山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目
山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值
资产评估报告
京信评报字(2014)第 194 号
(共三册 第一册)
中京民信(北京)资产评估有限公司
二 O 一四年八月三十日
总 目 录
第一册 资产评估报告
注册资产评估师声明 ...................................................................................................................... 1
第一章 基本情况 ................................................................................................................. 4
一、委托方暨被评估单位单位概况 ....................................................................................... 4
二、评估目的 ................................................................................................................... 8
三、评估基准日 ............................................................................................................... 8
四、评估对象和评估范围 ............................................................................................... 8
五、评估价值类型及定义 ............................................................................................. 10
第二章 评估依据 ................................................................................................................. 10
一、经济行为依据 ......................................................................................................... 10
二、法律法规依据 ......................................................................................................... 10
三、评估准则依据 ......................................................................................................... 10
四、资产权属依据 ......................................................................................................... 11
五、取价依据 ................................................................................................................. 11
六、其他依据及参考资料 ............................................................................................. 12
第三章 评估方法 ................................................................................................................. 12
一、流动资产 ................................................................................................................. 12
二、机器设备 ................................................................................................................. 14
三、房屋建筑物 ............................................................................................................. 19
四、在建工程 ................................................................................................................. 21
五、无形资产-土地使用权 ........................................................................................... 22
六、递延所得税资产 ..................................................................................................... 23
七、负债......................................................................................................................... 23
第四章 评估程序及实施过程 ............................................................................................. 23
一、进行前期调查 ......................................................................................................... 23
二、编制评估计划 ......................................................................................................... 23
三、开展现场工作 ......................................................................................................... 24
四、整理评估资料 ......................................................................................................... 25
五、进行评定估算 ......................................................................................................... 25
六、进行汇总分析 ......................................................................................................... 25
七、提交评估报告 ......................................................................................................... 25
第五章 评估假设 ................................................................................................................. 25
一、本次评估采用的假设 ............................................................................................. 25
二、评估假设对评估结论的影响 ................................................................................. 26
第六章 评估结论 ................................................................................................................. 26
一、评估结果 ................................................................................................................. 26
