证券代码：600239 证券简称：ST 云城 公告编号：临 2022-147 号
云南城投置业股份有限公司
关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重
组草案的问询函》的补充回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。
上海证券交易所：
2022年10月1日，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”、“公
司”或“上市公司”）披露了《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报
告书（草案）》，并于2022年10月20日收到上海证券交易所下发的《关于对云
南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》 上证公函〔2022〕2590
号）（下称“《问询函》”）。上市公司及相关中介机构对有关问题进行了认真分
析与核查。
2022年11月5日，公司披露了临2022-133号《云南城投置业股份有限公司
关于上海证券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案
的问询函>的部分回复公告》，对于《问询函》中问题1、2、3、6、7、8进行
回复，并根据《问询函》对草案及其摘要等相关文件进行了相应的修改和补
充披露。本回复将针对《问询函》中问题4、5进行补充回复。
如无特别说明，本问询函回复及核查意见中出现的简称均与《云南城投
置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》中的释义内容相
同。
1
重要风险提示
1、康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘
牌的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的 6 个月内向与本公
司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康
源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。
2、本次标的企业股权的受让方尚需确认标的企业其他股东方是否行使优先
购买权后方能确定，本次重组交易对方及交易价格等事项将在重大资产出售报告
书中予以确认，并提交公司董事会及股东大会审议，公司拟与交易对方签署的《产
权交易合同》需在公司股东大会审议通过后生效，相关事项尚存在一定的不确定
性。
3、公司已在云南产权交易所就拟转让的标的企业股权进行正式挂牌，经云
南产权交易所组织交易，确定云南柏丰企业管理（集团）有限公司为云南东方柏
丰投资有限责任公司 51%股权的最高报价方，报价为 25,000.00 元；确定康旅集
团下属全资子公司康源公司为昆明城海房地产开发有限公司 100%的股权等其他
13 家标的企业股权的最高报价方，报价均为挂牌底价。
根据本次交易条件，转让方足额收到受让方支付的产权交易价款的事项应于
标的股权变更登记前完成。
4、根据本次交易条件，受让方应向标的企业提供借款用于各标的企业向上
市公司及下属控股子企业偿还债务。对于受让方为康源公司或其下属公司的，标
的企业向上市公司（包括上市公司合并报表范围内子企业）偿还存续债务本息的
事项应于标的股权变更登记前完成。
截至 2022 年 3 月 31 日，各标的企业应付上市公司及其下属公司的债务共计
492,430.25 万元，具体情况如下：
单位：万元
借入方 借出方 金额
云南城投 29,106.56
云泰商管 44.00
昆明城海
城投物业 3.50
红河地产 0.59
西安东智 云南城投 0.29
海南天联华 云南城投 22,777.46
2
借入方 借出方 金额
海南天利发展 云南城投 95,596.05
红河地产 77.77
云城尊龙 云南城投 115,734.82
云南城投天堂岛置业有限公司 0.19
成都银城 6,881.23
台州银泰置业 8,594.38
宁波银泰 1,225.98
台州银泰
云创商业管理杭州有限公司 1.93
云南城投 25,435.99
杭州银云 5.01
杭州西溪 台州银泰置业 1,110.30
杭州萧山 云南城投 57,073.74
云南城投 48,126.01
东方柏丰
城投物业 0.15
陕西秦汉新城 云南城投 23,817.90
西安海荣实业 云南城投 822.50
西安海荣青东村 云南城投 20,529.76
云尚发展 红河地产 3.73
天津银润 3,000.00
云南城投龙江房地产开发有限公司 625.73
宁波奉化 云南城投 30,133.09
成都银城 136.23
宁波银泰 1,565.34
合计 492,430.25
5、根据本次交易条件，受让方应于《产权交易合同》生效之日起 20 个工作
日内代债务人提前偿还债务或由受让方另行提供融资债权人认可的担保，以解除
上市公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股
东）为标的企业提供的担保（CMBS 除外），或获得上市公司关于无需代作为债
务人的标的企业提前偿还其债务或另行提供融资债权人认可的担保，且解除上市
公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）
为标的企业提供的担保的豁免许可。否则，受让方应在转让方要求的时限内向转
让方（包括转让方合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）提供转让方认
3
可的合法有效的反担保（本条涉及的债务、借款余额及担保情况以受让方代偿债
务、受让方另行提供债权人认可的担保或者受让方提供反担保之日的情况为准）。
受让方可指定其他方履行本条所述的相关义务。
截至 2022 年 3 月 31 日，标的企业作为债务人，由上市公司及其关联方提供
担保的项目（CMBS 除外）担保总额共计 8.14 亿元，上市公司及其关联方担保
比例对应的实际担保余额为 8.14 亿元，具体情况如下：
单位：亿元
序 借款余 上市公司及其关联方提 实际担
债务人 借款期限
号 额 供担保情况 保余额
康旅集团提供连带责任
2014.12.19-
1 昆明城海 6.06 保证担保、上市公司提供 6.06
2026.12.19
抵押担保
2016.12.9-2 康旅集团提供全额连带
2 云城尊龙 2.08 2.08
022.12.9 责任保证担保
合计 8.14 8.14
注：对于上市公司的 CMBS 中，昆仑信托有限责任公司向台州银泰、杭州西溪及宁波奉
化下属奉化银泰城商业发放了余额合计约 32.65 亿元信托贷款，上市公司向相关信托贷款提
供了保证担保。若 3 家标的企业全部由康源公司或其下属企业摘牌，则相关担保的存续将构
成关联担保。2022 年 10 月 21 日，相关 CMBS 召开 2022 年第三次资产支持证券持有人大会，
审议通过了关于申请专项计划提前终止、专项计划剩余资产原状分配的议案以及关于解除既
有抵质押担保的议案。截至本报告书出具日，相关 CMBS 已终止。
对于可能新增的关联担保，上市公司将在相关标的资产办理工商变更前根据
法律法规要求履行审议程序。
4.草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%，杭州西溪、西安东智
和台州银泰评估增值率不足 0.1%。其中，杭州西溪 70%股权按照资产基础法评
估值为 10.89 亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要
为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积 20.58 万平方
米。账面净值 20.03 亿元，相关资产评估增值率为 0。西安东智、云城尊龙、台
州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为 0 的情况。请公司：结
合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格
的合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
4
回复：
一、问题答复
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评
估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。
1、陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%
（1）本次评估基本情况
陕西秦汉新城主要资产为存货与固定资产-房屋建筑物，本次评估增值即主
要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价值 45,607.56 万元，评估价
值 45,734.24 万元，评估增值 126.68 万，增值率 0.28%；固定资产账面价值
6,450.93 万元，评估价值 8,974.95 万元，评估增值 2,524.02 万元，增值率 39.13%。
（2）评估值合理性分析
1）房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策
出台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘
去化率持续下降；2021 年受“1130”政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上
涨；2022 年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，
整体较为疲软，客户置业更加理性。
陕西秦汉新城开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目处于西咸新区远郊，秦
汉新城管委会兰池大道中段，区域市场商办类市场货源充足，以买方市场为主，
客户首选以成熟区域为主，远郊类产品在区域发展缓慢。
2）存货评估过程分析
①评估方法
陕西秦汉新城存货采用静态假设开发法评估，假设开发法是将预测的估价对
象未来开发完成后的价值，减去后续开发成本、税费及适当的利润等，以此求取
估价对象的客观合理价格或价值的方法。
②评估过程
秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业，资产评估专业人员通过对
附近的相似项目进行调查了解，公寓均价在 0.95 万元/平方米左右，社区底商均
价在 1.33 万元/平方米左右，办公均价在 1.06 万元/平方米左右，具体如下：
5
含税均价（元/
名称 项目地址 产品形式
㎡）
西咸新区沣东新城太平路与征
中南未来悦 公寓 10,500
和六路交汇处东北角
橙天地文化中心 康定路以南，尚业路以北，同
公寓 8,500
（橙世万象） 文路以西，同德路以东
紫薇万科生活 西咸新区白马河路与季家路交
公寓 9,400
广场 汇处东
丰邑大道与康定路十字东北角
国润 EOD 总部港 公寓 8,800
（沣西管委会以北）
西咸新区沣泾大道与沣裕路交
绿地铂瑞公馆 公寓 11,000
叉口
西咸新区沣东新城征和四路与
保利和光小户 公寓 10,300
太平路十字东南角
西咸新区能源金贸区西咸管委
中天智汇港 公寓 10,500
会向南 700 米
招商局丝路中心 灞桥世博园 公寓 8,600
西咸新区丰裕路以南，丰登路
东望中心 以北，金融东路以东，沣泾大 公寓 8,800
道以西
经开明光路与北三环交汇处东
中建财智广场 公寓 8,700
北角元朔路地铁口
公寓均价 9,510
辰宇世纪城社区
城东地铁 1 号线半坡站 社区底商 11,700
商业
思路创意工厂社
西安市未央区欧亚大道附近 社区底商 12,400
区商业
半坡国际广场社
长乐路与东三环交汇处 社区底商 12,000
区商业
绿地新里城 西咸新区沣东新城 社区底商 15,900
保利和光尘樾 西咸新区沣东新城 社区底商 14,400
社区底商均价 13,280
景路以西、凤城十路与凤城十
圣朗国际 办公 10,100
一路之间
长安东长安街与京东大道十字
航天城中心广场 办公 9,700
西南角
文景天下 文景路与凤和路 办公 11,000
缤纷新时代 东三环穆将王立交东北角 办公 11,300
中建商务广场 未央区明光路中建商务广场 办公 11,270
办公均价 10,600
6
项目开发的秦汉创业中心（融城璟荟）所处区域人口密度较低、人流量较低，
公寓及办公市场相对低迷，项目去化不理想，实际价格处于同类项目中较低水平。
A、资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 8,600.00 8,800.00 8,700.00
招商局丝路 中建财智广
房屋坐落 融城璟荟 东望中心
中心 场
交易双方情况及
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓
区域功能
商住\投资 商住\投资 商住\投资 商住\投资
定位
项目西邻西
部网货城，项
目距经开核
绿地能源国 绿地能源国
心商圈约 3 公
商业繁华 秦汉新城商 际金融中心、 际金融中心、
里，商圈内汇
程度（配套 圈，较松散， 绿地丝路中 绿地丝路中
集熙地港、大
资源） 人流少 心、鑫苑金边 心、鑫苑金边
融城、汉神购
广场 广场
物广场等大
型商业综合
体
区
“六通”（通 “六通”（通 “六通”（通
位 “六通”（通
上水、通下 上水、通下 上水、通下
状 宗地外基 上水、通下水、
水、通电、通 水、通电、通 水、通电、通
况 础设施 通电、通路、
路、通讯、通 路、通讯、通 路、通讯、通
通讯、通气）
气） 气） 气）
自带社区商 自带社区商
自带社区商业 下沉式商业
自身配套 业及独栋商 业及独栋商
及独栋商业 区
业 业
距离西安北站 1 号线上林路 1 号线上林路
直线距离约 站（1.5 公 站（1.5 公 四号线元朔
4km，驾车约 里）、16 号线 里）、16 号线 路地铁口、2
交通便捷
15 分钟，距离 能源中心站 能源中心站 号线、14 号
程度
陕西咸阳机场 （300 米）就 （300 米）就 线、机场城际
站约 14km，驾 规划在项目 规划在项目 北客站
车约 22 分钟。 附近。 附近。
7
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
周边物业 周边为商住物 周边为商住 周边为商住 周边为商住
类型 业 物业 物业 物业
环境质量 环境条件一 环境条件一 环境条件一
环境条件较好
状况 般 般 般
总楼层 14 层 18 层 19 层 26 层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
旧程度
建筑面积
45-100 ㎡ 38/57/65 ㎡ 32-42 ㎡ 48-56 ㎡
（㎡）
实
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物
状 智能化程度一 智能化程度 智能化程度 智能化程度
设施设备
况 般 一般 一般 一般
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 南北 南北 南北 南北
权 土地使用
出让 出让 出让 出让
益 权类型
状 土地使用
无影响 无影响 无影响 无影响
况 年限
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正,具体比较
指数如下：
待估房地
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
产
交易价格（含税） 8,600.00 8,800.00 8,700.00
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
区
位 商业繁华程度
100.00 103.00 103.00 103.00
状 （配套资源）
况 宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
施
8
待估房地
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
产
自身配套 100.00 100.00 100.00 100.00
交通便捷程度 100.00 101.00 101.00 101.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 98.00 98.00 98.00
总楼层 100.00 97.00 97.00 97.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积（㎡） 100.00 100.00 100.00 100.00
实
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
物
状 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
况 平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权 土地使用权类
100.00 100.00 100.00 100.00
益 型
状
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
况
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
8,600 8,800 8,700
税）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.01 1.01 1.01
实物状况 1.01 1.01 1.01
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 1.02 1.02 1.02
比准价格 8,780 8,990 8,890
待估单价 8,900
9
B、资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的具
有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格
待估 11,700.00 12,400.00 12,000.00
（含税）
辰宇世纪城社区 思路创意工 半坡国际广场社
房屋坐落 融城璟荟
商业 厂社区商业 区商业
交易双方情
况及交易目 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产
现房 现房 现房 现房
状况
房地产用途 商业 商业 商业 商业
区域功
社区商业 社区商业 社区商业 社区商业
能定位
地铁：余家寨、
常青路、百花村、
市中医医院、余 酒店：艾美酒
购物：华润万家
商业繁 家寨地铁站-C 店、灞柳驿
秦汉新城商 超市
华程度 口.教育设施，相 公园：桃花
圈，较松散， 医院：唐都医院、
（配套 对成熟。委估为 潭、浐灞湿地
人流少 西京医院。委估
资源） 社区底商 公园。委估为
为社区底商
医院：西安市中 社区底商
医医院、西安市
第三医院
区 “六通” “六通”（通
“六通”（通上 “六通”（通上
位 宗地外 （通上水、 上水、通下
水、通下水、通 水、通下水、通
状 基础设 通下水、通 水、通电、通
电、通路、通讯、 电、通路、通讯、
况 施 电、通路、 路、通讯、通
通气） 通气）
通讯、通气） 气）
规划童梦、漫享 半坡国际广场项
及康养三大主题 目集高档住宅、
街区。DK1 西侧 大型购物开放式
临近学校，2 层 商街、城市景观
自带社区商 独立商墅，规划 广场为一体，
自身配 桔子酒店、亚
业及独栋商 为童梦主题街 80,000 ㎡旗舰式
套 马逊办公
业 区。DK2 西侧临 商业，30,000 ㎡
养元医疗规划用 城市休闲广场、
地，4 层独立商 休闲、居住、购
墅，设为康养主 物的国际人居新
题街。DK3 临近 潮流。
10
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
市政公园规划用
地，3 层独立商
墅，设为漫享主
题街。
距离西安北
站直线距离
约 4km，驾
余家寨、常青路、
车约 15 分 公交：932、
交通便 百花村、市中医 交通：纺织城地
钟，距离陕 浐灞 3 号线、
捷程度 医院、余家寨地 铁口
