云南城投 2013 年年度报告摘要
云南城投置业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易
所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 云南城投 股票代码 600239
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 栗亭倩 卢育红
电话 0871－67199767 0871－67199767
传真 0871－67199767 0871－67199767
电子信箱 ynctzy@163.com ynctzy@163.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
（%）
总资产 24,181,437,575.86 22,226,195,615.51 8.80 13,815,210,556.10
归属于上市公司股东的
3,798,988,173.96 3,575,532,574.97 6.25 3,393,689,796.65
净资产
经营活动产生的现金流
-1,730,474,566.21 -1,804,616,269.20 不适用 -1,306,761,011.78
量净额
营业收入 2,961,636,245.31 354,451,122.95 735.56 164,197,040.50
归属于上市公司股东的
319,860,656.11 218,246,749.63 46.56 195,516,632.56
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 71,641,995.72 -80,890,498.57 不适用 -42,023,150.41
利润
加权平均净资产收益率 增加 2.37 个百
8.64 6.27 5.91
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.39 0.27 44.44 0.24
稀释每股收益（元／股） 0.39 0.27 44.44 0.24
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数（户） 48,918 49,275
易日末股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
云南省城市建设投
国有法人 32.86 270,594,964 0
资集团有限公司
云南省小龙潭矿务 国有法人 1.38 11,372,400 0
1
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局
境内自然
孙青云 1.16 9,545,162 0
人
境内自然
江成林 1.13 9,291,458 0
人
境内自然
宋志刚 0.86 7,085,000 0 未知 7,085,000
人
安徽安粮兴业有限
未知 0.74 6,058,000 0
公司
中国工商银行股份
有限公司－汇添富
未知 0.73 5,999,996 0
价值精选股票型证
券投资基金
境内自然
陈中一 0.67 5,530,600 0
人
境内自然
杜芳 0.58 4,744,999 0 未知 4,744,998
人
境内自然
海燕 0.53 4,360,365 0
人
公司未知上述无限售条件股东是否属于《上市公司收购管理办法》
上述股东关联关系或一致行动
中规定的一致行动人，也未知上述无限售条件股东之间是否存在关
的说明
联关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，在公司董事会及管理层的带领下，公司坚持正确的战略导向，克服困难，抓住机遇，整合资源，
进一步苦练内功，加强内部治理，全力推进项目建设，圆满完成年初制定的各项指标任务，整个公司的经
营基本面发生了实质性的改善，为公司未来稳步健康的发展奠定了坚实的基础。
聚焦利润，全面完成各项经营目标
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2013 年，公司实现收入 29.6 亿元、利润总额 6.26 亿元、净利润 4.59 亿元。各项资产指标总体运行平稳。
截至 2013 年 12 月 31 日，公司资产总额 241.81 亿元，负债总额 193.02 亿元，资产负债率 79.82%，较上年
度降低了 1.82%，负债质量有了进一步改善，公司有息负债率由年初的 74.2%下降至 67.9%，经营性现金回
款显著增加。
2013 年度公司新增 7 个项目。截至 2013 年 12 月 31 日，公司所属参控股项目总计 32 个，规划用地规模 2.4
万亩，总建筑面积约 1283 万平方米，其中公司自主开发及安盛创享旗下所属项目 26 个，已基本取得或控
制用地规模 8130 亩，总建筑面积约 1005 万平方米，预计总投资约 528 亿元。
克服困难，项目实施推进取得突破性进展
（1）城中村改造项目进入二级开发阶段
盘龙区中、上坝项目是公司目前最大的城中村改造项目，公司成立了云南城投龙江房地产开发有限公司开
发融城昆明湖项目，现取得南片区一期 711.39 亩土地，并于 12 月 31 日取得《国有土地使用证》及《建设
用地规划许可证》。
关坡项目 2013 年二期拆迁进度完成 99%，计划于 2014 年实现土地挂牌。
（2）存量项目完成调整及收尾
河赕古道、九寰大道项目进入收尾阶段;君悦黄金海岸项目一期已开盘，二期《房屋预售许可证》已取得；
鼎云国际项目竣工验收及交房工作已完成，2013 年完成股权收购及接管移交工作。
（3）旅游地产进一步完成资源整合
海东方项目规划总用地约 6794 亩，目前已获取土地 1388 亩，已完成股权转让手续，2013 年完成一期主体、
规划、消防、绿化等所有专项竣工验收工作。太阳山项目规划用地规模 6572 亩，净用地 2279 亩，一期开
发土地面积 994.5 亩。
（4）基金公司运作取得良好开局
安盛创享成立一年来，投资了昆明园城（已转让）、黄河春城（一级）、重庆璧山城市综合体、青城山谷、
融城云谷及温泉山谷六个项目。
继续狠抓基础管理工作，不断提高专业综合能力，全面启动专业化体系建设
（1）深度梳理流程权限
公司秉承精细化管理的原则，全面完善各项制度流程，在原有的管理流程、权限的基础上，制定了新的流
程权限制度，针对整个开发过程中涉及到的投资决策、产品研发、报规报建、工程建设、销售以及财务、
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行政管理等板块，就每一个流程节点及审批权限，作了更加具体而规范的要求，保证各项经营管理行为权
责明晰、有章可循、有据可依。
（2）全面启动运营管理
公司于 2013 年全面启动运营计划管控，组建了专业的管理团队，编制完成了《运营管理手册》，提出运营
管理体系的总体框架，明晰运营管理的总体思路，把运营管理体系所涉及的管理控制点嵌入到项目管理的
关键点中，切实把运营管理的“链条”有机地穿插到项目的各工作环节中。
（3）加强完善绩效考核
对年度绩效考核指标进行了优化设计，提出了基于关键节点完成率、销售条件达成率、成本控制、质量安
全等 4 个维度的 KPI 考核框架，以及基于客户维度、内部流程建设、学习成长、综合管理能力等维度的 BSC
考核框架相结合的考核思路，力求多视点、多维度反映项目运营情况，更为客观、公正地提供考核依据，
强化绩效导向。
（4）提升人力资源效能
公司制定了《二级公司组织架构及人员配置标准化管理规定》，按标配方案完成各项目人员调整和重组，
对项目组织架构及岗位、人员编制实行标准配置，实现人力成本的合理控制及人力资源效能的有效提升。
（5）推动企业文化建设，加强专业系统培训
将企业文化与专业培训相结合，通过对公司战略目标及发展愿景进行宣贯，使员工的使命感和责任感与公
司发展愿景紧密联系在一起，用共同的价值愿景凝聚人心。全面启动“城才计划”培训方案，开展房地产
开发全程实战模拟培训，逐步推出业务实践、管理提升、健康养生、人文哲学、企业论坛等系列培训。不
