关联方 占同类交
交易金 交易金 交易金
易内容 本期数 本期数 本期数 易金额的 本期数
额的比 额的比 额的比
比例
例 例 例
浙江新湖绿城物业服务
物业服务 846.28 18.96 1,473.57 16.75 1,386.13 16.60 1,775.17 16.59
有限公司
浙江新湖绿城物业服务
咨询服务 0.00 0.00 0.00 0.00 94.34 1.13 0.00 0.00
有限公司
上海新湖绿城物业服务
物业服务 2,433.36 54.53 5,424.96 61.66 4,888.87 58.53 6,747.32 63.05
有限公司
衢州新湖绿城物业服务
物业服务 42.28 0.95 556.78 6.33 182.76 2.19 381.25 3.56
有限公司
沈阳新湖绿城物业服务
物业服务 391.16 7.15 613.22 6.97 691.40 8.28 614.97 5.75
有限公司
嘉兴新湖绿城物业服务
物业服务 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 26.46 0.25
有限公司
湘财证券股份有限公司 佣金支出 0.00 0.00 0.00 0.00 126.78 1.52 167.19 1.56
哈高科绥棱二塑防水工
防水工程 813.97 18.24 665.43 7.56 892.32 10.68 988.42 9.24
程有限公司
黑龙江省哈高科营养食
粮油货款 7.49 0.17 63.71 0.72 89.45 1.07 0.00 0.00
品有限公司
68
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（2）发行人出售商品及提供劳务类型的关联交易情况
单位：万元
2019 年 1-6
关联方 关联交易内容 2018 年 2017 年 2016 年
月
工程、营销服务
内蒙古合和置业有限公司 0.00 0.00 141.51 141.51
费
工程、营销服务
江苏新湖宝华置业有限公司 500.63 1,429.48 1,022.51 215.06
费
江苏新湖宝华置业有限公司 电梯 0.00 262.00 644.62 0.00
上海新湖绿城物业服务有限
商品销售 0.00 24.95 0.95 0.00
公司
邹丽华、嵇作法 商品房买卖 0.00 0.00 0.00 2,041.44
潘孝娜 商品房买卖 0.00 0.00 0.00 651.94
黄立程 商品房买卖 0.00 0.00 0.00 2,493.51
林琳 商品房买卖 0.00 0.00 0.00 934.29
2、关联方出租
（1）公司出租情况
单位：万元
2019 年 1-6 月
租赁资产 2018 年确认的 2017 年确认 2016 年确认的
承租方名称 确认的租赁收
种类 租赁收入 的租赁收入 租赁收入
入
沈阳新湖绿城物业服
房产 0.00 0.00 2.76 2.76
务有限公司
江苏新湖宝华置业有
车辆 20.17 20.17 53.33 0.00
限公司
上海新湖绿城物业服
车位 0.00 67.66 0.00 0.00
务有限公司
（2）公司承租情况
单位：万元
2019 年 1-6
租赁资产种 2018 年确认 2017 年确认 2016 年确认
出租方名称 月确认的租
类 的租赁费 的租赁费 的租赁费
赁费
浙江新湖绿城物业服务有
房产 29.06 71.14 13.04 5.90
限公司
上海新湖绿城物业服务有
房产 2.83 5.66 0.00 0.00
限公司
3、关联方担保
（1）2019 年 1-6 月关联方担保情况
1)本公司及子公司作为担保方
单位：万元
担保 担保 截至期末担保是
被担保方 担保金额
起始日 到期日 否已经履行完毕
新湖控股 19,200.00 2018/12/14 2019/12/7 否
69
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保 担保 截至期末担保是
被担保方 担保金额
起始日 到期日 否已经履行完毕
新湖集团 49,500.00 2017/8/11 2019/8/9 否
新湖集团 25,000.00 2018/7/25 2019/7/25 否
新湖集团 10.000.00 2018/8/16 2019/8/15 否
新湖集团 14,000.00 2018/9/5 2019/9/1 否
新湖集团 14,000.00 2018/9/10 2019/9/1 否
新湖集团 20,000.00 2018/10/12 2019/10/11 否
新湖集团 20,000.00 2018/10/22 2019/10/22 否
新湖集团 10,000.00 2018/11/20 2019/7/12 否
新湖集团 12,500.00 2018/11/23 2019/11/22 否
新湖集团 14,900.00 2019/2/12 2020/2/11 否
新湖集团 25,000.00 2019/3/5 2020/3/5 否
新湖集团 5,500.00 2019/6/6 2020/6/5 否
新湖集团 5,100.00 2019/6/19 2020/6/18 否
嘉兴南湖国际实验学校 1,450.00 2019/2/27 2022/2/27 否
嘉兴市秀洲现代实验学校 1,400.00 2019/2/28 2021/6/27 否
嘉兴市秀洲现代实验学校 1,500.00 2019/3/28 2020/3/27 否
小计 249,050.00
2)本公司及子公司作为被担保方
单位：万元
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
新湖集团 11,000.00 2019/4/18 2020/3/21 否
新湖集团 5,000.00 2019/5/9 2020/5/8 否
新湖集团 2,500.00 2019/6/21 2019/12/19 否
新湖集团、黄伟、李萍 20,000.00 2017/9/28 2019/9/27 否
新湖集团、黄伟、李萍 9,800.00 2018/11/8 2019/11/7 否
新湖集团、黄伟、李萍 40,000.00 2019/1/4 2020/1/3 否
新湖集团、黄伟、李萍 5,000.00 2019/1/11 2020/1/10 否
新湖集团、黄伟、李萍 5,000.00 2019/1/14 2019/7/17 否
新湖集团、黄伟、李萍 15,000.00 2019/3/26 2020/3/20 否
新湖集团、黄伟、李萍 8,000.00 2019/5/20 2020/5/19 否
新湖集团、黄伟、李萍 20,000.00 2019/6/17 2020/6/11 否
70
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
新湖控股 3,100.00 2018/7/30 2019/7/30 否
新湖控股、黄伟、李萍 6,000.00 2018/10/16 2019/10/14 否
新湖控股、黄伟、李萍 13,500.00 2019/5/5 2020/5/4 否
黄伟、李萍 67,000.00 2014/12/22 2019/12/15 否
黄伟、李萍 60,000.00 2016/12/23 2019/12/23 否
黄伟、李萍 25,000.00 2017/1/25 2020/1/24 否
黄伟、李萍 81,000.00 2017/7/28 2019/7/28 否
黄伟、李萍 24,400.00 2017/8/22 2020/6/28 否
黄伟、李萍 36,000.00 2017/8/23 2019/8/23 否
黄伟、李萍 283,457.00 2017/8/28 2026/8/15 否
黄伟、李萍 64,000.00 2017/10/12 2020/10/11 否
黄伟、李萍 76,000.00 2017/12/18 2019/12/17 否
黄伟、李萍 70,000.00 2018/1/4 2020/1/4 否
黄伟、李萍 4,000.00 2018/1/31 2021/1/25 否
黄伟、李萍 1,054,581.00 2018/3/9 2027/8/10 否
黄伟、李萍 5,500.00 2018/8/27 2019/8/26 否
黄伟、李萍 2,000.00 2018/8/28 2020/2/28 否
黄伟、李萍 43,000.00 2018/8/28 2020/6/7 否
黄伟、李萍 19,800.00 2018/9/14 2021/9/14 否
黄伟、李萍 65,000.00 2018/9/29 2021/12/20 否
黄伟、李萍 59,950.00 2018/10/24 2021/9/4 否
黄伟、李萍 9,175.00 2018/11/8 2019/11/7 否
黄伟、李萍 96,000.00 2018/11/9 2021/11/8 否
黄伟、李萍 31,500.00 2019/1/11 2024/1/9 否
黄伟、李萍 40,000.00 2019/3/29 2022/3/29 否
黄伟、李萍 6,899.00 2019/4/4 2020/10/3 否
黄伟、李萍 6,041.00 2019/4/23 2020/10/22 否
黄伟、李萍 72,500.00 2019/4/24 2021/4/23 否
黄伟、李萍 30,000.00 2019/6/4 2020/12/4 否
黄伟、李萍 3,300.00 2019/6/28 2020/6/27 否
黄伟 60,000.00 2016/10/25 2022/10/24 否
黄伟 40,000.00 2016/10/25 2022/10/24 否
黄伟 301,000.00 2017/5/11 2022/10/24 否
71
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
黄伟 49,500.00 2018/1/18 2019/11/12 否
黄伟 121,489.20 2018/2/5 2020/1/23 否
小计 3,071,992.20
（2）2018 年关联方担保情况
1)本公司及子公司作为担保方
单位：万元
截至期末担保是
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
新湖控股 19,200.00 2018-12-14 2019-12-07 否
新湖集团 14,900.00 2018-03-09 2019-03-08 否
新湖集团 5,100.00 2018-06-08 2019-06-07 否
新湖集团 3,400.00 2018-06-08 2019-06-07 否
新湖集团 2,100.00 2018-07-02 2019-07-01 否
新湖集团 25,000.00 2018-07-25 2019-07-25 否
新湖集团 49,500.00 2017-08-11 2019-08-09 否
新湖集团 10,000.00 2018-08-16 2019-08-15 否
新湖集团 14,000.00 2018-09-05 2019-09-01 否
新湖集团 14,000.00 2018-09-10 2019-09-01 否
新湖集团 20,000.00 2018-10-12 2019-10-11 否
新湖集团 20,000.00 2018-10-22 2019-10-22 否
新湖集团 10,000.00 2018-11-20 2019-07-12 否
新湖集团 12,500.00 2018-11-23 2019-11-22 否
小计 219,700.00
2)本公司及子公司作为被担保方
单位：万元
截至期末担保是
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
新湖集团 15,000.00 2018-02-12 2019-03-09 否
新湖集团 5,000.00 2018-06-13 2019-06-12 否
新湖集团 2,500.00 2018-07-18 2019-07-11 否
新湖集团、黄伟、李萍 20,000.00 2017-09-28 2019-09-27 否
新湖集团、黄伟、李萍 5,000.00 2018-01-23 2019-01-23 否
72
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担保是
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
新湖集团、黄伟、李萍 20,000.00 2018-06-07 2019-06-03 否
新湖集团、黄伟、李萍 9,800.00 2018-11-08 2019-11-07 否
新湖控股 25,000.00 2017-06-23 2019-06-23 否
新湖控股 3,100.00 2018-07-30 2019-07-30 否
新湖控股、黄伟、李萍 50,000.00 2017-02-08 2019-02-07 否
新湖控股、黄伟、李萍 13,500.00 2018-05-24 2019-05-23 否
新湖控股、黄伟、李萍 6,000.00 2018-10-16 2019-10-14 否
黄伟、李萍 67,500.00 2014-12-22 2019-12-15 否
黄伟、李萍 60,000.00 2016-12-23 2019-12-23 否
黄伟、李萍 11,965.00 2017-01-06 2019-01-05 否
黄伟、李萍 25,000.00 2017-01-25 2020-01-24 否
黄伟、李萍 30,000.00 2017-03-07 2019-03-06 否
黄伟、李萍 2,000.00 2017-07-24 2019-01-24 否
黄伟、李萍 81,000.00 2017-07-28 2019-07-28 否
黄伟、李萍 24,500.00 2017-08-22 2020-06-28 否
黄伟、李萍 36,000.00 2017-08-23 2019-08-23 否
黄伟、李萍 279,110.00 2017-08-28 2026-08-15 否
黄伟、李萍 64,000.00 2017-10-12 2020-10-11 否
黄伟、李萍 100,000.00 2017-11-30 2020-12-01 否
黄伟、李萍 76,000.00 2017-12-18 2019-12-17 否
黄伟、李萍 70,000.00 2018-01-04 2020-01-04 否
黄伟、李萍 60,000.00 2018-01-05 2019-01-05 否
黄伟、李萍 8,500.00 2018-01-31 2021-01-25 否
黄伟、李萍 954,581.00 2018-03-09 2027-08-10 否
黄伟、李萍 8,000.00 2018-05-16 2019-05-15 否
黄伟、李萍 3,300.00 2018-06-11 2019-06-10 否
黄伟、李萍 5,500.00 2018-08-27 2019-08-26 否
黄伟、李萍 2,000.00 2018-08-28 2020-02-28 否
黄伟、李萍 43,000.00 2018-08-28 2020-06-07 否
黄伟、李萍 20,000.00 2018-09-14 2021-09-14 否
黄伟、李萍 38,000.00 2018-09-29 2021-12-20 否
黄伟、李萍 30,000.00 2018-10-24 2021-09-04 否
黄伟、李萍 10,000.00 2018-11-08 2019-11-07 否
73
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担保是
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
黄伟、李萍 96,000.00 2018-11-09 2021-11-08 否
黄伟 60,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
黄伟 40,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
黄伟 301,000.00 2017-05-11 2022-10-24 否
黄伟 50,000.00 2018-01-18 2019-11-12 否
黄伟 128,238.60 2018-02-05 2020-01-23 否
黄伟 20,000.00 2018-05-28 2019-06-26 否
小计 2,980,094.60
（3）2017 年关联方担保情况
1)本公司及子公司作为担保方
单位：万元
截至期末担保是
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 30,000.00 2016-9-21 2018-9-21 否
浙江新湖集团股份有限公司 50,000.00 2016-10-27 2018-10-27 否
浙江新湖集团股份有限公司 14,900.00 2017-4-21 2018-4-20 否
浙江新湖集团股份有限公司 20,000.00 2017-4-27 2018-4-25 否
浙江新湖集团股份有限公司 20,000.00 2017-5-3 2018-5-3 否
浙江新湖集团股份有限公司 28,000.00 2017-6-1 2018-5-23 否
浙江新湖集团股份有限公司 5,100.00 2017-6-6 2018-6-5 否
浙江新湖集团股份有限公司 10,000.00 2017-7-18 2018-1-20 否
浙江新湖集团股份有限公司 50,000.00 2017-8-11 2019-8-9 否
浙江新湖集团股份有限公司 25,000.00 2017-8-23 2018-8-22 否
浙江新湖集团股份有限公司 5,000.00 2017-9-6 2018-9-5 否
浙江新湖集团股份有限公司 5,000.00 2017-11-9 2018-11-8 否
浙江新湖集团股份有限公司 5,000.00 2017-12-27 2018-12-26 否
小计 268,000.00
2)本公司及子公司作为被担保方
单位：万元
截至期末担
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 保是否已经
履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 15,000.00 2017-1-9 2018-1-8 否
74
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 保是否已经
履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 2,500.00 2017-2-7 2018-2-6 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟 20,000.00 2017-2-10 2018-2-13 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 3,000.00 2017-3-17 2018-3-16 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 10,000.00 2017-4-27 2018-4-25 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 5,000.00 2017-7-19 2018-1-20 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 8,000.00 2017-9-19 2018-9-18 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 20,000.00 2017-9-28 2019-9-27 否
新湖控股有限公司 50,000.00 2017-6-23 2019-6-23 否
新湖控股有限公司、黄伟、李萍 50,000.00 2017-2-8 2019-2-7 否
江苏新湖宝华置业有限公司 2,920.00 2016-10-21 2018-10-21 否
江苏新湖宝华置业有限公司 6,960.00 2017-1-4 2018-12-29 否
黄伟、李萍 50,000.00 2014-1-14 2019-1-9 否
黄伟、李萍 68,500.00 2014-12-22 2019-12-15 否
黄伟、李萍 35,000.00 2015-12-30 2018-1-13 否
黄伟、李萍 45,000.00 2016-1-20 2018-12-31 否
黄伟、李萍 30,000.00 2016-1-27 2018-1-26 否
黄伟、李萍 16,200.00 2016-3-21 2018-3-21 否
黄伟、李萍 30,000.00 2016-6-24 2018-8-17 否
黄伟、李萍 100,100.00 2016-7-6 2018-6-20 否
黄伟、李萍 40,000.00 2016-8-12 2018-8-12 否
黄伟、李萍 22,980.00 2016-8-30 2018-9-27 否
黄伟、李萍 8,100.00 2016-11-21 2018-11-21 否
黄伟、李萍 15,000.00 2016-11-25 2018-10-24 否
黄伟、李萍 30,800.00 2016-12-8 2018-6-8 否
黄伟、李萍 81,000.00 2016-12-14 2018-12-14 否
黄伟、李萍 60,000.00 2016-12-23 2019-12-23 否
黄伟、李萍 20,000.00 2017-1-6 2019-1-5 否
黄伟、李萍 19,200.00 2017-1-6 2018-7-24 否
黄伟、李萍 19,990.00 2017-1-9 2020-1-8 否
黄伟、李萍 25,000.00 2017-1-25 2020-1-24 否
黄伟、李萍 80,000.00 2017-3-7 2019-3-6 否
黄伟、李萍 5,000.00 2017-4-26 2018-4-25 否
75
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 保是否已经
履行完毕
黄伟、李萍 7,500.00 2017-5-9 2018-5-8 否
黄伟、李萍 8,000.00 2017-5-10 2018-5-9 否
黄伟、李萍 6,000.00 2017-5-16 2018-5-15 否
黄伟、李萍 3,300.00 2017-6-26 2018-6-25 否
黄伟、李萍 2,000.00 2017-7-24 2019-1-24 否
黄伟、李萍 90,000.00 2017-7-28 2019-7-27 否
黄伟、李萍 2,500.00 2017-8-23 2020-6-28 否
黄伟、李萍 202,294.00 2017-8-28 2026-8-15 否
黄伟、李萍 5,500.00 2017-8-30 2018-8-14 否
黄伟、李萍 5,000.00 2017-9-26 2018-9-25 否
黄伟、李萍 80,000.00 2017-10-12 2020-10-11 否
黄伟、李萍 6,000.00 2017-10-25 2018-10-24 否
黄伟、李萍 100,000.00 2017-11-30 2020-12-1 否
黄伟、李萍 11,500.00 2017-12-5 2019-11-27 否
黄伟、李萍 20,000.00 2017-12-18 2019-12-17 否
黄伟、李萍 40,000.00 2017-8-23 2019-8-23 否
黄伟 45,000.00 2016-3-31 2018-3-30 否
黄伟 20,000.00 2016-8-5 2018-8-4 否
黄伟 133,600.00 2016-8-19 2018-8-17 否
黄伟 60,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
黄伟 40,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
黄伟 30,000.00 2017-2-10 2018-2-13 否
黄伟 301,000.00 2017-5-11 2023-5-10 否
黄伟 10,000.00 2017-5-26 2018-5-26 否
黄伟 5,000.00 2017-9-20 2018-7-26 否
黄伟 5,000.00 2017-9-27 2018-7-26 否
小计 2,234,444.00
（4）2016 年关联方担保情况
1)本公司及子公司作为担保方
单位：万元
截至期末担保是
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
76
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担保是
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
否已经履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 49,500.00 2015-8-28 2017-8-27 否
浙江新湖集团股份有限公司 20,000.00 2016-4-11 2017-4-11 否
浙江新湖集团股份有限公司 15,000.00 2016-4-22 2017-4-21 否
浙江新湖集团股份有限公司 7,200.00 2016-7-15 2017-7-15 否
浙江新湖集团股份有限公司 9,850.00 2016-7-20 2017-7-20 否
浙江新湖集团股份有限公司 10,000.00 2016-7-27 2017-7-24 否
浙江新湖集团股份有限公司 12,500.00 2016-7-28 2017-7-28 否
浙江新湖集团股份有限公司 30,000.00 2016-9-21 2018-9-21 否
浙江新湖集团股份有限公司 50,000.00 2016-10-27 2018-10-27 否
浙江新湖集团股份有限公司 10,950.00 2016-11-2 2017-5-2 否
小计 215,000.00
2)本公司及子公司作为被担保方
单位：万元
截至期末担保
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 是否已经履行
完毕
浙江新湖集团股份有限公司 2,500.00 2016-1-13 2017-1-12 否
浙江新湖集团股份有限公司 3,303.00 2016-3-29 2017-2-25 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟 20,000.00 2016-2-24 2017-2-23 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟 10,500.00 2016-9-23 2017-3-23 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 10,000.00 2016-4-28 2017-4-26 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 8,000.00 2016-9-9 2017-9-8 否
浙江新湖集团股份有限公司、黄伟、李萍 5,000.00 2016-9-13 2017-9-12 否
新湖控股有限公司 98,000.00 2016-1-7 2017-1-6 否
新湖控股有限公司 5,000.00 2016-2-2 2017-2-1 否
新湖控股有限公司 3,000.00 2016-3-18 2017-2-1 否
新湖控股有限公司、黄伟、李萍 25,000.00 2016-11-11 2017-11-18 否
江苏新湖宝华置业有限公司 13,000.00 2016-10-21 2018-10-21 否
黄伟、李萍 50,000.00 2014-1-14 2019-1-9 否
黄伟、李萍 2,500.00 2014-7-10 2017-4-30 否
黄伟、李萍 2,780.00 2014-11-5 2017-3-30 否
黄伟、李萍 16,500.00 2014-12-9 2017-11-17 否
黄伟、李萍 69,000.00 2014-12-22 2019-12-15 否
77
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担保
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 是否已经履行
完毕
黄伟、李萍 16,478.75 2015-4-3 2018-2-12 否
黄伟、李萍 34,468.00 2015-4-30 2017-3-1 否
黄伟、李萍 58,789.00 2015-5-15 2018-5-25 否
黄伟、李萍 20,000.00 2015-9-2 2019-6-2 否
黄伟、李萍 50,000.00 2015-9-25 2017-10-26 否
黄伟、李萍 50,000.00 2015-12-30 2018-1-13 否
黄伟、李萍 49,500.00 2016-1-20 2018-12-31 否
黄伟、李萍 50,000.00 2016-1-27 2018-1-26 否
黄伟、李萍 16,700.00 2016-3-21 2018-3-21 否
黄伟、李萍 5,000.00 2016-3-28 2017-2-21 否
黄伟、李萍 3,000.00 2016-3-31 2017-3-30 否
黄伟、李萍 5,500.00 2016-3-31 2017-3-30 否
黄伟、李萍 3,300.00 2016-3-31 2017-3-30 否
黄伟、李萍 4,000.00 2016-4-1 2017-3-31 否
黄伟、李萍 25,000.00 2016-4-8 2017-10-15 否
黄伟、李萍 69,000.00 2016-4-12 2017-4-12 否
黄伟、李萍 8,000.00 2016-4-29 2017-4-27 否
黄伟、李萍 2,500.00 2016-6-23 2017-6-22 否
黄伟、李萍 4,000.00 2016-6-23 2017-6-22 否
黄伟、李萍 30,000.00 2016-6-24 2018-8-17 否
黄伟、李萍 59,000.00 2016-6-29 2018-6-20 否
黄伟、李萍 100,100.00 2016-7-6 2018-6-20 否
黄伟、李萍 4,978.85 2016-7-13 2017-7-13 否
黄伟、李萍 40,000.00 2016-8-12 2018-8-12 否
黄伟、李萍 30,000.00 2016-8-19 2018-2-26 否
黄伟、李萍 22,980.00 2016-8-30 2018-9-27 否
黄伟、李萍 5,000.00 2016-9-26 2017-9-25 否
黄伟、李萍 8,100.00 2016-11-21 2018-11-21 否
黄伟、李萍 15,000.00 2016-11-25 2018-10-24 否
黄伟、李萍 1,000.00 2016-12-1 2017-5-23 否
黄伟、李萍 30,800.00 2016-12-8 2018-6-8 否
黄伟、李萍 150,000.00 2016-12-14 2018-12-14 否
78
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至期末担保
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 是否已经履行
完毕
黄伟、李萍 60,000.00 2016-12-23 2019-12-23 否
黄伟 21,582.00 2015-1-14 2017-4-29 否
黄伟 30,000.00 2016-2-24 2017-2-23 否
黄伟 104,500.00 2016-2-26 2018-2-26 否
黄伟 20,000.00 2016-3-25 2017-5-25 否
黄伟 45,000.00 2016-3-31 2018-3-30 否
黄伟 55,000.00 2016-4-27 2017-10-27 否
黄伟 20,000.00 2016-8-5 2018-8-4 否
黄伟 133,800.00 2016-8-19 2018-8-17 否
黄伟 60,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
黄伟 40,000.00 2016-10-25 2022-10-24 否
小计 1,906,159.60
4、关联方资金拆借
(1)拆入资金
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
关联方
拆入 归还 拆入 归还 拆入 归还 拆入 归还
嘉兴高级中学 0.00 1,300.00 3,000.00 2,200.00 1,100.00 1,800.00 1,200.00 1,050.00
嘉兴市秀洲现代实
4,360.00 1,120.00 4,250.00 5,300.00 7,520.00 5,260.00 3,250.00 1,700.00
验学校
嘉兴南湖国际实验
3,050.00 1,150.00 3,900.00 3,600.00 4,250.00 3,583.60 3,050.00 2,375.00
学校
海宁绿城新湖房地
0.00 0.00 0.00 20,500.00 15,000.00 18,000.00 29,000.00 31,000.00
产开发有限公司
内蒙古合和置业有
0.00 0.00 0.00 0.00 1,400.00 0.00 0.00 0.00
限公司
江苏新湖宝华置业
5,944.39 5,944.39 6,000.00 13,513.95 2,304.49 1,000.00 0.00 0.00
有限公司
浩韵控股集团有限
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,500.00 4,500.00
公司
小计 13,354.39 9,514.39 17,150.00 45,113.95 31,574.49 29,643.60 41,000.00 40,625.00
(2)拆出资金
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
关联方
拆入 归还 拆出 收回 拆出 收回 拆出 收回
甘肃西北矿业集
0.00 0.00 4,200.00 4,200.00 4,000.00 4,000.00 3,500.00 3,500.00
团有限公司
79
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
恩施裕丰房地产
5,000.00 0.00 2,923.39 4,305.00 13,816.00 9,895.63 80.00 0.00
开发有限公司
浩韵控股集团有
0.00 0.00 0.00 0.00 1,000.00 1,000.00 0.00 0.00
限公司
新湖控股有限公
32,756.16 52,756.16 274,000.00 30,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
司
杭州湖新投资有
0.00 0.00 0.12 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
小计 37,756.16 52,756.16 281,123.51 38,505.00 18,816.00 14,895.63 3,580.00 3,500.00
5、向关联方借款
单位：万元
关联交易 2019 年 6 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
关联方 借款利率
内容 /2019 年 1-6 月 /2018 年 /2017 年 /2016 年
盛京银行股份有限公司 银行借款 ［注 1］ 49,651.00 54,300.00 24,895.00 24,895.00
盛京银行股份有限公司 借款利息 ［注 1］ 2,045.54 2,420.15 1,589.49 3,379.57
温州银行股份有限公司 银行借款 ［注 2］ 157,100.00 160,200.00 28,000.00 0.00
温州银行股份有限公司 借款利息 ［注 2］ 6,166.10 10,511.96 816.67 4,478.89
中信银行股份有限公司 银行借款 ［注 3］ 740,401.00 585,601.00 178,600.00 190,300.00
中信银行股份有限公司 借款利息 ［注 3］ 16,424.22 12,944.67 10,868.88 923.71
注 1：盛京银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内。
注 2：温州银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内。
注 3：中信银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内。
6、与关键管理人员之间的交易
项目 2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
关键管理人员报酬 206.20 万元 488.00 万元 448.00 万元 513.00 万元
商品房买卖 - 870.78 万元 - -
应收账款 - 639.00 万元 - -
预收账款 400 万元 400 万元 - -
7、其他关联交易
（1）2019年6月末其他关联方交易
1) 根据子公司智脑投资与新湖控股有限公司签订的《股权转让协议》，新
湖控股有限公司本期将持有的邦盛科技1.9763%股权转让给智脑投资，转让价款
为4,940.7104万元。截至资产负债表日，该项股权转让已完成，并已办妥工商变
更登记手续。
80
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2) 经公司第十届董事会第十次会议审议通过，公司与哈尔滨高科技（集团）
股份有限公司签署《关于湘财证券股份有限公司之发行股份购买资产协议》，哈
高科将以发行股份方式购买本公司持有的湘财证券股份有限公司132,018,882
股股份（占总股本的3.5844%），截至报告日，本次交易尚未完成。
3) 本公司期末在盛京银行的存款余额为101,057,005.06元，本期收到存款
利息280,408.42元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
4) 本公司期末在温州银行的存款余额为32,127,744.88元，本期收到存款利
息315,496.57元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
5) 本公司期末在中信银行的存款余额为5,547,471,029.68元，本期收到存
款利息38,535,282.12元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率
（2）2018年其他关联方交易
1)经公司第九届董事会第三十一次会议和2017年第三次临时股东大会审议
通过，公司与新湖集团签署《新湖期货有限公司股权转让协议》，新湖集团以9,600
万元受让公司所持有的新湖期货有限公司（以下简称新湖期货）8%的股权。截
至资产负债表日，该股权转让事宜已经中国证监督管理委员会上海监管局核准，
公司已收到新湖期货股权转让款4,896万元，并办妥新湖期货的工商变更登记手
续。
2)根据公司子公司新湖金服与浙江新湖创业投资有限公司（以下简称新湖创
投）签署《股权转让协议》等，新湖金服以1,634.04万元作价受让新湖创投持有
的趣美信息11.70%的股权，同时以现金1,500万元认购趣美信息新增股权。此次
股权变更后，新湖金服将持有趣美信息19.02%的股权。截至报表日，该股权受
让及增资事宜均已完成。
公司境外子公司香港新澳投资有限公司从新湖创投受让趣美信息持有的境
外平行架构FINANLYTICSINC.17,659,706股SeriesA优先股，同时以1美元价格
获得FINANLYTICSINC.新发的11,040,698股SeriesB优先股。截至报表日，该股
权受让及增资事宜均已完成。
3)根据公司子公司浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称
智脑投资）与新湖创投等签署《股权转让协议》，智脑投资以1,000万元作价受
让新湖创投持有的杭州云毅网络科技有限公司2.0833%股权。截至报表日，该股
权受让事宜已完成。
81
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
4)根据子公司智脑投资与新湖控股有限公司签订的《股权转让协议》，新湖
控股有限公司本期将持有的邦盛科技6%股权转让给智脑投资，转让价款为1.32
亿元。截至资产负债表日，该项股权转让已完成，并已办妥工商变更登记手续。
5) 本公司期末在盛京银行的存款余额为69,109,478.66元，本期收到存款利
息1,001,854.69元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
6) 本公司期末在温州银行的存款余额为29,515,767.77元，本期收到存款利
息1,854,102.90元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
7) 本公司期末在中信银行的存款余额为5,672,430,027.75元，本期收到存
款利息23,396,388.54元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
8) 本公司期初在中信银行尚未赎回理财产品11.5亿元，本期向中信银行购
买理财累计22.37亿元，期末均已到期赎回，本期收到理财产品收益7,828,261.65
元。
（3）2017年其他关联方交易
1）根据浩韵控股集团有限公司（以下简称浩韵控股）与本公司2015年签订
的投资入股协议，本公司以现金15,000万元认购浩韵控股股权，增资完成后持股
比例为45%。浩韵控股已于2016年完成了工商变更，即本公司持有浩韵控股45%
股权。截至本次股权转让日，增资款已到位两期共10,000万元，尚有5,000万元
没有到位。
经公司第九届董事会第三十次会议审议通过，公司与哈尔滨高科技（集团）
股份有限公司（以下简称哈高科）于2017年9月签署《股权转让协议》，哈高科
以15,000万元作价受让公司持有的浩韵控股45%的全部股权，其中支付公司
10,000万元，剩余5,000万元出资款由哈高科按进度支付给浩韵控股。期内，公
司已收到全部股权转让款，并办妥浩韵控股的工商变更登记手续。
2)经公司第九届董事会第三十一次会议和2017年第三次临时股东大会审议
通过，公司与新湖集团签署《新湖期货有限公司股权转让协议》，新湖集团以9,600
万元受让公司所持有的新湖期货股份有限公司（以下简称新湖期货）8%的股权。
截至报告日，该股权转让事宜已经中国证监督管理委员会上海监管局核准，公司
已收到新湖期货股权转让款4,896万元，并办妥新湖期货的工商变更登记手续。
公司全资子公司浙江允升投资集团有限公司（以下简称允升投资）与新湖集
团签署《杭州兴和投资发展有限公司股权转让协议》，新湖集团以40,000万元作
82
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
价受让允升投资所持有的杭州兴和投资发展有限公司（以下简称兴和投资）100%
的股权。期内，允升投资已收到兴和投资股权转让款20,400万元，并办妥兴和投
资的工商变更登记手续。
3)经公司第九届董事会第三十二次会议和2017年第四次临时股东大会审议
通过，公司通过境外全资子公司香港冠盛投资有限公司（以下简称香港冠盛）参
与中信银行（国际）有限公司（以下简称信银国际）的增资扩股，以
2,172,735,209.06港元认购信银国际新增股份726,667,294股，认购价格2.99港
元/股，占其本轮增资完成后总股本的6%。截至资产负债表日，该增资事项已完
成。
4)经公司第九届董事会第三十三次会议审议通过，公司与参股公司新湖控股
共同参与湘财证券的增资扩股方案，双方根据持股比例以3.125元/股的价格分别
认购湘财证券定向增发的22,018,882股和455,339,162股股份，认购金额分别为
68,809,006.25元和1,422,934,881.25元。截至资产负债表日，该增资事项已完
成。
5)新湖控股拟向股东融资不超过15亿元，融资形式为全体股东按股权比例配
股或借款，配股价格为1.50元/股，借款利息为同期金融机构贷款利率。经公司
第九届董事会第三十三次会议和2017年第五次临时股东大会审议通过，公司拟
与新湖集团按股权比例共同参与新湖控股的融资方案。截至报告日，该方案尚未
执行。
6)盛京银行本期为本公司的子公司天津海建市政工程有限公司承兑银行承
兑汇票5,000万元，与期初未到期应付票据2,000万元均在本期已解付，期末无未
到期应付票据。本公司期末在盛京银行的存款余额为40,438,164.70元，本期收
到存款利息4,939,512.90元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
7)本公司期末在温州银行的存款余额为75,017,951.35元，本期收到存款利
息1,707,289.00元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
8)本公司期末在中信银行的存款余额为963,244,114.17元，本期收到存款利
息36,360,462.59元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
9)本公司本期向中信银行购买理财累计54.6亿元，期末未到期理财11.5亿
元，本期收到理财利息18,719,753.42元。
（4）2016年其他关联方交易
83
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
1)盛京银行上期为沈阳新湖房地产开发有限公司承兑银行承兑汇票16,000
万元，本期已解付，期末无未到期应付票据。盛京银行上期为天津新湖商业管理
有限公司承兑银行承兑汇票10,000万元，本期已解付，期末无未到期应付票据。
盛京银行本期为天津海建市政工程有限公司承兑银行承兑汇票15,069万元，本期
已解付13,069万元，期初未到期应付票据6,000万元本期已解付，期末未到期应
付票据2,000万元。公司期末在盛京银行的存款余额为200,850,412.38元，本期
收到存款利息10,199,287.59元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
2)公司期末在温州银行的存款余额为689,483,344.32元，本期收到存款利息
1,926,616.93元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
3)公司期末在中信银行的存款余额为3,032,274,826.45元，本期（2016年12
月）收到存款利息726,128.96元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
4)本期，经公司第九届董事会第二十三次会议审议通过，公司与新湖集团、
青海省海西蒙古族藏族自治州人民政府签订《三方协议》，约定将公司持有的青
海碱业有限公司10.83%的股权及相关的权利义务作价2.8亿元转让给新湖集团。
截至2016年末，公司已收到转让款1.54亿元。
（四）关联方应收应付款
1、应收关联方款项
单位：万元
2019-06-30 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
潘孝娜 - - - - - - 270.00 10.8
黄立程 - - - - - - 1,830.78 73.23
上海新湖绿
城物业服务 - - - - 0.98 0.04 - -
有限公司
江苏新湖宝
华置业有限 500.63 - - - - - - -
公司
小计 500.63 - - 0.98 0.04 2,100.78 84.03
预付款项
上海新湖绿
城物业服务 - - 61.87 - 14.94 - 58.55 -
有限公司
84
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
沈阳新湖绿
城物业服务 - - - - 37.11 - 61.79 -
有限公司
小计 - - 61.87 - 52.05 - 120.34 -
其他应收款
甘肃西北矿
业集团有限 4,598.20 - 4,437.80 177.51 4,117.00 164.68 3,796.19 151.85
