公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者
应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司2021年度利润分配预案为
：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11 浙江省杭州市西溪路128号新湖
层 商务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
2 报告期公司主要业务简介
一、经营情况讨论与分析
在复杂的宏观环境叠加新冠疫情反复的背景下，公司继续坚持稳健经营的风格，一方面积极防范疫情
对项目开发和销售的不利影响，另一方面加快转型步伐，持续推进对高科技企业的战略投资，不断深化对
高科技企业的赋能，实现地产与投资板块平稳健康发展。期内，公司整体经营状况稳定，各项财务指标基
本呈良态发展趋势，确保企业在加大业务转型中实现高质量发展。
1、财务状况
期内，公司各项经营指标继续保持稳定增长态势。期内，归属于上市公司股东的净利润 22.37 亿元，同
比下降 29.31%，每股收益 0.27 元；尽管新冠疫情反复对公司经营造成一定影响，但扣非后净利润 18.33 亿
元，同比增长 98.48%。加权平均净资产收益率 5.74%。实现营业收入 168.91 亿元，同比增长 22.47%。地产
业务毛利率达到 26.99%，依然保持在行业较高水平。期末，总资产 1,324.97 亿元，比年初减少 2.35%，主要
系负债减少所致；净资产 400.42 亿元，比年初增加 5.83%。上述各项指标充分体现了公司经营稳扎稳打，财
务状况呈良性发展态势。
期内，公司持续降负债、降杠杆，促进企业稳健、可持续发展。期末，公司财务状况较为稳健，三条
红线保持绿档。账面资产负债率 69.24%，同比下降 2.36 个百分点；预收类款项 283.43 亿元，扣除预收类款
项后的资产负债率为 60.86%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 0.64，较期初下降超 30%，
处于行业低位。现金短债比为 1.17，完成指标要求。这体现了公司优秀的资金管理能力，也充分说明在当
前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，债务结构进一步优化。期末，货币资金余额 165.34 亿元；有息负债合
计 428.09 亿元，占总资产的 32.31%，同比减少 111.88 亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负
债合计 141.41 亿元，占比 33.03%，一年以上有息负债 286.68 亿元，占比 66.97%，长短期债务比 2.03，保
持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 58.54%，公司债占比 24.87%，其他类型借款占比 16.58%。
经营性现金流大幅上涨，全年净流入 145.60 亿元。在行业趋势大幅下降的背景下，经营性现金流连续 3 年
为正，在 A 股地产公司中实属难得。
期内，公司融资成本呈下降态势。继续实施稳健的财务策略，不断提升公司信用水平，积极应对日益
趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本 6.46%（其中银行借款加权平均融
资成本 4.96%）；期末加权平均融资成本 6.35%（其中银行借款期末加权平均融资成本 4.88%），较上年末降低
0.23%（0.16%）。期内利息资本化金额约 11 亿元，利息资本化率 36.32%。
在国内宏观环境趋紧、国际市场多变的情况下，公司于 2021 年成功发行了 20 亿元公司债券，并在境
外发行了 5 亿美元境外债券和 10.5 亿元资产支持专项计划，这充分体现了国际国内资本市场对公司战略、
转型和经营能力的高度认可。
2、公司治理和内控制度
期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上交所股票上市规则》等法律法规的要求，
扎实推进各项制度管理，共计召开年度股东大会 1 次、临时股东大会 4 次、董事会会议 9 次、监事会会议 7
次，针对修改公司章程、利润分配、关联交易、发行公司债等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理
结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
期内，公司建立了科学的决策体系。进一步完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准
确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专
业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、
拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司持续强化品牌建设。在产品端，顺应高端、高品质需求的趋势，整合国内外优秀设计单位
资源，进一步规范方案设计单位的选择；在成本端，强化成本管理，推行标准化应用，做好各项招标工作，
加大集团采购力度，发挥采购规模效益；在运营端，加大关键节点的管控强化，持续提升开发效益；在工
程端，加强工程质量管控，推进监理战略合作，学习研发先进工艺工法，持续项目第三方工程检查；在营
销端，强化品牌形象，启动专项品牌宣传与推广，促进销售计划的圆满完成。
期内，持续提升的产品品质使公司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌成熟度及影响力进一步提