断加强公司专业化团队建设。
1、主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,961,636,245.31 354,451,122.95 735.56
营业成本 1,989,981,926.70 261,252,536.02 661.71
销售费用 93,425,808.99 51,585,581.94 81.11
管理费用 170,205,913.74 107,535,555.82 58.28
财务费用 165,676,482.85 14,975,396.99 1,006.32
经营活动产生的现金流量净额 -1,730,474,566.21 -1,804,616,269.20
投资活动产生的现金流量净额 -911,461,533.46 -962,290,845.06
筹资活动产生的现金流量净额 -156,222,141.35 5,935,019,905.75 -102.63
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（2）收入
①驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司主营业务收入较上年有较大幅度的增加，原因为本年公司在售楼盘"融城金阶"、"融城优郡"
等项目达到交房条件，将预收售房款确认收入所致。
②主要销售客户的情况
本年公司前五名客户营业收入总额 297,259,556.74 元，占本年全部营业收入总额的 10.04%。
（3）成本
①成本分析表
单位：元 币种:人民币
分行业情况
本期占总成本比例 上年同期占总 本期金额较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
(%) 成本比例(%) 期变动比例(%)
房地产业 房地产销售成本 1,897,088,626.54 95.33 260,592,536.02 99.75 627.99
分产品情况
本期占总成本比例 上年同期占总 本期金额较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
(%) 成本比例(%) 期变动比例(%)
住宅 住宅销售成本 1,262,555,116.29 63.45 251,040,919.80 96.09 402.93
办公楼 办公楼销售成本 469,860,727.59 23.61
商铺 商铺销售成本 78,465,293.14 3.94 4,710,739.70 1.80 1,565.57
车位 车位销售成本 75,987,403.94 3.82
物业服务 物业管理成本 10,220,085.58 0.51 4,840,876.52 1.85 111.12
②主要供应商情况
本期公司前五名供应商采购金额 3,559,319,540.44 元，占年度采购总额的比例为 45.16%。
（4）费用
单位：元 币种:人民币
项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析
营业税金及附加 231,707,488.73 26,961,292.77 759.41 本期结转房地产收入增加，相应结转预缴的营业税金及附加
销售费用 93,425,808.99 51,585,581.94 81.11 本期销售规模扩大，广告费、销售代理费增加
管理费用 170,205,913.74 107,535,555.82 58.28 本期比上期纳入合并范围的子公司增加所致
财务费用 165,676,482.85 14,975,396.99 1,006.32 本期费用化利息增加
投资收益 326,647,416.18 108,640,751.53 200.67 本期股权转让收益增加
所得税费用 167,190,097.06 82,034,969.20 103.8 本期利润增加所致
（5）现金流
单位：元 币种:人民币
项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析
经营活动产生的现金流量净额 -1,730,474,566.21 -1,804,616,269.20 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -911,461,533.46 -962,290,845.06 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -156,222,141.35 5,935,019,905.75 -102.63 本期偿还借款本息支出高于上期所致
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（6）其它
①发展战略进展说明
A 公司实现从扭转型战略向增长型战略的过渡
2013 年是公司处于从扭转型战略向增长型战略发展的过渡阶段，兼顾短期盈利与长期可持续发展的特点尤
其明显。在扭转型战略期间，公司充分利用集团及公司的外部资源整合能力,通过投资拓展机会项目,调整优
化业务结构，快速回笼资金，减少开支成本，并且积极拓展融资渠道，强化风控管理，加强组织与团队建
设，为下一阶段发展打下坚实基础, 从财务数据看，2013 年公司资产总额 241.81 亿元，同比增加 19.55 亿
元，负债总额 193.02 亿元，同比增加 19.5 亿元，资产负债率 79.82%，较年初略有下降。2013 年在售项目
7 个，公司销售现金流入为 39 亿元。经营性现金回款大幅度增加，现金流状况得到一定程度的改善。
在面临增长型战略时机到来后,公司将积极有为地进行差异化发展，把旅游地产树立为核心业务，塑造品牌，
培育模式, 充分依靠公司建立起来的核心竞争优势去抓住外部市场的机会; 2013 年公司项目储备按照战略布
局规模迅速扩大，所属项目增加到 32 个，土地规模约 2.4 万亩，规划总建筑面积约 1283 万平米，其中包含
11 个旅游地产项目,为公司下一步持续发展奠定了基础。
B 优化发展战略模式，建立金融化与服务化的战略导向
公司继续坚持全程开发与投资并购的双轮驱动模式，围绕公司在区域战略、品牌战略、产品战略方面的发
展定位，稳步推进公司经营。
在投资方面，公司与中海、招商等品牌开发商合作开发二级项目；公司继续在省外核心区域城市、成熟地
段收购开发项目，拓展了兰州、西安区域项目；以及在本地成熟地段合作成立项目公司，获取了一些优质
成熟的二级开发项目；通过投资合作海城高铁新城项目，输出公司的土地一级开发品牌及管理。以上项目
的推进实施为完善公司的区域发展战略打下了基础。
在全程开发方面，融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等城中村改造项目顺利进入二级开发阶段，关坡二期
即将获取土地，雨林澜山、君悦黄金海岸、海东方等旅游地产项目，已经进入销售阶段。
在品牌建设方面，随着市场化规模化的开发进程，公司的品牌、产品战略也逐步建立。城市住宅综合体坚
持主流地块、主流项目，中高端精品定位及系统配套原则，以“融城”及“春城”为品牌系列；旅游地产
以“梦云南”、“梦享”为品牌系列。公司正努力打造成功的标杆品牌样板，促使品牌及产品模式成熟化，
进而推动全国化战略。
根据未来房地产发展趋势，房地产与社会发展的联系日趋紧密，金融化与服务化成为产业发展的趋势和方
向。公司将按照市场化运作模式，做强金融板块，推进服务化转型，优化发展战略模式，建立金融化与服
务化的战略导向。
C 发挥资源优势，坚持业务战略定位
按照公司《“十二五”期间发展战略规划》的业务定位，将城市住宅综合体开发作为战略核心业务，旅游地
产作为战略培育业务，物业管理与服务作为战略支持业务。
城市住宅综合体作为公司的战略核心业务。第一是保持在全国房地产核心发展区域城市、成熟地段的拓展
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云南城投 2013 年年度报告摘要
计划，第二是保持快速稳定增长，进行资金积累，为开发长期项目提供稳定的支撑，第三是定位中高端（兼