二、评估结论 ................................................................................................................. 26
第七章 特别事项说明 ......................................................................................................... 27
第八章 评估报告的使用限制说明 ..................................................................................... 27
第九章 评估报告日及其他 ................................................................................................. 28
资产评估报告附件： ..................................................................................................... 30
第二册 资产评估说明
说明一、关于《资产评估说明》使用范围的声明
说明二、关于进行资产评估有关事项的说明
说明三、评估对象与评估范围说明
说明四、资产核实总体情况说明
说明五、评估技术说明
说明六、评估结论与分析说明
附 件、企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》
第三册 资产评估明细表
山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据在评估过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我
们对评估结论的合理性承担相应的责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和被评估单位提供并签章确认；保证
所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益关系，与委托方和相关
当事方没有现存的或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查；对其法律权属状
况给予必要的关注，并对其法律权属资料进行了查验，但无法对其法律权属真实性做任
何形式的保证，对于存在权属瑕疵的问题，我们会做详细披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明，
并充分考虑其对评估结论的影响。
六、评估结论反映的仅是评估对象在评估基准日的价值估计数额，是经济行为实现
的参考依据，而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目
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资产评估报告
京信评报字(2014)第 194 号
摘 要
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况，合理理解评估结
论，应当认真阅读资产评估报告正文。
中京民信(北京)资产评估有限公司接受山东江泉实业股份有限公司的委托，根据有
关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用重置成本法等方法，
按照必要的评估程序，为山东江泉实业股份有限公司拟进行资产重组事宜，而对山东江
泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债在 2014 年 6 月 30 日的市场价值进行评估。
评估对象为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值。
评估范围为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产和负债。
评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
在评估中，我们对山东江泉实业股份有限公司提供的法律性文件、财务记录等相关
资料进行了验证审核，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程序。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出山东江
泉实业股份有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日评估结论如下：
拟置出的部分资产及负债账面价值 66,060.63 万元，评估值 67,300.49 万元，评估增值
1,239.86 万元，增值率 1.88%。
其中资产账面价值 88,260.67 万元，评估值 89,500.53 万元，评估增值 1,239.86 万元，
增值率 1.40%。
负债账面价值 22,200.04 万元，评估值 22,200.04 万元，无增减值变化。
净资产账面价值 66,060.63 万元，评估值 67,300.49 万元，评估增值 1,239.86 万元，增值
率 1.88%。详见下表：
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评估结果汇总表
金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 36,838.68 37,299.18 460.50 1.25
2 非流动资产 51,421.99 52,201.35 779.36 1.52
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 44,936.36 45,563.22 626.86 1.39
9 在建工程 218.92 221.96 3.04 1.39
10 工程物资 8.97 8.97 - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 5,448.30 5,597.76 149.46 2.74
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 809.44 809.44 - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 88,260.67 89,500.53 1,239.86 1.40
21 流动负债 22,200.04 22,200.04 - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 22,200.04 22,200.04 - -
24 净资产 66,060.63 67,300.49 1,239.86 1.88
本资产评估报告仅用于上述经济行为，由委托方及法律法规明确的其他评估报告使
用者使用，有效期自二Ｏ一四年六月三十日起至二Ｏ一五年六月二十九日止。但在此期
间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本评估报告即失效。
本摘要不得被引用或披露于公开媒体，法律、法规规定的除外。
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山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值
资产评估报告
京信评报字(2014)第 194 号
中京民信(北京)资产评估有限公司接受山东江泉实业股份有限公司的委托，根据有
关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用重置成本法等方法，
按照必要的评估程序，为山东江泉实业股份有限公司拟进行重大资产重组，而对山东江
泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债在 2014 年 6 月 30 日的市场价值进行评估。
现将资产评估情况报告如下：
第一章 基本情况
一、委托方暨被评估单位概况
1、委托方暨被评估单位概况
名称：山东江泉实业股份有限公司
住所：临沂市罗庄区罗庄镇龙潭路东
法定代表人：连德团
注册资本：伍亿壹仟壹佰陆拾玖万柒仟贰佰壹拾叁元
实收资本：伍亿壹仟壹佰陆拾玖万柒仟贰佰壹拾叁元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：前置许可经营项目：电力生产业务许可证范围内发电（有效期至 2028
年 8 月 24 日）。
一般经营项目：塑料制品、搪瓷制品、陶瓷制品、金属制品、铸件、建筑材料的
生产、销售；胶合板、木业制品、木材、化肥的销售；技术开发、转让；批准范围内的
进出口业务，经营进料加工和“三来一补”业务；协议范围内铁路专用线运输业务。
山东江泉实业股份有限公司成立于 1992 年 12 月，1999 年 8 月 17 日在上海证券交
易所发行上市，发行股本 5500 万股，募集资金 3.18 亿。截至目前公司总股本 511,697,213
股，其中华盛江泉集团持有 93,403,198 股，占 18.25%，为公司第一大股东。
2、历史沿革
山东江泉实业股份有限公司前身系临沂工业搪瓷股份有限公司，临沂工业搪瓷股份有限
公司是经临沂地区体改委临改企字（1992）25、36 号文批准，于 1992 年 12 月通过定向募
集方式成立的股份公司。1996 年经山东省体改委鲁体改生字（1996）第 173、180 号文批准，
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临沂工业搪瓷股份有限公司吸收合并山东江泉陶瓷股份有限公司，经山东省体改委鲁体改函
