公司代码：600239 公司简称：云南城投
云南城投置业股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2018 年度归属于上市公司股东的净利润
491,409,892.98 元，本公司本年度可供股东分配利润为 965,480,157.00 元。根据《公司章程》
及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，
同时立足于公司长远发展的原则，公司第八届董事会第四十九次会议审议通过了 2018 年度利润分
配方案：以 2018 年 12 月 31 日公司总股本 1,605,686,909 股为基数，向全体股东每 10 股派发现
金红利 0.92 元（含税），预计派发的现金红利共计 147,723,195.63 元。该议案尚需提交公司 2018
年年度股东大会审议。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 云南城投 600239 红河光明
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李映红 卢育红
办公地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广 云南省昆明市民航路869号
场A座 融城金阶广场A座
电话 0871-67199767 0871-67199767
电子信箱 ynctzy@163.com ynctzy@163.com
2 报告期公司主要业务简介
公司拥有国家一级房地产开发资质，自成立以来，一直本着“以爱建城，投心筑家”的价值理念，
已逐步形成“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产、“银泰”系商业综合
体运营三大产品线，主要开发产品包括住宅、办公楼、商铺、车位、酒店，并涉及土地一级开发、
物业管理、商品房租赁等业务。
报告期内，公司在产业转型方面有序布局。一是在康养产业项目方面，依托省城投集团在康养产
业方面的医疗、教育、金融等优势资源，积极推进康养产业项目落地，目前公司在昆明、版纳等
地区已储备了一些优质的土地资源，计划在 2019 年逐步推出以“云舟、方舟及康舟”为品牌代表
的康养项目面市。二是在旅游产业方面，聚焦西双版纳区域，与西双版纳州政府合作成立西双版
纳航空投资有限公司及西双版纳旅游投资开发有限公司，提供了参与西双版纳傣族自治州航线、
旅游、地产等项目的管理及投资运营的机会。公司获取的西双版纳州景洪市景哈乡 851 亩土地，
位于橄榄坝傣族水乡特色旅游小镇的核心区域，该项目作为澜沧江国际生态文化旅游度假区建设
的子项目之一，是云南省委、省政府确定的第一批旅游文化产业转型升级标志性示范项目，项目
定位于打造一个面向世界的高品质“国际生态文化旅游度假区”。三是在产业链延伸方面，公司新
设全资控股子公司七彩（天津）贸易有限公司，通过推行集中采购工作，以贸易平台为纽带，履
行产品物资集中采购职能，有利于控制工程材料、设备价格，助推公司产品品质的提升。
针对房地产行业发展情况，详见本报告第四节。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2018年 2017年 2016年
增减(%)
总资产 84,868,113,040.83 78,803,015,018.43 7.70 64,142,895,164.78
营业收入 9,542,983,232.62 14,390,839,245.91 -33.69 9,769,685,188.62
归属于上市公 491,409,892.98 264,014,368.56 86.13 244,139,442.82
司股东的净利
润
归属于上市公 -821,171,985.66 112,081,284.08 -832.66 -364,806,851.06
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
归属于上市公 5,650,990,722.90 5,281,236,518.25 7.00 4,629,221,966.45
司股东的净资
产
经营活动产生 -2,242,630,605.72 3,668,374,830.96 -161.13 -1,934,857,659.20
的现金流量净
额
基本每股收益 0.28 0.16 75.00 0.15
（元／股）
稀释每股收益 0.28 0.16 75.00 0.15
（元／股）
加权平均净资 9.15 5.44 增加3.71个百 5.49
产收益率（% 分点
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,331,481,309.74 1,584,581,709.34 3,076,791,213.76 2,550,128,999.78
归属于上市公司股东
-49,880,425.41 -134,640,546.92 412,047,382.56 263,883,482.75
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -49,918,887.60 -163,460,349.90 -23,354,298.20 -584,438,449.96
后的净利润
经营活动产生的现金
-1,908,996,788.19 557,553,641.81 708,092,952.98 -1,599,280,412.32
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 48,675
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 50,259
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
