云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
云南城投置业股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全
文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 信永中和会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人许雷、主管会计工作负责人王兴全及会计机构负责人（会计主管人员）杨
明才声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 云南城投
股票代码 600239
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 云南省昆明市民航路 400 号云南城投大厦 3 楼
1
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
邮政编码 650200
公司国际互联网网址 http://www.ynctzy.com
电子信箱 ynctzy@163.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石渝平 卢育红
云南省昆明市民航路 400 号云 云南省昆明市民航路 400 号云
联系地址
南城投大厦 3 楼 南城投大厦 3 楼
电话 0871－7199767 0871－7199767
传真 0871－7199767 0871－7199767
电子信箱 ynctzy@163.com ynctzy@163.com
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
2010 年 2009 年 2008 年
增减(%)
营业收入 327,453,135.94 2,092,510,867.08 -84.35 429,808,116.60
利润总额 432,264,130.25 417,748,930.87 3.47 58,650,192.35
归属于上市公司股东的净
329,140,131.26 210,912,105.31 56.06 56,844,964.34
利润
归属于上市公司股东的扣
13,268,161.05 206,431,381.00 -93.57 45,061,260.96
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-2,882,563,315.52 -3,090,198,612.10 -6.72 -68,554,257.56
净额
本期末比上年同
2010 年末 2009 年末 2008 年末
期末增减(%)
总资产 12,031,147,891.35 9,305,967,472.28 29.28 1,562,766,662.36
所有者权益（或股东权益） 3,221,381,436.87 2,955,592,445.53 8.99 811,260,650.01
3.2 主要财务指标
本期比上年同期增减
2010 年 2009 年 2008 年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.5196 0.3578 45.22 0.1133
稀释每股收益（元／股） 0.5196 0.3578 45.22 0.1133
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.0209 0.3502 -94.03 0.0898
／股）
加权平均净资产收益率（%） 10.55 9.63 增加 0.92 个百分点 7.26
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
0.43 9.43 减少 9.00 个百分点 5.75
收益率（%）
2
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每股经营活动产生的现金流量净额（元／
-4.55 -4.88 -6.76 -0.24
股）
2010 年 2009 年 本期末比上年同期末 2008 年
末 末 增减(%) 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
5.09 4.67 8.99 2.79
股）
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,478,531.96
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
217,637,500.00
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 547,459.59
其他符合非经常性损益定义的损益项目 193,000,000.00
所得税影响额 -105,415,872.89
少数股东权益影响额（税后） -375,648.45
合计 315,871,970.21
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
发
积
比例 行 送 比例
数量 金 其他 小计 数量
(%) 新 股 (%)
转
股
股
一、有限
售条件股 403,442,113 63.69 0 0 0 -197,625,000 -197,625,000 205,817,113 32.49
份
1、国家持
0 0 0 0 0 0 0 0 0
股
2、国有法
195,481,831 30.86 0 0 0 0 0 195,481,831 30.86
人持股
3、其他内
207,960,282 32.83 0 0 0 -197,625,000 -197,625,000 10,335,282 0
资持股
其中： 境 197,625,000 31.2 0 0 0 -197,625,000 -197,625,000 0 0
3
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内非国有
法人持股
境内自然
10,335,282 1.63 0 0 0 0 0 10,335,282 1.63
人持股
４、外资
0 0 0 0 0 0 0 0 0
持股
其中： 境
外法人持 0 0 0 0 0 0 0 0 0
股
境外自然
0 0 0 0 0 0 0 0 0
人持股
二、无限
售条件流 229,964,951 36.31 0 0 0 197,625,000 197,625,000 427,589,951 67.51
通股份
1、人民币
229,964,951 36.31 0 0 0 197,625,000 197,625,000 427,589,951 67.51
普通股
2、境内上
市的外资 0 0 0 0 0 0 0 0 0
股
3、境外上
市的外资 0 0 0 0 0 0 0 0 0
股
4、其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0
三、股份
633,407,064 100 0 0 0 0 0 633,407,064 100
总数
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
年初限售股 本年解除限售 本年增加 年末限 解除限售日
股东名称 限售原因
数 股数 限售股数 售股数 期
华安基金管理 非公开发行 2010 年 4 月
43,500,000 -43,500,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
嘉实基金管理 非公开发行 2010 年 4 月
30,000,000 -30,000,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
华夏基金管理 非公开发行 2010 年 4 月
25,500,000 -25,500,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
鹏华基金管理 非公开发行 2010 年 4 月
22,500,000 -22,500,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
上海世讯会展 非公开发行 2010 年 4 月
21,000,000 -21,000,000 0 0
服务有限公司 锁定期安排 12 日
国信证券股份 非公开发行 2010 年 4 月
15,000,000 -15,000,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
4
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中国人寿资产 非公开发行 2010 年 4 月
15,000,000 -15,000,000 0 0
管理有限公司 锁定期安排 12 日
中凡投资管理 非公开发行 2010 年 4 月
10,500,000 -10,500,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
常州投资集团 非公开发行 2010 年 4 月
10,125,000 -10,125,000 0 0
有限公司 锁定期安排 12 日
江苏瑞华投资 非公开发行 2010 年 4 月
4,500,000 -4,500,000 0 0
发展有限公司 锁定期安排 12 日
合计 197,625，000 -197,625,000 0 0 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 30,679 户
前十名股东持股情况
股东 持股比 持有有限售条件 质押或冻结的
股东名称 持股总数
性质 例(%) 股份数量 股份数量
国有 质押
云南省城市建设投资有限公司 31.03 196,531,822 195,481,831
法人 96,420,000
境内
郑海若 自然 2.75 17,405,000 0 未知
人
中国工商银行－嘉实策略增长混
未知 1.98 12,565,142 0 未知
合型证券投资基金
中国银行股份有限公司－嘉实研
未知 1.94 12,298,300 0 未知
究精选股票型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－泰
达宏利市值优选股票型证券投资 未知 1.89 11,993,531 0 未知
基金
中国建设银行股份有限公司－华
