山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目
唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值
资产评估说明
京信评报字(2014)第 193 号
(共六册 第二册)
中京民信(北京)资产评估有限公司
二 O 一四年九月九日
目 录
说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ....................................................................... 2
说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................... 3
说明三 评估对象与评估范围说明 ............................................................................................... 4
一、评估对象与评估范围 ............................................................................................... 5
二、实物资产的分布情况及特点 ................................................................................... 6
三、无形资产情况 ........................................................................................................... 6
四、账外资产情况 ........................................................................................................... 6
五、资产权属状况 ........................................................................................................... 7
说明四 资产核实总体情况说明 ................................................................................................... 8
一、资产核实过程 ........................................................................................................... 9
二、影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 10
三、资产核实结论 ......................................................................................................... 11
说明五 评估技术说明 ................................................................................................................. 12
第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明 .................................................................. 13
流动资产评估说明 ......................................................................................................... 13
长期股权投资评估说明 ................................................................................................. 17
房屋建(构)筑物评估说明 .............................................................................................. 20
设备评估说明 ................................................................................................................. 32
无形资产—其他无形资产评估说明 ............................................................................. 41
长期待摊费用评估说明 ................................................................................................. 52
递延所得税资产 ............................................................................................................. 54
负债评估说明 ................................................................................................................. 55
第二部分 收益法评估技术说明 ......................................................................................... 57
说明六 评估结论与分析说明 ..................................................................................................... 91
一、评估结论 ................................................................................................................. 92
二、关于股东部分权益价值的说明 ............................................................................. 93
唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值资产评估说明
说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本说明仅供资产评估相关监督管理机构、管理部门使用。非为法律法规规
定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开
媒体。
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唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值资产评估说明
说明二 关于进行资产评估有关事项的说明
关于进行资产评估有关事项的说明
(本部分内容由委托方和被评估单位提供，见附件)
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唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值资产评估说明
说明三 评估对象与评估范围说明
评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明
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唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值资产评估说明
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
委托评估的评估对象为唯美度科技(北京)有限公司的股东全部权益价值，评估范围
为唯美度科技(北京)有限公司的全部资产和负债。
委托评估的资产类型包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、
其他应收款)、非流动资产(长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊、递延所得
税资产)、流动负债(应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他
应付款、一年到期的非流动负债)。其账面金额如下表：
单位：元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 257,078,204.72
货币资金 35,691,548.23
应收账款 5,540,034.72
预付款项 8,202,274.93
应收股利 60,000,000.00
其他应收款 147,644,346.84
二、非流动资产合计 151,959,633.60
长期股权投资 72,267,851.12
固定资产 58,894,935.65
无形资产 142,356.49
长期待摊费用 20,227,642.00
递延所得税资产 426,848.34
三、资产总计 409,037,838.32
四、流动负债合计 264,624,048.01
应付账款 115,450.00
预收款项 2,817,814.38
应付职工薪酬 1,032,156.03
应交税费 11,854,173.19
应付股利 7,344,000.00
其他应付款 161,460,454.41
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00
五、负债总计 264,624,048.01
六、净资产（所有者权益） 144,413,790.31
列入评估范围的资产及负债大信会计师事务有限公司审计并出具（大信审字【2014】
第 3-00515 号）标准无保留意见审计报告。
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二、实物资产的分布情况及特点
评估范围内的实物资产账面反映为固定资产(房屋建筑物、车辆、电子设备)。其中：
房屋建筑物 4 项，账面原值 60,194,229.00 元，减值准备、1,966,095.00 元，净值
50,905,934.82 元，车辆计 8 辆，账面原值 7,912,160.72 元，净值 5,997,455.67 元。电子
设备 188 项，账面原值 4,033,740.08 元，净值 1,991,545.16 元。
实物资产分布情况：
房屋建筑物分别位于北京、沈阳、成都；电子设备及车辆分布在办公场所及公司办
公楼下。
实物资产特点：
房屋建筑物位于北京、沈阳和成都的为公司的库房和直营店。电子设备为办公用设
备，包括电脑、打印机、服务器等。车辆为办公用汽车。
实物资产保管良好、使用正常。
三、无形资产情况
评估范围内的无形资产包括账内无形资产和账外无形资产，账内无形资产账面金额
142,356.49 元，为企业自购的财务软件；账外无形资产为专利权，具体内容见在―四、账外
资产情况‖。
四、账外资产情况
被评估单位无账面记录的无形资产为专利，9 项，具体如下表：
序 专利类
无形资产名称和内容 专利号/注册号 取得方式 使用期限 申请日 专利权人
号 型
深圳唯美度生物科技有限公
山奈提取物的新应用及
司、中山大学、唯美度科技(北
1 包含山奈提取物的防晒 ZL201010263050.0 发明 合作研发 20 2010/8/24
京)有限公司、中山市尤利卡天
化妆品
然药物有限公司
唯美度科技(北京)有限公司、
2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
4 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 发明 合作研发 20 2012/11/30 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
5 保湿抗敏乳液 ZL201210500977.0 发明 受让所得 20 2012/11/30 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
快速润泽皮肤、愈合手
6 脚干裂的护肤品的制备 ZL200610134988.6 发明 受让所得 20 2006/12/25 唯美度科技(北京)有限公司
方法
中京民信(北京)资产评估有限公司 -6-
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序 专利类
无形资产名称和内容 专利号/注册号 取得方式 使用期限 申请日 专利权人
号 型
一种美白化妆品及其制
7 ZL200810224956.4 发明 自主研发 20 2008/10/28 唯美度科技(北京)有限公司
备方法
8 一种抗皱保湿乳 ZL201110244777.9 发明 自主研发 20 2011/8/25 唯美度科技(北京)有限公司
双羟基油酸及它的制备 2013/10/ 中山市尤利卡天然药物有限公
9 ZL200810029098.8 发明 独占实施许可 2008/6/27
方法与用途 1-2018/9/30 司、中山大学
上述账外无形资产由被评估单位纳入本次评估范围。
五、资产权属状况
(一)实物资产权属状况，
评估人员查阅房屋建筑物购买合同、房屋所有权证书及发票、入账凭证及附件，查
阅了固定资产采购合同及发票，车辆行驶证等，确认固定资产产权清晰，归被评估单位
所有。
(二)无形资产权属状况
评估人员抽查了无形资产购置发票、相关凭证、证书等，无形资产除许可使用之外
归被评估单位所有。
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说明四 资产核实总体情况说明
资 产 核 实 总 体 情 况 说 明
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资产核实总体情况说明
评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估
明细表》，对固定资产的产权归属证明文件及反映其他无形资产相关情况的资料进行收
集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，于二 O 一四年七月二日
至七月十五日对评估范围内资产及负债进行了核实。
一、资产核实过程
(一)实物类资产
企业的实物类资产为房屋建筑物、电子设备、车辆等。首先进行账(财务账)、表(评
估明细表)核对；然后对照《资产评估明细表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核
实时，对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。
1、房屋建筑物
房屋建筑物主要为商品房、住宅。对房屋建筑物，逐一核对数量(栋、间、项)，核
实座落位置、建成年月及建筑结构；对办理产权证的房屋，核对建筑面积；对未办理产
权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积，了解是否存在权属纠纷。
2、电子设备
电子设备主要为美容仪器、笔记本电脑，打印机，服务器等。对电子设备，现场清
点核对数量(台、套)，查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量；对设
备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名称、
数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的
正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证，核实设备的权属。
3、车辆
对车辆，核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行驶、
维护保养、是否发生事故等情况。
(二)非实物类资产
非实物类资产包括：货币资金、预付账款、其他应收款等流动资产，长期股权投资、
无形资产、开发支出等非流动资产。
非实物类流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行
对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式
中京民信(北京)资产评估有限公司 -9-
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进行核实；
对长期股权投资，主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、
财务记录等，核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等；
对无形资产，查阅授权书、协议等，重点了解权益状况、特点、形成过程、使用范
围、权属状况、法律保护情况、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等，以核实其的存
在性。
(三)账外资产
被评估单位无账面记录的无形资产为专利，9 项，具体如下表：
序 专利类
无形资产名称和内容 专利号/注册号 取得方式 使用期限 申请日 专利权人
号 型
深圳唯美度生物科技有限公
山奈提取物的新应用及
司、中山大学、唯美度科技(北
1 包含山奈提取物的防晒 ZL201010263050.0 发明 合作研发 20 2010/8/24
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化妆品
然药物有限公司
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2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
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4 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 发明 合作研发 20 2012/11/30 深圳唯美度生物科技有限公
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6 脚干裂的护肤品的制备 ZL200610134988.6 发明 受让所得 20 2006/12/25 唯美度科技(北京)有限公司
方法
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7 ZL200810224956.4 发明 自主研发 20 2008/10/28 唯美度科技(北京)有限公司
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9 ZL200810029098.8 发明 独占实施许可 2008/6/27
方法与用途 -2018/9/30 司、中山大学
(四)负债
负债为流动负债和非流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、
形成过程，了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主
要款项的计提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计
提或者计提不合理的款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。
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三、资产核实结论
经过资产核实，除企业列入评估范围的账外资产外，所有权唯美度科技(北京)有限
公司，评估范围内资产与负债的账表、表实相符；实物资产均能正常使用；固定资产和
无形资产的产权清晰。
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说明五 评估技术说明
评 估 技 术 说 明
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第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明
流动资产评估说明
一、评估范围
本次流动资产评估范围为唯美度科技(北京)有限公司于评估基准日 2014 年 6 月 30
日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他
应收款。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 35,691,548.23
应收账款 5,540,034.72
预付款项 8,202,274.93
应收股利 60,000,000.00
其他应收款 147,644,346.84
流动资产合计 257,078,204.72
二、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资
产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场勘察核实阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，对财务总账、明细账、
台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未
报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
2、现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企业
申报的流动资产进行了现场盘点，并收集评估基准日至盘点日的收支情况。现金为全额
盘点，同时填写了―现金盘点表‖。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机；
2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的公允价值，
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编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
三、评估分析
各项流动资产评估说明如下：
(一)货币资金
货币资金为现金、银行存款，账面值为 35,691,548.23 元。其中现金 141,064.45 元，
银行存款 35,550,483.78 元。
1、现金
现金为人民币，存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了
现金，评估采取盘点推算方法计算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入，
减基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现金日记
账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。
现金评估值为 141,064.45 元。
2、银行存款
银行存款分别存放在民生银行、兴业银行、盛京银行大连分行、南充银行、中国建
设银行、中国农业银行、中国工商银行、招商银行、中国建设银行等 14 个银行账户，
账面值为 35,550,483.78 元，为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账
单余额核对的办法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表。
经核对银行对账单 2014 年 6 月 30 日余额，对于有未达账项的账户，按双向调节法
编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账项者经过分析了解每笔未
达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值
35,550,483.78 元作为评估值。
(二)应收账款
应收账款是销售产品而形成的债权，账面原值为 5,831,510.23 元，坏账准备
291,475.51 元，应收账款净值 5,540,034.72 元，为应收加盟店及代理商的货款。
评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，
具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，
对大额应收账款进行了函证，并对回函情况进行了分析。对往来应收款项，有确凿证据
表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，
且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款
分析估计出评估风险损失，明细如下。
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2014 年 6 月 30 日
账 龄 账面余额 评估风险损失
金额（元） 比例（%） 金额（元） 比例（%）
1 年以内 5,831,510.23 100 291,475.51 5.00
合计 5,831,510.23 100 291,475.51 5.00
确认评估风险损失 291,475.51 元。
坏账准备评估为零。
应收账款评估值为 5,540,034.72 元。
(三)预付账款
评估范围内的预付账款是被评估单位预付的广告费、研发费、咨询费等，账面价值
为 8,202,274.93 元。我们核实了账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了
调查，因其发生时间距评估基准日较近，且欠款对象为长期往来客户，判断其不存在无
法收回的可能性。
预付账款评估值为 8,202,274.93 元。
(四)应收股利
应收股利账面价值为 60,000,000.00 元，为应收子公司深圳唯美度生物科技有限公司
2010 年-2014 年 6 月的股利。按照评估程序核实该款项的真实性、完整性，评估人员查
阅了董事会或者类似机构通过的利润分配方案中拟分配的现金股利或者利润等，确认该
企业应收股利，以核实后的账面值 60,000,000.00 元确定应收股利的评估值。
(五)其他应收款
评估范围内的其他应收款为职工借款、单位往来款、押金等，账面原值
