冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
冕宁康旅投资开发有限公司（以下简称“本公司”）是由云南城投置业股份有限公司出
资设立的全资子公司，经冕宁县市场监督管理局批准成立于 2018 年 5 月 22 日，统一社会信
用代码：91513433MA696AFT9Y，注册地址：四川省凉山彝族自治州冕宁县长征东路 42 号 3
栋 1 单元 1 号，法定代表人：钟璟，注册资本为人民币 10,000.00 万元。
本公司经营范围：房地产开发经营；养老服务；健康管理；酒店管理；销售电子产品；
市政公用工程；销售工艺品；餐饮服务；旅游资源开发；旅游项目策划服务；园林绿化工程；
百货零售；食品、饮料及烟草制品专门零售（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
二、合并财务报表范围
本公司合并财务报表范围包括冕宁康元置业有限公司 1 家公司。详见本附注“七、在其
他主体中的权益”相关内容。
三、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布
的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计
准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，并基于本附注“四、
重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制财务报表。
2. 持续经营
本公司报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
四、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
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本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发
至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为
资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以 12
个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或
多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（二）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控
制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中
取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价
结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当
期损益。
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（三）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，
计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投
资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该
股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有
股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全
部转入合并日当期的投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发
生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的
从权益中扣减。
6. 合并财务报表的编制方法
(一)合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的
单独主体）均纳入合并财务报表。
本公司为投资性主体的会计政策：本公司仅将为本公司投资活动提供相关服务的子公司
纳入合并财务报表。
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确
认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现
金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
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如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合
并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公
司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的
期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最
终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权
投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债
表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关
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的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投
资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权
之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在
丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
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本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
7. 现金及现金等价物
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易
于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
8. 金融资产和金融负债
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金
融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售
金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关键管理人员决定的对
金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特征
的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）本公司管理
该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，
在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
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融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该
金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产
或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关
交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不同类别的
金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整
后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始确认
金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损失准备
（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊
计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现
金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有限情
况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，
而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价
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值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判
断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或；该金融资产已转移，且该转移满足
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确认该金
融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，
并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该
金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有
关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）
所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的
账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并
将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分
