西双版纳云城置业有限公司
2017 年度、2018 年 1-9 月
审计报告
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审计报告
公司财务报表
— 资产负债表 1-2
— 利润表 3
— 现金流量表 4
— 所有者权益变动表 5-6
— 财务报表附注 7-34
西双版纳云城置业有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
西双版纳云城置业有限公司（以下简称本公司）于 2011 年 6 月 15 日经西双版纳傣
族自治州工商行政管理局批准登记注册，是由云南城投置业股份有限公司出资设立的有
限责任公司。本公司设立时注册资本为人民币 2000 万元。
2018 年 3 月，本公司增资 100 万，由国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业
（有限合伙）出资，增资后注册资本 2100 万元，其中：云南城投置业股份有限公司出资
2000 万元，占注册资本的 95.24%；国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业（有限合
伙）出资 100 万元，占注册资本的 4.76%。
公司注册资本：2100.00 万元；统一社会信用代码：91532800577255278H；法定代
表人：徐争；注册地址：西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区。
本公司属房地产行业，主要从事房地产开发经营;市政工程；市政基础设施建设；房
屋租赁；酒店管理；住宿、餐饮服务；日用百货零售。
二、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础
本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布
的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“三、重要会计政策及会计估计”所述
会计政策和会计估计编制。
（2） 持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项或情况，因此，本财务报表在持续经营假设基础上编制。
三、 重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财
务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
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5. 现金及现金等价物
本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动
风险很小的投资。
6. 应收款项坏账准备
（一）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：单项金额在 200 万元以
上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现
金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益；单独测试未发生减值
的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
（二）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
（1）信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试未减值的单项金额重大的应收款项
一起按照信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应
收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，期末单独或按组合进行减值测试，计提坏
账准备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本公司按规
定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
确定组合的依据
组合名称 计提方法 确定组合的依据
本公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出
账龄分析法组合 账龄分析法
最佳估计，参考应收款项的账龄进行信用风险分类
根据业务性质，认定无信用风险，包括：押金、保证
无风险组合 不计提坏账准备
金、集团内部关联方等
（2）根据信用风险特征组合确定的计提方法
①采用账龄分析法计提坏账准备
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内 5.00 5.00
1-2 年 10.00 10.00
2-3 年 20.00 20.00
3-4 年 40.00 40.00
4-5 年 80.00 80.00
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账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
5 年以上 100.00 100.00
② 采用其他方法计提坏账准备
组合名称 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
无风险组合 - -
（三）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由：存在客观证据表明本公司将无法无法按照应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额进行计提。
7. 存货
(一) 存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品
主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地
出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用
及开发过程中的其他相关费用。
(二) 存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑
安装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房
地产项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货
采用加权平均法确定其实际成本。
(三) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈
旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。
库存商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额
提取；其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成
品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额
确定 。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
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(四) 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
8. 固定资产
（一）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并且使用年限超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠计量。
（二）固定资产的初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达
到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同
