中信证券股份有限公司
关于
上海证券交易所
《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草
案的问询函》
之核查意见
独立财务顾问
二〇二二年十一月
上海证券交易所：
根据贵所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询
函》（上证公函〔2022〕2590号）（以下简称“《问询函》”）的相关要求，
中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”或“独立财务顾问”）作为云
南城投置业股份有限公司重大资产出售的独立财务顾问，对有关事项进行了认
真分析和核查。
2022年11月5日，公司披露了《云南城投置业股份有限公司关于上海证
券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>
的部分回复公告》（公告编号：临2022-133），对于《问询函》中问题1、2、
3、6、7、8进行回复。中信证券已就《问询函》中问题1、2、3、6、7、8进
行了认真核查和逐项落实，并形成核查意见。中信证券本次就问题4、5进行
认真核查和逐项落实，形成本次核查意见。
如无特别说明，本核查意见中的简称与重组草案及其摘要中的简称具有相
同含义。
1-2-1
目 录
4.草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%，杭州西溪、西安东智和
台州银泰评估增值率不足 0.1%。其中，杭州西溪 70%股权按照资产基础法评估
值为 10.89 亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要为
西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积 20.58 万平方
米。账面净值 20.03 亿元，相关资产评估增值率为 0。西安东智、云城尊龙、
台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为 0 的情况。请公司：
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价
格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
..............................................................................................................................3
5.草案及公开信息显示，部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售事
项。2017 年，公司收购昆明城海和台州银泰股权，昆明城海和台州银泰经审计
净资产评估值分别为 21,447.46 万元和 170,470.58 万元，本次交易，昆明城
海和台州银泰评估值为 9,966.04 万元和-24,470.53 万元，前后两次评估结果
差异较大。请公司：结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关
差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师发
表意见。 ............................................................................................................. 68
1-2-2
三、关于交易作价
4.草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%，杭州西溪、西安东智
和台州银泰评估增值率不足 0.1%。其中，杭州西溪 70%股权按照资产基础法评估
值为 10.89 亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要为西
溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积 20.58 万平方米。账
面净值 20.03 亿元，相关资产评估增值率为 0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、
东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为 0 的情况。请公司：结合房地产所
在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是
否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
回复：
一、问题答复
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评
估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。
1、陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%
（1）本次评估基本情况
陕西秦汉新城主要资产为存货与固定资产-房屋建筑物，本次评估增值即主
要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价值 45,607.56 万元，评估价值
45,734.24 万元，评估增值 126.68 万，增值率 0.28%；固定资产账面价值 6,450.93
万元，评估价值 8,974.95 万元，评估增值 2,524.02 万元，增值率 39.13%。
（2）评估值合理性分析
1）房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策
出台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去
化率持续下降；2021 年受 1130 政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022
1-2-3
年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲
软，客户置业更加理性。
陕西秦汉新城开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目处于西咸新区远郊，秦
汉新城管委会兰池大道中段，区域市场商办类市场货源充足，以买方市场为主，
客户首选以成熟区域为主，远郊类产品在区域发展缓慢。
2）存货评估过程分析
①评估方法
陕西秦汉新城存货采用静态假设开发法评估，假设开发法是将预测的估价对
象未来开发完成后的价值，减去后续开发成本、税费及适当的利润等，以此求取
估价对象的客观合理价格或价值的方法。
②评估过程
秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业，资产评估专业人员通过对
附近的相似项目进行调查了解，公寓均价在 0.95 万元/平方米左右，社区底商均
价在 1.33 万元/平方米左右，办公均价在 1.06 万元/平方米左右，具体如下：
含税均价（元/
名称 项目地址 产品形式
㎡）
西咸新区沣东新城太平路与征和
中南未来悦 公寓 10,500
六路交汇处东北角
橙天地文化中心 康定路以南，尚业路以北，同文
公寓 8,500
（橙世万象） 路以西，同德路以东
西咸新区白马河路与季家路交汇
紫薇万科生活广场 公寓 9,400
处东
丰邑大道与康定路十字东北角
国润 EOD 总部港 公寓 8,800
（沣西管委会以北）
西咸新区沣泾大道与沣裕路交叉
绿地铂瑞公馆 公寓 11,000
口
西咸新区沣东新城征和四路与太
保利和光小户 公寓 10,300
平路十字东南角
西咸新区能源金贸区西咸管委会
中天智汇港 公寓 10,500
向南 700 米
招商局丝路中心 灞桥世博园 公寓 8,600
1-2-4
含税均价（元/
名称 项目地址 产品形式
㎡）
西咸新区丰裕路以南，丰登路以
东望中心 北，金融东路以东，沣泾大道以 公寓 8,800
西
经开明光路与北三环交汇处东北
中建财智广场 公寓 8,700
角元朔路地铁口
公寓均价 9,510
辰宇世纪城社区商
城东地铁 1 号线半坡站 社区底商 11,700
业
思路创意工厂社区
西安市未央区欧亚大道附近 社区底商 12,400
商业
半坡国际广场社区
长乐路与东三环交汇处 社区底商 12,000
商业
绿地新里城 西咸新区沣东新城 社区底商 15,900
保利和光尘樾 西咸新区沣东新城 社区底商 14,400
社区底商均价 13,280
景路以西、凤城十路与凤城十一
圣朗国际 办公 10,100
路之间
长安东长安街与京东大道十字西
航天城中心广场 办公 9,700
南角
文景天下 文景路与凤和路 办公 11,000
缤纷新时代 东三环穆将王立交东北角 办公 11,300
中建商务广场 未央区明光路中建商务广场 办公 11,270
办公均价 10,600
项目开发的秦汉创业中心（融城璟荟）所处区域人口密度较低、人流量较低，
公寓及办公市场相对低迷，项目去化不理想，实际价格处于同类项目中较低水平。
A、资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 8,600.00 8,800.00 8,700.00
招商局丝路中
房屋坐落 融城璟荟 东望中心 中建财智广场
心
交易双方情况及交
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
1-2-5
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓
区域功能定
商住\投资 商住\投资 商住\投资 商住\投资
位
项目西邻西部
网货城，项目
距经开核心商
绿地能源国际 绿地能源国际
商业繁华程 秦汉新城商 圈约 3 公里，
金融中心、绿 金融中心、绿
度（配套资 圈，较松散， 商圈内汇集熙
地丝路中心、 地丝路中心、
源） 人流少 地港、大融
鑫苑金边广场 鑫苑金边广场
城、汉神购物
广场等大型商
业综合体
“六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上
宗地外基础 水、通下水、 水、通下水、 水、通下水、 水、通下水、
设施 通电、通路、 通电、通路、 通电、通路、 通电、通路、
区位
通讯、通气） 通讯、通气） 通讯、通气） 通讯、通气）
状况
自带社区商业 自带社区商业 自带社区商业
自身配套 下沉式商业区
及独栋商业 及独栋商业 及独栋商业
距离西安北站 1 号线上林路 1 号线上林路
直线距离约 站（1.5 公 站（1.5 公 四号线元朔路
4km，驾车约 里）、16 号线 里）、16 号线 地铁口、2 号
交通便捷程
15 分钟，距离 能源中心站 能源中心站 线、14 号线、
度
陕西咸阳机场 （300 米）就 （300 米）就 机场城际北客
站约 14km，驾 规划在项目附 规划在项目附 站
车约 22 分钟。 近。 近。
周边物业类 周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物
型 业 业 业 业
环境质量状
环境条件较好 环境条件一般 环境条件一般 环境条件一般
况
总楼层 14 层 18 层 19 层 26 层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
程度
实物 建筑面积
45-100 ㎡ 38/57/65 ㎡ 32-42 ㎡ 48-56 ㎡
状况 （㎡）
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一
设施设备
般 般 般 般
1-2-6
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 南北 南北 南北 南北
土地使用权
出让 出让 出让 出让
权益 类型
状况 土地使用年
无影响 无影响 无影响 无影响
限
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正,具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 8,600.00 8,800.00 8,700.00
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 103.00 103.00 103.00
（配套资源）
宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
施
区位
自身配套 100.00 100.00 100.00 100.00
状况
交通便捷程度 100.00 101.00 101.00 101.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 98.00 98.00 98.00
总楼层 100.00 97.00 97.00 97.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
实物
建筑面积
状况 100.00 100.00 100.00 100.00
（㎡）
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
1-2-7
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用权类
权益 100.00 100.00 100.00 100.00
型
状况
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
8,600 8,800 8,700
税）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.01 1.01 1.01
实物状况 1.01 1.01 1.01
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 1.02 1.02 1.02
比准价格 8,780 8,990 8,890
待估单价 8,900
B、资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的具
有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含
待估 11,700.00 12,400.00 12,000.00
税）
辰宇世纪城社区商 思路创意工厂 半坡国际广场社区
房屋坐落 融城璟荟
业 社区商业 商业
交易双方情况
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
及交易目的
2022 年 3
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
月
交易房地产状
现房 现房 现房 现房
况
1-2-8
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
房地产用途 商业 商业 商业 商业
区域功
社区商业 社区商业 社区商业 社区商业
能定位
地铁：余家寨、常
青路、百花村、市
酒店：艾美酒
中医医院、余家寨 购物：华润万家超
商业繁 秦汉新城 店、灞柳驿
地铁站-C 口.教育设 市
华程度 商圈，较 公园：桃花
施，相对成熟。委 医院：唐都医院、
（配套 松散，人 潭、浐灞湿地
估为社区底商 西京医院。委估为
资源） 流少 公园。委估为
医院：西安市中医 社区底商
社区底商
医院、西安市第三
医院
“六通”
（通上
“六通”（通
水、通下 “六通”（通上 “六通”（通上
宗地外 上水、通下
水、通 水、通下水、通 水、通下水、通
基础设 水、通电、通
电、通 电、通路、通讯、 电、通路、通讯、
施 路、通讯、通
路、通 通气） 通气）
气）
讯、通
区 气）
位 规划童梦、漫享及
状 康养三大主题街
况 区。DK1 西侧临近 半坡国际广场项目
学校，2 层独立商 集高档住宅、大型
墅，规划为童梦主 购物开放式商街、
自带社区 题街区。DK2 西侧 城市景观广场为一
自身配 桔子酒店、亚
商业及独 临养元医疗规划用 体，80,000 ㎡旗舰
套 马逊办公
栋商业 地，4 层独立商 式商业，30,000 ㎡
墅，设为康养主题 城市休闲广场、休
街。DK3 临近市政 闲、居住、购物的
公园规划用地，3 国际人居新潮流。
层独立商墅，设为
漫享主题街。
距离西安
北站直线
距离约 余家寨、常青路、
公交：932、浐
交通便 4km，驾车 百花村、市中医医 交通：纺织城地铁
灞 3 号线、浐
捷程度 约 15 分 院、余家寨地铁站- 口
灞 7 号线
钟，距离 C口
陕西咸阳
机场站约
1-2-9
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
14km，驾
车约 22 分
钟。
周边物 周边为商 周边为商住物
周边为商住物业 周边为商住物业
业类型 住物业 业
环境质 环境条件
环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
量状况 较好
总楼层 一类高层 总4层 总4层 总4层
临街状
临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
况
建筑物
新旧程 99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
度
建筑面
与估价对象相
积 400-500 ㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近
近
（㎡）
实
装修情
物 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
况
状
设施设 智能化程 智能化程度一
况 智能化程度一般 智能化程度一般
备 度一般 般
平面布
合理 合理 合理 合理
局
工程质 无质量问
无质量问题 无质量问题 无质量问题
量 题
建筑结
钢混 钢混 钢混 钢混
构
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
土地使
权
用权类 出让 出让 出让 出让
益
型
状
土地使
况 无影响 无影响 无影响 无影响
用年限
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 11,700.00 12,400.00 12,000.00
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
1-2-10
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 105.00 105.00 105.00
（配套资源）
宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
施
区位
自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
状况
交通便捷程度 100.00 103.00 103.00 103.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
总楼层 100.00 103.00 103.00 103.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积
100.00 100.00 100.00 100.00
（㎡）
实物 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用权类
权益 100.00 100.00 100.00 100.00
型
状况