的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃
市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行
的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现
法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以
市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准备。
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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所
有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的已发生信用
减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果该金融
工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损
失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组
合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。（二）如
果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 1
2 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项金融
工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得
计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益
中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用
损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后
信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信
用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损准备的转回金额应当作为减值利得
计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金
融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第 24 号——套期会计》
规定的套期关系的一部分。（二）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。（三）是一项被指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风险变动引起的其公允价值变
动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
9. 应收账款
本公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分的
应收账款，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时所
确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概
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率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负债表
日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
通常情况下，如果逾期超过 30 日，则表明金融工具的信用风险已经显著增加。除非本公司
在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依据的信息，证明即使逾期
超过 30 日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著
增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包
括前瞻性信息。
以组合为基础的评估。对于应收账款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于
信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行的，所
以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险特征，对应收账
款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如下：
（1）按单项计提坏账准备
1）对于单项金额重大并单项计提坏账准备应收账款（单项金额在 200 万元以上），单
独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期
损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2）对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项，若存在客观证据表明公司将
无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
1）无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金等
类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合不计
提坏账准备。
2）账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计提
比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00
其中：1 年以内分项 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 20.00
3－4 年 40.00
4－5 年 80.00
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账龄 应收账款计提比例(%)
5 年以上 100.00
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失
的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现
金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应收
账款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记“信用减值损失”，
贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根据批准
的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收账款”。若核销金额大于已计提的损失准备，
按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的
会计估计政策为：本公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损失率；除了单
项确定预期信用损失率的应收账款外，本公司采用以账龄特征为基础的预期信用损失模型，
通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率
和违约损失率确定预期信用损失率。
10. 其他应收款
本公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加的
金融资产，本公司按照未来 12 个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险自初
始确认后已显著增加的金融资产，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失
的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，本公司按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关
于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行，所
以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特征，对其他应收款
进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
1）对于单项金额重大并单项计提坏账准备其他应收款（单项金额在 200 万元以上），
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当
期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2）对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款，若存在客观证据表明公司
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将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
1）无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金等
类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合不计
提坏账准备。
2）账龄组合：除上述款项以外的其他应收款，公司根据以往的历史经验对应收款项计
提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00
其中：1 年以内分项 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 20.00
3－4 年 40.00
4－5 年 80.00
5 年以上 100.00
预期信用损失计量。本公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果该预期
信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为其他应收款减值