148,232,431.95 元，计提坏账准备 588,085.11 元，其它应收账款净值 147,644,346.84 元。
评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，具体
了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，对
大额账款发函进行了询证和确认，同时对往来应收款项，有确凿证据表明款项不能收回
或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不
回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估
风险损失，明细如下。
2014 年 6 月 30 日
账 龄 账面余额 评估风险损失
金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%)
1 年以内 133,789.37 12.67 6,689.47 5.00
1-2 年 252,142.03 23.88 50,428.41 20.00
2-3 年 231,560.51 21.93 92,624.20 40.00
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唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值资产评估说明
3-4 年 159,175.96 15.08 159,175.96 100.00
4-5 年 496.00 0.05 496.00 100.00
5 年以上 278,671.07 26.39 278,671.07 100.00
合计 1,055,834.94 100.00 588,085.11
注：未包括关联方往来。
确认评估风险损失 588,085.11 元。
坏账准备评估为零。
其他应收款评估值为 147,644,346.84 元。
四、流动资产评估结果
唯美度科技(北京)有限公司流动资产评估值为 257,078,204.72 元。具体结果见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产合计 257,078,204.72 257,078,204.72 0.00 0.00
货币资金 35,691,548.23 35,691,548.23 0.00 0.00
应收账款 5,540,034.72 5,540,034.72 0.00 0.00
预付款项 8,202,274.93 8,202,274.93 0.00 0.00
应收股利 60,000,000.00 60,000,000.00 0.00 0.00
其他应收款 147,644,346.84 147,644,346.84 0.00 0.00
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长期股权投资评估说明
一、评估范围
截止评估基准日，纳入本次评估范围的长期股权投资账面值合72,267,851.12元，长
期股权投资减值准备为零，长期股权投资余额合计72,267,851.12元，为3家控股子公司。
各被投资单位名称、投资日期、投资比例、投资账面值等情况见下表：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 投资比例% 投资成本 账面价值
1 深圳唯美度生物科技有限公司 2008/1/29 长期 100% 30,000,000.00 57,267,851.12
2 唯美光大日用化妆品有限公司 2012/12/11 长期 100% 10,000,000.00 10,000,000.00
3 北京唯美光大科技发展有限公司 2012/11/29 长期 50% 5,000,000.00 5,000,000.00
合 计 45,000,000.00 72,267,851.12
减：长期股权投资减值准备
合 计 45,000,000.00 72,267,851.12
二、评估过程及方法
评估人员主要采取对长期股权投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核
实，并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和准确
性。
对于具有控股权的长期股权投资，对被投资单位评估基准日的整体资产进行了评
估，然后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估单位的持股比例计算
确定评估值：
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例
因缺少可比公司交易案例，不适于对被投资单位采用市场法评估。
对于深圳唯美度生物科技有限公司采用资产基础法和收益法评估，其中收益法评估
与母公司合并预测，在此只计算资产基础法结果；对于北京唯美光大日用化妆品有限公
司和北京唯美光大科技发展有限公司，因其成立时间短，尚无实际业务，也无营业收入，
无法预测和量化未来收益及风险，因此不适用收益法评估，只采用资产基础法评估。
(1)深圳唯美度生物科技有限公司
名称：深圳唯美度生物科技有限公司
企业类型：有限责任公司(法人独资)
住所：深圳市南山区琼宇路8号可金公司办公楼一层、二层
法定代表人：陈光
成立日期：2008年1月29日
经评估，评估基准日该公司评估值为165,235,215.04元，被评估单位持股比例为
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100％，对其长期股权投资评估值为165,235,215.04元。
(2)北京唯美光大日用化妆品有限公司
名称：北京唯美光大日用化妆品有限公司
企业类型：有限责任公司(法人独资)
住所：北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永旺路26号
法定代表人：陈光
注册资本：1000万元人民币
成立日期：2012年11月30日
经营范围：
许可经营项目：制造化妆品项目筹建登记，筹建期内不得开展经营活动。
一般经营项目：无。
经评估，评估基准日该公司评估值为9,289,006.84元，被评估单位持股比例为100％，
对其长期股权投资评估值为9,289,006.84元。
(3)北京唯美光大科技发展有限公司
名称：北京唯美光大科技发展有限公司
住所：北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永旺路8号
法定代表人：陈光
注册资本：1000万元人民币
公司类别：有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围：
许可经营项目：无
一般经营项目：技术开发、咨询、转让、服务；货物出口：技术进出口：代理进出
口：经济贸易咨询：销售建筑材料、日用品、机械设备、电子产品、床上用品、化妆品、
工艺品：房地产开发。
成立日期：2011年10月14日
经评估，评估基准日该公司评估值为9,250,015.54元，被评估单位持股比例为50％，
对其长期股权投资评估值为4,625,007.77元。
对控股子公司整体资产评估说明请详见子公司资产评估说明。
三、评估结果
经评估，长期股权投资评估结果如下表：
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金额单位：人民币元
协议投 投资
序号 被投资单位名称 投资日期 投资成本 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资期限 比例%
深圳唯美度生物
1 2008/1/29 长期 100% 30,000,000.00 57,267,851.12 165,235,215.04 107,946,185.23 188.49
科技有限公司
唯美光大日用
2 2012/12/11 长期 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 9,289,006.84 -710,993.16 -7.11
化妆品有限公司
北京唯美光大科
3 2012/11/29 长期 50% 5,000,000.00 5,000,000.00 4,625,007.77 -374,992.23 -7.50
技发展有限公司
合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 179,149,229.65 106,881,378.53 147.90
减：长期股权投
资减值准备
合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 179,149,229.65 106,881,378.53 147.90
长期股权投资评估增值106,881,378.53元，增值率为147.90%。
增值原因：子公司深圳唯美度公司帐外无形资产纳入评估范围以及存货评估值含部
分利润，导致评估增值，子公司光大日化公司和光大科技公司因成立时间较短，仅发生
些费用，导致评估略有减值。综上因素导致北京唯美度公司长期股权投资评估增值。
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房屋建(构)筑物评估说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物为唯美度科技(北京)有限公司的房产 4 项，账面原
值 60,194,229.00 元，减值准备 1,966,095.00 元，账面净值为 50,905,934.82 元。
二、评估对象概述
(一)房屋登记状况
房屋第 1 项：根据被评估单位提供的《房屋所有权证》(沈房权证中心字第
N060140851 号)，委估房屋坐落于沈阳市和平区文安路 42 号，混合结构，证载用途为
商业，总建筑面积为 1,171.16 平方米。该房屋总层数共 6 层，估价对象所在楼层为 3、4
单元的第 1-2 层(311、312、321、322、411、412、421、422)，该房产为购买所得，账
面值包含合同价及契税。
房屋第 2 项：根据被评估单位提供的 《房屋所有权证》 (X 京房权证朝字第 1004291
号)，委估房屋坐落于北京朝阳区立清路 5 号院，框架结构，设计用途为地下非燃品仓
库，总建筑面积为 1,756.88 平方米。该房屋总层数为地下 2 层，估价对象所在楼层为地
下 2 层，该房产为购买所得，账面值包含合同价及契税。
房屋第 3 项：根据被评估单位提供的购房合同(合同编号：NK20429)，委估房屋坐
落于成都市蜀西路 48 号第 1 号楼，框架结构，设计用途为综合办公，该房屋总层数为 4
层，地上 3 层，地下一层，估价对象为整栋办公楼，该房产为购买所得，账面值包含合
同价及契税。房产证正在办理中。
房屋第 4 项：温室大棚位于北京市朝阳区豆各庄乡石槽村，主体结构为钢骨架，1
层 5 米高，跨度 8 米，柱距 4 米，总建筑面积为 10,000 平方米，该房产为自建，账面值
为施工合同价。
(二)权属状况
估价对象房屋所有权人为唯美度科技(北京)有限公司，截至评估基准日 2014 年 6
月 30 日，北京房产(产权证号：X 京房权证朝字第 1004291 号)已抵押。
三、评估程序
(一)核对申报资料
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根据被评估单位提供的房屋建筑物清查明细表，通过查阅固定资产财务等相关资
料，对账面原值、账面净值、建筑结构、建筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细
表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。
(二)现场勘查
在被评估单位技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的位置、
结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查，
并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
(三)资料搜集
收集当地房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产
网上有关的信息资料，同时可向房地产销售商收集租售房地产实例资料。
(四)确定评估方法，进行评定估算
根据本次评估目的，结合委估房地产的特点及自身实际情况，确定合适的评估方法
对委估资产进行评估。
四、评估依据
(一) 财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业
道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
(二) 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的、《资产评估准则—评估程序》、
《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》
(中评协[2007]189 号)；
(三) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表
大会常务委员会第八次会议通过，并于 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第二十九次会议修正)；
(四) 《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999，建设部以建
标[1999]48 号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布)；
(五) 委托方提供的房产证、购房合同等相关资料；
(六) 本公司掌握的市场资料及估价人员实地查勘的情况。
(七)中国人民银行 2012 年 7 月 6 日公布的贷款基准利率；
(八)《基本建设财务管理规定》(财政部财建[2002]394 号文件)；
(九)国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格
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[2002]10 号)；
(十)国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通
知(发改价字[2007]670 号)；
(十一)关于建设工程质量监督费标准的通知(京价(收)字[2002]055 号)；
(十二)国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980
号)；
(十三)国家计委、环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格
[2002]125 号)；
(十四)财政部、国家经贸委关于发布《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》
的通知(财综[2002]55 号)；
(十五)关于印发《北京市散装水泥专项资金管理实施细则》的通知(京财经二
[2003]1427 号)；
五、评估方法
房地产估价方法主要有成本法、市场比较法、收益法、假设开发法和路线价法。估
价人员在认真地综合分析现有资料的基础上，根据估价对象的特点和实际情况，决定采
用市场比较法对商品房进行评估，采用重置成本法对温室大棚进行评估。
(一)市场比较法
将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较，
明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的
交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估建筑
物或房地产的评估值。
(二)重置成本法
计算公式为：评估值=重置成本×综合成新率
1、重置成本的确定
重置成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
(1)建安综合造价
建安综合造价的求取主要采用指数调整法测算确定。
委托评估的工程结构类型相对较简单，被评估单位无法提供完整的工程结算资料和
工程技术图纸资料。
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对未能提供完整的工程竣工图纸和工程预决算资料的，评估人员根据所提供的部分
资料及现场丈量所获取的建筑物结构、装修的基础性数据，参考同类工程中建安工程造
价进行修正系数调整，从而计算出待估房屋建安造价。如果查询不到可比案例的，则在
核实历史成本及工程造价的基础上用价格指数调节法确定建安造价，公式为：
重置成本=历史成本(账面价值)×基准日价格指数
(2)前期费用和其他费用：在按国家各部门(行业)规定取费的基础上，考虑当地特殊
合理的相关费用。
前期费用及其它费用
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 1.50% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 建安工程造价 3.50% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 建安工程造价 2.50% 发改价格[2007]670 号
4 工程质量监督费 建安工程造价 0.05% 京价(收)字[2002]055 号
5 招标代理服务费 建安工程造价 0.70% 计价格[2002]1980 号
6 环境评价费 建安工程造价 0.20% 计价格[2002]125 号
7 新型墙体材料专项基金 建筑平方米 8元 财综[2002]55 号
8 散装水泥专项基金 建筑平方米 0.8 元 京财经二[2003]1427 号
(3)资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综
合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建(构)筑物重新建造时其资金投入
为均匀投入。
资金成本=(建安成本+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率/2
资金利息率按中国人民银行 2012 年 7 月 6 日公布的银行现行贷款利率进行计算。
因各项建构物的建设工期不同，所以均按合理的建设工期计算资金成本，建设工期在六
个月以内(含六个月)的按照 5.6%利率计算，在六个月至一年 (含一年)的按 6%利率计算，
工期为一年以上至三年(含三年)的按 6.15%利率计算。
2、综合成新率的确定
对于单价小、结构相对简单的建(构)筑物，主要采用年限法确定成新率。
六、评估结果及增减值原因分析
(一)评估结果
纳 入 本 次 评 估 范 围 的 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 60,194,229.00 元 ， 账 面 净 值 为
50,905,934.82 元，评估值为 58,741,044.00 元。评估值增值 7,135,109.18 元，增值率 14.02%。
(二)评估增值原因：房地产市场价格稳定增长是造成评估增值的主要原因。
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七、特殊事项说明
1、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号 2 北京房产(产权证号：X 京房权证朝字
第 1004291 号)，房产证登记房屋楼层为-3 层，实际为-2 层。
2、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号 3 蜀西路 48 号第 1 号楼，尚未办理房屋
产权证，本次评估其建筑面积系由被评估单位根据购房合同的面积申报，如果办证后产
权证记载的面积与评估面积不一致，在评估报告有效期内其评估值应予以调整。
3、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号 4 大棚的土地为租赁得来。
八、评估案例
案例一： 固定资产-房屋建筑物评估明细表 第 3 项 成都房产
(一)评估对象概述
根据被评估单位提供的购房合同(合同编号：NK20429)，委估房屋坐落于成都市蜀
西路 48 号第 1 号楼，框架结构，设计用途为综合办公，该房屋总层数为 4 层，地上 3
层，地下一层，估价对象为整栋办公楼。房产证正在办理中。
(二)房地产影响因素分析
1、一般因素
(1)成都市概况
成都，一座悠闲洒脱的城市，鲜花点缀的古都。位于中国西南地区。横跨川西高原
以及川中丘陵两大自然景观，西部地势较高，中部、南部地势较低。成都东与德阳、资
阳毗邻，南与眉山相连，西与雅安、阿坝接壤。成都东西最大横距 192km，南北最大纵
距 166km，幅员面积 12390k ㎡。称―蓉‖，别称―蓉城‖。1994 年 2 月 25 日，国务院批准
成都正式设立副省级城市。成都是中国十大城市之一，西部地区经济核心增长级，内陆
地区最具投资及就业吸引力城市。亚洲首个国际―美食之都‖，与杭州、大连并称中国最
佳旅游城市。
(2)行政区划
成都管辖 9 个区(武侯区、青羊区、金牛区、锦江区、成华区、温江区、新都区、
青白江区、龙泉驿区)、6 个县(郫县、双流县、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县)，代
管 4 个县级市(邛崃市、彭州市、崇州市、都江堰市)。
(3)经济发展状况
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成都市人民政府将成都定位为把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境
最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。现在的成都致力于构建中国中西部的金融
中心，执中西部总部经济之牛耳。作为现代特大中心城市，成都综合竞争力将领先中西
部城市，成为创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的西部地区，现代服务业、
高新技术产业和战略性新兴产业，将成为成都的支柱产业，科技创新成为经济增长主动
力。
成都为我国西南地区重要的中心城市，目前在电子信息产业，生物医药产业，化学
化工产业，家具和鞋业制造产业，动漫和传媒产业，会展产业，旅游业等取得巨大成就，
成都是中国国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国首批
历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，自古享有―天府之国‖美誉，拥有国
家级高新技术产业开发区和经济技术开发区，世界 500 强企业有 200 余家落户成都，美
国、德国、法国、泰国、新加坡、韩国、巴基斯坦等 9 个国家在成都设立领事馆，先后
荣获全国文明城市、国家环境保护模范城市、中国最具经济活力城市、中国最佳商务城
市等称号，分别被联合国世界旅游组织和教科文组织授予―中国最佳旅游城市‖和―世界
美食之都‖，在盖洛普咨询公司进行的中国城市国际形象主观调查中排名第三，被世界
银行评为中国内陆投资环境标杆城市，2011 年被《财富》杂志评为 15 座全球最佳新兴
商务城市之一。成都是惟一获得―中国会展名城‖的城市，会展规模和会展经济均列中西
部首位，已经跻身全国五大会展中心城市。成都市私家车保有量及增长速度近年来一直
稳居全国第三，已成为豪车第三城。
天府新区以成都高新技术开发区南区、成都经济技术开发区、双流经济开发区、 彭
山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山(简称―两湖一山‖)为
主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉
山市的彭山县、仁寿县，共涉及 3 市 7 县(市、区)37 个乡镇和街道办事处，总面积 1578
平方千米。围绕―再造一个产业成都‖的核心目标，成都坚持产业发展、基础设施、生态
保护同步，朝着―西部经济核心增长极‖，快速起步、扬帆远航。
2、区域因素
(1)地理位置
成都，一座悠闲洒脱的城市，鲜花点缀的古都。位于中国西南地区。成都境内的龙
泉山脉海拔 600m 至 1000m，以东北-西南走向穿过成都市东部的龙泉驿区和金堂县，该
山脉为成都平原和盆中丘陵的分界线，龙泉山脉以东，浅丘连绵起伏。成都市域内只有
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金堂县的部分地区位于该山脉以东的丘陵区。
成都平原属于巴蜀盆地，海拔 450m 至 720m，是由岷江、沱江及其支流冲积而成
的冲积扇平原。成都平原得益于都江堰水利工程，河网密布，同时由于土地肥沃，是中
国最重要的粮食产区之一。平原上也零星分布着一些浅丘，比如成都近郊的凤凰山、磨
盘山。
(2)自然气候
成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温 16
摄氏度，年降雨量 1000mm 左右。成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。民
间谚语中的―蜀犬吠日‖正是这一气候特征的形象描述。成都气候的另一个显著特点是空
气潮湿，因此，夏天虽然气温不高(最高温度一般不超过 35℃)，却显得闷热；冬天气温
平均在 5℃以上，阴天多，空气相对干燥。成都的雨水集中在七、八两月，冬春两季干
旱少雨，极少冰雪。
(3)交通运输状况
成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条
电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。成都铁路局是全
国 18 个铁路局之一，营业里程超过 5000 公里。
成都双流国际机场(代码：CTU)位于成都市双流县西航港街道，距离成都市市中心
18km，2012 年 2 月 1 日正式晋升国家级航空枢纽。2005 年 4 月 17 日，成都双流国际
机场正式进入―全球百忙‖机场行列。成都双流国际机场第二跑道也已经正式投入运营。
已开通航线可直达全国近百个城市，同时也已开通直达东京、新加坡、曼谷、首尔、阿
姆斯特丹、阿布扎比、普吉岛、孟买、河内、温哥华等国际大城市的航班。
(三)估价测算过程
1、选取可比实例
在选择可比实例时，主要考虑以下四个原则：一是可比实例在区位、权益和实物三
个方面与待估房产相同或相近；二是交易类型与估价目的相吻合；三是成交日期与估价
时点相接近；四是成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
按照上述四个原则，估价人员调查了估价对象周边相同类型的物业，收集整理了近
期估价对象周边相同类型物业销售价格，选择了以下三个可比实例：
案例 A：迎宾大道 8 号，位于成都市迎宾大道 8 号，框架结构，楼层中区/5 层，总
建筑面积 1500 平方米，2014 年 6 月销售单价为 11000 元/平方米。
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案例 B：迎宾大道 8 号，位于成都市迎宾大道 8 号，框架结构，楼层低区/4 层，总
