2021 年年度报告
公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司2021年度利润分
配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成对公司投资者
的实质性承诺，请投资者注意风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
无
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 40
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 54
第六节 重要事项........................................................................................................................... 57
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 66
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 72
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 72
第十节 财务报告........................................................................................................................... 76
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
会计报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在中国证监指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公
告原件
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
新湖中宝、公司、本公司 指 新湖中宝股份有限公司
大股东、控股股东、新湖集团 指 浙江新湖集团股份有限公司
新湖控股 指 新湖控股有限公司
宁波嘉源 指 宁波嘉源实业发展有限公司
浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司
报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 新湖中宝股份有限公司
公司的中文简称 新湖中宝
公司的外文名称 XINHU ZHONGBAO CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 XINHU ZHONGBAO
公司的法定代表人 林俊波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
联系地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务 浙江省杭州市西溪路128号新湖
大厦11层 商务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省衢州市芹江东路288号衢时代创新大厦3号楼6楼A619室
公司注册地址的历史变更情况 2021年12月10日，公司注册地址由“浙江省嘉兴市中山路禾兴
路口”变更为“浙江省衢州市芹江东路288号衢时代创新大厦3
号楼6楼A619室”，详见公司在上交所网站披露的临2021-057
号公告
公司办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
公司办公地址的邮政编码 310007
公司网址 www.600208.net
电子信箱 xhzb@600208.net
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四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证
券日报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座
内）
签字会计师姓名 叶喜撑、张晓燕
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
期增减
(%)
营业收入 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89 22.47 14,810,295,115.09
归属于上市公司
2,236,847,698.67 3,164,500,005.56 -29.31 2,153,412,681.24
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
1,833,349,931.29 923,717,054.94 98.48 2,165,878,812.05
常性损益的净利
润
经营活动产生的
14,560,445,370.94 5,039,415,978.36 188.93 2,267,505,771.59
现金流量净额
本期末
比上年
2021年末 2020年末 同期末 2019年末
增减（%
）
归属于上市公司
40,042,178,951.43 37,837,201,118.84 5.83 34,434,911,378.59
股东的净资产
总资产 132,496,876,635.75 135,684,563,270.94 -2.35 144,032,020,805.30
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.27 0.38 -28.95 0.25
稀释每股收益（元／股） 0.27 0.38 -28.95 0.25
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.22 0.11 100 0.25
加权平均净资产收益率（%） 5.74 8.85 减少3.11个百分点 6.30
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率
4.71 2.58 增加2.13个百分点 6.34
（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,136,593,243.95 5,305,305,829.28 1,547,413,353.78 7,901,983,579.90
归属于上市
公司股东的 509,037,622.69 1,516,597,017.18 26,606,571.26 184,606,487.54
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 437,869,784.66 985,447,818.44 115,530,039.33 294,502,288.86
性损益后的
净利润
经营活动产
生的现金流 2,387,550,698.37 2,763,932,795.60 1,486,022,741.58 7,922,939,135.39
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
适用）
非流动资产处置损益 184,438,501.54 1,441,384,129.80 546,361,402.09
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 30,085,869.94 7,839,105.65 3,547,425.28
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
211,460,099.44 211,372,149.29 191,172,502.86
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
1,043,466,748.76
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负
22,021,022.64 51,734,409.66 -688,456,780.94
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资
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取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
-38,120,767.38 -41,028,512.56 -78,728,405.48
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
319,741.71 -483,527,375.71 289,692.80
损益项目
减：所得税影响额 3,168,509.56 -7,607,583.82 -12,861,198.94
少数股东权益影响额（税
3,538,190.95 -1,934,711.91 -486,833.64
后）
合计 403,497,767.38 2,240,782,950.62 -12,466,130.81
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
分类为以公
允价值计量
且其变动计 9,683,968,822.01 7,892,488,094.13 -1,791,480,727.88 207,159,409.31
入当期损益
的金融资产
指定为以公
允价值计量
且其变动计 3,714,933,588.23 3,690,808,765.05 -24,124,823.18 23,604,173.68
入当期损益
的金融资产
合计 13,398,902,410.24 11,583,296,859.18 -1,815,605,551.06 230,763,582.99
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
在复杂的宏观环境叠加新冠疫情反复的背景下，公司继续坚持稳健经营的风格，一方面积极
防范疫情对项目开发和销售的不利影响，另一方面加快转型步伐，持续推进对高科技企业的战略
投资，不断深化对高科技企业的赋能，实现地产与投资板块平稳健康发展。期内，公司整体经营
状况稳定，各项财务指标基本呈良态发展趋势，确保企业在加大业务转型中实现高质量发展。
1、财务状况
期内，公司各项经营指标继续保持稳定增长态势。期内，归属于上市公司股东的净利润 22.37
亿元，同比下降 29.31%，每股收益 0.27 元；尽管新冠疫情反复对公司经营造成一定影响，但扣
非后净利润 18.33 亿元，同比增长 98.48%。加权平均净资产收益率 5.74%。实现营业收入 168.91
亿元，同比增长 22.47%。地产业务毛利率达到 26.99%，依然保持在行业较高水平。期末，总资产
1,324.97 亿元，比年初减少 2.35%，主要系负债减少所致；净资产 400.42 亿元，比年初增加 5.83%。
上述各项指标充分体现了公司经营稳扎稳打，财务状况呈良性发展态势。
期内，公司持续降负债、降杠杆，促进企业稳健、可持续发展。期末，公司财务状况较为稳
健，三条红线保持绿档。账面资产负债率 69.24%，同比下降 2.36 个百分点；预收类款项 283.43
亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为 60.86%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负
债率 0.64，较期初下降超 30%，处于行业低位。现金短债比为 1.17，完成指标要求。这体现了公
司优秀的资金管理能力，也充分说明在当前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，债务结构进一步优化。期末，货币资金余额 165.34 亿元；有
息负债合计 428.09 亿元，占总资产的 32.31%，同比减少 111.88 亿元。有息负债中，短期借款和
一年内到期的有息负债合计 141.41 亿元，占比 33.03%，一年以上有息负债 286.68 亿元，占比
66.97%，长短期债务比 2.03，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 58.54%，公
司债占比 24.87%，其他类型借款占比 16.58%。经营性现金流大幅上涨，全年净流入 145.60 亿元。
在行业趋势大幅下降的背景下，经营性现金流连续 3 年为正，在 A 股地产公司中实属难得。
期内，公司融资成本呈下降态势。继续实施稳健的财务策略，不断提升公司信用水平，积极
应对日益趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本 6.46%（其中
银行借款加权平均融资成本 4.96%）；期末加权平均融资成本 6.35%（其中银行借款期末加权平均
融资成本 4.88%），较上年末降低 0.23%（0.16%）。期内利息资本化金额约 11 亿元，利息资本化
率 36.32%。
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在国内宏观环境趋紧、国际市场多变的情况下，公司于 2021 年成功发行了 20 亿元公司债券，
并在境外发行了 5 亿美元境外债券和 10.5 亿元资产支持专项计划，这充分体现了国际国内资本市
场对公司战略、转型和经营能力的高度认可。
2、公司治理和内控制度
期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上交所股票上市规则》等法
律法规的要求，扎实推进各项制度管理，共计召开年度股东大会 1 次、临时股东大会 4 次、董事
会会议 9 次、监事会会议 7 次，针对修改公司章程、利润分配、关联交易、发行公司债等重要事
项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之
间权责明确，运作规范。
期内，公司建立了科学的决策体系。进一步完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高
效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资
管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善
公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司持续强化品牌建设。在产品端，顺应高端、高品质需求的趋势，整合国内外优秀
设计单位资源，进一步规范方案设计单位的选择；在成本端，强化成本管理，推行标准化应用，
做好各项招标工作，加大集团采购力度，发挥采购规模效益；在运营端，加大关键节点的管控强
化，持续提升开发效益；在工程端，加强工程质量管控，推进监理战略合作，学习研发先进工艺
工法，持续项目第三方工程检查；在营销端，强化品牌形象，启动专项品牌宣传与推广，促进销
售计划的圆满完成。
期内，持续提升的产品品质使公司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌成熟度及影响力
进一步提升。公司荣获“2021 中国房企超级产品力、2021 中国房企景观营造力 TOP10”、“年度
优秀创新能力地产公司”等多项荣誉；“未来新湖中心”项目凭借其独特的美学语感斩获 DRIVEN
×DESIGN 这一世界级建筑设计金奖，并入选“世界最受关注的 30 个建筑”之一；苏州明珠城商
业体项目被评为“2020-2021 年度国家优质工程奖”；瑞安商业综合体被评为“2021 年度城市综
合体新地标”等。
3、社会责任履行情况
期内，公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财富共享才最
有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平惠及社会各层面。公
司将注册地址迁移到衢州，拟与衢州展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面
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的多层次全面合作，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
公司积极参与浙江高质量发展建设共同富裕示范区、助力疫情防控、乡村振兴、助学扶智及
员工和团队成长，进一步加强党组织对公益慈善的领导，形成了党建引领公益慈善的新特色，各
项工作不断取得新成效，进一步提高了社会影响力和认可度。新湖慈善基金会获得了第十一届“中
华慈善奖”的殊荣。（各项具体工作详见本报告第五节“环境与社会责任”及公司《2021 年度环
境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》）
二、报告期内公司所处行业情况
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》
（证监会公告 2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码 K70）。
1、所处行业基本情况
2021 年是地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。由于政策叠加效应，伴随行业
出清压力，行业进入深度调整期。供需两端对整体市场的预期及信心已降至最低。房地产调控政
策一波三折，上半年房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续施压，银行等金融机构
紧急“刹车”，房地产企业暴雷事件频发。下半年房企融资一致收缩，地产行业前所未有地迎来
一轮迅速的缩表和出清过程。
2、新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响
期内，有关部门出台系列调控房地产市场的政策及通知发文，整体政策导向呈现“先紧后松”
的趋势：
2021 年 2 月 18 日，自然资源部土地市场动态监测与监管系统发文，要求 22 个重点城市集中
发布土地出让公告、集中组织出让，2021 年发布住宅用地公告不超过三次。
2021 年 3 月 26 日，银保监会联合住建部、中国人民银行发布通知，要求加大对经营用途贷
款违规流入房地产问题的监督检查力度，促进房地产市场平稳健康发展。
2021 年 4 月 30 日，中央政治局会议要求：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增
加保障性租赁住房和共有产权房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
2021 年 10 月 23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：为积极稳
妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳
健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点实施启动时间由国务院确定。
2021 年 12 月 11 日，中央经济工作会议定调，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要
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坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，
加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，
因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2021 年是地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。国内监管机构对地产企业的融
资监管政策日趋严格，金融机构对地产企业的融资力度及意愿明显收紧。由于政策叠加效应，伴
随行业出清压力，行业进入深度调整期，供需两端对整体市场和预期及信心已降至最低。尽管随
后信贷政策适度纠偏，央行定调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，
但在行业风险尚未出清情况下，金融机构放款仍较为谨慎，整体融资未有明显回暖。
三、报告期内公司从事的业务情况
1、地产业务情况
期内，公司克服疫情和行业宏观环境的不利影响，地产销售收入稳步增加。全年实现合同销
售面积 100.84 万平方米；合同销售收入 297.36 亿元，同比上升 15.34%，已售未结货值约 440 亿
元。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备 18.9 万平方米，新增建筑面积
54.89 万平方米。新开工面积 47.83 万平方米；新竣工面积 134.92 万平方米；实现结算面积 107.41
万平方米和结算收入 177.77 亿元，分别同比增加 28.76%和 43.37%；结算均价 16,550 元/平方米，
结算毛利率 26.99%。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大内环项目进展顺利，
进入开发和销售节点。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入 125 亿元，青蓝国际
二期于 2021 年两次开盘均完成销售，实现销售收入 75 亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得
建筑工程施工许可证进入施工阶段；亚龙项目即将完成征收，计划 2022 年内开工建设。启东、平
阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别取得 132 万平方米和 188 万平
方米土地。
期内，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。通过高端营造、精准定位，优化
产品设计，增强产品竞争力，项目品质在所在区域均“名列前茅”。杭州新湖香格里拉项目成为
杭州良渚板块首个限售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花
园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
期内，公司轻资产运行模式初具成效。随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资
产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在乐清、上饶等多个项目上与第
三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
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2021 年年度报告
（1）2021 年主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：千元
截至 2021 年 12 月 31 日
权益 权益占地 规划计容建 权益规划计 权益总建筑
序号 公司名称 项目名称 占地面积 总建筑面积 累计开工面 累计竣工面 累计合同销 累计合同销 累计结算面 累计结算收
（%） 面积 筑面积 容建筑面积 面积
积 积 售面积 售收入 积 入
沈阳北国之春 100.00 525,339 525,339 1,099,968 1,099,968 1,165,185 1,165,185 1,165,185 1,165,185 1,094,072 6,527,616 1,094,072 6,527,616
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 100.00 54,933 54,933 137,333 137,333 175,840 175,840 175,840 175,840 136,301 1,272,740 136,138 1,271,282
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 65.00 268,162 174,305 461,772 300,152 589,015 382,860 482,156 89,673 265,715 2,048,663 66,874 460,511
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 65.00 283,038 183,975 383,302 249,146 479,948 311,966 263,134 43,661 90,754 895,782 39,024 415,187
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100.00 145,059 145,059 130,286 130,286 134,628 134,628 134,628 134,628 103,060 813,668 88,275 742,076
5 天津新湖中宝投资有限公司 天津新湖美丽洲 100.00 69,544 69,544 90,838 90,838 120,205 120,205 120,205 120,205 80,862 860,641 79,345 824,285
6 义乌北方（天津）国际商贸城有限公司 天津义乌商贸城 100.00 625,468 625,468 828,290 828,290 915,402 915,402 647,254 452,275 179,861 1,419,850 159,243 1,162,690
7 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 100.00 123,801 123,801 142,678 142,678 145,884 145,884 145,884 145,884 131,246 827,191 126,177 796,379
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 35.00 637,048 222,967 475,338 166,368 563,709 197,298 552,812 552,812 418,427 4,320,246 394,566 4,097,638
苏州明珠城 100.00 1,041,089 1,041,089 1,561,330 1,561,330 2,101,054 2,101,054 2,101,054 1,900,264 1,471,416 14,568,335 1,328,183 11,915,966
9 苏州新湖置业有限公司
其中：拟发展作出租 100.00 44,443 44,443 83,074 83,074 176,352 176,352 176,352 176,352 0 0 0 0
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖海上明珠城 50.00 314,757 157,379 561,078 280,539 664,352 332,176 555,974 262,118 158,448 1,456,019 8,118 106,059
11 南通启阳建设开发有限公司 南通启阳海上明珠城 50.00 138,810 69,405 347,025 173,513 435,073 217,537 63,246 0 0 0 0 0
12 南通启新置业有限公司 南通启新海上明珠城 50.00 555,374 277,687 1,078,504 539,252 1,127,928 563,964 235,090 0 0 0 0 0
13 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 63.00 228,717 144,092 838,027 527,957 900,000 567,000 756,428 553,745 583,123 17,948,019 492,194 8,664,536
14 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 65.00 61,729 40,124 206,070 133,946 338,747 220,186 338,747 153,921 182,139 14,192,477 112,873 6,572,394
15 上海玛宝房地产开发有限公司 上海虹云邸 9.90 23,673 2,344 74,006 7,327 107,690 10,661 107,690 0 66,587 6,991,684 0 0
16 上海亚龙古城房地产开发有限公司 上海亚龙项目 50.00 95,663 47,832 234,590 117,295 430,000 215,000 0 0 0 0 0 0
17 上海新湖天虹城市开发有限公司 上海天虹项目 100.00 18,951 18,951 56,470 56,470 112,495 112,495 0 0 0 0 0 0
18 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100.00 836,971 836,971 464,662 464,662 594,348 594,348 594,348 382,690 349,477 8,895,773 221,059 5,662,465
19 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100.00 360,929 360,929 432,527 432,527 557,475 557,475 557,475 557,475 339,524 6,273,862 338,216 6,216,464
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2021 年年度报告
杭州金色童年 100.00 138,982 138,982 142,214 142,214 220,671 220,671 220,671 97,905 49,328 946,789 10,962 165,469
20 杭州新湖鸬鸟置业有限公司
其中：拟发展作出租 100.00 35,192 35,192 61,841 61,841 74,808 74,808 74,808 26,392 0 0 0 0
21 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 100.00 26,256 26,256 84,019 84,019 128,741 128,741 128,741 128,741 82,684 4,063,516 78,663 3,837,576
22 浙江新湖海创地产发展有限公司 杭州未来新湖中心 100.00 22,605 22,605 88,208 88,208 131,790 131,790 131,790 0 0 0 0 0
23 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中花园 51.00 191,626 97,729 340,639 173,726 503,835 256,956 503,835 503,835 336,250 4,593,279 335,602 4,504,816
24 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100.00 480,507 480,507 720,407 720,407 1,095,671 1,095,671 1,095,671 1,095,671 915,245 7,560,370 914,745 7,555,186
25 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100.00 191,050 191,050 427,838 427,838 470,074 470,074 470,074 470,074 421,668 7,580,478 421,668 7,580,478
26 乐清新湖置业有限公司 乐清海德花园 65.00 186,967 121,529 259,281 168,533 372,150 241,898 372,150 372,150 256,156 5,802,827 256,156 5,802,688
27 乐清新湖联合置业有限公司 乐清金溪花园 65.00 70,864 46,062 158,483 103,014 217,970 141,681 217,970 0 131,442 3,301,542 0 0
瑞安新湖广场 95.00 159,845 151,853 406,534 386,207 644,234 612,022 644,234 644,234 294,955 5,891,718 291,337 5,842,671
28 瑞安市中宝置业有限公司
其中：拟发展作出租 95.00 31,888 30,294 104,117 98,911 183,142 173,985 183,142 183,142 0 0 0 0
29 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 100.00 319,817 319,817 365,297 365,297 531,484 531,484 531,484 455,633 326,818 3,282,332 304,360 3,026,170
30 舟山新湖置业有限公司 舟山御景国际 100.00 105,623 105,623 168,997 168,997 242,563 242,563 242,563 242,563 154,662 2,413,465 153,894 2,401,255
31 温岭新湖地产发展有限公司 温岭双溪春晓 100.00 82,220 82,220 123,336 123,336 199,024 199,024 199,024 199,024 146,094 4,237,778 146,094 4,237,778
32 温岭锦辉置业有限公司 温岭玖珑春晓 51.00 39,437 20,113 90,567 46,189 138,179 70,471 138,179 138,179 117,402 3,033,110 111,724 2,923,362
33 平阳伟成置业有限公司 平阳曦湾春晓城 100.00 410,714 410,714 905,407 905,407 1,253,843 1,253,843 181,312 0 47,232 531,314 0 0
34 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 50.00 635,400 317,700 952,803 476,402 1,072,461 536,231 1,072,461 1,072,461 1,002,225 4,699,483 1,002,225 4,699,483
35 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 100.00 406,935 406,935 733,416 733,416 987,720 987,720 987,720 987,720 715,060 5,683,008 702,820 5,589,344
36 上饶伟恒置业发展有限公司 上饶云上上饶 25.50 189,065 48,212 395,226 100,783 548,940 139,980 0 0 0 0 0 0
37 恩施裕丰房地产开发有限公司 恩施巴山春晓 48.00 98,702 47,377 346,292 166,220 454,823 218,315 454,823 274,982 316,685 1,914,856 214,361 1,279,660
38 其他并表项目 1,015,670 971,917 1,849,836 1,823,927 1,923,521 1,889,078 201,754 108,456 108,844 1,574,386 66,576 1,060,362
39 其他非并表项目 632,081 106,097 982,310 168,541 1,317,472 221,495 1,317,472 859,960 976,338 8,992,363 696,911 5,791,303
合计 11,813,421 9,235,492 19,145,204 14,812,558 24,114,144 18,630,872 18,109,078 14,341,964 12,050,100 165,415,180 10,392,455 121,733,149
注：本表数据未考虑权益比例
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2021 年年度报告
（2）海涂开发项目情况表
面积单位：平方米
公司名称 项目名称 权益（%） 占地面积 权益占地面积 已完成海涂开发面积
启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100 4,000,000 4,000,000 2,644,628
平阳县利得海涂围垦开发有限公司 温州西湾项目 80 8,060,000 6,448,000 4,022,850
（3）2021 年房地产项目总建筑面积按地区分布图
（4）2021 年主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：千元
新开工面 新竣工面 期末在建楼 期末可供出 合同销售面 合同销售收
序号 公司名称 项目名称 类别 结算面积 结算收入
积 积 面面积 售楼面面积 积 入
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2021 年年度报告
沈阳北国之春 住宅 0 0 0 1,717 1,364 7,423 5,110 28,618
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 住宅 0 0 0 108 0 0 175 2,625
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 住宅 0 0 392,483 113,525 26,039 238,250 1,722 22,154
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 住宅 127,999 17,203 219,473 108,778 16,282 128,877 14,355 177,412
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 住宅 0 0 0 25,353 2,467 14,444 2,353 13,289
5 天津新湖中宝投资有限公司 天津新湖美丽洲 住宅 0 0 0 517 4,998 51,896 79,345 824,285
住宅 0 0 125,070 531 401 1,407 0 0
6 义乌北方（天津）国际商贸城有限公司 天津义乌商贸城
商铺及购物中心 0 0 69,909 270,725 0 0 0 0
7 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 住宅 0 59,389 0 1,234 9,886 66,519 55,169 332,876
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 住宅 0 13,013 0 9,803 10,142 23,142 11,427 143,622
9 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 住宅 0 0 200,790 9,962 9,672 28,129 9,166 99,311
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖海上明珠城 住宅 23,717 242,359 293,856 153,020 42,529 414,556 8,118 106,059
11 南通启阳建设开发有限公司 南通启阳海上明珠城 酒店 0 0 63,246 0 0 0 0 0
12 南通启新置业有限公司 南通启新海上明珠城 住宅 0 0 235,090 0 0 0 0 0
13 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 住宅 0 0 202,683 45,989 40,542 4,171,348 2,037 65,483
14 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 住宅 0 0 184,826 15,700 68,888 7,475,934 3,697 128,551
15 上海玛宝房地产开发有限公司 上海虹云邸 住宅 0 0 107,690 0 66,587 6,991,684 0 0
16 上海亚龙古城房地产开发有限公司 拆迁、规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
17 上海新湖天虹城市开发有限公司 拆迁、规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
18 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 住宅 6,080 80,135 211,657 5,401 27,056 685,189 40,085 1,757,343
19 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 住宅 0 0 0 1,405 197 30,037 24,213 1,007,727
20 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州金色童年 住宅 0 71,513 122,766 12,315 26,953 559,269 10,962 165,469
21 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 住宅 0 0 0 807 134 15,945 1,667 104,820
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2021 年年度报告
22 浙江新湖海创地产发展有限公司 杭州未来新湖中心 商业商务 0 0 131,790 0 0 0 0 0
23 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中花园 住宅 0 0 0 5,188 1,225 99,278 2,245 32,498
24 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 住宅 0 0 0 116,368 16,361 145,256 22,394 221,633
25 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 住宅 0 0 0 1,999 504 12,115 504 12,115
26 乐清新湖置业有限公司 乐清海德花园 住宅 0 0 0 0 0 6,686 0 7,010
27 乐清新湖联合置业有限公司 乐清金溪花园 住宅 97,870 0 217,970 20,453 131,442 3,301,542 0 0
住宅 0 240,780 0 3,944 0 0 136,018 2,987,004
28 瑞安市中宝置业有限公司 瑞安新湖广场
商铺及购物中心 0 29,150 0 0 0 0 0 0
29 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 住宅 0 135,889 75,851 50,252 35,572 368,732 97,734 1,008,811
30 舟山新湖置业有限公司 舟山御景国际 住宅 0 0 0 8,708 6,501 107,678 11,414 207,557
31 温岭新湖地产发展有限公司 温岭双溪春晓 住宅 0 74,143 0 1,704 4,115 63,053 52,026 1,766,159
32 温岭锦辉置业有限公司 温岭玖珑春晓 住宅 0 138,179 0 6,185 21,904 419,777 111,724 2,923,362
33 平阳伟成置业有限公司 平阳曦湾春晓城 住宅 97,683 0 181,312 37,072 47,232 531,314 0 0
34 九江新湖远洲置业有限公司 九江柴桑春天 住宅 0 0 0 102 3,230 2,017 10,495 40,388
35 九江新湖中宝置业有限公司 九江庐山国际 住宅 0 0 0 4,000 12,543 96,460 25,259 262,564
36 上饶伟恒置业发展有限公司 上饶云上上饶 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
37 恩施裕丰房地产开发有限公司 恩施巴山春晓 住宅 0 104,065 179,841 54,569 72,759 435,480 94,822 558,932
38 其他并表项目 住宅 0 0 93,298 201 12,438 148,558 239 7,394
39 其他非并表项目 住宅 124,996 143,419 457,512 74,472 288,428 3,094,025 239,629 2,761,798
小 计 478,345 1,349,237 3,767,113 1,162,107 1,008,391 29,736,020 1,074,104 17,776,869
注 1：本表数据未考虑权益比例。
注 2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
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2021 年年度报告
2、高科技投资情况
（1）高科技投资进一步进入收获期
公司经历近几年的高科技布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。目前已有 2 家登陆科
创板，3 家通过发审会，未来 3 年左右将有约 10 家被投资企业进入 IPO，持续推动公司价值提升
及利润贡献。
期内，公司投资的杭州宏华数码科技股份有限公司于 2021 年 7 月 8 日在科创板上市。宏华数
科是全球最具市场竞争力的数码喷印供应商。公司作为宏华数科的重要战略投资者，占其发行后
总股本的 18.75％。宏华数科经过近二十年的深耕细作，聚焦纺织数码印花的工业应用，集售前
咨询、售中调试、售后服务以及软件支持于一体的纺织数码印花综合解决方案提供商。通过为客
户提供数码喷印一体化综合解决方案从而实现设备、耗材应用推广，市场占有率全球第一。宏华
数科还以纺织数码喷印为基础，不断将数码喷印技术输出到书刊包装印刷/展示、装饰建材饰面印
刷、电子印刷、3D 打印等多产业应用领域。
期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司科创板上市申请于 2021 年 8 月 6 日获批通
过。云天励飞是国内少有具备“算法+数据+芯片+应用+服务”端到端整体解决方案的 AI 公司，在
智慧安防、城市治理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场景的业务落地。
期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中
龙芯中科技术有限公司、北京华如科技股份有限公司于期内双双过会。龙芯中科于 2022 年 4 月正
式获得科创板注册批文。龙芯中科是国内极少数建立起涵盖处理器核设计、多核互连设计、编程
语言虚拟机和引擎技术等领域完整人才链、技术链和产业链的企业。华如科技系国防科技大学仿
真专业联合培养基地以及中国仿真学会装备运用实验与训练仿真专业委员会的理事单位，是国内
为数极少的以军事仿真为主营业务的民营企业之一。
（2）高科技投资持续推进
期内，投资杭州相芯科技有限公司，持有其 1.60%的股权。相芯科技是国内元宇宙虚拟人领
域的领军企业，主要从事 3D 图形、计算机视觉、VR/AR 技术等，通过 CG、AI 等技术的融合创新，
已服务近千家企业，产业和技术被广泛应用于智能手机、直播、短视频、社交、新零售、金融、
汽车、医疗等多领域。
期内，投资杭州富加镓业科技有限公司，持有其 22.22%的股权。富加镓业依托于中科院上海
光机所，专注研究新型半导体材料--氧化镓(Ga2O3)，目前基于β氧化镓的晶体制备及其功率器件
开发已取得一定进展。氧化镓（Ga2O3）是继碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）之后的新型宽禁带半
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2021 年年度报告
导体材料，制备成本低，具有独特的物理特性优势，未来有望在高压高功率器件及射频器件市场
与碳化硅、氮化镓形成互补，抢占一定的市场份额。
期内，投资杭州恒影科技有限公司，持有其 18.87%的股权。恒影科技依托于中科院上海光机
所，在“十一五”期间开展了重金属氧氟化物红外玻璃的研究，基于锗酸盐氧氟玻璃（FGe）和镓
酸盐氧氟玻璃（FGa）的大尺寸光窗，被应用于面向先进战机的综合光电系统，是我国新一代红外
尖端武器系统窗口材料的主力供应商。是目前国内仅有的能制备大于 600mm 先进红外光学材料的
公司。同时，其开发的红外透明陶瓷及雷达隐身方案在我国重大国防项目中均有重要应用。
期内，增资杭州谐云科技有限公司。公司与深创投、余杭金控等企业共同向谐云科技追加投
资。本轮融资将主要用于发力国产自主可控软件建设，加大布局云原生细分领域的投入和研发。
目前，谐云科技已为百余家客户企业提供包含建云、上云、用云和管云的全生命周期一站式云原
生整体解决方案服务支撑，也将在助力企业降本增效、加速企业 IT 基础设施重塑方面继续发挥更
大的作用。
（3）深度参与先进制造业
期内，投资设立浙江新动锂科技有限公司，持股比例 40%。对氟化工这一高端新材料领域的
投资，公司已储备良久。团队拥有氟化工行业的深厚背景，强大的技术研发能力，丰富的生产管
理和营销经验，以及在锂电池核心材料领域的充分准备，将是公司硬科技版图上一个重要板块。
期内，投资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股比例 30%。此次投资是公司与宏
华数科两家上市公司之间继股权投资关系之外的一次战略性的深度合作。宏华百锦千印将以数码
喷印技术为核心、结合全球顶级设计资源和 AI 设计平台，为家纺产业提供时尚家纺面料及成品柔
性供应链平台，力图为产业做出“数字化装备+智能化工厂+快反供应链”的智能纺织落地蓝本。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻布局高科技和先进制造领域，积极向地
产资产管理业务转型，呈稳健高质量发展态势。
1、前瞻转型。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司
未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、
人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大
的升值空间。
2、储备丰裕。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长
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三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发
和待开发面积约 1400 万平方米，至少可满足公司未来 5-8 年的开发需求；土地取得成本较低，为
公司持续盈利提供了充分保障。
3、财务稳健。资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，满足“三条红线”绿档企业的
标准。在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获
取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中
均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
4、治理规范。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识
别、管理和控制能力。管理团队人员稳定,项目运作经验丰富,管理能力突出，具备在复杂市场环境
下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利
益高度统一，形成了强大凝聚力。
五、报告期内主要经营情况
详见本节经营情况讨论与分析
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89 22.47
营业成本 13,140,738,360.86 9,710,218,504.43 35.33
销售费用 417,588,977.66 394,018,537.57 5.98
管理费用 541,417,863.67 463,732,978.93 16.75
财务费用 2,281,291,449.89 2,750,207,021.45 -17.05
经营活动产生的现金流量净额 14,560,445,370.94 5,039,415,978.36 188.93
投资活动产生的现金流量净额 4,846,769,560.08 -2,081,753,247.26 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -17,526,612,200.94 -4,488,358,026.48 不适用
营业成本变动原因说明：本期房地产结算收入增加，相应的房地产结算成本增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期房地产销售回款增加，同时房地产土地投入减
少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期股权投资减少所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还借款所致
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
减少 12.86
房地产 13,188,554,774.96 9,629,327,375.48 26.99 26.98 54.14
个百分点
增加 0.27
商业贸易 3,228,872,383.15 3,212,861,144.21 0.50 2.99 2.72
个百分点
增加 29.99
海涂开发 42,506,010.57 73,316,689.67 -72.49 -36.41 -45.83
个百分点
减少 0.55
其他 156,550,542.38 182,359,908.73 -16.49 15.06 15.60
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
减少 9.56
浙江 14,501,423,009.76 11,404,812,235.22 21.35 21.81 38.65
个百分点
其中：浙江 减少 14.64
11,238,358,982.63 8,118,329,140.34 27.76 29.14 61.96
（房地产） 个百分点
增加 9.6 个
上海 224,151,189.94 90,710,184.33 59.53 113.23 72.33
百分点
增加 18.11
江苏 315,744,918.02 258,625,466.99 18.09 -0.69 -18.67
个百分点
增加 21.32
辽宁 213,516,026.26 134,741,723.10 36.89 -37.47 -53.26
个百分点
增加 29.95
天津 773,779,664.61 766,935,134.35 0.88 1,833.7 1,384.97
个百分点
减少 1.27
山东 305,517,615.61 233,533,825.40 23.56 -5.24 -3.64
个百分点
减少 3.08
江西 282,351,286.86 208,506,548.70 26.15 -59.19 -57.42
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
2021 年度主要房地产业务分地区情况一览表
面积单位：平方米 单位：千元 币种：人民币
合同销售 结算收
地区 合同销售收入 销售收入占比 结算面积 结算收入
面积 入占比
浙江 620,062 9,588,454 32.25% 749,846 14,963,140 84.18%
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2021 年年度报告
上海 176,017 18,638,966 62.68% 5,734 194,034 1.09%
江苏 62,343 465,827 1.57% 28,711 348,992 1.96%
辽宁 43,685 374,550 1.26% 21,362 230,809 1.30%
天津 7,866 67,747 0.23% 81,698 837,574 4.71%
山东 9,886 66,519 0.22% 55,169 332,876 1.87%
江西 15,773 98,477 0.33% 35,754 302,952 1.70%
其他 72,759 435,480 1.46% 95,830 566,492 3.19%
合计 1,008,391 29,736,020 100.00% 1,074,104 17,776,869 100.00%
注：本表数据未考虑权益比例；本表所指收入均为含税收入
2021 年度房地产项目结算收入收入按地区分布图
2021 年度房地产项目合同销售收入按地区分布图
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同期 本期金额较
分行 成本构 情况
本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变
业 成项目 说明
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
房地 房地产 本期房地产结算
产 开发成 9,629,327,375.48 73.52 6,247,251,533.61 64.62 54.14 收入增加，相应
本 结算成本增加
商业 购货成
3,212,861,144.21 24.53 3,127,733,095.34 32.35 2.72
贸易 本
海涂 海涂开 本期开发收入减
开发 发成本 73,316,689.67 0.56 135,338,122.92 1.40 -45.83 少，相应成本减
少
其他 其他成
182,359,908.73 1.39 157,746,033.25 1.63 15.60
本
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 182,769.64 万元，占年度销售总额 10.82%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 281,416.12 万元，占年度采购总额 34.94%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2021 年年度报告
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因
销售费用 417,588,977.66 394,018,537.57 5.98
管理费用 541,417,863.67 463,732,978.93 16.75
财务费用 2,281,291,449.89 2,750,207,021.45 -17.05
所得税费用 566,554,330.56 444,597,120.45 27.43
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
变动比
科目 本期数 上年同期数 变动原因
例（%）
当期房地产销售回款增
经营活动产生的
14,560,445,370.94 5,039,415,978.36 188.93 加，同时房地产土地投入
现金流量净额
减少
投资活动产生的 主要系本期股权投资减少
4,846,769,560.08 -2,081,753,247.26 不适用
现金流量净额 所致
筹资活动产生的
-17,526,612,200.94 -4,488,358,026.48 不适用 主要系本期偿还借款所致
现金流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：千元
本期期末 上期期末 本期期末金
项目名称 本期期末数 数占总资 上期期末数 数占总资 额较上期期 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
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2021 年年度报告
（%） （%） （%）
货币资金 16,534,245.94 12.48 16,921,091.88 12.47 -2.29
交易性金融资产 2,644,485.37 2.00 2,465,165.70 1.82 7.27
预付工程
预付款项 50,829.52 0.04 127,745.50 0.09 -60.21
款结转
其他应收款 7,363,931.53 5.56 6,603,069.40 4.87 11.52
存货 48,465,554.50 36.58 52,131,890.04 38.42 -7.03
其他流动资产 1,941,737.42 1.47 1,529,423.11 1.13 26.96
长期股权投资 39,894,154.49 30.11 38,870,559.58 28.65 2.63
其他权益工具投资 3,690,808.77 2.79 3,714,933.59 2.74 -0.65
其他非流动金融资
5,248,002.73 3.96 7,218,803.12 5.32 -27.30
产
投资性房地产 3,010,557.10 2.27 2,757,082.33 2.03 9.19
固定资产 444,338.90 0.34 498,800.39 0.37 -10.92
系本期从
无形资产 1,208,024.46 0.91 135,458.70 0.10 791.80 开发支出
转入
系本期转
开发支出 - 0.00 927,501.82 0.68 -100.00 入 无 形 资
产
递延所得税资产 1,869,692.76 1.41 1,495,412.88 1.10 25.03
短期借款 4,607,084.12 3.48 5,788,576.34 4.27 -20.41
应付票据 585,425.44 0.44 642,416.00 0.47 -8.87
应付账款 3,593,933.12 2.71 3,489,031.62 2.57 3.01
本期房地
合同负债 28,342,759.81 21.39 20,620,622.71 15.20 37.45 产预售收
入增加
应交税费 1,577,878.78 1.19 1,835,926.83 1.35 -14.06
其他应付款 8,269,538.75 6.24 11,184,651.55 8.24 -26.06
一年内到期的非流
9,576,988.69 7.23 11,036,367.63 8.13 -13.22
动负债
其他流动负债 6,130,584.96 4.63 5,131,701.23 3.78 19.46
长期借款 17,244,136.87 13.01 26,455,693.26 19.50 -34.82 偿还借款
应付债券 8,228,128.41 6.21 8,016,313.84 5.91 2.64
系本期新