或协议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固
定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的
差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
（三）固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减
值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额，已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估
计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物 直线法 房屋建筑物 30 3 3.23
机器设备 直线法 机器设备 10 3 9.70
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类别 折旧方法 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
运输工具 直线法 运输工具 6 3 16.17
办公设备 直线法 办公设备 5 3 19.40
酒店设备 直线法 酒店设备 5 3 19.40
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符
合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的
金额计入当期损益。
9. 借款费用
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在
符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根
据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部
分资产借款费用停止资本化。
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购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外
销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超
过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断
期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费
用继续资本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行
暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的
资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均
利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢
价金额，调整每期利息金额。
10. 无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土
地使用权、软件等。
（一）无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预
定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具
有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
（二）无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不
确定的无形资产。
使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使
用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
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土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产
按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊
销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估
计数存在差异的，进行相应的调整。
11. 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产
存在 减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额
进行估计 的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流 量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资
产的 账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相 应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使
该资 产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年都进行减值测试
12. 长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年
以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
13. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的
报酬 或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、 离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（一） 短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全
部 予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期
间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本
和费用。
（二） 离职后福利
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离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基
本 养老保险、失业保险等。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划
计算 的应缴存金额确认为负偾，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
（三） 辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励
职 工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁
减建 议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除
与职工 的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规
定 的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的
社会 保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退
职工支 付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞
退福利相 关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工
工资和缴纳 的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设