未知 1.76 11,175,995 0 未知
夏盛世精选股票型证券投资基金
国有
云南省小龙潭矿务局 1.38 8,748,000 0 未知
法人
中国银行－华夏大盘精选证券投
未知 1.34 8,507,144 0 未知
资基金
中国人寿保险股份有限公司－分
未知 1.10 6,944,393 0 未知
红－个人分红－005L－FH002 沪
中国工商银行股份有限公司－嘉
实主题新动力股票型证券投资基 未知 1.02 6,476,306 0 未知
金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
郑海若 17,405,000 人民币普通股
5
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中国工商银行－嘉实策略增长混合
12,565,142 人民币普通股
型证券投资基金
中国银行股份有限公司－嘉实研究
12,298,300 人民币普通股
精选股票型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－泰达
11,993,531 人民币普通股
宏利市值优选股票型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－华夏
11,175,995 人民币普通股
盛世精选股票型证券投资基金
云南省小龙潭矿务局 8,748,000 人民币普通股
中国银行－华夏大盘精选证券投资
8,507,144 人民币普通股
基金
中国人寿保险股份有限公司－分红
6,944,393 人民币普通股
－个人分红－005L－FH002 沪
中国工商银行股份有限公司－嘉实
6,476,306 人民币普通股
主题新动力股票型证券投资基金
中国建设银行－华夏红利混合型开
5,894,827 人民币普通股
放式证券投资基金
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 云南省城市建设投资有限公司
单位负责人或法定代表人 许雷
成立日期 2005 年 4 月 28 日
注册资本 113,880
城市道路以及基础设施的投资建设及相关产业经
营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气及
管网投资建设及管理；城市服务性项目（学校、
主要经营业务或管理活动 医院等）的投资及建设；全省中小城市建设，城
市旧城改造和房地产开发；城市交通（轻轨、地
铁等）投资建设，城市开发建设和基础设施其他
项目的投资建设。
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 云南省人民政府国有资产监督管理委员会
6
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4.3.2.3控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
云南省国有资产监督管理委员会
100%
86.21% 云南建工集团总公司
13.79%
云南省城市建设投资有限公司
31.03%
云南城投置业股份有限公司
4.3.3 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
变
年初 年末 报告期内从公司领 是否在股东单位或
性 年 任期起始 任期终止 动
姓名 职务 持股 持股 取的报酬总额（万 其他关联单位领取
别 龄 日期 日期 原
数 数 元）（税前） 报酬、津贴
因
2010 年 2013 年
董 事
许 雷 男 44 12 月 22 12 月 22 0 0 43.33 否
长
日 日
2010 年 2013 年
董事 12 月 22 12 月 22
刘 猛 男 40 日 日 0 0 43.33 否
总 经 2009 年 4 2012 年 4
理 月 17 日 月 17 日
2010 年 2013 年
马宁辉 董事 男 40 12 月 22 12 月 22 0 0 0 是
日 日
2010 年 2013 年
石渝平 董事 女 35 12 月 22 12 月 22 0 0 25.32 否
日 日
7
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董 事
2007 年 6
会 秘
月 29 日
书
2010 年 2013 年
独 立
徐永光 男 61 12 月 22 12 月 22 0 0 7.14 否
董事
日 日
2010 年 2013 年
独 立
贺建亚 男 45 12 月 22 12 月 22 0 0 7.14 否
董事
日 日
2010 年 2013 年
独 立
李延喜 男 41 12 月 22 12 月 22 0 0 7.14 否
董事
日 日
监 事 2010 年 2013 年
张 萍 会 主 女 38 12 月 22 12 月 22 0 0 0 是
席 日 日
2010 年 2013 年
闫新平 监事 男 42 12 月 22 12 月 22 0 0 2.01 否
日 日
2010 年 2013 年
李向何 监事 男 33 12 月 22 12 月 22 0 0 11.31 否
日 日
常 务
2007 年
余劲民 副 总 男 37 0 0 31.62 否
12 月 4 日
经理
副 总 2007 年
舒 翎 男 41 0 0 30.5 否
经理 12 月 4 日
副 总 2009 年 4
谭开文 男 43 0 0 27.31 否
经理 月 17 日
副 总 2009 年 4
陈 嘉 男 48 0 0 28.58 否
经理 月 17 日
财 务 2007 年 2011 年 1
顾 芳 女 36 0 0 24.16 否
总监 12 月 4 日 月 30 日
财 务 2011 年 1
王兴全 男 36 0 0 否
总监 月 30 日
合计 / / / / / / 288.89 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、市场形势分析
2010 年，面对复杂的国内外经济环境和各类自然灾害等带来的种种挑战，我国政府
审时度势，科学决策，使得国民经济运行态势总体良好。从房地产行业来看，2010 年，
8
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全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，
增长 40.7%；全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%；商品房销售额 5.25
万亿元，比上年增长 18.3%。各项指标的规模与增速均创历史新高。
为遏制房价过快上涨，保证经济健康稳定发展，中央持续出台了一系列房地产调控政
策，通过抑制投资和投机性需求、增加普通商品房供给、加强监管等多项措施对中国房地
产市场进行了全方位的调控。在各项政策的持续出台和逐步落实下，全国房地产市场有所
降温，主要城市房地产价格过快上涨的势头得到明显抑制，投资和投机需求也得到初步控
制，市场观望气氛加重，政策调控效果初显。
公司管理层认为：尽管国家的政策调控力度空前，使房地产市场出现阶段性的波动，
但从调控的根本目的上来看，是为了促使房地产行业持续、平稳、健康发展。公司始终坚
信：中国仍然处于"城市化"进程中，特别是一些中西部地区和大部分二、三线城市，仍有
很大的发展空间。就昆明市场而言，房地产政策调控应该会重在政策的组合方式和持续性，
调控将坚持保民生导向。从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，为当
地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著；从供应结构来看，保障性住房
建设力度继续加大，住房供应"双轨制"将逐步形成，供应结构将更加分化；从不同物业类
型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，高端住宅在满足高收入群体的
特殊需求上具有不可替代性，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差
异，不同物业的分化将更加明显。
2、2010 年度经营管理回顾
报告期内，公司准确及时地把握国家宏观经济政策调整和房地产市场变化的新趋势，
贯彻年初制定的"突出战略导向、推动管理改进、努力促进公司各项工作再上新台阶"的指
导思想，进一步加强基础管理，推进项目发展，真抓实干、积极进取、奋力开拓，较好地
完成了年初确定的各项工作目标。截至 2010 年 12 月 31 日，公司资产总额 120.31 亿元，
较去年增长 29.28%；归属于母公司的所有者权益 32.21 亿元，较去年增长 8.99%；实现归
属于母公司的净利润 3.29 亿元，较去年增长 56.06%。
（1） 公司项目进展情况
A、环湖东路土地一级开发项目截至目前，累计投资已逾 60 亿元。环湖东路云南城投
9
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段年内已实现贯穿通车；截污干渠主体工程在实现贯通后进入收尾工作阶段；环湖东路配
套拆迁安置用房金海新区项目一期住宅房建部分约 9 万平方米已初步具备竣工验收条件，
二、三期工程施工图设计已完成；呈贡湿地项目基本建设已完成；宝丰半岛古滇湿地项
目前期报批手续及准备工作已办理完成，并完成建设雏形。按照政府关于滇池水环境综合
整治的有关要求，已收储的土地无法按原片区控详规实施出让，公司拟就环湖东路项目上
已经发生的投资回收及其他相关事宜与市政府授权机构—昆明市土地矿产储备中心等相
关部门进行磋商。
B、加快推进 “大理河赕古道系列项目”、“东川古铜旅游小镇项目”、东骧神骏项目、
吹箫巷项目等一批二级开发项目。受国家宏观调控政策的影响，“大理河赕古道系列项目”、
“东川古铜旅游小镇项目”销售周期延长，仍处于持续销售过程中；受规划调整及土地政
策变化等因素影响，东骧神骏项目二期建设进度有所滞后，完成总体工程进度的 60%；吹
箫巷项目前期工作正在按照计划有序推进，规划设计方案已于 2010 年 11 月 10 日通过，
总建筑面积约 21 万平方米，地上建筑面积约 15 万平方米，地下建筑面积约 6 万平方米。
C、城中村改造项目是公司 2010 年的主要业务板块，由于受昆明市土地政策变化影响，
公司城中村改造项目进度比照之前制订的计划有所滞后，但仍在积极推进中。截至目前，
关坡片区城中村及旧城改造项目规划条件已获批，正在进行项目回迁安置房建设的前期准
备工作；盘龙区的北部山水新城中坝片区及上坝片区均处于修详规报批阶段；“严家地村”