长期应付款 132,432.93 0.10 - 0.00 不适用 增应付采
矿权价款
其他非流动负债 3,150,000.00 2.38 2,663,800.00 1.96 18.25
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
(1) 资产规模
其中：境外资产 33,610,977.13（单位：千元 币种：人民币），占总资产的比例为 25.37%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 3,896,395.96 详见本财务报表附注货币资金之说明
其他应收款 63,617.50 质押
存货 14,164,345.33 抵押
长期股权投资 19,004,254.96 质押
其他非流动金融资产 999,611.40 质押
其他权益工具投资 315,200.00 质押
投资性房地产 1,602,452.59 抵押
固定资产 276,513.66 抵押
无形资产 2,243.70 抵押
合 计 40,324,635.10 /
期末使用受限制的货币资金为 3,896,395,955.82 元，其中：银行存款中用于质押的定期存款
1,833,847,290.00 元 、 其 他 29,647,164.69 元 ， 其 他 货 币 资 金 中 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金
200,553,584.00 元、银行贷款保证金 1,767,950,673.17 元、按揭担保保证金 35,691,390.73 元、
开工保证金 12,040,001.96 元、其他 16,665,851.27 元。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
持有待开 持有待开发 是/否涉及 合作开发项目 合作开发项目
一级土地整理面 规划计容建筑面
发土地的区 土地的面积 合作开发 涉及的面积(平 的权益占比
积(平方米) 积(平方米)
域 (平方米) 项目 方米) (%)
上海 18,951 56,470 否
上海 95,663 234,590 是 234,590 50.00
浙江 805,950 1,629,129 否
浙江 4,037,150 是 4,037,150 80.00
江苏 1,355,372 否
江西 189,065 395,226 是 395,226 25.50
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2021 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
单位：千元 面积：平方米 币种：人民币
在建项目/
新开工项 项目用地面 项目规划计 在建建筑 报告期实
序号 地区 项目 经营业态 总建筑面积 已竣工面积 总投资额
目/竣工项 积 容建筑面积 面积 际投资额
目
1 辽宁 沈阳北国之春 住宅 竣工项目 525,339 1,099,968 1,165,185 0 1,165,185 4,633,510 268
2 辽宁 沈阳新湖花园 住宅 竣工项目 54,933 137,333 175,840 0 175,840 1,050,000 402
3 辽宁 沈阳仙林金谷 住宅 在建项目 268,162 461,772 589,015 392,483 89,673 2,940,000 238,506
4 辽宁 沈阳新湖湾 住宅 在建项目 283,038 383,302 479,948 219,473 43,661 2,300,000 160,670
5 天津 天津香格里拉 住宅 竣工项目 145,059 130,286 134,628 0 134,628 820,000 0
6 天津 天津新湖美丽洲 住宅 竣工项目 69,544 90,838 120,205 0 120,205 810,000 7,054
7 天津 天津义乌商贸城 住宅、商业 在建项目 625,468 828,290 915,402 194,979 452,275 4,000,000 164,040
8 山东 滨州新湖玫瑰园 住宅 竣工项目 123,801 142,678 145,884 0 145,884 590,000 76,052
9 江苏 南京仙林翠谷 住宅 在建项目 637,048 475,338 563,709 0 552,812 2,560,000 8,637
10 江苏 苏州明珠城 住宅、商业 在建项目 1,041,089 1,561,330 2,101,054 200,790 1,900,264 9,710,000 292,774
11 江苏 南通新湖海上明珠城 住宅 在建项目 314,757 561,078 664,352 293,856 262,118 4,200,000 517,487
12 江苏 南通启阳海上明珠城 住宅 在建项目 138,810 347,025 435,073 63,246 0 2,860,000 172,338
13 江苏 南通启新海上明珠城 住宅 在建项目 555,374 1,078,504 1,127,928 235,090 0 8,090,000 264,928
14 上海 上海新湖明珠城 住宅 在建项目 228,717 838,027 900,000 202,683 553,745 10,500,000 543,498
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2021 年年度报告
15 上海 上海青蓝国际 住宅 在建项目 61,729 206,070 338,747 184,826 153,921 10,492,340 223,429
16 上海 上海虹云邸 住宅 在建项目 23,673 74,006 107,690 107,690 0 6,537,896 172,580
17 浙江 杭州香格里拉 住宅 在建项目 836,971 464,662 594,348 211,658 382,690 5,216,980 410,703
18 浙江 杭州新湖果岭 住宅 竣工项目 360,929 432,527 557,475 0 557,475 3,163,300 0
19 浙江 杭州金色童年 住宅、酒店 在建项目 138,982 142,214 220,671 122,766 97,905 1,400,000 407,124
20 浙江 杭州武林国际 住宅 竣工项目 26,256 84,019 128,741 0 128,741 2,580,000 0
21 浙江 杭州未来新湖中心 商业商务 在建项目 22,605 88,208 131,790 131,790 0 1,664,000 150,506
22 浙江 嘉兴新中花园 住宅 竣工项目 191,626 340,639 503,835 0 503,835 3,249,860 26,015
23 浙江 衢州新湖景城 住宅、商业 竣工项目 480,507 720,407 1,095,671 0 1,095,671 3,450,000 0
24 浙江 丽水新湖国际 住宅 竣工项目 191,050 427,838 470,074 0 470,074 5,280,000 690
25 浙江 乐清海德花园 住宅 竣工项目 186,967 259,281 372,150 0 372,150 4,465,000 0
26 浙江 乐清金溪花园 住宅 在建项目 70,864 158,483 217,970 217,970 0 2,806,226 476,788
27 浙江 瑞安新湖广场 住宅、商业 竣工项目 159,845 406,534 644,234 0 644,234 5,393,721 362,102
28 浙江 兰溪香格里拉 住宅 在建项目 319,817 365,297 531,484 75,851 455,633 2,901,000 328,869
29 浙江 舟山御景国际 住宅 竣工项目 105,623 168,997 242,563 0 242,563 2,325,000 0
30 浙江 温岭双溪春晓 住宅 竣工项目 82,220 123,336 199,024 0 199,024 2,983,428 184,042
31 浙江 温岭玖珑春晓 住宅 竣工项目 39,437 90,567 138,179 0 138,179 2,600,000 335,551
32 浙江 平阳曦湾春晓城 住宅 在建项目 410,714 905,407 1,253,843 181,312 0 8,725,640 432,634
33 江西 九江柴桑春天 住宅 竣工项目 635,400 952,803 1,072,461 0 1,072,461 2,820,000 135
34 江西 九江庐山国际 住宅 竣工项目 406,935 733,416 987,720 0 987,720 4,090,000 13,098
35 湖北 恩施巴山春晓 住宅 在建项目 98,702 346,292 454,823 179,841 274,982 1,560,000 289,657
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2021 年年度报告
36 其他 其他并表项目 住宅 在建项目 209,720 220,707 294,392 93,298 108,456 3,631,800 275,829
37 其他 其他非并表项目 住宅 在建项目 632,081 982,310 1,317,472 457,512 859,960 7,935,806 774,233
合计 10,703,792 16,829,789 21,393,580 3,767,114 14,341,964 150,335,507 7,310,639
3. 报告期内房地产销售和结转情况
单位：千元 面积：平方米 币种：人民币
序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 已预售面积 结转面积 结转收入金额 报告期末待结转面积
1 辽宁 沈阳北国之春 住宅 3,081 1,364 5,110 28,618 0
2 辽宁 沈阳新湖花园 住宅 108 0 175 2,625 163
3 辽宁 沈阳仙林金谷 住宅 139,564 26,039 1,722 22,154 198,841
4 辽宁 沈阳新湖湾 住宅 125,060 16,282 14,355 177,412 51,730
5 天津 天津香格里拉 住宅 27,820 2,467 2,353 13,289 14,785
6 天津 天津新湖美丽洲 住宅 5,515 4,998 79,345 824,285 1,517
住宅 932 401 0 0 613
7 天津 天津义乌商贸城
商铺及购物中心 270,725 0 0 0 20,005
8 山东 滨州新湖玫瑰园 住宅 11,120 9,886 55,169 332,876 5,069
9 江苏 南京仙林翠谷 住宅 19,945 10,142 11,427 143,622 23,861
10 江苏 苏州明珠城 住宅 19,634 9,672 9,166 99,311 143,233
11 江苏 南通新湖海上明珠城 住宅 195,549 42,529 8,118 106,059 150,330
12 上海 上海新湖明珠城 住宅 86,531 40,542 2,037 65,483 90,929
13 上海 上海青蓝国际 住宅 84,588 68,888 3,697 128,551 69,266
14 上海 上海虹云邸 住宅 66,587 66,587 0 0 66,587
15 浙江 杭州香格里拉 住宅 32,457 27,056 40,085 1,757,343 128,418
16 浙江 杭州新湖果岭 住宅 1,602 197 24,213 1,007,727 1,308
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2021 年年度报告
17 浙江 杭州金色童年 住宅 39,268 26,953 10,962 165,469 38,366
18 浙江 杭州武林国际 住宅 941 134 1,667 104,820 4,021
19 浙江 嘉兴新中花园 住宅 6,413 1,225 2,245 32,498 648
20 浙江 衢州新湖景城 住宅 132,729 16,361 22,394 221,633 500
21 浙江 丽水新湖国际 住宅 2,503 504 504 12,115 0
22 浙江 乐清海德花园 住宅 0 0 0 7,010 0
23 浙江 乐清金溪花园 住宅 151,895 131,442 0 0 131,442
24 浙江 瑞安新湖广场 住宅 3,944 0 136,018 2,987,004 3,618
25 浙江 兰溪香格里拉 住宅 85,824 35,572 97,734 1,008,811 22,458
26 浙江 舟山御景国际 住宅 15,209 6,501 11,414 207,557 768
27 浙江 温岭双溪春晓 住宅 5,819 4,115 52,026 1,766,159 0
28 浙江 温岭玖珑春晓 住宅 28,089 21,904 111,724 2,923,362 5,678
29 浙江 平阳曦湾春晓城 住宅 84,304 47,232 0 0 47,232
30 江西 九江柴桑春天 住宅 3,332 3,230 10,495 40,388 0
31 江西 九江庐山国际 住宅 16,543 12,543 25,259 262,564 12,240
32 湖北 恩施巴山春晓 住宅 127,328 72,759 94,822 558,932 102,324
33 其他 其他并表项目 住宅 12,639 12,438 239 7,394 42,268
34 其他 其他非并表项目 住宅 362,900 288,428 239,629 2,761,798 279,427
合计 2,170,498 1,008,391 1,074,104 17,776,869 1,657,645
注 1：本表数据未考虑权益比例；本表所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含车库、储藏室
报告期内，公司共计实现合同销售金额 29,736,020 千元，合同销售面积 1,008,391 平方米，实现结转收入金额 17,776,869 千元，结转面积 1,074,104
平方米，报告期末待结转面积 1,657,645 平方米。
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2021 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
单位：元 币种：人民币
已出租房地产 是否采用公 租金收入/
出租房地产的租
序号 地区 项目 经营业态 的建筑面积（平 允价值计量 房地产公允
金收入
方米） 模式 价值（%）
1 辽宁 沈阳北国之春 商铺及购物中心 1,056 447,237 否 /
2 浙江 杭州香格里拉 办公写字楼 262 837,406 否 /
3 江苏 苏州明珠城 商铺及购物中心 51,298 48,233,272 否 /
4 浙江 瑞安新湖广场 商铺及购物中心 68,671 11,869,775 否 /
上海新湖明珠城 商铺及购物中心 6,821 6,215,733 否 /
5 上海
上海虹桥绿谷广场 办公写字楼 20,193 25,637,863 否 /
6 上海 上海青蓝国际 商铺及购物中心 1,568 3,545,727 否 /
7 浙江 丽水新湖国际 商铺及购物中心 668 247,237 否 /
办公写字楼 1,723 167,996 否 /
8 浙江 绍兴红太阳中心
商铺及购物中心 14,960 3,144,413 否 /
9 浙江 兰溪香格里拉 商铺及购物中心 8,042 1,160,462 否 /
商铺及购物中心 8,600 3,582,957 否 /
10 浙江 衢州新湖景城
办公写字楼 4,007 300,843 否 /
11 浙江 嘉兴新中花园 商铺及购物中心 2,677 190,476 否 /
12 浙江 杭州新湖果岭 商铺及购物中心 10,242 2,495,557 否 /
13 江西 九江庐山国际 商铺及购物中心 724 199,266 否 /
合计 201,514 108,276,219
5. 报告期内公司财务融资情况
单位：千元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
42,808,910.81 6.46 1,100,027.02
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2021 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
报告期内投资额 294,400.91
投资额增减变动数 -3,178,137.20
上年同期投资额 3,472,538.11
投资额增减幅度(%) -91.52
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产情况
单位：千元 币种：人民币
期初数 当期增减变动 期末数
公允价值变 报告期投资
资产类别
投资成本 账面价值 成本变动 动及外币报 投资成本 账面价值 收益
表折算差额
衍生金融产品 -4,638.07
债务工具 1,306,161.62 1,306,161.62 -293,735.24 -28,803.77 1,012,426.37 983,622.61 104,000.21
权益工具 7,503,535.88 5,913,163.24 -817,000.19 76,416.56 6,686,535.69 5,172,579.61 109,107.36
基金及资产管
2,516,060.71 2,464,643.97 -774,565.52 46,207.42 1,741,495.20 1,736,285.87 46,214.23
理计划
合计 11,325,758.21 9,683,968.83 -1,885,300.95 93,820.21 9,440,457.26 7,892,488.09 254,683.73
2）以公允价值计量的其他权益工具投资情况
单位：千元 币种：人民币
期初数 当期增减变动 期末数
资产类 公允价值变 报告期投
别 投资成本 账面价值 成本变动 动及外币报 投资成本 账面价值 资收益
表折算差额
权益工
3,925,527.54 3,714,933.59 267,185.46 -291,310.28 4,192,713.00 3,690,808.77 23,604.17
具
合计 3,925,527.54 3,714,933.59 267,185.46 -291,310.28 4,192,713.00 3,690,808.77 23,604.17
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1）主要子公司经营情况
单位：千元 币种：人民币
所处 主要产品或
公司名称 注册资本 总资产 净资产 净利润
行业 服务
瑞安市中宝置业有 房地 瑞安新湖
100,000.00 1,741,307.16 623,187.96 412,172.46
限公司 产业 广场
杭州新湖美丽洲置 房地 杭州香格
350,000.00 4,153,229.87 521,376.99 372,067.79
业有限公司 产业 里拉
浙江新兰得置业有 房地 杭州新湖
204,080.00 1,508,879.43 568,717.83 256,966.37
限公司 产业 果岭
温岭锦辉置业有限 房地 温岭玖珑
50,000.00 500,701.56 222,362.89 203,274.86
公司 产业 春晓
2）子公司或参股公司经营情况（适用净利润或投资收益对公司净利润影响达到 10%以上的情况）
单位：千元 币种：人民币
公司名称 营业收入 营业利润 净利润
瑞安市中宝置业有限公司 2,760,461.67 565,217.82 412,172.46
杭州新湖美丽洲置业有限公司 1,626,958.89 500,901.04 372,067.79
浙江新兰得置业有限公司 928,174.48 351,733.64 256,966.37
中信银行股份有限公司 204,557,000.00 65,569,000.00 56,377,000.00
3）投资收益中占比 10%以上的股权投资项目
单位：千元 币种：人民币
公司名称 账面投资收益 占投资收益总额的比例（%）
中信银行股份有限公司 2,631,052.86 73.61
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、地产
2021 年是地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。国内监管机构对地产企业的融
资监管政策日趋严格，金融机构对地产企业的融资力度及意愿明显收紧。由于政策叠加效应，伴
随行业出清压力，行业进入深度调整期，供需两端对整体市场的预期及信心已降至最低。尽管随
后信贷政策适度纠偏，央行定调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，
但在行业风险尚未出清情况下，金融机构放款仍较为谨慎，整体融资未有明显回暖。
2022 年是地产从旧模式向新模式转变的关键之年。在“房住不炒”的总基调下，房地产“稳
增长、降杠杆”的调控思路仍将延续。当前中国房地产基本告别短缺，房地产需求的核心驱动因
素从刚性需求转变为改善性需求，更多反应了人们对美好生活的向往。按照这一基调，国家多次
提出要依法依规支持房企积极向新发展模式转型。新的模式运行更要同一时要满足民生与行业风
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险控制问题。为适应这种模式的转变，公司要从纯粹的地产开发公司向具有开发能力的地产资产
管理公司转型。
总的来看，当前稳增长、稳预期的宏观政策合力正在不断增强。从地产市场发展周期来看，
住房市场不可避免地进入减量发展时代。但住房需求是长期存在的，关键在于把握结构性机会。
在目前行业新的发展阶段，行业发展模式重构，房企经营承压，风险敞口加大，对企业融资和运
营能力形成更大的挑战。公司要加强对政策的研究与适应，洞察新的发展趋势，顺应新的运行规
则，坚持稳健经营，充分发挥公司持续积累的资源禀赋和品牌优势，在业务转型中实现高质量发
展。
2、科技投资
高科技和先进制造业是公司战略转型的两大重要领域。近年来，国家对战略科技支撑的需求
日益强烈，中央经济工作会议把强化国家战略科技力量作为经济工作头项任务，“十四五”规划
纲要特别提出“畅通科技型企业国内上市融资渠道，鼓励发展天使投资、创业投资”。当前，新
一轮科技革命和产业变革正在重构全球创新版图、重塑全球经济结构，以大数据、人工智能、量
子信息、物联网、区块链为代表的新一代信息技术加速突破应用。
先进制造业是公司转型的另一重要领域。先进制造业是指制造业不断吸收电子信息、计算机、
机械、材料以及现代管理技术等方面的高新技术成果，并将这些先进制造技术综合应用于制造业
产品的研发设计、生产制造、在线检测、营销服务和管理的全过程。“十四五”规划纲要提出，
要加快发展现代产业体系，深入实施先进制造强国战略，发展壮大战略新兴产业。重点培育集成
电路、工程机械、高端数控机床、化工、医药及医疗设备等产业创新发展。可以预见未来 5-10 年，
围绕高科技和先进制造业的投资布局将充分受益。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
要加强对市场和行业的研判力度，促进战略转型的灵活性和精准度，加强两大战略转型，即
通过地产投资向高科技和先进制造业领域投资的转型和地产开发向地产资产管理模式的转型，努
力实现高质量发展。
1、科技投资和先进制造业
继续向高科技和先进制造业转型。在传统地产业务增长有限的情况下，公司高科技领域的布
局为公司拓展了未来发展的空间。要主动融入国家发展格局，进一步加大对高科技领域的投入，
持续关注区块链、人工智能、芯片设计、生物医药等高科技和先进制造领域的投资。围绕先进制
造业布局，积极拓展氟化工及数码喷印两大产业链。培育已布局的高科技产业平台化发展生态，
形成一套以“生态建设者”为特色的持续的独特投资体系，快速提升公司价值。
2、地产开发和资产管理
积极培育地产资产管理业务。在二十多年的发展历程中，公司前瞻性地以地产业务为核心业
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2021 年年度报告
务，把握住了中国城镇化及行业发展机遇。随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部
环境愈加复杂多变，公司要根据行业发展的变革，积极发展另类地产业务。要发挥职业团队优势，
聚焦服务和管理效率，实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变，积极应
对行业变革。要继续坚持稳健可持续发展策略，发挥品牌、速度、成本、资金等方面的优势，探
索多种合作模式，以项目管理人的身份或以品牌输出的形式，加大对地产另类投资的布局，加大
轻资产业务输出力度，提升公司收益能力，逐步向有开发管理能力的地产资产管理公司转型。
继续做精做优地产开发业务，把握核心区域市场的结构性机会，加快项目开发进程。继续优
化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地产项目，坚持匠心品质，质造美
好生活，不断提升产品设计与服务水平。
(三)经营计划
√适用 □不适用
密切关注市场形势和行业变化，平稳推进强主业、推转型、优管理、防风险等各项工作，适
时调整发展战略，不断提高经营管理水平和发展质量。
1、坚持战略转型，进一步增强可持续发展能力
2022 年，要继续坚持稳健安全的投资策略，充分利用公司产业优势，完善不同阶段的投资管
理。重点做好两方面的工作：
（1）围绕高科技投资进一步构建生态圈
公司于 2015 年起着手布局高科技企业的投资。截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超
过 100 亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术。
如前瞻布局区块链行业，投资以构建 web3.0 为核心，打造未来数字生态的趣链科技；助推拥有百
万集群吞吐与毫秒级延时的数据实施智能处理领军企业邦盛科技；孵化国内领先、国际一流的数
码印花行业“引路人”宏华数科；布局深耕云原生、结合容器与底层资源松耦合特性，打造“一
云多芯”信创云解决方案的谐云科技等。在投资高科技企业的过程中，要不断挖掘衍生出适合自
身的新业务、新方向，从而与所投资企业更加深入合作、资源共享、优势互补。前期战略布局已
为构建高科技投资生态圈打下来坚实基础，下一步要继续从以下几个方面着力：
一是继续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药、新材料、新能源等高科
技领域的投资。
二是继续拓宽以趣链科技为核心的区块链生态圈。技术创新层面，趣链科技已正式推出全球
首个区块链 3.0 全栈架构，趣链区块链平台、隐私计算平台 BitXMesh、开源跨链平台 BitXHub、
趣链 BaaS 平台 4 大技术平台实现跨越式发展；产业创新层面，趣链科技推出了“重庆区块链服
务平台”“金融业数据共享平台”“红洞数字藏品平台”“链上授权办事业务”“破产管理一体
化平台”“信农链”“碳资产管理”“新能源换电运营管理平台”“昆明市区块链公共服务平台”
“智慧社区”等创新型区块链应用解决方案，覆盖金融、政务、能源双碳、数字乡村、数字藏品
等多个领域。趣链科技将秉承“开放共赢”核心理念，积极推动公司在元宇宙、能源双碳、数字
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乡村、安全、数字潮玩、餐饮、旅行等新领域的生态建设
三是继续拓展邦盛科技的实时智能处理生态圈。基于核心技术“流立方”及“图立方”平台，
邦盛科技已研发了针对金融风控、网络安全、交通运输、电信通讯、政务安全等领域应用解决方
案，服务大中型企业 400 余家。秉承“引领科技、追求卓越、昌盛国邦”的愿景，邦盛科技依托
实时智能核心科技，让“热数据价值最大化”核心技术在多个国民经济重要领域全面落地，并形
成可持续发展的“大数据实时智能处理”技术与业务生态体系，助力企业实时精准智能决策。
（2）围绕先进制造业布局，全力抓好氟化工及数码喷印两大产业链的延伸
一是围绕新能源行业布局氟化工产业链。近年来，随着新能源行业特别是电动汽车行业的迅
猛发展，作为电动汽车能源的含氟锂电新材料也得到了快速发展。公司投资的浙江新动锂科技有
限公司计划在四川省自贡和“中国氟硅之都”衢州等地建立锂电新材料项目，建成六氟磷酸钾锂、
双氟磺酰亚胺锂以及二氟磷酸锂的生产线等。其中双氟磺酰亚胺锂作为公司重点发展的锂电材料，
具有电导率高、稳定性高、电化学窗口宽、不易水解等优势，被公认为是未来主盐，其配套溶剂
具有较好的低温和成膜性能，作为锂离电池不可或缺的组成部分，需求将随着锂电行业的快速发
展而大幅增长。要充分利用公司注册地衢州“中国氟硅之都”的产业优势，合作合资投资氟化工
投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
二是做深做透宏华数科的时尚产业链。宏华数科深耕纺织印染行业三十年，随着未来下游市
场消费者对印染纺织产品的个性化、弹性的需求和宏华数科产能的提高，将以智能化数码喷印装
备为支点，协同产业链上下游的各路厂商，以云端数据积累和人工智能分析为基础，实现终端消
费需求和柔性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构。为适应终端市场“个性化、轻时尚、
快反应”的发展趋势，公司已与宏华数科合资建立宏华百锦千印，在湖州建立时尚产业数字化绿
色赋能平台，打造数码服装家纺面料智能化示范工厂，推动传统纺织印花市场的绿色革新，促进
终端消费市场的提升。今年将在前期充分论证的基础上，拟复制“湖州模式”在南通、苏州、柯
桥等地共建合资公司，构建“数字化装备+智能化工厂+快反供应链”纺织品规模化小单快反示范
平台，以数码喷印技术连接上下游。
2、坚持地产模式的创新，进一步增强地产资产管理能力
随着地产行业进入新的发展阶段，行业发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司要顺势而为，
持续发挥前瞻、精准、高效、灵活的优势，加快已有地产业务的战略转型，重点做好以下工作：
一是加快地产另类业务的布局。（1）积极培育地产资产管理业务。把握行业模式、格局变化
带来的发展机遇，充分利用公司多年积累的地产管理能力和品牌优势，加快拓展地产资产管理业
务。疫情期间要充分利用公司既具有开发能力优势，又具有资产管理能力优势，在地产资产管理
业务合作方面走出一条路子来。近期拟通过与浙商资产管理公司合作成立浙江新石资产管理有限
公司作为地产资产管理平台，依托新湖地产的开发能力、实力和风险承担能力和浙商资产的专业
金融服务能力，加快形成地产资产管理业务的新模式，实现地产业务的有序转型。（2）加大地产
轻资产业务输出力度。顺应国家金融政策变化，积极创新地产开发模式，发挥公司创新和机制优
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势，重点拓展与第三方特别是国资公司的合作，真正发挥混合所有制优势，通过地产轻资产模式
在行业转型期重新赢得发展机会。
二是重抓品牌和管理升级。消费者对于产品品质、品牌和多元服务的日益提升，要求公司具
备更强的产品能力、服务能力和品牌打造能力。（1）产品能力。要进一步发挥公司领先的产品力，
积极打造品牌，提升产品品质，提升资源转化效率。充分研判市场环境，根据市场变化，打造契
合市场需求的标杆型产品。（2）服务能力。通过整合资源，打造基于产品之上的生活方式。加大
对住宅产业化、智能家居等新型住宅技术的研究，向客户提供更健康、更高效的产品；升级教育、
养老、公寓等领域的服务，致力于为客户打造更美好的生活需求。（3）品牌打造能力。土地红利
不再，利润下滑，要用制造业的思维和精益管理的理念，提升在产品设计、成本控制、运营管理、
产品服务等各个环节的专业能力，强化公司良好的品牌形象。
三是聚焦重点区域的开发，把握区域市场的结构性机会。继续聚焦以上海为中心的长三角区
域。目前公司在上海为核心的长三角区域仍有 1000 万平方米的土地储备，已迎来业绩集中爆发释
放期。公司地产业务要继续聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，要聚
焦产品和服务，做好精益经营，把握契机加快开发节奏，进一步提升在上海、浙江等长三角经济
发达区域的规模、业绩和品牌影响力。
2022 年度主要房地产项目开发计划表
面积单位：平方米 金额单位：千元 币种：人民币
2022 年 2022 年计划
序 2022 年计 2022 年计划 2022 年计划 2022 年计划
公司名称 计划开 合同销售面
号 划竣工面积 合同销售收入 结算面积 结算收入
工面积 积
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 0 0 972 7,000 972 6,800
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 0 237,616 26,933 250,000 165,348 1,291,000
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 0 91,475 26,562 200,000 55,727 528,200
4 天津新湖中宝投资有限公司 0 0 517 18,000 2,034 52,200
义乌北方（天津）国际商贸城有
5 0 0 266,733 1,312,000 228,000 1,000,000
限公司
6 滨州新湖房地产开发有限公司 0 0 1,234 11,000 6,303 42,100
7 江苏新湖宝华置业有限公司 0 0 20,747 201,000 36,949 348,300
8 苏州新湖置业有限公司 0 200,790 9,962 162,000 152,783 2,794,600
9 南通新湖置业有限公司 0 139,376 125,279 1,200,000 140,307 1,308,100
10 南通启阳建设开发有限公司 50,000 63,246 0 0 0 0
11 上海新湖房地产开发有限公司 0 0 34,619 3,466,000 8,310 360,000
12 上海中瀚置业有限公司 0 0 40,858 4,466,000 3,099 110,500
上海亚龙古城房地产开发有限公
13 230,874 0 0 0 0 0
司
14 上海新湖天虹城市开发有限公司 112,495 0 0 0 0 0
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15 杭州新湖美丽洲置业有限公司 0 205,577 1,108 101,000 126,178 3,193,700
16 浙江新兰得置业有限公司 0 0 242 20,000 519 27,300
17 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 0 122,766 25,700 513,000 5,358 74,200
18 杭州新湖明珠置业有限公司 0 0 673 63,000 1,431 102,600
19 浙江新湖海创地产发展有限公司 0 131,790 42,137 1,203,000 42,137 1,203,000
20 嘉兴新湖中房置业有限公司 0 0 5,188 39,000 5,836 127,400
21 衢州新湖房地产开发有限公司 0 0 116,368 623,000 107,890 579,600
22 丽水新湖置业有限公司 0 0 1,999 41,000 1,999 40,700
23 乐清新湖置业有限公司 0 0 0 4,000 0 3,900
24 乐清新湖联合置业有限公司 0 0 16,450 455,000 0 0
25 瑞安市中宝置业有限公司 0 0 3,944 119,000 7,562 168,500
26 浙江澳辰地产发展有限公司 0 0 50,252 622,000 17,143 228,800
27 舟山新湖置业有限公司 0 0 8,708 157,000 9,476 169,100
28 温岭新湖地产发展有限公司 0 0 1,704 51,000 1,704 51,300
29 温岭锦辉置业有限公司 0 0 6,185 41,000 11,863 150,800
30 平阳伟成置业有限公司 89,616 0 100,487 1,020,000 0 0
31 九江新湖远洲置业有限公司 0 0 102 0 102 400
32 九江新湖中宝置业有限公司 0 0 4,000 29,000 16,240 122,800
33 上饶伟恒置业发展有限公司 229,504 0 135,500 1,002,000 0 0
34 恩施裕丰房地产开发有限公司 0 82,111 46,081 252,000 63,267 365,200
35 其他并表项目 60,462 0 23,690 796,000 0 3,000
36 其他非并表项目 0 332,516 98,034 400,000 353,332 3,422,700
合计 772,951 1,607,263 1,242,968 18,844,000 1,571,869 17,876,800
注：本表数据未考虑权益比例；本表所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含车库、储藏室
3、坚持稳健财务政策，进一步增强抗风险能力
目前政策回暖传导尚需时日，财务稳健至关重要。公司要继续保持谨慎、防范信用及流动性
风险，进一步完善现金管理的精细度，提升财务管理的稳健度，保持资金安全弹性。
一是强化现金流管理策略，不断探索、创新融资方式。尽管公司已经构建了以银行信贷为主，
公司债、资产证券化等为辅的多元融资体系，但仍要积极创新融资工具和融资方式，拓宽融资渠
道，充分利用国内外证券、信托、保险等资本市场的各种融资手段，增强资金运营能力，提升资
源运行效率。
二是利用品牌溢出效应，加大合作模式。公司充分认识到，只有做好产品和服务，提升品质
和服务，才能实现可持续发展。要在总体环境趋紧的大环境下，充分发挥公司品牌、品质以及在
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高科技投资、教育和房产项目运营方面的品牌优势，探索与国企、城投等资金富裕公司的灵活多
样的合作模式。
三是适度控制有息负债规模。保持合理杠杆水平，优化财务结构，将资产负债率和融资成本
控制在合理水平，提升公司对债务风险的防范能力。
4、坚持优化经营管理水平，进一步增强公司治理能力
不断完善公司治理，提高公司规范运作水平。结合公司经营管理特点，完善高效、务实和健
全的法人治理结构。
全面推进精益管理，提高经营效率和效益。经过多年的发展，公司已在制度流程、决策机制、
管理机制等方面建立了完善的管理体系和风险防控体系，具备了可复制和可持续发展的能力。今
年要继续完善业务管理架构，强化质量与安全管控；强化内控建设，在制度层面保障公司实现长
期健康发展。
持续优化信息披露质量，提升信息披露的有效性和透明度。继续做好投资者关系管理，持续
完善与投资者沟通的渠道。进一步提升投资者关系管理水平，主动听取投资者建议，全面提升股
债资本市场认可度。
加强人才建设和公司文化建设，为员工提供公平的工作环境，为团队提供良好的职业发展平
台。持续推进股权激励机制，构建股权激励与个人成长相结合的长效激励体系。重视人才培养，
持续优化多层次培养体系，为公司持续健康发展提供坚实人才保障。
5、坚持履行社会责任，进一步增强财富共享能力
中央关于向着更远的目标谋划共同富裕，提出了“全体人民共同富裕取得更为明显的实质性
进展”的目标。公司将积极响应国家号召，始终践行社会责任，制定周密的帮扶计划和工作计划，
不断强化有诚信、有担当、有作为的形象，在 ESG 领域实现可持续发展。
2022 年，公司社会责任工作将充分发挥自身优势，以助力乡村振兴，推动共同富裕为重点，
积极参与东西部协作、万企兴万村，平衡布局公益慈善业务，加强新湖公益前瞻性思考、系统性
谋划、整体性推进，不断积累新湖公益创新经验，推动新湖公益慈善各项工作再上新台阶。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展
面临的主要风险如下：
1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性收缩、杠杆率下降、融资趋
紧等将给行业带来较大的不确定性，短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，
如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作，
随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，
如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
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3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经
营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策
调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，
从而加剧了市场风险。
5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业
经营不善所带来的投资风险。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披
露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上交所股票上市规则》
等法律法规的要求，扎实推进各项制度管理，期内共计召开年度股东大会 1 次、临时股东大会 4
次、董事会会议 9 次、监事会会议 7 次，针对修改公司章程、公司投资计划、利润分配、关联交
易、发行公司债等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，公司决策机
构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
1、 关于控股股东和股东大会
公司具有独立的业务及自主经营能力，与控股股东不存在同业竞争关系，公司控股股东严格
规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决
策和经营活动，公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、
机构、业务做到了五独立；股东大会是公司的最高权力机构，公司严格按照《公司法》《公司章
程》等相关规则和要求召开股东大会，保障所有股东对重大事项的平等知情权和决策权，积极维
护股东的合法权益。
2、关于董事会
公司严格按照《公司法》《公司章程》《上海证券交易所上市公司董事选任与行为指引（2013
年修订）》等法律法规及规范性文件的选聘程序完成换届选举，公司董事会由 7 名董事组成，其
中独立董事 3 名，董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求。公司董事忠实勤勉地履行职责，
出席董事会和股东大会，严格按照相关制度履行职权，积极学习最新监管政策，为公司重大事项
提供决策。
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期内，公司召开董事会会议 9 次，其中通讯会议 8 次，现场会议 1 次。公司各位董事能够依
据《董事会议事规则》等制度，出席董事会会议。
公司董事会下设审计、提名、薪酬与考核和战略与决策四个专门委员会，专门委员会成员全
部由董事组成。专业委员会设立以来，公司各相关部门做好与各专门委员会的工作衔接，各位董
事勤勉尽职，认真审阅董事会和股东大会的各项议案，并提出有益的建议，为公司科学决策提供
强有力的支持。
3、关于监事会
公司严格按照《公司法》《公司章程》等法律法规及规范性文件的选聘程序完成换届选举，
监事会由 3 名监事组成，其中职工代表监事 1 名，公司监事会人数和人员构成符合法律、法规的
要求。根据《上市公司治理准则》《公司章程》《监事会议事规则》等赋予的职权和义务，公司
监事会认真履行职责，维护了股东合法权益。
期内，公司召开监事会议 7 次。公司各位监事能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履
行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发
表意见。
4、关于投资者关系管理
一直以来公司高度重视投资者关系管理，通过多种渠道与投资者沟通交流，提供多渠道、全
方位的投资者服务，包括但不限于电话、传真、电子信箱、上证 e 互动、业绩说明会等。同时公
司积极接待各类投资者到公司现场参观、考察，及时向投资者宣传、推介公司的具体情况，使公
司以更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道更进一步加强了投资者关系管理工作，实现股东、
员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司稳健、持续、健康地发展。
5、关于信息披露
依法履行信息披露义务、接待来访、回答咨询等，持续优化信息披露的流程，切实提升披露
质量。公司能够按照法律法规、《公司章程》和《信息披露管理制度》的规定，真实、准确、完
整、及时地披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，确保所有股东均能公平、公正地获得
信息。期内，公司共计披露公司临时公告 61 项，定期报告 4 项，保证了股东对公司重大事项和经
营情况的知情权。在不涉及经营机密的基础上，在公司网站上主动披露决策、经营及管理信息，
使所有投资者有平等的机会获得信息。
6、关于利益相关者
公司不仅维护股东的利益，同时能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、客户等其他
相关利益者的合法权益，在经济交往中，做到诚实守信，公平交易，使公司稳健成长。公司尊重
投资者、债权人、员工、消费者等利益相关者的合法权利，并积极合作推动公司持续健康发展。
同时，公司有较强的社会责任意识，在精准扶贫、公益事业、环境保护等方面积极相应国家号召。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
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□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
是否独立完整 情况说明
业务方面独立 公司拥有完整的决策机制、业务运营体系，自主经营，自负盈
是
完整情况 亏，与控股股东不存在同业竞争。
人员方面独立 公司总裁、副总裁、董事会秘书、财务总监等高级管理人员和
是
完整情况 业务骨干均专职在本公司工作并领取薪酬。
资产方面独立 公司与控股股东资产关系明晰，对资产有完全的控制权与支配
是
完整情况 权，不存在控股股东占用上市公司资产的情况。
机构方面独立 公司机构设置独立，公司各职能机构与控股股东机构完全分
是
完整情况 离，不存在隶属关系。
财务方面独立 公司设有独立的财务部门，具有独立的财务核算体系和财务管
是
完整情况 理体系，能够独立做出财务决策。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
2010 年 5 月 5 日，新湖集团、实际控制人黄伟先生出具了《避免同业竞争承诺函》，对避免
同业竞争做出了一系列承诺（详见公司公告临 2010-28 号）。截至 2021 年 12 月 31 日，公司控股
股东及实际控制人严格遵守了上述承诺。
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 披露日期
2021 年第 2021-5-7 www.sse.com.cn 2021-5-8 审议通过议案：
一次临时 1、关于《新湖中宝股份有限公司 2021
股东大会 年股票期权激励计划（草案）》的议案
2、关于《新湖中宝股份有限公司 2021
年股票期权激励计划考核办法》的议案
3、关于提请股东大会授权董事会办理股
票期权激励计划相关事宜的议案
2020 年年 2021-6-11 www.sse.com.cn 2021-6-12 审议通过以下议案：
度股东大 1、关于《2020 年年度报告》及摘要的
会 议案
2、关于《2020 年度董事会工作报告》
的议案
3、关于《2020 年度财务决算报告》的
议案
4、关于《2020 年度监事会工作报告》
的议案
5、关于《2021 年度财务预算报告》的
议案
6、关于《2020 年度利润分配预案的议
案》
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7、关于制定《2021-2023 年度股东回报
规划》的议案
8、关于本公司 2021 年度对子公司提供
担保的议案
9、关于本公司继续与浙江新湖集团股份
有限公司等建立互保关系并提供相互经
济担保的议案
10、关于续聘 2021 年度公司财务审计机
构的议案
11、关于董事、监事薪酬和津贴的议案
2021 年第 2021-7-19 www.sse.com.cn 2021-7-20 审议通过以下议案：
二次临时 1、关于选举董事的议案
股东大会 2、关于选举独立董事的议案
3、关于选举监事的议案
2021 年第 2021-11-15 www.sse.com.cn 2021-11-16 审议通过以下议案：
三次临时 关于境外附属公司在境外发行美元债券
股东大会 并由公司提供跨境担保的议案
2021 年第 2021-12-9 www.sse.com.cn 2021-12-10 审议通过以下议案：
四次临时 关于变更公司注册地址暨修改《公司章
股东大会 程》的议案
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄 年初持股数 年末持股数
期 日期 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
林俊波 董事长 女 50 2009-10-21 2024-7-19 15,648,000 15,648,000 0 / 0 是
黄芳 董事 女 48 2015-11-16 2024-7-19 550,000 550,000 0 / 0 是
总裁、董
赵伟卿 男 62 2009-10-21 2024-7-19 12,000,000 12,000,000 0 / 200 否
事
副总裁、
虞迪锋 男 50 2009-10-21 2024-7-19 2,880,000 2,880,000 0 / 180 否
董事
薛安克 独立董事 男 64 2018-6-27 2024-7-19 0 0 0 / 20 否
蔡家楣 独立董事 男 75 2018-6-27 2024-7-19 0 0 0 / 20 否
徐晓东 独立董事 男 53 2018-6-27 2024-7-19 0 0 0 / 20 否
金雪军 监事 男 63 2018-6-27 2024-7-19 0 0 0 / 20 否
黄立程 监事 男 31 2015-11-16 2024-7-19 0 0 0 / 120 否
何玮 监事 女 55 2021-7-19 2024-7-19 0 0 0 / 10.5 否
潘孝娜 财务总监 女 46 2009-10-21 2024-7-19 4,320,000 4,320,000 0 / 180 否
叶 正 猛
副董事长 男 63 2015-11-16 2021-6-27 0 0 0 / 0 是
（离任）
陈 淑 翠
董事 女 47 2018-6-27 2021-6-27 0 0 0 / 0 否
（离任）
汤 云 霞
监事 女 58 2015-11-16 2021-6-27 522,500 522,500 0 / 40 否
（离任）
合计 / / / / / 35,920,500 35,920,500 / 810.5 /
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2021 年年度报告
姓名 主要工作经历
林俊波 1999 年起历任浙江新湖创业投资股份有限公司董事会秘书、杭州新湖美丽洲置业有限公司总经理、新湖控股有限公司副总裁兼浙江新湖
房地产集团有限公司董事长，本公司副董事长、总裁。现任本公司董事长。
黄芳 2001 年起历任农行杭州市保俶支行副行长（主持工作），省农行营业部公司业务部、营业部个人金融部副总经理、总经理，新湖控股有
限公司副总裁兼财务总监，现任浙江新湖集团股份有限公司董事、副总裁兼财务总监、本公司董事。
赵伟卿 1998 年起历任浙江新湖房地产集团有限公司副总经理、常务副总经理、沈阳新湖房地产开发有限公司总经理，本公司副总裁，副董事长，
董事。现任本公司董事兼总裁。
虞迪锋 2001 年起历任中国农业银行浙江省分行营业部办公室副主任、中国农业银行杭州解放路支行副行长，本公司董事、副总裁兼董事会秘书。
现任本公司董事、副总裁兼董事会秘书。
薛安克 2001 年起历任杭州电子科技大学副校长、校长。现任杭州电子科技大学教授、本公司独立董事。
蔡家楣 1985 年起历任浙江工业大学实验室主任、副系主任、教务处副处长、信息学院副院长、院长、软件学院院长、浙江省软件行业协会理事
长、杭州计算机学会理事长。已退休。现任本公司独立董事。
徐晓东 2007 年起历任上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教授、美国哥伦比亚大学商学院访问学者。现任上海交通大学安泰经济与管理
学院会计系教授、博士生导师、本公司独立董事。
金雪军 1991 年起历任浙江大学经济系副系主任、对外经贸学院副院长、经济与金融系系主任、经济学院副院长、本公司独立董事。现任浙江大
学应用经济研究中心主任、浙江省公共政策研究院执行院长、本公司监事会主席。
黄立程 曾任职于新湖控股有限公司投资部，现任上海新湖房地产开发有限公司董事长、本公司监事。
何玮 曾任职于温州市邮政局人力资源部；2012 年起任杭州新湖明珠置业有限公司总经理助理，现任本公司监事。
潘孝娜 1998 年起历任浙江新湖集团股份有限公司财务部经理助理、财务部副经理，宁波嘉源实业有限公司总经理，浙江新湖集团股份有限公司
财务总监兼财务部经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司副总裁兼财务总监。
叶正猛（离 1980 年起历任永嘉县人民政府办公室秘书，共青团温州市委副书记、书记，洞头县委、县政府历任副书记、县长、书记，温州市委副秘
任） 书长，温州市人民政府副秘书长、办公室主任。2000 年-2017 年任浙江新湖集团股份有限公司副董事长、总经理，2017 年起任浙江新湖
集团股份有限公司监事会主席，2015-2021 年任本公司副董事长。
陈淑翠（离 2006 年起历任新时代证券股份有限公司证券投资部副总经理、华融证券股份有限公司资产管理部副总经理、东兴证券股份有限公司证券
任） 投资部总经理、新时代信托股份有限公司总经理助理，2018-2021 年任本公司董事。
汤云霞（离
1994 年起历任浙江兴财房地产公司总裁助理、上海中瀚置业有限公司总经理，2015-2021 年任本公司监事。
任）
其它情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
林俊波 新湖集团 董事长 2011 年 6 月 2023 年 7 月
黄芳 新湖集团 董事、副总裁兼财务总监 2013 年 8 月 2023 年 7 月
在股东单位任职 无
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 担任的职务
黄芳 中信银行股份有限公司 董事 2016 年 11 月 /
北京捷成世纪科技股份有限公司 董事 2019 年 5 月 2022 年 5 月
陈淑翠
复星国际有限公司 非执行董事 2019 年 12 月 2021 年 12 月
薛安克 杭州电子科技大学 教授 1986 年 /
浙江升华兰德科技股份有限公司 独立董事 2017 年 5 月 /
蔡家楣 创业慧康科技股份有限公司 独立董事 2020 年 10 月 /
浙大网新科技股份有限公司 独立董事 2021 年 5 月 /
南通江山农药化工股份有限公司 独立董事 2016 年 3 月 2021 年 2 月
齐鲁银行股份有限公司 独立董事 2016 年 1 月 2021 年 9 月
圣元环保股份有限公司 独立董事 2016 年 7 月 2021 年 5 月
徐晓东 浙矿重工股份有限公司 独立董事 2015 年 8 月 /
山东太阳纸业股份有限公司 独立董事 2021 年 12 月 /
上海交大产业投资管理（集团）有
董事 2017 年 8 月 2021 年 1 月
限公司
浙江中控技术股份有限公司 独立董事 2017 年 12 月 /
浙江物产环保能源股份有限公司 独立董事 2020 年 8 月 /
浙商证券股份有限公司 独立董事 2021 年 6 月 /
浙商基金管理有限公司 独立董事 2015 年 4 月 /
金雪军
浙江圆音海收藏艺术品交易中心 董事 2015 年 8 月 /
杭州工商信托股份有限公司 董事 2015 年 10 月 /
华融金融租赁股份有限公司 董事 2015 年 12 月 /
大地期货有限公司 董事 2016 年 9 月 /
赵伟卿 盛京银行股份有限公司 董事 2014 年 5 月 2021 年 3 月
杭州谐云科技有限公司 董事 2018 年 4 月 /
虞迪锋 上海趣美信息技术有限公司 董事 2018 年 3 月 /
杭州趣链科技有限公司 董事 2018 年 4 月 /
在其他单 无
位任职情
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 由董事会薪酬与考核委员会考核，并经董事会批准，董事、监事
酬的决策程序 的报酬还需由股东大会批准。
董事、监事、高级管理人员报 根据公司相关薪酬与考评管理办法，综合公司年度经营业绩、高
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2021 年年度报告
酬确定依据 级管理人员任期目标和年度绩效考核等指标，确定公司高级管理
人员的报酬及相应福利待遇。董事、监事则是根据其履行职责情
况确定。
董事、监事和高级管理人员报
公司董事、监事及高级管理人员应付报酬合计为 810.5 万元。
酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高
公司董事、监事及高级管理人员实际获得的报酬合计为 810.5 万
级管理人员实际获得的报酬
元。
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
叶正猛 副董事长 离任 换届
陈淑翠 董事 离任 换届
汤云霞 监事 离任 换届
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会第 2021-1-26 审议通过《关于授权签署融资协议并提供担保增信措施的议
三十一次会议 案》
第十届董事会第 2021-4-13 审议通过以下议案：
三十二次会议 1、《关于<新湖中宝股份有限公司 2021 年股票期权激励计划
（草案）>及其摘要的议案》
2、《关于<新湖中宝股份有限公司 2021 年股票期权激励计划
考核办法>的议案》
3、《关于提请股东大会授权董事会办理股票期权激励计划相
关事宜的议案》
4、《关于召开 2021 年第一次临时股东大会的议案》
第十届董事会第 2021-4-28 审议通过以下议案：
三十三次会议 1、《关于〈2020 年年度报告〉及摘要的议案》
2、《关于〈2020 年度董事会工作报告〉的议案》
3、《关于〈2020 年度总裁工作报告〉的议案》
4、《关于〈2020 年财务决算报告〉的议案》
5、《关于〈2021 年财务预算报告〉的议案》
6、《关于 2020 年度利润分配预案的议案》
7、《关于<2021-2023 年度股东回报规划>的议案》
8、《关于本公司 2021 年度对子公司提供担保的议案》
9、《关于本公司继续与浙江新湖集团股份有限公司等建立互
保关系并提供相互经济担保的议案》
10、《关于 2021 年度日常关联交易的议案》
11、《关于支付审计机构 2020 年度报酬及聘请 2021 年度公司
财务审计机构的议案》
12、《关于〈2020 年度内部控制评价报告〉的议案》
13、《关于〈2020 年度公司社会责任报告〉的议案》
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2021 年年度报告
14、《关于董事、监事、高级管理人员薪酬和津贴的议案》
15、《关于修改<信息披露管理制度>的议案》
16、《关于修改<内幕信息知情人登记管理制度>的议案》
17、《关于<2021 年第一季度报告>的议案》
18、《关于召开 2020 年年度股东大会的议案》
第十届董事会第 2021-5-31 审议通过以下议案：
三十四次会议 1、《关于调整 2021 年股票期权激励计划权益相关事项的议案》
2、《关于 2021 年股票期权激励计划权益授予的议案》
3、《关于修改苏州新湖广场资产支持专项计划的议案》
第十届董事会第 2021-7-2 审议通过以下议案：
三十五次会议 1、《关于董事会换届选举的议案》
2、《关于延长公司 2015 年员工持股计划存续期的议案》
3、《关于召开 2021 年度第二次临时股东大会的议案》
第十一届董事会 2021-7-19 审议通过以下议案：
第一次会议 1、《关于董事会专门委员会成员名单的议案》
2、《关于选举公司董事长的议案》
3、《关于选举公司副董事长的议案》
4、《关于聘任公司总裁的议案》
5、《关于聘任公司董事会秘书的议案》
6、《关于聘任公司高级管理人员的议案》
7、《关于聘任公司证券事务代表的议案》
8、《关于授权签署融资协议并提供担保增信措施的议案》
第十一届董事会 2021-8-30 审议通过以下议案：
第二次会议 1、《关于<2021 年半年度报告>和摘要的议案》
2、《关于制订<投资者关系管理制度>的议案》
第十一届董事会 2021-10-29 审议通过以下议案：
第三次会议 1、《关于境外附属公司在境外发行美元债券并由公司提供跨
境担保的议案》
2、《关于<2021 年第三季度报告>的议案》
3、《关于召开 2021 年第三次临时股东大会的议案》
第十一届董事会 2021-11-23 审议通过以下议案：
第四次会议 1、《关于变更公司注册地址暨修改<公司章程>的议案》
2、《关于召开 2021 年第四次临时股东大会的议案》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
林俊波 否 9 9 8 0 0 否 4
赵伟卿 否 4 4 4 0 0 否 0
黄芳 否 9 9 8 0 0 否 5
虞迪锋 否 9 9 8 0 0 否 5
薛安克 是 9 9 8 0 0 否 0
蔡家楣 是 9 9 8 0 0 否 1
徐晓东 是 9 9 8 0 0 否 0
叶正猛 否 5 5 4 0 0 否 1
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2021 年年度报告
（离任）
陈淑翠
否 5 5 4 0 0 否 0
（离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 9
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 8
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 徐晓东、薛安克、黄芳
提名委员会 薛安克、徐晓东、赵伟卿
薪酬与考核委员会 蔡家楣、徐晓东、虞迪锋
战略委员会 林俊波、薛安克、蔡家楣
(2).报告期内审计委员会召开 5 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021-1-15 2020 年度审计工作计划 同意事务所提交的审计工作计划，希
望事务所谨慎执业，提供审计效率， /
按时完成审计计划
2021-2-2 审计师汇报 2020 年年审工作进 1.重视信息披露质量，加强与监管部
展 门的及时沟通；2.审计师在审计工作 /
中应就重点关注事项作详细评估
2021-4-27 1、《董事会审计委员会 2020 年 审议通过各项议案，并同意将相关事
度履职情况报告》2、《关于天 项提交董事会审议
健会计师事务所（特殊普通合伙
人）从事 2020 年度审计工作的
总结报告》3、《关于向董事会
提交公司 2020 年内部控制评价
/
报告的议案》4、《关于向董事
会提交 2020 年度财务会计报
告、2020 年度审计费用和 2021
年度聘请会计师事务所的议案》
5、汇报《2021 年度第一季度报
告工作计划》
