天津松江股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上
海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 天津松江 股票代码 600225
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹鹏飞 赵宁
电话 022-58915818 022-58915818
传真 022-58915816 022-58915816
电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
增减（%）
总资产 12,746,599,984.57 10,755,085,253.51 18.52 10,545,663,194.16
归属于上市公司股东的净资产 929,841,333.59 1,218,960,844.43 -23.72 1,133,417,637.52
经营活动产生的现金流量净额 -1,675,648,603.53 -421,222,273.11 不适用 -216,395,241.86
营业收入 2,841,150,063.84 2,693,242,270.46 5.49 2,043,208,982.46
归属于上市公司股东的净利
-289,119,510.84 85,543,206.91 -437.98 238,877,442.91
润
归属于上市公司股东的扣除非经
-353,264,664.42 29,677,908.36 -1,290.33 196,057,383.74
常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） -26.91 7.27 减少 34.18 个百分点 23.54
基本每股收益（元／股） -0.46 0.14 -428.57 0.38
稀释每股收益（元／股） -0.46 0.14 -428.57 0.38
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日
报告期股东总数 33,326 32,269
末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股总数 质押或冻结的股份数量
(%) 股份数量
天津滨海发展投资控
国有法人 59.67 373,754,707 0 质押 373,000,000
股有限公司
福建华通置业有限公 境内非国有
5.03 31,495,122 30,868,310 质押 30,868,300
司 法人
华鑫通国际招商集团 境内非国有
4.14 25,925,483 20,248,690 质押 20,248,600
股份有限公司 法人
福清市国有资产营运 国家 2.31 14,487,734 0 无
1
投资有限公司
福清市粮食收储公司 国有法人 1.22 7,649,532 0 冻结 7,241,405
福建华兴信托投资公
国有法人 0.83 4,028,983 0 质押 2,250,000
司
许汝旦 境内自然人 0.29 1,800,156 0 无
海城恒基粮业有限公
未知 0.27 1,691,700 0 无
司
福州市粮食购销有限
国有法人 0.22 1,394,396 0 无
公司
邓耀平 境内自然人 0.15 961,115 0 无
公司股东福建华通置业有限公司和华鑫通国际招商集团股份有限公司存在关
联关系,是一致行动人。新沃鼎业科技（深圳）有限公司系福建华通置业有限
上述股东关联关系或一致行动的说
公司、华鑫通国际招商集团股份有限公司的同一实际控制人。公司未知以上
明
其它前十名股东之间及前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系，是否
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
宏观经济形势及市场环境分析
2013 年我国的国民经济平稳较快增长，全年国内生产总值比上年增长 7.7%，据国家统计局
发布的相关统计数据表明：2013 年全社会固定资产投资同比增长 19.3%，扣除价格因素，实际
增长 18.9%；全年社会消费品零售总额比上年增长 13.1%，扣除价格因素，实际增长 11.5%。
对于房地产行业，2013 年全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初
“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇；十八届三中全会将政府工作重心明确为全
面深化改革，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定；不动产登记、保障房建
设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策，不同城市由于
市场走势分化，政策取向也各有不同。
2013 年我国房地产行业总体延续了 2012 年下半年以来的回暖态势，价格指数持续上涨，
重点城市供需两旺，全国商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，土地供应及成交面积均
有明显上涨，一线城市增长最为显著。
据国家统计局发布的相关统计数据表明：2013 年，全国房地产开发投资 86013 亿元，比上
年名义增长 19.8%（扣除价格因素实际增长 19.4%），增速比上年提高 3.6 个百分点；全国商品
