天津松江股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上
海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 天津松江 股票代码 600225
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹鹏飞 赵宁
电话 022-58915818 022-58915818
传真 022-58915816 022-58915816
电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
增减（%）
总资产 10,755,085,253.51 10,545,663,194.16 1.99 9,538,204,455.81
归属于上市公司股东的净资产 1,218,960,844.43 1,133,417,637.52 7.55 895,272,630.27
经营活动产生的现金流量净额 -421,222,273.11 -216,395,241.86 不适用 -473,403,181.08
营业收入 2,693,242,270.46 2,043,208,982.46 31.81 1,774,694,475.04
归属于上市公司股东的净利
85,543,206.91 238,877,442.91 -64.19 185,533,818.08
润
归属于上市公司股东的扣除非经
29,677,908.36 196,057,383.74 -84.86 45,030,516.01
常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 7.27 23.54 减少 16.27 个百分点 23.12
基本每股收益（元／股） 0.14 0.38 -63.16 0.30
稀释每股收益（元／股） 0.14 0.38 -63.16 0.30
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日
报告期股东总数 30,870 27,922
末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股总数 质押或冻结的股份数量
(%) 股份数量
天津滨海发展投资控
国有法人 59.67 373,754,707 0 质押 300,000,000
股有限公司
福建华通置业有限公 境内非国有
5.38 33,720,000 33,720,000 质押 33,720,000
司 法人
华鑫通国际招商集团 境内非国有
4.63 29,007,000 24,627,845 质押 29,007,000
股份有限公司 法人
福清市国有资产营运 国家 2.31 14,487,734 0 无
投资有限公司
福清市粮食收储公司 国有法人 1.22 7,649,532 7,649,532 冻结 7,241,405
福建华兴信托投资公
国有法人 0.83 5,228,983 0 质押 2,250,000
司
中证联投资基金管理 境内非国有
0.56 3,500,000 1,274,717 质押 3,500,000
（北京）有限公司 法人
许汝旦 境内自然人 0.39 2,420,515 0 无
李凤霖 境内自然人 0.29 1,800,786 0 无
海城恒基粮业有限公
未知 0.28 1,742,000 0 无
司
公司第一大股东天津滨海发展投资控股有限公司与其它前十名股东之间不存在关联
关系，公司股东福建华通置业有限公司、华鑫通国际招商集团股份有限公司和中证
联投资基金管理（北京）有限公司存在关联关系。新沃鼎业科技（深圳）有限公司
上述股东关联关系或一致行 系福建华通置业有限公司、华鑫通国际招商集团股份有限公司的同一实际控制人；
动的说明 华鑫通国际招商集团股份有限公司持有中证联投资基金管理（北京）有限公司 33.33%
股权，为中证联投资基金管理（北京）有限公司最大股东。
公司未知以上其它前十名股东之间是否存在关联关系，是否属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
天津市国有资产监督管理委员会
100%
天津市政建设集团有限公司
100%
天津滨海发展投资控股有限公司
59.67%
天津松江股份有限公司
三、 管理层讨论与分析
宏观经济形势及市场环境分析
2012 年我国的国民经济发展稳中有进，GDP 较上年增长 7.8%，据国家统计局发布的相关
统计数据表明：2012 年全社会固定资产投资同比增长 20.6%，扣除价格因素实际增长 19.3%；
全年社会消费品零售总额比上年增长 14.3%，扣除价格因素实际增长 12.1%。
对于房地产行业，2012 年的总基调是坚持房地产调控政策不动摇。一方面多个城市限购措
施继续延期，国内多个试图突破“限购”中央调控底线的地方政府的楼市“微调”政策被叫停，
楼市政策依然从紧。另一方面保障房建设力度持续加大，1-10 月全国城镇保障性安居工程新开
工 722 万套，基本建成 505 万套，提前完成年度 700 万套新开工任务目标。保障房的加快建设，
有助于房地产行业朝着理性、健康、稳定发展。