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
11,700 12,400 12,000
（含税价）
1-2-11
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.86 0.86 0.86
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 10,000 10,600 10,260
待估单价 10,300
C、资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 10,100.00 9,700.00 11,000.00
航天城中心广
房屋坐落 融城璟荟 圣朗国际 文景天下
场
交易双方情况及交
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 办公 办公 办公 办公
区域功能定位 办公 办公 办公 办公
通：地铁口
1,200m，市图
书馆站
医院：长安医
院、西安凤城
景路以西、凤
医院、未央华
城十路与凤城 航天城壹街
瑞医院、西安
区 商业繁华程度 十一路之间黄 区、航天城星
秦汉新城商圈 京和动物医院
位 （配套资源） 金地段，距运 座广场、里坊
(总院)。
状 动公园站地铁 PARK
购物：华润万
况 口 700 米
家便利超市(西
安凤城一路
店)、蓝海
风漫巷、明光
路花卉市场
“六通”（通 “六通”（通 “六通”（通 “六通”（通
宗地外基础设
上水、通下 上水、通下 上水、通下 上水、通下
施
水、通电、通 水、通电、通 水、通电、通 水、通电、通
1-2-12
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
路、通讯、通 路、通讯、通 路、通讯、通 路、通讯、通
气） 气） 气） 气）
地上车位数 商业：呷哺、
自带社区商业
自身配套 25；地下车位 车位 1808 川渝人家、西
及独栋商业
数 345 贝、莜面村
距离西安北站 地铁 4 号线
直线距离约 （东长安街
4km，驾车约 地铁 2 号线运 站）、2 号线
地铁口
15 分钟，距离 动公园站向西 （航天城
交通便捷程度 1,200m，市图
陕西咸阳机场 800 米;距北客 站）；公交
书馆站
站约 14km， 站 1,500 米 260 路、239
驾车约 22 分 路、177 路、
钟。 189 路
周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物
周边物业类型
业 业 业 业
环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
总楼层 总 16 层 总 24 层 总 22 层 总 25 层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧程
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
度
建筑面积
45-100 ㎡ 65-750 ㎡ 35-1384 ㎡ 65-750 ㎡
（㎡）
实
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物
状 智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一
设施设备
况 般 般 般 般
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 南北 南北 南北 南北
权 土地使用权类
出让 出让 出让 出让
益 型
状
土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 10,100.00 9,700.00 11,000.00
1-2-13
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 105.00 105.00 105.00
（配套资源）
宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
施
区位
自身配套 100.00 103.00 103.00 103.00
状况
交通便捷程度 100.00 105.00 105.00 105.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
总楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
临街状况 100.00 105.00 105.00 105.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积
100.00 98.00 98.00 98.00
（㎡）
实物 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用权类
权益 100.00 100.00 100.00 100.00
型
状况
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
1-2-14
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
10,100 9,700 11,000
税）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 0.98 0.98 0.98
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 8,730 8,390 9,510
待估单价 8,900
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素
修正后，确定公寓与办公平均销售单价 0.89 万元/平米左右，2021 年项目公寓预
售成交均价为 0.73 万元/平米；底商平均销售单价 1.03 万元/平米左右。评估所取
价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。
3）固定资产—房屋建筑物评估过程分析
①评估方法
陕西秦汉新城的房屋建筑物为商业独栋 1-5 号楼，本次评估采用市场比较法
进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条
件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易
日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行
修正，从而确定估价对象价格的方法。
②评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，一层商业均价 1.38
万左右，具体如下：
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
太华路与凤城五路
中南君启 一层商业 14,400
交汇处东南角
长安东长安街与京
思路创意工厂 一层商业 13,500
东大道十字西南角
1-2-15
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
半坡国际广场 文景路与凤和路 一层商业 13,500
四海唐人街 凤城七路市政商圈 一层商业 12,000
绿地西安世界中心 西咸新区沣西新城 一层商业 15,900
商业一层均价 13,860
陕西秦汉新城所开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目位置为远郊，人口密
度及人流量较低，实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近
区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体
案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 待估 14,400.00 13,500.00 13,500.00
房屋坐落 融城璟荟 中南君启 思路创意工厂 半坡国际广场
交易双方情况及交易
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 商业 商业 商业 商业
商业办公（独 商业办公（独 商业办公（独 商业办公（独
区域功能定位
栋） 栋） 栋） 栋）
多路地铁站-C
酒店：艾美酒 购物：华润万家
口.教育设施成
商业繁华程度 秦汉新城商圈， 店、灞柳驿 超市
熟，医院：西安
（配套资源） 较松散，人流少 公园：桃花潭、 医院：唐都医
市中医医院、西
浐灞湿地公园 院、西京医院
安市第三医院
“六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上
区
水、通下水、通 水、通下水、通 水、通下水、通 水、通下水、通
位 宗地外基础设施
电、通路、通 电、通路、通 电、通路、通 电、通路、通
状
讯、通气） 讯、通气） 讯、通气） 讯、通气）
况
规划童梦、漫享 半坡国际广场项
及康养三大主题 目集高档住宅、
街区。DK1 西侧 大型购物开放式
自带社区商业及 临近学校，2 层 桔子酒店、亚马 商街、城市景观
自身配套
独栋商业 独立商墅，规划 逊办公 广场为一体，
为童梦主题街 80000 ㎡旗舰式
区。DK2 西侧临 商业，30000 ㎡
养元医疗规划用 城市休闲广场、
1-2-16
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
地，4 层独立商 休闲、居住、购
墅，设为康养主 物的国际人居新
题街。DK3 临近 潮流。
市政公园规划用
地，3 层独立商
墅，设为漫享主
题街。
距离西安北站直
线距离约 4km，
余家寨、常青
驾车约 15 分 公交：932、浐
路、百花村、市 交通：纺织城地
交通便捷程度 钟，距离陕西咸 灞 3 号线、浐灞
中医医院、余家 铁口
阳机场站约 7 号线
寨地铁站-C 口
14km，驾车约
22 分钟。
周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业
环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
楼层 一层 一层 一层 一层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧程度 99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
建筑面积（㎡） 2300 ㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近 与估价对象相近
实 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物
设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般
状
况 平面布局 合理 合理 合理 合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益
状 土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 14,400.00 13,500.00 13,500.00
1-2-17
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易双方情况及交易目
100.00 100.00 100.00 100.00
的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区位 区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 商业繁华程度（配
100.00 105.00 105.00 105.00
套资源）
宗地外基础设施 100.00 100.00 100.00 100.00
自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
交通便捷程度 100.00 103.00 103.00 103.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
实物 临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况
建筑物新旧程度 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑面积（㎡) 100.00 100.00 100.00 100.00
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权益 土地使用权类型 100.00 100.00 100.00 100.00
状况
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡） 14,400 13,500 13,500
交易情况 1.00 1.00 1.00
1-2-18
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.88 0.88 0.88
比准价格 12680 11890 11,890
待估单价 12,200
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定商业一层平均定价 1.22 万元/平方左右，再对不同的楼层进行
价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围
内。
综上所述，由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素，商办类业
态主要以买方市场为主，项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现
和陕西秦汉新城秦汉创业中心（融城璟荟）项目的具体情况来看，本次评估陕西
秦汉新城的存货和房屋建筑物估值在合理范围内。
2、杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足 0.1%
（1）杭州西溪
1）本次评估基本情况
杭州西溪的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心，建筑面积共
205,752.89 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 114,849.03 ㎡，可租赁面积
59,727.14 ㎡；车位及配套设施建筑面积 90,903.86 ㎡，车位共 1768 个，投资性
房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为
200,986.00 万元，评估价值为 200,343.24 万元，比未审财务报表数减值 643.76 万
元，减值率为 0.3%；项目剩余存货（包括 279 个可售车位及 1 套 40.35 ㎡商铺）
1-2-19
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地
产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①杭州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022 年上半年杭州经济增长放缓，
上半年实现生产总值（GDP）9003 亿元，按不变价格计算，同比增长 1.2%，低
于全国增速 1.3 个百分点。2022 年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-6 月销售面积
同比下降 45.2%，2022 年第二季度全市商业物业成交均价 25,945 元/㎡，同比下
降 3.7%，主城区商业库存 1.5 万套，去化周期为 58.3（12 个月为基准）。总体来
看杭州商业地产库存压力较大，去化周期长，市场表现疲软。
西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口，紧邻地铁 5 号
线浙大紫金港站，是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。周
边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区，5KM 范围内分布有新天
地商业中心、五洲国际广场、印象城（古墩路店）、城西银泰城、西溪栖悦城
（2018 年重新开业）、龙湖西溪天街（2019 年年底开业）、龙湖紫荆天街（2019
年年底开业）等多个大型综合性购物中心，市场竞争非常激烈；项目紧邻浙大紫
金港和西溪湿地公园，商服繁华度较高，自然环境较好，周边医疗、教育、金融
配套完善。附近有多路公交车及地跌 5 号线可以通达，周边路网发达，交通便捷，
可通达性及可及性好。
②投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分
割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太
大，难以进行对比。
B、商铺评估过程
1-2-20
由于西溪银泰购物中心配套商街已于 2018 年前销售完毕，与基准日时点相
差较远，销售价格无可比性。经资产评估人员通过对 58 同城、链家网、安居客、
房天下等网络信息平台查询，杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有 5 个
二手商铺对外挂牌销售，具体挂牌信息如下：
面积 挂牌单价 可
序 物业 楼 挂牌 挂牌价
位置 （㎡ （元/ 备注 比
号 类型 层 时间 （元）
） ㎡） 性
位于商
西溪
商业 2022 业街转
银泰
1 街商 1 95.63 年7 3,300,000.00 34,508.00 角处， 强
城商
铺 月 位置较
业街
好
西溪 位于商
商业 2022
银泰 业街侧
2 街商 1 198.00 年 10 5,600,000.00 28,282.83 强
城商 边，位
铺 月
业街 置一般
西溪 位于商
商业 2022
银泰 业街主
3 街商 1 130.00 年 10 4,280,000.00 32,923.08 强
城商 街，位
铺 月
业街 置较好
位于商
西溪
商业 2022 业街转
银泰
4 街商 1 144.00 年6 5,100,000.00 35,416.67 角处， 强
城商
铺 月 位置较
业街
好
西溪 位于二
商业 2021
银泰 楼电梯 较
5 街商 2 47.83 年2 2,200,000.00 45,996.24
城商 口，位 弱
铺 月
业街 置很好
经评估人员核实，上述 1~4 项挂牌时间在近半年以内，在实际成交时有一定
优惠；第 5 项挂牌时间接近 2 年，该单个商铺位于商业街二楼电梯口，位置很
好，面积较小，当时购买时单价较高，近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响，
实体铺面量价齐跌，许多商铺有价无市，导致该铺面长期挂牌，其挂牌价格与真
实市场成交价格偏离较大，可比性较弱。
另外，经评估人员调查了解，杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价（含税）
3.2 万元/㎡左右，具体信息如下：
1-2-21
序 楼 挂牌含税单价（元/
位置 物业类型
号 层 ㎡）
1 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 28,282.83
2 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 32,923.08