城中村改造项目取得了昆明市规划局国有建设用地使用权（划拨）规划条件，回迁房建设
的前期准备正在进行中。
（2）主要财务状况、经营成果指标比较情况
项 目 年末金额 年初金额 增减额 增减幅度 主要原因
本期股权转让项目按转让
协议约定尚未到期产生的
其他应收款 833,367,337.51 199,095,653.53 634,271,683.98 318.58%
应收股权及债权款以及其
他往来款。
主要为公司房地产二级开
发和城中村改造等项目的
存货 2,736,847,986.48 1,818,674,804.18 918,173,182.30 50.49%
推进，开发成本增加导致存
货增加。
环湖东路土地一级开发投
其他流动资产 5,774,283,763.40 3,843,834,699.91 1,930,449,063.49 50.22%
资
10
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
主要原因为本期合并范围
发生变动，不再纳入合并范
长期股权投资 102,216,038.34 8,400,000.00 93,816,038.34 1116.86%
围的子公司在长期股权投
资中反映。
无形资产 1,269,068.25 404,577.57 864,490.68 213.68% 主要为本期购置管理软件
本期增加主要为城投展厅
长期待摊费用 18,248,369.45 3,499,076.16 14,749,293.29 421.52%
装修费支出
因公司环湖东路土地一级
开发的进一步推进以及其
应付账款 721,013,643.33 445,932,872.21 275,080,771.12 61.69%
他开发项目投入，使项目应
付工程款等的规模增加。
主要为银行借款及企业借
应付利息 18,106,676.14 5,927,875.00 12,178,801.14 205.45%
款应付利息。
一年内到期的 为一年内到期的长期借款
1,227,000,000.00 75,000,000.00 1,152,000,000.00 1536.00%
非流动负债 重分类转入。
主要为本期银行贷款增加
长期借款 5,020,000,000.00 3,267,000,000.00 1,753,000,000.00 53.66%
所致。
项 目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 主要原因
公司原二级开发项目在本
期处于尾盘销售阶段，尚无
营业收入 316,484,160.19 2,091,649,467.08 -1,775,165,306.89 -84.87% 新的项目达到财务确认收
入的条件，导致本期营业收
入较上年同期减少。
营业收入减少，相应营业成
营业成本 158,931,889.87 1,439,908,606.10 -1,280,976,716.23 -88.96%
本的结转减少。
营业税金及附 营业收入减少，相应营业税
21,049,548.59 134,020,638.48 -112,971,089.89 -84.29%
加 金及附加减少。
主要为银行存款利息收入
财务费用 -5,859,150.06 3,157,803.85 -9,016,953.91 -285.55%
增加所致。
营业外支出 1,700,195.49 421,728.52 1,278,466.97 303.15% 主要为捐赠支出。
项 目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 主要原因
经营活动产生 由于公司多个项目均处于
的现金流量净 -2,882,563,315.52 -3,090,198,612.10 207,635,296.58 -6.72% 前期投入阶段，导致经营性
额 现金流出大于流入。
主要为本期股权转让项目
投资活动产生
取得投资收益以及处置部
的现金流量净 59,909,942.36 -181,637,776.58 241,547,718.94 -132.98%
分子公司股权收回投资所
额
致
主要为本期取得借款较上
筹资活动产生 年同期减少，同时偿还到期
的现金流量净 1,883,946,342.25 5,729,523,393.32 -3,845,577,051.07 -67.12% 银行贷款本金和利息及支
额 付 2009 年度现金股利所
致。
11
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（3）公司基础管理工作
2010 年，公司从制度建设、流程再造、管理执行力、团队建设、组织结构调整、机
制创新等各个方面全面推进管理系统化、精细化，公司的管理水平得到了较大提高。
A、推进流程规范化建设，搭建制度体系。一方面进一步梳理管理职能，完善管理制
度；另一方面按照房地产企业的业务特性，结合公司项目实际，完善《开发流程》，为公
司今后运作的规范化、流程化奠定了管理基础。
B、狠抓业务管理，努力提高专业开发能力。2010 年，通过系统、全面地总结开发流
程，进一步完善产品资料库，建立以全程成本控制为核心的工程管理体系，完善《安全生
产管理规定》、《质量管理规定》等制度，不断提升物业服务水平，公司的专业开发能力迈
上了新的台阶。
C、进一步加强集团化财务管控模式。以集团管控为模式，以信息化为手段，初步实
现了统一目标、统筹预算、统调资金、统管核算、统领分析、统控风险的"六统一"财务集
中管理体系，公司的"大财务"管控格局已基本形成。
D、推动以薪酬绩效考核为核心的人力资源管理。通过实施薪酬改革，实现了新老体
系的平稳过渡；通过对绩效管理体系的优化，建立业绩导向的组织管理文化，提高了公司
员工的凝聚力。
E、加快管理信息系统建设，信息化建设已具雏形。2010 年是公司信息化建设加快推
进的一年，年内实施了 NC 全员预算管理系统、人力资源 EHR 系统、销售 CRM 客户关系管
理系统、协同办公 OA 系统、东方飞扬档案管理系统，通过以上系统的建设和逐步实施，
公司信息化平台的建设已经初具雏形，将对提升管理、加强执行、提高效率等方面发挥更
大的作用。
F、完成档案管理中心建设，加强公司档案管理。2010 年，按照国家档案法规体系和
国家及行业标准要求，制定了公司档案管理制度体系，构建了公司档案实体分类体系，公
司档案管理工作逐步走上正轨。
3、风险及应对措施
房地产行业属于资金密集型行业，具有开发周期较长的特点，加上公司自复牌以来，
一直处于高速发展期，规模不断日益扩大等因素，使得公司将面临以下几个风险：
（1）公司现主要业务为土地一级开发及房地产二级开发，因房地产本身开发周期长的
12
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
特点，以及公司二级开发速度缓慢，导致了公司经营性现金流入还相对薄弱；由于公司的
贷款资金均属于专项项目用途资金，虽然项目资金储备较为充足，可较好的保障公司现有
项目的推进，但公司流动性资金量不足，对新业务的拓展会受到一定的制约。针对这一情
况，公司将进一步加快项目开发进度，缩短项目回款周期，在资金结构上做到长短结合，
有效提高资金周转效率，同时保持良性资本结构，以此更好地控制和防范财务风险。
（2）随着公司规模快速扩大，公司必将面对管理半径增加、管理幅度加大、管理模式
升级带来的管控风险。下一步，公司将不断加强对各下属公司的管控力度，进一步完善法
人治理结构，建立清晰的公司层级，合理调整组织架构，适时优化管理流程，并辅之以现
代化的信息化手段，有效降低全面布局带来的管控风险。
（3）2011 年，在管理通胀预期的大背景下，受国家宏观调控政策的影响，调控效果
逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动，市场形势也将更加复杂。面对复杂的市场形势，
公司将进一步提高对行业走势的判断能力和应对能力，提高项目整体运作能力，坚持以城
市运营为中心，顺应市场调整变化，内强素质，外树形象，确保公司各项工作任务全面完
成。
4、新年度经营计划
2011 年公司总体工作思路是：一方面进一步明确战略发展目标，强化战略执行，加快现
有项目的推进和开发，根据市场形势做好公司项目的布局与调整；另一方面狠练内功抓管
理，提升开发专业能力，建塑二级市场品牌形象。2011 年计划安排投资 50 亿元，新增融
资计划 20 亿元，着重抓好以下几个方面的工作：
（1）明确战略目标，加强战略规划工作。经过前几年对行业的摸索和实践，基于国家
宏观经济政策和房地产市场形势的研究和把握，结合公司在经营、管理、资源方面的实际
条件，明确战略定位。2011 年，公司将在国家和集团公司“十二五”发展战略思想指导
下，聘请专业的战略咨询机构，量体裁衣，制定符合自身发展的战略规划，进一步明确战
略目标、战略布局和发展方向，确定与行业发展方向相适应的企业发展目标、发展思路与
发展模式，为公司未来的持续发展打下基础。
（2）由于受到国家宏观政策持续调控影响，房地产行业在土地、资金、销售等方面发
生了重大变化。针对上述情况，公司将对现有项目进行布局和调整，一方面，考虑逐步退
出公司原有周期较长、后期投入较大、市场不确定性因素较大、利润率较低的项目，以尽
快实现现金流的回笼，并以此获得项目盈利；另一方面，把握时机，采取并购或直接投入
13
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
等方式适时介入周期短、利润率高的短平快项目，提高公司盈利能力，并考虑适时介入旅
游养生地产项目，使得公司项目的布局更趋于合理化，从而确保年度利润目标的顺利实
现。
（3）在信贷全面紧缩的环境下，2011 年房地产行业的融资难度加大，融资成本增高，
为此，公司将积极拓展多元化的融资渠道和融资品种，提高资金统筹调配能力和资金使用
效率，为公司持续发展提供资金保障。
（4）进一步加强公司管理。公司管理是一项系统性、长效性的工作，公司将在现有
管理模式的基础上，继续加强流程规范化、制度化工作，推行试点内控达标；进一步完善
以全程成本控制为核心的工程管理体系；建立集团化销售体系，着力推进品牌营销工作；
加快物业管理和服务职能转变，提升物业服务水平；深化人力资源管理，启动企业文化建
设。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业
营业利 营业收入比 营业成本比 营业利润率比
或分产 营业收入 营业成本
润率(%) 上年增减(%) 上年增减(%) 上年增减（%）
品
分行业
房地产 增加 18.62 个百
316,484,160.19 158,931,889.87 49.78 -84.87 -88.96
行业 分点
分产品
增加 4.44 个百