2021-8-27 汇报 2021 年半年度报告工作进 同意将 2021 年半年度报告提交董事 /
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2021 年年度报告
展 会审议
2021-10-28 汇报 2021 年第三季度报告 同意将 2021 年第三季度报告提交董
/
事会审议
(3).报告期内提名委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-7-19 提 名 公 司 董 事 提名林俊波、赵伟卿、黄芳、虞迪锋、薛安 /
及 独 立 董 事 候 克、蔡家楣、徐晓东为董事候选人，其中蔡
选人 家楣、薛安克、徐晓东为独立董事候选人。
(4).报告期内薪酬委员会召开 2 次会议
其他履
召开日期 会议内容 重要意见和建议 行职责
情况
2021-4-12 拟定《新湖中宝股份有限公司 2021 同意拟定股权激励计划草案及考核 /
年股票期权激励计划（草案）》及其 办法，并提交公司董事会审议
摘要、《新湖中宝股份有限公司 2021
年股票期权激励计划考核办法》
2021-4-25 《关于董事、监事津贴和高管薪酬的 2020 年度，董事、监事和高级管理 /
意见》 人员勤勉尽职，取得了良好的经营
业绩，根据董事、监事和高级管理
人员的津贴方案，拟订了 2020 年度
董事、监事和高级管理人员的薪酬
标准，并提交公司董事会审议
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 117
主要子公司在职员工的数量 1,438
在职员工的数量合计 1,555
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
49
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员 344
技术人员 711
财务人员 142
行政人员 358
合计 1,555
教育程度
教育程度类别 数量（人）
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2021 年年度报告
硕士及以上 60
本科 510
大专 651
大专以下 334
合计 1,555
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司建立了市场化的、有竞争力的、绩效导向的薪酬体系：通过调整优化薪酬结构，实施股
票期权激励计划，形成以基薪、绩效、奖金、福利和长期激励相结合的薪酬给付体系。认可并尊
重人才价值，基于人员的岗位价值贡献和绩效差异，建立反映绩效与能力差异的奖酬文化，落实
公司长短期战略，提升公司业绩、增强核心竞争力。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
为了配合公司业务的不断拓展，为公司储备和培养优秀的后备管理人才，引导新员工尽快适
应工作岗位，加强人才梯队建设，公司建立了一套多维度、针对不同层级受众的培训体系。
1、针对公司新员工，公司制定了《新员工入职培训方案》和《新员工带教培养方案》。公司
每年组织新员工入职培训，在公司文化、公司价值观、公司业务、公司基本人事行政和财务制度
等方面的培训。同时，为每位新员工配备 1-2 名的带教老师，以帮助新员工更好地理解公司文化，
更快地融入公司。
2、针对后备人才梯队，公司制定了《后备人才梯队培养方案》，面向证券、投资、营销、工
程、行政、人事等各条线后备储备人才，在开展专业化的课程培训的基础上，丰富后备人才成长
形式，适时组织内部后备人才座谈会，加强不同条线后备人才沟通，分享各条线专业知识，促进
后备人才的共同成长。
3、针对管理者队伍的培养，公司不仅注重管理者队伍的年轻化，更注重管理者队伍的专业化。
一方面引进外部专业培训机构，开展与专业培训机构的合作，为管理者定制专业培训课程；另一
方面，公司也支持管理者的对外交流，加强与同行业的对标学习。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，为应对新冠疫情
冲击和行业融资环境趋紧，公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，2021 年度利润分配预案为：
不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司于 2019、2020 年度实际现金分红数额为 84,338,893.00、472,297,800.80 元；同时公司
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2021 年年度报告
于 2019 年 2 月至 2020 年 2 月实施了回购股份方案，回购资金总额为 600,096,772.36 元。根据《上
海证券交易所上市公司回购股份实施细则》的规定，当年已实施的股份回购金额视同现金分红,
公司最近三年（2019 年度-2021 年度）累计现金分红金额合计 1,156,733,466.16 元，占最近三年
实现的年均可分配利润的 45.93%。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公告临 2021-004、2021-005、2021-006、2021-018、2021-021、
2015 年员工持股计划
2021-024、2021-025 号（www.sse.com.cn）
公告临 2015-078、临 2015-079、临 2015-080、临 2015-091、
员工期权激励计划 临 2015-099、临 2015-104、临 2017-79、临 2017-80、临
2017-083、临 2019-059、临 2021-030 号（www.sse.com.cn）
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期新授 报告期 报告期股 股票期权 报告期末
年初持有股 期末持有股
姓名 职务 予股票期权 内可行 票期权行 行权价格 市价（元
票期权数量 票期权数量
数量 权股份 权股份 (元) ）
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2021 年年度报告
林 俊 董事长 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
波
叶 正 副董事长 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
猛（离
任）
赵 伟 董事、总 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
卿 裁
黄芳 董事 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
虞 迪 董事、副 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
锋 总裁兼董
事会秘书
潘 孝 副总裁兼 0 3,600,000 0 0 / 3,600,000 2.98
娜 财务总监
合计 / 0 21,600,000 0 0 / 21,600,000 /
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司结合《股权激励计划实施考核办法》，通过对考评体系的不断优化，已建立了目标、责
任、业绩相结合的考评体系，使其更具科学性、有效性、激励性；考评结果决定高级管理人员的
薪金、奖励、股权激励及聘用。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
期内，公司进一步完善内部控制制度建设，修订了《信息披露事务管理制度》和《内幕信息
知情人登记管理制度》，有利于维护和确保信息披露的公平，有效防范和打击内幕交易等证券违
法违规行为。
为加强公司信息披露事务管理工作，提高公司信息披露管理水平和信息披露质量，保护投资
者的合法权益，根据《公司法》《证券法》《上市公司信息披露管理办法》发挥及规范性文件的
规定，公司于 2021 年 4 月修订了《新湖中宝股份有限公司信息披露事务管理制度（修订稿）》、
于 2021 年 8 月制定了《新湖中宝股份有限公司投资者关系管理制度》。
为了规范公司内幕信息管理行为，有效防范和打击内幕交易等证券违法违规行为，切实保护
公司全体股东的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公
司信息披露管理办法》《关于上市公司内幕信息知情人登记管理制度的规定》《上海证券交易所
内幕信息知情人报送指引》等的规定，公司于 2021 年 4 月修订了《新湖中宝股份有限公司内幕信
息知情人管理制度(修订稿)》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司根据《公司章程》等管理规定，推动子公司完善各治理主体工作制度，加强
对各子公司重要岗位人员的选用、任免和考核，对下属子公司的规范运作、信息披露、财务资金、
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2021 年年度报告
运营等事项进行管理或监督，充分调动子公司活力和人员积极性。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内部控制审计报告与公司内部控制评价报告意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据中国证监会《关于开展上市公司治理专项行动的公告》的部署要求，2021 年 4 月，公司
从企业基本情况、组织机构的运行和决策、控股股东、实际控制人及关联方、内部控制规范体系
建设、信息披露与透明度、机构/境外投资者等方面，对照自查清单进行了全面自查。经自查，公
司在“制定《投资者关系管理制度》”、“董监高履职尽责”两个方面存在需要整改的地方，公
司在 2021 年度已完成上述问题的整改，于 2021 年 4 月修订了《新湖中宝股份有限公司信息披露
事务管理制度（修订稿）》，2021 年 8 月制定了《新湖中宝股份有限公司投资者关系管理工作制
度》，并在整个年度加强了与董事特别是独立董事的沟通，为独立董事了解公司情况提供更便利
的工作方式。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《2021 年度公司社会责任报告》。
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2021 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
期内，公司助力巩固拓展脱贫攻坚成果，接续推进乡村振兴，积极参与浙江高质量发展建设
共同富裕示范区，圆满完成“新湖乡村幼儿园建设暨怒江州全覆盖项目”、枫香河“益贫乡村计
划”等重要项目；启动实施“怒江新湖乡村幼儿园质量提升计划”、“新湖公益创新基金”助力
26 县跨越式发展等项目；接续实施好玉树地震孤儿救助行动、助教扶智、赈灾济困等传统慈善项
目，各项工作不断取得新成效，进一步提高了新湖公益的社会影响力。
1、助力打造四省边际共同富裕先行示范区
为深入贯彻习近平总书记“在高质量发展中促进共同富裕”的指示精神，响应践行《中共中
央 国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，公司与衢州市将开展全方位战
略合作。
期内，公司将注册地址迁址至衢州市。未来，公司将深入利用在区块链、大数据、人工智能、
新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型
等方面的多层次全面合作，互利互惠，不断提高合作的广度与深度，加速公司战略转型，同时吸
引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
2、助力疫情防控
面对不断反复的新冠疫情，公司积极捐助物资，驰援疫情防控。
从 2015 年首届新湖郁金香花会开始，新湖“看见春天传承美好”的公益行动以城市为画布，
用 1200 余万株郁金香渲染一个又一个春天。自抗击新冠疫情以来，公司发起“看见春天感谢有
你”郁金香捐赠，向浙大二院等全国 245 个抗疫一线机构、疫情封控小区送出几十万万株郁金香，
为抗击疫情努力付出的人们，全城致谢，表达敬意。
3、助力乡村振兴
“联乡结村”活动，是杭州市委、市政府发起的以“缩小城乡发展差距、促进区域统筹发展”
为目标的促进乡村振兴的重要举措。期内，公司五年“联乡结村”任务全面完成，帮扶临岐镇实
施了卫生院手术室改建、中心学生宿舍配套改造工程、通村道路硬化、中药材种植等社会民生、
特色产业发展等多个项目，助力当地农村特色产业发展与民生关爱行动，对推动临岐产业升级、
城乡面貌改观、增进民生福祉起到重要作用。
山区 26 县是浙江乡村振兴的短板，是高质量发展建设共同富裕示范区的重点、难点、关键点，
期内，公司根据省工商联“助力 26 县跨越式发展专项行动”的部署，在二源镇湖田村及西坑镇西
坑村等地开展中蜂养殖和花卉种植扶持项目，项目以“助力产业发展做大培优、帮助低收入农户
增收致富、村集体经济增效强基”为目标，依托村集体经济组织，向村股份经济合作社注入公益
帮扶资金，有利于赋能村集体经济，培育乡村内源发展驱动力量，为民营企业与公益慈善组织助
力山区 26 县跨越式发展，提供了一个新途径，发挥了“小项目也能起到大引领”的社会效能。
4、助力助学扶智
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2021 年年度报告
期内，公司圆满完成“新湖乡村幼儿园建设暨怒江州全覆盖项目”。截止 2021 年底，该项目
累计出资一亿多元，在西藏亚东帕里和湖北恩施、四川仪陇、青海玉树、贵州纳雍及国家脱贫攻
坚决战重点“三区三州”之一的云南怒江州等滇、黔、青、藏、川、鄂 6 省区建办新湖乡村幼儿
园 249 所，并荣获中国政府慈善领域最高奖—— 第十一届中华慈善奖。通过努力，怒江州基本实
现一村一园“全覆盖”目标，学前三年毛入园率从 2017 年的 58、9%提升到 89、96%，极大地促进
了怒江州农村学前教育资源快速扩充，办园条件明显改善，学前三年儿童毛入园率大幅提升，有
效解决了“入园难”问题，圆了深度贫困地区乡村贫困儿童在家门口就能接受普惠性学前教育的
梦想，有力地增强了群众幸福感、获得感，极大推动了怒江州学前教育快速发展。该项目面上有
力“搭把手”，点上有效“扶到位”，为 9780 名浙江对口帮扶地区及其他中西部贫困乡村学前儿
童创造接受学前教育的机会，对阻断贫困代际传递，巩固拓展脱贫攻坚成果与乡村振兴有效衔接
起到了重要作用。
期内，继续按计划向温州大学“新湖基金”注入资金，用于奖学奖教、创业奖励，支持学生
成长成才、青年教师培养和创业项目孵化等项目，助力温州大学发展；并向浙江大学“启邦基金”
进行捐赠，助力浙江大学致力于延揽全球范围内具有卓越学术成就的各类名师高人，致力于聚焦
国家重大战略布局和国家重大急需研究，为推进国家治理体系和治理能力现代化积极贡献力量。
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期
内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
2010 年
5 月 5
日，期
限：在
其他对公司中 新湖集 其实际
解决同 避免同
小股东所作承 团、黄 控制新 是 是 / /
业竞争 业竞争
诺 伟 湖中宝
及湘财
股份有
限公司
期间
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
本期会计政策变更原因为企业会计准则变化。
1、本公司自 2021 年 1 月 1 日（以下称首次执行日）起执行经修订的《企业会计准则第 21
号——租赁》（以下简称新租赁准则）。
执行新租赁准则对公司 2021 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
项 目 资产负债表
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2021 年年度报告
新租赁准则
2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日
调整影响
其他流动资产 1,529,423,106.85 -3,022,933.24 1,526,400,173.61
使用权资产 29,174,125.51 29,174,125.51
一年内到期的非
11,036,367,628.48 7,476,783.70 11,043,844,412.18
流动负债
租赁负债 18,674,408.57 18,674,408.57
2、公司自 2021 年 1 月 26 日起执行财政部于 2021 年度颁布的《企业会计准则解释第 14 号》，
该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
3、公司自 2021 年 12 月 31 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于资金
集中管理相关列报”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 3,000,000.00
境内会计师事务所审计年限 14
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 360,000.00
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
提供资金
关联方 关联关系
期初余 期末余
期初余额 发生额 期末余额 发生额
额 额
新湖控股
联营公司 3,051,812.57 405,073.33 3,456,885.90
有限公司
合计 3,051,812.57 405,073.33 3,456,885.90
关联债权债务形成原因 新湖控股由本公司与新湖集团分别持股 48%、52%,为进一步明确双方的
权利和义务，确定如下：1、2022 年前，为满足新湖控股企业经营和投
资发展等需要的投入，公司与新湖集团作为股东有按比例共同出资的义
务。期末，公司已投入款项未超过相应的股权比例。本公司向新湖控股
提供的资金按确定的利率收取利息，本期发生额为计提的利息和向其提
供的资金（考虑到新湖控股当前经营情况，为支持新湖控股的业务，新
湖集团向新湖控股提供的借款按确定的利率计算利息，但暂缓收取）。
2、自 2022 年起，根据上交所《股票上市规则（2022 年 1 月修订）》
等新规要求，公司不再向新湖控股新增投入；且自 2022 年起新湖集团
和本公司均不计息。3、新湖控股持有的资产，包括上市公司股份等，
在满足新湖控股自身所需的前提下，股东可按照持股比例分配使用权。
新湖控股所持有的湘财股份，在满足新湖控股自身所需质押股份数（6
亿股）的前提下，本公司与新湖集团可按持股比例分配剩余股份的质押
权：分别为不高于 5.02 亿股和 5.44 亿股，具体由各方按各自经营需要
安排。
关联债权债务对公司的影
无
响
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 千元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保是
担保发生日 是否为
与上市 被担保 担保 担保 担保类 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 期(协议签 关联方
公司的 方 起始日 到期日 型 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
署日) 担保
关系 毕
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
149,000.00 2020-2-11 2020-2-11 2021-2-3 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
51,000.00 2020-5-15 2020-5-15 2021-4-23 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
250,000.00 2020-2-24 2020-2-24 2021-1-13 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
250,000.00 2020-7-9 2020-7-9 2021-7-6 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
400,000.00 2019-8-26 2019-8-26 2021-8-17 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
200,000.00 2020-9-16 2020-9-16 2021-9-6 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
100,000.00 2020-11-23 2020-11-23 2021-9-13 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
100,000.00 2020-7-17 2020-7-17 2021-4-20 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
125,000.00 2020-10-12 2020-10-12 2021-7-21 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
55,000.00 2020-5-21 2020-5-21 2021-4-13 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖 集 连带责
100,000.00 2020-8-26 2020-8-26 2021-2-1 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
61 / 225
2021 年年度报告
新湖中公 司 本新 湖集 连带责
100,000.00 2020-8-26 2021-2-1 2021-6-6 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖集 连带责
100,000.00 2020-8-26 2020-8-26 2021-6-17 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖集 连带责
100,000.00 2020-8-26 2021-6-22 2021-12-16 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖集 连带责
1,200,000.00 2020-10-22 2020-10-22 2021-10-20 股权 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新 湖集 连带责
280,000.00 2020-8-6 2020-8-6 2021-8-2 是 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本
宝 部
新湖地
南通启
产集团全 资 子 合营公
新置业 否 否
有 限 公 公司 350,000.00 2019-8-30 2019-8-30 2021-9-18 连 带 责 股权、土 0 否 司
有限公 是
司 任担保 地
司
南通启
阳建设控 股 子
开 发 有 公司
限公司
南 通启
新湖中公 司 本新 置业 连带责 合营公
100,000.00 2020-8-11 2020-8-11 2021-8-10 是 否 0 否 否
宝 部 有 限公 任担保 司
司
浙江允 嘉 兴南
升投资全 资 子湖 国际 连带责
14,500.00 2019-2-27 2019-2-27 2021-7-20 是 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 实 验学 任担保
限公司 校
浙江允 嘉 兴南
全资子 连带责
升投资 湖 国际 7,000.00 2020-3-26 2020-3-26 2021-3-24 是 否 0 否 否 否
公司 任担保
集团有 实 验学
62 / 225
2021 年年度报告
限公司 校
浙江允 嘉兴 南
升投资全 资 子湖国 际 连带责
7,000.00 2021-3-24 2021-3-24 2021-7-14 是 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 实验 学 任担保
限公司 校
浙江允 嘉兴 市
升投资全 资 子秀洲 现 连带责
14,000.00 2019-2-28 2019-2-28 2021-6-27 是 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 代实 验 任担保
限公司 学校
浙江允 嘉兴 市
升投资全 资 子秀洲 现 连带责
14,000.00 2020-4-1 2020-4-1 2021-3-24 是 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 代实 验 任担保
限公司 学校
浙江允 嘉兴 市
升投资全 资 子秀洲 现 连带责
13,000.00 2021-3-24 2021-3-24 2021-12-16 是 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 代实 验 任担保
限公司 学校
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
149,000.00 2021-2-3 2021-2-3 2022-2-2 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
51,000.00 2021-4-23 2021-4-23 2022-4-22 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
250,000.00 2021-1-13 2021-1-13 2022-1-13 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
250,000.00 2021-7-6 2021-7-6 2022-7-6 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
50,000.00 2021-7-9 2021-7-9 2023-7-8 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
170,000.00 2021-7-12 2021-7-12 2023-7-11 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司 本新湖 集 连带责
150,000.00 2021-7-15 2021-7-15 2023-7-8 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
63 / 225
2021 年年度报告
新湖中公 司本新 湖集 连带责
200,000.00 2021-9-7 2021-9-7 2022-9-6 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
100,000.00 2021-9-13 2021-9-13 2022-5-6 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
55,000.00 2021-4-13 2021-4-13 2022-4-12 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
100,000.00 2021-4-20 2021-4-20 2022-4-19 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
125,000.00 2021-7-21 2021-7-21 2022-7-20 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
100,000.00 2021-12-17 2021-12-17 2022-6-17 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
690,000.00 2021-9-16 2021-9-18 2022-9-6 股权 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
210,000.00 2021-9-16 2021-10-9 2022-5-31 股权 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
80,000.00 2021-9-16 2021-10-14 2022-9-1 股权 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
100,000.00 2021-9-16 2021-11-8 2022-8-26 股权 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
120,000.00 2021-9-16 2021-11-20 2022-9-6 股权 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
新湖中公 司本新 湖集 连带责
280,000.00 2021-8-3 2021-8-3 2022-8-1 否 否 0 是 是 母公司
宝 部 团 任担保
南 通启
新湖中公 司本新 置业 连带责 合营公
600,000.00 2020-8-11 2020-8-11 2023-8-10 否 否 0 否 否
宝 部 有 限公 任担保 司
司
上 海亚
新湖中公 司本 连带责 合营公
龙 古 城 1,328,800.00 2018-3-29 2018-3-29 2027-8-10 股权 否 否 0 否 否
宝 部 任担保 司
房 地产
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2021 年年度报告
开发有
限公司
浙江允 嘉兴市
升投资全 资 子秀 洲 现 连带责
15,000.00 2021-12-16 2021-12-16 2022-12-15 否 否 0 否 否 否
集 团 有 公司 代实验 任担保
限公司 学校
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 3,465,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 5,173,800.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 10,142,696.33
报告期末对子公司担保余额合计（B） 23,001,397.49
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 28,175,197.49
担保总额占公司净资产的比例(%) 69.12
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 3,230,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额
22,128,062.01
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 7,794,033.84
上述三项担保金额合计（C+D+E） 28,175,197.49
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
担保情况说明 无
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2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交易 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 数量 期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
2019 年 9 月 2023 年 9 月
公司债 2019 年 9 月 5 日 7.50 750,000,000 750,000,000
19 日 6日
2019 年 11 月 21 2019 年 11 2023 年 11
公司债 7.50 920,000,000 920,000,000
日 月 29 日 月 22 日
2020 年 8 月 24 2020 年 9 月 2024 年 8 月
公司债 7.90 820,000,000 820,000,000
日 2日 25 日
2021 年 2 月 2025 年 2 月
公司债 2021 年 2 月 9 日 7.60 1,000,000,000 1,000,000,000
23 日 10 日
2021 年 8 月 10 2021 年 2 月 2025 年 2 月
公司债 7.75 1,000,000,000 1,000,000,000
日 23 日 10 日
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
2019 年公开发行公司债券（发行数量 7.5 亿元，发行利率为 7.5%），于 2021 年 9 月 5
日实施回售，回售金额为 462,853,000.00 元；2021 年 9 月 6 日至 2021 年 10 月 13 日完成转售债
券金额 210,000,000.00 元，剩余在上海证券交易所上市并交易的数量为 497,147,000 元；同时
公司上调票面利率 30 个基点，即 2021 年 9 月 6 日至 2023 年 9 月 5 日本期债券票面利率为
7.80%。
2019 年公开发行公司债券（发行数量 9.2 亿元，发行利率为 7.5%），于 2021 年 11 月 21
日实施回售，回售金额为 201,000,000.00 元，剩余在上海证券交易所上市并交易的数量为
719,000,000 元；同时公司上调票面利率 30 个基点，即 2021 年 11 月 22 日至 2023 年 11 月 21
日本期债券票面利率为 7.80%。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 106,080
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 107,441
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截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情况
有限
股东名称 报告期 比例 售条
期末持股数量 股份状 股东性质
（全称） 内增减 (%) 件股 数量
态
份数
量
浙江新湖集团股份 境内非国
0 2,786,910,170 32.41 0 质押 1,806,633,504
有限公司 有法人
境内自然
黄伟 0 1,449,967,233 16.86 0 质押 1,271,112,798
人
宁波嘉源实业发展 境内非国
0 462,334,913 5.38 0 质押 426,400,000
有限公司 有法人
中国证券金融股份
-65 258,720,943 3.01 0 无 0 国有法人
有限公司
浙江恒兴力控股集 境内非国
0 209,991,540 2.44 0 质押 194,150,000
团有限公司 有法人
中国北方工业有限
0 178,000,000 2.07 0 无 0 国有法人
公司
华澳国际信托有限
公司－华澳臻智
56 号－新湖中宝员 0 67,892,734 0.79 0 无 0 其他
工持股计划集合资
金信托计划
嘉实基金－农业银
行－嘉实中证金融 / 26,439,823 0.31 0 无 0 其他
资产管理计划
中国农业银行股份
有限公司－中证
/ 23,454,900 0.27 0 无 0 其他
500 交易型开放式
指数证券投资基金
银华基金－农业银
行－银华中证金融 / 23,295,554 0.27 0 无 0 其他
资产管理计划
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
浙江新湖集团股份有限公
2,786,910,170 人民币普通股 2,786,910,170
司
黄伟 1,449,967,233 人民币普通股 1,449,967,233
宁波嘉源实业发展有限公
462,334,913 人民币普通股 462,334,913
司
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2021 年年度报告
中国证券金融股份有限公
258,720,943 人民币普通股 258,720,943
司
浙江恒兴力控股集团有限
209,991,540 人民币普通股 209,991,540
公司
中国北方工业有限公司 178,000,000 人民币普通股 178,000,000
华澳国际信托有限公司－
华澳臻智 56 号－新湖中
67,892,734 人民币普通股 67,892,734
宝员工持股计划集合资金
信托计划
嘉实基金－农业银行－嘉
26,439,823 人民币普通股 26,439,823
实中证金融资产管理计划
中国农业银行股份有限公
司－中证 500 交易型开放 23,454,900 人民币普通股 23,454,900
式指数证券投资基金
银华基金－农业银行－银
23,295,554 人民币普通股 23,295,554
华中证金融资产管理计划
前十名股东中回购专户情 报告期末，新湖中宝股份有限公司回购专用证券账户持有公司股份
况说明 165,454,236 股，持股比例为 1.92%。
上述股东委托表决权、受
托表决权、放弃表决权的 /
说明
黄伟先生为新湖集团的控股股东，宁波嘉源、浙江恒兴力为新湖集团
上述股东关联关系或一致
的控股子公司。黄伟先生、新湖集团、宁波嘉源、浙江恒兴力为一致
行动的说明
行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东
/
及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的 有限售条件股份可上市交易情况
有限售 新增可上 限售条
序号 有限售条件股东名称
条件股 可上市交易时间 市交易股 件
份数量 份数量
1 中国工商银行绍兴市分行 414,455 2010 年 3 月 22 日 0 /
2 中国银行杭州信托咨询公司绍 342,857 2010 年 3 月 22 日 0 /
兴办事处
3 绍兴电器厂(绍兴市农机修理制 207,152 2010 年 3 月 22 日 0 /
造厂)
4 中国工商银行浙江信托投资公 103,576 2010 年 3 月 22 日 0 /
司绍兴市办事处
5 绍兴显建锋塑料厂 103,575 2010 年 3 月 22 日 0 /
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 浙江新湖集团股份有限公司
单位负责人或法定代表人 林俊波
成立日期 1994 年 11 月 30 日
主要经营业务 能源、农业、交通、建材工业、贸易、投资等
报告期内控股和参股的其他 截止 2021 年 12 月 31 日，持有湘财股份有限公司 58,094,308 股，
境内外上市公司的股权情况 持股比例为 2.03%；持有上海大智慧股份有限公司 10,405,400 股
股份，持股比例为 0.51%。
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 黄伟
国籍 中华人民共和国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 新湖控股有限公司董事长
过去 10 年曾控股的境内外上市公 目前控股湘财股份有限公司，曾用名哈尔滨高科技(集团)股
司情况 份有限公司；曾控股“新湖创业”，后“新湖创业”被本公司吸
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2021 年年度报告
收合并
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：千元 币种：人民币
是否存在终止
利率 还本付 交易 投资者适当性 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 上市交易的风
（%） 息方式 场所 安排（如有） 机制
险
新湖中宝股份有限公司 2018 年非 18 中 上 交 面向合格投资
150685 2018-9-10 2018-9-10 2022-9-10 1,238,000 7.8 [注 1] 询价 否
公开发行公司债券（第二期） 宝 02 所 者
新湖中宝股份有限公司 2019 年公 19 新 7.5[注 上 交 面向合格投资 竞价、
155685 2019-9-6 2019-9-6 2023-9-6 497,147 [注 1] 否
开发行公司债券（第一期） 湖 01 3] 所 者 询价
新湖中宝股份有限公司 2019 年公 19 新 7.5[注 上 交 面向合格投资 竞价、
163017 2019-11-22 2019-11-22 2023-11-22 719,000 [注 1] 否
开发行公司债券（第二期） 湖 03 4] 所 者 询价
新湖中宝股份有限公司 2020 年公 20 新 上 交 面向合格投资 竞价、
163921 2020-8-25 2020-8-25 2024-8-25 820,000 7.9 [注 1] 否
开发行公司债券（第一期） 湖 01 所 者 询价
新湖中宝股份有限公司 2021 年公 21 新 上 交 面向合格投资 竞价、
175746 2021-2-9 2021-2-9 2025-2-9 1,000,000 7.6 [注 2] 否
开发行公司债券（第一期） 湖 01 所 者 询价
新湖中宝股份有限公司 2021 年公 21 新 上 交 面向合格投资 竞价、
188537 2021-8-10 2021-8-10 2025-8-10 1,000,000 7.75 [注 1] 否
开发行公司债券（第二期） 湖 02 所 者 询价
[注 1]：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付
[注 2]：采用单利按年计息，不计复利，每半年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付
[注 3]：2021 年 9 月 6 日至 2023 年 9 月 5 日期间本期债券票面利率为 7.80%
[注 4]：2021 年 11 月 22 日至 2023 年 11 月 21 日期间本期债券票面利率为 7.80%
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2021 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
18 中宝 02 公司已于 2021 年 9 月 10 日完成本期利息支付工作
19 新湖 01 公司已于 2021 年 9 月 6 日完成本期利息支付工作
19 新湖 03 公司已于 2021 年 11 月 22 日完成本期利息支付工作
20 新湖 01 公司已于 2021 年 8 月 25 日完成本期利息支付工作
21 新湖 01 公司已于 2021 年 8 月 9 日完成本期利息支付工作
21 新湖 02 截至报告签署日，本期债券尚未到付息时间
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
国泰君安 证券股 北京市西城区金融大街甲 9 / 丁寒玉 010-83930216
份有限公司 号金融街中心南楼 16 层
联合资信 评估股 北京市朝阳区建国门外大街 / 杨哲 010-85679696
份有限公司 2 号 PICC 大厦 17 层
大公国际 资信评 北京市海淀区西三环路 89 号 / 吕柏乐 010-67413300
估有限公司 外文大厦 A 座 3 层
天健会计 师事务 杭州市江干区钱江路 1366 号 程度 / 0571-89722958
所（特殊 普通合 华润大厦 B 座
伙）
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:千元 币种:人民币
是否与募
募集资金 募集资金 集说明书
募集资金总金 未使用金 专项账户 违规使用 承诺的用
债券名称 已使用金额
额 额 运作情况 的整改情 途、使用计
（如有） 况（如有） 划及其他
约定一致
18 中宝 02 1,800,000.00 1,800,000.00 0 正常 无 是
19 新湖 01 750,000.00 750,000.00 0 正常 无 是
19 新湖 03 920,000.00 920,000.00 0 正常 无 是
20 新湖 01 820,000.00 820,000.00 0 正常 无 是
21 新湖 01 1,000,000.00 1,000,000.00 0 正常 无 是
21 新湖 02 1,000,000.00 1,000,000.00 0 正常 无 是
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2021 年年度报告
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
报告期内，公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施均正常履行。
公司于 2021 年 11 月 8 日发布《新湖中宝股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）
偿债保障措施发生重大变化的公告》，新湖中宝决定追加质押湘财股份股票 5300 万股，本次追加
质押后，新湖控股为本公司质押的湘财股份股数为 23500 万股，质押现金 100 万元。本次补充质
押后，股票及现金合计质押率约为 2.0 倍，本次追加股票质押事宜不会对公司偿债能力产生重大
不利影响。
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:千元 币种:人民币
本期比上
主要指标 2021 年 2020 年 年同期增 变动原因
减（%）
扣除非经常
性损益后净 1,833,349.93 923,717.05 98.48 本期经常性收益大幅增加
利润
流动比率 1.23 1.34 -8.21
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2021 年年度报告
速动比率 0.46 0.46
资产负债率
69.24 71.60 -3.30
（%）
EBITDA 全
0.12 0.12 /
部债务比
利息保障倍
1.58 1.41 12.06
数
现金利息保 本期房地产合同销售收入大于去年同
障倍数 期，导致经营活动现金净流量增加较
5.99 2.27 163.88 多；同时由于有息负债规模小于去年
同期，当期支付的利息也小于去年同
期
EBITDA 利
1.64 1.44 13.89
息保障倍数
贷款偿还率
100.00 100.00 /
（%）
利息偿付率
102.38 105.40 -2.87
（%）
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
审 计 报 告
天健审〔2022〕5098 号
新湖中宝股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了新湖中宝股份有限公司（以下简称新湖中宝公司）财务报表，包括 2021
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及
母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了新湖中宝公司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2021 年度的
合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于新湖中宝公司，并履行了职业道德方面的其他
责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
(一) 房地产销售收入确认
1. 事项描述
2021 年度新湖中宝公司房地产销售收入 131.89 亿元，占营业收入总额的 78.08%。
房地产销售收入确认政策详见财务报表附注五、32，由于房地产的销售收入系公司关
键业绩指标之一，且对当期财务报表影响重大，故我们将房地产销售收入确认确定为
关键审计事项。
2. 审计应对
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2021 年年度报告
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产项目收入确认相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内
部控制执行的有效性；
(2) 从账面主营业务收入记录中选取样本，检查收入确认的支持性文件，包括购
房合同、发票、银行回单、交房通知书和入住会签单等资料；
(3) 对已达到交付条件尚未交付的房地产进行抽查盘点；
(4) 针对资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，从账面主营业务收入记
录中选取样本，检查相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认；
(5) 获取各房地产项目本年开盘预售进度，检查房屋预售证取得情况、销售合同、
收款凭证等；并了解同时期项目所在地区周边类似楼盘的销售价格，并与公司的销售
价格进行比较。
(二) 存货的计价与分摊
1. 事项描述
截至 2021 年 12 月 31 日，新湖中宝公司房地产业务的存货账面价值为 484.65
亿元，占期末资产总额的 36.58%。存货的计价与分摊政策详见财务报表附注五、14，
由于房地产业务的存货核算涉及大量归集、分摊和预估等事项，涉及新湖中宝公司管
理层（以下简称管理层）的重大估计和判断，且房地产业务的存货在期末资产中所占
比重较高，故我们将存货的计价与分摊确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对存货的计价与分摊，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货核算相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行
的有效性；
(2) 检查土地出让合同、项目建设的相关证件资料、房产开发相关合同台账及重
要的采购合同或结算单等文件，了解项目的具体情况，复核项目实际发生的开发成本
的归集与分配；
(3) 检查项目竣工验收资料、房产面积测绘报告等文件，复核项目开发产品总成
本和单位成本的计算表；
(4) 根据销售面积和各项目的开发产品单价成本，复核计算主营业务成本计算的
准确性。
(三) 股权投资
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1. 事项描述
截至 2021 年 12 月 31 日，新湖中宝公司长期股权投资、其他权益工具投资和其
他非流动金融资产账面价值合计为 488.33 亿元，占期末资产总额的 36.86%。
由于股权投资的分类和核算涉及管理层的重大判断，对公司财务报表影响重大，
故我们将股权投资确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对股权投资的分类和核算，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与股权投资相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行
的有效性；
(2) 检查投资合同、被投资方公司章程、合伙协议、组织架构及关键管理人员的
委派情况等文件，了解投资目的，核对账面记录，检查股权投资分类和核算方法；
(3) 取得被投资单位资产负债表日的审计报告或财务报表，涉及权益法核算调整
的，根据取得被投资单位的财务报表及其他信息，复核账面的权益法核算调整金额；
(4) 复核股权投资减值准备的计算过程。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报
表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该
事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新湖中宝公司的持续经营能力，披露与持续
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2021 年年度报告
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或
别无其他现实的选择。
新湖中宝公司治理层（以下简称治理层）负责监督新湖中宝公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错
误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作
出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发
现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对新湖中宝公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重
大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们
在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应
当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的
事项或情况可能导致新湖中宝公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
(六) 就新湖中宝公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承
担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
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括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如
适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二二年四月二十八日
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二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 新湖中宝股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 16,534,245,940.48 16,921,091,875.26
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 2,644,485,368.61 2,465,165,700.06
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、3 68,538,378.37 63,980,622.54
应收款项融资 七、4
预付款项 七、5 50,829,524.15 127,745,501.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、6 7,363,931,525.02 6,603,069,403.19
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、7 48,465,554,495.38 52,131,890,041.09
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、8 1,600,000.00 10,079,000.00
其他流动资产 七、9 1,941,737,424.15 1,529,423,106.85
流动资产合计 77,070,922,656.16 79,852,445,250.82
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、10 39,894,154,489.34 38,870,559,580.70
其他权益工具投资 七、11 3,690,808,765.05 3,714,933,588.23
其他非流动金融资产 七、12 5,248,002,725.52 7,218,803,121.95
投资性房地产 七、13 3,010,557,095.24 2,757,082,327.15
固定资产 七、14 444,338,901.88 498,800,390.05
在建工程 七、15 4,861,897.48 32,699,102.33
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、16 25,470,100.33
无形资产 七、17 1,208,024,458.32 135,458,703.88
开发支出 七、18 927,501,821.52
商誉
长期待摊费用 七、19 22,324,995.39 33,853,536.20
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递延所得税资产 七、20 1,869,692,762.55 1,495,412,884.36
其他非流动资产 七、21 7,717,788.49 147,012,963.75
非流动资产合计 55,425,953,979.59 55,832,118,020.12
资产总计 132,496,876,635.75 135,684,563,270.94
流动负债：
短期借款 七、22 4,607,084,121.68 5,788,576,339.48
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、23 585,425,443.60 642,416,000.00
应付账款 七、24 3,593,933,115.47 3,489,031,617.48
预收款项 七、25 8,343,358.47 15,545,072.85
合同负债 七、26 28,342,759,813.80 20,620,622,710.71
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、27 34,990,559.04 33,764,564.69
应交税费 七、28 1,577,878,775.30 1,835,926,829.86
其他应付款 七、29 8,269,538,747.05 11,184,651,552.85
其中：应付利息
应付股利 1,787,227.10 1,787,227.10
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、30 9,576,988,687.76 11,036,367,628.48
其他流动负债 七、31 6,130,584,958.83 5,131,701,234.20
流动负债合计 62,727,527,581.00 59,778,603,550.60
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、32 17,244,136,874.98 26,455,693,255.11
应付债券 七、33 8,228,128,405.22 8,016,313,837.49
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、34 16,275,174.14
长期应付款 七、35 132,432,927.80
长期应付职工薪酬
预计负债 七、36 60,000,000.00 63,719,952.00
递延收益 七、37 139,925,141.96 170,772,862.67
递延所得税负债 七、20 36,123,233.10 7,501,246.74
其他非流动负债 七、38 3,150,000,000.00 2,663,800,000.00
非流动负债合计 29,007,021,757.20 37,377,801,154.01
负债合计 91,734,549,338.20 97,156,404,704.61
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、39 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
其他权益工具
其中：优先股
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2021 年年度报告
永续债
资本公积 七、40 9,383,341,124.74 8,983,479,694.35
减：库存股 七、41 600,096,772.36 600,096,772.36
其他综合收益 七、42 30,465,709.61 -13,797,778.40
专项储备
盈余公积 七、43 1,346,924,818.87 1,266,091,633.20
一般风险准备
未分配利润 七、44 21,282,200,534.57 19,602,180,806.05
归属 于母公司所有 者权益
40,042,178,951.43 37,837,201,118.84
（或股东权益）合计
少数股东权益 720,148,346.12 690,957,447.49
所有者权益（或股东权
40,762,327,297.55 38,528,158,566.33
益）合计
负债和所有者权益（或
132,496,876,635.75 135,684,563,270.94
股东权益）总计
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:新湖中宝股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,921,674,389.04 5,019,037,371.44
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 988,893.03 2,602,568.42
应收款项融资
预付款项 165,892,165.28 110,043,988.90
其他应收款 十七、2 18,205,279,798.63 15,223,260,715.43
其中：应收利息
应收股利 65,000,000.00 65,951,259.00
存货 317,160.48 317,160.48
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 34,444,208.77 66,023,396.83
流动资产合计 23,328,596,615.23 20,421,285,201.50
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 10,351,930,354.46 10,215,299,372.13
其他权益工具投资 4,282,287,414.85 4,468,410,769.93
其他非流动金融资产 5,312,916,570.88 5,996,592,848.84
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2021 年年度报告
投资性房地产 44,424,414.20 46,367,680.40
固定资产 24,830,250.92 18,090,378.14
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 287,896.17 421,962.69
开发支出
商誉
长期待摊费用 430,402.00 860,804.00
