天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
天津松江股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了
解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
吴金锁 董事 因公外出 张锦珠
张惠强 独立董事 因病 薛智胜
1.3 公司年度财务报告已经利安达会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人张锦珠、主管会计工作负责人孙晓宁及会计机构负责人（会计主管人员）李
彬声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 天津松江
股票代码 600225
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹鹏飞 赵宁
天津市西青区友谊南路与外环 天津市西青区友谊南路与外环
联系地址 线交口东北侧环岛西路天湾园 线交口东北侧环岛西路天湾园
公建 1 号楼 公建 1 号楼
电话 022-58915818 022-58915818
传真 022-58915816 022-58915816
电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
1
天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
单位：元 币种：人民币
本年比 2009 年
2011 年 2010 年 上年增
调整后 调整前
减（%）
营业总收入 2,043,208,982.46 1,774,694,475.04 15.13 1,560,772,526.30 1,560,772,526.30
营业利润 351,479,198.80 132,601,287.34 165.06 222,908,741.50 222,967,249.76
利润总额 343,176,009.33 310,193,720.67 10.63 221,049,823.94 221,108,332.20
归属于上市公司股
238,877,442.91 185,533,818.08 28.75 132,295,152.89 132,910,769.93
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 196,057,383.74 45,030,516.01 335.39 130,950,260.22 131,565,877.26
损益的净利润
经营活动产生的现
-216,395,241.86 -473,403,181.08 不适用 369,546,526.44 373,469,390.20
金流量净额
本年末 2009 年末
比上年
2011 年末 2010 年末
末增减 调整后 调整前
（%）
资产总额 10,545,663,194.16 9,538,204,455.81 10.56 7,240,597,486.58 7,087,854,444.84
负债总额 9,189,389,027.43 8,473,672,201.59 8.45 6,384,031,159.48 6,233,629,609.48
归属于上市公司股
1,133,417,637.52 895,272,630.27 26.6 709,738,812.19 707,317,394.00
东的所有者权益
总股本 626,401,707.00 626,401,707.00 0 592,981,158.00 592,981,158.00
3.2 主要财务指标
2009 年
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%）
调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.38 0.30 26.67 0.32 0.32
稀释每股收益（元／股） 0.38 0.30 26.67 0.32 0.32
用最新股本计算的每股收益
0.38 / / / /
（元/股）
扣除非经常性损益后的基本
0.31 0.07 342.86 0.31 0.32
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 23.54 23.12 增加 0.42 个百分点 20.56 20.74
扣除非经常性损益后的加权
19.32 5.61 增加 13.71 个百分点 20.33 20.51
平均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流
-0.35 -0.76 不适用 0.62 0.63
量净额（元／股）
2009 年末
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%）
调整后 调整前
归属于上市公司股东的每股
1.81 1.43 26.57 1.20 1.19
净资产（元／股）
资产负债率（%） 87.14 88.84 减少 1.70 个百分点 88.17 87.95
2
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3.3非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注 2010 年金额 2009 年金额
房屋固定资产
非流动资产处置损益 246,468.68 181,357,671.20 537,851.05
处置收入