云南省城市建设投资 0 559,866,229 34.87 0 无 0 国有
集团有限公司 法人
陈中一 6,690,000 36,690,000 2.29 0 无 0 境内
自然
人
云南融智投资有限公 32,613,687 32,613,687 2.03 0 无 0 未知
司
孙青云 -9,871,893 26,800,000 1.67 0 无 0 境内
自然
人
中军天信（北京）投资 23,467,614 23,467,614 1.46 0 无 0 未知
有限公司
云南省小龙潭矿务局 0 22,176,180 1.38 0 无 0 国有
法人
邵森 21,426,905 21,426,905 1.33 0 无 0 境内
自然
人
陈春武 20,625,600 20,625,600 1.28 0 无 0 境内
自然
人
张志民 20,601,100 20,601,100 1.28 0 无 0 境内
自然
人
李智煜 20,503,976 20,503,976 1.28 0 无 0 境内
自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说 除云南融智投资有限公司（曾用名：云南融智资本管理有
明 限公司）为省城投集团下属控股子公司外，公司未知上述
无限售条件股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规
定的一致行动人，也未知上述无限售条件股东之间是否存
在关联关系
表决权恢复的优先股股东及持股数 无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
还本
债券 交易
简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率 付息
名称 场所
方式
2016 16 滇 135554 2016/6/14 2021/6/14 1,500,000,000 6.20 每年 上交
年非 投 01 付 所
公开 息、
发行 到期
公司 还本
债券
2016 16 滇 135770 2016/9/5 2021/9/5 160,000,000.0 7.50 每年 上交
年非 投 03 付 所
公开 息、
发行 到期
公司 还本
债券
2017 17 云 31761048 2017/11/22 2020/11/22 1,000,000,000 7.50 每年 银行
年非 南置业 付 间交
公开 PPN001 息、 易商
定向 到期 协会
债务 还本
融资
工具
2018 18 滇 150670 2018/8/30 2021/8/31 1,180,000,000.0 7.80 每年 上交
年非 投 01 付 所
公开 息、
发行 到期
公司 还本
债券
2018 18 滇 18CFZR0589 2018/10/18 2021/10/19 2,000,000,000 6.30 每年 北金
年度 云南城 付 所
第一 投 息、
期债 ZR001 到期
权融 还本
资计
划
2018 18 滇 143880 2018/10/23 2021/10/24 2,180,000,000.0 8.10 每年 上交
年公 城 01 至 付 所
开发 2018/10/24 息、
行公 到期
司债 还本
券
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
公司“15 滇投 01”非公开发行债券于 2015 年发行成功，总规模人民币 300000 万元，已按照募集
说明书中列明的募集资金运营计划使用，本报告期内该笔债券已按期足额兑付，现余额为 0。
公司 “16 滇投 01/03”非公开发行债券于 2016 年发行成功，总规模人民币 300000 万元，已按照
募集说明书中列明的募集资金运营计划使用，本报告期内已按期足额兑付了第二期利息，“16 滇
投 03”公司按期兑付了投资者赎回的 134000 万元，现余额 16000 万元。
公司“17 云南置业 PPN001”非公开定向债务融资工具于 2017 年发行成功，总规模人民币 100000
万元，已按照定向发行协议约定用途使用，本报告期内已按期足额兑付了第一期利息。
公司“18 滇投 01”非公开发行公司债券、“18 滇云南城投 ZR001”债权融资计划、“18 滇城 01”
公开发行公司债券尚未至付息兑付日。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、公司“16 滇投 01、16 滇投 03”债券资信评级机构为联合信用评级有限公司，发行人主体信
用等级为 AA，债券信用等级为 AAA；
2、公司“17 云南置业 PPN001”非公开定向债务融资工具无需进行评级工作；
3、公司“18 滇投 01”非公开发行公司债资信评级机构为联合信用评级有限公司，发行人主体
信用等级为 AA，债券信用等级为 AAA；
4、公司“18 滇云南城投 ZR001”债权融资计划无需进行评级工作
5、公司“18 滇城 01”公开发行公司债券资信评级机构为联合信用评级有限公司，发行人主体
信用等级为 AA，债券信用等级为 AAA。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2018 年 2017 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 89.37 88.82 0.62
EBITDA 全部债务比 6.07 5.84 3.94
利息保障倍数 0.65 0.57 14.04
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2018 年，公司实现营业收入 95.43 亿元，较 2017 年的 143.91 亿元下降 33.69%；实现归属于股东