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 20,017,107,303.48 20,746,043,816.13
资产总计 43,345,703,918.71 41,167,329,017.63
流动负债：
短期借款 2,426,686,116.78 3,226,827,055.63
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 502,000,000.00 600,000,000.00
应付账款 5,050,763.14 1,161,314.31
预收款项 201,534.44
合同负债 23,070,592.04 9,736,686.82
应付职工薪酬 3,803,877.05 3,225,738.73
应交税费 11,450,928.87 2,125,334.16
其他应付款 13,573,331,731.08 8,225,496,942.32
其中：应付利息
应付股利 1,787,227.10 1,787,227.10
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,191,068,298.22 5,441,426,037.70
其他流动负债 1,142,739.35 548,218.44
流动负债合计 19,737,605,046.53 17,510,748,862.55
非流动负债：
长期借款 353,940,000.00 231,590,000.00
应付债券 4,023,118,873.86 3,963,314,470.37
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 750,000,000.00 1,673,800,000.00
非流动负债合计 5,127,058,873.86 5,868,704,470.37
负债合计 24,864,663,920.39 23,379,453,332.92
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
其他权益工具
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2021 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 8,540,042,168.75 8,237,781,355.80
减：库存股 600,096,772.36 600,096,772.36
其他综合收益 -2,628,443,592.04 -2,678,050,413.22
专项储备
盈余公积 1,268,986,953.22 1,188,153,767.55
未分配利润 3,301,207,704.75 3,040,744,210.94
所有者权益（或股东权
18,481,039,998.32 17,787,875,684.71
益）合计
负债和所有者权益（或
43,345,703,918.71 41,167,329,017.63
股东权益）总计
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89
其中：营业收入 七、45 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 17,334,238,779.27 15,144,803,872.00
其中：营业成本 七、45 13,140,738,360.86 9,710,218,504.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、46 953,202,127.19 1,826,626,829.62
销售费用 七、47 417,588,977.66 394,018,537.57
管理费用 七、48 541,417,863.67 463,732,978.93
研发费用
财务费用 七、49 2,281,291,449.89 2,750,207,021.45
其中：利息费用 2,196,546,056.29 2,685,240,838.27
利息收入 140,409,420.70 160,655,369.53
加：其他收益 七、50 30,867,347.39 8,627,915.29
投资收益（损失以“－”号填列） 七、51 3,574,329,276.14 4,608,921,800.56
其中：对联营企业和合营企业的
2,909,578,803.26 2,794,762,657.90
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
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2021 年年度报告
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
七、52 -47,524,321.44 -177,665,896.01
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
七、53 -57,550,482.74 -192,903,551.55
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
七、54 -234,626,743.20 -163,858,228.44
列）
资产处置收益（损失以“－”号
七、55 66,316,763.04 2,846,990.68
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,888,869,066.83 2,733,186,220.42
加：营业外收入 七、56 18,925,896.35 1,050,607,205.60
减：营业外支出 七、57 57,097,324.48 48,220,228.61
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
2,850,697,638.70 3,735,573,197.41
列）
减：所得税费用 七、58 566,554,330.56 444,597,120.45
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,284,143,308.14 3,290,976,076.96
（一）按经营持续性分类
1. 持 续 经 营 净 利 润 （ 净 亏 损 以
2,284,143,308.14 3,290,976,076.96
“－”号填列）
2. 终 止 经 营 净 利 润 （ 净 亏 损 以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净
2,236,847,698.67 3,164,500,005.56
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
47,295,609.47 126,476,071.40
填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、59 40,566,504.33 -158,995,718.94
（一）归属母公司所有者的其他综合
40,566,504.33 -158,995,718.94
收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
-307,327,787.38 -175,332,263.98
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
-34,095,074.14 -51,051,696.99
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -273,232,713.24 -124,280,566.99
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 347,894,291.71 16,336,545.04
（1）权益法下可转损益的其他综合收
77,587,615.42 -382,568,403.23
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 270,306,676.29 398,904,948.27
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收
益的税后净额
七、综合收益总额 2,324,709,812.47 3,131,980,358.02
87 / 225
2021 年年度报告
（一）归属于母公司所有者的综合收
2,277,414,203.00 3,005,504,286.62
益总额
（二）归属于少数股东的综合收益总
47,295,609.47 126,476,071.40
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.27 0.38
（二）稀释每股收益(元/股) 0.27 0.38
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 3,286,626,863.73 2,869,353,182.85
减：营业成本 十七、4 3,071,677,699.41 2,859,788,603.56
税金及附加 2,901,200.74 3,752,580.41
销售费用
管理费用 110,411,660.65 68,423,423.37
研发费用
财务费用 1,502,580,450.63 1,714,230,335.65
其中：利息费用 1,501,507,035.02 1,734,422,681.85
利息收入 74,420,867.72 99,893,925.89
加：其他收益 71,335.04 231,189.72
投资收益（损失以“－”号填
十七、5 2,296,829,054.89 2,505,330,797.09
列）
其中：对联营企业和合营企业
-50,027,602.63 50,044,851.88
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
-85,355,241.44 75,496,622.96
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-1,634,614.90 -1,034,215.74
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
-371,957.70
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
-261,738.83 2,106,468.49
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 808,332,689.36 805,289,102.38
加：营业外收入 1.10 100,800.01
减：营业外支出 833.76
三、利润总额（亏损总额以“－”号
808,331,856.70 805,389,902.39
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 808,331,856.70 805,389,902.39
（一）持续经营净利润（净亏损以
808,331,856.70 805,389,902.39
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
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2021 年年度报告
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 54,869,444.76 -2,392,247,049.94
（一）不能重分类进损益的其他综
48,784,491.72 -2,369,775,359.83
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
1,154,700.37 -14,625,091.67
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
47,629,791.35 -2,355,150,268.16
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
6,084,953.04 -22,471,690.11
收益
1.权益法下可转损益的其他综
6,084,953.04 -22,471,690.11
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 863,201,301.46 -1,586,857,147.55
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 25,981,808,195.89 19,042,548,614.63
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 181,055,542.57 124,690,930.69
收到其他与经营活动有关的现金 七、60 2,616,990,403.50 1,430,970,428.28
89 / 225
2021 年年度报告
经营活动现金流入小计 28,779,854,141.96 20,598,209,973.60
购买商品、接受劳务支付的现金 9,247,059,463.76 11,381,434,900.09
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 527,772,021.36 477,550,131.58
支付的各项税费 2,697,466,441.53 2,207,440,797.71
支付其他与经营活动有关的现金 七、60 1,747,110,844.37 1,492,368,165.86
经营活动现金流出小计 14,219,408,771.02 15,558,793,995.24
经营活动产生的现金流量净额 14,560,445,370.94 5,039,415,978.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,916,481,228.38 2,248,257,328.32
取得投资收益收到的现金 1,176,268,667.14 1,324,921,491.77
处置固定资产、无形资产和其他长
22,695,289.76 4,140,824.20
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
229,005,133.68 235,945,154.55
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、60 3,461,850,017.44 3,993,649,137.28
投资活动现金流入小计 8,806,300,336.40 7,806,913,936.12
购建固定资产、无形资产和其他长
80,184,453.44 61,474,083.86
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,466,585,365.14 5,707,020,602.48
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、60 2,412,760,957.74 4,120,172,497.04
投资活动现金流出小计 3,959,530,776.32 9,888,667,183.38
投资活动产生的现金流量净额 4,846,769,560.08 -2,081,753,247.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 17,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
17,500,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 15,952,312,748.82 24,651,269,872.78
收到其他与筹资活动有关的现金 七、60 8,145,954,105.89 7,848,321,367.16
筹资活动现金流入小计 24,098,266,854.71 32,517,091,239.94
偿还债务支付的现金 25,590,285,601.54 27,647,309,954.33
分配股利、利润或偿付利息支付的
3,573,254,026.18 4,853,467,850.45
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、60 12,461,339,427.93 4,504,671,461.64
筹资活动现金流出小计 41,624,879,055.65 37,005,449,266.42
筹资活动产生的现金流量净额 -17,526,612,200.94 -4,488,358,026.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-30,726,904.76 -206,972,650.60
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,849,875,825.32 -1,737,667,945.98
90 / 225
2021 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 10,787,974,159.34 12,525,642,105.32
六、期末现金及现金等价物余额 12,637,849,984.66 10,787,974,159.34
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,380,480,118.97 3,146,803,078.27
收到的税费返还 2,893,569.45
收到其他与经营活动有关的现金 183,019,720.27 59,396,037.87
经营活动现金流入小计 3,566,393,408.69 3,206,199,116.14
购买商品、接受劳务支付的现金 3,525,978,729.06 3,190,235,243.80
支付给职工及为职工支付的现金 25,116,301.60 22,681,797.28
支付的各项税费 3,385,065.83 5,518,951.00
支付其他与经营活动有关的现金 172,977,856.56 81,851,879.22
经营活动现金流出小计 3,727,457,953.05 3,300,287,871.30
经营活动产生的现金流量净额 -161,064,544.36 -94,088,755.16
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,018,197,080.35 4,320,816,832.40
取得投资收益收到的现金 862,562,106.18 528,594,227.24
处置固定资产、无形资产和其他长
2,321,629.80 2,086,519.20
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 10,624,953,160.36 30,962,892,434.33
投资活动现金流入小计 14,508,033,976.69 35,814,390,013.17
购建固定资产、无形资产和其他长
579,450.58 488,220.36
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,952,242,406.84 4,544,829,984.42
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 9,887,100,361.99 27,678,208,636.60
投资活动现金流出小计 11,839,922,219.41 32,223,526,841.38
投资活动产生的现金流量净额 2,668,111,757.28 3,590,863,171.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,771,170,000.00 5,813,452,360.00
收到其他与筹资活动有关的现金 21,415,011,012.57 6,852,788,018.03
筹资活动现金流入小计 26,186,181,012.57 12,666,240,378.03
偿还债务支付的现金 8,498,188,736.39 11,587,050,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
1,564,292,905.33 1,590,676,392.87
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 18,774,505,791.45 5,150,670,981.83
筹资活动现金流出小计 28,836,987,433.17 18,328,397,374.70
筹资活动产生的现金流量净额 -2,650,806,420.60 -5,662,156,996.67
91 / 225
2021 年年度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -143,759,207.68 -2,165,382,580.04
加：期初现金及现金等价物余额 2,922,085,289.20 5,087,467,869.24
六、期末现金及现金等价物余额 2,778,326,081.52 2,922,085,289.20
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
92 / 225
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 项 风 其
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
先 续 储 险
他 备 准
股 债
备
一、上年
8,599,343,536.00 8,983,479,694.35 600,096,772.36 -13,797,778.40 1,266,091,633.20 19,602,180,806.05 37,837,201,118.84 690,957,447.49 38,528,158,566.33
年末余额
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企
业合并
其他
二、本年
8,599,343,536.00 8,983,479,694.35 600,096,772.36 -13,797,778.40 1,266,091,633.20 19,602,180,806.05 37,837,201,118.84 690,957,447.49 38,528,158,566.33
期初余额
三、本期
增减变动
金额（减
399,861,430.39 44,263,488.01 80,833,185.67 1,680,019,728.52 2,204,977,832.59 29,190,898.63 2,234,168,731.22
少 以
“－”号
填列）
（一）综
合收益总 40,566,504.33 2,236,847,698.67 2,277,414,203.00 47,295,609.47 2,324,709,812.47
额
（二）所
有者投入
399,861,430.39 399,861,430.39 -18,104,710.84 381,756,719.55
和减少资
本
1．所有者
投入的普
通股
2．其他权
益工具持
有者投入
资本
93 / 225
2021 年年度报告
3．股份支
付计入所
41,134,582.17 41,134,582.17 41,134,582.17
有者权益
的金额
4．其他 358,726,848.22 358,726,848.22 -18,104,710.84 340,622,137.38
（三）利
80,833,185.67 -553,130,986.47 -472,297,800.80 -472,297,800.80
润分配
1．提取盈
80,833,185.67 -80,833,185.67
余公积
2．提取一
般风险准
备
3．对所有
者（或股
-472,297,800.80 -472,297,800.80 -472,297,800.80
东）的分
配
4．其他
（四）所
有者权益 3,696,983.68 -3,696,983.68
内部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．设定受
益计划变
动额结转
留存收益
5．其他综
合收益结
3,696,983.68 -3,696,983.68
转留存收
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其
他
四、本期
8,599,343,536.00 9,383,341,124.74 600,096,772.36 30,465,709.61 1,346,924,818.87 21,282,200,534.57 40,042,178,951.43 720,148,346.12 40,762,327,297.55
期末余额
94 / 225
2021 年年度报告
2020 年度
归属于母公司所有者权益
一
其他权益工具
项目 专 般
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
本) 先 续 储 险
他
股 债 备 准
备
一、上年
年末余 8,599,343,536.00 7,593,062,406.22 496,710,118.89 123,545,008.78 1,185,552,642.96 16,624,211,615.49 33,629,005,090.56 734,178,685.07 34,363,183,775.63
额
加：会计
政策变
更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本年
期初余 8,599,343,536.00 7,593,062,406.22 496,710,118.89 123,545,008.78 1,185,552,642.96 16,624,211,615.49 33,629,005,090.56 734,178,685.07 34,363,183,775.63
额
三、本期
增减变
动金额
（减少 1,390,417,288.13 103,386,653.47 -137,342,787.18 80,538,990.24 2,977,969,190.56 4,208,196,028.28 -43,221,237.58 4,164,974,790.70
以
“－”
号填列）
（一）综
合收益 -158,995,718.94 3,164,500,005.56 3,005,504,286.62 126,476,071.40 3,131,980,358.02
总额
（二）所
有者投
1,390,417,288.13 103,386,653.47 1,287,030,634.66 41,002,691.02 1,328,033,325.68
入和减
少资本
1．所有
者投入
103,386,653.47 -103,386,653.47 41,002,691.02 -62,383,962.45
的普通
股
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2021 年年度报告
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他 1,390,417,288.13 1,390,417,288.13 1,390,417,288.13
（三）利
80,538,990.24 -164,877,883.24 -84,338,893.00 -210,700,000.00 -295,038,893.00
润分配
1．提取
盈余公 80,538,990.24 -80,538,990.24
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者（或
-84,338,893.00 -84,338,893.00 -210,700,000.00 -295,038,893.00
股东）的
分配
4．其他
（四）所
有者权
21,652,931.76 -21,652,931.76
益内部
结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
21,652,931.76 -21,652,931.76
益结转
留存收
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2021 年年度报告
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其
他
四、本期
期末余 8,599,343,536.00 8,983,479,694.35 600,096,772.36 -13,797,778.40 1,266,091,633.20 19,602,180,806.05 37,837,201,118.84 690,957,447.49 38,528,158,566.33
额
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或股 专项
优先 永续 其 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 储备
股 债 他
一、上年年末余额 8,599,343,536.00 8,237,781,355.80 600,096,772.36 -2,678,050,413.22 1,188,153,767.55 3,040,744,210.94 17,787,875,684.71
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 8,599,343,536.00 8,237,781,355.80 600,096,772.36 -2,678,050,413.22 1,188,153,767.55 3,040,744,210.94 17,787,875,684.71
三、本期增减变动金额（减
302,260,812.95 49,606,821.18 80,833,185.67 260,463,493.81 693,164,313.61
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 54,869,444.76 808,331,856.70 863,201,301.46
（二）所有者投入和减少资
302,260,812.95 302,260,812.95
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
41,134,582.17 41,134,582.17
的金额
4．其他 261,126,230.78 261,126,230.78
（三）利润分配 80,833,185.67 -553,130,986.47 -472,297,800.80
1．提取盈余公积 80,833,185.67 -80,833,185.67
2．对所有者（或股东）的分
-472,297,800.80 -472,297,800.80
配
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2021 年年度报告
3．其他
（四）所有者权益内部结转 -5,262,623.58 5,262,623.58
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
-5,262,623.58 5,262,623.58
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 8,599,343,536.00 8,540,042,168.75 600,096,772.36 -2,628,443,592.04 1,268,986,953.22 3,301,207,704.75 18,481,039,998.32
2020 年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或股 专项
优先 永续 其 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 储备
股 债 他
一、上年年末余额 8,599,343,536.00 7,807,475,944.70 496,710,118.89 -308,381,852.24 1,107,614,777.31 2,445,957,381.24 19,155,299,668.12
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 8,599,343,536.00 7,807,475,944.70 496,710,118.89 -308,381,852.24 1,107,614,777.31 2,445,957,381.24 19,155,299,668.12
三、本期增减变动金额（减
430,305,411.10 103,386,653.47 -2,369,668,560.98 80,538,990.24 594,786,829.70 -1,367,423,983.41
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -2,392,247,049.94 805,389,902.39 -1,586,857,147.55
（二）所有者投入和减少资
430,305,411.10 103,386,653.47 326,918,757.63
本
1．所有者投入的普通股 103,386,653.47 -103,386,653.47
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 430,305,411.10 430,305,411.10
（三）利润分配 80,538,990.24 -164,877,883.24 -84,338,893.00
1．提取盈余公积 80,538,990.24 -80,538,990.24
2．对所有者（或股东）的 -84,338,893.00 -84,338,893.00
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2021 年年度报告
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转 22,578,488.96 -22,578,488.96
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
22,578,488.96 -22,578,488.96
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -23,146,700.49 -23,146,700.49
四、本期期末余额 8,599,343,536.00 8,237,781,355.80 600,096,772.36 -2,678,050,413.22 1,188,153,767.55 3,040,744,210.94 17,787,875,684.71
公司负责人：林俊波 主管会计工作负责人：潘孝娜 会计机构负责人：胡倩倩
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2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
新湖中宝股份有限公司（以下简称公司或本公司）系 1992 年 8 月经浙江省人民政府股份制试
点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。设立时，公司注册资本人民币 5,000
万元，发行股份 500 万股，每股面值人民币 10 元。公司现持有统一社会信用代码为
91330000142941287T 的营业执照。公司股票于 1999 年 6 月 23 日在上海证券交易所挂牌交易，股
票代码：600208。经过拆细及历年的分红送股、转增、增资配股、定向发行、回购以及吸收合并
浙江新湖创业投资股份有限公司，截至 2021 年 12 月 31 日，公司注册资本增加至人民币
8,599,343,536.00 元，每股面值 1 元，折股份总数 8,599,343,536 股。其中，有限售条件的流通
股份 A 股 1,171,615 股；无限售条件的流通股份 A 股 8,598,171,921 股。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发、金融投资、商业贸易、矿产勘探开采等。
主要产品：商品房。
本财务报表业经公司 2022 年 4 月 28 日第十一届第六次董事会批准对外报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司将新湖地产集团有限公司等 155 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财
务报表附注八和九之说明。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、使用权资产折
旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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2021 年年度报告
3. 营业周期
√适用 □不适用
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分
标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项
目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支
付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子
公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务
报表》编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
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2021 年年度报告
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1. 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外
币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资
本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的
外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2. 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他
综合收益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)
不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)
以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融
负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同
中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
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2021 年年度报告
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一
部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，
计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入
当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，
其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除
非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信
用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额
计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得
或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非
该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的贷款承
诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确
定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确
定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负
债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
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2021 年年度报告
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产
终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分
金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中
产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将
转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照
继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移
金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分
整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分
之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终
止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动
累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融
资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包
括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以
外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入
值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观
察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数
据作出的财务预测等。
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2021 年年度报告
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或
不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担
保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量
之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，
按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资
产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成
分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方
法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是
否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失
的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月
内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表
日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金
融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，
公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
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项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围
纳入合并范围内关联方 参考历史信用损失经验，结合
内关联方组合
当前状况以及对未来经济状
主要包括其他关联方、合作方及政府
其他应收款——低风险组 况的预测，通过违约风险敞口
部门款项和股权债权转让款及一般
合 和未来 12 个月内或整个存续
不存在回收风险的应收款项
期预期信用损失率，计算预期
其他应收款——其他款项 信用损失
款项性质
组合
(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
应收银行承兑汇票 对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口
票据类型 和整个存续期预期信用损失率，计算预期信
应收商业承兑汇票 用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
应收账款——应收公司合并范 纳入合并范围内
对未来经济状况的预测,整个存续期预期信
围内关联方组合 关联方
用损失率对照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
应收账款——逾期账龄组合 逾期账龄 对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期
账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失
2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
账 龄 应收账款预期信用损失率(%)
未逾期 0.00
逾期 1 年以内（含，下同） 4.00
逾期 1-2 年 8.00
逾期 2-3 年 20.00
逾期 3-5 年 50.00
逾期 5 年以上 100.00
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法
定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
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11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法参见本节“金融工具”之说明。
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法参见本节“金融工具”之说明。
13. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法参见本节“金融工具”之说明。
14. 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时
出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备、完成拍摄影视剧和低值易耗品等，以及在开发
过程中的开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出存货采用月末一次加权平均法。
(2) 项目开发时，开发用土地分摊计入项目的开发成本的方法如下：开发用土地按开发产品
占地面积计算分摊计入项目的开发成本，如果各种开发产品类型的容积率差异较大导致按占地
面积计算分摊不合理的，则按开发产品建筑面积计算分摊。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均分摊法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均
摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发
项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，
则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数
之间的差额调整有关开发产品成本。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的
差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营
过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
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税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价
准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
15. 持有待售资产
√适用 □不适用
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1) 根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2) 出售极可能发生，即公司已经
就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的
条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划
分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然
承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1) 买方或
其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定
导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2) 因发生罕见情况，导致持有待售的非流动
资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重
新满足了持有待售类别的划分条件。
2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公
允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金
额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为
持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企
业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净
额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
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对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据
处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当
期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金
额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额
计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减
值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资
产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或
非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有待售类别前的
账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的
金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
16. 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参
与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，
但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面
价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽
子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属
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于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的
长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始
投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被
购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计
入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与
其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资
成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务
重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资
产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权
投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对
被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投
资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留
存收益。
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丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲
减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为
其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
17. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产
和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
18. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-45 3-5 2.11-4.85
通用设备 年限平均法 3-20 3-5 4.75-32.33
专用设备 年限平均法 6-15 3-5 6.33-16.17
运输工具 年限平均法 5-12 3-5 7.92-19.40
其他设备 年限平均法 5-15 3-5 6.33-19.40
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
19. 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造
该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
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2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
20. 借款费用
√适用 □不适用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已
经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超
过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建
或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停
止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建
或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出
加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
21. 使用权资产
√适用 □不适用
1.使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：(1) 租赁负债的初始计量金额；(2) 在
租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
(3) 承租人发生的初始直接费用；(4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或
将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
2.公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
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22. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术、采矿权、探矿权、软件等，按成本进行
初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现
方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销方法 摊销年限(年)
土地使用权 按土地使用权许可使用年限摊销 土地证使用年限
特许权 按特许年限摊销 特许年限
软件 按预计可使用年限摊销 5
车位使用权 按车位使用权可使用年限摊销 30
采矿权依据探明及可能的储量按产量法计提摊销，探矿权在没有开采之前不进行摊销，转
入采矿权开采后按照产量法进行摊销。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技
术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的
方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将
在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形
资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠
地计量。
23. 长期资产减值
√适用 □不适用
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程使用权资产、使
用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。
对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行
减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损
益。
24. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用
按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以
后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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25. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。在向客户转让商品之
前，客户已经支付了合同对价或已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与
到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。同一合同下的合同资产和合同
负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
26. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变
量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受
益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形
成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受
益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资
产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本
和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但
可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。离职后福利分为设定提存计划和设定受
益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