升。公司荣获“2021 中国房企超级产品力、2021 中国房企景观营造力 TOP10”、“年度优秀创新能力地产公
司”等多项荣誉；“未来新湖中心”项目凭借其独特的美学语感斩获 DRIVEN×DESIGN 这一世界级建筑设计
金奖，并入选“世界最受关注的 30 个建筑”之一；苏州明珠城商业体项目被评为“2020-2021 年度国家优
质工程奖”；瑞安商业综合体被评为“2021 年度城市综合体新地标”等。
3、社会责任履行情况
期内，公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财富共享才最有价值”
的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平惠及社会各层面。公司将注册地址迁移
到衢州，拟与衢州展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，助力衢
州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
公司积极参与浙江高质量发展建设共同富裕示范区、助力疫情防控、乡村振兴、助学扶智及员工和团
队成长，进一步加强党组织对公益慈善的领导，形成了党建引领公益慈善的新特色，各项工作不断取得新
成效，进一步提高了社会影响力和认可度。新湖慈善基金会获得了第十一届“中华慈善奖”的殊荣。（各项
具体工作详见年度报告全文第五节“环境与社会责任”及公司《2021 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨
社会责任报告》）
二、报告期内公司从事的业务情况
2021 年是地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。国内监管机构对地产企业的融资监管政
策日趋严格，金融机构对地产企业的融资力度及意愿明显收紧。由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，
行业进入深度调整期，供需两端对整体市场和预期及信心已降至最低。尽管随后信贷政策适度纠偏，央行
定调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，但在行业风险尚未出清情况下，金融
机构放款仍较为谨慎，整体融资未有明显回暖。
1、地产业务情况
期内，公司克服疫情和行业宏观环境的不利影响，地产销售收入稳步增加。全年实现合同销售面积
100.84 万平方米；合同销售收入 297.36 亿元，同比上升 15.34%，已售未结货值约 440 亿元。公司土地储
备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备 18.9 万平方米，新增建筑面积 54.89 万平方米。新开工面
积 47.83 万平方米；新竣工面积 134.92 万平方米；实现结算面积 107.41 万平方米和结算收入 177.77 亿元，
分别同比增加 28.76%和 43.37%；结算均价 16,550 元/平方米，结算毛利率 26.99%。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大内环项目进展顺利，进入开
发和销售节点。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入 125 亿元，青蓝国际二期于 2021 年两
次开盘均完成销售，实现销售收入 75 亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施
工阶段；亚龙项目即将完成征收，计划 2022 年内开工建设。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀
角项目和温州西湾项目已分别取得 132 万平方米和 188 万平方米土地。
期内，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。通过高端营造、精准定位，优化产品设计，
增强产品竞争力，项目品质在所在区域均“名列前茅”。杭州新湖香格里拉项目成为杭州良渚板块首个限
售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园、瑞安新湖广场、温岭双溪
春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
期内，公司轻资产运行模式初具成效。随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营
模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在乐清、上饶等多个项目上与第三方企业等合资设
立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。 2、高科技投资情况
（1）高科技投资进一步进入收获期
公司经历近几年的高科技布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。目前已有 2 家登陆科创板，3 家
通过发审会，未来 3 年左右将有约 10 家被投资企业进入 IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。
期内，公司投资的杭州宏华数码科技股份有限公司于 2021 年 7 月 8 日在科创板上市。宏华数科是全球
最具市场竞争力的数码喷印供应商。公司作为宏华数科的重要战略投资者，占其发行后总股本的 18.75％。
宏华数科经过近二十年的深耕细作，聚焦纺织数码印花的工业应用，集售前咨询、售中调试、售后服务以