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 301,125.00 政府补助 1,180,000.00 165,000.00
定额或定量持续享受的政府补
助除外
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
18,959,754.71
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
委托贷款投资
对外委托贷款取得的损益 2,293,354.06 6,954,296.70 4,739,215.21
收益
除上述各项之外的其他营业外
-8,850,783.15 捐赠及其他 -4,945,237.87 -2,561,768.61
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 股权处置投资
76,219,061.14 8,957,349.04
损益项目 收益
少数股东权益影响额 -21,480,182.19 -44,792,981.40 -1,316,911.77
所得税影响额 -5,908,984.37 -27,167,550.31 -218,493.21
合计 42,820,059.17 140,503,302.07 1,344,892.67
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 30,917 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 29,347 户
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 股份数量 份数量
天津滨海发展投资控股 质
国有法人 59.67 373,754,707 373,754,707 209,000,000
有限公司 押
境内非国有
福建华通置业有限公司 5.38 33,720,000 33,720,000 无 0
法人
华鑫通国际招商集团股 境内非国有
4.63 29,007,000 29,007,000 质押 4,000,000
份有限公司 法人
福清市国有资产营运投
国家 2.31 14,487,734 0 无 0
资有限公司
福清市粮食收储公司 国有法人 1.22 7,649,532 7,649,532 冻结 7,649,531
福建华兴信托投资公司 国有法人 0.83 5,228,983 0 质押 2,250,000
3
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中证联投资基金管理（北 境内非国有
0.56 3,500,000 3,500,000 无 0
京）有限公司 法人
卞庄 境内自然人 0.51 3,211,482 0 无 0
邱继光 境内自然人 0.40 2,500,000 2,500,000 无 0
姜智珲 境内自然人 0.30 1,853,035 0 无 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
福清市国有资产营运投资有限公司 14,487,734 人民币普通股
福建华兴信托投资公司 5,228,983 人民币普通股
卞庄 3,211,482 人民币普通股
姜智珲 1,853,035 人民币普通股
海城恒基粮业有限公司 1,742,000 人民币普通股
许汝旦 1,563,944 人民币普通股
福州市粮食购销有限公司 1,394,396 人民币普通股
重庆万友经济发展有限责任公司 745,797 人民币普通股
李斌 731,400 人民币普通股
重庆万友康年大酒店 697,198 人民币普通股
公司第一大股东天津滨海发展投资控股有限公司与其它前十名股东之
间不存在关联关系，公司股东华鑫通国际招商集团股份有限公司系公
司股东福建华通置业有限公司、中证联投资基金管理（北京）有限公
上述股东关联关系或一致行动的说
司的控股股东，三者合计持有公司 10.57%股份。
明
公司未知以上其它前十名股东之间及前十名无限售条件股东之间是否
存在关联关系，是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
中规定的一致行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
天津市国有资产监督管理委员会
100%
天津市政建设集团有限公司
100%
天津滨海发展投资控股有限公司
59.67%
天津松江股份有限公司
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1 报告期公司经营情况回顾
(1) 宏观经济形式及市场环境分析
4
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2011 年我国 GDP 继续保持较高速度增长，较上年增长 9.2%，据国家统计局发布的相关
统计数据表明：2011 年全社会固定资产投资同比增长 23.6%，扣除价格因素，实际增长 15.9%；
全年社会消费品零售总额比上年增长 17.1%，扣除价格因素，实际增长 11.6%。
对于房地产行业，2011 年中央政府在积极的财政政策和稳健的货币政策环境下继续加
强房地产调控，从“国八条”、房产税试点改革到“限购”政策的陆续出台，房地产调控政
策不断细化和落实，抑制房地产的投机和投资需求。
金融政策方面，前三季度央行三次上调人民币存贷款基准利率，六次提高存款准备金率，
严控房地产开发信贷规模，收紧房地产资金链，企业融资难度加大，融资成本上升。购房的
贷款政策也不断收紧，银行在提高首付成数的同时提高了购房的贷款利率。因此 2011 年的