字（1996）第 131 号文批准更名为“山东江泉实业股份有限公司。经山东省体改委鲁体改函
字（1998）71 号文批准，公司于 1998 年 11 月 18 日吸收合并山东省沂滨水泥股份有限公司。
经中国证券监督管理委员会证监发行字（1999）77 号文批准，公司于 1999 年 7 月 8 日在上
海证券交易所上网公开发行人民币普通股股票 5,500.00 万股；公司 1999 年 7 月取得山东省
工商行政管理局颁发的注册号 3700001801883 企业法人执照。经中国证券监督管理委员会证
监发行字（2002）12 号文批准，公司以 2001 年末总股本 219,024,000.00 股为基数，向 2002
年 4 月 22 日登记在册的社会公众股和内部职工股按 10 配 3 比例配股，共配 35,169,600.00
股，配股价 11 元/股，扣除发行费用 7,474,780.60 元，公司实际收到配股资金 379,390,819.40
元，此次配股业经北京天职孜信会计师事务所审验出具天孜京验字（2002）第 005 号验资报
告。根据 2001 年度股东大会决议，公司于 2002 年 7 月 22 日实施 2001 年度资本公积转增股
本方案，按 10:2.58493 比例转增股本 65,707,266.00 股，转增后公司注册资本为 319,900,866.00
元，此次扩股业经北京天职孜信会计师事务所审验出具天孜京验字（2002）第 009 号验资报
告。2006 年 6 月 14 日公司 2006 年度第一次临时股东大会审议通过股权分置改革方案：以
资本公积向原流通股股东每 10 股转增 10 股，共转增 191,796,347 股，同时非流通股股东取
得原非流通股有限售条件的上市流通权。经上海证券交易所及中国证券登记结算公司核准，
方案于 2006 年 6 月 22 日实施，实施后公司股本增至 511,697,213 股，截至 2014 年 6 月 30
日公司无限售条件的流通股 511,697,213 股。
3、组织机构图
4、主要资产状况
企业的主要资产为流动资产、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产和递延所
得税资产等。其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货；
固定资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆和电子设备，其中：房屋建（构）筑物
计 213 项，账面原值 492,974,495.75 元，净值 316,122,721.33 元；机器设备计 1889 项，
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账面原值 518,766,260.27 元，净值为 136,107,318.41 元；车辆计 46 辆，账面原值
25,727,980.92 元，净值 13,967,835.95 元；电子设备 337 项，账面原值 4,666,610.64 元，
净值 1,854,342.58 元；在建工程（土建）1 项，账面价值 63977.09 元，在建工程（设备）
6 项，账面价值 2,125,240.47；工程物资 1 项，账面价值 89,743.59 元；无形资产-土地使
用权主要为企业自用铁路线路及铁道厂区所占用地，共计 16 项，账面价值 54,482,996.12
元。
5、主要产品及生产、销售情况
企业的主要产品为塑料制品、搪瓷制品、陶瓷制品、金属制品、铸件、建筑材料的
生产、销售；胶合板、木业制品、木材、化肥的销售等， 2013 年营业收入 311,188,797.60
元，2014 年 1-6 月营业收入为 360,167,704.17 元。
6、近年的资产、负债及经营状况（合并报表）
资产负债表(公司实际报表，包含全部资产及负债)
单位：元
资 产 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
流动资产：
货币资金 82,337,513.19 94,783,316.30
应收账款 56,281,073.63 145,345,586.88
预付款项 12,391,569.77 22,362,571.38
其他应收款 1,469,993.32 136,732.95
存货 92,695,356.39 105,758,612.25
流动资产合计 245,175,506.30 368,386,819.76
非流动资产：
固定资产 460,131,103.49 449,363,560.20
在建工程 2,443,152.23 2,189,217.56
工程物资 89,743.59
无形资产 55,457,129.84 54,482,996.12
递延所得税资产 7,623,442.05 8,094,371.12
非流动资产合计 887,994,734.65 866,438,472.16
资产总计 1,133,170,240.95 1,234,825,291.92
流动负债：
短期借款 50,000,000.00
应付账款 76,254,196.27 141,933,344.52
预收款项 3,386,717.98 4,140,220.43
应付职工薪酬 10,216,821.25 7,800,332.02
应交税费 7,998,713.82 8,231,842.30
其他应付款 8,199,865.86 9,218,322.01
一年内到期的非流动负债 676,325.51
流动负债合计 106,056,315.18 222,000,386.79
非流动负债：
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资 产 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
长期应付款 1,226,753.60
非流动负债合计 1,226,753.60
负债合计 107,283,068.78 222,000,386.79
所有者权益(或股东权益)：
实收资本(或股本) 511,697,213.00 511,697,213.00
资本公积 441,675,310.60 441,675,310.60
盈余公积 97,172,585.40 97,172,585.40
未分配利润 -24,657,936.83 -37,720,203.87
所有者权益合计 1,025,887,172.17 1,012,824,905.13
利润表(公司实际报表，包含全部资产及负债)
单位：元
项 目 2013 年度 2014 年 1-6 月
一、营业收入 311,188,797.60 360,167,704.17
减：营业成本 293,697,199.03 329,391,603.26
营业税金及附加 3,014,126.22 2,075,717.81
销售费用 2,839,984.08 3,603,901.75
管理费用 17,067,962.42 17,175,355.66
财务费用 1,766,447.94 756,244.80
资产减值损失 -330,760.51 8,150,988.69
加：公允价值变动收益
投资收益 4,440,636.56 -10,121,323.47
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润 -2,425,525.02 -11,107,431.27
加：营业外收入 393,186.18 366,092.14
减：营业外支出 2,791,856.98
其中：非流动资产处置损失 2,791,856.98
三、利润总额 -2,032,338.84 -13,533,196.11
减：所得税费用 2,506,963.49 -470,929.07
四、净利润 -4,539,302.33 -13,062,267.04
7、委托方与被评估单位之间的关系
委托方即被评估单位。
8 委托方以外的其他评估报告使用者概况
（1）约定的其他评估报告使用者
资产评估业务约定书未约定委托方以外的其他评估报告使用者。
（2）法律法规明确的其他评估报告使用者概况
法律法规明确的其他评估报告使用者从相关法律法规的规定。
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二、评估目的
山东江泉实业股份有限公司拟进行资产重组。为此，山东江泉实业股份有限公司委
托中京民信(北京)资产评估有限公司对山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及
负债价值进行评估，为山东江泉实业股份有限公司提供资产重组的价值参考依据。
三、评估基准日
(一)本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
(二)上述评估基准日是委托方考虑本次经济行为需要所选取。
(三)评估中的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
四、评估对象和评估范围
(一)评估对象为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值。
(二)评估范围为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债，即在该公司
的全部资产及负债的基础上剔除长期股权投资外剩下的部分资产及负债。
委托评估的资产类型包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、
存货)、非流动资产(固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、递延所得税资产)、流
动负债(短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一
年内到期的非流动负债)。其账面金额如下表：
单位：元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 368,386,819.76