公司
浙江新湖集
团股份有限 - - 4,704.00 188.16 19,600.00 784.00 12,600.00 504.00
公司
恩施裕丰房
地产开发有 8,426.57 - 3,011.05 120.44 5,067.40 202.70 80.00 3.20
限公司
杭州湖新投
0.12 - 0.12 0.01 - - - -
资有限公司
沈阳新湖绿
城物业服务 - - - - 0.12 - - -
有限公司
上海新湖绿
城物业服务 - - 163.48 6.54 - - - -
有限公司
新湖控股有
237,008.63 - 247,835.90 9,913.44 - - - -
限公司
小计 250,033.51 - 260,152.35 10,406.10 28,784.52 1,151.38 16,476.19 659.05
2、应付关联方款项
单位：万元
项目名称 关联方 2019-06-30 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31
应付账款
衢州新湖绿城物业服务有限公司 - - - 130.00
浙江新湖绿城物业服务有限公司 473.59 24.15 197.20 445.97
沈阳新湖绿城物业服务有限公司 163.54 0.00 187.70 179.80
哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 498.38 313.65 304.33 292.59
上海新湖绿城物业服务有限公司 887.86 543.47 895.62 646.79
小计 2,023.37 881.27 1,584.86 1,695.16
预收账款 -
江苏新湖宝华置业有限公司 338.32 20.17 - 29.03
小计 338.32 20.17 - 29.03
其他应付款
海宁绿城新湖房地产开发有限公司 - - 25,525.53 28,525.53
内蒙古合和置业有限公司 600.00 1,400.00 1,400.00 -
嘉兴市秀洲现代实验学校 4,812.44 2,059.40 3,251.69 1,225.81
嘉兴高级中学 2,129.74 2,976.38 1,855.23 2,268.02
85
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称 关联方 2019-06-30 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31
湘财证券股份有限公司 - - 14.63
嘉兴南湖国际实验学校 2,754.25 1,105.60 1,154.71 794.63
哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 51.49 60.49 30.45 26.44
江苏新湖宝华置业有限公司 9,445.03 9,253.91 18,230.90 26,636.90
上海新湖绿城物业服务有限公司 - - 30.68 -
沈阳新湖绿城物业服务有限公司 - 2.96 - -
黑龙江省哈高科营养食品有限公司 - 2.70 - -
小计 19,792.94 16,861.44 51,479.19 59,491.95
3、其他关联方款项
单位：万元
项目名称 关联方 2019-06-30 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31
其他流动资产 中信银行股份有限公司 - - 115,000.00 -
（五）关联方承诺
1、2019年1-6月关联方承诺
经公司第九届董事会第四十一次会议审议通过，公司拟出资122,996.4216
万元通过增资和受让股权的方式增加对杭州趣链科技有限公司的投资，投资完成
后,公司合计将持有其49%的股权。2018年度，该股权受让及增资事宜已完成工
商变更登记手续。期末，根据合同约定待履行的出资义务为46,037.0196万元。
2、2018年关联方承诺
经公司第九届董事会第四十一次会议审议通过，公司拟出资122,996.4216
万元通过增资和受让股权的方式增加对杭州趣链科技有限公司的投资，投资完成
后,公司合计将持有其49%的股权。截至报表日，该股权受让及增资事宜已完成
工商变更登记手续。根据合同约定待履行的出资义务为78,451.83万元。
七、发行人董事、监事、高级管理人员情况
（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况
截至2019年6月30日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的情况如下表
所示：
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股数
林俊波 董事长 2018-6-27 2021-6-27 15,648,000
86
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股数
叶正猛 副董事长 2018-6-27 2021-6-27 -
黄芳 董事 2018-6-27 2021-6-27 550,000
陈淑翠 董事 2018-6-27 2021-6-27 -
蔡家楣 独立董事 2018-6-27 2021-6-27 -
徐晓东 独立董事 2018-6-27 2021-6-27 -
薛安克 独立董事 2018-6-27 2021-6-27 -
金雪军 监事会主席 2018-6-27 2021-6-27 -
黄立程 监事 2018-6-27 2021-6-27 -
汤云霞 监事 2018-6-27 2021-6-27 522,500
赵伟卿 总裁 2018-6-27 2021-6-27 12,000,000
副总裁兼财务
潘孝娜 2018-6-27 2021-6-27 4,320,000
总监
副总裁兼董事
虞迪锋 2018-6-27 2021-6-27 2,880,000
会秘书
合计 - - - 35,920,500
截至2019年6月30日，公司董事、监事、高级管理人员未持有本公司的已发
行债券。
发行人高管人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
（二）董事、监事和高级管理人员的主要从业经历
林俊波女士：1999年起历任浙江新湖创业投资股份有限公司董事会秘书、
杭州新湖美丽洲置业有限公司总经理、新湖控股有限公司副总裁兼新湖地产集团
有限公司董事长，本公司副董事长、总裁。现任本公司董事长。
叶正猛先生：1980年起历任永嘉县人民政府办公室秘书，共青团温州市委
副书记、书记，洞头县委、县政府历任副书记、县长、书记，温州市委副秘书长，
温州市人民政府副秘书长、办公室主任。2000年起任浙江新湖集团股份有限公
司副董事长、总经理，2015年起任本公司副董事长。
黄芳女士：2001年起历任农行杭州市保俶支行副行长（主持工作），省农
行营业部公司业务部、营业部个人金融部副总经理、总经理，新湖控股有限公司
副总裁兼财务总监，现任浙江新湖集团股份有限公司董事、副总裁兼财务总监、
中信银行股份有限公司董事、本公司董事。
87
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
陈淑翠女士：2006年起历任新时代证券股份有限公司证券投资部副总经理，
华融证券股份有限公司资产管理部副总经理，东兴证券股份有限公司证券投资部
总经理，新时代信托股份有限公司总经理助理。现任华夏久盈资产管理有限责任
公司总经理助理。2018年6月起任本公司董事。
蔡家楣先生：1985年起历任浙江工业大学实验室主任，副系主任，教务处
副处长，信息学院副院长，院长，软件学院院长，浙江省软件行业协会理事长，
杭州计算机学会理事长。2018年6月起任本公司独立董事。
徐晓东先生：2007年起历任上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教
授，美国哥伦比亚大学商学院访问学者。现任上海交通大学安泰经济与管理学院
会计系教授，博士生导师。2018年6月起任本公司独立董事。
薛安克先生：2001年起历任杭州电子科技大学副校长，校长。现任杭州电
子科技大学教授。2018年6月起任本公司独立董事。
金雪军先生：1991年起历任浙江大学经济系副系主任、对外经贸学院副院
长、经济与金融系系主任、经济学院副院长。现任浙江大学应用经济研究中心主
任、浙江省公共政策研究院执行院长。现任本公司监事会主席。
黄立程先生：曾任职于新湖控股有限公司投资部，现任上海新湖房地产开发
有限公司董事长，上海玛宝房地产开发有限公司董事兼总经理，本公司监事。
汤云霞女士：1994年起历任浙江兴财房地产公司总裁助理、上海中瀚置业
有限公司总经理，现任衢州新湖房地产开发有限公司董事长、本公司监事。
赵伟卿先生：1998年起历任新湖地产集团有限公司副总经理、常务副总经
理、沈阳新湖房地产开发有限公司总经理，本公司副总裁。现任本公司总裁。
潘孝娜女士：1998 年起历任浙江新湖集团股份有限公司财务部经理助理、
财务部副经理，宁波嘉源实业有限公司总经理，浙江新湖集团股份有限公司财务
总监兼财务部经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司副总裁兼财务
总监。
虞迪锋先生：2001 年起历任中国农业银行浙江省分行营业部办公室副主任、
中国农业银行杭州解放路支行副行长，本公司董事、副总裁兼董事会秘书。现任
本公司副总裁兼董事会秘书。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（三）董事、监事和高级管理人员的兼职情况
截至2019年6月30日，公司非独立董事、监事、高级管理人员在股东单位及
其它关联方任职和领取薪酬及津贴情况如下表所示：
姓名 其他单位名称 担任职务 是否领取薪酬及津贴
新湖集团 董事长 是
林俊波
温州银行 董事 是
叶正猛 新湖集团 监事会主席 是
赵伟卿 盛京银行 董事 是
董事、副总裁兼财
新湖集团 是
黄芳 务总监
中信银行 董事 否
八、发行人主要业务基本情况
（一）发行人主要业务情况
公司是一家在多元化的综合实力支撑下的地产企业。在战略布局上，公司配
置了大量的大型城镇化综合项目，含较大规模的海涂开发及棚户区改造。公司重
点以长三角区域覆盖的多个主要城市内开展业务，项目均衡分布在经济相对发达
的一二三线城市。此外，公司还广泛涉足金融领域，形成了成规模的金融股权投
资，目前是新湖期货有限公司、湘财证券股份有限公司、盛京银行、温州银行、
中信银行等金融机构的主要股东。
发行人房地产项目分布在上海、江苏（苏州、南通、南京）、浙江（杭州、
温州、嘉兴、舟山、衢州、金华、丽水、温岭）、江西（九江）、山东（泰安、
滨州）、辽宁（沈阳）、天津等省市。此外，发行人还在江苏（南通）、浙江（温
州）进行海涂开发项目。
最近三年及一期，公司主营业务收入按业务板块划分构成情况如下：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
项目
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
房地产 603,863.97 83.39 1,326,833.76 77.32 1,275,525.77 73.07 1,007,454.80 74.10
商业贸易 112,656.74 15.56 290,929.54 16.95 445,945.53 25.55 320,063.13 23.54
海涂开发 2,799.63 0.39 90,382.64 5.27 6,925.91 0.40 15,747.70 1.16
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
其他 4,858.90 0.67 7,946.88 0.46 17,322.65 0.99 16,391.40 1.21
合计 724,179.24 100.00 1,716,092.81 100.00 1,745,719.87 100.00 1,359,657.04 100.00
发行人最近三年及一期主营业务收入主要由房地产、商业贸易、海涂开发业
务三部分组成，其中虽然商业贸易业务占主营业务收入比重较高，但由于其毛利
贡献较低，故并非公司的核心业务。
最近三年及一期，公司的利润主要来自于房地产与海涂开发，上述两项业务
合计对公司毛利贡献占比均在95%左右；而商业贸易虽然占主营业务收入比重较
大，但其盈利能力不强，对毛利的贡献有限。
1、房地产
房地产开发是公司最主要的业务，公司房地产业务以普通商品住宅开发为
主，同时适度发展商业地产和城镇化综合项目，主力客户群为个人购房。
在市场布局方面，公司房地产项目分布在上海、江苏（苏州、南通、南京）、
浙江（杭州、温州、嘉兴、舟山、衢州、金华、丽水、温岭）、江西（九江）、
山东（泰安、滨州）、辽宁（沈阳）、天津等省市，在开发地域的选择上注重一、
二、三线城市的合理配置，在充分利用规模优势的同时，逐步降低区域性市场风
险。
在房地产项目选址方面，公司创造了独具特色的房产水文化，绝大多数楼盘
择水选地、依水而建，即沿江、靠河、临湖、滨海、面溪、傍泉，放大项目的天
然环境优势，拥有较好的市场口碑。
报告期内，公司房地产业务实现营业收入分别为 1,007,454.80 万元、
1,275,525.77 万元、1,326,833.76 万元和 603,863.97 万元，房地产业务实现毛
利分别为 251,779.33 万元、476,348.78 万元、431,747.70 万元和 277,266.38
万元，毛利率分别为 24.99%、37.35%、32.54%和 45.92%。公司报告期内的房
地产业务毛利率呈现出波动趋势，2016 年度毛利率下降主要是高、低毛利率项
目结算不均衡所致；2017 年度和 2018 年度毛利率增加主要是因为当期结算了
高毛利的项目所致。
2018年，主要房地产业务分地区的销售情况如下：
单位：平方米、万元
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
地区 合约销售面积 合约销售收入 合约销售收入占比
浙江 545,703 11,133,410 68.57%
上海 24,333 358,734 2.21%
江苏 119,859 1,939,373 11.94%
辽宁 115,169 980,715 6.04%
天津 8,901 58,729 0.36%
山东 58,223 383,565 2.36%
江西 104,178 1,010,745 6.22%
其他 60,172 372,924 2.30%
合计 1,036,538 16,238,195 100.00%
（1）房地产项目储备情况
截至 2019 年 6 月 30 日，公司主要房地产项目的土地取得、开发及储备情
况如下：
单位：平方米，万元
权益 待开发土地 规划计容建 规划总建筑 累计销售
项目名称 土地面积 土地取得时间 土地取得成本
比例 面积 筑面积 面积 面积
2003 年-2008 年、
沈阳北国之春 100% 525,339 0 1,099,968 1,165,185 1,077,315 98,588.96
2011 年
沈阳新湖花园 100% 54,933 0 137,333 175,840 136,301 2012 年 33,111.12
沈阳仙林金谷 100% 268,162 202,992 382,899 436,532 60,361 2009 年 24,128.08
沈阳新湖湾 100% 283,038 262,864 383,567 383,567 24,463 2011 年、2014 年 40,425.93
天津香格里拉 100% 145,059 0 130,286 134,628 99,686 2008 年 11,880.00
天津义乌商贸城 100% 625,468 255,145 828,290 915,402 174,719 2011 年-2012 年 80,130.00
滨州新湖玫瑰园 100% 123,801 0 154,231 157,525 80,304 2007 年 3,260.00
泰安新湖绿园 100% 120,129 0 163,863 191,372 188,481 2006 年 3,724.64
南京仙林翠谷[注] 35% 637,048 0 445,986 558,152 370,031 2005 年 14,621.00
苏州明珠城 100% 1,041,089 0 1,561,330 2,101,054 1,305,991 2004 年-2005 年 137,768.91
南通新湖海上明珠 2012 年、2013 年、
100% 314,757 74,226 559,307 661,853 0 47,393.00
城 2015 年
上海新湖明珠城
98% 228,717 65,945 838,027 900,000 492,228 2001 年 432,560.37
[注]
上海青蓝国际 100% 61,729 0 206,070 338,747 110,760 2003 年 396,121.40
上海玛宝项目（拆
100% 21,486 21,486 60,160 98,160 0 2015 年 448,453.00
迁、规划中）
上海亚龙项目（拆
100% 93,950 93,950 230,000 430,000 0 2016 年 1,938,533.70
迁、规划中）
上海天虹项目（拆
100% 17,352 17,352 72,878 117,878 0 2016 年 475,500.00
迁、规划中）
2002 年、2005 年
杭州香格里拉 100% 832,601 90,763 461,464 533,224 201,581 48,531.00
-2007 年
杭州新湖果岭 100% 360,929 0 433,115 551,665 313,992 2006 年 35,281.00
杭州金色童年 100% 138,982 84,040 138,995 186,855 0 2012 年 14,020.00
杭州武林国际 100% 26,256 0 84,019 128,741 2008 年 93,952.51
91
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
权益 待开发土地 规划计容建 规划总建筑 累计销售
项目名称 土地面积 土地取得时间 土地取得成本
比例 面积 筑面积 面积 面积
81,347
杭州未来新湖中心
100% 22,605 0 88,002 127,771 0 2016 年、2018 年 13,565.00
嘉兴新中花园[注] 51% 191,626 0 342,276 502,515 317,802 2010 年、2017 年 83,862.79
衢州新湖景城 100% 480,507 0 715,760 1,094,160 812,176 2003 年 29,636.64
丽水新湖国际 100% 191,050 0 427,838 470,074 417,486 2010 年 216,200.00
乐清海德花园[注] 65% 186,967 0 259,281 372,150 253,637 2013 年 152,720.00
瑞安新湖广场[注] 60% 159,845 0 406,143 648,276 267,928 2013 年 166,801.44
兰溪香格里拉 100% 319,817 23,400 366,850 503,604 187,383 2003 年 30,700.54
舟山御景国际 100% 105,623 0 168,997 242,563 120,401 2011 年 83,970.29
温岭双溪春晓 100% 82,220 0 123,330 198,698 111,836 2016 年 146,900.00
温岭玖珑春晓[注] 51% 39,437 0 90,701 138,142 10,253 2018 年 156,000.00
九江柴桑春天 100% 635,400 0 952,803 1,072,461 977,323 2004 年 35,560.90
九江庐山国际 100% 406,935 0 733,416 987,084 623,324 2009 年 75,689.59
南通启仁海上明珠
100% 127,089 127,089 317,723 317,723 0 2014 年-2015 年 44,858.00
城
南通启阳海上明珠
100% 555,374 461,246 1,077,102 1,125,132 0 2012 年 18,860.00
城
南通启新海上明珠
100% 307,439 203,115 521,429 561,911 0 2013 年-2014 年 103,642.00
城
平阳伟成置业
100% 410,714 410,714 905,407 905,407 0 2013 年 184,864.00
（规划中）
平阳隆恒置业
100% 656,827 656,827 1,548,655 1,548,655 0 2014 年 295,583.35
（规划中）
平阳安瑞置业
100% 282,601 282,601 536,774 536,774 0 2015 年 6 月 127,174.00
（规划中）
平阳宝瑞置业
100% 270,911 270,911 578,557 578,557 0 2017 年 121,916.00
（规划中）
其他 - 603,752 219,968 1,067,201 1,311,306 595,625 - 128,090.14
合计 - 11,957,564 3,824,634 19,600,033 23,409,343 9,412,734 - 6,594,579.31
注：项目为合作开发项目。
上述部分项目所属地块分次取得、分期开发，故土地取得时间不一。招拍挂
项目的土地取得成本为土地出让金，并购项目土地取得成本为原始土地出让金，
拆迁项目已包含相关拆迁安置款。
公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，目前房地产
项目土地储备约 2300 万平方米，至少可满足公司未来 5-8 年的开发需求，较低
的土地取得成本为公司持续盈利提供了充分保障。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司待开发土地的区域分布如下图：
92
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（2）房地产开发经营情况
报告期内，公司房地产开发经营情况如下：
期末在建
新开工面 竣工面积 销售面积 销售金额 销售均价 结算面积 结算金额 结算均价
报告期 面积（万
积（万㎡） （万㎡） （万㎡） （亿元） （元/㎡） （万㎡） （亿元） （元/㎡）
㎡）
2016 年度 96.06 175.88 335.04 112.45 160.10 14,238 106.07 104.78 9,879
2017 年度 129.66 78.67 385.89 92.04 132.08 14,350 86.54 143.08 16,533
2018 年度 145.47 86.54 444.41 103.65 162.38 15,666 96.17 140.94 14,654
2019 年 1-6 月 137.09 85.75 495.74 47.02 75.76 16,112 49.69 60.71 12,217
注：本表数据未考虑权益比例
从项目开发来看，报告期内新开工面积主要为新获取地块项目及分期开发的
项目的面积，竣工面积则受各项目开发完工进度影响，期末在建面积基本保持在
400 万㎡左右。
从项目销售来看，报告期内公司每年销售面积在 100 万㎡左右，销售金额
在 130 亿元-170 亿元左右，销售均价从 14,238 元/㎡上涨至 16,112 元/㎡，主要
由于期内销售项目区域价格上升。
从项目结算来看，当期结算主要为前期预售并于当期交楼的项目，报告期内
结算均价主要受当年结算项目所在区域前期销售价格影响，结算面积受当期交楼
进度影响。2017 年销售面积结算均价和金额大幅提升，面积略有下降，主要是
由于当期结转了较多平均售价较高的上海青蓝国际项目。
具体而言，报告期各期内公司主要房地产项目开发经营情况详见下文。
93
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2016 年，公司主要房地产项目开发经营情况如下：
单位：平方米，万元，元/平方米
新开工 期末在建 销售均 结算均
项目名称 类别 竣工面积 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
面积 面积 价 价
沈阳北国之春 住宅 - - - 43,836 22,440 5,119 34,729 20,262 5,834
沈阳新湖花园 住宅 56,124 62,109 113,731 35,745 29,388 8,222 45,300 36,756 8,114
沈阳仙林金谷 住宅 - - 43,944 5,647 2,366 4,190 2,100 1,008 4,799
沈阳新湖湾 住宅 - - 13,976 - - - - - -
天津香格里拉 住宅 41,725 - 44,976 1,233 600 4,866 1,988 1,122 5,642
住宅 - - - 41,385 24,050 5,811 34,428 18,417 5,350
天津义乌商贸城 商铺及购
- - 355,648 8,425 7,428 8,816 - - -
物中心
滨州新湖玫瑰园 住宅 - - - - - - 917 570 6,217
泰安新湖绿园 住宅 - 34,789 15,399 34,202 18,295 5,349 31,528 15,802 5,012
南京仙林翠谷 住宅 112,125 77,218 148,500 65,999 64,013 9,699 60,118 52,686 8,764
苏州明珠城 住宅 236,570 374,738 443,990 84,061 118,415 14,087 290,186 244,533 8,427
南通新湖长江公园 住宅 - - 200,118 - - - - - -
上海新湖明珠城 住宅 - - - 7,144 26,111 36,549 8,763 37,941 43,297
上海青蓝国际 住宅 - - 153,921 53,309 385,579 72,329 - - -
上海玛宝项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
上海亚龙项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
上海天虹项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
杭州香格里拉 住宅 - - 55,376 3,950 8,737 22,119 2,787 4,425 15,878
杭州新湖果岭 住宅 - 133,467 105,455 45,115 67,394 14,938 75,690 80,909 10,690
杭州金色童年 酒店 - - 20,456 - - - - - -
杭州武林国际 住宅 - - 3,452 9,844 49,479 50,263 12,639 61,797 48,894
杭州海创项目（规划中） 商业商务 - - - - - - - - -
嘉兴新中花园 住宅 - 166,566 61,903 106,530 99,456 9,336 94,841 81,538 8,597
海宁百合新城 住宅 - - - 11,656 10,245 8,789 22,552 21,119 9,365
衢州新湖景城 住宅 123,864 98,635 600,349 117,396 97,555 8,310 32,308 24,554 7,600
丽水新湖国际 住宅 - - 247,814 128,066 233,234 18,212 1,878 3,460 18,425
乐清海德花园 住宅 - 199,565 176,662 60,152 106,691 17,737 104,083 188,360 18,097
瑞安新湖广场 住宅 70,055 - 166,407 60,405 96,119 15,912 - - -
兰溪香格里拉 住宅 34,593 37,074 88,201 10,408 8,144 7,825 9,911 8,572 8,649
舟山御景国际 住宅 - 242,563 - 23,518 30,317 12,891 45,823 59,851 13,061
温岭双溪春晓（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
九江柴桑春天 住宅 - 53,332 - 30,602 18,820 6,150 33,950 21,003 6,186
九江庐山国际 住宅 202,683 118,046 202,157 105,236 59,232 5,628 114,146 63,124 5,530
其他 住宅 82,891 160,654 87,936 30,610 16,943 5,535 - - -
合计 960,630 1,758,756 3,350,371 1,124,474 1,601,050 14,238 1,060,665 1,047,809 9,879
注 1：本表数据未考虑权益比例
注 2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
2017 年，公司主要房地产项目开发经营情况如下：
单位：平方米，万元，元/平方米
类别 新开工面 竣工面 期末在建 销售面 销售均 结算面 结算均
项目名称 销售金额 结算金额
积 积 面积 积 价 积 价
94
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
类别 新开工面 竣工面 期末在建 销售面 销售均 结算面 结算均
项目名称 销售金额 结算金额
积 积 面积 积 价 积 价
沈阳北国之春 住宅 77,354 - 77,354 49,638 29,282 5,899 32,493 19,743 6,076
沈阳新湖花园 住宅 - 57,607 56,124 18,464 18,566 10,055 43,813 35,561 8,117
沈阳仙林金谷 住宅 - 30,373 13,571 23,481 10,017 4,266 22,730 10,747 4,728
沈阳新湖湾 住宅 - - 13,976 - - - - - -
天津香格里拉 住宅 - 41,253 3,723 16,818 8,438 5,017 7,352 4,278 5,818
住宅 - - - 14,372 9,943 6,918 26,789 16,797 6,270
天津义乌商贸城 商铺及
购物中 - - 355,648 50,309 63,383 12,599 - - -
心
滨州新湖玫瑰园 住宅 65,204 - 65,204 1,931 2,061 10,671 1,598 1,259 7,876
泰安新湖绿园 住宅 - 14,446 - 24,266 15,273 6,294 33,290 17,024 5,114
南京仙林翠谷 住宅 138,659 - 287,159 33,515 41,955 12,518 361 746 20,670
住宅 - - 274,067 42,310 74,716 17,659 5,500 15,970 29,036
苏州明珠城 商铺及
购物中 - - 169,923 - - - - - -
心
南通新湖长江公园 住宅 - - 200,118 - - - - - -
上海新湖明珠城 住宅 - - - 514 1,882 36,619 487 1,515 31,107
上海青蓝国际 住宅 - 153,921 - 6,500 48,906 75,240 77,095 535,218 69,423
上海玛宝项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
上海亚龙项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
上海天虹项目（规划中） 住宅 - - - - - - - - -
杭州香格里拉 住宅 - 49,072 - 25,477 83,361 32,720 17,634 52,123 29,558
杭州新湖果岭 住宅 153,932 99,158 160,229 25,310 64,085 25,320 68,718 120,329 17,511
杭州金色童年 酒店 - 26,392 - - - - - - -
杭州武林国际 住宅 - 3,452 - 9,150 55,718 60,894 10,448 58,834 56,312
商业商
杭州海创项目（规划中） - - - - - - - - -
务
嘉兴新中花园 住宅 121,229 62,899 120,233 24,884 30,838 12,393 64,615 70,566 10,921
海宁百合新城 住宅 - - - 4,846 2,138 4,411 4,846 2,138 4,411
衢州新湖景城 住宅 - - 600,349 84,646 88,944 10,508 7,097 6,516 9,181
丽水新湖国际 住宅 - 147,242 100,572 43,393 92,088 21,222 95,071 165,517 17,410
乐清海德花园 住宅 - - 176,662 74,386 186,385 25,056 10,558 29,648 28,081
住宅 158,289 - 324,696 67,129 126,488 18,843 - - -
瑞安新湖广场 商铺及
购物中 200,411 - 200,411 - - - - - -
心
兰溪香格里拉 住宅 - - 88,201 48,578 41,977 8,641 20,018 15,943 7,964
舟山御景国际 住宅 - - - 46,673 62,607 13,414 47,547 60,549 12,734
温岭双溪春晓 住宅 125,127 - 125,127 - - - - - -
九江柴桑春天 住宅 - - - 26,742 17,226 6,442 24,865 15,717 6,321
九江庐山国际 住宅 162,452 95,845 268,764 113,214 92,272 8,150 31,867 29,612 9,292
其他 住宅 93,900 5,045 176,791 43,869 52,285 11,918 210,623 144,471 6,859
合计 1,296,557 786,705 3,858,902 920,415 1,320,833 14,350 865,415 1,430,819 16,533
注 1：本表数据未考虑权益比例。
注 2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2018 年，公司主要房地产项目开发经营情况如下：
单位：平方米，万元，元/平方米
新开工面 竣工面 期末在建 销售均 结算面 结算均
项目名称 类别 销售面积 销售金额 结算金额
积 积 面积 价 积 价
沈阳北国之春 住宅 - - 77,354 54,110 39,429 7,287 22,113 17,690 8,000
沈阳新湖花园 住宅 - - 56,124 31,601 32,249 10,205 1,388 2,266 16,323
沈阳仙林金谷 住宅 - - 13,571 8,854 7,028 7,938 13,325 7,514 5,639
沈阳新湖湾 住宅 14,334 - 28,310 20,604 19,366 9,399 - - -
天津香格里拉 住宅 - - 3,723 629 340 5,402 4,182 2,161 5,167
住宅 - - - 103 88 8,524 565 387 6,842
商铺
天津义乌商贸城 及购
- - 355,648 550 749 13,613 40,175 37,301 9,285
物中
心
滨州新湖玫瑰园 住宅 59,390 - 124,594 54,270 35,843 6,605 7,547 6,879 9,114
泰安新湖绿园 住宅 - - - 3,953 2,513 6,358 13,671 7,288 5,331
南京仙林翠谷 住宅 - 96,104 191,055 36,271 53,402 14,723 72,897 74,228 10,183
住宅 187,964 - 462,031 83,588 140,535 16,813 3,533 10,674 30,213
商铺
苏州明珠城 及购
2,292 - 172,215 - - - - - -
物中
心
南通海上明珠城 住宅 64,068 - 264,186 - - - - - -
#DIV/0
上海新湖明珠城 住宅 69,858 - 69,858 - - 881 4,728 53,665
!
上海青蓝国际 住宅 - - - 24,333 35,873 14,743 26,299 58,701 22,321
上海玛宝项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
上海亚龙项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
上海天虹项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
杭州香格里拉 住宅 80,135 - 80,135 9,321 44,604 47,854 17,986 67,394 37,470
杭州新湖果岭 住宅 - - 160,229 32,395 92,282 28,487 1,687 10,404 61,671
杭州金色童年 酒店 - - - - - - - - -
杭州武林国际 住宅 - - - 4,406 27,184 61,698 5,217 32,162 61,649
杭州未来新湖中 商业
127,771 - 127,771 - - - - - -
心 商务
嘉兴新中花园 住宅 152,817 - 273,050 62,472 94,487 15,125 4,603 5,128 11,140
衢州新湖景城 住宅 - 322,927 277,422 116,230 156,108 13,431 152,203 129,295 8,495
丽水新湖国际 住宅 - 100,572 - 5,876 19,641 33,426 157,565 307,524 19,517
乐清海德花园 住宅 - 172,585 - 26,322 76,798 29,176 133,274 312,037 23,413
住宅 114,423 119,195 319,924 117,079 239,433 20,451 84,868 132,555 15,619
商铺
瑞安新湖广场 及购
5,392 9,222 196,581 - - - - - -
物中
心
兰溪香格里拉 住宅 - 44,823 43,378 24,681 33,307 13,495 41,879 38,072 9,091
舟山御景国际 住宅 - - - 14,158 29,993 21,184 15,770 31,190 19,778
温岭双溪春晓 住宅 73,571 - 198,698 85,820 238,872 27,834 - - -
温岭玖珑春晓 住宅 138,142 - 138,142 0 - - - - -
96
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
新开工面 竣工面 期末在建 销售均 结算面 结算均
项目名称 类别 销售面积 销售金额 结算金额
积 积 面积 价 积 价
九江柴桑春天 住宅 - - - 5,524 2,656 4,808 8,385 4,887 5,829
九江庐山国际 住宅 64,893 - 333,657 98,654 98,418 9,976 122,747 100,600 8,196
其他 住宅 299,614 - 476,405 114,734 102,620 8,944 8,989 8,301 9,235
合计 1,454,664 865,428 4,444,061 1,036,538 1,623,820 15,666 961,749 1,409,364 14,654
注 1：本表数据未考虑权益比例。
注 2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
2019 年 1-6 月，公司主要房地产项目开发经营情况如下：
单位：平方米，千元，元/平方米
项目名称 新开工面 竣工面 期末在建 销售均 结算面 结算均
类别 销售面积 销售金额 结算金额
积 积 面积 价 积 价
沈阳北国之春 住宅 - 77,354 - 6,847 56,250 8,215 66,588 390,133 5,859
沈阳新湖花园 住宅 - 56,124 200 17,231 86,155 45,338 466,692 10,294
沈阳仙林金谷 住宅 5,390 - 8,181 1,002 11,181 11,159 2,297 23,925 10,416
沈阳新湖湾 住宅 31,113 - 59,423 3,859 36,010 9,331 - - -
天津香格里拉 住宅 - - 3,723 - - - - - -
住宅 59,560 - 59,560 - - - - - -
商铺
天津义乌商贸城 及购
- - 355,648 - - - - - -
物中
心
滨州新湖玫瑰园 住宅 - - 124,594 16,119 96,794 6,005 314 3,372 10,739
泰安新湖绿园 住宅 - - - 3,109 13,128 4,223 3,008 17,485 5,813
南京仙林翠谷 住宅 - - 191,055 22,507 293,625 13,046 894 10,518 11,765
住宅 - 263,533 198,498 30,037 506,248 16,854 184,521 2,962,236 16,054
商铺
苏州明珠城 及购
- 169,923 2,292 - - - - - -
物中
心
南通新湖海上明
住宅 268,071 - 532,257 - - - - - -
珠城
南通启新海上明
住宅 235,090 235,090
珠城
上海新湖明珠城 住宅 152,947 - 222,805 - - - - - -
上海青蓝国际 住宅 184,826 - 184,826 1,153 56,177 48,722 1,938 103,731 53,525
上海玛宝项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
上海亚龙项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
上海天虹项目
住宅 - - - - - - - - -
（拆迁、规划中）
杭州香格里拉 住宅 - - 80,135 18,452 651,422 35,304 1,745 76,466 43,820
杭州新湖果岭 住宅 - - 160,229 36,588 1,084,491 29,641 1,158 41,246 35,618
杭州金色童年 住宅 72,175 - 72,175 - - - - - -
杭州武林国际 住宅 - - - 448 32,701 72,993 1,013 64,548 63,720
杭州未来新湖中 商业
- - 127,771 - - - - - -
心 商务
嘉兴新中花园 住宅 - - 273,050 92,272 1,369,021 14,837 474 6,733 14,205
衢州新湖景城 住宅 - 156,020 121,402 36,056 297,171 8,242 130,175 1,146,889 8,810
97
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称 新开工面 竣工面 期末在建 销售均 结算面 结算均
类别 销售面积 销售金额 结算金额
积 积 面积 价 积 价
丽水新湖国际 住宅 - - - 2,205 74,932 33,983 1,180 42,393 35,926
乐清海德花园 住宅 - - - 4,312 128,773 29,864 5,432 169,167 31,143
150,35
住宅 - - 319,924 379 56,985 428 16,901 39,488
6
商铺
瑞安新湖广场
及购
- - 196,581 - - - - - -
物中
心
兰溪香格里拉 住宅 150,481 22,312 171,547 11,754 129,380 11,007 17,863 207,403 11,611
舟山御景国际 住宅 - - - 9,318 197,001 21,142 5,823 123,468 21,204
温岭双溪春晓 住宅 - - 198,698 26,016 1,072,508 41,225 - - -
温岭玖珑春晓 住宅 - - 138,142 10,253 304,323 29,681 - - -
九江柴桑春天 住宅 - - - 21,389 78,239 3,658 14,102 53,954 3,826
九江庐山国际 住宅 - 106,838 226,819 61,373 512,059 8,343 9,801 121,914 12,439
其他 住宅 216,615 - 693,020 54,521 500,298 9,176 2,837 21,336 7,521
合计 1,370,878 857,494 4,957,445 470,169 7,575,948 16,113 496,929 6,070,510 12,216
注 1：本表数据未考虑权益比例。
注 2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
（3）房地产项目销售情况
截至 2019 年 6 月末，公司所有在经营房地产项目报告期内销售情况如下表：
单位：平方米，元/平方米
销售均价
规划可售 累计合同 累计已去 累计预售
项目名称
面积 2019 年 1-6 销售面积 化比例1 比例2
2016 年 2017 年 2018 年
月
沈阳北国之春 1,091,653 5,119.08 5,899.13 7,286.73 8,215.28 1,077,315 98.69 98.69
136,301
沈阳新湖花园 136,409 8,221.57 10,055.24 10,205.03 86,155.00 99.92 99.92
60,361
沈阳仙林金谷 382,899 4,189.84 4,266.00 7,937.99 11,158.68 15.76 73.76
24,463
沈阳新湖湾 383,567 0.00 0.00 9,399.05 9,331.43 6.38 61.34
99,686
天津香格里拉 130,286 4,866.18 5,017.01 5,402.23 0.00 76.51 77.63
174,719
天津义乌商贸城 828,290 6,319.61 11,336.50 12,810.11 0.00 21.09 38.67
80,304
滨州新湖玫瑰园 154,231 0.00 10,670.64 6,604.61 6,004.96 52.07 79.23
188,481
泰安新湖绿园 189,774 5,349.10 6,293.99 6,357.96 4,222.58 99.32 99.32
370,031
南京仙林翠谷 439,694 9,699.09 12,518.16 14,723.11 13,045.94 84.16 86.30
苏州明珠城 1,532,574 14,086.79 17,659.23 16,812.83 16,854.15 1,305,991 85.22 98.28
南通新湖海上明 0.00
559,307 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
珠城
1累计去化率=截至 2019 年 6 月末累计销售面积/该项目规划总可售面积
2累计预售比例=截至 2019 年 6 月末累计销售面积/该项目已取得预售证的可预售面积
98
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
492,228
上海新湖明珠城 841,758 36,549.55 36,618.68 0.00 0.00 58.48 97.84
110,760
上海青蓝国际 286,000 72,329.06 75,239.54 14,742.70 48,722.46 38.73 83.92
上海玛宝项目 0.00 0.00
60,160 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00.