的净利润 4.91 亿元，较 2017 年的 2.64 亿元上升 85.98%；主营业务收入毛利率 35.69%，较 2017
年的 30.38%上升 5.31 个百分点。公司基本每股收益为 0.28 元，较 2017 年的 0.16 元上升 75%。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
随着公司近年来的业务发展，固定资产规模的不断扩大，为了使固定资产的折旧年限与实际
使用情况相匹配，更加合理、准确地反映各项固定资产为企业提供的经济利益，公司对固定资产
的折旧会计估计进行变更，具体变更内容如下：
变更前公司执行的固定资产折旧政策：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 直线法 30 3 3.23
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 6 3 16.17
办公设备 直线法 5 3 19.40
酒店设备 直线法 5 3 19.40
变更后公司执行的固定资产折旧政策：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
本次会计估计变更对公司的影响：根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更
和差错更正》的相关规定，本次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，不进行追溯调整。
经测算，本次会计估计变更对 2018 年利润总额的影响数为 172.37 万元。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共 88 户，具体包括：
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
云南城投置业股份有限公司 母公司
云南城投海东投资开发有限公司 全资 二级 100% 100%
云南城投洱海置业有限公司 全资 三级 100% 100%
云南城投海东园林绿化有限公司 全资 三级 100% 100%
云南城投海东方物业服务有限公司 全资 三级 100% 100%
云南城投置地有限公司 全资 二级 100% 100%
云南城投物业服务有限公司 全资 二级 100% 100%
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
云南红河房地产开发有限公司 全资 二级 100% 100%
云南城投康旅企业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
昆明市官渡区城中村改造置业有限公司 全资 二级 100% 100%
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 全资 二级 100% 100%
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 控股 二级 74% 74%
西双版纳云城置业有限公司 全资 二级 100% 100%
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 控股 二级 70% 70%
云南融城股权投资基金管理有限公司 控股 二级 60% 60%
云南融城投资合伙企业（有限合伙） 控股 二级 1% 43%
云南城投园林园艺有限公司 全资 二级 100% 100%
云南城投龙江房地产开发有限公司 全资 二级 100% 100%
中建穗丰置业有限公司 控股 二级 70% 70%
大理洱海天域物业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
大理洱海天域酒店管理有限公司 全资 三级 100% 100%
昆明城海房地产开发有限公司 全资 二级 100% 100%
云南金航线商业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
云南安盛创享投资管理公司 控股 二级 50% 100%
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业
控股 二级 0.64% 100%
（有限合伙）
西安云城置业有限公司 控股 三级 51% 51%
兰州云城小天鹅房地产开发有限公司 控股 三级 60% 60%
西安东智房地产有限公司 全资 二级 100% 100%
陕西普润达投资发展有限公司 全资 二级 100% 100%
成都鼎云房地产开发有限公司 全资 二级 100% 100%
成都城鼎物业服务有限公司 全资 三级 100% 100%
云南城投天堂岛置业有限公司 全资 二级 100% 100%
云南艺术家园房地产开发经营有限公司 控股 二级 51% 51%
云南东方柏丰投资有限责任公司 控股 二级 51% 51%
宁陕县云海房地产开发有限公司 控股 二级 51% 51%
北京房开创意港投资有限公司 控股 二级 90% 90%
天津银润投资有限公司 全资 二级 100% 100%
成都银城置业有限公司 控股 三级 70% 70%
成都云银城物业管理有限公司 全资 四级 100% 100%
奉化银泰置业有限公司 控股 三级 70% 70%
奉化银泰城商业经营管理有限公司 全资 四级 100% 100%
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 控股 三级 70% 70%
宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司 全资 四级 100% 100%
宁波市北仑区银泰一迦培训中心 全资 四级 100% 100%