房地产 216,460,004.00 151,811,403.25 29.87 -88.78 -89.45
分点
土地一
93,348,338.43 -41.71
级开发
物业服 减少 48.28 个百
6,675,817.76 7,120,486.62 -6.66 159.63 374.32
务 分点
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
昆明地区 285,879,217.19 -85.87
大理地区 20,960,822.00 -24.29
东川地区 9,644,121.00 -76.14
合计 316,484,160.19 -84.87
14
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6.4 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
是否
是否符合计 预计收 产生收益
承诺项目 变更 拟投入金额 实际投入金额
划进度 益 情况
项目
环湖东路沿
线土地一级
否 1,974,865,000.00 1,974,856,767.42 否
开发项目一
期
由于募集资金实际到位时间推后，另受征地拆迁、昆明市规
未达到计划进度和预计收益的说明（分
划调整、相关政策变化等因素的影响，项目整体进度较计划
具体项目）
有所滞后。
尚未使用的募集资金用途及去向 继续投入环湖东路土地一级开发项目
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经信永中和会计师事务所有限责任公司审计，母公司 2010 年度的净利润为
342,481,143.65 元，根据国家有关法律、法规及《公司章程》的规定按 10%计提法定盈余
公积金 34,248,114.37 元，加以前年度累计未分配利润，公司 2010 年底可供分配利润总
计为 325,671,243.76 元。现拟以 2010 年 12 月 31 日公司总股本 633,407,064 股为基数，
每 10 股送红股 3 股，每 10 股派发现金股利 0.34 元（含税）的利润分配预案，共计分配
利润 211,557,960.18 元。本次利润分配实施后公司剩余未分配利润 114,113,283.58 元
留转以后年度分配。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
15
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:万元 币种:人民币
自购买日 本年初至本年末 所涉及 所涉及
交易对 是否为关
起至本年 为公司贡献的净 的资产 的债权
方或最 联交易（如
被收购资产 购买日 收购价格 末为公司 利润（适用于同 产权是 债务是
终控制 是，说明定
贡献的净 一控制下的企业 否已全 否已全
方 价原则）
利润 合并） 部过户 部转移
上海汇 昆明申城房地开发
2010 年
成房产 有限公司 100%股
11 月 43,070.00 否 是 是
经营有 权及 24,720.37 万元
17 日
限公司 债权
7.2 出售资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
所涉 所涉
本年初起 是否为 及的 及的
至出售日 关联交 资产 债权
交易 出售 该出售资 出售产生 易（如 产权 债务
被出售资产 出售价格
对方 日 产为公司 的损益 是，说明 是否 是否
贡献的净 定价原 已全 已全
利润 则） 部过 部转
户 移
云 南
同 德 2010
云南城投同德房
实 业 年 12
地产开发有限公 23,400.00 14,475.00 否 否 是
集 团 月 22
司 41%的股权
有 限 日
公司
昆 明
万 科 昆明申城房地开
2010
房 地 发有限公司 100%
年 12
产 开 股 权 及 64,833.75 16,322.81 否 是 是
月 7
发 有 24,720.37 万 元
日
限 公 债权
司
彬 县
2010
煤 炭 陕西云投置业有
年 3
有 限 限公司 31%的股 3,100.00 -8.23 否 是 是
月 25
责 任 权
日
公司
7.3 重大担保
16
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
担保对象名 发生日期(协议签 担保类 担保 担保是否已经履行 是否为关联方
担保金额
称 署日) 型 期 完毕 担保
一般担
购房客户 906.00 否 否
保
一般担
购房客户 17,851.13 否 否
保
一般担
购房客户 2,221.5 否 否
保
一般担
购房客户 33,848.04 否 否
保
报告期内担保发生额合计 54,826.67
报告期末担保余额合计 54,826.67
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 27,000.00
报告期末对子公司担保余额合计 27,000.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 81,826.67
担保总额占公司净资产的比例(%) 25.40
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的 占同类交易金额的
交易金额 交易金额
比例(%) 比例(%)
云南省城市建设投资有限公司 328,198.81 4.92
云南城投华商之家投资开发有
28,144.87 0.42
限公司
受同一母公司及最终控制方控
96,207.27 1.44
制的其他企业
昆明中营津桥科教有限公司 2,950,000.00
北京云南大厦酒店管理有限公
64,225.86
司
合计 452,550.95 6.78 3,014,225.86
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额
452,550.95 元。
7.4.2 关联债权债务往来
17
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
云南省城市建设投
1,258,753,000.00 147,378,099.81
资有限公司
昆明未来城开发有
6,208,232.77
限公司
云南城投华商之家
97,657,758.56
投资开发有限公司
合计 251,244,091.14
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任
追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
（1）股权分置改革方案实施后，云南省城市建设投资有限公司对于获得流通
权的股份的出售或转让做出如下承诺：a)云南省城市建设投资有限公司持有的
非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起，在三十六个月内不上市交易
或者转让；b)在上述承诺期满后，通过上海证券交易所挂牌交易出售原非流通
股股份数量占上市公司股份总数的比例在十二个月内不超过百分之十，在二
十四个月内不超过百分之二十五。c)通过上海证券交易所挂牌交易出售的上市
公司股份数量，每达到上市公司股份总数百分之一时，自该事实发生之日起
报告期内，
两个工作日内做出公告，但公告期间无需停止出售股份。
公司控股股
股改承诺 （2）云南省城市建设投资有限公司在《云南红河光明股份有限公司股权分置
东完全履行
改革说明书（全文修订稿）》中承诺：云南省城市建设投资有限公司与上市公
上述承诺。
司进行本次重大资产重组后，若上市公司 2007 年度、2008 年度和 2009 年度
三年累计净利润低于 30,000 万元，云南省城市建设投资有限公司承诺以现金
形式补足差额。
（3）云南省城市建设投资有限公司出具《云南省城市建设投资有限公司关于
云南红河光明股份有限公司股权分置改革的补充承诺函》，作出补充承诺如
下：a)在上市公司本次重大资产重组完成年度后的三个完整会计年度（若 2007
年底前完成本次重大资产重组，三个完整会计年度即 2008 年、2009 年、2010
18
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
年），如上市公司累计实现的合并报表上的净利润总额少于 50,000 万元，云南
省城市建设投资有限公司将以现金形式一次性补足差额。b)上条中所述三个完
整会计年度内，若云南省城市建设投资有限公司获得相关金融、证券及矿业
类资产的所有权或使用权，在获得之日起的十二个月内，云南省城市建设投
资有限公司将该等资产按公允价值转让给上市公司。c)云南省城市建设投资有
限公司及云南省城市建设投资有限公司所控制的企业将不以任何方式（包括
但不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股权及其他权益）
直接或间接参与任何与上市公司主营业务构成同业竞争的业务或活动。如云
南省城市建设投资有限公司或其所控制的企业获得的商业机会与上市公司主
营业务发生同业竞争或可能发生同业竞争的，云南省城市建设投资有限公司
将立即通知上市公司，并尽力将该商业机会给予上市公司，以确保上市公司
及其全体股东利益不受损害。d)如云南省城市建设投资有限公司及其所控制的
企业将来涉及经营性房地产业务，云南省城市建设投资有限公司承诺将与经
营性房地产业务相关的项目、合同及业务，按其经审计的帐面净资产值转让
给上市公司，确保云南省城市建设投资有限公司与上市公司不发生同业竞争。
e)在本次重大资产重组完成年度后的三个会计年度，云南省城市建设投资有限
公司向上市公司提议的利润分配比例不低于当年实现的可分配利润的 50%，
并在上市公司股东大会审议利润分配方案时投赞成票。
（1）云南省城市建设投资有限公司承诺，本次收购完成后，保证与上市公司
做到人员独立、资产独立、业务独立、财务独立、机构独立。
（2）为了从根本上避免和消除控股股东及其关联企业侵占上市公司的商业机
会和形成同业竞争的可能性，云南省城市建设投资有限公司作出以下承诺：
云南省城市建设投资有限公司及其所控制企业今后将不以任何方式（包括但
不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其他权益）
收购报告书 报告期内，
直接或间接参与任何与上市公司主营业务构成同业竞争的业务或活动。如云
或权益变动 公司控股股
南省城市建设投资有限公司或其所控制的企业获得的商业机会与上市公司主
报告书中所 东完全履行
营业务发生同业竞争或可能发生同业竞争的，云南省城市建设投资有限公司
作承诺 上述承诺。