具高投资价值与高品质），不断进行经营模式和产品的研发创新，塑造自身项目团队和企业住宅开发品牌。
围绕品牌、产品战略的实施，打造具有公司核心竞争力的开发模式。
旅游地产作为战略培育业务。随着公司进入增长型战略发展阶段，依托集团公司和公司的旅游资源拓展优
势，以安盛创享为平台，公司的旅游产业项目得到快速发展。目前开发的旅游地产项目主要位于云南省内
大理、版纳、昆明西山等热门旅游景点聚集区，纵看公司开发的旅游地产项目，依托景观优势，积极探索
特色商业等开发模式，引入特色主题旅游元素，如酒店、体育公园、温泉等，融汇养老养生、旅游度假、
特色商业等。旅游地产战略培育已初具规模，结合服务化体系的建立，塑造品牌，培育模式。
以物业管理与服务作为战略支持业务。物业管理与服务也将依托集团优质的配套产业板块（教育、医疗等），
结合公司核心业务的发展，发挥公司资源战略的整合优势，建立特色化的物业服务体系，支持公司发展战
略要求。
②经营计划进展说明
报告期，公司实现营业收入 29.62 亿元，较去年增长 735.56%；实现归属于母公司的净利润 3.20 亿元，较去
年增长 46.56%。2013 年，公司实际完成项目投资 78.47 亿元(包含安盛合伙企业项目投资)，完成股权投资
9.46 亿元(包含安盛合伙企业股权投资)；完成融资 49.54 亿元。费用预算执行较好，有效控制在年初预算范
围之内。公司资产总额 241.81 亿元，较去年增长 8.80%；归属于母公司的所有者权益 37.99 亿元，较去年增
长 6.25%。
③房地产储备情况
A 自主开发项目
占地
总建筑面
业务板块 开发主体 用途 项目名称 区域（位置） 权益比例 面积(
积（㎡）
亩)
城市住宅 云南城投龙江房地产开发有限 云南省昆明市北部山水
销售 融城昆明湖 100% 711 2455014
综合体 公司 新城
城市住宅 四川省成都市顺城大街
成都鼎云房地产开发有限公司 销售 鼎云国际 100% 9 75068
综合体 与新华大道交汇处
城市住宅 云南省昆明市环湖东路
云南城投置地有限公司 销售 星海半岛 100% 278 137028
综合体 星海半岛
城市住宅 秦汉新城住宅
陕西普润达投资发展有限公司 销售 陕西省咸阳市秦汉大道 100% 233 310000
综合体 项目
城市住宅 云南昆明市大渔社区居
云南红河房地产开发有限公司 销售 大渔地块 100% 166 166124
综合体 委会
城市住宅 云南省东川市铜都镇兴
云南城投铜都置地有限公司 销售 九寰大道 75% 230 130000
综合体 玉路
城市住宅 昆明云城尊龙房地产开发有限 云南省昆明市西园路与
销售 融城优郡 74% 91 419587
综合体 公司 气象路交汇处
城市住宅 云南城投晟发房地产开发有限
销售 融城晋熙大厦 云南省昆明市民航路 60% 13 51130
综合体 公司
城市住宅 陕西省西安市高新区丈
西安东智房地产有限公司 销售 融城东海 51% 17 108941
综合体 八六路
城市住宅 云南省昆明市民航路官
昆明城海房地产开发有限公司 销售 融城金阶 55.11% 72 313444
综合体 渡森林公园旁
城市住宅
重庆城海实业发展有限公司 销售 滨江春城 重庆市江津区滨江新城 32.51% 291 1681500
综合体
云南省昆明市高海路白
旅游地产 昆明城海房地产开发有限公司 销售 白鱼口地块 55.11% 85 293000
鱼口
旅游地产 西双版纳云城置业有限公司 销售 雨林澜山 云南省景洪市榕林大道 100% 861 594966
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旅游地产 云南城投大理置地有限公司 销售 河赕古道 云南省大理市博爱路 100% 60 38000
云南省昆明市机场旁杨
旅游地产 云南城投置业股份有限公司 销售 小哨地块 100% 164 109663
官庄水库
昆明西山云城旅游投资开发有 云南省昆明市西山风景
旅游地产 销售 茶马花街 70% 65 13553
限公司 区入口处
云南省大理市下关滨海
旅游地产 中建穗丰置业有限公司 销售 君悦黄金海岸 70% 282 240533
大道
云南城投海东投资开发有限公
旅游地产 销售 海东方 云南省大理市洱海东岸 45% 1388 850144
司
土地
土地一级 昆明市官渡区城中村改造置业
一级 关坡二期项目 云南省昆明市民航路 95% 270
开发 有限公司
开发
土地 中坝城中村改
土地一级 云南城投龙瑞房地产开发有限 云南省昆明市北部山水
一级 造项目（绕城 75% 131
开发 责任公司 新城
开发 以南）
土地 上坝城中村改
土地一级 昆明市盘龙区城中村改造置业 云南省昆明市北部山水
一级 造项目（绕城 60% 169
开发 有限公司 新城
开发 以南）
B 安盛创享管理项目
业务板 权益 占地面 总建筑面
开发主体 用途 项目名称 区域（位置）
块 比例 积(亩) 积（㎡）
旅游地 云南温泉山谷房地产开发
销售 温泉山谷 云南省安宁市温泉镇 60% 540 460250
产 （集团）有限公司
土地一 兰州云城小天鹅房地产开 土地一 黄河春城 甘肃省兰州市黄河北岸
60% 515
级开发 发有限公司 级开发 （一级） 北滨河中路
旅游地 陕西省西安市高新区科
西安云城置业有限公司 销售 融城云谷 51% 22 134567
产 技三路
旅游地 重庆天安云城两山投资开 重庆璧山城 重庆市璧山县双星大道
销售 34% 850 1200000
产 发有限公司 市综合体 与黛山大道十字
旅游地 成都民生喜神投资有限公 四川省都江堰市中兴镇
销售 青城山谷 20% 615 267857
产 司 新益村青城山景区
C 参股合作开发项目
权益 占地面 总建筑面积
业务板块 开发主体 用途 项目名称 区域（位置）
比例 积(亩) （㎡）
云南澄江老鹰地旅游度 云南省玉溪市抚仙湖
旅游地产 销售 太阳山 36% 2279 911553
假村有限公司 东岸
城市住宅 云南城投华商之家投资 华商之家-星 云南省昆明市环湖东
销售 40% 168 55857
综合体 开发有限公 海半岛 路星海半岛
城市住宅 云南招商城投房地产有 云南省昆明市环湖东
销售 招商海公馆 40% 291 310207
综合体 限公司 路
城市住宅 云南中海城投房地产开 云南省昆明市环湖东
销售 华府半岛 35% 259 276216
综合体 发有限公司 路
云南华侨城实业有限公 云南省昆明市阳宗海
旅游地产 销售 云南华侨城 30% 5953 1223200
司 北岸
土地一级 鞍山市云投高铁新城置 土地一 海城高铁新
辽宁省海城市 20% 7050 ——
开发 业有限公司 级开发 城项目
④房地产销售情况
物业类型 2013年 2014年（截止一季度）
销售均价
供盘面积(㎡) 销售面积(㎡) 供盘面积(㎡) 已销售面积(㎡) 已销售均价(元/㎡)
（元/㎡）
住宅 476471.60 201670.33 9226 315954.39 16999.64 10297
写字楼 113834.06 51141.11 12680 62692.95 4629.03 12863
车位 110283.50 16946.49 5258 93337.01 1107.28 5436
商铺 114121.30 17619.35 18839 96501.95 6911.96 25500
酒店 0.00 0.00 / 0 0 /
合计 814710.46 287377.28 / 568486.3 29647.91 /
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⑤房地产在建及竣工情况
截止2013年度
项目名称
在建面积（㎡） 竣工面积（㎡）
海东方 66588.56 53688.56
鼎云国际项目 76143.57
融城金阶 313443.60 313443.60
关坡二期项目 455187.98
雨林澜山 21605.38
融城优郡 137135.61 115756.55
河赕古道 2470.73 2209.15