货币资金 94,783,316.30
应收账款 145,345,586.88
预付款项 22,362,571.38
其他应收款 136,732.95
存货 105,758,612.25
二、非流动资产合计 514,219,888.59
固定资产 449,363,560.20
在建工程 2,189,217.56
工程物资 89,743.59
无形资产 54,482,996.12
递延所得税资产 8,094,371.12
三、资产总计 882,606,708.35
四、流动负债合计 222,000,386.79
短期借款 50,000,000.00
应付账款 141,933,344.52
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山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值资产评估报告
科目名称 账面价值
预收款项 4,140,220.43
应付职工薪酬 7,800,332.02
应交税费 8,231,842.30
其他应付款 9,218,322.01
一年内到期的非流动负债 676,325.51
五、非流动负债合计 -
六、负债总计 222,000,386.79
七、净资产 660,606,321.56
列入评估范围的资产及负债经山东和信会计师事务所审计并出具（和信审字【2014】
第 000148 号）无保留意见审计报告。
上述资产负债表由江泉实业股份有限公司管理层依据华盛江泉集团有限公司与唯
美度科技（北京）有限公司于 2014 年 6 月 26 日签订的合同第 1.1 款作出的财务报告规
定编制，是在该公司原已披露报出财务报表的基础上，剔除长期股权投资而编制的模拟
报表。
(三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(四)主要实物资产状况
评估范围内的实物资产账面反映为固定资产(房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、
电子设备、在建工程、工程物资)及存货。其中：存货计 10241 项，账面金额 105,758,612.25
元；房屋建（构）筑物计 213 项，账面原值 492,974,495.75 元，净值 316,122,721.33 元；
机器设备计 1889 项，账面原值 518,766,260.27 元，净值为 136,107,318.41 元；车辆计 46
辆，账面原值 25,727,980.92 元，净值 13,967,835.95 元。电子设备 337 项，账面原值
4,666,610.64 元，净值 1,854,342.58 元；在建工程（土建）1 项，账面价值 63977.09 元，
在建工程（设备）6 项，账面价值 2,125,240.47；工程物资 1 项，账面价值 89,743.59 元。
实物资产分布情况：
存货存放在公司库房；机器设备、电子设备及车辆分布在生产经营场所。
实物资产特点：
存货主要为地板砖及生产性配件等。机器设备主要为生产型设备，包括电厂发电设
备、建材制造设备及铁路运输设备等；电子设备为办公用设备，包括电脑、打印机、服
务器等。车辆为自用载货汽车、装载机、自卸车等。
实物资产保管良好、使用正常。
(五)无形资产状况
评估范围内的无形资产为土地使用权，账面金额 54,482,996.12 元，为企业自用的厂
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区和铁路专用线路所占土地。
(六)列入评估范围的账面无记录资产状况
无。
(七)列入评估范围的账上有账下无资产状况
在被评估单位提供的《资产负债评估明细表》中未发现账上有账下无资产。
五、评估价值类型及定义
通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了
解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和
要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
第二章 评估依据
一、经济行为依据
山东江泉实业股份有限公司工作总结办公会会议纪要。
二、法律法规依据
(一) 《中华人民共和国证券法》中华人民共和国主席令第 43 号；
(二) 《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第 73 号)；
(三) 《会计监管风险提示第 5 号——上市公司股权交易资产评估》；
(四) 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议通过修订, 并于 2014 年 3 月 1 日起施行）；
(五)财政部 2008 年 11 月 24 日发布的《关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的
通知》(财企[2008]343 号)；
(六)中华人民共和国主席令 2007 年第 63 号《中华人民共和国企业所得税法》；
(七)《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 538 号)(2008
年 11 月 10 日发布)；
(八)财政部、国家税务总局发布的《关于印发营业税改征增值税试点方案的通知》
财税(2011)110 号；
(九)其他与本项评估有关的法律法规。
三、评估准则依据
(一)财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业
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道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
(二)中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资
产评估准则—评估程序》、 资产评估准则—工作底稿》、 资产评估准则—机器设备》、 资
产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
(三)中国注册会计师协会 2003 年 1 月 28 日发布的《注册资产评估师关注评估对象
法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
(四)财政部发布的《企业会计准则》；
(五)《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230
号)；
(六)中国资产评估协会 2010 年 12 月 18 日发布的《评估机构业务质量控制指南》(中
评协[2010]214 号)；
(七)中国资产评估协会 2012 年 12 月 28 日发布的 《资产评估职业道德准则——独
立性》(中评协[2012]248 号)；
(八) 中国资产评估协会 2011 年 12 月 30 日发布的《资产评估准则—评估报告》《资
产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
(九) 《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点
的通知》财税[2013]106 号（2013 年 12 月 9 日发布）
(十) 《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协
〔2012〕246 号)
(十一)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
四、资产权属依据
(一) 车辆行驶证及设备购置发票；
(二) 国有土地使用权证书；
(三) 土地租赁合同；
(四) 其他权属依据。
五、取价依据
(一)《最新资产评估常用数据与参数手册》第二版(吕发钦主编)；
(二)《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号)；
(三)2014 年版《机电产品全球报价系统》；
(四)《中国汽车网》、《新浪汽车》、《万车网》、《太平洋汽车网》等专业汽车价格信
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息网站；
(五)评估基准日近期的《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT 主流资讯平台》
等专业电子设备价格信息网站。
(六)委估资产的购置合同、协议；
(七)企业提供的财务会计、经营方面的资料；
(八)评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
(九)中国人民银行贷款基准利率；
(十)国家统计局公开发布的统计资料；
(十一)《山东省建筑工程定额 2003 版》
(十二)《山东省建筑工程定额价目表》
(十三)《山东省建设工程费用组成及计算规则(2011)》；
(十四)关于公布《铁路路基工程预算定额》等二十九项定额标准的通知（铁建设
〔2010〕223 号）
(十五)《铁路工程概算预算定额》
(十六)工程建设前期费用标准；
(十七)其他取价依据等。
六、其他依据及参考资料
(一)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等资料；
(二)企业提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
(三)其他资料。
第三章 评估方法
一、流动资产
评估范围包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。
(一)货币资金
1、现金
评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金，评估采取盘点推算方法计算，