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1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变
量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受
益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形
成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受
益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资
产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本
和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但
可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行
会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关
会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息
净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期
损益或相关资产成本。
27. 租赁负债
√适用 □不适用
在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值
时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。
租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额
现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发
生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用
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权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余
金额计入当期损益。
28. 预计负债
√适用 □不适用
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承
担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，
公司将该项义务确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负
债表日对预计负债的账面价值进行复核。
29. 股份支付
√适用 □不适用
1. 股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2. 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
(1) 以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照
其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的
公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加所有者权益。
(2) 以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公
允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权
的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的
最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的
负债。
(3) 修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确
认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价
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值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理
可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基
础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具
的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修
改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权
条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确
认的金额。
30. 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由
公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
31. 质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，
冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
32. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履
约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公
司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制
权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品
享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移
给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实
物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商
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品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的
迹象。
2.收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商
品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，
但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法
摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不
考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3.收入确认的具体方法
公司主要从事房地产开发销售。公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约
定的交付条件，取得了按销售合同约定交付房产的交付证明时确认销售收入的实现。
(1) 房地产销售收入 在开发产品已经完工并验收合格，履行合同约定的交付义务、已收取价
款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认收入。 代建房屋和工程签订有不可撤销的
建造合同：根据已发生成本占预计总成本的比例确定提供服务的履约进度，并按履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本
金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
(2) 出租物业收入 物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益
很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(3) 酒店客房、餐饮及娱乐服务收入 公司对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客
房、餐饮及娱乐服务已提供且已收取价款或取得收取服务费的权利时确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
33. 合同成本
√适用 □不适用
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果
合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
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公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同
时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊
销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得
的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价
减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损
益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
34. 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2)
公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非
货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。
政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成
长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账
面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资
产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资
产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资
产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与
收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确
认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本
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费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以
实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
35. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照
税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产
负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产
生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
36. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
1. 公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；
将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁
资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计
入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使
用权资产和租赁负债。
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(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁
期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承租
人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产
恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值
时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。
租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额
现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发
生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用
权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余
金额计入当期损益。
2. 公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划
分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予
以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租
赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款
额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁
期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3. 售后租回
(1) 公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
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是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债
进行会计处理。
(2) 公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行
会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入
等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行
会计处理。
37. 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是
指同时满足下列条件的组成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
38. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1. 终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为
终止经营：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分；
(3) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本公司终止经营的情况详见本财务报表附注十六、5 之说明。
2. 与回购公司股份相关的会计处理方法
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，
同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总
额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如
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果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到
价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按
照其差额调整资本公积（股本溢价）。
39. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影
审批
会计政策变更的内容和原因 响的报表项目名
程序
称和金额)
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发〈企业会计准则第 详见本财务报表
21 号——租赁〉的通知》（财会〔2018〕35 号）（以下简称“新租赁 附注五、39（3）
准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财 之 2021 年起首
务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日 次执行新租赁
起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。 准则调整首次执
行当年年初财务
报表相关项目情
况
公司自 2021 年 1 月 26 日起执行财政部于 2021 年度颁布的《企业会计 无
准则解释第 14 号》，该项会计政策变更采用未来适用法处理。
公司自 2021 年 12 月 31 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 无
15 号》“关于资金集中管理相关列报”规定。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 16,921,091,875.26 16,921,091,875.26
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2,465,165,700.06 2,465,165,700.06
衍生金融资产
应收票据
应收账款 63,980,622.54 63,980,622.54
应收款项融资
预付款项 127,745,501.83 127,745,501.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 6,603,069,403.19 6,603,069,403.19
其中：应收利息
应收股利
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买入返售金融资产
存货 52,131,890,041.09 52,131,890,041.09
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 10,079,000.00 10,079,000.00
其他流动资产 1,529,423,106.85 1,526,400,173.61 -3,022,933.24
流动资产合计 79,852,445,250.82 79,849,422,317.58 -3,022,933.24
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 38,870,559,580.70 38,870,559,580.70
其他权益工具投资 3,714,933,588.23 3,714,933,588.23
其他非流动金融资产 7,218,803,121.95 7,218,803,121.95
投资性房地产 2,757,082,327.15 2,757,082,327.15
固定资产 498,800,390.05 498,800,390.05
在建工程 32,699,102.33 32,699,102.33
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 29,174,125.51 29,174,125.51
无形资产 135,458,703.88 135,458,703.88
开发支出 927,501,821.52 927,501,821.52
商誉
长期待摊费用 33,853,536.20 33,853,536.20
递延所得税资产 1,495,412,884.36 1,495,412,884.36
其他非流动资产 147,012,963.75 147,012,963.75
非流动资产合计 55,832,118,020.12 55,861,292,145.63 29,174,125.51
资产总计 135,684,563,270.94 135,710,714,463.21 26,151,192.27
流动负债：
短期借款 5,788,576,339.48 5,788,576,339.48
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 642,416,000.00 642,416,000.00
应付账款 3,489,031,617.48 3,489,031,617.48
预收款项 15,545,072.85 15,545,072.85
合同负债 20,620,622,710.71 20,620,622,710.71
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 33,764,564.69 33,764,564.69
应交税费 1,835,926,829.86 1,835,926,829.86
其他应付款 11,184,651,552.85 11,184,651,552.85
其中：应付利息
应付股利 1,787,227.10 1,787,227.10
应付手续费及佣金
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应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 11,036,367,628.48 11,043,844,412.18 7,476,783.70
其他流动负债 5,131,701,234.20 5,131,701,234.20
流动负债合计 59,778,603,550.60 59,786,080,334.30 7,476,783.70
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 26,455,693,255.11 26,455,693,255.11
应付债券 8,016,313,837.49 8,016,313,837.49
其中：优先股
永续债
租赁负债 18,674,408.57 18,674,408.57
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 63,719,952.00 63,719,952.00
递延收益 170,772,862.67 170,772,862.67
递延所得税负债 7,501,246.74 7,501,246.74
其他非流动负债 2,663,800,000.00 2,663,800,000.00
非流动负债合计 37,377,801,154.01 37,396,475,562.58 18,674,408.57
负债合计 97,156,404,704.61 97,182,555,896.88 26,151,192.27
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 8,983,479,694.35 8,983,479,694.35
减：库存股 600,096,772.36 600,096,772.36
其他综合收益 -13,797,778.40 -13,797,778.40
专项储备
盈余公积 1,266,091,633.20 1,266,091,633.20
一般风险准备
未分配利润 19,602,180,806.05 19,602,180,806.05
归属于母公司所有者权益
37,837,201,118.84 37,837,201,118.84
（或股东权益）合计
少数股东权益 690,957,447.49 690,957,447.49
所有者权益（或股东权益）
38,528,158,566.33 38,528,158,566.33
合计
负债和所有者权益（或
135,684,563,270.94 135,710,714,463.21 26,151,192.27
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
2021 年 1 月 1 日首次执行新租赁准则影响
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 5,019,037,371.44 5,019,037,371.44
交易性金融资产
125 / 225
2021 年年度报告
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,602,568.42 2,602,568.42
应收款项融资
预付款项 110,043,988.90 110,043,988.90
其他应收款 15,223,260,715.43 15,223,260,715.43
其中：应收利息
应收股利 65,951,259.00 65,951,259.00
存货 317,160.48 317,160.48
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 66,023,396.83 66,023,396.83
流动资产合计 20,421,285,201.50 20,421,285,201.50
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 10,215,299,372.13 10,215,299,372.13
其他权益工具投资 4,468,410,769.93 4,468,410,769.93
其他非流动金融资产 5,996,592,848.84 5,996,592,848.84
投资性房地产 46,367,680.40 46,367,680.40
固定资产 18,090,378.14 18,090,378.14
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 421,962.69 421,962.69
开发支出
商誉
长期待摊费用 860,804.00 860,804.00
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 20,746,043,816.13 20,746,043,816.13
资产总计 41,167,329,017.63 41,167,329,017.63
流动负债：
短期借款 3,226,827,055.63 3,226,827,055.63
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 600,000,000.00 600,000,000.00
应付账款 1,161,314.31 1,161,314.31
预收款项 201,534.44 201,534.44
合同负债 9,736,686.82 9,736,686.82
应付职工薪酬 3,225,738.73 3,225,738.73
应交税费 2,125,334.16 2,125,334.16
其他应付款 8,225,496,942.32 8,225,496,942.32
其中：应付利息
应付股利 1,787,227.10 1,787,227.10
持有待售负债
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2021 年年度报告
一年内到期的非流动负债 5,441,426,037.70 5,441,426,037.70
其他流动负债 548,218.44 548,218.44
流动负债合计 17,510,748,862.55 17,510,748,862.55
非流动负债：
长期借款 231,590,000.00 231,590,000.00
应付债券 3,963,314,470.37 3,963,314,470.37
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 1,673,800,000.00 1,673,800,000.00
非流动负债合计 5,868,704,470.37 5,868,704,470.37
负债合计 23,379,453,332.92 23,379,453,332.92
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 8,599,343,536.00 8,599,343,536.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 8,237,781,355.80 8,237,781,355.80
减：库存股 600,096,772.36 600,096,772.36
其他综合收益 -2,678,050,413.22 -2,678,050,413.22
专项储备
盈余公积 1,188,153,767.55 1,188,153,767.55
未分配利润 3,040,744,210.94 3,040,744,210.94
所有者权益（或股东权益）
17,787,875,684.71 17,787,875,684.71
合计
负债和所有者权益（或
41,167,329,017.63 41,167,329,017.63
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
2021 年 1 月 1 日首次执行新租赁准则影响
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
40. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
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2021 年年度报告
增值税 以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项
13%、9%、6%、
税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后 ，差额部分为应交增值
5%、3%等
税
土 地增 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增
[注]
值税 值额
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除 30.00%后余值的 1.2%计缴；从租
1.2%、12%
计征的，按租金收入的 12%计缴
城 市维
护 建设 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
税
教 育费
实际缴纳的流转税税额 3%
附加
地 方教
实际缴纳的流转税税额 2%
育附加
企 业所
应纳税所得额 25%、16.5%、30%
得税
[注]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率，实行四级超率
累进税率（30%～60%）计缴；建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免缴土地增值税。根
据国家税务总局国税发〔2004〕100 号文、国税发〔2010〕53 号文以及房地产项目开发所在地税务局的有关规定，
从事房地产开发的子公司按照预收房款的一定比例（2%-4%，个别商铺按 5%）预缴土地增值税，待项目符合清算
条件后向税务机关申请清算。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
本公司 25%
香港新湖投资有限公司 16.5%
泰昌投资有限公司 [注 1]
香港新澳投资有限公司 16.5%
香港冠盛投资有限公司 16.5%
澳洲兴澳投资有限公司 30%
Xinhu (BVI) Holding Company Limited [注 1]
Xinhu (BVI)2018 Holding Company Limited [注 1]
Xinhu (Oversea) 2017 Investment Company Limited [注 1]
Total Partner Global Limited [注 1]
Summit Idea Limited [注 1]
泰信控股有限公司 [注 2]
泰融控股有限公司 [注 2]
冠宏投资有限公司 [注 2]
冠瑞投资有限公司 [注 1]
冠利投资有限公司 [注 1]
冠盈投资有限公司 [注 1]
有限合伙企业 [注 3]
除上述以外的其他纳税主体 25%
[注 1]系在英属维尔京群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税
[注 2]系在开曼群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税
[注 3]共 38 家有限合伙企业，不对其征收所得税
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2021 年年度报告
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 606,366.10 762,804.86
银行存款 14,468,885,455.22 10,837,484,462.64
其他货币资金 2,064,754,119.16 6,082,844,607.76
合计 16,534,245,940.48 16,921,091,875.26
其中：存放在境外的款项总额 2,042,385,581.23 3,452,486,047.52
其他说明：
期末使用受限制的货币资金为 3,896,395,955.82 元，其中：银行存款中用于质押的定期存款
1,833,847,290.00 元 、 其 他 29,647,164.69 元 ， 其 他 货 币 资 金 中 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金
200,553,584.00 元、银行贷款保证金 1,767,950,673.17 元、按揭担保保证金 35,691,390.73 元、
开工保证金 12,040,001.96 元、其他 16,665,851.27 元。期末存放在境外且使用不受限的货币资
金为 357,015,814.56 元。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 2,644,485,368.61 2,465,165,700.06
其中：
债务工具投资 890,000,000.00
权益工具投资 18,199,494.38 521,731.00
基金及资产管理计划 1,736,285,874.23 2,464,643,969.06
合计 2,644,485,368.61 2,465,165,700.06
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2021 年年度报告
3、 应收账款
(1).按账龄披露
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项
计提坏
账准备
按组合
计提坏 92,967,459.25 100.00 24,429,080.88 26.28 68,538,378.37 123,298,484.88 100.00 59,317,862.34 48.11 63,980,622.54
账准备
其中：
按组合
计提坏 92,967,459.25 100.00 24,429,080.88 26.28 68,538,378.37 123,298,484.88 100.00 59,317,862.34 48.11 63,980,622.54
账准备
合计 92,967,459.25 / 24,429,080.88 / 68,538,378.37 123,298,484.88 / 59,317,862.34 / 63,980,622.54
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按组合计提坏账准备
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 44,976,743.16
逾期 1 年以内 21,703,891.66 868,155.67 4.00
逾期 1-2 年 300,000.00 24,000.00 8.00
逾期 2-3 年 1,881,695.75 376,339.15 20.00
逾期 3-5 年 1,889,085.25 944,542.63 50.00
逾期 5 年以上 22,216,043.43 22,216,043.43 100.00
合计 92,967,459.25 24,429,080.88 26.28
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
详见本财务报表附注五、12 之说明
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
单项计提
坏账准备
按组合计
提坏账准 59,317,862.34 -34,888,781.46 24,429,080.88
备
合计 59,317,862.34 -34,888,781.46 24,429,080.88
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额前 5 名的应收账款合计数为 54,153,354.00 元，占应收账款期末余额合计数的比例
为 58.25%，相应计提的坏账准备合计数为 17,708,359.00 元。
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
4、 应收款项融资
√适用 □不适用
期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据情况
期末终止
项 目
确认金额
银行承兑汇票 500,000,000.00
合 计 500,000,000.00
银行承兑汇票的承兑人是商业银行，由于商业银行具有较高的信用，银行承兑汇票到期不获
支付的可能性较低，故本公司将已背书或贴现的银行承兑汇票予以终止确认。但如果该等票据到
期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持票人承担连带责任。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 36,630,062.16 72.06 87,510,254.36 68.50
1至2 年 311,720.07 0.61 25,403,959.55 19.89
2至3 年 1,419,899.29 2.79 2,445,534.97 1.92
3至5 年 454,484.26 0.91 489,052.18 0.38
5 年以上 12,013,358.37 23.63 11,896,700.77 9.31
合 计 50,829,524.15 100.00 127,745,501.83 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末数 未结算原因
启东市财政局 11,070,000.00 预付报批费
小 计 11,070,000.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
期末余额前 5 名的预付款项合计数为 34,584,979.12 元，占预付款项期末余额合计数的比例为
68.04%。
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 7,363,931,525.02 6,603,069,403.19
合计 7,363,931,525.02 6,603,069,403.19
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,641,620,385.08
1 年以内小计 2,641,620,385.08
1至2年 1,105,697,282.73
2至3年 1,918,134,036.97
3至5年 1,959,376,215.58
5 年以上 48,784,961.39
合 计 7,673,612,881.75
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 252,405,470.94 189,964,477.83
往来款 6,077,217,319.28 5,229,805,247.36
股权债权转让款 1,193,038,410.00 1,234,725,708.00
应收暂付款 139,063,174.31 117,648,375.53
其他 11,888,507.22 74,181,007.67
合 计 7,673,612,881.75 6,846,324,816.39
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
17,152,299.59 26,065,925.62 200,037,187.99 243,255,413.20
额
2021年1月1日余
—— —— ——
额在本期
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2021 年年度报告
--转入第二阶段 -2,097,894.79 2,097,894.79
--转入第三阶段 -1,966,300.81 -2,971,978.00 4,938,278.81
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 20,244,468.44 5,661,200.50 66,533,595.26 92,439,264.20
本期转回
本期转销
本期核销 25,943,956.00 25,943,956.00
其他变动 -69,364.67 -69,364.67
2021年12月31日
33,263,207.76 30,853,042.91 245,565,106.06 309,681,356.73
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收
类 回
期初余额 期末余额
别 计提 或 转销或核销 其他变动
转
回
单
项
计
提
200,037,187.99 66,533,595.26 25,943,956.00 4,938,278.81 245,565,106.06
坏
账
准
备
按
组
合
计
提 43,218,225.21 25,905,668.94 -5,007,643.48 64,116,250.67
坏
账
准
备
合
243,255,413.20 92,439,264.20 25,943,956.00 -69,364.67 309,681,356.73
计
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(5).本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 25,943,956.00
其中重要的其他应收款核销情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他应收款 履行的核销 款项是否由关联
单位名称 核销金额 核销原因
性质 程序 交易产生
上海恒逸投 资
往来款 20,000,000.00 公司注销 内部审批 否
有限公司
北京高艺安 居
投资顾问有 限 往来款 5,943,956.00 公司注销 内部审批 否
公司
合计 / 25,943,956.00 / / /
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
新湖控股有
往来款 3,456,885,902.74 0-4 年 45.05
限公司
融创房地产 应收股权
集团有限公 债权转让 1,009,125,708.00 1-3 年 13.15
司 款
南通启新置
往来款 842,401,967.37 1 年以内 10.98
业有限公司
绿城房地产
集团有限公 往来款 779,555,733.79 0-2 年 10.16
司
上海逸合投
资管理有限 往来款 363,703,978.16 1-4 年 4.74 236,407,585.81
公司
合计 / 6,451,673,290.06 / 84.08 236,407,585.81
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2021 年年度报告
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履约 存货跌价准备/合同履约
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准备 成本减值准备
开 发 成
43,815,663,673.75 43,815,663,673.75 45,842,066,050.70 45,842,066,050.70
本
库 存 商
769,405.44 408,109.34 361,296.10 776,951.24 408,109.34 368,841.90
品
开 发 产
5,041,658,424.12 392,128,898.59 4,649,529,525.53 6,500,966,669.07 215,231,472.58 6,285,735,196.49
品
影 视 剧
1,170,000.00 1,170,000.00 1,170,000.00 1,170,000.00
本
合 同 履
3,719,952.00 3,719,952.00
约成本
合 计 48,859,261,503.31 393,707,007.93 48,465,554,495.38 52,348,699,623.01 216,809,581.92 52,131,890,041.09
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2021 年年度报告
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 408,109.34 408,109.34
开发产品 215,231,472.58 234,254,785.50 57,357,359.49 392,128,898.59
影视剧本 1,170,000.00 1,170,000.00
合 计 216,809,581.92 234,254,785.50 57,357,359.49 393,707,007.93
确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
公司按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后计提了存货跌价准备。
计算存货可变现净值时所采用的售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市
场销售价格确定估计售价。
本期转回系商品房的市场价格上升，导致存货价值的可变现净值高于存货成本。本期转销系因本期销售转出。
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
期末存货余额中含借款费用资本化金额 1,193,161.24 万元。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
√适用 □不适用
合同履约成本本期根据合同履约进度摊销 3,719,952.00 元。
其他说明
√适用 □不适用
1) 存货——开发成本
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2021 年年度报告
项目名称 开工时间 预计竣工 预计总投资（万元） 期初数 期末数
沈阳仙林金谷 2009 年 时间
2025 年 294,000 1,001,452,971.96 1,231,214,563.47
沈阳新湖湾 2014 年 2025 年 230,000 823,370,889.04 873,442,010.56
滨州新湖玫瑰园 2009 年 已竣工 153,116,676.62
苏州明珠城 2006 年 2022 年 971,000 713,333,846.32 946,958,711.81
上海青蓝国际 2012 年 2024 年 1,049,234 4,878,562,996.56 5,094,048,721.75
南通启阳海上明珠城 2020 年 2028 年 286,000 453,560,258.84 625,898,011.35
南通新湖海上明珠城 2014 年 2026 年 420,000 2,693,519,617.63 3,004,862,580.85
杭州金色童年 2014 年 2023 年 140,000 576,094,282.57 420,236,049.76
杭州香格里拉 2004 年 2023 年 521,698 1,692,894,436.47 1,252,056,155.63
兰溪香格里拉 2010 年 2023 年 290,100 621,307,043.43 233,140,186.02
平阳四季果岭 2016 年 2023 年 67,180 173,458,577.51 293,661,885.76
上海新湖明珠城 2002 年 2023 年 1,050,000 4,994,100,088.41 5,531,616,983.33
启东圆陀角岸线综合整治工程 [注 1] [注 1] 212,000 655,281,192.58 694,932,827.52
平阳海涂开发 [注 1] [注 1] 1,020,000 3,318,543,530.63 3,469,795,622.65
天津义乌商贸城 2011 年 2025 年 400,000 810,264,590.05 989,443,356.28
瑞安新湖广场 2015 年 已竣工 1,741,690,654.00
平阳曦湾春晓城 2020 年 2028 年 872,564 2,963,073,954.00 3,390,566,752.51
平阳安瑞置业 [注 2] [注 2] 550,000 1,875,756,899.63 1,938,041,172.03
平阳宝瑞置业 [注 2] [注 2] 540,000 1,470,453,665.67 1,542,485,481.06
平阳隆瑞置业 [注 2] [注 2] 508,772 1,668,031,911.22 1,808,614,861.75
上海天虹项目 [注 2] [注 2] 889,505 5,579,852,881.08 6,216,367,445.91
杭州未来新湖中心 2018 年 2023 年 166,400 605,330,500.48 752,258,217.16
温岭双溪春晓 2017 年 已竣工 1,242,127,323.00
温岭玖珑春晓 2018 年 已竣工 2,254,713,554.63
三亚满天星项目 2019 年 2025 年 250,000 1,261,721,734.23 1,414,585,957.21
乐清金溪花园 2020 年 2025 年 280,623 1,620,451,974.14 2,091,436,119.38
小 计 45,842,066,050.70 43,815,663,673.75
[注 1]该 2 个项目为海涂开发项目
[注 2]该 4 个房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系前期开发成本
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2021 年年度报告
2) 存货——开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
沈阳北国之春[注 1] 2007 年-2019 年 40,091,210.76 -51,805.00 21,296,010.68 18,743,395.08
沈阳新湖花园［注 2］ 2016 年-2019 年 3,157,818.57 401,852.01 1,723,576.96 1,836,093.62
沈阳仙林金谷［注 2］ 2013 年-2018 年 134,685,581.51 3,511,345.08 16,288,334.85 121,908,591.74
沈阳新湖湾 2020 年-2021 年 30,998,643.60 107,964,925.79 100,738,951.87 38,224,617.52
天津香格里拉 2010 年-2019 年 283,599,949.50 34,818,726.41 248,781,223.09
天津新湖美丽洲［注 2］ 2020 年 795,504,351.14 7,053,665.72 751,188,562.27 51,369,454.59
新湖地产车库 2008 年 494,695.00 494,695.00
湖州龙溪苑 2004 年 31,926,368.92 31,926,368.92
杭州香格里拉 2008 年-2021 年 385,743,652.42 847,112,310.99 954,546,878.55 278,309,084.86
衢州新湖景城［注 1］ 2007 年-2019 年 435,655,713.55 15,532.01 109,894,113.97 325,777,131.59
九江柴桑春天［注 2］ 2006 年-2016 年 36,169,543.51 126,828.00 36,012,884.87 283,486.64
杭州新湖果岭［注 2］ 2010 年-2020 年 559,211,039.52 -49,749,562.80 335,634,817.78 173,826,658.94
杭州金色童年 2018 年-2021 年 558,047,915.66 174,411,375.60 383,636,540.06
滨州新湖玫瑰园 2012 年-2021 年 31,345,466.93 228,271,025.83 234,420,901.68 25,195,591.08
苏州明珠城［注 1］ 2008 年-2019 年 104,796,893.72 66,463,268.70 87,867,854.87 83,392,307.55
上海新湖明珠城［注 1］ 2005 年-2015 年 131,976,890.06 3,698,659.85 5,696,336.49 129,979,213.42
兰溪香格里拉 2013 年-2021 年 164,353,538.18 713,480,221.71 678,437,358.72 199,396,401.17
九江庐山国际［注 2］ 2013 年-2020 年 304,447,274.83 12,912,924.31 184,909,214.43 132,450,984.71
杭州武林国际［注 2］ 2014 年-2017 年 240,646,062.97 -1,001,731.25 54,760,486.70 184,883,845.02
丽水新湖国际［注 2］ 2014 年-2018 年 31,418,490.51 690,208.60 7,648,033.64 24,460,665.47
天津义乌商贸城［注 2］ 2014 年-2019 年 1,565,851,319.64 1,302,394.74 54,524,513.33 1,512,629,201.05
舟山御景国际 2016 年 342,657,909.90 168,561,918.07 174,095,991.83
乐清海德花园［注 2］ 2016 年-2018 年 8,871,005.70 -3,488,299.82 2,261,203.90 3,121,501.98
嘉兴新中花园［注 2］ 2016 年-2020 年 116,238,569.83 26,014,810.94 41,842,808.63 100,410,572.14
上海青蓝国际［注 2］ 2017 年 540,347,877.70 755,075.00 100,794,400.08 440,308,552.62
瑞安新湖广场 2018 年-2021 年 61,426,962.60 2,100,541,219.13 2,059,467,381.08 102,500,800.65
瑞安金银座公寓 2019 年 5,553,602.58 5,553,602.58
温岭双溪春晓 2020 年-2021 年 92,973,351.97 1,418,908,594.83 1,488,313,293.60 23,568,653.20
温岭玖珑春晓 2021 年 2,608,613,550.19 2,514,411,134.08 94,202,416.11
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2021 年年度报告
南通新湖海上明珠城 2021 年 202,659,560.69 83,471,980.73 119,187,579.96
平阳四季果岭 2020 年 20,822,883.95 4,066,079.44 16,756,804.51
小 计 6,500,966,669.07 8,854,254,490.91 10,313,562,735.86 5,041,658,424.12
[注 1] 沈阳北国之春等项目本期增加数中分别从投资性房地产、固定资产和无形资产转入 5,727,150.89 元、8,290,755.80 元和 2,903,352.72 元
[注 2] 沈阳新湖花园等项目本期增加数系暂估成本差异调整
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2021 年年度报告
8、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信托保障基金 1,600,000.00 10,079,000.00
合计 1,600,000.00 10,079,000.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
9、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 124,188,402.48 100,893,536.19
待摊费用 30,833,784.36 76,195,179.04
预缴的房产预售相关税金 1,520,270,819.45 1,049,152,780.95
待抵扣增值税进项税额 238,085,728.49 243,358,629.48
信托保障基金 3,322,000.00 5,877,000.00
其他 25,036,689.37 50,923,047.95
合计 1,941,737,424.15 1,526,400,173.61
[注]期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注五、39（3）之说明
其他说明
合同取得成本
本期计提减
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 期末数
值
销售佣金 100,893,536.19 99,942,477.04 76,647,610.75 124,188,402.48
小 计 100,893,536.19 99,942,477.04 76,647,610.75 124,188,402.48
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2021 年年度报告
10、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减
值
计
准
提
期初 期末 备
被投资单位 权益法下确认的投 其他综合收益调 宣告发放现金股 减
余额 追加投资 减少投资 其他权益变动 其他 余额 期
资损益 整 利或利润 值
末
准
余
备
额
一、合营企业
浙江启隆实业有限公司 1,007,810,126.79 -125,421,147.27 882,388,979.52
浙江新湖伟恒企业管理
49,999,540.00 -948,682.94 49,050,857.06
有限公司
南通启新置业有限公司 254,719,722.64 -46,294,176.03 208,425,546.61
杭州新想投资管理有限
公司
小计 1,312,529,389.43 -172,664,006.24 1,139,865,383.19
二、联营企业
新湖控股有限公司 1,932,604,944.79 -90,651,155.86 -191,695.94 274,461,449.26 2,116,223,542.25
内蒙古合和置业有限公
19,028,254.70 1,800,000.00 -1,112,475.12 11,200,000.00 4,915,779.58
司
甘肃西北矿业集团有限
675,738,389.41 -5,118,150.06 670,620,239.35
公司
温州银行股份有限公司 1,700,309,380.07 31,286,894.75 7,370,892.67 -15,732,226.37 1,723,234,941.12
江苏新湖宝华置业有限
212,936,806.33 -16,757,157.03 196,179,649.30
公司
中信银行股份有限公司 23,319,876,567.90 2,631,052,863.68 76,734,786.45 621,351,310.00 25,406,312,908.03
通卡联城网络科技有限
34,575,409.37 -4,119,706.12 30,455,703.25
公司
新湖期货股份有限公司 397,770,339.31 47,054,138.56 88,855.89 444,913,333.76
恩施裕丰房地产开发有
81,452,891.56 41,042,676.63 43,200,000.00 79,295,568.19
限公司
杭州谐云科技有限公司 26,431,731.41 10,000,000.00 -1,651,956.12 6,011,887.88 40,791,663.17
浙江邦盛科技股份有限
365,563,062.74 -32,246,028.70 54,906,883.17 388,223,917.21
公司
杭州趣链科技有限公司 1,055,502,491.07 164,148,078.00 50,951,246.70 -99,117,276.26 51,291,152.45 1,120,873,198.56
上海趣美信息技术有限
26,604,736.64 -304,275.60 26,300,461.04
公司
万得信息技术股份有限 1,656,624,130.56 256,238,093.12 110,525,800.55 -3,593,229.05 57,497,253.00 1,449,821,355.94
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2021 年年度报告
公司
ASIA
PACIFICEXCHANGE 449,170,443.78 -20,176,100.23 -10,032,832.84 418,961,510.71
PTE LTD.