损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，
做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提的损失准
备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的
会计估计政策为：本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
11. 存货
(一)存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主要
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为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、
基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中
的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装
工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产项目
存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加权平均
法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过
时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品
及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数
量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相
关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
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成本。
(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
12. 固定资产
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单
位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5.00 2.38-4.75
机器设备 直线法 10.00 3.00 9.70
运输设备 直线法 4-6 3.00 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3.00 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3.00 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3.00 19.40-32.33
本公司于每年年度终了，对固定资产的额预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
13. 借款费用
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符合
资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生
额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
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14. 无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其中：购
入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，
按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值
确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产按预
计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销
金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发
生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使
用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并在预计
使用寿命内摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
(一)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活
动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
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使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开
发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
15. 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
16. 长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
17. 合同负债
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合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客户
转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，
在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
18. 职工薪酬
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将
应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的
应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时
和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动
关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的
退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险
费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部
退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条
件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险
费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的
差异于发生时计入当期损益。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，
将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工
福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义
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务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
19. 预计负债
预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（二）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则
最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结
果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额
确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
20. 收入确认原则和计量方法
本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三
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方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。
当本公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方
以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或本公司就转让商品的交易提
供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本公司
按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格
与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务：
（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
（1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本公司已将该商品的实物转移给客户；
（3）本公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产以
预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收款项
列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。本
公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售收入
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房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商