西咸阳机场 浐灞 7 号线
铁站-C 口
站约 14km，
驾车约 22
分钟。
周边物 周边为商住 周边为商住
周边为商住物业 周边为商住物业
业类型 物业 物业
环境质 环境条件较 环境条件较
环境条件较好 环境条件较好
量状况 好 好
总楼层 一类高层 总4层 总4层 总4层
临街状
临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
况
建筑物
新旧程 99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
度
建筑面 与估价对象
400-500 ㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近
积（㎡） 相近
实 装修情
毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物 况
状 设施设 智能化程度 智能化程度
智能化程度一般 智能化程度一般
况 备 一般 一般
平面布
合理 合理 合理 合理
局
工程质
无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
量
建筑结
钢混 钢混 钢混 钢混
构
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
土地使
权
用权类 出让 出让 出让 出让
益
型
状
土地使
况 无影响 无影响 无影响 无影响
用年限
11
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 11,700.00 12,400.00 12,000.00
交易双方情况及交
100.00 100.00 100.00 100.00
易目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方
100.00 100.00 100.00 100.00
式
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定
100.00 100.00 100.00 100.00
位
商业繁华程
度（配套资 100.00 105.00 105.00 105.00
源）
宗地外基础
区 100.00 100.00 100.00 100.00
设施
位 自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
状
交通便捷程
况 100.00 103.00 103.00 103.00
度
周边物业类
100.00 100.00 100.00 100.00
型
环境质量状
100.00 100.00 100.00 100.00
况
总楼层 100.00 103.00 103.00 103.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧
100.00 100.00 100.00 100.00
程度
建筑面积
100.00 100.00 100.00 100.00
实 （㎡）
物 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
状 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
况
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权 土地使用权
100.00 100.00 100.00 100.00
益 类型
12
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
状 土地使用年
100.00 100.00 100.00 100.00
况 限
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
11,700 12,400 12,000
（含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.86 0.86 0.86
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 10,000 10,600 10,260
待估单价 10,300
C、资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 10,100.00 9,700.00 11,000.00
航天城中心
房屋坐落 融城璟荟 圣朗国际 文景天下
广场
交易双方情况及
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 办公 办公 办公 办公
区域功能定
办公 办公 办公 办公
位
景路以西、凤 通：地铁口
区
城十路与凤 1,200m，市图
位 航天城壹街
商业繁华程 城十一路之 书馆站
状 秦汉新城商 区、航天城星
度（配套资 间黄金地段， 医院：长安医
况 圈 座广场、里坊
源） 距运动公园 院、西安凤城
PARK
站地铁口 700 医院、未央华
米 瑞医院、西安
13
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
京和动物医
院(总院)。
购物：华润万
家便利超市
(西安凤城一
路店)、蓝海
风漫巷、明
光路花卉市
场
“六通”（通 “六通”（通 “六通”（通 “六通”（通
上水、通下 上水、通下 上水、通下 上水、通下
宗地外基础
水、通电、通 水、通电、通 水、通电、通 水、通电、通
设施
路、通讯、通 路、通讯、通 路、通讯、通 路、通讯、通
气） 气） 气） 气）
自带社区商 地上车位数 商业：呷哺、
自身配套 业及独栋商 25；地下车位 车位 1808 川渝人家、西
业 数 345 贝、莜面村
距离西安北 地铁 4 号线
站直线距离 （东长安街
地铁 2 号线运
约 4km，驾车 站）、2 号线
动公园站向 地铁口
交通便捷程 约 15 分钟， （航天城
西 800 米;距 1,200m，市图
度 距离陕西咸 站）；公交 260
北客站 1,500 书馆站
阳机场站约 路、239 路、
米
14km，驾车约 177 路、189
22 分钟。 路
周边物业类 周边为商住 周边为商住 周边为商住 周边为商住
型 物业 物业 物业 物业
环境质量状 环境条件较 环境条件较 环境条件较 环境条件较
况 好 好 好 好
总楼层 总 16 层 总 24 层 总 22 层 总 25 层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
程度
建筑面积
45-100 ㎡ 65-750 ㎡ 35-1384 ㎡ 65-750 ㎡
实 （㎡）
物 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
状 智能化程度 智能化程度 智能化程度 智能化程度
况 设施设备
一般 一般 一般 一般
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
14
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
朝向 南北 南北 南北 南北
权 土地使用权
出让 出让 出让 出让
益 类型
状 土地使用年
无影响 无影响 无影响 无影响
况 限
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 10,100.00 9,700.00 11,000.00
交易双方情况及交
100.00 100.00 100.00 100.00
易目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方
100.00 100.00 100.00 100.00
式
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定
100.00 100.00 100.00 100.00
位
商业繁华程
度（配套资 100.00 105.00 105.00 105.00
源）
宗地外基础
区 100.00 100.00 100.00 100.00
设施
位 自身配套 100.00 103.00 103.00 103.00
状
交通便捷程
况 100.00 105.00 105.00 105.00
度
周边物业类
100.00 100.00 100.00 100.00
型
环境质量状
100.00 100.00 100.00 100.00
况
总楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
临街状况 100.00 105.00 105.00 105.00
建筑物新旧
实 100.00 100.00 100.00 100.00
程度
物 建筑面积
状 100.00 98.00 98.00 98.00
（㎡）
况
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
15
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权 土地使用权
100.00 100.00 100.00 100.00
益 类型
状 土地使用年
100.00 100.00 100.00 100.00
况 限
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
10,100 9,700 11,000
税）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 0.98 0.98 0.98
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 8,730 8,390 9,510
待估单价 8,900
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定公寓与办公平均销售单价 0.89 万元/平米左右，2021 年项目
公寓预售成交均价为 0.73 万元/平米；底商平均销售单价 1.03 万元/平米左右。
评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。
3）固定资产—房屋建筑物评估过程分析
①评估方法
陕西秦汉新城的房屋建筑物为商业独栋 1-5 号楼，本次评估采用市场比较法
进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条
件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易
16
日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行
修正，从而确定估价对象价格的方法。
②评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，一层商业均价
1.38 万左右，具体如下：
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
太华路与凤城五
中南君启 一层商业 14,400
路交汇处东南角
长安东长安街与
思路创意工厂 京东大道十字西 一层商业 13,500
南角
半坡国际广场 文景路与凤和路 一层商业 13,500
凤城七路市政商
四海唐人街 一层商业 12,000
圈
绿地西安世界中 西咸新区沣西新
一层商业 15,900
心 城
商业一层均价 13,860
陕西秦汉新城所开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目位置为远郊，人口密
度及人流量较低，实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近
区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体
案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 待估 14,400.00 13,500.00 13,500.00
房屋坐落 融城璟荟 中南君启 思路创意工厂 半坡国际广场
交易双方情况及交
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 商业 商业 商业 商业
商业办公（独 商业办公（独 商业办公（独 商业办公（独
区域功能定位
栋） 栋） 栋） 栋）
区
多路地铁站-C
位 酒店：艾美酒 购物：华润万
秦汉新城商 口.教育设施
状 商业繁华程度 店、灞柳驿 家超市
圈，较松散， 成熟，医院：
况 （配套资源） 公园：桃花潭、医院：唐都医
人流少 西安市中医医
浐灞湿地公园 院、西京医院
院、西安市第
17
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
三医院
“六通”（通 “六通”（通 “六通”（通 “六通”（通
宗地外基础设 上水、通下水、上水、通下水、上水、通下水、上水、通下水、
施 通电、通路、 通电、通路、 通电、通路、 通电、通路、
通讯、通气） 通讯、通气） 通讯、通气） 通讯、通气）
规划童梦、漫
享及康养三大
主题街区。DK1 半坡国际广场
西侧临近学 项目集高档住
校，2 层独立商 宅、大型购物
墅，规划为童 开放式商街、
梦主题街区。 城市景观广场
自带社区商业 DK2 西侧临养 桔子酒店、亚 为一体，80000
自身配套
及独栋商业 元医疗规划用 马逊办公 ㎡旗舰式商
地，4 层独立商 业，30000 ㎡城
墅，设为康养 市休闲广场、
主题街。DK3 临 休闲、居住、
近市政公园规 购物的国际人
划用地，3 层独 居新潮流。
立商墅，设为
漫享主题街。
距离西安北站
直线距离约 余家寨、常青
4km，驾车约 15 路、百花村、 公交：932、浐
交通：纺织城
交通便捷程度 分钟，距离陕 市中医医院、 灞 3 号线、浐
地铁口
西咸阳机场站 余家寨地铁站 灞 7 号线
约 14km，驾车 -C 口
约 22 分钟。
周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物
周边物业类型
业 业 业 业
环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
楼层 一层 一层 一层 一层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧程
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
实 度
物 与估价对象相 与估价对象相 与估价对象相
建筑面积（㎡） 2300 ㎡
状 近 近 近
况 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一
设施设备
般 般 般 般
18
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 合理 合理 合理 合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
权 土地使用权类
出让 出让 出让 出让
益 型
状
土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 14,400.00 13,500.00 13,500.00
交易双方情况及交
100.00 100.00 100.00 100.00
易目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 105.00 105.00 105.00
（配套资源）
宗地外基础设
区位 100.00 100.00 100.00 100.00
施
状况
自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
交通便捷程度 100.00 103.00 103.00 103.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
实物 临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 建 筑 物 新 旧 程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积（㎡) 100.00 100.00 100.00 100.00
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
19
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权益 土 地 使 用 权 类
100.00 100.00 100.00 100.00
状况 型
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡） 14,400 13,500 13,500
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.88 0.88 0.88
比准价格 12680 11890 11,890
待估单价 12,200
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定商业一层平均定价 1.22 万元/平方左右，再对不同的楼层进行
价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围
内。
综上所述，由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素，商办类业
态主要以买方市场为主，项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现
和陕西秦汉新城秦汉创业中心（融城璟荟）项目的具体情况来看，本次评估陕西
秦汉新城的存货和房屋建筑物估值在合理范围内。
2、杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足 0.1%
（1）杭州西溪
1）本次评估基本情况
20
杭州西溪的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心，建筑面积共
205,752.89 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 114,849.03 ㎡，可租赁面积
59,727.14 ㎡；车位及配套设施建筑面积 90,903.86 ㎡，车位共 1,768 个，投资
性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为
200,986.00 万元，评估价值为 200,343.24 万元，比未审财务报表数减值 643.76
万元，减值率为 0.3%；项目剩余存货（包括 279 个可售车位及 1 套 40.35 ㎡商
铺）
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地
产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①杭州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022 年上半年杭州经济增长放缓，
上半年实现生产总值（GDP）9003 亿元，按不变价格计算，同比增长 1.2%，低于
全国增速 1.3 个百分点。2022 年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-6 月销售面积同
比下降 45.2%，2022 年第二季度全市商业物业成交均价 25,945 元/㎡，同比下降
3.7%，主城区商业库存 1.5 万套，去化周期为 58.3（12 个月为基准）。总体来看
杭州商业地产库存压力较大，去化周期长，市场表现疲软。
西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口，紧邻地铁 5
号线浙大紫金港站，是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。
周边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区，5KM 范围内分布有新天