由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入，减基准日至盘点日现金支出，推算出
盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现金日记帐和总帐现金帐户余额核对的方法确
认评估值。
2、银行存款
对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对的办法，如有未达账项则编
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制银行存款余额调节表。经逐户核对银行对账单 2014 年 6 月 30 日余额，对于有未达账
项的账户，按双向调节法编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账
项者经过逐户分析了解每笔未达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。银行存款以
核实后的账面值作为评估值。
(二)应收账款
评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，
具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，
对大额应收账款进行了函证，并对回函情况进行了分析。对往来应收款项，有确凿证据
表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，
且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款
分析估计出评估风险损失。坏账准备评估为零。
(三)预付账款
评估人员核实了账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了调查，评估
值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式(具体原则同应收账款评估个别认定和账
龄分析原则)。因其发生时间距评估基准日较近，且欠款对象为长期往来客户，判断其
不存在无法收回的可能性。以核实后的账面值作为评估值。
(四)其他应收款
评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，
具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，
对大额账款发函进行了询证和确认，同时对往来应收款项，有确凿证据表明款项不能收
回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收
不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评
估风险损失。坏账准备评估为零。
(五)存货
本次评估范围内的存货是材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成品
（库存商品）、在产品（自制半成品），其中材料采购包括巴花材、刚果材，原材料包括
石灰石、叶腊石等，在库周转材料包括模具、上模芯等，产成品包括陶瓷地砖等，在产
品包括成品瓶等。
1、材料采购为企业购买尚未入库的巴花材、刚果材等石材，评估人员对账目、付
款凭证以及合同进行核实，经核实无误后，按核实后的账面值确定评估值。
对于正在使用的原材料，因原材料周转较快，库存原材料账面单价与评估基准日采
购单价相比变化不大，故以核实后的存货数量与该存货的账面单价的乘积确定评估值；
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对于库龄较长及不再继续使用的原材料，评估人员通过对原材料基准日购入价调查了
解，结合所掌握的各种价格信息资料，以评估基准日近期市场价，加上合理的运杂费及
其他费用确定其重置成本，再以核实后的存货数量与该存货的重置单价的乘积确定评估
值。
2、在库周转材料为企业用于生产生活所需的模具以及家具等。在库周转材料存放
在在库周转材料仓库内。经清查，企业材料库存属实。评估人员通过对在库周转材料准
日近期购入价调查了解，结合所掌握的各种价格信息资料，以评估基准日近期市场价，
加上合理的运杂费及其他费用确定其重置成本，再以核实后的存货数量与该存货的重置
单价的乘积确定评估值。因在库周转材料周转较快，库存在库周转材料账面单价与评估
基准日采购单价相比变化不大，故以核实后的账面值作为评估值。
3、在产品共采用实际成本核算，系企业生产各种规格的各型号的瓶坯等产品发生
的直接材料、直接人工及制造费用等。根据调查，该公司产品生产工序多，生产过中发
生的损耗也无法测定，因此难以确定其完工比率，故对在产品，以核实企业在产品的核
算方法，如有不合理费用则扣除不合理费用的方法评估；评估人员通过了解企业的成本
核算的程序和方法，认为企业成本核算真实合理，账面价值基本反映了该部分价值，以
核实后账面值确认为评估值。
4、产成品为企业生产的销售产品，包括陶瓷地砖等，评估人员对基准日企业正常
销售的产成品以评估基准日产成品的实际库存数量，乘以其在评估基准日的不含税销售
单价格，减去全部税金、销售费用和适当净利润计算得出评估值，评估公式为：
产成品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率)
综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当
净利润/销售收入
对于销售正常的产成品，扣除的适当净利润按 50%确定。
对于企业的滞销产品，以单位可变现净值乘以核实后的库存数量确认评估值。
二、机器设备
本次评估采用重置成本法进行评估。
机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置成本，然后扣减实体性贬
值，或在综合确定成新率的基础上，确定机器设备评估值的方法。成本法的基本计算公
式为：
评估价值=重置成本× 成新率
（一）重置成本的确定
设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的
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一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费、
其他费用、资金成本等。其基本计算公式如下：
重置成本=设备购置价/1.17+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本
1、机器设备重置成本的确定
（1）重要国产机器设备重置成本的确定
对于重要国产机器设备，如果仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设
备购置价；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与
委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定设
备购置价。在此基础上，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基
础费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置成本。
在确定设备重置成本时，对设备现行市场售价中约定包含的运杂费、安装调试费等
费用则不再重复计算。
机器设备重置成本的基本计算公式如下：
重置成本=设备购置价/1.17+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本
①设备购置价的确定
凡能在公开市场查询到评估基准日市场价格的设备，以此价格为准确定。
凡无法从市场直接查询到市场价格的设备，通过查阅 2013 年的机电设备报价手册、
《机电设备全球报价系统》检索确定。
凡无法查询价格的设备，采用类比法即按照替代原则，以可替代设备的价格加以修
正后确定。
②设备运杂费的确定
当地零星购置设备运杂费按购置费的 0.2—0.5%取费。
国内从外地零星购置和进口设备国内运费按下表取费：
运输里程 取费基础 费率（%） 运输里程 取费基础 费率（%）
100KM 以内 设备原价 0.8 1250KM 以内 设备原价 2.0
200KM 以内 设备原价 0.9 500KM 以内 设备原价 2.2
300KM 以内 设备原价 1.0 1750KM 以内 设备原价 2.4
400KM 以内 设备原价 1.1 2000KM 以内 设备原价 2.6
500KM 以内 设备原价 1.2 2000KM 以上每
设备原价 增 0.1
750KM 以内 设备原价 1.5 增 250KM 增加
1000KM 以内 设备原价 1.7 -- -- --
运杂费=设备购置价×运杂费率/1.07
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③安装调试费的确定
根据设备的结构、安装复杂程度以及设备安装要求，以设备购置价为基础，参照《机
械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资
产评估常用数据与参数手册》，选用适宜的费率计取。
安装调试费=设备购置价×安装调试费率
④基础费的确定
根据设备类别、结构、重量、安装技术要求，以设备购置价为基础，参照《机械工
业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第五篇《设备基础费概算指标》和《资产评
估常用数据与参数手册》，选用适宜的费率计取。
基础费=设备购置价×基础费率
设备基础在房屋建筑物、构筑物部分已单独考虑的不再重复计算。
⑤其他费用的确定
依据国家相关各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的实际情况，根据企