品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
21. 政府补助
与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确认为
递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用
寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资
产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的
政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用
的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直
接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进
行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴
息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优
惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该
政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴
息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于
其他情况的，直接计入当期损益。
22. 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时
具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）
该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延
所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不
影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时
间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
23. 租赁
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合
同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控
制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合
同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户是否有权
获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导
已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计
处理。
（2）本公司作为承租人
1）租赁确认
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或
终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是
指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁
期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整
后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准
则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现
率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值
时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内
含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债
调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩
短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或
损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产
的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值
资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁
的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
（3）本公司为出租人
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本公司作为出租人，在租赁开始日，
将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该
项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届
满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买
价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确
定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
部分；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值；⑤租赁资产性
质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹象的，
本公司也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由
承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能
力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
1）融资租赁会计处理
A.初始计量
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承
租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激励的，
扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据
租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使
该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使
终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第
三方向出租人提供的担保余值。
B.后续计量
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，
是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采
用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁的变更未
作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融
资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
C.租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与
租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日
生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租
赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2）经营租赁的会计处理
A.租金的处理
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
B.提供的激励措施
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，
免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中
扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
C.初始直接费用
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
D.折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
E.可变租赁付款额
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计
入当期损益。
F.经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，
与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
24. 重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
（一）新租赁准则
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号租赁>的通知》
（财会〔2018〕35 号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境
外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日
起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据上述会计准则修订，
公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二）关于资金集中管理相关列报
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》（财