青岛精确芯元投资合伙
180,217,594.57 28,838,996.82 49,127,839.68 144,958,533.77 55,547,903.66
企业（有限合伙）
杭州易现先进科技有限
19,440,899.99 17,142,857.00 -1,572,632.81 35,011,124.18
公司
杭州宏华数码科技股份
555,722,747.35 49,219,039.81 -49,735,157.22 555,206,629.94
有限公司
绿城中国控股有限公司 3,987,286,753.58 1,173,326,642.46 385,188,572.53 -37,103,377.62 19,334,822.57 109,983,125.00 3,071,397,003.60
杭州易百德微电子有限
149,601,283.96 -691,692.48 148,909,591.48
公司
上海蕙新医疗科技有限
149,173,326.52 -5,788,544.56 143,384,781.96
公司
浙江聚创智能科技有限
156,322,110.78 3,495,230.94 3,162,306.82 590,272.00 162,389,376.54
公司
湘财股份有限公司 406,075,894.88 13,912,875.65 37,486.52 22,060,743.44 5,934,604.83 436,152,395.66
杭州新喆商业管理有限
122,500.00 -122,500.00
公司
浙江新动锂科技有限公
2,000,000.00 -330.00 1,999,670.00
司
杭州富加镓业科技有限
25,000,000.00 -230,030.65 24,769,969.35
公司
浙江宏华百锦千印家纺
2,400,000.00 -3,111.68 2,396,888.32
科技有限公司
小计 37,558,030,191.27 220,813,435.00 1,511,154,979.10 3,082,242,809.50 43,343,718.92 365,761,862.00 994,715,098.60 -10,032,832.84 38,754,289,106.15
合计 38,870,559,580.70 220,813,435.00 1,511,154,979.10 2,909,578,803.26 43,343,718.92 365,761,862.00 994,715,098.60 -10,032,832.84 39,894,154,489.34
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2021 年年度报告
11、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非交易性权益工具投资 3,690,808,765.05 3,714,933,588.23
合计 3,690,808,765.05 3,714,933,588.23
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以
其他综 公允价值
其他综合
合收益 计量且其
本期确认的股利 累计 收益转入
项目 累计损失 转入留 变动计入
收入 利得 留存收益
存收益 其他综合
的原因
的金额 收益的原
因
浙江浙商产融股权
投资基金合伙企业 11,773,480.29
（有限合伙）
重庆中新融辉投资
128,904,232.21
中心(有限合伙)
盛京银行股份有限
318,000,000.00
公司
其他 11,830,693.39 55,000,000.00
合 计 23,604,173.68 501,904,232.21
其他说明：
√适用 □不适用
公司基于非交易目的持有其他权益工具投资，公司将其不可撤销的指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融工具。
12、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入
5,248,002,725.52 7,218,803,121.95
当期损益的金融资产
合计 5,248,002,725.52 7,218,803,121.95
13、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,630,100,307.13 395,700,038.88 3,025,800,346.01
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2021 年年度报告
2.本期增加金额 333,002,867.75 34,371,871.59 367,374,739.34
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程
333,002,867.75 28,099,171.59 361,102,039.34
转入
（3）无形资产转入 6,272,700.00 6,272,700.00
3.本期减少金额 15,518,255.20 15,518,255.20
（1）处置
（2）其他转出 15,518,255.20 15,518,255.20
4.期末余额 2,947,584,919.68 430,071,910.47 3,377,656,830.15
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 260,928,610.73 7,789,408.13 268,718,018.86
2.本期增加金额 94,944,229.16 13,228,591.20 108,172,820.36
（1）计提或摊销 94,944,229.16 12,287,685.84 107,231,915.00
（2）无形资产转入 940,905.36 940,905.36
3.本期减少金额 9,791,104.31 9,791,104.31
（1）处置
（2）其他转出 9,791,104.31 9,791,104.31
4.期末余额 346,081,735.58 21,017,999.33 367,099,734.91
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,601,503,184.10 409,053,911.14 3,010,557,095.24
2.期初账面价值 2,369,171,696.40 387,910,630.75 2,757,082,327.15
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
14、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 444,338,901.88 498,800,390.05
固定资产清理
合计 444,338,901.88 498,800,390.05
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 通用设备 专用设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 555,228,060.02 21,263,171.21 12,288,080.81 111,935,587.67 15,443,007.99 716,157,907.70
2.本期增加金额 35,353,193.29 1,099,511.49 45,746.00 7,137,106.09 381,029.86 44,016,586.73
（1）购置 1,099,511.49 45,746.00 7,137,106.09 381,029.86 8,663,393.44
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）存货转入 25,784,002.82 25,784,002.82
（5）其他增加 9,569,190.47 9,569,190.47
3.本期减少金额 87,413,232.95 5,911,672.77 2,280,361.49 4,427,401.00 1,648,069.76 101,680,737.97
（1）处置或报废 9,810,700.67 859,227.21 106,450.00 4,427,401.00 1,334,819.76 16,538,598.64
（2）转入存货 18,163,844.91 18,163,844.91
（3）企业合并减少 59,438,687.37 5,052,445.56 2,173,911.49 313,250.00 66,978,294.42
4.期末余额 503,168,020.36 16,451,009.93 10,053,465.32 114,645,292.76 14,175,968.09 658,493,756.46
二、累计折旧
1.期初余额 106,561,648.30 13,463,764.58 10,239,092.49 76,955,289.66 10,137,722.62 217,357,517.65
2.本期增加金额 18,842,724.27 2,286,468.94 517,006.83 9,138,640.44 1,785,383.43 32,570,223.91
（1）计提 18,842,724.27 2,286,468.94 517,006.83 9,138,640.44 1,785,383.43 32,570,223.91
3.本期减少金额 24,950,832.65 4,055,588.35 1,576,534.49 3,990,378.72 1,571,510.47 36,144,844.68
（1）处置或报废 3,445,097.37 814,060.24 101,127.50 3,990,378.72 1,273,922.97 9,624,586.80
（2）转入存货 9,873,089.11 9,873,089.11
（3）企业合并减少 11,632,646.17 3,241,528.11 1,475,406.99 297,587.50 16,647,168.77
4.期末余额 100,453,539.92 11,694,645.17 9,179,564.83 82,103,551.38 10,351,595.58 213,782,896.88
三、减值准备
1.期初余额
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2021 年年度报告
2.本期增加金额 371,957.70 371,957.70
（1）计提 371,957.70 371,957.70
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 371,957.70 371,957.70
四、账面价值
1.期末账面价值 402,342,522.74 4,756,364.76 873,900.49 32,541,741.38 3,824,372.51 444,338,901.88
2.期初账面价值 448,666,411.72 7,799,406.63 2,048,988.32 34,980,298.01 5,305,285.37 498,800,390.05
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2021 年年度报告
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
15、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 4,861,897.48 32,699,102.33
工程物资
合计 4,861,897.48 32,699,102.33
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
丰宁承龙采
1,159,707.15 765,388.92 394,318.23 1,159,707.15 765,388.92 394,318.23
矿工程
启东三水汇
4,467,579.25 4,467,579.25 32,304,784.10 32,304,784.10
公司综合楼
合计 5,627,286.40 765,388.92 4,861,897.48 33,464,491.25 765,388.92 32,699,102.33
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
16、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 29,174,125.51 29,174,125.51
2.本期增加金额 6,581,744.38 6,581,744.38
(1)租入 6,581,744.38 6,581,744.38
3.本期减少金额 57,891.11 57,891.11
(1)处置 57,891.11 57,891.11
4.期末余额 35,697,978.78 35,697,978.78
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 10,227,878.45 10,227,878.45
(1)计提 10,227,878.45 10,227,878.45
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 10,227,878.45 10,227,878.45
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 25,470,100.33 25,470,100.33
2.期初账面价值 29,174,125.51 29,174,125.51
其他说明：
[注]期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注五、39（3）之说
明。
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2021 年年度报告
17、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 土地使用权 特许权[注 1] 探矿、采矿权[注 2] 车位使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,675,968.59 15,317,269.25 131,931,317.96 173,400,353.80 1,310,000.00 329,634,909.60
2.本期增加金额 119,469.03 1,122,579,746.57 1,122,699,215.60
(1)购置 119,469.03 370,000.00 489,469.03
(2)内部研发
(3) 企 业 合 并 增
加
(4)其他[注 3] 1,122,209,746.57 1,122,209,746.57
3.本期减少金额 12,821,562.12 56,006,667.45 68,828,229.57
(1)处置 54,513,899.90 54,513,899.90
(2)转入存货 4,228,797.12 4,228,797.12
(3) 转 入 投 资 性
6,272,700.00 6,272,700.00
房地产
(4) 企 业 合 并 减
2,320,065.00 1,492,767.55 3,812,832.55
少
4.期末余额 7,795,437.62 2,495,707.13 75,924,650.51 1,295,980,100.37 1,310,000.00 1,383,505,895.63
二、累计摊销
1.期初余额 3,294,190.13 2,738,180.38 73,265,596.44 436,666.74 79,734,633.69
2.本期增加金额 929,163.28 336,027.95 3,703,828.91 43,666.68 5,012,686.82
（1）计提 929,163.28 336,027.95 3,703,828.91 43,666.68 5,012,686.82
3.本期减少金额 2,822,198.80 20,885,256.43 23,707,455.23
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2021 年年度报告
(1)处置 19,849,074.55 19,849,074.55
(2)转入存货 1,325,444.40 1,325,444.40
(3) 转 入 投 资 性
940,905.36 940,905.36
房地产
(4) 企 业 合 并 减
555,849.04 1,036,181.88 1,592,030.92
少
4.期末余额 4,223,353.41 252,009.53 56,084,168.92 480,333.42 61,039,865.28
三、减值准备
1.期初余额 114,441,572.03 114,441,572.03
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 114,441,572.03 114,441,572.03
四、账面价值
1.期末账面价值 3,572,084.21 2,243,697.60 19,840,481.59 1,181,538,528.34 829,666.58 1,208,024,458.32
2.期初账面价值 4,381,778.46 12,579,088.87 58,665,721.52 58,958,781.77 873,333.26 135,458,703.88
[注 1]特许权系子公司浙江新湖国际教育投资有限公司根据与嘉兴市秀城区、秀洲区人民政府签订的《特许办学协议》，采用建设经营移交方式（BOT）
取得的嘉兴南湖国际实验学校、嘉兴高级中学及嘉兴市秀洲现代实验学校的特许办学权，本期解除了对嘉兴南湖国际实验学校的特许办学权
[注 2]探矿、采矿权系子公司丰宁承龙矿业有限公司取得的好村沟金银钼矿采矿权、贵州新湖能源有限公司取得的纳雍县旧院煤矿和纳雍县沙子岭煤矿
的采矿权
[注 3]本期增加系子公司贵州新湖能源有限公司对所属贵州省纳雍县沙子岭煤矿、旧院煤矿本期完成采矿权登记手续转入无形资产
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
18、 开发支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
期初 期末
项目 转入当
余额 内部开发支出 其他 确认为无形资产 余额
期损益
贵 州 省
纳 雍 县
沙 子 岭 468,648,870.11 100,899,109.39 569,547,979.50
煤 矿 勘
探[注]
贵 州 省
纳 雍 县
旧 院 煤 458,852,951.41 93,808,815.66 552,661,767.07
矿 勘 探
[注]
合计 927,501,821.52 194,707,925.05 1,122,209,746.57
[注]该项目支出系子公司贵州新湖能源有限公司对所属贵州省纳雍县沙子岭煤矿、旧院煤矿探矿
支出，本期完成采矿权登记手续转入无形资产
19、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减少金
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
额
装修、房屋改
32,987,800.58 4,426,793.31 17,270,000.50 20,144,593.39
良支出
其他 865,735.62 2,100,000.00 785,333.62 2,180,402.00
合 计 33,853,536.20 6,526,793.31 18,055,334.12 22,324,995.39
20、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准
236,585,216.70 59,142,576.29 248,122,583.02 62,027,114.41
备
可抵扣亏损 221,785,032.92 55,446,258.23 328,936,495.42 82,234,123.85
预提费用（成
54,116,744.24 13,529,186.07 73,935,109.64 18,483,777.41
本）
未来可抵扣
32,608,105.53 8,152,026.38 28,512,411.27 7,128,102.81
的费用
视同销售转 381,570.36 95,392.59
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入固定资产
出租开发产
38,770,851.84 9,692,712.96 38,770,851.84 9,692,712.96
品累计摊销
预售款预计
2,567,247,112.86 641,811,778.21 1,558,588,002.69 389,647,000.68
利润影响
预提土地增
值税清算准 4,132,086,883.34 1,033,021,720.84 3,593,820,509.37 898,455,127.35
备
其他 195,586,014.24 48,896,503.57 110,598,129.22 27,649,532.30
合计 7,478,785,961.67 1,869,692,762.55 5,981,665,662.83 1,495,412,884.36
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
异 负债 差异 负债
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 834,883.57 208,720.89 789,261.73 197,315.43
资产公允价值变动
合同取得成本 46,928,810.05 11,732,202.52 28,190,973.03 7,047,743.26
土地增值税的影响 75,420,885.26 18,855,221.32
其他 21,308,353.48 5,327,088.37 1,024,752.21 256,188.05
合计 144,492,932.36 36,123,233.10 30,004,986.97 7,501,246.74
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 153,612,878.02 87,118,063.18
可抵扣亏损 361,164,051.20 343,238,823.04
合计 514,776,929.22 430,356,886.22
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 183,851,626.34
2022 年 192,976,432.27 213,538,459.49
2023 年 174,219,998.05 193,801,180.96
2024 年 248,914,018.28 362,505,318.39
2025 年 310,705,241.16 419,258,706.74
2026 年 517,840,514.66
合计 1,444,656,204.42 1,372,955,291.92 /
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2021 年年度报告
21、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
预付投资
7,217,881.59 7,217,881.59 145,376,756.85 145,376,756.85
款
信托保障
1,600,000.00 1,600,000.00
基金
其他 499,906.90 499,906.90 36,206.90 36,206.90
合计 7,717,788.49 7,717,788.49 147,012,963.75 147,012,963.75
22、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 2,316,670,100.00 2,466,427,000.00
抵押借款 332,670,000.00 422,700,000.00
保证借款 1,051,700,000.00 1,194,000,000.00
抵押及保证借款 809,860,000.00 1,194,570,000.00
质押及保证借款 80,000,000.00 502,500,000.00
抵押、质押及保证借款 10,850,000.00 1,000,000.00
短期借款应付利息 5,334,021.68 7,379,339.48
合 计 4,607,084,121.68 5,788,576,339.48
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
23、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 184,871,859.60 42,416,000.00
银行承兑汇票 400,553,584.00 600,000,000.00
合 计 585,425,443.60 642,416,000.00
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0 元。
24、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
货款 20,775,372.36 18,960,251.82
工程款 3,542,988,903.30 3,425,122,190.89
其他 30,168,839.81 44,949,174.77
合计 3,593,933,115.47 3,489,031,617.48
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
25、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他 8,343,358.47 15,545,072.85
合计 8,343,358.47 15,545,072.85
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
26、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预售房款 26,357,255,960.38 18,581,271,527.14
启东圆陀角岸线海涂开发预收款 71,287,742.41 113,793,752.98
温州西湾项目基础设施建设预收款 1,905,020,601.00 1,905,020,601.00
其他 9,195,510.01 20,536,829.59
合计 28,342,759,813.80 20,620,622,710.71
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预售房款 7,775,984,433.24 本期房地产预售收入增加
合计 7,775,984,433.24 /
其他说明：
√适用 □不适用
预售房产收款情况
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例(%)
沈阳北国之春五、六期 11,898,984.76 已竣工 99.55
沈阳北国之春七期 3,452,333.34 已竣工 100.00
沈阳新湖花园 841,284.41 2,344,711.02 已竣工 99.92
沈阳新湖湾 422,367,226.60 436,913,087.15 2025 年 45.48
沈阳仙林金谷 1,422,050,541.86 1,136,850,109.92 2025 年 70.07
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2021 年年度报告
天津香格里拉二期 67,532,379.02 68,759,575.30 已竣工 65.44
杭州香格里拉 2,878,017,409.17 2,560,247,512.27 2023 年 97.12
衢州新湖景城 3,828,571.43 33,078,239.12 已竣工 88.67
九江柴桑春天 15,906,986.67 已竣工 99.99
九江庐山国际 30,361,760.83 已竣工 97.76
苏州明珠城 2,316,861,355.67 2,221,678,528.16 2022 年 99.07
杭州新湖果岭 31,429,989.46 894,815,084.39 已竣工 99.33
上海新湖明珠城 7,689,370,447.66 2,084,233,477.96 2023 年 92.39
滨州新湖玫瑰园 20,137,165.25 250,108,260.09 已竣工 98.66
兰溪香格里拉 147,590,328.85 547,298,304.18 2023 年 86.25
杭州武林国际 41,702,242.86 已竣工 99.03
天津义乌商贸城 160,540,963.90 158,513,020.47 2025 年 40.04
嘉兴新中花园 10,424,593.17 25,676,430.66 已竣工 98.48
舟山御景国际 8,065,673.33 17,988,160.96 已竣工 94.67
乐清金溪花园 2,609,703,922.32 2025 年 85.78
上海青蓝国际 5,736,794,302.11 121,427,979.05 2024 年 92.06
瑞安新湖广场 26,443,094.50 2,736,123,434.46 已竣工 98.37
瑞安金银座公寓 1,432,380.00 已竣工 100.00
温岭双溪春晓 1,422,285,811.92 已竣工 98.85
温岭玖珑春晓 73,871,978.92 1,949,724,793.58 已竣工 92.57
平阳四季果岭 479,703,487.64 150,220,640.96 2023 年 98.48
平阳曦湾春晓城 440,625,988.07 2028 年 55.90
天津新湖美丽洲 30,811,429.53 723,353,149.54 已竣工 99.09
南通新湖海上明珠城 1,238,078,518.33 780,632,012.84 2026 年 50.07
杭州金色童年 542,165,309.18 154,244,514.68 2023 年 69.48
小 计 26,357,255,960.38 18,581,271,527.14
27、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 31,760,080.30 508,262,743.20 505,810,556.53 34,212,266.97
二、离职后福利-设定提存计划 2,004,484.39 25,191,873.70 26,418,066.02 778,292.07
三、辞退福利 3,442,724.65 3,442,724.65
合计 33,764,564.69 536,897,341.55 535,671,347.20 34,990,559.04
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 26,879,937.63 438,222,969.03 436,834,471.59 28,268,435.07
二、职工福利费 273,000.00 28,811,196.33 29,051,896.33 32,300.00
三、社会保险费 358,048.72 14,347,725.94 14,184,570.24 521,204.42
其中：医疗保险费 332,650.37 13,715,353.48 13,559,281.50 488,722.35
工伤保险费 1,399.76 543,027.89 533,835.38 10,592.27
生育保险费 23,998.59 89,344.57 91,453.36 21,889.80
四、住房公积金 624,577.00 23,514,140.17 23,128,634.17 1,010,083.00
五、工会经费和职工教育经费 3,598,126.75 3,332,361.59 2,576,634.06 4,353,854.28
六、其他 26,390.20 34,350.14 34,350.14 26,390.20
合计 31,760,080.30 508,262,743.20 505,810,556.53 34,212,266.97
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2021 年年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 133,093.78 24,110,739.93 23,493,143.54 750,690.17
2、失业保险费 6,182.31 754,410.57 732,990.98 27,601.90
3、企业年金缴费 1,865,208.30 326,723.20 2,191,931.50
合计 2,004,484.39 25,191,873.70 26,418,066.02 778,292.07
28、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 99,150,523.33 99,483,781.16
营业税 131,965.79 131,965.79
企业所得税 1,376,241,166.36 1,388,261,509.59
代扣代缴个人所得税 1,683,246.92 2,806,413.55
城市维护建设税 3,780,063.79 4,887,689.89
土地增值税 71,501,799.28 317,593,337.78
房产税 9,975,338.29 5,941,274.62
契税 3,915,351.41 3,915,351.41
土地使用税 7,011,449.40 6,388,830.99
印花税 1,261,845.14 2,809,457.97
教育费附加 1,537,806.66 1,835,470.90
地方教育附加 1,057,520.57 1,250,497.05
其他 630,698.36 621,249.16
合 计 1,577,878,775.30 1,835,926,829.86
29、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 1,787,227.10 1,787,227.10
其他应付款 8,267,751,519.95 11,182,864,325.75
合计 8,269,538,747.05 11,184,651,552.85
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,787,227.10 1,787,227.10
合计 1,787,227.10 1,787,227.10
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
购房意向金 2,212,332,741.68 1,483,927,578.14
押金保证金 329,436,527.82 314,407,113.43
拆借款 4,975,643,303.86 8,925,692,849.32
应付股权转让款 30,000,000.00 116,000,000.00
预收股权转让款 640,960,000.00 270,000,000.00
应付暂收款 22,489,723.39 39,295,284.34
其他 56,889,223.20 33,541,500.52
合计 8,267,751,519.95 11,182,864,325.75
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江古纤道新材料股份有限公司 270,000,000.00 预收股权转让款
浙江中房置业股份有限公司 312,883,287.68 拆借款
绿城房地产集团有限公司 528,900,000.00 联营股东投入款
合计 1,111,783,287.68
其他说明：
□适用 √不适用
30、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 4,519,929,550.84 1,792,588,960.32
1 年内到期的应付债券 2,366,508,901.15 6,729,275,101.95
1 年内到期的长期应付款 11,584,081.97
1 年内到期的租赁负债[注] 6,718,861.05 7,476,783.70
一年内到期的其他非流动负债 2,342,400,000.00 2,086,500,000.00
一年内到期的应付利息 329,847,292.75 428,003,566.21
合计 9,576,988,687.76 11,043,844,412.18
[注]期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注五、39（3）之说明
31、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
159 / 225
2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
预提土地增值税清算准备 4,159,172,064.22 3,621,212,597.25
待转销项税 1,971,412,894.61 1,510,488,636.95
合计 6,130,584,958.83 5,131,701,234.20
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
32、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 4,604,557,300.00 9,016,731,592.42
抵押借款 86,184,550.98 127,168,487.60
保证借款 1,197,000,000.00 4,362,410,000.00
抵押及保证借款 5,928,755,024.00 7,670,112,379.09
质押及保证借款 3,698,610,000.00
抵押、质押及保证借款 1,729,030,000.00 5,279,270,796.00
合 计 17,244,136,874.98 26,455,693,255.11
33、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
18 中宝 01 247,618,932.95
18 中宝 02 1,227,557,490.39
19 新湖 01 487,747,536.39 749,504,605.86
19 新湖 03 718,559,134.88 919,346,758.68
XINHU BVI N2203 1,674,700,898.60
XINHU BVI N2206 1,038,657,514.41
Xinhu(OVS)b4.3%230327S 550,762,887.73 562,222,509.77
20 新湖 01 819,463,317.00 819,286,682.49
Xinhu(BVI)n11%230327S 761,912,018.04 777,418,444.34
21 新湖 01 999,243,405.76
21 新湖 02 998,105,479.83
新湖广场资产支持专项计划 993,873,204.13
21 利得 01 645,616,628.98
XINHU BVI N2409 1,252,844,792.48
合计 8,228,128,405.22 8,016,313,837.49
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2021 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销 其他减少[注]
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
18 中宝 01 100.00 2018/3/23 4年 500,000,000.00 247,618,932.95 19,000,001.29 1,946,922.59 249,565,855.54
18 中宝 02 100.00 2018/9/10 4年 1,800,000,000.00 1,227,557,490.39 96,564,000.00 6,024,700.43 1,233,582,190.82
19 新湖 01 100.00 2019/9/6 4年 750,000,000.00 749,504,605.86 50,478,637.10 -8,904,069.47 252,853,000.00 487,747,536.39
19 新湖 03 100.00 2019/11/22 4年 920,000,000.00 919,346,758.68 67,773,369.86 212,376.20 201,000,000.00 718,559,134.88
XINHU BVI N2203 $1,000.00 2019/3/14 3年 1,918,455,000.00 1,674,700,898.60 115,717,999.07 -31,255,441.34 867,732,770.00 775,712,687.26
2019/6/12；
XINHU BVI N2206 $1,000.00 3年 1,116,192,000.00 1,038,657,514.41 46,636,878.52 -4,569,956.88 926,439,390.00 107,648,167.53
2019/6/28
20 新湖 01 100.00 2020/8/25 4年 820,000,000.00 819,286,682.49 64,780,000.00 176,634.51 819,463,317.00
Xinhu(BVI)n11%230327S $1,000.00 2020/3/27 3年 782,988,000.00 777,418,444.34 89,797,331.55 -15,506,426.30 761,912,018.04
35 个
Xinhu(OVS)b4.3%230327S $1,000.00 2020/4/27 567,666,300.00 562,222,509.77 24,195,918.84 -11,459,622.04 550,762,887.73
月
21 新湖 01 100.00 2021/2/9 4年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 67,739,130.43 -756,594.24 999,243,405.76
21 新湖 02 100.00 2021/8/10 4年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 30,363,013.70 -1,894,520.17 998,105,479.83
新湖广场资产支持专项计
100.00 2021/8/30 18 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 22,584,841.17 -5,598,795.87 528,000.00 993,873,204.13
划
21 利得 01 100.00 2021/11/15 3年 650,000,000.00 650,000,000.00 7,114,383.56 -4,383,371.02 645,616,628.98
XINHU BVI N2409 $1,000.00 2021/9/28 3年 1,275,140,000.00 1,275,140,000.00 26,347,579.09 -15,919,507.52 6,375,700.00 1,252,844,792.48
合计 / / / 14,100,441,300.00 8,016,313,837.49 4,925,140,000.00 729,093,084.18 -91,887,671.12 2,254,928,860.00 2,366,508,901.15 8,228,128,405.22
[注]18 中宝 01、18 中宝 02、XINHU BVI N2203、XINHU BVI N2206 本期转入一年内到期的非流动负债
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2021 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
34、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额[注]
租赁付款额 17,675,152.29 20,957,325.90
未确认融资费用 -1,399,978.15 -2,282,917.33
合计 16,275,174.14 18,674,408.57
[注]期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注五、39（3）之说明
35、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 132,432,927.80
专项应付款
合计 132,432,927.80
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付采矿权价款 132,432,927.80
合 计 132,432,927.80
专项应付款
□适用 √不适用
36、 预计负债
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
嘉 兴 高 级 中 学 BOT
60,000,000.00 60,000,000.00 [注]
移交差额
其他 3,719,952.00
合计 63,719,952.00 60,000,000.00 /
[注]子公司浙江新湖国际教育投资有限公司采用建设经营移交方式（BOT）举办嘉兴高级中学（含
嘉兴市秀洲现代实验学校），按特许办学协议及《关于嘉兴高级中学资产移交的说明》的规定，
浙江新湖国际教育投资有限公司未来应移交的净资产比接管时净资产多 6,000 万元，该差额作为
公司的现时义务确认为预计负债
37、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 170,772,862.67 590,600.00 31,438,320.71 139,925,141.96
合计 170,772,862.67 590,600.00 31,438,320.71 139,925,141.96 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
与资
计入
产相
负债项 本期新增补 营业 本期计入其他收
期初余额 其他变动 期末余额 关/与
目 助金额 外收 益金额
收益
入金
相关
额
与 资
土地整
28,950,666.67 28,227,511.54 723,155.13 产 相
理补偿
关
与 资
工程补
8,985,000.00 590,600.00 294,013.17 9,281,586.83 产 相
助
关
与 资
契税返
130,186,200.00 265,800.00 129,920,400.00 产 相
还
关
与 资
教育建
2,650,996.00 75,344.29 2,575,651.71 产 相
设补助
关
合 计 170,772,862.67 590,600.00 28,596,869.00 2,841,451.71 139,925,141.96
[注]政府补助本期计入当期损益情况详见本财务报表附注七、65 之说明
38、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债权融资计划产品 3,050,000,000.00 2,663,800,000.00
股权融资计划产品 100,000,000.00
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2021 年年度报告
合计 3,150,000,000.00 2,663,800,000.00
39、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 8,599,343,536 8,599,343,536
40、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本
8,993,969,688.09 2,422,002.90 5,221,904.59 8,991,169,786.40
溢价）
其他资本公积 -10,489,993.74 484,719,885.30 82,058,553.22 392,171,338.34
合计 8,983,479,694.35 487,141,888.20 87,280,457.81 9,383,341,124.74
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
1) 股本溢价本期增加 2,422,002.90 元系本公司购买子公司少数股东股权，新取得的长期股
权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调增资本公积 2,422,002.90 元。
2) 股本溢价本期减少 5,221,904.59 元系本公司购买子公司少数股东股权，新取得的长期股
权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调减资本公积 5,221,904.59 元。
3) 其他资本公积本期增加 484,719,885.30 元系①本期本公司之联营公司其他所有者权益变
动增加，本公司权益法核算相应增加资本公积（其他资本公积）345,473,212.56 元；②本期处置
部分联营公司股权，增加资本公积 9,438,241.97 元；③本期公司之联营公司的其他股东对其增资
导致公司对其的持股比例变动，增加资本公积 88,673,848.60 元；④公司员工股权激励以权益工
具结算的股份支付增加资本公积 41,134,582.17 元。
4) 其他资本公积本期减少 82,058,553.22 元①系本期公司之联营公司其他所有者权益变动
减少，本公司权益法核算相应减少资本公积 1,378,612.13 元；②本期公司之联营公司的其他股东
对其增资导致公司对其的持股比例变动，减少资本公积 67,006,587.03 元；③本期公司处置部分
联营公司股权，减少资本公积 13,673,354.06 元。
41、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 600,096,772.36 600,096,772.36
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合计 600,096,772.36 600,096,772.36
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42、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其 减：前期计入其他综合 税后归 期末
项目 本期所得税前发 税后归属于母公
余额 他综合收益当期 收益当期转入留存收 减：所得税费用 属于少 余额
生额 司
转入损益 益 数股东
一、不能重分类进损
-271,188,888.54 -325,405,358.46 -3,696,983.68 -18,077,571.08 -303,630,803.70 -574,819,692.24
益的其他综合收益
其中：权益法下不能
转损益的其他综合 -74,743,427.62 -34,095,074.14 -3,696,983.68 -30,398,090.46 -105,141,518.08
收益
其他权益工具投
-196,445,460.92 -291,310,284.32 -18,077,571.08 -273,232,713.24 -469,678,174.16
资公允价值变动
二、将重分类进损益
257,391,110.14 347,745,469.35 -148,822.36 347,894,291.71 605,285,401.85
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收 7,082,271.96 77,438,793.06 -148,822.36 77,587,615.42 84,669,887.38
益
外币财务报表折
250,308,838.18 270,306,676.29 270,306,676.29 520,615,514.47
算差额
其他综合收益合计 -13,797,778.40 22,340,110.89 -148,822.36 -3,696,983.68 -18,077,571.08 44,263,488.01 30,465,709.61
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2021 年年度报告
43、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,263,253,085.86 80,833,185.67 1,344,086,271.53
任意盈余公积 2,838,547.34 2,838,547.34
合计 1,266,091,633.20 80,833,185.67 1,346,924,818.87
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期按照母公司净利润的 10%提取盈余公积。
44、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 19,602,180,806.05 16,624,211,615.49
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 19,602,180,806.05 16,624,211,615.49
加：本期归属于母公司所有者的净利
2,236,847,698.67 3,164,500,005.56
润
减：提取法定盈余公积 80,833,185.67 80,538,990.24
应付普通股股利 472,297,800.80 84,338,893.00
其他综合收益结转留存收益 3,696,983.68 21,652,931.76
期末未分配利润 21,282,200,534.57 19,602,180,806.05
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
45、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主 营 业