君悦黄金海岸 171361.83 57670.00
温泉山谷 48847.85 332365.44
合计 1216641.54 951276.87
⑥未开发项目情况
未 项目情况 未开发原因
开
发
项
目
小 昆国用（2007）第00759号，座落：官渡区小哨乡，用途为住宅用地，使用权类型：出让，终止日期：
因所在片区
哨 2075年8月22日，使用权面积：109662.79平方米。于2007年11月2日取得国有土地使用证。该地块位于
的控规尚在
土 昆明官渡区小哨乡白汉场村旁，距昆明约40公里。南离昆曲高速路8公里，东临杨官庄水库，南面为长
调整。
地 水国际机场，与空港规划分局对接后明确该地块为生态保护区。
星 2013年1月，云南城投置地有限公司获取位于环湖东路星海半岛的编号为KCGD2012-23-A3、KCGD2012-2
海 3-A5两宗商业用地，共278亩，已签订出让合同。 因规划正在
半 申报中。
岛
大 昆国用（2004）第01976号，位于大渔社区居委会，使用权面积为30,643.69平方米，用途为综合，使用
因政府将该
渔 权类型为出让。昆国用（2004）第02057号，位于大渔居委会社区、使用权面积为80,105.32平方米的土
土地纳入征
土 地使用权，用途为商业，原拟作为云南城投建都国际建材城项目用地。
收范围。
地
白 昆国用(2007)第 0634 号、昆国用(2007)第 0635 号、昆国用(2007)第 0637 号、昆国用(2007)第 0636 号，
鱼 位于昆明高海路旁，土地面积合计约 84.68 亩。 因该片区规
口 划正处于编
地 制阶段。
块
⑦2014 年计划新开工项目情况
项目名称 开工内容 预计开工时间 规划总建筑面积（万平米） 备注
住宅 上半年 105.44
融城昆明湖 住宅 下半年 22.24
商业 上半年 2.98
雨林澜山 住宅二期 上半年 7.6
茶马花街 商业 上半年 1.35
住宅 下半年 6.78
温泉山谷
酒店、商业 下半年 7.35
青城山谷 住宅、商业 下半年 30 规划方案申报中，待审批
融城云谷 住宅 下半年 13.45
融城晋熙大厦 商业、写字楼 上半年 4.24 规划方案申报中，待审批
住宅二期 上半年 5.09
海东方
酒店 下半年 4.56
住宅一期 上半年 4.9
滨江春城
住宅二期 下半年 10
⑧财务融资情况
截止 2013 年 12 月 31 日，公司贷款余额为人民币 124.35 亿元。其中：银行贷款 28.03 亿元，信托融资 37.22
9
云南城投 2013 年年度报告摘要
亿元，基金融资 24.6 亿元，其他非银行债权性融资 34.5 亿元。公司对外担保余额约 26.87 亿元（不含公司
及下属公司为购房客户提供的阶段性按揭担保）。2013 年度公司利息资本化率约为 83.04%，利息资本化金
额约为 8.08 亿元。截止 2013 年 12 月 31 日，公司新增融资加权平均综合成本约 10.8%。
2、行业、产品或地区经营情况分析
（1）主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减 毛利率比上年增减（%）
（％）
(%) (%)
房地产业收入 2,837,939,426.17 1,897,088,626.54 33.15 706.14 627.99 增加 7.18 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减 毛利率比上年增减（%）
（％）
(%) (%)
住宅 1,830,353,716.75 1,262,555,116.29 31.02 443.80 402.93 增加 5.61 个百分点
办公楼 692,189,779.31 469,860,727.59 32.12
商铺 153,375,515.16 78,465,293.14 48.84 1,551.29 1,565.67 减少 0.44 个百分点
车位 103,783,891.00 75,987,403.94 26.78
一级开发收入 49,920,279.86
物业服务 8,316,244.09 10,220,085.58 -22.89 34.88 111.12 减少 44.38 个百分点
①本报告期公司所开发的"融城金阶"、"融城优郡" 等项目竣工交房，房地产开发收入较上年度大幅增加。
②本报告期住宅销售毛利比上年增加，主要是本期销售的住宅大部分在昆明地区和大理地区，而上年销售
的住宅主要在东川地区，昆明地区及大理地区的销售毛利率高于东川地区；同时本期新增办公楼销售，且
商铺销售量较上年大幅增加，商铺和办公楼毛利率较高，故本期房地产业务的毛利率较上年度增加了 7.18%。
③本报告期因商品房销售量大于上年同期，故物业服务收入也有较大幅度的上升，但因物业人工成本的增
加，物业服务毛利率较上年同期下降了 44.38%。
（2）主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
昆明地区 2,300,584,142.77 2,476.21
大理地区 414,758,040.40 346.59
东川地区 25,729,898.00 -84.85
成都地区 96,867,345.00
①本报告期昆明地区“融城优郡”、“融城金阶”等项目竣工交房，销售收入较上年大幅增加。
③本报告期大理地区"河赕古道"及新增纳入合并范围 "海东方"项目竣工交房，销售收入较上年增加。
③本报告期成都地区"鼎云国际"项目竣工交房，预收房款结转收入。
④本报告期东川地区"九寰大道"项目已进入尾盘销售阶段，故销售收入较上年减少。
3、资产、负债情况分析
单位:元
本期期末数占总资 上期期末数占总 本期期末金额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例（%） 资产的比例（%） 末变动比例（%）
货币资金 1,679,300,888.88 6.94 4,577,459,129.90 20.59 -63.31
应收账款 171,848,267.90 0.71 28,283,605.12 0.13 507.59
预付款项 270,203,618.22 1.12 494,542,724.60 2.23 -45.36
10
云南城投 2013 年年度报告摘要
其他应收款 497,510,303.27 2.06 956,605,143.88 4.30 -47.99
存货 13,627,080,829.75 56.35 8,380,413,695.83 37.71 62.61
长期应收款 2,091,257,137.13 8.65 600,000,000.00 2.70 248.54
296,533,530.22 1.23 22,817,535.23 0.10 1,199.59
固定资产
在建工程 142,079,818.29 0.59 1,080,000.00 0.00 13,055.54
短期借款 157,000,000.00 0.65 510,000,000.00 2.29 -69.22
应交税费 338,523,135.66 1.40 221,073,944.44 0.99 53.13
其他应付款 3,527,967,789.69 14.59 1,878,965,964.64 8.45 87.76
递延所得税负债 111,086,320.97 0.46 35,213,780.32 0.16 215.46
货币资金：本期公司股权投资、项目开发投资增加及偿还借款所致。
应收账款：本期销售额增加导致应收未收房款增加。
预付款项：本期完成了对云南城投海东投资开发有限公司的股权过户手续及部分项目预付工程进度款转入
开发成本所致。
其他应收款：主要是公司本期收回部分债权款。
存货：本期项目投资增加及新增纳入合并范围公司的存货并入。
长期应收款：本期对联营企业提供的债权投资增加。
固定资产：主要为本期新增纳入合并范围公司的固定资产并入。
在建工程：主要为是本期新纳入合并范围的公司承建的在建项目并入。
短期借款：本期公司对外短期融资减少。
应交税费：本期营业收入及利润增加，应交流转税及所得税相应增加。