3 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 35,416.67
4 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 17,777.78
5 西湖区双龙街金色西溪商务中心 临街商铺 1 30,303.03
6 西湖区西溪银泰城对面 临街商铺 1 25,157.23
7 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,153.85
商业街商
8 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 35,226.30
铺
商业街商
9 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 38,461.54
铺
商业街商
10 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 26,530.61
铺
商业街商
11 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 30,000.00
铺
12 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,839.02
商业街商
13 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 1 33,707.87
铺
西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角 商业街商
14 1 35,955.06
处 铺
西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对 商业街商
15 1 29,205.61
面 铺
16 西湖区绿城西溪世纪中心 1 期 临街商铺 1 56,772.91
17 西湖区双龙街蒋村地铁口 临街商铺 1 31,594.20
西湖区文一西路 767 号绿城西溪国
18 临街商铺 1 41,739.13
际
19 西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑 临街商铺 1 33,076.92
20 商铺平均含税单价 32,000.00
以上价格均为挂牌价，在实际成交时存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，则对比平均不含税单价约为
29,900.00 元/㎡（32,000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例
（西溪银泰城商业街第 1~第 3 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及
1-2-22
特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、
权益因素，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素条件说明表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
西溪银泰城购 西溪银泰城商 西溪银泰城商 西溪银泰城商
房屋座落
物中心 业街 业街 业街
修正后交易价格
32,207.47 26,397.31 30,728.21
（元/㎡，不含税）
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺
产业聚集规 西湖区西溪银 西湖区西溪银 西湖区西溪银 西湖区西溪银
模、商业繁华 泰城商圈，商 泰城商圈，商 泰城商圈，商 泰城商圈，商
程度 业繁华度较高 业繁华度较高 业繁华度较高 业繁华度较高
基础设施、公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共设施完善程 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施
度 完善 完善 完善 完善
地铁 5 号线直 地铁 5 号线直 地铁 5 号线直 地铁 5 号线直
达，多条公交 达，多条公交 达，多条公交 达，多条公交
交通便捷程度
线路经过，交 线路经过，交 线路经过，交 线路经过，交
通便捷 通便捷 通便捷 通便捷
区 楼层 1层 1层 1层 1层
位
因 西湖区新兴的 西湖区新兴的 西湖区新兴的 西湖区新兴的
素 市场成熟度 购物中心，市 购物中心，市 购物中心，市 购物中心，市
场成熟度较高 场成熟度较高 场成熟度较高 场成熟度较高
临近西溪国家 临近西溪国家 临近西溪国家 临近西溪国家
环境质量、周 湿地公园，环 湿地公园，环 湿地公园，环 湿地公园，环
围景观 境质量、周围 境质量、周围 境质量、周围 境质量、周围
景观较好 景观较好 景观较好 景观较好
商业街较好的 位于商业街侧 商业街较好的
大型购物中
人流量 位置，人流量 边，人流量一 位置，人流量
心，人流量大
较大 般 较大
住宅商业混合 住宅商业混合 住宅商业混合 住宅商业混合
城市规划
区 区 区 区
临街状况 一面临街 两面临街 一面临街 一面临街
实
物 95.63 ㎡面积 198 ㎡面积较 130 ㎡面积较
因 面积 面积大
适中 大 大
素
装修情况 精装 普装 普装 普装
1-2-23
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
经营限制 不限 不限 不限 不限
约 48%公摊比 约 32%公摊比 约 32%公摊比 约 32%公摊比
平面布局
例高 例一般 例一般 例一般
周边多为办 周边多为办 周边多为办 周边多为办
周边业态 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居
民区 民区 民区 民区
新旧程度 较新 较新 较新 较新
权 土地年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
益 他项权利 无 无 无 无
因
素 其他受限状况 无 无 无 无
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素条件指数表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡，不含
32,207.47 26,397.31 30,728.21
税）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 98 98 98
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商
100 100 100 100
业繁华程度
基础设施、公共设
100 100 100 100
施完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
区
位 楼层 100 100 100 100
因
素 市场成熟度 100 100 100 100
环境质量、周围景
100 100 100 100
观
人流量 100 98 96 98
城市规划 100 100 100 100
临街状况 100 105 100 100
实 100 105 102 102
物 面积
因 装修情况 100 98 98 98
素
经营限制 100 100 100 100
1-2-24
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100 103 103 103
周边业态 100 100 100 100
新旧程度 100 100 100 100
权 土地年限 100 100 100 100
益 他项权利 100 100 100 100
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/㎡，不含税) 32,207.47 26,397.31 30,728.21
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/98 100/98 100/98
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、商
100/（100） 100/100 100/100 100/100
业繁华程度
基础设施、公共设
100/（100） 100/100 100/100 100/100
施完善程度
交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
区
位 楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景
100/（100） 100/100 100/100 100/100
观
人流量 100/（100） 100/98 100/96 100/98
城市规划 100/（100） 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/（100） 100/105 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/105 100/102 100/102
实 装修情况 100/（100） 100/98 100/98 100/98
物 经营限制 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 平面布局 100/（100） 100/103 100/103 100/103
周边业态 100/（100） 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
1-2-25
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
权 土地年限 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 0.9356 1.0324 1.0113
比准价格 30,134.40 27,252.03 31,075.75
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价（不含税），
即：
估价对象评估单价=（30,134.40+27,252.03+31,075.75）÷3
=29,500.00（元/平方米）（取整）
C、车位评估过程
经资产评估专业人员调查了解，杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌
均价 19.50 万元/个左右，具体信息如下：
序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌含税单价（万元/个）
1 郡原公元里 车位 -1 22.00
2 金色水岸 车位 -1 20.00
3 天虹公寓 车位 -1 20.00
4 绿城西溪世纪中心 车位 -1 18.00
5 中旅紫金名门 车位 -1 20.00
6 宝嘉誉府 车位 -1 19.00
7 都市水乡水秀苑 车位 -1 18.00
8 龙湖西溪天街 车位 -1 19.00
9 平均 19.50
以上价格均为挂牌价，与实际成交价存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，经过修正后的车位不含税平
均单价约为 18.20 万元/个（19.50×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点，选取了
与被评估车位相类似的三个案例（第 2、第 3 及第 5 项）进行比较，选择比较因
1-2-26
素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体
案例选取及因素比较如下：
比较因素条件说明表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门
修正后交易价格(万
18.67 18.67 18.67
元/个，不含税价)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 车位 车位 车位 车位
产业聚集规 西溪银泰城商 西溪湿地商 紫金广场商 龙湖紫金天街
模、商业繁 华 圈，商业繁华 圈，商业繁华 圈，商业繁华 商圈，商业繁
程度 度较高 度较高 度较高 华度较高
基础设施、 公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共设施完善 程 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施
度 完善 完善 完善 完善
临地铁 19 号 临地铁 2 号线
地铁 5 号线直 紧邻地铁 2 号
线约 1 公里， 约 600 米，多
达，多条公交 线，多条公交
区 交通便捷程度 多条公交线路 条公交线路经
线路经过，交 线路经过，交
位 经过，交通较 过，交通较便
通便捷 通便捷
因 便捷 捷
素 西湖区新兴的 西湖区国家湿 浙大紫金港校 西湖区新兴的
市场成熟度 购物中心，市 地公园旁，市 区附近，市场 购物中心，市
场成熟度较高 场成熟度较高 成熟度较高 场成熟度较高
临浙大紫金港
临近西溪国家 紧邻西溪国家 周边分布有多
校区和大运河
环境质量、 周 湿地公园，环 湿地公园，环 所学校，环境
公园，环境质
围景观 境质量、周围 境质量、周围 质量、周围景
量、周围景观
景观较好 景观好 观较好
好
楼层 负一 负一 负一 负一
距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置
出入便捷度 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便
实 捷 捷 捷 捷
物 面积 标准停车位 标准停车位 标准停车位 标准停车位
因
车位配比 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1
素
平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理
建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构
1-2-27
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门
消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、
配套设施 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐
全 全 全 全
当地知名物 当地知名物 当地知名物 当地知名物
物业管理
业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好
权 他项权利 无 无 无 无
素 益
因 其他受限状况 无 无 无 无
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素条件指数表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
修正后交易价格（万元/个，
18.67 18.67 18.67
不含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商业
100 100 100 100
繁华程度
基础设施、公共设施
区 100 100 100 100
完善程度
位
交通便捷程度 100 98 100 98
因
素 市场成熟度 100 100 100 100
环境质量、周围景观 100 102 102 100
楼层 100 100 100 100
出入便捷度 100 100 100 100
面积 100 100 100 100
实 车位配比 100 100 100 100
物
平面布置 100 100 100 100
因
素 建筑结构 100 100 100 100
配套设施 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
素 因 益 权 他项权利 100 100 100 100
1-2-28
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
修正后交易价格（万元/个，
18.67 18.67 18.67
不含税价）
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/100 100/100 100/100
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、商业
100/（100） 100/100 100/100 100/100
繁华程度
基础设施、公共设施
区 100/（100） 100/100 100/100 100/100
完善程度
位
交通便捷程度 100/（100） 100/98 100/100 100/98
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景观 100/（100） 100/102 100/102 100/100
楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
出入便捷度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/100 100/100 100/100
实 车位配比 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物
平面布置 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 建筑结构 100/（100） 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/（100） 100/100 100/100 100/100
权 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
素 益
因 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 1.0004 0.9804 1.0204
比准价格 18.67 18.30 19.05
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（18.67+18.30+19.05）÷3
1-2-29
=18.67（万元/个）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物
因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价 2.95 万元/㎡左右，负
一楼车位平均销售单价 18.67 万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在
合理范围内。
③委估资产对比价值
杭州西溪 B1-4F 商铺面积约 11.48 万㎡，配套车位 1,768 个，由于产权证无
法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑
大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车
位价为 7 万元/个，该小区总车位 736 个，已售 359，未售 377 个，未售车位采用
整体打包拍卖的方式出售，其中 358 个车位被拍卖，拍卖价为 2,080 万元，拍卖
均价为 5.81 万元/个，整体打包出售的折价系数约为 0.83。本次考虑一定的地区
差异，统一在上述评估均价基础上按 0.9 的规模系数修正。
楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行
修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：
均价 价格比
序 项目名 外街 销售时
类型 位置 （万元/ （相比一
号 称 楼层 间
㎡） 楼）
大商业自 一楼 5.35 100%
滨江龙
1 持，外街商 江汉路 1337 号 二楼 2017 年 3.50 65%
湖天街
铺销售 三楼 3.00 56%
大商业自 余杭塘路与花蒋 一楼 4.00 100%
龙湖西
2 持，外街商 路交汇处（写字 二楼 2018 年 2.80 70%
溪天街
铺销售 楼、商业） 三楼 2.15 54%
大商业自 一楼 4.40 100%
华夏之 持，外街 2 余杭塘路与海鸥 二楼 2.75 63%
3 2020 年
心 万方商铺销 路交汇处
三楼 2.55 58%
售
大商业自 一楼 4.10 100%
金帝融 持，外街 3 萧山区通惠南路 二楼 2.35 57%
4 2021 年
泰城 万方商铺销 667 号
三楼 1.60 39%
售
1-2-30
从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为 57%~70%、
三楼对比一楼的楼层价格修正系数为 39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各
楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：
市场修正系 本项目配套商 本项目单位租 本项目租金比
本次修正系数
楼层 数区间（对 业街销售比率 金（元/ 率（对比一
取值
比一楼） （对比一楼） ㎡月） 楼）
一楼 1.0 1.0 263.11 1.0 1.0
二楼 0.57~0.7 0.67 159.76 0.61 0.65
三楼 0.39~0.58 0.48 135.43 0.51 0.5
四楼 - 139.90 0.53 0.5
负一楼 - 80.83 0.31 0.4
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照 0.5 修正系数计取；负一楼一般作为购
物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照 0.4 修正系数计
取
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的
时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车
位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调
查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：
成交时
序号 项目名称 位置 楼层 平均单价（万元/个）
间
绍兴路与德胜路交汇 2016 负二楼 22
1 现代野风之星
处写字楼 年 负三楼 20
拱墅区萍水东街与花 负一楼 17
2018
2 运河万科中心 园岗街交叉口 400
年 负二楼 16
米，写字楼
余杭塘路与花蒋路交 负一楼 18
2020
3 西溪龙湖天街 汇处（写字楼、商 负二楼 16
年
业） 负三楼 15
根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在 1~2 万元/层，本次楼
层价差取 1.5 万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估
值如下：
1-2-31
车位数 基准单价 修正后单价
序 建筑面积 不含税估值（万
楼层 物业类型 量 （元/㎡或 规模修正 楼层修正 （元/㎡或 备注
号 （㎡） 元）
（个） 个） 个）
1 1F 大型购物中心 22,524.12 29,500.00 0.90 1.00 26,550.00 59,801.54
2 2F 大型购物中心 21,424.22 29,500.00 0.90 0.65 15,930.00 36,972.85
3 3F 大型购物中心 21,554.37 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 28,613.43
4 4F 大型购物中心 19,463.49 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 25,837.78
5 顶层 大型购物中心 505.53 29,500.00 0.90 0.50 13,275.00 671.09
6 B1F 大型购物中心 29,377.30 29,500.00 0.90 0.40 10,620.00 31,198.69
配套设
7 B1F 地下非机动车库 3,762.02 施，不可
销售
8 B1F 配套车位 5,467.26 115 186,700.00 0.90 - 166,860.00 1,932.35
9 B2F 配套车位 27,297.29 566 186,700.00 0.90 15,000.00 151,860.00 8,661.50
1
B3F 配套车位 27,085.97 512 186,700.00 0.90 30,000.00 136,860.00 7,067.14
0
1
B4F 配套车位 27,102.59 575 186,700.00 0.90 45,000.00 121,860.00 7,074.23
1
配套设
1 地下室楼梯及地
188.73 施，不可
2 下管井
销售
1
合计 205,752.89 207,830.60
3
1-2-32
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为 207,830.60 万元，与本次投资性房地产的评估值 200,343.24 万元差异 3.7%，
评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商
业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-2-33
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年
收益率在 4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪 2021 年的收益率为
4.90%，2022 年预测的收益率为 4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16 处）的
新城控股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。
根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入
不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水
平之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，
有利于保障上市公司的利益。
（2）西安东智
1）本次评估基本情况
西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值 7,108.72 万元，评
估价值 7,016.79 万元，评估减值 91.93 万元，减值率 1.3%；投资性房地产未审账
面价值为 12,508.55 万元，评估价值相 12,410.21 万元，比未审财务报表数减值
98.34 万元，减值率为 0.8%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果是存
货与投资性房地产评估增值为零。
2）评估值合理性分析
①房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策
出台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去
化率持续下降；2021 年受 1130 政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022
年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲
软，客户置业更加理性。
1-2-34
西安东智开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六
路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足，市场相对低
迷。
②存货评估过程分析
A、评估方法
西安东智存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价值=评估销售单
价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润率-
土地增值税率）。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价 8.9
万左右，具体如下
名称 所在位置 用途 成交单价(不含税)（元/个）
永和璞玉小区 高新-丈八北路 地下车位 10.00
华远君城 高新-锦业路 地下车位 8.38
天朗蓝湖树 高新-锦业路 地下车位 7.24
复地优尚国际 高新-锦业路 地下车位 7.38
车位平均 8.9
公司所开发的“融城东海”项目，已于 2019 年便完成竣工并交付使用，地
上业态去化率近 84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置
交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能
让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区
位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约 7.4 万/个左右，评估均
价在合理范围内。
销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情
况确定。
销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。
销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。
1-2-35
销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。
适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。
土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值
税。
若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不
再扣减销售所得税及适当净利润。
通过上述计算，得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可
比较，本次存货评估价值具有合理性。
③投资性房地产评估过程分析
A、评估方法
投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，
选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案
例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对
象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在 2.3 万
左右，办公均价 1.1 万左右，具体如下：
成交单价（不含
名称 所在区域 位置 用途
税）（元/㎡）
锦业二路与丈八
锦悦府 高新-锦业路 商业 22,930
六路十字东南角
锦业一路与丈八
永威时代中心 高新-锦业路 商业 21,559
二路十字
丈八北路陕西宾
国宾中央区 高新-锦业路 商业 26,133
馆正北侧
子午大道与学府
万景荔知湾 长安-常宁新区 商业 22,587
大街十字东南角
益田假日里 高新-锦业路 锦业路 7 号 商业 24,173
商业平均 23,467
1-2-36
成交单价（不含
名称 所在区域 位置 用途
税）（元/㎡）
锦业一路与丈八
宝德云谷国际 高新-高新路 办公 11,460
三路十字西南角
丈八六路与锦业
融城东海 高新路 办公 9,012
路十字南 300 米
绿地领海大厦 高新 锦业一路 1 号 办公 10,267
汇鑫 IBC 高新 丈八一路 办公 11,086
唐延路与锦业路
旺都 高新-高新路 办公 13,760
十字向西 100 米
办公平均 11,118
a、办公业态评估
由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体
智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。
资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比
性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
待估 9,012 10,267 11,086
（不含税价）
绿地领海大
房屋坐落 融城东海 融城东海 汇鑫 IBC
厦
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房
商业繁华程度 一般 一般 较繁华 较繁华
基础设施达 基础设施达
基础设施达到 基础设施达到
到六通，医 到六通，医
基础设施、公共设 六通，医院、 六通，医院、
院、学校、 院、学校、
施完善程度 学校、超市等 学校、超市等
区 超市等设施 超市等设施
设施基本齐全 设施基本齐全
位 齐全 齐全
状 1,000 米内有 1,000 米内有
况 1,000 米内有 1000 米内有多
多路公交车 多路公交车
多路公交车在 路公交车在附
在附近经 在附近经
交通便捷程度 附近经停，距 近经停，距地
停，距地铁 停，距地铁
地铁站小于 铁站小于 1,000
站小于 1,000 站小于 1,000
1,000 米 米
米 米
1-2-37
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
周边以住 周边以住
周边以住宅、 周边以住宅、
宅、商业、 宅、商业、
周边物业类型 商业、办公物 商业、办公物
办公物业为 办公物业为
业为主 业为主
主 主
人口密度一 人口密度一 人口密度一 人口密度一
人口密度或人流量 般、人流量一 般、人流量一 般、人流量 般、人流量
般 般 一般 一般
临主干道、地 临主干道、地 临主干道、 临主干道、
临街状况、地势
势平坦 势平坦 地势平坦 地势平坦
楼层 中区 中区 中区 中区
等级 乙 乙 甲 乙
建筑面积（㎡） 286.37 286.37 292.00 190.00
建筑物新旧程度 90%-95% 90%-95% 90%-95% 85-90%
实
装修情况 简装 精装修 精装修 精装修
物
基本齐备，维 基本齐备，维 基本齐备， 基本齐备，
状 设施设备
护正常 护正常 维护正常 维护正常
况
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 框架 框架 框架 框架
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益 土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
状 管理水平一 管理水平一
况 物业管理 管理水平一般 管理水平一般
般 般
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
— 9,463 10,780 11,640
（含税价）
交易价格（元/㎡）
— 9,012 10,267 11,086
（不含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 105 105
1-2-38
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
基础设施、公共设
100 100 105 105
施完善程度
区 交通便捷程度 100 100 100 100
位 周边物业类型 100 100 100 100
状
人口密度或人流量 100 100 100 100
况
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
等级 100 100 105 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
建筑物新旧程度 100 100 100 98
实
物 装修情况 100 106 106 106
状 设施设备 100 100 100 100
况
工程质量 100 100 100 100
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益
土地剩余使用年限 100 100 100 100
状
况 物业管理 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
9,012.38 10,266.67 11,085.71
（不含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.00 0.91 0.91
实物状况 0.94 0.90 0.96
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.94 0.81 0.87
比准价格 8,502.25 8,366.73 9,679.50
待估单价 8,850.00
1-2-39
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定办公业态平均定价不含税 8,850.00 元/平方米。
b、商业业态评估
资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态
中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因
素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
待估 27,440 23,716 25,382
税价）
交易价格（元/㎡）（不
待估 26,133 22,587 24,173
含税价）
房屋坐落 融城东海 国宾中央区 万景荔知湾 益田假日里
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 商业用房 商业用房 商业用房 商业用房
商服中心区域 商服中心区 商服中心区 商服中心区
商业繁华程度
周边 域 域 域
基础设施达 基础设施达 基础设施达
基础设施达到
到六通，医 到六通，医 到六通，医
基础设施、公共设 六通，医院、
院、学校、 院、学校、 院、学校、
施完善程度 学校、超市等
超市等设施 超市等设施 超市等设施
设施基本齐全
齐全 齐全 齐全
1,000 米内有 1,000 米内有 1,000 米内有
1,000 米内有
多路公交车 多路公交车 多路公交车
多路公交车在
区 在附近经 在附近经 在附近经
交通便捷程度 附近经停，距
位 停，距最近 停，距最近 停，距最近
最近地铁站小
状 地铁站大于 地铁站大于 地铁站小于
于 1,000 米
况 1,000 米 1,000 米 1,000 米
周边以住 周边以住 周边以住
周边以住宅、