房销售面积 130551 万平方米，比上年增长 17.3%，增速比上年提高 15.5 个百分点；商品房销售
额 81428 亿元，增长 26.3%，增速比上年提高 16.3 个百分点；全国商品房待售面积 49295 万平
2
方米，比上年增加 12835 万平米。增长 27.0%，增速比上年回落 6.1 个百分点。
全年房地产开发企业本年到位资金 122122 亿元，比上年增长 26.5%，增速比上年提高 13.8
个百分点。其中，国内贷款增长 33.1%，自筹资金增长 21.3%，利用外资增长 32.8%，其他资金
增长 28.9%。
土地市场方面，2013 年全国房地产开发企业土地购置面积 38814 万平方米，比上年增长
8.8%，增速比 1-11 月份回落 1.1 个百分点；土地成交价款 9918 亿元，增长 33.9%，增速提高
2.4 个百分点。
报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司实现营业收入 284,115.01 万元，比上年同期增长 5.49%，归属于母公司净
利润-28,911.95 万元，比上年同期下降 437.98%。报告期内，公司结算面积 29.63 万平米，同比
增长 16.79%，结算收入 247,061.82 万元，同比下降 7.69%。
报告期内，公司持续发展能力进一步提升。2013 年，公司新拓展项目 2 个，新增土地储备
1.9 万平米，新增土地储备权益建筑面积约 11 万平米。截至 2013 年 12 月 31 日，公司拥有在建
拟建项目 23 个，权益建筑面积约 259 万平米，其中在建面积 95 万平米。
公司年初计划新开工面积 55 万平米，竣工 30 万平米，计划签约销售面积 19 万平米，签约
销售额 17 亿元。
2013 年，公司实现新开工面积 55 万平米，竣工 32 万平米，实现签约销售面积 19 万平米，
签约销售额 17 亿元，结算销售面积 29.63 万平米，结算销售收入 247,061.82 万元。
公司 2013 年加快了项目前期进度，拓宽了销售渠道，搭建内外平台，较好完成全年经营指
标。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,841,150,063.84 2,693,242,270.46 5.49
营业成本 2,144,543,028.21 2,000,524,234.27 7.20
销售费用 86,694,499.66 78,257,678.32 10.78
管理费用 123,282,705.02 103,563,632.00 19.04
财务费用 545,077,962.25 199,072,964.78 173.81
经营活动产生的现金流量净额 -1,675,648,603.53 -421,222,273.11 不适用
投资活动产生的现金流量净额 98,468,153.07 119,521,282.28 -17.61
筹资活动产生的现金流量净额 2,302,279,339.65 555,188,555.44 314.68
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本年出售团泊西区 3 号地及内蒙阳光诺卡商业在建工程，因此本年收入较去年有所增加。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
公司的主要产品是住宅，其对应的客户都是居民个人，单一客户的销售金额在公司总的销
售金额中所占比重不高。本报告期内公司前五名客户销售额合计为 25,585.12 万元，占报告期内
结算营业收入总额的 10.36%。
(3) 其他
1） 房地产销售情况
报告期内已
序 可供出售楼面 销售均价 报告期内已预售楼面 预售均价
产品类型 售楼面面积
号 面积（平米） （元/平米） 面积（平米） （元/平米）
（平米）
1 住宅 400,044 171,330 9,960 27,453 13,056
2 商业 29,015 8,458 14,974 0 --
3
3 办公写字楼 63,908 8,308 8,093 167 9,460
合计 492,967 188,096 -- 27,620 --
2） 房地产出租情况
长期（1 年及 1 年以上）
序 项目种 总可租楼面 已出租楼面面
项目地区 出租率 租金收入 每平方米平均基
号 类 面积（平米） 积（平米）
（元） 本租金（元/天）
住宅 4,534.04 4,534.04 100.00% 1,846,000.00 1.12
天津梅江
1 商业 7,256.56 7,256.56 100.00% 3,316,974.12 1.25
南地区
公建 11,439.07 11,139.07 97.38% 41,14,199.96 1.01
天津东 住宅 10,185.34 10,185.34 100.00% 1,398,133.25 0.38
2 丽、空港 商业 4,339.76 2,408.74 55.50% 1,465,250.82 1.67
地区 写字楼 17,088.74 10,417.39 60.96% 4,599,040.96 1.21
内蒙呼和
3 住宅 1,150.08 1,150.08 100.00% 124,208.64 0.30
浩特区域
总计 55,993.59 47,091.22 84.10% 16,863,807.75 0.98
3、 成本