其他应付款：本公司向控股股东云南省城市建设投资集团有限公司的借款增加所致。
递延所得税负债：本期公司部分股权转让收益应纳税暂时性差异所致。
4、核心竞争力分析
根据公司战略规划，通过市场化运作，充分发挥公司在土地获取、项目获取、融资创新等方面的竞争优势，
并借助省城投集团的资源平台及影响力，逐步形成具有自身特色的资源整合和资本运作两方面的核心竞争
力。
资源整合能力：公司通过一、二级联动开发、项目拓展及合作开发，不断加大土地储备；公司地处昆明，
拥有得天独厚的地域优势、环境优势和气候优势，独特的地理环境造就了丰富的旅游资源，公司可依托特
色旅游元素，进一步形成旅游产业的开发战略体系。公司旅游地产品牌融汇了旅游度假、养老养生、特色
商业等元素，多层次的开发产品对公司未来保持市场竞争力形成支撑；同时借助省城投集团在房地产配套
行业（医疗、教育、景区、第三方支付平台等）的资源平台优势，较大地提升公司城市住宅综合体及旅游
地产两条产品线的附加值。
资本运作能力：公司在行业持续严控的局面下，积极探索多元化的融资途径和融资模式，充分利用多种融
资手段和融资工具，发挥资本杠杆作用撬动项目，依靠公司在融资创新方面的优势，为公司项目提供资金
保障；依托旗下的旅游产业基金，阶段性持有优质项目的股权，适时转让获利，按照公司全程开发与项目
投资并重的发展战略，实现公司稳步发展。
5、投资状况分析
（1）对外股权投资总体分析
11
云南城投 2013 年年度报告摘要
单位：万元
报告期内投资额 57,401.84
投资额增减变动数 16,440.84
上年同期投资额 40,961.00
投资额增减幅度（%） 40.14
被投资的公司情况
主要经营 占被投资公司权益的
被投资的公司名称 备注
活动 比例(%)
云南温泉山谷房地产开发（集团）有 房地产开
60 本期新增投资38800万元
限公司 发
房地产开
兰州云城小天鹅房地产开发有限公司 60 本期新增投资6000万元
发
房地产开
西安云城置业有限公司 51 本期新增投资4000万元
发
成都民生喜神投资有限公司 投资 20 本期新增投资1824.2910万元
房地产开
重庆天安云城两山投资开发限公司 34 公司本期新增投资2720万元
发
房地产开
鞍山市云投高铁新城置业有限公司 20 公司本期新增投资1000万元
发
房地产开
中建穗丰置业有限公司 70 公司本期新增投资12940万元
发
房地产开
云南城投龙江房地产开发有限公司 100 本期新增投资20000万元
发
房地产开
云南城投晟发房地产开发有限公司 60 本期新增投资3000万元
发
房地产开
成都鼎云房地产开发有限公司 100 本期新增投资6762万元
发
房地产开
西安东智房地产有限公司 51 本期新增投资5205万元
发
房地产开 本期预付陕西国润置业有限公司收购普润达
陕西普润达投资发展有限公司 100
发 股权款3000万元
云南融城优创股权投资基金合伙企业
投资 2.4 本期新增投资400万元
（有限合伙）
房地产开 公司本期转让所持80%的股权，减少投资成
云南鑫城佳置业有限公司 80
发 本24560万元
房地产开 公司本期转让所持51%的股权，减少投资成
云南天祐房地产有限公司 51
发 本20000万元
房地产开 公司本期转让所持25%的股权，减少投资368
云南城投昆明置地有限公司 25
发 9.45万元
房地产开 公司本期新增投资27800万元，该项投资已于
昆明市西苑房地产开发经营有限公司 60
发 年内转让
（2）非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
① 委托理财情况
本年度，公司无委托理财事项。
②委托贷款情况
本年度，公司无委托贷款事项。
③其他投资理财及衍生品投资情况
本年度，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。
（3）募集资金使用情况
12
云南城投 2013 年年度报告摘要
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
（4）主要子公司、参股公司分析
①主要子公司的经营情况和业绩
单位：元 币种：人民币
主
要
所
产
公司 处 备
注册资本 品 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名称 行 注
或
业
服
务
昆明 房 商 本
城海 地 品 期
房地 产 房 交
产开 开 房
100,000,000.00 2,181,421,424.42 195,448,434.17 797,317,483.01 150,668,126.96 119,906,770.21
发有 发 结
限公 转
司 收
入
昆明 房 商 本
云城 地 品 期
尊龙 产 房 交
房地 开 房
50,000,000.00 794,575,025.02 186,523,583.15 743,453,202.00 188,262,314.60 142,433,949.34
产开 发 结
发有 转
限公 收
司 入
云南 房 城
城投 地 中
龙瑞 产 村
房地 开 改
产开 30,000,000.00 发 造 2,319,059,690.67 30,062,662.68 -1,257.45 67,810.81
发有
限责
任公
司
云南 房 商 本
温泉 地 品 期
山谷 产 房 交
房地 开 房
产开 发 结
160,000,000.00 1,612,209,495.53 626,944,675.85 245,491,006.16 -12,640,225.35 -19,721,990.82
发（ 转
集团 收
）有 入
限公
司
云南 房 商 本
城投 地 品 期
海东 产 房 交
投资 开 房
250,000,000.00 816,599,148.58 255,982,470.00 245,685,049.00 30,176,433.14 26,629,910.66
开发 发 结
有限 转
公司 收
入
②单个控股子公司的净利润对公司净利润影响达 10%以上的
13
云南城投 2013 年年度报告摘要
单位：元 币种：人民币
单位 营业收入 营业利润 净利润
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 743,453,202.00 188,262,314.60 142,433,949.34
昆明城海房地产开发有限公司 797,317,483.01 150,668,126.96 119,906,770.21
云南天祐房地产有限公司 475,437,517.00 125,758,119.78 94,481,620.17
③单个公司经营业绩与上一年度相比变动幅度在 30%以上的，且对公司合并经营业绩造成重大的影响的
单位：元 币种：人民币
单位 本期净利润 上期净利润 变动幅度 变动比例
昆明尊龙房地产开发有限公司 142,433,949.34 -5,692,753.59 148,126,702.93 2602.02%
昆明城海房地产开发有限公司 119,906,770.21 -9,542,849.95 129,449,620.16 1356.51%
云南天祐房地产有限公司 94,481,620.17 6,792,488.55 87,689,131.62 1290.97%
④主要参股公司
单位：元 币种：人民币
本企业在被
本企业持股 投资单位表
被投资单位名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
比例(%) 决权比例(%
)
云南城投华商之家投
40 40 1,801,415,700.99 192,973,286.13 -3,198,326.91
资开发有限公司
云南招商城投房地产
40 40 1,279,600,618.64 -16,447,907.63 -26,445,926.22
有限公司
云南华侨城实业有限
30 30 2,192,533,112.79 1,004,985,874.73 290,471,177.04 16,734,799.41
公司
云南中海城投房地产