建筑面积 850 平方米，2014 年 6 月销售单价为 13506 元/平方米。
案例 C：迎宾大道 8 号，位于成都市迎宾大道 8 号，框架结构，楼层低区/3 层，总
建筑面积 850 平方米，2014 年 6 月销售单价为 12000 元/平方米。
(二)因素选择
选择交易时间、位置、交易方式、物业属性、周边物业利用类型、区域因素、个别
因素等作为比较因子，编制可比交易实例情况说明表如下：
表一 可比交易实例情况说明表
待估宗地及比较因素实例 待估房产 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 成都房子 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号
成 都 市 蜀 西 路 48 成都市迎宾大道 成都市迎宾大道 成都市迎宾大
建筑物位置
号 8号 8号 道8号
成交价格(元/平方米) 待估 11000 13506 12000
交易方式 现房 现房 现房 现房
物业属性 办公 办公 办公 办公
交易时间 2014 年 6 月 2014 年 6 月 2014 年 6 月 2014 年 6 月
周边物业利用类型 与周边一致 与周边一致 与周边一致 与周边一致
区 办公集聚度 较好 较好 较好 较好
域 交通便捷程度 较好 较好 较好 较好
因 公共及基础设施状况 配套较好 配套较好 配套良好 配套较好
素 环境景观条件 较好 较好 较好 较好
建筑结构 框架 框架 框架 混合
个 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 中装修
别 成新率 九八成新 九八成新 九八成新 八成新
因 设施设备情况 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
素 朝向 南北通透 南北通透 南北通透 南北通透
楼层 低区/3 层 中区/5 层 低区/3 层 3/6
(三)比较因素修正
1、交易日期修正
估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较
明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成交的交易案例，且
在评估基准日当地房地产市场价格较为平稳，故无需进行交易日期修正。
2、交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往
往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。根据所掌握的资料,
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以上所选择的几个比较实例，均为市场上的客观交易价格，故不作修正。
3、区域因素修正
区域因素修正，考虑可比实例与估价对象在办公集聚度、公用及基础设施状况、交
通便捷程度、环境条件等方面情况进行修正。
4、个别因素修正
这里我们主要考虑了估价对象的楼层、建筑结构、装修情况、设施设备等因素，对
影响个别因素优劣造成的减价或增价进行修正。
表二 比较因素条件指数表
待估宗地及比较因素实例 待估房产 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 成都房子 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号
成都市蜀西路 48 成都市迎宾大 成都市迎宾大 成都市迎宾大
建筑物位置
号 道8号 道8号 道8号
成交价格(元/平方米) 待估 10000 13506 12000
交易方式 100 100 100 100
物业属性 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
周边物业利用类型 100 100 100 100
区 办公集聚度 100 100 100 100
域 交通便捷程度 100 100 100 100
因 公共及基础设施状况 100 100 100 100
素 环境景观条件 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
个 装修情况 90 90 90 97
别 成新率 100 100 100 98
因 设施设备情况 100 100 100 100
素 朝向 100 100 100 102
楼层 102 100 102 100
表三 因素修正系数表
待估宗地及比较因素实例 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号 迎宾大道 8 号
成都市迎宾大道 8
建筑物位置 成都市迎宾大道 8 号 成都市迎宾大道 8 号
号
成交价格(元/平方米) 11000 13506 12000
交易方式 100/100 100/100 100/100
物业属性 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
周边物业利用类型 100/100 100/100 100/100
区域 办公集聚度 100/100 100/100 100/100
因素 交通便捷程度 100/100 100/100 100/100
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公共及基础设施状况 100/100 100/100 100/100
环境景观条件 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100
装修情况 100/90 100/90 100/90
个别 成新率 100/100 100/100 100/100
因素 设施设备情况 100/100 100/100 100/100
朝向 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/102 100/102
修正系数 1.1111 1.0893 1.0893
修正后案例成交价格 12222 14712 13072
比准价格(元) 13335
则该房地产评估单价为 13,335 元/平方米。
(四)评估结论
评估值=评估单价×建筑面积
= 13,335×1,084.70
= 14,464,475.00 元(取整)
则该房地产评估值为 14,464,475.00 元。
案例二： 固定资产-房屋建筑物评估明细表 第4项 大棚
建筑结构：钢骨架
建筑面积：10000 平方米
账面原值：1,966,095.00 元
减值准备：1,966,095.00 元
账面净值：0 元
(一)概况
温室大棚为九天公司 JT-H8-A 弧形顶塑料薄膜室，温室主体钢结构采用热镀锌管
材，温室顶部采用 1.7mm 厚双层保温膜，四周墙体采用 3.0mm 厚双层保温膜，温室配
备天窗通风系统。温室基础为独立点式基础，四周墙体设 0.3 米高墙裙。
(二)计算重置成本
1、测算建筑安装综合造价
(1)由于被评估单位无法提供工程结算资料，因此综合造价的确定采用标准单方造价
调整法测算确定。本次选用的典型工程源自九天公司提供的 JT-H8-A 弧形顶塑料薄膜室
标准造价。选用典型工程与委估对象的使用功能、建筑结构、建筑面积、建筑层数、层
高等技术特征类似，典型工程造价为 154 元/平方米，现将评估对象与选取典型工程的
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主体结构等重要建筑技术特征做比较(详见一览表)：
项 目 典 型 工 程 评 估 对 象
技术参数 技术参数
层数 一层 一层
结构类型 JT-H8-A 弧形顶塑料薄膜室 JT-H8-A 弧形顶塑料薄膜室
檐高 3.2 米 3.0 米
脊高 5.1 米 5.0 米
跨度 8.0 米 8.0 米
柱距 5.0 米 4.0 米
面积 26000.0 米 10000.0 米
基础工程 无 独立点式基础
主体材质 热镀锌管材钢骨架 热镀锌管材钢骨架
顶部覆盖材料 0.15mm 厚 PEP 薄膜 1.7mm 厚双层保温膜
四周覆盖材料 8mm 中空 PC 板 3mm 厚双层保温膜
天窗、侧窗系统 单坡半拱开启，卷膜器 热镀锌管材卷膜轴
附属设备 控制柜、各种电缆线及各种辅材 配电柜、电源线、接线
(2)将典型工程与评估对象的主要技术参数对比调整修正，从而将典型工程的造价调
整为估价对象的建安综合造价。参考―资产评估常用数据与参数手册‖第二版(吕发钦主编)
中的有关参数进行调整，下表为比较修正系数一览表：
典型工程 评估对象
层数 100 100
结构类型 100 100
檐高 100 100
脊高 100 100
跨度 100 100
柱距 100 104
面积 100 102
基础工程 100 120
主体材质 100 100
顶部覆盖材料 100 104
四周覆盖材料 100 98
天窗、侧窗系统 100 100
附属设备 100 100
经过以上系数修正，确定委估建筑物每平方米建安综合造价为：
154×104/100×102/100×120/100×104/100×98/100＝200 元／平方米(取整)。
确定委估对象综合造价＝10,000×200＝2,000,000.00 (元)。
2、前期费用和其他费用
该温室大棚结构比较简单，此处不考虑其前期及其他费用。
3、资金成本
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该温室大棚施工合理工期一个月，由于施工周期较短，此处不考虑资金成本。
4、计算重置成本
重置成本为 2,000,000.00 元。
(三)成新率计算
由于本工程施工工艺简单，结构相对简单，工程价值量小，施工周期短，因此可以
采用年限法确定成新率。
式中：参考―资产评估常用数据与参数手册‖，委估对象经济耐用年限为10年。2010
年12月建成投入使用，距评估基准日已使用年限为3.5年，尚可使用年限为6.5年。
成新率＝(10－3.5)／10＝65％(取整)。
(四)计算评估值
评估值＝重置成本×成新率
＝2,000,000.007×65%
＝1,300,000.00元。
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设备评估说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的是唯美度科技(北京)有限公司申报的设备类固定资产，包括：
车辆 8 项、电子设备 188 项，共计 196 项，账面原值 11,945,900.80 元，账面净值
7,989,000.83 元，设备类固定资产分类汇总如下：
设备类固定资产分类汇总表
账面价值
科目名称 项数
原值 净值
设备类合计 196 11,945,900.80 7,989,000.83
固定资产-车辆 8 7,912,160.72 5,997,455.67
固定资产-电子设备 188 4,033,740.08 1,991,545.16
二、设备概况
(一)设备基本情况
纳入本次评估范围的设备类固定资产为唯美度科技(北京)有限公司的全部设备，车
辆为小轿车，商务车。电子设备主要为电脑、打印机、电视机、复印机、空调以及部分
展柜等设备。以上设备均在用于唯美度科技(北京)有限公司的办公区域、各分公司和直
营店，设备维护保养良好，管理情况良好。
(二)设备账面值构成
唯美度科技(北京)有限公司为一般纳税人，税率为 17%。设备类固定资产折旧采用
年限平均法计提，车辆按 10 年计提折旧，残值率 5%；电子设备按 5 年计提折旧，残值
率 5%。企业固定资产机器设备类账面价值为购置费用及其他各种相关费用合计数。
三、评估依据
(一)财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业
道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
(二)中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资
产评估准则—评估程序》、 资产评估准则—工作底稿》、 资产评估准则—机器设备》、 资
产评估值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
(三)中国注册会计师协会 2003 年 1 月 28 日发布的《注册资产评估师关注评估对象
法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
(四) 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 538 号)(2008
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年 11 月 10 日发布)；
(五)《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕
106 号)；
(六)2014 年版《机电产品价格信息查询系统》；
(七)《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号)；
(八)《中国汽车网》、《新浪汽车》、《易车网》、《万车网》、《汽车点评网》、《太平洋
汽车网》、《全纳车网》等专业汽车价格信息网站；
(九)评估基准日近期的《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT 主流资讯平台》
等专业电子设备价格信息网站；
(十)《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；
(十一)设备类固定资产评估明细表；
(十二)评估人员收集的购置发票、合同等资料以及其他相关资料。
四、评估过程
(一)评估工作准备阶段
指导委托方、产权持有方在自查的基础上，根据资产评估的要求认真填写《固定资
产评估明细表》；按要求对企业所提供的《评估明细表》进行审核、修改、补充，以形
成正式的评估申报明细表；根据委托方、产权持有方的实际情况、委估资产的特点及相
关的管理体制制定评估计划。
(二)现场勘察阶段
依据评估工作计划，评估人员在委托方及产权持有者有关工作人员的配合下对申报
评估的设备类固定资产进行核实，现场勘察了解设备的技术状态、工作环境和维修保养
情况。了解其利用率、负荷率、故障率和维护保养状态；查阅重点设备的技术档案；全
面了解设备购置、使用及在用、闲置、封存、拆除、已处置等情况。
(三)评定估算阶段
通过市场询价及利用已掌握的价格信息，确定评估对象的购置价，按照有关的取费
标准确定重置成本；综合评定机器设备的综合成新率；计算评估值。
(四)检查、汇总、分析评估结果。
五、评估方法
本次评估对车辆、电子设备均采用重置成本法进行评估。
设备类固定资产评估的成本法是通过估算全新设备的重置成本，然后扣减实体性贬
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值，或在综合确定成新率的基础上，确定设备评估值的方法。成本法的基本计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
(一)重置成本的确定
设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的
一切直接费用和合理的间接费用，如：设备购置费(设备出厂价)、运杂费、安装调试费
等。
1.车辆重置成本的确定
对于车辆，评估人员通过查询 2014 年版《机电产品价格信息查询系统》及《太平
洋汽车网》、《搜狐汽车网》、《易车网》、《汽车点评网》、《全纳车网》等网站，并经适当
调整确定重置单价，加计国家统一规定的车辆购置税等税费以及其他合理费用，确定重
置成本；同时，根据财政部、国家税务总局颁布的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业
税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106 号)文件，所有车辆均抵扣进项税。即：
车辆购置税税率
重置成本=车辆购置价× 1 +车辆的其他费用-进项税
1 17%
2.电子设备重置成本的确定
对于电子设备，评估人员通过查询 2014 年版《机电产品价格信息查询系统》及《太
平洋电脑网》、《中关村在线》等网站并经适当调整确定重置单价，即：
电子设备重置成本=含税购置价
对于使用时间较长，且目前市场已经不再出售的电子设备，则直接以市场二手价或
可变现价值确定评估值。
3、对于电子设备中的非标设备，采用以下方法进行评估：
(1)设备的重置成本的基本计算公式如下：
重置成本=设备费(不含税)+运杂费+安装费
(2)有关取费依据和标准
1)运杂费的确定
机器设备运杂费包括从发货地到设备使用地所发生的装卸运输、运输、保管及其他
有关费用，通常采用机器设备基价的一定比率计算，计算公式：
机器设备运杂费=机器设备购置价×机器设备运杂费率
当地零星购置设备运杂费按购置费的 0.2—0.5%取费。
设备运杂费率按下表取费：
运输里程 取费基础 费率(%) 运输里程 取费基础 费率(%)
100KM 以内 设备原价 0.8 1250KM 以内 设备原价 2.0
200KM 以内 设备原价 0.9 1500KM 以内 设备原价 2.2
300KM 以内 设备原价 1.0 1750KM 以内 设备原价 2.4
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运输里程 取费基础 费率(%) 运输里程 取费基础 费率(%)
400KM 以内 设备原价 1.1 2000KM 以内 设备原价 2.6
500KM 以内 设备原价 1.2 2000KM 以上每增
设备原价 增 0.1
750KM 以内 设备原价 1.5 250KM 增加
1000KM 以内 设备原价 1.7 -- -- --
2)安装调试费的确定
机器设备安装调试费按机器设备基价的安装费率估算，计算公式：
机器设备安装费=设备购置费×安装费率
(二)成新率的确定
1. 对于具有公安交通管理部门发放的《机动车行驶证》的车辆，参照《机动车强制
报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号)的有关规定，
以车辆行驶里程、使用年限两种方法，根据―孰低法原则‖确定理论成新率；对于《机动
车强制报废标准规定》中规定的小、微型非营运载客汽车、大型非营运小型轿车、轮式
专用机械车等无使用年限限制的车辆以行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情
况对理论成新率进行调整。
成新率计算公式为：
经济寿命年限 - 已使用年限
年限成新率= 100%
经济寿命年限
规定最高行驶里程 已行驶里程
里程成新率= 100%
规定最高行驶里程
理论成新率=MIN(年限成新率，里程成新率)
成新率=理论成新率×调整系数
2. 电子设备由于价值量小且属于通用设备，主要采用年限法确定成新率，即根据设
备的经济寿命年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。按使用年限确定成新率的公
式为：
经济寿命年限 - 已使用年限
成新率=年限成新率= 100%
经济寿命年限
(三)评估值的确定
1. 评估值确定
根据成本法评估的原理，将重置成本和成新率相乘得出评估值。其基本计算公式如
下：
评估值=重置成本×成新率
2. 部分陈旧在用的小型设备，以市场二手价或可变现价值，按照市场法的思路确定
评估值。
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六、清查评估结果
经过全面清查，唯美度科技(北京)有限公司申报的设备类固定资产，评估结果如下
表：
评估值 增值额 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 9,657,680.00 8,079,368.00 -2,288,220.80 90,367.17 -19.15 1.13
固定资产-车辆 6,683,150.00 5,874,405.00 -1,229,010.72 -123,050.67 -15.53 -2.05
固定资产-电子设备 2,974,530.00 2,204,963.00 -1,059,210.08 213,417.84 -26.26 10.72
七、评估结果分析
本次委托评估的设备类固定资产增值 1.13%，其中车辆减值 2.05%，电子设备增值
10.72%。评估人员根据被评估单位采取的会计政策以及市场价格变化等因素，将对本次
评估增值发生影响的主要原因列示如下：
1、 车辆评估值减值的主要原因：
(1)随着近年来汽车工业的不断发展，汽车价格逐年下降，造成车辆重置成本有所下
降，因而造成评估原值、净值的部分减值；
(2)根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕
106 号)文件，所有车辆均可以抵扣进项税，被评估单位账面值未进行抵扣，形成评估原
值、净值一定量的减值；
(3)被评估单位采用的会计折旧年限与评估使用的经济寿命年限的差异、以及成新率
对评估净值的影响大于折旧率对账面净值的影响，造成了车辆评估值的增值。
(4)以上三种因素相互作用，最终形成车辆评估值的减值。
2、电子设备评估值增值的主要原因：
(1)电子设备工艺技术更新较快，市场价格逐年下降，造成设备重置成本的下降，因
而导致评估原值、净值的减值；
(2)被评估单位采用的会计折旧年限与评估使用的经济寿命年限的差异，造成了电子
设备评估值的增值。
(3)以上两种因素相互作用，最终形成电子设备评估值的增值。
八、评估案例
案例一：宝马 740 汽车 评估明细表 4-6-5 序号 2
(一)基本情况
车辆名称：宝马 740 汽车
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车辆型号：宝马牌 WBAKB210
生产厂家：德国宝马集团丁格芬工厂
牌照号码：京 N38Q02
启用日期：2010 年 12 月
已行驶里程：51,395 公里
账面原值：1,300,000.00 元
账面净值：723,666.67 元
车辆数量：1 辆
设备状态：在用
(二)主要技术参数
车辆类型：小型轿车
发动机型号：N52B30CF
标准排量：2996mL
最大功率：190Kw
燃料形式：汽油
核定载客：4 人
出厂日期：2010 年 6 月
(三)车辆概况
该车启用于 2010 年 12 月，为小型轿车，北京市及周边地区公路情况良好，车辆磨
损情况良好。该车维护保养及时，车况良好。
(四)重置成本的确定
根据查阅《新浪汽车》、《搜狐汽车》、《易车网》、《汽车点评网》、《全纳车网》等相
关资料，同时结合该车的具体情况，确定该型号的小型轿车购置单价为 1,188,000.00 元,
应抵扣进项税额为 172,615.00 元。
车辆购置税税率
重置成本=车辆购置价× 1 +车辆的其他费用-进项税
1 17%
= 1,188,000.00×[1+10%/(1+17%)]+500-172,615.00
= 1,117,420.00(元) (取整)
(五)成新率的确定
1、年限法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号)第五条及第七条之规定，国家对小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车
无使用年限限制，因此不再计取年限法成新率
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2、里程法成新率
至评估基准日，该车已行驶里程为 51,395 公里，小型轿车的规定行驶里程为 600,000
公里。
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
=(600,000- 51,395)/600,000×100%
=91% (取整)
3、理论成新率
依据《资产评估常用数据与参数手册》中有关车辆评估相关内容的规定，在车辆评
估中如无特殊原因，车辆的理论成新率以孰低法计取，即选取年限法成新率与里程法成
新率较低者为该车的理论成新率。因对于非运营轿车不再计取年限法成新率，则视车辆
具体情况，依据里程法成新率确定理论成新率。
根据该车的具体情况，确定理论成新率为 91%
4、调整系数的确定
对调整系数采用观察鉴定的方法确定。
评定
序号 鉴定情况记录
项目
1)车身外部无明显碰伤、划痕、脱漆及锈蚀，车身及驾驶室的门窗玻璃完好，密封性良好，
驾驶室仪表完好
外观
1 2)发动机及变速箱体、后桥结合部无漏油现象，冷却系统无渗漏情况，转向系统及变速箱操
检查
作轻便灵活
3)轮胎磨损程度在正常范围内，无明显扎伤
1)加速性能：原地起步加速至 100 公里/时未超过 15 秒，加速性能正常
2)制动性能：该车在 25 度干燥坡道上，拉紧手制动杆，汽车不滑溜。在干燥平坦路面上以
20 公里/时行进时踩下脚制动板，其制动距离为沥青路面小于 2 米。该车制动时无跑偏现象
行驶 3)在行驶中，发动机无活塞敲缸情况，曲轴连杆无异常振动及声响。变速箱无脱挡、跳挡及
2
检查 敲击声，转向轮及变速杆轻便灵活。离合器分离彻底，接合平稳可靠，不发抖，不打滑及无
异常声响
4)运行两小时后，冷却液温不超过 90 度，机油温度不超过 95 度，齿轮油温不超过 85 度，
废气排放色度正常
评估人员向被评估单位管理人员及财务人员了解被评估车辆现实状况及使用情况，
认定不需要对成新率进行调整，故确定调整系数为 1。
5、 综合成新率
综合成新率=理论成新率×调整系数
=91%
6、评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
= 1,117,420.00×91%
= 1,016,852.00 (元) (取整)
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案例二：展柜 评估明细表表 4-6-6 序号 187
(一) 基本情况
设备名称：展柜
规格型号：岛柜 25000mm
生产厂家：大连金鹰装饰工程有限公司
账面原值：170,856.00 元
账面净值：119,456.82 元
启用日期：2012 年 12 月
设备数量：1 台
设备状态：在用
(二)设备重置成本的确定
展柜应抵扣进项税，评估人员通过咨询大连金鹰装饰工程有限公司，同时参照该设
备的具体情况，确定该展柜的含税购置单价为 143,680.00 元，重置成本计算结果如下：
计量
部件 序号 名称 数量 单价(元) 单价(元)
单位
1 背柜 8.80 米 4,200.00 36,960.00
2 背柜上帽 8.80 米 550.00 4,840.00
3 灯带 15.80 米 600.00 9,480.00
4 L 型前柜 8.60 米 4,000.00 34,400.00
5 化妆台 1.00 个 4,200.00 4,200.00
6 玻璃前柜 1.00 组 4,200.00 4,200.00
7 收款台 1.00 个 2,800.00 2,800.00
8 亚克力展架护肤 2.00 组 4,000.00 8,000.00
柜体 9 亚克力展架彩妆 2.00 组 4,000.00 8,000.00
10 玻璃支撑 5.00 根 700.00 3,500.00
11 玻璃支撑上下白钢 10.00 个 100.00 1,000.00
12 化妆镜 4.00 个 600.00 2,400.00
13 亚克标识 8.00 套 100.00 800.00
14 发光标识 8.00 套 80.00 640.00
15 灯箱 14.20 平米 55.00 781.00
16 空开及布线 25.40 平米 130.00 3,302.00