变化及福利标 准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
（四） 其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间， 将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他
长期职 工福利，在资产负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产
生的福利。
义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
14. 收入
本公司的营业收入主要包括房地产开发产品销售收入、让渡资产使用权收入，收入
确认原则如下：
(一)房地产开发产品在满足以下条件时确认收入
（1）买卖双方签订销售合同并在产权部门备案；
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（2）房地产开发产品己竣工并验收合格；
（3）公司收到客户的一定比例购房款或取得收取全部购房款权利（如银行同意发放
按揭款的书面承诺函等）；
（4）办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
(二)让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。利息收入根据
合 同或协议规定的存、贷款利率确定；使用费收入按公司与其资产使用者签订的合同或
协议确定。
递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损
和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但
是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予
确认：（1) 该交易不是企业合并；（2)交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的
递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不
包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不 影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时 间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
15. 重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
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本报告期内，本公司无重要的会计政策变更情况。
（2） 重要会计估计变更
本报告期内，本公司无重要会计估计变更的情况。
四、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税收入总额 10%、5%
城市维护建设税 应纳增值税 5%
教育费附加 应纳增值税 3%
地方教育费附加 应纳增值税 2%
土地增值税 增值额 30%-60%
企业所得税 应纳税所得额 25%
五、 财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2018 年 1 月 1 日，
“期末”系指 2018 年 9 月 30 日，“本期”系指 2018 年 1 月 1 日至 9 月 30 日，“上年”
系指 2017 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
1. 货币资金
项目 期末余额 年初余额
现金
银行存款 24,029,306.92 26,598,903.40
合计 24,029,306.92 26,598,903.40
其中：存放在境外的款项总额
注：1）期末本公司无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
2）货币资金使用受限制状况
项目 期末余额 年初余额 使用受限制的原因
银行存款 5,955,514.27 3,586,693.64 客户购房阶段性保证金
合计 5,955,514.27 3,586,693.64
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2. 应收票据与应收账款
（1） 应收账款
1）应收账款分类
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单项
计提坏账准备的应收
账款
按照账龄组合计提坏
33,986,000.38 100.00 1,790,300.02 5.27 32,195,700.36
账的应收账款
单项金额不重大但单
项计提坏账准备的应
收账款
合计 33,986,000.38 100.00 1,790,300.02 5.27 32,195,700.36
续表：
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单
项计提坏账准备的
应收账款
按照账龄组合计提
3,720,000.00 100.00 494,000.00 13.28 3,226,000.00
坏账的应收账款
单项金额不重大但
单项计提坏账准备
的应收账款
合计 3,720,000.00 100.00 494,000.00 13.28 3,226,000.00
2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 33,726,000.38 1,686,300.02 5.00
1-2 年
2-3 年
3-4 年 260,000.00 104,000.00 40.00
合计 33,986,000.38 1,790,300.02
3）本年度计提、转回（或收回）的坏账准备情况
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期计提坏账准备 1,296,300.02 元，无转回的坏账准备。
4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期末余额 坏账准备
单位名称（房号） 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
雨 林 澜 山 二 期 71-
2,290,000.00 1 年以内 6.74 114,500.00
102 业主
雨 林 澜 山 二 期 73-
1,990,000.00 1 年以内 5.86 108,000.00
101 业主
雨 林 澜 山 二 期 93-
1,800,000.00 1 年以内 5.30 90,000.00
102 业主
雨林澜山二期 171-
1,480,000.00 1 年以内 4.35 74,000.00
104 业主
雨林澜山二期 165-
1,410,000.00 1 年以内 4.15 70,500.00
102 业主
合计 8,970,000.00 26.40 457,000.00
3. 预付款项
（1） 预付款账龄
期末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 834,409.19 100.00
1-2 年 1,011,600.00 100.00
合计 834,409.19 100.00 1,011,600.00 100.00
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余
单位名称 期末余额 账龄 额合计数的比例(%)
景洪市城投管道燃气有限责任公司 499,600.00 1 年以内 59.87
云南七十七号国际贸易有限公司 129,600.00 1 年以内 15.53
云南益高电动科技有限公司 72,100.00 1 年以内 8.64
景洪市国土资源勘查规划所 28,377.00 1 年以内 3.40
合计 729,677.00
4. 其他应收款
（1） 其他应收款分类
期末余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
(%)
(%)