业的投资规模确定。
建设工程其他费率的详细取费情况见下表：
序号 费用项目 费率 取费依据
1 建设单位管理费 1.80% 财建[2002]394 号
2 项目可行性研究费 0.15% 计委计价格[1999]1283
3 勘察和工程设计费 2.00% 计委建设部计格[2002]10
4 招投标代理费 0.05% 计价格[2002]1980 号
5 工程监理费 1.60% 发改价格[2007]670 号
合计 5.60%
⑥资金成本的确定
以本次纳入评估范围的资产为一个独立的建设项目为前提，结合委估资产建设规
模，确定合理建设工期，假设资金是均匀投入，计息时间为合理建设工期的一半，按同
期贷款利率计算资金成本。
资金成本率=贷款年利率×合理工期（年）/2
机器设备重置成本计算公式为：
机器设备重置成本=设备购置价×(1+运杂费率+安装调试费率+基础费率) ×(1+其
他费率) ×(1+资金成本率)-设备进项税
对需安装的设备以上费用全部考虑；
对非安装机器设备则只考虑其机器设备购置价及运杂费，机器设备购置价中已包括
运杂费、安装费，直接按购置价确定重置成本。
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评估人员通过直接向经销商或制造商询价，或参考各类商家的价格表、近期机电产
品全球报价系统的价格资料（2014 年版《机电产品价格信息查询系统》）、计算机网络上
公开的价格信息（《中国机械设备网》、《中国钢铁网》等网站）等，并考虑其价格可能
的浮动因素，经适当调整确定重置成本；对于目前市场已经不再出售或无法查到购置价，
但已出现替代的标准专业设备和通用设备，在充分考虑替代因素的前提下，通过市场询
价及查阅有关价格手册，进行相应调整予以确定，或直接以二手价、可变现价值确定。
（2）进口设备重置成本的确定
对近期购置的进口设备，根据原购置合同 CIF 价格，按评估基准日外汇人民币牌价，
进口税率，加各种手续费、国内运杂费、安装调试费、其他费用和一定时期合理资金成
本确定设备的重置成本；
对以前购置，又难于询到近期市场价格的进口设备，根据原购置合同 CIF 价格和国
际市场机电产品价格变动趋势经过必要调整修正，按评估基准日外汇人民币牌价，进口
税率，加各种手续费、国内运杂费、安装调试费、其他费用和一定时期合理资金成本确
定设备的重置成本。进口设备重置成本基本计算公式如下：
重置成本=CIF 价（按基准日汇率换算为人民币）+关税+增值税+外贸代理费+银行手
续费+商检费+国内运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税金额
如进口设备制造厂家在中国有分销点，其分销点所报的设备价格中已含有进口的各
种税费的，不另加进口税费。若资产所在单位享受进口减、免税待遇，且至基准日仍然
有效，则按批文规定不计关税和增值税。
（3）一般机器设备重置成本的确定
对于一般设备，主要指价值相对较低且市场上常见设备的价格，由于该类设备多为
通用设备，其重置成本计算公式如下：
重置成本=设备购置价/1.17
对于这类价值量较小和零星购置的小型设备，其运杂费、安装费包含在设备购置价
中，不再单独计算。对此类设备不计算其他费用及资金成本。
2、电子设备重置成本的确定
对电子设备，通过查询经销商报价和《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT 主
流资讯平台》等专业电子设备价格信息网站确定电子设备的重置成本；对市场、生产厂
家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查
询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。
计算公式为：重置成本=设备不含税购置价
3、车辆重置成本的确定
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对于具有公安交通管理部门发放的《机动车行驶证》的车辆，均按照评估基准日该
车辆的市场价格，加计车辆购置税和其他合理的费用（如牌照费）来确定其重置成本。
车辆重置成本的基本计算公式为：
车辆购置价
重置成本= （1 车辆购置税税率）+车辆的其他费用
1.17
式中：按现行税法，车辆购置税税率为 10%，增值税税率为 17%。
（二）成新率的确定
1、对于重要的大型设备，按照观察法（即勘查打分法）确定的成新率，结合使用
年限法确定的成新率综合确定。
成新率=年限法成新率× 40%+观察法成新率× 60%
观察法是评估人员通过视觉、听觉和嗅觉，或借助其他鉴定机构的成果，根据经验
对标的物（如震动、噪声、温度、加工精度、生产能力，能耗和故障等）技术状况和损
耗程度做出的判断。
年限法确定成新率权重为 40%，观察法确定的成新率权重为 60%。其中年限法成新
率计算公式如下：
尚可使用年限
年限成新率= 100%
尚可使用年限 已使用年限
式中“尚可使用年限”是评估人员依据机器设备的现实技术状况，结合考虑机器设
备的有效役龄，做出的专业判断，“尚可使用年限”取值为正整数。
对于较新且使用维护正常的设备，年限法成新率的计算公式如下：
经济寿命年限 - 已使用年限
年限成新率= 100%
经济寿命年限
2、电子设备成新率的确定
对更新换代速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据设备的
经济寿命年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。
经济寿命年限 - 已使用年限
成新率=年限成新率= 100%
经济寿命年限
当设备的技术状况偏离根据其经济寿命年限计算出的成新率时，按照下式计算成新
率：
尚可使用年限
成新率= 100%
尚可使用年限 已使用年限
3、车辆成新率的确定
对于具有公安交通管理部门发放的《机动车行驶证》的车辆，参照《机动车强制报
废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，
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以车辆行驶里程、使用年限两种方法，根据“孰低法原则”确定理论成新率；对于《机
动车强制报废标准规定》中规定的小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专
用机械车等无使用年限限制的车辆以行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况
对理论成新率进行调整。
成新率计算公式为：
规定使用年限 已使用年限
年限成新率= 100%
规定使用年限
引导报废行驶里程 已行驶里程
里程成新率= 100%
引导报废行驶里程
理论成新率=MIN（年限成新率，里程成新率）
成新率=理论成新率×调整系数
（三）评估值的确定
根据成本法评估的原理，将重置成本和成新率相乘得出评估值。其基本计算公式如
下：
评估值=重置成本×成新率
三、房屋建筑物
房地产估价方法主要有成本法、市场比较法、收益法、假设开发法和路线价法。估
价人员在认真地综合分析现有资料的基础上，根据估价对象的特点和实际情况，决定对
房屋建（构）筑物采用重置成本法进行评估。
（一）重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
1．建安工程造价
① 对于能够提供竣工决算资料的，评估基准日建安工程造价系根据工程决算和当
地评估基准日建筑安装价格指数调整确定。
② 对于被评估单位无法提供完整的工程结算资料和工程技术图纸资料的，建安综
合造价的求取主要采用标准单方造价调整法测算确定，评估人员根据所提供的部分资料
及现场丈量所获取的建筑物结构、装修的基础性数据，参考同类工程中建安工程造价进
行修正系数调整，从而计算出待估房屋建安造价。如果查询不到可比案例的，则在核实
历史成本及工程造价的基础上用价格指数调节法确定建安造价，公式为：
重置成本=历史成本(账面价值)×基准日价格指数
③ 对于重要的构筑物，被评估单位无法提供完整的工程结算资料，近期也无参考
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案例的，根据被评估单位提供的工程技术图纸等资料，套用相应定额得出该构筑物的建
安造价。
2．前期费用和其他费用：
① 在按国家各部门（行业）规定取费的基础上，考虑当地特殊合理的相关费用确
定。包括的内容及取费标准见下表：
前期费用及其它费用
序号 费用项目 取费基数 费率 取费依据
一 建安工程造价
1 建设单位管理费 工程造价 1.80% 财建[2002]394 号
2 项目可行性研究费 工程造价 0.15% 计委计价格[1999]1283
3 勘察和工程设计费 工程造价 2.00% 计委建设部计格[2002]10
4 招投标代理费 工程造价 0.05% 计价格[2002]1980 号
5 工程监理费 工程造价 1.60% 发改价格[2007]670 号
综合费率 5.6%
二 按建筑面积计算
6 墙体材料基金 建筑面积 10 鲁财综〔2008〕53 号文
7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 鲁财综〔2003〕24 号
② 对于铁路专用线，与民用建筑前期费率不同，包括的内容及取费标准见下表：
前期费用及其它费用
序号 费用名称 费率 计费基数 费用依据
前期费用
1 可行性研究费 2.26 万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86 号
2 勘查设计费 1.49 万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86 号
3 工程招标费 0.20% 预算工程费 计价格【2002】1980 号
其他费用
4 管理费 1.00% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号