2012 年国家继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策，央行两次下调存款准备金率和两
次降息，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性
购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以
上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。
在中央政府坚持房地产调控的大背景下，商品房销售增长的同时，增速出现回落。据国家
统计局发布的相关统计数据表明：2012 年，全国房地产开发投资 71804 亿元，比上年名义增长
16.2%（扣除价格因素实际增长 14.9%），增速比上年回落 11.9 个百分点；全国商品房销售面积
111304 万平方米，比上年增长 1.8%，增速比上年回落 2.6 个百分点；商品房销售额 64456 亿元，
增长 10.0%，增速比上年回落 1.1 个百分点；全国商品房待售面积 36460 万平方米，增长 27.0%，
增速比上年回落 6.1 个百分点。
全年房地产开发企业本年到位资金 96538 亿元，增长 12.7%，增速比上年回落 4.8 个百分点。
其中，国内贷款增长 13.2%，自筹资金增长 11.7%，利用外资下降 48.8%，其他资金增长 14.7%。
土地市场方面，2012 年全国房地产开发企业土地购置面积 35667 万平方米，比上年下降
19.5%，降幅比 1-11 月份扩大 4.7 个百分点；土地成交价款 7410 亿元，下降 16.7%，降幅扩大
6.4 个百分点。
报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司实现营业收入 269,324.23 万元，比上年同期增长 31.81%；归属于母公司净
利润 8,554.32 万元，比上年同期降低 64.19%。报告期内，公司结算面积 25.37 万平米，结算收
入 26.77 亿元，同比分别增长 20.58% 和 44.08%。
报告期内，公司持续发展能力进一步提升。2012 年，公司新拓展项目 1 个，新增土地储备
12 万平米，新增土地储备权益建筑面积约 12 万平米。截至 2012 年 12 月 31 日，公司拥有在建
拟建项目 27 个，权益建筑面积约 353 万平米，其中在建面积 91 万平米。
中期调整后公司计划新开工面积 34 万平米，竣工 37 万平米，计划签约销售面积 20 万平米，
签约销售额 22 亿元，结算销售面积 22 万平米，结算销售收入 23 亿元。
2012 年，公司实现新开工面积 33 万平米，竣工 38 万平米，实现签约销售面积 17 万平米，
签约销售额 15 亿元，结算面积 25.37 万平米，结算收入 26.77 亿元。
公司经营计划未完成的主要原因是 2012 年国家限购、限贷政策对公司的销售影响依旧明显，
且当年新开盘项目较少，因此造成公司全年销售面积和签约销售金额有所下降。
（一） 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,693,242,270.46 2,043,208,982.46 31.81
营业成本 2,000,524,234.27 1,309,624,509.31 52.76
销售费用 78,257,678.32 73,591,503.00 6.34
管理费用 103,563,632.00 94,139,398.18 10.01
财务费用 199,072,964.78 102,266,369.33 94.66
经营活动产生的现金流量净额 -421,222,273.11 -216,395,241.86 不适用
投资活动产生的现金流量净额 119,521,282.28 -61,159,235.37 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 555,188,555.44 -214,727,906.71 不适用
现金流量科目变动分析见（一）、5 条。
2、收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司松江城一期项目、曹园南高层项目结转收入，本期结算面积比上期增多，所
以收入较去年同比增加 31.81%。
(2) 主要销售客户的情况
公司的主要产品是住宅，其对应的客户都是居民个人，单一客户的销售金额在公司总的销
售金额中所占比重不高。本报告期内公司前五名客户销售额合计为 14,379.51 万元，占报告期
内结算营业收入总额的 5.37%。
3、成本
(1)成本分析表
单位：元 币种：人民币
分行业情况
上年同 本期金额
本期占总
成本构成 期占总 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 情况说明
项目 成本比 期变动比
(%)
例(%) 例(%)
房地产行 房地产开 结算收入增加，
1,987,195,852.84 99.33 1,302,646,769.48 99.47 52.55 与之配比的成本
业 发成本
也同时增加
分产品情况
上年同 本期金额