会[2021]35 号，以下简称“15 号解释”），其中“二、关于资金集中管理相关列报”的相关
规定如下：
① 列示和披露
企业根据相关法规制度，通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实行
集中统一管理的，对于成员单位归集至集团母公司账户的资金，成员单位应当在资产负债表
“其他应收款”项目中列示，或者根据重要性原则并结合本企业的实际情况，在“其他应收
款”项目之上增设“应收资金集中管理款”项目单独列示；母公司应当在资产负债表“其他
应付款”项目中列示。对于成员单位从集团母公司账户拆借的资金，成员单位应当在资产负
债表“其他应付款”项目中列示；母公司应当在资产负债表“其他应收款”项目中列示。
对于成员单位未归集至集团母公司账户而直接存入财务公司的资金，成员单位应当在资
产负债表“货币资金”项目中列示，根据重要性原则并结合本企业的实际情况，成员单位还
可以在“货币资金”项目之下增设“其中：存放财务公司款项”项目单独列示；财务公司应
当在资产负债表“吸收存款”项目中列示。对于成员单位未从集团母公司账户而直接从财务
公司拆借的资金，成员单位应当在资产负债表“短期借款”项目中列示；财务公司应当在资
产负债表“发放贷款和垫款”项目中列示。
资金集中管理涉及非流动项目的，企业还应当按照《企业会计准则第 30 号——财务报
表列报》关于流动性列示的要求，分别在流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负债列
示。
在集团母公司、成员单位和财务公司的资产负债表中，除符合《企业会计准则第 37 号
——金融工具列报》中有关金融资产和金融负债抵销的规定外，资金集中管理相关金融资产
和金融负债项目不得相互抵销。
企业应当在附注中披露企业实行资金集中管理的事实，作为“货币资金”列示但因资金
集中管理支取受限的资金的金额和情况，作为“货币资金”列示、存入财务公司的资金金额
和情况，以及与资金集中管理相关的“其他应收款”、“应收资金集中管理款”、“其他应付款”
等列报项目、金额及减值有关信息。
本解释所称的财务公司，是指依法接受银保监会的监督管理，以加强企业集团资金集中
管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非银行
金融机构。
① 新旧衔接
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
15 号解释发布前企业的财务报表未按照上述规定列报的，应当按照 15 号解释对比可比
期间的财务报表数据进行相应调整。
生效日期：“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
该事项对本公司 2020 年合并财务报表及母公司财务报表无影响。
（2）重要会计估计变更
本公司报告期内无重要的会计估计变更。
（3）2021 年（首次）起执行新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
2021 年（首次）起执行新租赁准则对本公司年初合并及母公司财务报表相关项目无影响。
五、税项
1.主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物、应税销售服务收入、无形资产或者不动产 9%
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
六、合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，年初系指 2021 年 1 月 1 日，年末系指 2
021 年 12 月 31 日，本年系指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，上年系指 2020 年 1 月
1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
银行存款 28,966,086.97 99,354.26
其他货币资金 406,803.92
合计 29,372,890.89 99,354.26
使用受到限制的货币资金
项目 年末余额 年初余额 受限制的原因
其他货币资金-按揭保证金 406,803.92 按揭保证金
合计 406,803.92 —
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2. 应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
23,109.40 100.00 23,109.40
提坏账准备
其中：账龄组合
无风险组合 23,109.40 100.00 23,109.40
合计 23,109.40 100.00 — — 23,109.40
1）按组合计提应收账款坏账准备
①采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款
年末余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 23,109.40
合计 23,109.40 — —
无风险组合明细
款项性质及不计
单位名称 年末账面余额 账龄
提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
中国建筑第七工程局有限公司 13,626.64 1 年以内 不存在收回风险
信息产业部电子综合勘察研究院 4,277.37 1 年以内 不存在收回风险
其他零星款项 5,205.39 1 年以内 不存在收回风险
小计 23,109.40
合计 23,109.40 —
（2）应收账款按账龄列示
账龄 年末余额
1 年以内（含 1 年） 23,109.40
合计 23,109.40
（3） 按欠款方归集的年末余额应收账款情况
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占应收账款
坏账准
债务人名称 账面余额 账龄 合计的比例
备
（%）
中国建筑第七工程局有限公司 13,626.64 1 年以内 58.97
信息产业部电子综合勘察研究院 4,277.37 1 年以内 18.51
国家税务总局冕宁县税务局 3,346.79 1 年以内 14.48
石姓自然人 1,858.60 1 年以内 8.04
合计 23,109.40 100.00
3. 预付款项
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 138,399.47 100.00
合计 138,399.47 100.00 — —
（2） 按预付对象归集的年末余额较大的预付款情况
占预付款项年
单位名称 年末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
成都市陈维鑫室内设计有限公司 111,454.75 1 年以内 80.53
中石化西昌川渝石化销售有限责任公司 25,000.00 1 年以内 18.06
合计 136,454.75 — 98.59
4. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,038,035.06 1,275.76
合计 1,038,035.06 1,275.76
4.1 其他应收款
（1）其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 994,310.10
押金 8,000.00 1,275.76
代垫款 36,174.96
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款项性质 年末账面余额 年初账面余额
小计 1,038,485.06 1,275.76
坏账准备 450.00
合计 1,038,035.06 1,275.76
（2）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失 期信用损失
预期信用损
(未发生信用 (已发生信用
失
减值) 减值)
2021 年 1 月 1 日余额
上年末其他应收款账
— — — —
面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 450.00 450.00
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2021 年 12 月 31 日余额 450.00 450.00
（3）其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
1 年以内 1,038,485.06
合计 1,038,485.06
（4）其他应收款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 收回或转 年末余额
计提 转销或核销
回
组合计提 450.00 450.00
合计 450.00 450.00
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
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占其他
应收款 坏账
年末余 准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计 年末
数的比 余额
例（%）
云南城投园林园艺有限公司 关联方往来 994,310.10 1 年以内 95.75
四川方胜人力资源服务有限公司 代垫款 13,609.92 1 年以内 1.31
合计 — 1,007,920.02 — 97.06
5. 存货
（1） 存货分类
年末余额 年初余额
项目 存货跌
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
价准备
开发成本 299,337,872.89 16,279,688.59 283,058,184.30 411,326,195.38 411,326,195.38
合计 299,337,872.89 16,279,688.59 283,058,184.30 411,326,195.38 411,326,195.38
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
本年增加 本年减少
项目 年初余额 转回或转 年末余额
计提 其他 其他转出
销
开发成本 16,279,688.59 16,279,688.59
合计 16,279,688.59 16,279,688.59
（3） 存货年末余额中含有借款费用资本化金额的说明
本年增加 本年减少
存货项目名称 年初余额 企业 年末余额
出售
合并 本期计提 其他减少
减少
增加
春风南岸（梦
26,765,312.16 5,342,768.64 14,227,851.87 17,880,228.93
享云麓）
注：利息资本化本年其他减少主要原因系本公司拟转让其持有的冕宁康元置业有限公司
100%股权，满足划分为持有待售类别划分条件，期末将其所有资产划分为持有待售资产，导
致存货对应的利息资本化金额减少 1,422.79 万元。