将立即通知上市公司，尽力将该商业机会给予上市公司，以确保上市公司及
其全体股东利益不受损害。
（3）为了规范关联交易，维护公司及中小股东的合法权益，云南城市建设投
资有限公司承诺，将尽量规避免与上市公司之间的关联交易；在进行确有必
要且无法规避的关联交易时，保证按市场化原则和公允价格进行公平操作，
并按相关法律法规以及规范性文件的规定履行交易程序及信息披露义务。
云南省城市建设投资有限公司下属公司昆明未来城开发有限公司成立目的是
开发位于昆明呈贡新城的未来城-天堂岛项目，现该项目处在概念规划设计阶
段，未来城公司尚未开展实际经营活动，所占用的土地处于政府及政府授权
企业进行土地一级开发的初级阶段，目前不具备开展经营性房地产业务的条 报告期内，
资产置换时 件，与上市公司不存在同业竞争。云南省城市建投资有限公司承诺：如该公 公司控股股
所作承诺 司将来获得的商业机会与上市公司的主营业务发生同业竞争或可能发生竞争 东完全履行
的，将立即通知上市公司，并尽力将该商业机会给予上市公司；如该公司拟 上述承诺。
开发未来城-天堂岛项目及其他项目将来涉及经营性房地产业务，承诺将该公
司与此相关的项目、合同及业务，按其经审计的帐面净资产值转让给上市公
司，确保该公司与上市公司不发生同业竞争。
根据公司控股股东云南省城市建设投资有限公司在《云南省城市建设投资有限公司关
19
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
于云南红河光明股份有限公司股权分置改革的补充承诺函》中的承诺：在上市公司本次重
大资产重组完成年度后的三个完整会计年度（若 2007 年底前完成本次重大资产重组，三
个完整会计年度即 2008 年、2009 年、2010 年），如上市公司累计实现的合并报表上的净
利润总额少于 50,000 万元，云南省城市建设投资有限公司将以现金形式一次性补足差额。
公司 2008 年、2009 年、2010 年三个会计年度实际实现的归属于上市公司股东的净利
润分别为：5,684.50 万元、21,091.21 万元、32,914.01 万元，合计 59,689.72 万元，达
到控股股东对公司承诺事项，不需要由控股股东以现金补足差额。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
诉讼
(仲
诉讼(仲裁)涉 诉讼(仲
裁)基 诉讼(仲裁)审理结果及影响 诉讼(仲裁)判决执行情况
及金额 裁)进展
本情
况
最高人民法院于 2009 年 4 月 8 日作出终
再审终 审判决（2008）民提字第 52 号：公司向
商 标 赔偿款 20,000.00 元已从
结，撤销 起诉方支付赔偿款人民币 20,000.00 元，
侵 权 10,000,000.00 公司已被执行的款项中
一、二审 可从公司已被执行的款项中扣除，另外
诉讼 扣除，正在办理执行回转
判决 还承担 122,020.00 元案件受理费中的
37,020.00 元
双方达成执行和解协议，
装 饰
公司于 2008 年 12 月 10 日收到（2008） 南 亚 公 司 需 支 付
装 修 二审终
5,176,155.49 云高民一终字第 237 号《民事判决书》， 6,000,000.00 元款项，原
合 同 结
我方败诉 股东已支付 4,000,000.00
纠纷
元。
1、 商标侵权诉讼中公司已被执行款项数额为 2,000,000.00 元，款项由原红河光明
与云南省城市建设投资公司垫付，公司正积极办理执行回转，但执行回转与否不会给上市
公司带来损益。
2、 公司下属孙公司云南南亚汽车商城有限公司同执行申请人上海科胜幕墙有限公司
进行执行和解磋商并达成和解协议，约定执行标的为人民币 6,000,000.00 元。依照《云
南南亚汽车商城有限公司股权转让合同》及原股东昆明市勤利电子有限公司、云南金源典
20
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
当有限公司出具的《承诺书》，执行款项由原股东承担，截止 2011 年 3 月 30 日，已由原
股东支付 4,000,000.00 元，公司将积极督促原股东继续履行。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司在 2010 年继续严格按照相关法律法规及《公司章程》的要求规范运作，不断完
善内控制度。公司董事会及管理层勤勉尽职，在执行职务过程中未发现有违反法律、法规
及损害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，监事会对公司的财务制度和财务管理情况进行了认真细致的检查。监事会
认为公司财务报告能真实、准确的反映公司的财务状况和经营成果。会计师事务所出具的
公司 2010 年度财务审计报告是客观、公允的。
21
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内，公司对募集资金的使用符合法律、法规和《公司章程》的规定，对募集资
金的存放、披露和管理做到了专户存放、规范使用、如实披露和严格管理。监事会未发现
募集资金变更用途的情况。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理，交易遵循了自愿、有偿、公平的原则，
无内幕交易和损害股东权益或造成公司资产流失的情况发生。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司发生的关联交易事项均在公正、公平、公开的原则下进行，交易价格
合理有据，交易决策程序合法，公司及其股东的利益未因关联交易受到损害。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
9.2 财务报表
22
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:云南城投置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,721,926,744.18 2,660,633,775.09
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 277,808,169.35 259,706,370.92
预付款项 515,449,099.40 476,764,919.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 833,367,337.51 199,095,653.53
买入返售金融资产
存货 2,736,847,986.48 1,818,674,804.18
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 5,774,283,763.40 3,843,834,699.91
流动资产合计 11,859,683,100.32 9,258,710,223.46
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 102,216,038.34 8,400,000.00
投资性房地产
固定资产 22,387,801.13 23,949,937.77
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
23
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
油气资产
无形资产 1,269,068.25 404,577.57
开发支出
商誉 915,527.85 915,527.85
长期待摊费用 18,248,369.45 3,499,076.16
递延所得税资产 26,427,986.01 10,088,129.47
其他非流动资产
非流动资产合计 171,464,791.03 47,257,248.82
资产总计 12,031,147,891.35 9,305,967,472.28
流动负债：
短期借款 770,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 721,013,643.33 445,932,872.21
预收款项 27,653,396.68 19,065,522.41
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 1,976,459.52 1,979,068.42
应交税费 220,487,743.51 206,386,685.21
应付利息 18,106,676.14 5,927,875.00
应付股利
其他应付款 816,859,705.04 923,741,618.56
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
1,227,000,000.00 75,000,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 3,033,097,624.22 2,448,033,641.81
非流动负债：
长期借款 5,020,000,000.00 3,267,000,000.00
应付债券
24
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
长期应付款
专项应付款 125,800,000.00
预计负债
递延所得税负债 84,460,712.46 36,718,369.88
其他非流动负债
非流动负债合计 5,230,260,712.46 3,303,718,369.88
负债合计 8,263,358,336.68 5,751,752,011.69
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 633,407,064.00 633,407,064.00
资本公积 2,004,127,901.36 2,003,678,319.62
减：库存股
专项储备
盈余公积 71,436,726.28 37,188,611.91
一般风险准备
未分配利润 512,409,745.23 281,318,450.00
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
3,221,381,436.87 2,955,592,445.53
权益合计
少数股东权益 546,408,117.80 598,623,015.06
所有者权益合计 3,767,789,554.67 3,554,215,460.59
负债和所有者权益