地商业中心、五洲国际广场、印象城（古墩路店）、城西银泰城、西溪栖悦城
（2018 年重新开业）、龙湖西溪天街（2019 年年底开业）、龙湖紫荆天街（2019
年年底开业）等多个大型综合性购物中心，市场竞争非常激烈；项目紧邻浙大紫
金港和西溪湿地公园，商服繁华度较高，自然环境较好，周边医疗、教育、金融
配套完善。附近有多路公交车及地跌 5 号线可以通达，周边路网发达，交通便捷，
可通达性及可及性好。
②投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
21
杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割
出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，
难以进行对比。
B、商铺评估过程
由于西溪银泰购物中心配套商街已于 2018 年前销售完毕，与基准日时点相
差较远，销售价格无可比性。经资产评估人员通过对 58 同城、链家网、安居客、
房天下等网络信息平台查询，杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有 5
个二手商铺对外挂牌销售，具体挂牌信息如下：
物业 楼 面积 挂牌时 挂牌单价 可比
序号 位置 挂牌价（元） 备注
类型 层 （㎡） 间 （元/㎡） 性
西溪 位于商业
商业
银泰 2022 年 街转角
1 街商 1 95.63 3,300,000.00 34,508.00 强
城商 7月 处，位置
铺
业街 较好
西溪
商业 位于商业
银泰 2022 年
2 街商 1 198.00 5,600,000.00 28,282.83 街侧边， 强
城商 10 月
铺 位置一般
业街
西溪
商业 位于商业
银泰 2022 年
3 街商 1 130.00 4,280,000.00 32,923.08 街主街， 强
城商 10 月
铺 位置较好
业街
西溪 位于商业
商业
银泰 2022 年 街转角
4 街商 1 144.00 5,100,000.00 35,416.67 强
城商 6月 处，位置
铺
业街 较好
西溪
商业 位于二楼
银泰 2021 年
5 街商 2 47.83 2,200,000.00 45,996.24 电梯口， 较弱
城商 2月
铺 位置很好
业街
经评估人员核实，上述 1~4 项挂牌时间在近半年以内，在实际成交时有一定
优惠；第 5 项挂牌时间接近 2 年，该单个商铺位于商业街二楼电梯口，位置很好，
面积较小，当时购买时单价较高，近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响，实
体铺面量价齐跌，许多商铺有价无市，导致该铺面长期挂牌，其挂牌价格与真实
市场成交价格偏离较大，可比性较弱。
另外，经评估人员调查了解，杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价（含税）
3.2 万元/㎡左右，具体信息如下：
22
楼 挂牌含税单价（元/
序号 位置 物业类型
层 ㎡）
1 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 28,282.83
2 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 32,923.08
3 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 35,416.67
4 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 17,777.78
5 西湖区双龙街金色西溪商务中心 临街商铺 1 30,303.03
6 西湖区西溪银泰城对面 临街商铺 1 25,157.23
7 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,153.85
商业街商
8 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 35,226.30
铺
商业街商
9 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 38,461.54
铺
商业街商
10 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 26,530.61
铺
商业街商
11 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 30,000.00
铺
12 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,839.02
商业街商
13 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 33,707.87
铺
商业街商
14 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角处 1 35,955.06
铺
商业街商
15 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对面 1 29,205.61
铺
16 西湖区绿城西溪世纪中心 1 期 临街商铺 1 56,772.91
17 西湖区双龙街蒋村地铁口 临街商铺 1 31,594.20
18 西湖区文一西路 767 号绿城西溪国际 临街商铺 1 41,739.13
19 西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑 临街商铺 1 33,076.92
20 商铺平均含税单价 32,000.00
以上价格均为挂牌价，在实际成交时存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，则对比平均不含税单价约为
29,900.00 元/㎡（32,000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例
（西溪银泰城商业街第 1~第 3 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及
特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、
权益因素，具体案例选取及因素比较如下：
23
比较因素条件说明表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
西溪银泰城购物 西溪银泰城 西溪银泰城 西溪银泰城
房屋座落
中心 商业街 商业街 商业街
修正后交易价格
32,207.47 26,397.31 30,728.21
（元/㎡，不含税）
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
2022 年 11
交易日期 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
月
房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺
西湖区西溪 西湖区西溪 西湖区西溪
产 业 聚 集 规 西湖区西溪银泰
银泰城商 银泰城商圈， 银泰城商圈，
模 、 商 业 繁 城商圈，商业繁华
圈，商业繁 商业繁华度 商业繁华度
华程度 度较高
华度较高 较高 较高
基础设施、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
医疗、教育、金融
公共设施完 金融配套设 金融配套设 金融配套设
配套设施完善
善程度 施完善 施完善 施完善
地铁 5 号线
地铁 5 号线直 地铁 5 号线
地铁 5 号线直达， 直达，多条
交通便捷程 达，多条公交 直达，多条公
多条公交线路经 公交线路经
度 线路经过，交 交线路经过，
过，交通便捷 过，交通便
通便捷 交通便捷
捷
区
位 楼层 1层 1层 1层 1层
因 西湖区新兴 西湖区新兴 西湖区新兴
素 西湖区新兴的购
的购物中 的购物中心， 的购物中心，
市场成熟度 物中心，市场成熟
心，市场成 市场成熟度 市场成熟度
度较高
熟度较高 较高 较高
临近西溪国
临近西溪国 临近西溪国
临近西溪国家湿 家湿地公
环境质量、 家湿地公园， 家湿地公园，
地公园，环境质 园，环境质
周围景观 环境质量、周 环境质量、周
量、周围景观较好 量、周围景
围景观较好 围景观较好
观较好
商业街较好 位于商业街 商业街较好
大型购物中心，人
人流量 的位置，人 侧边，人流量 的位置，人流
流量大
流量较大 一般 量较大
住宅商业混 住宅商业混 住宅商业混
城市规划 住宅商业混合区
合区 合区 合区
实 临街状况 一面临街 两面临街 一面临街 一面临街
物
因 95.63 ㎡面 198 ㎡面积较 130 ㎡面积较
面积 面积大
素 积适中 大 大
24
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
装修情况 精装 普装 普装 普装
经营限制 不限 不限 不限 不限
约 32%公摊 约 32%公摊比 约 32%公摊比
平面布局 约 48%公摊比例高
比例一般 例一般 例一般
周边多为办 周边多为办 周边多为办
周边多为办公、餐
周边业态 公、餐饮、 公、餐饮、居 公、餐饮、居
饮、居民区
居民区 民区 民区
新旧程度 较新 较新 较新 较新
土地年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
权
益 他项权利 无 无 无 无
因
素 其他受限状
无 无 无 无
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素条件指数表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡，不含
32,207.47 26,397.31 30,728.21
税）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 98 98 98
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、
100 100 100 100
商业繁华程度
基础设施、公共
100 100 100 100
设施完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
区
位 楼层 100 100 100 100
因
素 市场成熟度 100 100 100 100
环境质量、周围
100 100 100 100
景观
人流量 100 98 96 98
城市规划 100 100 100 100
实 临街状况 100 105 100 100
物 面积 100 105 102 102
因
素 装修情况 100 98 98 98
25
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
经营限制 100 100 100 100
平面布局 100 103 103 103
周边业态 100 100 100 100
新旧程度 100 100 100 100
权 土地年限 100 100 100 100
益 他项权利 100 100 100 100
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/㎡，不含
32,207.47 26,397.31 30,728.21
税)
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/98 100/98 100/98
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、
100/（100） 100/100 100/100 100/100
商业繁华程度
基础设施、公共
100/（100） 100/100 100/100 100/100
设施完善程度
交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
区
位 楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围
100/（100） 100/100 100/100 100/100
景观
人流量 100/（100） 100/98 100/96 100/98
城市规划 100/（100） 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/（100） 100/105 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/105 100/102 100/102
实 装修情况 100/（100） 100/98 100/98 100/98
物 经营限制 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 平面布局 100/（100） 100/103 100/103 100/103
周边业态 100/（100） 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
26
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
权 土地年限 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 0.9356 1.0324 1.0113
比准价格 30,134.40 27,252.03 31,075.75
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价（不含税），
即：
估价对象评估单价=（30,134.40+27,252.03+31,075.75）÷3
=29,500.00（元/平方米）（取整）
C、车位评估过程
经资产评估专业人员调查了解，杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌
均价 19.50 万元/个左右，具体信息如下：
序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌含税单价（万元/个）
1 郡原公元里 车位 -1 22.00
2 金色水岸 车位 -1 20.00
3 天虹公寓 车位 -1 20.00
4 绿城西溪世纪中心 车位 -1 18.00
5 中旅紫金名门 车位 -1 20.00
6 宝嘉誉府 车位 -1 19.00
7 都市水乡水秀苑 车位 -1 18.00
8 龙湖西溪天街 车位 -1 19.00
9 平均 19.50
以上价格均为挂牌价，与实际成交价存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，经过修正后的车位不含税平均
单价约为 18.20 万元/个（19.50×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点，选取了
与被评估车位相类似的三个案例（第 2、第 3 及第 5 项）进行比较，选择比较因
素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体
案例选取及因素比较如下：
比较因素条件说明表
27
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门
修正后交易价格(万
18.67 18.67 18.67
元/个，不含税价)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 车位 车位 车位 车位
产业聚集规 西溪银泰城商 西溪湿地商 紫金广场商 龙湖紫金天街
模、商业繁华 圈，商业繁华 圈，商业繁华 圈，商业繁华 商圈，商业繁
程度 度较高 度较高 度较高 华度较高
基础设施、公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共设施完善 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施
程度 完善 完善 完善 完善
临地铁 19 号 临地铁 2 号线
地铁 5 号线直 紧邻地铁 2 号
线约 1 公里， 约 600 米，多
交 通 便 捷 程 达，多条公交 线，多条公交
多条公交线路 条公交线路经
度 线路经过，交 线路经过，交
区位 经过，交通较 过，交通较便
通便捷 通便捷
因素 便捷 捷
西湖区新兴的 西湖区国家湿 浙大紫金港校 西湖区新兴的
市场成熟度 购物中心，市 地公园旁，市 区附近，市场 购物中心，市
场成熟度较高 场成熟度较高 成熟度较高 场成熟度较高
临浙大紫金港
临近西溪国家 紧邻西溪国家 周边分布有多
校区和大运河
环境质量、周 湿地公园，环 湿地公园，环 所学校，环境
公园，环境质
围景观 境质量、周围 境质量、周围 质量、周围景
量、周围景观
景观较好 景观好 观较好
好
楼层 负一 负一 负一 负一
距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置
出入便捷度 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便
捷 捷 捷 捷
面积 标准停车位 标准停车位 标准停车位 标准停车位
车位配比 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1
平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理
实物
因素 建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构
消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、
配套设施 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐
全 全 全 全
当地知名物 当地知名物 当地知名物 当地知名物
物业管理
业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好
28
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门
权 他项权利 无 无 无 无
益
因 其他受限状
无 无 无 无
素 况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素条件指数表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
修正后交易价格（万元/
18.67 18.67 18.67
个，不含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商
100 100 100 100
业繁华程度
基础设施、公共设
100 100 100 100
施完善程度
区位 交通便捷程度 100 98 100 98
因素
市场成熟度 100 100 100 100
环境质量、周围景
100 102 102 100
观
楼层 100 100 100 100
出入便捷度 100 100 100 100
面积 100 100 100 100
车位配比 100 100 100 100
实物
平面布置 100 100 100 100
因素
建筑结构 100 100 100 100
配套设施 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
权 他项权利 100 100 100 100
益
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
29
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
修正后交易价格（万元/
18.67 18.67 18.67
个，不含税价）
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/100 100/100 100/100
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、
100/（100） 100/100 100/100 100/100