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单项金额重大并单项计
提坏账准备的其他应收
款
按组合计提坏账准备的
1,371,458,784.82 145,220.60 1,371,313,564.22
应收账款
其中：账龄组合 1,440,417.78 0.11 145,220.60 10.08 1,295,197.18
单项金额重大经
测试不减值的其他应收 1,370,018,367.04 99.89 1,370,018,367.04
款
组合小计 1,371,458,784.82 100.00 145,220.60 1,371,313,564.22
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的其他
应收款
合 计 1,371,458,784.82 100.00 145,220.60 1,371,313,564.22
续表:
年初余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
(%)
(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备的其他应收
款
按组合计提坏账准备的
6,029,113.73 100.00 355,792.43 5.90 5,673,321.30
其他应收款
其中：账龄组合 1,127,614.68 18.70 355,792.43 31.55 771,822.25
单项金额重大经
测试不减值的其他应收 4,901,499.05 81.30 4,901,499.05
款
组合小计 6,029,113.73 100.00 355,792.43 5.90 5,673,321.30
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的其他
应收款
合 计 6,029,113.73 355,792.43 5,673,321.30
1） 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
项目
金额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 611,099.82 30,554.99 5.00
1-2 年 511,979.88 51,197.99 10.00
2-3 年 317,338.08 63,467.62 20.00
合计 1,440,417.78 145,220.60
（2） 本期度计提、转回（或收回）坏账准备情况
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期计提坏账准备金额 97,428.17 元，本期收回或转回的坏账准备 308,000.00 元。
（3） 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 年初余额
保证金 2,641,259.00 1,918,659.00
押金 76,000.00 76,000.00
往来款 1,366,412,251.87 300,000.00
代垫款 2,286,425.95 3,724,454.73
备用金 42,848.00 10,000.00
合计 1,371,458,784.82 6,029,113.73
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
款项 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 款总额的比
性质 期末余额
例（%）
云南城投置业股 关联方借
1,364,530,497.12 1 年以内 99.49
份有限公司 款
西双版纳傣族自
住房维修
治州住房和城乡 1,667,747.75 1-3 年 0.12
基金
建设局
1 年以
西双版纳旅游度 农民工保
1,618,600.00 内、5 年 0.12
假区管理委员会 障金
以上
西双版纳州傣族
新型墙体
自治州工业和信 1,007,659.00 4-5 年 0.07
保证金
息化委员会
云南城投众和建
代垫款 802,449.12 2 年以内 0.06
设集团有限公司
合计 1,369,626,952.99
5. 存货
（1） 存货分类
期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 468,286,397.81 468,286,397.81
开发产品 85,175,828.07 85,175,828.07
合计 553,462,225.88 553,462,225.88
续表：
年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 374,705,902.81 374,705,902.81
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
开发产品 325,326,445.95 325,326,445.95
合计 700,032,348.76 700,032,348.76
（2） 开发成本明细
项目名称 期末余额 年初余额
梦云南-雨林澜山二期商业 65,242,697.13 55,919,269.78
梦云南-雨林澜山三期 377,244,601.33 291,209,669.03
梦云南-雨林澜山综合楼 2,873,672.32
梦云南-雨林澜山样板房 25,269,854.07 24,703,291.68
爱伲风情旅游度假小镇 529,245.28
合计 468,286,397.81 374,705,902.81
（3） 开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
梦云南-雨
2013 年 12,565,439.04 9,565,263.08 3,000,175.96
林澜山一期
梦云南-雨
2014 年 312,761,006.91 31,323,139.28 261,908,494.08 82,175,652.11
林澜山二期
合计 325,326,445.95 31,323,139.28 271,473,757.16 85,175,828.07
（4） 存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明
本期减少
存货项目名称 年初余额 本期增加 其他 期末余额
出售减少
减少
梦云南-雨林澜山一期 408,940.65 311,473.77 97,466.88
梦云南-雨林澜山二期 32,315,927.34 24,598,098.92 7,717,828.42
梦云南-雨林澜山三期 120,686,794.42 43,036,156.93 163,722,951.35
梦云南-雨林澜山样板房 1,225,333.30 1,225,333.30
合计 154,636,995.71 43,036,156.93 24,909,572.69 172,763,579.95
6. 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
预售房款申报待结转税金 5,861,062.81 2,524,723.47
其他预缴税费 143,394.59
合计 6,004,457.40 2,524,723.47
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
7. 固定资产
（1） 固定资产明细表
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备 酒店类家具 合计
一、账面原值
1.年初余额 46,420,894.25 1,152,596.92 893,904.07 1,405,229.15 49,872,624.39
2.本期增加金额 2,913,679.46 969,827.58 219,241.02 4,102,748.06
（1）购置 969,827.58 219,241.02 1,189,068.60
（2）其他转入 2,913,679.46 2,913,679.46
3.本期减少金额 91,845.00 91,845.00
4.期末余额 49,334,573.71 2,122,424.50 1,021,300.09 1,405,229.15 53,883,527.45
二、累计折旧
1.年初余额 7,557,369.77 813,198.19 680,243.80 37,548.09 9,088,359.85