16,616,483,711.06 13,097,865,118.09 13,724,050,060.34 9,668,068,785.12
务
其 他 业
274,812,295.85 42,873,242.77 67,971,001.55 42,149,719.31
务
合计 16,891,296,006.91 13,140,738,360.86 13,792,021,061.89 9,710,218,504.43
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2021 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 营业收入 合计
商品类型
房地产 13,188,554,774.96 13,188,554,774.96
商业贸易 3,228,872,383.15 3,228,872,383.15
海涂开发 42,506,010.57 42,506,010.57
其他 305,884,429.29 305,884,429.29
按经营地区分类
浙江 14,702,607,518.81 14,702,607,518.81
上海 224,151,189.94 224,151,189.94
江苏 268,611,836.41 268,611,836.41
辽宁 213,516,026.26 213,516,026.26
天津 769,062,124.08 769,062,124.08
山东 305,517,615.61 305,517,615.61
江西 282,351,286.86 282,351,286.86
合计 16,765,817,597.97 16,765,817,597.97
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
46、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 34,290,507.95 31,653,160.30
教育费附加 14,748,844.86 13,676,521.87
房产税 26,530,046.89 19,903,069.95
土地使用税 19,385,051.63 15,477,789.50
印花税 11,524,330.84 13,451,738.27
地方教育附加 9,830,734.75 9,075,967.81
土地增值税 834,843,061.15 1,721,203,846.24
其他 2,049,549.12 2,184,735.68
合计 953,202,127.19 1,826,626,829.62
47、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 112,087,175.58 125,667,857.54
职工薪酬 101,715,547.65 85,964,270.22
租赁费 887,015.75 1,883,502.70
折旧费 20,629,782.57 7,403,634.91
办公费 11,457,442.21 14,114,067.11
劳务费 64,446,479.72 60,036,092.95
差旅费 3,646,305.37 3,670,369.73
业务招待费 4,402,432.45 4,809,336.22
销售代理费 85,628,480.20 79,716,287.04
其他 12,688,316.16 10,753,119.15
合计 417,588,977.66 394,018,537.57
48、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 243,772,282.43 207,968,952.87
业务招待费 71,780,999.08 86,625,150.41
折旧费 25,777,259.42 21,618,593.73
办公费 39,246,401.11 45,609,954.95
差旅费 11,027,548.23 10,084,156.73
交通费 10,564,310.51 10,532,337.78
中介机构费 18,719,779.35 17,648,500.04
169 / 225
2021 年年度报告
咨询服务费 49,267,005.13 33,433,284.59
租赁费 4,622,038.49 10,053,129.52
股权激励费用 41,134,582.17
其他 25,505,657.75 20,158,918.31
合计 541,417,863.67 463,732,978.93
49、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 2,196,546,056.29 2,685,240,838.27
减：利息收入 140,409,420.70 160,655,369.53
汇兑损失 138,833,747.94 23,743,794.64
减：汇兑收益 38,374,900.24 10,958,064.27
其他 124,695,966.60 212,835,822.34
合计 2,281,291,449.89 2,750,207,021.45
50、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
与资产相关的政府补助[注] 28,596,869.00 314,465.55
与收益相关的政府补助[注] 1,489,000.94 7,524,640.10
代扣个人所得税手续费返还 461,735.74 788,809.64
其他 319,741.71
合计 30,867,347.39 8,627,915.29
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注七、65 之说明
51、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 2,909,578,803.26 2,794,762,657.90
处置长期股权投资产生的投资收益 118,121,738.50 1,438,537,139.12
交易性金融资产在持有期间的投资收
185,138,386.67 332,909,037.52
益
其他权益工具投资在持有期间取得的
23,604,173.68
股利收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 69,545,344.08 229,400,305.67
丧失控制权后，剩余股权按公允价值
1,346,459,770.21
重新计量产生的利得
权益法核算长期股权投资转换为公允
-1,830,775,955.56
价值计量的金融资产产生的损失
投资性利息收入 268,340,829.95 297,628,845.70
合计 3,574,329,276.14 4,608,921,800.56
52、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
170 / 225
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -47,524,321.44 -177,665,896.01
其中：衍生金融工具产生的公允价
-47,524,321.44 -177,665,896.01
值变动收益
合计 -47,524,321.44 -177,665,896.01
53、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 34,888,781.46 6,384,455.70
其他应收款坏账损失 -92,439,264.20 -199,288,007.25
合计 -57,550,482.74 -192,903,551.55
54、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成本
-234,254,785.50 -163,858,228.44
减值损失
二、固定资产减值损失 -371,957.70
合计 -234,626,743.20 -163,858,228.44
55、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 15,194,091.03 1,380,522.19
无形资产处置收益 51,122,672.01 1,466,468.49
合计 66,316,763.04 2,846,990.68
56、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
接受捐赠 177,400.00 221,262.00 177,400.00
罚没收入 10,501,697.19 285,197.82 10,501,697.19
违约金 4,297,750.88 2,699,108.53 4,297,750.88
无法支付的款项 428,302.85 790,252.99 428,302.85
长期股权投资初始确
1,043,466,748.76
认损益
其他 3,520,745.43 3,144,635.50 3,520,745.43
合计 18,925,896.35 1,050,607,205.60 18,925,896.35
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2021 年年度报告
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
57、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 99,251.85 345,905.78 99,251.85
其中：固定资产处置损失 99,251.85 345,905.78 99,251.85
无形资产处置损失
对外捐赠 35,277,720.00 33,192,616.00 35,277,720.00
地方水利建设基金 50,660.75 51,259.21
罚款支出 14,122,832.90 2,726,162.89 14,122,832.90
其他 7,546,858.98 11,904,284.73 7,546,858.98
合计 57,097,324.48 48,220,228.61 57,046,663.73
58、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 894,134,651.31 757,334,475.70
递延所得税费用 -327,580,320.75 -312,737,355.25
合计 566,554,330.56 444,597,120.45
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,850,697,638.70
按法定/适用税率计算的所得税费用 712,674,409.68
子公司适用不同税率的影响 202,840.59
调整以前期间所得税的影响 3,183,528.18
非应税收入的影响 -315,655,182.68
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 38,082,587.08
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-65,535,842.10
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
192,392,507.80
差异或可抵扣亏损的影响
其他永久性差异对当期所得税影响 -3,264,725.63
对前期未确认递延所税资产而在本期确认的
-7,702,442.13
可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响
对前期暂时性差异前期已确认而在本期不再
确认的递延所税资产的可抵扣暂时性差异或 12,176,649.81
可抵扣亏损的影响
所得税费用 566,554,330.56
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2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
59、 其他综合收益
√适用 □不适用
见本财务报表附注七、42 之说明
60、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 92,502,414.79 107,398,740.87
除税费返还外的其他政府补助 2,223,068.15 8,176,754.10
押金、保证金、代收款等 1,946,926,812.92 709,994,803.67
用于按揭担保的保证金 60,351,516.49 70,120,571.76
银行存款利息收入 183,613,188.03 119,689,107.96
其他 331,373,403.12 415,590,449.92
合计 2,616,990,403.50 1,430,970,428.28
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 161,976,090.66 168,213,051.43
押金、保证金、代收款等 835,158,149.51 608,626,499.12
管理费用 214,683,761.24 241,885,184.89
销售费用 283,929,027.75 300,734,056.06
用于按揭担保的保证金 6,223,555.68 26,327,376.66
捐赠支出 35,777,720.00 33,091,916.00
其他 209,362,539.53 113,490,081.70
合计 1,747,110,844.37 1,492,368,165.86
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回拆出款项 1,635,850,017.44 3,988,649,137.28
赎回结构性存款 1,826,000,000.00 5,000,000.00
合计 3,461,850,017.44 3,993,649,137.28
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
拆出款项 2,190,835,600.63 1,351,193,792.89
购买结构性存款 215,000,000.00 1,616,000,000.00
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2021 年年度报告
处置子公司及其他经营单位减少的
3,112,126.94 1,100,835,545.73
现金净额
其他 3,813,230.17 52,143,158.42
合计 2,412,760,957.74 4,120,172,497.04
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
拆入款项 4,648,516,567.18 6,787,017,375.14
票据贴现 97,827,122.22
银行承兑汇票保证金 200,000,000.00
贷款相关保证金 3,184,326,416.49 117,717,773.17
信托保障基金 15,284,000.00 27,806,000.00
处置子公司部分股权收到现金 915,780,218.85
合计 8,145,954,105.89 7,848,321,367.16
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还拆入款项 9,036,668,670.90 1,789,792,457.76
质押的贷款相关保证金 3,064,296,114.40 2,331,252,848.47
银行承兑汇票保证金 200,000,000.00
银行咨询费等其他融资费用 110,237,201.61 242,128,737.35
信托保障基金 2,650,000.00 3,534,000.00
债券发行费用 34,814,351.15 34,576,764.59
回购公司股票支付的现金 103,386,653.47
支付的租赁费用 11,873,089.87
收购小股东股权 800,000.00
合计 12,461,339,427.93 4,504,671,461.64
61、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 2,284,143,308.14 3,290,976,076.96
加：资产减值准备 234,626,743.20 163,858,228.44
信用减值损失 57,550,482.74 192,903,551.55
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
127,514,453.07 103,388,957.54
性生物资产折旧
使用权资产摊销 10,227,878.45
无形资产摊销 17,300,372.66 8,805,836.33
长期待摊费用摊销 18,055,334.12 7,541,533.67
处置固定资产、无形资产和其他长期
-66,316,763.04 -2,846,990.68
资产的损失（收益以“－”号填列）
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2021 年年度报告
固定资产报废损失（收益以“－”号填
99,251.85 345,905.78
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填
47,524,321.44 177,665,896.01
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,368,127,623.36 2,875,131,925.94
投资损失（收益以“－”号填列） -3,574,329,276.14 -4,608,921,800.56
递延所得税资产减少（增加以“－”
-356,202,307.11 -305,422,703.67
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
28,621,986.36 -7,314,651.58
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 4,809,789,101.43 -2,094,709,590.15
经营性应收项目的减少（增加以“－”
-60,900,703.19 -130,924,271.08
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”
8,573,478,981.43 6,410,363,242.88
号填列）
其他 41,134,582.17 -1,041,425,169.02
经营活动产生的现金流量净额 14,560,445,370.94 5,039,415,978.36
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 12,637,849,984.66 10,787,974,159.34
减：现金的期初余额 10,787,974,159.34 12,525,642,105.32
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,849,875,825.32 -1,737,667,945.98
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 10,560,000.00
其中：杭州砺飞科技合伙企业（有限合伙）
嘉兴南湖国际实验中学 10,000,000.00
嘉兴经济技术开发区世茂新城幼儿园 60,000.00
嘉兴市南湖区南湖国际罗马都市幼儿园 500,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 10,266,993.26
其中：杭州砺飞科技合伙企业（有限合伙） 1,082.22
嘉兴南湖国际实验中学 6,594,866.32
嘉兴经济技术开发区世茂新城幼儿园 2,413,770.62
嘉兴市南湖区南湖国际罗马都市幼儿园 1,257,274.10
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 225,600,000.00
其中：浙江启隆实业有限公司 225,600,000.00
处置子公司收到的现金净额 225,893,006.74
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2021 年年度报告
处置嘉兴南湖国际实验中学收到的现金净额 3,405,133.68 元和以前期间处置浙江启隆实业
有限公司在本期收到的现金或现金等价物 225,600,000.00 元在处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额列报；处置杭州砺飞科技合伙企业（有限合伙）、嘉兴经济技术开发区世茂新城幼儿
园和嘉兴市南湖区南湖国际罗马都市幼儿园收到现金净额-3,112,126.94 元，在支付其他与投资
活动有关的现金中列报。
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 12,637,849,984.66 10,787,974,159.34
其中：库存现金 606,366.10 762,804.86
可随时用于支付的银行存款 12,605,391,000.53 10,726,338,185.56
可随时用于支付的其他货币资金 31,852,618.03 60,873,168.92
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 12,637,849,984.66 10,787,974,159.34
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现
金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
62、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
63、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 3,896,395,955.82 详见本财务报表附注货币资金之说明
存货 14,164,345,332.01 抵押
固定资产 276,513,663.06 抵押
无形资产 2,243,697.60 抵押
投资性房地产 1,602,452,589.41 抵押
其他应收款 63,617,500.00 质押
其他权益工具投资 315,200,000.00 质押
长期股权投资 19,004,254,963.27 质押
其他非流动金融资产 999,611,400.88 质押
合 计 40,324,635,102.05 /
176 / 225
2021 年年度报告
64、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 2,030,227,244.88
其中：美元 37,755,936.47 6.37570 240,720,524.13
港币 2,188,577,540.88 0.81760 1,789,405,526.68
澳元 21,894.00 4.62200 101,194.07
短期借款 1,518,366,884.87
其中：美元 193,112,080.60 6.37570 1,231,224,692.28
港币 351,201,311.88 0.81760 287,142,192.59
一年内到期的非流动负债 2,708,551,572.52
其中：美元 257,909,094.80 6.37570 1,644,351,015.70
港币 1,301,615,162.45 0.81760 1,064,200,556.82
长期借款 4,604,557,300.00
其中：美元 105,000,000.00 6.37570 669,448,500.00
港币 4,813,000,000.00 0.81760 3,935,108,800.00
应付债券 2,565,519,698.25
其中：美元 402,390,278.44 6.37570 2,565,519,698.25
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
√适用 □不适用
境外子公司名称 注册地 记账本位币 选择依据
香港新湖投资有限公司 香港 美元
泰昌投资有限公司 英属维尔京群岛 美元
香港冠盛投资有限公司 香港 港元
冠宏投资有限公司 开曼群岛 美元
泰信控股有限公司 开曼群岛 美元
泰融控股有限公司 开曼群岛 美元
香港新澳投资有限公司 香港 美元 以企业日常经
营活动中所使
澳洲兴澳投资有限公司 澳大利亚 澳元 用的货币综合
Xinhu (BVI) Holding Company 选择
英属维尔京群岛 美元
Limited
Xinhu (Oversea)2017 Investment
英属维尔京群岛 人民币
Co.,Ltd
Xinhu (BVI) 2018 Holding Company
英属维尔京群岛 美元
Limited
Total Partner Global Limited 英属维尔京群岛 港元
Summit Idea Limited 英属维尔京群岛 港元
177 / 225
2021 年年度报告
冠瑞投资有限公司 英属维尔京群岛 美元
冠利投资有限公司 英属维尔京群岛 美元
冠盈投资有限公司 英属维尔京群岛 美元
65、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
土地整理补偿 723,155.13 递延收益 28,227,511.54
工程补助 9,281,586.83 递延收益 294,013.17
契税返还 129,920,400.00 递延收益
教育建设补助 递延收益 75,344.29
政府奖励 120,000.00 其他收益 120,000.00
政府补贴 212,600.94 其他收益 212,600.94
教育补助 1,156,400.00 其他收益 1,156,400.00
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失控
丧失 丧失 按照公
制权之 与原子公
丧失 控制 控制 允价值
日剩余 司股权投
控制 处置价款与处置投资 丧失控制 权之 权之 重新计
股权处 股权 股权公 资相关的
子公司 丧失控制权 权时 对应的合并财务报表 权之日剩 日剩 日剩 量剩余
股权处置价款 置比例 处置 允价值 其他综合
名称 的时点 点的 层面享有该子公司净 余股权的 余股 余股 股权产
（%） 方式 的确定 收益转入
确定 资产份额的差额 比例（%） 权的 权的 生的利
方法及 投资损益
依据 账面 公允 得或损
主要假 的金额
价值 价值 失
设
杭 州 砺
飞 科 技
股权 工商
合 伙 企 100.00 2021-3-30 517.78
转让 变更
业（有限
合伙）
签署
嘉 兴 南
协议
湖 国 际 政府
95,663,635.00 100.00 2021-9-30 且移 45,851,670.26
实 验 中 收回
交管
学
理后
嘉 兴 经
签署
济 技 术
协议
开 发 区 股权
60,000.00 60.00 2021-12-31 且移 503,479.00
世 茂 新 转让
交管
城 幼 儿
理后
园
嘉 兴 市 股权 签署
500,000.00 100.00 2021-9-30 1,873,125.00
南 湖 区 转让 协议
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2021 年年度报告
南 湖 国 且移
际 罗 马 交管
都 市 幼 理后
儿园
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1. 合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
浙江新湖城市发展有限公司 新设 2021-10-18 尚未出资 100.00%
嘉兴嘉栩企业管理有限责任公司 新设 2021-10-15 尚未出资 100.00%
瑞安市中宝商业管理有限公司 新设 2021-06-29 1,000,000.00 100.00%
衢州慧景企业管理有限公司 新设 2021-12-17 尚未出资 100.00%
衢州慧运企业管理有限公司 新设 2021-12-17 尚未出资 100.00%
浙江万物链商业管理有限公司 新设 2021-5-19 尚未出资 100.00%
杭州琅锦科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-8-11 尚未出资 100.00%
杭州琅逸科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-2-24 尚未出资 100.00%
杭州嘉繁科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-7-6 尚未出资 100.00%
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2021 年年度报告
杭州嘉垣科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-10-29 尚未出资 100.00%
杭州智氟科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-9-7 尚未出资 100.00%
杭州瑞氟科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-9-16 尚未出资 100.00%
杭州泰氟科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-10-26 尚未出资 100.00%
杭州智茵科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-12-3 尚未出资 100.00%
杭州嘉澎科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-7-6 尚未出资 100.00%
杭州智衢科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-12-9 尚未出资 100.00%
杭州嘉淳科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-7-6 尚未出资 100.00%
杭州嘉蕾科技合伙企业（有限合伙） 新设 2021-7-6 尚未出资 100.00%
嘉兴嘉允企业管理有限责任公司 新设 2021-1-26 尚未出资 100.00%
启东海上明月文化旅游发展有限公司 新设 2021-9-8 1,000,000.00 100.00%
2. 合并范围减少
期初至处置日
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产
净利润
南昌乐智信息咨询有限公司 注销 2021-7-26 / /
6、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
沈阳沈北金谷置业
沈阳 沈阳 房地产业 65.00 设立
有限公司
装修、景
沈阳青蓝装饰工程
沈阳 沈阳 观园林工 100.00 设立
有限公司
程
沈阳新湖明珠置业
沈阳 沈阳 房地产业 65.00 设立
有限公司
天津新湖凯华投资
天津 天津 房地产业 100.00 设立
有限公司
天津新湖中宝投资
天津 天津 房地产业 100.00 设立
有限公司
市 场 建
义乌北方（天津）国
天津 天津 设、房地 100.00 设立
际商贸城有限公司
产开发
天津新湖物业发展 市场管理
天津 天津 100.00 设立
有限公司 及服务
天津海建市政工程 市政、装
天津 天津 100.00 设立
有限公司 修、景观
滨州新湖房地产开
滨州 滨州 房地产业 100.00 设立
发有限公司
南通新湖置业有限
南通 南通 房地产业 50.00 设立
公司
南通启阳建设开发
南通 南通 房地产业 50.00 设立
有限公司
启东新湖建设发展
南通 南通 房地产业 100.00 设立
有限公司
苏州充橙商业管理
吴江 吴江 商业管理 100.00 设立
有限公司
上海新湖天虹城市
上海 上海 房地产业 100.00 设立
开发有限公司
杭州新湖明珠置业
杭州 杭州 房地产业 100.00 设立
有限公司
杭州新湖鸬鸟置业
杭州 杭州 房地产业 100.00 设立
有限公司
浙江新湖海创地产
杭州 杭州 房地产业 100.00 设立
发展有限公司
浙江新湖城市发展
衢州 衢州 房地产业 100.00 设立
有限公司
嘉兴新湖中房置业
嘉兴 嘉兴 房地产业 51.00 设立
有限公司
舟山新湖置业有限
舟山 舟山 房地产业 45.00 55.00 设立
公司
丽水新湖置业有限 丽水 丽水 房地产业 100.00 设立
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2021 年年度报告
公司
温岭新湖地产发展
温岭 温岭 房地产业 100.00 设立
有限公司
温岭锦辉置业有限
温岭 温岭 房地产业 51.00 设立
公司
乐清新湖置业有限
乐清 乐清 房地产业 65.00 设立
公司
乐清新湖联合置业
乐清 乐清 房地产业 65.00 设立
有限公司
瑞安市中宝置业有
瑞安 瑞安 房地产业 95.00 设立
限公司
平阳伟成置业有限
平阳 平阳 房地产业 100.00 设立
公司
平阳安瑞置业有限
平阳 平阳 房地产业 51.00 49.00 设立
公司
平阳宝瑞置业有限
平阳 平阳 房地产业 51.00 49.00 设立
公司
平阳隆瑞置业有限
平阳 平阳 房地产业 100.00 设立
公司
九江新湖中宝置业
九江 九江 房地产业 100.00 设立
有限公司
启东新湖投资开发 江海滩涂
南通 南通 100.00 设立
有限公司 围垦
健身、垂
钓、会议
启东三水汇生态环 服务；农
南通 南通 100.00 设立
境科技有限公司 作 物 种
植、销售、
租赁
启东江之旅建设有
南通 南通 房地产业 100.00 设立
限公司
旅 游 服
启东新湖碧海旅游
南通 南通 务、餐饮 100.00 设立
管理有限公司
服务
住 宿 服
启东海上明月文化 务、餐饮
南通 南通 100.00 设立
旅游发展有限公司 服务、旅
游服务
上海巨迈设计咨询 建设工程
上海 上海 100.00 设立
有限公司 设计
上海禾垣企业管理
上海 上海 企业管理 100.00 设立
有限公司
上海菲珀企业管理
上海 上海 企业管理 100.00 设立
有限公司
上海栩复企业管理
上海 上海 企业管理 100.00 设立
有限公司
上海曼蓝企业管理
上海 上海 企业管理 100.00 设立
有限公司
上海拓驿投资管理
上海 上海 投资 100.00 设立
有限公司
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2021 年年度报告
新湖中宝投资管理
杭州 杭州 投资 100.00 设立
有限公司
浙江新湖金融信息
杭州 杭州 金融服务 100.00 设立
服务有限公司
浙江新湖智脑投资
管理合伙企业（有限 杭州 杭州 投资 100.00 设立
合伙）
浙江新湖乐居科技 计算机软
杭州 杭州 100.00 设立
有限公司 件开发
浙江智新科技有限
杭州 杭州 投资 100.00 设立
公司
浙江典安实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
杭州蔻斯造价咨询 工程造价
杭州 杭州 100.00 设立
有限公司 咨询
浙江厚珩实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
浙江启辉实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
浙江福信实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
浙江启远实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
杭州乐同实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
杭州兰熙景观工程 园林绿化
杭州 杭州 100.00 设立
有限公司 工程施工
杭州乐然实业有限
杭州 杭州 项目管理 100.00 设立
公司
浙江慧诺企业管理
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
有限公司
衢州慧景企业管理
衢州 衢州 企业管理 100.00 设立
有限公司
衢州慧运企业管理
衢州 衢州 企业管理 100.00 设立
有限公司
衢州新允科技合伙
杭州 杭州 企业管理 80.00 20.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智蕴科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智坦科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智年科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉秀科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州琅乐科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州琅链科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
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2021 年年度报告
杭州琅逸科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉繁科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉垣科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州琅慧科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州琅璜科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州琅锦科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺创科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺融科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺易科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺乐科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺通科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州澜谐科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州澜进科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州澜现科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州澜毅科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智氟科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州瑞氟科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州泰氟科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉弢科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺芯科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺云科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉淳科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉蕾科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉蔚科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州嘉樾科技合伙 杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
185 / 225
2021 年年度报告
企业（有限合伙）
杭州嘉澎科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州砺晖科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智茵科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州智衢科技合伙
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
企业（有限合伙）
杭州莱裕企业管理
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
有限公司
浙江慧意企业管理
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
有限公司
杭州莱意企业管理
杭州 杭州 企业管理 100.00 设立
有限公司
商业综合
浙江万物链商业管
杭州 杭州 体管理服 100.00 设立
理有限公司
务
嘉兴嘉栩企业管理
嘉兴 嘉兴 企业管理 100.00 设立
有限责任公司
嘉兴嘉允企业管理
嘉兴 嘉兴 企业管理 100.00 设立
有限责任公司
嘉兴嘉升实业有限
嘉兴 嘉兴 项目管理 100.00 设立
公司
瑞安市立启工程监 建设工程
瑞安 瑞安 100.00 设立
理有限公司 监理
商业综合
瑞安市中宝商业管
瑞安 瑞安 体管理服 100.00 设立
理有限公司
务
海南慧石企业管理
三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
有限公司
海南舜轩实业有限
三亚 三亚 商业贸易 100.00 设立
公司
海南灵泉企业管理
三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
有限公司
海南新湖智珍科技
合伙企业（有限合 三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
伙）
海南智涯科技有限
三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
公司
海南新湖投资有限
三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
公司
海南金颂投资有限
三亚 三亚 企业管理 100.00 设立
公司
海南琼琚机电设备
三亚 三亚 商业贸易 100.00 设立
有限公司
矿产品销
贵州新湖能源有限
毕节 毕节 售、能源 100.00 设立
公司
项目投资
浙江新湖国际教育 嘉兴 嘉兴 教育产业 100.00 设立
186 / 225
2021 年年度报告
投资有限公司 的投资、
开发
影 视 投
新湖影视传播有限 资、广告、
杭州 杭州 100.00 设立
公司 文化教育
培训等
上海众孚实业有限
上海 上海 实业投资 100.00 设立
公司
上海融喆投资发展
上海 上海 投资 95.00 设立
有限公司
香港新湖投资有限
香港 香港 投资 100.00 设立
公司
英属维尔 英属维尔
泰昌投资有限公司 投资 100.00 设立
京群岛 京群岛
香港新澳投资有限
香港 香港 投资 100.00 设立
公司
香港冠盛投资有限
香港 香港 投资 100.00 设立
公司
澳洲兴澳投资有限
澳大利亚 澳大利亚 投资 100.00 设立
公司
Xinhu (BVI) Holding 英属维尔 英属维尔
投资 100.00 设立
Company Limited 京群岛 京群岛
Xinhu (Oversea)
英属维尔 英属维尔
2017 Investment 投资 100.00 设立
Company Limited 京群岛 京群岛
Xinhu (BVI)2018
英属维尔 英属维尔
Holding Company 投资 100.00 设立
Limited 京群岛 京群岛
英属维尔 英属维尔
冠瑞投资有限公司 投资 100.00 设立
京群岛 京群岛
泰信控股有限公司 开曼群岛 开曼群岛 投资 100.00 设立
泰融控股有限公司 开曼群岛 开曼群岛 投资 100.00 设立
冠宏投资有限公司 开曼群岛 开曼群岛 投资 100.00 设立
英属维尔 英属维尔
冠利投资有限公司 投资 100.00 设立
京群岛 京群岛
英属维尔 英属维尔
冠盈投资有限公司 投资 100.00 设立
京群岛 京群岛
沈阳新湖房地产开 同一控制下
沈阳 沈阳 房地产业 100.00
发有限公司 企业合并
苏州新湖置业有限 同一控制下
吴江 吴江 房地产业 100.00
公司 企业合并
上海中瀚置业有限 同一控制下
上海 上海 房地产业 65.00
公司 企业合并
上海新湖房地产开 同一控制下
上海 上海 房地产业 63.00
发有限公司 企业合并
新湖地产集团有限 同一控制下
杭州 杭州 房地产业 100.00
公司 企业合并
杭州新湖美丽洲置 同一控制下
杭州 杭州 房地产业 100.00
业有限公司 企业合并
衢州新湖房地产开 衢州 衢州 房地产业 100.00 同一控制下
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2021 年年度报告
发有限公司 企业合并
绍兴百大房地产有 同一控制下
绍兴 绍兴 房地产业 90.00 10.00
限责任公司 企业合并
绍兴市红太阳物业 同一控制下
绍兴 绍兴 物业管理 10.00 90.00
管理有限公司 企业合并
温州新湖房地产开 同一控制下
温州 温州 房地产业 100.00
发有限公司 企业合并
九江新湖远洲置业 同一控制下
九江 九江 房地产业 50.00
有限公司 企业合并
浙江新兰得置业有 非同一控制
杭州 杭州 房地产业 100.00
限公司 下企业合并
浙江澳辰地产发展 非同一控制
兰溪 兰溪 房地产业 100.00
有限公司 下企业合并
海南满天星旅业开 旅游业、 非同一控制
三亚 三亚 72.75
发有限公司 房地产业 下企业合并
平阳县利得海涂围 非同一控制
平阳 平阳 海涂开发 51.00 29.00
垦开发有限公司 下企业合并
丰宁承龙矿业有限 矿产品勘 非同一控制
丰宁 丰宁 100.00
公司 查、购销 下企业合并
浙江允升投资集团 非同一控制
嘉兴 嘉兴 实业投资 100.00
有限公司 下企业合并
杭州大清谷旅游开 非同一控制
杭州 杭州 旅游服务 100.00
发有限公司 下企业合并
嘉兴新国浩商贸有 非同一控制
嘉兴 嘉兴 商业贸易 100.00
限公司 下企业合并
杭州余杭财经投资 非同一控制
杭州 杭州 投资 100.00
有限公司 下企业合并
杭州鸬鸟旅游开发 旅游资源 非同一控制
杭州 杭州 100.00
有限公司 开发 下企业合并
杭州湖新投资有限 投资、策 非同一控制
杭州 杭州 100.00
公司 划、咨询 下企业合并
Total PartnerGlobal 英属维尔 英属维尔
投资 100.00 其他
Limited 京群岛 京群岛
英属维尔 英属维尔
Summit IdeaLimited 投资 100.00 其他
京群岛 京群岛
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持股 95%的上海融喆投资发展有限公司持有瑞安市中宝置业有限公司 100%股权，故本
公司对瑞安市中宝置业有限公司的表决权比例为 100%。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
公司持有九江新湖远洲置业有限公司、南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司
股权比例均为 50%，占董事会多数席位，能够对上述公司实施控制。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
188 / 225
2021 年年度报告
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
沈阳沈北金谷
35.00 -430.85 3,365.03
置业有限公司
沈阳新湖明珠
35.00 818.35 2,911.05
置业有限公司
温岭锦辉置业
49.00 9,960.47 10,895.78
有限公司
上海融喆投资
5.00 2,155.40 3,721.39
发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
沈阳沈北金谷置业有限公司 209,156.60 4,707.07 213,863.67 159,029.77 45,219.53 204,249.30 196,207.25 3,928.64 200,135.89 139,135.35 50,155.19 189,290.54
沈阳新湖明珠置业有限公司 112,446.29 1,848.88 114,295.17 61,471.78 44,506.11 105,977.89 106,897.89 1,662.13 108,560.02 67,573.54 35,007.33 102,580.87
温岭锦辉置业有限公司 49,746.25 323.91 50,070.16 26,386.15 1,447.72 27,833.87 263,072.16 3,838.94 266,911.10 264,979.04 23.26 265,002.30
上海融喆投资发展有限公司 33,090.40 141,046.40 174,136.80 111,823.09 1.02 111,824.12 242,862.61 128,097.73 370,960.34 349,757.52 107.04 349,864.56
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
沈阳沈北金谷置业有限
2,109.00 -1,230.99 -1,230.99 6,194.46 3,168.04 -500.06 -500.06 61,928.78
公司
沈阳新湖明珠置业有限
16,276.29 2,338.14 2,338.14 2,446.64 22,231.34 1,731.26 1,731.26 15,694.26
公司
温岭锦辉置业有限公司 268,198.33 20,327.49 20,327.49 57,048.33 -1,587.51 -1,587.51 119,071.70
上海融喆投资发展有限
276,046.17 41,216.90 41,216.90 -30,824.08 2,565.18 -12,166.10 -12,166.10 3,916.61
公司
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2021 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
丰宁承龙矿业有限公司 2021-2-1 80.00% 100.00%
海南满天星旅业开发有限公司 2021-4-20 50.50% 72.75%
杭州大清谷旅游开发有限公司 2021-11-1 90.00% 100.00%
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
杭州大清谷旅
海南满天星旅业开发
丰宁承龙矿业有限公司 游开发有限公
有限公司
司
购买成本/处置对价
--现金 20,400,265.18 800,000.00
购买成本/处置对价合计 20,400,265.18 800,000.00
减：按取得/处置的股权比
例计算的子公司净资产份 2,422,002.90 16,234,563.90 -256,203.31
额
差额 -2,422,002.90 4,165,701.28 1,056,203.31
其中：调整资本公积 2,422,002.90 -4,165,701.28 -1,056,203.31
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营 主要经营
注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 地 直接 间接 计处理方法
投资管理、
杭州新想投资管
杭州 杭州 投资咨询、 50.00 权益法核算
理有限公司
房地产业
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2021 年年度报告
新湖控股有限公
杭州 杭州 实业投资 48.00 权益法核算
司
中信银行股份有
北京 北京 金融服务 4.99 权益法核算
限公司
温州银行股份有
温州 温州 金融服务 8.62 权益法核算
限公司
江苏新湖宝华置
句容 句容 房地产业 35.00 权益法核算
业有限公司
内蒙古合和置业 房地产开
呼和浩特 呼和浩特 20.00 权益法核算
有限公司 发、销售
甘肃西北矿业集 有色金属
兰州 兰州 34.40 权益法核算
团有限公司 产业投资
新湖期货股份有 商品、金融
上海 上海 7.67 22.00 权益法核算
限公司 期货经纪
恩施裕丰房地产
恩施 恩施 房地产业 48.00 权益法核算
开发有限公司
通卡联城网络科 计算机信
杭州 杭州 21.86 权益法核算
技有限公司 息服务
万得信息技术股 计算机信
上海 上海 5.67 权益法核算
份有限公司 息服务
技术开发
杭州趣链科技有 咨询、计算
杭州 杭州 45.56 权益法核算
限公司 机信息服
务
技术开发
上海趣美信息技 咨询、计算
上海 上海 19.02 权益法核算
术有限公司 机信息服
务
技术开发
杭州谐云科技有 咨询、计算
杭州 杭州 9.55 权益法核算
限公司 机信息服
务
技术开发
浙江邦盛科技股 咨询、计算
杭州 杭州 13.72 权益法核算
份有限公司 机信息服
务
ASIA
PACIFICEXCHANGE 新加坡 新加坡 金融服务 20.00 权益法核算
PTELTD.