商业繁华程度
基础设施、公共
100/（100） 100/100 100/100 100/100
设施完善程度
区位 交通便捷程度 100/（100） 100/98 100/100 100/98
因素
市场成熟度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围
100/（100） 100/102 100/102 100/100
景观
楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
出入便捷度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/100 100/100 100/100
车位配比 100/（100） 100/100 100/100 100/100
实物
平面布置 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因素
建筑结构 100/（100） 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/（100） 100/100 100/100 100/100
权 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 1.0004 0.9804 1.0204
比准价格 18.67 18.30 19.05
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（18.67+18.30+19.05）÷3
=18.67（万元/个）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物
30
因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价 2.95 万元/㎡左右，负
一楼车位平均销售单价 18.67 万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价
在合理范围内。
③委估资产对比价值
杭州西溪 B1-4F 商铺面积约 11.48 万㎡，配套车位 1,768 个，由于产权证无
法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑
大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车
位价为 7 万元/个，该小区总车位 736 个，已售 359，未售 377 个，未售车位采
用整体打包拍卖的方式出售，其中 358 个车位被拍卖，拍卖价为 2,080 万元，拍
卖均价为 5.81 万元/个，整体打包出售的折价系数约为 0.83。本次考虑一定的
地区差异，统一在上述评估均价基础上按 0.9 的规模系数修正。
楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行
修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：
均价 价格比
项目名 外街 销售时
序号 类型 位置 （万元 （相比一
称 楼层 间
/㎡） 楼）
大商业自 一楼 5.35 100%
滨江龙
1 持，外街商 江汉路 1337 号 二楼 2017 年 3.50 65%
湖天街
铺销售 三楼 3.00 56%
大商业自 余杭塘路与花 一楼 4.00 100%
龙湖西
2 持，外街商 蒋路交汇处（写 二楼 2018 年 2.80 70%
溪天街
铺销售 字楼、商业） 三楼 2.15 54%
大商业自 一楼 4.40 100%
华夏之 持，外街 2 余杭塘路与海 二楼 2.75 63%
3 2020 年
心 万方商铺 鸥路交汇处
三楼 2.55 58%
销售
大商业自 一楼 4.10 100%
金帝融 持，外街 3 萧山区通惠南 二楼 2.35 57%
4 2021 年
泰城 万方商铺 路 667 号
三楼 1.60 39%
销售
从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为 57%~70%、
三楼对比一楼的楼层价格修正系数为 39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各楼
层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：
31
市场修正 本项目配套
本项目单位 本项目租金
系数区间 商业街销售 本次修正系
楼层 租金（元/ 比率（对比一
（对比一 比率（对比一 数取值
㎡月） 楼）
楼） 楼）
一楼 1.0 1.0 263.11 1.0 1.0
二楼 0.57~0.7 0.67 159.76 0.61 0.65
三楼 0.39~0.58 0.48 135.43 0.51 0.5
四楼 - 139.90 0.53 0.5
负一楼 - 80.83 0.31 0.4
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照 0.5 修正系数计取；负一楼一般作
为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照 0.4 修正系
数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的
时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车
位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调
查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：
序号 项目名称 位置 成交时间 楼层 平均单价（万元/个）
绍兴路与德胜路 负二楼 22
1 现代野风之星 2016 年
交汇处写字楼 负三楼 20
拱墅区萍水东街 负一楼 17
2 运河万科中心 与花园岗街交叉 2018 年
口 400 米，写字楼 负二楼 16
余杭塘路与花蒋 负一楼 18
3 西溪龙湖天街 路交汇处（写字 2020 年 负二楼 16
楼、商业） 负三楼 15
根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在 1~2 万元/层，本次楼
层价差取 1.5 万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评
估值如下：
32
车位数 基准单价（元 规模修 修正后单价 不含税估值
序号 楼层 物业类型 建筑面积（㎡） 楼层修正 备注
量（个） /㎡或个） 正 （元/㎡或个） （万元）
1 1F 大型购物中心 22,524.12 29,500.00 0.90 1.00 26,550.00 59,801.54
2 2F 大型购物中心 21,424.22 29,500.00 0.90 0.65 15,930.00 36,972.85
3 3F 大型购物中心 21,554.37 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 28,613.43
4 4F 大型购物中心 19,463.49 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 25,837.78
5 顶层 大型购物中心 505.53 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 671.09
6 B1F 大型购物中心 29,377.30 29,500.00 0.90 0.40 10,620.00 31,198.69
地下非机动车 配套设施，
7 B1F 3,762.02
库 不可销售
8 B1F 配套车位 5,467.26 115 186,700.00 0.90 - 166,860.00 1,932.35
9 B2F 配套车位 27,297.29 566 186,700.00 0.90 15,000.00 151,860.00 8,661.50
10 B3F 配套车位 27,085.97 512 186,700.00 0.90 30,000.00 136,860.00 7,067.14
11 B4F 配套车位 27,102.59 575 186,700.00 0.90 45,000.00 121,860.00 7,074.23
地下室楼梯及 配套设施，
12 188.73
地下管井 不可销售
13 合计 205,752.89 207,830.60
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为 207,830.60 万元，与本次投资性房地产的评估值 200,343.24 万元差异 3.7%，
评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商
业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
33
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年
收益率在 4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪 2021 年的收益率为 4.90%，
2022 年预测的收益率为 4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16 处）的新城控
股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。根
据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不
变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平
之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，
有利于保障上市公司的利益。
（2）西安东智
1）本次评估基本情况
西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值 7,108.72 万元，
评估价值 7,016.79 万元，评估减值 91.93 万元，减值率 1.3%；投资性房地产未
审账面价值为 12,508.55 万元，评估价值相 12,410.21 万元，比未审财务报表数
减值 98.34 万元，减值率为 0.8%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果是存
货与投资性房地产评估增值为零。
2）评估值合理性分析
①房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策
出台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘
去化率持续下降；2021 年受“1130 政策”影响，供应受阻，开盘去化率逆势上
涨；2022 年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，
整体较为疲软，客户置业更加理性。
西安东智开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六
路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足，市场相对低
迷。
②存货评估过程分析
34
A、评估方法
西安东智存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价值=评估销售单
价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润
率-土地增值税率）。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价 8.9
万左右，具体如下
名称 所在位置 用途 成交单价(不含税)（元/个）
永和璞玉小区 高新-丈八北路 地下车位 10.00
华远君城 高新-锦业路 地下车位 8.38
天朗蓝湖树 高新-锦业路 地下车位 7.24
复地优尚国际 高新-锦业路 地下车位 7.38
车位平均 8.9
公司所开发的“融城东海”项目，已于 2019 年便完成竣工并交付使用，地
上业态去化率近 84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置
交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能
让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区
位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约 7.4 万/个左右，评估
均价在合理范围内。
销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情
况确定。
销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。
销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。
销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。
适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。
土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值
税。
若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不
再扣减销售所得税及适当净利润。
35
通过上述计算，得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可
比较，本次存货评估价值具有合理性。
③投资性房地产评估过程分析
A、评估方法
投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，
选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案
例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对
象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在 2.3
万左右，办公均价 1.1 万左右，具体如下：
成交单价（不含
名称 所在区域 位置 用途
税）（元/㎡）
锦业二路与丈
锦悦府 高新-锦业路 八六路十字东 商业 22,930
南角
锦业一路与丈
永威时代中心 高新-锦业路 商业 21,559
八二路十字
丈八北路陕西
国宾中央区 高新-锦业路 商业 26,133
宾馆正北侧
子午大道与学
长安-常宁新
万景荔知湾 府大街十字东 商业 22,587
区
南角
益田假日里 高新-锦业路 锦业路 7 号 商业 24,173
商业平均 23,467
锦业一路与丈
宝德云谷国际 高新-高新路 八三路十字西 办公 11,460
南角
丈八六路与锦
融城东海 高新路 业路十字南 300 办公 9,012
米
绿地领海大厦 高新 锦业一路 1 号 办公 10,267
汇鑫 IBC 高新 丈八一路 办公 11,086
唐延路与锦业
旺都 高新-高新路 路十字向西 100 办公 13,760
米
办公平均 11,118
36
a、办公业态评估
由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体
智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。
资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比
性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（不
待估 9,012 10,267 11,086
含税价）
绿地领海大
房屋坐落 融城东海 融城东海 汇鑫 IBC
厦
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房
商业繁华程度 一般 一般 较繁华 较繁华
基础设施达 基础设施达 基础设施达 基础设施达
到六通，医 到六通，医 到六通，医 到六通，医
基础设施、公共
院、学校、超 院、学校、超 院、学校、 院、学校、
设施完善程度
市等设施基 市等设施基 超市等设施 超市等设施
本齐全 本齐全 齐全 齐全
1,000 米内 1,000 米内 1,000 米内
1000 米内有
有多路公交 有多路公交 有多路公交
多路公交车
车在附近经 车在附近经 车在附近经
交通便捷程度 在附近经停，
停，距地铁站 停，距地铁 停，距地铁
区 距地铁站小
小于 1,000 站小于 站小于
位 于 1,000 米
米 1,000 米 1,000 米
状
况 周边以住 周边以住
周边以住宅、 周边以住宅、
宅、商业、 宅、商业、
周边物业类型 商业、办公物 商业、办公物
办公物业为 办公物业为
业为主 业为主
主 主
人口密度一 人口密度一 人口密度一 人口密度一
人口密度或人流
般、人流量一 般、人流量一 般、人流量 般、人流量
量
般 般 一般 一般
临主干道、地 临主干道、地 临主干道、 临主干道、
临街状况、地势
势平坦 势平坦 地势平坦 地势平坦
楼层 中区 中区 中区 中区
37
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
等级 乙 乙 甲 乙
建筑面积（㎡） 286.37 286.37 292.00 190.00
建筑物新旧程度 90%-95% 90%-95% 90%-95% 85-90%
实
装修情况 简装 精装修 精装修 精装修
物
状 基本齐备，维 基本齐备，维 基本齐备， 基本齐备，
设施设备
况 护正常 护正常 维护正常 维护正常
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 框架 框架 框架 框架
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
权
益 土地剩余使用年
无影响 无影响 无影响 无影响
状 限
况 管理水平一 管理水平一 管理水平一 管理水平一
物业管理
般 般 般 般
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
— 9,463 10,780 11,640
税价）
交易价格（元/㎡）（不
— 9,012 10,267 11,086
含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 105 105
基础设施、公共
100 100 105 105
设施完善程度
区 交通便捷程度 100 100 100 100
位
周边物业类型 100 100 100 100
状
人口密度或人流
况 100 100 100 100
量
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
38
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
等级 100 100 105 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
建筑物新旧程度 100 100 100 98
实
物 装修情况 100 106 106 106
状 设施设备 100 100 100 100
况
工程质量 100 100 100 100
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益 土地剩余使用年
100 100 100 100
状 限
况 物业管理 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
9,012.38 10,266.67 11,085.71
（不含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.00 0.91 0.91