2.本期增加金额 1,125,671.22 136,914.47 69,193.09 340,849.20 1,672,627.98
（1）计提 1,125,671.22 136,914.47 69,193.09 340,849.20 1,672,627.98
3.本期减少金额 88,465.00 88,465.00
4.期末余额 8,683,040.99 950,112.66 660,971.89 378,397.29 10,672,522.83
三、减值准备
四、账面价值
1.期末余额账面价值 40,651,532.72 1,172,311.84 360,328.20 1,026,831.86 43,211,004.62
2.年初余额账面价值 38,863,524.48 339,398.73 213,660.27 1,367,681.06 40,784,264.54
（2） 期末固定资产不存在减值的迹象。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
8. 无形资产
（1） 无形资产明细
项目 软件 合计
一、账面原值
1.年初余额 70,400.00 70,400.00
2.本期增加 57,692.31 57,692.31
(1)购置 57,692.31 57,692.31
3.本期减少
4.期末余额 128,092.31 128,092.31
二、累计摊销
1.年初余额 70,400.00 70,400.00
2.本期增加 8,012.80 8,012.80
（1）计提 8,012.80 8,012.80
3.本期减少
4.期末余额 78,412.80 78,412.80
三、减值准备
1.年初余额
2.本期增加
3.本期减少
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 49,679.51 49,679.51
2. 期初账面价值
9. 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加 本期摊销 本期其他减少 期末余额
沙盘模型费用 188,205.13 188,205.13
装修装饰费用 6,194,009.76 731,690.46 87,773.46 6,530,719.66 307,207.10
合计 6,382,214.89 731,690.46 275,978.59 6,530,719.66 307,207.10
注：本期长期待摊费用的其他减少主要是：（1）本公司已购入的酒店用布草，因未
来不拟经营酒店，一次性转入当期损益；（2）原装修后拟用于经营的物业，公司根据市
场情况将其用于出售，已售物业的装修装饰费转入当期损益，未售物业的装修装饰费转
入结存物业成本。
10. 递延所得税资产
（1） 未经抵销的递延所得税资产
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
差异 资产 异 资产
预售房预计利润 9,508,686.41 2,377,171.60
可抵扣亏损 41,832,821.21 10,458,205.30
坏账准备 1,935,520.64 483,880.16
合计 53,277,028.26 13,319,257.06
11. 应付票据与应付账款
（1） 应付账款
1)应付账款按账龄列示
账龄 期末余额 年初余额
1 年以内（含 1 年） 40,447,867.33 13,730,032.76
1-2 年（含 2 年） 13,158,413.78 52,223,348.80
2-3 年（含 3 年） 51,595,630.04 40,807,262.11
3 年以上 19,268,632.59 37,629,979.28
合计 124,470,543.74 144,390,622.95
2)账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
云南城投众和建设集团有限公司 67,285,211.25 未结算完成
重庆博鼎建筑设计有限公司 4,045,000.00 未结算完成
昆明庭轩园林景观工程有限公司 2,098,000.00 未结算完成
昆明瑞建变电工程有限公司 1,962,400.00 未结算完成
合计 75,390,611.25
12. 预收款项
（1） 预收款项
项目 期末余额 年初余额
预收购房款 127,594,227.00 30,599,376.00
合计 127,594,227.00 30,599,376.00
（2） 按房地产项目分类的预收款项
项目名称 期末余额 未结转的原因
梦云南-雨林澜山一期 950,000.00 未达到结转收入条件
梦云南-雨林澜山二期 17,622,240.00 未达到结转收入条件
梦云南-雨林澜山三期 109,021,987.00 未达到结转收入条件
合计 127,594,227.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：预收购房款增加的主要原因是 2018 年开始预售雨林澜山三期。
13. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 1,041,267.37 8,787,747.66 7,832,205.71 1,996,809.32
离职后福利-设定提存计划 762,334.99 762,334.99
合计 1,041,267.37 9,550,082.65 8,594,540.71 1,996,809.32
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 1,041,267.37 7,447,502.79 6,491,960.84 1,996,809.32
职工福利费 213,130.00 213,130.00
社会保险费 486,217.39 486,217.39
其中：医疗保险费 435,439.60 435,439.60
工伤保险费 13,730.95 13,730.95
生育保险费 10,486.42 10,486.42
重病保险 26,560.42 26,560.42
住房公积金 594,952.53 594,952.53
工会经费和职工教育经费 45,944.95 45,944.95
合计 1,041,267.37 8,787,747.66 7,832,205.71 1,996,809.32
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 734,214.10 734,214.10
失业保险费 28,120.89 28,120.89
合计 762,334.99 762,334.99
14. 应交税费
项目 期末余额 年初余额
土地增值税 1,302,951.09 1,353,520.58
增值税 3,750,707.01 775,821.38
城市维护建设税 277,761.55 296,222.27
教育费附加 119,040.70 126,952.44
地方教育费附加 79,360.45 84,634.95
个人所得税 47,185.99 35,897.60
契税 19,518.00 19,518.00
印花税 14,466.61 13,125.50
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
房产税 105,968.13
合计 5,716,959.53 2,705,692.72
15. 其他应付款
1）其他应付款按款项性质分类
款项性质 期末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 5,993,333.33
押金及保证金 6,490,255.20 10,001,638.00
质保金 517,710.61 749,302.33
关联方往来款 100,000.00 707,730,711.87
代收款 4,633,167.30 4,737,095.53
其他往来款 53,630.08 18,813.79
认购金 2,364,000.00 3,164,000.00
其他 233,926.47 206.49
合计 20,386,022.99 726,401,768.01
2）期末账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还的原因
代收契税款 3,071,425.68 尚未缴纳
样板房认购金 1,300,000.00 尚未签署合同
合计 4,371,425.68
16. 长期借款