（规划中）
上海亚龙项目 0.00
230,000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00. -
（规划中）
上海天虹项目 0.00
72,878 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00. -
（规划中）
201,581
杭州香格里拉 461,464 22,118.99 32,720.06 47,853.66 35,303.60 43.68 89.19
313,992
杭州新湖果岭 340,647 14,938.27 25,320.07 28,486.62 29,640.62 92.18 99.72
0
杭州金色童年 138,995 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
81,347
杭州武林国际 83,491 50,263.10 60,894.43 61,697.68 72,993.30 97.43 97.43
杭州未来新湖中 0
88,002 0.00 0.00 0.00 -
心
317,802
嘉兴新中花园 340,305 9,335.96 12,392.70 15,124.71 14,836.80 93.39 97.64
812,176
衢州新湖景城 1,024,177 8,309.91 10,507.75 13,430.91 8,241.93 79.30 84.74
417,486
丽水新湖国际 423,889 18,212.02 21,221.95 33,426.48 33,982.77 98.49 98.49
253,637
乐清海德花园 256,055 17,736.90 25,056.49 29,176.32 29,863.87 99.06 99.06
267,928
瑞安新湖广场 406,143 15,912.42 18,842.54 20,450.55 150,356.20 65.97 95.39
187,383
兰溪香格里拉 375,157 7,823.79 8,641.15 13,495.08 11,007.32 49.95 79.70
120,401
舟山御景国际 163,370 12,890.98 13,413.88 21,184.49 21,141.98 73.70 73.70
111,836
温岭双溪春晓 147,656 0.00 0.00 27,834.06 41,224.94 75.74 75.74
10,253
温岭玖珑春晓 93,150 0.00 0.00 0.00 29,681.36
977,323
九江柴桑春天 1,002,327 6,149.92 6,441.66 4,808.47 3,657.91 97.51 97.51
623,324
九江庐山国际 719,060 5,628.49 8,150.25 9,976.11 8,343.39 86.69 86.91
南通启仁海上明 0
317,723 - - - - 0.00 0.00
珠城
南通启阳海上明 0
1,077,102 - - - - 0.00 0.00
珠城
南通启新海上明 0
521,429 - - - - 0.00 0.00
珠城
平阳伟成置业 0
905,407 - - - - 0.00 0.00
（规划中）
平阳隆恒置业 0
1,548,655 - - - - 0.00 0.00
（规划中）
平阳安瑞置业 0
536,774 - - - - 0.00 0.00
（规划中）
平阳宝瑞置业 0
578,557 - - - - 0.00 0.00
（规划中）
其他 1,048,540 5,535.12 11,918.44 8,944.18 9,176.24 595,625 56.81 86.87
海宁百合新城[注
- 8,789.46 4,411.47 - - 100.00 100.00
1]
合计 19,917,555 14,238.21 14,350.41 15,665.80 16,113.24 9,412,734 47.26 89.94
99
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注1：发行人已注销海宁百合新城的项目公司，上述项目已全部销售告罄。
① 沈阳新湖花园 2019 年 1-6 月销售均价偏高系因当期车位销售所致。
②沈阳仙林金谷报告期内的销售均价波动较大、去化率较低，主要是 2016
年和 2017 年主要销售楼房属花园洋房，该项目报告期内未有新增开工致使去化
率较低；
③沈阳新湖湾截至报告期末去化率较低，主要是由于项目为 2018 年 9 月
新开盘项目，且该项目只有部分开工；
④天津义乌商贸城截至报告期末去化率较低，主要是该项目为商业综合体
项目，目前商铺正在销售并招商引资；2016 年销售均价偏低系因当期销售的是
普通住宅。
⑤上海青蓝国际 2018 年和 2019 年 1-6 月销售均价波动系当期车位销售所
致。
⑥瑞安新湖广场和 2019 年 1-6 月销售均价偏高系当期车位销售所致。
上述项目中涉及去化率低的主要有 3 个，该 3 个项目总规划可售面积为
1,594,756 平方米，仅占公司经营的所有房地产项目的总规划可售面积的 8.01%，
且截至 2019 年 6 月末项目平均预售比例3已达 45.25%，对公司盈利能力和偿债
能力无重大影响。这类项目去化率低主要是由于分期施工，部分项目尚未开工预
售所致，公司亦会加强对项目周期施工的管理，严格把控每个项目的现金流和施
工预售进度，对于个别开工节奏缓慢的项目，如沈阳新湖湾，公司根据市场需
求一期 B 区已经在 2019 年开工建设，预计本年开始开售；天津义乌商贸城，
公司 2017 年开始与中介合作开始销售 D 区商业，正加快销售进度并且开始招商
营业，E 区二期已经开工建设；沈阳仙林金谷三期已经已经取得规划证并部分
开工，预计本年开始开售。
2016-2018 年及 2019 年 1-6 月，公司各区域按经营业态分的销售情况如下，
单位：平方米，万元
3
平均预售比例=各项目累计合约销售面积之和/各项目已取得预售证的可预售面积之和
100
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
所在 销售面积 销售金额
规划可销售
区域 经营业态 2019 年 2019 年
面积 2016 年 2017 年 2018 年 2016 年 2017 年 2018 年
1-6 月 1-6 月
普通住宅地
6,989,590 565,831 455,950 522,575 237,948 799,395 852,626 1,078,178 530,614
浙江 产
商业地产 1,033,993 11,209 8,047 23,128 15,935 7,975 6,573 35,163 19,312
普通住宅地
1,331,439 56,487 6,647 24,333 1,153 395,221 49,483 35,873 5,618
上海 产
商业地产 159,357 3,966 367 0 0 16,469 1,305 0 0
普通住宅地
4,139,215 146,912 70,246 117,869 51,123 178,121 110,241 191,288 77,731
江苏 产
商业地产 308,614 3,148 5,579 1,990 1,421 4,307 6,430 2,650 2,256
普通住宅地
1,851,950 74,494 86,086 93,911 8,017 45,697 53,165 77,685 8,755
产
辽宁 保障性住宅
6,822 6,738 0 84 0 2,921 0 180 0
地产
商业地产 135,756 3,996 5,497 21,174 3,891 5,576 4,700 20,207 3,313
普通住宅地
145,211 0 0 7,619 8,507 0 0 4,697 15,034
天津 产
商业地产 907,250 51,043 81,499 1,282 0 32,078 81,763 1,176 0
普通住宅地
340,578 34,202 26,197 58,223 19,228 18,295 17,334 38,357 10,992
山东 产
商业地产 3,427 0 0 0 0 0 0 0 0
普通住宅地
1,508,681 120,998 116,773 97,589 51,284 68,606 91,903 94,058 39,739
江西 产
商业地产 212,706 14,840 23,183 6,589 31,478 9,446 17,596 7,017 19,291
普通住宅地
667,774 21,298 25,051 58,627 40,184 7,054 19,063 35,665 24,942
其他 产
商业地产 175,192 9,312 9,293 1,545 0 9,889 8,653 1,628 0
普通住宅地
16,974,438 1,020,222 786,950 980,746 417,444 1,512,389 1,193,814 1,555,799 713,424
产
合并 保障性住宅
6,822 6,738 0 84 0 2,921 0 180 0
地产
商业地产 2,936,294 97,514 133,465 55,708 52,725 85,740 127,019 67,840 44,171
报告期内，公司各区域房地产业务经营情况如下：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年
区域
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率
浙江 189,522 94,913 49.92% 1,065,760 701,982 34.13%
上海 10,371 4,732 54.38% 63,429 26,866 57.64%
江苏 296,224 138,305 53.31% 10,674 20,990 -96.64%
辽宁 88,075 72,375 17.83% 27,469 20,641 24.86%
天津 - - - 39,848 32,685 17.98%
101
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
山东 2,086 1,558 25.30% 14,166 10,490 25.95%
江西 17,587 14,715 16.33% 105,487 81,433 22.80%
合计 603,864 326,598 45.92% 1,326,834 895,086 32.54%
2017 年 2016 年
区域
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率
浙江 580,043 418,551 27.84% 513,625 388,456 24.37%
上海 536,733 251,134 53.21% 37,943 9,266 75.58%
江苏 8,011 6,239 22.12% 277,827 213,447 23.17%
辽宁 66,051 57,008 13.69% 58,025 49,691 14.36%
天津 21,074 19,781 6.13% 19,539 16,821 13.91%
山东 18,286 15,801 13.59% 16,369 10,801 34.01%
江西 45,329 30,663 32.35% 84,127 67,193 20.13%
合计 1,275,526 799,177 37.35% 1,007,455 755,675 24.99%
报告期内，公司主要房地产项目位于长三角区域，各期房地产项目营业收入
也主要来源于浙江、上海、江苏区域。受项目结算区域、进度影响，报告期各期
公司主要房地产业务毛利率呈波动趋势，2017 年度、2019 年 1-6 月平均毛利率
增加主要是因为当期结算了高毛利的项目所致。
截至报告期末，公司各区域房地产业务规划可售面积、取得预售证面积、累
计销售面积及相关去化率情况如下：
单位：平方米
取得预售证的 累计合同销售
区域 规划可售面积 累计去化比例 累计预售比例
可售面积 面积
1,349,785 1,298,440 65.10% 96.20%
辽宁 1,994,528
634,771 290,531 27.60% 45.77%
天津 1,052,461
291,128 268,785 78.13% 92.33%
山东 344,005
1,676,022 37.68% 95.36%
江苏 4,447,829 1,757,636
602,988 40.45% 94.95%
上海 1,490,796 635,062
3,158,120 39.36% 89.91%
浙江 8,023,583 3,512,663
1,600,647 92.99% 93.09%
江西 1,721,387 1,719,507
517,201 61.35% 91.62%
其他 842,966 564,530
9,412,734 47.26% 89.94%
合计 19,917,555 10,465,082
注：
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累计预售比例=截至 2019 年 6 月末累计销售面积/该项目已取得预售证的可预售面积
累计去化率=截至 2019 年 6 月末累计销售面积/该项目规划总可售面积
截至报告期末，公司按照已取得预售证面积口径计算的累计预售比例在
89.94%，销售去化情况良好。天津区域累计预售比例较低主要由于天津义乌商
贸城项目为商业综合体项目，目前商铺正在销售并招商引资。
截至报告期末，公司按照规划总可售口径的累计去化率为 47.26%，报告期
内各项目按照开发销售进度稳步推进，累计去化率呈上升趋势。上海、江苏、浙
江、天津等区域由于土储充足，正在开发建设项目较多，故累计去化率较低，未
来随着项目建设完成、销售推进，去化率将逐步提高。
2、海涂开发
公司的海涂开发业务主要由子公司平阳利得与启东新湖开展。公司获得温州
西湾海滩涂围垦共计海域使用面积806万平方米；此外，公司在江苏启东投资建
设长江口圆陀角旅游度假区项目，项目土地面积达400万平方米，公司负责投资
该项目范围内的土地一级整理、公共基础设施及部分旅游设施等的建设。
报告期内，公司海涂开发业务实现营业收入分别为15,747.70万元、6,925.91
万元、90,382.64万元及2,799.63万元，实现毛利分别为7,975.46万元、1,312.35
万元、55,028.93万元及1,235.05万元，毛利率分别为50.65%、18.95%、60.88%
及44.11%，毛利率在2017年下降，主要原因是一次性结转以前年度暂估少结转
的成本，2018年后恢复到正常水平。由于公司海涂开发主要涉及温州西湾项目
和启东圆陀角项目，其中报告期内主要是针对启东圆陀角项目的收入确认。截至
募集说明书签署日，公司海涂开发项目未曾出现协议对方违约支付土地收储款的
情况。
（1）温州西湾项目
公司于2011年通过收购及增资等方式取得平阳利得的51%股权。平阳利得
于2000年2月通过与温州平阳县水利水电局签署《围垦开发西湾海涂项目合同
书》，取得以政府特许经营方式对西湾海涂围垦开发的项目。平阳利得在取得平
阳县人民政府颁发的海域使用权后进行围海造地，在完成围海造地工程后，由平
阳县国土资源局收储公司土地。2012年12月，平阳利得与平阳县国土资源管理
局就收储平阳西湾海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦的南片土地（348.76
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万平方米）事宜签订了《收储合同》，收储金额443,039.38万元，协议约定收储
金额于协议签署后12个月内交付。
2013年，根据平阳县人民政府〔2013〕88号专题会议纪要精神，明确由平
阳县滨海新区建设管理委员会支付给平阳利得围垦土地收储款等。
单位：万元
年度 确认收入 实际收到资金
2012年度 443,039.38 -
2013年度 - 104,800.55
2014年度 - 221,418.88
2015年度 - 116,819.95
2016年度 - -
2017年度 - -
2018年度 81,526.05 -
2019年1-6月 - -
合计 524,565.43 443,039.38
收入确认方式：项目在平阳县海洋与渔业局对围涂工程进行竣工验收合格后
达到收储条件。竣工验收合格后，由平阳县国土资源局收储已完成围涂的土地，
并由平阳县海洋与渔业局收回对应的海域使用权证，平阳县国土资源局根据《收
储合同》的约定向公司支付收储款，进而确认收入。
收入确认时点：公司已于2012年与平阳县国土资源管理局就收储平阳西湾
海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦的南片土地（348.76万平方米）事宜签
订了《收储合同》，完成收储，确认了南片土地海涂收入443,039.38万元。目前
公司正在开展项目北片土地围垦工作，待北片土地完成开发、竣工验收合格、完
成收储后，与政府签订相关合同，一并确认收入。2018年12月，平阳利得与平
阳县国土资源管理局就收储平阳西湾海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦
的北片土地（53.29万平方米）事宜签订了《收储合同》，收储金额81,526.05
万元，协议约定收储金额于2020年12月31日前支付。
会计处理方式：
①根据每月工程量：借：存货-开发成本，贷：应付账款；
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②支付工程款：借：应付账款，贷：银行存款；
③竣工验收合格：借：存货开发产品，贷：存货-开发成本；
④完成收储确认收入、成本：借：应收账款，贷：主营业务收入，借：主营
业务成本，贷：存货-开发产品；
⑤收到收储款：借：银行存款，贷：应收账款。
（2）启东圆陀角项目
2009年，公司与启东市人民政府签订了《中国启东圆陀角项目合作投资开
发建设协议》，由公司子公司启东新湖投资开发有限公司负责投资该项目地块总
用地红线范围内的江滩土地围垦、清滩理赔、向上报批、土地征用、土地吹沙平
整、公共基础设施及部分旅游设施等的建设。在满足土地招拍挂的条件下，由启
东市国土资源局采用挂牌的方式出让项目地块的国有建设用地使用权。挂牌竞价
成交后，启东新湖根据协议规定的分配原则与政府结算海涂开发款。
单位：万元
年度 确认收入 实际收到资金
2012年度 20,187.22 45,020.00
2013年度 62,929.19 101,958.61
2014年度 34,775.35 35,234.31
2015年度 26,967.19 17,125.11
2016年度 15,747.70 -
2017年度 6,925.91 -
2018年度 8,856.59 -
2019年1-6月 2,799.63 -
合计 179,188.78 199,338.03
收入确认方式：项目在满足土地招拍挂的条件下，由启东市国土资源局采用
挂牌的方式出让项目地块的国有建设用地使用权。挂牌竞价成交后，启东新湖根
据协议规定的分配原则与政府结算海涂开发款。鉴于公司收到海涂开发收入为土
地出让所形成的出让收益，同时上述部分项目工程在土地出让之后仍在逐步进
行，故公司在每个财务报表日，根据项目完工进度按照完工百分比法确认收入和
成本。
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收入确认时点：2012 年至今公司累计收到海涂开发款 19.93 亿元，已按照
完工百分比法分期确认收入，2012 年至报告期末合计确认收入 17.92 亿元，公
司将继续根据项目进度确认收入。
会计处理方式：
①根据每月工程量：借：存货-开发成本，贷：应付账款；
②支付工程款：借：应付账款，贷：银行存款；
③收到政府海涂开发款：借：银行存款，贷：预收账款；
④根据完工进度按照完工百分比法确认已实现收入和成本：借：预收账款，
贷：主营业务收入，借：主营业务成本，贷：存货开发成本。
（3）项目开发进展
截至 2019 年 6 月 30 日，海涂开发项目的开发、投资进度如下，
单位：平方米，亿元
一级土地整理 已开发土地 待开发土地面 预计总投
项目名称 权益占地面积 已投资额
面积 面积 积 资额
温州西湾
8,060,000 6,448,000 4,022,850 4,037,150 28.86 15.47
项目
启东圆陀角
4,000,000 4,000,000 2,621,186 1,378,814 17.00 15.28
项目
3、商业贸易
公司的商业贸易业务为传统、简单的转手贸易模式，涉及的主要贸易品种为
铜、黄金、化工产品等大宗商品，在采购与销售环节的定价原则均为以市场价为
基准，由购销双方协商确定。在采购环节中主要供应商为工业企业、贸易商和黄
金交易所等，在销售环节中主要客户为贸易商和黄金交易所等。但商业贸易业务
毛利率较低，非公司的主要利润来源。
报告期内，公司商业贸易实现营业收入分别为 320,063.13 万元、445,945.53
万元、290,929.54 万元和 112,656.74 万元，实现毛利分别为 2,064.93 万元、
346.50 万元、1,067.59 万元和 315.81 万元，毛利率分别为 0.65%、0.08%、0.34%
和 0.28%。报告期内公司商业贸易毛利率较低，主要是因该项业务公司仅收取少
部分转手费用，并不承担贸易品交易的主要风险。
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2016-2018 年及 2019 年 1-6 月，公司商品贸易的采购和销售情况如下表，
2019 年
品类 科目 2016 年 2017 年 2018 年
1-6 月
采购量（吨） 6.99 4.89 3.02 -
采购金额（千元） 1,782,236.19 1,363,932.86 817,120.29 -
采购均价（元/千克） 254,969.41 279,151.22 270,569.63 -
黄金
销售量（吨） 6.99 4.89 3.02 -
销售金额（千元） 1,782,248.66 1,364,011.17 817,153.16 -
销售均价（元/千克） 254,971.20 279,167.25 270,580.52 -
采购量（吨） 166,021.97 306,784.88 26,215.00 8,260.00
采购金额（千元） 1,092,529.74 1,932,223.03 248,783.73 82,362.43
化工 采购均价（元/千克） 6.58 6.30 9.49 9.97
原料 销售量（吨） 160,321.97 307,794.88 26,215.00 8,260.00
销售金额（千元） 1,058,958.65 1,926,826.29 250,216.63 82,450.43
销售均价（元/千克） 6.61 6.26 9.54 9.98
采购量（吨） - 36,140.14 117,601.25 62,696.09
采购金额（千元） - 972,913.63 1,805,049.81 1,021,285.93
有色 采购均价（元/千克） - 26.92 15.35 16.29
金属 销售量（吨） - 34,225.85 117,601.25 62,696.09
销售金额（千元） - 908,868.95 1,813,664.87 1,024,296.62
销售均价（元/千克） - 26.56 15.42 16.34
采购量（吨） 52,099.57 55,478.30 575.44 479.86
采购金额（千元） 359,814.94 259,126.36 27,285.72 19,760.90
采购均价（元/千克） 6.91 4.67 47.42 41.18
其他
销售量（吨） 52,080.61 55,478.30 575.44 479.86
销售金额（千元） 359,424.02 259,748.90 28,260.72 19,820.34
销售均价（元/千克） 6.90 4.68 49.11 41.30
2016-2018 年及 2019 年 1-6 月公司商品贸易的分品种毛利情况如下，
单位：万元
产品名称 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-6 月
黄金 1.25 7.83 3.29 0.00
化工原料 1,632.16 18.79 143.29 8.80
有色金属 - 257.63 861.51 301.07
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其他 431.52 62.25 59.51 5.94
合计 2,064.93 346.50 1,067.59 315.81
1）黄金
由于上海黄金交易所是国内唯一全国性黄金交易所，对于黄金品种的交易量
显著大于其他场外市场的品种贸易。但由于场内交易无法锁定具体交易对手方，
交易价格随行情波动，公司在买入卖出时可能存在持有期的价格波动风险，因而
造成该贸易品存在采购价高于销售均价的情况。但为控制风险，公司均于日内完
成交割，日内价格波动极小。
公司的黄金贸易主要为满足银行授信对于企业贸易的交易量要求而进行，交
易量的需求需经公司财务总监批准确认后通知交易员执行。风险控制方面公司严
格执行短期限交割的原则，对交易员的操盘资金进行限额控制，并严格执行日内
买卖交割，因此黄金价格交易行情波动较小。未来将逐步降低黄金贸易量，以便
合理控制价格波动对公司盈利的影响。
2）化工原料
公司交易化工原料分两种模式：
①公司主要选择位于或靠近上海的交易公司购买各类石油化工产品，并出售
给位于或靠近浙江省的制造商客户。为控制商品交割过程中的信用风险，公司选
择的供应商和制造商均有良好的经营体量和长期维持的信用基础，公司借助自身
的良好信用搭建两端供需，从中赚取少量差价。风险控制执行上，公司一方面重
点挑选实力较强的下游客户，以便保证下游客户对商品的购买力，另一方面在执
行交易时先从采购商处取得预付款，再将公司的采购款支付给供货商，公司并不
承担资金占用、价格波动和贸易品库存积压、违约交割等风险。
②另有一部分化工原料贸易系公司旗下子公司新湖瑞丰采用期现套配的交
易策略在期货交易所开展的投资行为。具体业务模式和风险情况参见下文“4）其
他品种”。2017 年年末子公司新湖瑞丰不再纳入合并范围，此类业务终止。
2016 年公司化工原料采购均价较销售均价少 0.03 元每千克，采购总金额较
销售总金额高出 3,357.11 万元，主要是新湖瑞丰购入的部分现货库存商品尚未
卖出，从 2016 年末时点位置存在较多的库存产品尚未销售所致。从公司会计核
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算的化工原料毛利情况来看，报告期内公司交易化工原料未出现毛利亏损的情
况，上下游商品贸易情况良好。
3）电解铜、有色金属
公司交易电解铜、有色金属分两种模式：
①公司先从采购商处取得预付款，再将公司的采购款支付给供货商，公司在
交易中发挥中介作用，并不承担资金占用、价格波动和贸易品库存积压、违约交
割等风险。因此，在交易电解铜、有色金属时公司定量定价执行采购和销售，未
出现亏损。
②另有一部分电解铜、有色金属贸易系公司旗下子公司新湖瑞丰采用期现套
配的交易策略在期货交易所开展的投资行为。仅 2015 年度存在 23.25 万元的亏
损，对公司盈利影响不大，2016 年新湖瑞丰已停止电解铜贸易。具体业务模式
和风险情况参见下文“4）其他品种”之描述。
4）其他品种
其他品种主要包括白银、锌、铝等，这部分主要是公司旗下子公司新湖瑞丰
采用期现套配的交易策略在期货交易所开展的投资行为，该种策略的风险主要在
于期货和现货并非完全标准配套，可能存在部分裸仓在外部承担市场风险。目前，
新湖瑞丰主要针对天然橡胶、电解铜、白银、锌、铝等贸易品开展这种策略。
针对该策略，新湖瑞丰的风险控制主要包括：1、严格执行正向套利，即操
作上先购入现货，并空单卖出期货，以期未来期货和现货价差收缩后，两端同时
平仓以取得套利，若价差未收缩则持有期货合约到期，用现货交割平期货空单；
2、期现价差达到一定保本空间后再建仓，保本价差足够维持持有期内的现货仓
储、运输等管理成本；3、选取标的品种均为耐用品，其自身品质稳定，仓储管
控成本低；4、平仓交割时现货市场可能无法短期内完全平仓，影响预期的现货
交割价格。
新湖瑞丰除了严格执行自身的交易策略和交易品种外，在现货市场上亦有专
业的团队实际跟踪现货价格和供需方，在实际现货平仓或市场上立即确定客户和
现货价格，因此该项策略风险相对较低。公司可能因为购入现货后低价售出在财
务报表上呈现亏损，但公司亦能够通过同品种的期货交易取得投资收益。
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4、来自政府收入
报告期内发行人来自所属地方政府的收入与营业收入明细金额及占比情况
如下表所示：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
项目 来源于
营业收入全 来源于政 营业收入全 来源于政 营业收入全 营业收入全 来源于政
政府部
部来源 府部分 部来源 府部分 部来源 部来源 府部分
分
603,863.97
主 房地产 - 1,326,833.76 632.38 1,275,525.77 1,836.60 1,007,454.80 632.03
营
112,656.74
业 商业贸易 - 290,929.54 - 445,945.53 - 320,063.13 -
务 2,799.63 2,799.63
收 海涂开发 90,382.64 90,382.64 6,925.91 6,925.91 15,747.70 15,747.70
入 其他 4,858.90 - 7,946.88 - 17,322.65 - 16,391.40 -
3,322.28
其他业务收入 - 6,618.66 - 4,272.53 - 2,967.17 -
163.75
政府补助 - - 1,140.72 - 738.39 - 487.13
727,501.53 2,963.38
合计 1,722,711.47 92,155.74 1,749,992.40 9,500.90 1,362,624.22 16,866.86
报告期内来自所属地
0.41%
方政府的收入与营业 5.35% 0.54% 1.24%
收入占比
报告期内来自所属地
方政府的收入与营业
1.88%
收入占比平均值（算数
平均）
报告期内来自所属地
方政府的收入与营业
2.18%
收入占比平均值（加权
平均）
报告期内发行人来自所属地方政府收入主要有保障性住房收入、海涂开发收
入及政府补助。保障性住房收入为沈阳项目，项目于 2016 年对外销售，后陆续
结转收入。报告期内海涂开发业务收入来源为启东圆陀角项目政府结算的海涂开
发款。
2016 年、2017 年、2018 年、2019 年 1-6 月，发行人来自地方政府收入金
额分别为 16,866.86 万元、9,500.90 万元、92,155.74 万元和 2,963.38 万元，
发行人来自所属地方政府的收入与营业收入的占比分别为 1.24%、0.54%、
5.35%和 0.41%，报告期内发行人来自所属地方政府的收入与营业收入比例算术
平均为 1.88%，加权平均为 2.18%，占比较小。
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（二）发行人主要客户和主要供应商情况
1、主要客户情况
（1）房地产业务
发行人房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户群为个人购房。因此，
主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。报告期内，发行人房地产业务对前
5名客户销售收入及占发行人房地产业务收入比例情况如下：
销售收入 占同类业务比例
年度 客户
（万元） （%）
购房户邱先生 3,902.86 0.65
购房户付先生 2,867.85 0.47
2019年 购房户郑先生洪女士 2,208.07 0.37
1-6月 购房户周先生 1,941.34 0.32
购房户王女士 1,896.58 0.31
合计 12,816.70 2.12
购房户沈先生 3,619.05 0.27
购房户李女士 2,526.06 0.19
2018 购房户王先生 2,456.63 0.19
年度
购房户黄女士 2,099.74 0.16
购房户叶女士 2,064.54 0.16
合计 12,766.01 0.97
购房户齐先生 2,831.36 0.22
购房户王先生 2,516.16 0.20
2017 购房户胡先生 2,154.88 0.17
年度
购房户李女士 1,883.03 0.15
购房户王先生 1,862.88 0.15
合计 11,248.30 0.89
购房户滕先生 2,966.22 0.29
2016 购房户李先生 2,767.78 0.27
年度
购房户黄先生 2,493.51 0.25
购房户徐先生刘女士 2,323.33 0.23
111
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
购房户黄女士 2,060.65 0.20
合计 12,611.49 1.25
发行人的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股
份的股东未在上述客户中占有权益。
报告期内，在房地产业务上发行人不存在向单个客户的销售比例超过同类业
务的50%或严重依赖于少数客户的情形。
（2）海涂开发业务
报告期内，发行人海涂开发业务对前5名客户销售收入及占发行人海涂开发
收入比例情况如下：
销售收入 占同类业务比例
年度 客户
（万元） （%）
启东市土地储备中心 2,799.63 100.00
2019年1-6月
合计 2,799.63 100.00
平阳县国土资源局 81,526.05 90.20
2018年度 启东市土地储备中心 8,856.59 9.80
合计 90,382.64 100.00
启东市土地储备中心 6,925.91 100.00
2017年度
合计 6,925.91 100.00
启东市土地储备中心 15,747.70 100.00
2016年度
合计 15,747.70 100.00
发行人的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股
份的股东未在上述客户中占有权益。
（3）商业贸易业务
报告期内，发行人贸易业务对前5名客户销售收入及占发行人贸易业务收入
比例情况如下：
销售收入 占同类业务比例
年度 客户
（万元） （%）
2019年 浙江晴朗智能科技有限公司 47,166.50 41.87
1-6月 杭州金卡列进出口有限公司 29,208.24 25.93
112
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
销售收入 占同类业务比例
年度 客户
（万元） （%）
宁波鑫煌军泰科技有限公司 26,054.91 23.13
杭州亿源实业有限公司 8,245.04 7.32
嘉兴禾润商贸有限公司 1,982.03 1.76
合计 112,656.74 100.00
宁波有色通供应链管理有限公司 102,174.76 35.12
上海黄金交易所 81,715.32 28.09
2018 泰昌集团有限公司 41,457.75 14.25
年度
浙江晴朗智能科技有限公司 22,615.48 7.77
杭州亿源实业有限公司 11,835.00 4.07
合计 259,798.30 89.30
上海黄金交易所 136,401.12 30.59
浙江物产氯碱化工有限公司 47,084.50 10.56
宁波有色通供应链管理有限公司 41,979.95 9.41
2017
年度 浦银安盛资管-浦发银行起点 1 号专项资产
25,804.52 5.79
管理计划
厦门升名汇商贸有限公司 16,256.32 3.65
合计 267,526.42 60.00
上海黄金交易所 178,224.87 55.68
浙江物产氯碱化工有限公司 43,643.23 13.64
2016 厦门升名汇商贸有限公司 11,542.74 3.61
年度
温州行联实业有限公司 8,181.73 2.56
杭州亿源实业有限公司 7,913.54 2.47
合计 249,506.10 77.96
发行人的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股
份的股东未在上述客户中占有权益。
2、主要供应商情况
（1）房地产业务
房地产项目所需的原材料主要是建筑材料及设备，包括钢材、水泥、墙体材
113
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
料、电梯、电气设备等。发行人直接从生产企业采购电梯等设备，其他建筑材料
及设备通过总承包合同委托总承包商采购。报告期内，发行人房地产业务对前5
名供应商的采购及占发行人房地产业务采购比例情况如下：
采购金额 占同类业务比例
年度 供应商
（万元） （%）
长业建设集团有限公司 19,603.10 7.67
瑞安市华厦建筑安装工程有限公司 14,394.96 5.63
2019年 浙江振丰建设有限公司 12,771.34 5.00
1-6月 浙江耀兴建设有限公司 9,220.18 3.61
实事集团建设工程有限公司 5,825.24 2.28
合计 61,814.83 24.19
瑞安市华厦建筑安装工程有限公司 23,404.85 5.47
浙江振丰建设有限公司 21,831.24 5.10
2018 长业建设集团有限公司 13,947.94 3.26
年度
南通市达欣工程股份有限公司 12,304.54 2.87
通州建总集团有限公司 9,760.57 2.28
合计 81,249.14 18.98
瑞安市华厦建筑安装工程有限公司 21,306.32 5.15
通州建总集团有限公司 15,825.24 3.82
2017 天津泰安房地产开发有限公司 12,167.71 2.94
年度
衢州市第五建筑工程有限公司 8,500.75 2.05
浙江振丰建设有限公司 7,989.45 1.93
合计 65,789.47 15.89
通州建总集团有限公司 25,355.56 6.35
南通市达欣工程股份有限公司 18,081.31 4.53
2016 舜元建设（集团）有限公司 15,731.28 3.94
年度
浙江振丰建设有限公司 15,579.98 3.90
实事集团建设工程有限公司 8,890.00 2.23
合计 83,638.13 20.93
发行人的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股
114
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
份的股东未在上述供应商中占有权益。
报告期内，在房地产业务上发行人不存在向单个供应商的采购比例超过同类
业务的50%或严重依赖于少数供应商的情形。
（2）海涂开发业务
发行人就海涂开发业务签订总承包合同。报告期内，发行人海涂开发业务对
前5名供应商的采购及占发行人海涂开发采购比例情况如下：
采购金额 占同类业务比例
年度 供应商
（万元） （%）
长业建设集团有限公司 1,684.29 14.47
杭州橡树林景观园林有限公司 1,414.10 12.15
2019年 浙江省第一水电建设集团(股份)有限公司 1,161.76 9.98
1-6月 南通邦伲电力安装有限公司 904.42 7.77
启东市水利市政工程有限公司 674.38 5.79
合计 5,838.95 50.16
长业建设集团有限公司 3,903.05 13.13
浙江省第一水电建设集团(股份)有限公司 2,672.91 9.00
2018 杭州橡树林景观园林有限公司 2,673.42 9.00
年度
江苏恒绿建设工程有限公司 2,194.51 7.39
浙江佳景园林工程有限公司 1,277.14 4.30
合计 12,721.02 42.82
浙江省第一水电建设集团(股份)有限公司 2,563.87 20.28
江苏恒绿建设工程有限公司 1,056.49 8.36
2017 浙江高球园林工程有限公司 928.61 7.35
年度
启东市水利市政工程有限公司 724.58 5.73
曹对良 631.07 4.99
合计 5,904.62 46.71
浙江省第一水电建设集团（股份）有限公司 5,156.35 27.85
江苏银洲建设集团有限公司 2,379.17 12.85
2016
年度 江苏恒绿建设工程有限公司 2,190.63 11.83
启东市水利市政工程有限公司 2,150.08 11.61
115
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
浙江高球园林工程有限公司 1,913.38 10.33
合计 13,789.61 74.48
（3）商业贸易业务
报告期内，发行人贸易业务对前 5 名供应商的采购及占发行人贸易采购比例
情况如下：
采购金额 占同类业务比例
年度 供应商
（万元） （%）
宁波联贡贸易有限公司 71,801.25 63.75
永康市新卡列进出口有限公司 29,043.11 25.79
2019年 浙江迪林凯进出口有限公司 8,236.24 7.31
1-6月 上海通济商贸有限公司 1,989.59 1.77
宁波鑫链宝供应链管理有限公司 1,476.92 1.31
合计 112,547.11 99.93
宁波联贡贸易有限公司 99,582.24 34.36
上海黄金交易所 81,712.03 28.19
2018 宁波鑫链宝供应链管理有限公司 81,598.90 28.15
年度
浙江迪林凯进出口有限公司 22,247.24 7.68
上海通济商贸有限公司 2,508.28 0.87
合计 287,648.68 99.25
上海黄金交易所 136,393.29 30.12
宁波鑫链宝供应链管理有限公司 50,264.13 11.10
2017 杭州阳朗贸易有限公司 47,026.36 10.39
年度
浙江迪林凯进出口有限公司 28,057.01 6.20
厦门国贸集团股份有限公司 25,692.63 5.67
合计 287,433.42 63.48
上海黄金交易所 178,223.62 55.10
2016 杭州阳朗贸易有限公司 23,079.11 7.14
年度
浙江迪林凯进出口有限公司 22,053.28 6.82
浙江物产化工集团有限公司 15,967.74 4.94
116
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
杭州商旅进出口贸易有限公司 12,820.94 3.96
合计 252,144.69 77.96
发行人的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司 5%以上股
份的股东未在上述供应商中占有权益。
（三）发行人的主要竞争优势
报告期内，公司在夯实地产业务的同时，加快转型步伐，前瞻布局未来，加
大了对金融及金融科技和聚焦于高科技的股权投资力度，为公司未来可持续发展
奠定扎实基础，开拓广阔发展空间。
1、前瞻布局，持续转型。公司在做强做大地产业务的同时，一直持续转型，
除稳健、合规布局金融股权外，近年更是加大了对金融科技和其他高科技领域的
布局，并且渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。
2、资产优质，利润丰厚。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角
经济发达地区，目前土地储备约 3000 万平方米，至少可满足公司未来 5-8 年的
开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。公司投资的大
量金融及金融科技股权升值空间巨大。
3、财务稳健，风控有效。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声
誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，资产负债率、综合资金成
本在同行业中均保持较低水平。
4、治理规范，团队优秀。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程，有
效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。公司培养和凝聚了一大
批管理团队和业务精英，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展
的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成
了强大凝聚力。
（四）发行人主要经营资质
截至2019年6月末，发行人及其控股子公司从事主营业务拥有的主要经营资
质情况如下：
序号 公司名称 主要经营资质 资质等级 有效期
117
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号 公司名称 主要经营资质 资质等级 有效期
新湖地产集团有限 《房地产开发企业资质证书》（建
1 一级 2021.10.20
公司 开企[2006]591）
杭州新湖美丽洲置 《房地产开发企业资质证书》（余
2 三级 2020.8.5
业有限公司 房开字 105 号）
衢州新湖房地产开 《房地产开发企业资质证书》（浙
3 四级 2021.6.3
发有限公司 房衢宗字（063）号）
上海新湖房地产开 《房地产开发企业资质证书》（沪
4 三级 2020.12.31
发有限公司 房地资开第 01964 号）
苏州新湖置业有限 《房地产开发企业资质证书》（苏
5 一级 2019.12.5
公司 州[2013]1342 号）
沈阳新湖房地产开 《房地产开发企业资质证书》
6 二级 2021.11.13
发有限公司 （2101062015111752800）
沈阳沈北金谷置业 《房地产开发企业资质证书》
7 三级 2021.9.3
有限公司 （2101312015090652312）
义乌北方（天津）
《房地产开发企业资质证书》（津
8 国际商贸城有限公 四级 2021.5.31
建房证[2011]第 S1926 号）
司
泰安新湖房地产开 《房地产开发企业资质证书》
9 四级 2020.4.30
发有限公司 （104201）
天津新湖凯华投资 《房地产开发企业资质证书》（津
10 四级 2020.2.28
有限公司 建房证[2007]第 S1381 号）
浙江新兰得置业有 《房地产开发企业资质证书》（余
11 三级 2020.11.27
限公司 房开字 119 号）
浙江澳辰地产发展 《房地产开发企业资质证书》（浙
12 三级 2020.02.28
有限公司 房金综字 491 号）
杭州新湖明珠置业 《房地产开发企业暂定资质证书》
13 暂定 2020.6.30
有限公司 （杭房项 256 号）
嘉兴新湖中房置业 《房地产开发企业暂定资质证书》
14 暂定 2021.3.26
有限公司 （嘉房开经 107 号）
丽水新湖置业有限 《房地产开发企业资质证书》（浙
15 三级 2020.10.10
公司 房丽市建字第 222 号）
乐清新湖置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
16 暂定 2020.9.25
公司 （浙房乐综字第 108 号）
上海中瀚置业有限 《房地产开发企业资质证书》（沪
17 三级 2021.1.2
公司 房管开第 02172 号）
滨州新湖房地产开 《房地产开发企业资质证书》
18 四级 2019.12.31
发有限公司 （174169）
九江新湖中宝置业 《房地产开发企业资质证书》（赣
19 三级 2020.10.18
有限公司 建房开字 4116 号）
天津新湖中宝投资 《房地产开发企业资质证书》（津
20 四级 2020.1.31
有限公司 建房证[2013]第 S2175 号）
沈阳新湖明珠置业 《房地产开发企业暂定资质证书》
21 暂定 2020.5.4
有限公司 （2101142016060154217）
杭州新湖鸬鸟置业 《房地产开发企业暂定资质证书》
22 暂定 2020.8.22
有限公司 （余房项字 038 号）
南通新湖置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
23 暂定 2019.11.06
公司 （南通 KF13542）
瑞安市中宝置业有 《房地产开发企业暂定资质证书》
24 暂定 2020.8.13
限公司 （浙房瑞综字第 03131）
25 上海玛宝房地产开 《房地产开发企业暂定资质证书》 暂定 2020.7.2
118
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号 公司名称 主要经营资质 资质等级 有效期
发有限公司 （沪房地资（虹口）第 0000298
号）
上海亚龙古城房地 《房地产开发企业暂定资质证书》
26 暂定 2019.12.31
产开发有限公司 （沪房管（黄埔）第 230 号）
温岭新湖地产发展 《房地产开发企业暂定资质证书》
27 暂定 2020.5.30
有限公司 温房开字第 33108100142 号
温岭锦辉置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
28 暂定 2020.7.4
公司 温房开字第 33108100167 号
温州新湖房地产开 《房地产开发企业暂定资质证书》
29 暂定 2019.9.20
发有限公司 浙房温综字第 03752 号
平阳隆恒置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
30 暂定 2019.11.12
公司 浙房温综字第 04094 号
南通启仁置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
31 暂定 2019.9.19
公司 （南通 KF14462）
南通启新置业有限 《房地产开发企业暂定资质证书》
32 暂定 2019.9.19
公司 （南通 KF14463）
南通启阳建设开发 《房地产开发企业暂定资质证书》
33 暂定 2019.9.19
有限公司 （南通 KF14466）
《房地产开发企业暂定资质证书》
海南满天星旅业开
34 【2019】三建房开证暂字第 0047 暂定 2020.5.7
发有限公司
号
九、发行人所处行业状况
发行人主营房地产开发行业和商业贸易行业。
（一）房地产业
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关
联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的
发展阶段。国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的
城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，
构成了我国房地产市场快速发展的原动力。
房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个
国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应
的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让
制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直
接影响房地产行业的发展。
2016 年度，全国商品房销售面积为 157,348.53 万平方千米，同比增加
22.46%，商品房销售额累计为 117,627.05 亿元，同比增加 34.77%。2017 年度，
119
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
全国商品房销售面积 169,407.82 万平方米，同比增长 7.66%，全国商品房销售
额 133,701.31 亿元，同比增长 13.67%。2018 年度，全国商品房销售面积为
171,654.00 万平方千米，同比增加 1.33%，商品房销售额累计为 149,973.00 亿
元，同比增加 12.17%。
1、房地产宏观调控政策基调适时调整
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡
建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部
主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土
地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市
场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级
发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易
管理部门等。
2016 年 2 月，央行、银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民
家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，
各地可向下浮动 5 个百分点；同月，央行、住建部、财政部发布通知，调整后职
工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为