实物状况 0.94 0.90 0.96
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.94 0.81 0.87
比准价格 8,502.25 8,366.73 9,679.50
待估单价 8,850.00
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定办公业态平均定价不含税 8,850.00 元/平方米。
b、商业业态评估
资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态
中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因
素比较如下：
39
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
待估 27,440 23,716 25,382
税价）
交易价格（元/㎡）（不
待估 26,133 22,587 24,173
含税价）
房屋坐落 融城东海 国宾中央区 万景荔知湾 益田假日里
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 商业用房 商业用房 商业用房 商业用房
商服中心区 商服中心区 商服中心区 商服中心区
商业繁华程度
域周边 域 域 域
基础设施达 基础设施达 基础设施达 基础设施达
到六通，医 到六通，医 到六通，医 到六通，医
基础设施、公共设
院、学校、超 院、学校、 院、学校、 院、学校、
施完善程度
市等设施基 超市等设施 超市等设施 超市等设施
本齐全 齐全 齐全 齐全
1,000 米内有 1,000 米内 1,000 米内 1,000 米内
多路公交车 有多路公交 有多路公交 有多路公交
在附近经停， 车在附近经 车在附近经 车在附近经
区 交通便捷程度
距最近地铁 停，距最近 停，距最近 停，距最近
位 站小于 1,000 地铁站大于 地铁站大于 地铁站小于
状 米 1,000 米 1,000 米 1,000 米
况 周边以住 周边以住 周边以住
周边以住宅、
宅、商业、 宅、商业、 宅、商业、
周边物业类型 商业、办公物
办公物业为 办公物业为 办公物业为
业为主
主 主 主
人口密度一 人口密度一 人口密度较 人口密度较
人口密度或人流
般、人流量一 般、人流量 高、人流量 高、人流量
量
般 一般 较大 较大
临主干道、地 临主干道、 临主干道、 临主干道、
临街状况、地势
势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦
楼层 1层 1层 1层 1层
临街宽度 4-6 米 大于 10 米 4-6 米 6米
深度大于宽 深度大于宽 深度大于宽 深度大于宽
宽深比
实 度 度 度 度
物 建筑面积（㎡） 49.97 57.00 38.50 49.00
状 建筑物新旧程度 85%-90% 85%-90% 85%-90% 85%-90%
况
装修情况 简单装修 精装修 精装修 精装修
基本齐备，维 基本齐备， 基本齐备， 基本齐备，
设施设备
护正常 维护正常 维护正常 维护正常
40
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
权
益 土地剩余使用年
无影响 无影响 无影响 无影响
状 限
况 管理水平一 管理水平一 管理水平一 管理水平一
物业管理
般 般 般 般
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
— 27,440 23,716 25,382
税价）
交易价格（元/㎡）（不
— 26,133 22,587 24,173
含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 105 105 105
基础设施、公共设
100 102 102 102
施完善程度
区 交通便捷程度 100 99 99 100
位
周边物业类型 100 100 100 100
状
况 人口密度或人流
100 100 103 103
量
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
临街宽度 100 106 100 102
宽深比 100 100 100 100
实 建筑面积（㎡） 100 100 100 100
物
建筑物新旧程度 100 100 100 100
状
况 装修情况 100 106 106 106
设施设备 100 100 100 100
工程质量 100 100 100 100
41
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益 土地剩余使用年
100 100 100 100
状 限
况 物业管理 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对
象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
26,133 22,587 24,173
（不含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.94 0.92 0.91
实物状况 0.89 0.94 0.92
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.84 0.86 0.84
比准价格 21,936.05 19,511.22 20,267.67
待估单价 20,570.00
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，一层商业业态定价不含税 20,570.00 元/平方米。
西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为 18,250
元/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易
期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评
估单价为 20,570.00 元/平方米，略高于历史平均销售单价。
西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为 8,828 元/平方米，本次参考
公司近期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况
修正、区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税 8,850 元/平方
米，与近期平均销售单价接近。
本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具
体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。
42
（3）台州银泰
1）本次评估基本情况
台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共
231,219.93 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 155,065.81 ㎡，可租赁面积
79,995.00 ㎡；车位建筑面积 77,053.26 ㎡，车位共 1633 个，投资性房地产采
用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为 108,208.00 万元，
评估价值为 107,610.23 万元，比未审财务报表数减值 597.77 万元，减值率为
0.6%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地
产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①台州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022 年上半年台州经济增长放缓，
上半年实现生产总值（GDP）2,796.50 亿元，按可比价格计算，比去年同期增长
1.9%，增速比一季度回落 3.9 个百分点。2022 年上半年台州新房市场整体呈下
行趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州
新房销量较去年同期明显减少，2022 年上半年成交面积环比下降 33%，成交金额
环比下降 35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在
一定的去化压力。
台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道 3899 号，紧邻中心
大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府 3.5 公里，南望路桥
3.5 公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有 905 路，107
路、128 路等公交到达，紧邻轻轨 S1 号线银泰站，该轻轨预计 2022 年底开通，
周边路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄
小区等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，
周边自然环境较好。
②投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
43
台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售
的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以
进行对比。
B、商铺评估过程
经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均
价（含税）1.0 万元/㎡左右，具体信息如下：
序号 位置 物业类型 楼层 挂牌单价（元/㎡）
1 台州博奥商厦 临街商铺 1 11,355.74
2 都市春天 临街商铺 1 8,720.00
3 香溢大酒店临街商铺 临街商铺 1 10,105.26
4 东泰-万华城南区 住宅底商 1 10,000.00
5 万达广场（台州经开店） 商业街商铺 1 9,705.88
6 中国农港城 购物中心商铺 1 9,365.99
7 平均值 10,000.00
经过修正后的平均不含税单价约为 9,300.00 元/㎡（10,000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三
个案例（第 1、第 3 及第 4 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，
选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益
因素，具体因素详见下表：
比较因素条件说明表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
东泰-万华城 台州博奥商
房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店
南区 厦
修正后交易价格
9,431.58 9,333.33 10,598.69
(元/㎡，不含税)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺
区 椒江新区市 椒江新区万
产 业 聚 集 规 椒江新区银 椒江区老城
位 政府周边商 达广场商圈
模、商业繁华 泰城商圈，繁 区商圈，繁华
因 区，繁华程度 旁，繁华程度
素 程度 华程度一般 程度较高
较高 较高
44
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
东泰-万华城 台州博奥商
房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店
南区 厦
基础设施、公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共设施完善程 金融配套设 金融配套设 金融配套设 金融配套设
度 施完善 施完善 施完善 施完善
邻中心大道
紧邻市府大 及开发大道
紧邻中心大 紧邻中山东
道及东环大 主干线，距离
道及轻轨 1 路及育才路
道主干线，数 轻轨 1 号线
交通便捷程度 号线，数条公 主干线，数条
条公交线路 约 200 米，数
交线路经过， 公交线路经
经过，交通便 条公交线路
交通便捷 过，交通便捷
捷 经过，交通便
捷
楼层 1层 1层 1层 1层
椒江新区，市 市政府周边， 万达广场旁， 台州老商圈
市场成熟度 场成熟度一 市场成熟度 市场成熟度 之一，市场成
般 较高 较高 熟度较高
周边分布有 周边分布有
周边分布有 周边分布有
多个中高档 多个中高档
环境质量、周 多个中高档 多个中高档
小区，临近公 小区，临近公
围景观 小区，自然环 小区，自然环
园，自然环境 园，自然环境
境较好 境较好
较好 较好
周边小区入 周边小区入 周边小区入 周边小区入
人流量 住率较低，人 住率高，人流 住率高，人流 住率高，人流
流量一般 量较高 量较高 量较高
住宅商业混 住宅商业混 住宅商业混 住宅商业混
城市规划
合区 合区 合区 合区
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
面积 大 285 ㎡较大 158 ㎡适中 863 ㎡大
装修情况 精装 普装 毛坯 普装
实 经营限制 不限 不限 不限 不限
物 约 48%公摊比 约 30%公摊比 约 30%公摊比 约 30%公摊比
因 平面布局
素 例高 例一般 例一般 例一般
周边多为办 周边多为办 周边多为办 周边多为办
周边业态 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居
民区 民区 民区 民区
新旧程度 新 较新 新 新
权 土地年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
益 他项权利 无 无 无 无
因
素 其他受限状况 无 无 无 无
45
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结
构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因
素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡，不含
9,431.58 9,333.33 10,598.69
税）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 99 99 99
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、
100 102 102 104
商业繁华程度
基础设施、公共
100 100 100 100
设施完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
区
位 楼层 100 100 100 100
因
素 市场成熟度 100 102 102 102
环境质量、周围
100 100 100 100
景观
人流量 100 102 102 102
城市规划 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
面积 100 102 104 100
实 装修情况 100 98 96 98
物 经营限制 100 100 100 100
因
素 平面布局 100 103 103 103
周边业态 100 100 100 100
新旧程度 100 98 100 100
权 土地年限 100 100 100 100
益 他项权利 100 100 100 100
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
46
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/㎡，不含
9,431.58 9,333.33 10,598.69
税)
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/99 100/99 100/99
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、
100/（100） 100/102 100/102 100/104
商业繁华程度
基础设施、公共
100/（100） 100/100 100/100 100/100
设施完善程度
交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
区
位 楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/102 100/102 100/102
环境质量、周围
100/（100） 100/100 100/100 100/100
景观
人流量 100/（100） 100/102 100/102 100/102
城市规划 100/（100） 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/102 100/104 100/100
实 装修情况 100/（100） 100/98 100/96 100/98
物 经营限制 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 平面布局 100/（100） 100/103 100/103 100/103
周边业态 100/（100） 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/（100） 100/98 100/100 100/100
权 土地年限 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 0.9434 0.9256 0.9248
比准价格 8,897.32 8,638.92 9,802.12
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8,897.32+8,638.92+9,802.12）÷3
=9,100.00（元/平方米）（取整）
C、车位评估过程
47
经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂
牌均价约 10 万元/个左右。具体信息如下：
序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌单价（万元/个）
1 台州银泰城（住宅及写字楼配套） 车位 -1 9.00
2 东泰华庭 车位 -1 10.00
3 得力金悦花园 车位 -1 11.00
4 环翠名苑 车位 -1 9.00
5 万华汇广场 车位 -1 12.00
6 泰隆苑 车位 -1 10.00
7 平均 10.00
同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为 9.3 万元/个（10.00×
0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第
1~第 3 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交
易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详
见下表：
比较因素条件说明表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
得力金悦
位置 台州银泰城 台州银泰城 东泰华庭
花园
修正后交易价格(万
8.40 9.33 10.27
元/个，不含税价)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 车位 车位 车位 车位
椒江新区银 椒江新区银 椒江新区万
产业聚集规 椒江区路桥
泰城商圈， 泰城商圈， 达广场商圈