及软件支持于一体的纺织数码印花综合解决方案提供商。通过为客户提供数码喷印一体化综合解决方案从
而实现设备、耗材应用推广，市场占有率全球第一。宏华数科还以纺织数码喷印为基础，不断将数码喷印
技术输出到书刊包装印刷/展示、装饰建材饰面印刷、电子印刷、3D 打印等多产业应用领域。
期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司科创板上市申请于 2021 年 8 月 6 日获批通过。云天
励飞是国内少有具备“算法+数据+芯片+应用+服务”端到端整体解决方案的 AI 公司，在智慧安防、城市治
理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场景的业务落地。
期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中龙芯中科
技术有限公司、北京华如科技股份有限公司于期内双双过会。龙芯中科于 2022 年 4 月正式获得科创板注册
批文。龙芯中科是国内极少数建立起涵盖处理器核设计、多核互连设计、编程语言虚拟机和引擎技术等领
域完整人才链、技术链和产业链的企业。华如科技系国防科技大学仿真专业联合培养基地以及中国仿真学
会装备运用实验与训练仿真专业委员会的理事单位，是国内为数极少的以军事仿真为主营业务的民营企业
之一。
（2）高科技投资持续推进
期内，投资杭州相芯科技有限公司，持有其 1.60%的股权。相芯科技是国内元宇宙虚拟人领域的领军企
业，主要从事 3D 图形、计算机视觉、VR/AR 技术等，通过 CG、AI 等技术的融合创新，已服务近千家企业，
产业和技术被广泛应用于智能手机、直播、短视频、社交、新零售、金融、汽车、医疗等多领域。
期内，投资杭州富加镓业科技有限公司，持有其 22.22%的股权。富加镓业依托于中科院上海光机所，
专注研究新型半导体材料--氧化镓(Ga2O3)，目前基于β氧化镓的晶体制备及其功率器件开发已取得一定进
展。氧化镓（Ga2O3）是继碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）之后的新型宽禁带半导体材料，制备成本低，具
有独特的物理特性优势，未来有望在高压高功率器件及射频器件市场与碳化硅、氮化镓形成互补，抢占一
定的市场份额。
期内，投资杭州恒影科技有限公司，持有其 18.87%的股权。恒影科技依托于中科院上海光机所，在“十
一五”期间开展了重金属氧氟化物红外玻璃的研究，基于锗酸盐氧氟玻璃（FGe）和镓酸盐氧氟玻璃（FGa）
的大尺寸光窗，被应用于面向先进战机的综合光电系统，是我国新一代红外尖端武器系统窗口材料的主力
供应商。是目前国内仅有的能制备大于 600mm 先进红外光学材料的公司。同时，其开发的红外透明陶瓷及
雷达隐身方案在我国重大国防项目中均有重要应用。
期内，增资杭州谐云科技有限公司。公司与深创投、余杭金控等企业共同向谐云科技追加投资。本轮
融资将主要用于发力国产自主可控软件建设，加大布局云原生细分领域的投入和研发。目前，谐云科技已
为百余家客户企业提供包含建云、上云、用云和管云的全生命周期一站式云原生整体解决方案服务支撑，
也将在助力企业降本增效、加速企业 IT 基础设施重塑方面继续发挥更大的作用。
（3）深度参与先进制造业
期内，投资设立浙江新动锂科技有限公司，持股比例 40%。对氟化工这一高端新材料领域的投资，公司
已储备良久。团队拥有氟化工行业的深厚背景，强大的技术研发能力，丰富的生产管理和营销经验，以及
在锂电池核心材料领域的充分准备，将是公司硬科技版图上一个重要板块。
期内，投资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股比例 30%。此次投资是公司与宏华数科两家
上市公司之间继股权投资关系之外的一次战略性的深度合作。宏华百锦千印将以数码喷印技术为核心、结
合全球顶级设计资源和 AI 设计平台，为家纺产业提供时尚家纺面料及成品柔性供应链平台，力图为产业做
出“数字化装备+智能化工厂+快反供应链”的智能纺织落地蓝本。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 132,496,876,635.75 135,684,563,270.94 -2.35 144,032,020,805.30
归属于上市公司股
40,042,178,951.43 37,837,201,118.84 5.83 34,434,911,378.59
东的净资产
营业收入 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89 22.47 14,810,295,115.09
归属于上市公司股
2,236,847,698.67 3,164,500,005.56 -29.31 2,153,412,681.24
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,833,349,931.29 923,717,054.94 98.48 2,165,878,812.05
损益的净利润
经营活动产生的现
14,560,445,370.94 5,039,415,978.36 188.93 2,267,505,771.59
金流量净额
加权平均净资产收
5.74 8.85 减少3.11个百分点 6.30
益率（%）
基本每股收益（元
0.27 0.38 -28.95 0.25
／股）
稀释每股收益（元
0.27 0.38 -28.95 0.25
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,136,593,243.95 5,305,305,829.28 1,547,413,353.78 7,901,983,579.90
归属于上市公司股东的