1.50%。
2016 年 3 月，随着房地产市场的火爆升温，一些城市特别是二线城市中经
济发展水平较高的城市的房价开始出现大幅度上涨，为了抑制房地产价格过快上
涨的趋势，2016 年 3 月 25 日，上海和深圳首先出台新的限购政策，抑制房地
产价格的过快上涨，随后南京、苏州、合肥、杭州相继重启限购，试图抑制房价
过快上涨的问题，自限购政策颁布起，上述城市的房价仍维持上涨趋势。
2016 年 3 月 24 日财政部、国家税务总局对外公布《营业税改征增值税试
点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策，个人将购买不足 2 年的住
房对外销售的，按 5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）
的普通住房对外销售的，免征增值税。
2016 年 6 月 4 日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市
场的若干意见》3 日对外公布，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房
制度。
2016 年 10 月 14 日，住建部对外公布了《关于规范房地产开发企业经营行
120
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
为维护房地产市场秩序的通知》，进一步整顿规范房地产市场秩序工作，并在通
知中对房地产开发企业的 9 种不正当经营行为做了明确界定。
2017 年 4 月 1 日，住建部和国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及
用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求合理安排住宅用地供应，对住房供
求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用
地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
2017 年 7 月 26 日，发改委、人民银行、住建部等 31 家部委印发《关于对
房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》的通知，对失信的房
地产企业和个人进行联合惩戒。
2017 年 8 月 21 日，国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建
设租赁住房试点方案。
2018 年 1 月 3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行和银监会联合印发
《土地储备管理办法》，对储备计划、入库储备标准、前期开发和管护与供应、
资金管理、监管责任等方面提出了要求。
2018 年 1 月 31 日，国家发改委关于发布《境外投资敏感行业目录（2018
年版）》的通知，将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等行业列为敏感
行业。
2018 年 3 月 5 日，国务院政府工作报告中提到要坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，
促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发
展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让
广大人民群众早日实现安居宜居。
2019 年 3 月 5 日，国务院政府工作报告中指出要深化财税金融体制改革。
健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
2、棚户区改造相关政策
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，属于新型城镇化建设的一部分。
2008 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户
区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008 年至 2012 年，全国
改造各类棚户区 1,260 万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二
元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但目前仍有部
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分群众居住在棚户区中，这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难
度大。棚户区改造能够让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，可以有
效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，
发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
2016 年 2 月 6 日，中共中央国务院印发了《国务院关于进一步加强城市规
划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6 号），提出，要大力推进城镇棚户
区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套
住房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。并提出具体目标，
即到 2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。资金政策安排
方面，要求完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。创新棚户区改造体制机
制，推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实
施主体，发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜
确定住房保障标准，健全准入退出机制。
全国棚户区改造工作电视电话会议于 2016 年 3 月 21 日由国务院总理李克
强主持召开，会议主要内容是：会议决定，实施三年计划，改造包括城市危房、
城中村在内的各类棚户区 1800 万套，农村危房 1060 万户，同步规划和建设公
共交通、水气热、通讯等配套设施。会议决定，实施三年行动计划，改造包括城
市危房、城中村在内的各类棚户区 1800 万套，农村危房 1060 万户，同步规划
和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。会议要求，要加快审批，做好土地
征收、补偿安置等前期工作。加大政府投入，农村危房改造补助由县级财政直接
发放到户，推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算，
对存在缺口的，可依法由省级政府代发地方政府债券予以支持。鼓励以特许经营
等方式开展市场化融资，支持加大信贷投放。加强工程质量和资金监管。让住房
困难群众尽早搬入新居。
2018 年 3 月 1 日，财政部和住建部联合关于印发《试点发行地方政府棚户
区改造专项债券管理办法》的通知，要求棚改专项债券期限应当与棚户区改造项
目的征迁和土地收储、出让期限相适应，原则上不超过 15 年，可根据项目实际
适当延长，避免期限错配风险。
2018 年 3 月 5 日，国务院政府工作报告中提到为了更好解决群众住房问题，
将启动新的三年棚改攻坚计划，2018 年开工 580 万套。
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2018 年 7 月 12 日，住建部相关负责人在棚改进展新闻发布会上表示要因
地制宜推进棚改货币化安置，不搞一刀切。商品住房库存不足、房价上涨压力较
大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方
式；商品住房库存量较大的地方，则可以继续推进棚改货币化安置。
2018 年 10 月 8 日，国务院常务会议明确指出要严格把好棚改范围和标准，
坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。
因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的
市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
2018 年 10 月 25 日，住建部副部长倪虹在北京主持召开部分省市座谈会，
研究 2019 年棚改政策，会议明确，政府购买棚改服务模式取消，2019 年棚改
以发行专项债券为主。
3、房地产开发投资情况
根据国家统计局数据，2016 年全国房地产开发投资 10.26 万亿元，同比名
义增长 6.88%。全国房屋新开工面积 16.69 亿平方米，同比增长 8.08%。2017
年全国房地产开发投资 10.98 万亿元，比上年名义增长 7.04%，全国房屋新开工
面积 17.87 亿平方米，同比增长 7.02%。2018 年全国房地产开发投资 12.03 万
亿元，同比名义增长 9.53%。全国房屋新开工面积 20.93 亿平方米，同比增长
17.18%。
房地产开发投资月度投资完成额及累计同比增速情况
（单位：亿元） （%）
数据来源：国家统计局
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4、房屋销售情况
2016 年度，商品房销售面积 15.73 亿平方米，比上年增长 22.46%。其中，
住宅销售面积增长 22.35%，办公楼销售面积增长 31.37%，商业营业用房销售
面积增长 16.83%。商品房销售额 11.76 万亿元，增长 34.77%。其中，住宅销
售额增长 36.13%，办公楼销售额增长 45.79%，商业营业用房销售额增长
19.52%。2017 年度，商品房销售面积 16.94 亿平方米，比上年增长 7.66%，商
品房销售额 13.37 万亿元，增长 13.67%，其中，住宅销售额增长 11.28%，办
公楼销售额增长 17.46%，商业营业用房销售额增长 25.25%。2018 年度，商品
房销售面积 17.17 亿平方米，比上年增长 1.33%。其中，住宅销售面积增长
2.17%。商品房销售额 15.00 万亿元，增长 12.17%。其中，住宅销售额增长
14.65%。
2004-2018 年全国商品房销售/开发情况
数据来源：国家统计局
5、我国房地产行业的发展趋势
城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景。自 1982 年至 2008 年，
中国城市化率由 20%迅速跃升至 45.70%；而与发达国家 80%以上的城市化率
相比，仍有大幅度的提升空间。据中国工程院预计，2010 年中国城市化率将接
近 50%，2020 年城市化率将达到 55%。未来 10 多年中，预计中国城市化水平
将保持年均一个百分点的增长速度，约有 3 亿农村人口转为城镇人口，将带来大
量新增的住房需要。土地供应结构变化改变市场供应格局。为了合理引导住房建
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设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住
房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。
随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，结构
上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住宅土
地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价商品
房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。资本要
素带动行业整合，市场集中度将大大提高。
国五条限购政策的出台，预计能够遏制房价投机性上涨，使行业格局趋于合
理，同时对企业的融资能力，土地获得能力都提出了较高要求，中小企业通过并
购与整合来提升竞争力。
6、房地产行业竞争情况
目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：
（1）房地产行业进入壁垒日益提高
随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模
和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰
（2）房地产竞争区域差异性较大
我国东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较
弱。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部
地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地
区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。
（3）房地产竞争加剧
伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，
市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、
项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开
发企业的盈利能力。
（4）房地产进入资本竞争时代
房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成
为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地
产企业将成为市场的领导者。
7、房地产行业发展前景
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房地产行业在我国国民经济中扮演重要角色，在现代社会经济生活中有着举
足轻重的作用。经过多年发展发展，中国房地产行业正处于向品牌化、专业化、
规模化方向发展的转型时期，房地产企业正在由偏重规模增长速度向注重效益和
市场细分转变。
（1）行业集中度将提高，具有品牌、资金优势的企业将得以壮大
随着国家宏观调控政策的持续，房地产行业的进入门槛大幅提高；土地出让
日益公开、公平，房地产行业的竞争重心逐步倾向于融资能力和品牌影响力，资
金实力和开发资质较弱的房地产企业逐步退出市场。因此，未来国内房地产行业
将经历整合过程，品牌地产商将通过盈利模式复制及合作兼并等方式逐步扩大市
场份额，行业集中度将逐步提高。
（2）科技进步促进行业变革，住宅社区化、规模化、智能化是发展方向
国家鼓励走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节材，提高
建筑科技水平，提高人居健康水平。新技术、新材料、新设备、新工艺方面的科
技进步以及推广应用，会对建筑设计及配套设备等行业带来重大变革。商品住宅
的建设应从居民的要求出发，做到适用、经济、美观，注重健康生态，区域环境
优美，配套设施齐全，建设和维护经济化、社区化、规模化和智能化。
（3）供需关系将得以改善，自住性需求得以保障并逐步增长
随着房地产市场的发展，房地产企业以市场为导向，创新意识逐步提高；而
政府对行业的宏观调控力度以及行业自律性也将加强，房地产市场供需关系将更
具效率地调节，使市场供需关系日趋合理。
随着我国经济以及房地产市场持续快速、健康、稳定的发展，我国居民自住
性房地产将得以保障并逐步增长。同时，由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的
变化及调整提高了投资者的投资成本，抑制了投资性需求。在国家鼓励普通商品
住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，住房供应体系将逐步实现多样化。
（二）商业贸易
内贸业务方面，居民消费需求主要取决于居民消费能力、消费倾向及消费习
惯等因素。消费能力由人增 GDP 和居民储蓄率所决定。发达国家的经验表明，
人均 GDP 超过 3,000 美元，一个国家或地区经济将进入新阶段。首先，收入水
平提高，居民消费能力增强，一国经济将从外需向内需转变；再者，居民消费结
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构升级，消费品逐步由低档商品转向汽车、住房等产品和服务，消费品升级带动
产品结构升级。2010 年，中国人均 GDP 接近 30,000 元，全面建设小康社会的
实现程度达到 80.1%，2000 年以来年均提高 2.05 个百分点，中国国内的需求仍
会慢慢上升。国家和省市地方政府也相继出台了一系列投资拉动内需政策和措
施，为贸易类企业扩大进口，探索服务外包，促进内外贸均衡发展带来新的发展
机会。同时，增值税和个人所得税改革的启动，将降低税负总水平，增加企业技
术改造和固定资产投资，扩大最终需求。
十、发行人发展战略
（一）总体发展思路和定位
公司是一家在多元化的综合实力支撑下的地产企业。在战略布局上，公司前
瞻性地配置了大量的大型城镇化综合项目，含较大规模的海涂开发及棚户区改
造，与国家新一轮城镇化战略高度吻合。公司主要在以上海为中心的长三角地区
开展业务，项目均衡分布在经济相对发达的一二三线城市。最近三年，公司以海
涂开发、棚户区改造等新型城镇化建设为中心的房地产业务收入占主营业务收入
的 75%以上，其业务毛利占全部主营业务毛利的 95%以上，构成公司的主要利
润来源。此外，公司积极谋求向金融及金融科技的转型，实现地产、金融及金融
科技的双主业战略，逐步向金融+地产产业生态的综合性产融结合企业延伸，构
建多元发展增长模式，提升公司价值，形成了成规模的金融股权投资，目前是新
湖期货、湘财证券、盛京银行、中信银行等金融机构的主要股东。房地产开发理
念及定位：
开发理念——建房产、建环境、建文化、建精神
精心打造高性价比的大众精品，建设健康优美的居住环境，蕴含深刻丰富的
建筑文化，体现以人为本的时代精神，创造人民物质、精神生活的美好空间。
产品定位——大众精品、城市经典
开发以高性价比为主要特点的、面向大众的房产精品，不仅要为消费者创造
更舒适、更健康、更优美的居住空间，而且对城市负责、对历史负责，在每一个
开发建设的地方留下长久的、有价值的作品，消费群体主要定位在具有稳定收入、
相对富裕的城市居民，依靠严谨的成本控制和合理的利润率在竞争中获取比较优
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势。
公司在夯实地产业务的同时，将加大对金融及金融科技和聚焦于高科技的股
权投资力度，建立多元发展增长模式，提升公司价值。公司继续坚持“地产+金融、
金融科技和高科技”双主业战略，建立多元发展增长模式，持续创造公司价值。
1、地产
做强做大地产业务。优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长三角
区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地
产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。
2、金融科技
构建金融服务、金融科技双向赋能的生态圈。深化金融科技业务创新，利用
大数据、区块链、云计算和人工智能等新兴技术，提升运行效率，为客户提供差
异化服务，深度挖掘客户价值；在此基础上，进一步增强各金融版块的协同性，
着力营造一体化的金融服务能力，力求在金融科技领域打造核心竞争力。
3、高科技投资
在布局大数据、区块链、云计算和人工智能等领域的基础上，继续扩展信息
技术、人工智能、智能制造、生物医药等高科技领域的布局。利用公司金融资源
和产业优势，为高科技企业赋能，快速提升公司价值。
（二）发展目标
历经多年经营，公司已成长为一家跨地区经营、具有较强规模和品牌优势、
成长性良好的全国性房地产开发企业。公司始终以房地产为核心并积极配置大量
城镇化建设项目，适当辅之于金融、金融科技等高效投资的发展战略，针对不断
变化的内外部环境，适当调整经营模式，促进公司市场价值、资产规模、盈利能
力持续提升。
1、地产业务发展
从中长期来看，房地产行业高速发展的阶段已经过去，今后将保持比较平稳
的发展态势；从短期来看，市场的刚性需求持续存在，推进城镇化，拉动内需仍
是政策方向，地产行业仍有充裕的发展空间。随着房地产行业的发展，行业集中
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度进一步提升。龙头企业在调控期的品牌影响力进一步凸显，企业在资源整合能
力、经营管理等方面的优势继续扩大。政府将继续从信贷政策、土地供应、税收
政策等多方面加大对普通住宅、保障性住房开发及首次购房需求的支持力度，以
刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为未来一段时期市场成交的主流产品，
并支撑市场平稳发展。
基于以上判断，公司将继续坚持普通刚需住宅为主的产品定位，挖掘改善型
需求产品，力争销售收入有较大幅度增长。要善于抓住资本市场和行业发展带来
的机遇，继续坚定不移地坚持做大做强地产业务，注重提升企业的专业能力，及
时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，确保公司稳定健康发展。
（1）以狠抓营销为龙头，进一步加快项目周转
①快速抓住市场机会，及时调整产品结构。
加强对客户需求的分析，从产品面积、功能等方面，不断优化产品结构，紧
跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，保持较合理的开发节奏。针对
大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品的去化速度。
②进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。
加强对营销人员培训，落实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售
团队，提高营销效率。根据市场形势把握营销策略，通过细分客户类型，深入研
究客户特点，创新营销渠道，启用代理销售、电商等新型合作渠道，探索通过自
销与代理相结合的销售模式。
（2）以提升资金运用效率为重点，进一步优化配置财务资源
①积极开辟多元化融资渠道。
公司采取“巩固银企合作”与“开展金融创新”齐头并进，在加强金融产品创新
的同时，持续深化与银行的合作；加强与其他金融机构的合作，推动产融互动的
突破。合理利用各种融资渠道，深化金融产品创新，研究、探索新型融资品种，
多渠道加大融资力度。
②坚持稳健的财务策略，加快销售资金的回笼。
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公司将保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。坚持“现金为
王”的策略，确保经营的安全性和稳健性。
③加强资金统筹，平衡项目融资，合理控制融资成本。
公司将加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划
协调一致，提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，
通过优化借款期限及其结构，将资金综合成本控制在合理水平以内。
（3）以一、二级项目联动为抓手，切实推进新型城镇化项目建设
公司启东长江口圆陀角住宅及旅游度假区项目进入出让阶段，已通过公开出
让方式获取土地 130.47 万平方米。该项目位于长江入海口北侧，三面环水，预
计总开发面积约 400 万平方米。温州西湾项目已部分被政府收储，收储面积 349
万平方米。温州西湾项目致力于打造集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化
滨海新城，是温州县域城镇化的重要载体，预计总开发面积约 800 万平方米。
公司在上海普陀区、静安区进行的旧城棚户区改造，属于国家重点鼓励的民
生工程项目，同时以股权转让方式收购了上海黄浦项目、以变更开发建设单位方
式取得上海虹口项目，旧改项目开发有助于满足市场刚性需求，同时也改善城市
面貌，提升区域内人民生活水平。
新型城镇化建设项目进展顺利，夯实公司房地产业务，显示出公司应对地产
调控、加快战略转型的前瞻性眼光。未来，公司将针对新型城镇化建设中政府主
导性强、资源专业性的要求高、资金需求量大、地域性强、项目个性强等特点，
扩充项目储备、人才储备，加强协调能力、专业技术能力及沟通能力，以期根据
自身经验禀赋及对于行业的理解形成特色化经营模式，实现可持续发展。
（4）以强化项目品质为驱动，进一步推动公司地产品牌建设
城市功能和产业的升级以及客户需求层次的提升对公司的产品品质和服务
提出了更高的要求。公司将在注重规模发展的同时，致力于项目产品品质全面提
升：
①加大品牌建设的力度，强化地产的品牌和品质战略管理。
公司建立品牌管控体系，加强产品研发、规划设计、施工管理和营销策划推
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广能力。在充分发挥规模优势的基础上，进一步充实设计、工程、造价、营销四
大中心的职能和人员，全面提升公司的产品研发、成本管理、品质控制、营销能
力。
②不断丰富产品内涵，全面提升产品品质。
公司引进业内知名专业人士，从产品设计到工艺打造，以及园区服务进行全
方位的投入和提升。结合地域特色，挖掘客户需求，通过与外部专业机构合作，
不断完善和调整自身产品结构，丰富产品品质与内涵，力求使居住环境更加舒适、
自然、健康，以最大限度满足不同层次、不同需求客户的需求。
（5）以完善公司内控体系为重点，进一步提升公司治理和精细化管理水平
公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的集团化管控模式，完善
内部机构职能，提高管理效益。借鉴同行业的先进管理经验和方法，建立健全公
司对项目管理、成本控制、审批程序等内部工作制度，达到职能监管、过程控制、
规避风险的目的，促进公司规范快速健康发展。
2、其他业务发展
公司充分关注外部政策经济形势变化带来的影响，抓住金融、大数据、互联
网、高科技带来的机遇，积极谋求战略转型，融合具有较大发展潜力的金融、金
融科技、高科技等业务板块，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。
公司将积极把握行业爆发的有利时机，不断整合互联网金融资源，深化金融科技
业务创新，利用大数据和云计算等金融科技进一步增强各金融版块的协同性，着
力营造一体化的金融服务能力，力求在金融及金融科技领域打造核心竞争力。
（三）发展规划
1、坚持金融服务和金融科技双向赋能
进一步构建金融和金融科技双向赋能的生态圈。金融科技领域将在近年投资
布局的基础上，加大引导金融科技企业与投资的传统金融企业的融和，充分发挥
公司的桥梁作用，推动公司旗下证券、期货、银行、保险等传统金融企业与 51
信用卡、万得信息等金融科技公司的合作，不断整合金融资源；充分利用公司的
产业优势，扩展金融科技企业的应用场景，通过区块链、大数据、人工智能等助
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力传统金融业务更具竞争力。
进一步帮助金融科技企业拓展市场空间、提升经营业绩，增加企业增值空间。
51 信用卡已于 2018 年 4 月成功取得融资担保许可证，公司将协助进一步开发
其生态系统中能够深化合作的服务和产品，与金融机构合作提供信贷撮合服务的
业务机会，并积极探索取得消费金融牌照的可能性。
2、坚持前瞻投资高科技企业
加大投资符合国家未来产业发展方向且具有良好成长性的行业。利用杭州集
聚浙大和阿里两大科技创新中心的优势，发展和培育优质科创企业，重点投资符
合国家高科技产业发展方向信息技术、人工智能、智能制造、生物医药等的高科
技企业。
扩展已投资的高科技企业的技术应用，做大规模、提升估值，创造条件实现
科创板上市。区块链正带来划时代巨变的曙光，具有巨大的应用前景，将构建起
一个真正可信的互联网体系。趣链科技是首批通过工信部国家标准测试的区块链
公司，核心技术为自主可控的国产联盟链平台，进一步深入研究和探索服务于数
字政务、数字票据、数据交易、股权债券、供应链金融、物流管理等领域的应用
场景，力图在产业化上有所作为。
3、坚持高质量发展地产业务
做精上海内环、做强上海都市圈、做大长三角区域。公司地产业务聚焦于发
展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，后续将迎来业绩集中爆发
释放期。目前公司在上海为核心的长三角区域有 2000 万平方米的土地储备，将
把握契机加快开发节奏，进一步提升在长三角区域的规模、业绩和品牌影响力。
加快项目周转速度，提升资源转化效率。充分研判市场环境，根据市场变化，
打造契合市场需求的标杆型产品。合理规划项目推进节奏，精准制定项目营销策
略，进一步增强对市场变化的把握和应对能力，切实加快开发节奏，加大销售力
度。
继续深化城镇化综合项目和特色小镇建设。顺应产业升级和新型城镇化发展
趋势，以启东新湖长江公园项目和温州西湾项目为基地，积极实践从传统住宅开
发向集旅游、产业、人居为一体的城镇化综合项目的升级。
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加大对住宅产业化、智能家居等新型住宅技术的研究，积极尝试应用。寻找
地产各子产业链中的细分龙头企业，通过孵化赋能、嫁接资源、提供金融服务等
方式帮助企业做产业整合，共建地产产业链生态圈。
4、坚持稳健财务策略
积极拓展金融战略伙伴，充分利用银行、证券、信托等资本市场的各种融资
手段，增强资金运营能力。
积极拓展融资渠道，保持合理杠杆水平，优化财务结构，创新融资方式，优
化负债结构，保持融资弹性，在保持公司总资产规模适度增长的同时，将资产负
债率和融资成本控制在合理水平。
5、坚持持续提升经营管理水平
结合公司经营管理特点，完善高效、务实和健全的法人治理结构。经过多年
的发展，公司已在制度流程、决策机制、管理机制等上建立了完善的管理体系和
风险防控体系，具备了可复制和可持续发展的能力。
完善业务管理架构，强化质量与安全管控；强化内控建设，在制度层面保障
公司实现长期健康发展。
继续做好投资者关系管理，进一步提升投资者关系管理水平，与投资者保持
良好沟通交流；高度重视内幕信息及知情人登记管理，防控内幕交易。
加强人才建设和公司文化建设，为团队提供良好的职业发展平台。持续推进
股权激励机制，为公司凝聚优秀的专业化人才，提升团队专业化水平，为公司发
展创造更多的价值。
6、坚持履行社会责任
为慈善公益事业持续投入资金、人才。推进“新湖乡村幼儿园计划”、“枫香河
益贫乡村”等公益项目的实施进度，扩大项目覆盖，为社会作出更大贡献。
公司将不忘初心，回馈社会，致力于促进贫困地区的经济发展和社会事业的
进步，共谋利益，共享文明安乐。
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十一、发行人违法违规情况
截至 2019 年 6 月 30 日，发行人在信息披露中不存在未披露或者失实披露
违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。
截至 2019 年 6 月 30 日，发行人及其境内控股子公司不存在被失信执行人
的情况。
十二、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）用地事宜核查
1、关于是否涉及闲置土地的核查
根据发行人提供的文件资料及书面说明，并经律师及主承销商核查，发行人
2016-2019 年 6 月末期间的 33 个在建、拟建项目的开发经营过程中，不存在国
办发[2010]4 号文、国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等相关国务院房地
产调控政策规定中禁止的闲置土地等违法违规行为。
2、关于是否涉及炒地行为的核查
根据发行人提供的文件资料及书面说明，经律师及主承销商核查，发行人
2016-2019 年 6 月末期间的 33 个在建、拟建项目的开发经营过程中，不存在国
办发[2010]4 号文、国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等相关国务院房地
产调控政策规定中禁止的炒地等违法违规行为。
（二）商品房开发事宜核查
根据发行人提供的文件资料及书面说明，经律师及主承销商核查，
2016-2019 年 6 月末的相关商品房开发销售过程中，不存在国办发[2010]4 号文、
国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等相关国务院房地产调控政策规定中
禁止的捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。
（三）结论意见
综上所述，发行人 2016-2019 年 6 月末期间的 33 个在建、拟建项目的开发
经营过程中，不存在国办发[2010]4 号文、国发[2010]10 号文、国办发[2013]17
号文等相关国务院房地产调控政策规定中禁止的闲置土地、囤地炒地等违法违规
行为；发行人 2016-2019 年 6 月末的相关商品房开发销售过程中，不存在国办
发[2010]4 号文、国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等相关国务院房地产
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调控政策规定中禁止的捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为；经查询相关国土资
源部门、城市建设和房屋管理部门网站的公示信息，2016-2019 年 6 月末的发行
人亦不存在被国土部门、城市建设和房屋管理部门行政处罚或正在被（立案）调
查的情况。
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第五节 财务会计信息
本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近三年的的财务状况、经营
成果和现金流量。
本节中出现的 2016 年、2017 年、2018 年财务会计信息均来源于本公司聘
请天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的 2016 年度、2017 年度、2018 年
度经审计的财务报告（天健[2017]4818 号、天健[2018]4298 号、天健[2019]4308
号）。2019 年 1-6 月财务会计信息来源于本公司 2019 年 1-6 月未经审计的财务
报表。
一、发行人财务报告编制及审计情况
（一）近三年又一期财务报告适用的会计制度
2016 年、2017 年、2018 年（经审计）的会计报表及 2019 年 6 月末会计
报表执行财政部颁布的企业会计准则编制。
（二）会计政策变更情况
1、公司自 2017 年 5 月 28 日起执行财政部制定的《企业会计准则第 42 号
——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》，自 2017 年 6 月 12 日起执行
经修订的《企业会计准则第 16 号——政府补助》。该项会计政策变更采用未来适
用法处理。
2、公司编制 2017 年度报表执行《财政部关于修订印发一般企业财务报表
格式的通知》(财会〔2017〕30 号)，将原列报于“营业外收入”和“营业外支出”的
非流动资产处置利得和损失和非货币性资产交换利得和损失变更为列报于“资产
处置收益”。该项会计政策变更采用追溯调整法，调减 2016 年度营业外收入
1,415,876.42 元，营业外支出 4,499,452.16 元，调减资产处置收益 3,083,575.74
元。
3、公司编制 2018 年年度报表执行《财政部关于修订印发 2018 年度一般企
业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕15 号)，“应收票据”及“应收账款”项目归
并至新增的“应收票据及应收账款”项目，“应收利息”及“应收股利”项目归并至“其
他应收款”项目，“应付票据”及“应付账款”项目归并至新增的“应付票据及应付账
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
款”项目，“应付利息”及“应付股利”项目归并至“其他应付款”项目。该项会计政策
变更采用追溯调整法，2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额：
单位：元
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据
应收票据及应收账款 77,366,333.65
应收账款 77,366,333.65
应收利息 9,759,388.89
应收股利 其他应收款 700,549,974.27
其他应收款 690,790,585.38
固定资产 470,652,733.74
固定资产 470,652,733.74
固定资产清理
在建工程 1,400,580.78
在建工程 1,400,580.78
工程物资
应付票据 7,280,000.00
应付票据及应付账款 1,981,458,135.34
应付账款 1,974,178,135.34
应付利息 555,789,985.80
应付股利 65,487,227.10 其他应付款 2,658,617,611.51
其他应付款 2,037,340,398.61
4、公司根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通
知》(财会〔2019〕6 号)和企业会计准则的要求编制 2019 年度财务报表。
公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》《企业会计准
则第 24 号——套期保值》以及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》(以
下简称新金融工具准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调
整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留存收益或其
他综合收益。
公司自 2019 年 6 月 10 日起执行经修订的《企业会计准则第 7 号——非货
币性资产交换》，自 2019 年 6 月 17 日起执行经修订的《企业会计准则第 12 号
——债务重组》。该项会计政策变更采用未来适用法处理。
重要会计政策变更对公司 2019 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
①合并资产负债表
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合并资产负债表
财务报表列报调
项目 新金融工具准则调整影响
2018 年 12 月 31 整影响
2019 年 1 月 1 日
日 重分类 重新计量 重分类
交易性金融资产 1,372,280,724.27 1,372,280,724.27
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金 1,482,809,748.76 -1,372,280,724.27 -110,529,024.49
融资产
应收票据及应收账款 841,815,640.49 -841,815,640.49
应收票据
应收账款 34,865,018.55 841,815,640.49 876,680,659.04
其他应收款 2,846,715,086.66 165,460,925.66 3,012,176,012.32
债权投资 890,000,000.00 890,000,000.00
可供出售金融资产 9,698,952,470.46 -9,698,952,470.46
长期股权投资 32,203,576,335.22 -204,773.10 32,203,371,562.12
其他权益工具投资 2,241,408,745.22 2,241,408,745.22
其他非流动金融资产 7,457,543,725.24 221,208,206.21 7,678,751,931.45
其他非流动资产 1,730,560,668.75 -890,000,000.00 840,560,668.75
递延所得税资产 759,763,842.40 -22,899,253.12 736,864,589.28
应付票据及应付账款 2,124,218,064.83 -2,124,218,064.83
应付票据 110,000,000.00 110,000,000.00
应付账款 2,014,218,064.83 2,014,218,064.83
其他应付款 2,594,545,482.09 -2,320,701.76 2,592,224,780.33
应付债券 17,800,081,947.57 -116,674,400.00 17,683,407,547.57
其他综合收益 -245,475,760.40 420,075,597.55 52,511,422.93 227,111,260.08
未分配利润 16,162,559,421.49 -420,075,597.55 346,673,743.91 16,089,157,567.85
少数股东权益 767,310,154.58 7,711,034.63 775,021,189.21
② 母公司资产负债表
母公司资产负债表
财务报表列报
项目 新金融工具准则调整影响
2018 年 12 月 调整影响 2019 年 1 月 1 日
31 日 重分类 重新计量 重分类
交易性金融资产 2,949,145.81 2,949,145.81
以公允价值计量且
其变动计入当期损益 2,949,145.81 -2,949,145.81
的金融资产
应收票据及应收账
5,284,420.26 -5,284,420.26
款
应收票据
应收账款 36,268.57 5,284,420.26 5,320,688.83
其他应收款 21,620,444,297.57 103,706,225.51 21,724,150,523.08
可供出售金融资产 10,016,026,778.34 -10,016,026,778.34
长期股权投资 14,160,018,678.22 -204,773.10 14,159,813,905.12
其他权益工具投资 6,613,700,180.23 6,613,700,180.23
其他非流动金融资 3,402,326,598.11 221,208,206.21 3,623,534,804.32
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产
应付票据及应收账
3,234,189.06 -3,234,189.06
款
应付票据
应付账款 3,234,189.06 3,234,189.06
其他综合收益 -1,756,550,527.60 341,394,016.56 54,993,533.03 -1,360,162,978.01
未分配利润 4,089,143,266.32 -341,394,016.56 269,752,394.16 4,017,501,643.92
二、最近三年及一期财务报表
（一）合并资产负债表
单位：元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 15,312,409,452.48 16,017,984,803.11 17,808,436,943.64 19,169,431,411.40
交易性金融资产 1,978,866,719.87 - - -
以公允价值计量且其变动计入
- 1,482,809,748.76 600,235,715.17 76,800,595.53
当期损益的金融资产
应收票据 - - - -
应收账款 873,333,723.20 841,815,640.49 77,366,333.65 89,369,675.91
预付款项 256,213,912.50 201,364,928.44 1,451,988,626.16 2,060,946,223.88
其他应收款 3,563,947,604.43 2,846,715,086.66 700,549,974.27 1,123,403,560.05
存货 73,009,106,473.61 70,354,014,762.07 59,369,558,918.32 51,701,252,239.04
一年内到期的非流动资产 24,000,000.00 20,676,000.00 29,676,500.00 9,500,000.00
其他流动资产 1,190,651,634.47 1,087,719,860.63 2,106,465,746.63 4,035,424,214.75
流动资产合计 96,208,529,520.56 92,853,100,830.16 82,144,278,757.84 78,266,127,920.56
非流动资产：
债券投资 890,000,000.00 - - -
可供出售金融资产 - 9,698,952,470.46 10,544,806,920.51 5,294,886,060.92
长期股权投资 33,730,680,392.70 32,203,576,335.22 27,695,128,306.22 24,257,864,596.94
其他权益工具投资 3,183,854,099.21 - - -
其他非流动金融资产 7,778,996,481.12 - - -
投资性房地产 1,795,194,907.54 1,066,802,705.21 1,043,631,594.18 353,373,957.74
固定资产 536,364,344.90 514,530,304.73 470,652,733.74 213,531,641.53
在建工程 6,130,737.68 695,910.86 1,400,580.78 636,242,822.30
无形资产 147,448,089.82 147,369,493.69 264,355,878.54 273,613,582.84
开发支出 872,887,475.27 872,887,475.27 872,875,475.27 872,858,875.27
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2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
长期待摊费用 19,993,947.13 22,904,044.34 16,664,778.38 4,265,984.33
递延所得税资产 954,565,477.74 759,763,842.40 603,587,855.36 430,935,511.76
其他非流动资产 356,884,132.50 1,730,560,668.75 911,700,120.00 967,918,825.67
非流动资产合计 50,273,000,085.61 47,018,043,250.93 42,424,804,242.98 33,305,491,859.30
资产总计 146,481,529,606.17 139,871,144,081.09 124,569,083,000.82 111,571,619,779.86
流动负债：
短期借款 3,167,653,063.29 2,941,084,000.00 2,734,058,176.24 4,162,600,000.00
以公允价值计量且其变动计入
- - - 39,726.59
当期损益的金融负债
应付票据 118,200,000.00 110,000,000.00 7,280,000.00 163,870,000.00
应付账款 1,756,580,600.04 2,014,218,064.83 1,974,178,135.34 1,577,815,566.41
预收款项 16,503,258,281.99 16,356,983,240.66 15,576,663,898.73 13,329,502,799.56
应付职工薪酬 14,750,149.90 22,035,486.17 16,093,275.84 11,427,366.31
应交税费 2,052,498,054.92 1,892,942,245.87 1,730,062,990.05 1,306,563,436.75
其他应付款 3,512,399,663.76 2,594,545,482.09 2,658,617,611.51 2,092,566,083.92
一年内到期的非流动负债 22,602,118,138.52 16,580,842,380.22 11,258,207,658.26 4,561,484,135.41
其他流动负债 2,800,163,921.07 1,858,755,156.02 1,369,095,414.21 6,874,329,572.82
流动负债合计 52,527,621,873.49 44,371,406,055.86 37,324,257,160.18 34,080,198,687.77
非流动负债：
长期借款 39,310,882,414.11 40,448,810,942.80 30,466,660,301.10 29,045,334,590.34
应付债券 15,026,207,947.65 17,800,081,947.57 20,993,775,252.71 14,909,494,339.93
预计负债 60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00
递延收益 257,690,271.90 257,796,574.58 265,254,235.94 227,166,052.54
递延所得税负债 7,821,254.43 7,122,584.62 28,929,878.73 1,075,992.63
其他非流动负债 3,792,755,585.45 2,539,420,443.12 2,530,620,858.11 3,350,000,000.00
非流动负债合计 58,455,357,473.54 61,113,232,492.69 54,345,240,526.59 47,593,070,975.44
负债合计 110,982,979,347.03 105,484,638,548.55 91,669,497,686.77 81,673,269,663.21
所有者权益：
实收资本(或股本) 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
资本公积金 7,971,940,137.36 7,961,905,707.63 7,968,114,485.47 7,977,663,131.66
减：库存股 416,026,895.96 - - -
其它综合收益 133,178,329.86 -245,475,760.40 -209,702,976.84 -50,324,424.41
盈余公积金 1,140,862,473.24 1,140,862,473.24 1,059,103,749.70 910,232,816.39
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2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
未分配利润 17,309,083,464.05 16,162,559,421.49 14,789,780,669.53 11,616,786,385.09
归属于母公司所有者权益合计 34,738,381,044.55 33,619,195,377.96 32,206,639,463.86 29,053,701,444.73
少数股东权益 760,169,214.59 767,310,154.58 692,945,850.19 844,648,671.92
所有者权益合计 35,498,550,259.14 34,386,505,532.54 32,899,585,314.05 29,898,350,116.65
负债和所有者权益总计 146,481,529,606.17 139,871,144,081.09 124,569,083,000.82 111,571,619,779.86
（二）合并利润表
单位：元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
营业总收入 7,275,015,272.89 17,227,114,696.42 17,499,924,005.52 13,626,242,154.83