模、商业繁华 商圈，繁华
繁华程度一 繁华程度一 旁，繁华程
区位 程度 程度较高
般 般 度较高
因素
基础设施、公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共 设 施 完 善 金融配套设 金融配套设 金融配套设 金融配套设
程度 施完善 施完善 施完善 施完善
48
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
邻中心大道
紧邻中心大 紧邻中心大 及市府大道 紧邻中心大
道及轻轨 1 道及轻轨 1 主干道，距 道及轻轨 1
交通便捷程 号线，数条 号线，数条 离轻轨 2 号 号线，数条
度 公交线路经 公交线路经 线约 500 米， 公交线路经
过，交通便 过，交通便 数条公交线 过，交通便
捷 捷 路经过，交 捷
通便捷
椒江新区， 椒江新区， 万达广场 路桥老商
市场成熟度 市场成熟度 市场成熟度 旁，市场成 圈，市场成
一般 一般 熟度较高 熟度较高
周边分布有
周边分布有 周边分布有 周边分布有
多个中高档
环境质量、周 多个中高档 多个中高档 多个中高档
小区，临近
围景观 小区，自然 小区，自然 小区，自然
公园，自然
环境较好 环境较好 环境较好
环境较好
楼层 负一 负一 负一 负一
距离出口位 距离出口位 距离出口位 距离出口位
出入便捷度 置适中，出 置适中，出 置适中，出 置适中，出
入便捷 入便捷 入便捷 入便捷
面积 标准车位 标准车位 标准车位 标准车位
车位配比 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1
实物 平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理
因素 建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构
消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、
配套设施 照明等设施 照明等设施 照明等设施 照明等设施
齐全 齐全 齐全 齐全
当地知名物 当地知名物 当地知名物 当地知名物
物业管理 业，管理较 业，管理较 业，管理较 业，管理较
好 好 好 好
权 他项权利 无 无 无 无
益
因 其他受限状
素 无 无 无 无
况
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、
车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素
包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
49
比较因素条件指数表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（万元/个，不含
8.40 9.33 10.27
税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商
100 100 102 102
业繁华程度
基础设施、公共设
100 100 100 100
施完善程度
区位 交通便捷程度 100 100 100 100
因素
市场成熟度 100 100 102 102
环境质量、周围景
100 100 100 102
观
楼层 100 100 100 100
出入便捷度 100 100 100 100
面积 100 100 100 100
车位配比 100 100 100 100
实物
平面布置 100 100 100 100
因素
建筑结构 100 100 100 100
配套设施 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
权 他项权利 100 100 100 100
益
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（万元/个，不
8.40 9.33 10.27
含税价）
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/100 100/100 100/100
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
50
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
产业聚集规模、
100/（100） 100/100 100/102 100/102
商业繁华程度
基础设施、公共
100/（100） 100/100 100/100 100/100
设施完善程度
区位 交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因素
市场成熟度 100/（100） 100/100 100/102 100/102
环境质量、周围
100/（100） 100/100 100/100 100/102
景观
楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
出入便捷度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/100 100/100 100/100
车位配比 100/（100） 100/100 100/100 100/100
实物
平面布置 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因素
建筑结构 100/（100） 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/（100） 100/100 100/100 100/100
权 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 1.0000 0.9612 0.9423
比准价格 8.40 8.97 9.67
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8.40+8.97+9.67）÷3
=9.0（万元/个）（取整）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物
因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价 9,000.00 元/㎡左右，
负一楼车位平均销售单价 9.0 万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价
在合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近 2 年（2021-2022 年）有对外销售
的车位实例（无底商销售实例），经统计共成交 29 个车位，实际成交均价为 8.4
万元/个，与评估单价 9.0 万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。
③委估资产对比价值
台州银泰城商铺面积约 15.50 万㎡，配套车位 1,633 个，由于产权证无法零
51
星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪
处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按 0.9 的规模系数修正；
楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易
惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对
比情况，本项目楼层修正系数确定如下：
本项目配套商
市 场 修正系数区 本 项 目 单 位 租 金 本项目租金比 本次修正
楼层 业街销售比率
间（对比一楼） （元/㎡月） 率（对比一楼） 系数取值
（对比一楼）
一楼 1.0 1.0 46.80 1.0 1.0
二楼 0.57~0.7 0.64 30.30 0.65 0.65
三楼 0.39~0.58 0.37 24.90 0.53 0.55
四楼 0.30 23.70 0.51 0.55
负一楼 3.50 0.07 0.40
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照 0.55 修正系数计取；负一楼一般
作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照 0.4 修正
系数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的
时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车
位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取 1 万元/层。则在考虑以
上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
52
基准单价 修正后单价
建筑面积 车位数 规模修 不含税估值
序号 楼层 物业类型 （元/㎡ 楼层修正 （元/㎡或 备注
（㎡） 量（个） 正 （万元）
或个） 个）
1 1F 大型购物中心 40,995.32 9,100.00 0.90 1.00 8,190.00 33,575.17
2 2F 大型购物中心 33,195.43 9,100.00 0.90 0.65 5,323.50 17,671.59
3 3F 大型购物中心 33,118.58 9,100.00 0.90 0.55 4,504.50 14,918.26
4 4F 大型购物中心 29,242.17 9,100.00 0.90 0.55 4,504.50 13,172.14
5 4F 物业办公室 779.53 配套设施，不可销售
6 B1F 大型购物中心 17,734.78 9,100.00 0.90 0.40 3,276.00 5,809.91
8 B1F 配套车位 28,512.47 479 90,000.00 0.90 81,000.00 3,879.90
9 B2F 配套车位 48,540.79 1154 90,000.00 0.90 10,000.00 71,000.00 8,193.40
10 合计 232,119.07 97,220.37
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为 97,220.37 万元，与本次投资性房地产的评估值 107,610.23 万元差异 10.7%，
差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：由于投
资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别
太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
53
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常
年收益率在 4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城 2021 年的收益率为
1.10%，2022 年预测的收益率为 2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16 处）
的新城控股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为
10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则
在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的
收益率远低于正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类
似项目，主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于
保障上市公司的利益。
3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资
产评估增值率为 0
杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第 2 部分回复。
（1）云城尊龙
1）本次评估基本情况
云城尊龙主要资产为投资性房地产，包括商业、写字楼及车位，采用公允
价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为 75,899.64 万元，评估价值为
75,815.67 万元，比未审财务报表数减值 83.97 万元，减值率为 0.2%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果投
资性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①昆明房地产市场分析
今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明 GDP 恢复缓慢，经济数据不
及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之下，
社销增速进入下行通道。
自 2021 年来，昆明房地产市场转冷明显，2022 年上半年，房地产市场总
体供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。
54
云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉
口二环路内，滇池路口地铁 5 号线附近，周边配套完善、交通便捷，项目业态
为已完工的办公楼、社区底商及车位。
②投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析
A、评估方法
云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较
法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于
同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，
就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，
并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业-临主干道商铺
资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，
通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该
区域同类商铺不含税均价约为 2.88 万元/平方米，具体如下：
所在 用 总价（万 面积 成交单价（不含
序号 名称 位置 物业类型
区域 途 元） ㎡ 税）（元/㎡）
社区底商
南亚风情第 西山 滇池 商
1 临主路商 120 40 30,000
壹城星光苑 区 路 业
铺
社区底商
海伦堡商业 西山 西园 商
2 临主路商 250 92 27,174
广场 区 北路 业
铺
社区底商
光华花园商 西山 兴苑 商
3 临主路商 360 121 29,752
铺 区 路 业
铺
社区底商
五华 龙泉 商
4 万彩城 临主路商 260 92.86 28,000
区 路 业
铺
社区底商
官渡 飞虎 商
5 官渡广场 临主路商 99 35 28,300
区 大道 业
铺
白龙 社区底商
新迎小区商 盘龙 商
6 路片 临主路商 330 106 31,100
铺 区 业
区 铺
55
所在 用 总价（万 面积 成交单价（不含
序号 名称 位置 物业类型
区域 途 元） ㎡ 税）（元/㎡）
海埂 社区底商
西山 商
7 万达广场 路片 临主路商 220 80 27,500
区 业
区 铺
商业平均 28,800.00
融城优郡非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对
评估范围内的商业临街位置较好的临主干道的（A4 栋裙楼商业-103、104），
优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案
例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因
素修正，得到（A4 栋裙楼商业-103、104）单价为不含税价 2.80 万元/平方米。
再经过实物状况及区位条件楼层的修正，确定同类型的 A4 栋裙楼商业 2-4 层、
独栋商业等物业的价格。
b、商业-临支路商铺
对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解，该
区域同类商铺不含税均价约为 1.58 万元/平方米具体如下：
所在 用 总价（万 面积 成交单价（不含
序号 名称 位置 物业类型
区域 途 元） ㎡ 税）（元/㎡）
上悦天
泛亚科技 五华 社区底商临支 商
1 地陈家 138 77 17,900
新区 区 路商铺 业
营路
西山 近华浦 社区底商临支 商
2 近华浦路 170 97 17,526
区 路 路商铺 业
海伦堡中 西山 西园北 社区底商临支 商
3 390 224 17,411
央广场 区 路 路商铺 业
西山
社区底商临支 商
4 白马东区 区棕 丹霞路 150 100 15,000
路商铺 业
树营
西山
社区底商临支 商
5 万达广场 区前 海埂路 158 128 12,300
路商铺 业
卫营
盘龙 铂金大 社区底商临支 商
6 云南印象 380 315 12,100
区 道 路商铺 业
五华 近梅江 社区底商临支 商
7 万彩城 51 28 18,200
区 路 路商铺 业
西山 环城南 社区底商临支 商
云坊片区 102.4 64 16,000
区 路 路商铺 业
56
所在 用 总价（万 面积 成交单价（不含
序号 名称 位置 物业类型
区域 途 元） ㎡ 税）（元/㎡）
商业平均 15,800.00
融城优郡位于滇池路口地铁 5 号线附近，但项目非大型商业综合体，周边
商业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临
支路的（A4 栋裙楼商业-101），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位
置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算。
具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/m2） 待估 17,526.00 17,411.00 15,000.00
海伦堡中央广
房屋坐落 融城优郡 近华浦路 白马东区
场
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 1 月 2022 年 3 月 2021 年 12 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
交易方式、付款方
一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭
式
房地产用途 商铺 商铺 商铺 商铺
商服中心周边 商服中心周边 商服中心周边 商服中心周边
商业繁华程
区域，繁华程度 区域，繁华程度 区域，繁华程度 区域，繁华程度
度
一般 一般 一般 一般
基础设施达到 基础设施达到 基础设施达到 基础设施达到
基础设施、公
六通，医院、学 六通，医院、学 六通，医院、学 六通，医院、学
共设施完善
校、超市等设施 校、超市等设施 校、超市等设施 校、超市等设施
程度
齐全 齐全 齐全 齐全
区 交通便捷程 多条公交线路 多条公交线路 多条公交线路 多条公交线路
位 经过，出行较为 经过，出行较为 经过，出行较为 经过，出行较为
度
状 便利 便利 便利 便利
况 周边物业类 周边以住宅、办 周边以住宅、办 周边以住宅、办 周边以住宅、办
型 公物业为主 公物业为主 公物业为主 公物业为主
人流量或人 人流量较小，密 人流量一般，密 人流量一般，密 人流量一般，密
口密度 度较低 度一般 度一般 度一般