6. 持有待售资产
项目 年末账面价值 年末公允价值 预计处置费用 预计处置时间
冕宁康元置业有限公司 201,743,341.69 201,743,341.69 2022 年
合计 201,743,341.69 201,743,341.69 —
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注：2021 年 12 月，本公司与自然人曹俊签订《产权交易合同》，拟转让其持有的冕宁康
元置业有限公司 100%股权，满足划分为持有待售类别划分条件，期末将其所有资产划分为持
有待售资产。
7.其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预售款申报待结转税金 878,810.49
待抵扣进项税 3,167,714.92 299,187.41
合计 4,046,525.41 299,187.41
8. 固定资产
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 245,561.90 190,697.33
固定资产清理
合计 245,561.90 190,697.33
8.1 固定资产
（1） 固定资产情况
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
1.年初余额 305,172.42 13,398.06 318,570.48
2.本年增加金额 116,776.60 116,776.60
（1）购置 116,776.60 116,776.60
3.本年减少金额
4.年末余额 305,172.42 130,174.66 435,347.08
二、累计折旧
1.年初余额 117,467.02 10,406.13 127,873.15
2.本年增加金额 56,384.28 5,527.75 61,912.03
（1）计提 56,384.28 5,527.75 61,912.03
3.本年减少金额
4.年末余额 173,851.30 15,933.88 189,785.18
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
3.本年减少金额
4.年末余额
四、账面价值
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项目 运输工具 办公及电子设备 合计
1.年末账面价值 131,321.12 114,240.78 245,561.90
2.年初账面价值 187,705.40 2,991.93 190,697.33
9. 无形资产
项目 计算机软件 合计
一、账面原值
1.年初余额
2.本年增加金额 8,849.56 8,849.56
（1）购置 8,849.56 8,849.56
3.本年减少金额
4.年末余额 8,849.56 8,849.56
二、累计摊销
1.年初余额
2.本年增加金额 1,229.10 1,229.10
（1）计提 1,229.10 1,229.10
3.本年减少金额
4.年末余额 1,229.10 1,229.10
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
3.本年减少金额
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 7,620.46 7,620.46
2.年初账面价值 — —
10. 长期待摊费用
本年 其他减
年初余
项目 本年增加 本年摊销 其他 年末余额 少的原
额
减少 因
装修改造费 1,903,376.00 211,486.22 1,691,889.78
沙盘制作费 249,811.32 27,756.82 222,054.50
合计 — 2,153,187.32 239,243.04 — 1,913,944.28 —
11. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1）未确认递延所得税资产明细
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 21,869,619.78 1,403,920.11
可抵扣亏损 29,964,423.55 133,426,280.56
合计 51,834,043.33 134,830,200.67
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末金额 年初金额 备注
2023 年度 2,146,760.00
2024 年度 15,372,837.94 41,132,275.97
2025 年度 14,591,585.61 90,147,244.59
合计 29,964,423.55 133,426,280.56 —
12.应付账款
（1） 应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
应付工程款及货款 34,041,982.77 1,615,164.34
应付土地款 107,830,378.83
其他 3,353,235.00 1,400,063.47
合计 37,395,217.77 110,845,606.64
（2）本公司本期末账龄超过 1 年的重要应付账款。
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
秋华规划建筑设计（上海）有限公司 620,094.34 未结算
冕宁县电力工程有限公司 153,000.00 未结算
合计 773,094.34 —
13.合同负债
（1） 合同负债情况
项目 年末余额 年初余额
商品房预收款 34,478,810.70
合计 34,478,810.70 —
（2）合同负债的账面价值在本年发生的重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
商品房预收款 34,478,810.70 本年开始预售
合计 34,478,810.70 —
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）商品房预售款明细如下：
项目名称 年末余额 竣工时间 预售比例（%）
春风南岸（梦享云麓） 34,478,810.70 2023 年 24.46
合计 34,478,810.70 —
14.应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 549,905.42 4,123,212.62 3,348,894.59 1,324,223.45
离职后福利-设定提存计划 311,799.95 311,799.95
辞退福利 256,904.00 256,904.00
合计 549,905.42 4,691,916.57 3,917,598.54 1,324,223.45
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 549,905.40 3,694,309.41 2,930,574.22 1,313,640.59
职工福利费 9,199.00 9,199.00
社会保险费 0.02 158,330.06 158,330.08
其中：医疗保险费 0.02 146,460.29 146,460.31
工伤保险费 3,900.98 3,900.98
其他 7,968.79 7,968.79
住房公积金 233,256.60 233,256.60
工会经费和职工教育经费 28,117.55 17,534.69 10,582.86
合计 549,905.42 4,123,212.62 3,348,894.59 1,324,223.45
15. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
个人所得税 5.83 66,351.78
契税 5,169,000.00
合计 5.83 5,235,351.78
16. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 157,368,055.47 227,506,232.57
合计 157,368,055.47 227,506,232.57
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
16.1 其他应付款
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
关联方往来款 133,314,415.19 227,506,132.57
其他往来款 23,018,562.86 100.00
认购金 400,865.00
预提费用 634,212.42
合计 157,368,055.47 227,506,232.57
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 年末余额 未偿还原因
云南城投置业股份有限公司 116,528,478.21 未到偿付期
合计 116,528,478.21 —
17. 持有待售负债
项目 年末余额 年初余额
冕宁康元置业有限公司 234,959,121.00
合计 234,959,121.00 —
注：2021 年 12 月，本公司之与自然人曹俊签订《产权交易合同》，拟转让其持有的冕宁
康元置业有限公司 100%股权，满足划分为持有待售类别划分条件，期末将其所有负债划分为
持有待售负债。
18.一年内到期的非流动负债
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 8,532,947.43
加：一年内到期的应付利息 15,525.21
合计 8,548,472.64 —
（1） 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 8,532,947.43
合计 8,532,947.43 —
（2） 一年内到期的长期借款分类明细及抵押、质押等情况
1）抵押借款
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发
借款单位 借款余额 抵押物
放机构
本公司持有的 61,680.34 ㎡土地(川 2020 冕宁县不
凉山农 动产权第 0001197 号)及在建工程提供抵押；云南省
本公司 8,532,947.43
商银行 康旅控股集团有限公司提供全额连带责任保证担
保。
19.其他流动负债
项目 年末余额 年初余额
待转销项税额 3,103,093.30
合计 3,103,093.30 —
20. 长期借款
（1）长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额 年末利率区间（%）
抵押借款 19,910,210.64 6.55
加：长期借款的应付利息 36,225.50
合计 19,946,436.14 — —
（2） 长期借款分类明细及抵押、质押等情况
1)抵押借款
贷款发放
贷款单位 借款金额 抵押物
机构
本公司持有的 61,680.34 ㎡土地(川 2020 冕宁县
凉山农商 不动产权第 0001197 号)及在建工程提供抵押；
本公司 19,910,210.64