其中：营业收入 7,275,015,272.89 17,227,114,696.42 17,499,924,005.52 13,626,242,154.83
营业总成本 6,988,938,748.79 15,819,642,449.96 16,547,412,528.54 13,636,005,878.97
其中：营业成本 4,457,240,176.77 12,311,671,019.62 12,570,080,546.16 10,861,162,471.56
税金及附加 1,047,535,340.70 1,074,599,719.43 1,523,142,367.59 769,440,548.15
销售费用 178,252,021.63 315,150,134.41 516,619,119.51 419,130,643.57
管理费用 221,097,763.95 420,224,343.19 444,280,244.79 390,172,502.46
财务费用 1,084,813,445.74 1,697,997,233.31 1,493,290,250.49 1,196,099,713.23
其中：利息费用 1,218,853,370.03 2,034,935,291.81 1,730,387,492.48 1,334,971,308.82
利息收入 190,917,699.11 318,600,499.04 389,531,673.14 202,711,148.10
加：其他收益 1,637,519.86 11,407,225.61 7,383,879.83 -
投资收益（损失以“-”
1,712,997,193.34 2,489,612,949.16 3,182,236,717.02 353,463,579.79
号填列）
其中：对联营企业和
1,706,651,130.59 2,310,578,477.53 2,482,386,682.79 576,362,535.07
合营企业的投资收益
公允价值变动收益（损失
139,054,711.08 -87,311,663.85 25,176,970.60 -3,009,549.23
以“-”号填列）
信用减值损失（损失以
-4,181,195.93 - - -
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-11,071,469.91 -271,875,213.47 -352,521,760.26 -16,814,394.57
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
4,917.85 -597,713.09 515,100.31 -3,083,575.74
“-”号填列）
营业利润 2,124,518,200.39 3,548,707,830.82 3,815,302,384.48 320,792,336.11
加：营业外收入 1,397,441.89 3,722,349.48 390,852,392.44 5,766,227,660.87
减：营业外支出 25,249,209.70 24,250,748.36 27,207,734.22 21,506,790.67
利润总额 2,100,666,432.58 3,528,179,431.94 4,178,947,042.70 6,065,513,206.31
141
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2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
减：所得税费用 394,502,930.11 834,820,131.33 828,726,084.59 218,333,676.89
净利润 1,706,163,502.47 2,693,359,300.61 3,350,220,958.11 5,847,179,529.42
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润 1,706,163,502.47 2,693,359,300.61 3,021,367,428.81 5,789,095,107.15
2.终止经营净利润 - - 328,853,529.30 58,084,422.27
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净
1,720,712,761.67 2,506,201,669.61 3,321,865,217.75 5,838,460,777.01
利润
2.少数股东损益 -14,549,259.20 187,157,631.00 28,355,740.36 8,718,752.41
其他综合收益的税后净额 -93,932,930.22 -272,098,151.61 -159,378,552.43 895,216,287.39
归属母公司所有者的其他综合收
-93,932,930.22 -272,098,151.61 -159,378,552.43 895,216,287.39
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
-27,018,294.12 2,631,149.01 - -
他综合收益
1.权益法下不能转损益的其他
1,849,271.01 2,631,149.01 - -
综合收益
2.其他权益工具投资公允价值
-28,867,565.13 - - -
变动
（二）将重分类进损益的其他
-66,914,636.10 -274,729,300.62 -159,378,552.43 895,216,287.39
综合收益
1.权益法下可转损益的其他综
-28,799,077.02 531,301,937.81 -461,998,314.50 -195,196,000.98
合收益
2.可供出售金融资产公允价值
- -450,846,285.87 -42,593,814.32 1,262,157,747.31
变动损益
3.外币财务报表折算差额 -38,115,559.08 -272,353,425.16 345,213,576.39 -51,639,744.20
4.其他 - -82,831,527.40 - -120,105,714.74
归属于少数股东的其他综合收益
- - - -
的税后净额
综合收益总额 1,612,230,572.25 2,421,261,149.00 3,190,842,405.68 6,742,395,816.81
归属于母公司普通股东综合
1,626,779,831.45 2,234,103,518.00 3,162,486,665.32 6,733,677,064.40
收益总额
归属于少数股东的综合收益
-14,549,259.20 187,157,631.00 28,355,740.36 8,718,752.41
总额
每股收益：
基本每股收益 0.201 0.29 0.39 0.66
稀释每股收益 0.201 0.29 0.39 0.66
（三）合并现金流量表
单位：元
2019 年 1-3 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
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2019 年 1-3 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,819,105,308.09 18,072,065,362.84 20,802,110,245.06 18,295,349,781.23
收到的税费返还 - 60,664,649.96 329,924.64 18,991,766.62
收到其他与经营活动有关的现金 460,868,988.63 1,574,319,069.88 2,673,066,600.94 1,445,819,491.47
经营活动现金流入小计 8,279,974,296.72 19,707,049,082.68 23,475,506,770.64 19,760,161,039.32
购买商品、接受劳务支付的现金 6,665,192,443.77 19,415,851,104.17 16,782,175,683.93 10,981,070,076.66
支付给职工以及为职工支付的现
262,643,510.12 397,297,302.66 419,759,113.50 369,264,511.83
金
支付的各项税费 1,017,974,933.44 2,069,124,095.66 1,729,265,185.03 1,687,678,775.31
支付其他与经营活动有关的现金 622,107,728.69 1,603,452,249.10 2,861,132,542.27 2,094,045,854.80
经营活动现金流出小计 8,567,918,616.02 23,485,724,751.59 21,792,332,524.73 15,132,059,218.60
经营活动产生的现金流量净额 -287,944,319.30 -3,778,675,668.91 1,683,174,245.91 4,628,101,820.72
投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,339,860,854.45 2,772,940,662.90 3,504,284,695.66 417,795,415.73
取得投资收益收到的现金 13,476,459.00 915,422,324.10 891,977,052.06 283,297,533.51
处置固定资产、无形资产和其他长
81,300.00 947,711.86 806,170.98 1,819,300.35
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
47,040,000.00 246,460,000.00 - 300,991,019.56
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 637,561,600.00 8,332,225,697.37 21,412,251,739.36 2,270,981,770.86
投资活动现金流入小计 2,038,020,213.45 12,267,996,396.23 25,809,319,658.06 3,274,885,040.01
购建固定资产、无形资产和其他长
20,032,180.21 34,870,392.59 41,639,835.98 446,301,703.75
期资产支付的现金
投资支付的现金 2,209,950,583.71 7,329,833,563.90 9,649,036,604.20 2,510,896,274.52
取得子公司及其他营业单位支付
- - 36,183,144.86 359,498,497.62
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 416,196,037.81 8,971,914,857.01 22,515,225,262.43 2,203,742,557.48
投资活动现金流出小计 2,646,178,801.73 16,336,618,813.50 32,242,084,847.47 5,520,439,033.37
投资活动产生的现金流量净额 -608,158,588.28 -4,068,622,417.27 -6,432,765,189.41 -2,245,553,993.36
筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 24,500,000.00 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收
- 24,500,000.00 - -
到的现金
取得借款收到的现金 12,817,661,373.81 24,257,210,000.00 23,243,490,000.00 27,951,814,573.77
发行债券收到的现金 3,328,484,895.30 5,461,498,136.35 7,194,636,927.99 3,874,880,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 357,077,089.86 2,304,943,429.41 1,175,596,549.74 2,894,563,863.27
筹资活动现金流入小计 16,503,223,358.97 32,048,151,565.76 31,613,723,477.73 34,721,258,437.04
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2019 年 1-3 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
偿还债务支付的现金 12,389,756,720.33 17,786,441,710.58 21,383,245,616.99 24,176,693,479.20
分配股利、利润或偿付利息支付的
2,338,610,121.07 5,165,520,020.34 4,166,635,041.14 4,220,531,670.65
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
- 79,600,000.00 51,095,000.00 18,000,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 962,059,291.41 2,998,872,030.78 885,647,965.05 4,675,037,899.19
筹资活动现金流出小计 15,690,426,132.81 25,950,833,761.70 26,435,528,623.18 33,072,263,049.04
筹资活动产生的现金流量净额 812,797,226.16 6,097,317,804.06 5,178,194,854.55 1,648,995,388.00
汇率变动对现金的影响 4,860,943.77 112,842,640.31 -71,303,094.18 32,129,637.69
现金及现金等价物净增加额 -78,444,737.65 -1,637,137,641.81 357,300,816.87 4,063,672,853.05
加：期初现金及现金等价物余额 14,583,268,372.24 16,220,406,014.05 15,863,105,197.18 11,799,432,344.13
期末现金及现金等价物余额 14,504,823,634.59 14,583,268,372.24 16,220,406,014.05 15,863,105,197.18
（四）母公司资产负债表
单位：元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,393,020,477.81 3,950,693,240.54 9,075,665,932.89 7,341,769,931.95
交易性金融资产 3,498,544.94 - - -
以公允价值计量且其变动计入
- 2,949,145.81 3,404,041.10 3,352,446.38
当期损益的金融资产
应收票据
应收账款 1,831,264.93 5,284,420.26 2,236,723.00 32,844,190.80
预付款项 151,460,860.07 51,932,382.26 40,212,929.00 21,844,359.60
其他应收款 23,272,560,889.34 21,620,444,297.57 12,167,757,101.80 14,700,116,513.48
存货 324,096.06 324,096.06 324,096.06 327,134.25
一年内到期的非流动资产 2,312,000,000.00 1,112,100,000.00 10,458,000.00 5,000,000.00
其他流动资产 54,925,886.69 56,579,450.15 8,169,683.13 1,043,490,149.40
流动资产合计 30,186,123,474.90 26,800,307,032.65 21,308,228,506.98 23,148,744,725.86
非流动资产：
可供出售金融资产 - 10,016,026,778.34 10,686,992,291.40 9,280,761,127.84
长期应收款 619,284,000.00 1,774,284,000.00 3,003,984,000.00 2,833,984,000.00
长期股权投资 14,358,861,982.96 14,160,018,678.22 13,229,836,890.23 11,186,441,395.65
其他权益工具投资 5,922,149,709.48 - - -
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2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
其他非流动金融资产 3,764,674,687.29 - - -
投资性房地产 49,282,579.70 50,254,212.80 52,197,479.00 54,140,745.20
固定资产 18,684,974.64 18,873,769.79 19,444,721.79 20,031,898.89
无形资产 756,027.57 820,499.67 814,002.34 862,825.61
递延所得税资产 - - - 112,774,225.09
其他非流动资产 - 7,000,000.00 6,940,000.00 704,078,000.00
非流动资产合计 24,733,693,961.64 26,027,277,938.82 27,000,209,384.76 24,193,074,218.28
资产总计 54,919,817,436.54 52,827,584,971.47 48,308,437,891.74 47,341,818,944.14
流动负债：
短期借款 2,150,125,700.00 2,124,184,000.00 2,054,260,000.00 1,669,000,000.00
应付票据 150,000,000.00
应付账款 10,248.83 3,234,189.06 379,841.67 113,285.00
预收款项 11,955,326.38 2,054,064.47 808,362.00 2,135,357.80
应付职工薪酬 2,466,632.72 2,285,630.30 2,045,800.53 1,807,098.59
应交税费 3,584,448.49 4,176,487.72 10,378,477.23 15,043,219.00
其他应付款 9,861,495,176.47 6,092,988,774.76 4,771,508,634.82 4,636,764,067.59
一年内到期的非流动负债 9,608,373,157.31 8,526,667,123.99 2,128,700,000.00 1,485,400,000.00
其他流动负债 458,600,000.00 600,000,000.00 250,000,000.00 2,359,788,480.00
流动负债合计 22,096,610,690.20 17,355,590,270.30 9,218,081,116.25 10,320,051,507.98
非流动负债：
长期借款 49,000,000.00 2,056,398,000.00 2,823,000,000.00 4,683,610,000.00
应付债券 10,521,764,516.75 11,422,010,114.36 14,454,361,914.09 11,947,367,549.91
其他非流动负债 2,692,400,000.00 1,740,000,000.00 1,450,000,000.00 1,330,000,000.00
非流动负债合计 13,263,164,516.75 15,218,408,114.36 18,727,361,914.09 17,960,977,549.91
负债合计 35,359,775,206.95 32,573,998,384.66 27,945,443,030.34 28,281,029,057.89
所有者权益：
实收资本(或股本) 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
资本公积金 8,268,760,134.23 8,258,725,704.50 8,294,815,077.32 8,223,779,898.56
减：库存股 416,026,895.96 - - -
其它综合收益 -2,089,543,072.11 -1,756,550,527.60 -1,395,362,066.40 -1,080,792,529.81
盈余公积金 1,062,924,607.59 1,062,924,607.59 981,165,884.05 832,294,950.74
未分配利润 4,134,583,919.84 4,089,143,266.32 3,883,032,430.43 2,486,164,030.76
145
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
所有者权益合计 19,560,042,229.59 20,253,586,586.81 20,362,994,861.40 19,060,789,886.25
负债和所有者权益总计 54,919,817,436.54 52,827,584,971.47 48,308,437,891.74 47,341,818,944.14
（五）母公司利润表
单位：元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
营业收入 1,125,926,392.73 2,211,672,728.37 2,301,944,652.82 1,833,143,062.48
减：营业成本 1,120,823,630.60 2,199,827,970.04 2,179,425,722.98 1,665,387,232.46
税金及附加 1,415,115.48 4,717,929.80 4,380,385.59 8,267,146.73
销售费用 - - - -
管理费用 29,056,335.07 77,683,110.27 135,467,494.84 133,246,983.69
财务费用 249,412,886.25 481,588,665.62 722,801,883.86 766,488,645.26
其中：利息费用 1,044,092,325.56 1,890,455,310.24 1,580,240,519.47 1,770,996,033.56
利息收入 840,422,347.82 1,374,679,765.31 954,775,198.08 1,024,311,929.83
加：其他收益 - 224,725.78 - -
投资收益（损失以“-”号填列） 754,640,909.07 1,484,731,151.28 2,752,800,501.88 1,877,250,651.50
其中：对联营企业和合营企业的投资
260,493,271.46 251,452,602.16 430,354,560.80 527,254,740.97
收益
公允价值变动收益（损失以“-”号
138,017,092.93 -454,895.29 51,594.72 -320,766.59
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -7,280.93 - - -
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -108,397,485.55 -411,151,875.61 -18,843,593.63
资产处置收益（损失以“-”号填列） - - - 484,019.90
营业利润 617,869,146.40 823,958,548.86 1,601,569,386.54 1,118,323,365.52
加：营业外收入 0.02 926,954.34 1.12 81.72
减：营业外支出 5.03 7,298,267.80 85,829.50 -88,099.48
利润总额 617,869,141.39 817,587,235.40 1,601,483,558.16 1,118,411,546.72
减：所得税费用 - - 112,774,225.09 -112,774,225.09
净利润 617,869,141.39 817,587,235.40 1,488,709,333.07 1,231,185,771.81
持续经营净利润 617,869,141.39 817,587,235.40 1,488,709,333.07 1,231,185,771.81
终止经营净利润 - - - -
其他综合收益 -729,380,094.10 -370,358,865.32 -314,569,536.59 68,747,929.81
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 -691,900,833.03 -718,186.94 - -
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2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
1.权益法下不能转损益的其他综合收益 -362.28 -718,186.94 - -
2.其他权益工具投资公允价值变动 -691,900,470.75 - - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -37,479,261.07 -369,640,678.38 -314,569,536.59 68,747,929.81
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -37,479,261.07 -93,034,543.00 54,159,252.86 -116,552,897.87
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 - -276,606,135.38 -368,728,789.45 185,300,827.68
综合收益总额 -111,510,952.71 447,228,370.08 1,174,139,796.48 1,299,933,701.62
（六）母公司现金流量表
单位：元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,260,987,503.59 2,481,164,618.08 2,559,883,775.86 1,966,054,976.64
收到的税费返还 - - - 1,257,079.32
收到其他与经营活动有关的现金 49,044,266.31 195,072,406.76 131,553,639.05 83,528,665.17
经营活动现金流入小计 1,310,031,769.90 2,676,237,024.84 2,691,437,414.91 2,050,840,721.13
购买商品、接受劳务支付的现金 271,949,967.51 1,297,726,739.71 2,582,610,102.64 1,635,632,650.17
支付给职工以及为职工支付的现
14,396,583.03 21,184,215.63 27,702,653.02 22,207,841.84
金
支付的各项税费 8,389,768.96 23,149,290.06 26,265,725.63 38,749,751.54
支付其他与经营活动有关的现金 21,755,625.52 50,529,888.60 64,911,722.08 52,766,662.08
经营活动现金流出小计 316,491,945.02 1,392,590,134.00 2,701,490,203.37 1,749,356,905.63
经营活动产生的现金流量净额 993,539,824.88 1,283,646,890.84 -10,052,788.46 301,483,815.50
投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 54,400,609.88 2,475,330,000.00 2,460,430,560.99 1,235,977,703.22
取得投资收益收到的现金 16,722,049.36 807,021,348.02 1,434,027,529.85 867,068,127.18
处置固定资产、无形资产和其他
- 1,300.00 - 500,457.00
长期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 11,535,103,352.54 22,912,816,774.16 33,969,447,270.31 21,170,090,966.22
投资活动现金流入小计 11,606,226,011.78 26,195,169,422.18 37,863,905,361.15 23,273,637,253.62
购建固定资产、无形资产和其他
107,421.01 213,333.11 193,827.25 112,328.21
长期资产支付的现金
投资支付的现金 17,523,644.23 2,784,047,336.84 4,966,725,882.61 2,069,256,109.88
支付其他与投资活动有关的现金 9,669,883,478.88 28,650,298,441.58 34,311,841,751.54 22,358,229,256.54
投资活动现金流出小计 9,687,514,544.12 31,434,559,111.53 39,278,761,461.40 24,427,597,694.63
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
投资活动产生的现金流量净额 1,918,711,467.66 -5,239,389,689.35 -1,414,856,100.25 -1,153,960,441.01
筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - - -
取得借款收到的现金 1,115,000,000.00 8,447,880,000.00 7,938,260,000.00 11,196,510,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 3,080,859,759.76 18,456,557,368.84 17,121,515,748.80 16,112,177,140.13
筹资活动现金流入小计 4,195,859,759.76 26,904,437,368.84 25,059,775,748.80 27,308,687,140.13
偿还债务支付的现金 3,777,041,300.00 6,324,762,000.00 9,160,098,480.00 9,901,739,670.00
分配股利、利润或偿付利息支付
716,560,878.63 2,047,802,554.20 1,435,039,318.81 2,069,240,719.17
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 2,182,147,695.96 18,953,463,307.70 12,039,489,119.90 12,270,553,382.12
筹资活动现金流出小计 6,675,749,874.59 27,326,027,861.90 22,634,626,918.71 24,241,533,771.29
筹资活动产生的现金流量净额 -2,479,890,114.83 -421,590,493.06 2,425,148,830.09 3,067,153,368.84
汇率变动对现金的影响
现金及现金等价物净增加额 432,361,177.71 -4,377,333,291.57 1,000,239,941.38 2,214,676,743.33
期初现金及现金等价物余额 3,917,217,001.50 8,294,550,293.07 7,294,310,351.69 5,079,633,608.36
期末现金及现金等价物余额 4,349,578,179.21 3,917,217,001.50 8,294,550,293.07 7,294,310,351.69
三、合并报表范围的变化情况
（一）2016 年合并财务报表范围变动情况
2016 年，公司新纳入合并范围的子公司 12 家，11 家为通过出资设立方式
新纳入合并范围，1 家为本期发生的非同一控制下企业合并。不再纳入合并范围
的子公司 1 家，是由于该子公司无可开发项目，解散清算并注销而不再纳入合并
范围。
1、2016 年新纳入合并财务报表范围的子公司
（1）本期公司控股子公司新湖地产集团有限公司（以下简称“新湖地产”）
出资设立上海新湖城市开发有限公司，注册资本 50,000 万元，新湖地产 2016
年 1 月 18 日实际出资 50,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控
制权，故自上海新湖城市开发有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（2）本期公司出资设立新湖中宝投资管理有限公司，注册资本 50,000 万
元，公司认缴 50,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
故自新湖中宝投资管理有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（3）本期公司出资设立浙江新湖金融信息服务有限公司，注册资本 50,000
万元，公司认缴 50,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，
故自浙江新湖金融信息服务有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（4）根据本公司之子公司上海新湖城市开发有限公司（以下简称“上海城
开”）与上海亚龙投资（集团）有限公司和上海亚龙企业有限公司（以下简称“原
股东”）于 2016 年 3 月 8 日签订的《上海亚龙古城房地产开发有限公司股权及
债权转让协议》，上海城开以 32,000 万受让原股东持有的上海亚龙古城房地产开
发有限公司 100%股权。上海城开已于 2016 年 3 月 29 日前付讫全部股权转让
款 32,000 万。上海亚龙古城房地产开发有限公司已于 2016 年 4 月 7 日完成相
关工商变更登记手续，故公司自 2016 年 4 月起将其纳入合并财务报表范围。
（5）本期公司控股子公司新湖地产出资设立浙江新湖海创地产发展有限公
司，注册资本 5,000 万元，新湖地产 2016 年 7 月 12 日实际出资 5,000 万元，
占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自浙江新湖海创地产发展有
限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（6）本期公司控股子公司新湖地产出资设立上海新湖天虹城市开发有限公
司，注册资本 50,000 万元，新湖地产 2016 年 8 月 31 日实际出资 50,000 万元，
占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自上海新湖天虹城市开发有
限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（7）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司（以下简称香港新湖）出
资设立 Xinhu(BVI) Holding Company Limited，注册资本 1 美元，香港新湖认缴
1 美元，占其注册资本的 100%。对其拥有实际控制权，故自 Xinhu(BVI) Holding
Company Limited 成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（8）本期公司控股子公司新湖地产出资设立杭州新翼投资管理有限公司，
注册资本 1,000 万元人民币，新湖地产认缴 1,000 万元人民币，占其注册资本的
100%。对其拥有实际控制权，故自杭州新翼投资管理有限公司成立之日起，将
其纳入合并财务报表范围。
（9）本期公司控股子公司香港新湖出资出资设立 Xinhu(Oversea) 2017
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
Investment Company Limited，注册资本 1 美元，香港新湖认缴出资 1 美元，占
其 注 册 资 本 的 100% 。 对 其 拥 有 实 际 控 制 权 ， 故 自 Xinhu(Oversea) 2017
Investment Company Limited 成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（10）本期公司控股子公司新湖地产出资设立温岭新湖地产发展有限公司，
注册资本 5,000 万元人民币，新湖地产于 2016 年 11 月 30 日实际出资 5,000 万
元人民币，占其注册资本的 100%。对其拥有实际控制权，故自温岭新湖地产发
展有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（11）Total PartnerTotal Partner Global Limited，注册资本 1 美元，香港新
湖于 2016 年 11 月 29 日实际出资 1 美元，取得其 100%的股权，对其拥有实际
控制权，故自 2016 年 12 月起，将其纳入合并财务报表范围。
（12）SummitIdeaLimited，注册资本 1 美元，系 Total PartnerTotal Partner
Global Limited 全资子公司，公司自取得 Total PartnerTotal Partner Global
Limited100%的股权后，相应对其拥有实际控制权，故自 2016 年 12 月起，将
其纳入合并财务报表范围。
2、2016 年不再纳入合并财务报表范围的子公司
平阳新湖房地产开发有限公司无可开发项目，2016 年 5 月 26 日，该公司
股东会决议同意接受并进行清算。该公司于 2016 年 7 月 20 日办妥注销手续，
故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
（二）2017 年合并财务报表范围变动情况
2017 年，公司新纳入合并范围的子公司 8 家，7 家为通过出资设立方式新
纳入合并范围，1 家为本期发生的非同一控制下企业合并。本期移除合并范围的
子公司 5 家，其中注销子公司 1 家，因处置股权而丧失控制权的子公司 4 家。
1、2017 年新纳入合并财务报表范围的子公司
（1）本期公司和控股子公司允升投资共同出资设立浙江新湖智脑投资管理
合伙企业（有限合伙），注册资本 10,000 万元人民币，本公司和允升投资分别认
缴 5,000 万元人民币出资，共同占其注册资本的 100%，对其拥有实际控制权。
故自浙江浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限合伙）成立之日 2017 年 11 月
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
15 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（2）本期公司和控股子公司新湖地产共同出资设立平阳宝瑞置业有限公司，
注册资本 1,000 万元人民币，本公司和新湖地产分别认缴 510 万元和 490 万元
人民币出资，共同占其注册资本的 100%，对其拥有实际控制权。故自平阳宝瑞
置业有限公司成立之日 2017 年 10 月 17 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（3）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立冠宏投资有限公
司，注册资本 5 万美元，香港新湖投资有限公司认缴出资 5 万美元，占其注册资
本的 100%，拥有对其的实际控制权，故自冠宏投资有限公司成立之日 2017 年
12 月 13 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（4）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立泰信控股有限公
司，注册资本 1 美元，香港新湖投资有限公司认缴出资 1 美元，占其注册资本的
100%，拥有对其的实际控制权，故自泰信控股有限公司成立之日 2017 年 9 月
27 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（5）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立泰融控股有限公
司，注册资本 1 美元，香港新湖投资有限公司认缴出资 1 美元，占其注册资本的
100%，拥有对其的实际控制权，故自泰融控股有限公司成立之日 2017 年 9 月
27 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（6）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立香港冠盛投资有
限公司，注册资本 1 万美元，香港新湖投资有限公司认缴出资 1 万美元，占其注
册资本的 100%，拥有对其的实际控制权，故自香港冠盛投资有限公司成立之日
2017 年 6 月 23 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（7）本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立启东新湖碧海旅
游管理有限公司，注册资本 2,000 万美元，香港新湖投资有限公司出资 2,000 万
美元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实际控制权，故自启东新湖碧海旅游
管理有限公司成立之日 2017 年 9 月 20 日起，将其纳入合并财务报表范围。
（8）本期公司控股子公司新湖地产集团有限公司、浙江允升投资集团有限
公司与海南海风实业有限公司、上海恒逸投资有限公司签订股权转让协议，受让
对方合计持有的海南满天星旅业开发有限公司 50.50%股权，海南满天星旅业开
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
发有限公司已于 2017 年 3 月 6 日完成相关工商变更登记手续，故公司自 2017
年 1 月起将其纳入合并财务报表范围。
2、2017 年不再纳入合并财务报表范围的子公司
（1）本期公司注销子公司杭州新翼投资管理有限公司，该公司于 2017 年
12 月 15 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范
围。
（2）本期公司处置兴和投资 100%股权，并于 2017 年 12 月办妥工商变更
登记手续。由于兴和投资持有新湖期货 54%股权，故公司对新湖期货一并丧失
控制权，同时对新湖期货的全资子公司上海新湖瑞丰金融服务有限公司、上海新
湖瑞丰资产管理有限公司和新湖国际金融（香港）有限公司也一并丧失控制权。
（三）2018 年合并财务报表范围变动情况
2018 年，公司新纳入合并范围的子公司 8 家，8 家为均为通过出资设立方
式新纳入合并范围。本期移除合并范围的子公司 1 家，因解散清算并注销而不再
纳入合并范围。
1、2018 年新纳入合并财务报表范围的子公司
（1）温岭锦辉置业有限公司
本期公司控股子公司新湖地产出资设立温岭锦辉置业有限公司，注册资本
5,000 万元，新湖地产出资 2,550 万元，占其注册资本的 51%，拥有对其的实际
控制权，故自温岭锦辉置业有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（2）冠瑞投资有限公司
本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立冠瑞投资有限公司，注
册资本 5 万美元，香港新湖投资有限公司认缴出资 5 万美元，占其注册资本的
100%，拥有对其的实际控制权，故自冠瑞投资有限公司成立之日起，将其纳入
合并财务报表范围。
（3）深圳纵横区块科技有限公司
本期公司控股子公司浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限合伙）出资设立
深圳纵横区块科技有限公司，注册资本 100 万元，浙江新湖智脑投资管理合伙
152
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
企业（有限合伙）认缴出资 100 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实际
控制权，故自深圳纵横区块科技有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范
围。
（4）浙江新湖乐居科技有限公司
本期公司出资设立浙江新湖乐居科技有限公司，注册资本 1,000 万元，公司
认缴出资 1,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实际控制权，故自浙
江新湖乐居科技有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（5）Xinhu (BVI)2018 Holding Company Limited
本期公司控股子公司香港新湖投资有限公司出资设立 Xinhu (BVI)2018
Holding Company Limited，注册资本 1 美元，香港新湖认缴出资 1 美元，占其
注册资本的 100%。对其拥有实际控制权，故自 Xinhu (BVI)2018 Holding
Company Limited 成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（6）浙江瓯瓴实业有限公司
本期公司控股子公司新湖地产出资设立浙江瓯瓴实业有限公司，注册资本
5,000 万元，新湖地产认缴出资 5,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其
的实际控制权，故自浙江瓯瓴实业有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表
范围。
（7）启东新湖建设发展有限公司
本期公司控股子公司新湖地产出资设立启东新湖建设发展有限公司，注册资
本 1,000 万元，新湖地产认缴出资 1,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对
其的实际控制权，故自启东新湖建设发展有限公司成立之日起，将其纳入合并财
务报表范围。
（8）浙江智新科技有限公司
本期公司出资设立浙江智新科技有限公司，注册资本 1,000 万元，公司出资
1,000 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实际控制权，故自浙江智新科
技有限公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2、2018 年不再纳入合并财务报表范围的子公司
153
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
本期公司注销子公司东阳新湖艺人经纪有限公司，该公司于 2018 年 12 月
13 日办妥注销手续，故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
（四）2019 年 1-6 月合并财务报表范围变动情况
2019 年 1-6 月，公司新纳入合并范围的子公司 0 家，本期移除合并范围的
子公司 2 家，为嘉兴南湖国际教育文化交流中心和嘉兴中宝教育科技有限公司。
嘉兴南湖国际教育文化交流中心持有嘉兴中宝教育科技有限公司 100%股权，固
本期处置嘉兴南湖国际教育文化交流中心 80%股权时，对嘉兴中宝教育科技有
限公司一并丧失控制权。
四、公司最近三年及一期的主要财务指标
（一）公司最近三年及一期主要财务指标
2019 年 2018 年 2017 年 2016 年
项目
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.83 2.09 2.20 2.30
速动比率（倍） 0.44 0.51 0.61 0.78
资产负债率（母公司报表） 64.38% 61.66% 57.85% 59.74%
资产负债率（合并报表） 75.77% 75.42% 73.59% 73.20%
2019 年
项目 2018 年度 2017 年度 2016 年度
1-6 月
销售毛利率 38.73% 28.53% 28.17% 20.29%
销售净利率 23.45% 15.63% 19.14% 42.91%
应收账款周转率（次） - 37.48 209.91 164.50
存货周转率（次） - 0.19 0.23 0.22
净资产收益率 每股收益（元/股）
2019 年 1-6 月
加权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于发行人普通股股东的
4.96% 0.201 0.201
净利润
扣除非经常性损益后归属于
4.35% 0.176 0.176
发行人普通股股东的净利润
净资产收益率加 每股收益（元/股）
2018 年度
权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于发行人普通股股东的
7.64% 0.29 0.29
净利润
扣除非经常性损益后归属于
7.68% 0.29 0.29
发行人普通股股东的净利润
154
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
净资产收益率加 每股收益（元/股）
2017 年度
权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于发行人普通股股东的
10.84% 0.39 0.39
净利润
扣除非经常性损益后归属于
7.92% 0.28 0.28
发行人普通股股东的净利润
净资产收益率加 每股收益（元/股）
2016 年度
权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于发行人普通股股东的
24.37% 0.66 0.66
净利润
扣除非经常性损益后归属于
2.31% 0.06 0.06
发行人普通股股东的净利润
（二）上述财务指标的计算方法
上述指标中除母公司资产负债率的指标外，其他均依据合并报表口径计算。
各指标的具体计算公式如下：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债
资产负债率＝总负债/总资产
销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
销售净利率=净利润/营业收入
应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额
存货周转率＝营业成本/存货平均余额
每股收益指标及净资产收益率指标根据中国证监会发布的《公开发行证券的
公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》
（2010 年修订）的规定计算。
扣除非经常性损益后净资产收益率和扣除非经常性损益后的每股收益按《公
开发行证券公司信息披露规范问答第 1 号》的相关要求进行扣除。
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
五、非经常性损益明细表
以下非经常性损益明细表以合并报表数据为基础，最近三年及一期的非经常
性损益如下表所示：
单位：万元
项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
155
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
（一）非流动资产处置损益，包括已计提
26.46 -146.46 25,220.85 49,319.88
资产减值准备的冲销部分
（二）越权审批、或无正式批准文件，或
- - - -
偶发性的税收返还、减免
（三）计入当期损益的政府补助，但与发