12,031,147,891.35 9,305,967,472.28
总计
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
25
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:云南城投置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 310,854,825.57 1,673,134,310.91
交易性金融资产
应收票据
应收账款 264,718,200.66 172,592,419.60
预付款项 44,387,437.56 88,905,450.10
应收利息 6,891,944.44 3,465,000.00
应收股利
其他应收款 3,215,341,284.28 574,079,753.95
存货 274,593,982.82 299,158,069.41
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 5,774,283,763.40 3,843,834,699.91
流动资产合计 9,891,071,438.73 6,655,169,703.88
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 964,141,565.88 970,874,529.80
投资性房地产
固定资产 14,287,796.06 14,256,778.09
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,027,783.18 119,303.92
开发支出
商誉
长期待摊费用 16,186,010.58 98,074.36
递延所得税资产 8,005,902.12 183,337.15
其他非流动资产
非流动资产合计 1,003,649,057.82 985,532,023.32
26
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
资产总计 10,894,720,496.55 7,640,701,727.20
流动负债：
短期借款 770,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 644,404,103.15 287,377,051.50
预收款项 12,177,416.00 7,974,100.00
应付职工薪酬 306,498.01 133,035.35
应交税费 136,812,749.70 60,404,046.95
应付利息 4,849,008.14 5,927,875.00
应付股利
其他应付款 950,257,864.98 551,163,199.08
一年内到期的非流动负债 1,185,000,000.00 5,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,933,807,639.98 1,687,979,307.88
非流动负债：
长期借款 4,750,000,000.00 3,195,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款 125,800,000.00
预计负债
递延所得税负债 48,250,000.00
其他非流动负债
非流动负债合计 4,924,050,000.00 3,195,000,000.00
负债合计 7,857,857,639.98 4,882,979,307.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 633,407,064.00 633,407,064.00
资本公积 2,006,347,822.53 2,006,347,822.53
减：库存股
专项储备
盈余公积 71,436,726.28 37,188,611.91
一般风险准备
未分配利润 325,671,243.76 80,778,920.88
所有者权益（或股东权益）合计 3,036,862,856.57 2,757,722,419.32
负债和所有者权益（或股东权益）总计 10,894,720,496.55 7,640,701,727.20
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
27
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 327,453,135.94 2,092,510,867.08
其中：营业收入 327,453,135.94 2,092,510,867.08
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 306,544,633.02 1,684,357,480.31
其中：营业成本 158,931,889.87 1,439,908,606.10
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 21,049,548.59 134,020,638.48
销售费用 22,742,943.56 26,423,058.70
管理费用 62,004,030.61 46,370,045.41
财务费用 -5,859,150.06 3,157,803.85
资产减值损失 47,675,370.45 34,477,327.77
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
410,808,167.74
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 431,716,670.66 408,153,386.77
加：营业外收入 2,247,655.08 10,017,272.62
减：营业外支出 1,700,195.49 421,728.52
其中：非流动资产处置损失
28
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
四、利润总额（亏损总额以“－”号
432,264,130.25 417,748,930.87
填列）
减：所得税费用 105,831,235.71 103,021,822.63
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 326,432,894.54 314,727,108.24
归属于母公司所有者的净利润 329,140,131.26 210,912,105.31
少数股东损益 -2,707,236.72 103,815,002.93
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.5196 0.3578
（二）稀释每股收益 0.5196 0.3578
七、其他综合收益
八、综合收益总额
归属于母公司所有者的综合收益
总额
归属于少数股东的综合收益总额
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
29
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 189,387,936.22 191,308,851.39
减：营业成本 56,094,831.31 16,867,996.29
营业税金及附加 10,913,940.47 10,893,476.46
销售费用 7,286,391.52 5,778,123.37
管理费用 37,078,632.44 28,064,660.05
财务费用 1,849,681.92 -2,194,538.99
资产减值损失 31,260,456.24 623,064.87
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
410,404,536.08
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 455,308,538.40 131,276,069.34
加：营业外收入 1,951,145.54
减：营业外支出 112,798.49 221,624.10
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
457,146,885.45 131,054,445.24
填列）
减：所得税费用 114,665,741.80 32,793,806.78
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 342,481,143.65 98,260,638.46
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.5407 0.1667
（二）稀释每股收益 0.5407 0.1667
六、其他综合收益
七、综合收益总额
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
30
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 310,516,929.67 1,323,460,968.23
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,114,584,220.67 814,569,885.74
经营活动现金流入小计 3,425,101,150.34 2,138,030,853.97
购买商品、接受劳务支付的现金 3,642,055,933.60 4,613,791,157.40
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 45,693,854.30 31,768,795.45
支付的各项税费 127,366,607.90 163,139,892.86
支付其他与经营活动有关的现金 2,492,548,070.06 419,529,620.36
经营活动现金流出小计 6,307,664,465.86 5,228,229,466.07
经营活动产生的现金流量净额 -2,882,563,315.52 -3,090,198,612.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 430,867,500.00
取得投资收益收到的现金 5,100,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 100,607,360.07