35 35 1,068,909,478.84 5,240,662.83 -4,753,610.45
开发有限公司
（5）非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金额 累计实际投入金额 项目收益情况
融城金阶 208,882 已竣工 59,318 188,363 11990
关坡二期项目（一级） 289,815 在建 72,955 183,684
雨林澜山 245,700 在建 13,355 45,827
河赕古道 1,400 在建 498 1,246
中坝城中村改造项目（绕城以南） 199,400 在建 31,419 105,850
中坝城中村改造项目（绕城以北） 260,200 1,000
上坝城中村改造项目（绕城以南） 125,000 在建 27,446 67,816
上坝城中村改造项目（绕城以北） 124,500
融城优郡 233,349 一期已竣工 52,951 117,870 14243
滨江春城一期 71,100 在建 25,134 29,533
茶马花街 16,081 在建 5,105 5,216
融城云谷 86,482 在建 1,921 18,577
黄河春城（一级） 287,400 在建 38,095 41,025
温泉山谷 146,000 在建 16,102 61,600 -1972
融城东海 52,161 在建 6,530 6,530
君悦黄金海岸 159,097 在建 26,089 62,403
海东方 415,524 在建 40,405 94,551
鼎云国际 96,323 已竣工 26,619 77,143
融城昆明湖 1,112,813 在建 292,226 292,226
融城晋熙大厦 33,766 筹建 3,000 3,000
14
云南城投 2013 年年度报告摘要
星海半岛 158,074 筹建 8,328 8,328
合计 4,323,067 / 747,496 1,411,788 /
6、公司控制的特殊目的主体情况
公司从中可获取的收 特殊目的公司 特殊目的公司提
单位 控制权方式 控制权内容 公司对其承担的风险
益 提供融资 供商品或服务
公司持有60
云南融城
%的股权，
股权投资 控制公司的 取得基金投资项目的 项目投资、投资
实质控制公 承担投资项目亏损的风险
基金管理 经营活动 收益 管理
司的经营管
有限公司
理
执行事务合
云南融城
伙人为云南 承担投资项目亏损的风险、
投资合伙 控制公司的 项目投资、投资
融城股权投 取得投资项目的收益 且需定期支付保障房基金优 4.607亿元
企业（有 经营活动 管理
资基金管理 先收益
限合伙）
有限公司
公司持有50
云南安盛
%的股权，
创享投资 控制公司的 项目投资、投资
实质控制公 取得投资项目的收益 承担投资项目亏损的风险
管理有限 经营活动 管理
司的经营管
公司
理
云南安盛
创享旅游 执行事务合
承担投资项目亏损的风险、
产业投资 伙人为安盛 控制公司的 项目投资、投资
取得投资项目的收益 且需定期支付信托资金优先 20亿元
合伙企业 创享投资管 经营活动 管理
收益
（有限合 理有限公司
伙）
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
（1）关于 2013 年市场情况
2013 年，中央政府在防范经济下行风险的同时，强调推进经济结构的调整，提高经济发展的质量与效益，
在“稳增长、调结构、促改革”中寻求平衡点。2013 年是楼市活跃的一年，也是楼市调控政策思路开始转
变的一年。在国家"稳中有进"宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定影响下，房地产市场自住性需求不
断释放，改善性需求持续增加。
2013 年全国房地产开发、土地购置面积、房屋新开工面积均实现了同比降幅收窄、并由负转正的增长态势；
房地产开发投资、商品房销售面积和销售额明显快于 2012 年。云南省房地产开发投资 2488.33 亿元。昆明
市房地产市场销售行情较好，同时存量房在逐步增加；在价格方面，同比小幅增长，但增长速度已经放缓。
（2） 行业竞争格局和发展趋势
新一届政府对房地产的定位是持续稳定发展之路，逐步减少政府干预，强化市场调控，政府对房地产产业
的一个最系统和长远的看法就是房地产市场要分层，更多的要由市场来决定。
当前房地产市场已经进入了一个平稳的发展期，产业政策也从调控转变为引导，市场会发挥更大作用，市
场进一步发挥在资源配置中的决定作用，所以对未来的房地产市场，要更多的倾听市场的声音。
房地产行业未来的盈利空间主要在以下几个方面：一是资本运作，提高资金的使用效率可以创造价值；二
15
云南城投 2013 年年度报告摘要
就是做大规模，向批量和管理要效益，企业的平均成本低于社会的平均成本才能获利；三是差异化产品的
提供，创新和精准的市场定位能够获取利润；四是服务增值可以创造新的利润，房地产服务是一个大势所
趋。
公司在大环境下的发展将充分结合自身条件与资源优势,针对性选择城市拓展项目布局,提高市场占有率和
竞争力,加强对旅游地产市场产业的研究,强化金融与服务体系的保障。
2、公司发展战略
（1）战略规划
根据公司《“十二五”期间发展战略规划》的指引，在战略定位上，坚持全程开放与投资并购的双轮驱动，
兼顾短期盈利与长期可持续发展的开发战略模式；围绕房地产开发，实现业务同心多元化，进行业务的综
合布局与产品的综合开发。在产品及品牌定位上，以城市住宅综合体开放作为战略核心业务，建立“融城”
及“春城”品牌；以旅游地产作为战略培育业务，建立 “梦云南”、“梦享”品牌；以物业管理与服务作为
战略支持业务，强化物业服务体系建立。在价值链选择上，重点关注开发前期投资及研发环节和后期营销
及服务环节，加强核心能力的培育和核心资源的配置。
(2)战略布局
立足昆明，深耕云南，面向全国。有步骤、有计划地进行区域化拓展。坚持在主流地段积极推出主流住宅
产品的原则，有效提高公司的影响力和品牌度；在具有增长潜力和旅游资源的地区稳步推进旅游地产项目；
把握时机，逐步实现区域化拓展的战略布局。
3、经营计划
2014 年公司全年计划实现收入 30 亿元,计划投资 72 亿元。
4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
根据公司经营计划以及实际经营性现金回流情况，在股东会授权范围内安排公司的融资。
5、可能面对的风险
（1）政策风险
近年来公众对房地产行业关注度较高，2013 年初"新国五条"、限购限贷等政策频繁出台，房产税等政策未
见落地。而随着十八届三中全会的落幕，"长效机制"这一全新概念成为未来楼市调控的主旋律，这也标志着，
中央对于楼市调控已经从传统的政策调控，逐渐将调控自主权交给市场，首次强调了市场调节机制对于房
价走向调控作用。再加上土地、房产税、住房信息联网等多项改革措施并举，中央对于楼市的调控也从原
来单纯的抑制上涨，开始将其引向健康平稳的发展轨道。2014 年，房地产行业仍然面临各项新政策制度落
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云南城投 2013 年年度报告摘要
地实施的风险。
另一方面，金融机构在监管政策相应加强和注重风险防控的背景下，更加审慎地对待房地产领域的资金投
放，对房地产行业继续实行总量控制和名单制管理，持续提高抵质押条件。同时，与房地产行业高度相关
的金融政策风险也值得关注。
（2）市场风险
2013 年，公司项目已经走向西安、兰州、重庆、成都等异地市场。在二级市场上，一方面面临本土市场上
的竞争压力，同时还要对外地市场环境深入研究和加强监控。在近期"抛售、降价、空置"等时事热点下，
部分公众对市场信心不足，造成对楼市的观望情绪，因此时刻关注区域市场的变化，制定合理的销售策略，
加大品牌效应及建立新型营销模式是公司应对市场风险的主要防范措施。
（3）经营风险
随着公司资产规模的迅速增长，在进一步放大公司资本杠杆的同时，资金压力仍然存在。公司继续坚持全
程开发与投资双轮驱动的模式，一手抓项目拓展，积极寻找优质项目，一手抓全程开发，制定严谨的经营