（1） 长期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
质押借款 1,798,000,000.00
合计 1,798,000,000.00
（2） 质押借款
贷款单位 借款余额 借款期限 抵押物
云南城投置业股份有限公
国寿云城（嘉兴）健康养老产 2018-3-2 至
1,798,000,000.00 司持有的本公司 95.24%的
业投资合伙企业（有限合伙） 2026-3-1
股权及其派生权益
合计 1,798,000,000.00
17. 实收资本
投资者名称 年初余额 本期增加 本期 期末余额
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
所占比例 减少 所占比例
投资金额 投资金额
(%) (%)
云南城投置业股
20,000,000.00 100.00 20,000,000.00 95.24
份有限公司
国寿云城（嘉
兴）健康养老产
1,000,000.00 1,000,000.00 4.76
业投资合伙企业
（有限合伙）
合计 20,000,000.00 100.00 1,000,000.00 21,000,000.00 100.00
注：云南城投置业股份有限公司将其持有的本公司 95.24%的股权抵押情况索引本附
注五、16 长期借款（2）质押借款。
18. 未分配利润
项目 期末余额 年初余额
上年期末余额 -138,905,350.69 -138,013,672.82
加：年初未分配利润调整数
本期期初余额 -138,905,350.69 -138,013,672.82
加：本期归属于母公司所有者的净利润 84,467,600.37 -891,677.87
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
本期期末余额 -54,437,750.32 -138,905,350.69
19. 营业收入、营业成本
本期发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 385,305,010.32 275,365,419.27 159,673,035.28 101,817,329.82
其他业务 510,208.10 520,322.83 298,899.77 3,415,311.33
合计 385,815,218.42 275,885,742.10 159,971,935.05 105,232,641.15
（1） 主营业务—按类型分类
本期发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 385,305,010.32 275,365,419.27 159,673,035.28 101,817,329.82
合计 385,305,010.32 275,365,419.27 159,673,035.28 101,817,329.82
20. 税金及附加
项目 本期发生额 上年发生额
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上年发生额
营业税 -45,783.15 32,440.80
城市维护建设税 1,353,819.52 556,469.59
教育费附加 580,208.36 237,415.67
地方教育费附加 386,805.58 158,277.11
土地增值税 5,802,083.64 2,445,640.62
房产税 317,904.38 1,236,238.14
土地使用税 133,030.20 177,373.60
印花税 330,877.51 91,206.48
其他 1,650.00
合计 8,860,596.04 4,935,062.01
21. 销售费用
项目 本期发生额 上年发生额
广告费 2,386,604.11 2,390,602.86
销售服务费 6,454,164.95 2,725,768.47
物业管理费 824,259.30 2,081,176.44
职工薪酬 1,516,863.03 1,453,041.97
促销费 385,565.92 399,519.35
差旅交通费 47,536.17 131,047.45
办公费 340,225.11 87,304.30
长期待摊费用摊销 232,296.04 62,735.04
折旧费 77,276.04 61,100.46
低值易耗品摊销 41,169.90
业务招待费 15,879.60 33,763.00
劳动保护费 13,618.45
合计 12,280,670.27 9,480,847.69
22. 管理费用
项目 本期发生额 上年发生额
职工薪酬 5,988,725.14 2,957,950.07
中介机构费 175,169.80 42,000.00
办公费 345,047.83 317,240.82
折旧费 2,445,657.06 1,643,506.24
业务招待费 118,853.59 78,883.08
修理费 24,120.00 21,893.35
差旅费 37,201.40 33,551.60
诉讼费 12,959.00
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上年发生额
其他 1,018,551.52 1,816,699.57
合计 10,153,326.34 6,924,683.73
23. 财务费用
项目 本期发生额 上年发生额
利息支出 7,091,183.26 33,507,830.31
减：利息收入 710,063.85 127,239.54
加：其他支出 28,009.63 59,446.88
合计 6,409,129.04 33,440,037.65
24. 资产减值损失
项目 本期发生额 上年发生额
坏账损失 1,085,728.19 365,626.58
合计 1,085,728.19 365,626.58
25. 营业外收入
项目 本期发生额 上年发生额
违约赔偿收入 177,522.28 100,000.00
其他 21,023.00
合计 198,545.28 100,000.00
26. 营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额
违约金、赔偿金及罚款支出 190,226.00 584,714.11
固定资产报废损失 2.41
合计 190,228.41 584,714.11
27. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本期发生额 上年发生额
当年所得税费用
递延所得税调整 -13,319,257.06
合计 -13,319,257.06
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
本期利润总额 71,148,343.31
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
按法定税率计算的所得税费用 17,787,085.83
调整以前期间所得税的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 286,374.72
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -20,076,185.89
本期确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -10,458,205.30
其他（房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额） -858,326.42
所得税费用 -13,319,257.06
28. 现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
其他往来款 26,024,944.04 16,686,936.03
利息收入 710,298.66 127,239.54
合计 26,735,242.70 16,814,175.57
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
关联方往来款 40,122,321.37 95,338,586.94
其他往来款 8,865,250.35 8,009,810.75
管理费用支出 4,338,739.28 1,793,441.05
销售费用支出 14,096,424.36 6,414,580.11