楼层 1层 1层 1层 1层
临街状况、地 一面临支路、地 一面临次要街 一面临次要街 一面临支路、地
势 势平坦 道、地势平坦 道、地势平坦 势平坦
57
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
临街宽度 6-8 米 6-8 米 大于 10 米 6-8 米
宽深比 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度
建筑面积（m2） 184.3 97.00 224.00 100.00
建筑物新旧
90%-95% 70%-75% 85%-90% 70%-75%
程度
实 装修情况 中等装修 简单装修 中等装修 简单装修
物 基本齐备，维护 基本齐备，维护 基本齐备，维护 基本齐备，维护
状 设施设备
正常 正常 正常 正常
况 无明显质量问 无明显质量问 无明显质量问 无明显质量问
工程质量
题 题 题 题
层高 4.0-4.5 米 4.5-5.0 米 4.0-4.5 米 3.5-4.0 米
车位充足，满足 车位略有不足， 车位充足，满足 车位略有不足，
车位充足率
需求 基本满足需求 需求 基本满足需求
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
出让，商业 40 出让，商业 40 出让，商业 40 出让，商业 40
土地性质
年 年 年 年
土地使用年
权 34.32 17 35.96 15.91
限
益
可正常交易，无 可正常交易，无 可正常交易，无 可正常交易，无
状 租约状况
影响 影响 影响 影响
况
物业管理 管理水平较好 管理水平一般 管理水平较好 管理水平一般
城市规划限
无限制 无限制 无限制 无限制
制
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比
较指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/m2） 17,526.00 17,411.00 15,000.00
交易双方情况及交易目的 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
交易方式、付款方式 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
区 商业繁华程度 100 100 100 100
位 基础设施、公共设施完
100 100 100 100
状 善程度
况 交通便捷程度 100 100 100 100
58
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
周边物业类型 100 100 100 100
人流量或人口密度 100 105 105 105
楼层 100 100 100 100
临街状况、地势 100 103 103 100
临街宽度 100 100 104 100
宽深比 100 100 100 100
建筑面积（m2） 100 104 98 104
建筑物新旧程度 100 96 99 96
实
物 装修情况 100 97 100 97
状 设施设备 100 100 100 100
况 工程质量 100 100 100 100
层高 100 103 100 97
车位充足率 100 97 100 97
建筑结构 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100
权 土地使用年限 100 96.70 100.14 95.79
益
租约状况 100 100 100 100
状
况 物业管理 100 98 100 98
城市规划限制 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估
对象则大于 100，条件劣于评估对象则小于 100。
因素比较修正系数及估值详见下表：
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
比较价格（元/m2） 17,526.00 17,411.00 15,000.00
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
成交日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况 0.9246 0.9246 0.9524
实物状况 1.0335 0.9911 1.0974
权益状况 1.0552 0.9986 1.0653
修正合计 1.0084 0.9151 1.1134
比较价格（元/m2） 17,673.33 15,932.91 16,700.75
待估单价（元/㎡） 16,770.00
59
通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到
临支路商铺（A4 栋裙楼商业-101）单价为不含税价 1.68 万元/平方米。然后经
过实物状况及区位条件楼层的修正，得到其他同类型临支路商铺物业的价格。
经过对商业部分的市场比较法评估，融城优郡的商业评估值合计 9,804.53
万元，面积合计 6,286.63 平方米，商业总体平均单价不含税价为 1.56 万元/
平方米。本次评估均价在合理范围内。
c、写字楼
项目写字楼为 32 层甲级精装修写字楼，面积合计 4.34 万平方米。
资产评估专业人员通过对昆明市二环附近区域类似的主要商圈内的标志写
字楼进行调查了解，办公楼不含税均价约为 1.29 万元/平方米，具体情况详见
下表：
总价（万 成交单价（不含
序号 名称 所在区域 位置 用途 面积㎡
元） 税）（元/㎡）
南亚风情第 写字
1 西山区 滇池路 379.00 295.94 12,200.00
壹城 楼
南屏街片 东风西 写字
2 顺城双塔 320.00 201.00 15,200.00
区 路 楼
写字 1,170.0
3 瑞鼎城 盘龙区 白龙路 900.00 12,400.00
楼 0
万达广场-北 写字 2,136.0
4 西山区 希望路 1,780.00 11,400.00
塔 楼 0
人民西 写字
5 保利六合 西山区 380.00 300.00 12,100.00
路 楼
融城金阶-C 写字
6 官渡区 民航路 298.00 173.00 16,400.00
座 楼
万达广场南 写字
7 西山区 希望路 550.00 452.00 11,600.00
塔 楼
北辰大 写字 1,782.0
8 新都龙城 盘龙区 1,485.00 11,400.00
道 楼 0
环城南 写字
9 云路中心 官渡区 968.00 888.32 10,400.00
路 楼
人民西 写字 1,900.0
10 保利中心 西山区 1,329.68 13,600.00
路 楼 0
写字
11 瑞鼎城 盘龙区 白云路 390.00 300.00 12,400.00
楼
12 同德广场 盘龙区 白云路 写字 1,360.0 800.00 16,200.00
60
总价（万 成交单价（不含
序号 名称 所在区域 位置 用途 面积㎡
元） 税）（元/㎡）
楼 0
环城南 写字
13 大悦城 西山区 352.80 280.00 12,000.00
路 楼
万达昆明双 写字
14 西山区 希望路 325.50 244.23 12,693.00
塔 楼
均价 12,900.00
融城优郡位于滇池路口，紧临地铁 5 号线，资产评估专业人员除了优先考
虑地铁沿线、商圈区位的地段因素外，也考虑了融城优郡办公楼为精装修甲级
写字楼，因此选取了滇池路沿线，位置较近，建成年代相近的南亚风情第壹城、
大悦城、万达昆明双塔的甲级写字楼作为案例进行比较计算，通过交易期日修
正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写字楼不含税均价约
为 13,600.00 元/平方米，本评估均价在合理范围内。
d、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车
位价格进行了调查了解，车位不含税均价约 12.93 万元/个，具体情况详见下表：
所在区 所在 成交单价（不含
序号 名称 楼层 用途
域 位置 税）（万元/个）
环城
1 云路中心 官渡区 -3 地下车位 13.75
南路
采莲
2 共信时代广场 西山区 -1 地下车位 13.89
路
西城 COHO 购 滇缅
3 五华区 -3 地下车位 12.38
物中心 大道
茭菱
4 中环金界 五华区 -1 地下车位 14.29
路
龙泉
5 万彩城 五华区 -2 地下车位 9.52
路
人民
6 六合天城 西山区 -2 地下车位 15.60
西路
前福
7 润城七区 西山区 地下车位 9.52
路
环城
8 云路中心 官渡区 -1 地下车位 14.50
南路
北京
9 摩码二期 盘龙区 -2 地下车位 14.29
路
61
所在区 所在 成交单价（不含
序号 名称 楼层 用途
域 位置 税）（万元/个）
穿金
10 金尚俊园 盘龙区 -2 地下车位 15.23
路
昌源
11 假日城市 五华区 -3 地下车位 12.48
中路
西园
12 船房小区 西山区 -1 地下车位 9.75
路
车位平均 12.93
项目投资性房地产车位分布于负 1 至负 3 层，包括标准车位、非标小车位、
子母车位、无障碍车位等类型。资产评估专业人员优先选取了距离融城优郡距
离较近、建成年代相近、业态相似的云路中心、共信时代广场、六合天城案例
进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素
修正，得到负一层标准车位单价为 14.3 万元/个，再根据楼层及类型进行因素
修正，确定不同楼层不同类型车位的价格。
经过测算分析后，车位评估单价区间为 11.1 万元/个-22 万元/个。总体评
估值合计 5,408.97 万元，车位个数合计 421 个，不含税评估均价为 12.85 万元
/个，基于融城优郡繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价
在合理范围内。
（2）东方柏丰
1）本次评估基本情况
东方柏丰主要资产为投资性房地产，采用公允价值模式计量。评估基准日
2022 年 3 月 31 日未审财务报表的投资性房地产账面价值为 66,284.16 万元。
本次投资性房地产评估价值相比未审财务报表数增值为 639.17 万元，增值率为
1%。信永中和在基准日 2022 年 3 月 31 日出具的审计报告，审定的投资性房地
产账面价值为 66,923.33 万元，由于投资性房地产采用公允价值计量，审计报
告的审定数引用了本次评估报告投资性房地产的评估价值，故导致最终呈现的
结果是投资性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①昆明房地产市场分析
62
宏观经济：今年以来，面对国内疫情频发散发、超预期突发因素带来严重
冲击，昆明 GDP 恢复缓慢，2022 年 1 季度 GDP 增速 3.2%，持续低于全省，经济
数据不及预期；从投资来看，2022 年昆明固定资产投资增速由负转正，持续恢
复，其中 3 月投资明显发力，增速较 1-2 月加快 9.2 个百分点；房地产开发投
资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力下，21 年开始社销增速进入
下行通道。
宏观政策：昆明市出台的《关于 2022 年稳增长的若干政策措施》支持实体
经济加快发展，促进经济平稳健康发展，其中针对房地产，要求坚持“房住不
炒”“三稳”基调，加快城市更新，进一步放宽公积金政策，充分发挥房地产
业对经济恢复的助力作用。
昆明房地产市场：自 2021 年房地产市场转冷明显，2022 年上半年供销同
环比均跌，上半年市场下行明显，仅个别板块呈现量价齐升格局（北辰板块、
翠湖板块、凉亭板块），同时有 27 个板块表现出量价齐跌表现，其中城市边际
板块（西园、西翥、小哨等）板块自身发展不成熟，导致板块降温愈发明显，
极少部分板块“以价换量”，例如马金铺板块（成交上涨 44%，均价下降 7%），
大多板块呈现出量跌价涨格局，此类板块主要可以分为两类，一是滇池边项目
因高品质项目拉动均价上扬，另一类板块则是板块自身项目较为有限，容量较
低，因而量受到市场影响收缩降幅明显。
综上所述，在昆明市经济下行压力明显加大的不利形势下，昆明市宏观政
策以稳为主，延续宽松态势，充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。虽然
房地产市场总体供销缩减明显，市场存量大去化周期长，市场总体表现疲软的
态势，但是高品质项目的表现优于市场。
②投资性房地产-东方首座项目评估过程分析
A、评估方法
东方柏丰投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较
法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于
同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，
63
就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，
并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业
资产评估专业人员通过对南屏街片区市场进行调查了解，南屏街片区商铺
均价约为 4.7 万元/平方米，具体情况详见下表：
所在区 用 物业 面 层高 总价（万 面积 成交单价（含
序号 名称 位置
域 途 类型 宽m m 元） ㎡ 税）（元/㎡）
人民中 社区
正义路 南屏街 商
1 路 82 底商- 28 4.5 500 107 46,700.00
壹号楼 片区 业
号 临街
商业
世纪广 南屏街 商
2 南屏街 街店 4.8 4.5 113 25.89 43,600.00
场 片区 业
铺
商业
金鹰 A 南屏街 商
3 青年路 街店 3.6 5.4 120 36 33,300.00
座 片区 业
铺
新世纪 南屏街 青年路 商 临街
4 168 52 32,300.00
百货 片区 432 号 业 门面
靖国新 商业
南屏街 商
5 昆百大 村 58 街店 4 5.4 81 14.37 56,400.00
片区 业
号 铺
商业
南屏街 正义坊 商
6 正义坊 街店 4.3 4 238 45.45 52,400.00
片区 北馆 业
铺
商业
南屏街 东风西 商
7 昆百大 街店 3 5.4 79 14 56,400.00
片区 路 业
铺
商业
南屏街 钱王街 商
8 钱王街 街店 10 5.4 800 151 52,980.13
片区 3号 业
铺
商业
南屏街 钱王街 商
9 钱王街 街店 10 5.4 160 38 42,105.26
片区 3号 业
铺
南屏街 商 临街
10 南屏街 南屏街 8 4.5 1300 200 65,000.00
片区 业 门面
均价 47,000.00
64
东方柏丰处于昆明最繁华的核心商业区，位于昆明市商圈—三市街商圈内，
东靠昆明市最繁华商业步行街柏联广场，南临具有昆明古城历史文化风格的金
马碧鸡休闲广场；北接王府井商业广场，与最繁华的昆百大商业区和顺城王府
井商业区结合形成昆明核心商圈。资产评估专业人员优先选取了在同一商圈内，
商业繁华度、人流量、物业类型具有可比性的的昆百大、正义坊案例进行比较
计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得
到东方首座首层商铺评估均价为 5.69 万元/平方米，东方首座属于昆明核心商
圈内的优质项目，有着区位、配套完善、客流密集和国际知名物业公司等多方
面的优势，本评估均价在合理范围内。
b、写字楼
资产评估专业人员通过对昆明主要商圈内的核心标志建筑物的写字楼进行
调查了解，办公楼均价约为 1.4 万元/平方米，具体情况详见下表：
总价（万 成交单价（含
序号 名称 所在区域 位置 用途 面积㎡
元） 税）（元/㎡）
南屏街片 东风西
1 顺城双塔 写字楼 320.00 201.00 15,920.40
区 路
2 瑞鼎城 盘龙区 白龙路 写字楼 1,170.00 900.00 13,000.00
万达广场-北
3 西山区 希望路 写字楼 2,136.00 1,780.00 12,000.00
塔
人民西
4 保利六合 西山区 写字楼 380.00 300.00 12,666.67
路
5 融城金阶-C 座 官渡区 民航路 写字楼 298.00 173.00 17,225.43
6 万达广场南塔 西山区 希望路 写字楼 550.00 452.00 12,168.14
北辰大
7 新都龙城 盘龙区 写字楼 1,782.00 1,485.00 12,000.00
道
环城南
8 云路中心 官渡区 写字楼 968.00 888.32 10,896.97
路
人民西
9 保利中心 西山区 写字楼 1,900.00 1,329.68 14,289.15
路
10 瑞鼎城 盘龙区 白云路 写字楼 390.00 300.00 13,000.00
11 同德广场 盘龙区 白云路 写字楼 1,360.00 800.00 17,000.00
均价 14,000.00
65
东方柏丰属于南屏街片区的核心 CBD，招商银行云南区总部、全球 500 强
银行渣打银行、香港首席银行恒生银行、马来西亚国家银行马来亚银行、诺亚
财富等多家国际国内优秀企业已入驻。资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿
线、核心商圈这两大地段因素外，也非常注重写字楼的品质形象及硬件配置，
达到昆明写字楼的顶级水准。选择了位于盘龙区的核心商圈内同德广场和财智
心景的甲级写字楼、位于人民西路核心商务新地标的甲级写字楼保利中心案例
进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素
修正，得到写字楼均价约为 1.69 万元/平方米，东方首座有着区位、装修状况、
配套完善、交通便捷和国际知名物业公司等多方面的优势，本评估均价在合理
范围内。
c、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车
位价格进行了调查了解，车位均价约为 20 万元/个，具体情况详见下表：
所在区 物业类 所在楼 成交总价
序号 名称 位置
域 型 层 （万元）
1 中环金界 五华区 茭菱路 车位 -1 15.00
2 报业尚都 五华区 新闻路 车位 17.90
西城 COHO 购物中
3 五华区 滇缅大道 车位 -3 13.00
心
4 云安阳光城 五华区 坤瑞路 车位 -1 20.00
5 假日城市小区 五华区 昌源中路 车位 15.00
6 临江花园 五华区 青年路 车位 -1 26.00
7 云安阳光城 五华区 坤瑞路 车位 -1 23.00
8 中昆医大广场 五华区 环城西路 车位 -2 23.00
9 万彩城 五华区 龙泉路 车位 -2 10.00
10 海伦先生 五华区 学府路 车位 17.50
11 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -1 19.80
12 西山度假区 西山区 前卫西路 车位 22.80
13 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -2 20.00
凤凰巷税务局小
14 盘龙区 白塔路 车位 -2 23.00
区
15 润城七区 西山区 前福路 车位 10.00
66
所在区 物业类 所在楼 成交总价
序号 名称 位置
域 型 层 （万元）
16 华夏天璟湾 西山区 滇池路 车位 31.50
17 汇都国际 盘龙区 白塔路 车位 -2 24.00
18 金尚俊园 盘龙区 穿金路 车位 -2 16.00
19 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -2 17.90
20 版筑翠园 五华区 虹山东路 车位 26.00
21 欣都龙城 五华区 北辰大道 车位 21.00
22 摩码二期 盘龙区 北京路 车位 -2 15.00
23 同德 A 区 盘龙区 北京路 车位 -2 29.90
24 中昆医大广场 五华区 环城西路 车位 -1 23.00
25 云路中心 官渡区 环城南路 车位 -3 24.00
26 云投中心-尚苑 西山区 人民西路 车位 -2 25.00
均价 20.00
资产评估专业人员优先选取了距离东方柏丰距离较近的中昆医大广场、中
央丽城、汇都国际案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区