行人正常经营业务密切相关，符合国家政
161.69 1,099.38 738.39 487.13
策规定、按照一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
（四）计入当期损益的对非金融企业收取
9,809.99 5,223.25 1,353.49 320.80
的资金占用费
（五）企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应享有被
- - 56,378.83 509,946.04
投资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
（六）非货币性资产交换损益 - - - -
（七）委托他人投资或管理资产的损益 - 2,963.36 13,608.74 9,605.76
（八）因不可抗力因素，如遭受自然灾害
- - - -
而计提的各项资产减值准备1
（九）债务重组损益 - - - -
（十）企业重组费用，如安置职工的支出、
- - - -
整合费用等
（十一）交易价格显失公允的交易产生的
- - - -
超过公允价值部分的损益
（十二）同一控制下企业合并产生的子公
- - - -
司期初至合并日的当期净损益
（十三）与发行人正常经营业务无关的或
- - - -
有事项产生的损益
（十四）除同发行人正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动
13,134.26 -8,720.61 9,146.97 -21,910.98
损益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投资
收益
（十五）单独进行减值测试的应收款项减
- - - -
值准备转回
（十六）对外委托贷款取得的损益 - - - -
（十七）采用公允价值模式进行后续计量
- - - -
的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（十八）根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整对当期损 - - - -
益的影响
（十九）受托经营取得的托管费收入 - - - -
（二十）除上述各项之外的其他营业外收
-2,381.71 -1,903.81 -1,808.32 638.28
入和支出
（二十一）其他符合非经常性损益定义的
2.06 41.35 - -
损益项目
156
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
非经常性损益合计 20,752.75 -1,443.55 104,638.95 548,406.91
非经常性损益所得税影响 323.79 249.81 -15,220.11 -19,662.80
扣除所得税的非经常性损益合计 21,076.54 -1,193.74 89,418.85 528,744.11
归属于少数股东的非经常性损益 18.31 -0.80 -126.83 -198.58
归属于发行人普通股股东的非经常性损益 21,094.85 -1,194.55 89,292.02 528,545.53
扣除所得税的非经常性损益合计占当期净
12.35% -0.44% 26.69% 90.43%
利润的比例
最近三年及一期，公司税后非经常性损益占当期净利润的比重分别为
90.43%、26.69%、-0.44%及 12.35%。报告期内，公司非经常性损益损益主要
来自处置大智慧等公司的股权产生的投资收益，对这些公司的股权处置符合公司
金融板块的战略布局。2016 年度的非经常性损益变化较大主要是从 2016 年 12
月 1 日起，公司对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长
期股权投资，由此调整长期股权投资的账面价值而产生投资收益-9.07 亿元及营
业外收入 57.39 亿元。2017 年度的非经常性损益主要是公司对联营企业中信银
行的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
营业外收入 3.85 亿和处置新湖期货的处置长期股权投资产生投资收益和丧失控
制权后剩余股权按公允价值重新计量产生的利得共计 4.36 亿。2018 年非经常性
损益主要主要来源是持有交易性金融资产产生的公允价值变动损益。2019 年 1-6
月，非经常性损益的主要来源为公司依据新金融工具会计准则规定，将部分金融
资产重分类按照“以公允价值计量且其变动计入当期损益”模式计量，其公允价值
的变动计入当期损益得到。
六、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司最近三年及一期的财务资料，对公司的财务状况、盈
利能力、现金流量、未来业务目标等因素进行了讨论与分析。
报告期内，公司经过稳步发展，已成长为一家跨地区经营、具有较强规模和
品牌优势、成长性良好的全国性房地产开发企业。在金融领域，公司积极布局金
融板块，整合金融资源，金融板块的整体收益不断提升。
报告期内，公司主营业务持续稳定增长，资产质量良好，盈利能力较强，财
务安全性较高。
157
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（一）合并报表口径分析
1、资产分析
最近三年及一期末，公司资产的总体构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产
占比 占比
金额 金额 金额 占比(%) 金额 占比(%)
(%) (%)
流动资产 9,620,852.95 65.68 9,285,310.08 66.38 8,214,427.88 65.94 7,826,612.79 70.15
非流动资
5,027,300.01 34.32 4,701,804.33 33.62 4,242,480.42 34.06 3,330,549.19 29.85
产
资产总计 14,648,152.96 100.00 13,987,114.41 100.00 12,456,908.30 100.00 11,157,161.98 100.00
最 近 三 年 及 一 期 末 ， 公 司 的 流 动 资 产 分 别 为 7,826,612.79 万 元 、
8,214,427.88 万元、9,285,310.08 万元和 9,620,852.95 万元；非流动资产分别
为 3,330,549.19 万元、4,242,480.42 万元、4,701,804.33 万元和 5,027,300.01；
资产总额分别为 11,157,161.98 万元、12,456,908.30 万元、13,987,114.41 万元
和 14,648,152.96 万元。公司流动资产占资产总额的比重较大，近年略有下降。
资产总额截至 2017 年末较 2016 年末增长了 11.65%，主要是公司的存货和可供
出售金融资产增加所致；2018 年末较 2017 年增长了 12.28%，主要是公司的存
货和长期股权投资增加所致。
最近三年及一期末，公司主要资产的构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产 占比 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
货币资金 1,531,240.95 10.45 1,601,798.48 11.45 1,780,843.69 14.30 1,916,943.14 17.18
应收票据 87,333.37 0.60 84,181.56 0.60 7,736.63 0.06 8,936.97 0.08
预付款项 25,621.39 0.17 20,136.49 0.14 145,198.86 1.17 206,094.62 1.85
其他应收款 356,394.76 2.43 284,671.51 2.04 70,055.00 0.56 112,340.36 1.01
存货 7,300,910.65 49.84 7,035,401.48 50.30 5,936,955.89 47.66 5,170,125.22 46.34
其他流动资产 119,065.16 0.81 108,771.99 0.78 210,646.57 1.69 403,542.42 3.62
流动资产合计 9,620,852.95 65.68 9,285,310.08 66.38 8,214,427.88 65.94 7,826,612.79 70.15
可供出售金融资
- - 969,895.25 6.93 1,054,480.69 8.47 529,488.61 4.75
产
158
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产 占比 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
长期股权投资 3,373,068.04 23.03 3,220,357.63 23.02 2,769,512.83 22.23 2,425,786.46 21.74
其他权益工具投
318,385.41 2.17 - - - - - -
资
其他非流动金融
777,899.65 5.31 - - - - - -
资产
投资性房地产 179,519.49 1.23 106,680.27 0.76 104,363.16 0.84 35,337.40 0.32
固定资产 53,636.43 0.37 51,453.03 0.37 47,065.27 0.38 21,353.16 0.19
无形资产 14,744.81 0.10 14,736.95 0.11 26,435.59 0.21 27,361.36 0.25
开发支出 87,288.75 0.60 87,288.75 0.62 87,287.55 0.70 87,285.89 0.78
其他非流动资产 35,688.41 0.24 173,056.07 1.24 91,170.01 0.73 96,791.88 0.87
非流动资产合计 5,027,300.01 34.32 4,701,804.33 33.62 4,242,480.42 34.06 3,330,549.19 29.85
资产总计 14,648,152.96 100.00 13,987,114.41 100.00 12,456,908.30 100.00 11,157,161.98 100.00
（1）流动资产分析
最近三年及一期末，公司流动资产占总资产比重分别为 70.15%、65.94%、
66.38%及 65.68%，符合行业特点。流动资产主要包括货币资金、应收账款、预
付款项、其他应收款、存货和其他流动资产，其中存货占比较大，占流动资产的
60%以上。
1）货币资金
最近三年及一期末，公司货币资金分别为 1,916,943.14 万元、1,780,843.69
万元、1,601,798.48 万元及 1,531,240.95 万元，占公司总资产的比重分别为
17.18%、14.30%、11.45%及 10.45%。从总体趋势上看，2016 年之后货币资
金占比有所回落，基本与经营规模及资产规模相匹配。
最近三年一期末，公司货币资金构成情况如下：
单位：万元
2017年12月31 2016年12月31
科目名称 2019年6月30日 2018年12月31日
日 日
现金 329.25 97.13 92.63 83.68
银行存款 1,379,213.04 1,389,605.07 1,500,611.02 1,503,802.46
其他货币资金 151,698.66 212,096.28 280,140.04 413,056.99
合计 1,531,240.95 1,601,798.48 1,780,843.69 1,916,943.14
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
公司其他货币资金主要为银行承兑汇票保证金、银行贷款保证金、按揭担保
保证金和银行结构性存款等。
2）应收账款
最近三年及一期末，公司应收账款分别为 8,936.97 万元、7,736.63 万元
84,181.56 万元及 87,333.37 万元，占总资产的比重分别为 0.08%、0.06%、0.60%
及 0.60%。2017 年末应收账款减少，主要系本期收回房款；2018 年末应收账款
增加，主要系子公司应收土地收储款所致。
最近三年一期末，公司应收账款账面余额按账龄分类情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
账龄 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额 占比（%）
（%） （%） （%）
1 年以内 86,510.53 98.07 86,802.72 98.04 7,806.30 87.06 8,420.39 80.17
1-2 年 828.33 0.94 840.90 0.95 141.40 1.58 40.62 0.39
2-3 年 83.66 0.09 96.66 0.11 - - 1,020.03 9.71
3-5 年 - - - - 225.00 2.51 - -
5 年以上 794.18 0.90 794.18 0.90 794.18 8.85 1,022.18 9.73
合计 88,216.69 100.00 88,534.45 100.00 8,966.87 100.00 10,503.21 100.00
截至 2019 年 6 月末，公司应收账款余额前五名明细情况如下：
单位：万元
编 与本公司关 占期末余额比重
单位名称 期末余额
号 系 （%）
1 平阳县国土资源局 非关联方 81,526.05 92.42
2 上海德创文化创意有限公司 非关联方 2,182.35 2.47
3 购房户王女士 非关联方 900 1.02
4 江苏新湖宝华置业有限公司 联营企业 500.63 0.57
5 天津市津海商城购物中心 非关联方 490 0.55
合计 - 85,599.04 97.03
3）预付款项
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最近三年及一期末，公司预付账款分别为206,094.62万元、145,198.86万元、
20,136.49万元及25,621.39万元，占公司总资产的比重分别为1.85%、1.17%、
0.14%及0.17%。公司预付款项主要是预付工程款及项目拆迁款。其中， 2017
年较2016年减少了60,895.76万元，主要是支付上海旧改拆迁款正式拆迁后转入
存货所致。2018年较2017年减少了125,062.37万元，主要是预付土地款转入存
货。
4）其他应收款
其他应收款报表科目包括：应收利息、应收股利、其他应收款。
a）应收股利系应收联营、合营企业已宣告发放但尚未收到的股利。
b）应收利息主要系应收委托理财和银行存款的利息。
c）其他应收款主要为公司应收股权债权转让款及与联营公司、合营公司的
往来款项等。
最近三年及一期末，公司其他应收款分别为 106,318.55 万元、69,079.06
万元、283,986.31 万元及 292,961.53 万元，占公司总资产的比重分别为 0.95%、
0.55%、2.03%及 2.00%。2017 年末其他应收款较 2016 年末减少主要原因是收
回股权转让款；2018 年其他应收款较 2017 年末增加主要原因是联营公司往来
款项增加。
最近三年一期末，公司其他应收款账面余额按账龄分类情况如下：
单位：万元
2019年6月30日 2018年12月31日 2017年12月31日 2016年12月31日
账龄
占比
金额 占比（%） 金额 占比（%） 金额 占比（%） 金额
（%）
1年以内 270,114.56 90.68 279,055.48 91.48 51,810.72 63.03 96,532.07 81.22
1~2年 7,086.31 2.38 6,930.59 2.27 12,419.93 15.11 7,848.59 6.60
2~3年 8,260.63 2.77 8,722.51 2.86 5,862.74 7.13 5,066.63 4.26
3~5年 7,599.82 2.55 5,477.81 1.80 6,448.49 7.85 4,747.48 3.99
5年以上 4,818.90 1.62 4,865.01 1.59 5,654.54 6.88 4,664.14 3.93
合计 297,880.20 100.00 305,051.40 100.00 82,196.41 100.00 118,858.92 100.00
161
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
公司其他应收款中非经营性往来款主要系应收股权债权转让款和应收联营
股东和联营企业的资金拆借款，经营性往来主要系押金保证金和应收暂付款，按
前述款项性质分类情况如下：
单位：万元、%
2019 年 06 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目 占总资 占总资 占总资产 占总资
金额 金额 金额 金额
产比例 产比例 比例 产比例
经营性往来
37,247.84 0.25 34,526.06 0.25 39,192.26 0.31 39,997.84 0.36
款
非经营性往
260,632.36 1.78 270,525.33 1.93 43,004.15 0.35 78,861.08 0.71
来款
合计 297,880.20 2.03 305,051.40 2.18 82,196.41 0.66 118,858.92 1.07
截至2019年6月末，公司其他应收款余额前五名明细情况如下：
单位：万元
占期末余
编 与本公司
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 额比重
号 关系
（%）
1 新湖控股有限公司 往来款 联营企业 237,008.63 1 年以内 79.57
2 上海逸合投资管理有限公司 往来款 联营股东 10,598.97 0-2 年 3.56
恩施裕丰房地产开发有限公
3 往来款 联营企业 8,426.57 1 年以内 2.83
司
4 甘肃西北矿业集团有限公司 往来款 联营企业 4,598.20 1 年以内 1.54
苏州市住房置业担保有限公
5 押金保证金 控股股东 2,386.00 0-5 年 0.80
司
合计 263,018.36 88.30
4）存货
最近三年及一期末，公司存货分别为 5,170,125.22 万元、5,936,955.89 万
元、7,035,401.48 万元及 7,300,910.65 万元，占公司总资产的比例分别为
46.34%、47.66%、50.30%及 49.84%，2016 年以来存货占比逐渐小幅回升，
基本保持稳定。公司存货主要为房地产类存货，主要包括开发成本和开发产品；
非房地产类存货主要包括原材料、库存商品及完成拍摄影视剧等，非房地产类存
货占比较小。
最近三年一期末，公司存货结构情况如下：
单位：万元
162
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目
金额 跌价准备 金额 跌价准备 金额 跌价准备 金额 跌价准备
原材料 11.45 - 11.45 - 11.45 - 95.56 -
库存商品 79.83 41.70 80.14 41.70 118.96 41.70 6,300.01 42.09
开发成本 6,726,925.89 1,295.80 6,442,876.55 1,295.80 5,141,718.43 - 4,358,992.36 -
开发产品 582,213.24 7,171.42 600,415.30 6,834.04 800,508.27 5,544.64 824,122.70 19,527.72
低值易耗品 189.16 - 189.58 - 185.12 - 184.41 -
影视剧本 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00
合计 7,309,536.57 8,625.92 7,043,690.02 8,288.55 5,942,659.23 5,703.34 5,189,812.04 19,686.82
报告期内，公司房地产开发业务保持了较快的增长速度，公司在全国 20 余
个城市开展以住宅为主的房地产开发业务。房地产项目的不断增加、开发规模的
不断扩大及土地储备逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。公司项目主要
分布在经济相对发达的一、二、三线城市，主要集中于长三角经济圈，当地购买
力水平高，市场空间大，为公司的不断发展提供了良好的成长空间。在积淀了十
数年的房地产开发经验之后，公司已具备大规模综合型项目的开发能力及经营实
力。
2017 年末存货较 2016 年末增加了 766,830.67 万元，主要原因是上海三个
拆迁项目正式启动，当期支付拆迁成本 643,462.54 万元。2018 年末存货较 2017
年末增加了 1,347,699.15 万元，主要原因是上海三个拆迁项目继续推进，当期
支付拆迁成本 971,473.23 万元。
截至 2019 年 6 月末，公司开发成本明细情况如下：
单位：万元
预计竣工 预计总投资（万
项目名称 开工时间 期初数 期末数
时间 元）
沈阳仙林金谷 2009年 2021年 163,000 59,648.60 60,808.67
沈阳北国之春七期 2010年 2019年 120,000 30,756.06 4,028.76
天津香格里拉 2009年 2019年 82,000 22,768.38 22,943.55
沈阳新湖湾 2014年 2021年 165,000 72,808.51 75,520.76
沈阳新湖花园 2014年 已竣工 - 31,646.52 0
滨州新湖玫瑰园 2009年 2021年 52,000 14,540.82 19,091.36
苏州明珠城 2006年 2021年 930,000 205,664.11 45,468.15
163
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
上海青蓝国际 2012年 2023年 1,083,584 380,302.61 399,765.33
瑞安金银座公寓 2015年 2019年 41,967 35,584.55 39,180.53
南通启阳海上明珠
[注1] [注1] 238,000 25,043.01 28,091.80
城
南通新湖海上明珠
2014年 2024年 420,000 105,096.99 127,561.90
城
南通启新海上明珠
2019年 2025年 809,000 132,294.41 139,070.84
城
南通启仁海上明珠
2019年 2025年 392,000 53,466.93 60,266.65
城
杭州金色童年 2014年 2021年 80,000 26,180.10 31,740.93
杭州香格里拉 2004年 2022年 411,475 110,265.19 124,003.11
衢州新湖景城 2004年 2019年 326,303 56,360.52 701.91
杭州新湖果岭 2007年 2020年 334,781 49,005.13 54,376.17
兰溪香格里拉 2010年 2022年 282,283 62,130.99 53,286.26
平阳四季果岭 2016年 2020年 32,000 19,960.73 22,034.71
上海新湖明珠城 2002年 2023年 950,000 372,923.56 396,984.41
启东圆陀角岸线综
[注2] [注2] 170,000 51,853.29 52,676.30
合整治工程
九江庐山国际 2010年 2020年 389,200 55,380.37 65,475.09
嘉兴新中花园 2012年 2020年 318,500 119,629.36 136,514.19
平阳海涂开发 [注2] [注2] 1,020,000 302,271.63 307,911.21
天津义乌商贸城 2011年 2021年 370,000 179,065.26 184,454.21
天津新湖美丽洲 2017年 2020年 70,000 36,544.58 43,888.07
瑞安新湖广场 2015年 2021年 527,986 256,831.27 280,972.86
平阳伟成置业 [注1] [注1] 565,790 261,041.99 267,453.27
平阳隆恒置业 [注1] [注1] 929,193 396,501.17 408,140.75
平阳安瑞置业 [注1] [注1] 322,064 170,259.21 175,010.09
平阳宝瑞置业 [注1] [注1] 347,134 135,477.41 140,144.12
上海玛宝项目 [注1] [注1] 725,778 459,690.73 472,821.36
上海天虹项目 [注1] [注1] 821,620 460,416.77 502,820.86
上海亚龙项目 [注1] [注1] 3,190,300 1,204,702.55 1,454,862.51
杭州未来新湖中心 2018年 2023年 166,400 22,687.29 28,528.15
温岭双溪春晓 2017年 2020年 310,507 200,204.61 219,286.01
三亚满天星项目 [注1] [注1] 250,000 93,013.75 98,264.72
温岭玖珑春晓 2018年 2021年 291,313 170,857.60 182,776.31
小 计 - - - 6,442,876.55 6,726,925.89
注1：该9个房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系前期开发成本。
164
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注2：该2个项目为海涂开发项目。
截至2019年6月末，公司开发产品明细情况如下：
单位：万元
项目名称 竣工时间 期初数 期末数
沈阳北国之春 2007年-2019年 14,565.13 11,421.74
沈阳新湖花园 2016年-2019年 3,903.95 391.79
沈阳仙林金谷 2013年-2018年 20,229.32 18,629.19
天津香格里拉 2010年-2018年 5,699.49 5,699.49
新湖地产车库 2008年 49.47 49.47
湖州龙溪苑 2004年 3,192.64 3,192.64
杭州香格里拉 2008年-2017年 53,310.98 48,917.63
衢州新湖景城[注1] 2007年-2019年 63,123.71 104,492.51
九江柴桑春天[注2] 2006年-2016年 15,889.52 11,285.70
杭州新湖果岭 2010年-2017年 19,476.16 17,523.37
滨州新湖玫瑰园[注2] 2012年-2014年 3,510.91 3,348.27
泰安新湖绿园[注2] 2011年-2017年 2,235.11 865.05
苏州明珠城[注1] 2008年-2019年 13,945.81 20,476.63
上海新湖明珠城 2005年-2015年 16,599.19 16,494.45
兰溪香格里拉 2013年-2019年 19,443.54 21,144.62
九江庐山国际 2013年-2018年 73,277.96 63,212.36
杭州武林国际[注2] 2014年-2017年 31,530.15 28,490.18
丽水新湖国际 2014年-2018年 13,760.38 11,501.05
天津义乌商贸城 2014年-2018年 29,306.65 29,306.65
舟山御景国际 2016年 85,028.50 73,844.61
乐清海德花园 2016年-2018年 26,203.11 12,147.99
嘉兴新中花园 2016年-2017年 8,046.26 7,739.54
上海青蓝国际 2017年 68,578.24 63,846.48
瑞安新湖广场[注2] 2018年 9,509.11 8,191.83
小 计 - 600,415.30 582,213.24
[注1]：衢州新湖景城本期增加数中的10,971,299.13元系投资性房地产转入，苏州明珠城本期增加数
中的1,615,528.02元系投资性房地产转入。
[注2]：九江柴桑春天项目等项目本期增加数系暂估成本差异调整。
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
①公司存货跌价准备计提情况
公司存货主要为房地产类存货，主要包括开发成本和开发产品，占期末存货
余额的 99.99%；非房地产类存货主要包括原材料、库存商品及完成拍摄影视剧
等，非房地产类存货占比较小。
最近三年一期末，公司存货结构情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目
金额 跌价准备 金额 跌价准备 金额 跌价准备 金额 跌价准备
原材料 11.45 - 11.45 - 11.45 - 95.56 -
库存商品 79.83 41.70 80.14 41.70 118.96 41.70 6,300.01 42.09
开发成本 6,726,925.89 1,295.80 6,442,876.55 1,295.80 5,141,718.43 - 4,358,992.36 -
开发产品 582,213.24 7,171.42 600,415.30 6,834.04 800,508.27 5,544.64 824,122.70 19,527.72
低值易耗品 189.16 - 189.58 - 185.12 - 184.41 -
影视剧本 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00 117.00
合计 7,309,536.57 8,625.92 7,043,690.02 8,288.55 5,942,659.23 5,703.34 5,189,812.04 19,686.82
如上表所示，截至最近一期末，开发成本计提了约 1,300 万元跌价准备，开
发产品计提了约 7,200 万元跌价准备，主要由于舟山、苏州、北国之春、瑞安新
湖广场等地项目部分车库预计可变现净值低于成本。截至 2019 年 6 月末，公司
房地产存货-开发成本、开发产品跌价准备计提明细如下：
单位：元
项目名称 账面余额 计提跌价准备金额
开发成本：
沈阳北国之春七期 40,287,613.86 12,957,990.93
合计 40,287,613.86 12,957,990.93
开发产品：
沈阳北国之春 114,217,434.09 277,136.01
天津香格里拉 56,994,880.47 1,109,461.52
湖州龙溪苑 31,926,368.92 14,759,510.34
杭州新湖果岭 175,233,709.00 149,807.85
苏州明珠城 204,766,326.44 28,341,891.84
兰溪香格里拉 211,446,222.23 11,615,272.98
舟山御景国际 738,446,087.63 13,084,307.63
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项目名称 账面余额 计提跌价准备金额
瑞安新湖广场 81,918,330.11 2,376,773.36
合计 1,614,949,358.89 71,714,161.53
②公司房地产项目存货计量及跌价准备计提的原则
公司对存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单项存货成本高于可变现
净值的差额计提存货跌价准备。
对于期末已完工房地产项目结存的开发产品，以估计售价减去估计的销售费
用和相应税费后的金额确定其可变现净值；对于期末未完工房地产项目开发成本
及拟开发产品，以估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相应税费后的金额确定其可变现净值。估计售价区分为已预售及未售部分，已
预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分按照近期销售均价或类似开
发物业产品的市场销售价格结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定。
③所在区域房价变动情况及存货减值迹象判断
经查询国家统计局公布的近期部分城市商品住宅销售价格变动情况，公司房
地产存货项目的主要城市有上海、温州、杭州、南通等城市，具体分布及房价指
数变动如下：
单位：元
2018 年较 2017 年住宅价格指数变
城市 账面余额 比例（%）
动幅度（%）
上海 29,632,136,364.29 42.07 0.13
温州 16,136,896,463.92 22.91 7.32
杭州 3,124,549,882.82 4.44 9.76
南通 3,677,546,379.05 5.22 8.30
天津 2,733,843,660.06 3.88 2.34
沈阳 2,335,580,998.50 3.32 11.30
九江 1,445,478,510.68 2.05 9.80
台州 3,710,622,084.01 5.27 16.49
舟山 850,285,027.83 1.21 -
其他 6,785,979,126.67 9.63 -
合计 70,432,918,497.83 100.00 -
数据来源：国家及地方统计局
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
可以看出，上述主要城市商品房 2018 年销售均价在上年度基础上均保持稳
定或上升趋势，未发现市场环境或政策变动对存货可变现净值产生重大不利影响
的情况。
关于存货跌价准备测试中预计房价的确定，针对已预售项目，按照近期签约
价格测算，报告期内，公司房地产项目销售均价呈上升趋势；针对未预售项目，
会综合考虑所在区域近期销售均价或类似开发物业产品的市场销售价格，确定未
来合理售价。经对公司各存货项目所在地附近地段的可比房地产项目目前的售价
情况进行查询，近期，可比项目价格保持平稳，未出现较大变动。
④存货跌价准备计提是否充分的主要审计程序
针对公司存货跌价准备计提是否充分，会计师重点选取了账面或预计毛利率
相对较低的项目，执行了如下审计程序：
1）评价管理层所采用的估值方法、关键估计和假设；
2）区分已预售及未售部分对估计售价进行检查。针对已预售部分，与其实
际签约金额进行比较；对未售部分，就管理层采用的近期销售均价或类似开发物
业产品的市场销售价格进行复核；
3）针对未完工项目，获取并评价管理层所批准的项目最新预算成本，并将
其与账面成本进行比较，以复核完工时估计将要发生的成本；
4）根据各项目的实际情况，结合历史数据和经验，检查公司估计的销售费
用和相应税费的合理性；
5）根据相关基础数据，重新计算存货的可变现净值，并与账面成本进行比
较，以确认存货跌价准备计提是否适当、充分。
⑤房地产项目存货跌价准备的结论
经综合分析，近期，发行人房地产项目主要城市的房地产市场价格呈稳定或
上升趋势；结合项目销售房价、所在区域房价变动，结合对于存货项目待投入金
额、销售费用及税费的合理估计，发行人存货项目已按照上文所述跌价准备计提
原则、审计程序进行相应测试，除湖州、苏州、舟山等项目外其他项目未出现可
变现净值低于账面价值的情形，不存在跌价风险，因此发行人已充分计提存货跌
价准备。
168
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
5）其他流动资产
最近三年及一期末，公司其他流动资产分别为 403,542.42 万元、210,646.57
万元、108,771.99 万元及 119,065.16 万元，占公司总资产的比重分别为 3.62%、
1.69%、0.78%及 0.81%。公司其他流动资产主要为新湖期货有限公司存放在交
易所的交易保证金，以及预缴的房产预售相关税金。2017 年之前，随着新湖期
货有限公司业务的增长，应收交易保证金不断增加。2017 年度，由于处置兴和
投资而丧失了对新湖期货的控制权，因而原子公司新湖期货存放在交易所的交易
保证金、结算准备金和结算担保金减少，导致 2017 年其他流动资产下降了
192,895.85 万元。但预缴的房产预售相关税金部分随着房地产开发业务预售规
模的扩大而小幅增加。2018 年末其他流动资产较 2017 年末减少了 101,874.58万
元，主要系公司赎回理财产品所致。
最近三年一期末，公司其他流动资产结构情况如下：
单位：万元
2018 年 2017 年 2016 年
项目 2019 年 6 月 30 日
12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
存出保证金 - - - 220,309.53
理财产品 - - 115,000.00 102,000.00
待摊费用 11,018.64 11,645.74 3,009.81 6,838.08
预缴的房产预售相关税
75,746.03 81,505.24 86,541.91 71,944.79
金
待抵扣进项税 31,855.50 15,354.01 5,624.85 1,460.02
信托保障基金 445.00 267.00 470.00 990.00
合计 119,065.16 108,771.99 210,646.57 403,542.42
注：存出保证金系原子公司新湖期货有限公司（以下简称新湖期货）存放在交易所的交易保证金、结
算准备金和结算担保金。因2017年处置新湖期货部分股权而失去对其控制，期末不再将其纳入合并报告范
围。
（2）非流动资产分析
最 近 三 年 及 一 期 末 ， 公 司 非 流 动 资 产 分 别 为 3,330,549.19 万 元 、
4,242,480.42 万元、4,701,804.33 万元及 5,027,300.01 万元，占总资产比重分
别为 29.85%、34.06%、33.62%及 34.32%，符合行业特点。非流动资产主要包
括可供出售金融资产、长期股权投资、其他权益工具投资、其他非流动金融资产、
固定资产、无形资产、开发支出等项目。
1）可供出售金融资产
169
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
最近三年及一期末，公司可供出售金融资产分别为 529,488.61 万元、
1,054,480.69 万元、969,895.25 万元及 0 万元，占总资产的比重分别为 4.75%、
8.47%、6.93%及 0%。因 2019 年实施新金融工具准则，相关资产不再列报于可
供出售金融资产科目，主要调整至其他权益工具投资和其他非流动金融资产。
最近三年末，公司可供出售金融资产账面余额明细情况如下：
单位：万元，%
2018年12月31日 2017年12月31日 2016年12月31日
被投资单位 投资 投资 投资
余额 余额 余额
比例 比例 比例
国投瑞银-新湖中宝境外投资资
10,035.58 不适用 61,493.03 不适用 129,893.12 不适用
产管理计划
国投瑞银新湖中宝境外资产配
13,878.35 不适用 23,476.22 不适用 27,172.00 不适用
置 1 号资产管理计划
星美文化旅游集团控股有限公
455.21 3.45 2,504.16 3.45 3,072.91 4.93
司
浙商银行股份有限公司 148,688.83 2.08 72,702.76 1.11 - -
北京歌华有线电视网络股份有
17,447.53 1.46 26,384.56 1.46 31,117.13 1.46
限公司
上海益盟软件技术股份有限公
2,301.62 1.34 6,015.05 1.34 - -
司
长城证券股份有限公司 14,785.72 0.48 7,072.56 0.53 7,072.56 0.53
上海钻石交易所有限公司 195.89 5 195.89 5 195.89 5.00
湘财证券股份有限公司 17,880.90 3.58 17,880.90 3.58 11,000.00 3.44
浙江古纤道新材料股份有限公
27,000.00 4.73 27,000.00 4.73 27,000.00 4.73
司
杭州安睿东枢投资合伙企业
5,500.00 28.37 5,500.00 28.37 5,500.00 28.37
（有限合伙）[注 1]
51CreditCardInc[注 2] 98,701.95 21.83 133,534.48 26.56 34,685.00 14.29
北京财智云投资管理有限公司 700.00 8.75 700.00 8.75 700.00 8.75
万得信息技术股份有限公司 2018 年转入长期股权投
60,000.00 1.00 60,000.00 1.00
[注 3] 资
恩施裕丰房地产开发有限公司
2017 年转入长期股权投资 3,080.00 35.00
[注 4]
阳光保险集团股份有限公司 189,000.00 4.06 189,000.00 4.06 189,000.00 4.06
浙江浙商产融投资合伙企业
200,000.00 6.05 200,000.00 3.97 - -
（有限合伙）
宁波钱潮涌鑫投资管理合伙企
31.06 3.11 31.06 3.11 - -
业（有限合伙）
金砖丝路（银川）股权投资有
28,500.05 14.43 27,864.65 14.43 - -
限合伙企业
中信银行（国际）有限公司 190,375.06 6 181,621.11 6 - -
ASIAPACIFICEXCHANGEPT 2018 年转入长期股权投
52,273.60 20.00 - -
ELTD.[注 5] 资
杭州云英网络科技有限公司 3,000.00 5.66 2,000.00 3.77 - -
170
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2018年12月31日 2017年12月31日 2016年12月31日
被投资单位 投资 投资 投资
余额 余额 余额
比例 比例 比例
杭州云栖创投股权投资合伙企
5,000.00 11.49 - - - -
业（有限合伙）
杭州云毅网络科技有限公司 2,000.00 4.17 - - - -
天津汇新嘉华科技有限公司 43.33 14.44 - - - -
Yandal Resources Ltd 574.18 10.60
合计 976,095.25 - 1,097,250.02 - 529,488.61 -
[注1]公司持有杭州安睿东枢投资合伙企业（有限合伙）的股权比例为28.37%，根据《合伙
协议》规定，公司作为有限合伙人不执行合伙事务，只按合伙协议比例享受利润分配，以其出资
额为限对合伙的债务承担清偿责任，对该有限合伙企业不具有重大影响，故公司对其作为可供出
售金融资产核算。
[注2] 51 CREDIT CARD INC因2018年在香港联合交易所上市成功，其公允价值开始可以可
靠计量，故本期将其转入按公允价值计量的可供出售权益工具。
[注3]公司当期在上海联合产权交易所通过网络竞拍方式竞得万得信息技术股份有限公司
（以下简称万得信息）3,866.302万股股权（占总股本的6.0183%），本次入股后公司合计持有万
得信息4,508.7262万股，占总股本的7.0183%。本期公司向万得信息董事会派驻董事，公司对其
投资由按成本计量的可供出售金融资产改为权益法核算的长期股权投资。
[注4]公司持有恩施裕丰房地产开发有限公司的股权比例为35%，但公司尚未派董事，对该
公司不具有重大影响，故公司对其作为可供出售金融资产核算。2017年公司对其增资，持股比
例上升为48%，转入权益法核算的长期股权投资。
[注5]：公司持有ASIAPACIFICEXCHANGEPTELTD.的股权比例为20%，根据相关协议，公
司享有的按约定要求其回购股权的权力已失效，公司对其投资由按成本计量的可供出售金融资产
改为权益法核算的长期股权投资。
①国投瑞银-新湖中宝境外投资资产管理计划
2013 年 12 月，公司与国投瑞银签订资产管理合同，以不超过人民币 7 亿
元委托资管计划进行境外投资资产管理；2015 年 3 月，公司继续与国投瑞银签
订资产管理合同，以不超过 8.5 亿美元委托资管计划进行境外投资资产管理。资
管计划主要认购了 BVI 公司 Total Partner 发行的境外票据。
报告期内，国投瑞银资产管理计划的相关资产计入可供出售金融资产的会计
科目，其公允价值的估值由资管计划管理人国投瑞银负责，托管人交通银行进行
复核，估值核对日为每年 3 月、6 月、9 月、12 月的最后一个工作日、委托财产
追加和提取日及合同终止日。估值原则符合资管合同的约定、《证券投资基金会
计核算业务指引》、证监会会计字[2007]21 号《关于证券投资基金执行<企业会
计准则>估值业务及份额净值计价有关事项的通知》、中国证监会[2008]38 号公
告《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》及其他法律法规的规定。
171
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
Total Partner 发行的境外票据的估值依据境外相关机构提供的估值月最后一个
周五收盘后的票据收益情况进行计算。
公司将分别于季报、半年报、年报中持续披露财务报告截止日的相关资产公
允价值的估值情况。在对资管计划进行处置时，截至其处置时点的累计公允价值
变动才转入当期利润表中的投资收益。
票据发行人 Total Partner 之全资 BVI 子公司 SummitIdea，以国投瑞银对境
外票据的认购金额配合相关银行贷款，认购 UBSLondon 持有的 2,292,579,000
股中信银行 H 股股份（以下简称“标的股份”），认购价为每股 5.73 港元，认购后
的股票由 SummitIdea 持有。国投瑞银资管计划享有境外票据的相关收益，即上
述中信银行 H 股股票分红及转让所得等收益中间接获得的、并在扣减相关成本
后的收益。
②国投瑞银新湖中宝境外资产配置 1 号资产管理计划
公司于 2015 年 11 月 20 日召开第九届董事会第二次会议，于 2015 年 12
月 12 月 7 日召开 2015 年第九次临时股东大会，分别审议通过了《关于与国投
瑞银签署资管合同的议案》。该项合同约定委托财产最高不超过 40 亿元，投资对
象主要是具有良好流动性且以人民币计价的金融工具，包括境外结构化金融产
品、境外固定收益品种和境内货币市场工具以及法律、法规或相关监管机构允许
基金公司特定客户资产管理业务投资的其他金融工具。
截至募集说明书签署日，SummitIdea 向中信银行推选了一名董事候选人，
该事项已取得中信银行董事会、股东大会审议通过（详见中信银行临 2016-07
号、临 2016-014 号公告）；中信银行已公告（中信银行临 2016-65 号公告）本
次推选已取得中国银监会的核准《中国银监会关于中信银行黄芳任职资格的批
复》（银监复[2016]376 号），中信银行董事会已正式确认黄芳女士任中信银行
非执行董事；新湖中宝已于 2016 年 11 月 30 日召开董事会审议通过收购 Total
Partner 的 100%股权（新湖中宝临 2016-160 号公告）。自此，Total Partner
及其子公司 SummitIdea 均成为发行人全资子公司，纳入合并报表范围，发行人
通过 SummitIdea 直接持有中信银行股权。
根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）对出具的《关于新湖中宝股份有限
公司境外投资相关会计核算问题的专项说明》（天健函[2016]220 号）（以下简称
172
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
“专项说明”），如 SummitIdea 成为公司控制的境外子公司，且 SummitIdea 对中
信银行的股权投资应当采用权益法核算，最终公司的合并报表对其持有的中信银
行的股权投资应当采用权益法核算。自 2016 年 12 月 1 日起，公司原按可供出
售金融资产核算的对中信银行的投资改按权益法计入长期股权投资进行核算，
2019 年 6 月末该项长期股权投资的账面价值为 209.42 亿元。
2）其他权益工具投资
截至报告期末，公司持有的其他权益工具投资如下：
单位：万元
项目 期末数
浙江浙商产融股权投资基金合伙企业（有限合伙） 200,000.00
其他 118,385.41
小计 318,385.41
注：杭州安睿东枢纽投资合伙企业（有限合伙）和北京财智云投资管理有限公司已全额计提减值准备
公司基于非交易目的持其他权益工具投资，公司将其不可撤销的指定为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。2019 年 1-6 月该类资产确
认的股利收入为 0 元，累计损失为 96,334,204.10 元，2019 年 1-6 月无终止确
认的情形，也无其他综合收益转入留存收益的情形。
截至报告期末，公司非交易性权益工具投资主要为浙江浙商产融股权投资基
金合伙企业（有限合伙）、国投瑞银—新湖中宝境外投资资产管理计划、国投瑞
银新湖中宝境外资产配置 1 号资管计划和重庆中新融辉投资中心(有限合伙)等。
3）其他非流动金融资产
截至报告期末，公司持有的其他非流动金融资产如下：
单位：万元
项 目 期末数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 777,899.65
其中：权益工具投资 777,899.65
合 计 777,899.65
截至报告期末，上表中具体明细如下：
173
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：万元
项 目 期末数
中信银行（国际）有限公司 191,126.83
阳光保险集团股份有限公司 189,000.00
浙商银行股份有限公司 141,043.10
51 CREDIT CARD INC. 98,455.51
其他 158,274.21
小 计 777,899.65
截至报告期末，公司其他非流动金融资产主要有中信银行（国际）有限公司、
阳光保险集团股份有限公司、浙商银行股份有限公司、51 CREDIT CARD INC.、
长城证券股份有限公司、北京歌华有线电视网络股份有限公司、上海益盟软件技
术股份有限公司、湘财证券股份有限公司、杭州云栖创投股权投资合伙企业（有
限合伙）、杭州云英网络科技有限公司、杭州云毅网络科技有限公司等。
4）长期股权投资
最 近 三 年 及 一 期 末 ， 公 司 长 期 股 权 投 资 分 别 为 2,425,786.46 万 元 、
2,769,512.83 万元、3,220,357.63 万元及 3,373,068.04 万元，占公司总资产的
比例分别为 21.74%、22.23%、23.02%及 23.03%。
最近三年一期末，公司长期股权投资账面金额明细情况如下：
单位：万元，%
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
被投资单位 投资 投资 投资 投资
余额 余额 余额 余额
比例 比例 比例 比例
海宁绿城新湖房地
2018 年已注销 7,698.94 50.00 9,822.02 50.00
产开发有限公司
杭州湖新投资有限
- - - 50.00 - 50.00 - 50.00
公司
杭州新想投资管理
- - - 50.00 - 50.00 - 50.00
有限公司
新湖控股有限公司 231,930.72 48.00 229,470.51 48.00 271,703.58 48.00 272,335.79 48.00
盛京银行股份有限
306,195.87 5.18 297,135.17 5.18 272,415.02 5.18 241,947.86 5.18
公司
甘肃西北矿业集团
68,291.62 34.40 68,464.18 34.40 70,291.64 34.40 71,542.40 34.40
有限公司
内蒙古合和置业有
1,862.29 20.00 1,092.04 20.00 - 20.00 - 20.00
限公司
温州银行股份有限
255,956.36 18.15 249,488.40 18.15 238,357.71 18.15 155,043.75 13.96
公司
浩韵控股集团有限
2017 年出售 10,790.87 45.00
公司
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新湖期货有限公司 36,413.14 29.67 36,914.23 29.67 45,499.58 37.67 - -
江苏新湖宝华置业
28,188.19 35.00 28,515.83 35.00 35,033.66 35.00 44,608.29 35.00
有限公司
中信银行股份有限
2,094,159.56 5.00 2,008,131.86 4.999 1,821,471.37 4.999 1,619,695.48 4.74
公司
恩施裕丰房地产开
2,634.72 48.00 2,929.75 48.00 3,951.32 48.00 - -
发有限公司
通卡联城网络科技
3,904.37 21.86 3,331.56 25.50 3,089.99 34.00 -
有限公司
ASIAPACIFICEXC
50,952.28 20.00 52,298.98 20.00 - - - -
HANGEPIELTD.