营业外支出 190,226.00 584,714.11
银行手续费 29,469.47 59,446.88
合计 67,642,430.83 112,200,579.84
3） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
向关联方借入款项 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
4） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
支付关联方款项 2,195,800,000.00
合计 2,195,800,000.00
（2） 现金流量表补充资料
项目 本期发生额 上年发生额
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 84,467,600.37 -861,553.26
加：资产减值准备 1,085,728.19 365,626.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
1,672,627.98 1,857,444.82
产折旧
无形资产摊销 8,012.80 10,749.89
长期待摊费用摊销 5,279,857.68 681,176.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
2.41 -30,124.61
失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）
公允价值变动损益（收益以“-”填列）
财务费用（收益以“-”填列） 7,091,183.26 33,507,830.31
投资损失（收益以“-”填列）
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -13,319,257.06
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）
存货的减少（增加以“-”填列） 189,606,279.81 92,257,085.75
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -33,669,917.86 4,054,941.46
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 30,832,600.43 -131,376,279.52
其他
经营活动产生的现金流量净额 273,054,718.01 466,897.42
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 18,073,792.65 23,012,209.76
减：现金的年初余额 23,012,209.76 27,173,645.70
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -4,938,417.11 -4,161,435.94
（3） 现金和现金等价物
项目 期末余额 年初余额
现金 18,073,792.65 23,012,209.76
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 18,073,792.65 23,012,209.76
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
拆放同业款项
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
期末现金和现金等价物余额 18,073,792.65 23,012,209.76
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的
现金和现金等价物
六、 关联方及关联交易
（一） 关联方关系
1. 控股股东及最终控制方
（1） 控股股东及最终控制方
控股股东及最 注册资本 对本公司的持 对本公司的表
注册地 业务性质
终控制方名称 (万元) 股比例(%) 决权比例(%)
云南城投置业
云南昆明 房地产开发 160,568.69 95.24 95.24
股份有限公司
本公司最终控制方为云南省城市建设投资集团有限公司。
（2） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
云南城投置业股份有限公司 1,605,686,909.00 1,605,686,909.00
（3） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
期末余额 年初余额 期末比例 年初比例
云南城投置业股份有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 95.24 100.00
2. 其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系
云南城投版纳投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
景洪市城投管道燃气有限公司 受同一最终控制方控制
景洪城投物业管理有限公司 受同一最终控制方控制
景洪市给排水有限责任公司 受同一最终控制方控制
云南城投众和建设集团有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投碧水源税务科技有限责任公司 受同一最终控制方控制
西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司 受同一最终控制方控制
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
（二） 关联交易
1. 关联出租情况
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）承租情况
出租方名 本期确认的 上年确认的
承租方名称 租赁资产种类
称 租赁费 租赁费
西双版纳环球世纪会展旅
本公司 房屋 190,476.19
游开发有限公司
2. 关联方资金拆借
拆入方 拆出方 拆借金额 执行利率 起始日 到期日 备注
云南城投置业股份 统借统贷，无
本公司 1,131,680,663.15 8% 2018-4-1 -
有限公司 固定到期日
云南城投置业股份 统借统贷，无
本公司 33,000,000.00 8% 2018-6-27 -
有限公司 固定到期日
云南城投置业股份 统借统贷，无
本公司 100,000,000.00 8% 2018-6-29 -
有限公司 固定到期日
云南城投置业股份 统借统贷，无
本公司 50,000,000.00 8% 2018-7-26 -
有限公司 固定到期日
合计 1,314,680,663.15
（三） 关联方往来余额
1. 应收项目
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
预付账款 景洪市城投管道燃气有限公司 499,600.00 1,011,600.00
其他应收款 云南城投置业股份有限公司 1,364,530,497.12 300,000.00
其他应收款 西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 239,139.05
其他应收款 云南城投众和建设集团有限公司 802,449.12 754,286.89
其他应收款 云南城投版纳投资开发有限公司 33,295.00
其他应收款 景洪市给排水有限责任公司 70,000.00 70,000.00
2. 应付项目
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付账款 云南城投众和建设集团有限公司 90,371,211.25 36,045,717.30
应付账款 景洪城投物业管理有限公司 224,905.94 367,094.43
其他应付款 云南城投置业股份有限公司 707,510,223.87
其他应付款 云南城投众和建设集团有限公司 100,000.00 100,000.00
其他应付款 景洪市城投管道燃气有限公司 120,488.00
七、 或有事项
本公司无需要披露的或有事项。
八、 承诺事项
本公司无需要披露的承诺事项。
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