小计(元) 125,303.00
17 电表 1.00 个 128.00 128.00
18 金卤灯 20.00 套 320.00 6,400.00
19 筒灯 20.00 套 80.00 1,600.00
灯具
20 射灯 20.00 套 100.00 2,000.00
21 T5 日光灯 150.00 套 55.00 8,250.00
小计(元) 18,378.00
合计(元) 143,680.00
购置单价(不含税) 122,800.00
22 运费 3.00% 4,310.00
其它 23 安装费 2.00% 2,874.00
小计(元) 5,748.00
重置成本(元) 129,990.00
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确定展柜的重置成本为 129,990.00 元。
(三)成新率的确定
用年限法确定综合成新率。此展柜至评估基准日，已使用 1.51 年，展柜的经济寿
命年限为 10 年。
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=(10- 1.51)/10×100%
=85% (取整)
确定展柜的综合成新率为 85%。
(四)评估值的确定：
评估值=重置成本×综合成新率
=129,990.00 ×85%
=110,492.00 (元)
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无形资产—其他无形资产评估说明
一、评估对象概况
本次评估的其他无形资产为外购商用软件、专利权，专利权为账外资产。具体如下
表：
(一)外购商用软件
法定/预计
无形资产名称和内容 取得日期 原始入账价值 账面价值
使用年限
用友软件 2011/6/25 5 332,353.50 142,356.49
(二)专利权
序 专利类
无形资产名称和内容 专利号/注册号 取得方式 使用期限 申请日 专利权人
号 型
深圳唯美度生物科技有限公
山奈提取物的新应用及
司、中山大学、唯美度科技(北
1 包含山奈提取物的防晒 ZL201010263050.0 发明 合作研发 20 2010/8/24
京)有限公司、中山市尤利卡天
化妆品
然药物有限公司
唯美度科技(北京)有限公司、
2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 发明 合作研发 20 2011/8/10 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
4 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 发明 合作研发 20 2012/11/30 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
唯美度科技(北京)有限公司、
5 保湿抗敏乳液 ZL201210500977.0 发明 受让所得 20 2012/11/30 深圳唯美度生物科技有限公
司、兰晶
快速润泽皮肤、愈合手
6 脚干裂的护肤品的制备 ZL200610134988.6 发明 受让所得 20 2006/12/25 唯美度科技(北京)有限公司
方法
一种美白化妆品及其制
7 ZL200810224956.4 发明 自主研发 20 2008/10/28 唯美度科技(北京)有限公司
备方法
8 一种抗皱保湿乳 ZL201110244777.9 发明 自主研发 20 2011/8/25 唯美度科技(北京)有限公司
双羟基油酸及它的制备 2013/10/1 中山市尤利卡天然药物有限公
9 ZL200810029098.8 发明 独占实施许可 2008/6/27
方法与用途 -2018/9/30 司、中山大学
委估专利权简介如下：
序号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 简介
本发明公开了山奈提取物在防晒化妆品中的新应用及包含山奈提取物的化妆品，属于中
药及化妆品领域。山奈提取物在 UV-B 区有很强的紫外吸收，吸收强度大，能有效地吸
山奈提取物的新应用
收阳光中的紫外线，防止人体皮肤晒红、晒伤、晒黑，也是光感皮炎的治疗药物，可作
1 及包含山奈提取物的 ZL201010263050.0
为防晒化妆品的防晒成分，与多种防晒剂复配，配制防晒护肤化妆品，制得的化妆品防
防晒化妆品
晒指数高，且与化学防晒剂相比，安全性更好，不容易引起过敏反应。原料易得，山奈
是南方地区特色药食同源植物，在广东、广西、云南等地有大量种植。
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序号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 简介
本发明是一种专用于护理人体皮肤、改善皮肤机能并使之美白、嫩肤的奶膏。它是由鲜
牛奶、丝肽液、甘草黄酮、胶原蛋白、十六烷基糖苷和十六醇、聚二甲硅氧烷、油溶月
桂氮草酮、红没药醇等原料经混合、加温搅拌、均质乳化工艺精制而成。本发明所得的
2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 产品与现有技术产品相比较有如下优点：1、美白、嫩肤效果好：因其所选的原料大多是
从天然原料中提取，所以用于皮肤后，不产生任何负作用；2、无气味、见效快：产品中
含有强渗透剂，故可起到快速美白、嫩肤的效果；3、不过敏：由于本发明中含防敏原料，
所以即便是敏感性皮肤也可以放心使用。
一种专用于人的面部皮肤且又兼有美白、保湿作用的柔肤水。由：1、3 丁二醇：3-5 份；
吡咯烷酮羧酸纳：4-6 份；甘草酸二钾：0.2-0.4 份；NMF-50：2-4 份；抗过敏剂(CD-2901)：
4-6 份，纯净水：100-110 份；透明质酸(1％)：4-6 份；熊果苷：1.5-2.5 份；壬二酸衍生
3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 物 4-6 份等原料经加热、保温、搅拌工艺制成。本发明与已有技术相比较有如下优点：1、
没有中草药气味和颜色，深受广大用户的欢迎；2、防止皮肤过敏，由于本品加有抗过敏
剂 CD-2901，用户可放心使用；3、效果明显，由于本发明中加有美白剂、润肤剂、保湿
剂，故其柔肤的同时，起到的滋养皮肤的效果。
本发明是一种既可使人面部皮肤长时间保持水分，又可防止人的皮肤过敏的保湿抗敏乳
液。它是将卡波树脂 2020、丙二醇、1，3 丁二醇、羟笨甲酯、NMF-50、甘草酸二钾、
GD2901、纯化水、20％三乙醇胺、胶原蛋白液、水溶维生素 E 等成分按一定的比例混合
4 保湿抗敏乳液 ZL201210500977.0
后，经加热、搅拌、冷却等程序制成。采用上述方法制成的保湿抗敏乳液与已往的保湿
产品相比较，克服了已往的产品中存在的易过敏、保湿时问短、护肤效果差的缺点，深
受广大用户欢迎。
一种快速润泽皮肤、愈合于脚干裂的护肤品及制备方法。它是将 十六—十八混合醇、
快速润泽皮肤、愈合
9022、单甘脂乳化剂、白油、丙二醇，氮铜、尿 囊素、羊毛脂、去离子水等原料按要求
5 手脚干裂的护肤品的 ZL200610134988.6
分别混合、加温、乳化后经搅 拌制得。本发明制备的护肤品与已有技术相比较具有如下
制备方法
优点：①能 使润肤原料快速渗透到皮肤中；②能快速愈合干裂创口；③造价成本 低。
本发明是一种既可使人的皮肤细嫩、又可以抵抗皮肤过敏的嫩肤抗敏精华液。它是由 1，
3 二羟基丁烷、丙二醇、吡咯烷酮羧酸钠、甘草酸二甲、海藻多糖、水溶维生素 E 等原料
6 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 经加热、乳化搅拌、降温等工序制备而成。本发明与以往现有技术相比较有如下优点：1、
护肤效果好：可使人们面部皮肤细嫩；2、抗过敏：配方中有甘草酸二甲、及抗过敏剂，
故敏感性皮肤人群也可用；3、生产工艺简单、成本低廉。故深受广大用户欢迎。
一种美白化妆品，包括 A 组分，B 组分和 C 组分，其中 A 组分含有乳化剂，油脂，抗氧
化剂；B 组分含有六角水、保湿剂和稳定剂；C 组分含有多种美白成份和有效营养保湿
美白天然成份。本发明还公开了 该美白化妆品的制备方法，具体步骤为：1)将上述 A、
一种美白化妆品及其 B 两相分别加入油 锅及水锅中，加热 80-85℃至料体全部溶解完全；2)将 A、B 两相抽入
7 ZL200810224956.4
制备方法 乳 化锅中，抽真空、搅拌、均质 5-8min 后，保湿 20-30min，加入 C 相，均质 3min 后，
真空消泡降温，搅拌分散均质，35℃出料。本发明美白化妆品 的采用大量有效的美白成
份和营养保湿天然成份配伍，提高了美白成份 的渗透力，使美白成份更容易被皮肤吸收，
增加了美白的功效，并且其 制备工艺简单、稳定性好。
本发明公布了一种用于护理和改善老化、营养缺乏或受到环境损害皮肤的化妆品组合
物，所述组合物包含纳米金、用于皮肤细胞代谢的高能量来源和/或胜肽类、一种或多种
8 一种抗皱保湿乳 ZL201110244777.9
抗氧化剂，各组分协调作用好，可在皮肤的视觉外观、生理学功能、临床特性和生物物
理学特征方面提供改进。
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序号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 简介
双羟基油酸及它的制备方法与用途，涉及新的十八碳烯酸衍生物，双羟基 油酸及它的
制备方法与用途。该化合物是用共轭亚油酸与二氧化硒在 25-60℃ 下搅拌 0.5-2h 后，继
续搅拌反应 12-48h 后，加水洗涤，收集有机溶剂层，回 收溶剂反应得到的双羟基油酸，
双羟基油酸及它的制
9 ZL200810029098.8 分子式为 C18H34O4，形态为淡黄色的油状物。 双羟基油酸可用于制备治疗肥胖、降血
备方法与用途
脂、降血糖，提高免疫力的药物或食品； 制备抗氧化和美白的皮肤护理外用制剂。也可
在双羟基油酸中添加左旋肉碱， 制备治疗肥胖、降血脂、降血糖的药物或食品，或用作
饲料添加剂，产品中双 羟基油酸与左旋肉碱的重量比为 4∶1～8。
上述专利权 6、7、8 项为被评估单位所有；1、2、3、4、5 项为被评估单位及其全
资子公司和其他单位共有，各自使用，互不干涉和影响；9 项为被评估单位的独占许可
使用权。本次评估对象为 6、7、8 项专利所有权和 1、2、3、4、5 项专利共有权及 9 项
的独占许可使用权。
上述专利均用于深圳唯美度公司生产美容产品。对于产品的销售收入的确认分别
为：北京唯美度公司以服务费的形式确认收入，深圳唯美度公司以产品的形式确认收入。
二、宏观经济
详见收益法宏观经济说明
三、行业概况
详见收益法行业概况说明
四、评估依据
(一)财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职
业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
(二)《资产评估准则——无形资产》、《专利资产评估指导意见》(中评协〔2008〕
217 号)；
(三)评估人员现场考察、行业调查获取的相关资料；
(四)被评估单位对相关产品未来年度收益预测资料；
(五)WIND 金融数据终端提供的数据。
五、评估方法
本次评估，纳入评估范围的无形资产为外购商用软件-用友财务软件和专利权。
对于用友财务软件，因该类型财务软件存在公开市场，故按照评估基准日市场购置
价确认评估值。
对于专利权一般的评估方法有三种，即重置成本法、市场比较法和收益现值法。
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一般认为无形资产价值和获取成本往往具有弱对应性，成本法不能准确反映其价
值，因为该类资产的价值通常主要表现在高科技人才的创造性智力劳动和企业产品质
量、服务质量带来的知名度等诸多方面，而这些因素对应的成本很难获取。基于以上因
素，本次评估没有采用重置成本法。
市场比较法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用
的，采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平
交易。结合本次评估专有技术的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有关业
内人士的介绍，目前国内没有类似无形资产的转让案例，本次评估由于无法找到可对比
的历史交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本次评估。
由于以上评估方法的局限性，本次评估采用收益现值法。
收益现值法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法，
属于在国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的技术评估方法。
根据本次评估目的、评估对象的具体情况，我们选用收益途径下的销售收入分成法
进行评估。该方法认为在技术产品的生产、销售过程中专利技术等无形资产对产品创造
的利润是有贡献的，采用适当方法估算确定专利技术等无形资产对产品所创造的收入贡
献率，再选取恰当的折现率，将产品中每年专利技术等无形资产对收入的贡献折为现值，
同时，我们对该收益的预测采用有限年法，对于企业的预期净收益采取逐年预测折现累
加的方法。
其基本公式为：
式中：P ——待估无形资产的评估价值；
Ri——预测第 n 年委估企业的销售收入；
a ——技术分成率；
n ——年序号；
i ——折现期；
r ——折现率。
六、评估假设及限制条件
(一)假设条件
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化；
2、被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和
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不可抗力因素造成的重大不利影响；
3、国家现行的银行利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大
变化；
4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
5、被评估单位不改变经营方向，持续经营；
6、被评估单位经营方式、管理、技术团队不发生重大变化，存货采购、销售渠道
不发生重大变化；
7、委托方和被评估单位提供的评估资料和资产权属资料真实、合法、完整，评估
人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信；
8、被评估单位完全遵守所有相关的法律、法规和政策规定；
9、被评估单位未来将采取的会计政策和此次进行评估时所采用的会计政策在重要
方面基本一致；
10、国家有关部门现行的与被评估单位所拥有的专利技术相关的产品技术标准无重
大改变，被评估单位不会出现专利技术的泄密；
11、唯美度科技(北京)有限公司未来年度仍能持续获得高新技术企业资格，并享有
基准日执行的企业所得税优惠政策；
12、假设经营期限内每年的收入支出均发生在年(期)中。
(二)限制条件
本次评估无限制条件。
七、评估估算过程
(一)经济寿命期(n)
发明专利法定保护年限为 20 年，为 2011 年至 2014 年取得，剩余法定保护期较长。
但是，技术的经济寿命主要受替代技术的出现时间影响。考虑到该项技术产品的市场竞
争情况，技术进步，可替代性等因素，综合分析判定该项技术剩余经济寿命为 4.5 年。
第 9 项独占许可使用权使用期限至 2018 年 9 月 30 日，根据北京唯美度公司和深圳
唯美度公司生产需求，预计该专利使用到期后需续期到 2018 年底。
(二)被评估单位销售收入的预测(R)
1、因北京唯美度与深圳唯美度实为不可分割的整体，未来收入合并预测，这两个
公司的账外无形资产-专利均应用于目前销售的产品，因此，其对收入的贡献也合并计
算。收入预测过程见收益法销售收入预测，预测结果为：
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技术评估表 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
销售收入 185,678,457.14 388,039,740.19 457,886,893.43 526,569,927.44 579,226,920.19
2、基准日后到期的独占许可使用费，根据签订的许可使用协议和唯美度出具的说
明，许可专利许可使用到期后，产权所有人仍与唯美度签订许可使用协议，使用费不变，
仍按原协议执行。具体使用费计算如下：
金额单位：万元
名称 2014/12/31 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31 2018/12/31
北 双羟基油酸及它的制备方法与用途
0.225
京
一种贯叶连翘提取物的制备方法 0.00 0.42 1.00 1.00 1.00
快速消除面部粉刺且不留印迹的祛
0.00 0.00 0.28 0.50 0.50
痘软膏
用于减肥、降脂、降糖、降压、防
0.00 0.42 1.00 1.00 1.00
治骨质疏松的复方制剂
深 密腺小连翘在制备减肥食品中的应
0.35 1.00 1.00 1.00 1.00
圳 用
一种含金丝桃素类和黄铜类化合物
0.00 0.00 0.59 1.00 1.00
提取物的制备工艺
一种纯化金丝桃素的工艺 0.00 0.00 0.59 1.00 1.00
单羟基共轭亚油酸及它的制备方法
0.00 0.00 0.00 0.00 0.23
与用途
合计 0.35 1.84 4.45 5.50 5.955
(三)确定委估技术相关产品销售收入分成率
根据中国物资出版社郭民生等编著《技术资产评估方法.参数.实务》中附录二：国
内工业各行业(销售收入)技术分成率参考数值表得出：化妆品制造业分成率为
0.65—1.94。
具体到各种产品技术，需要进行综合评价，确定调整系数。评价过程见下表所示：
序号 项 目 权 重 现行状况 打分 得分
1 技术水平 15% 该专利及非专利技术较为先进 80 12
2 技术成熟度 15% 专利技术开发应用时间较短，成熟度稍差 70 10.5
3 经济效益 10% 专利技术开发应用有限，成熟度稍好，效益开始显现 60 6
4 市场前景 20% 专利技术市场前景较好，目前正处于快速发展期 85 17
5 社会效益 5% 专利技术较为节省能源 50 2.5
6 政策吻合度 5% 专利技术符合国家政策 80 4
7 投入产出比 10% 专利技术创造价值较高 70 7
8 技术保密程度 20% 保密性较好，由国家专利政策保护 80 16
合计 100% 75
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技术分成率调整系数：r=75%
根据待估专利技术分成率的取值范围及调整系数，可最终得到分成率。计算公式为：
a=m+(n-m)×r
式中：a——待估专利技术的分成率；
m——分成率的取值下限；
n——分成率的取值上限；
r——分成率的调整系数。
将m=0.65%，n=1.94%，r=0.75代入上式得到，调整后的技术分成率为K=1.62%(取
整)。考虑到美容产品市场竞争情况，技术进步，可替代性等因素，2014年及以后年度
的技术分成率逐年递减。
2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
销售收入分成率 1.62% 0.97% 0.58% 0.35% 0.21%
(四)确定无形资产折现率
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。本次评估
的折现率我们采用对比公司的无形资产投资回报率作为专利技术评估的折现率。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
T 为所得税率
其中：Ke = Rf+β×ERP+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
ERP=市场风险溢价；
Rc =企业特定风险调整系数。
1、权益资本成本 Ke 的确定
(1)无风险报酬率 Rf 的确定
无风险报酬率 Rf 采用国债的到期收益率(Yield to Maturate Rate)，国债的选择标准
是国债到期日距评估基准日超过 4.5 年的国债，以其到期收益率的平均值作为平均收益
率，以此平均值作为无风险报酬率 Rf。查阅 Wind 资讯并计算距评估基准日超 4.5 年的
国债平均收益率为 4.1524%。
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(2)企业风险系数
通过查询 WIND 资讯网，得到对比上市公司的 Beta 值。
查询数据详见下表：
证券代码 证券简称 E D βu T(%)
000523.SZ 广州浪奇 346,337.27 93,280.95 1.2632 15
600315.SH 上海家化 2,464,504.37 1,669.47 0.8433 15
600249.SH 两面针 238,950.00 59,661.42 0.9192 25
平均 1,016,597.21 51,537.28 1.0086
Beta=1.0086
(3)股权市场超额风险收益率 ERP 的确定
市场风险超额回报率是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高
于无风险利率的回报率，本次评估利用沪深 300 指数，计算确定市场风险超额回报率为
7.25%。
(4)企业特定风险调整系数 Rc 的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，综合分析后得出可比公司特定风险收益率
取 1.0%。
(5)权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，计算可比公司权益资本成本详见下表：
广州浪奇 上海家化 两面针
D/(D+E) 0.2122 0.0007 0.1998
E/(D+E) 0.7878 0.9993 0.8002
Rf 4.1524% 4.1524% 4.1524%
βl 1.5524 0.8438 0.9192
ERP 7.25% 7.25% 7.25%
Rc 1.00% 1.00% 1.00%
ke 16.41% 11.27% 11.82%
2、债务资本成本(Kd)
债权回报率是债权人投资被评估企业债权所期望得到的回报率，债权回报率也体现
债权投资所承担的风险因素。目前在国内，对债权期望回报率的估算一般多采用银行贷
款利率。最新一期人民币贷款利率表如下：
种类项目 年利率(%)
一、短期贷款
六个月(含) 5.6
六个月至一年(含) 6
二、中长期贷款
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一至三年(含) 6.15
三至五年(含) 6.4
五年以上 6.55
本次评估，债务资本成本取 5 年以上贷款利率，即 Kd=6.55%。
3、根据市场价值估计计算的同行业可比上市公司的目标债务与股权比率(D/E)
根据同行业可比上市公司的带息债务与股权市场价值水平，通过以上―(2)企业风险
系数‖中计算表，确定可比上市公司目标债务与股权比率(D/E)。
广州浪奇 上海家化 两面针
D/(D+E) 0.2122 0.0007 0.1998
E/(D+E) 0.7878 0.9993 0.8002
4、所得税率(T)
可比上市公司广州浪奇 15%、上海家化 15%、两面针 25%。
5、加权资本成本税前 WACC 的确定
广州浪奇 上海家化 两面针
D/(D+E) 0.2122 0.0007 0.1998
E/(D+E) 0.7878 0.9993 0.8002
Rf 4.1524% 4.1524% 4.1524%
βl 1.5524 0.8438 0.9192
ERP 7.25% 7.25% 7.25%
Rc 1.00% 1.00% 1.00%
ke 16.41% 11.27% 11.82%
kd 6.55% 6.55% 6.55%
WACC 税后 13.97% 11.27% 10.57%
WACC 税前 16.43% 13.25% 14.09%
6、无形资产投资回报率的确定
上述计算的WACC 可以理解为可比上市公司全部资产的期望回报率，企业全部资
产包括流动资产、固定资产和无形资产组成。WACC可以用下式表述：
WACC税前=Wc × Rc +Wf × R f+W i× Ri
其中： Wc:为流动资产(资金)占全部资产比例；
Wf:为固定资产(资金)占全部资产比例；
Wi: 为无形资产(资金)占全部资产比例；
Rc: 为投资流动资产(资金)期望回报率；
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Rf: 为投资固定资产(资金)期望回报率；
Ri: 为投资无形资产(资金)期望回报率；
我们知道，投资流动资产所承担的风险相对最小，因而期望回报率应最低。我们取
一年内平均银行贷款利率6.00%为投资流动资产期望回报率。投资固定资产所承担的风
险较流动资产高，因而期望回报率比流动资产高，我们取银行5年以上平均贷款利率
6.55%为投资固定资产的期望回报率。我们将上式变为
Ri=(WACC税前– Wc×Rc- Wf×Rf)/ Wi
计算Ri 为投资无形资产的税前期望回报率。
对于流动资产我们在估算中采用企业营运资金，计算公式如下：
营运资金 = 流动资产合计–流动负债合计 + 短期银行借款 + 其他应付款等
+一年内到期的长期负债等。
对于固定资产我们在估算中采用固定资产账面净值。
无形资产折现率的详细分析计算见下表：
证券代码 证券简称 营运资金 Wc 非流动有形资产 Wf Wi Ri
000523.SZ 广州浪奇 19,099.79 4.34% 82,553.54 18.78% 76.88% 19.44%
600315.SH 上海家化 215,476.73 8.74% 109,937.99 4.46% 86.80% 14.33%
600249.SH 两面针 -876.97 -0.29% 189,704.77 63.53% 36.76% 27.06%
税前折现率平均 77,899.85 0.04 127,398.77 28.92% 66.82% 20.27%
无形资产折现率Ri税前=20.28%
(五)评估值的确定
将上述参数带入公式：
计算如下表：
评估表 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
销售收入 185,678,457.14 388,039,740.19 457,886,893.43 526,569,927.44 579,226,920.19
收入分成率 1.62% 0.97% 0.58% 0.35% 0.21%
技术分成收入 3,003,349.04 3,765,925.68 2,666,275.38 1,839,730.01 1,214,221.81
许可使用费 3,500.00 18,400.00 44,500.00 55,000.00 59,550.00
折现率 20.27% 20.27% 20.27% 20.27% 20.27%
折现期数 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00
折现系数 0.9549 0.8314 0.6913 0.5748 0.4779