宅、商业、 宅、商业、 宅、商业、
周边物业类型 商业、办公物
办公物业为 办公物业为 办公物业为
业为主
主 主 主
人口密度一 人口密度一 人口密度较 人口密度较
人口密度或人流量 般、人流量一 般、人流量 高、人流量 高、人流量
般 一般 较大 较大
临主干道、地 临主干道、 临主干道、 临主干道、
临街状况、地势
势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦
1-2-40
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
楼层 1层 1层 1层 1层
临街宽度 4-6 米 大于 10 米 4-6 米 6米
深度大于宽 深度大于宽 深度大于宽
宽深比 深度大于宽度
度 度 度
建筑面积（㎡） 49.97 57.00 38.50 49.00
实 建筑物新旧程度 85%-90% 85%-90% 85%-90% 85%-90%
物
装修情况 简单装修 精装修 精装修 精装修
状
况 基本齐备，维 基本齐备， 基本齐备， 基本齐备，
设施设备
护正常 维护正常 维护正常 维护正常
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益 土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
状 管理水平一 管理水平一 管理水平一
况 物业管理 管理水平一般
般 般 般
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
— 27,440 23,716 25,382
税价）
交易价格（元/㎡）（不
— 26,133 22,587 24,173
含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 105 105 105
基础设施、公共设
100 102 102 102
施完善程度
区
交通便捷程度 100 99 99 100
位
状 周边物业类型 100 100 100 100
况 人口密度或人流量 100 100 103 103
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
1-2-41
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
临街宽度 100 106 100 102
宽深比 100 100 100 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
实 建筑物新旧程度 100 100 100 100
物
装修情况 100 106 106 106
状
况 设施设备 100 100 100 100
工程质量 100 100 100 100
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益
土地剩余使用年限 100 100 100 100
状
况 物业管理 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）
26,133 22,587 24,173
（不含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.94 0.92 0.91
实物状况 0.89 0.94 0.92
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.84 0.86 0.84
比准价格 21,936.05 19,511.22 20,267.67
待估单价 20,570.00
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，一层商业业态定价不含税 20,570.00 元/平方米。
西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为 18,250 元
/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日
1-2-42
修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评估单
价为 20,570.00 元/平方米，略高于历史平均销售单价。
西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为 8,828 元/平方米，本次参考公
司近期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修
正、区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税 8,850 元/平方米，
与近期平均销售单价接近。
本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具
体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。
（3）台州银泰
1）本次评估基本情况
台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共
231,219.93 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 155,065.81 ㎡，可租赁面积
79,995.00 ㎡；车位建筑面积 77,053.26 ㎡，车位共 1633 个，投资性房地产采用
公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为 108,208.00 万元，评
估价值为 107,610.23 万元，比未审财务报表数减值 597.77 万元，减值率为 0.6%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地
产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①台州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022 年上半年台州经济增长放缓，
上半年实现生产总值（GDP）2796.50 亿元，按可比价格计算，比去年同期增长
1.9%，增速比一季度回落 3.9 个百分点。2022 年上半年台州新房市场整体呈下行
趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州新
房销量较去年同期明显减少，2022 年上半年成交面积环比下降 33%，成交金额
环比下降 35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在
一定的去化压力。
1-2-43
台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道 3899 号，紧邻中心
大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府 3.5 公里，南望路桥 3.5
公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有 905 路，107 路、
128 路等公交到达，紧邻轻轨 S1 号线银泰站，该轻轨预计 2022 年底开通，周边
路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区
等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，周边
自然环境较好。
②投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售
的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以
进行对比。
B、商铺评估过程
经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均
价（含税）1.0 万元/㎡左右，具体信息如下：
序号 位置 物业类型 楼层 挂牌单价（元/㎡）
1 台州博奥商厦 临街商铺 1 11,355.74
2 都市春天 临街商铺 1 8,720.00
3 香溢大酒店临街商铺 临街商铺 1 10,105.26
4 东泰-万华城南区 住宅底商 1 10,000.00
5 万达广场（台州经开店） 商业街商铺 1 9,705.88
6 中国农港城 购物中心商铺 1 9,365.99
7 平均值 10,000.00
经过修正后的平均不含税单价约为 9,300.00 元/㎡（10,000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三
个案例（第 1、第 3 及第 4 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，
选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益
因素，具体因素详见下表：
1-2-44
比较因素条件说明表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
东泰-万华城
房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店 台州博奥商厦
南区
修正后交易价格(元/
9,431.58 9,333.33 10,598.69
㎡，不含税)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易日期 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺
椒江新区银泰 椒江新区市政 椒江新区万达 椒江区老城区
产业聚集规模、
城商圈，繁华 府周边商区， 广场商圈旁， 商圈，繁华程
商业繁华程度
程度一般 繁华程度较高 繁华程度较高 度较高
医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
基础设施、公共
金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施
设施完善程度
完善 完善 完善 完善
邻中心大道及
紧邻中心大道 紧邻市府大道 开发大道主干 紧邻中山东路
及轻轨 1 号 及东环大道主 线，距离轻轨 及育才路主干
交通便捷程度 线，数条公交 干线，数条公 1 号线约 200 线，数条公交
线路经过，交 交线路经过， 米，数条公交 线路经过，交
通便捷 交通便捷 线路经过，交 通便捷
区 通便捷
位 楼层 1层 1层 1层 1层
因
素 市政府周边， 万达广场旁， 台州老商圈之
椒江新区，市
市场成熟度 市场成熟度较 市场成熟度较 一，市场成熟
场成熟度一般
高 高 度较高
周边分布有多 周边分布有多
周边分布有多 周边分布有多
个中高档小 个中高档小
环境质量、周围 个中高档小 个中高档小
区，临近公 区，临近公
景观 区，自然环境 区，自然环境
园，自然环境 园，自然环境
较好 较好
较好 较好
周边小区入住 周边小区入住 周边小区入住 周边小区入住
人流量 率较低，人流 率高，人流量 率高，人流量 率高，人流量
量一般 较高 较高 较高
住宅商业混合 住宅商业混合 住宅商业混合 住宅商业混合
城市规划
区 区 区 区
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
实
物 面积 大 285 ㎡较大 158 ㎡适中 863 ㎡大
因 装修情况 精装 普装 毛坯 普装
素
经营限制 不限 不限 不限 不限
1-2-45
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
东泰-万华城
房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店 台州博奥商厦
南区
约 48%公摊比 约 30%公摊比 约 30%公摊比 约 30%公摊比
平面布局
例高 例一般 例一般 例一般
周边多为办 周边多为办 周边多为办 周边多为办
周边业态 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居 公、餐饮、居
民区 民区 民区 民区
新旧程度 新 较新 新 新
权 土地年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
益 他项权利 无 无 无 无
因
素 其他受限状况 无 无 无 无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结
构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因
素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡，不含
9,431.58 9,333.33 10,598.69
税）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 99 99 99
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商
100 102 102 104
业繁华程度
基础设施、公共设
100 100 100 100
施完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
区
位 楼层 100 100 100 100
因
素 市场成熟度 100 102 102 102
环境质量、周围景
100 100 100 100
观
人流量 100 102 102 102
城市规划 100 100 100 100
1-2-46
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
临街状况 100 100 100 100
面积 100 102 104 100
实 装修情况 100 98 96 98
物 经营限制 100 100 100 100
因
素 平面布局 100 103 103 103
周边业态 100 100 100 100
新旧程度 100 98 100 100
权 土地年限 100 100 100 100
益 他项权利 100 100 100 100
因
素 其他受限状况 100 100 100 100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/㎡，不含税) 9,431.58 9,333.33 10,598.69
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/99 100/99 100/99
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、商
100/（100） 100/102 100/102 100/104
业繁华程度
基础设施、公共设
100/（100） 100/100 100/100 100/100
施完善程度
交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
区
位 楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/102 100/102 100/102
环境质量、周围景
100/（100） 100/100 100/100 100/100
观
人流量 100/（100） 100/102 100/102 100/102
城市规划 100/（100） 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
实 100/102 100/104 100/100
物 面积 100/（100）
因 装修情况 100/（100） 100/98 100/96 100/98
素
经营限制 100/（100） 100/100 100/100 100/100
1-2-47
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
平面布局 100/（100） 100/103 100/103 100/103
周边业态 100/（100） 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/（100） 100/98 100/100 100/100
权 土地年限 100/（100） 100/100 100/100 100/100
益 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 0.9434 0.9256 0.9248
比准价格 8,897.32 8,638.92 9,802.12
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8,897.32+8,638.92+9,802.12）÷3
=9,100.00（元/平方米）（取整）
C、车位评估过程
经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂
牌均价约 10 万元/个左右。具体信息如下：
序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌单价（万元/个）
1 台州银泰城（住宅及写字楼配套） 车位 -1 9.00
2 东泰华庭 车位 -1 10.00
3 得力金悦花园 车位 -1 11.00
4 环翠名苑 车位 -1 9.00
5 万华汇广场 车位 -1 12.00
6 泰隆苑 车位 -1 10.00
7 平均 10.00
同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为 9.3 万元/个（10.00×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第
1~第 3 项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交
易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详
见下表：
1-2-48
比较因素条件说明表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
得力金悦花
位置 台州银泰城 台州银泰城 东泰华庭
园
修正后交易价格(万
8.40 9.33 10.27
元/个，不含税价)
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产用途 车位 车位 车位 车位
产业聚集规 椒江新区银泰 椒江新区银泰 椒江新区万达 椒江区路桥商
模、 商业繁华 城商圈，繁华 城商圈，繁华 广场商圈旁， 圈，繁华程度
程度 程度一般 程度一般 繁华程度较高 较高
基础 设施、公 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、 医疗、教育、
共设 施完善程 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施 金融配套设施
度 完善 完善 完善 完善
邻中心大道及
紧邻中心大道 紧邻中心大道 市府大道主干 紧邻中心大道
及轻轨 1 号 及轻轨 1 号 道，距离轻轨 及轻轨 1 号
区 交通便捷程度 线，数条公交 线，数条公交 2 号线约 500 线，数条公交
位 线路经过，交 线路经过，交 米，数条公交 线路经过，交
因 通便捷 通便捷 线路经过，交 通便捷
素 通便捷
万达广场旁， 路桥老商圈，
椒江新区，市 椒江新区，市
市场成熟度 市场成熟度较 市场成熟度较
场成熟度一般 场成熟度一般
高 高
周边分布有多
周边分布有多 周边分布有多 周边分布有多
个中高档小