5 工程监理费 1.40% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号
6 工程质量安全监督费 0.07% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号
3．资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，按
合理工期内的贷款利率，资金均匀投入计算。其中合理工期按照《全国统一建筑安装工
程工期定额》确定，贷款利率按照中国人民银行最近一期公布施行的贷款利率水平确定。
资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2
（二）综合成新率的确定
1．对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算
公式为：
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综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4
其中：
理论成新率=尚可使用年限 /（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九类。通过建筑物
造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察
实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察率。
2．对于结构相对简单的房屋建（构）筑物，采用使用年限法并根据具体情况进行
修正后确定综合成新率，计算公式：
使用年限成新率=（耐用年限－已使用年限）/ 耐用年限×100%
四、在建工程
（一）在建工程（土建）
该项目还未完工，则未完工项目评估方法如下：
该项目开工距离基准日已有一个月，形象进度和付款进度均一致，评估人员根据其
在建工程申报金额，经帐实核对后，剔除其中不合理的支出，并加计资金成本计算评估
价值。
如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的，应根据评估基准日价格水平进行
调整工程造价。
资金成本=(申报帐面价值-不合理费用)×利率×工期/2
其中：
1、利率按 2012 年 7 月 6 日中国人民银行公布的贷款利率确定。
2、工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定；
3、对于部分金额较小，建设工期很短的项目，其资金成本可以忽略不计。
（二）在建工程（设备安装工程）
1、纳入本次评估的在建工程项目有 4 项为设备安装工程，其中 3 项设备费为不含
税购置价，这些设备均已经安装完毕正在调试试生产。另有 1 项账面价值为含税包干合
同价。根据安装工程实际进度，按项目完成全额不含税价确认评估值。其中 1 项账面含
税价因未来不确定实际费用，则按其合同含税价确认评估值。
由于项目 4 湿法除尘器及附属工程于 2013 年 9 月开始建设，建设期已经超过半年
了，且总费用突破壹佰万元。则需计算资金成本。资金成本计算公式为：
资金成本=申报帐面价值×利率×工期/2
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其中利率按最近中国人民银行公布的贷款利率确定，工期根据项目规模和实际完工
率，参照建设项目工期定额合理确定。
2、设备改造及材料费用
项目最后 2 项为设备改造费和零星材料费用。由于账面价值均为实际发生的费用额。
在核实这些费用对未来的资产有实际价值的。则在确认资产项目不存在重复计价的情况
下，评估按核实后实际发生的账面价值确认评估值。
（三）工程物资
本次纳入评估的工程物资 1 项，为被评估单位购置的 3 套钟罩淋釉器。供应商为淄
博森源经贸有限公司。设备含税单价为 35,000.00 元，合计含税价为 105,000.00 元。账
面反映为不含税购置价。
所购置的 3 套钟罩淋釉器为施釉生产线设备，购置时间为 2013 年底，距离评估基
准日时间半年。该设备市场价最近没有太大的变化。所以评估按账面不含税价值确定评
估值。
五、无形资产-土地使用权
根据《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》，常用的地价评估方法有市场比较
法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
在本次估价方法的选择过程中，估价人员遵循估价原则，结合估价目的，在认真分
析所掌握的资料并进行实地调查之后，根据委估土地的特点和实际状况，按照城镇土地
估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，确定采用成本逼近法进行评估。
1、成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上适当的
利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种土地估价方法。
2、成本逼近法的基本公式
成本逼近法计算公式：土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地
增值收益）×土地使用年限修正系数×个别因素修正系数
3、成本逼近法的基本程序
（1）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等；
（2）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、
利息和利润；
（3）确定土地开发后较开发前的价值增加额；
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（4）按地价公式求取估价土地的土地价格；
（5）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
六、递延所得税资产
纳入本次评估范围的递延所得税资产为被评估单位实行新会计准则，在评估基准日
企业应计提资产减值损失，即对应收账款计提坏账准备和减值准备产生的，经审计调整
形成的所得税应纳税差异, 为会计和税法在确认企业所得税时的暂时性差异。评估中首
先对计提的合理性、递延所得税资产核算方法、适用税率、权益期限等进行核实，判断
未来能否实现对所得税的抵扣；然后按评估要求对所涉及的债权类资产据实进行评估，
对坏账准备按零值处理；再后将评估结果与账面原金额进行比较，以评估所确定的风险
损失对递延所得税资产的账面记录予以调整，从而得出评估值。
七、负债
企业负债为流动负债和非流动负债，流动负债具体包括短期借款、应付账款、预收
账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。
评估中对各类负债主要款项的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、企业确
认依据以及约定的还款期限、方式等进行调查、核实；对重要的负债，向有关人员或向
对方单位进行必要的调查或询证；对负债履行的可能性进行必要的分析，确认是否存在
无需偿付的债务、无需支付的计提。
第四章 评估程序及实施过程
一、进行前期调查
2014 年 7 月 1 日，我公司接到委托方的通知后，即安排有关负责人到委托方和被评
估单位与负责人、相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经
济行为、评估对象、范围，了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、
分布情况和特点，了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况，了解委托方对
评估基准日的考虑和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价，在确定本评估机构
具备承担此项评估的专业胜任能力，可以独立地进行评估，业务风险在可控范围内的情
况下，与委托方洽谈并签订资产评估业务约定书。
二、编制评估计划
2014 年 7 月 2 日，根据本项评估的需要，确定项目负责人，安排注册资产评估师和
评估辅助人员，组成评估项目组。由项目负责人编制评估计划，经本评估机构有关负责
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人审核后实施。
评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等
实施评估的全过程，初步确定评定估算所采用的基本方法，并对评估的各个阶段作出相
应的时间安排。
三、开展现场工作
2014 年 7 月 3 日-2014 年 7 月 10 日，评估人员开展现场工作。
(一)向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产及负债评估明细表。同时，指导被
评估单位进行资产清查。
(二)向被评估单位提交尽职调查清单，收集评估所需文件资料，包括流动资产、固
定资产的产权证明文件、设备购置合同或发票以及财务报表、生产经营统计资料、近年
审计报告、发展规划等。
(三)根据评估准则的要求进行资产核实和现场查勘：
1、检查被评估单位填报的资产及负债评估明细表有无错项、漏项、重复；对照资
产及负债评估明细表，逐类与财务总账进行比对；抽查各类资产或负债中的重点项目，
将其与财务明细账记录的数据进行核对；做到账、表一致；
2、对资产评估明细表所列各类实物资产，到现场以重点全查、一般抽查的方式进
行数量核实，并与账面记录进行核对；同时，对重点设备进行现场查勘，形成详尽的查
勘记录，并与资产管理人员和操作使用人员进行交谈，查阅设备运行日志和大中修记录；
对存货，检查原材料、低值易耗品等的存储情况并了解领(使)用制度，查看在产品完工
程度并了解入账过程，了解产成品销售情况和销售成本构成；