技术分成收入现值 2,864,551.76 3,115,829.66 1,812,398.36 1,025,793.15 551,791.39
合计 9,370,364.33
根据北京唯美度和深圳唯美度签订的协议，双方对于专利权评估值各占50%，故北
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京唯美度纳入评估范围的专利权评估结果为9,370,364.33×50%= 4,685,182.16元。
八、评估结果
经过评估，外购用友软件评估值为 291,876.07 元，专利权评估值为 4,685,182.16 元，
无形资产评估值合计为 4,977,058.23 元，增值 4,834,701.74 元，增值率 3,396.19%。
增值原因：主要帐外无形资产纳入评估范围，导致评估增值。
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长期待摊费用评估说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的唯美度(科技)北京有限公司的长期待摊费用全部为展柜摊销，
存放在加盟商、代理商处，用于展示美容产品。原始发生额 38,266,576.00 元，账面价值
20,227,642.00 元，形成日期为 2012 年 9 月-2014 年 5 月，摊销期 36 个月。清查时对上
述费用的形成原因、账面价值和实际摊销状况进行了核实。
二、评估过程
长期待摊费用的评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对评估范围内的长期待摊费用构成情况进行初步了解，提交长期待摊费用评估准备
清单和评估申报明细表规范格式，按照评估规范化的要求，指导企业财务人员填写相关
评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
由公司有关人员介绍各项长期待摊费用的形成原因、记账原则等情况；
对各项长期待摊费用进行抽查，查阅付款凭证和相关的构成内容。
第三阶段：综合处理阶段
将核实调整后的评估申报明细表录入计算机，建立相应的数据库；
第四阶段：评估测算、撰写评估说明
三、评估方法
公司长期待摊费用账面原始发生额 38,266,576.00 元，账面价值 20,227,642.00 元，
为展柜，存放在加盟商、代理商处，用于展示美容产品。评估人员查阅了相关合同书、
加工清单，翻阅了相关会计记录，核实了费用的构成情况。经核实，展柜账面无误，账
面均为制作费，与评估基准日市场价格变化幅度不大，此外展柜摊销及使用情况正常，
可使用年限与摊销年限一致，对这部分长期待摊费用，评估人员以经核实后的摊余价值
作为评估值。
经测算，此项的评估值为 20,227,642.00 元。
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四、评估结果
唯美度科技(北京)有限公司的长期待摊费用的评估值为 20,227,642.00 元。
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递延所得税资产
纳入本次评估范围的递延所得税资产为被评估单位实行新会计准则，在评估基准日
企业应计提资产减值损失，即对应收账款、其他应收账款计提坏账准备和固定资产减值
准备产生的，经审计调整形成的所得税应纳税差异, 为会计和税法在确认企业所得税时
的暂时性差异。评估中首先对计提的合理性、递延所得税资产核算方法、适用税率、权
益期限等进行核实，判断未来能否实现对所得税的抵扣；然后按评估要求对所涉及的债
权类资产和固定资产据实进行评估，对坏账准备、减值准备按零值处理；再后将评估结
果与账面原金额进行比较，以评估所确定的风险损失对递延所得税资产的账面记录予以
调整，从而得出评估值。
递延所得税资产评估值为 131,934.09 元。
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负债评估说明
一、概况
本次负债评估范围为唯美度科技(北京)有限公司的负债。主要为流动负债和非流动
负债。具体包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内
到期的非流动负债。负债分项汇总如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
应付账款 115,450.00
预收款项 2,817,814.38
应付职工薪酬 1,032,156.03
应交税费 11,854,173.19
应付股利 7,344,000.00
其他应付款 161,460,454.41
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00
负债总计 264,624,048.01
二、评估方法与过程
根据被评估单位评估清查明细表中所列债权人、 业务内容、发生日期、金额以及
评估人员与该公司财务人员的交谈取得的信息，分析债务或义务的具体情况，采取适当
的评估程序，按照现行会计制度的有关规定，判断各项债务支付或义务履行的可能性。
对上述负债的评估，在充分考虑其债务和应履行义务的真实性的因素后，以审查核
实后的金额作为评估值。
(一)应付账款
应付账款账面余额 115,450.00 元，为企业应付的装修费、广告费。评估人员收集了
公司相关的合同及其他有关管理制度，审核了实际执行情况，款项发生真实、正常，应
付账款以核实后的账面值 115,450.00 元确认为评估值。
(二)预收账款
预收账款账面值为 2,817,814.38 元，是企业根据合同预收加盟店的加盟金及补货款
等。评估人员结合相关合同，并核对了部分合同，对预收账款账簿、凭证进行了核对和
查证。经审核，预收款项账务真实合理，故按核实后的账面值 2,817,814.38 元确定评估
值。
(三)应付职工薪酬
应付职工薪酬账面余额 1,032,156.03 元，为企业发放的工资、社保等。评估人员收
集了公司相关的工资及其他有关管理制度，审核了实际执行情况，认为该公司工资制度
中京民信(北京)资产评估有限公司 -55-
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较完善，计提、发放与使用符合会计制度的要求与标准。应付职工薪酬以核实后的账面
值 1,032,156.03 元确认为评估值。
(四)应交税费
应交税费账面值为 11,854,173.19 元，为企业预缴国家及地方税务局的、所得税、企
业所得税、营业税、增值税、城建税、教育费附加、防洪费等。评估人员收集了公司相
关的税务政策，审核了实际执行情况，认为该公司报税计提制度较完善，计提、缴税符
合会计制度的要求与标准。经查证核实计算无误，以核实后的账面值 11,854,173.19 元确
认为评估值。
(五)应付股利
应付股利账面价值为 7,344,000.00 元，为应付股东 2010 年-2014 年 6 月的股利。按
照评估程序核实每笔款项的真实性、完整性，评估人员查阅了董事会或者类似机构通过
的利润分配方案中拟分配的现金股利或者利润等，确认该企业应付股利均在付款期限
内，以核实后的账面值 7,344,000.00 元确定应付股利的评估值。
(六)其他应付款
其他应付款账面值为 161,460,454.41 元。主要为应付关联单位往来款、审计费及保
证金等。经评估人员现场核实，上述其他应付款记录真实完整，故以核实后的账面值
161,460,454.41 元确认为评估值。
(七)一年到期非流动负债
一年到期非流动负债账面值为 80,000,000.00 元，为长期借款，为唯美度(北京)公司
2012 年 9 月 13 日至 2014 年 8 月 22 日向盛京银行股份有限公司北京分行的借款，借款
月利率为 0.67%。对借款经审阅凭证、所有借据、借款合同与相关的担保合同无误，并
确定其计算利息无误后，以核实后的账面值 80,000,000.00 元确定评估值。
唯美度科技(北京)有限公司负债评估值为 264,606,951.38 元，详见下表：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 应付账款 115,450.00 115,450.00 0.00 0.00
2 预收款项 2,817,814.38 2,817,814.38 0.00 0.00
3 应付职工薪酬 1,032,156.03 1,032,156.03 0.00 0.00
4 应交税费 11,854,173.19 11,854,173.19 0.00 0.00
5 应付股利 7,344,000.00 7,344,000.00 0.00 0.00
6 其他应付款 161,460,454.41 161,460,454.41 0.00 0.00
7 一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 80,000,000.00 0.00 0.00
负债总计 264,624,048.01 264,624,048.01 0.00 0.00
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第二部分 收益法评估技术说明
收益法评估技术说明
一、收益法定义及计算公式
收益现值法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资
产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期
收益的权利所支付的货币总额。不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密
切相关。资产的效用越大，获利能力越强，产生的利润越多，它的价值也就越大。
应用收益法评估资产必须具备以下前提条件：
1、委估资产必须按既定用途继续被使用，收益期限可以确定；
2、委估资产与经营收益之间存在稳定的关系；
3、未来的经营收益可以正确预测计量；
4、与预期收益相关的风险报酬能被估算计量。
收益法计算公式为：
n
P =∑[Ri/(1+r)i]
i=1
式中：
P——经营性资产现金流折现值
n——收益期年限
Ri——第 i 年的预期收益
r——折现率
二、本次收益现值法评估思路
(一)评估技术思路
本次收益法评估模型选用企业自由现金流模型，即经济收益流 Rt 是公司全部投资资
本(全部股东权益和有息债务)产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由现金流量作
为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价
值、非经营性资产价值，减去有息债务、非经营性负债得出股东全部权益价值。
计算公式：
股东全部权益价值=企业自由现金流量折现值-有息债务+非经营性资产价值+溢余
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资产-非经营性负债
本次评估预测以母公司及 1 家子公司为整体合并预测。原因为：
1、公司所属行业相同
母公司唯美度(北京)公司和全子公司深圳唯美度公司均属于日化行业，为客户提供
化妆品和服务。
2、公司经营方式互补
母公司唯美度(北京)公司主要负责加盟店、代理、直营店、分销商的招商、人员培
训、开业策划等，为子公司的产品销售提供市场营销和服务工作。子公司深圳唯美度公
司主要负责产品生产、配送等。母公司唯美度(北京)公司主营业务收入为服务费收入，
子公司深圳唯美度公司为产品销售收入，二者分别与加盟店签订协议，取得相应收入，
互不重叠。
3、公司管理方式统一
以母公司唯美度(北京)公司为中心，统一化管理，总部在北京金长安大厦，子公司
深圳唯美度公司生产厂房在深圳，其生产经营由总部统一安排。
综上，为生产经营需要，设立子公司深圳唯美度公司为生产基地，唯美度(北京)公
司负责市场开拓，二者在生产、经营上为不可分割，为以整体，因此，本次评估对各项
收入、成本、费用综合考虑合并预测。
另外，唯美度(北京)公司的子公司北京唯美光大科技发展有限公司 2011 年 10 月成
立，截止评估基准日无实际业务，无业务收入，仅发生些关联方往来。唯美度(北京)公
司的子公司北京唯美光大日用化妆品有限公司 2012 年 11 月成立，截止评估基准日无实
际业务，无业务收入，实物资产仅有一项未开工的在建工程，以及发生一些往来款项。
同时，深圳唯美度公司的子公司西藏唯美度生物科技有限公司 2013 年 11 月成立，天津
唯美度生物俄科技有限公司 2013 年 12 月成立，两公司均无业务。上述 4 个公司未来收
益与风险无法量化，不适合做收益法。
(二)企业自由现金流量折现值
企业自由现金流量折现值按以下公式确定：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期
之后的自由现金流量(终值)现值
1、明确的预测期
根据唯美度科技(北京)有限公司目前的经营情况、未来的发展计划和日化行业的发
展情况，明确的预测期为 2014 年 7 月至 2018 年，2018 年以后各年均维持在 2018 年的
水平。
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2、收益期
唯美度科技(北京)有限公司是一家从事化妆品生产、销售及提供相应服务的高科技
企业。
通过评估人员的调查，被评估单位具有稳定的经营团队、成熟的销售网络和客户关
系，企业可以长期经营，未发现企业存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。
3、企业自由现金流量
企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金
追加额
=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理
费用、营业费用)-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
4、折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则
折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
(三)有息债务
有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务，本次评估为短期借款和一年内到期
非流动负债。
(四)非经营性资产
非经营性资产是指与企业经营活动的收益无直接关系、企业自由现金流量折现值不
包含其价值的资产。本次评估非经营性资产包括非经营性其他应收款、长期股权投资和
递延所得税资产，采用成本法进行评估。
(五)非经营性负债
非经营性负债是指与企业经营活动产生的收益无直接关系、企业自由现金流量折现
值不包含其价值的负债，本次评估非经营性负债为非经营性其他应付款，采用成本法进
行评估。
(六)溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，多指溢余
的货币资金。
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三、评估依据
(一) 《资产评估准则——企业价值》；
(二)财政部发布的《企业会计准则》；
(三)国家宏观经济、日化行业、区域市场及企业统计分析数据；
(四)唯美度科技(北京)有限公司评估基准日审计报告；
(五)唯美度科技(北京)有限公司提供的市场销售等经营的资料；
(六)唯美度科技(北京)有限公司提供的经营计划、预测资料；
(七)唯美度科技(北京)有限公司提供的基准日资产评估明细表；
(八)公司所处行业地位及市场竞争分析资料；
(九)Wind 资讯、网络、报刊查询的行业资料；
(十)日化行业上市公司的财务资料；
(十一)其他资料。
四、本次收益法评估采用的假设
(一)国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化；
(二)被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和
不可抗力因素造成的重大不利影响；
(三)国家现行的银行利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大
变化；
(四)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
(五)被评估单位不改变经营方向，持续经营；
(六)被评估单位经营方式、管理、技术团队不发生重大变化，存货采购、销售渠道不发
生重大变化；
(七)委托方及被评估单位提供的评估资料和资产权属资料真实、合法、完整，评估
人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信；
(八)被评估单位完全遵守所有相关的法律、法规和政策规定；
(九)被评估单位未来将采取的会计政策和此次进行评估时所采用的会计政策在重要
方面基本一致；
(十)与被评估单位所拥有的技术相关的产品技术标准无重大改变，被评估单位不会
出现专有技术的泄密；
(十一)唯美度科技(北京)有限公司、深圳唯美度生物科技有限公司未来年度仍能持
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续获得高新技术企业资格，并享有基准日执行的企业所得税优惠政策；
(十二)假设经营期限内每年的收入支出均发生在年(期)中。
五、宏观经济环境分析
1、世界经济延续缓慢增长态势
2014 年，世界经济增长情况有望好于 2013 年，增长格局逐步由新兴经济体主导转
变为发达经济体主导，国际货币基金组织预测世界总产出 2013 年增长 2.9%，2014 年增
长 3.6%，提高 0.7 个百分点。一是美、欧、日等发达国家经济延续复苏态势。美国实
施产业结构升级、出口倍增计划、页岩气革命、绿色发展等众多刺激经济增长、改善经
济结构的战略措施，宏观经济逐步走出低谷，房地产市场明显好转、私人消费增长回升，
社会消费与投资信心增强，2014 年经济增长有望延续复苏势头，总体形势好于 2013 年。
欧洲主权债务危机有所缓解，德国经济增长强劲带动整个欧元区向好，国际资本回流欧
洲市场，出口竞争力回升，2014 年欧元区经济有望实现微弱增长。日本经济在安倍经济
学刺激下，仍将保持温和增长态势。二是新兴经济体增长动能疲弱。当前金砖四国经济
增长出现分化，资源型国家增长迟缓，大部分新兴经济体结构性矛盾突出。2014 年在增
长放缓、资本外流和本币贬值三者叠加下，部分新兴国家金融乃至实体经济可能出现危
机，成为世界经济中的不稳定因素。三是影响全球经济稳定的不确定因素仍然存在。纵
观世界经济，发达国家新的增长动力尚不明朗，美国等国家货币政策存在退出可能，世
界贸易投资格局变化方向不确定，全球债务风险没有完全得到解决，区域动荡给世界经
济带来不稳定性。国际环境整体有利于中国经济稳步运行，但新兴经济体减速将对外需
造成一定冲击。
2、国内宏观调控政策综述
当前，中国经济潜在增长率下行，要素禀赋情况发生变化，经济领域呈现出若干问
题，十八届三中全会与中央经济会议针对中国经济发展阶段长期与短期特征、问题，提
出中长期改革方向与 2014 年宏观调控思路。政策取向将显著影响今年宏观经济走势与
结构调整取向。
―稳中求进、改革创新‖是 2014 年经济工作的核心内容。在经济体制改革方面，十
八届三中全会明确表示将处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作
用；完善立法，建立现代财政制度，改进预算管理制度；深化投资体制改革，确立企业
投资的主体地位；建设城乡统一的建设用地市场，同价同权；允许更多国有经济和其他
所有制经济发展成为混合所有制经济等等。新一轮经济体制改革将深刻影响未来经济发
展方向。
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中央工作会议全面贯彻了新时期改革的精神，一是更加注重发挥市场的力量，减少
政府在经济领域中的干预，强调坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿与经济社会
发展的各个领域各个环节。经济工作六大任务中，没有将―宏观调控‖放置首位，显示出
发挥―市场决定性作用‖的决心。二是更加注重政策的连续性与稳定性，继续实施积极的
财政政策和稳健的货币政策，调整财政支出结构，完善结构性减税政策，保持货币信贷
及社会融资规模合理增长，提高直接融资比重，推进利率与汇率机制改革。财政政策与
货币政策的定力将进一步增强，只要经济处于合理运行区间，政府将主要通过改革的思
路来完善宏观调控。三是更加注重释放有效需求，强调发挥消费的基础作用、投资的关
键作用、出口的支撑作用，培育消费新增长点，改善消费环境，深化投资体制改革，鼓
励民间投资，提高对外开放水平，推进丝绸之路经济带、21 世纪海上丝绸之路建设。四
是更加注重方式转变与结构调整。六大任务中，保障国家粮食安全，调整产业结构，促
进区域协调，保证和改善民生等方面都体现了转方式、调结构的理念，并提出了重点领
域具体推进措施。五是更加注重化解和防范经济领域的问题与风险，针对产能过剩、财
政金融风险等问题，工作会议提出通过市场竞争实现优胜劣汰，通过创新发展推动产业
升级，通过制度建设解决债务风险等措施。
3、2014 年基本经济走势
根据国内外经济发展环境分析和 2014 年中国经济政策导向，2014 年中国经济增速
有望保持基本稳定。
国民经济保持中高速平稳增长态势。从经济增长速度看，经济运行中存在的新矛盾
和新问题会加大经济下行的压力，而释放改革红利、基础设施投资和库存回补因素将推
动中国经济稳定增长。国家信息中心开发的经济景气系统显示，至 2013 年 12 月，包括
广义货币、财政支出、固定资产计划投资额、汽车产量、粗钢产量、产成品库存、美国
先行指数在内中国综合先行指数已连续 22 个月处于平稳态势，先行指数一般领先工业
等指标约 6 个月，表明经济 2014 年上半年仍会延续 2013 年下半年走势，保持平稳增长。
预计全年中国国内生产总值将增长 7.5%左右，工业增加值增长 9.5%，继续处于中高速
增长阶段。
内需结构有所改善。2014 年，固定资产投资增长将略低于 2013 年。投资内部结构
呈现一定变化，制造业产能过剩降低工业企业投资意愿；开工面积连续两年增速较慢和
部分地区销量迟滞影响房地产投资增长；营业税改增值税试点范围和领域扩大有利于服
务业投资提速。政策导向继续支持基建投资稳步增长，一方面国家允许平台公司发行部
分债券对―高利短期债务‖进行置换，加大债务重组力度，对符合国家产业政策和固定资
产投资管理规定的前提下延长还款期限，确保不出现―半拉子‖工程；另一方面，政府鼓
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励资金投向节能环保、保障性住房、城镇化建设、重大基础设施等领域，这将有力支持
基础设施建设投资平稳增长。预计 2014 年全社会固定资产投资增长 19%左右。消费需
求基本稳定，居民实际可支配收入增长有所放缓，将直接影响到居民的实际消费能力，
而信息消费、社区消费等新型消费模式会显示较大潜力，严格公务消费对抑制餐饮等消
费的滞后影响基本消失，预计社会消费品零售额增长 13%左右。
外需拉动作用增强。美国经济复苏势头增强，欧元区经济出现改善迹象，日本经济
在强力政策刺激下步入复苏轨道，人民币实际有效汇率上升压力减小，中国对发达国家
出口将有所好转。由于新兴经济体增速下滑，贸易保护主义依然严重，大国货币政策和
世界贸易投资格局变化方向存在不确定性，出口难有大的改变，国内需求减弱使进口增
速难以加快，2014 年进出口将增长 9%左右，预计贸易顺差略有扩大，净出口对经济增
长拉动作用有所增强。
物价温和回升。从工业消费品价格看，国际大宗商品价格平稳运行，输入性通胀压
力不大。中国工业产能较大，供大于求格局短期内不会改变，工业品价格基本稳定。从
服务价格看，人口结构变化带来低端劳动者工资上涨，推动部分劳动密集型服务业价格
上升。从食品价格看，今年粮食再次增产，粮价稳定，但肉类、蔬菜价格面临一定上涨
压力。从资源产品价格看，按照十八届三中全会要求，2014 年资源性产品价格改革势在
必行，调整资源产品价格将推高物价。此外，上年翘尾因素影响为 1.4 个百分点，高于
2013 年 0.3 个百分点。预计 2014 年居民消费价格上涨 3.2%左右，工业生产者价格下降
0.5%左右，房价同比小幅上涨
六、行业分析
我国美容行业伴随着中国改革开放的步伐，国内美容行业从 20 世纪 80 年代中期
起步，发展至今已有 20 多年 时间。这一时期以来，美容行业经历了从初级阶段的试
水到探索性的发展再到现阶段的快速成长。市场规模从小到大，从业人员由少到多。生
产企业、专业美容机构和化妆品品牌已经大批涌现。中国美容产业格局和规模已经形成
包括美容、美发、化妆品、美容器械、教育培训、专业媒体、专业会展、行业学会和市
场营销及产品上游原材料生产商等十大领域的综合性服务产业。目前，全国约有 250 万
家各类美容美发机构，3500 余家化妆品生产企业，6000 多家美容美发培训机构，全国
美容从业人员总数约 1500 万人，成为第三产业中就业人数最多的行业之一；从上游原
材料生产企业， 到服务流通领域，全产业链形成了 7000 亿规模。年增长速度平均在
35%以上，在各行业的增长中名列前矛，远超全国年平均 GDP 的增长速度，市场容量
逐年放大。
随着市场的扩大，中国的美容化妆品需求量已超过日韩，居亚洲第一，在全球仅次
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于美国、法国，未来中国必然会成为全球最大的美容消费市场。随着中国政府扩大内需
政策的落实，美容行业正在成为继房地产、汽车、电子通讯、旅游之后的第五大消费热
点。
近年来，随着政府主管部门对行业的重视和鼓励，中国美容行业迅猛发展；同时伴
随着对行业的监管和管理力度，美容行业从过去单纯依靠概念炒作、虚夸的时代逐渐转
变为规范发展、有序竞 争的局面。目前行业的发展呈现如下几方面的特点和趋势：
1、专业发展趋势明显
与几乎提供所有美容服务的大型美容场所相比，功能性单一和专一，即专攻某一方
面护理的美容机构强势崛起，其中以纤体机构和丰胸机构最有代表性。这类美容院在广
告宣传和店名的选择上 都别具匠心，产品、服务、品位定位都非常明确。市场定位的
精确化使美容院功能日渐细分化，催 生出一批具有特色的新服务项目，如男士美容院、
抗衰老美容院、产后护理美容院等。
2、高科技走进美容院
美容行业已经历了一个从―化学护肤时代——果蔬美容时代——中医草药时代——
香薰热能时代‖的变迁。如今美容院所提供的美容方案，已不再停留在传统层面上，高
科技美容时代来临。从基因、DNA 再到干细胞和肌肤补氧系统，从微针美容到纳米技
术，高科技美容使得美白、除皱、祛 斑甚至塑型成为现实。与此同时，各种具有划时
代意义的高科技美容仪器，被越来越多地用于美容领域，为皮肤补充 氨基酸、多种维
他命、蛋白质精华及活性细胞等等。预计在未来相当长的时期内，随着科学技术创 新
力的推动，科学美容、科技美容、智能美容成为全球美容发展的趋势。
3、高档美容院会所化
在中小美容院普遍面临低价战略压力的局面下，高档美容会所通过提升服务，从细
节着手来抓住高端客户。如新兴的高档女子美容场所服务的对象基本是高端人群，不仅
提供美容、美发、美甲、 SPA 等全套服务，还有心理美容、健身等多元化的服务。融
健身美容、医疗咨询、心理咨询于一体。 这类会所会定期向会员提供时尚生活资讯，
邀请不同风格的服装设计及形象设计专业人士主持沙龙 专题研讨，此外还涉及礼仪、
化妆、美容、心理学、健身、音乐、绘画、教育、婚姻等话题。为都市名媛丽人定期举
办会员私人聚会，满足她们―小圈子‖的心理需求。同时，这类美容会所的另一 个特点
是私密性很强。在这里，每个单间的卫、浴、蒸设备一应俱全，与传统美容院相比，这