(1) 成本分析表
单位：元 币种：人民币
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
(%) (%) 动比例(%)
房地产行业 房地产开发成本 2,103,596,856.72 98.09 1,987,195,852.84 99.33 5.86
分产品情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
分产品 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
(%) (%) 动比例(%)
房产销售 房地产开发成本 1,914,967,086.98 89.29 1,987,195,852.84 99.33 -3.63
在建项目开发成
在建工程 188,629,769.74 8.80 0.00 0.00 100
本
分产品情况说明：
房地产开发成本：收入减少，配比的成本同时减少。
在建项目开发成本：上年度无转让在建工程项目。
4、 费用
单位：元 币种：人民币
科目 本年期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 86,694,499.66 78,257,678.32 10.78
管理费用 123,282,705.02 103,563,632.00 19.04
财务费用 545,077,962.25 199,072,964.78 173.81
财务费用本期为 545,077,962.25 元，比上期增加 173.81%，主要是本期新增借款增加，导致
利息增加。
5、 现金流
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
4
经营活动产生的现金流量净额 -1,675,648,603.53 -421,222,273.11 不适用
投资活动产生的现金流量净额 98,468,153.07 119,521,282.28 -17.61
筹资活动产生的现金流量净额 2,302,279,339.65 555,188,555.44 314.68
（1）经营活动产生的现金流量净额本期为-1,675,648,603.53 元，比上期金额减少
-1,254,426,330.42 元，主要是本期销售回款减少以及因购买土地及支付税费所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额本期为 98,468,153.07 元，比上期金额减少 17.61%，主
要是上期处置联营及合营企业所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额本期为 2,302,279,339.65 元，比上期金额增加 314.68%，
主要是本期融入资金增加所致。
6、 其它
（1）公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本年利润变动较大的原因主要为：本期结算项目毛利率水平偏低，特别是武台松江城（限
价房）毛利率为负，大幅降低了公司整体毛利率水平；本期新增融资规模与上年同期相比增加
较大，导致财务费用大幅上升。
（2）财务融资情况
公司融资途径主要为银行贷款及信托融资，期末银行贷款余额为 184,087.18 万元，信托贷
款余额为 352,896.42 万元，其他为 156,975.80 万元。截止到 2013 年底公司无对外担保情况。利
息资本化金额为 8,283.98 万元，利息资本化率为 14.30%。报告期银行贷款加权平均融资成本为
7.1%，报告期信托贷款加权平均融资成本为 10.88%， 其他贷款加权融资成本 11.44%。
（3）报告期内重大减值计提项目情况及原因
本年公司子公司天津松江地产投资有限公司对其持有的东湖小镇（澜景雅园）1-3 号楼及会
所出租部分按照可收回金额低于账面价值的部分计提减值准备 1,977.05 万元，对会所未出租部
分按照成本与可变现净值孰低的原则计提跌价准备 444.54 万元，其他单位计提存货跌价准备
4.09 万元。另外公司及下属公司对应收款项计提坏账准备 781.07 万元，转回坏账准备 3.38 万元。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
减少 2.69 个
房地产行业 2,734,242,437.85 2,103,596,856.72 23.06 2.16 5.86
百分点
增加 0.00 个
其他行业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
减少 3.26 个
房产销售 2,470,618,206.12 1,914,967,086.98 22.49 -7.69 -3.63
百分点
在建工程 263,624,231.73 188,629,769.74 28.45 100 100 不适用
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
天津 1,898,297,472.85 -22.26
呼和浩特 536,264,804.00 128.49
河南新乡 226,081,833.00 100
5
广西钦州 73,598,328.00 100
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位：元 币种：人民币
上期期末数占 本期期末金额