环境 质量、周 个中高档小 个中高档小 个中高档小
区，临近公
围景观 区，自然环境 区，自然环境 区，自然环境
园，自然环境
较好 较好 较好
较好
楼层 负一 负一 负一 负一
距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置 距离出口位置
出入便捷度 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便 适中，出入便
捷 捷 捷 捷
面积 标准车位 标准车位 标准车位 标准车位
实
物 车位配比 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1 大于 1：1
因 平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理
素
建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构
消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、 消防、通风、
配套设施 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐 照明等设施齐
全 全 全 全
1-2-49
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
当地知名物 当地知名物 当地知名物 当地知名物
物业管理
业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好 业，管理较好
权 他项权利 无 无 无 无
素 益
因 其他受限状况 无 无 无 无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、
车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素
包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（万元/个，不含
8.40 9.33 10.27
税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
产业聚集规模、商业
100 100 102 102
繁华程度
基础设施、公共设施
区 100 100 100 100
完善程度
位
交通便捷程度 100 100 100 100
因
素 市场成熟度 100 100 102 102
环境质量、周围景观 100 100 100 102
楼层 100 100 100 100
出入便捷度 100 100 100 100
面积 100 100 100 100
实 车位配比 100 100 100 100
物
平面布置 100 100 100 100
因
素 建筑结构 100 100 100 100
配套设施 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
权 他项权利 100 100 100 100
素 益
因 其他受限状况 100 100 100 100
1-2-50
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
比较因素 待估车位 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（万元/个，不含
8.40 9.33 10.27
税价）
交易情况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/（100） 100/100 100/100 100/100
房地产用途 100/（100） 100/100 100/100 100/100
产业聚集规模、商业
100/（100） 100/100 100/102 100/102
繁华程度
基础设施、公共设施
区 100/（100） 100/100 100/100 100/100
完善程度
位
交通便捷程度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 市场成熟度 100/（100） 100/100 100/102 100/102
环境质量、周围景观 100/（100） 100/100 100/100 100/102
楼层 100/（100） 100/100 100/100 100/100
出入便捷度 100/（100） 100/100 100/100 100/100
面积 100/（100） 100/100 100/100 100/100
实 车位配比 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物
平面布置 100/（100） 100/100 100/100 100/100
因
素 建筑结构 100/（100） 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/（100） 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/（100） 100/100 100/100 100/100
权 他项权利 100/（100） 100/100 100/100 100/100
素 益
因 其他受限状况 100/（100） 100/100 100/100 100/100
修正系数 1.0000 0.9612 0.9423
比准价格 8.40 8.97 9.67
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，
三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8.40+8.97+9.67）÷3
=9.0（万元/个）（取整）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物
1-2-51
因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价 9,000.00 元/㎡左右，
负一楼车位平均销售单价 9.0 万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在
合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近 2 年（2021-2022 年）有对外销售的
车位实例（无底商销售实例），经统计共成交 29 个车位，实际成交均价为 8.4 万
元/个，与评估单价 9.0 万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。
③委估资产对比价值
台州银泰城商铺面积约 15.50 万㎡，配套车位 1,633 个，由于产权证无法零
星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪
处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按 0.9 的规模系数修正；
楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易
惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对
比情况，本项目楼层修正系数确定如下：
市场修正系 本项目配套商 本项目单位租 本项目租金比
本次修正系数
楼层 数区间（对 业街销售比率 金（元/ 率（对比一
取值
比一楼） （对比一楼） ㎡月） 楼）
一楼 1.0 1.0 46.80 1.0 1.0
二楼 0.57~0.7 0.64 30.30 0.65 0.65
三楼 0.39~0.58 0.37 24.90 0.53 0.55
四楼 0.30 23.70 0.51 0.55
负一楼 3.50 0.07 0.40
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照 0.55 修正系数计取；负一楼一般作为
购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照 0.4 修正系数
计取
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的
时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车
位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取 1 万元/层。则在考虑以
上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
1-2-52
车位数 基准单价
序 建筑面积 规模 修正后单价 不含税估值（万
楼层 物业类型 量 （元/㎡或 楼层修正 备注
号 （㎡） 修正 （元/㎡或个） 元）
（个） 个）
1 1F 大型购物中心 40,995.32 9,100.00 0.90 1.00 8,190.00 33,575.17
2 2F 大型购物中心 33,195.43 9,100.00 0.90 0.65 5,323.50 17,671.59
3 3F 大型购物中心 33,118.58 9,100.00 0.90 0.55 4,504.50 14,918.26
4 4F 大型购物中心 29,242.17 9,100.00 0.90 0.55 4,504.50 13,172.14
5 4F 物业办公室 779.53 配套设施，不可销售
6 B1F 大型购物中心 17,734.78 9,100.00 0.90 0.40 3,276.00 5,809.91
8 B1F 配套车位 28,512.47 479 90,000.00 0.90 81,000.00 3,879.90
9 B2F 配套车位 48,540.79 1154 90,000.00 0.90 10,000.00 71,000.00 8,193.40
10 合计 232,119.07 97,220.37
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为 97,220.37 万元，与本次投资性房地产的评估值 107,610.23 万元差异 10.7%，
差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：由于投
资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别
太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-2-53
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年
收益率在 4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城 2021 年的收益率为
1.10%，2022 年预测的收益率为 2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16 处）的
新城控股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。
根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入
不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于
正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目，主要原
因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于保障上市公司的利
益。
3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资产
评估增值率为 0
杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第 2 部分回复。
（1）云城尊龙
1）本次评估基本情况
云城尊龙主要资产为投资性房地产，包括商业、写字楼及车位，采用公允价
值模式计量。投资性房地产未审账面价值为 75,899.64 万元，评估价值为 75,815.67
万元，比未审财务报表数减值 83.97 万元，减值率为 0.2%。
信永中和在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果投资
性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①昆明房地产市场分析
1-2-54
今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明 GDP 恢复缓慢，经济数据不
及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之
下，社销增速进入下行通道。
自 2021 年来，昆明房地产市场转冷明显，2022 年上半年，房地产市场总
体供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。
云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉
口二环路内，滇池路口地铁 5 号线附近，周边配套完善、交通便捷，项目业态
为已完工的办公楼、社区底商及车位。
②投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析
A、评估方法
云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较
法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于
同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，
就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比
较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业-临主干道商铺
资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，
通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该
区域同类商铺不含税均价约为 2.88 万元/平方米，具体如下：
成交单价
总价
序 所在区 用 面积 （不含
名称 位置 物业类型 （万
号 域 途 ㎡ 税）（元
元）
/㎡）
南亚风情第壹 滇池 社区底商临 商
1 西山区 120 40 30,000
城星光苑 路 主路商铺 业
海伦堡商业广 西园 社区底商临 商
2 西山区 250 92 27,174
场 北路 主路商铺 业
1-2-55
成交单价
总价
序 所在区 用 面积 （不含
名称 位置 物业类型 （万
号 域 途 ㎡ 税）（元
元）
/㎡）
兴苑 社区底商临 商
3 光华花园商铺 西山区 360 121 29,752
路 主路商铺 业
龙泉 社区底商临 商
4 万彩城 五华区 260 92.86 28,000
路 主路商铺 业
飞虎 社区底商临 商
5 官渡广场 官渡区 99 35 28,300
大道 主路商铺 业
白龙
社区底商临 商
6 新迎小区商铺 盘龙区 路片 330 106 31,100
主路商铺 业
区
海埂
社区底商临 商
7 万达广场 西山区 路片 220 80 27,500
主路商铺 业
区
商业平均 28,800.00
融城优郡非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对
评估范围内的商业临街位置较好的临主干道的（A4 栋裙楼商业-103、104），
优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案
例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因
素修正，得到（A4 栋裙楼商业-103、104）单价为不含税价 2.80 万元/平方米。
再经过实物状况及区位条件楼层的修正，确定同类型的 A4 栋裙楼商业 2-4 层、
独栋商业等物业的价格。
b、商业-临支路商铺
对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解，该
区域同类商铺不含税均价约为 1.58 万元/平方米具体如下：
成交单价
总价
序 所在 用 面积 （不含
名称 位置 物业类型 （万
号 区域 途 ㎡ 税）（元
元）
/㎡）
上悦天
泛亚科技 五华 社区底商临支 商
1 地陈家 138 77 17,900
新区 区 路商铺 业
营路
西山 近华浦 社区底商临支 商
2 近华浦路 170 97 17,526
区 路 路商铺 业
1-2-56
成交单价
总价
序 所在 用 面积 （不含
名称 位置 物业类型 （万
号 区域 途 ㎡ 税）（元
元）
/㎡）
海伦堡中 西山 西园北 社区底商临支 商
3 390 224 17,411
央广场 区 路 路商铺 业
西山
社区底商临支 商
4 白马东区 区棕 丹霞路 150 100 15,000
路商铺 业
树营
西山
社区底商临支 商
5 万达广场 区前 海埂路 158 128 12,300
路商铺 业
卫营
盘龙 铂金大 社区底商临支 商
6 云南印象 380 315 12,100
区 道 路商铺 业
五华 近梅江 社区底商临支 商
7 万彩城 51 28 18,200
区 路 路商铺 业
西山 环城南 社区底商临支 商
云坊片区 102.4 64 16,000
区 路 路商铺 业
商业平均 15,800.00
融城优郡位于滇池路口地铁 5 号线附近，但项目非大型商业综合体，周边商
业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临支路
的（A4 栋裙楼商业-101），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物
业类型等具有可比性的案例进行比较计算。
具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/m2） 待估 17,526.00 17,411.00 15,000.00
房屋坐落 融城优郡 近华浦路 海伦堡中央广场 白马东区
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 1 月 2022 年 3 月 2021 年 12 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
交易方式、付款方
一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭
式
房地产用途 商铺 商铺 商铺 商铺
商服中心周边区 商服中心周边区 商服中心周边区 商服中心周边区
区
商业繁华程度 域，繁华程度一 域，繁华程度一 域，繁华程度一 域，繁华程度一
位
般 般 般 般
1-2-57
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
状 基础设施达到六 基础设施达到六 基础设施达到六 基础设施达到六
基础设施、公
况 通，医院、学 通，医院、学 通，医院、学 通，医院、学
共设施完善程
校、超市等设施 校、超市等设施 校、超市等设施 校、超市等设施
度
齐全 齐全 齐全 齐全
多条公交线路经 多条公交线路经 多条公交线路经 多条公交线路经
交通便捷程度 过，出行较为便 过，出行较为便 过，出行较为便 过，出行较为便
利 利 利 利
周边以住宅、办 周边以住宅、办 周边以住宅、办 周边以住宅、办
周边物业类型