青岛精确芯元投
投资管理、
资合伙企业（有限 青岛 青岛 52.23 权益法核算
资产管理
合伙）
计算机软
件技术开
杭州易现先进科
杭州 杭州 发、咨询， 7.26 权益法核算
技有限公司
软件服务、
咨询
杭州宏华数码科
杭州 杭州 数码喷印 18.75 权益法核算
技股份有限公司
绿城中国控股有 杭州 杭州 房地产业 9.06 权益法核算
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2021 年年度报告
限公司
证券经纪、
证券承销
湘财股份有限公
哈尔滨 哈尔滨 与保荐、金 2.79 权益法核算
司
融产品代
销等
医疗服务、
医疗器械
上海蕙新医疗科 生产与经
上海 上海 30.42 权益法核算
技有限公司 营、医疗科
技、技术开
发等
技术服务、
开发、咨
询，集成电
杭州易百德微电
杭州 杭州 路制造、销 30.00 权益法核算
子有限公司
售、设计，
技术进口
等
南通启新置业有
启东 启东 房地产业 50.00 权益法核算
限公司
工程勘察、
工程设计
浙江启隆实业有
杭州 杭州 工程项目 50.00 权益法核算
限公司
管理服务
等
杭州新喆商业管
杭州 杭州 商务服务 46.55 权益法核算
理有限公司
浙江新湖伟恒企 企业管理
杭州 杭州 50.00 权益法核算
业管理有限公司 咨询
智能电子
电器产品
浙江聚创智能科
温州 温州 和智能系 28.88 权益法核算
技有限公司
统开发及
销售
新型半导
杭州富加镓业科
杭州 杭州 体材料研 22.22 权益法核算
技有限公司
发制造
新材料技
浙江宏华百锦千
术研发；面
印家纺科技有限 湖州 湖州 30.00 权益法核算
料印染加
公司
工；
锂离子电
浙江新动锂科技
杭州 杭州 池材料研 40.00 权益法核算
有限公司
发生产
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
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2021 年年度报告
公司持有温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）8.62%股权，为该公司第三大股东；持
有中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）4.99%股权，为该公司第二大股东；持有万得信息
技术股份有限公司 5.67%股权，为该公司第三大股东；持有上海趣美信息技术有限公司 19.02%股
权，为该公司第二大股东；持有杭州谐云科技有限公司 9.55%股权，为该公司第四大股东；持有
浙江邦盛科技股份有限公司 13.72%股权，为该公司第二大股东；持有杭州易现先进科技有限公司
7.26%股权，为该公司第三大股东；持有绿城中国控股有限公司（以下简称绿城中国）9.06%股权，
为该公司第三大股东。公司在该八家公司董事会派有董事，对该八家公司具有重大影响。公司持
有杭州宏华数码科技股份有限公司（以下简称宏华数科）18.75%股权，为该公司第二大股东，对
该公司具有重大影响。本公司联营企业新湖控股有限公司为湘财股份有限公司（以下简称湘财股
份）的控股股东，故本公司对湘财股份具有重大影响。
持有 50%或以上表决权但不具有控制的依据：
公司持有青岛精确芯元投资合伙企业（有限合伙）的表决权比例为 52.23%，根据合伙协议约
定，合伙人会议事项须由代表三分之二以上实缴出资额的合伙人同意方可通过，故公司对其不具
有控制，按权益法进行核算。
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2021 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
新湖控股有限 绿城中国控股 温州银行股份 中信银行股份有 新湖控股有限 绿城中国控股 温州银行股份 中信银行股份有
公司 有限公司 有限公司 限公司 公司 有限公司 有限公司 限公司
流动资产 3,769,833.36 45,825,445.10 [注 1] [注 1] 3,607,792.70 36,907,249.40 [注 1] [注 1]
非流动资产 488,027.77 6,278,917.40 272,062.18 4,520,935.40
资产合计 4,257,861.13 52,104,362.50 32,479,682.61 804,288,400.00 3,879,854.88 41,428,184.80 28,718,261.30 751,116,100.00
流动负债 2,800,150.44 31,238,972.60 2,839,619.12 23,821,390.20
非流动负债 501,911.51 10,100,804.90 243,650.00 9,147,787.30
负债合计 3,302,061.95 41,339,777.50 30,480,942.90 740,025,800.00 3,083,269.12 32,969,177.50 27,146,743.60 695,112,300.00
少数股东权
535,599.33 6,220,799.90 1,632,300.00 414,639.78 3,174,860.80 1,546,500.00
益
归属于母公
420,199.85 4,543,785.10 1,998,739.71 62,630,300.00 381,945.98 5,284,146.50 1,571,517.70 54,457,300.00
司股东权益
按持股比例
计算的净资 201,695.92 411,551.18 172,225.69 3,130,894.26 183,334.06 669,871.85 169,824.93 2,722,325.27
产份额
调整事项 9,926.43 -104,411.48 97.80 -590,262.97 9,926.43 -271,143.18 206.01 -390,337.61
--商誉 25,811.64 97.80 25,811.64 206.01
--内部交易未
-15,885.21 -15,885.21
实现利润
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2021 年年度报告
-104,411.48 -590,262.97 -271,143.18 -390,337.61
--其他 [注 2] [注 3] [注 2] [注 3]
对联营企业
权益投资的 211,622.35 307,139.70 172,323.49 2,540,631.29 193,260.49 398,728.68 170,030.94 2,331,987.66
账面价值
存在公开报
价的联营企
232,569.99 676,022.40 301,775.12 677,369.70
业权益投资
的公允价值
营业收入 747,212.94 10,024,006.40 554,244.04 20,455,700.00 559,152.20 6,578,253.10 423,401.04 19,473,100.00
净利润 -18,885.66 446,917.50 19,813.19 5,564,100.00 -12,991.29 379,644.70 15,940.74 4,898,000.00
终止经营的
净利润
其他综合收
-39.94 -40,780.60 7,408.81 153,500.00 1,529.99 3,262.60 -3,587.46 -725,200.00
益
综合收益总
-18,925.59 406,136.90 27,222.00 5,717,600.00 -11,461.30 382,907.30 12,353.28 4,172,800.00
额
本年度收到
的来自联营 10,998.31 62,135.13 9,690.00 58,465.73
企业的股利
[注 1]温州银行、中信银行属于金融业，其财务报表按行业编报规则不按流动性区分资产和负债，故直接填列资产合计、负债合计
[注 2]系不归属于公司的绿城中国的永续债权利及绿城中国可辨认净资产公允价值和账面净资产的份额差异
[注 3]系不归属于公司的中信银行优先股、可转债、永续债权利及中信银行可辨认净资产公允价值与账面净资产的份额差异
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2021 年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 113,986.54 131,252.94
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -17,266.40 -3,775.16
--其他综合收益
--综合收益总额 -17,266.40 -3,775.16
联营企业：
投资账面价值合计 643,712.07 661,795.25
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 12,536.56 29,552.08
--其他综合收益 -346.69 -6,100.50
--综合收益总额 12,189.87 23,451.58
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险
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2021 年年度报告
管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，
并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市
场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确
定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获
得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信
息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内
发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、
经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已
发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统
计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，
建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七、3（3）、七、6（3）
之说明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了
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2021 年年度报告
以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2021 年 12 月 31 日，本公
司应收账款的 58.25 %(2020 年 12 月 31 日：66.36%)源于余额前五名客户，本公司虽然信用风险
集中，但总体信用风险不重大。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合
同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融
资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家
商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
金融机构借款 31,932,091,897.37 35,549,998,588.86 12,923,440,959.86 12,150,066,009.49 10,476,491,619.51
应付票据 585,425,443.60 585,425,443.60 585,425,443.60
应付账款 3,593,933,115.47 3,593,933,115.47 3,593,933,115.47
其他应付款 8,267,751,519.95 8,267,751,519.95 8,267,751,519.95
应付债券 10,855,943,249.25 13,644,751,414.66 3,334,991,277.83 6,285,661,749.32 4,024,098,387.51
租赁负债 22,994,035.19 25,464,469.31 7,789,317.02 12,764,233.00 4,910,919.29
长期应付款 144,017,009.77 179,000,000.00 17,900,000.00 35,800,000.00 125,300,000.00
小 计 55,402,156,270.60 61,846,324,551.85 28,731,231,633.73 18,484,291,991.81 14,630,800,926.31
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
金融机构借款 38,847,837,916.93 43,598,692,360.54 11,637,899,452.37 22,726,866,092.25 9,233,926,815.92
应付票据 642,416,000.00 642,416,000.00 642,416,000.00
应付账款 3,489,031,617.48 3,489,031,617.48 3,489,031,617.48
其他应付款 11,182,864,325.75 11,182,864,325.75 11,182,864,325.75
应付债券 15,112,913,143.63 16,892,783,985.64 8,120,088,866.94 7,908,325,255.69 864,369,863.01
租赁负债 26,151,192.27 29,694,852.22 8,737,526.32 10,722,034.19 10,235,291.71
小 计 69,301,214,196.06 75,835,483,141.63 35,081,037,788.86 30,645,913,382.13 10,108,531,970.64
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固
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定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临
现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定
期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利
率计息的银行借款有关。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 17,920,775,309.82 元
(2020 年 12 月 31 日：人民币 24,054,391,709.75 元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动
50 个基准点，将会对本公司的利润总额和股东权益产生一定的影响。
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本
公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如
果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以及合理运用远期结售汇、掉
期等工具对冲风险，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注七、64 之说明。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价值 第三层次公允价值
合计
值计量 计量 计量
一、持续的公
允价值计量
（一）交易性
金融资产和其
573,350,208.41 1,733,665,305.75 5,585,472,579.97 7,892,488,094.13
他流动金融资
产
1. 分 类 为 以 公
允价值计量且
变动计入当期 573,350,208.41 1,733,665,305.75 5,585,472,579.97 7,892,488,094.13
损益的金融资
产
（1）债务工具
93,622,608.29 890,000,000.00 983,622,608.29
投资
（2）权益工具
477,107,031.64 4,695,472,579.97 5,172,579,611.61
投资
（3）基金及资
96,243,176.77 1,640,042,697.46 1,736,285,874.23
产管理计划
（二）其他权
1,688,539,354.05 2,002,269,411.00 3,690,808,765.05
益工具投资
持续以公允价
值计量的资产 573,350,208.41 3,422,204,659.80 7,587,741,990.97 11,583,296,859.18
总额
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2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持有的以公允价值计量的资产和负债在活跃市场中均有报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
根据基金管理公司提供的资产管理计划资产结构估值表中列示的单位净值确定。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
列入第三层级的金融工具主要是本公司及其子公司持有的未上市股权投资。本公司及其子公
司对重大投资采用估值技术确定其公允价值。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
浙江新湖集
能源、农业等 37,738.33 万
团股份有限 杭州 40.18 40.23
投资开发 元
公司
本企业的母公司情况的说明
浙江新湖集团股份有限公司（以下简称新湖集团）直接持有本公司 32.41%的股份，并通过其
全资子公司浙江恒兴力控股集团有限公司间接持有本公司 2.44%的股份，通过其持股 99%的子公司
宁波嘉源实业发展有限公司间接持有本公司 5.38%的股份。黄伟直接持有本公司 16.86%的股份，
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并持有新湖集团 53.06%的股份及宁波嘉源实业发展有限公司 1%的股份，黄伟直接和间接持有本公
司的股权比例为 38.23%。
本企业最终控制方是黄伟
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
盛京银行股份有限公司 上年度本公司之联营公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
由本公司二级子公司浙江新湖国际教育投资有限公司
嘉兴南湖国际实验学校
BOT 特许经营的学校，本期已解除特许经营权
由本公司二级子公司浙江新湖国际教育投资有限公司
嘉兴高级中学
BOT 特许经营的学校
由本公司二级子公司浙江新湖国际教育投资有限公司
嘉兴市秀洲现代实验学校
BOT 特许经营的学校
湘财证券股份有限公司 母公司的控股子公司
上海新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
浙江新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
衢州新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
沈阳新湖绿城物业服务有限公司 母公司的控股子公司
宁波嘉源实业发展有限公司 股东、同一母公司
浙江恒兴力控股集团有限公司 股东、同一母公司
哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 母公司的控股子公司
黑龙江省哈高科营养食品有限公司 母公司的控股子公司
杭州新湖绿城生活服务有限公司 母公司的控股子公司
中信银行（国际）有限公司 本公司联营企业控股子公司
信银（香港）资本有限公司 本公司联营企业控股子公司
李萍 实际控制人黄伟之配偶
浙江新绿商业经营管理有限公司 母公司的控股子公司
绿城房地产集团有限公司 本公司之联营公司之子公司
绿城装饰工程集团有限公司 本公司之联营公司之子公司
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 本公司之联营公司之孙公司
绿城理想生活服务集团有限公司 本公司之联营公司之子公司
绿城房屋科技有限公司 本公司之联营公司之孙公司
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沈阳浑南新城建设有限公司 本公司之联营公司之孙公司
绿城资产管理集团有限公司 本公司之联营公司之孙公司
上海亚龙古城房地产开发有限公司 本公司之合营公司之孙公司
浙江新湖慈善基金会 浙江新湖集团股份有限公司与本公司共同出资设立
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
浙江新湖绿城物业服务有限公司 物业服务 11,272,717.48 15,044,491.20
上海新湖绿城物业服务有限公司 物业服务 90,145,055.51 71,663,567.08
衢州新湖绿城物业服务有限公司 物业服务 3,219,806.61 8,033,493.40
沈阳新湖绿城物业服务有限公司 物业服务 6,885,623.42 6,552,695.54
哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 防水工程 4,007,680.52 5,619,593.81
黑龙江省哈高科营养食品有限公司 粮油/医用口罩 1,103,090.10 1,320,171.67
浙江新绿商业经营管理有限公司 物业服务 1,199,022.88 1,100,770.30
杭州新湖绿城生活服务有限公司 服务/食品 1,441,456.31 87,140.99
绿城装饰工程集团有限公司 装饰工程 19,461,635.79 4,458,282.41
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 门窗工程 10,013,435.78 460,069.62
智能设备和信息技
绿城理想生活服务集团有限公司 311,173.58 149,419.20
术服务
湘财证券股份有限公司 债券发行服务 5,660,377.38
沈阳浑南新城建设有限公司 劳务 1,855,787.74
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏新湖宝华置业有限公司 工程、营销服务 1,029,488.68 4,683,018.85
杭州新湖绿城生活服务有限公司 商品 569,498.93
南通启新置业有限公司 商品 124,195.84
上海亚龙古城房地产开发有限公司 金融服务 205,264,166.04
上海亚龙古城房地产开发有限公司 工程、营销服务 2,679,245.28
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).关联租赁情况
1) 公司出租情况
本期确认的 上年同期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
上海新湖绿城物业服务有限公司 车位、商铺 934,726.00 1,565,812.64
江苏新湖宝华置业有限公司 车辆 69,026.56 207,079.63
南通启新置业有限公司 房产 917,431.20
2) 公司承租情况
2021 年度
简化处理的短期租赁 支付的租金（不包括简化
和低价值资产租赁的 处理的短期租赁和低价值
租赁资产种 增加的使 确认的利
出租方名称 租金费用以及未纳入 资产租赁的租金以及未纳
类 用权资产 息支出
租赁负债计量的可变 入租赁负债计量的可变租
租赁付款额 赁付款额）
浙江新湖绿城物
房产 323,107.94 145,672.67 4,951.58
业服务有限公司
上海新湖绿城物
房产 55,045.87
业服务有限公司
2020 年度
出租方名称 租赁资产种类 确认的租赁费
浙江新湖绿城物业服务有限公司 房产 494,131.96
上海新湖绿城物业服务有限公司 房产 88,379.19
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 149,000,000.00 2021/2/3 2022/2/2 否
浙江新湖集团股份有限公司 51,000,000.00 2021/4/23 2022/4/22 否
浙江新湖集团股份有限公司 250,000,000.00 2021/7/6 2022/7/6 否
浙江新湖集团股份有限公司 250,000,000.00 2021/1/13 2022/1/13 否
浙江新湖集团股份有限公司 50,000,000.00 2021/7/9 2023/7/8 否
浙江新湖集团股份有限公司 170,000,000.00 2021/7/12 2023/7/11 否
浙江新湖集团股份有限公司 150,000,000.00 2021/7/15 2023/7/8 否
浙江新湖集团股份有限公司 200,000,000.00 2021/9/7 2022/9/6 否
浙江新湖集团股份有限公司 100,000,000.00 2021/9/13 2022/5/6 否
浙江新湖集团股份有限公司 100,000,000.00 2021/4/20 2022/4/19 否
浙江新湖集团股份有限公司 125,000,000.00 2021/7/21 2022/7/20 否
浙江新湖集团股份有限公司 55,000,000.00 2021/4/13 2022/4/12 否
浙江新湖集团股份有限公司 100,000,000.00 2021/12/17 2022/6/17 否
浙江新湖集团股份有限公司 690,000,000.00 2021/9/18 2022/9/6 否
浙江新湖集团股份有限公司 210,000,000.00 2021/10/9 2022/5/31 否
浙江新湖集团股份有限公司 80,000,000.00 2021/10/14 2022/9/1 否
浙江新湖集团股份有限公司 120,000,000.00 2021/11/20 2022/9/6 否
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2021 年年度报告
浙江新湖集团股份有限公司 100,000,000.00 2021/11/8 2022/8/26 否
浙江新湖集团股份有限公司 280,000,000.00 2021/8/3 2022/8/1 否
南通启新置业有限公司 600,000,000.00 2020/8/11 2023/8/10 否
上海亚龙古城房地产开发有限公
1,328,800,000.00 2018/3/29 2027/8/10 否
司
嘉兴市秀洲现代实验学校 15,000,000.00 2021/12/16 2022/12/15 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
浙江新湖集团股份有限公司 102,000,000.00 2021/10/13 2022/4/13 否
浙江新湖集团股份有限公
500,000,000.00 2020/10/19 2022/10/19 否
司、黄伟
浙江新湖集团股份有限公
50,000,000.00 2021/5/14 2022/5/13 否
司、黄伟
浙江新湖集团股份有限公
70,000,000.00 2021/2/20 2022/2/19 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
150,000,000.00 2021/3/23 2022/3/15 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
25,000,000.00 2021/6/23 2022/6/22 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
49,000,000.00 2021/6/23 2022/6/22 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
80,000,000.00 2021/6/28 2022/6/27 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
300,000,000.00 2021/7/22 2022/7/15 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
150,000,000.00 2021/9/14 2022/9/8 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
200,000,000.00 2021/10/20 2022/10/20 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
50,000,000.00 2021/11/15 2022/5/18 否
司、黄伟、李萍
浙江新湖集团股份有限公
100,000,000.00 2021/11/29 2022/11/28 否
司、黄伟、李萍
新湖控股有限公司 145,000,000.00 2020/8/28 2024/7/6 否
新湖控股有限公司 1,000,000,000.00 2021/2/9 2025/2/9 否
新湖控股有限公司 1,000,000,000.00 2021/8/10 2025/8/10 否
新湖控股有限公司、黄伟、
60,000,000.00 2021/4/14 2022/4/13 否
李萍
新湖控股有限公司、黄伟、
75,000,000.00 2021/4/19 2022/4/18 否
李萍
新湖控股有限公司、黄伟、
44,000,000.00 2021/9/10 2022/9/9 否
李萍
新湖控股有限公司、黄伟、
650,000,000.00 2021/11/15 2024/11/15 否
李萍
绿城房地产集团有限公司 245,000,000.00 2020/9/9 2023/9/2 否
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2021 年年度报告
绿城房地产集团有限公司 630,000,000.00 2020/10/29 2023/9/21 否
绿城房地产集团有限公司 450,000,000.00 2020/12/7 2023/12/1 否
绿城房地产集团有限公司 200,000,000.00 2021/6/30 2024/6/30 否
绿城资产管理集团有限公
司、绿城房地产集团有限公 200,000,000.00 2021/12/15 2025/12/14 否
司
黄伟、李萍 480,000,000.00 2017/10/12 2022/4/10 否
黄伟、李萍 265,000,000.00 2019/1/11 2024/1/9 否
黄伟、李萍 725,000,000.00 2019/4/24 2022/4/23 否
黄伟、李萍 790,000,000.00 2019/9/30 2022/9/29 否
黄伟、李萍 450,000,000.00 2020/1/2 2024/12/15 否
黄伟、李萍 225,000,000.00 2020/7/30 2025/6/15 否
黄伟、李萍 277,000,000.00 2020/8/14 2023/8/7 否
黄伟、李萍 200,000,000.00 2020/10/30 2023/10/29 否
黄伟、李萍 68,000,000.00 2021/4/29 2024/4/29 否
黄伟、李萍 527,000,000.00 2021/6/30 2024/6/30 否
黄伟、李萍 16,700,000.00 2021/8/10 2022/8/9 否
黄伟、李萍 88,000,000.00 2021/10/8 2022/10/7 否
黄伟、李萍 492,500,000.00 2021/10/21 2023/10/14 否
黄伟、李萍 80,000,000.00 2021/12/16 2022/8/15 否
黄伟、李萍 27,860,000.00 2021/12/22 2022/12/16 否
黄伟、李萍、南通启新置业
750,000,000.00 2019/7/29 2023/7/28 否
有限公司
黄伟 170,000,000.00 2021/4/15 2022/4/15 否
黄伟 239,568,874.20 2021/7/15 2024/3/1 否
黄伟 439,331,125.80 2021/7/15 2024/3/1 否
黄伟 2,000,000,000.00 2021/12/30 2023/12/30 否
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
1) 拆入资金
关联方 拆入 归还
嘉兴高级中学 20,000,000.00 27,000,000.00
嘉兴市秀洲现代实验学校 44,000,000.00 82,600,000.00
嘉兴南湖国际实验学校 22,000,000.00 48,540,436.49
江苏新湖宝华置业有限公司 80,000,000.00 110,166,307.75
内蒙古合和置业有限公司 7,000,000.00 13,000,000.00
南通启新置业有限公司 2,000,000.00
绿城房地产集团有限公司 821,657,839.54 4,820,627,259.22
上海亚龙古城房地产开发有限公司 2,314,638,575.51 408,980,000.00
恩施裕丰房地产开发有限公司 58,000,000.00 58,000,000.00
小 计 3,369,296,415.05 5,568,914,003.46
2) 拆出资金
关联方 拆出 收回
甘肃西北矿业集团有限公司 50,800,000.00 50,800,000.00
恩施裕丰房地产开发有限公司 39,300,000.00 39,343,494.54
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2021 年年度报告
新湖控股有限公司 210,000,000.00
南通启新置业有限公司 853,247,250.63 333,680,000.00
浙江启隆实业有限公司 38,000.00
上海亚龙古城房地产开发有限公司 20,000,000.00 1,031,077,973.54
绿城房地产集团有限公司 685,950,000.00
杭州易百德微电子有限公司 7,000,000.00
浙江新湖伟恒企业管理有限公司 23,000.00 13,500.00
小 计 1,866,358,250.63 1,454,914,968.08
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 810.50 800.00
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
1）向关联方借款
关联交易 上年期末数/上期同期
关联方 借款利率 期末数/本期数
内容 数
盛京银行股份有限公司 借款利息 ［注 1］ 10,727,902.86
温州银行股份有限公司 银行借款 ［注 2］ 1,314,000,000.00 1,317,000,000.00
温州银行股份有限公司 借款利息 ［注 2］ 104,466,126.04 104,898,181.36
中信银行股份有限公司 银行借款 ［注 3］ 2,021,781,100.00 2,560,976,000.00
中信银行股份有限公司 借款利息 ［注 3］ 83,847,948.46 570,459,585.67
[注 1]盛京银行股份有限公司为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内
[注 2]温州银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内
[注 3]中信银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内
2）本企业与关键管理人员之间的交易
项 目 本期数 上年同期数
商品房及车位买卖 15,047,619.05 10,198,664.76
购房意向金 13,524,730.00 7,200,000.00
合同负债 26,407,750.26 14,828,572.50
3）其他关联交易
(1) 本 公 司 期 末 在 温 州 银 行 的 存 款 余 额 为 528,782,283.38 元 ， 本 期 收 到 存 款 利 息
2,576,858.91 元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
(2) 本 公 司 期 末 在 中 信 银 行 的 存 款 余 额 为 2,257,441,221.91 元 ， 本 期 收 到 存 款 利 息
57,129,097.10 元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。
(3) 本期与信银（香港）资本有限公司发生境外债券承销费、顾问费 270 万美元及 621.6 万
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人民币，与中信银行（国际）有限公司发生境外债券承销费 3 万美元。
(4) 本期在中信银行发生远期结售汇业务，产生平仓损失 67,540.91 元。
(5) 本期与中信银行发生利率掉期业务，产生 203,327.96 美元的投资损失。
(6) 本期对浙江新湖慈善基金会捐赠合计 35,031,720.00 元。
(7) 本期本公司全资子公司杭州嘉澎科技合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉澎科技）与宏
华数科共同出资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司。其中嘉澎科技认缴出资 2,400 万元，
占合资企业注册资本的 30%，宏华数科认缴出资 2,800 万元，占合资企业注册资本的 35%。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海亚龙
古城房地
应收账款 2,679,245.28
产开发有
限公司
上海新湖
绿城物业
预付款项 35,501.81 1,814,512.40
服务有限
公司
浙江新湖
绿城物业
预付款项 204,434.00
服务有限
公司
甘肃西北
其他应收
矿业集团 54,002,142.98 50,794,094.90
款
有限公司
恩施裕丰
其他应收 房地产开
39,973,753.53 37,314,175.25
款 发有限公
司
其他应收 新湖控股
3,456,885,902.74 3,051,812,569.40
款 有限公司
杭州湖新
其他应收
投资有限 1,200.00
款
公司[注]
杭州新喆
其他应收
商业管理 8,000,000.00 8,000,000.00 8,000,000.00
款
有限公司
南通启新
其他应收
置业有限 842,401,967.37 282,402,749.37
款
公司
其他应收 绿城房地
779,555,733.79 87,850,000.00
款 产集团有
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限公司
杭州易百
其他应收
德微电子 10,000,000.00 520,000.00 3,000,000.00
款
有限公司
上海亚龙
其 他 应 收 古城房地
1,049,803,419.40
款 产开发有
限公司
浙江新湖
其 他 应 收 伟恒企业
10,000.00 500.00
款 管理有限
公司
浙江启隆
其他应收
实业有限 39,000.00 1,000.00
款
公司
中信银行
股份有限
其他应收
公司（远 40,002,400.00
款
期 结 售
汇）
[注] 杭州湖新投资有限公司上年系本公司的合营公司，本期纳入合并范围内
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 浙江新湖绿城物业服务有限公司 941,404.00
应付账款 哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 3,324,638.12 3,402,809.98
应付账款 上海新湖绿城物业服务有限公司 14,769,337.40 5,769,305.36
应付账款 沈阳新湖绿城物业服务有限公司 2,542,805.07
应付账款 黑龙江省哈高科营养食品有限公司 55,000.00
应付账款 绿城装饰工程集团有限公司 12,820,530.85 288,804.25
应付账款 绿城理想生活服务集团有限公司 162,372.00
应付账款 浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 1,900,000.89 0.89
应付账款 浙江新绿商业经营管理有限公司 101,545.00
应付账款 杭州新湖绿城生活服务有限公司 508,000.00
应付账款 沈阳浑南新城建设有限公司 1,967,135.00
预收账款 江苏新湖宝华置业有限公司 69,026.56
合同负债 南通启新置业有限公司 4,116,329.20
其他应付款 内蒙古合和置业有限公司 6,000,000.00
其他应付款 嘉兴市秀洲现代实验学校 13,883,684.83 42,270,429.00
其他应付款 嘉兴高级中学 9,067,689.87 8,899,632.76
其他应付款 嘉兴南湖国际实验学校 18,095,966.12
其他应付款 哈高科绥棱二塑防水工程有限公司 365,391.68 365,391.68
其他应付款 江苏新湖宝华置业有限公司 82,455,783.33 108,118,681.71
其他应付款 上海新湖绿城物业服务有限公司 300,000.00 200,000.00
其他应付款 绿城房地产集团有限公司 1,216,167,183.29 5,478,696,483.18
其他应付款 绿城装饰工程集团有限公司 1,879,208.05 1,029,132.35
其他应付款 浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 2,181,334.44 1,001,475.90
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其他应付款 绿城房屋科技有限公司 50,000.00
其他应付款 新湖控股有限公司 60,000,000.00
其他应付款 南通启新置业有限公司 4,735,634.00 2,735,634.00
其他应付款 上海亚龙古城房地产开发有限公司 1,781,690,968.98
其他应付款 浙江新绿商业经营管理有限公司 20,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
公司本期授予的各项权益工具总额 356,550,000
公司本期行权的各项权益工具总额
公司本期失效的各项权益工具总额 5,550,000
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围和 本公司发行在外的股票期权行权价格为 3.10
合同剩余期限 元/股；合同的剩余期限为：离第一期行权剩
余 516 天，离第二期行权剩余 882 天
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的范
围和合同剩余期限
其他说明
2021 年 5 月 31 日，公司第十届董事会第三十四次会议审议通过了《关于 2021 年股票期权激
励计划权益授予的议案》，确定公司股票期权首次授予日为 2021 年 5 月 31 日。
在该授予日,公司授予激励对象(包括公司董事、高级管理人员及公司认为应当激励的业务骨
干员工，但不包括独立董事)35,705 万份股票期权（在授权登记时，一名激励对象因离职自愿放
弃授予登记，实际授予登记数量为 35,655 万份），每份股票期权拥有在授予日起 3 年内的可行
权日以行权价格（每股 3.10 元）行权条件购买 1 股公司的股票的权利。激励计划有效期为自股票
期权授予日起 3 年，可行权日为自股票期权首次授予日（T 日）＋12 个月至 T＋36 个月。其中：
第一期行权期间为 T 日+12 个月至 T 日+24 个月内的交易日，可行权部分为已授予股票期权总
量的 50%；
第二期行权时间为 T 日+24 个月至 T 日+36 个月内的交易日，可行权部分为已授予股票期权总
量的 50%；
2、 以权益结算的股份支付情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
授予日权益工具公允价值的确定方法 [注]
可行权权益工具数量的确定依据 在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取
得的可行权职工人数变动等后续信息做出最
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2021 年年度报告
佳估计，修正预计可行权的权益工具数量
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 41,134,582.17
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 41,134,582.17
其他说明
[注]根据《会计准则第 11 号——股份支付》的规定，由于公司授予的股票期权没有现行市价，
也没有相同交易条件的期权的市场价格，故本公司采用布莱克—斯科尔斯期权定价模型进行估值。
期权定价模型估计确定的授予日股票价格、行权价格、各期的剩余期限、无风险利率及股票波动
率等参数如下：
授予日股票价格：3.15 元(2021 年 5 月 31 日的股票收盘价)。
行权价格：依据激励计划，行权价格为 3.10 元。
各期的剩余期限：依据激励计划，各期股票期权的剩余期限如下所示：
行权期 行权期间（年） 平均年化剩余期限（年）
第一个行权期 1-2 1.5
第二个行权期 2-3 2.5
无风险利率：取整存整取存款一年期利率 1.5%作为无风险利率。
股票波动率：根据自公司最近一年的 5 日均价计算的年化历史波动率 12.09%。
= -
=
= -
公式参数表示如下：
1. S0 --授予日股票价格；
2. X --期权的行权价格；
3. rc --无风险利率；
4. σ --股票波动率
5. t --各期的剩余期限（单位：年）。
经计算，公司一次授予、分期行权的期权在 2021 年 5 月 31 日的公允价值结果如下：
行权期 期权份数 授予日期权公允价值 期权剩余期限(年) 公允价值
第一个行权期 178,275,000.00 0.25 1.50 44,212,350.82
第二个行权期 178,275,000.00 0.32 2.50 57,889,397.03
合 计 356,550,000.00 102,101,747.85
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2021 年年度报告
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1. 与湘财股份重大资产重组相关的承诺
(1) 本公司在本次交易中以资产认购取得的湘财股份非开公发行的股份，自上述股份发行结
束之日起 36 个月内不转让。
(2) 本次交易完成后，如本公司由于湘财股份派息、送股、配股、资本公积金转增股本等原
因增持的湘财股份的股份，亦应遵守上述约定。
(3) 若本公司基于本次交易所取得股份的锁定期承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，
本公司将根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整。
2. 与宏华数科申请首次公开发行股票相关的承诺
自宏华数科股票在上海证券交易所科创板上市之日起 12 个月内，本公司将不转让或委托他人
管理本公司在宏华数科首次公开发行前已持有的宏华数科股份，也不由宏华数科回购该部分股份。
3. 截至资产负债表日，本公司已签订正在履行的大额发包合同 157.63 亿元，已支付 106.15
亿元，尚未支付 51.48 亿元，本公司将根据合同约定与实际的履行情况进行支付。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1. 为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十二、5（4）之说明。
2. 公司及子公司为非关联方提供的担保事项
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司下属房地产子公司为商品房承购人提供阶段性购房按揭贷款
担保，担保余额总计为人民币 86.62 亿元。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以业务分部为基础
确定报告分部。因各分部共同使用公司的资产和负债，无法按合理的方法在各分部间分配资产和
负债，故不能披露各分部的资产总额和负债总额。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产 商业贸易 海涂开发 其他 分部间抵销 合计
主营业
13,188,254,774.96 4,399,298,035.36 42,506,010.57 194,029,881.39 1,207,604,991.22 16,616,483,711.06
务收入
主营业
9,645,114,228.81 4,383,286,796.42 73,316,689.67 182,359,908.73 1,186,212,505.54 13,097,865,118.09
务成本
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2021 年年度报告
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1. 经公司第十届董事会第二次会议和 2018 年第二次临时股东大会审议通过，公司拟公开发
行不超过 75 亿元（含 75 亿元）公司债券。公司已经于 2021 年 2 月 9 日完成发行总额 10.00 亿元
的公司债券，期限 4 年，票面利率 7.60%。公司已经于 2021 年 8 月 10 日完成发行总额 10.00 亿
元的公司债券，期限 4 年，票面利率 7.75%。
2. 经公司第十届董事会第二十六次会议及 2020 年第五次临时股东大会审议通过，并根据
2020 年 10 月收到国家发展和改革委员会下发的《企业借用外债登记证明》（发改办外资备
[2020]738 号），公司可在境外发行不超过 6.5 亿美元（等值）外币债券。期内，公司在境外完
成总额 5 亿美元债券的发行，期限 3 年，票面利率 11%。
3. 经公司第十届董事会第二十四次会议及第三十四次会议审议通过，授权公司可在不超过人
民币 10.5 亿元的范围内发行债务融资工具。2021 年 7 月，公司收到上海证券交易所《关于对湘
财证券-苏州新湖广场资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》（上证函[2021]1202
号）。2021 年 8 月 30 日，公司通过湘财证券发起设立的“湘财证券-苏州新湖广场资产支持专项
计划资产支持证券”获得认购并正式成立，发行规模 10.5 亿，期限 18 年。其中：优先 A 级资产
支持证券 6.6 亿元，预期收益率为 6.50%；优先 B 级资产支持证券 3.4 亿元，预期收益率为 6.80%；
次级资产支持证券 0.50 亿元。
4. 经公司第十届董事会第三十二次会议、第三十四次会议和公司 2021 年第一次临时股东大
会审议通过，公司拟向激励对象授予 37,705 万份股票期权，涉及的标的股票种类为人民币 A 股普
通股，约占本激励计划签署时公司股本总额 8,599,343,536 股的 4.38%，其中首次授予 35,705 万
股股票期权，约占本激励计划签署时公司股本总额 8,599,343,536 股的 4.15%，预留 2,000 万股，
约占本激励计划签署时公司股本总额 8,599,343,536 股的 0.23%，预留部分占本次授予股票期权
总量的 5.30%。
5. 截至资产负债表日，本公司第一大股东新湖集团已将持有的本公司股份 1,806,633,504
股用于质押，本公司实际控制人黄伟已将持有的本公司股份 1,271,112,798 股用于质押，本公司
第三大股东宁波嘉源实业发展有限公司已将持有的本公司股份 426,400,000 股用于质押，本公司
第五大股东浙江恒兴力控股集团有限公司已将持有的本公司股份 194,150,000 股用于质押。
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2021 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
租赁
1. 公司作为承租人
(1) 使用权资产相关信息详见本财务报表附注七、16 之说明；
(2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五、36 之说明。计入
当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项 目 本期数
短期租赁费用 7,383,909.31
合 计 7,383,909.31
(3) 与租赁相关的当期损益及现金流
项 目 本期数
租赁负债的利息费用 1,475,239.15
计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 19,096,682.74
售后租回交易产生的相关损益
(4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十(二)之说明。
2. 公司作为出租人
(1) 经营租赁
1) 租赁收入
项 目 本期数
租赁收入 125,478,408.94
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入 4,880,961.03
2) 根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
剩余期限 期末数
1 年以内 112,582,897.86
1-2 年 103,842,626.38
2-3 年 92,370,303.69
3-4 年 65,002,264.65
4-5 年 57,164,021.98
5 年以后 191,913,925.11
合 计 622,876,039.67
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
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其中：1 年以内分项
1 年以内 988,893.03
1 年以内小计 988,893.03
合计 988,893.03
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 金 计提比 比例 金 计提比
金额 价值 金额 价值
(%) 额 例(%) (%) 额 例(%)
按单项计 提
坏账准备
按组合计 提
988,893.03 100.00 988,893.03 2,602,568.42 100.00 2,602,568.42
坏账准备
其中：
按组合计 提
988,893.03 100.00 988,893.03 2,602,568.42 100.00 2,602,568.42
坏账准备
合计 988,893.03 100.00 988,893.03 2,602,568.42 100.00 2,602,568.42
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方 988,893.03
合计 988,893.03
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
详见本财务报表附注五、12 之说明
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
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期末余额前 5 名的应收账款合计数为 988,893.03 元，占应收账款期末余额合计数的比例为
100.00%，未计提相应坏账准备。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 65,000,000.00 65,951,259.00
其他应收款 18,140,279,798.63 15,157,309,456.43
合计 18,205,279,798.63 15,223,260,715.43
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
温州新湖房地产开发有限公司 15,951,259.00
新湖地产集团有限公司 65,000,000.00 50,000,000.00
合计 65,000,000.00 65,951,259.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 9,226,004,998.29
1 年以内小计 9,226,004,998.29
1至2年 5,021,490,784.73
2至3年 2,060,950,420.34
3至5年 1,801,773,492.52
5 年以上 38,730,453.37
合计 18,148,950,149.25
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 30,029,591.95 29,591.95
往来款 17,102,548,739.23 13,865,347,417.49
股权债权转让款 1,008,892,708.00 1,234,492,708.00
应收暂付款 890,989.82 902,576.25
其他 6,588,120.25 63,572,898.46
合计 18,148,950,149.25 15,164,345,192.15
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
727,823.37 6,307,912.35 7,035,735.72
额
2021年 1月1 日余
—— —— ——
额在本期
--转入第二阶段 -209.36 209.36
--转入第三阶段 -46,300.81 46,300.81
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2021 年年度报告
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 520,798.70 2,596.76 1,111,219.44 1,634,614.90
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
1,202,111.90 6,310,718.47 1,157,520.25 8,670,350.62
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
单项计提
1,111,219.44 46,300.81 1,157,520.25
坏账准备
按组合计
提坏账准 7,035,735.72 523,395.46 -46,300.81 7,512,830.37
备
合计 7,035,735.72 1,634,614.90 8,670,350.62
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
新湖控股有
往来款 3,456,885,902.74 0-4 年 19.05
限公司
浙江智新科
往来款 2,949,291,863.31 0-2 年 16.25
技有限公司
义 乌北 方
（天津）国
往来款 1,324,315,314.90 0-2 年 7.30
际商贸城有
限公司
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2021 年年度报告
海南满天星
旅业开发有 往来款 1,076,165,737.20 0-3 年 5.93
限公司
上海新湖天
虹城市开发 往来款 1,018,400,039.79 1 年以内 5.61
有限公司
合计 / 9,825,058,857.94 / 54.14
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 5,164,165,840.57 5,164,165,840.57 5,212,365,840.57 5,212,365,840.57
对联营、合营企业投资 5,187,764,513.89 5,187,764,513.89 5,002,933,531.56 5,002,933,531.56
合计 10,351,930,354.46 10,351,930,354.46 10,215,299,372.13 10,215,299,372.13
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备 余额
上海中瀚置业有限公司 166,839,400.00 166,839,400.00
新湖地产集团有限公司 2,020,792,733.83 2,020,792,733.83
九江新湖远洲置业有限公司 9,278,460.72 9,278,460.72
浙江允升投资集团有限公司 401,473,476.79 401,473,476.79
丰宁承龙矿业有限公司 130,000,000.00 130,000,000.00
绍兴百大房地产有限责任公司 4,500,000.00 4,500,000.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 50,000.00 50,000.00
温州新湖房地产开发有限公司 52,612,313.13 52,612,313.13
启东新湖投资开发有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00
嘉兴新湖中房置业有限公司 10,200,000.00 10,200,000.00
平阳县利得海涂围垦开发有限公司 1,110,000,000.00 1,110,000,000.00
香港新湖投资有限公司 73,519,454.10 73,519,454.10
新湖影视传播有限公司 49,000,002.00 49,000,002.00
贵州新湖能源有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
舟山新湖置业有限公司 34,000,000.00 34,000,000.00
平阳宝瑞置业有限公司 5,100,000.00 5,100,000.00
上海拓驿投资管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
浙江新湖金融信息服务有限公司 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
浙江智新科技有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
杭州湖新投资有限公司 1,800,000.00 1,800,000.00
合计 5,212,365,840.57 1,800,000.00 50,000,000.00 5,164,165,840.57
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2021 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期
追加 权益法下确认的投资 其他综合收益调 宣告发放现金股利或 计提减值 其
单位 余额 减少投资 其他权益变动 余额 末余额
投资 损益 整 利润 准备 他
一、合营企业
浙江 启隆实业 有
19,031,059.67 -6,322,760.13 12,708,299.54
限公司
小计 19,031,059.67 -6,322,760.13 12,708,299.54
二、联营企业
新湖 控股有限 公
1,932,604,944.79 -90,651,155.86 -191,695.94 274,461,449.26 2,116,223,542.25
司
内蒙 古合和置 业
19,028,254.70 1,800,000.00 -1,112,475.12 11,200,000.00 4,915,779.58
有限公司
甘肃 西北矿业 集
675,738,389.41 -5,118,150.06 670,620,239.35
团有限公司
温州 银行股份 有
1,700,309,380.07 31,286,894.75 7,370,892.67 -15,732,226.37 1,723,234,941.12
限公司
江苏 新湖宝华 置
149,067,037.23 -3,847,830.96 145,219,206.27
业有限公司
通卡 联城网络 科
34,575,409.37 34,236,429.95 -338,979.42
技有限公司
新湖 期货股份 有
66,503,161.44 12,163,978.52 22,970.16 78,690,110.12
限公司
湘财 股份有限 公
406,075,894.88 13,912,875.65 37,486.52 22,060,743.44 5,934,604.83 436,152,395.66
司
小计 4,983,902,471.89 36,036,429.95 -43,704,842.50 7,239,653.41 280,789,966.33 17,134,604.83 5,175,056,214.35
合计 5,002,933,531.56 36,036,429.95 -50,027,602.63 7,239,653.41 280,789,966.33 17,134,604.83 5,187,764,513.89
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2021 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,077,015,555.61 3,069,304,031.21 2,863,302,565.75 2,857,414,935.36
其他业务 209,611,308.12 2,373,668.20 6,050,617.10 2,373,668.20
合计 3,286,626,863.73 3,071,677,699.41 2,869,353,182.85 2,859,788,603.56
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,045,000,000.00 1,219,300,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -50,027,602.63 50,044,851.88
处置长期股权投资产生的投资收益 -24,572,694.40 1,926,290,360.05
交易性金融资产在持有期间的投资收
363,710,689.87 51,207,418.56
益
其他权益工具投资在持有期间取得的
11,830,693.39
股利收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 -1,747,050.35 204,977,536.69
权益法核算长期股权投资转换为公允
-1,830,775,955.56
价值计量的金融资产产生的损失
投资性利息收入 952,635,019.01 884,286,585.47
合计 2,296,829,054.89 2,505,330,797.09
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 184,438,501.54
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
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2021 年年度报告
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国
30,085,869.94
家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 211,460,099.44
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融 22,021,022.64
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -38,120,767.38
其他符合非经常性损益定义的损益项目 319,741.71
减：所得税影响额 3,168,509.56
少数股东权益影响额 3,538,190.95
合计 403,497,767.38
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
5.74 0.27 0.27
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.71 0.22 0.22
公司普通股股东的净利润
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2021 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：林俊波
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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