万得信息技术股份
161,412.02 7.02 157,994.92 7.02 - - - -
有限公司
杭州趣链科技有限
79,505.86 49.00 47,165.49 49.00 - - - -
公司
杭州谐云科技有限
2,318.31 12.30 2,429.56 12.30 - - - -
公司
上海趣美信息技术
2,787.34 19.02 3,042.77 19.02 - - - -
有限公司
浙江邦盛科技有限
35,758.82 14.05 23,581.39 10.13 - - - -
公司
青岛精确芯元投资
合伙企业（有限合 8,534.54 52.23 8,371.01 52.23 - - - -
伙）
杭州易现先进科技
2,262.04 4.81 - - - - - -
有限公司
合计 3,373,068.04 - 3,220,357.63 - 2,769,512.83 - 2,425,786.46 -
截至 2019 年 6 月末，公司持有盛京银行、温州银行、中信银行、万得信息、
上海趣美信息技术有限公司、杭州谐云科技有限公司、浙江邦盛科技有限公司和
杭州易现先进科技有限公司的股权比例分别为 5.18%、18.15%、4.99%、7.02%、
19.02%、12.30%、14.05%和 4.81%，分别为该八家公司的第四大股东、单一
第一大股东、第二大股东、第三大股东、第三大股东、第二大股东、第二大股东
和第四大股东，且公司在该八家公司董事会派有董事，对该八家公司具有重大影
响。
截至 2019 年 6 月末，公司持有青岛精确芯元投资合伙企业（有限合伙）的
表决权比例为 52.23%，根据合伙协议约定，合伙人会议事项须由代表三分之二
以上实缴出资额的合伙人同意方可通过，故公司对其不具有控制，按权益法进行
核算。
报告期内，公司坚持以房地产为主业，适当辅之于金融、金融科技、高科技
等高效投资的发展战略。针对不断变化的内外部环境，适当调整经营模式，促进
公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。在金融、资源及其他领域，抓住
175
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
了更多的高效投资机会，公司将继续大力培育和发展金融、资源等新的业务增长
点，并逐步形成与地产业务之间的良性互动。
5）固定资产
最近三年及一期末，公司固定资产分别为 21,353.16 万元、47,065.27 万元
51,453.03 万元及 53,636.43 万元，占公司总资产的比重分别为 0.19%、0.38%、
0.37%及 0.37%，占比较低，符合房地产开发企业的行业特点。
最近三年一期末，公司固定资产结构情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
房屋及建筑
48,178.15 89.82 45,683.16 88.79 41,473.02 88.12 15,057.04 70.51
物
通用设备 696.86 1.30 635.67 1.24 584.37 1.24 1,272.23 5.96
专用设备 217.83 0.41 272.08 0.53 395.06 0.84 428.88 2.01
运输工具 4,104.10 7.65 4,369.72 8.49 4,193.37 8.91 4,279.73 20.04
其他设备 439.50 0.82 492.41 0.96 419.45 0.89 315.29 1.48
合计 53,636.43 100.00 51,453.03 100.00 47,065.27 100.00 21,353.16 100.00
6）无形资产
最近三年及一期末，公司无形资产分别为 27,361.36 万元、26,435.59 万元、
14,736.95 万元及 14,744.81 万元，占公司总资产的比重分别为 0.25%、0.21%、
0.11%及 0.10%。
截至 2019 年 6 月末，公司无形资产明细情况如下：
单位：万元
项目名称 账面原值 摊销年限 累计摊销 减值准备 账面净值
软件 555.25 5 222.52 - 332.73
特许权[注1] 13,172.88 特许年限 6,696.47 - 6,476.41
探矿、采矿权[注2] 17,340.04 - - 11,444.16 5,895.88
土地使用权 2,349.91 土地证使用年限 413.47 - 1,936.44
车位使用权 131.00 30 37.12 - 93.88
商标权 9.71 10 0.24 - 9.47
176
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
合计 33,558.79 - 7,369.82 11,444.16 14,744.81
注1：特许权系子公司浙江新湖国际教育投资有限公司根据与嘉兴市秀城区、秀洲区人民政府签订的《特
许办学协议》，采用建设经营移交方式（BOT）取得的嘉兴市南湖国际实验学校、嘉兴高级中学及嘉兴市秀
洲现代实验学校的特许办学权。
注 2：探矿、采矿权系子公司丰宁承龙矿业有限公司取得的好村沟金银钼矿探矿权，目前已完成采矿
权登记手续。
7）开发支出
最近三年及一期末，公司开发支出分别为 87,285.89 万元、87,287.55 万元、
87,288.75 万元及 87,288.75 万元，占公司总资产的比重分别为 0.78%、0.70%、
0.62%及 0.60%。开发支出系子公司贵州新湖能源有限公司对所属贵州省纳雍县
沙子岭煤矿、旧院煤矿探矿支出。
截至 2019 年 6 月末，公司开发支出明细情况如下：
单位：万元
项目名称 期末余额 期初余额
贵州省纳雍县沙子岭煤矿勘探[注] 44,095.67 44,095.67
贵州省纳雍县旧院煤矿勘探[注] 43,193.08 43,193.08
总计 87,288.75 87,288.75
注：该项目支出系子公司贵州新湖能源有限公司对所属贵州省纳雍县沙子岭煤矿、旧院煤矿探矿支出。
2、负债分析
最近三年及一期末，公司负债的总体构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
负债 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额 占比（%）
（%） （%） （%）
流动负债 5,252,762.19 47.33 4,437,140.61 42.06 3,732,425.72 40.72 3,408,019.87 41.73
非流动负债 5,845,535.75 52.67 6,111,323.25 57.94 5,434,524.05 59.28 4,759,307.10 58.27
负债合计 11,098,297.93 100.00 10,548,463.85 100.00 9,166,949.77 100.00 8,167,326.97 100.00
报告期内公司业务快速增长，负债规模跟随总资产持续扩大。最近三年及一
期，公司负债总额分别为 8,167,326.97 万元、9,166,949.77 万元、10,548,463.85
177
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
万元及 11,098,297.93 万元。公司合并资产负债率维持在 73%至 76%之间，扣
除预收款项后的资产负债率在 61%至 63%之间。
报告期内，公司不断拓宽融资渠道，通过短期银行借款、长期银行借款、信
托融资等多元化融资渠道支撑业务的高速增长，因此短期借款、一年内到期的长
期借款、长期借款及其他非流动负债等融资余额总体上呈增长趋势。
最近三年及一期末，公司负债的主要构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
负债 占比 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
短期借款 316,765.31 2.85 294,108.40 2.79 273,405.82 2.98 416,260.00 5.10
应付账款 175,658.06 1.58 201,421.81 1.91 197,417.81 2.15 157,781.56 1.93
预收款项 1,650,325.83 14.87 1,635,698.32 15.51 1,557,666.39 16.99 1,332,950.28 16.32
应交税费 205,249.81 1.85 189,294.22 1.79 173,006.30 1.89 130,656.34 1.60
其他应付款 351,239.97 3.16 259,454.55 2.46 265,861.76 2.90 209,256.61 2.56
一年内到期的
2,260,211.81 20.37 1,658,084.24 15.72 1,125,820.77 12.28 456,148.41 5.59
非流动负债
其他流动负债 280,016.39 2.52 185,875.52 1.76 136,909.54 1.49 687,432.96 8.42
流动负债合计 5,252,762.19 47.33 4,437,140.61 42.06 3,732,425.72 40.72 3,408,019.87 41.73
长期借款 3,931,088.24 35.42 4,044,881.09 38.35 3,046,666.03 33.24 2,904,533.46 35.56
应付债券 1,502,620.79 13.54 1,780,008.19 16.87 2,099,377.53 22.90 1,490,949.43 18.26
其他非流动负
379,275.56 3.42 253,942.04 2.41 253,062.09 2.76 335,000.00 4.10
债
非流动负债合
5,845,535.75 52.67 6,111,323.25 57.94 5,434,524.05 59.28 4,759,307.10 58.27
计
负债合计 11,098,297.93 100.00 10,548,463.85 100.00 9,166,949.77 100.00 8,167,326.97 100.00
（1）流动负债分析
最近三年及一期末，公司流动负债分别为 3,408,019.87 万元、3,732,425.72
万元、4,437,140.61 万元及 5,252,762.19 万元，占总负债比重分别为 41.73%、
40.72%、42.06%及 47.33%，符合行业特点。公司流动负债中，短期借款、预
收款项和一年内到期的非流动负债占比较大。
1）短期借款
最近三年及一期末，公司短期借款分别为 416,260.00 万元、273,405.82 万
元、294,108.40 万元及 316,765.31 万元，占总负债的比重分别为 5.10%、2.98%、
178
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2.79%及 2.85%。近年来，公司通过非公开发行股票、发行公司债券等股权或债
权融资方式拓宽融资渠道，导致短期借款占负债的比重呈下降趋势。
截至 2019 年 6 月末，公司主要短期借款如下：
单位：万元
借款单位 借款金融机构 借款金额 起始日期 终止日期
新湖中宝 宁波通商银行上海分行 39,537.57 2018/12/3 2019/11/20
新湖中宝 华夏银行杭州解放支行 20,000.00 2018/7/30 2019/7/30
新湖中宝 恒丰银行 20,000.00 2019/6/17 2020/6/11
新湖中宝 福建海峡银行温州分行 21,000.00 2019/3/14 2020/3/14
新湖中宝 福建海峡银行温州分行 18,500.00 2018/12/24 2019/12/24
新湖中宝 中信银行 15,000.00 2019/3/26 2020/3/20
九江中宝 上海国际信托有限公司 20,000.00 2018/10/19 2019/10/18
2）应付账款
最近三年及一期末，公司应付账款分别为 157,781.56 万元、197,417.81 万
元、201,421.81 万元及 175,658.06 万元，占总负债的比重分别为 1.93%、2.15%、
1.91%及 1.58%。公司的应付账款主要为房地产开发项目应付未付工程款、贸易
交易应付款等。2017 年末较 2016 年末应付账款余额增加主要是因为报告期内
应付工程款增加。2019 年 6 月末应付账款较 2018 年末减少主要系当期支付结
算了工程款所致。
3）预收款项
最近三年及一期末，公司预收款项分别为 1,332,950.28 万元、1,557,666.39
万元、1,635,698.32 万元及 1,650,325.83 万元，占总负债的比重分别为 16.32%、
16.99%、15.51%及 14.87%。
预收款项主要为预收售房款，款项系购房客户已签订商品房销售合同并支
付，但未达到商品房销售收入确认条件的款项。待开发项目完工并交付购房客户
并达到其他收入确认条件后，相应的预收款项方能结转为营业收入。报告期内，
公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化
和市场营销力度，且新推楼盘不断增加，因此公司销售业绩良好。报告期内，公
司预收售款金额增长较多，主要原因系项目销售情况转好，预收售房款增加，其
中上海新湖明珠城和苏州明珠城销售情况良好。截至 2019 年 6 月末，公司预收
179
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
款项的明细情况如下：
单位：万元
项目 期末数 期初数
预售房款 1,480,234.48 1,464,898.16
启东圆陀角岸线海涂开发预收款 20,149.25 22,948.88
温州西湾项目基础设施建设预收款 145,460.06 145,460.06
其他 4,482.04 2,391.22
合计 1,650,325.83 1,635,698.32
截至 2019 年 6 月末，公司预售房款的明细情况如下：
单位：万元
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间
沈阳北国之春五、六期 1,122.41 686.09 已竣工
沈阳北国之春七期 4,383.86 38,299.92 2019 年
已竣工
沈阳新湖花园 311.73 48,642.19
沈阳新湖塆 20,698.59 14,623.70 2021 年
沈阳仙林金谷一期 740.10 1,484.20 2021 年
沈阳仙林金谷二期 480.38 6.03 2021 年
天津新湖香格里拉二期 8,004.42 7,877.50 2019 年
杭州香格里拉 68,108.36 14,704.54 2022 年
衢州新湖景城一期兰馨苑 87.42 - 已竣工
衢州新湖景城二期玫瑰园 1,178.00 1,267.88 已竣工
衢州新湖景城三期郁金香郡 18,570.51 15,375.86 已竣工
衢州新湖景城四期牡丹园 139,069.73 216,537.04 2019 年
九江柴桑春天 3,592.85 543.34 已竣工
2020 年
九江庐山国际 103,973.29 65,029.53
苏州明珠城 7,057.85 250,728.70 2021 年
杭州新湖果岭舞谷苑 - 356.49 已竣工
杭州新湖果岭美山居 - 1.35 已竣工
杭州新湖果岭好山居 169,824.31 67,407.23 2020 年
上海新湖明珠城 4,169.99 4,169.99 2023 年
泰安新湖绿园 345.38 731.81 已竣工
180
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项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间
滨州新湖玫瑰园 33,355.07 21,251.15 2021 年
兰溪香格里拉二期 13,231.67 24,605.01 2022 年
杭州武林国际 3,366.27 5,502.27 已竣工
丽水新湖国际 4,253.26 2,703.07 已竣工
天津义乌商贸城 37,744.23 37,707.18 2021 年
嘉兴新中花园 149,003.41 91,449.28 2020 年
舟山御景国际 5,160.13 1,424.65 已竣工
乐清海德花园 713.32 3,754.63 已竣工
上海青蓝国际 14,838.98 16,884.40 2023 年
瑞安新湖广场 256,777.03 255,259.14 2021 年
瑞安金银座公寓 65,619.75 46,017.29 2019 年
温岭双溪春晓 292,361.62 191,649.93 2020 年
温岭玖珑春晓 13,511.54 - 2021 年
平阳四季果岭 21,460.74 12,673.73 2020 年
天津新湖美丽洲 17,118.30 5,543.04 2020 年
小计 1,480,234.48 1,464,898.16
4）应交税费
最近三年及一期末，公司应交税费分别为 130,656.34 万元、173,006.30 万
元、189,294.22 万元及 205,249.81 万元，占总负债的比重分别为 1.60%、1.89%、
1.79%及 1.85%。公司应交税费主要为应交企业所得税，还包括应交土地增值税、
应交增值税等项目。
5）其他应付款
其他应付款报表科目包括应付利息、应付股利和其他应付款。
a）应付利息系按照权责发生制计提的有息负债应付未付利息，报告期内期
末余额变动幅度不大。
b）应付股利主要系子公司未支付的股利，金额占负债比率不高。
c）最近三年及一期末，公司其它应付款分别为 155,113.88 万元、203,734.04
万元、188,134.99 万元及 193,711.68 万元，占总负债的比重分别为 1.90%、
2.22%、1.78%及 1.75%。公司的其他应付款主要包括押金保证金、对控股子公
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
司其他股东的往来款、对合营公司的往来款、暂收股权转让款等。报告期内，公
司其他应付款呈波动增长趋势，与公司不断拓展房地产项目、积极开展项目合作
的经营行为相吻合。
最近三年一期末，公司其他应付款结构情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
账龄 占比
金额 占比（%） 金额 占比（%） 金额 金额 占比（%）
（%）
押金保证金 34,732.49 17.93 35,439.75 18.84 32,013.47 15.71 22,226.81 14.33
往来款 110,088.36 56.83 110,607.57 58.79 97,890.34 48.05 86,014.86 55.45
预收股权转让款 27,000.00 13.94 27,150.00 14.43 27,000.00 13.25 - -
应付股权转让款 6,027.60 3.11 3,000.00 1.59 10,098.15 4.96 3,000.00 1.93
应付暂收款 11,245.13 5.81 5,815.58 3.09 3,986.11 1.96 12,660.63 8.16
其他 4,618.11 2.38 6,122.09 3.25 32,745.97 16.07 31,211.58 20.12
合计 193,711.68 100.00 188,134.99 100.00 203,734.04 100.00 155,113.88 100.00
截至2019年6月30日，公司其他应付款前五名明细情况如下：
单位：万元
编 占其他应付款期 款项性质及内
单位名称 金额
号 末余额比重（%） 容
1 杭州滨江房产集团股份有限公司 56,961.24 29.41 联营股东借款
预收股权转让
2 浙江古纤道新材料股份有限公司 27,000.00 13.94
款
3 深圳市天翼投资发展有限公司 18,274.20 9.43 联营股东借款
4 江苏新湖宝华置业有限公司 9,445.03 4.88 联营企业借款
5 浙江中房置业股份有限公司 8,786.65 4.54 联营股东借款
小计 120,467.12 62.19 -
6）一年内到期的非流动负债
最近三年及一期末，公司一年内到期的非流动负债分别为 456,148.41 万元、
1,125,820.77 万元、1,658,084.24 万元及 2,260,211.81 万元，公司一年内到期
的非流动负债主要为一年内到期的长期借款和一年内到期的应付债券。总体上看
公司一年内到期的非流动负债呈上升趋势，主要系公司不断扩大项目开发规模，
融资需求不断增加，以前期间的部分长期借款和应付债券即将到期所致。
182
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至 2019 年 6 月 30 日，公司主要一年内到期的非流动负债情况如下：
单位：万元
借款单 借款金融机构 借款金额 起始日期 终止日期
位
一年内到期的长期借款
新湖中宝 光大银行浙大支行 60,000.00 2016/12/23 2019/12/23
新湖中宝 福建海峡银行温州分行 37,000.00 2017/11/30 2019/12/28
新湖中宝 厦门国际银行上海分行 121,489.20 2018/2/5 2020/1/23
浙江允升 北京银行杭州分行 49,500.00 2018/1/18 2019/11/12
中瀚置业 国家开发银行股份有限公司 80,000.00 2014/12/22 2019/12/21
中瀚置业 国家开发银行股份有限公司 80,000.00 2014/12/22 2020/6/21
美丽洲 北方国际信托股份有限公司 55,000.00 2016/11/29 2019/11/28
温岭新湖 中国工商银行温岭支行 76,000.00 2017/12/18 2019/12/17
平阳利得 华夏银行股份有限公司温州分行 67,000.00 2014/12/22 2019/12/15
南通新湖 杭州工商信托股份有限公司 43,000.00 2018/8/28 2020/6/7
一年内到期的其他非流动负债
新湖中宝 中国华融资产管理股份有限公司 81,000.00 2017/7/28 2019/7/28
新湖中宝 兴业国际信托有限公司 70,000.00 2018/1/4 2020/1/4
新湖金服 杭州工商信托股份有限公司 70,000.00 2018/12/12 2020/5/18
满天星 中国华融资产管理股份有限公司 36,000.00 2017/8/23 2019/8/23
一年内到期的应付债券（本金）
新湖中宝 15 中宝债 500,000.00 2015/9/14 2019/9/14
平阳利得 15 利得债 02 160,000.00 2015/11/27 2019/11/27
香港新湖 XINHU BVI N2003 445,549.31 2017/3/1 2020/3/1
7）其他流动负债
最近三年及一期末，公司其他流动负债分别为 687,432.96 万元、136,909.54
万元、185,875.52 万元及 280,016.39 万元，占总负债的比重分别为 8.42%、
1.49%、1.76%及 2.52%，2017 年前新湖期货为公司控股子公司，其他流动负
债主要为应付期货保证金和借款，2017 年其他流动负债主要为预提土地增值税
清算准备和借款，2018 年末和 2019 年 6 月末其他流动负债主要为预提土地增
值税清算准备和短期应付债券。
最近三年一期末，公司其他流动负债的结构情况如下：
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单位：万元
2019年6月30 2018年12月31 2017年12月31 2016年12月
项目
日 日 日 31日
预提土地增值税清算
204,156.39 125,875.52 92,909.54 -
准备
短期应付债券 40,000.00 60,000.00 - -
借款 35,860.00 - 44,000.00 253,666.85
应付期货保证金 - - 397,084.11
应付质押保证金 - - 32,135.70
期货风险准备金 - - 4,484.25
应付期货投资者保障
- - - 62.05
金
合计 280,016.39 185,875.52 136,909.54 687,432.96
其他流动负债中的借款，系公司将所持子公司的股权收益权或债权转让给信
托公司或资产管理公司，该项权益将由公司收回，故收到的股权收益权或债权转
让款项作为负债处理，在其他流动负债及其他非流动负债科目核算。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司其他流动负债-短期应付债券系 19 新湖中宝
ZR001 公司债 40,000 万元。
（2）非流动负债分析
最 近 三 年 及 一 期 末 ， 公 司 非 流 动 负 债 分 别 为 4,759,307.10 万 元 、
5,434,524.05 万元、6,111,323.25 万元及 5,845,535.75 万元，占总负债比重分
别为 58.27%、59.28%、57.94%及 52.67 %。公司非流动负债中，长期借款、
应付债券和其他非流动负债占比较大。
1）长期借款
最近三年及一期末，公司长期借款分别为 2,904,533.46 万元、3,046,666.03
万元、4,044,881.09 万元及 3,931,088.24 万元，占总负债的比重分别为 35.56%、
33.24%、38.35%及 35.42 %。2014 年年末上海中瀚取得了国家开发银行股份
有限公司、上海银行黄浦支行，上海新湖取得了工商银行普陀支行大额的银行授
信。2015 年上海中瀚分别向各银行申请放款 6.50 亿元、5.35 亿元和 20.65 亿
元，2016 年公司长期借款增加主要原因为当期分别从 UBSAG、厦门国际银行
上海分行、北方国际信托股份有限公司、大连银行股份有限公司上海分行和中信
银行取得贷款 60.16 亿元、9.35 亿元、8.5 亿元、10.01 亿元和 22.88 亿元。2018
年公司长期借款增加主要原因是当期上海三个拆迁项目根据拆迁进度陆续收到
184
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
拆迁贷款。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司主要长期借款情况如下：
单位：万元
借款单位 借款金融机构 借款金额 起始日期 终止日期
新湖地产 农业银行嘉兴南湖支行 55,000.00 2017/4/5 2023/12/29
新湖海创 北京银行杭州分行 51,500.00 2018/9/28 2021/9/27
中国民生银行股份有限公司温
瑞安中宝 59,950.00 2018/10/24 2021/9/4
州分行
苏州新湖 中信银行 58,800.00 2018/9/14 2022/3/29
平阳利得 温州银行蒲鞋支行 52,900.00 2018/6/29 2021/6/29
平阳利得 温州银行蒲鞋支行 51,000.00 2019/2/1 2022/1/29
中瀚置业 国家开发银行股份有限公司 125,000.00 2014/12/22 2020/12/21
上海新湖 工商银行普陀支行 349,229.00 2017/7/7 2022/7/6
上海玛宝 银团-民生银行、工商银行 283,457.00 2017/8/28 2026/8/15
上海天虹 工行上海普陀支行 58,700.00 2017/3/24 2022/3/24
银团-工商银行、民生银行、上
上海天虹 270,250.00 2017/12/21 2027/12/17
海银行、江苏银行、光大银行
银团-中信银行、农业银行、民
上海亚龙 生银行、浦发银行、上海银行、 1,054,581.00 2018/3/9 2027/8/10
工商银行
香港冠盛 工银国际 95,563.36 2017/12/15 2020/12/14
Total Partner 银团-UBS AG、DB 591,618.21 2016/9/5 2022/3/22
2）应付债券
截至2019年6月30日，公司应付债券明细情况如下：
单位：万元
项目 2019 年 6 月 30 日
15 新湖债 215,369.97
16 新湖 01 258,681.58
17 新湖中宝 MTN001 100,000.00
平安-新湖中宝购房尾款资产支持专项计划 142,080.12
17 浙南教育 ZR001 10,000.00
XINHU BVI N2003 -
185
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目 2019 年 6 月 30 日
18 新湖中宝 MTN001 100,000.00
18 中宝 01 49,508.27
18 中宝 02 179,036.51
XINHU BVI N2112 151,720.48
XINHU BVI N2203 187,148.46
XINHU BVI N2206 109,075.40
合计 1,502,620.79
报告期内，为降低公司的流动性风险，优化债务结构，公司注重债券融资。
公司于 2016 年 5 月完成了公开发行 5 年期的公司债券，债券简称为“16 新
湖 01”，发行规模为 35 亿元，票面利率为 5.20%。
2017 年 3 月 1 日，公司全资子公司香港新湖投资有限公司通过其在英属维
尔京群岛注册成立的新湖（BVI）控股有限公司在境外公开发行 7 亿美元债券，
公司为其提供无条件及不可撤销的跨境担保，票面年利率为 6%，发行价格为债
券票面值的 99.595%，实际利率为 6.15%，期限为 3 年。2017 年 3 月 2 日，债
券在香港联交所上市，债券简称为 XINHUBVIN2003，债券代码为 5382。
2017 年 11 月 7 日，公司发行 3 年期 10 亿元中期票据，债券简称“17 新湖
中宝 MTN001”，按面值平价发行，票面利率 6.80%。
2017 年 11 月，公司通过平安证券发起设立的“平安-新湖中宝购房尾款资产
支持专项计划”获得认购并正式成立，发行规模 15 亿，期限 2+1 年，起息日为
2017 年 11 月 29 日。其中：优先 A 级资产支持证券 9.75 亿元，预期收益率为
6.1%；优先 B 级资产支持证券 4.5 亿元，预期收益率为 6.6%；次级资产支持证
券 0.75 亿元。
公司于 2018 年 3 月 23 日非公开发行 4 年期 5 亿元公司债券，债券简称“18
中宝 01”，按面值平价发行，票面利率 7.50%。
公司于 2018 年 3 月 27 日公开发行 3 年期中期票据 10 亿元中期票据，债券
简称“18 新湖中宝 MTN001”，按面值平价发行，票面利率 6.80%。
公司于 2018 年 9 月 10 日非公开发行 4 年期 18 亿元公司债券，债券简称“18
中宝 02”，按面值平价发行，票面利率 7.80%。
2018 年 12 月 20 日，公司全资子公司新湖（BVI）2018 控股有限公司完成
186
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
在境外发行总额 2.4 亿美元的债券。债券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境
担保，票面年利率为 11%，发行价格为债券票面值的 100%，期限为 3 年（附第
2 年末发行人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。本次债券发
行依据美国证券法 S 规则向境外机构投资者发售，并在香港联合交易所有限公
司上市，上市日期为 2018 年 12 月 21 日，债券简称为 XINHUBVIN2112，债券
代码为 5497。
2019 年 3 月 14 日，新湖（BVI）2018 控股有限公司完成在境外发行总额
2.75 亿美元的债券。债券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境担保，票面年
利率为 11%，发行价格为债券票面值的 100%，期限为 3 年（附第 2 年末发行人
上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。本次债券发行依据美国证
券法 S 规则向境外机构投资者发售，并在香港联合交易所有限公司上市，上市
日期为 2019 年 3 月 15 日，债券简称为 XINHUBVIN2203，债券代码为 5889。
2019 年 6 月 12 日，新湖（BVI）2018 控股有限公司完成在境外发行总额
1.1 亿美元的债券。债券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境担保，票面年利
率为 11%，发行价格为债券票面值的 100%，期限为 3 年（附第 2 年末发行人上
调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。2019 年 6 月 28 日，新湖（BVI）
2018 控股有限公司依据美国证券法 S 规则，按原始债券相同的条款和条件，完
成向境外机构投资者增发总额 0.5 亿美元票面年利率 11%的 3 年期债券（附第 2
年末发行人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权）。本次发行的债
券由本公司提供无条件及不可撤销的跨境担保，发行价格为债券票面值的
100%。本次发行的债券待完成外汇管理局相关备案登记后将会与原始债券合并
构成单一系列，并在香港联合交易所有限公司上市，上市后债券简称为 XINHU
BVI N2206，债券代码为 4569。
3）其他非流动负债
最 近 三 年 及 一 期 末 ，公 司 其 他 非 流 动 负 债分 别 为 335,000.00 万 元 、
253,062.09 万元、253,942.04 万元及 379,275.56 万元，占总负债的比重分别为
4.10%、2.76%、2.41%及 3.42 %。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司其他非流动负债的借款系期末应付长城资产
管理股份有限公司债权转让款 48,000 万元、应付东方资产管理股份有限公司债
187
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
权转让款 168,500 万元、应付中国华融资产管理股份有限公司债权转让款 52,740
万元、应付渤海国际信托股份有限公司特定资产收益权转让款 70,000 万元、应
付中信信托有限责任公司股权收益权转让款 40,000 万元。
（3）公司 2019 年 6 月末有息债务情况
公司 2019 年 6 月末有息负债总余额为 858.31 亿元，主要以 3 年以内为主，
3 年以内的有息债务比例合计达 69.68%。公司 2019 年 6 月末债务期限结构如
下：
年限 金额（亿元） 比例（%）
1 年以内 265.96 30.99
1-2 年 151.62 17.66
2-3 年 180.52 21.03
3 年以上 250.37 29.17
不确定账龄（其他应付款）[注] 9.84 1.15
合计 858.31 100.00
注：该笔有息债务不确定账龄主要是对联营企业的合作方股东的借款。
公司2019年6月末有息负债信用融资与担保融资结构如下：
项目 金额（亿元） 比例（%）
信用借款 153.30 17.86
抵押借款 24.95 2.91
保证借款 247.95 28.89
质押借款 99.43 11.58
抵押并保证借款 169.43 19.74
保证并质押借款 139.81 16.29
抵押、质押并保证借款 23.44 2.73
合计 858.31 100.00
（4）现有债务偿债安排
公司现有债务主要为银行借款、信托贷款、公司债券等，上述债务主要用于
补充流动资金、日常经营周转和项目开发与建设。公司将主要通过以下几个方面
对现有债务进行偿还：
1）随着宏观经济和地产行业政策的变化，公司的营业收入和利润水平有望
188
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
进一步提升，经营活动净现金流有望持续改善，将为上述债务的偿还提供持续和
稳定的资金来源；
2）公司现有一定比例的非房地产行业对外投资，这些投资均是优质资产，
上述投资每年都会为公司产生较为可观的投资收益，亦可为现有债务的偿还提供
重要的资金来源；
3）公司亦不断拓展融资渠道，通过新增长短期借款和运用现有银行授信额
度，偿还到期债务，不断优化债务期限结构。公司与银行等金融机构保持良好的
长期合作关系，并获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。截至 2019 年
6 月 30 日，本公司合并口径授信总额为 866.05 亿元，其中未使用的授信额度为
345.91 亿元。
4）公司股权融资有利于提高房地产项目销售回款的力度和速度，为债务偿
还提供保障。
3、偿债能力分析
最近三年及一期末，公司偿债能力主要指标见下表：
项目 2019 年 6 月末 2018 年末 2017 年末 2016年末
流动比率（倍） 1.83 2.09 2.20 2.30
速动比率（倍） 0.44 0.51 0.61 0.78
资产负债率
75.77% 75.42% 73.59% 73.20%
（合并报表）
最近三年及一期末，公司的流动比率分别为 2.30、2.20、2.09 及 1.83，速
动比率分别为 0.78、0.61、0.51 及 0.44，公司合并资产负债率分别为 73.20%、
73.59%、75.42%及 75.77%。最近三年及一期，公司采取积极的经营策略，充
分利用财务杠杆拓展业务。2016 年末公司合并资产负债率上升是因为公司回购
部分股份，权益减少。公司属于房地产开发企业，预收款项占负债的比重较高，
但公司预收款项一般来说无偿还义务，剔除预收款项后公司资产负债率将降到
63%左右，财务结构较为合理。
公司始终按期偿还有关债务，与银行等金融机构建立了长期合作关系，具备
良好的资信水平，各大金融机构授予公司较高的信用额度。
4、盈利能力分析
189
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
报告期内，公司主营业务包括房地产开发和销售、海涂开发、商业贸易。其
它业务主要包括房屋租赁和物业管理业务等，报告期内其他业务对公司营业收入
的影响较小。
最近三年及一期末，公司利润表主要项目见下表：
单位：万元
项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
营业收入 727,501.53 1,722,711.47 1,749,992.40 1,362,624.22
其中：主营业务收入 724,179.24 1,716,092.81 1,745,719.87 1,359,657.04
其他业务收入 3,322.28 6,618.66 4,272.53 2,967.17
营业成本 445,724.02 1,231,167.10 1,257,008.05 1,086,116.25
销售费用 17,825.20 31,515.01 51,661.91 41,913.06
管理费用 22,109.78 42,022.43 44,428.02 39,017.25
财务费用 108,481.34 169,799.72 149,329.03 119,609.97
投资收益 171,299.72 248,961.29 318,223.67 35,346.36
营业利润 212,451.82 354,870.78 381,530.24 32,079.23
营业外收入 139.74 372.23 39,085.24 576,622.77
利润总额 210,066.64 352,817.94 417,894.70 606,551.32
净利润 170,616.35 269,335.93 335,022.10 584,717.95
归属于母公司所有者
172,071.28 250,620.17 332,186.52 583,846.08
的净利润
最近三年及一期，公司的营业收入分别为 1,362,624.22 万元、1,749,992.40
万元、1,722,711.47 万元及 727,501.53 万元。近年来由于房地产结算面积增加
使得房地产开发收入增加，总体营业收入相应上升。公司经营规模持续扩大，在
建房地产开发项目逐年增加，销售费用、管理费用逐年增长，财务费用亦随融资
规模的扩大而增长。2018 年公司经营规模维持相对稳定。
（1） 主营业务收入
最近三年一期，公司主营业务收入的构成情况如下：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
项目 比例 比例
金额 金额 金额 比例（%） 金额 比例（%）
（%） （%）
房地产开发 603,863.97 83.39 1,326,833.76 77.32 1,275,525.77 73.07 1,007,454.80 74.10
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
商业贸易 112,656.74 15.56 290,929.54 16.95 445,945.53 25.55 320,063.13 23.54
海涂开发 2,799.63 0.39 90,382.64 5.27 6,925.91 0.40 15,747.70 1.16
其他 4,858.90 0.67 7,946.88 0.46 17,322.65 0.99 16,391.40 1.21
合计 724,179.24 100.00 1,716,092.81 100.00 1,745,719.87 100.00 1,359,657.04 100.00
公司最近三年及一期的主营业务收入主要由房地产开发、商业贸易、海涂开
发业务组成。公司房地产开发业务以满足刚需住宅开发的同时挖掘改善型需求的
产品，业务主要集中在上海、杭州、温州、嘉兴、舟山、苏州、南通等长三角地
区经济发达城市；公司目前的海涂开发项目主要为平阳利得围垦开发西湾海涂项
目、启东圆陀角项目合作投资开发建设项目；公司商业贸易业务涉及的主要贸易
品种为铜、黄金、化工产品和有色金属等，在采购与销售环节均以市场价为基准
定价，该业务的主要客户为贸易商和黄金交易所。
最近三年一期，公司主营业务收入按地区分类情况如下：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
地区 比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
浙江 305,744.84 42.22 1,446,004.33 84.26 866,186.40 49.62 781,471.26 57.48
上海 10,371.35 1.43 63,429.00 3.70 713,350.35 40.86 106,550.62 7.84
江苏 300,315.63 41.47 19,593.93 1.14 14,958.33 0.86 293,575.12 21.59
辽宁 88,074.95 12.16 27,469.08 1.60 66,050.76 3.78 58,025.37 4.27
天津 39,943.34 2.33 21,559.07 1.23 19,539.15 1.44
山东 2,085.67 0.29 14,166.43 0.83 18,286.22 1.05 16,368.93 1.20
江西 17,586.79 2.43 105,486.70 6.15 45,328.73 2.60 84,126.60 6.19
合计 724,179.24 100.00 1,716,092.81 100.00 1,745,719.87 100.00 1,359,657.04 100.00
公司房地产开发业务根植于浙江省，充分利用“新湖地产”品牌的影响力，不
断优化土地资源分布，通过长三角地区向外辐射。发行人的土地储备与项目开发
集中在上海、浙江、江苏、江西、山东、辽宁、天津等省份，在开发地域的选择
上注重一、二、三线城市的合理配置，在充分利用规模优势的同时，逐步降低区
域性市场风险，有利于发行人业绩的稳定增长。
最近三年一期，公司前五名客户的营业收入情况如下：
单位：万元
191
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
占营业收入比例
年度 客户 销售收入
（%）
浙江晴朗智能科技有限公司 47,166.50 6.48
杭州金卡列进出口有限公司 29,208.24 4.01
2019年 宁波鑫煌军泰科技有限公司 26,054.91 3.58
1-6月 杭州亿源实业有限公司 8,245.04 1.13
购房户邱先生 3,902.86 0.54
合计 114,577.56 15.75
宁波有色通供应链管理有限公司 102,174.76 5.93
上海黄金交易所 81,715.32 4.74
平阳县国土资源局 81,526.05 4.73
2018年度
泰昌集团有限公司 41,457.75 2.41
浙江晴朗智能科技有限公司 22,615.48 1.31
合计 329,489.35 19.13
上海黄金交易所 136,401.12 7.79
浙江物产氯碱化工有限公司 47,084.50 2.69
宁波有色通供应链管理有限公司 41,979.95 2.40
2017年度 浦银安盛资管-浦发银行起点 1 号专项
25,804.52 1.47
资产管理计划
厦门升名汇商贸有限公司 16,256.32 0.93
合计 267,526.41 15.29
上海黄金交易所 178,224.87 13.08
浙江物产氯碱化工有限公司 43,643.23 3.2
启东市土地储备中心 15,747.70 1.16
2016年度
厦门升名汇商贸有限公司 11,542.74 0.85
温州行联实业有限公司 8,181.73 0.6
合计 257,340.27 18.89
报告期内各期，公司的前五名客户基本为贸易客户及海涂开发业务客户，房
地产开发业务的客户多为个人客户，交易对象较为分散，单个客户交易金额较小。
（2）主营业务毛利及毛利率
192
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最近三年及一期，公司主营业务毛利的构成情况如下：
单位：万元
2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
项目 毛利率 毛利率 毛利率 毛利率
营业毛利 营业毛利 营业毛利 营业毛利
（%） （%） （%） （%）
房地产开发 277,266.38 45.92 431,747.70 32.54 476,348.78 37.35 251,779.33 24.99
商业贸易 315.81 0.28 1,067.59 0.37 346.50 0.08 2,064.93 0.65
海涂开发 1,235.05 44.11 55,028.93 60.88 1,312.35 18.95 7,975.46 50.65
其他 1,452.39 29.89 854.21 10.75 13,284.83 76.69 13,372.93 81.59
合计 280,269.64 38.70 488,698.44 28.48 491,292.48 28.14 275,192.65 20.24
公司的营业毛利主要来自房地产开发业务与海涂开发业务，最近三年，房地
产开发业务与海涂开发业务对公司毛利的贡献占比约 97%左右。
（3）期间费用
最近三年及一期，公司期间费用的构成情况如下：
单位：万元
项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
销售费用 17,825.20 31,515.01 51,661.91 41,913.06
管理费用 22,109.78 42,022.43 44,428.02 39,017.25
财务费用 108,481.34 169,799.72 149,329.03 119,609.97
期间费用合计 148,416.32 243,337.17 245,418.96 200,540.29
销售费用/营业收入（%） 2.45 1.83 2.95 3.08
管理费用/营业收入（%） 3.04 2.44 2.54 2.86
财务费用/营业收入（%） 14.91 9.86 8.53 8.78
期间费用率合计（%） 20.40 14.13 14.02 14.72