房地产政策环境日趋严峻，房地产行业整体面临融资及销售都非常艰难的外部环境。
2011 年也是保障性住房的关键一年，全年全国新开工建设保障房超过 1000 万套。根据
计划，2012 年政府还将继续推进保障性住房建设，新开工建设保障性住房将达到 700 万套。
保障房的加快建设，有助于房地产朝着理性、健康、稳定发展。
中央政府抑制房价过快上涨初见成效，商品房销售增长的同时，增速出现回落。据国家
统计局发布的相关统计数据表明：2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年增长
27.9%，增速比上年回落 5.3 个百分点；全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，比上年增长
4.9%，增速比上年回落 5.7 个百分点；商品房销售额 59119 亿元，增长 12.1%，增速比上年
回落 6.8 个百分点；全国商品房待售面积 27194 万平方米，增长 26.1%，增速比上年加快 18.0
个百分点。
全年房地产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.1%，增速比上年回落
12.1 个百分点。其中，国内贷款 12564 亿元，与上年持平；自筹资金 34093 亿，增长 28.0%；
利用外资 814 亿，增长 2.9%；定金及预收款 21610 亿，增长 12.1%；个人按揭贷款 8360 亿，
同比下降 12.2%。
土地市场方面，2011 年全国房地产开发企业土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长
2.6%，增速比上年回落 22.6 个百分点；土地成交价款 8049 亿元，下降 1.9%。据此测算，
全国房地产开发企业平均土地成交价格为 1963 元/平方米，比 2010 年下降 19.5%。
(2) 报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司取得了良好的经营成果。2011 年公司实现营业收入 204,320.90 万元，
归属于母公司净利润 23,887.74 万元，比上年同期分别增长 15.13%和 28.75%。报告期内，
公司结算面积 21.04 万平米，结算收入 18.58 亿元，同比分别增长 0.29%和 6.47%。
报告期内，公司持续发展能力进一步提升。2011 年，公司新拓展项目 6 个，新增土地
储备 33 万平米，新增土地储备权益建筑面积约 37 万平米。同时，公司为解决同业竞争问
题从关联方天津铭朗置业投资有限公司收购了在建项目“松江之星空港 9 号”（原名“铭朗
国际广场”，占地面积 1.87 万平米，权益建筑面积 6.1 万平米）及完工项目华盈大厦（占地
面积 1.25 万平米，权益建筑面积 2 万平米）。截至 2011 年 12 月 31 日，公司拥有在建拟建
项目 31 个，权益建筑面积约 386 万平米，其中在建面积 115 万平米。
中期调整后公司计划新开工面积 90 万平米，竣工 35 万平米，计划签约销售面积 25 万
平米，签约销售额 25 亿元，计划结算销售面积 23.64 万平米，结算销售收入 19.28 亿元。2011
年，公司实现新开工面积 74 万平米，竣工 42 万平米，实现签约销售面积 18.3 万平米，
签约销售额 16.5 亿元，结算面积 21.04 万平米，结算收入 18.58 亿元。
公司经营计划未完成的主要原因是 2011 年国家限购、限贷政策对公司的销售影响明显，
公司天津周边项目成交量明显下滑。另外，考虑到房地产市场的实际情况，公司对部分项目
放缓了开工或开盘进度，因此造成公司全年销售面积和签约销售金额有所下降。
5
天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
(3) 公司资产构成及费用变化情况
资产构成变化情况 单位：万元
2011-12-31 2010-12-31 占总资产
项目 占总资产 占总资产 比重百分 变动原因
金额 金额
比重 比重 比变动
总资产 1,054,566.32 100.00% 953,820.45 100.00%
流动资产 947,988.43 89.89% 903,031.11 94.68% -4.79%
货币资金 96,092.42 9.11% 136,427.06 14.30% -5.19%
存货 792,522.78 75.15% 685,226.19 71.84% 3.31% 项目投入增多
应收帐款 1,114.26 0.11% 2,239.58 0.23% -0.13% 上期应收款本期收回
预付款项 53,937.28 5.11% 60,652.01 6.36% -1.24% 预付工程款转入存货
其他应收款 4,321.69 0.41% 8,416.61 0.88% -0.47% 收回外部单位欠款
非流动资产 106,577.89 10.11% 50,789.34 5.32% 4.78%
本期支付静海团泊 体
长期应收款 41,280.39 3.91% 11,837.28 1.24% 2.67%
育场的代建项目款
按照权益法调整本 企
长期股权投资 17,051.59 1.62% 9,396.04 0.99% 0.63% 业长期股权投资及 新
增对外投资
投资性房地产 16,537.50 1.57% 16,512.25 1.73% -0.16%
固定资产 24,636.25 2.34% 9,684.07 1.02% 1.32% 本期购入华盈大厦
总负债 918,938.90 87.14% 847,367.22 88.84% -1.70%
流动负债 806,810.73 76.51% 657,325.05 68.91% 7.59%