银行 云南省康旅控股集团有限公司提供全额连带责
任保证担保。
合计 19,910,210.64
21.预计负债
项目 年末余额 年初余额 形成原因
土地出让违约金 103,184,550.00 注
合计 — 103,184,550.00
注：2020 年公司因未能按期支付冕宁县自然资源局冕拍 2017-3#地块、冕拍 2018-2#地
块土地出让金，根据土地出让合同条款约定预计逾期付款违约金累计金额 103,184,550.00
元。2021 年 10 月 11 日，冕宁县自然资源局就上述建设用地使用权转让合同纠纷，向冕宁县
人民法院起诉本公司，冕宁县人民法院立案受理后公开开庭进行了审理，并于 2021 年 12 月
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
出具（2021）川 3433 民初 2115 号民事判决书、（2021）川 3433 民初 2111 号民事判决书，
本公司根据上述判决冲回前期计提金额并根据判决重新计提相应的违约金 9,603,696.16 元、
9,582,051.37 元及分期支付利息 3,429,200.00 元、3,801,423.29 元。公司已于 2022 年 1
月 4 日至 1 月 11 日间完成了上述违约金及分期支付利息的支付。
22.实收资本
年初余额 本 本 年末余额
年 年
投资者名称 所占比 所占比
投资金额 增 减 投资金额
例 加 少 例
云南城投置业股份有限公司 100,000,000.00 100.00 100,000,000.00 100.00
合计 100,000,000.00 100.00 100,000,000.00 100.00
23. 未分配利润
项目 年末余额 年初余额
上年年末余额 -135,404,936.27 -43,852,805.78
加：年初未分配利润调整数
本年年初余额 -135,404,936.27 -43,852,805.78
加：本年归属于母公司所有者的净利润 59,869,112.83 -91,552,130.49
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利
本年年末余额 -75,535,823.44 -135,404,936.27
24. 税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
房产税 17,612.44
土地使用税 858,476.50
印花税 217,711.00
车船使用税 1,440.00
合计 236,763.44 858,476.50
25. 销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 954,304.09 616,474.44
销售代理、佣金策划费 3,291,248.19 1,403,920.11
销售部门业务经费 886,517.63
折旧摊销费 239,243.04
其他零星费用合计 278,825.93 502.28
合计 5,650,138.88 2,020,896.83
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
26. 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 1,359,905.64 1,254,269.52
业务经费 373,300.42 206,061.66
中介机构服务费 781,933.35 6,603.77
折旧摊销费 61,912.03 60,824.15
其他零星费用合计 82,709.59 56,501.94
合计 2,659,761.03 1,584,261.04
27. 财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 -1,430,518.69 20,871,151.98
减：利息收入 12,240.86 728.69
其他支出 6,264.35 2,408.51
合计 -1,436,495.20 20,872,831.80
28. 其他收益
项目 本年发生额 上年发生额
代扣代缴个税返还 616.99 1,719.47
合计 616.99 1,719.47
29. 信用减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
其他应收款坏账损失 -450.00
合计 -450.00 —
30. 资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价准备 -16,279,688.59
合计 -16,279,688.59 —
31. 营业外收入
计入本年非经
项目 本年发生额 上年发生额 常性损益的金
额
违约赔偿收入 60,000.00 60,000.00
其他 0.11 0.11
合计 60,000.11 — 60,000.11
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
32. 营业外支出
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
赔偿金、违约金支出 -83,198,802.47 66,217,383.79 -83,198,802.47
合计 -83,198,802.47 66,217,383.79 -83,198,802.47
注：2020 年公司因未能按期支付冕宁县自然资源局冕拍 2017-3#地块、冕拍 2018-2#地
块土地出让金，根据土地出让合同条款约定预计逾期付款违约金累计金额 103,184,550.00
元。2021 年 10 月 11 日，冕宁县自然资源局就上述建设用地使用权转让合同纠纷，向冕宁县
人民法院起诉本公司，冕宁县人民法院立案受理后公开开庭进行了审理并于 2021 年 12 月出
具（2021）川 3433 民初 2115 号民事判决书、（2021）川 3433 民初 2111 号民事判决书，本
公 司 根 据 上 述 判 决 冲 回 前 期 计 提 金 额 并 重 新 计 提 相 应 的 违 约 金 9,603,696.16 元 、
9,582,051.37 元及分期支付利息 3,429,200.00 元、3,801,423.29 元。
33. 现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
往来款 15,605,060.04 99,400,000.00
认筹金 380,865.00
利息收入 12,240.83 728.69
其他 47,858.21 1,850.47
合计 16,046,024.08 99,402,579.16
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
往来款 880,018.07
管理费用及销售费用支出 4,837,121.07 511,490.61
营业外支出 9,668.00
银行手续费 6,264.35 2,408.51
其他 43,550.58 965.79
冻结资金 406,803.92
合计 6,173,757.99 524,532.91
3） 收到的其他与筹资活动有关的现金
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年发生额 上年发生额
收到控股股东及其子公司借款 27,173,074.69
收到企业间借款 131,340,316.51
合计 158,513,391.20 —
4） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
支付企业间借款 54,999,809.35
合计 54,999,809.35 —
（2） 合并现金流量表补充资料
项目 2021 年度 2020 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 59,869,112.83 -91,552,130.49
加：资产减值准备 16,279,688.59
信用资产减值损失 450.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 61,912.03 60,824.15
无形资产摊销 1,229.10
长期待摊费用摊销 239,243.04
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
固定资产报废损失
公允价值变动损失
财务费用 -1,430,518.69 20,871,151.98
投资损失
递延所得税资产减少
递延所得税负债增加
存货的减少 -78,027,260.59 -1,856,549.90
经营性应收项目的减少 -4,303,958.53 -22,755.16
经营性应付项目的增加 -93,027,673.96 72,558,821.88
其他
经营活动产生的现金流量净额 -100,337,776.18 59,362.46
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 28,966,086.97 99,354.26
减：现金的期初余额 99,354.26 39,991.80
53
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2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2021 年度 2020 年度
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 28,866,732.71 59,362.46
（3） 现金和现金等价物
项目 年末余额 年初余额
现金 28,966,086.97 99,354.26
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 28,966,086.97 99,354.26
年末现金和现金等价物余额 28,966,086.97 99,354.26
34. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 406,803.92 为客户按揭提供担保
存货 283,058,184.30 为本公司金融机构借款提供担保
合计 283,464,988.22 —
七、在其他主体中的权益
1.在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
注册 业务性 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 取得方式
地 质 直接 间接
冕宁康元置业有限公司 四川冕宁县 冕宁 房地产 100.00 设立
八、关联方及关联交易
1.控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司的
注册 注册资本
控股股东及最终控制方名称 业务性质 的持股比 表决权比例
地 （万元）
例(%) (%)
云南 房地产开
云南城投置业股份有限公司 160,568.69 100.00 100.00