31
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 531,474,860.07 5,100,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 14,077,014.27 11,640,041.48
投资支付的现金 457,487,903.44 11,600,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 163,497,735.10
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 471,564,917.71 186,737,776.58
投资活动产生的现金流量净额 59,909,942.36 -181,637,776.58
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 20,600,000.00 2,193,165,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 20,600,000.00 214,000,000.00
取得借款收到的现金 4,670,753,000.00 4,150,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 4,691,353,000.00 6,343,165,000.00
偿还债务支付的现金 2,491,753,000.00 444,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 313,653,657.75 168,409,856.68
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,000,000.00 1,231,750.00
筹资活动现金流出小计 2,807,406,657.75 613,641,606.68
筹资活动产生的现金流量净额 1,883,946,342.25 5,729,523,393.32
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -938,707,030.91 2,457,687,004.64
加：期初现金及现金等价物余额 2,660,633,775.09 202,946,770.45
六、期末现金及现金等价物余额 1,721,926,744.18 2,660,633,775.09
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
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云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 80,133,897.00 124,930,070.76
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,245,834,522.45 2,015,489,678.10
经营活动现金流入小计 3,325,968,419.45 2,140,419,748.86
购买商品、接受劳务支付的现金 1,492,968,640.90 3,564,856,635.30
支付给职工以及为职工支付的现金 23,984,586.08 15,969,065.12
支付的各项税费 39,113,391.92 64,845,202.16
支付其他与经营活动有关的现金 3,325,424,141.29 2,095,893,778.37
经营活动现金流出小计 4,881,490,760.19 5,741,564,680.95
经营活动产生的现金流量净额 -1,555,522,340.74 -3,601,144,932.09
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,250,867,500.00
取得投资收益收到的现金 3,900,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 156,800,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,411,567,500.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 10,546,833.41 9,751,963.73
投资支付的现金 3,160,587,903.44 542,400,503.44
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,171,134,736.85 552,152,467.17
投资活动产生的现金流量净额 -1,759,567,236.85 -552,152,467.17
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,979,165,000.00
取得借款收到的现金 4,628,753,000.00 4,150,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 4,628,753,000.00 6,129,165,000.00
偿还债务支付的现金 2,368,753,000.00 221,000,000.00
33
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 305,189,907.75 155,686,526.13
支付其他与筹资活动有关的现金 2,000,000.00 1,231,750.00
筹资活动现金流出小计 2,675,942,907.75 377,918,276.13
筹资活动产生的现金流量净额 1,952,810,092.25 5,751,246,723.87
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,362,279,485.34 1,597,949,324.61
加：期初现金及现金等价物余额 1,673,134,310.91 75,184,986.30
六、期末现金及现金等价物余额 310,854,825.57 1,673,134,310.91
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
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云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
专
项目 一般
实收资本（或股 减：库 项 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
本） 存股 储 他
准备
备
一、上年年末余额 633,407,064.00 2,003,678,319.62 37,188,611.91 281,318,450.00 598,623,015.06 3,554,215,460.59
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 633,407,064.00 2,003,678,319.62 37,188,611.91 281,318,450.00 598,623,015.06 3,554,215,460.59
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 449,581.74 34,248,114.37 231,091,295.23 -52,214,897.26 213,574,094.08
填列）
（一）净利润 329,140,131.26 -2,707,236.72 326,432,894.54
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
329,140,131.26 -2,707,236.72 326,432,894.54
小计
（三）所有者投入和
449,581.74 -460,015.26 -49,507,660.54 -49,518,094.06
减少资本
1．所有者投入资本 120,100,000.00 120,100,000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
33
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3．其他 449,581.74 -460,015.26 -169,607,660.54 -169,618,094.06
（四）利润分配 34,248,114.37 -97,588,820.77 -63,340,706.40
1．提取盈余公积 34,248,114.37 -34,248,114.37
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-63,340,706.40 -63,340,706.40
的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 633,407,064.00 2,004,127,901.36 71,436,726.28 512,409,745.23 546,408,117.80 3,767,789,554.67
34
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
专 般
项目
实收资本（或股 减：库 项 风 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 未分配利润
本） 存股 储 险 他
备 准
备
一、上年年末余额 290,521,376.00 374,368,510.53 28,213,176.25 79,308,627.53 79,851,094.53 852,262,784.84
加：会计政
40,000,000.00 -1,151,040.30 34,964,063.73 73,813,023.43
策变更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 290,521,376.00 414,368,510.53 28,213,176.25 78,157,587.23 114,815,158.26 926,075,808.27