短期借款 68,600.00 6.51% 50,300.00 5.27% 1.23% 新增贷款增多
应付票据 3,994.00 0.38% 0 0.00% 0.38% 银行承兑汇票
应付帐款 159,233.50 15.10% 102,495.12 10.75% 4.35% 暂估工程款
预收帐款 244,385.89 23.17% 252,898.08 26.51% -3.34% 本期结转收入
其他应付款 192,942.93 18.30% 154,295.14 16.18% 2.12% 应付外部往来款增加
非流动负债 112,128.17 10.63% 190,042.17 19.92% -9.29%
部分借款下一年到 期
转到一年内到期的 非
长期借款 111,896.00 10.61% 189,810.00 19.90% -9.29%
流动负债，部分本年到
期偿还
公司合并报表口径的资产负债率由 88.84%下降为 87.14%。扣除预收账款后的资产负债
率为 63.96%。2011 年末，我公司负债总额 91.89 亿元，其中预收账款 24.44 亿元，占负债总
额的 26.59%，预收账款为已销售尚未结算的售房款，此部分不存在偿还因素，因此我公司
并无偿付风险。
费用变化情况：
单位：万元
项目 2011年度 2010年度 增减率 变动原因
加大销售宣传力
销售费用 7,359.15 3,200.14 129.96%
度，相应费用增加
6
天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
管理费用 9,413.94 9,599.89 -1.94% 与上年相差不大
财务费用 10,226.64 10,785.73 -5.18% 与上年相差不大
股权处置收益及权
投资收益 13,470.79 3,422.69 293.57%
益法核算投资收益
（4）报告期内现金流量变化情况
单位：万元
2011年度 2010年度
项目 变动原因
金额 结构比 金额 结构比
经营活动产生现金流入 374,083.67 473,206.28
销售商品、提供劳务收到现金 209,464.72 338,685.30 71.57% 本年销售回款减少
55.99%
经营活动产生现金流出 395,723.19 520,546.59
以现金形式支付的工
购买商品、接受劳务支付的现金 231,946.28 393,356.34 75.57%
58.61% 程款较去年少
经营活动产生现金流量净额 -21,639.52 -47,340.32
投资活动产生现金流量净额 -6,115.92 30,702.12 去年处置房屋建筑物
筹资活动产生现金流量净额 -21,472.79 67,229.45 本年新增贷款减少
（5）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
单位：万元
主营业务 主营业务 主要产品
公司名称 注册资本 总资产 净资产 净利润
收入 利润 及服务
天津松江集团有限
50,000.00 888,625.26 101,498.44 181,056.96 35,570.12 20,814.70 房地产开发
公司
深圳市梅江南投资
1,500.00 33,027.28 4,199.46 - - 3,396.88 房地产开发
发展有限公司
天津运河城投资有
16,000.00 134,678.93 12,986.28 - - -1,872.03 房地产开发
限公司
天津松江地产投资
6,000.00 62,892.46 5,735.91 600.00 566.10 -305.08 房地产开发
有限公司
广西松江房地产开
3,000.00 17,660.38 1,162.80 - - -1,154.75 房地产开发
发有限公司
新乡市松江房地产
3,000.00 18,325.01 2,260.41 - - -467.54 房地产开发
开发有限公司
广西盛钦置业有限
1,000.00 10,412.53 922.39 - - -77.61 房地产开发
公司
天津招江投资有限
3,000.00 17,851.50 2,992.47 - - -7.53 房地产开发
公司
天津鑫汇松江房地
10,000.00 35,719.43 8,778.50 - - -1,147.56 房地产开发
产开发有限公司
2 公司未来发展展望
(1) 外部环境分析
7
天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
2011 年底中央经济工作会议明确 2012 年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，
突出把握好稳中求进的工作总基调。针对 2012 年的房地产行业，中央经济工作会议明确提
出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供
给，促进房地产市场健康发展。从短期来看，商品房市场会面临一定的销售压力。从长期来
看，刚性需求、改善性需求及城镇化进程对住房需求的拉动等因素对后续市场发展的影响不
容忽视，在房价合理回归后房地产行业仍存在发展空间。
随着国家抑制物价上涨幅度取得成效，为缓解流动性日趋偏紧的局面，央行于 2011 年
11 月 30 日宣布下调存款准备金率，2012 年 2 月 24 日，再度下调存款准备金率 0.5 个百
分点，因此社会整体流动性环境相比 2011 年可能会有所改善，但另一方面，由于房地产调
控的方向并未发生任何变化，房地产行业的融资环境能否得到改善尚存在很大不确定性。
(2) 公司未来发展战略及经营策略
在 2011 年不断细化和落实房地产调控、抑制需求与增加供给、行政与经济手段进一步