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
平阳银泰置业有限公司 控股 二级 70% 70%
苍南银泰置业有限公司 控股 二级 70% 70%
杭州海威房地产开发有限公司 控股 二级 70% 70%
宁波银泰置业有限公司 控股 二级 70% 70%
宁波银泰城商业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
杭州西溪银盛置地有限公司 控股 二级 70% 70%
台州银泰置业有限公司 控股 二级 70% 70%
台州银泰商业有限公司 控股 二级 70% 70%
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 控股 二级 70% 70%
黑龙江银泰置地有限公司 控股 二级 70% 70%
哈尔滨银悦商业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 控股 二级 70% 70%
杭州云泰购物中心有限公司 控股 二级 70% 70%
杭州银云商业管理有限公司 控股 二级 70% 70%
北京云城企业管理有限公司 控股 二级 70% 70%
深圳市云佳投资有限公司 控股 二级 51% 51%
深圳云城创建开发有限公司 控股 二级 70% 70%
九江市云城旅游综合开发有限公司 控股 二级 67% 67%
国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙
控股 二级 30% 100%
企业（有限合伙）
深圳前海云彩投资有限公司 全资 二级 100% 100%
上海云城置业有限公司 全资 二级 100% 100%
西双版纳云宇置业有限公司 控股 二级 65% 65%
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 全资 三级 100% 100%
西双版纳明天农业发展有限公司 全资 三级 100% 100%
西双版纳盛璟文化体育发展有限公司 全资 三级 100% 100%
云泰商业管理（天津）有限公司 控股 二级 43% 43%
云成商业管理（北京）有限公司 全资 三级 100% 100%
云泰创新文化发展（天津）有限公司 全资 三级 100% 100%
环球云泰商业管理（成都）有限公司 全资 三级 100% 100%
云南云泰商业管理有限公司 全资 三级 100% 100%
云创商业管理（杭州）有限公司 全资 三级 100% 100%
冕宁康旅投资开发有限公司 全资 二级 100% 100%
杭州萧山银城置业有限公司 控股 二级 67% 67%
海南天联华房地产投资有限公司 控股 二级 75% 75%
海南天利度假酒店有限公司 控股 二级 75% 75%
海南天利酒店有限公司 控股 二级 75% 75%
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
海南天利投资发展有限公司 控股 二级 75% 75%
西双版纳航空投资有限公司 控股 二级 67% 67%
东莞云投置业有限公司 全资 二级 100% 100%
昆明欣江合达城市建设有限公司 控股 二级 70% 70%
西双版纳云辰置业有限公司 控股 二级 51% 51%
西双版纳沧江文旅开发有限公司 全资 二级 100% 100%
七彩（天津）贸易有限公司 全资 二级 100% 100%
成都民生喜神投资有限公司 控股 二级 80% 80%
子公司的持股比例不同于表决权比例的原因、以及持有半数或以下表决权但仍控制被投资单
位的依据说明详见“附注九、在其他主体中的权益（一）在子公司中权益”。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 28 户，减少 5 户，其中：
1. 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成
控制权的经营实体
名称 变更原因
国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙企业（有
投资设立
限合伙）
深圳前海云彩投资有限公司 投资设立
上海云城置业有限公司 投资设立
西双版纳云宇置业有限公司 投资设立
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 股权收购
西双版纳明天农业发展有限公司 股权收购
西双版纳盛璟文化体育发展有限公司 股权收购
云泰商业管理（天津）有限公司 投资设立
云成商业管理（北京）有限公司 投资设立
云泰创新文化发展（天津）有限公司 投资设立
环球云泰商业管理（成都）有限公司 投资设立
云南云泰商业管理有限公司 投资设立
云创商业管理（杭州）有限公司 投资设立
冕宁康旅投资开发有限公司 投资设立
杭州萧山银城置业有限公司 投资设立
海南天联华房地产投资有限公司 股权收购
海南天利度假酒店有限公司 股权收购
海南天利酒店有限公司 股权收购
海南天利投资发展有限公司 股权收购
西双版纳航空投资有限公司 投资设立
名称 变更原因
东莞云投置业有限公司 投资设立
昆明欣江合达城市建设有限公司 投资设立
西双版纳云辰置业有限公司 投资设立
西双版纳沧江文旅开发有限公司 投资设立
七彩（天津）贸易有限公司 投资设立
成都民生喜神投资有限公司 股权收购
成都云银城物业管理有限公司 投资设立
大理满江康旅投资有限公司 投资设立
2. 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧
失控制权的经营实体
名称 变更原因
重庆城海实业发展有限公司 股权处置
重庆城之海物业管理有限公司 股权处置
昆明七彩云南城市建设投资有限公司 股权处置
大理满江康旅投资有限公司 股权处置
云南城投大理置地有限公司 清算注销
合并范围变更主体的具体信息详见“附注七、合并范围的变更”。