公物业为主 公物业为主 公物业为主 公物业为主
人流量或人口 人流量较小，密 人流量一般，密 人流量一般，密 人流量一般，密
密度 度较低 度一般 度一般 度一般
楼层 1层 1层 1层 1层
临街状况、地 一面临支路、地 一面临次要街 一面临次要街 一面临支路、地
势 势平坦 道、地势平坦 道、地势平坦 势平坦
临街宽度 6-8 米 6-8 米 大于 10 米 6-8 米
宽深比 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度
建筑面积
184.3 97.00 224.00 100.00
（m2）
建筑物新旧程
90%-95% 70%-75% 85%-90% 70%-75%
实 度
物 装修情况 中等装修 简单装修 中等装修 简单装修
状 基本齐备，维护 基本齐备，维护 基本齐备，维护 基本齐备，维护
设施设备
况 正常 正常 正常 正常
工程质量 无明显质量问题 无明显质量问题 无明显质量问题 无明显质量问题
层高 4.0-4.5 米 4.5-5.0 米 4.0-4.5 米 3.5-4.0 米
车位充足，满足 车位略有不足， 车位充足，满足 车位略有不足，
车位充足率
需求 基本满足需求 需求 基本满足需求
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
出让，商业 40 出让，商业 40 出让，商业 40
土地性质 出让，商业 40 年
年 年 年
权 土地使用年限 34.32 17 35.96 15.91
益
可正常交易，无 可正常交易，无 可正常交易，无 可正常交易，无
状 租约状况
影响 影响 影响 影响
况
物业管理 管理水平较好 管理水平一般 管理水平较好 管理水平一般
城市规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
1-2-58
待估房地
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
产
交易价格（元/m2） 17,526.00 17,411.00 15,000.00
交易双方情况及交易目的 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
交易方式、付款方式 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
基础设施、公共设施完善程
100 100 100 100
度
区
交通便捷程度 100 100 100 100
位
状 周边物业类型 100 100 100 100
况 人流量或人口密度 100 105 105 105
楼层 100 100 100 100
临街状况、地势 100 103 103 100
临街宽度 100 100 104 100
宽深比 100 100 100 100
建筑面积（m2） 100 104 98 104
建筑物新旧程度 100 96 99 96
实
物 装修情况 100 97 100 97
状 设施设备 100 100 100 100
况
工程质量 100 100 100 100
层高 100 103 100 97
车位充足率 100 97 100 97
建筑结构 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100
权 土地使用年限 100 96.70 100.14 95.79
益
租约状况 100 100 100 100
状
况 物业管理 100 98 100 98
城市规划限制 100 100 100 100
注：上表以评估对象为基准 100，可比案例与之比较，无差异为 100，条件优于评估对象则
大于 100，条件劣于评估对象则小于 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
1-2-59
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
比较价格（元/m2） 17,526.00 17,411.00 15,000.00
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
成交日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况 0.9246 0.9246 0.9524
实物状况 1.0335 0.9911 1.0974
权益状况 1.0552 0.9986 1.0653
修正合计 1.0084 0.9151 1.1134
比较价格（元/m2） 17,673.33 15,932.91 16,700.75
待估单价（元/㎡） 16,770.00
通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到临
支路商铺（A4 栋裙楼商业-101）单价为不含税价 1.68 万元/平方米。然后经过实
物状况及区位条件楼层的修正，得到其他同类型临支路商铺物业的价格。
经过对商业部分的市场比较法评估，融城优郡的商业评估值合计 9,804.53 万
元，面积合计 6,286.63 平方米，商业总体平均单价不含税价为 1.56 万元/平方米。
本次评估均价在合理范围内。
c、写字楼
项目写字楼为 32 层甲级精装修写字楼，面积合计 4.34 万平方米。
资产评估专业人员通过对昆明市二环附近区域类似的主要商圈内的标志写
字楼进行调查了解，办公楼不含税均价约为 1.29 万元/平方米，具体情况详见下
表：
成交单价
序 总价（万 （不含
名称 所在区域 位置 用途 面积㎡
号 元） 税）（元/
㎡）
南亚风情第壹
1 西山区 滇池路 写字楼 379.00 295.94 12,200.00
城
南屏街片 东风西
2 顺城双塔 写字楼 320.00 201.00 15,200.00
区 路
3 瑞鼎城 盘龙区 白龙路 写字楼 1,170.00 900.00 12,400.00
4 万达广场-北塔 西山区 希望路 写字楼 2,136.00 1,780.00 11,400.00
1-2-60
成交单价
序 总价（万 （不含
名称 所在区域 位置 用途 面积㎡
号 元） 税）（元/
㎡）
人民西
5 保利六合 西山区 写字楼 380.00 300.00 12,100.00
路
6 融城金阶-C 座 官渡区 民航路 写字楼 298.00 173.00 16,400.00
7 万达广场南塔 西山区 希望路 写字楼 550.00 452.00 11,600.00
北辰大
8 新都龙城 盘龙区 写字楼 1,782.00 1,485.00 11,400.00
道
环城南
9 云路中心 官渡区 写字楼 968.00 888.32 10,400.00
路
人民西
10 保利中心 西山区 写字楼 1,900.00 1,329.68 13,600.00
路
11 瑞鼎城 盘龙区 白云路 写字楼 390.00 300.00 12,400.00
12 同德广场 盘龙区 白云路 写字楼 1,360.00 800.00 16,200.00
环城南
13 大悦城 西山区 写字楼 352.80 280.00 12,000.00
路
14 万达昆明双塔 西山区 希望路 写字楼 325.50 244.23 12,693.00
均价 12,900.00
融城优郡位于滇池路口，紧临地铁 5 号线，资产评估专业人员除了优先考虑
地铁沿线、商圈区位的地段因素外，也考虑了融城优郡办公楼为精装修甲级写字
楼，因此选取了滇池路沿线，位置较近，建成年代相近的南亚风情第壹城、大悦
城、万达昆明双塔的甲级写字楼作为案例进行比较计算，通过交易期日修正、交
易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写字楼不含税均价约为 13,600.00
元/平方米，本评估均价在合理范围内。
d、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车
位价格进行了调查了解，车位不含税均价约 12.93 万元/个，具体情况详见下
表：
序 所在区 所在位 成交单价（不含
名称 楼层 用途
号 域 置 税）（万元/个）
环城南
1 云路中心 官渡区 -3 地下车位 13.75
路
1-2-61
序 所在区 所在位 成交单价（不含
名称 楼层 用途
号 域 置 税）（万元/个）
2 共信时代广场 西山区 采莲路 -1 地下车位 13.89
西城 COHO 购物 滇缅大
3 五华区 -3 地下车位 12.38
中心 道
4 中环金界 五华区 茭菱路 -1 地下车位 14.29
5 万彩城 五华区 龙泉路 -2 地下车位 9.52
人民西
6 六合天城 西山区 -2 地下车位 15.60
路
7 润城七区 西山区 前福路 地下车位 9.52
环城南
8 云路中心 官渡区 -1 地下车位 14.50
路
9 摩码二期 盘龙区 北京路 -2 地下车位 14.29
10 金尚俊园 盘龙区 穿金路 -2 地下车位 15.23
昌源中
11 假日城市 五华区 -3 地下车位 12.48
路
12 船房小区 西山区 西园路 -1 地下车位 9.75
车位平均 12.93
项目投资性房地产车位分布于负 1 至负 3 层，包括标准车位、非标小车位、
子母车位、无障碍车位等类型。资产评估专业人员优先选取了距离融城优郡距离
较近、建成年代相近、业态相似的云路中心、共信时代广场、六合天城案例进行
比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，
得到负一层标准车位单价为 14.3 万元/个，再根据楼层及类型进行因素修正，确
定不同楼层不同类型车位的价格。
经过测算分析后，车位评估单价区间为 11.1 万元/个-22 万元/个。总体评估
值合计 5,408.97 万元，车位个数合计 421 个，不含税评估均价为 12.85 万元/个，
基于融城优郡繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理
范围内。
（2）东方柏丰
1）本次评估基本情况
1-2-62
东方柏丰主要资产为投资性房地产，采用公允价值模式计量。评估基准日
2022 年 3 月 31 日未审财务报表的投资性房地产账面价值为 66,284.16 万元。本
次投资性房地产评估价值相比未审财务报表数增值为 639.17 万元，增值率为
1%。信永中和在基准日 2022 年 3 月 31 日出具的审计报告，审定的投资性房地
产账面价值为 66,923.33 万元，由于投资性房地产采用公允价值计量，审计报告
的审定数引用了本次评估报告投资性房地产的评估价值，故导致最终呈现的结
果是投资性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①昆明房地产市场分析
宏观经济：今年以来，面对国内疫情频发散发、超预期突发因素带来严重
冲击，昆明 GDP 恢复缓慢，2022 年 1 季度 GDP 增速 3.2%，持续低于全省，经
济数据不及预期；从投资来看，2022 年昆明固定资产投资增速由负转正，持续
恢复，其中 3 月投资明显发力，增速较 1-2 月加快 9.2 个百分点；房地产开发投
资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力下，21 年开始社销增速进入
下行通道。
宏观政策：昆明市出台的《关于 2022 年稳增长的若干政策措施》支持实体
经济加快发展，促进经济平稳健康发展，其中针对房地产，要求坚持“房住不
炒”“三稳”基调，加快城市更新，进一步放宽公积金政策，充分发挥房地产
业对经济恢复的助力作用。
昆明房地产市场：自 2021 年房地产市场转冷明显，2022 年上半年供销同
环比均跌，上半年市场下行明显，仅个别板块呈现量价齐升格局（北辰板块、
翠湖板块、凉亭板块），同时有 27 个板块表现出量价齐跌表现，其中城市边际
板块（西园、西翥、小哨等）板块自身发展不成熟，导致板块降温愈发明显，
极少部分板块“以价换量”，例如马金铺板块（成交上涨 44%，均价下降
7%），大多板块呈现出量跌价涨格局，此类板块主要可以分为两类，一是滇池
边项目因高品质项目拉动均价上扬，另一类板块则是板块自身项目较为有限，
容量较低，因而量受到市场影响收缩降幅明显。
1-2-63
综上所述，在昆明市经济下行压力明显加大的不利形势下，昆明市宏观政
策以稳为主，延续宽松态势，充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。虽然
房地产市场总体供销缩减明显，市场存量大去化周期长，市场总体表现疲软的
态势，但是高品质项目的表现优于市场。
②投资性房地产-东方首座项目评估过程分析
A、评估方法
东方柏丰投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较
法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于
同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，
就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比
较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业
资产评估专业人员通过对南屏街片区市场进行调查了解，南屏街片区商铺
均价约为 4.7 万元/平方米，具体情况详见下表：
成交单价
面 层 总价
序 用 物业 面积 （含税）
名称 所在区域 位置 宽 高 （万
号 途 类型 ㎡ （元/
m m 元）
㎡）
正义 人民中 社区
南屏街片 商
1 路壹 路 82 底商- 28 4.5 500 107 46,700.00
区 业
号楼 号 临街
商业
世纪 南屏街片 商
2 南屏街 街店 4.8 4.5 113 25.89 43,600.00
广场 区 业
铺
商业
金鹰 南屏街片 商
3 青年路 街店 3.6 5.4 120 36 33,300.00
A座 区 业
铺
新世
南屏街片 青年路 商 临街
4 纪百 168 52 32,300.00
区 432 号 业 门面
货
1-2-64
成交单价
面 层 总价
序 用 物业 面积 （含税）
名称 所在区域 位置 宽 高 （万
号 途 类型 ㎡ （元/
m m 元）
㎡）
靖国新 商业
昆百 南屏街片 商
5 村 58 街店 4 5.4 81 14.37 56,400.00
大 区 业
号 铺
商业
正义 南屏街片 正义坊 商
6 街店 4.3 4 238 45.45 52,400.00
坊 区 北馆 业
铺
商业
昆百 南屏街片 东风西 商
7 街店 3 5.4 79 14 56,400.00
大 区 路 业
铺
商业
钱王 南屏街片 钱王街 商
8 街店 10 5.4 800 151 52,980.13
街 区 3号 业
铺
商业
钱王 南屏街片 钱王街 商
9 街店 10 5.4 160 38 42,105.26
街 区 3号 业
铺
南屏 南屏街片 商 临街
10 南屏街 8 4.5 1300 200 65,000.00
街 区 业 门面
均价 47,000.00
东方柏丰处于昆明最繁华的核心商业区，位于昆明市商圈—三市街商圈内，
东靠昆明市最繁华商业步行街柏联广场，南临具有昆明古城历史文化风格的金马
碧鸡休闲广场；北接王府井商业广场，与最繁华的昆百大商业区和顺城王府井商
业区结合形成昆明核心商圈。资产评估专业人员优先选取了在同一商圈内，商业
繁华度、人流量、物业类型具有可比性的的昆百大、正义坊案例进行比较计算，
通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到东方首
座首层商铺评估均价为 5.69 万元/平方米，东方首座属于昆明核心商圈内的优质
项目，有着区位、配套完善、客流密集和国际知名物业公司等多方面的优势，本
评估均价在合理范围内。
b、写字楼
资产评估专业人员通过对昆明主要商圈内的核心标志建筑物的写字楼进行
调查了解，办公楼均价约为 1.4 万元/平方米，具体情况详见下表：
1-2-65
成交单价
序 总价（万
名称 所在区域 位置 用途 面积㎡ （含税）
号 元）
（元/㎡）
东风西
1 顺城双塔 南屏街片区 写字楼 320.00 201.00 15,920.40
路
2 瑞鼎城 盘龙区 白龙路 写字楼 1,170.00 900.00 13,000.00
万达广场-北
3 西山区 希望路 写字楼 2,136.00 1,780.00 12,000.00
塔
人民西
4 保利六合 西山区 写字楼 380.00 300.00 12,666.67
路
融城金阶-C
5 官渡区 民航路 写字楼 298.00 173.00 17,225.43
座
6 万达广场南塔 西山区 希望路 写字楼 550.00 452.00 12,168.14
北辰大
7 新都龙城 盘龙区 写字楼 1,782.00 1,485.00 12,000.00
道
环城南
8 云路中心 官渡区 写字楼 968.00 888.32 10,896.97
路
人民西
9 保利中心 西山区 写字楼 1,900.00 1,329.68 14,289.15
路
10 瑞鼎城 盘龙区 白云路 写字楼 390.00 300.00 13,000.00
11 同德广场 盘龙区 白云路 写字楼 1,360.00 800.00 17,000.00
均价 14,000.00
东方柏丰属于南屏街片区的核心 CBD，招商银行云南区总部、全球 500 强
银行渣打银行、香港首席银行恒生银行、马来西亚国家银行马来亚银行、诺亚财
富等多家国际国内优秀企业已入驻。资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿线、
核心商圈这两大地段因素外，也非常注重写字楼的品质形象及硬件配置，达到昆
明写字楼的顶级水准。选择了位于盘龙区的核心商圈内同德广场和财智心景的甲
级写字楼、位于人民西路核心商务新地标的甲级写字楼保利中心案例进行比较计
算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写
字楼均价约为 1.69 万元/平方米，东方首座有着区位、装修状况、配套完善、交
通便捷和国际知名物业公司等多方面的优势，本评估均价在合理范围内。
c、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车
位价格进行了调查了解，车位均价约为 20 万元/个，具体情况详见下表：
1-2-66
序 所在区 物业类 成交总价
名称 位置 所在楼层
号 域 型 （万元）
1 中环金界 五华区 茭菱路 车位 -1 15.00
2 报业尚都 五华区 新闻路 车位 17.90
西城 COHO 购物中
3 五华区 滇缅大道 车位 -3 13.00
心
4 云安阳光城 五华区 坤瑞路 车位 -1 20.00
5 假日城市小区 五华区 昌源中路 车位 15.00
6 临江花园 五华区 青年路 车位 -1 26.00
7 云安阳光城 五华区 坤瑞路 车位 -1 23.00
8 中昆医大广场 五华区 环城西路 车位 -2 23.00
9 万彩城 五华区 龙泉路 车位 -2 10.00
10 海伦先生 五华区 学府路 车位 17.50
11 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -1 19.80
12 西山度假区 西山区 前卫西路 车位 22.80
13 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -2 20.00
14 凤凰巷税务局小区 盘龙区 白塔路 车位 -2 23.00
15 润城七区 西山区 前福路 车位 10.00
16 华夏天璟湾 西山区 滇池路 车位 31.50
17 汇都国际 盘龙区 白塔路 车位 -2 24.00
18 金尚俊园 盘龙区 穿金路 车位 -2 16.00
19 滨江俊园 盘龙区 长青路 车位 -2 17.90
20 版筑翠园 五华区 虹山东路 车位 26.00
21 欣都龙城 五华区 北辰大道 车位 21.00
22 摩码二期 盘龙区 北京路 车位 -2 15.00