本期占总
成本构成 期占总 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 情况说明
项目 成本比 期变动比
(%)
例(%) 例(%)
房地产开 结算收入增加，
开发产品 1,987,195,852.84 99.33 1,184,755,768.46 90.47 67.73 与之配比的成本
发成本
也同时增加
在建项目 在建项目 本年度没有转让
0.00 0.00 117,891,001.02 9.00 -100
转让成本 开发成本 在建工程项目
4、费用 单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 78,257,678.32 73,591,503.00 6.34
管理费用 103,563,632.00 94,139,398.18 10.01
财务费用 199,072,964.78 102,266,369.33 94.66
财务费用本期为 199,072,964.78 元，比上期增加 94.66%，主要是本期新增借款增加，导致
利息增加。
5、现金流
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -421,222,273.11 -216,395,241.86 不适用
投资活动产生的现金流量净额 119,521,282.28 -61,159,235.37 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 555,188,555.44 -214,727,906.71 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额本期为-421,222,273.11 元，比上期金额减少
204,827,031.25 元，主要是本期销售回款减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额本期为 119,521,282.28 元，比上期金额增加
180,680,517.65 元，主要是上期购入华盈大厦。
（3）筹资活动产生的现金流量净额本期为 555,188,555.44 元，比上期金额增加
769,916,462.15 元，主要是本期融入资金增加所致。
6、其他
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期结算项目毛利率较低，所以利润较上期有较大幅度下降。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
(%) 上年增减(%) 年增减(%) 年增减(%)
房地产行业 2,676,507,698.72 1,987,195,852.84 25.75 31.56 52.55 -10.15
其他行业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
(%) 上年增减(%) 年增减(%) 年增减(%)
房产销售收入 2,676,507,698.72 1,987,195,852.84 25.75 44.02 67.73 -10.49
在建项目转让
0.00 0.00 0.00 -100 -100 不适用
收入
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
天津 2,441,808,624.72 59.88
呼和浩特 234,699,074.00 -53.72
（三） 资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元 币种：人民币
本期期末 上期期末
本期期末金额较
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 上期期末变动比 情况说明
产的比例 产的比例
例（%）
（%） （%）
货币资金 1,289,040,251.00 11.99 960,924,248.07 9.11 34.15 本期新增贷款余额
本期应收购房户房款及
应收账款 63,117,989.48 0.59 11,142,568.27 0.11 466.46
在建工程转让款
其他应收款 114,763,242.53 1.07 43,216,910.46 0.41 165.55 本期支付的土地保证金
投资性房地产 248,958,649.30 2.31 165,375,003.29 1.57 50.54 本期出租房屋增加
本期将预收账款余额按
照预计利润率计算出来
递延所得税资
125,662,615.15 1.17 57,872,493.42 0.55 117.14 的所得税计入当期所得
产
税，并确认相应的递延
所得税资产
短期借款 1,020,940,000.00 9.49 686,000,000.00 6.51 48.83 本期新增外部借款
本期使用银行承兑汇票
应付票据 80,000,000.00 0.74 39,940,000.00 0.38 100.30
方式支付的工程款增加
本期结转营业收入的金
预收款项 1,173,755,987.97 10.91 2,443,858,937.39 23.17 -51.97