本期期末数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产的比例 较上期期末变
产的比例（%）
（%） 动比例（%）
货币资金 2,279,318,107.14 17.88 1,289,040,251.00 11.99 76.82
应收账款 202,745,144.33 1.59 63,117,989.48 0.59 221.22
其他应收款 303,242,055.51 2.38 114,763,242.53 1.07 164.23
其他流动资产 281,140,404.15 2.21 103,707,134.28 0.96 171.09
递延所得税资产 184,029,277.30 1.44 125,662,615.15 1.17 46.45
短期借款 1,682,000,000.00 13.20 1,020,940,000.00 9.49 64.75
应付票据 305,000,000.00 2.39 80,000,000.00 0.74 281.25
预收款项 440,089,670.34 3.45 1,173,755,987.97 10.91 -62.51
应交税费 274,015,495.22 2.15 511,117,735.95 4.75 -46.39
一年内到期的非
1,860,710,423.17 14.60 666,444,375.00 6.20 179.20
流动负债
长期借款 3,396,883,635.58 26.65 2,023,614,451.00 18.82 67.86
货币资金：本年新增借款较多。
应收账款：在建工程转让款。
其他应收款：土地保证金。
其他流动资产：对外新增委托贷款。
递延所得税资产：本年可抵扣亏损及预提费用增多。
短期借款：本年借款增多。
应付票据：使用票据结算增多。
预收款项：符合收入确认条件结转收入。
应交税费：本年缴纳税款较多。
一年内到期的非流动负债：将于一年内到期的长期借款增多。
长期借款：本年借款增多。
(四) 核心竞争力分析
“松江”品牌作为天津本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核
心竞争力。尤其近几年来，水岸公馆、水岸江南、武台松江城、团泊足球场等项目的成功开发，
更是强化和延续了公司的品牌优势和竞争力。随着公司津滨置地广场、松江置地广场、南开区
东南角等新的优质项目的开发建设，公司品牌的核心竞争力优势将进一步加大。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内对外投资情况 单位：元 币种：人民币
报告期内对外投资额 上年同期对外投资额 对外投资额增减变动金额 对外投资额变动比例
4,800,000.00 37,340,000.00 -32,540,000.00 -87.15%
注：上述对外投资不包含对子公司的投资。
被投资公司情况：
序号 被投资公司全称 业务性质 主要产品 投资比例(%)
1 天津松江集团有限公司 房地产开发 房地产项目 85.13
2 深圳市梅江南投资发展有限公司 房地产开发 房地产项目 66.67
6
3 天津运河城投资有限公司 房地产开发 房地产项目 100.00
4 天津松江地产投资有限公司 房地产开发 房地产项目 51.00
5 新乡市松江房地产开发有限公司 房地产开发 房地产项目 83.67
6 广西松江房地产开发有限公司 房地产开发 房地产项目 60.00
7 广西盛钦置业有限公司 房地产开发 房地产项目 60.00
8 天津松江置地有限公司 房地产开发 房地产项目 50.85
9 天津松江建材有限公司 建材销售批发 建材 100.00
10 天津松江兴业房地产开发有限公司 房地产开发 房地产项目 100.00
11 天津招江投资有限公司 房地产开发 房地产项目 23.00
(1)证券投资情况
本年度公司未发生证券投资的情况。
(2) 持有其他上市公司股权情况
本年度公司未持有其他上市公司股权。
(3) 持有非上市金融企业股权情况
本年度公司未持有非上市金融企业股权。
(4) 买卖其他上市公司股份的情况
本年度无买卖其他上市公司股份的情况。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
委托贷款总体情况 单位：万元 币种：人民币
委托贷款期初余额 委托贷款本期发生额 委托贷款实际收回本金金额 委托贷款期末余额
41,700.00 61,350.00 43,700.00 59,350.00
委托贷款项目情况
单位：万元 币种：人民币
委托贷款 贷款利 是否 是否关 是否 是否
借款方名称 贷款期限 借款用途 关联关系
金额 率（%） 逾期 联交易 展期 涉诉
深圳市梅江南投 补充流动 控股子公
5,000.00 2012.6.12-2013.6.11 12 否 是 否 否
资发展有限公司 资金 司
深圳市梅江南投 补充流动 控股子公
6,850.00 2012.6.11-2013.6.10 12 否 是 否 否
资发展有限公司 资金 司
深圳市梅江南投 补充流动 控股子公
14,000.00 2013.1.11-2014.1.10 12 否 是 否 否
资发展有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
8,000.00 2012.3.16-2013.3.16 12 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