三、本期增减变动金额
342,885,688.00 1,589,309,809.09 8,975,435.66 203,160,862.77 483,807,856.80 2,628,139,652.32
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 210,912,105.31 103,815,002.93 314,727,108.24
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小
210,912,105.31 103,815,002.93 314,727,108.24
计
（三）所有者投入和减
131,750,000.00 1,800,445,497.09 1,224,193.12 379,992,853.87 2,313,412,544.08
少资本
1．所有者投入资本 131,750,000.00 1,843,115,000.00 172,500,000.00 2,147,365,000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
35
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3．其他 -42,669,502.91 1,224,193.12 207,492,853.87 166,047,544.08
（四）利润分配 8,975,435.66 -8,975,435.66
1．提取盈余公积 8,975,435.66 -8,975,435.66
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部
211,135,688.00 -211,135,688.00
结转
1．资本公积转增资本
211,135,688.00 -211,135,688.00
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 633,407,064.00 2,003,678,319.62 37,188,611.91 281,318,450.00 598,623,015.06 3,554,215,460.59
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
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云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股 减：库存 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 股 储备 险准备
一、上年年末余额 633,407,064.00 2,006,347,822.53 37,188,611.91 80,778,920.88 2,757,722,419.32
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 633,407,064.00 2,006,347,822.53 37,188,611.91 80,778,920.88 2,757,722,419.32
三、本期增减变动金额（减少以
34,248,114.37 244,892,322.88 279,140,437.25
“－”号填列）
（一）净利润 342,481,143.65 342,481,143.65
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 342,481,143.65 342,481,143.65
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 34,248,114.37 -97,588,820.77 -63,340,706.40
1．提取盈余公积 34,248,114.37 -34,248,114.37
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -63,340,706.40 -63,340,706.40
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
37
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 633,407,064.00 2,006,347,822.53 71,436,726.28 325,671,243.76 3,036,862,856.57
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股 减：库存 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 股 储备 险准备
一、上年年末余额 290,521,376.00 374,368,510.53 28,213,176.25 -8,506,281.92 684,596,780.86
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 290,521,376.00 374,368,510.53 28,213,176.25 -8,506,281.92 684,596,780.86
三、本期增减变动金额（减少以
342,885,688.00 1,631,979,312.00 8,975,435.66 89,285,202.80 2,073,125,638.46
“－”号填列）
（一）净利润 98,260,638.46 98,260,638.46
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 98,260,638.46 98,260,638.46
（三）所有者投入和减少资本 131,750,000.00 1,843,115,000.00 1,974,865,000.00
1．所有者投入资本 131,750,000.00 1,843,115,000.00 1,974,865,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金
额
38
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3．其他
（四）利润分配 8,975,435.66 -8,975,435.66
1．提取盈余公积 8,975,435.66 -8,975,435.66
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 211,135,688.00 -211,135,688.00
1．资本公积转增资本（或股本） 211,135,688.00 -211,135,688.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 633,407,064.00 2,006,347,822.53 37,188,611.91 80,778,920.88 2,757,722,419.32
法定代表人：许 雷 主管会计工作负责人：王兴全 会计机构负责人：杨明才
9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
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9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
（1）本期合并范围变更的说明：本期公司投资设立了云南城投龙瑞房地产开发有限
责任公司，该公司注册资本 3000 万人民币，公司出资 2250 万，持有其 75%的股权，本期
新增纳入合并范围;本期公司投资设立了昆明云城尊龙房地产开发有限公司，该公司注册
资本 5000 万人民币，公司出资 3700 万，持有其 74%的股权，本期新增纳入合并范围；公
司持有云南城投华商之家投资开发有限公司 40%的表决权资本，原受云南云岭天籁投资有
限公司的委托，代理行使其所持有云南城投华商之家投资开发有限公司 25%股份的表决权，
故公司实际控制了其财务及经营活动，上年度将该公司纳入了合并范围；2010 年 10 月 1
日起云南云岭天籁投资有限公司解除了该股权托管，公司不再控制其财务及经营活动，故
2010 年 10 月 1 日起不再将云南城投华商之家投资开发有限公司纳入合并范围；公司原持
有云南城投同德房地产开发有限公司 51%的表决权资本，本年 12 月份公司将持有其 41%
的股权对外出让，实质上已不再控制其财务及经营活动，故从 2010 年 12 月起公司不再将
云南城投同德房地产开发有限公司纳入合并范围。
（2）本期持有半数或半数以下表决权比例，但纳入合并范围的原因说明：公司持有
云南城投大理置地有限公司 50%的表决权资本，但公司实际控制了其财务及经营活动，故
将该公司纳入合并范围； 公司在本期出售陕西云投置业有限公司 31%的股权后，持有该
公司 34%的股权，但公司在陕西云投置业有限公司的董事会成员中占有多数席位，公司实
际控制了其财务及经营活动，故将该公司纳入合并范围。
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成
控制权的经营实体
单位:万元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
云南城投龙瑞房地产开发有限责
2,999.56 -0.44
任公司
昆明云城尊龙房地产开发有限公
5,000.00 0
司
9.5.2.2 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形
成控制权的经营实体
40
云南城投置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:万元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
云南城投华商之家投资开发有限
20,026.35 -100.91
公司
云南城投同德房地产开发有限公
10,000.00
司
9.5.3 本期出售丧失控制权的股权而减少子公司
子公司 出售日 损益确认方法
云南城投同德房地产开发有限 按出售股权价格扣除相关股权
2010 年 12 月 22 日
公司 账面价值后确认为投资收益
41