计划，推进可销售项目，缩短开发周期。
公司在谋发展和控风险的双重压力下，优化资产结构，盘活存量资产，将加强财务风险管控，确保公司在
财务风险可控前提下平稳运行。
公司在坚持战略实施中，实时关注政策变化，把握好自身资源优势，积极拓展机会项目，加快现有项目开
发进度，以实现公司持续健康良性的增长。
（三）董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
1、董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√不适用
2、董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√不适用
3、董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√不适用
（四）利润分配或资本公积金转增预案
1、现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上海证券交易所现金分红指引》、上海
证券交易所《上市公司定期报告工作备忘录第七号-关于年报工作中现金分红相关的注意事项（2014 年 1 月
修订）》，证监会《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》等文件要求，公司结合自身情况，对公司
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云南城投 2013 年年度报告摘要
章程中关于利润分配的条款进行了修订，进一步完善了利润分配的政策、决策机制和程序，明确了利润分
配特别是现金分配的条件、周期和比例，以及利润分配政策的调整程序等相关内容。章程修正案于 2014 年
4 月 15 日经公司第七届董事会第四次会议审议通过。
经公司 2013 年 4 月 17 日召开的 2012 年年度股东大会审议通过，公司 2012 年度的利润分配方案为:以 2012
年 12 月 31 日公司总股本 823,429,184 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.8 元（含税），扣税后
每 10 股派发现金红利 0.76 元，共计派发股利 65,874,334.72 元（含税）。本次分配于 2013 年 6 月 7 日实施，
详见公司在上海证券交易所网站发布的临 2013[29]号《云南城投置业股份有限公司 2012 年度利润分配实施
公告》。
2013 年度，经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计的母公司净利润为 21,493 万元，提取盈余公积
后，当年可供分配额的利润为 19,343.7 万元，公司拟按 2013 年末股本规模 823,429,184 股，每 10 股派发现
金股利 1.20 元。共计派发现金股利 98,811,502.08 元。上述利润分配预案尚需经过公司 2013 年度股东大会
审议批准。
公司利润分配政策符合公司章程及审议程序的规定，并由独立董事发表意见，未损害中小投资者的合法权
益。
2、报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未
分配利润的用途和使用计划
√不适用
3、公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并报表 占合并报表中归属
每 10 股送红 每 10 股派息 每 10 股转增 现金分红的数额
分红年度 中归属于上市公司 于上市公司股东的
股数（股） 数(元)（含税） 数（股） （含税）
股东的净利润 净利润的比率(%)
2013 年 1.20 98,811,502.08 319,860,656.11 30.89
2012 年 0.80 65,874,334.72 218,246,749.63 30.18
2011 年 0.50 41,171,459.20 195,516,632.56 21.06
（五）积极履行社会责任的工作情况
社会责任观
公司将秉承对社会高度负责任的勇气和干事业的激情坚守着永续经营的信念，打造一个资源整合能力强、
富于创新精神的行业标杆企业，共同创造绿色、环保、低碳的社会环境和美好生活。
股东权益保护
1、不断完善公司治理体系，充分保障股东的权益
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云南城投 2013 年年度报告摘要
公司严格遵守《公司法》等相关法律法规，建立了较为完善的法人治理结构，严格按照《公司章程》及《股
东大会议事规则》的相关规定，组织召开股东大会，确保全体股东均能享有平等地位，充分行使自己的权
利；公司监事会能够本着对股东负责的精神，对董事会、管理层执行股东大会决议情况、公司日常经营情
况、公司重大投资、公司财务状况、关联交易等事项进行监督，坚决维护好各股东的合法权益，保证公司
的规范运作。
2、严格履行信息披露义务，规范信息披露行为
公司严格按照有关法律法规及《公司章程》的相关规定和要求，明确信息披露责任人，真实、准确、完整、
及时地履行信息披露义务，在中国证监会指定的报刊及网站上披露公司的最新信息。公司根据中国证监会
有关文件精神，认真开展内幕信息管理自查工作，及时更新重大信息联络人，积极防控内幕交易的发生，
始终强化保密意识和责任意识。
3、认真维护投资者关系及相关利益者
公司建立了《投资者关系管理工作制度》等，在日常经营管理中，充分尊重和维护公司股东、债权人、员
工、客户及其他利益相关者的合法权益，认真对待股东来信、来电、来访和咨询，通过多种方式建立与投
资者的良性互动机制，处理维护好投资者关系，不断健全投资者关系管理机制。
4、坚持持续回报股东，实现股东权益
公司自 2007 年 11 月 30 日复牌以来，一直以回馈股东为已任，严格按照《公司章程》对利润分配的相关规
定，根据公司当年利润实现情况及公司未来发展需要，积极主动地进行利润分配。
公司近四年的利润分配情况表
年度 利润分配 现金分红数 当年可分配利润 占可分利润的比例
2010 每 10 股送红股 3 股，现金分红每 10 股 0.34 元 21,535,840.00 294,892,016.89 7.30%
2011 每 10 股现金红利 0.5 元 41,171,459.20 175,038,593.70 23.52%
2012 每 10 股分红 0.8 元 65,874,334.72 218,246,749.63 30.18%
2013 每 10 股分红 1.2 元 98,811,502.08 319,860,656.11 30.89
致力于建设绿化、节能、环保的社会产品
面对房地产行业的激烈竞争，公司始终严格按照相关法律法规及文件要求，在楼盘的规划设计上从人性化
方面考虑，使产品的绿化率、容积率等技术指标全面达标，打造城投的绿色品牌。在项目建设中严格执行
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云南城投 2013 年年度报告摘要
国家环保、节能、产品质量的法规政策，资源利用水平不断提高，以"技术创新、打造品牌"为主要发展方
向，以服务社会为发展目标。
员工权益保护
1、注重人才培养
积极探索新的培训模式，不断改进培训方法，员工的参与度逐渐提高。成功开发了“城才计划”系列培训，
组织了实战拓展类课程“沙盘秋点兵--房地产开发流程沙盘模拟培训”。
另外，根据各部门专业需要，适时组织常规类培训，通过对企业文化、专业技能、管理提升等方面的培训，
提升公司全员的专业能力和综合素质，在选人用人机制上，公司推行“广纳贤才、公平公正、充满活力”
的竞聘机制，充分体现了公司的灵活、人性化管理。
2、关注员工福利
通过不断完善薪酬福利管理制度、休假管理制度以及工会福利措施等，保障员工的合法利益。2013 年，公
司建立了职工共享改革发展成果制度保障；通过加强安全生产管理，建立了通畅的劳动争议调解机制，构
建和谐稳定的劳资关系，2013 年未发生劳动争议或群体性事件。充分发挥服务员工、凝聚人心的功能，及