额增加
本期收入增加导致计提
应交税费 511,117,735.95 4.75 199,358,715.57 1.89 156.38
的税金增加
应付利息 22,776,746.33 0.21 5,686,625.81 0.05 300.53 本期借款增加
一年内到期的 将于 1 年内到期的长期
666,444,375.00 6.20 1,171,000,000.00 11.10 -43.09
非流动负债 借款减少
长期借款 2,023,614,451.00 18.82 1,118,960,000.00 10.61 80.85 新增外部借款
（四） 核心竞争力分析
“松江”品牌作为天津本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核
心竞争力。尤其近几年来，水岸公馆、水岸江南、武台松江城、团泊足球场等项目的成功开发，
更是强化和延续了公司的品牌优势和竞争力。随着公司张贵庄 A 地块商业和南开区美湖里等新
的优质项目的开发建设，公司品牌的核心竞争力优势将进一步加大。
（五） 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内对外投资情况 单位：元 币种：人民币
报告期内对外投资额 上年同期对外投资额 对外投资额增减变动金额 对外投资额变动比例
37,340,000.00 20,360,000.00 16,980,000.00 83.40%
注：上述对外投资不包含对子公司的投资。
被投资公司情况：
序号 被投资公司全称 业务性质 主要产品 投资比例(%)
1 天津松江集团有限公司 房地产开发 房地产项目 85.13
2 深圳市梅江南投资发展有限公司 房地产开发 房地产项目 66.67
3 天津运河城投资有限公司 房地产开发 房地产项目 100.00
4 天津松江地产投资有限公司 房地产开发 房地产项目 51.00
5 新乡市松江房地产开发有限公司 房地产开发 房地产项目 83.67
6 广西松江房地产开发有限公司 房地产开发 房地产项目 60.00
7 广西盛钦置业有限公司 房地产开发 房地产项目 60.00
8 天津招江投资有限公司 房地产开发 房地产项目 23.00
(1)证券投资情况
本年度公司未发生证券投资的情况。
(2) 持有其他上市公司股权情况
本年度公司未持有其他上市公司股权。
(3) 持有非上市金融企业股权情况
本年度公司未持有非上市金融企业股权。
(4) 买卖其他上市公司股份的情况
本年度无买卖其他上市公司股份的情况。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
委托贷款总体情况：我公司委托贷款全部为子公司之间的委托贷款，无对外委托贷款。
单位：万元 币种：人民币
委托贷款期初余额 委托贷款本期发生额 委托贷款实际收回本金金额 委托贷款期末余额
50,915 36,305 45,520 41,700
委托贷款项目情况 单位：万元 币种：人民币
资金来
贷款 是否
委托贷 是否 是否 是否 源是否 关联 预期 投资
借款方名称 贷款期限 利率 关联
款金额 逾期 展期 涉诉 为幕集 关系 收益 盈亏
（%） 交易
资金
深 圳 市 梅江 南投 否 是 否 否 否 控股子
12,800 2011.11.1-2012.10.31 8.528
资发展有限公司 公司
深 圳 市 梅江 南投 否 是 否 否 否 控股子
6,850 2011.6.13-2012.6.12 12.50
资发展有限公司 公司
深 圳 市 梅江 南投 否 是 否 否 否 控股子
5,000 2011.8.12-2012.7.4 7.93
资发展有限公司 公司
深圳市梅江南投 否 是 否 否 否 控股子
5,000 2012.6.12-2013.6.11 12
资发展有限公司 公司
深圳市梅江南投 否 是 否 否 否 控股子
6,850 2012.6.11-2013.6.10 12
资发展有限公司 公司
深圳市梅江南投 否 是 否 否 否 控股子
5,000 2012.1.6-2012.7.4 7.93
资发展有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
8,000 2010.3.22-2013.3.16 6.480
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
1,000 2010.4.20-2012.4.19 6.480
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
7,000 2010.11.3-2012.11.2 7.020
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
2,000 2011.1.25-2013.1.24 7.605
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
850 2011.8.26-2013.2.25 9.975
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