公司销售费用、管理费用随着经营规模的扩大而增长。公司不断开拓融资渠
道，通过新增银行借款、发行公司债券、信托融资等融资方式筹措资金用于项目
开发，因此财务费用有所增长。
公司销售费用主要包括营销广告费用和销售人员工资、奖金及福利等。随着
公司影响力的不断增强，品牌效应逐步显现，物业产品深受购房者的认可，销售
费用占营业收入的比例维持在较低水平。
193
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
公司管理费用主要包括职工薪酬、税金、折旧费、业务招待费等费用，报告
期内，公司管理费用的发生额与经营规模基本匹配。
公司财务费用主要为利息支出及支付给银行、信托等金融机构的财务顾问费
用，公司财务费用逐年上升，主要源于公司开拓债券融资渠道，发行公司债券导
致各期利息支出的增加。
（4）投资收益
最近三年及一期，公司投资收益分别为 35,346.36 万元、318,223.67 万元、
248,961.29 万元及 171,299.72 万元，报告期内公司着力布局金融板块，实现了
较高的投资收益。
最近三年一期，公司投资收益具体明细情况如下表所示：
单位：万元
项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
权益法核算的长期股权投资收益 170,665.11 231,057.85 248,238.67 57,636.25
处置长期股权投资产生的投资收益 28.91 -62.77 25,185.86 49,629.07
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
713.79 1,019.00 59.29
融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
- -703.23 5,610.28 1,602.20
的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 - 14,992.30 6,676.88 4,049.94
处置可供出售金融资产取得的投资收益 - - - -23,028.97
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计
- - 17,884.24 26,723.35
量产生的利得
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
- - - -
融负债持有期间取得的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
- - - -242.55
的金融负债取得的投资收益
信托分红及转让收益 - - - -
理财产品收益 - 2,963.36 13,608.74 9,605.76
金融工具持有期间的投资收益 1,008.01 - - -
处置金融工具取得的投资收益 -402.32 - - -
其他[注] - - - -90,688.00
合计 171,299.72 248,961.29 318,223.67 35,346.36
注：系公司对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资所致。
2016 年公司投资收益主要来自：合营及联营公司盛京银行、温州银行、中
194
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
信银行等当期实现盈利，形成公司当期的投资收益 62,202.45 万元；处置江苏新
湖宝华置业有限公司股权形成投资收益 76,352.42 万元；公司对中信银行的投资
由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资的转换投资收益
-90,688.00 万元。
2017 年，公司投资收益主要来自：合营及联营公司盛京银行、温州银行、
中信银行等当期实现盈利，形成公司当期的投资收益 260,894.24 万元；处置新
湖期货有限公司股权形成投资收益 43,615.21 万元。
2018 年，公司投资收益主要来自：合营及联营公司盛京银行、温州银行、
新湖期货、中信银行、万得信息等当期实现盈利，形成公司当期的投资收益
260,716.97 万元。
2019 年上半年，公司投资收益主要来自合营及联营公司盛京银行、温州银
行、新湖控股、中信银行、万得信息等当期实现盈利，形成公司当期权益法核算
的投资收益 172,719.05 万元。
（5）营业外收入
最近三年一期，公司营业外收入的结构情况如下：
单位：万元
项目 2019半年度 2018年度 2017年度 2016年度
非流动资产处置利得合计
- - - -
[注]
接受捐赠 3.08 3.40 0.20 100.20
政府补助及奖励 - - 487.13
罚没收入 14.83 64.67 67.36 92.52
无法支付款项 0.50 1.94 2.20 198.38
违约金 83.33 203.08 450.76 163.60
补偿款 - - - 1,553.28
股权投资转换损益 - - - 573,910.69
权益法核算新增投资成本
小于可辨认净资产公允价 - 0.00 38,494.59 -
值差额
其他 38.00 99.15 70.14 116.98
合计 139.74 372.23 39,085.24 576,622.77
占利润总额的比重（%） 0.07 0.11 9.35 95.07
195
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注：公司编制 2017 年度报表执行《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》
(财会〔2017〕30 号)，将原列报于“营业外收入”和“营业外支出”的非流动资产处置利得和损
失和非货币性资产交换利得和损失变更为列报于“资产处置收益”。此项会计政策变更采用追
溯调整法，调减 2016 年度营业外收入 1,415,876.42 元，营业外支出 4,499,452.16 元，调
减资产处置收益 3,083,575.74 元。调减 2015 年度营业外收入 732,877.83 元，营业外支出
38,060.96 元，调减资产处置收益 694,816.87 元。
最近三年及一期，公司营业外收入分别为 576,622.77 万元、39,085.24 万
元、372.23 万元及 139.74 万元，2016 年营业外收入较大，主要系公司对中信
银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资所致。
2017 年营业外收入主要系权益法核算新增投资成本小于可辨认净资产公允价值
差额所致。
5、现金流量分析
最近三年及一期，公司现金流量表主要项目见下表：
单位：万元
项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
经营活动现金流入： 827,997.43 1,970,704.91 2,347,550.68 1,976,016.10
其中：销售商品、提供劳务收
781,910.53 1,807,206.54 2,080,211.02 1,829,534.98
到的现金
经营活动现金流出： 856,791.86 2,348,572.48 2,179,233.25 1,513,205.92
其中：购买商品、接受劳务支
666,519.24 1,941,585.11 1,678,217.57 1,098,107.01
付的现金
经营活动产生的现金流量净额 -28,794.43 -377,867.57 168,317.42 462,810.18
投资活动产生的现金流量净额 -60,815.86 -406,862.24 -643,276.52 -224,555.40
筹资活动产生的现金流量净额 81,279.72 609,731.78 517,819.49 164,899.54
汇率变动对现金及现金等价物
486.09 11,284.26 -7,130.31 3,212.96
的影响
现金及现金等价物净增加额 -7,844.47 -163,713.76 35,730.08 406,367.29
（1）经营活动产生的现金流量分析
报告期内为实现做强、做大房地产主业，公司在全国范围内同时开发多个房
地产项目，每年投入项目开发的现金支出较多；另外，公司为保持可持续发展，
择机进行土地储备，亦导致经营活动现金流出较大；从行业特点来看，房地产项
目开发从取得土地到最终实现交付所需时间较长，导致了公司经营活动净现金流
196
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
量随着项目开发和销售呈现一定的波动。
2016 年经营活动产生的现金流量净额为 462,810.18 万元，主要因为当期房
地产销售增加。2017 年经营活动产生的现金流量净额为 168,317.42 万元，主要
因为当期房地产销售回款增加所致；2018 年经营活动产生的现金流量净额为
-377,867.57 万元，主要因为本期上海三个旧改项目拆迁支出增加。其中，2018
年公司销售商品和提供劳务收到的现金比 2017 年减少 27.3 亿元，主要系：①
2017 年收到的现金中包含了新湖期货及其子公司销售商品和提供劳务收到的现
金 21.07 亿元，2018 年新湖期货不再纳入合并范围；②2017 年公司海涂开发业
务收到现金 9.83 亿元，2018 年该项业务收到现金为 0。2018 年公司购买商品
和接受劳务支付的现金增加主要系上海旧改项目拆迁工作进展顺利，当年支付拆
迁款 97.15 亿元，比 2017 年增加 32.80 亿元。2019 年 1-6 月经营活动产生的
现金流净额为-28,794.43 万元，主要系当期支付拆迁款 23.37 亿元。
（2）投资活动产生的现金流量分析
2016 年投资活动产生的现金为负数主要是当期对阳光保险集团股份有限公
司股权投资增加所致。2017 年投资活动产生的现金流量净额为负数，主要系本
期股权投资增加。2018 年公司投资活动产生的现金流量净额为-406,862.24 万
元，主要是因为本期投资活动现金流入减少。2019 年 1-6 月公司投资活动产生
的现金流量净额为-60,815.86 万元，主要是因为本期对高科技公司的股权投资增
加所致。
（3）筹资活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，为满足房地产开发项目的开发资金需求，公司拓宽了融资
渠道，加大了银行贷款与信托融资的规模，因此取得借款产生的现金流入不断增
长，导致筹资活动产生的现金流量净额为正数。报告期内，公司具有较好的融资
能力，筹资活动产生的现金流量净额一直保持在较高水平。2017 年度筹资活动
产生的现金流量净额为 525,108.91 万元，较 2016 年度增加 352,919.95 万元，
主要因为本期发行境外债券 7 亿美元所致。2018 年筹资活动产生的现金流量净
额为 609,731.78 万元，主要系本期三个上海旧改项目拆迁支出的配套贷款增加
所致。2019 年 1-6 月筹资活动产生的现金流量净额为 81,279.72 万元，主要系
当期发行境外债券 4.35 亿美元所致。
197
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（二）母公司报表口径分析
1、资产分析
最近三年及一期末，母公司主要资产的构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产 占比 占比 占比 占比
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
货币资金 439,302.05 8.00 395,069.32 7.48 907,566.59 18.79 734,176.99 15.51
其他应收款 2,327,256.09 42.38 2,162,044.43 40.93 1,216,775.71 25.19 1,470,011.65 31.05
流动资产合计 3,018,612.35 54.96 2,680,030.70 50.73 2,130,822.85 44.11 2,314,874.47 48.90
可供出售金融资产 - - 1,001,602.68 18.96 1,068,699.23 22.12 928,076.11 19.60
长期股权投资 1,435,886.20 26.15 1,416,001.87 26.80 1,322,983.69 27.39 1,118,644.14 23.63
其他权益工具投资 592,214.97 10.78 - - - - - -
其他非流动金融资
376,467.47 6.85 - - - - - -
产
其他非流动资产 - - 700.00 0.01 694.00 0.01 70,407.80 1.49
非流动资产合计 2,473,369.40 45.04 2,602,727.79 49.27 2,700,020.94 55.89 2,419,307.42 51.10
资产总计 5,491,981.74 100.00 5,282,758.50 100.00 4,830,843.79 100.00 4,734,181.89 100.00
报告期内，母公司的总资产规模持续快速增长。最近三年及一期末，母公司
总资产分别为 4,734,181.89 万元、4,830,843.79 万元、5,282,758.50 万元及
5,491,981.74 万元。母公司的资产主要由货币资金、其他应收款、其他权益工具
投资、其他非流动金融资产和长期股权投资构成，报告期内母公司不断扩大经营
规模和投资规模，并扩大对子公司融资支持力度，使得其他应收款和长期股权投
资不断增长，带动总资产持续增长。
2、负债分析
最近三年及一期末，母公司主要负债额构成情况如下：
单位：万元
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
负债
金额 占比（%） 金额 占比（%） 金额 占比（%） 金额 占比（%）
短期借款 215,012.57 6.08 212,418.40 6.52 205,426.00 7.35 166,900.00 5.90
其他应付款 986,149.52 27.89 609,298.88 18.71 477,150.86 17.07 463,676.41 16.40
一年内到期的非流
960,837.32 27.17 852,666.71 26.18 212,870.00 7.62 148,540.00 5.25
动负债
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其他流动负债 45,860.00 1.30 60,000.00 1.84 25,000.00 0.89 235,978.85 8.34
流动负债合计 2,209,661.07 62.49 1,735,559.03 53.28 921,808.11 32.99 1,032,005.15 36.49
长期借款 4,900.00 0.14 205,639.80 6.31 282,300.00 10.10 468,361.00 16.56
应付债券 1,052,176.45 29.76 1,142,201.01 35.06 1,445,436.19 51.72 1,194,736.75 42.25
其他非流动负债 269,240.00 7.61 174,000.00 5.34 145,000.00 5.19 133,000.00 4.70
非流动负债合计 1,326,316.45 37.51 1,521,840.81 46.72 1,872,736.19 67.01 1,796,097.75 63.51
负债合计 3,535,977.52 100.00 3,257,399.84 100.00 2,794,544.30 100.00 2,828,102.91 100.00
报告期内，母公司负债规模跟随业务规模及投资规模的扩大而持续扩大。最
近三年及一期末，母公司负债总额分别为 2,828,102.91 万元、2,794,544.30 万
元、3,257,399.84 万元及 3,535,977.52 万元。母公司负债主要由短期借款、其
他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券和其他非流动负债构
成，报告期内，母公司不断拓宽融资渠道以支撑母公司及子公司业务扩张，因此
负债总额持续增长。
3、偿债能力分析
最近三年及一期末，母公司偿债能力主要指标如下：
单位：万元
项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.37 1.54 2.31 2.24
速动比率（倍） 1.37 1.54 2.31 2.24
资产负债率 64.38% 61.66% 57.85% 59.74%
报告期内，2016-2017 年母公司流动比率和速动比率不断增长，短期偿债能
力有所提升，2018 年流动比率和速动比率下降主要源于一年内到期的非流动负
债的增加。母公司不断拓宽融资渠道以支撑母公司及子公司业务的增长， 2016
年母公司发行了“16 新湖 01”和回购公司股份 500,326,892 股，导致资产负债率
上升。2018 年，母公司新增借款、债券融资增加，负债率有所上升。良好的银
企关系和母公司充足的经营活动现金流入将为母公司的偿债能力提供可靠保障。
4、盈利能力分析
最近三年及一期，母公司利润表主要项目见下表：
单位：万元
199
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
营业收入 112,592.64 221,167.27 230,194.47 183,314.31
营业成本 112,082.36 219,982.80 217,942.57 166,538.72
财务费用 24,941.29 48,158.87 72,280.19 76,648.86
投资收益 75,464.09 148,473.12 275,280.05 187,725.07
营业利润 61,786.91 82,395.85 160,156.94 111,832.34
利润总额 61,786.91 81,758.72 160,148.36 111,841.15
净利润 61,786.91 81,758.72 148,870.93 123,118.58
最近三年及一期，母公司营业收入分别为 183,314.31 万元、230,194.47 万
元、221,167.27 万元及 112,592.64 万元，营业利润分别为 111,832.34 万元、
160,156.94 万元、82,395.85 万元及 61,786.91 万元，净利润分别为 123,118.58
万元、148,870.93 万元、81,758.72 万元及 61,786.91 万元。2016-2017 年母公
司营业利润、利润总额和净利润均实现稳定增长，盈利能力提高，2018 年母公
司利润下降源于投资收益的大幅下降，主要由于处置长期股权投资产生的投资收
益的下降。
5、现金流量分析
最近三年及一期内，母公司现金流量表主要项目见下表：
单位：万元
项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
经营活动产生的现金流量净额 99,353.98 128,364.69 -1,005.28 30,148.38
投资活动产生的现金流量净额 191,871.15 -523,938.97 -141,485.61 -115,396.04
筹资活动产生的现金流量净额 -247,989.01 -42,159.05 242,514.88 306,715.34
现金及现金等价物净增加额 43,236.12 -437,733.33 100,023.99 221,467.67
最近三年及一期，母公司经营活动产生的产生的现金流量净额分别为
30,148.38 万元、-1,005.28 万元、128,364.69 万元及 99,353.98 万元，筹资活
动产生的现金流量净额为 306,715.34 万元、242,514.88 万元、-42,159.05 万元
及-247,989.01 万元。2017 年母公司经营活动现金流量净额为负主要是因为结算
方式导致的差异。2018 年投资活动现金流为负主要是因为新增股权投资。
200
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（三）未来业务发展目标
历经多年经营，公司已成长为一家跨地区经营、具有较强规模和品牌优势、
成长性良好的全国性房地产开发企业。公司将始终以房地产为核心并积极配置大
量城镇化建设项目，适当辅之于金融、金融科技等高效投资的发展战略，针对不
断变化的内外部环境，适当调整经营模式，促进公司市场价值、资产规模、盈利
能力持续提升。
公司将继续坚持普通刚需住宅为主的产品定位，挖掘改善型需求的产品，力
争销售收入有较大幅度增长。公司将努力把握资本市场和行业发展带来的机遇，
继续坚定不移地坚持做大做强地产业务，注重提升企业的专业能力，及时准确地
分析政策，有效降低各种不利因素的影响，确保公司稳定健康发展。
此外，公司充分关注外部政策经济形势变化带来的影响，抓住金融、大数据、
互联网、高科技带来的机遇，积极谋求战略转型，融合具有较大发展潜力的金融、
金融科技、高科技等业务板块，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提
升。公司将积极把握行业爆发的有利时机，不断整合互联网金融资源，深化金融
科技业务创新，利用大数据和云计算等金融科技进一步增强各金融版块的协同
性，着力营造一体化的金融服务能力，力求在金融及金融科技领域打造核心竞争
力。
（四）盈利能力的可持续性
近年来，公司房地产开发业务受房地产调控及供需关系变化等因素的影响，
毛利率有所下降，公司将从以下几方面保障并提升盈利能力：
1、快速抓住市场机会，及时调整产品结构，实现预期收入。
加强对客户需求的分析，从产品面积、功能等方面，不断优化产品结构，紧
跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，保持较合理的开发节奏。针对
大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品的去化速度。
2、进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。
加强对营销人员培训，落实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售
团队，提高营销效率。根据市场形势把握营销策略，通过细分客户类型，深入研
究客户特点，创新营销渠道，启用代理销售、电商等新型合作渠道，探索通过自
销与代理相结合的销售模式。
201
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
3、加强资金统筹，平衡项目融资，合理控制融资成本。
公司将加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划
协调一致，提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，
通过优化借款期限及其结构，将资金综合成本控制在合理水平以内。
4、以完善公司内控体系为重点，进一步提升公司治理和精细化管理水平
公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的集团化管控模式，完善
内部机构职能，提高管理效益。借鉴同行业的先进管理经验和方法，建立健全公
司对项目管理、成本控制、审批程序等内部工作制度，达到职能监管、过程控制、
规避风险的目的，促进公司规范、高效发展。
5、积极整合金融、科技资源，平滑地产业绩波动
公司将继续积极整合银行、券商等金融板块，通过网络、资源、业务、客户、
产品在互联网金融平台上的共享，提升金融板块的整体收益，有效平滑地产板块
的业绩波动，提高公司经营业绩的抗风险能力，稳定并提升公司的盈利能力。此
外近年加大了对金融科技和其他高科技领域的布局，并且渐成规模和体系，为公
司未来的发展打开广阔空间。
七、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资
产负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2019 年 6 月 30 日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募
集资金净额为 20 亿元；
3、假设本期债券募集资金净额 20 亿元计入 2019 年 6 月 30 日的资产负债
表；
4、本期债券募集资金拟用 20 亿元偿还存续公司债券；
5、假设公司债券发行在 2019 年 6 月 30 日完成。
基于上述假设，本次发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
合并资产负债表
单位：万元
202
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目 2019 年 6 月 30 日 本期债券发行后（模拟） 模拟变动额
流动资产 9,620,852.95 9,620,852.95 0
非流动资产 5,027,300.01 5,027,300.01 0
资产合计 14,648,152.96 14,648,152.96 0
流动负债 5,252,762.19 5,052,762.19 -200,000.00
非流动负债 5,845,535.75 6,045,535.75 200,000.00
负债合计 11,098,297.93 11,098,297.93 0
资产负债率 75.77% 75.77% 0
流动比率 1.83 1.90 0.07
速动比率 0.44 0.46 0.02
八、最近一期末对外担保情况
（一）公司提供的对外担保
1、公司及控股子公司为关联方提供的担保事项
截至 2019 年 6 月 30 日，公司及控股子公司为关联方担保的情况如下：
单位：万元
担保 担保 截至期末担保是
被担保方 担保金额
起始日 到期日 否已经履行完毕
新湖控股 19,200.00 2018/12/14 2019/12/7 否
新湖集团 49,500.00 2017/8/11 2019/8/9 否
新湖集团 25,000.00 2018/7/25 2019/7/25 否
新湖集团 10,000.00 2018/8/16 2019/8/15 否
新湖集团 14,000.00 2018/9/5 2019/9/1 否
新湖集团 14,000.00 2018/9/10 2019/9/1 否
新湖集团 20,000.00 2018/10/12 2019/10/11 否
新湖集团 20,000.00 2018/10/22 2019/10/22 否
新湖集团 10,000.00 2018/11/20 2019/7/12 否
新湖集团 12,500.00 2018/11/23 2019/11/22 否
新湖集团 14,900.00 2019/2/12 2020/2/11 否
新湖集团 25,000.00 2019/3/5 2020/3/5 否
新湖集团 5,500.00 2019/6/6 2020/6/5 否
新湖集团 5,100.00 2019/6/19 2020/6/18 否
嘉兴南湖国际实验学校 1,450.00 2019/2/27 2022/2/27 否
嘉兴市秀洲现代实验学校 1,400.00 2019/2/28 2021/6/27 否
203
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
嘉兴市秀洲现代实验学校 1,500.00 2019/3/28 2020/3/27 否
小计 249,050.00
2、公司及控股子公司为非关联方提供的担保事项
截至 2019 年 6 月 30 日，公司及控股子公司为非关联方担保的情况如下：
单位：万元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
民丰特种纸股份有限公司 781.70 2018/9/3 2019/9/2 否
民丰特种纸股份有限公司 1,000.00 2019/3/13 2019/9/16 否
民丰特种纸股份有限公司 1,000.00 2019/3/13 2019/9/12 否
民丰特种纸股份有限公司 2,000.00 2019/5/8 2019/11/5 否
民丰特种纸股份有限公司 4,000.00 2019/3/11 2020/3/10 否
民丰特种纸股份有限公司 2,000.00 2019/3/25 2020/3/19 否
民丰特种纸股份有限公司 2,000.00 2019/5/6 2020/5/5 否
民丰特种纸股份有限公司 2,000.00 2019/5/6 2020/5/5 否
美都能源股份有限公司 1,500.00 2019/5/20 2019/11/19 否
美都能源股份有限公司 5,000.00 2019/5/20 2019/11/19 否
济和集团有限公司 3,000.00 2019/1/25 2019/7/25 否
济和集团有限公司 4,000.00 2019/3/11 2019/9/8 否
小计 28,281.70
（二）公司为商品房承购人提供的阶段性连带担保
公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定必须为商品房承购人提
供抵押贷款担保。公司目前为商品房承购人提供的担保为阶段性连带担保，担保
期限自按揭银行放款之日起至按揭银行为购房者办妥《房地产证》之日止。如果
上述担保期间购房者没有履行债务人责任，公司有权收回已售出的楼房，因此该
种担保不会给公司造成实际损失。截止 2019 年 6 月 30 日，公司及控股子公司
向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为 78.14 亿元。
九、发行人涉及的未决诉讼、仲裁及行政处罚事项
截至本募集说明书签署日，公司无重大未决诉讼或仲裁事项。
204
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十、发行人受限制资产情况
截至 2019 年 6 月 30 日，公司受限制资产共计 484.67 亿元，资产受限制的
主要原因是抵押、质押和不能提前赎回的理财产品，具体明细情况如下：
单位：亿元
受限制资产名称 账面价值 受限原因 占资产总额比例
货币资金 8.08 [注] 0.55%
其他应收款 0.51 质押 0.03%
存货 319.90 抵押 21.84%
长期股权投资 125.11 质押 8.54%
其他非流动金融资产 20.98 质押 1.43%
投资性房地产 7.47 抵押 0.51%
固定资产 2.63 抵押 0.18%
合计 484.67
注：期末使用受限制的货币资金为 807,585,817.89 元，其中：银行存款中用于质押的定期存款
130,077,793.17 元、其他 450,994.94 元，其他货币资金中银行承兑汇票保证金 50,000,000.00 元、银行
贷款保证金 374,266,491.39 元、按揭担保保证金 118,656,419.50 元、开工保证金 50,550,202.78 元、
不能随时动用的结构性存款 55,000,000.00 元、其他 28,583,916.11 元。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司受限制资产主要为房地产开发业务的存货。
公司受限存货主要系公司开发成本（含土地）、开发产品被抵押，主要用于本公
司下属房地产公司地产项目开发需要向金融机构申请开发贷款。公司受限长期股
权投资主要系公司持有的温州银行、中信银行、盛京银行和新湖控股的股权质押，
用于公司及全资子公司自身向金融机构申请贷款融资；受限其他非流动金融资产
主要系公司持有的阳光保险和歌华有线的公司股权质押，用于公司及全资子公司
向金融机构申请贷款融资。
205
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第六节 募集资金运用
一、本期债券募集资金规模
根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司
第十届董事会第二次会议审议通过，并经公司 2018 年第二次临时股东大会批准，
公司拟向上海证券交易所申请公开发行不超过 75 亿元的公司债券。
本期债券拟发行不超过 20 亿元（含 20 亿元）。
二、本期债券募集资金运用计划
经公司第十届董事会第二次会议审议通过，并经公司 2018 年第二次临时股
东大会批准，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司债务（包含已发行存
量债券）、补充流动资金、项目建设、未来可能的收购兼并项目及法律法规允许
的其他方式等。募集资金的具体用途由股东大会授权董事会或董事会授权人士根
据公司的具体情况确定。
公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用后全部用于偿还到期或行权的公
司债券等公司债务，该资金使用计划将有利于调整并优化公司负债结构，改善资
金状况。公司承诺本期公司债券募集资金不会用于购置土地。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司流动负债占负债总额的 47.33%，其中短期借
款余额为 31.68 亿元，占负债总额的 2.85%；一年内到期的非流动负债余额为
226.02 亿元，占负债总额的 20.37%。公司 2019 年 7-12 月到期有息债务规模
为 148.75 亿元，2020 年度到期的有息债务规模为 210.98 亿元。本期债券的募
集资金拟用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，能够有效解决现有债务到
期偿付的资金压力，同时调整债务期限结构。
本期公司债券募集资金扣除发行费用后，拟将剩余资金全部用于偿还已经到
期或行权的公司债券等公司债务，具体情况如下：
单位：万元
年利率 回售行权
债券简称 到期规模 债券期限 兑付日
（%） 日
15 中宝债 500,000.00 7.3 4 年（2+2） 2017-9-14 2019-9-14
合计 500,000.00 - - - -
206
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公司将根据本期债券募集资金的实际到位时间和公司债务结构调整及资金
使用需要，本着有利于优化公司债务结构，灵活安排偿还公司债券等公司债务。
由于 15 中宝债到期时间早于本期债券发行时间，发行人已使用 19 新湖 01 募集
的 7.5 亿元和自有自筹资金偿还 15 中宝债本金 50 亿元，待本期债券发行完毕、
募集资金到账后，以募集资金置换自有自筹资金偿还的 15 中宝债本金。
在保证不影响募集资金使用计划正常进行、公司正常经营的情况下，且经公
司董事会或者内设有权机构批准，公司可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，
投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、
交易所债券逆回购等。同时，如本期债券募集资金到账时间早于相关债券行权回
售到期或付息时间，发行人可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财
务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资
金，相关债券回售到期或付息时再用于本金偿付。
发行人承诺本次发行公司债券募集资金将按照募集说明书约定用途使用，不
用于购置土地。
三、募集资金专项账户的管理安排
（一）募集资金的存放
为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行监督，发行人将签订《资金
账户监管协议》，并在资金监管人处设立了募集资金使用专项账户。资金监管人
将对专项账户内资金使用进行监督管理，对未按照募集说明书约定使用募集资金
的情况，拒绝发行人的划款指令。
（二）偿债资金的归集
发行人应按债券还本付息的有关要求，在本期债券当期付息日和/或本金兑
付日前 5 个工作日将还本付息的资金及时划付至资金账户，以保证资金账户资金
不少于债券当期还本付息金额。
若债券当期付息日和/或本金兑付日前 5 个工作日，资金账户资金少于债券
当期还本付息金额时，监管银行应敦促发行人立刻划拨足额资金，并不迟于当期
付息日和/或本金兑付日前 3 个工作日通知债券的债权代理人。
207
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（三）资金账户资金的还本付息及提取
除债券募集资金外，资金账户资金优先用于债券还本付息。监管银行应在每
次还本付息日前 1 个月内，对资金账户中当期还本付息金额以内部分的资金予以
冻结，专项用于债券还本付息。在债券还本付息期间，经发行人书面申请，监管
银行同意，该部分冻结资金划至债券托管机构用于还本付息。
每次还本付息日前 1 个月内，对资金账户中超出当期还本付息金额部分资
金，发行人书面申请经监管银行确认后提取。
四、募集资金运用对公司财务状况的影响
（一）对公司负债结构的影响
本期债券发行完成且上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报
表的资产负债率发行前后并无变动；合并财务报表的非流动负债占负债总额的比
例将由发行前的 52.67%增加至发行后的 54.47%，长期债务占比提升，有利于
增强公司资金使用的稳定性，公司债务结构将得到一定的改善。
（二）对于公司短期偿债能力的影响
本期债券发行完成且上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报
表的流动比率和速动比率将由发行前的 1.83 和 0.44 分别增加至发行后的 1.90
和 0.46，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
五、前次发行公司债券的募集资金使用情况
（一）前次发行公司债券已完成资金募集
1、15 新湖债
2015 年 1 月 21 日，公司第八届董事会第五十三次会议审议通过了《公司
符合发行公司债券条件的议案》、《关于公开发行公司债券的议案》和《关于<债
券发行预案>的议案》。2015 年 2 月 9 日，本公司 2015 年第二次临时股东大会
审议通过了上述议案，拟发行不超过 35 亿元（含 35 亿元）公司债券。经中国
证监会“证监发行字[2015]1654 号”文件核准，本公司于 2015 年 7 月 24 日在中
国境内完成了实际发行规模为 35 亿元的公司债券。该期发行的债券名称为“新湖
中宝股份有限公司 2015 年公司债券”（证券简称“15 新湖债”，证券代码 124406），
208
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
最终票面利率为 5.50%，债券期限为 5 年（附第 3 年末发行人上调票面利率选
择权和债券持有人回售选择权）。
2、15 中宝债
2015 年 7 月 27 日，公司第八届董事会第六十五次会议审议通过了《关于
公司符合非公开发行公司债券条件的议案》和《关于非公开发行公司债券的议
案》。2015 年 8 月 14 日，本公司 2015 年第六次临时股东大会审议通过了上述
议案，拟非公开发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）公司债券。本公司于 2016 年
9 月 14 日完成了实际发行 50 亿元的公司债券。该期发行的债券名称为“新湖中
宝股份有限公司 2015 年非公开发行公司债券”（证券简称“15 中宝债”，证券代码
125828），最终票面利率为 6.99%，债券期限为 4 年（附第 2 年末发行人上调票
面利率选择权和债券持有人回售选择权）。
3、16 新湖 01
2015 年 7 月 27 日，公司第八届董事会第六十五次会议审议通过了《公司
符合发行公司债券条件的议案》和《关于公开发行公司债券的议案》。2015 年 8
月 14 日，本公司 2015 年第六次临时股东大会审议通过了上述议案，拟发行不
超过 35 亿元（含 35 亿元）公司债券。经中国证监会“证监许可[2016]587 号”文
件核准，本公司于 2016 年 5 月 20 日在中国境内完成了实际发行 35 亿元的公司
债券。该期发行的债券名称为“新湖中宝股份有限公司 2016 年公司债券（品种
一）”（证券简称“16 新湖 01”，证券代码 136380），最终票面利率为 5.20%，债
券期限为 5 年（附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和债券持有人回售选择
权）。
4、18 中宝 01
2016 年 9 月 6 日，公司第九届董事会第十五次会议审议通过了《关于公司
符合非公开发行公司债券条件的议案》和《关于非公开发行公司债券的议案》。
2016 年 9 月 22 日，本公司 2016 年第四次临时股东大会审议通过了上述议案，
拟非公开发行不超过 35 亿元（含 35 亿元）公司债券。本公司于 2018 年 3 月
23 日在中国境内完成了实际发行 5 亿元的公司债券。该期发行的债券名称为“新
湖中宝股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第一期）”（证券简称“18 中
宝 01”，证券代码 150219），最终票面利率为 7.50%，债券期限为 4 年（附第 2
年末发行人上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。
209
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
5、18 中宝 02
2016 年 9 月 6 日，公司第九届董事会第十五次会议审议通过了《关于公司
符合非公开发行公司债券条件的议案》和《关于非公开发行公司债券的议案》。
2016 年 9 月 22 日，本公司 2016 年第四次临时股东大会审议通过了上述议案，
拟非公开发行不超过 35 亿元（含 35 亿元）公司债券。本公司于 2018 年 9 月
10 日在中国境内完成了实际发行 18 亿元的公司债券。该期发行的债券名称为“新
湖中宝股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第二期）”（证券简称“18 中
宝 02”，证券代码 150685），最终票面利率为 7.80%，债券期限为 4 年（附第 2
年末发行人上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。
6、19 新湖 01
2018 年 8 月 28 日，本公司第十届董事会第二次会议审议通过了《关于公
司符合公开发行公司债券条件的议案》和《关于公开发行公司债券的议案》。2018
年 9 月 14 日，本公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过了上述议案，拟公
开发行不超过 75 亿元（含 75 亿元）公司债券。本公司于 2019 年 9 月 6 日在中
国境内完成了实际发行 7.5 亿元的公司债券。该期发行的债券名称为“新湖中宝
股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）（品种一）”（证券简称“19
新湖 01”，证券代码 155685），最终票面利率为 7.50%，债券期限为 4 年（附第
2 年末发行人上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。
（二）前次发行公司债券的募集资金使用情况
1、15 新湖债
根据募集说明书的相关内容，15 新湖债的募集资金使用计划为偿还金融机
构借款、调整债务结构和补充流动资金。公司已为 15 新湖债设立了募集资金专
项账户，并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保募集资金专款专
用。截至本募集说明书签署日，本期公司债券募集资金均正常使用，不存在与募
集说明书承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不存在募集资金转借他人的情
况。
2、15 中宝债
根据募集说明书中约定的用途，15 中宝债的募集资金扣除发行费用后，拟
用于偿还金融机构借款、调整债务结构和补充流动资金。公司已为 15 中宝债设
210
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
立了募集资金专项账户，并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保
募集资金专款专用。截至本募集说明书签署日，非公开发行的公司债券的募集资
金均正常使用，不存在与募集说明书承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不
存在募集资金转借他人的情况。
3、16 新湖 01
根据募集说明书的相关内容，16 新湖 01 的募集资金使用计划为偿还金融机
构借款、调整债务结构和补充流动资金。公司已为 16 新湖 01 设立了募集资金
专项账户，并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保募集资金专款
专用。截至本募集说明书签署日，本期公司债券募集资金均正常使用，不存在与
募集说明书承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不存在募集资金转借他人的
情况。
4、18 中宝 01
根据募集说明书的相关内容，18 中宝 01 的募集资金使用计划为扣除发行费
用后全部用于偿还银行等金融机构借款，该资金使用计划将有利于调整并优化公
司负债结构，改善资金状况。公司已为 18 中宝 01 设立了募集资金专项账户，
并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保募集资金专款专用。截至
本募集说明书签署日，本期公司债券募集资金均正常使用，不存在与募集说明书
承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不存在募集资金转借他人的情况。
5、18 中宝 02
根据募集说明书的相关内容，18 中宝 02 的募集资金使用计划为扣除发行费
用后全部用于偿还金融机构借款、调整债务结构。公司已为 18 中宝 02 设立了
募集资金专项账户，并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保募集
资金专款专用。截至本募集说明书签署日，本期公司债券募集资金均正常使用，
不存在与募集说明书承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不存在募集资金转
借他人的情况。
6、19 新湖 01
根据募集说明书的相关内容，19 新湖 01 的募集资金使用计划为扣除发行费
用后全部用于偿还 15 中宝债到期本金。公司已为 19 新湖 01 设立了募集资金专
项账户，并聘请监管银行负责对募集资金的使用进行监督，确保募集资金专款专
用。截至本募集说明书签署日，本期公司债券募集资金均正常使用，不存在与募
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新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
集说明书承诺的用途、使用计划不一致的情况，亦不存在募集资金转借他人的情
况。
六、本期债券存续期募集资金使用的信息披露安排
公司将在每一个会计年度结束之日起 4 个月内和每一个会计年度的上半年
结束之日起 2 个月内，分别向上海证券交易所提交并披露上一年度年度报告和本
年度中期报告。公司将在债券存续期内的定期报告中对本期债券募集资金的使用
情况进行具体披露；在债券存续期内，如涉及与募集资金有关的需要披露的事项，
或者因发生或可能发生违背本募集说明书约定的募集资金使用用途的情况，公司
将及时通知债券受托管理人，并通过临时报告及时披露相关情况。
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