23 同德 A 区 盘龙区 北京路 车位 -2 29.90
24 中昆医大广场 五华区 环城西路 车位 -1 23.00
25 云路中心 官渡区 环城南路 车位 -3 24.00
26 云投中心-尚苑 西山区 人民西路 车位 -2 25.00
均价 20.00
资产评估专业人员优先选取了距离东方柏丰距离较近的中昆医大广场、中央
丽城、汇都国际案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因
素修正、个别因素修正，得到车位的评估均价为 23 万元/个。基于东方首座繁华
度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理范围内。
1-2-67
综上所述，结合昆明市房地产市场总体表现形式和东方首座作为高品质项
目的优势来看，本次评估东方柏丰的投资性房地产估值在合理范围内。
5、康旅集团的补充承诺
康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌
的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的 6 个月内向与本公
司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则
康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公
司。
二、独立财务顾问核查意见
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采用
公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企业主
要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为 0，标的资产评估价格具备合
理性，有利于保障上市公司利益。
5.草案及公开信息显示，部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售
事项。2017 年，公司收购昆明城海和台州银泰股权，昆明城海和台州银泰经审
计净资产评估值分别为 21,447.46 万元和 170,470.58 万元，本次交易，昆明城
海和台州银泰评估值为 9,966.04 万元和-24,470.53 万元，前后两次评估结果差
异较大。请公司：结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异
的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师发表意见。
回复：
一、问题答复
结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因及
合理性，是否存在高买低卖的情况。
1、昆明城海
1-2-68
（1）两次评估情况
2017 年，云南城投、被评估单位昆明城海以 2017 年 3 月 31 日为评估基准
日，以“云南城投置业股份有限公司拟收购重庆同恒投资有限公司所持昆明城海
房地产开发有限公司 47.37%股权”为评估目的，委托中和评估进行了资产评估，
并出具“中和评报字（2017）第 KMV2037 号”资产评估报告。该次评估采用资
产基础法评估，总资产评估价值为 117,600.48 万元，总负债评估价值为 95,855.71
万元，股东全部权益评估价值为 21,744.77 万元。
本次重组中，云南城投以 2022 年 3 月 31 日为评估基准日，以“云南城投置
业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及的昆明城海房地产开发有限公司 100%
股权”为评估目的，委托北京亚超进行了评估，并出具“北京亚超评报字（2022）
第 A160 号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估，总资产评估价值
115,875.18 万元，总负债评估价值 105,909.14 万元，股东全部权益评估价值
9,966.04 万元。
2017 年收购评估和本次转让评估均采用资产基础法的评估结果作为最终评
估结论，两次评估账面净资产差异 9,314.41 万元，净资产评估价值差异 11,778.73
万元，两次评估具体情况如下：
单位：万元
基准日 2017.3.31 2022.3.31 两次评估差异
项目 账面价值 评估价值 账面价值 评估价值 账面价值 评估价值
流动资产 64,504.58 68,825.91 71,526.88 73,681.92 7,022.30 4,856.01
非流动资产 47,774.10 48,774.57 41,490.82 42,193.26 -6,283.28 -6,581.31
112,278.6
资产总计 117,600.48 113,017.70 115,875.18 739.02 -1,725.30
8
流动负债 31,124.02 31,124.02 41,349.26 41,349.26 10,225.24 10,225.24
非流动负债 64,731.69 64,731.69 64,559.88 64,559.88 -171.81 -171.81
负债合计 95,855.71 95,855.71 105,909.14 105,909.14 10,053.43 10,053.43
净资产（所
16,422.97 21,744.77 7,108.56 9,966.04 -9,314.41 -11,778.73
有者权益）
从资产负债结构看，两次评估的差异主要来自于负债的增加，本次评估基准
1-2-69
日审定流动负债较前次评估增加 1.02 亿元，是导致两次评估差异 1.17 亿元的主
要原因。
（2）企业经营情况
2017 年收购后至本次评估基准日，被评估企业累计经营亏损 9,314.41 万元，
净资产由 16,422.97 万元减少至 7,108.56 万元。昆明城海各期资产负债及财务状
况具体如下：
单位：万元
资产负债 2017 年 3 2022 年 3
2017 年末 2018 年末 2019 年末 2020 年末 2021 年末
表项目 月末 月末
流动资产 64,504.58 102,743.89 84,934.96 85,898.43 51,211.26 75,357.85 71,526.88
其中：应
2,494.41 1,268.46 335.77 266.83 162.68 234.20 5,109.75
收账款
其他应收
12,762.30 54,060.00 56,357.02 58,312.36 23,589.70 48,077.67 49,171.03
款
存货 46,340.54 45,140.88 27,187.66 26,528.78 27,023.52 26,675.74 17,069.25
非流动资
47,774.10 55,233.24 45,160.66 41,113.30 41,370.94 41,334.59 41,490.82
产
其中：长
11,900.00 11,900.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
投
投资性房
33,351.30 41,030.19 40,982.65 41,010.27 41,267.91 41,231.56 41,387.79
地产
资产总额 112,278.68 157,977.13 130,095.62 127,011.73 92,582.20 116,692.44 113,017.70
流动负债 31,124.02 70,488.27 46,805.59 48,696.69 16,407.76 44,111.84 41,349.26
其中：其
23,690.78 62,587.39 45,330.96 47,221.94 15,043.28 42,680.92 39,560.36
他应付款
非流动负
64,731.69 65,636.07 65,430.94 64,890.20 64,500.48 63,728.93 64,559.88
债
负债合计 95,855.71 136,124.34 112,236.52 113,586.89 80,908.24 107,840.78 105,909.14
股东权益 16,422.97 21,852.79 17,859.10 13,424.84 11,673.97 8,851.67 7,108.56
利润表项 2022 年 1-3
2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年度
目 月
营业收入 1,393.96 22,667.90 2,167.74 366.3 1,326.71 8,495.28
营业成本 -4,149.01 18,022.96 765.01 -177.71 350.57 9,606.49
财务费用 3,395.65 1,613.77 1,158.67 1,904.92 3,347.33 586.73
营业利润 754.23 -5,185.19 -151.99 -1,246.70 -2,665.17 -1,642.26
利润总额 851.30 -5,184.36 -105.8 -1,231.33 -2,584.24 -1,642.26
净利润 1,000.00 -3,993.69 -4,434.26 -1,750.88 -2,822.30 -1,743.11
1-2-70
土增税较
高，导致税 成本高于收
主要亏损 财务费用及 财务费用 财务费用较
金及附加较 入、财务费
原因 所得税较高 较高 高
高；财务费 用较高
用较高
昆明城海开发的融城金阶广场项目自收购日后主要于 2018 年进行过销售，
其余收入主要为租金收入和零星的房产销售。营业收入难以弥补公司需要支付的
付息负债和为持续经营而新增的关联方资金拆借等付息负债产生的财务费用，一
直处于亏损状态。存货主要集中在 2018 年进行销售，截止本次评估基准日，存
货账面价值较前次收购日减少 29,271.29 万元。另一方面自 2017 年收购后经营期
间，昆明城海转让了其持有的重庆城海实业发展有限公司 59%股权，原始投资成
本及账面价值 11,800.00 万元，本次评估相比收购日长期股权投资范围发生了较
大变化。
（3）评估方法的选取
对比分析两次评估范围，主要资产是应收账款、其他应收账款、存货、投资
性房地产和长期股权投资等。两次评估中对主要资产的评估结论和对应评估方法
如下：
单位：万元
评估基准 增值
项目 账面价值 评估价值 增减值 评估方法
日 率%
按核实的账面值
2017/3/31 2,494.41 2,494.41 - -
确认
应收账款 按核实的账面值
2022/3/31 5,109.75 5,109.75 - -
确认
两次差异 2,615.34 2,615.34 - -
按核实的账面值
2017/3/31 12,762.30 12,762.30 - -
确认
其他应收款 按核实的账面值
2022/3/31 49,171.03 49,171.03 - -
确认
两次差异 36,408.73 36,408.73 - -
2017/3/31 46,340.54 50,661.87 4,321.34 9.33 市场法
存货 2022/3/31 17,069.25 19,224.30 2,155.05 12.63 市场法
两次差异 -29,271.29 -31,437.57 -2,166.29 -7.40
2017/3/31 11,900.00 12,048.34 148.34 1.25 资产基础法
1-2-71
评估基准 增值
项目 账面价值 评估价值 增减值 评估方法
日 率%
长期股权投 2022/3/31 100.00 43.42 -56.58 -56.58 资产基础法
资 两次差异 -11,800.00 -12,004.92 -204.92 -1.74
2017/3/31 33,351.30 34,187.18 835.88 2.51 收益法
投资性房地
2022/3/31 41,387.79 42,132.54 744.75 1.80 市场法
产
两次差异 8,036.49 7,945.36 -91.13 -1.13
按核实的账面值
2017/3/31 23,690.78 23,690.78 -
确认
其他应付款 按核实的账面值
2022/3/31 39,560.36 39,560.36 -
确认
两次差异 15,869.58 15,869.58 - -
主要资产负债差异合计 -9,880.30 -12,342.63 -2,462.33 -24.92
对于实物资产、长期股权投资的评估：
（1）前次收购日存货评估价值 50,661.87 万元，评估增值 4,321.34 万元，增
值率 9.33%；本次评估基准日存货评估价值 19,224.30 万元，评估增值 2,155.05
万元，增值率 12.63%。本次评估增值额小于前次收购日增值额，主要是存货账
面价值减少原因导致，而本次评估增值率高于收购日增值率，且经测算，前次收
购日存货开发产品评估面积合计 51,793.45 ㎡，评估单价平均 9,053.79 元/㎡，本
次基准日存货开发产品评估面积合计 10,409.34 ㎡，评估单价平均 14,719.46 元/
㎡，高于收购日的评估价格，本次存货评估不存在高买低卖的情况；
（2）前次收购日投资性房地产评估价值 34,187.18 万元，评估增值 835.88 万
元，增值率 2.51%；本次评估基准日投资性房地产评估价值 42,132.54 万元，评
估增值 744.75 万元，增值率 1.80%。本次评估价值和收购日存在差异，主要是前
次收购日至评估基准日投房公允价值变动的影响，且经测算，两次投资性房地产
评估面积相同的情况下（投资性房地产面积：37,303.76 ㎡），前次收购日评估单
价平均 9,164.54 元/㎡，本次基准日评估单价平均 11,094.80 元/㎡，高于前次收购
日的评估价格，本次投资性房地产评估亦不存在高买低卖的情况；
根据中国房价行情网，结合近几年昆明房地产趋势，本次存货及投资性房地
产采用市场法评估，商业、办公写字楼房价较 2017 年均略有增长，本次评估单
价也略高于前次收购日评估单价，本次评估价值也是合理的。
1-2-72
商铺
写字楼
（3）两次长期股权投资评估的差异主要是昆明城海长期股权投资范围的变
化导致，而对于两次相同评估范围的 100%控股子公司云南金航线商业管理有限
公司（以下简称“金航线”），投资成本均为 100.00 万元，账面价值均为 100.00
万元。前次收购日金航线账面净资产 202.75 万元，评估价值 201.89 万元，评估
减值 0.86 万元；本次评估金航线账面净资产 43.41 万元，评估价值 43.42 万元，
评估增值 0.01 万元，两次均采用资产基础法对子公司金航线进行评估，两次评
估账面净资产及评估价值的差异主要是金航线公司近年无经营业务，基本无经营
收入，较投资成本形成减值。
综合上述原因分析，昆明城海自前次收购日后至评估基准日因经营亏损导致
账面净资产减少，大部分存货及主要股权投资于收购后进行销售导致资产范围发
1-2-73
生变化，两次评估基准日在整体评估以及各项资产（投资性房地产除外）、负债
评估结论选取方法相同的情况下，本次评估认为两次评估存在差异是合理的，且
不存在高买低卖的情况。
2、台州银泰
2017 年，云南城投因购买台州银泰 70%股权事宜，委托上海东洲资产评估
有限公司对台州银泰进行整体评估并出具了《云南城投置业股份有限公司拟以现
金购买北京银泰置地商业有限公司持有台州银泰商业有限公司 70%股权所涉及
台州银泰商业有限公司股东全部权益价值价值评估报告》（东洲评报字[2017]第
0216 号）。该次评估基准日为 2016 年 12 月 31 日，分别采用收益法和资产基础
法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东全部
权益价值评估值为 28,098.84 万元，并非 170,470.58 万元。
本次重大资产重组评估基准日为 2022 年 3 月 31 日，分别采用收益法和资产
基础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东
全部权益价值评估值为-24,470.53 万元。两次评估基准日间隔 5 年 3 个月，台州
银泰前后两次评估对比情况如下：
单位：万元
选用评估方 评估结论确定 两次评估值
评估基准日 评估值 差异率
法 的评估方法 差异
2016 年 12 资产基础
资产基础法 28,098.83
月 31 日 法、收益法
-52,569.37 187.09%
2022 年 3 月 资产基础
资产基础法 -24,470.53
31 日 法、收益法
根据上述对比情况，本次评估较前次股权收购时评估值减少 52,569.37 万元，
评估值差异的主要原因如下：
（1）投资性房地产评估减值的影响
台州银泰主要资产为“台州银泰城购物中心”的投资性房地产，经收益法评
估，前次评估该投资性房地产的评估值为 140,877.02 万元。由于该商场处于台州
新区，周边配套尚需完善，周边小区整体入住率不高，人流较少，商场空置率逐
步变高，再加上近几年受新冠疫情影响，整体租金水平较低且呈现持续下降趋势。
其中空置率由 2017 年的 10%增长至目前的 24%，单位租金由 2017 年 63 元/㎡月
1-2-74
降低至目前的 32 元/㎡月左右，导致投资性房地产的收入大幅下降。2017 年至
本次评估基准日商场收入情况统计如下：
单位：万元
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 1-3 月
商场租赁收入 2,344.22 1,161.94 311.96 437.30 360.77 60.72
物管及其他收入 3,106.89 1,834.70 1,500.94 1,310.82 1,142.63 114.41
合计 5,451.11 2,996.64 1,812.90 1,748.12 1,503.40 175.13
增长率%（同期） - -45.0 -67.6 -3.6 -14.0 -53.4
投资性房地产属于大商业综合体，该类物业一般用于自持经营，区域内市场
挂牌交易的商业均为住宅小区配套商铺或独栋小型商业，无同类型大商业综合体
的市场成交案例，故本次采用收益法进行评估。受经营状况不断恶化的影响，本
次投资性房地产的评估值为 107,610.23 万元，较前次评估值减少 33,266.79 万元。
（2）递延所得税负债评估增值的影响
上次评估递延所得税负债评估为零，本次评估按照核实后递延所得税负债的
账面价值 4,637.88 万元确认为评估值，较前次评估值增加 4,637.88 万元。
（3）两次评估基准日期间损益的影响
两次评估基准日之间，台州银泰账面累计发生亏损为-73,388.30 万元，剔除
该期间因投资性房地产公允价值变动损益-58,188.23 万元的影响后，台州银泰的
经营性净亏损为-15,200.06 万元。
（4）汇总前后两次评估的主要影响如下：
序号 影响事项 影响金额（万元）
1 投资性房地产评估减值 -33,266.79
2 递延所得税负债增值 -4,637.88
3 台州银泰期间损益 -15,200.06
合计 -53,104.73
综上，本次评估较前次股权收购评估减值的主要原因为前后两次投资性房地
产评估减值、递延所得税负债评估增值及两次评估基准日期间损益所造成的，本
次评估相比股权收购评估的差异是合理的，不存在高买低卖的情况。
二、独立财务顾问核查意见
1-2-75
相关评估值的差异主要由于前次收购以来相关标的企业持续亏损、商场整体
空置率变高及新冠疫情等因素导致，使得截至本次交易评估基准日相关标的企业
账面值较 2017 年收购大幅降低，评估值的差异具有合理性，不存在高买低卖的
情况。
1-2-76
（本页无正文，为《中信证券股份有限公司关于上海证券交易所<关于对云南城
投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>之核查意见》之签署页）
独立财务顾问主办人：
石 衡 伍耀坤 刘 顿
中信证券股份有限公司
年 月 日
1-2-77