里更像个休闲场所，也更贴合来放松休闲的消费者需求。
4、养生类 SPA 馆另辟蹊径
健康是时下最流行的追求，与健康关系密切的养生就成了热中之热，兼具身体保健
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功能的美容概念越来越受到关注。现代人生活节奏加快，生活及工作的压力增加，女性
尤其如此。都市女性进 美容院不再只是关注身形和皮肤，更多的是为了缓解情绪，让
偶有不适的身体得到保健。因此养生 类 SPA 馆应运而生。而所谓的养生美容，除了目
前已开发的缓解亚健康类的美容项目之外，另一个趋势就是拉近与自然界的距离，让顾
客真正体会到心灵的疗养，让疲惫的身心彻底得到放松。置身于真山真水的大自然环境
中，再通过各种 SPA 疗程中混搭一些芳香植物精油对身体进行按摩，舒缓压力、平衡
内分泌，放松肌肤，使身心都得到疗养。
七、被评估企业发展概况
(一)企业概况
1、基本情况
唯美度科技(北京)有限公司由国际著名私募股权基金投资，于法国、加拿大设有合
作研发中心，并先后与法国国家卫生研究院，法国巴黎第五大学、中国医学科学院、中
山大学建立了致力于生物科技同现代医学美容结合的世界级生物产品研发联盟。凭借独
特的商业方式和对中国消费者以及行业市场的准确把握，行销网遍及中国所有省份，几
百个城市。
唯美度科技(北京)有限公司关注女性健康与美容事业，潜心致力于生物科技同现代
医学美容完美结合的产品研发之中，全力打造产品十年无投诉中国品质最安全化妆品。
目前公司拥有独创研发的微晶生物技术、纳米金抗衰老组合物及植物防晒剂等 9 项产品
发明专利，12 项申报中的发明专利以及承接了 20 余项国家级、省、市科技部门的科研
项目。与此同时这些高新技术均已成功运用于产品中，功效卓越，效果非凡。
截止评估基准日，唯美度科技(北京)有限公司股权结构如下：
单位：元
截止 2014 年 6 月 30 日
序号 投资者名称
比例(%) 金额(美元)
1 唯美度国际美容连锁集团有限公司 21.0624 1,200,000.00
2 陈光 36.68368 2,090,000.00
3 刘东辉 30.01392 1,710000.00
4 天津达晨创世股权投资基金合伙企业(有限合伙) 4.36 248,404.74
5 天津达晨盛世股权投资基金合伙企业(有限合伙) 3.80 216,499.55
6 苏州松禾成长创业投资中心(有限合伙) 4.08 232,452.14
合 计 100.00 5,697,356.43
唯美度科技(北京)有限公司是高科技企业。主要从事日化产品的生产、研发、销售、
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服务企业，属于日化行业。
2、近几年财务报表
资产负债表(合并)
单位：元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
资产
流动资产：
货币资金 26,653,423.13 78,159,873.57 48,598,375.46 40,781,943.60
交易性金融资产
应收票据
应收账款 3,579,954.55 32,033,290.69 25,987,251.10 19,139,031.65
预付款项 37,072,193.85 44,488,860.45 31,035,852.94 31,503,657.71
应收利息
应收股利
其他应收款 25,384,539.81 24,159,112.21 101,740,466.69 82,909,987.11
存货 55,537,137.89 42,794,729.15 17,291,942.70 29,807,958.03
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 148,227,249.23 221,635,866.07 224,653,888.89 204,142,578.10
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 53,461,315.20 67,846,875.12 74,703,839.58 73,292,253.23
在建工程 313,077.00 328,077.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 439,924.26 425,736.94 14,285,197.01 14,085,097.98
开发支出
商誉
长期待摊费用 5,597,785.78 28,367,535.86 30,988,580.42 53,009,878.33
递延所得税资产 808,932.42 1,018,169.06 573,260.13 575,663.03
其他非流动资产 0.00 2,800,000.00 21,200,000.00 21,200,000.00
非流动资产合计 60,307,957.66 100,458,316.98 142,063,954.14 162,490,969.57
资产总计 208,535,206.89 322,094,183.05 366,717,843.03 366,633,547.67
流动负债：
短期借款 4,400,000.00
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项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
交易性金融负债
应付票据
应付账款 25,698,743.90 17,477,711.85 9,691,050.31 8,692,528.00
预收款项 8,718,362.03 16,157,071.09 13,008,520.45 9,199,030.69
应付职工薪酬 1,442,425.30 648,709.08 1,109,107.47 1,032,156.03
应交税费 2,876,289.73 2,781,011.67 3,932,374.16 21,888,377.27
应付利息
应付股利 7,344,000.00
其他应付款 69,571,851.02 22,541,503.37 23,753,247.68 6,587,631.30
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 83,850,000.00
其他流动负债
流动负债合计 108,307,671.98 59,606,007.06 131,494,300.07 142,993,723.29
非流动负债：
长期借款 80,000,000.00 3,850,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 0.00 80,000,000.00 3,850,000.00 0.00
负债总计 108,307,671.98 139,606,007.06 135,344,300.07 142,993,723.29
所有者权益：
实收资本 34,176,255.00 37,545,557.28 37,545,557.28 38,672,804.25
资本公积 27,267,851.12 63,124,981.89 63,124,981.89 82,771,301.87
减：库存股
盈余公积 2,938,361.54 4,383,141.75 5,010,267.21 5,010,267.21
未分配利润 30,850,098.81 72,572,204.67 120,755,729.74 92,560,443.28
少数股东权益 4,994,968.44 4,862,290.40 4,937,006.84 4,625,007.77
所有者权益合计 100,227,534.91 182,488,175.99 231,373,542.96 223,639,824.38
利润表(合并)
单位：元
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-6 月
一、主营业务收入 125,572,104.17 157,718,842.04 185,623,862.47 101,758,387.45
减：主营业务成本 30,908,521.19 43,345,389.30 54,999,937.14 30,920,490.67
主营业务税金及附加 3,807,876.66 1,552,227.62 1,022,487.59 632,652.35
二、主营业务利润 90,855,706.32 112,821,225.12 129,601,437.74 70,205,244.43
加：其他业务利润净额 0.00 0.00 0.00 0.00
减：营业费用 36,315,877.97 25,313,100.50 45,718,161.45 18,442,998.51
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管理费用 18,720,723.77 34,083,320.85 26,459,391.79 12,295,066.52
财务费用 1,969,940.63 1,813,509.35 6,555,539.89 3,183,064.42
资产减值损失 560,990.38 1,745,914.19 -3,200,579.00 -9,328.99
三、营业利润 33,288,173.58 49,865,380.23 54,068,923.61 36,293,443.97
加：投资收益(-损失) 0.00 0.00 0.00 0.00
营业外收支净额 15,896.46 547,813.24 497,325.93 19,597.27
补帖收入 0.00 0.00 0.00 0.00
加以前年度损益调整
四、利润总额 33,304,070.04 50,413,193.47 54,566,249.54 36,313,041.24
减：以前年度损益调整 0.00 0.00 0.00 0.00
减：所得税 528,856.19 7,378,985.44 5,680,882.57 4,820,326.77
五、净利润 32,775,213.85 43,034,208.03 48,885,366.97 31,492,714.47
A.历史年度经营分析
2011 至 2014 年 6 月，企业的资产规模不断扩大，净资产不断上升，营业收入增长
较快，利润增加明显。
B.偿债能力分析
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
资产负债率(%) 51.9% 43.3% 36.9% 39.0%
流动比率 136.9% 371.8% 170.8% 142.8%
速动比率 85.6% 300.0% 157.7% 121.9%
由上表数据看出，企业短期、长期偿债能力较好，逐渐提高，债务风险较低。
C．营运能力分析
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
存货周转率 0.56 0.88 1.83 2.63
应收账款周转率 35.08 8.86 6.40 9.02
流动资产周转率 0.85 0.85 0.83 0.95
由上表看出，营运能力指标逐渐好转，企业营运能力逐渐增强，企业经营状况较好。
D．盈利能力分析
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
所有者权益报酬率(%) 32.70% 30.44% 23.62% 27.69%
总资产报酬率(%) 15.72% 16.22% 14.19% 17.18%
产品销售利润率(%) 26.52% 31.96% 29.40% 35.69%
成本费用利润率(%) 36.09% 46.98% 41.64% 55.49%
由上表看出，企业盈利能力较好，并逐渐增强。
(二) 企业的经营情况
公司产品主要有唯美度(AESTHETIC)、奥瑞拉(OROLA)、芭特尔芙莱(BEFLY)、咪
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呀唯美度、梦颜堂五大产品系列。
唯美度(AESTHETIC)
唯美度主要包括特色眼护、精油、防晒、SPA 美体、护肤等系列产品，该品牌于
2002 年进入市场进行销售，目前是公司销售量最大的产品系列，属于专业线的产品，主
要以加盟形式在美容院进行销售，定位于中档收入人群。
奥瑞拉(OROLA)
奥瑞拉品牌主要包括面部、身体、五行养生、口服精油等系列产品，于 2005 年进
入市场进行销售，所有产品均采用当前最尖端的―微晶‖生物技术制造，亦属于专业线的
产品，主要以加盟形式在美容院进行销售，定位于高档收入人群。
芭特尔芙莱(BEFLY)
芭特尔芙莱属于日化线产品系列，主要以加盟、直营形式进行销售，2009 年进入
市场进行销售，产品主要分为日常护理和彩妆两大系列，目前此品牌下的微晶补水源动
力霜、环保指甲油、微晶弹力眼部平皱素、宠肤提亮液有其本身特色，较之同类产品，
市场反应较好，主要定位于中高档收入人群。
咪呀唯美度(MM AEST)
品牌理念：理肌美肤专家，您的专属定制。具有―低刺激的安心配方和令人满意显
著效果，极力排除可能对肌肤带来刺激的成分，均采用小容量包装，价格低廉便于携带。
运营模式采用发展创新渠道-移动美妆便利店的直接终端经销商为主导，二级分销为辅，
针对广大小投资者，启动资金少，运营费用低。目前尚未上市销售。
梦颜堂(DREAM APPEARANCE)
特色养生馆渠道品牌——藏药养生梦颜堂，具有鲜明的产品卖点及异域风情，梦颜
堂融入神奇的藏医药文化，以天然野生藏药为基础，利用现代微晶技术，提炼出美容抗
衰老的有效成分添加到化妆品中，突破了目前美容领域只治标不治本的美容难题，与此
同时解决了因身体内部所产生的各种皮肤问题和亚健康问题，从而真正意义上达到内调
外养、延年益寿的神奇效果，实现标本兼治的目的。运营模式：以发展直接终端经销商
方式开拓渠道。
目前公司日化线产品主要在各省的省会、直辖市、地级市的新世界百货、百盛、 新
玛特、万象城商场、利时百货等商场进行销售。
其中日化线、专业线是中国化妆品市场的一般称谓，日化线一般是客户在超市、商
场的柜台上能买到的商品，其产品主要靠广告推动，从业人员也主要以销售为主。专业
线则主要通过美容院这个渠道进入市场，价格较高、针对性强是其主要特点，从业人员
主要将销售产品和提供美容服务两种方式相结合。
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4、核心竞争优势及持续盈利能力
(1)运营模式
公司采用加盟店、直营店、代理商、电商等经营模式。
加盟店形式是与加盟商签订合同，唯美度科技(北京)有限公司协助选址，店面设计，
进行员工培训，然后总部导师进驻指导，开业策划，运营时执行总部营销计划。首单货
款按产品单价提供产品，同时，根据首单款金额不同配送一定的美容仪器及赠。之后运
营时按产品单价 4.5 折提供美容产品。这种形式加盟店免收加盟费。
直营店，由唯美度科技(北京)有限公司直接经营，以美容院的形式为客户提供产品
和服务。
代理商，同过与代理商合作，给予一定的折扣销售美容产品。
电商，通过网上销售直接将产品卖给终端客户。
电商，通过微信为主要网上销售渠道结合天猫等传统网上渠道，进行网上二级分销
开拓网上分销商，再由分销商将产品直接卖给终端消费者。
(2)研发实力
于 2010 年起分别与中国医学科学院、中山大学、法国国家科研中心、巴黎第五大
学签署战略合作协议，对集团产品进行技术研发及监制。已拥有 14 项国家发明专利，
申报中专利 10 项目在国家科技部门备案的科研项目达 20 多项。专利数量在全国行业内
排名第二.在抗衰，美白，防晒方面利用生物科技实技术现突破，获国家级科学机构检测
报告 4 份。科研成果迅速转化为产品，30%产品应用专利技术，成为市场上独有产品使
产品品质与技术领先于竞争对手，使其无法模仿。
(3)产品质量
唯美度致力于打造中国―最安全‖化妆品产品十年无一例产品质量投诉.在深圳南山
科技园建立生产基地，拥有 7466 平米厂区，并达到十万级空气净化标准。获得国家级
高新技术企业资格、欧盟 GMPC 化妆品良好生产规范认证、美国 FDA 食品药品管理局
良好规范认证、ISO9001:2008 国际质量管理体系认证，远超国家化妆品行业标准。所有
品牌产品成功通过中国医学科学院唯美度专家组―小白鼠化妆品饮食实验‖，被称作―可
以吃的化妆品‖。
(4)客户管理
唯美度客户管理由培训部、开业服务部、售后关怀部、联合促销小组、终端会务部、
服务监理部等几个部门组成，以―敢想、敢做、敢得到!‖为团队创造出业内骄人业绩，被
誉为专业美容运营的奇迹航母。
◆ 培训部门
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A、不忽略每个细节，让美容师成为营销专家；对经销商学员进行培训，从最基础
的知识进行培训，包括几个方面；
专业知识——熟悉唯美度所有产品
手法——一对一实习，手把手传授、训练
仪器——仪器配合手法，学习加考核
销售——沙盘实操，实战演习
专业服务——五星级店务培训，做好经销商开业前的人员准备。
B、教材：实时更新，老师就在你身边；
配合公司为加盟商精心编制的５本教材及一系列的学习光盘，能做到一个持续的培
训教育。
C、持续教育让加盟商时时感受现场教学。
开设远程加盟商培训课程，将一些不能短时间掌握或者激励性的课程，以持续教育
的远程课程形式传输给加盟商，让加盟商即使身分乏术也能快捷地掌握知识要领，时刻
充满信心和激情，积极服务终端客户，形成良性循环机制。
◆ 开业服务部——疯狂开业套，打响拓客第一仗
销售：开业套是以―疯狂一加六‖的销售理念，突破加盟商销售客源的瓶颈，充分发
挥终端客户以老带新的拓客方式，达到双赢的效果。
礼品：开业礼包、拓客卡、气球、品牌手袋、季刊、纸杯、唯美度之歌光盘等物品
全部赠送，完成加盟商―开门送礼‖第一步；
人力支援：加盟商开业时，由公司安排专业开业部门优秀导师下店指导，负责加盟
商开业前、中及后的相关培训和服务，包括开业前人员的培训及安排，物品的筹备及开
业活动的策划方案，开业后对顾客如何跟进，应用我们成熟得到市场认可的拓客方案成
功帮助加盟商打响第一炮。
◆ 运营售后关怀部
三级督导：加强对加盟商的后期支持，实习导师，美容导师、美容督导不同阶段下
店，有针对性的进行辅导技术，刺激销售。
加强管理：店长直线管理，美容师在三级督导的监督下完成当月销售。
销售刺激：在三级督导的管理下，我们在商品中添加了―加油卡‖刺激终端美容师销
售。
细化区域管理：分大区进行管理，根据地理位置的不同，分配对本区域熟悉并有经
验的区域经理进行管理，区域经理再根据加盟商情况分为 A\B\C 类客户，更有针对性
的帮助店家，运营总监直线监管，协助督促区域经理对加盟商不间断提供服务支持。
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问题及时解决：运营部区域经理通过电话与加盟商紧密联系，指导加盟商在运营中
遇到的各类问题，协助处理解决，由区域经理安排导师下店巡回指导，传达公司新政策，
新方法，新知识，帮助加盟商做好客户维护，提高终端客户的质量及数量，做好锁客及
升客工作。
◆ 终端联合促销小组
精英带队，直线销售；具有十年以上美容终端会的销售小组督导、美导精英亲临现
场，到店帮助店家搞活动做促销。
异业联盟；督导小组帮助店家打开市场销售渠道，充分利用有效资源拓展业务范围；
意义：终端会促销小姐，针对最有市场的时间，紧密配合各种节日活动方案主题，
帮助加盟商开展终端会活动，既能拓来新客户，又能巩固老客户，还能迅速拉动销售，
一举多得，效果显著，深得加盟商的信赖和喜爱。
◆ 终端会务部——打开会议营销的财富大门
人员组成：会务组长、主持人、协调员、会务员；
总部终端会务组，汇集美容专业线行业精英、专业营销人士，会议的策划、组织、
培训、客户邀约、主持等均由公司统一安排，根据加盟店所在地域、环境、消费实力、
人文气息、美容院特点精心制作终端会活动方案，为加盟商的店―量身订制‖会议流程，
专家亲自设计活动亮点、成单高潮、火爆抢购等环节，终端会前 7 天与您确定活动方案，
并派遣精英导师下店做开会前筹备工作。
会议成果：无论从所创造的当天回款金额，还是成功拓客数量，都取得骄人成绩。
◆ 服务监理部
监理服务：对公司人员进行有力监管，做到加盟商有人可找，有问题高效处理，将
危机转为机会，真正让加盟商安心。
对运营部的日常工作的下达、加盟商实施管理的情况，给以指导并由总监直接给出
指导意见。
(5)营销策略
运用渗透营销进行口碑传播，打造自有时尚节目《唯美女人帮》进行立体品牌推广，
打破传统电视硬广的传播方式，以指导及引导的方式通过产品将品牌渗透到消费者心
中。结合终端店面、平面媒体、网络媒体进行立体突围巩固渗透,强化品牌。通过渗透传
播，集团品牌在没有硬广的投放下，仍然保持了两位数的增长，同时为集团节约了大量
广告费。
运用微信营销进行有效消费者分析，积累几十万忠实消费者，为终端店输送客源，
为品牌输送经销商，为集团奠定品牌基础。
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运用会议营销进行消费者培育，通过校园讲座、VIP 沙龙会、企业讲座吸引消费者
产生品牌共鸣实现购买；通过大型演绎促销、日常买赠、试用活动使消费者购买更多的
产品；通过会员专享、会员体验、会员特色服务形成其长期稳定的购买习惯，成为品牌
的忠实拥护者。
运用教育营销进行经销商及员工的品牌培育，通过封闭式集中培训，区域性体验培
训、远程视频培训的方式进行品牌、产品、销售技能、终端管理、综合素养等的培训使
经销商及员工成为品牌代言人。
(6)资质证书
国家高新技术企业
唯美度科技(北京)有限公司于 2012 年获得了高新技术企业认证，深圳唯美度生物科
技有限公司 2011 年年获得了高新技术企业认证。
公司名称 证书名称 证书编号 发证机关 发证日期
唯美度科技(北京)有 高新技术企 北京市科学技术委员会、北京市财政局、北京
GF201211001587 2012-10-30
限公司 业证书 市国家税务局、北京市地方税务局
深圳唯美度生
高新技术企 深圳市科技工贸和信息化委员会、深圳市财政
物科技有限公 GR201144200640 2011-10-28
业证书 会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局
司
(三)企业所面临的风险
人才流失风险，唯美度(北京)公司的技术人才是一线美容师，主要为加盟店培训美
容人员，美容师在掌握一定美容技术之后，有可能受外部环境和自身情况影响离开公司
进入其他美容企业。
(四)公司经营对策
积极宣传企业文化，提供职业成长规划，建立人才发展机制。制定高效薪酬机制，
稳定员工队伍。
八、评估计算及分析过程
(一)企业自由现金净流量的预测
(预测期内每年)企业自由现金流量=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及
附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)-所得税+折旧及摊销-资本性支出-
营运资金追加额
预测基准：对公司的未来财务数据预测是以被评估单位近3年1期的经营业绩为基
础，参照行业情况，以被评估单位现金流量为基础预测，遵循我国现行的有关法律、法
规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况、国家及地区日化行业状况，公司
的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是公司所面临的市场环境和
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未来的发展前景及潜力，并依据公司的财务预测，经过综合分析编制的。
预测依据包括以下四个方面：
(1)利用企业历史数据及各项财务、经济、技术指标进行预测；
(2)利用国家有关法律法规及国家有关税收和财会政策进行预测；
(3)利用市场、行业、企业实际状况合理预测；
(4)利用公司未来年度经营计划进行预测。
其中主要数据预测说明如下：
1、营业收入的预测
(1)历史数据
唯美度(北京)公司为加盟店提供开业计划、店面设计、美容技术培训等、深圳唯美
度提供产品。根据与加盟店签订的协议，将收取的服务费计入北京唯美度主营业务收入，
收取的产品销售计入深圳唯美度主营业务收入，其余直营店、代理商、分销商均作为产
品销售收入计入深圳唯美度主营业务收入。包括5个品牌，分别为唯美度、奥瑞拉、咪
呀唯美度、梦颜堂、芭特尔芙莱。唯美度按功能分为彩妆、护肤、精油、洗护；奥瑞拉
按功能分为彩妆、护肤、精油、洗护；梦颜堂按功能分为彩妆、护肤、精油、洗护；芭
特尔芙莱按功能分为彩妆、护肤、精油。其中，梦颜堂2013年上市，咪呀唯美度尚未上
市。
具体收入情况如下：
金额单位：元
产品名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
唯美度
彩妆 48,051.85 32,920.33 88,251.30 0.00
护肤 35,781,557.66 29,938,928.94 59,489,457.10 27,939,841.16
精油 8,534,452.47 7,750,452.69 14,150,705.43 5,770,331.81
洗护 5,049,751.57 6,643,244.48 9,381,964.91 1,944,906.90
小计 49,413,813.55 44,365,546.45 83,110,378.73 35,655,079.87
奥瑞拉
彩妆 0.00 2,191.22 8,188.36 104,048.60
护肤 14,305,478.07 14,760,794.21 25,500,178.45 17,441,493.22
精油 5,326,533.71 10,625,408.66 8,386,207.99 3,027,733.18
洗护 2,705,757.36 7,522,403.39 4,264,352.77 2,442,105.63
小计 22,337,769.14 32,910,797.48 38,158,927.57 23,015,380.63
梦颜堂 178%
护肤 0.00 0.00 552,352.39 788,861.11
精油 0.00 0.00 178,316.75 130,898.13
洗护 0.00 0.00 561,684.50 879,333.79
小计 0.00 0.00 1,292,353.64 1,799,093.03
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产品名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
芭特尔芙莱
彩妆 15,870,660.17 36,919,081.98 10,395,783.21 2,727,684.06
护肤 37,949,861.31 43,523,416.13 52,412,877.71 38,560,306.03
精油 0.00 0.00 253,541.60 843.84
小计 53,820,521.48 80,442,498.11 63,062,202.52 41,288,833.93
合计 125,572,104.17 157,718,842.04 185,623,862.47 101,758,387.45
由上表统计看出，2011年至2013年收入增长率为26%、18%，2014年1-6月较上年同
期比增账率为37%，可以看出增幅较大，主要原因为近年来人们观念转变，美容、护肤
需求大，使得市场容增大。
(2)收入预测
(1) 国内化妆品行业需求旺盛，市场潜力巨大
近年来，我国经济持续高速增长，GDP 从2001年的11.0万亿元增长到2013年的56.88