昆明 发
注：本公司最终控制方为云南省康旅控股集团有限公司。
2.其他关联方
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与本公司关系
云南省康旅控股集团有限公司 最终控制方
云南城投园林园艺有限公司 受同一控股股东控制
中建穗丰置业有限公司 受同一控股股东控制
云南城投物业服务有限公司 受同一控股股东控制
成都民生喜神投资有限公司 受最终控制方控制
云南城投洱海置业有限公司 受最终控制方控制
3.关联交易
（1）关联方资金拆借
本公司向母公司云南城投置业股份有限公司拆入资金，截止 2021 年 12 月 31 日，拆入
资金本息合计金额为 132,503,493.71 元。
（2）采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
云南城投物业服务有限公司冕
接受物业服务 89,580.29
宁分公司
合计 89,580.29 —
4.关联方往来余额
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称 关联方 坏账
账面余额 账面余额 坏账准备
准备
其他应收款
云南城投园林园艺有限公司 994,310.10 —
（2）应付项目
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
其他应付款
中建穗丰置业有限公司 7,042.62 7,042.62
成都民生喜神投资有限公司 536,122.00
云南城投置业股份有限公司 132,503,493.71 227,257,136.91
云南城投洱海置业有限公司 11,052.81 210,662.02
云南省康旅控股集团有限公司 256,704.05
应付账款 云南城投物业服务有限公司 89,580.29
九、或有事项
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司无需要说明的重大或有事项。
十、承诺事项
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
十一、资产负债表日后事项
2021 年 10 月 11 日，冕宁县自然资源局因冕拍 2017-3#地块、冕拍 2018-2#地块建设用
地使用权转让合同纠纷，向冕宁县人民法院起诉本公司，冕宁县人民法院立案受理后公开开
庭进行了审理，并于 2021 年 12 月出具（2021）川 3433 民初 2115 号民事判决书、（2021）
川 3433 民初 2111 号民事判决书，本公司分别根据上述判决重新计提相应的违约金 9,603,6
96.16 元、9,582,051.37 元及分期利息 3,429,200.00 元、3,801,423.29 元。本公司已于 20
22 年 1 月 4 日至 1 月 11 日间完成上述违约金及分期利息的支付。
除上述事项外，本公司无需披露的其他重要资产负债表日后事项。
十二、其他重要事项
1.已判决重要诉讼事项
2021 年 10 月 11 日，冕宁县自然资源局因冕拍 2017-3#地块、冕拍 2018-2#地块建设用
地使用权转让合同纠纷，向冕宁县人民法院起诉本公司，冕宁县人民法院立案受理后公开开
庭进行了审理。
冕宁县人民法院于 2021 年 12 月 20 日出具（2021）川 3433 民初 2115 号民事判决书，
判决如下：一、由被告冕宁康旅投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冕宁县
自然资源局分别自 2019 年 6 月 22 日起至 2019 年 8 月 19 日止以 8,615 万元为基数，按照中
国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率的 1.5 倍计付逾期支付土地出让价款的违约
金；自 2019 年 8 月 20 日起至 2020 年 10 月 27 日至以 8,615 万元为基数，按照全国银行间
同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的 1.5 倍计付逾期支付土地出让价款的违约金；自 2
021 年 1 月 1 日起至 2021 年 3 月 2 日止以 8,615 万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心
公布的贷款市场报价利率的 1.5 倍给付逾期支付土地出让价款的违约金；自 2021 年 3 月 3
日起至 2021 年 8 月 9 日至以 6,615 万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款
市场报价利率的 1.5 倍给付逾期支付土地出让价款的违约金；二、由被告冕宁康旅投资开发
有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冕宁县自然资源局支付分期付款利息 3,429,200
元；三、驳回原告冕宁县自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付
金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履
行期间的债务利息。案件受理费 378,461 元，由原告冕宁县自然资源局负担 290,000 元，由
被告冕宁康旅投资开发有限公司负担 88,461 元。
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
冕宁县人民法院于 2021 年 12 月 20 日出具（2021）川 3433 民初 2111 号民事判决书，
判决如下：一、由被告冕宁康旅投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冕宁县
自然资源局支付逾期交纳土地出让金违约金 9,582,051.37 元；二、由被告冕宁康旅投资开
发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冕宁县自然资源局支付分期付款利息 3,801,4
23.29 元；三、驳回原告冕宁县自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履
行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付
延迟履行期间的债务利息。案件受理费 339,253 元，由原告冕宁县自然资源局负担 255,000
元，由被告冕宁康旅投资开发有限公司负担 84,253 元。本公司已计提相应的违约金。
十三、母公司财务报表主要项目注释
1.应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
23,109.40 100.00 23,109.40
提坏账准备
其中：账龄组合
无风险组合 23,109.40 100.00 23,109.40
合计 23,109.40 100.00 — — 23,109.40
1）按组合计提应收账款坏账准备
①采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款
年末余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 23,109.40
合计 23,109.40 — —
无风险组合明细
款项性质及不计
单位名称 年末账面余额 账龄
提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
中国建筑第七工程局有限公司 13,626.64 1 年以内 不存在收回风险
信息产业部电子综合勘察研究院 4,277.37 1 年以内 不存在收回风险
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
款项性质及不计
单位名称 年末账面余额 账龄
提坏账准备原因
其他零星款项 5,205.39 1 年以内 不存在收回风险
小计 23,109.40
合计 23,109.40 —
（2）应收账款按账龄列示
账 龄 年末余额
1 年以内（含 1 年） 23,109.40
合计 23,109.40
（3） 按欠款方归集的年末余额应收账款情况
占应收账款
坏账准
债务人名称 账面余额 账龄 合计的比例
备
（%）
中国建筑第七工程局有限公司 13,626.64 1 年以内 58.97
信息产业部电子综合勘察研究院 4,277.37 1 年以内 18.51
国家税务总局冕宁县税务局 3,346.79 1 年以内 14.48
石峰 1,858.60 1 年以内 8.04
合计 23,109.40 100.00 —
2.其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,038,035.06 1,275.76
合计 1,038,035.06 1,275.76
2.1 其他应收款
（1）其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 994,310.10
押金 8,000.00 1,275.76
代垫款 36,174.96
小计 1,038,485.06 1,275.76
坏账准备 450.00
合计 1,038,035.06 1,275.76
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冕宁康旅投资开发有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失 期信用损失
预期信用损
(未发生信用 (已发生信用
失
减值) 减值)
2021 年 1 月 1 日余额
上年末其他应收款账
— — — —
面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 450.00 450.00
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2021 年 12 月 31 日余额 450.00 450.00
（3）其他应收款按账龄列示
账 龄 年末余额
1 年以内 1,038,485.06
合计 1,038,485.06
（4）其他应收款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 收回或转 年末余额
计提 转销或核销
回
组合计提 450.00 450.00
合计 450.00 450.00
（5） 按欠款方归集的年末余额的其他应收款情况
占其他应收 坏账
款年末余额 准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
合计数的比 年末
例（%） 余额
云南城投园林园艺有限公司 关联方往来 994,310.10 1 年以内 95.75
四川方胜人力资源服务有限公司 代垫款 13,609.92 1 年以内 1.31
合计 — 1,007,920.02 — 97.06
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