8,000 2012.10.18-2013.10.17 12
开发有限公司 公司
广西松江房地产 否 是 否 否 否 控股子
1,000 2012.1.11-2013.2.25 9.975
开发有限公司 公司
广西盛钦置业有 否 是 否 否 否 控股子
1,000 2012.4.26-2013.4.25 12
限公司 公司
新乡市松江房地 否 是 否 否 否 控股子
4,470 2011.3.19-2012.3.18 7.228
产开发有限公司 公司
新乡市松江房地 否 是 否 否 否 控股子
1,400 2011.11.3-2012.11.2 8.528
产开发有限公司 公司
新乡市松江房地 否 是 否 否 否 控股子
1,545 2011.11.9-2012.11.8 8.528
产开发有限公司 公司
新乡市松江房地 否 是 否 否 否 控股子
9,000 2012.10.25-2013.10.24 12
产开发有限公司 公司
新乡市松江房地 否 是 否 否 否 控股子
455 2012.1.20-2012.11.19 8.53
产开发有限公司 公司
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
(1) 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
主营业务收 主要产品及
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业利润 净利润
入 服务
天津松江集团有
50,000.00 865,619.04 118,524.43 196,152.75 18,114.57 17,025.98 房地产开发
限公司
深圳市梅江南投
1,500.00 33,966.42 1,990.32 0.00 -2,867.28 -2,209.14 房地产开发
资发展有限公司
天津运河城投资
16,000.00 130,531.29 17,224.23 77,063.99 5,717.60 4,237.95 房地产开发
有限公司
天津松江地产投
11,764.07 133,933.17 74,584.72 237.34 -1,145.37 -1,151.18 房地产开发
资有限公司
广西松江房地产
3,000.00 27,393.61 318.67 0.00 -1,046.86 -844.13 房地产开发
开发有限公司
新乡市松江房地
3,000.00 25,254.48 1,585.49 0.00 -1,129.25 -674.92 房地产开发
产开发有限公司
广西盛钦置业有
1,000.00 10,567.37 128.01 0.00 -1,059.17 -794.38 房地产开发
限公司
(2)对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
被投资单位名
业务性质 注册资本 经营范围 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
称
天津松江集团 房地产开
房地产 50,000.00 865,619.04 118,524.43 196,152.75 18,114.57 17,025.98
有限公司 发、销售
天津运河城投 房地产开
房地产 16,000.00 130,531.29 17,224.23 77,063.99 5,717.60 4,237.95
资有限公司 发、销售
天津松科房地 房地产开
房地产 3,000.00 62,855.08 16,884.51 87,306.76 10,629.44 8,108.31
产有限公司 发、销售
其中天津运河城投资有限公司本期经营业绩比上期同比变动较大，主要因为报告期内其开发的曹园南一期
项目达到竣工决算条件。
(3) 处置子公司情况
单位：元 币种：人民币
名称 处置日净资产 处置当年年初至处置日的净利润
天津招江投资有限公司 29,919,301.09 -5,383.70
天津松江生态建设开发有限公司 75,570,368.51 -16,436,533.85
5、非募集资金项目情况 单位：平方米
序 分 项目 公司权益 占地面 规划建 2012 年开 2012 年竣 2012 年签
项目名称 类别
号 类 位置 (%) 积 筑面积 工面积 工面积 约面积
1 梅江南 12#、13#地汐岸国际 天津 住宅 85.13 112700 111300 372
2 百合春天三期 天津 城镇单一住宅用地 100 23451 37166
3 已 华盈大厦 天津 商业金融业用地 100 12464 20261 2007
完
4 团泊西区 6#地团泊足球场 天津 文体娱乐用地 85.13 134255 46032
工
5 项 梅江南 5#、6#地水岸公馆一二期 天津 城镇单一住宅用地 85.13 149282 218000 6052 6288
6 目 梅江南 4#地水岸公馆三期 天津 住宅 85.13 72039 96800 31710 5646
7 张贵庄百合阳光 天津 城镇单一住宅用地 85.13 84243 124521 29522
8 松江之星空港 9 号 天津 商业金融业用地 100 18690 61163 61163 7385