万亿元。与此同时，2013年中国人口数量已经达到13.99亿规模。随着经济的飞速发展和
人民生活水平的不断提高，依托庞大的人口基数，中国已经成为了全球最大的化妆品市
场之一。我国化妆品市场增长迅速。2001-2013年我国化妆品市场规模复合年均增长率
平均达10.41%，成为全球增长最快的市场之一。2013年国内化妆品行业市场规模已经达
到2,740亿元，同比增长8.73%，规模仅次于日本与美国，是全球第三大化妆品市场。
数据来源：Euromonitor、东方证券研究所
化妆品行业是中国对外开放最早的产业之一，改革开放后发展迅速，企业数量众多，
市场竞争激烈。目前国内的化妆品生产企业约有5000 余家，其中，中小型化妆品企业
占到总数的90%，但市场份额不到20%。化妆品行业总体市场较为分散，超过1%份额的
品牌已是市场上比较知名和常见的品牌。目前国内化妆品市场主要被外资企业所占据。
尽管外资品牌在传统化妆品领域占据优势，但由于化妆品行业整体容量大，消费者需求
呈现多样性且不断变化，本土品牌依然可以基于对本土文化的深入理解和消费者心理的
准确把握、通过清晰准确的品牌定位，在某些细分领域获得长足的发展，甚至取得领先
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地位。如相宜本草等本土品牌在国内护肤品市场中逐步占据一定的市场份额，并快速成
长和发展。
同时，受消费增速放缓的影响，国内化妆品市场销售不可避免的受到冲击，但化妆
品行业增长的推力没有发生根本变化，中国经济的增长将继续拉动人均可支配收入的提
高，城镇化的过程中将有越来越多的人群接受使用化妆品的习惯，消费群体基础的扩大
将带动行业消费量的增长，中国居民消费能力的提升将带动人均消费水平的提高，据估
计，2013-2018年国内化妆品行业能够保持12%左右的复合增速，到2018年行业规模将达
到4,759亿元。
下图为2013年2018年中国化妆品行业市场规模及增速预测：
数据来源：Euromonitor、东方证券研究所
下图为2013年至2018年中国化妆品市场人均消费及增速预测：
数据来源：Euromonitor、东方证券研究所
(2)消费需求多样化，产品及市场细分趋势明显
近年来，随着居民生活水平的提高以及生活体验的优化，国内消费者的消费需求日
益成熟，消费诉求个性化、消费渠道多元化已成为国内化妆品消费的重要特征，随着消
费群体逐步年轻化，各种资讯的日益发达，消费者对美的理解不断加深，从而对产品提
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出了更多个性化的要求，如除传统美白需求以外，对护肤品提出了抗氧化、抗衰老等新
的功能性诉求。
消费者在选择上不再盲目及对化妆品功能要求的细致，促使化妆品市场近年来呈现
出市场层次化日益清晰的趋势。产品细分越来越细，出现了部分全新的细分市场领域。
男士剃须护理、婴幼儿护理用品、彩妆等细分市场具有很大的增长潜力。
同时，消费者对化妆品的体验不仅局限于个人使用，还通过美容院、SPA会所获得
更加专业的美容护理。
(3)中高端化妆品市场发展迅速
由于目前中高端产品盈利更高、市场竞争格局由于低端市场，越来越多的外资与本
土品牌将目光投向中高端化妆品市场，近几年在护肤品、彩妆、洗护等品类中都有不少
定位高端的新品牌推向市场，让中高端市场成为最具活力的化妆品子行业之一。未来行
业向中高端市场倾斜的步伐将得到延续，产品的高盈利性有利于品牌企业进入研发与营
销高投入的良性循环。
(4)本土品牌在竞争中逐渐显现优势
长期以来，外资品牌化妆品一直占据中国化妆品市场主导地位，在行业竞争格局中
体现出很强的竞争优势，据Euromonitor统计，2013年中国化妆品市场前五名企业均为外
资公司，其中宝洁占据了中国化妆品市场的最大份额，为13.4%，欧莱雅与联合利华紧
随其后，分别为9.1%、3.7%。但由于目标消费者人种皮肤不同、文化和消费理念存在差
异，以及国内品牌在市场定位、渠道、组织架构等方面具备本土优势，本土品牌逐渐显
现其优势，其市场份额也逐年提升，据Euromonitor统计，上海家化、伽蓝集团、隆力奇、
相宜本草等企业已进入行业前二十名。
未来五年我国化妆品销售额将呈现持续增长态势，至2018年将达到约4,759亿元规
模，2013-2018年复合年均增长率为12 %。尽管增速呈现逐渐放缓趋势，但由此带来的
规模扩展空间依然巨大，预示着我国化妆品市场具有巨大的发展潜力。―十二五‖期间，
化妆品行业将优化产品结构，适应市场需求。化妆品市场特点是变化快，潜力大，以市
场为导向适时调整产品结构，适应市场需求，以提高质量，增强功效、扩大品种为目标
大力研发新产品，加快产品成熟期、发展期、衰退期调整步伐，保持新产品产值占有率
不低于20%，并提高产品的附加价值。另一方面，增强自主创新能力，努力培育民族品
牌。
唯美度(北京)公司针对专业线市场的独特性，及终端消费者的市场需求，将市场细
分为美容院渠道品牌唯美度、SPA会所渠道品牌奥瑞拉，并于2013年推出全新藏药养生
馆渠道品牌梦颜堂。精准把握市场需求和消费导向，为加盟商提供专业的设计装修支持、
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促销支持、培训支持和运营支持，而加盟商需按照加盟计划负责水疗中心的资本投资，
并缴纳履约保证金、首次出货费用以及综合服务费用等。凭借着不断强化的品牌管理、
产品研发、技术培训和营销策略。唯美度美容院经过10年的成长在全国已开设1500多家，
奥瑞拉SPA会馆也在快速发展，目前500多家店。
通过加盟迅速扩展渠道和市场占有率方面，唯美度通过―加盟直营化‖管理模式，完
全掌握渠道。既有别于自然美以加盟方式发展渠道，克服管理松散的弊病，同时又能解
决现代美容直营模式所面临的渠道扩展缓慢，资金需求量大的弊病。一方面加盟者降低
了创业风险和时间、资金等创业成本，获得更加有效的发展和更多的利益，对于刚刚踏
入业界的投资者而言加盟连锁无疑具有极大的吸引力；另一方面授权企业能够充分组合
和利用自身优势，并最大限度吸纳广泛的社会资源，有效降低采购成本、销售成本、管
理成本，提高企业的品牌形象和信誉，快速吸引加盟者进行扩张，降低了竞争风险。对
于竞争激烈的美容行业而言，这种双赢的商业模式能够迅速打开广泛的销售渠道。
从宏观及行业上看，市场需求大，前景广阔，从经营方式上看，唯美度(北京)公司
采取―加盟直营化‖管理模式，经过市场检验，具有较大优势，保证公司较快发展。因此，
未来公司仍能保持一定的销售收入增长幅度，主要原因为：
(1)公司经过几年的发展，在业内有一定的知名度；
(2)拥有一批成熟的加盟店，经营稳定；
(3)较强的产品研发能力，使产品不断推陈出新，让客户保持新鲜感；
(4)天然原料，无有害成分，保证产品安全。
综上因素可以看出，日化产品行业市场容量大，企业有较大的发展空间。
同时，统计上市公司广州浪奇、上海家化、两面针等公司2010至2013年营业收入增
长率，平均为22.45%，根据日化行业特点，下半年销售收入大于上半年收入，因此预计
2014年7至12月的收入大于2014年1-6月收入。统计唯美度公司历史营业收入，也存在下
半年均大于上半年收入的情况，经分析具体原因为：
(1)产业链影响
第一季度有新年，上下游产业链中的工厂、物流都会有较长时间的放假，不能正常
生产及发货，因此会在第四季度储备第二年一季度的货品，提升第四季度收入。
唯美度的终端门店、百货商场等渠道主要集中在三、四线城市，过年期间均会停业
休息，影响第一季度收入。
(2)季节性影响
北方在冬季温度较低达到零下40度，产品在运输过程中容易造成冻伤，因此会影响
第一季度订货及收入。
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南方在夏季较为炎热，彩妆及护肤使用均会下降，主要以防晒和简单补水产品为主，
因此会影响第二度订货及收入。
(3)节假日影响
除春节外，通常节假日是化妆品销售的旺季，终端门店会有促销活动吸引消费者，
经销商增大订货量。
第三、第四季度有：七夕节、教师节、中秋节、国庆节、光棍节、圣诞节、元旦；
会有较多的活动提升终端销售，提升公司收入。
二季度仅有：情人节、三八节、劳动节，影响第二季度收入。
(4)营销政策影响
各种终端销售渠道通常会在第四季度做年终回馈的大型活动，因此集中增加订货量
提升收入。
唯美度的直接客户是中小投资者，这部分人群主要会在第三、四季度考察投资项目
签订合同，因第三季度有暑假，第四季度节假日比较多。
唯美度的招商会议、培训会议也主要集中在第三、四季度，同时制定丰富的回款政
策，提升收入。
经销商在第四季度完成年任务会享受政策支持，因此会在年底集中回款。
同时，考虑到被评估单位在规模、知名度、技术等方面逊于上市公司，因此，后期
其收入增长率应低于上市平均水平。
另外，根据新的加盟商和新增的电子商务协议，2014年下半年新增1000余家成熟门
店，分布江西、厦门、沈阳、烟台、温州等地，上述门店2013年销售收入为8000万元。
电子商务是通过与电子商务公司合作，网络销售唯美度产品，电子客户访问量较大。综
合上述因素使得2014年下半年销售收入增幅较大。
经上述分析，根据各个公司主要产品及经营计划，结合行业情况，2014年7-12月至
-2016年营业收入保持一定的增长幅度。新加盟的1300家成熟门店及电子商务将在2015
年贡献较大的销售收入。之后，随着公司进入稳定期，2016年--2018年增长幅度呈下降
趋势。具体预测如下：
金额单位：元
产品名称 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
唯美度 86% 35% 18% 15% 10%
彩妆 56,524.77 76,308.44 90,043.96 103,550.56 113,905.61
护肤 51,810,352.73 107,662,761.74 127,042,058.86 146,098,367.68 160,708,204.45
精油 10,866,461.61 22,459,671.12 26,502,411.93 30,477,773.71 33,525,551.09
洗护 3,593,164.01 7,476,395.72 8,822,146.95 10,145,468.99 11,160,015.89
小计 66,326,503.11 137,675,137.03 162,456,661.69 186,825,160.94 205,507,677.04
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产品名称 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
奥瑞拉 78% 35% 18% 15% 10%
彩妆 192,489.91 400,326.98 472,385.84 543,243.71 597,568.08
护肤 30,972,255.92 65,358,561.34 77,123,102.38 88,691,567.74 97,560,724.51
精油 5,355,193.65 11,316,951.22 13,354,002.43 15,357,102.80 16,892,813.08
洗护 4,389,597.15 9,222,798.76 10,882,902.54 12,515,337.92 13,766,871.71
小计 40,909,536.63 86,298,638.29 101,832,393.19 117,107,252.17 128,817,977.38
梦颜堂 77% 35% 18% 15% 10%
护肤 1,380,506.94 2,928,646.86 3,455,803.29 3,974,173.79 4,371,591.16
精油 231,447.92 489,167.17 577,217.26 663,799.85 730,179.83
洗护 1,580,570.90 3,320,871.33 3,918,628.17 4,506,422.39 4,957,064.63
小计 3,192,525.75 6,738,685.35 7,951,648.72 9,144,396.02 10,058,835.63
芭特尔芙莱 82% 35% 18% 15% 10%
彩妆 2,727,684.06 7,364,746.96 8,690,401.41 9,993,961.62 10,993,357.78
护肤 72,268,665.98 149,619,112.21 176,550,552.41 203,033,135.27 223,336,448.80
精油 253,541.60 343,420.35 405,236.02 466,021.42 512,623.56
小计 75,249,891.64 157,327,279.52 185,646,189.84 213,493,118.31 234,842,430.14
合计 185,678,457.14 388,039,740.19 457,886,893.43 526,569,927.44 579,226,920.19
2019年及以后各年营业收入与2018年相同。
2、主营业务成本的预测
主营业务成本主要包括培训人员差旅费、人员工资、办公费等。
历史主营业务成本如下：
金额单位：元
产品名称 分类 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-6 月
材料 8,771,764.26 8,789,949.26 20,248,868.64 9,190,824.14
唯美度 人工 1,873,222.10 1,481,716.71 1,968,156.07 814,913.86
制造费用 702,218.77 1,276,477.05 1,558,424.60 1,186,318.79
小计 11,347,205.12 11,548,143.01 23,775,449.31 11,192,056.78
材料 3,997,570.43 6,294,500.44 9,270,486.91 5,405,204.18
奥瑞拉 人工 893,968.40 1,459,718.84 1,552,224.31 520,783.56
制造费用 331,402.91 1,284,902.89 1,233,954.46 764,652.44
小计 5,222,941.74 9,039,122.17 12,056,665.69 6,690,640.18
材料 0.00 0.00 347,385.84 370,207.82
梦颜堂 人工 0.00 0.00 13,390.82 61,749.24
制造费用 0.00 0.00 10,613.82 94,551.83
小计 0.00 0.00 371,390.48 526,508.90
材料 11,364,861.40 20,051,191.92 15,653,720.41 10,935,487.36
芭特尔芙莱 人工 2,072,365.94 1,181,449.33 1,741,882.19 648,394.61
制造费用 901,147.01 1,525,482.86 1,400,829.06 927,402.84
小计 14,338,374.34 22,758,124.12 18,796,431.66 12,511,284.81
合 计 30,908,521.19 43,345,389.30 54,999,937.14 30,920,490.67
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产品名称 分类 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-6 月
毛利率 75.39% 72.52% 70.37% 69.61%
2011年至2014年6月，毛利率在75.39%-69.61%之间，较稳定。进入2014年后保持一
定水平，预计以后将保持69%左右。
本次评估预测参照历史成本情况，根据企业未来年度经营计划，结合市场情况按毛
利率预测未来主营业务成本。
具体如下：
金额单位：元
产品名称 分类 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
材料 17,097,009.12 35,488,574.89 41,876,518.37 48,157,996.13 52,973,795.74
唯美度 人工 1,515,923.86 3,146,630.92 3,713,024.49 4,269,978.16 4,696,975.97
制造费用 2,206,820.94 4,580,738.63 5,405,271.59 6,216,062.33 6,837,668.56
小计 20,819,753.92 43,215,944.45 50,994,814.45 58,644,036.61 64,508,440.27
材料 9,607,679.39 20,267,392.82 23,915,523.53 27,502,852.06 30,253,137.26
奥瑞拉 人工 925,685.94 1,952,733.82 2,304,225.91 2,649,859.80 2,914,845.77
制造费用 1,359,159.67 2,867,146.35 3,383,232.69 3,890,717.60 4,279,789.36
小计 11,892,525.00 25,087,272.99 29,602,982.13 34,043,429.45 37,447,772.39
材料 656,941.02 1,386,650.94 1,636,248.11 1,881,685.33 2,069,853.86
梦颜堂 人工 109,575.24 231,288.06 272,919.91 313,857.89 345,243.68
制造费用 167,784.07 354,153.45 417,901.08 480,586.24 528,644.86
小计 934,300.33 1,972,092.46 2,327,069.10 2,676,129.46 2,943,742.41
材料 19,930,188.41 41,668,662.29 49,169,021.50 56,544,374.73 62,198,812.20
芭特尔芙莱 人工 1,181,714.75 2,470,647.63 2,915,364.21 3,352,668.84 3,687,935.72
制造费用 1,690,213.96 3,533,782.68 4,169,863.56 4,795,343.09 5,274,877.40
小计 22,802,117.11 47,673,092.60 56,254,249.27 64,692,386.66 71,161,625.32
合 计 56,448,696.36 117,948,402.49 139,179,114.94 160,055,982.18 176,061,580.40
毛利率 69.60% 69.60% 69.60% 69.60% 69.60%
2019年及以后各年主营业务成本与2018年相同。
3、其他业务利润的预测
无其他业务利润，不作预测。
4、营业税金及附加的预测
营业税金及附加为城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。其中：城市维
护建设税=应交流转税×7%；教育费附加=应交流转税×3%；地方教育费附加=应交流转
税×2%.；水利基金为收入的0.01%。营业税金及附加的历史数据如下表：
金额单位：元
序号 税 种 税率(税额) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
1 营业税 5.00% 2,556,657.33 969,016.14 2,535.44 0.00
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序号 税 种 税率(税额) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
2 城建税 7.00% 757,099.71 308,164.92 581,882.05 351,120.29
3 教育费附加 3.00% 324,622.06 234,578.24 384,375.31 203,409.20
4 地方教育费附加 2.00% 165,072.03 36,456.04 37,960.01 45,121.46
5 防洪费 0.01% 0.00 0.00 11,813.70 22,230.69
6 水利基金 4,425.53 4,012.28 3,921.08 10,770.71
合计 3,807,876.66 1,552,227.62 1,022,487.59 632,652.35
深圳唯美度公司缴纳增值税，2013年北京唯美度公司营业税改增值税后，也缴纳增
值税，故统计2013年营业税金及附加占收入比例为0.55%，本次按该比例预测。
金额单位：元
序号 税 种 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
1 城建税 582,053.19 1,216,402.66 1,435,355.14 1,650,658.41 1,815,724.25
2 教育费附加 384,488.36 803,522.21 948,156.20 1,090,379.63 1,199,417.60
3 地方教育费附加 37,971.17 79,353.98 93,637.70 107,683.35 118,451.69
4 防洪费 11,817.17 24,696.10 29,141.40 33,512.60 36,863.87
5 水利基金 3,922.23 8,196.87 9,672.31 11,123.15 12,235.47
主营业务税金及附加合计 1,020,252.13 2,132,171.81 2,515,962.74 2,893,357.15 3,182,692.86
2019年及以后各年营业税金及附加与2018年相同。
5、营业费用的预测
企业的营业费用主要包括营销人员工资、差旅费、招待费、广告费、服务费、会议
费等，历史数据如下：
金额单位：元
序号 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
1 办公费 111,559.59 2,983.00 35,936.10 3,392.24
2 差旅费 1,337,077.76 1,491,869.97 1,354,538.35 372,076.79
3 广告服务费 26,778,080.41 13,233,212.58 19,889,129.31 2,181,918.79
4 会议费 346,764.00 287,878.00 328,429.51 251,972.18
5 其他 278,294.16 246,260.60 300,165.72 37,103.00
6 业务招待费 149,882.20 140,303.17 244,768.10 95,184.36
7 运杂费 51,221.60 61,357.00 59,488.22 19,748.57
8 长期待摊费用 674,310.82 3,710,007.71 16,152,579.00 11,972,806.23
9 折旧 6,080.00 19,191.32 167,763.06 90,200.28
10 职工薪酬 4,960,641.83 5,620,031.67 5,434,392.22 2,313,897.18
11 装修费 976,900.00 3,578.70 855,491.80 439,794.80
12 租赁费 645,065.60 496,426.79 895,480.06 664,904.09
合 计 36,315,877.97 25,313,100.51 45,718,161.45 18,442,998.51
占收入比 28.9% 16.0% 24.6% 18.1%
2011年至2014年6月营业费用占主营业务收入分别为28.9%、16.0%、24.6%、18.1%，
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之前较高，随着公司规模扩大，占比呈下降趋势。正常经营后保持在12-14%%左右。
对于与经营活动不直接相关的费用的预测，如营销人员工资等，我们主要参考企业
历史年度人均工资的增长情况来预测；对于差旅费、招待费等与经营活动直接相关费用
的预测，主要参考其占营业收入的比例及营业收入的增长幅度来预测；对于折旧摊销费
用，参考基准日水平结合企业发展预测。
例如营业费用中的差旅费为招商、加盟店美容培训发生，2014年1-6月占营业费用
2.0%，占营业收入0.4%。该项费用与营业收入相关性较大，因此，考虑到收入的增长及
规模效应，预测该费用在未来年度占营业收入的0.2%。2014年1-6月工资占营业费用的
12.5%，对于该项费用，主要参考企业的人员招聘计划、工资水平及社会平均工资增长
水平预测，预计未来年度保持20-25%的增长幅度。2011年-2013年广告费占营业费用的
74%、63%、44%，呈下降趋势，根据企业广告计划，预计未来广告支出将保持一定水
平，略有增长。
其他项目预测方法相同，具体详见下表：
金额单位：元
序号 项目 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
1 办公费 37,425.44 46,940.33 53,981.38 59,379.52 62,348.49
2 差旅费 1,080,707.72 1,670,702.18 1,921,307.51 2,209,503.64 2,319,978.82
3 广告服务费 17,181,918.79 20,332,029.46 21,348,630.93 22,416,062.48 23,536,865.60
4 会议费 264,570.79 542,370.12 569,488.62 597,963.05 627,861.21
5 其他 276,215.86 328,984.80 345,434.04 362,705.74 380,841.03
6 业务招待费 172,021.30 307,286.51 353,379.49 406,386.41 426,705.73
7 运杂费 243,514.32 508,907.89 600,511.32 690,588.01 759,646.81
8 长期待摊费用 12,212,262.35 24,424,524.71 24,913,015.20 25,411,275.51 25,919,501.02
9 折旧 92,004.29 184,008.57 187,688.74 191,442.52 195,271.37
10 职工薪酬 3,167,371.48 6,851,585.82 8,564,482.27 10,705,602.84 12,846,723.41
11 装修费 436,481.85 916,611.89 962,442.48 1,010,564.60 1,061,092.83
12 租赁费 242,104.77 952,359.30 999,977.27 1,049,976.13 1,102,474.94
合 计 35,406,598.94 57,066,311.58 60,820,339.25 65,111,450.45 69,239,311.26
2019年及以后各年营业费用与2018年水平相同。
6、管理费用的预测
企业管理费用包括的设备折旧费、管理人员工资、办公费、水电费、差旅费、租赁
费、物业费、研发费等。历史数据如下：
金额单位：元
序号 项 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