域因素修正、个别因素修正，得到车位的评估均价为 23 万元/个。基于东方首
座繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理范围内。
综上所述，结合昆明市房地产市场总体表现形式和东方首座作为高品质项
目的优势来看，本次评估东方柏丰的投资性房地产估值在合理范围内。
4、康旅集团的补充承诺
康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌
的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的 6 个月内向与本公
司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则
康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公
司。
二、中介机构核查意见
（一）独立财务顾问核查意见
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采
用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企
业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为 0，标的资产评估价格
67
具备合理性，有利于保障上市公司利益。
（二）评估师核查意见
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采
用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企
业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为 0，标的资产评估价格
具备合理性，有利于保障上市公司利益。
5.草案及公开信息显示，部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售
事项。2017 年，公司收购昆明城海和台州银泰股权，昆明城海和台州银泰经审
计净资产评估值分别为 21,447.46 万元和 170,470.58 万元，本次交易，昆明
城海和台州银泰评估值为 9,966.04 万元和-24,470.53 万元，前后两次评估结
果差异较大。请公司：结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相
关差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师
发表意见。
回复：
一、问题答复
结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因
及合理性，是否存在高买低卖的情况。
1、昆明城海
（1）两次评估情况
2017 年，云南城投、被评估单位昆明城海以 2017 年 3 月 31 日为评估基准
日，以“云南城投置业股份有限公司拟收购重庆同恒投资有限公司所持昆明城
海房地产开发有限公司 47.37%股权”为评估目的，委托中和评估进行了资产评
估，并出具“中和评报字（2017）第 KMV2037 号”资产评估报告。该次评估采
用资产基础法评估，总资产评估价值为 117,600.48 万元，总负债评估价值为
95,855.71 万元，股东全部权益评估价值为 21,744.77 万元。
本次重组中，云南城投以 2022 年 3 月 31 日为评估基准日，以“云南城投
置业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及的昆明城海房地产开发有限公司
68
100%股权”为评估目的，委托北京亚超进行了评估，并出具“北京亚超评报字
（2022）第 A160 号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估，总资产评
估价值 115,875.18 万元，总负债评估价值 105,909.14 万元，股东全部权益评
估价值 9,966.04 万元。
2017 年收购评估和本次转让评估均采用资产基础法的评估结果作为最终
评估结论，两次评估账面净资产差异 9,314.41 万元，净资产评估价值差异
11,778.73 万元，两次评估具体情况如下：
单位：万元
基准日 2017.3.31 2022.3.31 两次评估差异
项目 账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 账面价值 评估价值
流动资产 64,504.58 68,825.91 71,526.88 73,681.92 7,022.30 4,856.01
非流动资产 47,774.10 48,774.57 41,490.82 42,193.26 -6,283.28 -6,581.31
112,278.6
资产总计 117,600.48 113,017.70 115,875.18 739.02 -1,725.30
8
流动负债 31,124.02 31,124.02 41,349.26 41,349.26 10,225.24 10,225.24
非流动负债 64,731.69 64,731.69 64,559.88 64,559.88 -171.81 -171.81
负债合计 95,855.71 95,855.71 105,909.14 105,909.14 10,053.43 10,053.43
净资产（所
16,422.97 21,744.77 7,108.56 9,966.04 -9,314.41 -11,778.73
有者权益）
从资产负债结构看，两次评估的差异主要来自于负债的增加，本次评估基
准日审定流动负债较前次评估增加 1.02 亿元，是导致两次评估差异 1.17 亿元
的主要原因。
（2）企业经营情况
2017 年收购后至本次评估基准日，被评估企业累计经营亏损 9,314.41 万
元，净资产由 16,422.97 万元减少至 7,108.56 万元。昆明城海各期资产负债及
财务状况具体如下：
单位：万元
资产
负债 2017 年 3 月 2022 年 3 月
2017 年末 2018 年末 2019 年末 2020 年末 2021 年末
表项 末 末
目
流动
64,504.58 102,743.89 84,934.96 85,898.43 51,211.26 75,357.85 71,526.88
资产
69
其
中：
2,494.41 1,268.46 335.77 266.83 162.68 234.20 5,109.75
应收
账款
其他
应收 12,762.30 54,060.00 56,357.02 58,312.36 23,589.70 48,077.67 49,171.03
款
存货 46,340.54 45,140.88 27,187.66 26,528.78 27,023.52 26,675.74 17,069.25
非流
动资 47,774.10 55,233.24 45,160.66 41,113.30 41,370.94 41,334.59 41,490.82
产
其
中： 11,900.00 11,900.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
长投
投资
性房 33,351.30 41,030.19 40,982.65 41,010.27 41,267.91 41,231.56 41,387.79
地产
资产
112,278.68 157,977.13 130,095.62 127,011.73 92,582.20 116,692.44 113,017.70
总额
流动
31,124.02 70,488.27 46,805.59 48,696.69 16,407.76 44,111.84 41,349.26
负债
其
中：
其他 23,690.78 62,587.39 45,330.96 47,221.94 15,043.28 42,680.92 39,560.36
应付
款
非流
动负 64,731.69 65,636.07 65,430.94 64,890.20 64,500.48 63,728.93 64,559.88
债
负债
95,855.71 136,124.34 112,236.52 113,586.89 80,908.24 107,840.78 105,909.14
合计
股东
16,422.97 21,852.79 17,859.10 13,424.84 11,673.97 8,851.67 7,108.56
权益
利润
2022 年 1-3
表项 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年度
月
目
营业
1,393.96 22,667.90 2,167.74 366.3 1,326.71 8,495.28
收入
营业
-4,149.01 18,022.96 765.01 -177.71 350.57 9,606.49
成本
财务
3,395.65 1,613.77 1,158.67 1,904.92 3,347.33 586.73
费用
营业 754.23 -5,185.19 -151.99 -1,246.70 -2,665.17 -1,642.26
70
利润
利润
851.30 -5,184.36 -105.8 -1,231.33 -2,584.24 -1,642.26
总额
净利
1,000.00 -3,993.69 -4,434.26 -1,750.88 -2,822.30 -1,743.11
润
土增税较高，
主要 成本高于收
导致税金及 财务费用及 财务费用 财务费用较
亏损 入、财务费用
附加较高；财 所得税较高 较高 高
原因 较高
务费用较高
昆明城海开发的融城金阶广场项目自收购日后主要于 2018 年进行过销售，
其余收入主要为租金收入和零星的房产销售。营业收入难以弥补公司需要支付
的付息负债和为持续经营而新增的关联方资金拆借等付息负债产生的财务费用，
一直处于亏损状态。存货主要集中在 2018 年进行销售，截止本次评估基准日，
存货账面价值较前次收购日减少 29,271.29 万元。另一方面自 2017 年收购后经
营期间，昆明城海转让了其持有的重庆城海实业发展有限公司 59%股权，原始
投资成本及账面价值 11,800.00 万元，本次评估相比收购日长期股权投资范围
发生了较大变化。
（3）评估方法的选取
对比分析两次评估范围，主要资产是应收账款、其他应收账款、存货、投
资性房地产和长期股权投资等。两次评估中对主要资产的评估结论和对应评估
方法如下：
单位：万元
项目 评估基准日 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 评估方法
按核实的账面
2017/3/31 2,494.41 2,494.41 - -
值确认
应收账款 按核实的账面
2022/3/31 5,109.75 5,109.75 - -
值确认
两次差异 2,615.34 2,615.34 - -
按核实的账面
2017/3/31 12,762.30 12,762.30 - -
值确认
其他应收款 按核实的账面
2022/3/31 49,171.03 49,171.03 - -
值确认
两次差异 36,408.73 36,408.73 - -
2017/3/31 46,340.54 50,661.87 4,321.34 9.33 市场法
存货
2022/3/31 17,069.25 19,224.30 2,155.05 12.63 市场法
71
项目 评估基准日 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 评估方法
两次差异 -29,271.29 -31,437.57 -2,166.29 -7.40
2017/3/31 11,900.00 12,048.34 148.34 1.25 资产基础法
长期股权投
2022/3/31 100.00 43.42 -56.58 -56.58 资产基础法
资
两次差异 -11,800.00 -12,004.92 -204.92 -1.74
2017/3/31 33,351.30 34,187.18 835.88 2.51 收益法
投资性房地
2022/3/31 41,387.79 42,132.54 744.75 1.80 市场法
产
两次差异 8,036.49 7,945.36 -91.13 -1.13
按核实的账面
2017/3/31 23,690.78 23,690.78 -
值确认
其他应付款 按核实的账面
2022/3/31 39,560.36 39,560.36 -
值确认
两次差异 15,869.58 15,869.58 - -
主要资产负债差异合计 -9,880.30 -12,342.63 -2,462.33 -24.92
对于实物资产、长期股权投资的评估：
（1）前次收购日存货评估价值 50,661.87 万元，评估增值 4,321.34 万元，
增值率 9.33%；本次评估基准日存货评估价值 19,224.30 万元，评估增值
2,155.05 万元，增值率 12.63%。本次评估增值额小于前次收购日增值额，主要
是存货账面价值减少原因导致，而本次评估增值率高于收购日增值率，且经测
算，前次收购日存货开发产品评估面积合计 51,793.45 ㎡，评估单价平均
9,053.79 元/㎡，本次基准日存货开发产品评估面积合计 10,409.34 ㎡，评估
单价平均 14,719.46 元/㎡，高于收购日的评估价格，本次存货评估不存在高买
低卖的情况；
（2）前次收购日投资性房地产评估价值 34,187.18 万元，评估增值 835.88
万元，增值率 2.51%；本次评估基准日投资性房地产评估价值 42,132.54 万元，
评估增值 744.75 万元，增值率 1.80%。本次评估价值和收购日存在差异，主要
是前次收购日至评估基准日投房公允价值变动的影响，且经测算，两次投资性
房地产评估面积相同的情况下（投资性房地产面积：37,303.76 ㎡），前次收购
日评估单价平均 9,164.54 元/㎡，本次基准日评估单价平均 11,094.80 元/㎡，
高于前次收购日的评估价格，本次投资性房地产评估亦不存在高买低卖的情况；
根据中国房价行情网，结合近几年昆明房地产趋势，本次存货及投资性房
72
地产采用市场法评估，商业、办公写字楼房价较 2017 年均略有增长，本次评估
单价也略高于前次收购日评估单价，本次评估价值也是合理的。
商铺
写字楼
（3）两次长期股权投资评估的差异主要是昆明城海长期股权投资范围的变
化导致，而对于两次相同评估范围的 100%控股子公司云南金航线商业管理有限
公司（下称“金航线”），投资成本均为 100.00 万元，账面价值均为 100.00 万
元。前次收购日金航线账面净资产 202.75 万元，评估价值 201.89 万元，评估
减值 0.86 万元；本次评估金航线账面净资产 43.41 万元，评估价值 43.42 万元，
评估增值 0.01 万元，两次均采用资产基础法对子公司金航线进行评估，两次评
估账面净资产及评估价值的差异主要是金航线公司近年无经营业务，基本无经
营收入，较投资成本形成减值。
综合上述原因分析，昆明城海自前次收购日后至评估基准日因经营亏损导
73
致账面净资产减少，大部分存货及主要股权投资于收购后进行销售导致资产范
围发生变化，两次评估基准日在整体评估以及各项资产（投资性房地产除外）、
负债评估结论选取方法相同的情况下，本次评估认为两次评估存在差异是合理
的，且不存在高买低卖的情况。
2、台州银泰
2017 年，云南城投因购买台州银泰 70%股权事宜，委托上海东洲资产评估
有限公司对台州银泰进行整体评估并出具了《云南城投置业股份有限公司拟以
现金购买北京银泰置地商业有限公司持有台州银泰商业有限公司 70%股权所涉
及台州银泰商业有限公司股东全部权益价值价值评估报告》东洲评报字[2017]
第 0216 号）。该次评估基准日为 2016 年 12 月 31 日，分别采用收益法和资产基
础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东
全部权益价值评估值为 28,098.84 万元，并非 170,470.58 万元。
本次重大资产重组评估基准日为 2022 年 3 月 31 日，分别采用收益法和资
产基础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰
股东全部权益价值评估值为-24,470.53 万元。两次评估基准日间隔 5 年 3 个月，
台州银泰前后两次评估对比情况如下：
单位：万元
选用评估 评估结论确定 两次评估
评估基准日 评估值 差异率
方法 的评估方法 值差异
2016 年 12 月 资产基础
资产基础法 28,098.83
31 日 法、收益法
-52,569.37 187.09%
2022 年 3 月 资产基础
资产基础法 -24,470.53
31 日 法、收益法
根据上述对比情况，本次评估较前次股权收购时评估值减少 52,569.37 万
元，评估值差异的主要原因如下：
（1）投资性房地产评估减值的影响
台州银泰主要资产为“台州银泰城购物中心”的投资性房地产，经收益法
评估，前次评估该投资性房地产的评估值为 140,877.02 万元。由于该商场处于
台州新区，周边配套尚需完善，周边小区整体入住率不高，人流较少，商场空
置率逐步变高，再加上近几年受新冠疫情影响，整体租金水平较低且呈现持续
下降趋势。其中空置率由 2017 年的 10%增长至目前的 24%，单位租金由 2017
74
年 63 元/㎡月降低至目前的 32 元/㎡月左右，导致投资性房地产的收入大
幅下降。2017 年至本次评估基准日商场收入情况统计如下：
单位：万元
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 1-3 月
商场租赁收入 2,344.22 1,161.94 311.96 437.30 360.77 60.72
物管及其他收入 3,106.89 1,834.70 1,500.94 1,310.82 1,142.63 114.41
合计 5,451.11 2,996.64 1,812.90 1,748.12 1,503.40 175.13
增长率%（同期） - -45.0 -67.6 -3.6 -14.0 -53.4
投资性房地产属于大商业综合体，该类物业一般用于自持经营，区域内市
场挂牌交易的商业均为住宅小区配套商铺或独栋小型商业，无同类型大商业综
合体的市场成交案例，故本次采用收益法进行评估。受经营状况不断恶化的影
响，本次投资性房地产的评估值为 107,610.23 万元，较前次评估值减少
33,266.79 万元。（2）递延所得税负债评估增值的影响
上次评估递延所得税负债评估为零，本次评估按照核实后递延所得税负债
的账面价值 4,637.88 万元确认为评估值，较前次评估值增加 4,637.88 万元。
（3）两次评估基准日期间损益的影响
两次评估基准日之间，台州银泰账面累计发生亏损为-73,388.30 万元，剔
除该期间因投资性房地产公允价值变动损益-58,188.23 万元的影响后，台州银
泰的经营性净亏损为-15,200.06 万元。
（4）汇总前后两次评估的主要影响如下：
序号 影响事项 影响金额（万元）
1 投资性房地产评估减值 -33,266.79
2 递延所得税负债增值 -4,637.88
3 台州银泰期间损益 -15,200.06
合计 -53,104.73
综上，本次评估较前次股权收购评估减值的主要原因为前后两次投资性房
地产评估减值、递延所得税负债评估增值及两次评估基准日期间损益所造成的，
本次评估相比股权收购评估的差异是合理的，不存在高买低卖的情况。
二、中介机构核查意见
（一）独立财务顾问核查意见
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相关评估值的差异主要由于前次收购以来相关标的企业持续亏损、商场整
体空置率变高及新冠疫情等因素导致，使得截至本次交易评估基准日相关标的
企业账面值较 2017 年收购大幅降低，评估值的差异具有合理性，不存在高买低
卖的情况。
（二）评估师核查意见
相关评估值的差异主要由于前次收购以来相关标的企业持续亏损、商场整
体空置率变高及新冠疫情等因素导致，使得截至本次交易评估基准日相关标的
企业账面值较 2017 年收购大幅降低，评估值的差异具有合理性，不存在高买低
卖的情况。
特此公告。
云南城投置业股份有限公司董事会
2022 年 11 月 23 日
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