2,000.00 2011.1.25-2013.1.24 7.605 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
850.00 2011.8.26-2013.2.25 9.975 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
8,000.00 2012.10.18-2013.10.17 12 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
1,000.00 2012.1.11-2013.2.25 9.975 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
1,700.00 2013.1.23-2014.1.22 12 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西松江房地产 补充流动 控股子公
1,850.00 2013.1.22-2014.1.21 12 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
7
广西松江房地产 补充流动 控股子公
8,000.00 2013.10.11-2014.10.10 12 否 是 否 否
开发有限公司 资金 司
广西盛钦置业有 补充流动 控股子公
1,000.00 2012.4.26-2013.4.25 12 否 是 否 否
限公司 资金 司
广西盛钦置业有 补充流动 控股子公
300.00 2013.1.23-2014.1.22 12 否 是 否 否
限公司 资金 司
广西盛钦置业有 补充流动 控股子公
8,000.00 2013.3.7-2014.3.6 12 否 是 否 否
限公司 资金 司
广西盛钦置业有 补充流动 控股子公
1,000.00 2013.4.16-2014.4.15 12 否 是 否 否
限公司 资金 司
新乡市松江房地 补充流动 控股子公
9,000.00 2012.10.25-2013.10.24 12 否 是 否 否
产开发有限公司 资金 司
新乡市松江房地 补充流动 控股子公
9,000.00 2013.10.16-2014.10.15 12 否 是 否 否
产开发有限公司 资金 司
东莞市益展恒泰
补充流动
房地产开发有限 15,500.00 2013.3.8-2014.3.7 12 否 否 否 否
资金
公司
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
(1) 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
主要产品及
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
天津松江集团有限
50,000.00 1,121,788.24 101,798.08 232,605.66 -4,318.51 -6,726.35 房地产开发
公司
深圳市梅江南投资
1,500.00 20,991.07 5,356.16 1,067.33 4,261.25 3,365.84 房地产开发
发展有限公司
天津运河城投资有
16,000.00 225,493.30 15,785.09 13,863.88 -1,799.14 -1,439.14 房地产开发
限公司
天津松江地产投资
11,764.07 102,594.01 71,260.07 0.00 -3,269.89 -3,324.65 房地产开发
有限公司
广西松江房地产开
3,000.00 36,020.16 -366.35 7,359.83 -869.18 -685.02 房地产开发
发有限公司
新乡市松江房地产
3,000.00 41,707.49 2,183.48 22,608.18 956.15 597.99 房地产开发
开发有限公司
广西盛钦置业有限
1,000.00 10,734.51 -760.22 0.00 -1,184.31 -888.23 房地产开发
公司
天津松江置地有限
5,900.00 114,610.35 41,060.98 0.00 -2,571.85 -1,939.02 房地产开发
公司
天津松江建材有限
5,000.00 26,183.15 5,010.21 333.20 13.44 10.21 建材销售
公司
天津松江兴业房地
3,000.00 22,998.60 2,998.29 0.00 -2.21 -1.71 房地产开发
产开发有限公司
其中天津松江集团有限公司本期经营业绩比上期同比变动较大，主要因为报告期内新增贷
款较多导致财务费用利息支出大幅增加。
(2) 处置子公司情况
单位：元 币种：人民币
名称 处置日净资产 年初至处置日净利润
东莞市益展恒泰房地产开发有限公司 -3,404,158.47 -313,633.66
8
5、 非募集资金项目情况
单位：平方米
序 分 公司权益 剩余储备 规划建 剩余储备 2013 年开 2013 年竣 2013 年签
项目名称 项目位置 类别 占地面积
号 类 (%) 占地面积 筑面积 建筑面积 工面积 工面积 约面积
1 汐岸国际 天津 住宅 85.13 112,700 0 111,300 0 0 0 3,373
2 百合春天三期 天津 城镇单一住宅用地 100 23,451 0 37,166 0 0 0 0
3 华盈大厦 天津 商业金融业用地 100 12,464 0 20,261 0 0 0 102