细化的多重压力下，房价过快上涨的趋势已被遏制。2012 年房地产业投资放缓，量价下行，
来自于市场销售及自身经营的压力也将更加显现出来。基于目前房地产行业的形势，公司将
更加稳健地进行 2012 年的投资开发与管理。
在项目开发方面，将着手于现有项目的梳理，合理调整开发节奏和开发模式，对储备项
目做好前期工作准备，根据公司发展的需要加强企业间的合作开发。
在产品研发方面，细化产品的规划与设计流程，加强集团采购体系的优化，合理资源配
备，从前期工作着手进行成本的合理控制。
在资金管理方面，公司仍将以提高资金使用效率为核心，进行全面精细化管理。资金支
出方面，进一步提高规划的合理性；资金筹措方面，在已有的融资模式下，进一步开拓思路，
寻求新的融资方式和渠道。
在品牌建设方面，仍延续公司现有的品牌战略，从细节管理入手对品牌进行提升和延展，
不断强化公司品牌在客户群中的认知度。
在销售及售后管理方面，积极调整在售项目的销售策略和推广力度，通过采取全员营销
和联合营销等多种方式加快销售速度；2012 年，公司将继续完善售后服务体系，从细节入
手，全面提升各项目物业管理水平，用真诚回报广大业主的信任与支持。
在内部管理方面，公司将继续加强内部控制制度建设，强化内部管理，对内部控制制度
的完整性、合理性及其实施的有效性进行定期检查和评估。根据监管部门要求及公司运营需
要进一步完备内部控制制度，及时发现内部控制的薄弱环节，进行整改、堵塞漏洞，同时公
司将继续加强员工的专业培训及管理流程细化。
(3) 影响公司未来发展和经营目标实现的风险因素及风险防范
宏观政策风险
在继续从紧的宏观政策环境下，2012 年房地产行业的波动性将进一步加强。针对面临
的宏观政策风险，公司将时刻保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调
整变化，研究新形式下的房地产开发、销售及运营模式。
市场风险
2012 年商品房住宅供应量将进一步增长，加之 2011 年开工建设的 1000 万套保障房将
陆续入市，房地产市场的供求关系将发生变化，市场风险将逐渐显现。针对面临的市场风险，
公司将充分发挥企业特色，进一步加大产品营销力度，加快产品周转速度和资金回收速度，
同时通过增加产品附加值、提升产品品质和竞争力等方式提升公司竞争力来抵御市场风险。
经营风险
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天津松江股份有限公司 2011 年年度报告摘要
随着房地产行业宏观调控的深化，2012 年房地产企业经营环境日趋复杂，房地产市场
竞争进一步加剧。针对面临的经营风险，公司将本着从稳的发展思路，深挖潜，广积累，练
内功，合理调整和控制投资开发的模式和节奏，提升公司抗风险的能力。
(4) 2012 年公司投资与经营计划
2012 年公司计划投资约 32 亿元，将继续加大对梅江南 4#地水岸公馆三期、武台松江城
B 地块、张贵庄百合阳光、武清运河城曹园南、阳光诺卡二期、松江城东河 6#地、河南新
乡帕提欧、广西钦州宁越花园等在建项目投资；并将根据 2012 年市场情况对梅江南 0#岛、
团泊西区项目、武清运河城曹园北、武清运河城柴官、松江城东河 7#地等项目进行投资。
公司 2012 年计划开工面积 34 万平米，竣工面积 37 万平米，签约销售面积 24 万平
米，签约销售额 27 亿元，结算销售面积 22 万平米，结算销售收入 23 亿元。
(5)公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
5.2主营业务分行业情况表
单位：万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 金额 增减
房地产行业 204,320.90 15.49% 130,962.45 4.00% 35.90% 7.08%
其他行业 0.00 -100% 0.00 -100% 0.00% -100%
合计 204,320.90 15.13% 130,962.45 3.41% 35.90% 7.26%
§6财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
（1）合并范围变更及理由
①本公司在 2011 年 6 月 29 日投资设立天津招江投资有限公司，本公司拥有天津招江投资有
限公司股权的 100.00%。所以，本报告合并财务报表的合并范围增加了天津招江投资有限公
司。
②本公司本年度将广西松江房地产开发有限公司分立为广西松江房地产开发有限公司和广
西盛钦置业有限公司，其中广西松江房地产开发有限公司注册资本从 4,000 万元变更为 3,000
万元，广西盛钦置业有限公司的注册资本为 1,000 万元。本公司所占股权比例未发生变化，
均为 60.00%。
③本公司编制 2010 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司天津松江建设发展有限公
司，已于 2011 年 7 月清算完毕，并办理了工商注销手续，因此本报告合并财务报表的合并
范围与上年度相比，减少了天津松江建设发展有限公司。
④本公司编制 2010 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司东莞市左庭右院实业投资有
限公司，因其母公司深圳市梅江南投资发展有限公司于 2011 年 7 月 28 日作价转让给了深圳
市瑞德中投资有限公司及新华信托股份有限公司，因此本报告合并财务报表的合并范围与上
年度相比，减少了东莞市左庭右院实业投资有限公司。
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