509,037,622.69 1,516,597,017.18 26,606,571.26 184,606,487.54
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 437,869,784.66 985,447,818.44 115,530,039.33 294,502,288.86
净利润
经营活动产生的现金流
2,387,550,698.37 2,763,932,795.60 1,486,022,741.58 7,922,939,135.39
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权
股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 106,080
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 107,441
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 内增减 (%) 件的股 数量 性质
份数量 状态
浙江新湖集团股份有限 境内非国
0 2,786,910,170 32.41 0 质押 1,806,633,504
公司 有法人
境内自然
黄伟 0 1,449,967,233 16.86 0 质押 1,271,112,798
人
宁波嘉源实业发展有限 境内非国
0 462,334,913 5.38 0 质押 426,400,000
公司 有法人
中国证券金融股份有限
-65 258,720,943 3.01 0 无 0 国有法人
公司
浙江恒兴力控股集团有 境内非国
0 209,991,540 2.44 0 质押 194,150,000
限公司 有法人
国有法
中国北方工业有限公司 0 178,000,000 2.07 0 无 0
人
华澳国际信托有限公司
－华澳臻智 56 号－新
0 67,892,734 0.79 0 无 0 其他
湖中宝员工持股计划集
合资金信托计划
嘉实基金－农业银行－
嘉实中证金融资产管理 / 26,439,823 0.31 0 无 0 其他
计划
中国农业银行股份有限
公司－中证 500 交易型开 / 23,454,900 0.27 0 无 0 其他
放式指数证券投资基金
银华基金－农业银行－
银华中证金融资产管理 / 23,295,554 0.27 0 无 0 其他
计划
报告期末，新湖中宝股份有限公司回购专用证券账户持有公司股份
前十名股东中回购专户情况说明
165,454,236 股，持股比例为 1.92%。
上述股东关联关系或一致行动的说 黄伟先生为新湖集团的控股股东，宁波嘉源、浙江恒兴力为新湖集团
明 的控股子公司。黄伟先生、新湖集团、宁波嘉源、浙江恒兴力为一致
行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数
/
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:千元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
新湖中宝股份有限公司 2018 年非公开发
18 中宝 02 150685 2022-9-10 1,238,000 7.8
行公司债券（第二期）
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行 7.5[注
19 新湖 01 155685 2023-9-6 497,147
公司债券（第一期） 3]
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行 7.5[注
19 新湖 03 163017 2023-11-22 719,000
公司债券（第二期） 4]
新湖中宝股份有限公司 2020 年公开发行
20 新湖 01 163921 2024-8-25 820,000 7.9
公司债券（第一期）
新湖中宝股份有限公司 2021 年公开发行
21 新湖 01 175746 2025-2-9 1,000,000 7.6
公司债券（第一期）
新湖中宝股份有限公司 2021 年公开发行
21 新湖 02 188537 2025-8-10 1,000,000 7.75
公司债券（第二期）
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
18 中宝 02 公司已于 2021 年 9 月 10 日完成本期利息支付工作
19 新湖 01 公司已于 2021 年 9 月 6 日完成本期利息支付工作
19 新湖 03 公司已于 2021 年 11 月 22 日完成本期利息支付工作
20 新湖 01 公司已于 2021 年 8 月 25 日完成本期利息支付工作
21 新湖 01 公司已于 2021 年 8 月 9 日完成本期利息支付工作
21 新湖 02 截至报告签署日，本期债券尚未到付息时间
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 69.24 71.60 -3.30
扣除非经常性损益后净利润 1,833,349.93 923,717.05 98.48
EBITDA 全部债务比 0.12 0.12 /
利息保障倍数 1.58 1.41 12.06
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营
情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
详见“报告期公司主要业务简介”
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情
形的原因。
□适用 √不适用