4 团泊足球场 天津 文体娱乐用地 85.13 13,4255 0 46,032 0 0 0 0
水岸公馆
5 已 天津 城镇单一住宅用地 85.13 149,282 0 218,000 0 0 0 6,965
一二期
完
6 工 水岸公馆三期 天津 住宅 85.13 72,039 0 96,800 0 0 0 8,770
7 项 水岸江南 天津 住宅 85.13 90,007 0 115,600 0 0 0 938
8 目 百合阳光 天津 城镇单一住宅用地 85.13 84,243 0 124,521 0 0 0 0
松江之星
9 天津 商业金融业用地 100 18,690 0 61,163 0 0 0 9,298
空港 9 号
城镇单一住宅用地、
10 金色雅筑 天津 42.77 90,792 0 171,281 0 0 19,433 0
商业用地
11 松江城-水晶阁 呼和浩特 居住兼容商业 85.13 21,222 0 36,175 0 36,175 5,166
12 梅江南 0 号岛 天津 住宅 85.13 93,285 88,982 40,300 36,900 15,728 0 0
13 B#地梅江学校 天津 科教用地 85.13 18,531 18,531 18,700 18,700 18,700 0 0
14 武台松江城 天津 城镇单一住宅用地 59.59 99,936 34,572 239,800 37,150 7,500 67,621 50,081
15 高尔夫小镇 天津 住宅用地 85.13 146,775 73,206 154,650 128,850 5,100 834
团泊西区
16 天津 居住用地 85.13 37,642 0 67,755 0 0 0 0
依水郡※
团泊西区
17 在 天津 居住用地 85.13 55,894 55,894 139,736 139,736 139,736 0 0
依山郡
建 团泊西区
18 项 天津 商业、居住用地 85.13 63,345 63,345 158,364 158,364 0 0 0
松江之星
目 城镇住宅用地、商务
19 东湖小镇 天津 51 141,370 127,873 180,394 173,592 16,466 11,742 0
金融用地
20 津滨置地广场 天津 商业用地 83.85 51,495 51,495 133,800 133,800 103,800 0 0
武清运河城
21 天津 城镇单一住宅用地 100 245,888 127,665 309,078 176,349 0 37,238 13,063
曹园南
武清运河城 城镇住宅用地、商服
22 天津 100 87,961 53,148 62,109 44,000 0 18,109 0
曹园北 用地
23 左右城 3#地 呼和浩特 城镇混合住宅 85.13 125,679 73,833 145,811 102,928 0 0 0
9
24 左右城 4#地 呼和浩特 城镇混合住宅 85.13 136,543 75,002 150,597 88,844 52,175 0 15,459
25 阳光诺卡二期 呼和浩特 城镇混合住宅 85.13 190,468 33,622 270,523 48,028 9,159 0 3,265
26 松江城-玫瑰郡 呼和浩特 居住兼容商业 85.13 85,640 34,978 126,730 77,940 77,940 48,790 17,158
河南新乡 批发零售用地、其他
27 新乡 83.67 67,617 0 236,672 0 0 56,313 26,988
帕提欧※ 普通商品住房用地
广西钦州 商服、其他普通商品
28 钦州 60 51,682 43,682 211,561 184,063 0 27,497 26,636
宁越花园 住房用地
29 松江置地广场* 天津 商业金融业用地 50.85 9,244 9,244 106,400 106,400 106,400 0 0
30 水岸恬园 天津 城镇单一住宅用地 85.13 184,898 184,898 184,800 184,800 0 0 0
31 天骄领域 2#地 呼和浩特 城镇混合住宅 85.13 103,271 103,271 153,405 153,405 0 0 0
武清运河城
32 天津 城镇住宅用地 100 38,961 38,961 38,961 38,961 0 0 0
尚 柴官西
未
武清运河城
33 开 天津 城镇住宅用地 100 40,512 40,512 40,512 40,512 0 0 0
柴官中
发
项 武清运河城
34 天津 居住用地 100 124,200 124,200 124,200 124,200 0 0 0
目 柴官北
广西钦州 商服、其他普通商品
35 钦州 60 61,992 61,992 201,939 201,939 0 0 0
宁越东园 住房用地
36 东南角项目* 天津 商业金融业用地 100 9,686 9,686 53,000 53,000 0 0 0
注 1： 带*项目为 2013 年新拓展项目：
松江置地广场*：2013 年 1 月 9 日，公司通过挂牌方式取得位于天津市南开区鞍山西道与白堤路交口的一宗土地，宗地挂牌编号为津南白（挂）2012-125 号，详
细情况参见公告临 2013-001 号。
东南角项目*：2013 年 11 月 6 日，公司通过挂牌方式取得位于天津市南开区通南路与和平路交口的一宗土地，宗地挂牌编号为津南通（挂）2013-125 号，详细情