时了解职工在工作生活中的困难，适时进行慰问、帮扶，还通过互帮互助机制，对发生较大困难的员工予
以捐助。
3、重视员工身心健康
加强企业文化建设，充分尊重员工对企业的知情权、建议权，通过公司内刊—《时代城投》和公司网站建
设，一方面进行积极的对外宣传，另一方面为员工提供丰富的信息沟通互动渠道，以活泼多样的网站内容
和版面反应员工们多姿多彩的文化生活，同时也为广大员工提供了一个畅所欲言、建言献策的平台。另外
每年度公司都组织职工进行健康体检，加强劳动保护；通过开设健身房，组织羽毛球、网球等训练活动，
保障员工的身心健康。
积极回馈社会， 共建和谐社会
1、依法经营、依法纳税
作为国有控股公司，从成立以来，公司始终遵照依法经营、依法纳税的原则，做到账实相符、账目清楚，
向国家和社会尽责。
2、积极回馈广大客户
云南城投除了专注于产品之外，更深入关注客户的多元化需求。在实现卓越产品价值的同时，更希望能带
给业主持续的、更优质的、更全面的品牌服务体验，“云客会”由此应运而生。2012 年，“云客会”组建成
立，致力于打造一个高品质的会员俱乐部，从产品、服务到居住生活带给客户全新体验。
2013 年，“云客会”在恪守企业宗旨和立足企业发展的基础上，提出了“服务、沟通、分享”的客户理念，
并形成了六大服务内容及目标体系：建立完善的、高品质的售后服务体系；关注客户的需求以及期望；理
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云南城投 2013 年年度报告摘要
解并帮助客户实现对高品质生活的需求；加强企业与客户的沟通联系；提供各种优质实惠的增值服务；打
造一个高品质的会员俱乐部，从产品、服务到居住生活给客户全新体验。
开展了回馈客户的一系列活动：举办了 “云客会分享年--《梦云南》亚洲雨林秘境之旅”活动；打造联名
专属会员卡，为会员提供了云南省内近 5000 家商户（约 10000 个受理商户网店）的消费折扣及优质服务；
举办了“云南城投云客会牵手杨丽萍生命之灵《孔雀》客户回馈盛典”。
3、阿拉善捐款
为缓解西部地区沙漠化的严重问题，保护地球、保护环境，公司从 2008 年开始每年都坚持向阿拉善基金捐
款，款项用于治理中国西部沙漠化，为环境保护和持续性发展贡献力量。
4、开展帮贫扶困公益活动
开展帮贫扶困的公益活动是企业积极践行社会责任的必然要求，也是公司员工爱心传递的有效途径。结合
当前社会热点之一的"留守儿童"问题，开展以"关注留守儿童"为主题、公司及员工共同参与的公益活动，为
昆明市东川区阿旺镇的长岭子小学捐赠了衣物、书籍、文体用品和资金，全面改善学校的教学环境和学生
的生活条件。
5、充分尊重拆迁户，正确处理拆迁问题
一直以来，公司始终秉承尊重拆迁户，公平、公正的原则，正确处理拆迁过程中的问题和矛盾，建立拆迁
工作机制。在拆迁过程中，公司安排专人进行入户走访，加强彼此间的沟通交流，通过多种方式达成拆迁
方与被拆迁方之间的共识；同时，积极推进回迁安置房的建设，争取使回迁户早日搬入新家，努力营造和
谐稳定的社会氛围。
荣誉榜
2010 年 6 月， 2010 年中国房地产上市公司成长能力 10 强
2010 年中国房地产上市公司 50 强
2011 年 5 月，第五届昆明市房地产开发行业运动会男子羽毛球团体第一名
第五届昆明市房地产开发行业运动会男子乒乓球团体第二名
第五届昆明市房地产开发行业运动会女子羽毛球团体第三名
2012 年 1 月，昆明艺术工场项目被评为“云南省城市生态小区”
2012 年 9 月，刘猛董事长荣获 2012 年中国房地产品牌贡献人物
2013 年 9 月，2013 年中国房地产项目品牌价值 TOP10
“梦云南”，2013 中国旅游地产项目品牌价值 TOP10
2013 年 12 月，云南省 2013 年度优质工程一等奖
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云南城投 2013 年年度报告摘要
我们将继续牢记“以爱建城，投心筑家”的企业宗旨，坚定信心、加快转型升级，聚焦主业，做优做强，
力促公司高质量可持续发展，为股东、员工、社会创造更大的价值！
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云南城投 2013 年年度报告摘要
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）公司下属企业安盛合伙企业与重庆市小天鹅投资控股（集团）有限公司、贵州省交通
工程有限公司签署了《兰州徐家湾项目增资协议》，由安盛合伙企业增资 60,000,000.00 元，
取得兰州云城小天鹅房地产开发有限公司 60.00%的股权，股权变更相关的手续已完成，本
期将兰州云城小天鹅房地产开发有限公司及其下属全资子公司兰州长光小天鹅实业有限公
司一并纳入合并范围。
（2）公司下属企业安盛合伙企业与自然人郑国成签署《关于西安高新区科技三路项目地块
合作协议》，由安盛合伙企业增资 40,000,000.00 元，取得西安云城置业有限公司 51.00%的
股权，股权变更相关的手续已完成，本期将其纳入合并范围。
（3）公司下属企业安盛合伙企业与新疆立兴股权投资管理有限公司签署《项目合作协议》，
收购新疆立兴股权投资管理有限公司持有的云南温泉山谷房地产开发（集团）有限公司
60.00%股权，收购价为 388,000,000.00 元。股权变更相关的手续已完成，本期将云南温泉山
谷房地产开发（集团）有限公司及其下属五家全资子公司一并纳入合并范围。五家下属子公
司分别为:昆明翠谷温泉户外运动有限公司、云南温泉山谷物业管理有限公司、安宁温泉山
谷旅游开发有限公司、安宁温泉山谷商贸有限公司和昆明温泉山谷国际度假酒店有限公司。
（4）公司与香港穗丰投资有限公司签署了股权转让协议，收购香港穗丰投资有限公司持有
的中建穗丰置业有限公司 70.00%股权，收购价为 329,000,000.00 元，股权变更相关手续已
完成，本期将中建穗丰置业有限公司及其下属子公司大理洱海天域物业管理有限公司纳入合
并范围。
（5）公司与自然人朱洪杰、于优城签署《西安东海世纪中心项目合作协议》，由公司出资
52,050,000.00 元对自然人朱洪杰、于优城共同持有的西安东智房地产有限公司进行增资扩
股，增资完成后，公司取得西安东智房地产有限公司 51.00%股权，股权变更相关的手续已
完成，本期将其纳入合并范围。
（6）公司本期取得云南省城市建设投资集团有限公司持有的云南城投海东投资开发有限公
司 45%的股权及 20%的管理权（四川融琛投资有限公司将其持有的云南城投海东投资开发
有限公司 20%的管理权交由云南省城市建设投资集团有限公司代其行使，公司取得 45%股
权时，同时取得 20%股权的管理权），自 2013 年 1 月起将云南城投海东投资开发有限公司
及其下属三家子公司作为同一控制企业合并处理。三家子公司分别是：云南城投洱海置业有
限公司、云南城投海东园林绿化有限公司、云南城投海东方物业服务有限公司。
（7）公司于 2013 年 11 月以现金方式出资设立云南城投龙江房地产开发有限公司，该公司
注册资本 200,000,000.00 元，本公司出资 200,000,000.00 元，占出资额的 100%，本期将其
纳入合并范围。
（8）公司于 2013 年 10 月与云南培晋投资有限公司签署《合作协议》，双方约定以现金出资
方式成立云南城投晟发房地产开发有限公司，该公司注册资本 50,000,000.00 元，本公司出
资 30,000,000.00 元，占出资额的 60%，本期将其纳入合并范围。
（9）公司控股子公司昆明城海房地产开发有限公司以现金方式出资人民币 1,000,000.00 元
设立云南金航线商业管理有限公司，占注册资本的 100%，本期将其纳入合并范围。
（10）公司控股子公司重庆城海实业发展有限公司以现金方式出资人民币 500,000.00 元设立
重庆城之海物业管理有限公司，占注册资本的 100%，本期将其纳入合并范围。
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