1 办公费 1,121,527.08 1,975,514.71 1,013,617.42 446,367.35
2 残疾人保障金 76,588.00 104,389.00 110,359.00 0.00
3 低值易耗品摊销 120,203.74 402,248.86 46,624.79 0.00
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4 交通差旅费 396,789.44 1,501,134.16 1,172,938.29 358,182.00
5 其他 1,106,977.05 474,571.90 205,825.46 69,575.83
6 水电费 112,706.91 222,271.77 192,797.73 82,084.98
7 税金 26,041.28 33,438.51 91,969.15 19,217.57
8 维修费 157,449.00 197,163.78 142,078.88 58,316.63
9 无形资产摊销 23,609.36 124,275.32 108,130.77 57,643.06
10 物业管理费 359,229.82 227,907.20 194,189.41 56,559.68
11 研发支出 5,274,943.82 16,894,342.03 9,033,329.75 3,545,324.19
12 业务招待费 82,891.70 119,668.70 62,162.80 23,955.23
13 运杂费 171,717.74 232,370.57 71,172.76 17,241.00
14 折旧摊销费用 2,251,369.06 2,708,000.24 3,653,805.21 2,017,408.06
15 职工薪酬 2,948,778.96 3,340,743.34 3,183,674.44 1,517,937.72
16 装修费 741,250.00 1,752,390.00 1,848,338.25
17 咨询中介费 1,277,000.00 1,375,367.92 2,689,339.97 2,361,761.42
18 租赁费 2,455,392.81 2,272,910.34 1,681,072.33 830,642.76
合计 18,704,465.77 33,958,708.35 25,501,426.41 11,462,217.48
占收入比 14.9 21.5 13.7 11.3
备注：上表数据位北京汇总和深圳汇总数据。
2011年至2014年6月，管理费用占主营业务收入比例分别为14.9%、21.5%、13.7%、
11.3%，呈下降趋势，当主营业务增加后，管理费用进一步降低，保持8%左右。
企业管理费用分为固定部分和变动部分，其中固定部分主要为管理部门的设备折旧
费及房租等，变动部分主要为管理人员工资薪金、办公费、水电费、差旅费、业务招待
费、研发费等。对于折旧与摊销，参考基准日水平结合未来发展预测；从企业近年管理
费用历史情况来看，管理费用波动较小，管理费用占主营业务收入的比例基本保持在
16.8%~12.1%之间，本次预测综合考虑管理费用与企业生产销售规模之间的关系，以及
管理费用各因素可能发生变动的情况，进行预测。
例如管理费用中的固定费用-房租，根据企业房屋租赁合同，租赁房屋面积、性质、
单价及未来租金增长幅度，进行计算。经调查被评估单位租赁北京市金长安大厦写字楼
作为办公地址，根据合同约定计算房屋租金。
变动费用中的职工薪酬在2014年1-6月占营业费用的12.5%，对于该项费用，主要参
考企业人员招聘计划、工资水平及社会平均工资增长水平预测，预计未来年度保持
20-25%的增长幅度。
其他项目同理预测，预测结果如下：
金额单位：元
序号 项 目 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
1 办公费 652,337.58 1,263,510.67 1,453,037.27 1,670,992.86 1,838,092.15
2 残疾人保障金 121,394.90 133,534.39 146,887.83 161,576.61 177,734.27
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3 低值易耗品摊销 46,624.79 93,249.58 107,237.02 117,960.72 123,858.75
4 交通差旅费 1,018,445.36 1,720,784.20 2,150,980.25 2,688,725.32 3,092,034.11
5 其他 143,062.11 223,269.84 234,433.33 246,155.00 258,462.75
6 水电费 116,248.39 208,250.04 218,662.54 229,595.66 241,075.45
7 税金 92,839.23 194,019.87 228,943.45 263,284.96 289,613.46
8 维修费 87,950.36 153,580.34 161,259.36 169,322.33 177,788.44
9 无形资产摊销 57,643.06 115,286.12 115,286.12 115,286.12 115,286.12
10 物业管理费 144,511.22 211,124.44 221,680.66 232,764.70 244,402.93
11 研发支出 5,983,387.05 13,698,671.09 16,451,732.49 18,753,377.53 20,493,715.29
12 业务招待费 43,938.71 78,078.03 89,789.73 103,258.19 118,746.92
13 运杂费 157,532.39 329,218.75 388,478.12 446,749.84 491,424.82
14 折旧摊销费用 2,017,408.06 4,034,816.12 4,115,512.44 4,197,822.69 4,281,779.15
15 职工薪酬 1,897,422.15 4,743,555.38 5,929,444.22 7,411,805.27 8,894,166.33
16 装修费 1,848,338.25 1,940,755.16 2,037,792.92 2,139,682.57 2,246,666.69
17 咨询中介费 654,990.00 3,167,588.99 3,325,968.44 3,492,266.86 3,666,880.21
18 租赁费 892,951.05 1,809,773.50 1,900,262.17 1,995,275.28 2,095,039.05
合 计 15,977,024.66 34,119,066.50 39,277,388.36 44,435,902.52 48,846,766.89
2019年及以后各年管理费用与2018年水平相同。
7、营业外收支的预测
企业营业外收入为补贴收入61,537.00元，营业外支出为固定资产清理41,939.73元。
因是不经常发生，属偶然因素，此次不作预测。
8、所得税费用的预测
唯美度(北京)公司为高新技术企业，执行15%的所得税税率，有效期至2014年底。
深圳唯美度公司也为高新技术企业，另外，根据深圳国家税务局2013年7月17日下发的
税收优惠备案登记通知书“深国税南减免备案（2012）530号”批复文件，深圳唯美度
生物科技有限公司根据国发（2007）40号《国务院关于经济特区和上海浦东新区新设立
高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知》规定，2010年至2011年免征企业所得税，2012
年至2014年减半征收企业所得税，企业所得税为12.5%。根据对企业的生产经营现状及
未来的发展趋势的分析，评估人员尚未发现该企业未来存在不能持续获得高新技术企业
资质的因素，所以，本次预测假设企业未来能够继续享受15%的所得税税率。2014年7-12
月参照上半年综合企业所得税率计算，具体如下表：
项 目 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
所得税费用 10,198,150.79 26,516,068.17 32,414,113.22 38,110,985.27 42,284,485.32
2019年及以后各年企业所得税与2018年水平相同。
9、折旧与摊销的预测
企业的折旧主要为机器设备类资产计提的折旧，企业的摊销主要为无形资产摊销。
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历史数据为：
金额单位：元
项 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月 30 日
折旧及摊销 2,955,369.24 6,561,474.59 20,358,062.20 14,280,513.60
经过调查，根据企业经营计划，为满足经营需要，在基准日固定资产折旧及摊销水
平上有所增加，无形资产保持基准日水平不变。预测结果见下表：
项 目 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
折旧及摊销 14,632,793.22 29,265,586.44 29,838,453.43 30,422,777.76 31,018,788.57
2019年及以后各年折旧与2018年水平相同。
10、资本性支出预测
根据公司固定资产更新规律，对于维持现有规模的简单再生产，稳定期后固定资产
净值保持在基本稳定的水平，需要对使用到期的设备进行更新换代以及对无形资产的升
级维护。此处主要参考企业历史年度资本性支出并结合企业固定资产更新计划进行预
测。结果如下：
年度 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
资本性支出 14,632,793.22 29,265,586.44 29,838,453.43 30,422,777.76 31,018,788.57
2019年及以后各年资本性支出与2018年水平相同。
11、营运资金增加额的确定
营运资金的追加是指随着公司经营活动的变化，因提供商业信用而占用的现金，正
常经营所需保持的现金、应收、预付、存货、应付、预收、应付职工薪酬、应交税费等。
营运资金=经营性流动资产－经营性流动负债
营运资金增加额=本年营运资金－上年营运资金
营运资金增加额计算如下表：
项目 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
营运资金 92,158,539.75 192,386,490.53 227,016,058.82 261,068,467.64 287,175,314.41
营运资金增加额 36,752,225.05 100,227,950.78 34,629,568.29 34,052,408.82 26,106,846.76
(二) 折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则
折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
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Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
T 为所得税率
其中：Ke = Rf+β×ERP+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
ERP=市场风险溢价；
Rc =企业特定风险调整系数。
最后，按各个公司净现金流取权重，综合确定折现率。
(1)权益资本成本 Ke 的确定
①无风险报酬率 Rf 的确定
无风险报酬率 Rf 采用国债的到期收益率(Yield to Maturate Rate)，国债的选择标准
是国债到期日距评估基准日超过 5 年的国债，以其到期收益率的平均值作为平均收益
率，以此平均值作为无风险报酬率 Rf。查阅 Wind 资讯并计算距评估基准日超 5 年的国
债平均收益率为 4.37%。
②企业风险系数
通过查询 WIND 资讯网，根据与企业类似的沪深 A 股股票近 52 周上市公司贝塔参
数估计值计算确定，具体计算过程如下：
首先查询同行业主营或者类似行业上市公司无财务杠杆的 Beta，再根据待估企业有
息负债、所有者权益市场价值计算出待估公司有财务杠杆 Beta。计算公式如下：
βL=[1+(1-T)×D/E]×βU
式中：βL——有财务杠杆的 Beta
D/E——可比上市公司目标资本结构
βU——无财务杠杆的 Beta
T——所得税率
计算过程详见下表：
证券代码 证券简称 E D βu D/E D/(D+E) E/(D+E) βl
000523.SZ 广州浪奇 346,337.27 93,280.95 1.2632 0.2693 0.2122 0.7878
600315.SH 上海家化 2,464,504.37 1,669.47 0.8433 0.0007 0.0007 0.9993
1.1625
600249.SH 两面针 238,950.00 59,661.42 0.9192 0.2497 0.1998 0.8002
平均 1,016,597.21 51,537.28 1.0086 0.1732 0.1376 0.8624
即 βL=1.1625
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③股权市场超额风险收益率 ERP 的确定
市场风险超额回报率是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高
于无风险利率的回报率，本次评估利用沪深 300 指数，计算确定市场风险超额回报率为
7.25%。
③企业特定风险调整系数 Rc 的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，与参照上市公司相比，企业为非上市公司，
应考虑该公司特有风险产生的超额收益率，具体为被评估企业的经营规模较小，存在一
定的经营风险，除了规模超额收益率外还有其他的一些特有风险，综合分析后公司特定
风险调整系数取 1.5%。
④权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，计算权益资本成本为 14.30%。
(2)债务资本成本(Kd)
债权回报率是债权人投资被评估企业债权所期望得到的回报率，债权回报率也体现
债权投资所承担的风险因素。目前在国内，对债权期望回报率的估算一般多采用银行贷
款利率。最新一期 2012-7-6 人民币贷款利率表如下：
种类项目 年利率(%)
一、短期贷款
六个月(含) 5.6
六个月至一年(含) 6
二、中长期贷款
一至三年(含) 6.15
三至五年(含) 6.4
五年以上 6.55
本次评估，债务资本成本取 5 年以上贷款利率，即 Kd=6.55%。
(3)根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率(D/E)
参考被评估单位的贷款情况、目前的盈利情况、管理层未来的筹资策略以及同行业
上市公司的水平，确定企业 D/(D+E)为 0.1376，E/(D+E) 为 0.8624， D/E 为 0.1595。
(4)所得税率(T)及加权资本成本 WACC 的确定
公式：WACC 税后= Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T)
T 为综合所得税率，2014 年 7-12 月参照上半年数据，以后年度按高新技术企业优
惠所得税 15%预测。计算如下：
项目 2014 年 7 月-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
综合所得税率 13.27% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
WACC 税后 13.12% 13.10% 13.10% 13.10% 13.10%
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WACC2018 年以后与 2018 年相同。
(三)收益期
由于被评估单位的运行稳定，经营主要依托的资产和人员稳定。资产方面，通过常
规的更新淘汰，可保持正常运行。人员方面管理和技术团队稳定。其他未发现企业经营
方面存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续期确定。
(四)溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一般指溢
余货币资金。
溢余资金根据评估基准日货币资金扣减最低货币资金保有量的余额确定。参考企业
的经营情况和未来年度的经营规划，我们将企业二个月的付现成本作为最低货币资金保
有量。经计算被评估单位溢货币资金为 24,497,192.53 元。
(五)非经营性资产和非经营性负债
非经营性资产指与企业经营活动的收益无直接关系、企业自由现金流不包含其价值
的资产。本次评估具体为其他应收款、应收股利、递延所得税资产、长期股权投资等、
固定资产中的大棚。评估值分别为 334,307,691.58 元、60,000,000.00 元、280,748.78 元、
16,384,947.88 元、1,300，000.0 元。
非经营性负债指与企业经营活动的收益无直接关系、企业自由现金流不包含其价值
的负债，本次评估，非经营性负债为其他应付款、应付股利。评估值为 242,692,795.65
元、67,344,000.00 元。
(六)有息债务
截至评估基准日，有息负债为短期借款 、一年内到期非流动负债 ，评估值为
88,250,000.00 元。
(七)股东全部权益价值
经计算，股东全部权益价值=企业自由现金流量折现值+非经营性资产+溢余资产-
非经营性负债-有息债务=160,229.50 万元。
单位：元
项 目 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
一、营业收入 185,678,457.14 388,039,740.19 457,886,893.43 526,569,927.44 579,226,920.19
其中：主营业务收入 185,678,457.14 388,039,740.19 457,886,893.43 526,569,927.44 579,226,920.19
减：营业成本 56,448,696.36 117,948,402.49 139,179,114.94 160,055,982.18 176,061,580.40
其中：主营业务成本 56,448,696.36 117,948,402.49 139,179,114.94 160,055,982.18 176,061,580.40
营业税金及附加 1,020,252.13 2,132,171.81 2,515,962.74 2,893,357.15 3,182,692.86
销售费用 35,406,598.94 57,066,311.58 60,820,339.25 65,111,450.45 69,239,311.26
管理费用 15,977,024.66 34,119,066.50 39,277,388.36 44,435,902.52 48,846,766.89
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财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、营业利润 76,825,885.04 176,773,787.81 216,094,088.14 254,073,235.14 281,896,568.77
加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
三、EBIT 76,825,885.04 176,773,787.81 216,094,088.14 254,073,235.14 281,896,568.77
减：以前年度损益调整
减：所得税费用 10,198,150.79 26,516,068.17 32,414,113.22 38,110,985.27 42,284,485.32
四、EBIT*(1-T) 66,627,734.25 150,257,719.64 183,679,974.91 215,962,249.87 239,612,083.46
加：折旧及摊销 14,632,793.22 29,265,586.44 29,838,453.43 30,422,777.76 31,018,788.57
减：资本性支出 14,632,793.22 29,265,586.44 29,838,453.43 30,422,777.76 31,018,788.57
减：营运资金增加额 36,752,225.05 100,227,950.78 34,629,568.29 34,052,408.82 26,106,846.76
五、营业现金流量 29,875,509.20 50,029,768.86 149,050,406.62 181,909,841.05 213,505,236.69
序列年期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00
折现率 13.12% 13.10% 13.10% 13.10% 13.10%
折现系数 0.9697 0.8842 0.7818 0.6912 0.6112
明确的预测期内营业现金流量折现值 28,969,084.13 44,234,995.60 116,522,058.71 125,738,614.43 130,484,371.93
永续期营业现金流量折现值 1,117,862,080.27
六、现金流量折现值之和 1,563,811,205.07
加：非运营资产及溢余现金 126,733,785.12
其中：非运营资产(其他应收款、
递延所得税资产、其他应付款、
应付股利、长期股权投资) 102,236,592.59
溢余现金 24,497,192.53
减：有息债务 88,250,000.00
七、股东全部权益价值 1,602,294,990.18
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说明六 评估结论与分析说明
评 估 结 论 与 分 析 说 明
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评估结论与分析说明
一、评估结论
(一)两种评估方法的评估结果
1、资产基础法结果
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出唯美度
科技(北京)有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日的资产基础法评估结果如下：
资产账面价值 40,903.29 万元，评估值 52,768.44 万元，评估增值 11,864.66 万元，
增值率 29.01%。
负债账面价值 26,462.40 万元，评估值 26,462.40 万元，无评估增减值，净资产账面
价值 14,441.38 万元，评估值 26,306.04 万元，评估增值 11,864.66 万元，增值率 82.16%。
详见下表：
评估结果汇总表
金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 25,707.82 25,707.82 0.00 0.00
2 非流动资产 15,195.96 27,060.62 11,864.66 78.08
3 长期股权投资 7,226.79 17,914.92 10,688.13 147.90
4 固定资产 5,889.49 6,612.04 722.55 12.27
5 无形资产 14.24 497.71 483.47 3,395.15
6 长期待摊费用 2,022.76 2,022.76 0.00 0.00
7 递延所得税资产 42.68 13.19 -29.49 -69.10
8 资产总计 40,903.78 52,768.44 11,864.66 29.01
9 流动负债 26,462.40 26,462.40 0.00 0.00
10 负债合计 26,462.40 26,462.40 0.00 0.00
11 净资产（所有者权益） 14,441.38 26,306.04 11,864.66 82.16
2、收益法结果
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出唯美度
科技(北京)有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日的收益法评估结果如下：
股东全部权益账面价值 14,441.38 万元，评估值 160,229.50 万元，评估增值 145,788.12
万元，增值率 1009.52%。
(二)评估结果的分析与选择
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本次评估，我们分别采用收益法和成本法(资产基础法)两种方法，通过不同途径对
委估对象进行估值，两种方法的评估结果差异为 133,923.46 万元，差异率 509.10%。
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估企业现实资产未来可以产生的收益折
现，并考虑风险性决策的期望值后作为被评估企业股权的评估价值，因此收益法对企业
未来的预期发展因素产生的影响考虑比较充分。
成本法(资产基础法)是从现时成本角度出发，将构成企业的各种要素资产的评估值
加总减去负债评估值作为被评估企业股权的评估价值。
被评估单位为提供美容服务的企业，通过为加盟店提供美容技师培训、店面选址、
设计、开业指导等服务，拥有近 3000 家加盟店、代理商、直营店，遍布全国，具一定
规模和行业影响力。收益法与成本法(资产基础法)的差异正好反映了公司的销售渠道及
运营方式等无形资产的价值。所以我们认为收益法的结论应该更切合公司的实际情况。
根据以上分析，并考虑本次评估目的，我们认为采用收益法结果作为最终评估结论
比较合理。
(三)评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在持续经营等假设条件
下，唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益于评估基准日 2014 年 6 月 30 日所表现的
公允市场价值为 160,229.50 万元，评估增值 145,788.12 万元，增值率 1009.52%。
成本法(资产基础法)评估结果详细情况和收益法评估测算过程分别见资产及负债评
估明细表和收益法测算表。
二、关于股东部分权益价值的说明
实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到股东部分权益的价值。股
东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与
少数股权等因素产生的溢价或折价；同时，还受到股权流动性的影响。我们提示委托方：
在切实可行的情况下，对由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价及股权流动性
的影响，应予以适当考虑。
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