况参见公告临 2013-069 号。
注 2： 带※项目为 2013 年出售部分或全部权益项目：
团泊西区依水郡※：2013 年 12 月 27 日，公司控股子公司天津松江团泊投资发展有限公司与天津招江投资有限公司签订产权交易合同，将其名下在建工程“依水
郡”项目转让给天津招江投资有限公司，详细情况参见公告临 2013-073、2013-076、2014-001 号。
河南新乡帕提欧※：2013 年 12 月 31 日，公司和控股子公司深圳市梅江南投资发展有限公司将持有的控股子公司新乡市松江房地产开发有限公司 51%股权和 49%
股权转让深圳市利诗源投资有限责任公司，详细情况参见公告临 2014-002 号。
注 3：公司为统一项目名称，特对部分项目的名称进行了变更：1、“梅江南 12#、13#地汐岸国际”变更为“汐岸国际”；2、“团泊西区 6#地团泊足球场”变更为“团
泊足球场”；3、“梅江南 5#、6#地水岸公馆一二期”变更为“水岸公馆一二期”；4、“梅江南 4#地水岸公馆三期”变更为“水岸公馆三期”；5、“梅江南 11#地水岸江
南”变更为“水岸江南”；6、“张贵庄百合阳光”变更为“百合阳光”；7、“张贵庄金色雅筑”变更为“金色雅筑”；8、“松江城东河 6#地”变更为“松江城-水晶阁”；
9、“武台松江城 B 地块”变更为“武台松江城”；10、“团泊东区 A 地块高尔夫小镇”变更为“高尔夫小镇”；11、“团泊西区住宅”变更为“团泊西区依水郡”、“团泊
西区依山郡”、“团泊西区松江之星”；12、“东丽湖东湖小镇”变更为“东湖小镇”；13、“张贵庄 A 地块商业”变更为“津滨置地广场”；14、“松江城东河 7#地”变更
为“松江城-玫瑰郡”；15、“南开区美湖里”变更为“松江置地广场”；16、“团泊东区 C 地块”变更为“水岸恬园”。
注 4：非募集资金项目名称为整体项目名称，对应附注中存货科目项目名称为：1、“武清运河城曹园南”、“武清运河城曹园北”、“武清运河城柴官西”、“武清运河城
柴官中”、“武清运河城柴官北”对应“武清运河城（北运河）”；2、“天骄领域 2#地”对应“滨海新城 I-2 号地”；3、“左右城 3#地”对应“滨海新城 I-3 号地”；4、“左
右城 4#地”对应“滨海新城 I-4 号地”；5、“团泊西区依水郡”、“团泊西区依山郡”对应“团泊西区 1，3，4 号地”；6、“武清运河城曹园北”包含“武清运河城小岛”、
“武清运河城雍阳楼”。
10
天津松江股份有限公司 2013 年年度报告摘要
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从国家宏观经济背景来看，2014 年经济工作将稳中求进与改革创新并重，经济合理增
长，货币政策保持稳健，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异
化，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的长效调控机
制将逐步形成和完善，行业中长期环境日趋明晰。
在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，预计 2014 年房
地产市场形势总体继续向好但增速放慢，将呈现先热后平，升温后稳的趋势，将呈现销售量
价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳的特点。成交方面，2014 年新增贷款和社会
融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增
速放缓；供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、
销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓；价格方面，热点城市
高地价将推动房价上行，但供应加大及信贷投放趋缓，将减缓房价上涨势头。
(二) 公司发展战略
在当前严峻的房地产行业形势下，在 2014 年及未来一段时间内，公司将利用自身优势，
依托各种有利资源，更加稳健地进行 2014 年的投资开发与管理，妥善应对复杂的房地产市
场局面。
加快发展城市型项目建设，建立城市型项目与非城市型项目合理比例。加大天津市内六
区和滨海新区的投资力度，缩小天津郊县的投资规模，同时逐步收缩外阜地区三四线城市的
投资份额，实现项目开发布局优化，并加大重点区域的投资力度。
丰富公司以住宅产品开发为核心的产品形式，同时兼顾城市基础设施建设等一系列围绕
房地产开发行业的其它产品形式，包括商业、 医疗、贸易等，以加强公司的融合能力及可
持续性。
(三) 经营计划和投资计划
公司 2014 年计划开工面积 28 万平米，竣工面积 21 万平米，签约销售面积 19 万平米，
签约销售额 22 亿元。
2014 年公司计划投资约 31 亿元，将继续加大对武台松江城、高尔夫小镇、团泊西区松
江之星、东湖小镇、梅江南 0#岛、津滨置地广场、松江置地广场、武清运河城曹园南、柴
官项目、左右城 4#地、阳光诺卡二期、松江城-玫瑰郡、东南角项目、广西钦州宁越花园等
项目进行投资。
公司部分项目延期开竣工情况说明：
1、公司控股子公司广西盛钦置业有限公司开发的宁越东园项目由于拆迁、规划调整等
原因暂不具备开工条件，公司已按照相关要求向钦州市国土资源局提出延期开工申请。
2、2013 年，公司控股子公司天津运河城投资有限公司开发的柴官西、柴官中、柴官北