9 梅江南 11#地水岸江南 天津 住宅 85.13 90007 115600 4780 274
10 梅江南 0 号岛 天津 住宅 85.13 93285 40300 2241
11 武台松江城 B 地块 天津 城镇单一住宅用地 59.59 99936 239800 29650 135029 21428
12 团泊东区 A 地块高尔夫小镇 天津 住宅用地 85.13 146775 154650 1223
13 团泊西区住宅 天津 城镇住宅用地 85.13 222034 444040 67755
14 东丽湖东湖小镇 天津 城镇住宅用地、商务金融用地 100 141370 180394
15 张贵庄金色雅筑 天津 城镇单一住宅用地、商业用地 42.77 90792 171281 95800
16 张贵庄 A 地块商业 天津 商业用地 83.85 51495 133800 30000
17 在 武清运河城曹园南 天津 城镇单一住宅用地 100 245888 317898 3735 29959
建
18 武清运河城曹园北 天津 城镇住宅用地、商服用地 100 87961 62109 18109
项
19 目 宝坻云杉镇# 天津 商业用地、住宅用地 57.89 220708 289200
呼和
20 左右城 3#地 城镇混合住宅 85.13 125679 145811 2151 593
浩特
呼和
21 左右城 4#地 城镇混合住宅 85.13 122443 150597 23
浩特
呼和
22 阳光诺卡二期 城镇混合住宅 85.13 189390 270523 100000 16480 6885
浩特
呼和
23 松江城东河 6#地 居住兼容商业 85.13 21222 36175 19456
浩特
呼和
24 松江城东河 7#地 居住兼容商业 85.13 85640 126730 48790 9934
浩特
批发零售用地、其他普通商品
25 河南新乡帕提欧 新乡 83.67 67617 236672 28563
住房用地
26 广西钦州宁越花园 钦州 商服、其他普通商品住房用地 60 51682 211561 26266 30984
27 团泊东区 C 地块 天津 城镇单一住宅用地 85.13 184898 184800
呼和
28 天骄领域 2#地 城镇混合住宅 85.13 103271 153405
浩特
尚
29 武清运河城柴官中 天津 城镇住宅用地 100 40512 40512
未
30 开 武清运河城柴官西 天津 城镇住宅用地 100 38961 38961
31 发 武清运河城运通广场# 天津 商业金融业用地 51 47538 71729
32 项 武清运河城水厂南北# 天津 城镇居住用地 51 131097 255907
33 目 广西钦州宁越东园 钦州 商服、其他普通商品住房用地 60 61992 201939
34 东莞黄江 东莞 普通商品住房 66.67 64395 160988
35 武清运河城柴官北* 天津 居住用地 100 124200 124200
注 1：带*项目为 2012 年新拓展项目：2012 年 5 月 16 日，公司全资子公司天津运河城投资有限公司在天津市武清区通过挂牌方式取得位于武清区新城京津塘高速公路
南侧的一宗土地，宗地挂牌编号为津武（挂）2011-301 号，详细情况参见公告临 2012-017 号。
注 2：带#项目为 2012 年出售部分或全部权益项目：
宝坻云杉镇：2012 年 12 月 11 日，天津松江集团有限公司与公司控股股东天津滨海发展投资控股有限公司签订产权交易合同，将其持有的天津松江生态建设开发
有限公司 68%股权转让，相应不再拥有该项目权益。
武清运河城运通广场：2012 年 11 月 1 日，公司全资子公司天津运河城投资有限公司与天津宝顺鑫投资有限公司签订产权交易合同，将其持有的天津宝顺通投资
有限公司 46%股权转让，转让后天津运河城投资有限公司持有天津宝顺通投资有限公司 5%股权。
武清运河城水厂南北： 2012 年 9 月 28 日，公司与通辽希望（集团）房地产开发有限公司签订产权交易合同，将持有的天津鑫汇松江投资有限公司 51%股权转让，
相应不再拥该项目权益。
天津松江股份有限公司 2012 年年度报告摘要
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一） 行业竞争格局和发展趋势
2012 年底中央经济工作会议明确提出了 2013 年继续实施积极的财政政策和稳健的货币
政策，要继续把握好稳中求进的工作总基调，立足全局，突出重点，扎扎实实开好局。针对
2013 年的房地产行业，中央经济工作会议明确提出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
从短期来看，商品房市场依旧面临一定的销售压力。而从长期来看，刚性需求、改善性需求
和城镇化进程对住房需求的拉动等因素对后续市场发展的影响不容忽视，在房价合理回归后
房地产行业仍存在一定的发展空间。
2013 年 2 月 20 日召开的国务院常务会议确定了楼市调控“国五条”：完善稳定房价工
作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程