3、对大额、重点应收款项进行函证，了解业务往来及对方单位信用情况；查阅主
要负债的相关协议、合同，了解发生时间、形成过程，偿债情况；
4、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资产、无
形资产的产权状况；并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。
(四)通过座谈会、走访等方式，听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、主要
产品历史和现状的介绍，了解企业的生产、经营、管理状况，并形成访谈记录。
(五)开展被评估单位外部的调研活动，包括走访市场或查询市场资讯，了解企业产
品的销售情况、价格趋势、市场占有情况和同行业其他企业产品的相应情况，以及市场
竞争态势；通过网站、专业刊物等媒体，了解国家相关的产业政策、金融政策、行业主
管部门或行业组织的市场分析、行业发展意见和行业统计数据；走访设备管理部门和二
手车市场，掌握原材料及产成品价格等方面的信息、资料；进行电话询问、现场咨询等
形式的市场调查，获取价格手册、媒体资讯以外的存货、固定资产等的价格信息。
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四、整理评估资料
2014 年 7 月 11 日-2014 年 7 月 15 日，对收集的评估资料进行分析，判断每一份资
料的可靠性、合理性和可用性，其过程是去粗取精、去伪存真。经过分析和筛选，汇集
所有合理、可靠的资料。根据评估工作需要进行分类，即按流动资产、固定资产、在建
工程、工程物资、无形资产、递延所得税资产、负债等类别，对评估资料进行归纳整理。
五、进行评定估算
2014 年 7 月 16 日-2014 年 8 月 5 日，对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息
进行提炼，通过分析测算得到评估所需要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数
据、参数。然后，分别采用一定的评估方法进行评定估算。
六、进行汇总分析
2014 年 8 月 5 日-2014 年 8 月 10 日，对重置成本法中各类资产及负债的初步评估
结果进行复查，必要时对个别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改，在确认单
项资产、负债评估结果基本合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下，进行汇总，得
出委估部分资产及负债的评估结果。
七、提交评估报告
2014 年 8 月 10 日-2014 年 8 月 30 日，根据评估工作情况，起草资产评估报告，经
过本评估机构内部三级复核后，形成报告初稿。就报告初稿向委托方征求意见，并对涉
及的相关事项与委托方进行必要沟通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判
断的前提下，采纳委托方对报告的合理意见或建议。然后，向委托方提交正式资产评估
报告。
第五章 评估假设
资产评估的基本目标要求评估结论必须公允，而所有公允的评估结论都是有条件约
束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。
一、本次评估采用的假设
1、评估范围内资产产权清晰，不存在权属纠纷；
2、委托方和被评估单位提供的评估资料真实、合法、完整；
3、评估人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信。
4、国有土地租赁到期后可以续租。
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二、评估假设对评估结论的影响
评估假设对评估结论的影响
若评估范围内资产权属不够清晰，存在产权纠纷，委托方和被评估单位提供的评估
资料不够真实、合法、完整，或者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、
可信，会影响评估时的认定、判断和分析、估算；
这些，均直接影响评估报告和评估结论的合理性与公允性；严重时，评估报告和评
估结论不能成立。
第六章 评估结论
一、评估结果
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出山东江
泉实业股份有限公司在评估基准日 2014 年 6 月 30 日的部分资产及负债评估结果如下：
资产账面价值 88,260.67 万元，评估值 89,500.53 万元，评估增值 1,239.86 万元，增值
率 1.40%。
负债账面价值 22,200.04 万元，评估值 22,200.04 万元，无增减值变化。
净资产账面价值 66,060.63 万元，评估值 67,300.49 万元，评估增值 1,239.86 万元，增值
率 1.88%。详见下表：
评估结果汇总表
金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 36,838.68 37,299.18 460.50 1.25
2 非流动资产 51,421.99 52,201.35 779.36 1.52
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 44,936.36 45,563.22 626.86 1.39
9 在建工程 218.92 221.96 3.04 1.39
10 工程物资 8.97 8.97 - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 5,448.30 5,597.76 149.46 2.74
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 809.44 809.44 - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 88,260.67 89,500.53 1,239.86 1.40
21 流动负债 22,200.04 22,200.04 - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 22,200.04 22,200.04 - -
24 净资产 66,060.63 67,300.49 1,239.86 1.88
第七章 特别事项说明
一、在对评估范围内的资产进行评估时，我们未考虑该等资产用于转让可能承担的
费用和税项，未对部分资产的评估增值额作任何纳税考虑；未考虑资产可能承担的抵押、
担保、诉讼事项及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
二、受山东江泉实业股份有限公司的委托，本次评估范围以山东江泉实业股份有限
公司申报评估的资产及负债为限。
三、本报告中涉及的相关法律文件及资料由被评估单位负责提供，被评估单位对上
述文件资料的真实性、合法性和完整性负责，并就此向公司出具了承诺函。
四、国家增值税转型改革方案规定，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人可
抵扣其新购进设备所含的进项税额。由于被评估单位为增值税一般纳税人，在评估其机
器设备购置价时，已扣取增值税。故机器设备的评估值不含增值税。
五、纳入本次评估的房屋建筑物（除铁路分厂外），占用土地为租赁，租赁期限为
30 年，租赁截止日期为 2028 年 7 月，租赁双方承诺，土地租赁期满后，承租方可续租
土地，且优先租赁。
六、由于本次评估的房屋建筑物占用的土地为租赁，所以本次评估的房屋均未办理
房屋产权证。
第八章 评估报告的使用限制说明
一、本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的，由委托方使用。对于委
托方将本评估报告用于其他目的或作其他用途所造成的后果，我们不承担任何责任。
二、本资产评估报告在评估目的实现日距评估基准日不超过一年且评估对象状况未
发生较大变化或市场未发生较大波动时有效。我们不对委托方、约定的其他评估报告使
用者超出有效期使用评估报告或者在评估对象状况已发生较大变化或市场已发生较大
波动时仍然使用评估报告承担责任。
三、未征得我公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法
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律、法规规定的除外。
第九章 评估报告日及其他
一、本资产评估报告提出日期为二○一四年八月三十日。评估报告日是注册资产评
估师形成最终专业意见的日期。
二、本报告含有若干附件(见附件目录)，附件是本报告的重要组成部分。
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(本页无正文)
经办注册资产评估师：
经办注册资产评估师：
报 告 复 核 人：
法 定 代 表 人：
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二 O 一四年八月三十日
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资产评估报告附件：
一、 与评估目的对应的经济行为文件；
二、 被评估单位专项审计报告；
三、 委托方暨被评估单位法人营业执照；
四、 评估对象涉及的主要资产权属证明资料；
五、 委托方和相关当事方的承诺函；
六、 签字注册资产评估师的承诺函；
七、 资产评估机构资格证书；
八、 资产评估机构法人营业执照；
九、 签字注册资产评估师资格证书；
十、 资产评估业务约定书。
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