项目进行了规划调整。现柴官西项目规划已调整完毕，公司正在办理开工手续，计划于 2014
年 5 月底前取得《施工许可证》并开工建设；柴官北、柴官中项目由于规划调整尚未完成，
公司已按照相关要求向天津市国土资源和房屋管理局武清区国土资源分局提出延期开工申
请。
3、公司控股子公司天津松江团泊投资发展有限公司开发的芳湖园项目（高尔夫小镇）
由于规划调整原因目前尚未竣工，公司已按照相关要求向天津市国土资源和房屋管理局静海
县国土资源分局提出竣工延期申请。
4、公司控股子公司天津松江团泊投资发展有限公司开发的依山郡项目已进行开工前期
11
天津松江股份有限公司 2013 年年度报告摘要
准备工作，公司已按照相关要求向天津市城乡建设管理委员会申请《施工许可证》。
5、公司控股子公司天津松江市政建设有限公司开发的津滨置地广场（张贵庄南 A 地块）
项目由于宗地合并变更原因延期开工，该项目已于 2013 年 9 月 6 日取得《施工许可证》并
开工建设，计划于 2014 年 9 月 10 日前竣工。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年公司计划投资总额 31 亿元。公司将通过销售回款、自有资金、银行、信托等多
种方式满足该资金需求。
(五) 可能面对的风险
宏观政策风险
房地产行业受宏观政策的影响较大，土地政策、房产税政策、针对房地产行业的金融政
策等在一定程度上限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设进度、开发成本、销
售、融资等各环节都造成较大影响。公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究与跟踪，
理性分析市场，顺应市场调整变化，及时调整开发节奏。
市场风险
2013 年房地产市场普涨现象明显，但受宏观经济及国家对房地产行业的调控影响，以
市场为决定作用的长效调控机制将逐步形成，2014 年房地产市场形势总体继续向好但增速
放慢，房地产潜在供应量增加，购房需求的释放也将保持平稳，公司的房地产销售业务将会
受到一定程度的影响。针对面临的市场风险，公司将加大产品的营销力度，加快产品周转速
度和资金回收速度；另外通过增加产品的附加值、提升产品品质等方式提升公司竞争力以抵
御市场风险。
经营风险
在国家宏观调控持续的背景下，房地产企业的生存环境趋紧，这就要求公司更加关注产
品创新、成本控制、资金运营以及日常管理等环节，坚持不懈地紧抓内部治理，规范运作，
保证公司的项目建设开发顺利实施，确保公司平稳健康发展。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）本报告期内本公司持有半数及半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下：
公司名称 表决权比例% 未纳入合并报表原因
本公司与合作方约定相关重大财务和经营决策均需合作各方一致同
天津松科房地产有限公司 50.00
意，故本公司将其作为合营公司进行核算。
（2）本报告期内本公司无持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的公司
（3）本报告期内合并范围变更及理由：
①本公司在编制 2012 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司东莞市益展恒泰房地
产开发有限公司因本公司子公司深圳市梅江南投资发展有限公司将持有其 100%股权于 2013
年 6 月作价转让给了深圳市德弘基投资有限公司，因此本报告合并财务报表的合并范围与上
年度相比，减少了东莞市益展恒泰房地产开发有限公司。
②本公司在 2013 年 2 月 1 日投资设立天津松江置地有限公司，设立时本公司拥有天津
松江置地有限公司股权的 100.00%。后期出资情况详见附注六、1、（1）注 3。所以，本报
告合并财务报表的合并范围增加了天津松江置地有限公司。
③本公司在 2013 年 8 月 15 日投资设立天津松江建材有限公司，本公司拥有天津松江建
12
天津松江股份有限公司 2013 年年度报告摘要
材有限公司股权的 100.00%。所以，本报告合并财务报表的合并范围增加了天津松江建材有
限公司。
④本公司在 2013 年 11 月 28 日投资设立天津松江兴业房地产开发有限公司，本公司拥
有天津松江兴业房地产开发有限公司股权的 100.00%。所以，本报告合并财务报表的合并范
围增加了天津松江兴业房地产开发有限公司。
⑤本公司编制 2012 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司呼和浩特市松江创展置
业发展有限责任公司，已于 2013 年 8 月清算完毕，并办理了工商注销手续，因此本报告合
并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了呼和浩特市松江创展置业发展有限责任公司。
⑥ 本公司编制 2012 年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司天津市市政地产房屋
综合开发有限责任公司，已于 2013 年 12 月清算完毕，并办理了工商注销手续，因此本报告
合并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了天津市市政地产房屋综合开发有限责任公
司。
董事长：曹立明
天津松江股份有限公司
2014 年 4 月 9 日
13