规划建设、加强市场监管等五项内容，“国五条”的出台表明了房地产调控的方向仍未发生
任何变化，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍是房地产市场调控必须坚持的一项基本政
策。
（二）公司发展战略
在当前严峻的房地产行业形势下，在 2013 年及未来一段时间内，公司将利用自身优势，
依托各种有利资源，更加稳健地进行 2013 年的投资开发与管理，妥善应对复杂的房地产市
场局面。
扩张战略
天津依然是未来几年公司投资的核心城市。公司将紧紧抓住国家大力发展天津的契机，
加大天津市内六区和滨海新区的投资力度，缩小天津环城四区和郊县的投资规模，同时逐步
收缩外阜地区三四线城市的投资份额，实现项目开发布局优化。
开发战略
缩小郊区型项目的投资规模，增加城市型项目的建设规模；增加学校、医院等非住宅类
项目的投资规模，实现住宅类项目与非住宅类项目合理的投资比例。
产品战略
一方面，保持高端别墅类、普通商品房以及保障性住房三类产品一定的开发比例，利用
不同产品的优势，保证公司稳定的现金流和良好的投资收益率。另一方面，在进行住宅产品
开发的同时，公司积极探索城市型商场、写字楼、商铺、服务类设施等的开发机会。
财务管理战略
公司成立财务管理中心，通过财务管理中心集中资金管理，盘活公司的资金存量，合理
调配资金，实现资金使用效益最大化，同时优化公司的资产负债结构，增加公司的融资和偿
债能力。并且要严格执行国家和公司制定的各项财务管理制度，降低财务风险，提高公司经
营管理水平。
（三） 经营计划和投资计划
公司 2013 年计划开工面积 55 万平米，竣工面积 30 万平米，签约销售面积 19 万平米，
签约销售额 17 亿元。
公司 2013 年计划投资约 34 亿元，将继续加大对天津武台松江城、武清运河城曹园南、
东丽湖东湖小镇、内蒙古松江城等在建项目投资；并将根据 2013 年市场情况对梅江南居住
区、张贵庄商业、南开区美湖里、武清运河城柴官等项目进行投资。
（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2013 年公司计划投资总额 34 亿元。公司将通过销售回款、自有资金、银行、信托等
多种方式满足该资金需求。
（五）可能面对的风险
天津松江股份有限公司 2012 年年度报告摘要
宏观政策风险
房地产行业受宏观政策的影响较大，近几年来国家陆续出台的一系列宏观调控措施在一
定程度上限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、销售、融资等各环节都造成
较大影响。公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究与跟踪，理性分析市场，顺应市场
调整变化，及时调整开发节奏，理性把握投资时机。
市场风险
2012 年全球经济增长明显放缓，我国的投资增长也面临一定下行压力，受宏观经济及
国家对房地产行业的调控影响，会制约一部分企业投资与落户，公司的房地产销售业务将会
受到一定程度的影响。针对面临的市场风险，公司将加大产品的营销力度，加快产品周转速
度和资金回收速度；另外通过增加产品的附加值、提升产品品质等方式提升公司竞争力以抵
御市场风险。
经营风险
随着房地产行业调控政策的不断深化，房地产企业间的竞争也日趋激烈。同时由于钢筋、
水泥等原材料价格的不断上涨以及人工成本的大幅提高，房地产企业的经营成本日趋提高，
利润空间日渐缩小。针对面临的经营风险，公司将坚持不懈地紧抓内部治理，规范运作，拓
宽开发模式，合理优化项目，确保公司平稳健康发展。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、本报告期内本公司持有半数及半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下:
公司名称 表决权比例% 未纳入合并报表原因
本公司与合作方约定相关重大财务和
天津松科房地产有限公司 50% 经营决策均需合作各方一致同意，故
本公司将其作为合营公司进行核算。
2、本报告期内本公司无持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的公司。
3、本报告期内合并范围变更及理由：
（1）本公司在编制 2011 年度合并财务报表时纳入合并范围的子公司天津招江投资有限公
司，因将其 77%的股权于 2012 年 3 月作价转让给了天津招胜房地产有限公司，因此本报告
合并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了天津招江投资有限公司。
（2）本公司在编制 2011 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司天津松江生态建设开发
有限公司，已于 2012 年 12 月作价转让给了天津滨海发展投资控股有限公司，因此本报告合
并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了天津松江生态建设开发有限公司。
董事长：张锦珠
天津松江股份有限公司
2013 年 4 月 16 日